Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
Direccion de Recursos Materiales
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214 -70205012415800 -2017 -U
Administraccion de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica
4 -000 -001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica
Proporción de Derechos 4 -000 -001021 100%
NOMBRE DEUDOR Margarita Rubi Elizondo
Proporción de Derechos Céd. Identidad
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
07 - LIMON 02 - POCOCI 05 - CARIARI Campo Cinco DIRECCIÓN EXACTA
Limon, Pococi, Cariari, Campo Cinco, El Encanto, frente a la escuela El Encanto. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 150.50 m2 L -1223917 -2008 150.50 m2 Identificador Predial 150.50 m2 70205012415800 0.00% 0.00 m2 Demasía NO Diferencia de medidas Porcentaje: AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢3,312,956.50 ¢3,191,286.00
₡6,504,242.50
SEIS MILLONES QUINIENTOS CUATRO MIL DOSCIENTOS CUARENTA Y DOS COLONES 50/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 16 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢3,191,286.00 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES Favorable: Area de la finca, area de la vivienda, ubicación y vía de acceso. Desfavorable deterioro por estar desahibatada. GENERALES
Nombre del Perito
Róger A. Cambronero Cerdas
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Ing. Civil IC 6441
Emp.
ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA)
Firma del Perito Identificación N° 1 -0536 -0031
Nombre y firma representate legal de la empresa 16 agosto 2017 Fecha informe: 16 agosto 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8391 -0019 2716 -7214 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] [email protected]
Ref. Perito 214 -61 -2017
Firmado digitalmente por ROGER ARNOLDO CAMBRONERO CERDAS (FIRMA) Fecha: 2017.08.18 09:19:51 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2
214 -70205012415800 -2017 -U
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 25,739.00 23,825.00 29,724.00 220.00 1.1300 220.00 1.1300 165.00 1.0300 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 10.00 0.7748 10.00 0.7748 7.50 0.7039 22.00 1.0000 22.00 1.0000 32.00 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 0 1.0000 5 1.0000 3 1.0523 5 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 1 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 16 1.0000 4 1.0000 4 1.0000 4 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.8755 0.9213 0.7251 22,534.99 21,950.66 21,551.89
SUJETO 150.50
0 21.50 7.00 1 0 3 1 16 4
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
FACTOR 1.0000 1.0000 1.0000
Factor
5
0.0000 1.0000 0.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.1360 0.9704 0.6188 1.2949 1.0000 0.0000
Factor 0.0000 1.0000 0.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.1360 0.9704 0.6188 1.2949 1.0000 0.0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2
₡22,013 /m2 1.0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
Valor conclusivo Factor secciones
4
VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢22,013 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Área 150.50 m2 ¢0 / m2 ¢22,013.00 /m2
¢3,312,956.50 LINDEROS ACTUALES
VÉRTICE 2 1 4
N° 1
Vía de acceso, lastre, 12.0 mts, buena calidad Vivienda Vía de acceso, lastre, 12.0 mts, buena calidad Vivienda
Calle pública con 6 mts Lote 3 Calle pública con 21.50 mts Resto reservado
NORTE SUR ESTE OESTE
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 530,514 530,519 530,511
PRECISIÓN 3.00 m NORTE 1,149,232 1,149,223 1,149,202
Altitud 58 58 58
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Coope Ande N1 R.L. Finca medianero, plana, Olga Trejos S., FR 7 -91011- Base de Datos 000, Cariari, Campo 5, El Encanto Coordenadas Este 530,322 Norte
2
Finca esquinero, plana, Ana Villejas B., FR 7 -77205000, Cariari, Campo 5, El Encanto
3
Finca medianero, plana, Vera Gonzalez O., FR 7 126880-000, Cariari, Campo 5, El Encanto, lote 6
4 5 Ref. Perito 214 -61 -2017
Base de Datos Coordenadas Base de Datos Coordenadas Base de Datos Coordenadas
BNCR Cariari (133) Este 530,180 Norte BNCR Pto Viejo (139) Este 530,486 Norte Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Fecha Consulta 09/05/2016 1,149,270 26/07/2015 1,149,082 06/01/2015 1,148,818
