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10-16news Immobilien-News der Woche (9. KW) Hrsg. von der Dr. ZitelmannPB. GmbH XVII. Jahrgang, Erscheinungstag: 7.3.2016

Tusks Botschaft Von Dr. Rainer Zitelmann „Wo immer Sie herkommen: Kommen Sie nicht nach Europa“, sagte EURatspräsident Donald Tusk vergangenen Donnerstag bei seinem Besuch in Athen, und wandte sich damit an alle Wirtschaftsflüchtlinge. „Glauben Sie nicht den Schmugglern. Riskieren Sie nicht Ihr Leben und Ihr Geld. Es ist alles umsonst.“ Nicht nur wegen des Inhalts seiner Botschaft war ich beeindruckt, sondern auch als PR- und Kommunikationsprofi, der sich seit 15 Jahren täglich mit Kommunikationsthemen befasst. Wichtig an dieser Botschaft war: Sie war klar. Die Menschen wurden direkt angesprochen. Sie war kurz und präzise. Sie war eindringlich. Wichtige Botschaften sind immer genau so: klar, direkt, kurz, eindringlich. „Ich bin ein Berliner“ (Kennedy, 1963). „Mr. Gorbatschow, tear down this wall!“ (Reagan 1987). “Within our mandate, the ECB is ready to do whatever it takes to preserve the euro. And believe me, it will be enough.” (Draghi, 2012). Genau diese klare und eindringliche Botschaft, die Tusk jetzt verkündete, haben viele Menschen seit Monaten von Angela Merkel erwartet. Auch diejenigen, die mit Merkels Entscheidung vollkommen einverstanden waren, in einer Ausnahmesituation Menschen aus Ungarn in Deutschland aufzunehmen, hatten erwartet, dass der Entscheidung dann deutliche Worte folgten, so wie jene, die Tusk jetzt gefunden hat. Merkel kann durchaus solche klaren und wirksamen Botschaften formulieren, wenn sie will. Erinnern Sie sich noch an den Oktober 2008, als Merkel zusammen mit dem damaligen Finanzminister Peer Steinbrück auf dem Höhepunkt der Finanzkrise vor die Kameras trat und sagte: „Wir sagen den Sparerinnen und Sparern, dass ihre Einlagen sicher sind. Auch dafür steht die Bundesregierung ein.“ Das war zwar nicht ganz ehrlich, aber es war eine klare, präzise und wirksame Botschaft. Auch Merkels Botschaften „Wir schaffen das“ und „Es gibt keine Obergrenze“ waren klar, aber leider hatten sie eine fatale Wirkung. 1

Ja, trotz der Worte von Tusk werden sich weiterhin zehntausende Menschen auf den Weg machen, denen Schleuser das Blaue vom Himmel versprechen. Menschenhändler, die ihr Geschäft mit der Not dieser Menschen machen. Dennoch war es wichtig, dass Tusk diese Worte ausgesprochen hat. Und es wäre wichtig, dass Angela Merkel sie in der gleichen Klarheit und Eindringlichkeit wiederholt.

Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen diagnostiziert Mietsteigerungen bei Wohn- und Einzelhandelsimmobilien und Mangel an Büroflächen Die IMMOBILIEN ZEITUNG berichtet am 3.3. über die aktuellen Zahlen des Frühjahrsgutachtens der Immobilienweisen. Diesen Zufolge gehe die Schere zwischen Wohnungspreisen und -mieten in Hamburg deutlich auseinander, der Umsatzzuwachs bleibe hinter anderen A-Städten zurück. Während die Mieten in Stuttgart im Vergleich der Quartale Q1 bis Q3 im Jahr 2014 und Q1 bis Q3 im Jahr 2015 um 18,8% auf 3.074 Euro/qm und in Berlin um 14,4% auf 2.482 Euro/qm gestiegen seien, seien es in Hamburg nur 9,4% (3.171 Euro/qm) gewesen. Die Angebotspreise für Eigentumswohnungen seien zwischen 2010 und 2015 in Hamburg um 53,5% nach oben geklettert, während bei den Mieten nur ein Zuwachs von 8,3% erzielt worden sei. In München seien die Preise zwar um fast 90%, jedoch auch die Mieten um knapp 30% gestiegen. In Berlin haben sich im besagten Zeitraum die Preise um 68% erhöht, die Mieten um 32%. Damit öffne sich die Schere zwischen Preis- und Mietentwicklung in Hamburg am weitesten. Zwar seien die Preise in München um fast 90% nach oben gegangen, doch auch die Mieten seien um knapp 30% gestiegen. Noch besser sei das Verhältnis in Berlin, wo sich die Preise um 68%, jedoch auch die Mieten um 32% erhöht hätten. Die geringere Mietendynamik am Hamburger Markt habe auch 2015 Bestand gehabt. Während die Mieten in München um 7,4% und in Stuttgart um 6,8% gestiegen seien, habe der Zuwachs in Hamburg lediglich bei 1% (2014: 1,1%) gelegen. Im Jahr 2016 seien infolge der anziehenden Anfrage seitens der Flüchtlinge um 3% höhere Mieten möglich. In allen deutschen Großstädten mangele es an modernen Büroflächen. Die Leerstandsquote sei 2015 um 40 Basispunkte auf 5,5% gesunken. Im Mittel aller A-Standorte sei der Leerstand um 110 Basispunkte zurückgegangen, in Düsseldorf sogar um 190 Basispunkte. Da Hamburg mit 147.000 qm fertiggestellter Bürofläche rund 20% unter und mit 520.000 qm vermieteter Bürofläche knapp 18% über dem Zehn-Jahres-Mittel liege, verschärfe sich der Mangel an zeitgemäß eingerichteten Büroräumen. Vor allem in der City stagnierten die Spitzenmieten bei 24,50 Euro/qm. Nur in Berlin (+4,4% auf 24 Euro/qm) und München (+1,8% auf 34,10 Euro/qm) habe es in diesem Bereich Zuwächse gegeben. Im Einzelhandel habe man klare Mietzuwächse verzeichnet. Die Nettoanfangsrendite für die Hamburger HighStreets ist im vergangenen Jahr auf 3,9% gesunken. Das stelle den zweitniedrigsten Wert unter den A-Städten nach München (3,5%) dar. Parallel dazu sind in diesen Lagen Hamburgs die Ladenmieten für kleine Läden (80 qm bis 120 qm) um 6,7% auf 320 Euro/qm gestiegen. Seit 2008 verzeichne die Nordmetropole mit einem Einzugsgebiet von 3,7 Mio. Menschen einen Zuwachs von 36%, ebenso wie Berlin (2015: 350 Euro/qm). Nur Frankfurt habe mit 39% auf 300 Euro/qm ein stärkeres Mietwachstum erlebt. Am Investmentmarkt habe Hamburg mit fast 4 Mrd. Euro zwar das zweitbeste Ergebnis seit 2007 erreicht. Es sei mit einem Zuwachs von 2,6% jedoch im Metropolenvergleich dennoch auf 2

