Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland · 2013 ... - Engel & Völkers

sind dabei der Schlüssel zum Erfolg. Engel & Völkers ...... Augsburg. München. Quelle: Engel & Völkers Residential. 0 %. 10 % 15 % 20 %. 5 %. 30 %. 25 %.

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Kommentar

Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland · 2013/2014

Inhaltsverzeichnis Editorial

03

Deutschlands Markt für Wohnimmobilien

04

Transaktionen Wohnimmobilien

06

Luxusimmobilien

08

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte

10

Betrachtete Ferienimmobilienstandorte

84

Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk

94

Impressum

95

Liebe Leserin, lieber Leser, Wohnimmobilien in Deutschland haben sich bei Eigennutzern wie Investoren als sichere Anlageform etabliert. Immer mehr Menschen möchten eine Immobilie erwerben, was sich in kontinuierlich steigenden Transaktionszahlen widerspiegelt. Wohnimmobilien werden vermehrt nachgefragt, da sich die Ansprüche und das gesellschaftliche Leben verändern. Viele unserer Kunden überlegen, sich im Alter neu zu orientieren. Junge Leute suchen verstärkt in den Ballungszentren Wohnraum. Immer mehr Menschen leben allein und benötigen schon deshalb mehr Wohnﬂäche. Die andauernde Niedrigzinsentwicklung an den Finanzmärkten hat die Wohnimmobilie zusätzlich als Kapitalanlage attraktiv gemacht. Die stabilen und in vielen Zentren aufwärtsgerichteten Wohnungsmieten stärken dieses Interesse vor allem auch bei privaten Kleinanlegern. Gebündeltes Marktwissen sorgt für mehr Transparenz Erstmals legen wir Ihnen mit dem vorliegenden Marktbericht eine umfassende Analyse über den Wohnimmobilienmarkt in Deutschland vor. Wir berichten über die Märkte an 50 Standorten, darunter in allen deutschen Ballungsräumen sowie in zahlreichen Regionen und in den begehrten Ferienzielen. Entstanden ist ein umfangreicher Atlas aus Standort- und Lagebeschreibungen, der einen schnellen und einfachen Markteinblick ermöglicht. Übersichtliche Karten markieren die verschiedenen Lagequalitäten und die entsprechenden aktuellen Preise sowie deren erwartete Entwicklung in den Segmenten Ein- und Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mieten. Die Daten und Fakten entstammen

dem langjährig erarbeiteten sowie aktuellen Marktwissen unserer Wohnimmobilien-Shops, das wir um aktuelles Datenmaterial von den jeweiligen Gutachterausschüssen und um die Auswertung von zahlreichen weiteren Marktberichten und Analysen von Forschungsinstituten sowie Wettbewerbern ergänzt haben. Unsere Analyse kommt dem Anspruch vieler unserer Kunden entgegen, die mehr Informationen und Transparenz nachfragen. Denn der Wohnimmobilienmarkt hat sich in den letzten Jahren deutlich gewandelt. Nach einer langjährig eher stabilen Situation registrieren wir vor allem in den Ballungsräumen und beliebten Ferienregionen deutlich anziehende Preise. Die Ballungsräume sind aufgerufen, der wachsenden Nachfrage zu begegnen, und die ländlichen Regionen müssen sich einem Strukturwandel stellen. Markt entwickelt sich weiterhin dynamisch Der Blick in unseren „Wohnimmobilien Marktbericht Deutschland 2013/2014“ zeigt, dass sich der Wohnimmobilienmarkt in den meisten Regionen auch weiterhin dynamisch entwickeln wird. Wer mit dem Gedanken spielt, seine Immobilie jetzt zu verkaufen oder eine zu erwerben, möchte dieses Anliegen in den besten Händen wissen. Grund genug, hier auf einen Experten zu vertrauen, der den genauen Marktwert einer Immobilie zu schätzen weiß. Engel & Völkers proﬁtiert von mehr als 35 Jahren Erfahrung in der Vermittlung und Vermarktung hochwertiger Immobilien. Ein deutschlandweites Netzwerk und die darin gebündelte Kenntnis aller regionalen Immobilienmärkte sind dabei der Schlüssel zum Erfolg.

