Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA

INFORME DE AVALÚO DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES 214-20601046908800-2017-U ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE EXDEUDOR (S) CORRALES LEONEL 5606-1 EXDEUDOR

214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO SALAZAR

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 06 - NARANJO 01 - NARANJO DULCE NOMBRE DIRECCIÓN EXACTA

DE LA PLAZA DE DEPORTES DE DULCE NOMBRE 400 MTS AL SUR (CARRETERA A SARCHI) Y 25 MTS OESTE REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-1429303-2010 Identificador Predial 20601046908800 Certificado Catastral No Aplica 0.00% Diferencia de medidas Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 275.00 m2 275.00 m2 0.00 m2 0.00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢13,227,225.00 ¢0.00

₡13,227,225.00

TRECE MILLONES DOSCIENTOS VEINTISIETE MIL DOSCIENTOS VEINTICINCO COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

6

meses ¢0.00

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Provincial

SÍ

NINGUNA EN PARTICULAR

EL AVALÚO ES EL REFLEJO DE LAS CONDICIONES DEL BIEN AL MOMENTO DE LA INSPECCIÓN POR LO QUE PORRAS CASTRO S.A. NO ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD POR CUALQUIER TIPO DE VARIACIÓN QUE EL BIEN PUEDA SUFRIR PRODUCTO DE CUALQUIER TIPO DE FUERZA EXTERNA O INTERNA, DESCARTANDO TODAS LAS MANERAS EN QUE EL VALOR DEL BIEN PUEDA VARIAR POR CONDICIONES POLÍTICO-ECONÓMICAS, CATÁSTROFES NATURALES, PROBLEMAS SOCIALES RELACIONADOS AL BIEN, NI NINGÚN OTRO TIPO DE CIRCUNSTANCIA. PORRAS CASTRO S.A. Y SUS PERITOS SE REFIEREN AL BIEN EN TODAS LAS CONDICIONES QUE NUESTRA COMPETENCIA PROFESIONAL ALCANZA, PERO AL RESPECTO DE LAS PARTICULARIDADES CATASTRALES, REGISTRALES Y JUDICIALES NUESTRAS OBSERVACIONES SON SOLAMENTE LAS QUE SEAN DE NUESTRA COMPETENCIA PROFESIONAL EN RELACIÓN A LA FUNCIONALIDAD DEL BIEN. PORRAS CASTRO S.A. REALIZA LA VALUACIÓN DEL BIEN CON EL MEJOR VALOR PROBABLE DEL MISMO POR MEDIO DE LA METODOLOGÍA RECOMENDADA POR EL ÓRGANO DE NORMALIZACIÓN TÉCNICA DEL MINISTERIO DE HACIENDA. METODOLOGÍA CONOCIDA COMO MÉTODO COMPARATIVO UTILIZANDO EL VALOR DE REPOSICIÓN. AL RESPECTO DE ESTA VALUACIÓN; EL TERRENO SE VALÚA SIN REALIZAR UN REPLANTEO TOPOGRÁFICO DETALLADO DEL RESPECTIVO PLANO CATASTRO NI NINGÚN TIPO DE ANÁLISIS SOBRE LAS CAPACIDADES MECÁNICAS DEL TERRENO Y EN LAS EVENTUALES CONSTRUCCIONES NO SE REALIZAN PRUEBAS DE INGENIERIA QUE DETERMINEN LA FIRMEZA, DURABILIDAD O CALIDAD CONSTRUCTIVA DE LAS MISMAS. DURANTE LA INSPECCIÓN SE REALIZA EL LEVANTAMIENTO DE LAS MEDIDAS DE LAS EDIFICACIONES CON CINTA MÉTRICA. PORRAS CASTRO S.A. NO TIENE NINGÚN INTERÉS EN EL BIEN QUE SE VALÚA

Nombre del Perito

DIEGO PORRAS GONZALEZ

ARQUITECTO Tipo de Profesional Número de registro A- 12057 Nombre de la empresa

Emp.