Rang vier hinter Berlin (+93% auf 8,3 Mrd. Euro), Frankfurt (+13,2% auf 6 Mrd. Euro) und München (+25% auf 6 Mrd. Euro) zurückgefallen. Die Nettoanfangsrendite in Hamburg sei seit 2009 mit 40 Basispunkte moderat auf 4,2% zurückgegangen. Im Mittel der A-Städte seien es 130 Basispunkte, in Berlin 150 gewesen.

Preissteigerungen dank demographischer Entwicklung Laut einer Studie der Postbank ist die demographische Entwicklung Deutschlands der stärkste Preistreiber auf dem Immobilienmarkt. Das berichten DIE WELT am 3.3. und die FAZ am 4.3. So lasse 1% Bevölkerungszuwachs die Preise für Eigentumswohnungen in Städten im Schnitt um 3,5% und die Preise für Einfamilienhäuser um 1,9% steigen. Das gelte aber nicht für alle der untersuchten 36 bundes- und landesweit größten Städte. Die Berliner Bevölkerung werde bis 2030 um 4,7% wachsen, der Berliner Senat gehe sogar von 9% aus. Sie werde eine Preissteigerung bei Eigentumswohnungen von 14,49% erleben. Die Bevölkerung Hamburgs wachse hingegen um 4,4% und erfahre eine Preissteigerung von 13,86%. Für Stuttgart werde mit einem Wachstum der Bevölkerung um 3,19% und einem Anstieg der Preise für Eigentumswohnungen um 10,01% gerechnet. Für Düsseldorf erwarte man 2,18% mehr Einwohner und eine Preissteigerung von 6,74%. Frankfurt hingegen werde bis zu 2% seiner Bevölkerung verlieren, was einen Preisrückgang um 8% zur Folge haben werde. Die Preiseffekte seien aber nicht unmittelbar, sondern ergeben sich über Kaskadeneffekte: Für Deutschland insgesamt rechnen die Autoren der Studie bis 2030 mit dem Zuzug von rund einer Million Migranten. Dabei gingen sie von deren Verteilung nach dem Königsteiner Schlüssel aus. Dieser ergebe sich aus den Kriterien Wirtschaftskraft und Bevölkerungsanteile in der jeweiligen Region. Flüchtlinge und Migranten zögen zunächst in preisgünstige Wohnungen. Das zöge einen Ausweicheffekt nach sich, fördere die Nachfrage nach teureren Quartieren und werde dort die Preise steigen lassen. Seien in den vergangenen zehn Jahren zwei Drittel der 36 untersuchten Städte gewachsen, werde dies bis 2030 nur noch für rund 40% gelten. Ohne den Zuzug von Flüchtlingen wäre nur noch mit einem Drittel wachsender Städte in Deutschland zu rechnen.

1,6 Mio. freie Wohnungen für Flüchtlinge Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. schreibt, verfügt Deutschland laut einer Studie von empirica vor allem in ländlichen Gebieten über 1,6 Mio. leerstehende Wohnungen, in die Flüchtlinge einziehen könnten. Gewaltige und überflüssige Investitionen der Kommunen in den sozialen Wohnungsbau ließen sich durch Wohnortzuweisung vermeiden, bringe man die Flüchtlinge in leer stehendem Bestand unter. Dies sei auch strukturell kein Problem, da es sich laut dem Bundesamt für Migration und Flüchtlinge anders als oft verbreitet bei 60% der Ankömmlinge um Familien handle.