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material Ancho de vía 12.00 m Acera NO
214 -70205012415800 -2017 -U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE Teléfono SÍ Jardínes y Parques NO Alumbrado SÍ Transporte Público SÍ a 1500 m Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 250 m Agua Potable SÍ AyA Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Todos Edificios públicos / comunales SÍ a 6500 m TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Habitacional
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 21.50 m Pendiente % 0 7.00 m Tipo de vía: 4 0.3255814 1 16 Ubicación: Esquinero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: NA Cuerpo de agua cerca No Distancia Plana NA Topografía Pendiente
0.00 m
NO NA Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 53.80% AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
FECHA ESTUDIO
11/08/2017
Si Hay: 1. condiciones 2. reservas y restricciones 3. limitaciones de leyes 7052, 7208 sistema financiero de vivienda (bono BANHVI) OBSERVACIONES
Lote plano, ubicación esquinero, a nivel respecto a la calle pública, en acceso por calle de asfalto y lastre grueso al final, buena la calidad de la vía de acceso, el plano catastro indica calle sin salida, pero en el sitio la calle continua. Se verifico la distancia de intersección de linea de propiedad (Sur) hasta el vertice # 4 y de los linderos 4 -1 y 1 -2, con el Odometro y la cinta. Dentro de la finca hay una construccion en mamposteria de concreto (desocupada). La inspeccion se efectuo solo, las llaves de acceso se enviaron desde San Jose hasta la oficina de Guácimo.
Ref. Perito 214 -61 -2017
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214 -70205012415800 -2017 -U
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda
Área m2 42.00
TOTAL
42.00
Forma de explotación
Área m2 -
V. Unit. ¢ / m2 125,000
VRN ¢ 5,250,000 5,250,000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
-
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
Factor Estado 0.8190 #N/A #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
TOTAL
VUT años 40
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 15 R 0.7422 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Factor Estado años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VNR VUR ¢ años 3,191,286.00 24.3 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! 3,191,286.00 VNR ¢ VNR ¢ -
Valor Unitario Final ¢ / m2 75,983 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado: Ref. Perito 214 -61 -2017
¢3,191,286.00 ¢0.00
¢3,191,286.00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214 -70205012415800 -2017 -U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Mamposteria de concreto un nivel Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: NA Nombre del Desarrollador: NA Número de Contrato CFIA: NA Número permiso construcción: NA Documentos de construcción adicionales: NA Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 42.00 m2
Nombre Porcentaje de cobertura:
28%
Año de construcción:
2002
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC 01 1 Mamposteria de concreto un nivel Sistema eléctrico: Mamposteria de concreto un nivel No aplica Entubado Conduit SI PARCIAL Estructura madera Porcentaje 25% Laminas zinc, dos aguas (problemas de oxidación) Caja breaker SI No hay Interruptor Cuchilla
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos
Estado General
Terrazo y concreto lujado
Fachada
Malo
Entrada principal
Sal, comedor, cocina, 2 dormitorios, cuarto de pila y cuarto de Gas LP Ubicación servicio Si enchape, servicio sanitario falta tapa tanque Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Bueno Cielos Red de agua caliente No Pisos Bueno Cubierta Deficiente Tanque captación de agua No Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Aposentos
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES Mantenimiento nulo.Instalacion electrica (cableado y accesorios) no hay. Hay problemas de comejen en los dos marcos de las puertas principales.
Ref. Perito 214 -61 -2017
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO NOTAS
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6
214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
LINDERO 4 -3
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7
214 -70205012415800 -2017 -U
LINDERO 1 -2
LINDERO 1 -4
FRENTE COSTADO NORTE - PERITO EXT.
