Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-21005029692000-2017-U
AVALÚO DE FINCA URBANA
214 DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES OFICINA ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
NOMBRE DE EXDEUDOR GERARDO CHACON ZAMORA UBICACIÓN DEL BIEN 02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 05 - VENECIA MARSELLA
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
DIRECCIÓN EXACTA DE LA ESQUINO NORESTE DE LA ESCUELA DE MARSELLA DE VENECIA, 100m AL NORESTE Y 140m AL SUR REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
A-0008604-1991 21005029692000 0.00%
Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 489.91 m2 489.91 m2 0.00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢6,866,088.65 ¢14,707,823.75
₡21,573,912.40
VEINTIUN MILLONES QUINIENTOS SETENTA Y TRES MIL NOVECIENTOS DOCE COLONES 40/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 16 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢14,707,823.75 VALOR EN LETRAS:
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
La propiedad cuenta con las condiciones necesarias para ser objeto de garantía hipotecaria, por parte del Banco Nacional.
JHONATAN DUARTE RODRIGUEZ Civil, Topografo, DPA. Ic, It-23704. Agro Af-462
Emp.
JHONATAN GERARDO DUARTE RODRIGUEZ (FIRMA) Identificación N°
Firmado digitalmente por JHONATAN GERARDO DUARTE RODRIGUEZ (FIRMA) Fecha: 2017.04.18 10:12:43 -06'00'
02-0509-0951
Nombre y firma representate legal de la empresa 17 abril 2017 Fecha informe: 18 abril 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8729-6979 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO
VALOR ¢/m2 Tamaño 489.91 Nivel 0 Frente 25 Pendiente 40% Ubicación 5 Servicios 16 Tipo de vía 4 Zona 3 Distancia Centro Desarr.0 Vista 6 Regularidad 1.1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN Retiro
214-21005029692000-2017-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 25,000.00 12,334.00 25,000.00 340 0.8864 1135 1.3195 500 1.0068
0
1
0
1
0
1
15 10% 5 16 4 3 0 6 1.1
1.1325 0.6807 1 1 1 1 1 1 1
25 35% 5 16 4 3 0 6 1.1
1 0.9379 1 1 1 1 1 1 1
15 5% 5 16 4 3 0 6 1
1.1325 0.6385 1 1 1 1 1 1 0.931
0.6833 17,083.63 FACTOR 0.6000 1.0000 1.0000
1.2376 15,264.27
0.6777 16,942.19
4
Factor
5
Factor
0.00
0.00
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 180.00 m2 Retiro de quebrada. Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡16,430 /m2 Valor ajustado ¢14,015 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0.8530 Área 489.91 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢14,015.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢6,866,088.65
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES NORTE: CALLE PUBLICA SUR: RIGOBERTO ARGUEDAS ARCE Y GERARDO ANTONIO ESTE: CALLE PUBLICA CON 25 MTS DE FRENTE OESTE: WALTER FONSECA VÉRTICE 1 2 3 4
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 472,334 472,345 472,314 472,314
CALLE PUBLICA DE ASFALTO TERRENO CON CONSTRUCCIONES CALLE PUBLICA DE ASFALTO TERRENO CON CONSTRUCCIONES PRECISIÓN 3.00 m NORTE 1,143,034 1,143,011 1,143,018 1,143,036
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos N° 1: Terrenos sin construcciones, vendedor Mauricio Gamboa, área Oferta 8526-3127 340, valor por metro cuadrado ₵25.000. Lote regular. Al frente Coordenadas Este 472,362 Norte del lote valorado. Base de Datos 8641-1103 2: Terrenos sin construcciones, vendedor Alberto Vargas, área 1.135, valor por metro cuadrado ₵12.334. Lote regular. A 300 Coordenadas Este 472,286 Norte metros del lote valorado. 3: Terrenos sin construcciones, comprador VILLALOBOS Transacción 8890-8843 ALVAREZ EDUARDO, área 500m, valor por metro cuadrado Coordenadas Este 472,362 Norte ₵25.000. Lote regular.
Altitud 526 526 526 526 Fecha Consulta 26/09/2016 1,142,445 18/04/2017 1,142,520 18/04/2017 1,142,441
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Terciaria Tipo de ruta Asfalto Material 11.00 m Ancho de vía Acera NO Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-21005029692000-2017-U
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS TANQUE SEPTICO Caño SÍ Sistema Sanitario: Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable SÍ ICE COOPELESCA Jardínes y Parques NO a 0 m COOPELESCA Transporte Público SÍ FRENTE Edificios Comerciales NO a 0 m ASADA Recolección de basura SÍ FRENTE ICE Edificios públicos / comunales SÍ a 500 m Sólo Agua
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar TERRENOS DEDICADOS VIVIENDA Y GANADERÍA.
