Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES OFICINA ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
INFORME DE AVALÚO 214-21004029657900-2017-U
Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%
NOMBRE EXDEUDOR AGRICOLA LA PERLA JAR PRIMERO S.A
Céd. Jurídica UBICACIÓN DEL BIEN
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 04 - AGUAS ZARCAS CERRO CORTES DIRECCIÓN EXACTA
DE LA ESQUINA OESTE DE LA GASOLINERA DE CERRO CORTEZ, 55m A, NOROESTE. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
A-0128058-1993 21004029657900 0,00%
Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 4.164,43 m2 4.164,43 m2 0,00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢80.919.039,33 ¢0,00
₡80.919.039,33
OCHENTA MILLONES NOVECIENTOS DIECINUEVE MIL TREINTA Y NUEVE COLONES 33/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
16
meses ¢0,00
Liquidez del bien
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Media
SÍ
La propiedad cuenta con las condiciones necesarias para ser objeto de garantía hipotecaria, por parte del Banco Nacional.
JHONATAN DUARTE RODRIGUEZ Civil, Topografo, Agró. Ic, It-23704. Agro Af-462
Emp.
JHONATAN GERARDO Firmado digitalmente por GERARDO DUARTE DUARTE RODRIGUEZ JHONATAN RODRIGUEZ (FIRMA) Fecha: 2017.05.23 15:03:58 -06'00' (FIRMA) Identificación N° 02-0509-0951
Nombre y firma representate legal de la empresa 20 mayo 2017 Fecha informe: 23 mayo 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8729-6979 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 Tamaño 4164,43 Nivel 0 Frente 129,39 Pendiente 5% Ubicación 5 Servicios 16 Tipo de vía 4 Zona 3 Distancia Centro Desarr.0 Vista 6 Regularidad 1,5
0
1
0
1
0
1
90 10% 5 16 4 3 0 6 1
1,0924 1,0662 1 1 1 1 1 1 0,7378
20 5% 5 16 4 3 0 6 1
1,5756 1 1 1 1 1 1 1 0,7378
20 5% 5 16 4 3 0 6 1
1,5756 1 1 1 1 1 1 1 0,7378
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-21004029657900-2017-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 23.683,00 14.750,00 27.750,00 3215 0,9182 5000 1,0622 1200 0,6632
0,7890 18.685,84
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
1,2348 18.212,83
4
Factor
5
Factor
0,00
0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
0,7710 21.395,28
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡19.431 /m2 Valor ajustado ¢19.431 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 4.164,43 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢19.431,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢80.919.039,33
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES CALLE PUBLICA DE ASFALTO TERRENO SIN CONSTRUCCIONES TERRENO SIN CONSTRUCCIONES
NORESTE: CALLE PUBLICA NOROESTE: TICO FRUT SOCIEDAD ANONIMA SUROESTE: CARRETERA NACIONAL
VÉRTICE 1 2 3
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 459.787 459.669 459.758
PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.154.907 1.154.910 1.154.990
Altitud 265 265 265
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos N° 1: Terrenos sin construcciones, vendedor Diego Nuñez, área Oferta 8377-3696 3,215, valor por metro cuadrado ₵23,683. Lote regular. A 100 Coordenadas Este 459.263 Norte metros del lote valorado. Oferta 8882-3023 2: Terrenos sin construcciones, vendedor Fabian Rodriguez, área 5,000, valor por metro cuadrado ₵14,750. Lote regular. Coordenadas Este 457.567 Norte Oferta 2: Terrenos sin construcciones, vendedor Guillermo Rodriguez, área 1,200, valor por metro cuadrado ₵27,750. Lote regular.
1.155.278 24/5/2017 1.156.340 24/5/2017
8324-3535 Coordenadas Este
Fecha Consulta 24/5/2017
457.567
Norte
1.156.340
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 50,00 m Ancho de vía Acera NO
214-21004029657900-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS NO SE ENCUENTRA Caño NO Sistema Sanitario: Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ FRENTE Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques NO Alumbrado SÍ COOPELESCA Transporte Público SÍ FRENTE Electricidad SÍ COOPELESCA Edificios Comerciales SÍ a 100 m Agua Potable SÍ ASADA Recolección de basura SÍ FRENTE Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales SÍ a 300 m TV por Cable SÍ Medidores instalados NINGUNO
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar TERRENOS DEDICADOS A VIVIENDA, COMERCIO Y AGROINDUSTRIA.
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 129,39 m Pendiente % 5% 95,71 m Tipo de vía: 4 0,73970168 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: No aplica Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente
0,00 m
NO Óptimo Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 63,00%
FECHA ESTUDIO
21/5/2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES La propiedad presenta reservas y restricciones. Lo anterior no afecta que la propiedad sea tomada como garantía por el Banco Nacional de Costa Rica.
OBSERVACIONES El ingreso se realiza por medio de calle pública de asfalto. La propiedad es de fácil localización en campo, sin embargo, no se encuentran mojones que indique la delimitación exacta del bien, se encuentra cubierto de malezas lo que hace difícil la ubicación exacta de los mojones. El inmueble posee disponibilidad de servicios básicas al frente. No se encuentran construcciones. Se encuentra ubicado en una zona de transición de lotes dedicados a vivienda a agro industria y comercio. En cuanto a la topografía del inmueble valorado se encuentra que es plano. posee una buena localización comercial, sin embargo, su precio se ve afectado por la forma triangular del terreno. No se localizan en campo servidumbres u otro tipo de afectaciones físicas al bien.
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Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
V. Unit. ¢ / m2
VNR ¢
VNR ¢
-
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
Valor Unitario Final ¢ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ¢ / m2
-
VUT años -
VUR años
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado
VRN ¢
TOTAL
Forma de explotación
Factor Estado
-
-
Área m2
VUT años
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CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre.
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ -
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢0,00 ¢0,00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
¢0,00 ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
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214-21004029657900-2017-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: 0% Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre
NO APLICA
Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS PISOS
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP Ubicación No aplicaNo aplica Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Cielos Pisos Cubierta
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 Total
% de avance
Paredes
Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No se encuentran obras complementarias.
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción:
0% OBSERVACIONES
NO SE ENCUENTRAN CONSTRUCCIONES EN LA PROPIEDAD.
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214-21004029657900-2017-U
ANEXO FOTOGRÁFICO Propiedad valorada y su entorno.
Vista del frente de la propiedad y de la calle de ingreso.
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
Interior de propiedad.
Interior de propiedad. Interior de propiedad.
Interior de propiedad.
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2
3
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Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
Interior de propiedad.
Interior de propiedad.
Interior de propiedad.
Interior de propiedad.
Fotografía que demuestra la sistencia a la propiedad.
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