Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL

INFORME DE AVALÚO 214-21002041484500-2018-R

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES 214 OFICINA ADMINISTRACION DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021

NOMBRE PROPIETARIO (S)

Proporción de Derechos 100% Céd. Jurídica 4-000-001021

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE EXDEUDOR JUAN RAMON FRUTOS VASQUEZ

Céd. Identidad UBICACIÓN DEL BIEN

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 02 - FLORENCIA DULCE NOMBRE DIRECCIÓN EXACTA

600 m NORTE Y 250 m OESTE DE LA IGLESIA CATOLICA DE DULCE NOMBRE. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

A-1579004-2012 21002041484500 24,78%

Porcentaje:

Según el Registro y el Plano 48.676,00 m2 64.713,20 m2 16.037,20 m2 Demasía

SI

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢51.466.994,22 ¢20.721.913,00

₡72.188.907,22

SETENTA Y DOS MILLONES CIENTO OCHENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SIETE COLONES 22/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢20.721.913,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

El terreno cuenta con las condiciones necesarias para ser objeto de garantía hipotecaria, por parte del Banco Nacional, ya que no se encuentran condiciones de peligro inminente para el inmueble a nivel de campo. Firmado digitalmente por

Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

JHONATAN DUARTE RODRIGUEZ Civil, Topografo, Agró. Ic, It-23704. Agro Af-462

Emp.

JHONATAN JHONATAN GERARDO GERARDO DUARTE DUARTE RODRIGUEZ (FIRMA) 2018.07.23 16:10:04 RODRIGUEZ (FIRMA) Fecha: Firma del-06'00' Perito Identificación N° 02-0509-0951

Nombre y firma representate legal de la empresa 20 julio 2018 Fecha informe: 23 julio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8729-6979 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Área

Descripción

ha 4

Area de tacotales

m2 8.676,00

214-21002041484500-2018-R

ÁREA CULTIVADA Valor Unit. Estado ¢ / ha Regular 10.573.382,00

Valor Total ¢ 51.466.994,22 0,00 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

4

TOTAL

8.676,00 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

Descripción

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 0,00 0,00 0,00 51.466.994,22

0,00 Servicios 1

1

Servicios 2

11

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 59,99 m Área: 4ha 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢51.466.994,22

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE: CALLE PUBLICA, TOPOMAR S.A., ALVARO BOLAÑOS CABEZAS, CLEMENCIA VEGA Y GILBERT MURILLO, ANALIA MURILLO VEGA

CALLE PÚBLICA Y TERRENO CON CONSTRUCCIONES

SUR: QUEBRADA EN MEDIO MISAEL VARGAS ROJAS, RAFAEL ANGEL Y CARLOS DELIO RODIGUEZ PANIAGUA

TERRENO SIN CONSTRUCCIONES

ESTE: PABLO MURILLO AGUILAR, ANALIA MURILLO VEGA, CLEMENCIA VEGA Y GILBERT MURILLO

TERRENO SIN CONSTRUCCIONES

OESTE: CLEMENCIA VEGA Y GILBERT MURILLO, QUEBRADA EN MEDIO NILDA JAY KLINEFELTEC Y MISAEL VARGAS ROJAS

TERRENO CON CONSTRUCCIONES

VÉRTICE 1 2 3 4

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 451.357 451.320 451.568 451.467

PRECISIÓN NORTE 1.148.417 1.148.350 1.147.883 1.147.834

1,00 m

Altitud 345 345 345 345

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Fecha Consulta N° 1- Vendedor Freddy, area 1070m2, frente 30m, valor por m2 Coordenadas Este ¢23550. Norte 2- Vendedor Freddy, area 1070m2, frente 30m, valor por m2 Coordenadas Este ¢23550. Norte 3- Vendedor Freddy, area 1070m2, frente 30m, valor por m2 Coordenadas Este ¢23550. Norte 4- Vendedor Freddy, area 1070m2, frente 30m, valor por m2 ¢23550.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

4- Vendedor Freddy, area 1070m2, frente 30m, valor por m2 ¢23550.

Coordenadas Este

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Norte

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 9,00 m Ancho de vía Acera NO

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-21002041484500-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardínes y Parques Coopelesca R.L Transporte Público Coopelesca R.L Edificios Comerciales ASADA Recolección de basura ICE Edificios públicos / comunales Teléfono y Electricidad

NO NO SÍ Frente NO SÍ Frente NO

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Vivienda, agricultura y ganadería

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 4.000 mm 7,50 km Temperatura promedio 21 °C Cercanía a Centros de Acopio 8,00 km Meses secos relacionados con la explotación 2 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 4,00 horas 40% 16 a 30 % Vivas Cercas Regular Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Colindante oeste.4 Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

Zona de vida Bosque muy Húmedo Premontano

SÍ Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Bajo

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 48,00%

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 7.5YR2/4 Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Tercera Clase Interno: Pedregosidad: 1 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

FECHA ESTUDIO

17/7/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES La propiedad presenta reservas y restricciones. Lo anterior no afecta que la propiedad sea tomada como garantía por el Banco Nacional de Costa Rica.

