Informe de Avalúo Urbano Bienes Inmuebles

Avalúo N°

214-30101009495800-2017-U

Nombre del Solicitante

Banco Nacional de Costa Rica

Realizado por

Fecha

30/6/2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes. NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacional de Costa Rica

214-30101009495800-2017-U

Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S)

Banco Nacional de Costa Rica

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

Céd. Jurídica

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%

UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 01 - CARTAGO 01 - PARTE ORIENTAL CIUDAD CARTAGO BARRIO ASÍS DIRECCIÓN EXACTA

DE LA ESQUINA NOROESTE DEL ESTADIO FELLO MEZA IVANCOVICH, 85 METROS OESTE Y 20 METROS NORTE. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 438,18 m2 C-0426148-1981 Identificador Predial 438,18 m2 30101009495800 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢118.022.030,28 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢61.249.195,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡179.271.225,28 CIENTO SETENTA Y NUEVE MILLONES DOSCIENTOS SETENTA Y UN MIL DOSCIENTOS VALOR EN LETRAS: VEINTICINCO COLONES 28/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Liquidez del bien Media 14 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢61.249.195,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

El bien se ubica en zona catastrada. No se presenta certificado catastral. La información consignada en este documento deberá ser corroborada por un notario en el momento de establecer cualquier gravamen o al hacer operación de compra-venta sobre el inmueble valorado. El bien en estudio y las construcciones no presentan ningún factor físico, social y legal que afecte o condicione su explotación. No se realizó estudio de suelo ni pruebas de infiltración. No se asume responsabilidad por la capacidad soportante del suelo.

Nombre del Perito

Randall Campos Noriega

Arquitecto Tipo de Profesional Número de registro A- 22975 Nombre de la empresa

Emp. 11281

Nombre y firma representate legal de la empresa 28 junio 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8859-0498 - 4702-4877 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firma del Perito Identificación N° 1-0924-0346

30 junio 2017

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-30101009495800-2017-U

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía

SUJETO 438,18 0 12,77 40,58 1 0 5 4 16 4

Factor de Homologación Valores Homologados

0,7445 265.140,80

0,7426 194.831,05

0,9484 348.067,50

VALOR DEL TERRENO ₡269.346 /m2 Valor ajustado ¢269.346 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 438,18 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢269.346,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢118.022.030,28

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 356.125,18 262.363,77 366.997,20 140,00 0,6862 167,00 0,7274 321,00 0,9024 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 10 1,0849 12 1,0209 11 1,0510 14,00 1,0000 13,92 1,0000 29,18 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

DESCRIPCIÓN

Valor conclusivo Factor secciones

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

LINDEROS ACTUALES Carlos Luis Acevedo Guzmán y otros Vivienda unifamiliar Carolina Brenes Arozco y otros Vivienda unifamiliar German Hernández Aguilar y otros Vivienda unifamiliar Calle 4 con 12,77 Calle pública COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 508.782 508.784 508.818 508.819

PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.090.225 1.090.232 1.090.231 10.900.220

Altitud 1.433 1.432 1.429 1.426

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Referente: Dinora. Ubicación: Oriental Cartago. Área del terreno: 140 m2 Vivienda unifamiliar Área de construcción: 250 m2 Valor de venta: ¢ 90.000.000,00

Tipo información Oferta

Oferta

2

Referente: Marvin. Ubicación: Oriental Cartago. Área del terreno: 167 m2 Edificio (Kinder). Área de construcción: 250 m2 Valor de venta: ¢ 85.000.000,00

Oferta

3

Referente: Gabriela. Ubicación: Oriental Cartago. Área del terreno: 321 m2 Vivienda unifamiliar Área de construcción: 200 m2 Valor de venta: ¢ 180.000.000,00

N°

1

Números de Contactos 2591-5280 / 6019-2247

Coordenadas Este

508.674

Norte

508.647

Norte

8560-9175 / 8816-9346

Coordenadas Este

508.677

1.090.239

30/6/2017

2537-4763

Coordenadas Este

Fecha Consulta 30/6/2017

Norte

1.090.067

30/6/2017

1.090.031

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 10,00 m Ancho de vía Acera SÍ

