Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-60502003022500-2018-R

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Banco Nacional de Costa Rica

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

Banco Nacional de Costa Rica

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE DEL EX-DEUDOR (S) Víctor Hugo Céd. Identidad 1-0441-0817

Solano

Valverde

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 05 - OSA 02 - PALMAR San Isidro

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA San Isidro de Palmar, contiguo a la Iglesia. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

Según el Registro y el Plano 143.715,68 m2 14,06 Ha 140.591,12 m2 3.124,56 m2 Demasía

P 631158-2000 60502003022500 2,22%

Porcentaje:

SÍ

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢35.147.780,00 ¢0,00

₡35.147.780,00

TREINTA Y CINCO MILLONES CIENTO CUARENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS OCHENTA COLONES 00/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

meses ¢0,00

Ámbito mínimo de mercado potencial

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

Zonal

SÍ

Propiedad apta para la producción agrícola, ganadera y/o forestal

Ing. Róger Solís Porras Ing. Agrónomo CIA 3918 Emp. Ing. Róger Solís Porras

ROGER SOLIS PORRAS (FIRMA)

Firma del Perito Identificación N° 1-0786-0045

Nombre y firma represéntate legal de la empresa

Ing. Róger Solís Porras 24 agosto 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8353 2374 // 2738 1296 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Firmado digitalmente por ROGER SOLIS PORRAS (FIRMA) Fecha: 2018.08.27 14:32:15 -06'00'

24 agosto 2018

Según el artículo 9 de la Ley 8454: “Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en manuscrito.”

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Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-60502003022500-2018-R

ÁREA CULTIVADA Área

Descripción

ha 14

Terreno total

m2 591,12

Valor Unit. ¢ / ha 2.500.000,00

Estado D

Valor Total ¢ 35.147.780,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

14

TOTAL

591,12 Área m2

Descripción

0,00 Servicios 1

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 0,00 35.147.780,00

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢35.147.780,00

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 3 6 20

N° 1

2

3

LINDEROS ACTUALES José Bustos y Alcides Vargas B Fincas Neftalí Cordero Fincas Servidumbre y José Vargas Fincas Calle Publica y Alcides Vargas Calle y fincas

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 570.371 570.375 570.486 570.637

PRECISIÓN NORTE 983.627 983.643 983.756 983.499

3,80 m

Altitud 65 65 88 81

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta Finca de 13,1 Hectáreas de Base de Datos 15/04/2018 vocación forestal en la zona de San Isidro de Tinoco, valorada en Coordenadas Este 983.331 569.601 Norte ¢58.950.000 Finca de ganadera de 10.7 Ha con escritura unida a 60 Ha Base de Datos 01/02/2018 aproximadamente sin escritura con un regular condición de Coordenadas Este 570.226 983.481 Norte mantenimiento, valorada en ¢42.800.000 Propiedad de 6.7 Ha de repastos en buenas condiciones valorada en ¢30.150.000

03/05/2017 Coordenadas Este

567.839

Norte

983.158

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono NO Alumbrado NO Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-60502003022500-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público ICE Edificios Comerciales ASADA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua

NO NO a 0 m NO NO NO NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Deficiente Actividad del lugar AGRICOLA

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 2.600 mm 0,00 km Temperatura promedio 27 °C Cercanía a Centros de Acopio Meses secos relacionados con la explotación 25,00 km 3 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 9,00 horas 50% Alambre de púas Malo 25 % Mixto Cercas Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Lindero Sur Cuerpo de agua cerca quebrada Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

Zona de vida Bosque Húmedo Tropical transición a Premontano

NO Regular Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Alto Alto

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 36,00%

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 2.5YR-5YR Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Regularmente Drenado Pedregosidad: 4 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

FECHA ESTUDIO

29/07/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Reservas y restricciones /// Servidumbre líneas eléctricas de paso/// (gravámenes no afectan el área ni el valor del bien)

OBSERVACIONES Estado del Bien: En la propiedad se observan algunos problemas de derrumbes y de erosión pronunciada en caminos internos. Finca sin mantenimiento actualmente, con repastos convertidos en tacotales . La finca presenta en algunas de las zonas en montañas con zonas de protección a nacientes. Existe una diferencia entre la medida del plano catastrado y el registro ya que se dio una segregación mediante el plano P 1495526-2011. Se recomienda un levantamiento topográfico para determinar los puntos del lindero Sur y Este

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Casa

TOTAL Forma de explotación

Área m2 72,00

V. Unit. ¢ / m2 285.000

72,00

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 20.520.000 20.520.000

214-60502003022500-2018-R Factor Estado 0,0000

VNR ¢ -

VNR ¢

-

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

0

0 -

VUT años -

VUR años -

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado

VRN ¢

TOTAL

Forma de explotación

VUT años 40

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 35 0,1797 DM

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-60502003022500-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 72,00 m2

Porcentaje de cobertura:

Concreto

Paredes

Zócalo bloques de concreto y madera

Contra piso

Concreto

Techos

Estructurado en madera

Cubierta Cielos Pisos

Lamina de Zinc no hay Cerámico

Fachada

Sencilla

1

Entubado Conduit

NO

Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

% de avance

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento:

No hay No hay Paredes

TOTAL

Deficiente

Gas LP Corredor, sala-comedor-cocina Un baño

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Importante

1983

Sistema eléctrico:

Otros

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Año de construcción:

1%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VM01

Estructura

Baños

Número permiso construcción:

Nombre

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Aposentos

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Importante

Paredes Deficiente

Cielos

Malo

Pisos

Cubierta

Deficiente

Malo

Apreciación visual de desplome Importante Pisos

Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

Construcciones consideradas como DEMOLICION según el método de depreciación utilizado Ross-Heidecke

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Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-60502003022500-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO Casa

6

Finca

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3 P e r i t o

Pag 6-1

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO PLANO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-60502003022500-2018-R

Pag 6-2

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-60502003022500-2018-R

Pag 6-3

214-60502003022500-2018-R Ing. Róger Solís Porras Egresado Del ITCR, 1993 Incorporado C I A 3918 Telefax 27-38-12-96 celular 83-53-23-74 Mail [email protected]. HOJA DE CALCULO

Comparables

Área

Valor Ha

Bien 1 Bien 2 Bien 3

13,1 10,7 6,7

₡4.500.000,0 ₡4.000.000,0 ₡4.500.000,0 ₡0,0

Valor final ₡ 58.950.000,0 ₡ 42.800.000,0 ₡ 30.150.000,0 ₡ -

Bien por valorar

Propiedad

Total

Valor/Ha 2.500.000,0 -

Valor terreo 35.147.780,0 -

Valor Factor Factor Aplicado Valor Por HA B 35.147.780,0 2.500.000,0 -

14,06

₡4.333.333,3

Valor Promedio / Ha

Valor/ Ha Bien por valorar Terreno por valorar

área 14,06 -

₡2.500.000,0 *-*

14,059112

*-* Otorgado Por Perito según Criterio Factores Bueno B Intermedio I Regular R Deficiente D Montaña Mñ Malo M Muy Malo Mm Proteccion

Valor 1 0,8 0,6 0,4 0,3 0,2 0 0,3

Pag. 7