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50-15news Immobilien-News der Woche (50. KW) Hrsg. von der Dr. ZitelmannPB. GmbH XVI. Jahrgang, Erscheinungstag: 14.12.2015

Wenn Optimismus schadet Von Dr. Rainer Zitelmann In diesem Jahr trat die Mietpreisbremse in Kraft. Die meisten Marktteilnehmer hatten das zunächst nicht geglaubt bzw. deren Wirkungen verharmlost und kleingeredet. Auch nachdem die Bremse in Kraft getreten ist, bleiben die meisten Marktteilnehmer ungebremst optimistisch. Und dies, obwohl mit der Mietrechtsnovelle II (nach welcher der Mietspiegel künftig für die vergangenen 10 Jahre berechnet werden soll) der größte Angriff auf die Wohnungswirtschaft seit Bestehen der Bundesrepublik bevorsteht. Wie ist es zu erklären, dass die Marktteilnehmer erhebliche Risiken verdrängen und ihr Optimismus auch dann ungebrochen bleibt, wenn bei nüchterner Analyse dafür nur wenig Anlass besteht? Ein anderes Erlebnis: Neulich fand die „Münchner Immobilienrunde“ statt. Alle anwesenden Marktteilnehmer erklärten, dass sich ihre aktuellen Projekte nur dann rechnen, wenn der Preisauftrieb bei Eigentumswohnungen in den vergangenen Jahren auch in Zukunft mit ungebremster (!) Dynamik so weitergehen wird. Wenn dieses optimistische Szenario nicht eintritt, sind alle Projektkalkulationen Makulatur. Optimismus ist eine schöne und wichtige Eigenschaft. Ohne Optimismus würde niemand heiraten, denn die Statistik sagt, dass die Wahrscheinlichkeit, dass eine Ehe scheitert, in den Jahren seit 2005 jeweils zwischen 46 und 52 Prozent lag. Erst Recht würde niemand ein Unternehmen gründen, denn die Wahrscheinlichkeit, hierbei zu scheitern, ist noch sehr viel größer als bei einer Heirat. In der Wissenschaft der Behavioral Economics spielt der Begriff des Überoptimismus (overconfidence) eine wichtige Rolle. „Im Hinblick auf ihre Folgen für unsere Entscheidungen mag die Optimismus-Verzerrung durchaus die wichtigste kognitive Verzerrung sein“, so der Wirtschafts-Nobelpreisträger Daniel Kahneman. Die Wirkung des Optimismus bzw. Überoptimismus ist dabei durchaus ambivalent, d.h. diese Haltung ist sicherlich oft hilfreich, teilweise jedoch auch schädlich. Bereits Ende der 80er Jahre zeigten amerikanische Wissenschaftler auf Basis einer Befragung von 2994 Unternehmern, die gerade ihre Geschäftstätigkeit gestartet hatten, wie ausgeprägt der Überoptimismus ist. Obwohl in den USA zu dieser Zeit etwa zwei Drittel der neu gegründeten Unternehmen scheiterten, sahen 81 Prozent der befragten Unternehmensgründer ihre Erfolgsaussichten bei mindestens 70 Prozent, und 33 Prozent erklärten, ihr Risiko zu scheitern sei gleich null. Kahneman zeigt, dass auch negative Nachrichten und Prognosen, die sich ganz spezifisch auf ihr Unternehmen richteten, die Unternehmer nicht beirren konnten. So teilte man Erfindern die Ergebnisse einer objektiven und sachkundigen Analyse der gewerblichen Erfolgsaussichten ihrer Idee mit. Selbst diejenigen, denen 1

die schlechtesten Erfolgsaussichten attestiert wurden, bei denen also aus der Sicht kompetenter Dritter die Wahrscheinlichkeit des Scheiterns extrem hoch war (später waren tatsächlich nur 5 von diesen 411 Projekten erfolgreich), ließen sich in der Hälfte der Fälle nicht beirren. 47 Prozent der Erfinder, denen man die Aussichtslosigkeit ihres Projektes mitgeteilt hatte, setzten ihre Bemühungen dennoch unverändert fort und verdoppelten die Verluste, ehe sie dann schließlich doch aufgaben. Amerikanische Wissenschaftler veröffentlichten vor einigen Jahren eine Untersuchung, die auf der Befragung von 207 Unternehmensgründern basierte. Das erste Ergebnis der Studie war, dass die befragten Unternehmer insgesamt sehr optimistisch waren, d.h. dass ihr Optimismus deutlich stärker ausgeprägt war als beim Durchschnitt der Bevölkerung. Während also Optimismus eine grundlegende Voraussetzung für Unternehmertum zu sein scheint, so zeigt die Befragung Studie jedoch zugleich, dass es eine negative Korrelation zwischen dem Ausmaß des Optimismus und dem Erfolg der Unternehmer gab. Gemessen wurde das Ausmaß des Optimismus der Unternehmer einerseits und Indikatoren für den Unternehmenserfolg (Gewinnentwicklung und Wachstum der Beschäftigtenzahl) andererseits. Optimismus ist also eine schöne Eigenschaft, die uns nutzt – die uns jedoch ebenso auch schaden kann. Schädlich ist der Optimismus dann, wenn die Realität nicht mehr angemessen wahrgenommen wird und Risiken ausgeblendet werden. Über-Optimismus ist die Basis für jeden Crash und vielleicht die größte Gefahr für den Unternehmer, wenn sein Unternehmen in Schwierigkeiten kommt. Ich bin kein Pessimist. Jeder, der mich kennt, weiß das. Ich war schon vor zehn Jahren optimistisch für den Wohnimmobilienmarkt von Berlin und habe deshalb dort investiert. Ich war schon vor elf Jahren optimistisch für Gold. Ich bin seit Jahren optimistisch für den Dollar und den amerikanischen Immobilienmarkt. Aber dieser Optimismus hatte gute Gründe – und hat sich ja auch bewahrheitet. Ich bin jedoch nicht grundlos optimistisch, sondern ausgesprochen pessimistisch, wenn es gute Gründe dafür gibt. Anders hätte vielleicht meine PR-Firma die Marktveränderungen der vergangenen fünf Jahre nicht überlebt oder wäre zumindest nicht unangefochtener Marktführer geblieben. Vor fünf Jahren kamen 60 Prozent unserer Kunden aus dem Segment der geschlossenen Immobilienfonds. Ich erklärte damals meinen Mitarbeitern, dass davon nur ganz wenige überleben werden, und wir uns deshalb künftig stärker auf andere Kundengruppen – wie etwa Projektentwickler und Anbieter von Spezialfonds – fokussieren müssten, von denen wir damals nur wenige Kunden hatten. Tatsächlich ist die Zahl unserer Kunden durch diese Voraussicht unverändert geblieben, aber der Anteil der Kunden aus dem Segment der geschlossenen Fonds liegt nur noch bei zehn Prozent. Das waren die besten Unternehmen, von denen ich auch erwartet hatte, dass sie überleben werden. Und wir sind Marktführer für die Kommunikation von Immobilienunternehmen deshalb geblieben, weil ich nicht zu optimistisch war. Ich war auch pessimistisch beim Thema Mietpreisbremse und habe vor deren Einführung als erster gewarnt – immer und immer wieder in meinen IMMOBILIEN NEWS DER WOCHE. Und ich bin pessimistisch mit Blick auf weitere und noch sehr viel schärfere Regulierungen im Rahmen der Mietrechtsnovelle II. Stets optimistisch zu sein, ist ebenso dumm und schädlich wie Schwarzmalerei und eine pessimistische Grundhaltung. Behalten Sie Ihren Optimismus bei, aber nur dann, wenn dieser nicht einfach nur Ausdruck einer „prinzipiellen“ Grundhaltung ist, sondern wenn auch eine nüchterne, vorurteilsfreie Analyse der Fakten wirklich Anlass dazu gibt. 2

