Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALUO FINCA URBANA OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

214

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

INFORME DE AVALÚO 214-50502016438300-2017-U

DIRECCION RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE EXDEUDOR(S) DESARROLLOS PRADOS DEL RIO SOCIEDAD ANONIMA

Proporción de Derechos 100%

Número exdeudor

4906-19

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

05 - GUANACASTE 05 - CARRILLO 02 - PALMIRA COMUNIDAD DIRECCIÓN EXACTA

Frente al cruce de Playas del Coco, locales comerciales al costado noroeste del boulevar de ingreso al Condominio Prados del Río.

Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según 2.166,53 m2 G-1197216-2008 2.166,53 m2 50502016438300 0,00% 0,00 m2 Porcentaje:

Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢149.269.583,94 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢53.990.325,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡203.259.908,94 DOSCIENTOS TRES MILLONES DOSCIENTOS CINCUENTA Y NUEVE MIL NOVECIENTOS OCHO VALOR EN LETRAS EN COLONES: COLONES CON 94 CENTIMOS VALOR TOTAL DEL BIEN EN DOLARES VALOR EN LETRAS EN DOLARES:

$360.115,35

TRESCIENTOS SESENTA MIL CIENTO QUINCE DOLARES CON 35 CENTAVOS

TIPO DE CAMBIO DE VENTA al 19-03-2017 $1,00 = ₡564,43 Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

meses ¢53.990.325,00

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

Media Baja

SÍ

1.- La inspección no comprende la verificación de la información en el plano de catastro. Los datos contenidos en el mismo, se toman como ciertos y en campo no se observó discrepancia de los mismos. OBSERVACIONES GENERALES

2.- No se realizaron pruebas físicas de suelos o capacidad de soporte del mismo, ya que está fuera del alcance de este trabajo. 3.- Se declara que la suscrita no tiene interés sobre el bien valuado. 4.- El sistema eléctrico fue inspeccionado de acuerdo a lo que permite la visual. 5.- No se asume responsabilidad por vicios ocultos de las infraestructuras valuadas, no se realizaron pruebas físicas de ingeniería, por lo tanto no se asume responsabilidad por la capacidad de soporte de las mismas.

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

LEILA ZUÑIGA LOPEZ ARQUITECTA A-10104

Identificación N°

Emp.

Nombre y firma representate legal de la empresa 17 marzo 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8816-9442 / 2219-9334 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

LEILA MAYELA ZUÑIGA LOPEZ (FIRMA)

Digitally signed by LEILA MAYELA ZUÑIGA LOPEZ (FIRMA) Date: 2017.03.21 15:41:51 -06:00 Reason: arquitecta perito valuador, Aprobación y visto bueno Location: Costa Rica

Firma del Perito 105540302

18 marzo 2017

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

214-50502016438300-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características

SUJETO VALOR ¢/m2 Área 2166,53 Nivel 0,6 Frente 32,93 Fondo 69,93 Forma 1 Pendiente 5 Ubicación 5 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 2 Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN

1

Factor 66.901,40 1420 0,8698 0 0,9848 24 1,0822 1 0 5 1 16 2

FACTOR

1,0000 0,9379 1,0000 1,0941 1,0000 1,0000

0,9512 63.639,06

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 2 Factor 3 Factor 95.505,61 76.475,77 1135 0,8078 712 0,6926 0 0,9848 0 0,9848 20 1,1327 24 1,0822 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 0,9379 0 0,9379 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0941 1 1,0941 16 1,0000 16 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 0,7574 0,9247 72.340,33 70.713,80

4

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

5

Factor 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada Área afectada Área afectada |

Valor conclusivo Factor secciones

₡68.898 /m2 1,0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

Valor ajustado Área

¢68.898 / m2 2.166,53 m2

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢68.898,00 /m2

¢149.269.583,94 LINDEROS ACTUALES

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 5 6

N°

Celso Espinoza Hernández Banco Improsa S.A Banco Improsa S.A Calle Pública con un frente de 32,93 metros

Lote con estación de servicio Boulevard entrada Condominio Prados del Río Lote con casa -filial #1 Condominio Prados del Río Calle pública

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 326.099 326.091 326.146 326.164

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.166.536 1.166.566 1.166.575 1.166.554

