Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA
INFORME DE AVALÚO DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES 214-30102003400900-2017-U OFICINA ADMINISTRACIÓN DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 214
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 01 - CARTAGO 02 - PARTE OCCIDENTAL CIUD. CARTAGO CARTAGO DIRECCIÓN EXACTA
100 METROS OESTE DE LA CATEDRAL DEL CARMEN, EDIFICIO ESQUINERO DE 7 PISOS REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según el Registro y el Plano 407,08 m2 407,08 m2 0,00 m2 Demasía
C - 0022203 - 1974 30102003400900 0,00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢259.259.482,08 ¢1.332.946.755,00
₡1.592.206.237,08
MIL QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MILLONES DOSCIENTOS SEIS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE COLONES CON OCHO CENTIMOS.
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
24
Ámbito mínimo de mercado potencial meses ¢1.332.946.755,00
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Provincial
SÍ
ES PROPIEDAD DEL BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. SE DETALLA ESTADO Randall Elizondo Murillo
Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 5860 Nombre de la empresa
Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 4 diciembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8384 - 9132 / 2236 - 7762 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA)
Firmado digitalmente por RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-05-0219-0843, sn=ELIZONDO MURILLO, givenName=RANDALL, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Fecha: 2017.12.23 10:05:35 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 502190843
5 diciembre 2017
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA FRENTE REGULARIDAD TIPO DE VÍA PENDIENTE SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 NIVEL UBICACIÓN
SUJETO 407,08 24,02 1 1 0 4 16 0 3
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-30102003400900-2017-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 750.000,00 435.000,00 461.000,00 607,05 1,1400 2744 1,8800 243 0,8400 28 0,9620 50 0,8370 5,4 1,4520 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 5 1,1170 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0967 1,5736 1,3624 822.510,00 684.498,60 628.058,36
FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000
4 Factor 480.000,00 371 0,9700 16 1,1070 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 0 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0738 515.419,20
5 Factor 400.000,00 393 0,9900 11,3 1,2070 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 0 1,0000 5 1,1170 1,0000 1,0000 1,0000 1,3347 533.894,72
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡636.876 /m2 Valor ajustado ¢636.876 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 407,08 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢636.876,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢259.259.482,08
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 3 4
N° 1 2 3 4 5
LINDEROS ACTUALES Wive Hovenga Visser Avenida Calle pública Banco Nacional de Costa Rica COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 508.370 508.366
Edificio comercial Calle pública Calle pública Parqueo de edificio PRECISIÓN 4,00 m NORTE 1.090.862 1.090.843
Altitud 1.437 1.444
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta Lote sin construcciones. 100 metros sur de 83971144 Coordenadas Este propiedad a valorar 508.360 Norte Oferta Lote sin construcciones. 100 metros norte y 88359044 Coordenadas Este 200 metros oeste de propiedad a valorar 507.964 Norte Lote con construcción para desecho. Frente a Oferta 83441414 Coordenadas Este propiedad a valorar 508.325 Norte Oferta Lote con construcción para desecho. 300 83622020/83812447 Coordenadas Este metros sur de propiedad a valorar 508.314 Norte Coordenadas Este
Norte
Fecha Consulta 04/12/2017 1.090.755 04/12/2017 1.090.967 04/12/2017 1.090.842 04/12/2017 1.090.553
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Asfalto Material 13,37 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-30102003400900-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques JASEC Transporte Público JASEC Edificios Comerciales MUNICIPALIDAD Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
VARIOS a 100 m a 50 m a 50 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar
a 100 m
COMERCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 24,02 m Pendiente % 0 16,24 m Tipo de vía: 1 0,67610325 4 16 Ubicación: Esquinero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Topografía Pendiente
NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
01/12/2017
NO HAY OBSERVACIONES
0,00 m
Ninguno Ninguno
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Sótano Niveles 1 - 7
Área m2 375,00 2.640,00
TOTAL
3.015,00
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 400.000 650.000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 150.000.000 1.716.000.000 1.866.000.000
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años 70 70
214-30102003400900-2017-U Factor Estado 0,9748 0,9748 #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 27 0,7328 B 27 0,7328 B #¡DIV/0! #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ 107.149.875,00 1.225.796.880,00 1.332.946.755,00
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VUR años 50,0 50,0 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 285.733 464.317 #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢1.332.946.755,00 ¢0,00
¢1.332.946.755,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-30102003400900-2017-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Edificio de oficinas Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢
Avance:
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
100%
Año de construcción:
1990
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES:
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Concreto reforzado Mampostería Concreto reforzado Metal HG Fibra mineral Porcelanato Ventanales y elementos cubiertos de aluminio compuesto
