Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1 INFORME DE AVALÚO 214-60702008022400-2018-R

AVALÚO DE FINCA RURAL 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

Dir. Recursos Materiales Administración de Bienes Ex Deudor 6454-1 NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica

Proporción de Derechos 4-000-001021 100

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

06 - PUNTARENAS 07 - GOLFITO 02 - PUERTO JIMENEZ LA AMAPOLA DIRECCIÓN EXACTA

De la Entrada a Palo Seco 400 mts al oeste y 800 mts al suroeste, hasta llegar al río, finca al otro lado del río. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 95.753,00 m2 6-1591810-2012 Identificador Predial 95.753,00 m2 60702008022400 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN

¢44.398.096,23 ¢0,00

₡44.398.096,23

CUARENTA Y CUATRO MILLONES TRESCIENTOS NOVENTA Y OCHO MIL NOVENTA Y SEIS COLONES 23/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Local 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0,00 VALOR EN LETRAS:

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

Finca con cultivo de palma aceitera adulta, actualmente en abandono, requiere de chapia, rodajea, poda y fertilización principalmente; es de topografía ondulada con pendiente hacia el sector noroeste. El acceso es por OBSERVACIONES calle pública en mal estado hasta llegar al río Conte, luego cruza el río y entra a la finca; en época lluviosa el río GENERALES aumenta su caudal y dificulta y hasta imposibilita la evacuación de la fruta. Por sus condiciones y características así como por su estado actual es una finca de poca liquidez y deseabilidad. RODOLFO Firmado digitalmente por ZUÑIGA RODOLFO ZUÑIGA (FIRMA) RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO MEDRANO MEDRANO Nombre del Perito Fecha: 2018.02.21 05:42:49 -06'00' (FIRMA) Ing. Agr Firma del Perito Tipo de Profesional Identificación N° 1-0665-0758 Número de registro 2844 Emp. Nombre de la empresa Nombre de Fantasía: Asesoría y Avalúos Zúñiga.

Nombre y firma representate legal de la empresa 19 febrero 2018 Fecha informe: 20 febrero 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Movil: 8316-5697 / Oficina 2789-7812 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-60702008022400-2018-R

ÁREA CULTIVADA Área

Descripción

ha 9

Palma Aceitera Adulta de 15 años aprox.

m2 2.848,00

Valor Unit. ¢ / ha 4.752.068,00

Estado R

Valor Total ¢ 44.122.000,97 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA 950.414,00 2.905,00

Zona de protección 9

TOTAL

5.753,00

Área m2

Descripción TOTAL Características Lote Tipo

276.095,27 0,00 44.398.096,23

RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

0,00 Servicios 1

Servicios 2

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 Área: 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢44.398.096,23

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES Banco Nacional de Costa Rica y William Zúñiga Finca con cultivo de palma aceitera, finca en NORESTE Orozco, ambos en parte tacotal y cultivo de plátano Cauce del Río Conte corre en sentido sur a Rio Conte con 193,69 mts de frente SURESTE norte Finca en tacotal y agricultura SUROESTE Edwin Chacón Cordero NOROESTE Edwin Chacón Cordero

VÉRTICE 1 6 7 10 13 16 17 19

N°

Finca en repasto y tacotal

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 561.030 560.947 560.665 560.636 560.759 560.832 560.981 561.070

PRECISIÓN NORTE 950.980 950.887 950.880 951.018 951.264 951.107 951.132 951.032

Altitud 27 29 45 48 46 31 29 27

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Victor Rivera 8996-3173

1

Finca con palma aceitera adulta, acceso por servidumbre, topografía ondulada, suelos clase IV, se ubica a 850 mts al oeste de la entrada a Palo Seco, cuenta con 2,39 has con valor estimado de ₡5 118 353 / ha,

2

Finca en repasto que se ubica a 800 mts al norte del puente sobre río Conte, frente a carretera asfaltada; topografía ondulada, suelos clase III, ganadera. Cuenta con 5,16 has, valor estimado ₡8 142 419 / ha

3

Finca que colinda por el suroeste Transacción con la finca a valorar, se ubica a 212 mts suroeste del Abastecedor La Amapola, es un terreno plano, rectangular, actualmente en Cooedenadas charral, buen acceso. Es un terreno de 2 has, vendido en ₡28 200 000,00 por Coopealianza R.L.

4

Finca en tacotal alto, se ubica a 200 mts al suroeste de la entrada a Palo Seco, es terreno plano de forma regular, cuenta con 3 has estimada en ₡9 333 167 / ha.