Firma del Perito Identificación N° 4-0163-0332 PORRAS CASTRO S.A. REG. CFIA CC-05104

DIEGO PORRAS GONZALEZ (FIRMA) 2017.08.18 12:06:27 -06'00'

PORRAS CASTRO Nombre y firma representate legal de la empresa 17 agosto 2017 Fecha informe: 18 agosto 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8340-9711 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

214-20601046908800-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 ÁREA NIVEL FRENTE PENDIENTE UBICACION SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 TIPO DE VIA

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 45,100.00 46,400.00 50,000.00

SUJETO 275.00 m2 0.50 m 11.00 m 15% 5 4 16 3

FACTOR DE NEGOCIACION

Factor de Homologación Valores Homologados

366.00 m2 1.0989 1.50 m 1.0618 13.13 m 0.9427 20% 1.0006 5 1.0000 1 1.0942 16 1.0000 3 1.0000 10% 0.9000 1.0840 48,886.23

211.00 m2 0.9163 2.00 m 1.0779 15.00 m 0.9018 40% 1.0032 5 1.0000 1 1.0942 16 1.0000 4 1.0667 10% 0.9000 0.9386 43,551.22

300.00 m2 1.0291 1.50 m 1.0618 15.00 m 0.9018 30% 1.0019 5 1.0000 1 1.0942 16 1.0000 4 1.0667 10% 0.9000 1.0372 51,858.27

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2 1.0000 Área afectada 0.00 m2

DESCRIPCIÓN N° 1 N° 2 N° 3

VALOR DEL TERRENO ₡48,099 /m2 Valor ajustado 1.0000 Área VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO

Valor conclusivo Factor secciones

0 0 0

¢48,099 / m2 275.00 m2

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 ¢48,099.00 /m2

¢13,227,225.00

LINDEROS ACTUALES LOTE BALDIO LOTE BALDIO CALLE PUBLICA CASA DE HABITACION

NORTE : AL & AL INVERSIONES RIVERA S.A. SUR : LEONEL SALAZAR CORRALES ESTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 11 METROS OESTE : GERARDO ACU#A BRENES.

VÉRTICE 1 2 3 4

N°

1

2

3

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 459,498 459,504 459,482 459,475

PRECISIÓN 3.00 m NORTE 1,114,829 1,114,844 1,114,854 1,114,841

Altitud 976 977 977 976

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos LOTE BALDÍO UBICADO EN DULCE NOMBRE DE NARANJO OFRECIDO POR KOBINZA BIENES RAICES, A 500 mts DEL BIEN A VALUAR http://costarica.bienesonline.com/ficha-terreno-venta-naranjoalajuela_TEV8595.php

LOTE BALDÍO UBICADO EN SAN MIGUEL DE NARANJO OFRECIDO POR EL DUEÑO VENDE, A 4 km DEL BIEN A VALUAR https://www.encuentra24.com/costa-rica-es/bienesraices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos/id-255-se-vendeterreno-ennaranjo/8504409?search=f_currency.CRC®ionslug=alajuelaprovincia-naranjo

Oferta

88573000

Coordenadas Este

Oferta

LOTE BALDÍO UBICADO EN JERONIMO DE NARANJO Oferta OFRECIDO POR WILSON MONTOYA, A 4.2 km DEL BIEN A VALUAR https://www.encuentra24.com/costa-rica-es/bienesraices-venta-de-propiedades-lotes-y-terrenos/lote-plano-con-todoslos-servicios-linda-vista-cerca-delcentro/6316318?search=f_currency.CRC®ionslug=alajuelaprovincia-naranjo

0

Norte

0

Norte

0

0

18/8/2017

8706 0463

Coordenadas Este

18/8/2017

18/8/2017

2280 6665

Coordenadas Este

Fecha Consulta

0

Norte

0

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 10.00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

ICE ICE ICE ASADA VARIOS

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-20601046908800-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

NO SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 400 m a 25 m a 350 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 400 m

RESIDENCIAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 11.00 m Pendiente % 15% 25.06 m Tipo de vía: 3 2.27818182 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca 0 Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

0.50 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 86.00%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

18/8/2017

SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO QUE NO AFECTA LA FUNCIONALIDA DEL BIEN OBSERVACIONES

EL TERRENO TIENE UN DECLIVE DESCENDENTE Y UNA PENDIENTE FUERTE PERO ES SIMILAR A LOS LOTES DE LA ZONA POR LO QUE NO SE CONSIDERA ESTA SITUACION UN DEMERITO