Soziale Wohnungsbauförderung geht am Bedarf vorbei Wie DIE WELT am 2.3. und die FAZ am 4.3. berichten, spricht sich das Institut der deutschen Wirtschaft gegen eine Ausweitung des sozialen Wohnungsbaus in Deutschland aus. Die Bundesbauministerin Barbara Hendricks wolle die Zahl der 3

Sozialwohnungen um jährlich 80.000 auf 350.000 steigern. Dafür veranschlage sie eine Investitionssumme von 1,3 Mrd. Euro pro Jahr. Laut dem Institut der deutschen Wirtschaft geht dies am Kern der Wohnungsmarktprobleme vorbei. Aufgrund des Flüchtlingszustroms bestehe laut Branchenverbänden bis 2020 ein Bedarf von jährlich 400.000 Wohneinheiten. Neubauten jedoch seien für sozial schwache Mieter oft zu teuer. Deshalb sei es besser, die Rahmenbedingungen für Privatinvestoren zu verbessern und bedürftige Mieter mit Wohngeldzahlungen zu unterstützen. Dies sei auch deshalb geboten, weil die Fehlbelegung geförderter Wohnungen mit 54% extrem hoch sei. Nur 46% der in Sozialwohnungen lebenden Mieter verfügten über weniger als 60% des Mediaeinkommens.

Eigenkapitalanteil bei Immobilieninvestition seit 2007 verdoppelt Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. berichtet, hat sich laut BNPP RE der jeweils jeweils eingesetzte Eigenkapitalanteil bei Immobilieninvestitionen im Jahr 2015 im Vergleich zu 2007 (16,5 Mrd. Euro) auf über 29 Mrd. Euro fast verdoppelt. Der ebenfalls aus dem Jahr 2007 stammende Rekord beim Transaktionsumsatz mit Gewerbeimmobilien sei 2015 aber nicht geknackt worden. Einem Bruttoinvestitionsvolumen von 59 Mrd. Euro im Jahr 2007 habe im Jahr 2015 die Summe von 56 Mrd. Euro gegenüber gestanden. Gründe für den hohen Eigenkapitalanteil seien veränderte Rahmenbedingungen für die Banken und verstärkte Marktaktivitäten eigenkapitalorientierter Investoren, für die die Maximierung des Leverages nicht im Vordergrund stehe. Daher liege die Eigenkapitalquote im Mittel derzeit bei 50%, 2007 seien es knapp 30% gewesen. Den höchsten Eigenkapitalanteil wiesen im Jahr 2015 Gewerbeimmobilien in Hamburg auf (57%). Dort seien im vergangenen Jahr besonders viele offene Publikumsfonds und Versicherungen aktiv gewesen. Düsseldorf weise einen niedrigeren Wert auf (47%). Grund dafür seien die großen Umsatzanteile von Private-Equity-Fonds, Spezialfonds und anderer Investmentmanager, die mit Krediten ihre Eigenkapitalrendite optimierten. Diese Investorengruppe habe 2015 auch den Umsatz im Teilmarkt Logistik dominiert. Dementsprechend habe hier die Eigenkapitalquote mit 48% um fünf bis sieben Prozentpunkte unter denen der Segmente Büro, Handel und Hotel gelegen.

Family-Offices investieren riskanter Private Vermögensverwalter interessieren sich zunehmend für Aktien und riskante Immobiliengeschäfte anstatt für Anleihen und klassische Immobiliengeschäfte, schreibt DIE WELT am 4.3. Das habe eine Umfrage des Immobilienunternehmens Famos unter 30 deutschen Family-Offices ergeben. Vor vier Jahren noch habe der Anteil der Anleihen im Portfolio bei 24% gelegen, heute seien es nur noch 18%. Der Aktienanteil hingegen sei von 18% auf 23% ausgebaut worden. Stabil geblieben sei mit 35% der Immobilienanteil als höchster Anteil im Portfolio. „Immobilienstrategien von Family Offices“: Zu diesem Thema findet am 21. April im Intercontinental Hotel in Berlin eine Sonderveranstaltung statt. Fordern Sie das Programm unter: [email protected]