Kai Enders Vorstandsmitglied der Engel & Völkers AG

Engel & Völkers Editorial

03

Deutschlands Markt für Wohnimmobilien Anhaltend hohe Nachfrage bei knappem Angebot

Der deutsche Wohnimmobilienmarkt hat seit den Jahren 2005/2006 eine deutliche Wende genommen. Hatten sich Bedarf und Angebot seit dem Wiedervereinigungsboom zu Beginn der 90er-Jahre noch die Waage gehalten und für eine insgesamt stabile Preisentwicklung gesorgt, so ziehen die Mieten und Kaufpreise seit einigen Jahren insbesondere in den deutschen Ballungsräumen und in den Ferienregionen deutlich an.

Anzahl an Single-Haushalten sind vielfältig, aber so manifest, dass auf lange Sicht Änderungen kaum zu erwarten sein werden. So heiraten Paare heute später und leben deshalb länger in Einpersonenhaushalten. Auch ist es heute üblich, dass junge Menschen im Rahmen des Studiums oder der Ausbildung das Elternhaus verlassen und eigenen Wohnraum suchen. Darüber hinaus erfordert das Arbeitsleben vielfach eine erhöhte Mobilität, was eine wachsende Zahl von „Wochenendehen“ verursacht, bei denen einer der Partner über einen zweiten Wohnsitz in einer anderen Stadt verfügt. Immer mehr ältere Menschen leben allein und benötigen speziﬁsche Ausstattungsstandards wie barrierefreie Wohnungen.

Im Wandel gesellschaftlicher Veränderungen Neben den Umbrüchen auf dem Finanzmarkt tragen die sich verändernde Gesellschaft und die sich damit wandelnden Wohnformen zu dieser Entwicklung bei. Diese führt vor allem in den Ballungsräumen zu einer wachsenden Wohnﬂächennachfrage. Auswertungen des Mikrozensus zeigen, dass sich der durchschnittliche Pro-Kopf-Verbrauch von Wohnﬂäche in den letzten 35 Jahren von 23,8 m² auf heute 44,8 m² fast verdoppelt hat. Die durchschnittliche Größe einer Wohnung in Deutschland stieg im Zeitraum von 1968 bis 2011 von 71,1 m² auf 90,2 m². Neben wachsenden Einkommen und damit zunehmenden Ansprüchen beruht die Entwicklung vorwiegend auf einer „Versingelung“ der Gesellschaft. Immer mehr Menschen wohnen allein, vor allem in den Großstädten. Während im Jahr 2000 noch 30 % der Bevölkerung in einem Dreipersonenhaushalt lebten, ist dieser Anteil bis 2010 auf 25 % gesunken. Umgekehrt lebten im Jahr 2010 bereits 40 % der Deutschen in Einpersonenhaushalten, während dieser Anteil zehn Jahre zuvor lediglich bei 31 % lag. Die Gründe für die Zunahme von neuen Haushaltsformen wie nicht ehelichen Lebensgemeinschaften, doppelverdienenden Haushalten sowie die steigende

Wachsender Bedarf – zu geringer Neubau Dem vor allem in den Ballungsräumen wachsenden Bedarf stand bisher eine über Jahrzehnte hinweg abnehmende Neubautätigkeit gegenüber. Wurden im Jahr 1995 noch gut 600.000 Wohnungen neu errichtet, sank diese Zahl bis 2012 auf nur noch etwa 200.000 Wohnungen. Erst in jüngster Zeit zieht die Neubautätigkeit wieder an, da Investoren verstärkt auf die veränderte Marktlage reagieren und auch zunehmend Kommunen die Bautätigkeit fördern. Die Entwicklung hat zunächst die Preise in den Premiumlagen in die Höhe getrieben. Dort entstanden in den letzten Jahren viele Neubauten, die durch anspruchsvolle Architektur und beste Ausstattungen ein neues Hochpreisniveau markiert haben. In vielen Großstädten wurden früher brach liegende Industrie- und Gewerbeﬂächen zu neuen Wohnlagen entwickelt. In wassernahen Lagen sind dabei sogar neue Premiumstandorte entstanden, so in Hamburg

Entwicklung des Wohnflächenverbrauchs je Einwohner und Wohnfläche je Wohnung in Deutschland