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 25.00 m Pendiente % 5% 31.53 m Tipo de vía: 4 1.2612 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: COLINDANTE OESTE Cuerpo de agua cerca Arroyo Distancia Plana Desendente Topografía Pendiente
A
0.00 m
NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 65.00%
FECHA ESTUDIO
18/04/2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES La propiedad presenta Servidumbre de Paja (paja de agua en colindancia oeste). Lo anterior no afecta que la propiedad sea tomada como garantía del Banco Nacional de Costa Rica. OBSERVACIONES
Se encuentra terreno con construcciones en las inmediaciones del poblado de Marsella de Venecia. El ingreso se realiza por medio de calle pública de asfalto. La finca cuenta con acceso a servicios básicos, medianera, con frente de 25 metros al este dando a calle pública. El estudio de Registro indica que el inmueble es esquinero, sin embargo en campo es medianera. En este caso es importante mencionar que existe un remanente de terreno en la colindancia norte (entre la colindancia de la finca y la esquina), este remanente puede ser confundido con el área de la propiedad valorada, sin embargo no se encuentra escriturada. El plano catastro indica que existen 165.79m a esquina, sin embargo según lo medido corresponde a 134m existiendo una diferencia de 31.79m. Por otro lado no se encuentran mojones que indiquen correctamente las colindancias de la propiedad. Según el levantamiento realizado con GPS, fotografía aérea y mediciones en campo, se presume que una porción de la vivienda (al costado sur) está fuera del terreno y sobre propiedad vecina, sin embargo esto se puede confirmar únicamente al realizar un replanteo de la finca. Tomando en cuenta la diferencia con el amarre a esquina, que no existen mojones demarcando el inmueble y la presunción de que parte de la casa se encuentra fuera de la propiedad, se recomienda realizar un replanteo del plano catastro. El terreno posee inclinación al sector oeste. La vivienda se encuentra a 10m de una quebrada en colindancia oeste.
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda vc02 Corredor
TOTAL Forma de explotación
Área m2 80.00 8.75
V. Unit. ¢ / m2 260,000 182,000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ -
TOTAL Forma de explotación
Área m2
TOTAL
VUT años 40 40
Factor Estado 0.9748 0.9748
22,392,500
88.75 Área m2
VRN ¢ 20,800,000 1,592,500
214-21005029692000-2017-U
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 18 0.6738 B 18 0.6738 B
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUR años 26.3 26.3
Valor Unitario Final ¢ / m2 170,773 119,541
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
14,707,823.75 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
VNR ¢ 13,661,840.00 1,045,983.75
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ VNR ¢ -
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢14,707,823.75 ¢0.00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
¢14,707,823.75 ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
214-21005029692000-2017-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda unifamilia tipo vc02 Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Proyecto de construcción Avance: 0% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 80.00 m2
Nombre Porcentaje de cobertura:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
MAMPOSTERIA INTEGRA MAMPOSTERIA INTEGRA SIN INGRESO Estructuras de Madera. Láminas onduladas #28 Tablilla de madera Concreto con enchapes en cerámica Sencilla, ventanería en aluminio.
Aposentos
Tres cuartos, sala comedor.
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 Total
% de avance
Leve
1999
1 Sistema eléctrico:
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
No se encuentra No se encuentra Paredes
Año de construcción:
16%
DETALLE DE ELEMENTOS PISOS Vc02
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Un baño completo Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
SI
TOTAL 100%
SI Fusible Bueno
Gas LP Ubicación No aplica No aplica Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno Apreciación visual de desplome Leve Pisos
Leve
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No se encuentran obras complementarias.
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un primer
giro para
Equivalente al: del monto del crédito destinado a construcción Se realizaran tres vicitas a la obra.
OBSERVACIONES
Corresponde a una vivienda tipo vc02, en buenas condiciones. Existe una bodega anexa al sur de la vivienda, misma que no se toma en cuenta para efectos del avalúo ya que se encuentra en ruinas.
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6 214-21005029692000-2017-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Propiedad valorada y su entorno.
Vía de ingtreso a la finca.
Fachada principal. Vista del frente de la propiedad y de la calle de ingreso.
Cocina
Cuarto de pilas
Sala
Sala
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2
3
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Uno de los cuartos
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
Detalle de roperos.
Vistas parciales del interior de la propiedad.
Cuarto Vistas parciales del interior
Detalle de cielos.
Bodega no valorada. Vistas parciales del interior
Zonas verdes.
Detalle de bodega no valorada.
Zonas verdes.
Fotografía que demuestra la sistencia a la propiedad.
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
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