OBSERVACIONES

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Se encuentra terreno con construcciones, en las inmediaciones del poblado de Dulce Nombre de Florencia. La finca corresponde a una propiedad medianera con forma irregular. Se identifica con el plano A-1038159-2005. No se localizan servidumbres u otro tipo de afectaciones físicas al bien. Area de la finca 64ha 713.20 m cuadrados, con frente a calle pública de 59.99 m lineales. La calle pública es de lastre en buen estado. Posee servicios de teléfono, electricidad y agua potables ya instalados. Las construcciones corresponden a vivienda del tipo Vc03, oficinas de guarda y galpón para pollos. En cuanto a la medida de la propiedad, se localiza el plano A-1579004-2012 que modifica al plano A-1038159-2005, sin embargo, el plano A1579004-2012 no está inscrito ante el registro público de la propiedad. Es importante tomar en cuenta que al no estar inscrito el plano mencionado, se encuentra propenso a que sea eliminado ya que ha transcurrido un año desde su creación. Se recomienda realizar las gestiones necesarias para que el plano quede debidamente anotado en la finca 2-414845-000.

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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda

Área m2 197,00

TOTAL

197,00

Forma de explotación Galpón

Área m2 1.493,00

V. Unit. ¢ / m2 260.000

V. Unit. ¢ / m2 28.000

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ 51.220.000 51.220.000

VRN ¢ 41.804.000 41.804.000

VRN ¢

VUT años 40

Factor Estado 0,4740 #N/A #N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 15 12 0,2800 0,4740 m #¡DIV/0!

VUT años -

214-21002041484500-2018-R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 20 0,6250 M #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

#N/A

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ 15.173.925,00 15.173.925,00

VUR años 11,9 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 77.025 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ 5.547.988,00

VUR años 2,0

Valor Unitario Final ¢ / m2 3.716

5.547.988,00

#¡DIV/0!

#¡DIV/0!

VNR ¢

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢15.173.925,00 ¢5.547.988,00

¢20.721.913,00

ESTADO

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

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DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-21002041484500-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 197,00 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Número permiso construcción:

Nombre

Aposentos

Dos cuartos, sala comedor

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Dos baños sencillos Baños Otros Red de agua caliente No se encuentra Tanque captación de agua No se encuentra Fisuras Importante Repellos Importante Paredes Pisos Importante

% de avance

0%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Vc02

Mampostería Integral Mampostería integral Sin ingreso Estructura de metal y metal Láminas esmaltadas Tablilla de madera en 50% y no posee el otro 50% Concreto con enchape en cerámica Sencilla con ventanería en madera

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Porcentaje de cobertura:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢

Avance:

Año de construcción:

1998

2 Sistema eléctrico: SI

TOTAL 40%

SI Cuchilla Malo Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Malo Cielos Malo Pisos Malo Cubierta Malo Apreciación visual de desplome Importante Pisos Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Se encuentra vivienda de dos pisos, no posee ventanería, o se ha extraído de la vivienda. El sistema eléctrico se encuentra en muy malas condiciones, por lo que es necesario realizar una sustitución total del mismo. Obra en muy malas condiciones.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-21002041484500-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Galpón para aves. Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 1493,00 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada

Madera Zócalo Sin ingreso Estructura de madera Láminas esmaltadas Aislante térmico. Concreto sin enchapes Sencilla.

Aposentos

Un único aposento

No posee Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Importante Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Uso predominante: Otros Presupuesto:

Avance:

Número permiso construcción:

Nombre

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Porcentaje de cobertura:

2%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: GR1

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP

Año de construcción:

2006

1 Sistema eléctrico: NO

PARCIAL 0%

SI Cuchilla Malo Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Malo Cielos Malo Pisos Malo Cubierta Malo

No se encuentra No se encuentra Paredes

¢

Importante

Apreciación visual de desplome Importante Pisos Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES Galpón para aves, en muy malas condiciones. La instalación eléctrica ha sido retirada o está muy deteriorada. Los postes de madera que componen la estructura del galpón se encuentran expuestos a la lluvia por los costados de la obra, ya que las cortinas laterales han sido eliminadas. Son necesarias grandes reparaciones para poder hacer funcional el galpón. Los alimentadores y sistemas de agua del misma también han sido retirados.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO Propiedad valorada y su entorno.

Vista del frente de la propiedad y de la calle de ingreso.

Interior de finca

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

214-21002041484500-2018-R

Frente de propiedad

Interior de finca

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

1

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2

3

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Interior de la propiedad

Fotografía que demuestra la asistencia a la propiedad.

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Interior de la construcción

Interior de la construcción

Interior de la construcción

Interior de la construcción

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6