Immobilienunternehmen suchen Finanzierungsalternativen 4

Wie die BÖRSEN ZEITUNG am 4.3. berichtet, nimmt die Bedeutung von Banken bei der Finanzierung von Immobilien zugunsten von Private Equity, MezzanineFinanzierungen und Anleihen ab. Laut der erstmals durchgeführten Studie Real Estate Capital Radar Deutschland von EY Real Estate ist dennoch weiterhin eine Dominanz klassischer vor- und nachrangiger Kredite (Senior und Junior Loans) zu erwarten, der Markt ist mit rund 80 Mrd. Euro nahezu zehnmal größer. Auch der Anleihenmarkt komme nur auf rund ein Zehntel dieser Summe (8,3 Mrd. Euro). Die Studie basiere auf der Befragung von 151 Entscheidern. Sie gehören zu Kapitalgebern des Finanzierungsmarktes für gewerbliche Immobilien in Deutschland. Die Befragten erwarteten, dass der verstärkte Einsatz alternativer Finanzierungsinstrumente zu höheren Beleihungsausläufen führen werde. Nico B. Rottke von EY Real Estate beobachte in der Spitze LTV bei gewerblichen Finanzierungen von mehr als 75% und bei Wohnen angesichts des geringeren Risikos von mehr als 85%. Börsengänge dienten in erster Linie der Finanzierung des Unternehmenswachstums, seien aber auch als Finanzierungsalternative durch den Zugang zum Kapitalmarkt beliebt. Investoren erwarteten bei Aktienemissionen ein Emissionsvolumen von im Mittel 300 Mio. Euro. "Es wird aber auch viele kleine IPOs geben. Häufig lassen sich diese Gesellschaften in Luxemburg oder London notieren", sage Rottke. Dahinter stehe das Interesse ausländischer Investoren, in den deutschen Immobilienmarkt zu investieren. Die zu erwartende Rendite liege bei durchschnittlich 4,5%. Das Emissionsvolumen bei Anleihen habe sich im Vergleich zum Vorjahr auf 8,3 Mrd. Euro verdoppelt, das durchschnittliche Emissionsvolumen liege bei 120 Mio. Euro. Es gebe viele Emissionen zwischen 10 und 20 Mio. Euro, obwohl Anleihen mit durchschnittlich 8% Renditeanforderung deutlich teurer seien als klassische Bankkredite. Wie stark die Banken bei klassischen Bankkrediten unter Druck seien, zeige die Auswertung der Mindest- und Maximalkonditionen in Deutschland. Bei Senior Loans seien nur durchschnittlich 2% pro Jahr erreichbar, bei Junior Loans zwischen 3,8% und 5,5%. Bei Mezzanine hingegen seien zwischen 7,2% und 11% möglich, bei Private Equity zwischen 13,6% und 20,2%. Vier Fünftel der Befragten erwarteten im laufenden Jahr eine Zinswende mit einem um 50 Basispunkte erhöhten Leitzins. Als Investitionsobjekt besonders beliebt seien die Assetklassen Büros, Einzelhandel und Wohnen. In deutlichem Abstand folgten Shoppingcenter, die rund zwei Drittel der Befragten bevorzuge. Für Hotels interessierten sich 59%, für Logistik 55%, für Energie 18% und für Freizeit 13%.

Zahl der Zwangsversteigerungen gesunken Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. meldet, ist die Zahl der Zwangsversteigerungen in Deutschland im Jahr 2015 erneut stark zurückgegangen. Wie der Argetra Verlag auf Basis seiner hauseigenen Datenbank mit über 700.000 Versteigerungsterminen errechnet habe, betreffe dieser Trend sowohl Ostdeutschland (-24%) als auch Westdeutschland (-19%). Insgesamt sei die Zahl der Termine um 5.700 auf 37.881 gesunken. Trotz stabil gebliebener durchschnittlicher Verkehrswerte seien Immobilien mit einem Verkehrswert von nur 6 Mrd. Euro zwangsversteigert worden, das sei 1 Mrd. Euro weniger als im Vorjahr. Die meisten Termine habe es in Leipzig und Berlin gegeben, die am häufigsten versteigerte Assetklasse sind Wohnimmobilien, davon 40% Ein- und Zweifamilienhäuser und 29% Eigentumswohnungen. Für 2016 sei mit einem sinkenden Baufinanzierungsgeschäft der Banken und einer Verteuerung der Kredite bei Prolongationen zu rechnen, was wieder ansteigende 5

Volumina am Zwangsversteigerungsmarkt erwarten lasse. Jedoch seien die Versteigerungsaktivitäten seit 2008 kontinuierlich gesunken.

Zahl der Hochhäuser nimmt zu Laut einem Bericht der IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3 über eine Erhebung von bulwiengesa nimmt die Zahl der Wohnhochhausprojekte zu. Bereits jetzt seien mehr als 3.100 Einheiten für eine Fertigstellung von 2016 bis 2018 im Bau. Mehr als 4.100 seien in Planung und sollten ebenfalls bis Ende 2018 bezugsfertig sein. Als Hochhaus definiert seien nur Gebäude, in denen mehr als 5% der Nutzfläche dem Wohnen dienten. 93% der Wohnungen mit 802.000 qm Wohnfläche seien in den A-Städten vorgesehen, 7% (56.000 qm) in den 13 betrachteten B-Städten. Die meisten Wohnungen (fertiggestellt, im Bau und projektiert) seien mit gut 2.700 Einheiten in 19 Projekten in Berlin zu finden. Darauf folgte Frankfurt mit etwa 2.400 Einheiten in 16 Projekten. Bei den Hochhausprojektentwicklern nehme die CG-Gruppe mit 694 geplanten oder realisierten Wohneinheiten den Spitzenplatz ein. In der Bewertung des Marktes gehe bulwiengesa davon aus, dass sich insbesondere in Berlin und Frankfurt der Wettbewerb um wohlhabende Mieter in Wohnhochhäusern verschärfen werde. „Wohnungsneubau in Frankfurt: Die 10 interessantesten Projekte“: Zu diesem Thema findet am 14. April im Hotel Steigenberger Frankfurter Hof eine Sonderveranstaltung der FRANKFURTER IMMOBILIENRUNDE statt. Fordern Sie das Programm an unter: [email protected]

Weniger Pflegeheimplätze benötigt Bis 2030 werden in Deutschland 255.000 zusätzliche Pflegeheimplätze benötigt. Das schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3 unter Berufung auf eine Prognose der Beratungsunternehmen Wüest & Partner und Ottenströer Immobilienwirtschaft/Regionalökonomie, die mit ihrer Einschätzung im Mittefeld liegen. Die Veränderung von Faktoren wie Pflege- und die Heimquote erlaube es, von den ansonsten benötigten 320.000 Pflegeheimplätzen 20% abzuziehen. Viele Menschen blieben immer länger einigermaßen gesund. Zudem trügen die Bemühungen, immer mehr Wohnungen seniorengerecht zu machen und ergänzende Dienstleistungen zur Verfügung zu stellen, dazu bei, dass immer mehr Senioren länger zu Hause bleiben könnten. In der vergangenen Woche habe der ZIA der Bundesregierung bereits ein Positionspapier zum Bau von 2,9 Mio. seniorengerechten Wohnungen bis 2030 übergeben. Die Kosten für die von W&P und Ottenströer prognostizierten 255.000 zusätzlichen Pflegeplätze beliefen sich auf rund 25 Mrd. Euro. Der Bedarf pro Jahr an Neubau von Heimen liege bei etwa 170.000 Pflegebetten. Den höchsten Bedarf an Pflegeplätzen bis 2030 habe Berlin mit 11.800 Betten, Hamburg benötige 4.105, München 2.089 und Köln 2.015.