Preissteigerungen für Eigentumswohnungen in 5 Jahren: Wolfsburg 69%, Ingolstadt 68%, Berlin 55%, Hamburg 45% Die Immobilienpreise in Deutschland steigen weiter. Das melden DIE WELT am 7.12., die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 8.12., die FAZ am 8. und 9.12 sowie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. Eine Studie von Immobilienscout24 zeige, dass in den vergangenen fünf Jahren die Preise für Eigentumswohnungen in Deutschland zum Teil stark gestiegen seien. In Kommunen mit mehr als 100.000 Einwohnern erhöhten sich die Quadratmeterpreise um durchschnittlich 32%. Am teuersten seien Wohnungen in München mit durchschnittlichen Quadratmeterpreisen von 4.627 Euro. Die höchsten Steigerungen habe es in Wolfsburg (69,4%) und Ingolstadt (67,8%) gegeben. In Berlin kletterten die Preise um 55,2% nach oben, in Hamburg um 44,5%. Die Bundesbank befürchte, dass in Deutschland regionale Preisblasen entstehen könnten. Auch Claus Michelsen vom Deutschen Institut für Wirtschaftsforschung sehe in Großstädten vereinzelt Anzeichen für eine spekulative Blase. Die Kaufpreise seien dort in den vergangenen Jahren schneller gestiegen als die Mieten. Weiter wurden über die Ergebnisse des „Immobilienmarktbericht 2015“ berichtet, den die amtlichen Gutachterausschüsse in Deutschland vorlegten. Demnach gaben Immobilienkäufer im Jahr 2014 insgesamt 191 Mrd. Euro aus – so viel wie zuletzt 2007. Rund 900.000 Wohnungen und Häuser hätten den Eigentümer gewechselt, womit die Zahl der Transaktionen im Vergleich zu 2013 annähernd stabil geblieben sei. Es seien jedoch 7,3% mehr bezahlt worden. Im Schnitt gäben Käufer seit 2009 jedes Jahr 8% mehr Geld für Immobilien aus, wobei sich 65% des Transaktionsvolumens auf Großstädte konzentrierten. Seit 2009 stiegen die Preise von Eigenheimen zudem jedes Jahr um rund 10% an. Am teuersten sei der Erwerb eines Eigenheims in München mit einem Durchschnitts-Kaufpreis von 7.200 Euro/qm. Eine weitere Preissteigerung erwarteten die Experten künftig vor allem in den besonders begehrten Städten. In der Prognose sei der Einfluss der Flüchtlingskrise auf den Wohnungsmarkt nicht berücksichtigt. Laut Immobilienmarktbericht müssten statt der zuletzt prognostizierten 270.000 Wohnungen jedes Jahr eher 350.000 bis 400.000 Wohnungen gebaut werden.

Städten droht Wohnungsnot Es fehlen hunderttausende Unterkünfte in deutschen Großstädten, berichtet DIE WELT am 8.12. Laut Harald Herrmann vom BBSR würden zwischen 350.000 und 400.000 neue Wohnungen pro Jahr benötigt. Dies sei jedoch unrealistisch, da 2014 lediglich 240.000 Wohnungen errichtet worden wären. Zudem seien freigegebene Baulücken, Brachflächen und neu ausgewiesene Baugrundstücke erst nach einer längeren Vorlaufzeit bebaubar. Außerdem würden dort in der Regel teurere Wohnungen entstehen, bezahlbarer Wohnraum wäre selten. Dadurch stelle sich keine Entspannung ein und der Wohnraum verteuere sich weiter. Dies sei in den letzten Jahren vor allem in Großstädten bereits geschehen. Die Preise für Eigenheime seien seit 2009 jährlich im Schnitt um 10% gestiegen. Im Bundesdurchschnitt habe diese Quote bei lediglich 3,3% gelegen. Dies gehe aus dem Immobilienmarktbericht des Arbeitskreises der amtlichen Gutachterausschüsse hervor. Die Daten beruhten auf den bundesweit erfassten Kaufverträgen. Die Nachfrage der letzten Jahre würde auch durch die niedrigen Zinsen befeuert. 2014 hätten 900.000 Immobilien im Wert von 191 Milliarden Euro den Be3

sitzer gewechselt. Den größten Anteil (65% aller Transaktionen) hätten Wohnungen in großen Städten mit 130 Milliarden Euro ausgemacht.