3

Fecha Consulta 14/5/2015

8827-7878

Lote de 1420m2. Precio del terreno : ₡95,000,000. Valor x m2: ₡66,901.40. Dirección del bien: Contiguo Super DaKapi#5. Contacto: Fernando Camacho Coordenadas

2

32 33 32 28

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos

1

Altitud

Lote de 1135m2. Precio del terreno : ₡86,800,000.00. Valor x m2: ₡76,475,77. Dirección del bien: De la entrada al Condominio, 150 metros norte, frente a Refrigeración Omega. Contacto: Gerardo Muñoz

Lote de 712m2. Precio del terreno : ₡68,000,000.00. Valor x m2: ₡95,505.61. Dirección del bien: Del bien valuado 700m norte, lote a mano derecha. Contacto: Sr. Fernando Camacho

Este

Base de Datos

326.017

Norte

8834-5281

Coordenadas

Este

Oferta

325.993

17/10/2016

Norte

Este

625.832

1.166.770

20/3/2017

8827-7878

Coordenadas

1.166.685

Norte

1.167.177

Oferta 4 Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

Transacción 5

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

214-50502016438300-2017-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 30,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS DATOS SOCIOECONÓMICOS Internet por Cable SÍ Clase social Media Alta Coopeguanacaste Jardínes y Parques SÍ a 350 m Clase social zonas cercanas Media Alta Coopeguanacaste Transporte Público SÍ a 50 m Densidad poblacional Media Asada Edificios Comerciales SÍ a 100 m Actividad del lugar Recolección de basura SÍ COMERCIAL Edificios públicos / comunales SÍ a 850 m No cuenta con medidores - Fueron retirados por la compañía electrica ICE

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 32,93 m Pendiente % 69,93 m Tipo de vía: 2,123595506 4 16 Ubicación: Medianero

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

0,60 m 0 2

NO

Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres:

Cuerpo de agua cerca Topografía

Plana

0,00 m

Distancia Pendiente

Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 91,80%

FECHA ESTUDIO

16/3/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Las afectaciones indicadas en el estudio de registro no afecta al bien para ser tomado como garantía

CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY GRAVAMANES O AFECTACIONES: SI HAY

OBSERVACIONES El lote valuado se encuentra al lado noroeste del Boulevard de ingreso del Condominio Residencial Prados del Río. Localizado frente al cruce de Playas del Coco, en Comunidad de Carrillo. Dentro de la propiedad está construído un edificio de 1 planta con uso comercial, corresponde a 4 locales comerciales y un deck frontal. El centro comercial está construído en el frente principal de la propiedad, frente a la vía que comunica a Santa Cruz con Liberia. El área posterior de la propiedad está en verde. Se localiza a 10 minutos del Aeropuerto Internacional Daniel Oduber Quirós y a 5 minutos del Hospital Cima. Por su ubicación tiene acceso a las mejores playas de Guanacaste (El Coco, Playa Hermosa, Carrillo, Tamarindo, Flamingo, Pinilla, Playa Langosta, Conchal, etc.). Además cuenta con todos los servicios básicos, comercio en general, estaciones de servicio, diferentes tipos de servicios profesionales.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

TOTAL

290,50

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 270.000 210.000

Factor Depre. 0,8938 0,8938

Factor Estado 0,8190 0,8190

73.755.000 V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

VNR ¢ 41.999.775,00 11.990.550,00

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

OBRAS COMPLEMENTARIAS VRN VUT Edad Estado ¢ años años

Factor Depre. #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! 0

-

-

MEJORAS AL TERRENO VRN VUT Edad Estado ¢ años años

Factor Depre.

Factor Estado

-

TOTAL

Valor Unitario Final ¢ / m2 197.646 153.725

53.990.325,00

-

Forma de explotación

VUR años 36,6 36,6

VNR ¢

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ESTADO

Local Comercial 90%LC03 Deck 60% LC03

Área m2 212,50 78,00

Forma de explotación

214-50502016438300-2017-U

CONSTRUCCIONES VRN VUT Edad Estado ¢ años años 57.375.000 50 9 R 16.380.000 50 9 R

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢53.990.325,00 ¢0,00

¢53.990.325,00

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

214-50502016438300-2017-U

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: LOCALES COMERCIALES Estado de la edificiación: Existente Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra: No se obtiene Nombre del Desarrollador: No se obtiene Número de Contrato CFIA: No se obtiene Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 290,50 m2