Bodenpreise in Berlin stark angestiegen Nach den vorläufigen Zahlen des Gutachterausschusses wurden 2015 in Berlin Grundstücke und Liegenschaften für 16,8 Mrd. Euro gehandelt. Das meldet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. Die Bodenrichtwerte für Bauland seien deshalb um bis zu 50% nach oben korrigiert worden. Das gelte insbesondere für besonders gefragte Lagen im Südwesten der Stadt, auf denen Ein- und 6

Zweifamilienhäuser errichtet werden können, sowie für unbebaute, innerhalb des S-Bahnrings gelegene Grundstücke, die für Geschosswohnungsbau geeignet seien. Auf den Handel mit bebauten Grundstücken sei ein Umsatz von knapp 10,52 Mrd. Euro (+38%) entfallen. Vor allem der Handel mit Büro- und Geschäftshäusern sowie mit Einzelhandelsimmobilien habe dazu beigetragen, den Umsatz in diesem Bereich von 1,94 Mrd. Euro im Jahr 2014 auf nun knapp 3,92 Mrd. Euro steigen zu lassen. Auch im Segment Wohnungs- und Teileigentum sei nach der vorläufigen Analyse der 26.122 Kauffälle (2014: 22.468) ein deutliches Umsatzplus von 31% auf 5,26 Mrd. Euro beobachtet worden. Um Spekulationen mit Bauland entgegenzuwirken, wolle der Senat im großen Stil neuen Baugrund ausweisen. So laufe derzeit unter der Regie des Senats die Öffentlichkeitsbeteiligung für vier große Baugebiete, auf denen die Errichtung von insgesamt 6.700 Wohnungen möglich sei, davon 5.000 auf dem jetzigen Flugfeld Tegel.

München hat die höchste Flächenproduktivität Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. berichtet, hat München unter den deutschen Großstädten eine Ausnahmestellung was Passantenfrequenz, Mieten und Preise in den besten Citylagen betrifft. An einem Samstag zur Oktoberfestzeit habe der Einzelhandelsmakler in einer Stunde vor dem JosephPschorr-Haus in der Neuhauser Straße 32.000 Menschen gezählt. Für alle Geschäfte in München habe Comfort einen Gesamtumsatz von rund 10,3 Mrd. Euro im Jahr 2015 errechnet. Damit liege die bayerische Landeshauptstadt zwar hinter Berlin (17,5 Mrd. Euro) und Hamburg (10,7 Mrd. Euro) auf dem dritten Platz. Doch liege es hinsichtlich der Flächenproduktivität vorne. Auf einer Verkaufsfläche von insgesamt 486.000 qm hätten die Geschäfte im Schnitt einen Jahresumsatz von 6.500 Euro/qm erzielt. Das sei fast doppelt so viel wie in Berlin und 900 Euro/qm mehr als in Hamburg. Über die gesamte Stadt hinweg betrage die Flächenproduktivität rund 5.700 Euro/qm. Ein Grund hierfür sei, dass die Münchner Stadtverwaltung die Zahl der Verkaufsflächen in der Vergangenheit knapp gehalten habe. Mit einer gesamten Verkaufsfläche von 1,8 Mio. qm ergebe sich ein Wert von 1,3 qm pro Kopf. Die Mieten für Geschäfte in Toplagen seien konstant auf höchstem Niveau. In der Neuhauser Straße etwa betrage die Miete für Geschäfte mit einer Größe zwischen 80 qm und 120 qm seit Jahren rund 370 Euro/qm. Größere Geschäfte mit bis zu 500 qm würden für bis zu 240 Euro/qm vermietet. Die Sendlinger Straße sei die einzige Innenstadtlage, in der die Mieten im vergangenen Jahr um gut 2% auf 210 Euro/qm leicht gestiegen seien. Neue Projekte seien in Planung, was die Attraktivität Münchens weiter steigern werde.

Rekord am Stuttgarter Immobilienmarkt Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. schreibt, erreichte der Geldumsatz auf dem Stuttgarter Immobilienmarkt laut dem Marktbericht 2015 des städtischen Gutachterausschusses Stuttgart im Jahr 2015 eine neue Rekordmarke. Dank hochvolumiger Verkäufe im gewerblichen Sektor und weiter steigender Preise auf dem Wohnungsmarkt seien insgesamt 3,7 Mrd. Euro umgesetzt worden (36% oder 981 Mio. Euro mehr als 2014). Den größten Umsatzzuwachs habe es im Bereich der Büro- und Geschäftshäuser mit einem Plus von 706 Mio. Euro (+97%) auf 1,433 Mrd. Euro gegeben. Hier seien die Verkaufszahlen um 72% auf 7

insgesamt 91 Verkäufe gestiegen. Auf dem Wohnimmobilienmarkt seien Eigentumswohnungen aus dem Bestand um 13%, Einfamilienhäuser im Schnitt um 8%, Reihenhäuser, Zwei- und Dreifamilienhäuser um 11% und Mehrfamilienhäuser um 10% teurer geworden.