Berlin im Visier globaler Investoren Wie DIE WELT am 9.12. berichtet, geraten Deutschland und insbesondere Berlin Thomas Gütle von Savills IM zufolge zunehmend in den Fokus internationaler Immobilieninvestoren. „Großbritannien und Deutschland sind zunehmend im Fokus internationaler Investoren, die im Großraum London und in der deutschen Hauptstadt nach Anlagealternativen auf dem Immobilienmarkt suchen“, so Gütle. In Großbritannien gelte Berlin als ein „place to be“. Die Stadt hätte gerade in den letzten Jahren stark an Attraktivität gewonnen. Immobilienkäufer würden in Berlin noch auf vergleichsweise moderate Preise treffen, obwohl das aktuelle Angebot auch in Berlin relativ gering sei. „Es wird zu wenig gebaut, der Büroleerstand ist schon auf 4% gesunken“, so Gütle weiter. Savills IM habe im Frühjahr das Fonds- und Beratungsunternehmen SEB Investment Management übernommen und komme in Deutschland jetzt auf 175 Mitarbeiter. „Mit der früheren SEBTochter machen wir uns auf den Weg zum Global Player, in Europa und Asien sind wir schon positioniert, aber auch in den USA werden wir uns für unsere Kunden engagieren. Der Immobilienmarkt in Europa wird im nächsten Jahr weiter boomen, wenn auch nicht mehr in der gleichen Dynamik wie in diesem Jahr“, sage Gütle voraus.

Mehr Hochhäuser für Berlin Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. und DIE WELT am 8.12. berichten, haben sich Melanie Bähr von der Berliner IHK und Daniel Libeskind für mehr Hochhausbauten in Berlin ausgesprochen. Der jüngst entschiedene Architekturwettbewerb zum Copro-Projekt Urbane Mitte am Gleisdreieck zeige auch, dass der Trend eindeutig in diese Richtung gehe. „Für internationale Kunden ist das Wohnen in einem Hochhaus etwas völlig normales“, so Thomas Zabel von Zabel Properties. In Deutschland haftete ihm zufolge dieser Wohnform durch den sozialen Wohnungsbau der 1970er Jahre ein negatives Image an, doch das ändere sich gerade. Zabel Properties vermarkte derzeit das Projekt High Park am Potsdamer Platz. Mehrere Projekte zur Umnutzung von Büro- in Wohnhochhäuser liefen gerade in Berlin, darunter auch die Projekte der CG Gruppe für das Hochhaus im Kudammkarree, den Postbank Tower und den Steglitzer Kreisel. „Wohnungsneubau in Berlin: Die interessantesten Projekte“: Zu diesem Thema findet am 27. Januar 2016 im Maritim proArte Hotel Berlin eine Sonderveranstaltung der BERLINER IMMOBILIENRUNDE statt. Fordern Sie das Programm an unter: [email protected]

Makler: Rückzug aus Vermietungsgeschäft Wie die FAZ am 7.12. berichtet, haben seit der Einführung des Bestellerprinzips im Juni viele Makler den Bereich der Vermietung aufgegeben. „Es gibt einen klaren Wechsel von Vermietung zu Verkauf“, so Andreas Besenböck vom Immobilienverband Deutschland (IVD). Vor allem Makler, die sich auf Vermietung spezialisierten, hätten Schwierigkeiten. Viele Vermieter seien nicht mehr gewillt, die bislang üblichen Provisionen zu zahlen. Während in ländlichen Regionen Provisionen von zwei bis drei Monatsmieten weiterhin gängig seien, bekämen Makler 4

in stark nachgefragten Wohnungsmärkten der Großstadt teilweise nur noch eine Monatsmiete oder eine Pauschalsumme für die Vermittlung, sage Jürgen Michael Schick vom IVD.

Senat bewilligt höhere Mietzuschläge Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. berichtet, hat der Berliner Senat zum 1.12. die sogenannte AV-Wohnen geändert und wird höhere Mietzuschläge bewilligen. Dadurch würden Bewohner von Gemeinschaftsunterkünften bessere Chancen bei der Wohnungssuche haben. Hintergrund sei unter anderem der Flüchtlingsstrom. In den improvisierten und für den temporären Aufenthalt gedachten Gemeinschaftsunterkünften hingen Asylbewerber fest, die vergeblich eine Wohnung suchten. Der zwischen 5,33 Euro/qm und 5,71 Euro/qm liegende Regelsatz dürfe demnach bei Neuanmietungen um nunmehr 20% statt der bisherigen 10% überschritten werden. Dieser Beschluss sei zunächst bis zum 31.12.16 befristet.

Keine Bewertung des Mietspiegels Laut IMMOBILIEN ZEITUNG vom 10.12. ist die Berufung gegen das Urteil des Amtsgerichts Charlottenburg durch das Landgericht Berlin zurückgewiesen worden. Der Mietspiegel 2013 tauge nicht, um die ortsübliche Vergleichsmiete zu ermitteln, habe das Amtsgericht Charlottenburg am 11.5. geurteilt (Az. 235 C 133/13). Grund wären die nicht anerkannten, unwissenschaftlichen Methoden. Dies hätte der 2013er-Version jegliche Beweiskraft entzogen und für Verwirrung gesorgt, da es im Widerspruch zu einem Urteil vom 20.4. (Az. 18 S 411/13) stehe.

In der Hauptstadt wird am meisten gebaut Wie die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG am 11.12. berichtet, werden in deutschen Städten wieder mehr Wohnungen gebaut. Dies gehe aus einer Erhebung der Hochtief Projektentwicklung hervor. So seien in den sieben größten Städten Deutschlands derzeit 3,8 Mio. qm Wohnfläche im Bau. Das seien 200.000 qm mehr als im Vorjahr. Die meisten Wohnungen entständen derzeit in Berlin mit 1,34 Mio. qm Fläche, gefolgt von Hamburg (680.000 qm) und München (560.000 qm). Im Hinblick auf das Verhältnis zur Einwohnerzahl sei das jedoch immer noch zu wenig.

