Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
INFORME DE AVALÚO AVALÚO DE FINCA URBANA DIRRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES 214-60201012345000-2019-U 214 OFICINA ADMINISTRACIÓN DE BIENES PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4000001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) Proporción de Derechos BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4000001021 100% NOMBRE EX DEUDOR (S) TENORIO GIOVANNI NÚMERO EX DEUDOR (S) CASCANTE 5601-1 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 02 - ESPARZA 01 - ESPIRITU SANTO LOMAS DE PAN DE AZÚCAR
DIRECCIÓN EXACTA DE LA ENTRADA AL RESIDENCIAL LA QUINTA ESENCIA, 1 KM AL OESTE Y 745M AL SUROESTE, PROPIEDAD A MANO IZQUIERDA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
P-1918914-2016 60201012345000 Porcentaje:
21.81%
Según el Registro y el Plano 977.00 m2 1,249.57 m2 272.57 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢13,652,598.00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0.00 ¢2,000,000.00 FACTOR DEMERITO VALOR TOTAL DEL BIEN ₡11,652,598.00 ONCE MILLONES SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS MIL QUINIENTOS NOVENTA Y OCHO VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial 24 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢0.00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ SE LE APLICA UN FACTOR DE DEMERITO POR ¢ 2 000 000.00 (DOS MILLONES DE COLONES) POR NO TENER OBSERVACIONES DIRECTAMENTE INSTALADO EL SERVICICO DE AGUA Y ELECTRICIDAD. VERIFICAR OBSERVACIONES DEL TERRENO EN CUANTO A LA DELIMITACÓN Y UBICACIÓN DEL TERRENO EN EL APARTADO DE GENERALES OBSERVACIONES DE TERRENO, SE RECOMIENDA LA CONTRATACIÓN DE UN ING. TOPÓGRAFO.
Nombre del Perito
Firmado digitalmente por CESAR MIGUEL SANCHO ESTRADA (FIRMA) Fecha: 2019.02.01 17:16:13 -06'00'
CÉSAR MIGUEL SANCHO ESTRADA
ING. TOPÓGRAFO Tipo de Profesional Número de registro IT-24169 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa 26 enero 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8786-2181 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Firma del Perito Identificación N° 401990147
29 enero 2019
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO
VALOR ¢/m2 2
977 Área (m ) Frente (m) 34.7 Regularidad 1 % de Pendiente -10 Nivel (m) 1.5 Tipo de vía 5 Servicios 1 1 Servicios 2 14 Ubicación 5 Negociación 1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN
214-60201012345000-2019-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 11,111.00 9,310.98 14,000.00
1,080.00 1.0336 30 1.0371 1 1.0000 0 1.1368 1 0.9851 5 1.0000 1 1.0000 14 1.0000 5 1.0000 0.95 0.9500 1.1404 12,670.91
FACTOR 0.0000 0.0000
1074 1.0317 30 1.0371 1 1.0000 -5 1.0662 1.5 1.0000 5 1.0000 1 1.0000 14 1.0000 5 1.0000 0.95 0.9500 1.0838 10,090.82
1000 1.0077 30 1.0371 1 1.0000 0 1.1368 0.5 0.9704 5 1.0000 1 1.0000 14 1.0000 5 1.0000 0.95 0.9500 1.0952 15,333.40
4 Factor 12,500.00
5 Factor 18,000.00
1600 1.1768 40 0.9651 1 1.0000 5 1.2120 1.5 1.0000 5 1.0000 1 1.0000 14 1.0000 5 1.0000 0.95 0.9500 1.3077 16,346.08
1000 1.0077 54 0.8953 1 1.0000 -10 1.0000 1.5 1.0000 5 1.0000 1 1.0000 14 1.0000 5 1.0000 0.95 0.9500 0.8571 15,428.18
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0.00 m2 Área afectada 0.00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡13,974 /m2 Valor ajustado ¢13,974 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1.0000 Área 977.00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢13,974.00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢13,652,598.00
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4 N° 1
2
3
4
5
LINDEROS ACTUALES ANDRES KENNETH ELIAS TERRENO SIN CONSTRUCCIONES FR: 6 123499 MEER VON LIEBKOSUNG S.A TERRENO SIN CONSTRUCCIONES FR: 6 129289 MEER VON LIEBKOSUNG S.A TERRENO SIN CONSTRUCCIONES FR: 6 129289 CALLE PÚBLICA VÍA DE LASTRE EN REGULARES CONDICIONES COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 422,320 422,335 422,367 422,348
PRECISIÓN NORTE 1,103,741 1,103,773 1,103,746 1,103,721
81 81 81 81
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Se vende terreno en mojoncito. Área 1080m². Acceso a Oferta 8308-3608 todos los servicios, condiciones similares al sujeto. Precio de venta 12 Millones colones. Vendedor: Henry Luis Ramírez vende terreno en Hacienda Pan de Azucar, mide 1074m², 30m de frente, suave pendiente, acceso a todos los servicios, condiciones similares al sjueto. Precio venta: 10 Millones colones. Gerardo Ovares vende terreno de 1000m², 30m frente a calle, ubicado en residencial La Quinta Esencia, terreno plano. Se debe consultar disponibilidad de agua al AyA. Precio venta: 14 Millones Colones. Manuel Araujo vende terreno ubicado en Hacienda Pan de Azucar, terreno mide 1600m², suave pendiente. Acceso a todos los servicios, 40m de frente. Condiciones similares al sujeto. Precio de venta 20 Millones de Alvaro Campos vende terreno de 1000m² frente a calle 54m, ubicado en mojoncito, calle a la Quinta Esencia. Acceso a todos los servicios. Terreno ondulado. Precio de venta 18 Millones de colones.