LINDERO 2 -3
1
FRENTE COSTADO ESTE FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4
Ref. Perito 214 -61 -2017
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO # 2
VIAS DE ACCESO
Ref. Perito 1 -40 -2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8
214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO # 3
ACABADOS INTERNOS
Ref. Perito 1 -40 -2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9 214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO DE CATASTRO
FINCA
UBICACIÓN
Ref. Perito 214 -61 -2017
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11 214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO DE CATASTRO
Ref. Perito 1 -40 -2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 12 214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO REGISTRAL
Ref. Perito 1 -40 -2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 13 214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO REGISTRAL
Ref. Perito 1 -40 -2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 12 214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS:
Existen diferentes técnicas para la valoración de terrenos urbanos. Para dar valor ha un lote (LOTE SUJETO), para lo cual se requiere de un estudio de las propiedades circundantes con el objeto de delimitar zonas homogéneas. La zona homogénea se caracteriza por presentar similitud de los lotes que la componen en cuanto a: -características físicas (pendiente, nivel, forma de lotes, tamaño, etc.), -nivel socioeconómicas (concordancia del estrato social), -servicios, -accesibilidad, - explotación y uso, etc. Una vez delimitada la zona homogénea se procede a determinar sus características más comunes y representativas que permitirá definir y establecer lo que se denominará LOTE TIPO. Las características del LOTE TIPO (que por definición es medianero) se compararán con las del LOTE SUJETO, y mediante procedimientos adecuados se obtendrá un factor de ajuste que se aplicará al VALOR ZONAL. El VALOR ZONAL es una cifra monetaria que se asocia al LOTE TIPO. Dicho valor se obtiene de un estudio de mercado. Si no se cuenta con referencias de ventas recientes se podrá utilizar datos de tracciones de zonas con características similares a la zona donde se ubica el LOTE SUJETO uniformizando el valor mediante procesos de ajuste. Para determinar el VALOR DE MERCADO requiere de un MERCADO ACTIVO, donde se pueda delimitar una zona homogénea tanto en lo referente a las características físicas, como por el nivel socioeconómico de los residentes, o bien por el uso que se le da a los inmuebles comercial, residencial, mixto, rural, turístico, etc.)
METODO DE FACTORES Se fundamenta en el concepto de valor de mercado y consiste en determinar el valor de una propiedad a partir de la comparación con otros inmuebles cuyos valores y características se conocen. El valor de un lote está en función de una serie características particulares (variables independientes) cuya combinación determinan el valor de la tierra (variable dependiente). Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO. Para poder ajustar las características del lote SUJETO, respecto al LOTE TIPO se han desarrollado factores de ajuste para cada una de esas variables independientes. Luego de aplicar cada uno de los factores de ajuste, estos se multiplican entre sí para obtener un factor resultante que seguidamente se multiplica por el valor unitario establecido para el LOTE TIPO. De esa forma se obtiene valor unitario del LOTE SUJETO, que al multiplicarlo por su área total para obtener el VALOR AJUSTADO u HOMOLOGADO.
Ref. Perito 1 -40 -2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 14
214 -70205012415800 -2017 -U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Metodologia de Valoracion VALORACIÓN DE TERRENOS:
Para lotes urbanos se pueden aplicar los siguientes factores
Vls = Vlt x Fe x Ff x Fr x Fp x Fn x Ftv x Fs1 x Fs2 x Fu (1) Donde: Vls = valor unitario del lote a valorar (lote SUJETO) Vlt = valor lote tipo Fe = factor de extensión.
Fe = (Alt)β / (Als)α
Ff = factor de frente.
Ff = (Fls / Flt) (y)
FP = factor de fondo.
Fp = (Plt / Pls) (1/3)
Fp = (Plt / Pls) (1/2)
Fr = factor de regularidad. Fr = (AMRI / ALS) (1/2) Fpe = factor de pendiente. Fpe = e ((Plt- Pls) / 78)) Fn = factor de nivel.
Fn = e ((k1 x Nls) – (k2 x Nlt))
Fq = factor de exceso fondo. Fp = (Plt / (Plt + i)) (1/2) Ftv = factor de tipo de vía. Ftv = e ((Vft – Vfs) * 0.0646) Fs1 = factor de servicios 1. Fs1 = e ((S1ls – S1lt) * 0.03) Fs2 = factor de servicios 2. Fs2 = e((S2ls) – S2lt) * 0.03) Fu = factor de ubicación.
Fu = e ((k * (Ulv – 5))
Asimismo, la utilización de factores tiene sentido en tanto su aplicación realmente permita obtener como resultado un valor justo, y por lo tanto es INDISPENSABLE conocer las variables que el mercado reconoce como prioritarias.
Ref. Perito 1 -40 -2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 15
214 -70205012415800 -2017 -U