Berlin: Auswirkungen der Mietpreisbremse Die FAZ berichtet am 11.12. über die Auswirkungen der Mietpreisbremse in der Bundeshauptstadt. So seien die Preise nach der Einführung der Mietpreisbremse zunächst um 3% gefallen, befänden sich aber laut Immobilienscout24 mittlerweile fast wieder auf demselben Niveau wie vor der Mietpreisbremse. In Berlin sei zu beobachten gewesen, dass sich die Bezirke unterschiedlich entwickelten. In teuren Bezirken wie etwa Kreuzberg oder Friedrichshain sind die Mieten besonders hochpreisiger Wohnungen leicht gesunken. Währenddessen stiegen in günstigen Vierteln, wie etwa Neukölln, die Mietpreise um bis zu knapp 5% an.

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Positive Entwicklung der Immobilienmärkte im Rheinland Die IMMOBILIEN ZEITUNG berichtet am 10.12. über die Ergebnisse einer Studie von Feri, im Rahmen dessen die Investmentchancen bis 2020 in rheinischen Großstädten untersucht wurden. Der Fokus habe auf den Büro-, Einzelhandelsund Wohnimmobilienmärkten der Städte Köln, Düsseldorf und Bonn gelegen. Es werde erwartet, dass die Handelsmieten zwischen 2015 und 2020 in den ALagen in allen drei Städten insgesamt und kumuliert um rund 10% zulegten. Für Köln seien 11% erwartet, für Düsseldorf 10% und für Bonn 9,5%. Auf dem Wohnimmobilienmarkt würden die Mieten für Bestands- und Neubauwohnungen in allen drei Städten überdurchschnittlich stark steigen. Der gesamte rheinische Wohnungsmarkt profitiere von der Anziehungskraft der drei Städte.

Shopping-Center und Fachmarktzentren Die FAZ informiert am 11.12. über die Entwicklungen auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsimmobilien. Laut CBRE wechselten in Q1-Q3 2015 Einkaufszentren im Wert von 4,2 Mrd. Euro den Eigentümer. CBRE selbst habe beispielsweise die im März eröffnete Glacis-Galerie in Neu-Ulm für 145 Mio. erworben. „Die Nachfrage nach gut aufgestellten Shopping-Centern in Deutschland ist ungebrochen“, sage Jan Dirk Poppinga von CBRE. Doch nicht alle Investoren teilten diese Begeisterung. Patrizia zum Beispiel habe bis Ende Oktober 900 Mio. Euro in Einzelhandelsimmobilien investiert und dabei kein einziges Einkaufszentrum erworben. Shopping-Center seien „nicht per se ein schlechtes Produkt“, sagte Daniel Herrmann von Patrizia. Doch sei ein Einkaufszentrum eine besondere Herausforderung, da es einen hohen Managementaufwand benötige und selbst Objekte, die noch nicht alt seien, repositioniert werden müssten. Zudem sei die Verkaufsfläche deutlich gestiegen, ergänze Joachim Stumpf von IPH Handelsimmobilien: „In manchen Städten ist deshalb eine Sättigung eingetreten.“ Fast die Hälfte der 500 deutschen Einkaufszentren mit einer Verkaufsfläche von mehr als 10.000 qm sehe Stumpf in einem „Trading-Down-Prozess“ begriffen. Die Zukunft liege in sogenannten Hybridzentren, ergänze Christine Hager von Redos. Diese verbänden das klassische Einkaufszentrum mit einem Fachmarkt. Solche Fachmarktzentren halte Herrmann ebenfalls für attraktiv. Sie böten höhere Renditen als klassische Shopping-Center und seien besser gegen den Angriff des Online-Handels gewappnet.

Chinesen wollen in deutsche Hotels investieren Chinesen haben großes Interesse an deutschen Hotelimmobilien, schreibt die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. Die chinesische Regierung habe die Grenze der staatlich zu genehmigenden Auslandsinvestitionen auf 1 Mrd. USD angehoben. Folglich treten chinesische Investoren vermehrt als Bieter am deutschen Markt auf, erzielten jedoch seltener Abschlüsse. Obwohl die Renditeerwartung gering sei, sei das Interesse an Deutschland nach wie vor groß. Vermögenssicherung und Prestige seien die Hauptgründe für chinesische Investoren, ihr Geld in der deutschen Hotelbranche anzulegen.

Immo-AGs: Vonovia/Deutsche Wohnen 6

Vonovia/Deutsche Wohnen: Wie DIE WELT, das HANDELSBLATT, die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG, die BÖRSEN ZEITUNG am 8.12. und die FAZ am 10.12. berichten, hat Vonovia vom Bundeskartellamt die Erlaubnis für die geplante Übernahme der Deutsche Wohnen erhalten. Durch den Erwerb werde Vonovia mit dann 500.000 Mietwohnungen und einer Marktkapitalisierung von mehr als 20 Mrd. Euro die Stellung als Marktführer ausbauen. Vonovia wolle den Konkurrenten gegen dessen Willen für gut 14 Mrd. Euro erwerben. Den dafür geplanten Kapitalmaßnahmen hätten die Vonovia-Aktionäre Ende November zugestimmt. Für jeweils elf Deutsche-Wohnen-Aktien biete Vonovia sieben eigene Anteilsscheine sowie 83,14 Euro je Aktie in Bar. Der Erwerb käme nur dann zustande, wenn Vonovia bis zum 26.1. mindestens 50% plus eine Aktie der Deutsche Wohnen angedient würden. Zusätzlich berichten das HANDELSBLATT, die SÜDDEUTSCHE ZEITUNG und die BÖRSEN ZEITUNG am 11.12., dass Vonovia bereits Anleihen mit einem Volumen von 3 Mrd. Euro bei Investoren platziert habe, wovon 14 Mrd. Euro für die Übernahme benutzt würden.