Aposentos
7 niveles para albergar oficinas
En cada nivel enchapados Baños Otros Red de agua caliente Sí Tanque captación de agua Si Fisuras Repellos Leve Paredes Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
7 Sistema eléctrico: SI
TOTAL 100%
SI Diyuntores Bueno Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno
Ninguno
Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos Cielos
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO FACHADA DEL EDIFICIO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
214-30102003400900-2017-U
SÓTANO
PRIMER PISO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
214-30102003400900-2017-U
ANEXO FOTOGRÁFICO SEGUNDO PISO
TERCER PISO
CUARTO PISO
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U
ANEXO FOTOGRÁFICO QUINTO PISO
SEXTO PISO
SETIMO PISO
Valuador en sitio
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U OBSERVACIONES La construcción de este edificio inició en la década de 1980 - 1990, sin embargo, por diferentes razones la construcción se paralizó y fué hasta hace 10 años aproximadamente que se terminó. Está conceptualizado como Oficentro, con un nivel de sótano y 7 niveles para oficina, además cuenta con un pequeño ático donde se encuentra el motor de los ascensores. En su interior cuenta con muy pocas divisiones, se encuentran delimitados los baños, escaleras y ascensores, por tanto, cada nivel puede ser proyectado con paredes livianas, de acuerdo con las necesidades de espacio que se requiera. Cuenta con 2 baños en el primer nivel y 3 baños en cada uno de los otros niveles. En este momento en casi todos los niveles faltan detalles como láminas de fibra mineral en el cielo raso, lámparas, y especificamente en el nivel 7 el piso se encuentra en concreto, en el nivel 5 hay un área de aproximadamente 45 m2 que se encuentra desprendido y fisurado. También en el nivel 2 se observan algunos tomacorrientes sin las respectivas placas, las cuales se observan sueltas sobre algunos buques de ventana. No cuenta con servicio eléctrico ni potable, estos servicios se encuentran inhabilitados. El parqueo se ubica en una propiedad colindante en la que fue colocada la escalera externa, los paneles de medidores eléctricos, una planta eléctrica y algunos otros componentes electromecánicos del edificio. Esta propiedad y sus mejoras funciona en forma integrada con el edificio. En esta propiedad colindante el edificio cuenta con 23 espacios para estacionamiento, escaleras de emergencia, planta eléctrica, tanques de captación de agua, sistemas contra incendio y caseta de seguridad. En términos generales la edificación se encuentra en buen estado, para darle funcionamiento se deben acondicionar algunos elementos como sustituir láminas de fibra mineral en cielo raso, lámparas, alfombra o enchape de piso en nivel 7, remoción y colocación de piso desprendido en nivel 5, colocación de placas en tomacorrientes, subsanar algunas goteras en techo y habilitar los servicios públicos.
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U
FORMULARIO SERVICIOS PUBLICOS
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U
ESTUDIO DE REGISTRO
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U
CERTIFICADO CATASTRAL
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U
CERTIFICADO CATASTRAL
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U
PLANO CATASTRADO
1
2
3
4
5
214-30102003400900-2017-U
MEMORIA DE CALCULO VALORACION DEL TERRENO
Para estimar el valor del terreno se utiliza el método comparativo, el cual consiste en determinar el valor de un terreno a partir del valor de terrenos con características similares y comparables. Para esto se procede a homologar mediante la utilización de fórmulas de acuerdo con la directriz VA - 03 – 2008 del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Los factores son los siguientes:
FACTOR
FÓRMULA
Extensión
Fe = (área del lote tipo / área del terreno a valorar)
Frente
Ff = (frente del terreno a valorar / frente del lote tipo)
n 0.25 0.25
Regularidad
Fr = (área del terreno a valorar / área del menor rectángulo circunscrito) Frc = Frv / Fri Nivel Sobre nivel Fsn = Exp (– 0.03 x sobre nivel) Bajo nivel Fbn = Exp (– 0.05 x sobre nivel) Factor de nivel resultante Fnr = (Fnv / Fni) Fpc = Exp ((pendiente del lote tipo – pendiente del lote a valorar) / 78) Pendiente Tipo de vía Fv = Exp ((Tipo de vía lote a valorar – Tipo de via del lote tipo) x – 0.06646) Servicios públicos 1 Fs1 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Servicios públicos 2 Fs2 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Fucc = Exp ((ubicación del inmueble a valorar – ubicación del lote tipo) x – 0.0255) Ubicación
1
2
3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
AVALÚO DE FINCA URBANA
INFORME DE AVALÚO DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES 214-30102003081700-2017-U OFICINA ADMINISTRACIÓN DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 214
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4 - 000 - 001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN 03 - CARTAGO 01 - CARTAGO 02 - PARTE OCCIDENTAL CIUD. CARTAGO CARTAGO DIRECCIÓN EXACTA
AVENIDA 0, CALLE 8, DE LA CATEDRAL DEL CARMEN 120 METROS OESTE, CONTIGUO A EDIFICIO DE 7 PISOS REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según 587,40 m2 587,40 m2 0,00 m2
C - 0919084 - 2004 30102003081700 0,00%
Porcentaje:
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
¢261.737.216,40 ¢16.245.734,52
₡277.982.950,92
DOSCIENTOS SETENTA Y SIETE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS CINCUENTA COLONES 92/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
meses ¢16.245.734,52
Ámbito mínimo de mercado potencial
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Provincial
SÍ
ES PROPIEDAD DEL BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Randall Elizondo Murillo
Ingeniero civil Tipo de Profesional Número de registro IC- 5860 Nombre de la empresa
Emp.
