Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1
INFORME DE AVALÚO 214-20306031339300-2016-U
DIRECCION RECURSOS MATERIALES
ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) Céd. Jurídica 4-000-001021
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
NOMBRE EXDEUDOR(S) JUAN ALEXIS CHACON SABORIO
Exdeudor No. 5257-1 UBICACIÓN DEL BIEN
02 - ALAJUELA 03 - GRECIA 06 - RIO CUARTO La Flor
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, Rio Cuarto de Grecia, La Flor, frente a la plaza de futbol de La Flor. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según Plano de catastro N° 500,88 m2 A-317417-1996 Identificador Predial 500,88 m2 20306031339300 0,00% 0,00 m2 Diferencia de medidas Porcentaje:
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢2.813.943,84 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢11.502.723,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡14.316.666,84 CATORCE MILLONES TRESCIENTOS DIECISEIS MIL SEISCIENTOS SESENTA Y SEIS VALOR EN LETRAS: COLONES 84/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media Baja 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢11.502.723,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES
1.- La inspección no comprende la verificación de la información en el plano de catastro. Los datos contenidos en el mismo, se toman como ciertos y en campo no se observó discrepancia de los mismos. 2.- No se realizaron pruebas físicas de suelos o capacidad de soporte del mismo, ya que está fuera del alcance de este trabajo. 3.- Se declara que la suscrita no tiene interés sobre el bien valuado. 4.- El sistema eléctrico fue inspeccionado de acuerdo a lo que permite la visual. 5.- No se asume responsabilidad por vicios ocultos de las infraestructuras valuadas, no se realizaron pruebas físicas de ingeniería, por lo tanto no se asume responsabilidad por la capacidad de soporte de las mismas.
LEILA ZUÑIGA LOPEZ
Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
ARQUITECTA A-10104
Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 3 Abril 2016 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8816-9442 / 2219-9334 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
LEILA MAYELA ZUÑIGA LOPEZ (FIRMA)
SÍ
Digitally signed by LEILA MAYELA ZUÑIGA LOPEZ (FIRMA) Date: 2016.08.04 13:52:21 -06:00 Reason: arquitecta perito valuador, Aprobación y visto bueno Location: Costa Rica
Firma del Perito Identificación N° 105540302
4 Agosto 2016
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía
SUJETO 500,88 0 11,3 45,71 1 0 5 1 16 4
Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Pendiente 20% Ley de Aguas
214-20306031339300-2016-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 7.701,95 0,00 0,00 2.700,00 1,7435 1,0000 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 75 0,6230 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 0 1,0000 1,0000 1,0000 5 1,0000 1,0000 1,0000 1 1,0000 1,0000 1,0000 16 1,0000 1,0000 1,0000 4 1,0000 1,0000 1,0000
1,0862 8.365,86 FACTOR 0,7738 0,2000 1,0000
1,0000
1,0000
4
Factor
5
0,00
Factor 0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Sección de terreno parte este de la propiedad Área afectada 207,80 m2 Área afectada 162,15 m2 Area de protección de la quebrada Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡8.366 /m2 Valor ajustado ¢5.618 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,6715 Área 500,88 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢5.618,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢2.813.943,84
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 Centro lote
N°
1
2
3
4
5
LINDEROS ACTUALES Henry Saborío González Eduardo Saborío Víquez Quebrada sin nombre Calle pública con 11.30m frente a ella
Lote en verde Lote con vivienda Afluente natural Vía en lastre fino
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 473.436 473.436 473.457
PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.150.192 1.150.182 1.150.180
Altitud 286 283 284
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote de 2700m2, con vivienda VCO2 con Oferta 8627-6451 60m2. Precio de la propiedad: ₡25,000,000.00 Precio de la construcción: ₡4,204,740.00. Precio del terreno: ₡20,795,260.00. Valor x m2: ₡7,701.95. Dirección del bien: La Flor, Río Cuarto de Grecia. Contacto: Sr. Eugenio Campos
Coordenadas
Este
OLX
Norte
Oferta Coordenadas
Este
Norte
Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Oferta Coordenadas
Fecha Consulta 4/8/2016
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 14,35 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-20306031339300-2016-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques SÍ a 25 m Coopelesca Transporte Público SÍ a 150 m Asada Edificios Comerciales SÍ a 2 m ICE Recolección de basura SÍ a 0 m Edificios públicos / comunales SÍ a 50 m Agua potable ICE
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar RESIDENCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 11,30 m Pendiente % 0 45,71 m Tipo de vía: 4 4,045132743 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente
0,00 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 73,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
1/8/2016
Las afectaciones indicadas en el Estudio de Registro no afectan al bien para ser tomado como garantía crediticia