Coordenadas Este Oferta
422,685
Norte
Oferta
422,468
Norte
Oferta
422,595
Norte
Oferta
422,610
Norte
423,764
1,104,168
1,104,185 29/1/2019
8860-3030 Coordenadas Este
1,103,960
29/1/2019
8817-8679 Coordenadas Este
1,104,175
29/1/2019
8788-0921 Coordenadas Este
Fecha Consulta 29/1/2019
29/1/2019
8372-0498 Coordenadas Este
1.00 m
Altitud
Norte
1,104,125
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 10.50 m Ancho de vía Acera NO
214-60201012345000-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono NO Jardínes y Parques SÍ a 5800 m Alumbrado SÍ ICE Transporte Público SÍ a 3500 m Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 5800 m Agua Potable SÍ ASADA Recolección de basura NO Señal celular SÍ KOLBI Edificios públicos / comunales SÍ a 5800 m TV por Cable NO Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Alta Densidad poblacional Baja Actividad del lugar COMERCIO VARIADO / CASAS DE RETIRO O VACACIONAL.
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 34.70 m Pendiente % -10% 34.74 m Tipo de vía: 5 1.00115274 1 14 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0.00 m Cuerpo de agua cerca Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente
1.50 m
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 44.00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
26/1/2019
SERVIDUMBRE TRASLADADA, CITAS: 304-10487-01-0002-001 (NO AFECTA AL BIEN). OBSERVACIONES
EL TERRENO NO ESTA DEBIDAMENTE DELIMITADO, SOLO SE ENCONTRÓ EL LINDERO ESTE, EN EL CUAL SE ENCUENTRAN UNOS POSTES DE CONCRETO DELIMITANDO LA PROPIEDAD. SE RECOMIENDA QUE UN ING. TOPÓGRAFO HAGA EL REPLANTEO DE LA PROPIEDAD. Y VERIFIQUE LA DISTANCIA A ESQUINA (REFERENCIA DEL PLANO). ADEMAS LA PROPIEDAD SE ENCUENTRA CON VEGETACIÓN ALTA (CHARRAL) SE RECOMIENDA LA LIMPIEZA DEL TERRENO. DURANTE LA INSPECCIÓN A LA PROPIEDAD Y ESTUDIO DE MERCADO DE LA ZONA, SE ENCUENTRA DIFERENTES CRITERIOS CON RESPECTO A LA DISPONIBILIDAD DE AGUA EN LA ZONA. EL TERRENO SE UBICA COLINDANTE CON EL RESIDENCIAL LA QUINTA ESENCIAL EL CUAL EL SUMINISTRO DE AGUA ES EL AYA, PERO EXISTE UNA ETAPA DE ESE RESIDENCIAL EL CUAL AUN NO TIENE AGUA. EXISTEN POCAS CONSTRUCCIONES EN EL RESIDENCIAL. PERO EN ESA MISMA ZONA ESTA LA ASADA DE PAN DE AZUCAR EL CUAL SUMINISTRA EL AGUA A TERRENO COLINDANTES AL SUJETO A ESTE AVALUO. SE RECOMIENDA LA VERIFICACIÓN DE LA DISPONIBILIDAD CON EL ESTE ENCARGADO. LA RECOLECCION DE BASURA NO LLEGA PROPIAMENTE HASTA EL LOTE, SINO HATA 500M APROXIMADAMENTE DONDE EL VEHICULO DA LA VUELTA. SE RECOMIENDA QUE A LA PROPIEDAD SE LE EFECTUE LA ESCRITURA DE RECTIFICACION DE PLANO Y MEDIDA, PARA COMPATIBILIZAR LOS DATOS REGISTRALES CATASTRALES.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2 -
V. Unit. ¢ / m2 -
VRN ¢
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
-
Área m2
-
TOTAL Forma de explotación
VUT años
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
214-60201012345000-2019-U Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ VNR ¢ VNR ¢ -
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢0.00 ¢0.00
¢0.00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-60201012345000-2019-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal:
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Año de construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
NÚMERO DE NIVELES:
Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
Paredes Pisos
Paredes
Ubicación Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos
Cielos
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0.0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60201012345000-2019-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
IMAGENES DEL FRENTE DE LA PROPIEDAD
IMAGENES EN EL INTERIOR PROPIEDAD
IMAGENES DEL LINDERO ESTE (MEDIDAS NO COINCIDEN CON EL
IMAGENES DEL PERITO FRENTE AL BIEN
IMAGENES DE LA VIA DE ACCESO A LA PROPIEDAD
1
2
IMAGENES DE SERVICIOS FRENTE A LA PROPIEDAD
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3 4
5
ESTUDIO REGISTRAL FOLIO REAL 6 123450-000
214-60201012345000-2019-U
PLANO CATASTRADO P-1918914-2016
214-60201012345000-2019-U
FORMULARIO DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS
214-60201012345000-2019-U