Nombre y firma representate legal de la empresa 4 diciembre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8384 9132 / 2236 7762 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA)
Firmado digitalmente por RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-05-0219-0843, sn=ELIZONDO MURILLO, givenName=RANDALL, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RANDALL ELIZONDO MURILLO (FIRMA) Fecha: 2017.12.06 17:40:52 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 502190843
5 diciembre 2017
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 AREA FRENTE REGULARIDAD TIPO DE VÍA PENDIENTE SERVICIOS 1 SERVICIOS 2 NIVEL UBICACIÓN
SUJETO 587,4 12,2 1 1 0 4 16 0 4
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 750.000,00 435.000,00 461.000,00 607,05 1,0100 2744 1,6600 243 0,7500 28 0,8120 50 0,7090 5,4 1,2260 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 3 0,8950 3 0,8950 5 1,1170 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,7340 1,0534 1,0271 550.505,55 458.212,17 473.484,57
FACTOR 0,0000 0,0000 1,0000
214-30102003081700-2017-U
4 Factor 480.000,00 371 0,8600 16 0,9340 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 0 1,0000 3 0,8950 1,0000 1,0000 1,0000 0,7189 345.071,90
5 Factor 400.000,00 393 0,8800 11,3 1,0190 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 0 1,0000 5 1,1170 1,0000 1,0000 1,0000 1,0016 400.654,50
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡445.586 /m2 Valor ajustado ¢445.586 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 587,40 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢445.586,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢261.737.216,40
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES Marlene Victoria Silvia Rocío y Esteban Villanueva Sánchez NORTE Calle pública SUR Calle pública ESTE Jorge Madriz Mora OESTE
VÉRTICE 2 3
N° 1 2 3 4 5
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 508.340 508.336
Edificio comercial Calle pública Calle pública Edificio comercial PRECISIÓN 4,00 m NORTE 1.090.849 1.090.876
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta Lote sin construcciones. 100 metros sur de 83971144 Coordenadas Este propiedad a valorar 508.360 Norte Oferta Lote sin construcciones. 100 metros norte y 88359044 Coordenadas Este 200 metros oeste de propiedad a valorar 507.964 Norte Lote con construcción para desecho. Frente a Oferta 83441414 Coordenadas Este propiedad a valorar 508.325 Norte Oferta Lote con construcción para desecho. 300 83622020/83812447 Coordenadas Este metros sur de propiedad a valorar 508.314 Norte Oferta Lote con construcción para desecho. 100 88977289 Coordenadas Este metros sur y 300 metros oeste de propiedad a 507.979 Norte
Altitud 1.443 1.456
Fecha Consulta 04/12/2017 1.090.755 04/12/2017 1.090.967 04/12/2017 1.090.842 04/12/2017 1.090.553 04/12/2017 1.090.888
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Asfalto Material 13,37 m Ancho de vía Acera SÍ
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
214-30102003081700-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Acueducto Sanitario Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques JASEC Transporte Público JASEC Edificios Comerciales MUNICIPALIDAD Recolección de basura VARIOS Edificios públicos / comunales
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
VARIOS a 100 m a 50 m a 50 m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Alta Actividad del lugar
a 100 m
COMERCIAL
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 12,20 m Pendiente % 0 42,58 m Tipo de vía: 1 3,49016393 4 16 Ubicación: Medianero dos frentes
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Topografía Pendiente
NO Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 100,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
01/12/2017
NO HAY OBSERVACIONES
0,00 m
Ninguno Ninguno
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Caseta seguridad Medidores y planta Escalera emergenc.