Immo-AGs: Fair Value Reit – Vonovia Vonovia: Wie die BÖRSEN ZEITUNG und die FAZ am 4.3. berichten, will das Unternehmen im Jahr 2016 mittels Nachverdichtung bis zu 1.000 Wohnungen bauen. Hierfür wolle man Prototypen entwickeln, die schnell und kostengünstig in Serie gehen könnten. Ziel für das laufende Jahr sei, wieder rund 70% des FFO 1 auszukehren. Diesen Wert wolle der Konzern um 12% bis 17% auf 690 bis 710 Mio. Euro anwachsen lassen, was 1,48 bis 1,52 Euro je Aktie entspreche. Für das Jahr 2015 zahle Vonovia 0,94 Euro aus. Das bedeute angesichts von zwei Kapitalerhöhungen im Jahr 2015 de facto eine Steigerung um 27%. Im vergangenen Jahr habe Vonovia mit einem FFO von 608 Mio. Euro die bereits angehobene Prognose noch übertroffen. Die neuen Dimensionen von Vonovia stammten vor allem aus den Wohnungsankäufen von der Gagfah und Südewo im vergangenen Jahr. Auch der Net Asset habe sich mehr als verdoppelt und liege bei knapp 14 Mrd. Euro. Eine Übernahme börsennotierter Unternehmen sei derzeit nicht geplant. Im Jahr 2016 sollten die Monatsmieten auf vergleichbarer Fläche um 2,8% bis 3% steigen, nachdem der durchschnittliche Anstieg im Vorjahr 2,9% auf 5,78 Euro/qm betragen habe. Die Leerstandsquote könne leicht zunehmen und 3% erreichen. Für etwa 2.400 Wohnungen sei die Privatisierung geplant (2015: knapp 3.000). Beim Net Asset Value je Aktie rechne der Konzern mit Stagnation oder leichter Steigerung. An der Börse werde Vonovia derzeit mit 13,6 Mrd. Euro bewertet. Fair Value REIT: Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. schreibt, hat das Unternehmen eine erst im Januar 2015 mit Laufzeit bis 2020 begebene Wandelanleihe vorzeitig zurückgezahlt. Die Rückzahlung sei auf Wunsch der Anleihegläubiger erfolgt. Diese hätten infolge der Übernahme von Fair Value durch Demire das Recht auf eine vorzeitige Rückzahlung gehabt. Zusätzlich zur Verzinsung von 4,5% p.a. erhalten die Anleger nun nach 13 Monaten Laufzeit 103% des Nennbetrags. Den Rückzahlungsbetrag von knapp 8,5 Mio. Euro habe Fair Value durch Darlehen mit drei bzw. vier Jahren Laufzeit refinanziert. Die Zinsbelastung liege mit durchschnittlich 3,7% deutlich unter dem Nominalzins der Anleihe.

Aktuelle Projektentwicklungen: Berlin Seit 2009 wird in Berlin an dem Projekt Europacity gebaut, bis jetzt sind nur drei Hotels und zwei Bürogebäude entstanden, schreibt das HANDELSBLATT am 4.3. Es bestehe die Gefahr, dass sich die Europacity mit ihrer Fläche von 40 ha zu einer Schlafstadt entwickle, obwohl Immobilienexperten die Entwicklung weiterhin positiv sehen.