Coordenadas Este

Base de Datos

Norte

Rodolfo Zúñiga Medrano

Coordenadas Este

Base de Datos

560.902

560.894

Norte

Miguel Meza 8718-1639

Este

561.817

Norte

Rodolfo Zúñiga Medrano

Coordenadas Este

560.896

Norte

Fecha Consulta 20/02/2018

951.367

20/02/2018

953.232

20/02/2018

951.487

20/02/2018

951.626

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino no clasificado Tipo de ruta Tierra Material 12,00 m Ancho de vía Acera NO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

214-60702008022400-2018-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono NO Jardínes y Parques Alumbrado NO Transporte Público Electricidad NO Edificios Comerciales Agua Potable NO Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable NO Medidores instalados No hay medidores instalados para el predio

NO NO SÍ SÍ NO SÍ

a0m a 1200 m a 1000 m a 1000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Deficiente Actividad del lugar Zona de producción agropecuaria, principalmente agricultura

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Colinda al Cercanía a Zonas Protegidas Precipitación promedio anual 3.500 mm Este Temperatura promedio 27 °C Cercanía a Centros de Acopio 7,00 km Meses secos relacionados con la explotación 2 Aprovechamiento del área de la finca Brillo solar 5 a 6 hrs 100% 9 a 15% mixto Convexo Cercas Malo Relieve RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: colinda por el este Cuerpo de agua cerca Río Distancia Ondulada Topografía Pendiente Ascendente

Zona de vida Bosque muy Húmedo Premontano transición a Basal

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Bajo Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 7,00%

CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: Suelos pardos Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Interno: Bien Drenado Pedregosidad: 1 % Ligera Natural DRENAJES Externo: Sitio Donador-recibe menos que aporta

FECHA ESTUDIO

19/02/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES La finca presenta reservas y restricciones, gravamen propio de terrenos otorgados por el antiguo IDA, no afecta la funcionalidad del inmueble. OBSERVACIONES

Es una finca que actualmente se observa en abandono, require de limpieza de rodajeas, chapia entre calles, poda y sobre todo fertilización, la plantación se observa poco desarrollada en el tallo y además poca producción. Hacia la parte alta se observa con mayor cantidad de maleza. Las cercas se observan en mal estado, cuenta con calle interna en lastre. Es importante redsaltar que el acceso a la finca es por calle pública en mal estado los últimos 300 mts hasta llegar al río, luego en época de lluvia se dificulta la evacuación de la producción porque el cauce del río aumenta y solo con el uso de Chapulín se puede acarrear la fruta.

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

TOTAL Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

-

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢ -

TOTAL

Forma de explotación

VUT años

Área m2

TOTAL

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

#¡DIV/0! #¡DIV/0!

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VNR ¢ -

#N/A #N/A

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

VUT años -

Factor Estado

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VNR ¢ -

VNR ¢ -

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢0,00 ¢0,00

¢0,00

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

0 0 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA)

ESTADO

Forma de explotación No hay

214-60702008022400-2018-R

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre.

Firmado digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.02.21 05:43:38 -06'00'

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5

214-60702008022400-2018-R

CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:

Uso predominante: Presupuesto:

Avance:

¢

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

NÚMERO DE NIVELES:

Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

Paredes Pisos

Paredes

Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:

No hay

% de avance

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:

OBSERVACIONES NO POSEE CONSTRUCCIONES

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60702008022400-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

Ubicación de la finca según puntos de GPS descargados en Google

Finca a Valorar

Finca ubicada en suelos Clase A y Zona de Bosque muy Húmedo Premontano, transición a basal FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 1 2 3 4 5

RODOLFO Firmado digitalmente por ZUÑIGA ZUÑIGA RODOLFO MEDRANO MEDRAN (FIRMA) Fecha: 2018.02.21 O (FIRMA) 05:44:00 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 7 214-60702008022400-2018-R

ANEXO FOTOGRÁFICO

Finca a Valorar

Ubicación de la finca según mapas de Precipitación y brillo solar

Fin de calle de acceso y río frente a finca

Punto 19 de la finca al sureste

Entrada principal a finca

Colindancia por el sureste con río Conte

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA)

Firmado digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.02.21 05:44:25 -06'00'

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista de colindancia con el Río hacia sector suroeste

Esquina en punto 6 de la finca al suroeste

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 8 214-60702008022400-2018-R

Vista general de la finca por el sur

Lindedro por el sur, de punto 6 a 7

Sector sur, colindancia con Edwin Chacón

Pendiente por el suroeste, hacia el fondo de finca

Vertice 7 al suroete, y lindero al oeste

Lindero por el oeste, punto 9 de la finca

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Colindancia por el noroeste

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 9 214-60702008022400-2018-R

Vista generazl del cultivo, falta poda

Vista general del cultivo, sector noreste

Poca asistencia: chapia y rodajea deficiente

Esquina al norte, punto 13 de la finca

Colindancia por el noreste

Lindero sureste entre puntos 18 y 19 de finca

Camino interno en lastre, facilita acarreo de fruta

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 10 214-60702008022400-2018-R

Plano Catastrado de la Finca Folio Real 6-0-080224--000

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 11 214-60702008022400-2018-R

Estudio de Catastro del Plano 6-1591810-2012

Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 12 214-60702008022400-2018-R

Estudio de Registro de la Finca Foluio Real 6-080224-000

Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE02-NO15GR02 Edición: 06 Página: 13