Aktuelle Projektentwicklungen: Offenbach Offenbach: Für das Großprojekt der Berliner CG Gruppe am Kaiserlei in Offenbach soll der vorhabenbezogene B-Plan aufgestellt werden, berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. Das 4,5 ha große Areal solle 910 Wohnungen bieten, davon 640 in den zu entkernenden Bürotürmen für rund 15 Euro/qm und 270 im gewöhnlichen Mietwohnungsbau für rund 11,50 Euro/qm bis 13 Euro/qm. Darüber hinaus sollten ab April 2016 etwa 48.200 qm Gewerbefläche entstehen.

Buchtipp – von Dr. Rainer Zitelmann Der Mythos von den Leistungseliten Michael Hartmann, Der Mythos von den Leistungseliten. Spitzenkarrieren und soziale Herkunft in Wirtschaft, Politik, Justiz und Wissenschaft, Campus Verlag Frankfurt / New York, 2002, 208 Seiten. Dieses Buch wendet sich – wie der Titel schon sagt – gegen eine These. Die These der sogenannten funktionalistischen Elitetheorie lautet, dass es heute keine einheitliche Elite mehr gibt, sondern mehrere miteinander rivalisierende Eliten, und dass der Zugang zu diesen Eliten nicht primär durch die soziale Herkunft, sondern durch die Leistung bestimmt werde. „Die Vorstellung, Elitezugang qua Leistungsauslese bedeute zugleich auch eine vergleichsweise große soziale Offenheit der Eliten“, dominiere heute die Eliteforschung (S. 19). Dass beispielsweise Arbeiterkinder weniger in der Wirtschaftselite vertreten seien als solche aus dem Großbürgertum wurde von Vertretern dieser Theorie durch die geringeren Bildungsqualifikationen erklärt. Demnach sei die selektive soziale Rekrutierung der deutschen Eliten entweder vollkommen oder aber zum allergrößten Teil auf die „Chancenungleichheit“ im deutschen Bildungssystem zurückzuführen (S. 21). Von einer Öffnung des Bildungssystems für Angehörige unterer sozialer Schichten verspricht man sich folgerichtig, dass in der Folge auch die soziale Herkunft für den Aufstieg in die Eliten eine geringere Rolle spielen werde. Der Autor des Buches vertritt die Gegenthese: Die soziale Herkunft wirke durchaus auch direkt und unmittelbar in der Eliterekrutierung und keineswegs nur ver7

mittels der ungleichen Bildungsbeteiligung der verschiedenen sozialen Schichten. Um diese These zu stützen, hat er einen interessanten Ansatz gewählt. Er untersucht die Karriereaussichten jener Gruppe, die den höchsten Bildungsabschluss hat, nämlich die Promotion. Die Logik seiner Argumentation: Wenn soziale Herkunft nur vermittels unterschiedlicher Bildungsqualifikation eine Rolle für den Aufstieg in die Elite spiele, dann dürfe diese bei der Analyse von Personen mit gleich hohem Bildungsabschluss keine Rolle mehr spielen. Er weist jedoch nach, dass dies nicht so sei: „Von den Promovierten aus der Arbeiterklasse und den Mittelschichten haben es … nur 9,3 Prozent, d.h. ungefähr jeder elfte, bis in die Chefetagen geschafft. Bei einer sozialen Herkunft aus dem gehobenen Bürgertum beträgt der Anteil der Erfolgreichen schon 13,1 Prozent, sprich gut jeder achte hat es geschafft, und wer aus dem Großbürgertum stammt, hat bereits fast eine Chance von eins zu vier, in die oberen Führungsetagen der deutschen Wirtschaft zu gelangen.“ (S. 65) Untersucht hat Hartmann die Herkunft, die Ausbildungswege und die beruflichen Karrieren in den Bereichen Wirtschaft, Politik, Justiz und Wissenschaft aller promovierten Ingenieure, Juristen und Wirtschaftswissenschaftler der Promotionsjahrgänge 1955, 1965, 1975 und 1985. Die Beschränkung auf diese drei Fachdisziplinen ließe sich rechtfertigen, da 90 Prozent der Topmanager eine dieser drei Disziplinen studiert habe und auch in Politik und Verwaltung Ingenieure, Juristen und Wirtschaftswissenschaftler dominierten (S. 23). In der Wirtschaft habe fast die Hälfte der Topmanager in einem dieser drei Fächer promoviert (S. 23). Im Mittelpunkt des Buches steht die Wirtschaftselite. Das Ergebnis seiner Untersuchung lautet, „dass zwischen der sozialen Herkunft und der Besetzung einer hohen Führungsposition in der deutschen Wirtschaft ein sehr enger Zusammenhang besteht. Soziale Auslese wirkt nicht nur vermittels der ungleichen Bildungsbeteiligung der verschiedenen Klassen und Schichten der Gesellschaft, sondern ganz direkt. Obwohl alle in die Untersuchung einbezogenen Personen mit der Promotion den höchsten und sozial auch selektivsten Bildungsabschluss aufweisen, sind ihre Karrierechancen in der Wirtschaft und damit ihre Aussichten auf den Zugang zur deutschen Wirtschaftselite je nach sozialer Herkunft äußerst ungleich verteilt. Trotz der scharfen Auslese beim Erwerb des Doktortitels erfolgt bei der Besetzung von Führungspositionen in den großen Unternehmen eine weitere vom Bildungstitel vollkommen unabhängige soziale Selektion.“ (S. 71) In Anlehnung an die Theorien des französischen Soziologen Bourdieu argumentiert Hartmann, es sei vor allem der aus dem Aufwachsen in bürgerlichen Milieus resultierende „Habitus“, der den entscheidenden Unterschied ausmache. „Man bewegt sich in den oberen Etagen einfach ‚treffsicherer’, weil man das Gelände seit Kindesbeinen kennt. Dieser Sicherheit entspricht auf Seiten des Nachwuchses aus den breiten Bevölkerungsschichten jene ‚Parkettunsicherheit’, die der Unkenntnis und fehlenden Vertrautheit mit den Gegebenheiten entspringt.“ (S. 168) Die innere Logik der Argumentation und die angeführten Belege und Untersuchungsergebnisse von Hartmann überzeugen – auch dann, wenn man seine linke politische Meinung nicht teilt. Zwar hat sich mir nicht erschlossen, warum alle verfügbaren Informationen aus den Promotionen (Lebenslauf, Beruf des Vaters etc.) berücksichtigt wurden, die Abschlussnote jedoch nicht. Doch davon abgesehen überzeugen die Argumente. Die Schwäche des Buches liegt jedoch darin, dass der Begriff der Wirtschaftselite sehr einseitig definiert wird. Hartmann rechnet zur Wirtschaftselite „im weite8

