Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-61004002805400-2017-R

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

Céd. Jurídica 3-101-443933

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE PROPIETARIO (S)

Céd. Jurídica

Banco Nacional de Costa Rica NOMBRE DEL DEUDOR (S) Inmobiliaria Murillo Jiménez I.M.J.S.A

Proporción de Derechos 100%

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 3-101-443933

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 10 - CORREDORES 04 - LAUREL Cuatro Bocas DIRECCIÓN EXACTA

Laurel, Cuatro Bocas, frente a la Escuela Labrador REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

P 0517808-1998 61004002805400 Porcentaje:

0,00%

Según el Registro y el Plano 189.491,05 m2 18,95 Ha 189.491,05 m2 0,00 m2 Demasía

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢98.411.286,79 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡98.411.286,79 NOVENTA Y OCHO MILLONES CUATROCIENTOS ONCE MIL DOSCIENTOS OCHENTA Y SEIS VALOR EN LETRAS: COLONES 79/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 15 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

SÍ

Propiedad con una plantación de palma aceitera en una zona en la cual es apta para el desarrollo de este cultivo.

Ing. Róger Solís Porras Ing. Agrónomo CIA 3918 Emp. Ing. Róger Solís Porras

Firmado digitalmente por ROGER SOLIS ROGER SOLIS PORRAS (FIRMA) 2017.10.24 11:04:51 PORRAS (FIRMA) Fecha: -06'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0786-0045

Nombre y firma represéntate legal de la empresa

Ing. Róger Solís Porras 23 octubre 2017 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8353 2374 // 2738 1296 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

23 octubre 2017

Según el artículo 9 de la Ley 8454: “Los documentos y las comunicaciones suscritos mediante firma digital, tendrán el mismo valor y la eficacia probatoria de su equivalente firmado en manuscrito.”

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-61004002805400-2017-R

ÁREA CULTIVADA Área

Descripción

ha 18

Plantación de Palma Canales de escorrentía

Valor Unit. ¢ / ha 5.449.400,00

Estado

m2 591,05 8.900,00

0

Valor Total ¢ 98.411.286,79 0,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

18

TOTAL

9.491,05 Área m2

Descripción

0,00 Servicios 1

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 0,00 0,00 98.411.286,79

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢98.411.286,79

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 4 5 10

N°

1

2

3

LINDEROS ACTUALES Canal La Nubia en medio con Calle Publica Calle Lastrada y canal Marcos García Finca de Palma Calle Publica Calle Lastrada Canal La Nubia en medio con Calle Publica Calle Lastrada y canal

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 615.974 616.392 616.360

PRECISIÓN NORTE 941.889 941.901 941.642

36 37 37

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Propiedad con una plantación de palma aceitera de 9 años de edad en Base de Datos una zona con amplio desarrollo de este cultivo, valorada en Coordenadas Este ¢94.200.000 Finca arrocera de 22 Ha ubicada en Base de Datos las cercanías del bien por valorar, Coordenadas Este valorada en ¢176.000.000 Propiedad de 8 Ha en palma afectada con precio estimado de venta según propietario en ¢64.000.000

Fecha Consulta 16/01/2017

615.370

Norte

941.901 12/12/2016

617.154

Norte

Base de Datos Coordenadas Este

3,70 m

Altitud

942.042 31/03/2017

614.988

Norte

941.923

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 10,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono NO Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-61004002805400-2017-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales no hay

NO NO a 0 m SÍ SÍ NO SÍ En frente

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar AGRICOLA

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.100 mm 0,00 km Temperatura promedio 27 °C Cercanía a Centros de Acopio Meses secos relacionados con la explotación 20,00 km 3 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 9,00 horas 95% NO HAY 5% Plano Cercas Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Lindero Norte y Oeste Cuerpo de agua cerca canal Distancia Plana Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque Húmedo Tropical

NO Bueno Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 57,80%

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 10YR 6/1 Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 4 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

FECHA ESTUDIO

19/10/2017

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES Dos gravámenes de reservas y restricciones // Condiciones // Servidumbre trasladada // gravámenes no afectan el área ni el valor del bien. Demanda Ordinaria Exp.13-006763-1027-CA

OBSERVACIONES Estado del Bien: Finca con una plantación de palma aceitera con una edad de 18 años de plantada, en una condición fisiológica aceptable para su edad, además de presentar una buena recuperación de la enfermedad de flecha seca, la cual actualmente es casi imperceptible, además se tiene un buen control de malezas, podas, caminos internos y drenajes. NOTA: En la propiedad existe un gravamen de demanda no relacionada con la disputa del dominio, por lo que se aplicará un factor de demérito al total del valor del bien de un 0,92% según normativa vigente el cual se aplica en la formula para llegar al valor final (Hoja de Calculo pág. 7)

Nombre: Avalúo de Finca Rural

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

TOTAL Forma de explotación

Área m2 -

V. Unit. ¢ / m2 -

VRN ¢

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

-

Área m2

-

TOTAL

Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! 0

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VUT años -

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

214-61004002805400-2017-R

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-61004002805400-2017-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entubado Conduit

Contra piso Techos

Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Cubierta Cielos Pisos Fachada

Gas LP

Aposentos

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento:

Baños Otros

Paredes

Cielos

Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos

Pisos

Cubierta

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes

Apreciación visual de desplome Pisos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un primer

giro para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

NO HAY CONSTRUCCIONES

Cielos

Nombre: Avalúo de Finca Rural

214-61004002805400-2017-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista de propiedad Frente a la escuela

1

Mojon lindero Este (10 en plano)

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Mojon lindero Norte (4 en plano)

3 P e r i t o

Pag 6-1

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO PLANO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-61004002805400-2017-R

Pag 6-2

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO ESTUDIO DE REGISTRO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-61004002805400-2017-R

Pag 6-3

214-61004002805400-2017-R Ing. Róger Solís Porras Egresado Del ITCR, 1993 Incorporado C I A 3918 Telefax 27-38-12-96 celular 83-53-23-74 Mail [email protected]. HOJA DE CALCULO

Comparables

Comparables

Área

Valor Ha

Bien1 Palma Bien2 Arrocera Bien3 Palma

15,7 22 8

Bien por valorar

Valor final

₡6.000.000,0 ₡ 94.200.000,0 ₡8.000.000,0 ₡ 176.000.000,0 ₡8.000.000,0 ₡ 64.000.000,0

Palma Canales Total

Valor/Ha 5.500.000,0 -

Valor terreo 99.325.077,5 -

18,95

₡7.333.333,3

Valor Promedio / Ha

Valor/ Ha Bien por valorar Terreno por valorar

área 18,06 0,89

Valor Factor Aplicado por gravamen Factor existente Valor Por HA B 98.411.286,8 5.449.400,0 -

₡5.500.000,0 *-*

Factor Por Graavamen Gravamen no relacionado

% 0,92%

18,949105

*-* Otorgado Por Perito según Criterio Factores Bueno B Intermedio I Regular R Deficiente D Montaña Mñ Malo M Muy Malo Mm Proteccion

Valor 1 0,8 0,6 0,4 0,3 0,2 0 0,3

Pag. 7