ANEXO FOTOGRÁFICO

214-60702008022400-2018-R

Tabla de Homologación Terrenos Rurales Referencia

ubicación

Precio de la Muestra Valor de la finca (en colones)

Numero

Superficie

Factores de Ajuste

Precio Unitario

En hectáreas

¢/ha

Topografía

Acceso

Capacidad y Aprovecha uso de miento del suelo área

cercania a centro de acopio

Valor Unitario Edad de Cultivo

Superficie ó Factor Extensión obtenido

¢/ha

1

Palo Seco

12.238.121,00

2,39

5.118.353,33

1,00

0,90

0,95

1,10

0,90

1,00

0,80

0,68

3.465.944,14

2 3 4

La Amapola La Amapola Palo Seco

42.052.342,00 28.200.000,00 27.999.500,00

5,16 2,08 3,00

8.142.419,94 13.549.875,07 9.333.166,67

0,90 0,80 0,80

0,90 0,80 0,85

0,90 0,90 0,90

0,90 0,80 1,00

0,85 0,90 0,90

1,20 1,20 1,20

0,90 0,80 0,85

0,60 0,40 0,56

4.904.177,90 5.394.628,02 5.243.522,36 -

Sujeto

9,58

La Amapola

-

0,00

Area del Terreno sujeto: en Ha VALOR DEL TERRENO HOMOLOGADO Factores Comparables Mucho mejor Mejor Algo Mejor Igual Algo peor Peor Mucho Peor

COMPARABLE Ubicación Georeferenciación en proyecciones CRTM05, Datum WGS84 Propietario actual Superficie (has) Uso del suelo (actividad desarrollada) Precio de referencia por Hectárea

-

4.752.068,00

Valor unitario promedio en ¢/ha

9,58 45.502.476,72

CUANDO EL FACTOR DE AJUSTE ES MENOR A LA UNIDAD = EL COMPARABLE ES MEJOR QUE EL BIEN EN ESTUDIO 1,3 1,2 1,1 1 0,9 0,8 0,7

RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) 1

TABLA DE INVESTIGACION DE MERCADO 2

Palo Seco, Puerto Jimenez, de la entrada 850 mts al oeste, finca a mano izquierda, acceso por servidumbre agrícola CRTM05: este 560902 norte 951367 Banco Nacional de Costa Rica 23 910,27 m2 Terreno con Palma aceitera de 14 a 15 años de edad y pequeño sector de montaña ₡5.118.353,57

La Amapola, Puerto Jimenez; 800 mts norte del puente sobre río Conte CRTM 05: este 560894 norte 953232 Oldemar López López 51 646,00 m2 Finca en repasto, ganadería ₡8.142.419,94

3

Firmado digitalmente por RODOLFO ZUÑIGA MEDRANO (FIRMA) Fecha: 2018.02.21 05:44:57 -06'00' 4

La Amapola, de Abastecedor La Amapola 112 mts al suroeste. Palo Seco, de la entrada 200 mts al suroeste, Colinda por el suroeste con finca a valorar finca a mano izquierda. CRTM05: este 561817 norte 951487 Ana Marlene Gutiérrez Laidley 20 812,00 m2

CRTM05: este 560896 norte 951626 Fernando Ant. Retana Jara 30 000,00 m2

Terreno en charral ₡13.549.875,07

Terreno en charral ₡9.333.166,67

Características comparables Suelos de IV Clase, bien drenados, profundos, buena fertilidad Servidumbre agrícola en regular estado 12 km a centro de acopio en Rincón de osa ondulada

Segunda clase, con drenajes naturales Segunda clase, bien dranados Carretera asfaltada en excelente estado Calle de lastre en buen estado 20 km a Puerto Jimenez 18 km a Puerto Jimenez plana Plana, forma rectangular Base de Datos, Avalúo realizado 498-214938Base de datos, avalúo realizado 094-60702007534300-2017-R Transacción realizada por Coopealianza (Venta) 2016-R Transacción Nombre del Informante Ing. Victor Ml. Rivera Piedra Ing. Rodolfo Zúñiga Medrano Lic. Miguel Meza (Coopealianza R.L.) Telefonos 8996-3173 8316-5697 8718-1639 Al momento de la inspección no se encontraron fincas en venta, por tanto se utilizan avalúos realizados en zonas cercanas al sitio y una referencia de venta efectiva. Se realiza la comparación entre tres referencias y la finca sujeto. Los factores comparables son condiciones que marcan diferencia entre los comparables y el sujeto como por ejemplo uso del suelo, la distancia al centro de acopio, el acceso a la finca, clase de suelos y topografía y ubicación. Las fincas comparables se ubican dentro de la misma zona del bien en estudio, por tanto sus condiciones agroclimáticas son similares. Calidad de Suelos Acceso Distancia a Centro de Acopio Topografía

Suelos segunda Clase, bien drenados Calle pública hacia Palo seco 19 km a la Puerto Jimenez Plana, forma regular Base de datos, avalúo realizado 500-1272422016 R Ing Rodolfo Zúñiga Medrano 8316-5697