ren Sinne“ alle Personen, die Führungskräfte der ersten Ebene in Großunternehmen sind. Als Wirtschaftselite im „engeren Sinne“ definiert er diejenigen, die Top-Positionen (erste Ebene) in Spitzenunternehmen bekleiden (S. 62). Je höher die Position in der Wirtschaft sei, desto größer sei auch das Gewicht der sozialen Herkunft, so sein Befund. Seine These von der großen Bedeutung der sozialen Auslese gelte insbesondere für die erste Ebene in Spitzenunternehmen (S. 87). Das heißt jedoch: Die Untersuchung beschränkt sich ganz vorwiegend auf angestellte Manager in Großkonzernen. Selbstständige Unternehmer, die oft ein Vielfaches dessen verdienen, was ein angestellter Manager verdient, werden in der Untersuchung nur ausnahmsweise berücksichtigt, nämlich dann, wenn der Eigentümer eines Unternehmers auch eine Spitzenposition im Management innehat. Dies ist jedoch bei den Großunternehmen, auf die Hartmann seine Untersuchung beschränkt, nur ausnahmsweise der Fall. Vieles spricht dafür, dass die soziale Durchlässigkeit im Bereich selbstständiger Unternehmer sehr viel höher ist als bei den Vorständen von Großkonzernen. Hartmann argumentiert, die soziale Selektion sei in der Wirtschaft höher als in anderen Elitesegmenten, was er wie folgt erklärt. Der Grund, warum „Großbürgerkinder“ die Spitzenpositionen in der Wirtschaft denen in der Justiz oder der Politik vorziehen, sei es, weil diese „einfach mehr Macht und ein höheres Einkommen“ versprechen (S. 174). Ob Spitzenpositionen in der Wirtschaft wirklich mehr „Macht“ versprechen als solche in der Politik, kann man bezweifeln. Dass dort mehr verdient wird, ist eine unbestreitbare Tatsache. Was Hartmann jedoch nicht berücksichtigt: Viel mehr als die angestellten Manager von Großunternehmen verdienen oftmals selbstständige Unternehmer. Wer vermögend werden will, dies zeigen die Ergebnisse der Reichtumsforschung, hat nur geringe Chancen, dies als Angestellter zu erreichen. Die überwiegende Mehrheit der hohen Einkommensbezieher und Vermögenden sind selbstständige Unternehmer, in der Mehrzahl Eigentümer von kleineren und mittleren Unternehmen. Es wäre interessant zu untersuchen, wie hoch die soziale Durchlässigkeit in diesem Segment ist, das nicht Gegenstand der Analyse von Hartmann war. An anderer Stelle des Buches wechselt er wieder die Argumentation: So beklagt er, dass von 1980 bis 1997 die Einkünfte aus unselbstständiger Arbeit nur um 33 Prozent netto gestiegen seien, der Zuwachs bei den Einkünften aus Unternehmertätigkeit und Vermögen im selben Zeitraum jedoch um 126 Prozent (S. 179). Die von ihm untersuchte Gruppe angestellter Manager gehört jedoch gerade zu jenen, die Einkünfte aus unselbstständiger Arbeit beziehen. Zwar ist auch deren Einkommen stärker gestiegen als das von Beziehern niedrigerer Einkommen, aber die von Hartmann angeführten Zahlen belegen gerade, wie wichtig es wäre, auch jene Hochvermögenden und Hocheinkommensbezieher analytisch zu erfassen, die in seiner Untersuchung weitgehend ausgeblendet wurden. R.Z.

Weitere interessante Artikel in der 50. KW: Möbelhandel: Der Möbelhandel ist in den Bundesländern mit den höchsten Bevölkerungszahlen am stärksten vertreten, schreibt Sebastian Deppe von der BBE Handelsberatung im HANDELSIMMOBILIENREPORT vom 11.12. Rund 31,5% der bundesweiten Verkaufsflächen für Möbel lägen in Süddeutschland. Die Einwohner Bayerns und Baden-Württembergs verfügten deutschlandweit über die höchste Kaufkraft und die höchste Bereitschaft, Geld in Möbel zu investieren. Einzelhandelsimmobilien: Einzelhandelsimmobilien sind begehrt, da sie meist große Unternehmen mit guter Bonität als Mieter und langfristige Mietverträge 9