100 90 80

in m²

70 60 50 40 30 20 10 0 1968 Wohnfläche je Wohnung

1978

1987

1993

1998

2002

2006

Wohnfläche je Einwohner

Quelle: Statistisches Bundesamt, Mikrozensus (1968–2010), Zensus 2011

04

Deutschlands Markt für Wohnimmobilien Anhaltend hohe Nachfrage bei knappem Angebot

2010

2011

(HafenCity), in Köln (Rheinauhafen) oder Frankfurt (Westhafen) und Düsseldorf (Hafen). Die Entwicklung geht inzwischen in den meisten Ballungszentren deutlich in die Breite; auch früher weniger gefragte Lagen werden verstärkt gesucht. Hier entstehen auf ehemaligen Brachﬂächen zum Teil attraktive Neubauten zu günstigeren Preisen als in den innerstädtischen Lagen.

gefolgt von Italien, Norwegen und Polen (jeweils 77 %). In den Jahren 2006 bis 2011 stieg die durchschnittliche Quote in Deutschland bereits um 0,5 %, wobei deutliche regionale Unterschiede zu beobachten sind. Im Fünfjahresvergleich nahm die Eigentumsquote beispielsweise in Hamburg oder im Saarland um ca. 3 % zu. Brandenburg verzeichnet mit 3,6 % den höchsten Anstieg. Die norddeutschen Bundesländer Mecklenburg-Vorpommern (2,5 %) und Niedersachsen (2,2 %) haben ebenfalls Eigennutzer dazugewonnen, ebenso Bayern (2,0 %) oder NordrheinWestfalen (1,9 %). Berlin dagegen bildet trotz der kontinuierlich ansteigenden Transaktionszahlen und mit einem Zuwachs von 0,9 % mit einer Quote von insgesamt 15 % an selbst genutzten Eigentum mit Abstand das Schlusslicht hinter den anderen Bundesländern.

Wohnimmobilien im Fokus der Kapitalanleger Seit der Wende um 2005 und vor allem seit der Finanzkrise 2008 ist die gut vermietbare Wohn- und Ferienimmobilie für private Kapitalanleger zunehmend interessant geworden. Die niedrigen Hypothekenzinsen, die ab Mitte 2010 erstmals die 3%-Marke bei zehnjähriger Laufzeit unterschritten haben, und das schwindende Vertrauen in die gemeinsame europäische Währung veranlassen auch viele private Kleinanleger, in Wohnimmobilien zu investieren. Dies gilt besonders für die wirtschaftsstarken Ballungszentren und Hochschulstandorte, die stabile bis steigende Mieten und damit eine positive Rendite- und Wertentwicklung versprechen. Auch der Zweitwohnsitzmarkt beﬁndet sich dank des Trends zum Urlaub im eigenen Land in einer Boomphase. Das begrenzte Angebot insbesondere auf den Nordseeinseln verstärkt die Preisentwicklung nach oben.

Ausblick Die letzte Volkszählung (Zensus 2011) hat an einigen Standorten zwar für Überraschungen gesorgt, dennoch sind nach dem Rückgang der Einwohnerzahlen hier wieder erste Zuwächse zu beobachten. Dies trägt u. a. dazu bei, dass sich der deutsche Wohnimmobilienmarkt auch weiterhin dynamisch entwickeln wird. Viele Regionen stehen erst am Anfang der Wachstumsphase, andere haben sich bereits in den vergangenen Jahren rasant entwickelt, weshalb sich die Preise hier bereits auf dem aktuellen Höchstpreisniveau einpendeln dürften.

Eigentumsquote in Deutschland steigt Die vorliegende Marktanalyse zeigt, dass in den meisten Regionen die Transaktionszahlen zugenommen haben. Auch die steigende Wohneigentumsquote spiegelt diese Entwicklung wider. Noch rangiert Deutschland mit einem Anteil von nur 46 % im europäischen Vergleich fast am Ende der Rangliste. Auf Platz eins liegt Spanien mit 85 %,

Die große Vielfalt innerhalb eines generellen Trends schildern die Folgeseiten dieses Marktberichts und geben dabei einen einzigartigen Gesamtüberblick über die Markt- und Preisentwicklungen an über 50 Standorten in Deutschland.