214-30101009495800-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques Alumbrado SÍ JASEC Transporte Público Electricidad SÍ JASEC MUNICIPAL Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Teléfono Agua y Electricidad

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 300 m a 200 m a 100 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Alta Actividad del lugar

a 250 m

Residencial - Comercial

ICE

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 12,77 m Pendiente % 0 40,58 m Tipo de vía: 4 3,177760376 4 12 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente Ascendente

0,00 m

NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00%

FECHA ESTUDIO

29/6/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY. GRAVÁMENES O AFECTACIONES: SI HAY. CITAS: 30508296010901001 OBLIGACIONES REF:2011577001 DEMANDA ORDINARIA CITAS: 800184892010001001

Según inspección realizado al bien inmueble, se verificó que estos gravámenes no afectan la utilización del mismo y tampoco causan impacto en su valor.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

OBSERVACIONES 1. Vialidad: El acceso a la propiedad por calle de asfalto, en buen estado que permite la circulación de vehículos livianos durante todo el año. 2. El bien de estudio se encuentra ubicado en zona de interés residencial - comercial, con cercanía a los principales servicios: transporte público, establecimientos comerciales, parques o áreas de recreación, edificios públicos (escuelas, iglesia, entre otros). 3. Durante la inspección no se encuentran problemas de seguridad aparentes, tampoco molestias y riesgos como niebla, humos, ruidos y vibraciones industriales, basura, desechos y maleza vegetal dentro o cerca del bien, entre otros que puedan afectar su deseabilidad. 4. La forma y tamaño del lote son ideales para llevar a cabo construcciones según su uso. 5. Las curvas de nivel del terreno permiten construcciones sin necesidad de movimientos de tierra importantes. 6. Presenta homogeneidad de las características sociales y económicas en la zona de estudio. 7. Se detectan actitudes sociales hacia el orden y la ley.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

Edificio

Área m2 215,00

TOTAL

215,00

Forma de explotación

Forma de explotación Portón Frontal Tapia block sisado Tapia prefabricada Losa concreto TOTAL

Forma de explotación

V. Unit. ¢ / m2 300.000

VRN ¢ 64.500.000

Factor Estado 0,9191

64.500.000

Área m2 13,00 18,00 14,00 175,00 220,00

V. Unit. ¢ / m2 70.000 40.000 33.000 25.000

VRN ¢ 910.000 720.000 462.000 4.375.000 6.467.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

VUT años 60

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 6 0,9450 I

VNR ¢ 56.021.475,00

VUR años 52,1

Valor Unitario Final ¢ / m2 260.565

VUR años 25,7 25,7 25,7 15,7

Valor Unitario Final ¢ / m2 60.048 34.313 28.308 19.618

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ESTADO

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

56.021.475,00 OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 30 6 0,8800 0,9748 B 30 6 0,8800 0,9748 B 30 6 0,8800 0,9748 B 20 6 0,8050 0,9748 B

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

-

VNR ¢ 780.624,00 617.634,00 396.312,00 3.433.150,00 5.227.720,00

VNR ¢

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢56.021.475,00 ¢5.227.720,00

¢61.249.195,00

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Edificio comercial Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 215,00 m2

Uso predominante: Comercial Avance:

Presupuesto:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

49%

2011

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Aposentos

LCO3

NÚMERO DE NIVELES:

Concreto armado. Primer nivel: Mampostería de bloques de concreto. Segundo nivel: Mampostería de bloques de concreto con cerramientos internos de cemento y fibra de vidrio Gypsum. Losa de concreto. Cerchas de perfiles metálicos RT. Láminas onduladas de hierro acabadas con pintura anticorrosiva. Láminas de cemento y fibra de vidrio tipo Gypsum de doble altura. Porcelanato. Parqueo para 7 vehículos. Fachada contemporánea, con marcos de ventanería de aluminio. Primer nivel: 4 cubículos para consultorio, sala de espera con recepción, medio baño, baño completo, comedor de empleados, escalera y patio de luz. Segundo nivel: 2 dormitorios, oficina, cocina con mueble de concreto enchapado, sala, comedor y baño completo.