bieten. Das schreibt Oliver Herrmann von Redos im IMMOBILIENMANAGER 1215. Wichtige Kriterien für den Kauf seien die Lage, die Demografie, die Kaufkraft und die Zentralität. Zudem könne nur derjenige erfolgreich in diesem Segment sein, der die Händler verstehe und proaktiv auf sie zugehe. Meldegesetz: Das neue Meldegesetz entpuppt sich als Bürokratiemonster. Diese Meinung vertritt Jürgen Michael Schick von Michael Schick Immobilien in der Januarausgabe 2016 von TAGESSPIEGEL KÖPFE. Das neue Gesetz enthalte eine Mitwirkungspflicht des Verwalters und berge daher ein erhöhtes Haftungsrisiko. Zudem steige sowohl für Mieter als auch für Verwalter das Risiko einer Sanktion, denn werde die knappe Frist von zwei Wochen überschritten, sei ein Bußgeld zu zahlen. Bezahlbarer Wohnraum: Für den zu erwartenden Zustrom an Flüchtlingen braucht Berlin bezahlbaren Wohnraum und nicht noch mehr Luxusbuden. Das schreibt Jakob Mähren von der Mähren-Gruppe am 10.12. in der IMMOBILIEN ZEITUNG. Es gebe nach wie vor viel zu wenige einfache Wohnungen, die für private Mieter bezahlbar seien. In diesem Segment sei in Berlin aus Investorensicht ein hohes Potenzial vorhanden. German Asset Management: Nach Meinung von Andreas Lewandowski und Rainer Schorr von German Asset Management (GAM) sind Gewerbeimmobilien in B-Lagen die einzigen Objekte, mit denen sich nach Kapitaldienst und Tilgung noch 8% laufende Rendite erzielen lassen. Das meldet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. Dieses Sekundärstandort-Kaufkonzept wolle GAM auch künftig beibehalten und plane für das H1 2016 eine Börsenpräsenz, voraussichtlich in Deutschland. Gewerbeimmobilienmarkt Bayern: Die DG Hyp sieht in einer aktuellen Studie zum bayerischen Gewerbeimmobilienmarkt kein Abflauen der Nachfrage. Das berichtet die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. Im Einzelhandel sehe die DG Hyp weiter steigende Umsätze, eine größere Nachfrage nach Flächen und steigende Mieten. Das Potenzial für Mieterhöhungen sei hingegen geringer geworden. Mehr Projektentwicklungen sorgten für einen Anstieg der Verkaufsfläche. Mietpreisbremse Bayern: Wie die IMMOBILIEN ZEITUNG am 10.12. meldet, wurde die Liste der Städte und Gemeinden, in denen die Mietpreisbremse gelten solle, noch einmal angepasst. 15 Orte seien aus der Verordnung entfernt worden, neun Gemeinden kämen hinzu. Die Mietpreisbremse werde ab Januar gelten, obwohl der IVD u.a. der Stadt Bamberg im Sommer noch einen entspannten Mietmarkt bescheinigt habe.

Zitat der Woche Ausgewählt und kommentiert von Dr. Rainer Zitelmann

„Wenn dir alles gelingt, was du versuchst, dann versuchst du nicht genug.“ Gordon Moore, amerikanischer Computerpionier, Mitbegründer von Intel Gewinner sind nicht deshalb Gewinner, weil ihnen alles gelingt. Im Gegenteil: Gewinner setzen sich große Ziele und experimentieren auf dem Weg, diese zu 10

erreichen. Sie verlangen keine „Garantie“, dass etwas gelingen wird, bevor sie es anpacken. Sie wissen und akzeptieren, dass vieles von dem, was sie ausprobieren, scheitern wird. „Wenn du nicht hin und wieder scheiterst, dann tust du sicher nichts sonderlich Einfallsreiches“, hat der amerikanische Schauspieler Woody Allen treffend gesagt. Und der Gründer des Sportartikelherstellers Nike, Phil Knight, sagte: „Wenn wir keine Fehler machen, heißt das, dass wir nicht genug neue Dinge ausprobieren.“ Selbst ein genialer Investor wie Warren Buffett muss jedes Jahr über Investments berichten, bei denen er total danebengelegen hat. Es ist weder möglich noch notwendig, „immer“ richtigzuliegen, sondern es genügt vollkommen, wenn man in mehr Fällen richtig- als falschliegt. Wenn Sie Neues wagen und keine Angst vor dem nächsten Schritt haben, dann kann es gut sein, dass dieser Schritt in Wahrheit zu klein für Sie ist. R.Z. 140 weitere Zitate und Kommentare finden Sie in dem Buch „Worte des Erfolges“ von Dr. Rainer Zitelmann. Bestellen Sie das Buch unter [email protected]

NEU!!! BERLINER IMMOBILIENRUNDE Mietenstopp durch die zweite Mietrechtsnovelle Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Wohnungsgesellschaften und andere Wohnungsvermieter, Projektentwickler/Bauträger, Asset- und Propertymanager für Wohnimmobilien, Rechtsanwälte mit Schwerpunkt Immobilien-und Mietrecht sowie Wohnungsfinanzierer. Referenten: Dr. Jan-Marco Luczak (MdB, Mietrechtsexperte der CDU/CSUBundestagsfraktion), Dr. Christian Osthus (Leiter Abteilung Recht, Immobilienverband IVD), Hans-Joachim Beck (Vorsitzender Richter Finanzgericht BerlinBrandenburg a. D. / Leiter Abteilung Steuern IVD) Themen: Das Bundesjustizministerium bereitet derzeit die zweite Mietrechtsnovelle vor. Es liegt bereits ein Eckpunktepapier des Justizministeriums vor, in dem eine Ausweitung des Bemessungszeitraums für die ortsübliche Vergleichsmiete und eine massive Verschlechterung der Mieterhöhungsmöglichkeiten bei Modernisierungen vorgesehen sind. Hans-Joachim Beck hat das erste Fachbuch zur Mietpreisbremse veröffentlicht und Dr. Jan-Marco Luczak, der Mietrechtsexperte der CDU/CSU-Bundestagsfraktion, informiert über den Stand des politischen Entscheidungsprozesses. Zusätzlich werden Hans-Joachim Beck und Dr. Christian Osthus über Erfahrungen, Zweifelsfragen und Gestaltungsmöglichkeiten bei der Auslegung der Mietpreisbremse referieren. Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 22. Februar 2016 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: [email protected]

