Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 1 INFORME DE AVALÚO AVALÚO DE FINCA URBANA Dirección de Recursos Materiales 214 214-40505023322100-2017-U-Rev.01 OFICINA Administración de bienes - Bienes Ex deudor / 5136-1 PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

Proporción de Derechos

Céd. Jurídica 4-000-001021 Céd. Jurídica 4-000-001021

Banco Nacional de Costa Rica Banco Nacional de Costa Rica

50% 50%

NOMBRE DEL EX-DEUDOR (ES) Delio Céd. Identidad No definida.

Sánchez

Cordero

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

04 - HEREDIA 05 - SAN RAFAEL 05 - CONCEPCION Concepción

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA Heredia, San Rafael, Concepción, 165m Este de la esquina Noreste del Súper y Licorera Camacho, portón de acceso color negro, ubicado sobre margen izquierdo.

REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

H-1552178-2012 40505023322100 0,00%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 1.690,00 m2 1.690,00 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢46.052.500,00 ¢0,00

₡46.052.500,00

CUARENTA Y SEIS MILLONES CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

meses ¢0,00

Liquidez del bien

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Nombre del Perito

Media Baja

SÍ

1. Delimitación de linderos: se deben delimitar los linderos de la finca de forma física, con estacas topográfica o cerca, mediante un profesional en topografía. 2. Valor de la zona de protección: en el colindante Este existe la Quebrada Tures, la cual se refleja en el plano catastro H-1552178-2012 donde indica una zona de protección de 15,0m. Por tal razón no se considera el valor de esta franja de terreno. Sin embargo el área del terreno afectado de 559,50m2 es propiedad del dueño registral. En esta área no se puede construir debido al retiro indicado en el plano catastro, por ende se aplica un factor de demerito en dicha área. No se considera afectación a la garantía debido a esta condición. 3. Valor de la construcción y tapia perimetral: no se considera el valor de la construcción existente, ni de la tapia perimetral debido a que se encuentran construidas dentro del área de zona de protección de la quebrada Tures, la cual se ubica en el lindero Este de la finca sujeto de estudio. 4. Servidumbre de Paso (Camino interno asfaltado 7,00m de ancho): Actualmente existe una servidumbre de paso que le da acceso a la finca sujeto de estudio y a dos fincas más. No se considera su valor debido a esta condición. Además cuenta con acceso restringido por un portón eléctrico.

Mv. Ing. Kendy Nieto Barquero

Mv. Ing. Civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 21205 Emp. Nombre de la empresa KNB Consulting S.A. // Ced. Jurídica: 3-101-654754

Firmado digitalmente por: KENDY YARENIS NIETO BARQUERO (FIRMA) Fecha y hora: 09.06.2017 16:05:28 Firma del Perito Identificación N° 1-1228-0958

Nombre y firma represéntate legal de la empresa Mv. Ing. Kendy Nieto Barquero 13 mayo 2017 Fecha informe: 16 mayo 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8859-9814 // 2441-2281 // BN-BT-01-2017 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Ref.: BN-BT-02-2017-Rev.01

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-40505023322100-2017-U-Rev.01 TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 45.000,00 43.689,32 58.823,53 VALOR ¢/m2 Área 1690,00 1833,00 1,0272 2060,00 1,0675 1020,00 0,8465 Sobre Nivel A Nivel Sobre Nivel Sobre Nivel Nivel 1,00 0,50 0,9851 0,00 0,9704 1,00 1,0000 Frente 35,61 21,00 1,0000 4,00 1,0000 3,00 1,0000 Fondo 42,74 87,29 1,0000 515,00 1,0000 340,00 1,0000 Forma Irregular Irregular 1,0000 Irregular 1,0000 Irregular 1,0000 Pendiente (%) 3% 3% 1,0000 3% 1,0000 3% 1,0000 Ubicación 5 5 1,0000 8 1,0795 8 1,0795 Servicios 1 2 1 1,0305 1 1,0305 1 1,0305 Servicios 2 16 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 Tipo de Vía 3 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 Negociación 1,0000 1,0000 1,0000 Factor de Homologación 1,0428 1,1524 0,9417 Valores Homologados 46.924,09 50.345,96 55.392,21 Nota: Tipo de cambio en ventanilla BNCR, Mayo 16, 2017: US$ 1,00 = ₵564,00 FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE DESCRIPCIÓN Zona protección 0,0000 Área afectada 559,50 m2 Zona de protección de quebrada (15,0m) 0,0000 Área afectada 337,19 m2 Servidumbre de paso asfaltada Camino interno