Eigentumsquote - Anteil des selbst genutzten Wohneigentums in Prozent

60

50

Saarland

Rheinland-Pfalz

Niedersachsen

Baden-Württemberg

Bayern

Schleswig-Holstein

Hessen

Brandenburg

Deutschland

Thüringen

Nordrhein-Westfalen

Sachsen-Anhalt

Sachsen

Hamburg

10

Berlin

20

Bremen

30

Mecklenburg-Vorpommern

in %

40

0 2006

2011

2006

2011

Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2011

Deutschlands Markt für Wohnimmobilien Anhaltend hohe Nachfrage bei knappem Angebot

05

Transaktionen Wohnimmobilien Ein- u. Zweifamilienhäuser/Eigentumswohnungen

Dynamisches Transaktionsgeschehen Wohnimmobilien in Deutschland gelten weiterhin als verlässliche und attraktive Anlage. Eine hohe Nachfrage sorgt für ein anhaltend dynamisches Transaktionsgeschehen. Die deutlichen Belebungstendenzen auf dem Wohnimmobilienmarkt spiegeln die gestiegenen Transaktionszahlen der 36 von Engel & Völkers betrachteten Städte wider. Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen an den für diesen Marktbericht berücksichtigten Standorten ist 2012 um 239 Objekte (0,2 %) auf 133.095 gestiegen. Das Transaktionsvolumen hat dabei um rund 1,6 Mrd. EUR (7,3 %) gegenüber dem Vorjahr zugenommen und lag 2012 bei etwa 23,8 Mrd. EUR. Dazu beigetragen haben insbesondere Städte wie Ludwigshafen mit einem Plus von 64 % im Umsatzvolumen, Kassel mit 46 %, Braunschweig mit 22 % und Potsdam mit einem Anstieg von 20 %. Insgesamt nahm das Umsatzvolumen bei 14 der betrachteten Standorte um mehr als 10 % gegenüber dem Vorjahr zu. Im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser beobachtete Engel & Völkers einen Rückgang von 1.108 (3,7 %) verkauften Objekten auf 29.163. Dagegen stieg das Transaktionsvolumen um rund 335 Mio. EUR (3,7 %) auf etwa 9,5 Mrd. EUR. Der leichte Anstieg des Umsatzvolumens ist auf Städte wie Potsdam zurückzuführen, die rund 31 % beim Umsatzvolumen dazugewonnen haben. Auch Frankfurt (23 %) und Erfurt (20 %) konnten 2012 ein deutliches Umsatzwachstum verzeichnen. Das knappe Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern in nachgefragten Lagen dämpft in diesem Teilmarkt die Anzahl der gehandelten Objekte, lässt jedoch das Preisniveau insgesamt deutlich anziehen. Engel & Völkers beobachtete lediglich an 11 der 36 betrachteten Standorte einen Anstieg der Anzahl der verkauften Objekte, während das dazugehörige Transaktionsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser an 20 Standorten zunahm. Das Ranking der Transaktionsumsätze in den untersuchten Städten ist in der Regel gekoppelt an die Einwohnergröße der Stadt und den Gesamtbestand an Wohnimmobilien. Dementsprechend stehen die deutschen Metropolen auf den obersten Rängen. Dennoch schaffen es auch kleinere Großstädte wie Freiburg oder Mainz aufgrund ihres hohen Preisniveaus unter die Top 20. Ranking: Eigentumswohnungen Im Ranking der absoluten Transaktionsvolumina von Eigentumswohnungen nimmt München mit einem Umsatzvolumen von rund 3,8 Mrd. EUR eine Spitzenposition ein.