Weitere interessante Artikel in der 9. KW: 8

Doppelspitze für Ernst & Young Real Estate: Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 4.3. online berichtet, bekommt EY Real Estate eine Doppelspitze. Hartmut Fründ sei in den Ruhestand getreten. Zu seinen Nachfolgern seien am 1. März Monica A. Schulte Strathaus und Christian Schulz-Wulkow bestimmt worden. Beide arbeiteten seit 14 bzw. 22 Jahren bei EY Real Estate. Segro errichtet City-Parks: In Köln baue Segro laut Berichten der IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3 an der Zukunft der Logistikimmobilien. „Wir glauben massiv an City-Logistik“, sagt Andreas Fleischer von Segro. Die Hallen seien nicht mehr nur für einen Mieter gedacht. Vielmehr handle es sich um Zentren, in denen mehrere Interessenten Logistikflächen zwischen 200 qm und 4.000 qm anmieten könnten. Zudem sollen die City-Parks in einer anspruchsvollen Architektur mit Wiedererkennungswert gebaut werden. Bereits im Q4 2016 solle der erste Bauabschnitt bezugsfertig sein. Discountmakler sind keine Alternative: Laut einem Artikel von Matthias Baumeister von realbest in der IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. versuchen viele Start-ups, klassische Immobilienmakler aus dem Markt zu verdrängen. Jedoch seien sie keine Alternative. Es sei zu mühsam, die systematische Akquise von Immobilien und eine Partizipation an der gesamten Transaktion ohne einen lokalen Makler umzusetzen. Deshalb habe es bis jetzt noch kein Start-up geschafft, sich in diesem Bereich durchzusetzen, da ein Internetunternehmen Online mit Offline im Rahmen eines Netzwerkes verknüpfen müsse und nicht gegen traditionelle Makler arbeiten könne, wolle es erfolgreich sein. Höchstwerte bei Immobilieninvestitionen: Laut einem Bericht der FAZ am 3.3. über die Erfassung des IVD zu den Immobilieninvestitionen sind diese im vergangenen Jahr um 12% auf 219,4 Mrd. Euro gestiegen. Das sei der höchste Wert seit der erstmaligen Erfassung im Jahr 1988. Während die meisten Dienstleister für Gewerbeimmobilien ein Volumen von 55 Mrd. Euro ermittelt hätten, habe das Wirtschaftsprüfungs- und Beratungsunternehmen EY ein Investitionsvolumen von 79 Mrd. Euro für gewerbliche Immobilien ausgewiesen. Dass der Wert des IVD die oben genannten Werte derart deutlich überrage, komme daher, dass in ihm auch private Transaktionen enthalten seien, soweit für diese Grunderwerbsteuer entrichtet worden seien. Als Ausnahmen nenne der IVD lediglich Fälle, in denen Erbschafts- oder Schenkungssteuer anfallen, sowie sogenannte Share Deals. Grundsteuern steigen weiter: Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 3.3. berichtet, haben 11.103 Kommunen laut einer eine Studie von EY im H1 2015 die Hebesätze der Grundsteuer B um 18% auf nun im Schnitt 365 Punkte angehoben. Zu beachten sei jedoch, dass die Erfassung nicht nach Einwohnerzahlen gewichtet sei. Somit gehe der Berliner Hebesatz mit demselben Gewicht in die Wertung ein, wie der einer der sechs Gemeinden mit einem Hebesatz von null. In Regionen mit vielen finanzschwachen Kommunen müssen sich Haus- und Wohnungseigentümer sowie Mieter auf eine weiter steigende Steuerbelastung einstellen.

Zitat der Woche 9

Ausgewählt und kommentiert von Dr. Rainer Zitelmann

„Eine Stunde konzentrierter Arbeit hilft mehr, deine Lebensfreude anzufachen, deine Schwermut zu überwinden und dein Schiff wieder flottzumachen, als ein Monat dumpfen Brütens.“ Isaac Barrow, englischer Mathematiker Wenn Sie sich Sorgen machen, dann hilft Ihnen die Arbeit. „Ein Mensch, der sich Sorgen macht, muss sich beschäftigen oder er stirbt an Verzweiflung“, sagt Dale Carnegie. Es gibt keine bessere Ablenkung als eine Arbeit, auf die Sie sich konzentrieren müssen und in der Sie im Idealfall versinken. Psychisch Kranke behandelt man zuweilen mit Beschäftigungstherapie. Doch diese Therapie hilft auch bei gesunden Menschen, die sich allzu viele Sorgen machen. Wenn Sie das nächste Mal in einer persönlichen Krise sind, beispielsweise weil Ihr Partner oder Ihre Partnerin Sie verlassen hat, dann stürzen Sie sich in die Arbeit! Das lenkt Sie nicht nur ab, sondern Sie werden dann auch wahrscheinlich Erfolgserlebnisse in Ihrem Beruf haben, was eine erfreuliche Nebenwirkung ist. Denn es ist ganz besonders wichtig, wenn es in einem Lebensbereich gerade nicht so gut läuft, dass man in einem anderen Lebensbereich Freude, Erfüllung und Bestätigung erhält. R.Z. 140 weitere Zitate und Kommentare finden Sie in dem Buch ‚Worte des Erfolges‘ von Dr. Rainer Zitelmann. Bestellen Sie das Buch unter [email protected]

FRANKFURTER IMMOBILIENRUNDE Wohnungsneubau in Frankfurt: Die 10 interessantesten Projekte Zielgruppen: Diese Veranstaltung sich an Investoren, die im Rhein-Main-Gebiet (besonders Frankfurt) in den Wohnungsneubau investieren wollen, institutionelle Investoren und Family Offices, Bauträger/Projektentwickler, Banken und andere Finanzierer, Makler/Transaktionsberater/Vertriebe sowie Architekten. Referenten: Sven Carstensen (bulwiengesa AG), Jürgen Blankenberg (gsp Städtebau GmbH), Michael Nagel (LBBW Immobilien Management GmbH), Christoph Gröner (CG Gruppe), Ralf Werner (formart GmbH & Co. KG, Niederlassung Rhein-Main), Peter Ulm (6B47 Real Estate Investors AG), Wolfgang Ries (BIEN-RIES AG), Atilla Özkan (Mercurius Real Estate AG), Thomas Dorant (Deutsche Wohnwerte GmbH & Co. KG), Hans-Peter Unmüßig (UNMÜSSIG Bauträgergesellschaft Baden mbH), Dirk Siebels (Wüstenrot Haus und Städtebau GmbH) Themen: Aktuelle und geplante Wohnungs-Neubau-Projekte in Frankfurt/Main sowie dem Rhein-Main-Gebiet, Alleinstellungsmerkmale der Projekte/Besonderheiten der Architektur/Grundrisse, Inanspruchnahme von Fördermitteln/Förderprogrammen sowie Fragen der Kommunikation, PR und Marketing. Außerdem werden folgende Fragen diskutiert: Wie verliefen die Genehmigungsprozesse bzw. die Abstimmung mit den Behörden? Wer sind die Käufer (Selbstnutzer, Anleger, institutionelle Investoren)? Wie erfolgt die Vermarktung? Welche Preise sind erzielbar (Quadratmeterpreise, Faktoren)? Wie erfolgt die Finanzierung (Finanzierung aus dem Cashflow, 10