Área m2 7,50 15,00 105,00
TOTAL
127,50
Forma de explotación Verja al frente Malla y portón Asfalto TOTAL
Forma de explotación
V. Unit. ¢ / m2 200.000 200.000 50.000
Área m2 9,20 19,34 549,90
V. Unit. ¢ / m2 100.000 30.000 20.000
Área m2
V. Unit. ¢ / m2
TOTAL
VRN ¢ 1.500.000 3.000.000 5.250.000 9.750.000
VRN ¢ 920.000 580.200 10.998.000 12.498.200
VRN ¢
VUT años 40 60 60
214-30102003081700-2017-U Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748 #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 30 10 0,7778 0,9748 B 20 10 0,6250 0,9748 B 20 10 0,6250 0,9748 B
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 10 0,8438 B 10 0,9028 B 10 0,9028 B #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ 1.233.802,50 2.640.150,00 4.620.210,00 8.494.162,50
VUR años 32,9 52,8 52,8 #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 164.507 176.010 44.002 #¡DIV/0!
VNR ¢ 697.544,00 353.496,52 6.700.531,50 7.751.572,02
VUR años 22,7 12,2 12,2
Valor Unitario Final ¢ / m2 75.820 18.278 12.185
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VNR ¢ -
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢8.494.162,50 ¢7.751.572,02
¢16.245.734,52
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
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CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Caseta de seguridad Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 7,50 m2
TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Mampostería Mampostería No Concreto Concreto Concreto Concreto Ventanales
Aposentos
Caseta de seguridad
Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
1%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: CS01
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Año de construcción:
2008
1 Sistema eléctrico: SI
TOTAL 100%
SI Diyuntores Bueno Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno
Paredes
Ninguno
Apreciación visual de desplome Leve Pisos Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES SE DESCRIBE LA CASETA DE SEGURIDAD. LA ESCALERA DE EMERGENCIA, MEDIDORES Y PLANTA SON COMPONENTES DEL EDIFICIO, SIN EMBARGO, SE ENCUENTRAN DENTRO DE ESTA PROPIEDAD, RAZÓN POR LA CUAL SU VALOR SE INCLUYE DENTRO DEL VALOR DE ESTA PROPIEDAD. ESTA PROPIEDAD Y SUS MEJORAS SE ENCUENTRA INTEGRADA Y FUNCIONA COMO PARQUEO PARA EL EDIFICIO ESQUINERO DE 7 NIVELES.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
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ANEXO FOTOGRÁFICO
Ingreso principal
Ingreso principal
Verja al frente
Entrada posterior
Verja al frente
Verja al frente
Entrada posterior
Entrada posterior
Vista interna
Vista interna
Vista interna
Escalera
Escalera
Base de escalera
Área de medidores
Medidores y caseta
Planta
Caseta de guarda
Caseta de guarda
Valuador en sitio
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
214-30102003081700-2017-U
FORMULARIO SERVICIOS PÚBLICOS
f
1
2
3
4
5
214-30102003081700-2017-U
ESTUDIO DE REGISTRO
1
2
3
4
5
214-30102003081700-2017-U
CERTIFICADO CATASTRAL
1
2
3
4
5
214-30102003081700-2017-U
CERTIFICADO CATASTRAL
1
2
3
4
5
214-30102003081700-2017-U
PLANO DE CATASTRO
1
2
3
4
5
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MEMORIA DE CALCULO VALORACION DEL TERRENO
Para estimar el valor del terreno se utiliza el método comparativo, el cual consiste en determinar el valor de un terreno a partir del valor de terrenos con características similares y comparables. Para esto se procede a homologar mediante la utilización de fórmulas de acuerdo con la directriz VA - 03 – 2008 del Órgano de Normalización Técnica del Ministerio de Hacienda. Los factores son los siguientes:
FACTOR
FÓRMULA
Extensión
Fe = (área del lote tipo / área del terreno a valorar)
Frente
Ff = (frente del terreno a valorar / frente del lote tipo)
n 0.25 0.25
Regularidad
Fr = (área del terreno a valorar / área del menor rectángulo circunscrito) Frc = Frv / Fri Nivel Sobre nivel Fsn = Exp (– 0.03 x sobre nivel) Bajo nivel Fbn = Exp (– 0.05 x sobre nivel) Factor de nivel resultante Fnr = (Fnv / Fni) Fpc = Exp ((pendiente del lote tipo – pendiente del lote a valorar) / 78) Pendiente Tipo de vía Fv = Exp ((Tipo de vía lote a valorar – Tipo de via del lote tipo) x – 0.06646) Servicios públicos 1 Fs1 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Servicios públicos 2 Fs2 = Exp ((Servicios del lote a valorar – Servicios del lote tipo) x 0.03) Fucc = Exp ((ubicación del inmueble a valorar – ubicación del lote tipo) x – 0.0255) Ubicación
1
2
3
4
5