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Jahresauftaktveranstaltung 2016: Immobilienstrategien institutioneller Investoren Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an institutionelle Investoren, Fa11

mily Offices, Anbieter von Immobilienspezialfonds, Projektentwickler, Verkäufern von Immobilien sowie an Makler und Transaktionsberater. Referenten: Wolfgang Kubatzki (FERI EuroRating Services AG), Mark Wolter (WestInvest Gesellschaft für Investmentfonds mbH/ Deka Immobilien Investment GmbH), Dirk Schlürmann (Allianz Real Estate Germany GmbH), Christian Hanke (Commerz Real AG), Klaus Betz (Württembergische Lebensversicherung AG), Gerhard Lehner (Savills Investment Management), Torsten C. Wesch (redos institutional GmbH), Dr. Ulrich von Creytz (Deutsche Asset & Wealth Management), Dr. Christoph Schumacher (Union Investment Institutional Property GmbH), Norman Fackelmann (Bayerische Versorgungskammer), Fabian Klingler (Aberdeen Asset Management Deutschland AG), Martin Eberhardt FRICS (Bouwfonds Investment Management Deutschland GmbH) Themen: Elf renommierte Investoren geben einen Ausblick auf ihre Immobilienstrategie für das Jahr 2016. Sie nehmen Stellung dazu, welche Nutzungsarten sie vornehmlich suchen, welche Investitionsstrategien sie verfolgen und in welchen Städten sie Investitionen planen. Darüber hinaus gibt Feri einen Überblick über die wichtigsten Markttrends für das kommende Jahr. Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 24. Februar 2016 im Steigenberger Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: [email protected]

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Wohnungsneubau in Berlin: Die interessantesten Projekte Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Investoren, die in Berlin in den Wohnungsneubau investieren wollen. Zudem sollten Projektentwickler aus Berlin kommen, die sich einen aktuellen Marktüberblick verschaffen wollen. Referenten: Andreas Schulten (bulwiengesa AG), Marc F. Kimmich (COPRO Gruppe), Reinhold Knodel (Pandion AG), Alexander Happ (Buwog Group), Christoph Gröner (CG Gruppe), Dr. Michael Held (Terragon Investment GmbH), Helmut Kunze (NCC Deutschland GmbH), René Richter (Kondor Wessels Holding GmbH), Dietrich E. Rogge (Rockstone Real Estate GmbH & Co. KG) Themen: Die Referenten stellen ihre aktuellen Wohnung-Neubau-Projekte in Berlin vor. Unter anderem setzen sie sich mit den Herausforderungen bei der Grundstückssuche sowie bei der Abstimmung mit Behörden und Bezirksversammlungen auseinander. Auch über aktuelle Käufergruppen, Finanzierung sowie Vermarktungs-, Kommunikations- und PR-Strategien wird gesprochen. Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 27. Januar 2016 im Maritim proArte Hotel in Berlin statt. Programm anfordern unter: [email protected]

BERLINER IMMOBILIENRUNDE Immobilienstrategien von Stiftungen Zielgruppen: Diese Veranstaltung richtet sich an Stiftungen und Family Offices sowie Projektentwickler, Bestandshalter von Immobilien, Fondsgesellschaften und Transaktionsberater. Referenten: Dr. Christoph Mecking (Institut für Stiftungsberatung), Dr. Kevin Schaefers (FERI Institutional & Family Office GmbH), Dr. Christoph Pitschke 12

(Deutsche Oppenheim Family Office AG), Michael Dittrich (Deutsche Bundesstiftung Umwelt), Prof. Dr. Julius H. Schoeps (Moses Mendelssohn Stiftung), Reiner Nittka (GBI AG), Dr. Harald Schneider (Stiftung „Erinnerung, Verantwortung und Zukunft“), Khalid M. Saidi (Losito Kressmann-Zschach Foundation), Georg Heinze (Aachener Grundvermögen Kapitalverwaltungsgesellschaft mbH) Themen: Stiftungen stocken ihren Immobilienanteil derzeit massiv auf. Bei dieser Veranstaltung lernen Sie sowohl Vertreter von Stiftungen kennen, die über ihre Immobilienstrategien referieren, als auch Unternehmen und Berater (z. B. Feri und Deutsche Oppenheim), die Stiftungen bei der Immobilienanlage beraten. Mit dieser Veranstaltung setzen wir unsere Veranstaltungsreihe fort, bei der bereits namhafte Family Offices und institutionelle Investoren referiert haben. Diesmal stehen jedoch erstmals Stiftungen im Mittelpunkt. Termin: Die Sonderveranstaltung findet am 19. Januar 2016 im Maritim proArte Hotel Berlin statt. Programm anfordern unter: [email protected] Immobilien-News der Woche: Nur mit „Kommentar – von Dr. Rainer Zitelmann“ gekennzeichnete Beiträge geben die Meinung des Herausgebers wieder. Verantwortlich: Dr. Rainer Zitelmann. Die Richtigkeit der Darstellung von Fakten in Presseartikeln wird nicht geprüft. Copyright der IMMOBILIEN NEWS DER WOCHE: Dr. ZitelmannPB. GmbH, Rankestraße 17, 10789 Berlin. Kopien oder Weitergabe als E-Mail ohne vertragliche Vereinbarung mit der Dr. ZitelmannPB. GmbH verstoßen gegen das Urheberrecht. Dr. ZitelmannPB. GmbH: Die Dr. ZitelmannPB. GmbH ist seit 15 Jahren das führende Beratungsunternehmen in Deutschland für die Positionierung und Kommunikation von Immobilien- und Fondsunternehmen. Sie berät nationale und internationale Kunden in den Bereichen strategische Presse- und Öffentlichkeitsarbeit, Kapitalmarktkommunikation und Positionierung. Zu den weiteren Tätigkeitsfeldern zählen die Erstellung von Leistungsbilanzen und Geschäftsberichten, Studien und Researchdokumenten sowie Konzeption und Texterstellung von Kundenzeitungen, Newslettern, Internetauftritten und Broschüren. Die Dr. ZitelmannPB. GmbH unterstützt den Markteintritt von ausländischen Unternehmen in Deutschland und vermittelt für Immobilien- und Fondsunternehmen Kooperationen. Ausführliche Informationen über das Leistungsspektrum und Referenzen von Kunden der Dr. ZitelmannPB. GmbH finden Sie unter www.zitelmann.com oder können Sie unter [email protected] anfordern.

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