Uso predominante: Comercial 100% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Año de construcción:

13%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: 90% LC03 Perfiles de hierro negro y tubo estructural en hierro negro, sobre dados de concreto armado. Externas e internas en gypsum, doble forro NO APLICA Entubado Conduit Cerchas y clavadores en perfiles metálicos. Porcentaje

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta

Láminas rectángulares esmaltadas, en caida libre a una sola agua, sin canoas ni bajantes

Caja breaker

Cielos

Gypsum

Interruptor

Pisos

Pisos internos en cerámica. Pisos externos en pasillos, de tablas de madera tipo deck

Estado General

Fachada

Aposentos

Sencilla, con pasillo frontal tipo DECK, amplios ventanales en aluminio bronce y vidrio fijo, puertas de abatir, con cerradura. Parasoles en pasillos (solamente está la estructura, no tiene las lonas). 4 locales comerciales. Local #1 con servicio sanitario, locales #2,3 y 4 comparten 1 servicio sanitario, 1 servicio sanitario Ley 7600, bodega de misceláneos.

Etapas 1

% de avance

Sistema eléctrico:

SI

TOTAL 100%

SI De cuchilla Bueno

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento:

Parasoles en tubo de hierro negro, sin lonas. Parasoles Paredes Regular Red de agua caliente NO TIENE Pisos internos Regular Tanque captación de agua NO TIENE Fisuras Apreciación visual de desplome Importante Leve Repellos Leve Paredes Pisos EN ELDECK - Tablillas de madera en mal estado Pisos Importante

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

2008

1

Gas LP

Losa económica y enchapes de buena calidad.

Baños

No se obtiene

Cielos Cubierta

Regular Regular

Ninguno

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción:

2

Equivalente al:

3

del monto del crédito destinado a construcción

4 0,00% OBSERVACIONES Los aleros de la elevación posterior presenta deterioro, faltan algunas láminas y desprendimientos de pintura. El edificio fue construído con un sistema de pilotes de concreto, con una estructura de perfiles RT en hierro negro y losa de concreto, como entrepiso, quedando una construcción con un nivel de piso por encima del nivel del suelo de 0,60 cm. La tapia de mampostería correspondiente a la colindancia este es propiedad del Condominio Prados del Rio y la de la colindancia norte es propiedad de la Estación de Gasolina UNO.

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-50502016438300-2017-U

VISTAS DE ELEVACIÓN PRINCIPAL

LOCAL 1 - GIMNASIO

ELEVACIÓN POSTERIOR

COLINDANCIA SUR - A VISTA SECCION ESTE A boulevar Condominio Prados del Rio FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4

5

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ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-50502016438300-2017-U

VISTAS INTERNAS DEL LOCAL #1 - Tuvo un uso de gimnasio

VISTAS INTERNAS DEL LOCAL #2

VISTA INTERNA LOCAL #2

VISTA INTERNA LOCAL #3

VISTA INTERNA LOCAL #4

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214-50502016438300-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

SERV. SANT. LOCAL #1

BODEGA DE MISCELANEOS

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8

SERV. SANITARIO #2

MOCHETA DE MEDIDORES

SERV. SANIT. LEY 7600

ANCLAJES DE POSTE ELECTRICO DENTRO DE LA PROPIEDAD

SIST. ELECTRICO

CAJAS DE BREAKERS UBICADAS EN DIFERENTES AREAS DE LOS LOCALES COMERCIALES

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9

214-50502016438300-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

ESTRUCTURA PARASOLES

DECK

PUERTAS POSTERIORES

PAREDES EXTERNAS SIN ACABADOS - ELEVACIÓN POSTERIOR

ESTRUCTURA DE TECHO

RUPTURA CIELOS EN ALERO POSTERIOR

SISTEMA DE ESTRUCTURA DEL DECK

VISTAS DEL ESTADO DEL DECK

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 ANEXO FOTOGRÁFICO GOOGLE

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 10

214-50502016438300-2017-U

DESPRENDIMIENTO DE ÁREAS DEL EMPASTE DE CIELO DE GYPSUM

INSPECCIÓN

COORDENADAS GEOGRAFICAS 10°32'45.09"N // 85°35'18.68"O

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PLANO DE CATASTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 11

214-50502016438300-2017-U

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ESTUDIO DE CATASTRO

214-50502016438300-2017-U

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Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 12

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ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 13

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