Bankenfinanzierung, Mezzanine u. ä.)? Wann erfolgte der Grundstückskauf? Wann wurde das Baurecht erteilt? Wie schnell erfolgt der Abverkauf? Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 14. April im Hotel Steigenberger Frankfurter Hof statt. Programm anfordern unter: [email protected]

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Intensivseminar: Grundlagen und aktuelle Entwicklungen im Immobiliensteuerrecht Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Geschäftsführer und Mitarbeiter von Immobilienunternehmen, die keine Steuerfachleute sind, aber häufig mit Steuerthemen zu tun haben, an Rechtsanwälte und Notare, die über Grundwissen im Immobiliensteuerrecht verfügen, sowie an Steuerberater, die überprüfen wollen, ob sie auf dem Stand der aktuellen Entwicklungen (Rechtsprechung, Verwaltungsanweisungen etc.) sind. Referent: Hans-Joachim Beck (Vorsitzender Richter Finanzgericht BerlinBrandenburg a. D./ Leiter Abteilung Steuern IVD) Themen: Herr Beck, Leiter der Abteilung Steuern des Immobilienverbandes Deutschland, gibt Ihnen auf dieser Veranstaltung einen Überblick über aktuelle und absehbare Steueränderungen auf allen relevanten Themengebieten der Immobilienwirtschaft, angefangen bei der Einkommenssteuer (Anschaffung eines Grundstücks, Vermietung des Grundstücks, Modernisierung), über den gewerblichen Grundstückshandel, die Finanzierungskosten (Vorfälligkeitsentschädigung) bis hin zu geschlossenen Fonds. Zum Abschluss wird gesondert auf den § 23 EStG (Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften) eingegangen. Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 18. und 19. April 2016 im InterContinental Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: [email protected]

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Sonderveranstaltung: Immobilienstrategien von Family Offices Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich insbesondere an Vertreter von Family Offices, Projektentwickler, AIF-Vertreter (Spezialfonds, geschlossene Fonds), Immobilien-Bestandshalter, Transaktionsberater/Makler und AssetManager. Referenten: Jan Borchers FRICS (HQ Trust GmbH), Georg Prinz zu Salm-Salm (Deutsche Oppenheim Family Office AG), Hans Hünnscheid (Famos Immobilien GmbH), Jens Spudy (Spudy Invest GmbH), Dr. Matthias Hubert (Pegasus Capital Partners GmbH), Reinhard Kruse FRICS (F/ ai-consult – architektur und immo consulting), Dr. Markus Wesnitzer (ICN Immobilien Consult Nürnberg GmbH & Co. KG), Dr. Peter M. Mutscheller (KAIRONOS Invest AG), Dr. Jürgen Schäfer FRICS (CORESIS Management GmbH), Maik Rissel und Marcard (Stein & CO AG), Ken Zipse (BERENBERG Joh. Berenberg, Gossler & Co. KG), Andreas Tornow (Tornow Family Office) 11

Themen: Die Referenten sprechen allgemein über ihre Vorstellungen eines Family Office und geben konkrete Beispiele für Immobilieninvestments 2015/2016. Sie diskutieren, welche Nutzungsarten und Standorte von Immobilien derzeit gesucht werden, stellen ihre Überlegungen zu Investitionskriterien bei Projektentwicklungen vor und besprechen Ankaufsfaktoren und Renditevorstellungen sowie die Frage, ob auch Mezzanine-Kapital vergeben werden wird. Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 21. April 2016 im Intercontinental Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: [email protected] Immobilien-News der Woche: Nur mit „Kommentar – von Dr. Rainer Zitelmann“ gekennzeichnete Beiträge geben die Meinung des Herausgebers wieder. Verantwortlich: Dr. Rainer Zitelmann. Die Richtigkeit der Darstellung von Fakten in Presseartikeln wird nicht geprüft. Copyright der IMMOBILIEN NEWS DER WOCHE: Dr. ZitelmannPB. GmbH, Rankestraße 17, 10789 Berlin. Kopien oder Weitergabe als E-Mail ohne vertragliche Vereinbarung mit der Dr. ZitelmannPB. GmbH verstoßen gegen das Urheberrecht. Dr. ZitelmannPB. GmbH: Die Dr. ZitelmannPB. GmbH ist seit 15 Jahren das führende Beratungsunternehmen in Deutschland für die Positionierung und Kommunikation von Immobilien- und Fondsunternehmen. Sie berät nationale und internationale Kunden in den Bereichen strategische Presseund Öffentlichkeitsarbeit, Kapitalmarktkommunikation und Positionierung. Zu den weiteren Tätigkeitsfeldern zählen die Erstellung von Leistungsbilanzen und Geschäftsberichten, Studien und Researchdokumenten sowie Konzeption und Texterstellung von Kundenzeitungen, Newslettern, Internetauftritten und Broschüren. Die Dr. ZitelmannPB. GmbH unterstützt den Markteintritt von ausländischen Unternehmen in Deutschland und vermittelt für Immobilien- und Fondsunternehmen Kooperationen. Ausführliche Informationen über das Leistungsspektrum und Referenzen von Kunden der Dr. ZitelmannPB. GmbH finden Sie unter www.zitelmann.com oder können Sie unter [email protected] anfordern.

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