Baños 2 baños y 1 medio baño enchapados en cerámica. Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Leve Repellos Ninguno Paredes Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Gas LP

Paredes Pisos

TOTAL 100%

SI Fusible Regular

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Regular Cielos Regular Bueno Cubierta Bueno

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

SI

Cielos

Leve

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

OBSERVACIONES Generales: 1. El edificio presenta una adecuada distribución arquitectónica lo cual permite fluidez en los recorridos de la circulación. 2. Cada aposento se encuentra debidamente ventilado e iluminado de forma natural, permitiendo la circulación y renovación del aire, mejorando el bienestar térmico en los espacios internos. 3. No se encuentran daños aparentes en los elementos estructurales de la construcción (columnas, vigas y paredes). Específicos: 1. La construcción presenta un estado general intermedio, de mantenimiento y conservación, en apariencia requiere reparaciones simples, tales como: mejoras en algunas secciones del cielo raso, instalación de tomas, apagadores y luminarias, piezas sanitarias, pintura, entre otros. 2. El edificio presenta una sección en el lado posterior donde fue removida la estructura y demás elementos de la cubierta, dejando dicha sección en ruinas. No afecta el edificio principal, al parecer esta sección fue una ampliación realizada de forma separada a la estructura del edificio. 3. El patio presenta piso de cerámica y construcción de perrera. 4. El edificio no presenta la mayoría de placas: tomas y apagadores del sistema eléctrico, así como luminarias y piezas sanitarias.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Método de Valoración

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

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Para determinar el valor base del terreno, según el método comparativo usando el valor de reposición, se definen áreas homogéneas donde se puedan establecer los valores unitarios de forma general. La definición de las zonas homogéneas físicas existentes es el resultado de un trabajo de investigación de campo que identifica áreas geográficas con similitud en los siguientes variables: -Topografía. -Características red vial. -Servicios públicos instalados. -Tipo de edificaciones existentes. -Área del terreno, entre otras. La investigación llegará a tomar predios en verde o bien, en caso de no encontrarse con construcción para lo cual se deberá utilizar un método que se asemeja al residual cuyo fin es descontar al valor total el de la construcción, para tener el valor del terreno que es el que nos interesa en esta parte del informe de avalúo, en atención a que el precio por metro cuadrado de la construcción es definible y cierto. El valor del terreno se determina multiplicando el valor por metro cuadrado del lote sujeto por el área total del lote (en caso de diferencias entre la información del registro y la del catastro, se utiliza la menor de las áreas) y por un coeficiente, el cual considera correcciones por área, frente, fondo, forma, ubicación y nivel. En caso de propiedades en condominio, el área correspondiente con la finca filial valorada, se determina a partir del producto del área de la finca madre por el coeficiente de copropiedad de la finca filial.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Método de Valoración

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30101009495800-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Método de Valoración

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30101009495800-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30101009495800-2017-U

1. Fachada

2. Vista de la entrada a la propiedad

3. Entrada del edificio

4. Losa lateral

5. Colindante

6. Vía de acceso

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1

2

3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30101009495800-2017-U

PRIMER NIVEL 7. Patio / Sección con cubierta removida

8. Patio / Sección con cubierta removida

.

9. Patio / Tapia

10. Patio

11. Aposentos

12. Aposentos

13. Aposentos

14. Aposentos

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-30101009495800-2017-U

15. Aposentos

16. Recepción

.

17. Baño

18. Escaleras

19. Instalacióon eléctrica

20. Caja de breakers

21. Caja de breakers

22. Foto en sitio

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30101009495800-2017-U

SEGUNDO NIVEL 23. Aposentos

24. Aposentos

.

25. Aposentos

27. Instalación eléctrica

26. Instalación eléctrica

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Plano

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30101009495800-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

214-30101009495800-2017-U

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

IMAGEN GOOGLE MAPS

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

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