OBSERVACIONES La propiedad se localiza en el poblado de La Flor, a una distancia de 6,5km de la vía pública que comunica a Venecia con La Virgen de Sarapiqu. La vía de acceso al bien es por medio de una calle pública de lastre, con accesibilidad a todo tipo de vehiculos y en toda época del año. La actividad económica principal de este sector es el cultivo de piña y yuca, con presencia de empresas transnacionales (DOLE), es esta actividad la que proporciona trabajo a la mayoría de los pobladores de esta zona. Para tener acceso a supermercado, puesto de Salud, salón comunal se debe trasladas al poblado de La Tabla a 1.5km de la propiedad. Cuenta con todos los servicios urbanos. La pendiente de la propiedad en la parte frontal es de un 0%, sin embargo, el resto del lote tiene pendiente de un 20% sobre el área de protección de la quebrada. La construcción está a una distancia de 23m con respecto a la quebrada. La vivienda cuenta con disponibilidad de servicio eléctrico y tiene mocheta para medidor, al momento de la visita de inspección el medidor fue retirado por Coopelesca.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda VC01 Ampliación VC01
TOTAL Forma de explotación
Área m2 43,00 42,00
V. Unit. ¢ / m2 210.000 210.000
85,00 Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 9.030.000 8.820.000 17.850.000 VRN ¢ -
TOTAL Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años 40 40
214-20306031339300-2016-U Factor Estado 0,8190 0,6780 #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 10 0,8438 R 8 0,8800 D #¡DIV/0! #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VUR VNR años ¢ 6.240.375,00 27,6 5.262.348,00 23,9 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 11.502.723,00
Valor Unitario Final ¢ / m2 145.125 125.294 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VNR ¢ VNR ¢ -
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢11.502.723,00 ¢0,00
¢11.502.723,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5
214-20306031339300-2016-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: 100% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: No se obtiene Nombre del Desarrollador: No se obtiene Número de Contrato CFIA: No se obtiene Número permiso construcción: No se obtiene Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre Rebeca Saborio Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Custodia la vivienda Área construcción principal: Porcentaje de cobertura: 17% Año de construcción: 2006 y 2008 85,00 m2 DETALLE DE ELEMENTOS VC01 1 Sistema prefabricado, baldosas horizontales Sistema eléctrico: Estructura Sistema prefabricado, baldosas horizontales Paredes No aplica Entubado Conduit Entrepiso SI TOTAL Cerchas y clavadores de madera Porcentaje Techos 100% Láminas de hierro galvanizado, sin canoas Caja breaker Cubierta SI No tiene Interruptor Cuchilla Cielos Cerámica en la vivienda, piso de concreto lujado gris en la Estado General Bueno Pisos ampliación Sencilla, con corredor, ventanas con marcos de madera, vidrio Fachada fijo y celocías. Gas LP Ubicación Corredor, sala/comedor, cocina, 3 dormitorios, 1 servicio Aposentos sanitario y pilas Losa y enchape de azulejo económicos, sin puerta en área de Estado Físico y Mantenimiento: Baños Puerta principal de tablero de madera. Puertas internas de Puertas tablillas de madera a 1 forro Colado in situ, sobre enchapado con azulejo, no cuenta con Mueble cocina Paredes Deficiente Cielos No aplica puertas ni gavetas Red de agua caliente NO Pisos Regular Cubierta Deficiente Tanque captación de agua NO Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Leve No aplica Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La ampliación de la vivienda está construída con un zócalo de mampostería y el resto con estructura de madera y 1 forro de lámina de fibrocemento, ventanas con malla ciclón, sin cielo y con piso de concreto lujado gris. En esta área se localiza la cocina, 1 dormitorio y el cuarto de pilas.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6
214-20306031339300-2016-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
VIA FRENTE A PROPIEDAD
FRENTE DEL LOTE A VIA PUBLICA
VISTA DE LA VIVIENDA
ELEVACIÓN LATERAL SUR
1
2
ELEVACIÓN PRINCIPAL
ELEVACIÓN POSTERIOR -
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7
214-20306031339300-2016-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
SALA
DESAYUNADOR
VISTAS INTERNAS DE LA COCINA
DORMITORIO PRINCIPAL
DORMITORIO 1
DORMITORIO 2 EN EL ÁREA DE LA AMPLIACIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-20306031339300-2016-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
SERV. SANITARIO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8
CUARTO DE PILAS Y TENDIDO
PISO CERÁMICA EN LA VIVIENDA
CAJA DE BREAKERS
MEDIDOR AGUA POTABLE
VISTA DE TECHO Y
PISO CONCRETO LUJADO EN LA AMPLIACIÓN
SISTEMA ELECTRICO EN CIELO
MOCHETA MEDIDOR
AREA DE PROTECCIÓN A QUEBRADA
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
UBICACIÓN GOOGLE
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9
214-20306031339300-2016-U
INSPECCION
COORDENADAS GEOGRAFICAS GOOGLE EARTH 10°24'6.68"N // 84°14'32.86"O
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO DE CATASTRO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10
214-20306031339300-2016-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11
214-20306031339300-2016-U
