Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA

INFORME DE AVALÚO

DIRECCIÓN DE RECURSOS 214 OFICINA MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

214-50201019345200-2017-U

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA 4-000-001021 Céd. Identidad 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

05 - GUANACASTE 02 - NICOYA 01 - NICOYA EL LLANO DIRECCIÓN EXACTA

550 Metros Sureste y 30 Metros Suroeste de la Subasta Ganadera, El Llano, Nicoya, Guanacaste, lote al fondo de servidumbre de paso. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

Según el Registro y el Plano 6.985,00 m2 6.985,00 m2 0,00 m2 Demasía

G-1525239-2011 50201019345200 Porcentaje:

0,00%

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢48.245.395,00 ¢14.105.340,00

₡62.350.735,00

SESENTA Y DOS MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA MIL SETECIENTOS TREINTA Y CINCO COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢14.105.340,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Terreno grande con forma irregular y pendiente hacia el fondo, al lado derecho existe canal de desague natural afectando solo una esquina del terreno, en la parte trasera existe río sin problemas de desbordamiento o inundación, actualmente el terreno está muy enmontado y con mucha basura y desechos automotrices.

Nombre del Perito

RAFAEL PANIAGUA MURILLO Firmado digitalmente por: RAFAEL PANIAGUA MURILLO (FIRMA) Fecha y hora: 24.01.2017 16:11:17

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

ARQUITECTO A-4664

Emp. 12460

Firma del Perito Identificación N° 2-0314-0157 SST CONSULTORES Firmado digitalmente por: FREDDY ANTONIO ALVARENGA TINOCO (FIRMA) Fecha y hora: 24.01.2017 16:21:44

Nombre y firma representate legal de la empresa 22 Enero 2017 Fecha informe: 24 Enero 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 2642-1561 8320-2104 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected] [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Extensión (m²) 6.985,00 Frente (m.) 38,11 Servicios (1) 1 Servicios (2) 16 Tipo de vía (1-11) 3 Negociacion 0 Pendiente (%) 10

10.400,00 100 1 16 3 10 0

1,1404 0,7857 1,0000 1,0000 0,9374 0,9000 0,8797 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,6650 5.984,90

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

214-50201019345200-2017-U

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 9.000,00 10.000,00 6.000,00

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

11000 65 1 16 3 10 0

1,1617 0,8750 1,0000 1,0000 0,9374 1,0000 0,8797 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8383 8.382,66

4

Factor

5

0,00

9000 70 0,8 5 5 0 11

1,0872 0,8590 1,0060 1,3910 1,0000 0,8000 1,0129 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0590 6.353,93

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡6.907 /m2 Valor ajustado ¢6.907 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 6.985,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢6.907,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢48.245.395,00

Valor conclusivo Factor secciones

LINDEROS ACTUALES RECICLADORA DE LA PENINSULA DE NICOYANA M NORTE J S.A.Y JESSICA MOHR JIMENEZ

SUR ESTE OESTE

VÉRTICE PI P-1 P-4 P-6

N° 1 2 3 4

Lotes grandes con construcciónes

SERVIDUMBRE DE PASO EN MEDIO Y CLAUDIA MARIA JIMENEZ SALAS LAURA MARIA MOHR JIMENEZ RIO GRANDE

Río Grande y Lotes sin construir Lote construído, Servidumbre y lote baldío Río Grande

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 338.810 338.783 338.769 338.686

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.126.942 1.126.926 1.126.880 1.126.843

Altitud 146 145 145 142

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Edgar Mora 2686-7500 Terreno de 10,400 M² con servicios al frente Oferta de calle pavimentada, con 100Ml de frente, Coordenadas Este 335.960 Norte lote plano y sobre nivel de calle Oferta Terreno de 11,000 M² con servicios frente a Pablo Fonseca 8703-5602 Coordenadas Este calle pavimentada, con 65 Ml de frente 337.692 Norte Base de Datos Mapa de Valores de Terrenos Por Zonas Coordenadas Este Homogéneas ONT Norte Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 24/1/2017 1.128.807 24/1/2017 1.127.745 24/1/2017

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 30,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-50201019345200-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ Jardínes y Parques Transporte Público SÍ Edificios Comerciales SÍ Recolección de basura SÍ Edificios públicos / comunales NO

a0m a 30 m a 600 m a 30 m a 2000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Talleres mecánica automotríz, viviendas y Subasta Ganadera

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 36,11 m Pendiente % 10 125,29 m Tipo de vía: 3 3,46967599 1 16 Ubicación: Servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 5,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

-0,50 m

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 65,20%

FECHA ESTUDIO

19/1/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY - GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY SERVIDUMBRE DE PASO - CITAS: 201301591010001001 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY - ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO OBSERVACIONES

No realizaron pruebas de suelos y no se midieron los ángulos de los vértices de la propiedad, ni de sus linderos. Lote con pendiente hacia el fondo, colinda con Río Grande el cual tiene un nivel inferio al terreno por lo que no se inunda, existe un caño de desague natural que baja hacia el río, pasando por una esquina del lote, reduciendo el área útil aprovechable del terreno, existen árboles de mango y frutales de regular tamaño en buen estado.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Bodega

TOTAL Forma de explotación

Área m2 81,00

V. Unit. ¢ / m2 225.000

81,00

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 18.225.000 18.225.000

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

VUT años 50

214-50201019345200-2017-U Factor Estado 0,8190 #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 5 0,9450 R #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 14.105.340,00 14.105.340,00

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años 38,7 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 174.140 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢14.105.340,00 ¢0,00

¢14.105.340,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Bodega Tipo Industrial Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Avance:

Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: BO02 1 Tubular Sistema eléctrico: Lámina Hierro Galvanizado tipo Industrial No Hay Entubado Conduit TOTAL Cerchas con Perfil Tubular Porcentaje 100% Lámina Hierro Galvanizado tipo Industrial Caja breaker SI No Hay Interruptor Cuchilla Estado General Bueno Concreto afinado Dos portones abatibles en lámina Gas LP Ubicación Un solo espacio interno

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

1 Baño externo inconcluso Estado Físico y Mantenimiento: Baños Espacio de 3x3 inconcluso para baño y ducha Otros Paredes Bueno Cielos Red de agua caliente No Hay Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No Hay Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Se trata de una bodega cuadrada de 9x9, existe en la parte trasera unos baños de 3x3 los cuales están sin techo e inconclusos por lo que no se toman en cuenta en éste avalúo, tiene tanque séptico y dranje en funcionamiento, no tiene tapicheles por lo que la bodega está abierta en la parte superior. Informo que la bodega se ubica casi al fondo del terreno.

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1- Perito en Sitio

ANEXO FOTOGRÁFICO 02- Servidumbre de paso

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214-50201019345200-2017-U 03- Bodega al fondo

04- Lindero 3-4

05- Interior del Lote

06- Arboles de Mango

07- Cañan de desague

08-Tanque Séptico

09- Bodega

10- Interior de Bodega

11- Piso concreto afinado

12- Caja Breakers

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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PLANO 6.1

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50201019345200-2017-U

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ORTOFOTO 6.2

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50201019345200-2017-U

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ESTUDIO DE REGISTRO 6.3

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50201019345200-2017-U

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ESTUDIO DE REGISTRO 6.4

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-50201019345200-2017-U