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20601046908800-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIAS

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20601046908800-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIAS PLANO CATASTRO

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIAS INFORME REGISTRAL REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 469088---000

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20601046908800-2017-U

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 469088 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR SITUADA EN EL DISTRITO 1-NARANJO CANTON 6-NARANJO DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS: NORTE : AL & AL INVERSIONES RIVERA S.A. SUR : LEONEL SALAZAR CORRALES ESTE : CALLE PUBLICA CON UN FRENTE DE 11 METROS OESTE : GERARDO ACU#A BRENES. MIDE: DOSCIENTOS SETENTA Y CINCO METROS CUADRADOS PLANO: A-1429303-2010 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA 2-00370237 DERECHO 000 INSCRITA EN FOLIO REAL VALOR FISCAL: 7,800,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: SIETE MILLONES OCHOCIENTOS MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00197936-01 CAUSA ADQUISITIVA: REMATE FECHA DE INSCRIPCIÓN: 20 DE MAYO DE 2016 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY SERVIDUMBRE DE ACUEDUCTO CITAS: 2009-80794-01-0005-001 FINCA REFERENCIA 200370237 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 18-Agosto-2017 a las 10.31.20 horas Emitido el 18-08-2017 a las 10:31 horas

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIAS INFORME CATASTRAL

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20601046908800-2017-U

Plano(s) Catastrado(s) Provincia: 2 - ALAJUELA Número Inscripción: 1429303 Año Inscripción: 24 Jun 2010 Área Plano: 275.00 Bloque: Lote: Estado: INSCRITO Coordenada Norte: 229430.0 Coordenada Este: 494810.0 CRTM Norte: 1114504.0 CRTM Este: 458504.0 Verificado Zona Catastrada: No

Ubicación(es) Provincia Cantón Distrito 2 - ALAJUELA 6 - NARANJO 1 - NARANJO

Titulares(es) Identificacion Nombre Primer Apellido Segundo Apellido 3101272183 AL&AL INVERSIONES RIVERA SOCIEDAD ANONIMA

Fraccionamiento(s) Plano: Inexistente(s) Finca(s) Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial Inmueble 2 - ALAJUELA 370237 000

Finca(s) Generada(s) Código Provincia Número Finca Sub-matrícula Duplicado Matriz Filial 2 - ALAJUELA 469088 0

Plano(s) Hijo(s): Inexistente(s) Plano(s) Padre(s) Código Provincia Número Año 2 - ALAJUELA 729371 2001

Anotaciones: Inexistente(s) El Registro Inmobiliario advierte que las anotaciones registrales antes del 25 de mayo del 2011 no están disponibles para ser consultadas por este medio.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-20601046908800-2017-U

ANEXO FOTOGRÁFICO FOTOGRAFIAS MEMORIA DE CALCULO Factor Área f= área del lote comparable F= área del lote a valuar



FA

3

f F

Factor Nivel k1=Los valores de k1 y k2 están en función de la orientación del nivel. Para bajo nivel es de -0.05 y para sobre nivel de -0.03. Lo anterior por cuanto se considera que un lote bajo nivel es menos deseable que uno sobre nivel. Si el lote está al nivel de la vía, k es igual a 0.00. NLV= Nivel del lote a valuar 1 LV 2 LT NLT= Nivel del lote comparable

FN  e

Factor Frente f= frente del lote a valuar F= frente del lote comparable

Factor Pendiente PLV = Pendiente del lote a valuar PLT = Pendiente del lote comparable

FA



k *N

3

FP  e

k *N

f F

PLT  PLV 78

Factor Ubicación ULV = Ubicación del lote a valorar k = Constante de ubicación Manzanero 1 Cabecero 2 Esquinero 3 Medianero con 2 frentes 4 Medianero (lote tipo usual) 5 Callejón lateral 6 Callejón fondo 7 Lote en servidumbre 8 Factor S1 y S2 SLV = Clasificación de servicios del lote a valuar SLT = Clasificación de servicios del comparable

FU  e U LV  5 * K 

FS  e   S LV  S LT *0.03 

Factor de Negociación de un 10% obtenido de don Jose Miguel Porras Presidente de la Camara Costarricense de Bienes Raices