Valor conclusivo Factor secciones

VALOR DEL TERRENO ₡50.887 /m2 Valor ajustado ¢27.250 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,5355 Área 1.690,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢27.250,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢46.052.500,00

NORTE SUR ESTE OESTE

LINDEROS ACTUALES No hay. // Lote baldío. Calle pública con 35,61m Tapia en mampostería. // Calle pública. Quebrada Tures Tapia en mampostería. // Quebrada. Camino interno en medio Neftalí Camacho Campos Malla ciclón. // Vivienda. Delio Sanchez Cordero y María Virginia Echeverría Hernández

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 491.989 491.950

VÉRTICE #1 #4

N° 1 2 3 4 5

NORTE 1.108.714 1.108.702

PRECISIÓN 4,00 m Altitud 1.494 1.494

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta Lote - Concepción de Heredia, valor: Sr. Roger: 8682-7315 Coordenadas Este ₵82.485.000,00, sobre nivel. 491.890 Norte Sr. Gerardo Garro: 8513-5904 Oferta Lote - Concepción de Heredia (Calle Hernández), valor: ₵90.000.000,00, sobre nivel. Coordenadas Este 492.044 Norte Oferta Sr. Gastón: 2268-3219 Lote - Concepción de Heredia (Calle Hernández), valor: ₵60.000.000,00, sobre nivel. Coordenadas Este 491.996 Norte No aplica. No aplica.

Coordenadas Este

Norte

No aplica.

Coordenadas Este

Norte

Fecha Consulta 16/5/2017 1.108.202 16/5/2017 1.109.125 16/5/2017 1.109.128

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 3

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 14,12 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

214-40505023322100-2017-U-Rev.01 ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta SÍ SÍ Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Varios Jardines y Parques ESPH Transporte Público ESPH Edificios Comerciales ESPH Recolección de basura Varios Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

Varios a 650 m a 50 m a 150 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Alta Densidad poblacional Media Actividad del lugar

a 165 m

Habitacional

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 35,61 m Pendiente % 3% 42,74 m Tipo de vía: 3 1,2002 2 16 Ubicación: Servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles de mediana dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol): A 0m, colindante Este Cuerpo de agua cerca Distancia Quebrada Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

1,00 m

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 81,00% AFECTACIONES DEL BIEN FECHA ESTUDIO

11/5/2017

GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES 1) Servidumbre de paso - Citas: 2012-187437-01-0009-001. Longitud: 113,19m. Ancho: 7,00m. Rumbo: Sur a Norte. Afecta la finca sujeto (no se considera su valor). 2) Servidumbre de paso - Citas: 2012-187437-01-0009-001. Longitud: 113,19m. Ancho: 7,00m. Rumbo: Sur a Norte. Afecta la finca sujeto (no se considera su valor). OBSERVACIONES

1. Topografía de la zona: ligeramente ondulada (4% a 8%), con pendiente ascendiente en sentido Sur a Norte. No hay indicios visibles que hagan suponer inestabilidad en la finca o los terrenos cercanos a la finca en estudio. 2. Topografía de la Finca: ligeramente ondulada (3%), con pendiente ascendiente en sentido Sur a Norte. No hay indicios visibles que hagan suponer inestabilidad en los terrenos de la finca en estudio. 3. Actividad de la zona: Habitacional. El estrato social es de clase media a alta y la densidad poblacional es media. 4. Obras de Infraestructura - calidad y acabados: el acceso hasta el terreno se realiza por medio de calle pública y servidumbre en asfalto, ancho acorde a plano y accesa todo tipo de vehículo. Los servicios básicos de agua potable y eléctrico se ubican al frente de la finca en estudio. 5. Linderos y delimitación: Norte: No hay. // Sur y Este: Tapia en mampostería. // Oeste: Malla ciclón. 6. Riesgos visibles: 6.1. Cuerpo de agua: existe una quebrada en colindante Este (Quebrada Tures) de la finca en estudio. A pesar de esta condición, no se observa visualmente influencia negativa o riesgo debido al mismo. 7. Fuente: Visita de sitio y consulta a Mapa de Amenazas Naturales del Cantón de San Rafael, CNE, Mayo, 2003. 8. Información registral: Datos tomados de la pagina del Registro Nacional de Costa Rica, Mayo 11, 2017: https://www.rnpdigital.com/shopping/login.jspx

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación No aplica

TOTAL Forma de explotación No aplica

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 -

VRN ¢

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

-

Área m2

-

TOTAL

Forma de explotación No aplica.

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

214-40505023322100-2017-U-Rev.01 Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 5

214-40505023322100-2017-U-Rev.01

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda en un nivel. Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: No aplica Nombre del Desarrollador: No aplica Número de Contrato CFIA: No aplica Documentos de construcción adicionales: No aplica Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

Avance:

Nombre No aplica No aplica Porcentaje de cobertura:

Uso predominante: Residencial 0% Presupuesto: ¢

Número permiso construcción:

0%

-

No aplica

Año de construcción:

2017

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VS01

1 Sistema liviano. Sistema eléctrico: Láminas de fibrocemento y madera. No aplica. Entubado Conduit NO PARCIAL Estructura en madera (Cerchas y Clavadores). Porcentaje 50% Lámina zinc onduladas y pintadas. Caja breaker SI Interruptor Diyuntores Fibrocemento. Pedrín Estado General Malo Sistema liviano en fibrocemento y madera, marcos de madera con Fachada vidrio fijo y celosías. 01 Dormitorio, 01 Sala - Comedor, 01 Cocina, 01 Servicio Gas LP Ubicación Aposentos No aplica. Sanitario - Ducha, 01 Corredor, 01 Bodega. Tipo económico (01 servicio sanitario - ducha). Estado Físico y Mantenimiento: Baños No aplica. Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente No aplica. Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No aplica. Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Ninguno Pisos Ninguno

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5

% de avance 0,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

OBRAS COMPLEMENTARIAS No aplica. Avance: 0% No aplica.

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para No aplica. construcción: No aplica. Equivalente al: 0,0% No aplica. del monto del crédito destinado a construcción No aplica. No aplica. OBSERVACIONES

1. Valor de la Construcción: se establece con base en el Manual de Valores Base Unitarios por Tipología Constructiva del Ministerio de Hacienda (año 2015) y el valor de construcción se debe al tipo de acabados. Sin embargo no se toma en cuenta el valor de las construcciones ni tapia perimetral existente, debido a que se encuentran construidas dentro de la zona de protección de la quebrada. 2. Pruebas físicas a terreno: No se realizaron (ya que no es parte del alcance del avalúo - solo inspección visual, donde se descarta cualquier indicio visible que haga suponer inestabilidad), razón por la cual; no se asume responsabilidad por el emplazamiento donde se ubica la construcción. 3. El Valuador, no asume responsabilidad sobre el estado, vicios ocultos (no estando a la vista) o durabilidad de los sistemas (estructural, eléctrico, mecánico, potable y sanitario). 4. Se verificó la existencia y característica de los bienes en estudio, mediante visita realizada en la fecha del presente estudio. 5. No se verificó la propiedad legal, ni se investigaron gravámenes de dominio que puedan existir sobre dichos bienes.

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Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 6

ANEXO FOTOGRÁFICO Vista frontal general

214-40505023322100-2017-U-Rev.01 Calle pública y referencia esquina

Fachada Frontal

Vista posterior y lateral derecho

Vista lateral izquierdo

Portón de acceso (Servidumbre)

Fotografía del valuador

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

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Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 7

ANEXO FOTOGRÁFICO Dormitorio

214-40505023322100-2017-U-Rev.01 Servicio Sanitario - Ducha

Cocina

Sala - Comedor

Vista frontal en servidumbre

Lindero Norte

Lindero Este

Vista interna del lote

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

INFORME REGISTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 8

214-40505023322100-2017-U-Rev.01

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INFORME REGISTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 9

214-40505023322100-2017-U-Rev.01

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

INFORME REGISTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 10

214-40505023322100-2017-U-Rev.01

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INFORME REGISTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 11

214-40505023322100-2017-U-Rev.01

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PLANO CATASTRO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 12

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ORTOFOTO

Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página: 13

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