06

Allerdings ist hier das Teileigentum mit einbezogen. Berlin liegt knapp dahinter mit ebenfalls rund 3,8 Mrd. EUR und erzielte damit ein erneutes Rekordergebnis mit einem Umsatzwachstum von 17 % gegenüber dem Vorjahr. Hamburg folgt auf dem dritten Platz mit einem Transaktionsvolumen von etwa 1,8 Mrd. EUR. Auch die knapp unter 500.000 Einwohner umfassende Stadt Nürnberg kann sich mit einem Umsatzvolumen von 545 Mio. EUR unter den Top 10 der betrachteten Standorte behaupten. In Leipzig legte 2012 das Umsatzvolumen für Eigentumswohnungen um beinahe 7 % auf 440,8 Mio. EUR zu. Auch die vergleichsweise kleine Großstadt Freiburg erzielte mit 378 Mio. EUR ein relativ hohes Umsatzvolumen. Ludwigshafen verzeichnete einen kräftigen Anstieg von 64 % im Umsatzvolumen und klettert damit in der Rangfolge um sieben Plätze nach oben. Mit einem Rekordergebnis von 112,6 Mio. EUR und einem Anstieg von 46 % gegenüber dem Vorjahr stieg Kassel um drei Ränge nach oben auf den 29. Platz. Das hohe Preisniveau der rund 78.500 Einwohner zählenden Stadt Konstanz zeichnet sich im Ranking deutlich ab. Konstanz liegt mit einem Umsatzvolumen von rund 143,8 Mio. EUR weit vor mittelgroßen Großstädten wie Bielefeld, Kiel oder Erfurt. Ranking: Ein- und Zweifamilienhäuser Der großﬂächige Stadtstaat Hamburg hält im Ranking der absoluten Transaktionsvolumina bei Ein- und Zweifamilienhäusern die Spitzenposition mit einem Umsatzvolumen von rund 1,3 Mrd. EUR und legte damit gegenüber dem Vorjahr um 9 % zu. Auf dem zweiten Platz liegt wie auch im Ranking des Umsatzvolumens bei Eigentumswohnungen Berlin. In der Hauptstadt wurden 2012 Ein- und Zweifamilienhäuser im Gesamtwert von 995,6 Mio. EUR gehandelt. München folgt mit 932 Mio. EUR auf Rang drei. Mit 583,5 Mio. EUR steht Köln wie im Jahr zuvor an vierter Stelle. Düsseldorf ist mit einem Transaktionsvolumen von 412,8 Mio. EUR ebenfalls auf den vordersten Rängen vertreten und konnte das Umsatzvolumen sogar um 6 % gegenüber dem Vorjahr steigern. Auch Bremens Umsatzvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern legte kräftig zu und erreichte 380,6 Mio. EUR. Das hohe Preisniveau der rund 150.300 Einwohner zählenden Stadt Heidelberg hebt sich im Ranking deutlich hervor. Die Stadt liegt mit einem Umsatzvolumen von rund 149,1 Mio. EUR weit vor den benachbarten Großstädten Mannheim und Ludwigshafen. Auch in Oldenburg konnte im Jahr 2012 mit einem Umsatzvolumen von 124,3 Mio. EUR gemessen an der Einwohnerzahl der Stadt ebenfalls ein relativ hohes Ergebnis erzielt werden.

Transaktionen Wohnimmobilien Ein- u. Zweifamilienhäuser/Eigentumswohnungen

Ranking der Transaktionsvolumina Transaktionsvolumen ETW 2012 Rang

Stadt (Einwohner, 31.12.2012)

1

München* (1.388.308)

2

Berlin (3.375.222)

3

Transaktionsvolumen EFH/ZFH 2012 Mio. EUR

Rang

Stadt (Einwohner, 31.12.2012)

3.799,0

1

Hamburg (1.734.272)

3.787,0

2

Berlin (3.375.222)

995,6

Hamburg (1.734.272)

1.757,0

3

München (1.388.308)

923,0

4

Köln (1.024.373)

1.262,1

4

Köln (1.024.373)

583,5

5

Frankfurt (687.775)

1.209,4

5

Düsseldorf (593.682)

412,8

6

Düsseldorf (593.682)

893,7

6

Frankfurt (687.775)

384,6

7

Stuttgart* (597.939)

876,0

7

Bremen (546.451)

380,6

8

Nürnberg (495.121)

545,0

8

Stuttgart (597.939)

340,5

9

Dresden* (525.105)

485,9

9

Essen (566.862)

257,1

10

Leipzig (520.838)

440,8

10

Hannover (527.135)

235,4

11

Bremen (546.451)

426,8

11

Nürnberg (495.121)

221,0

12

Freiburg* (218.043)

378,0

12

Dortmund (572.087)

217,0

13

Wiesbaden (272.636)

342,1

13

Bonn (309.869)

207,0

14

Hannover (527.135)

312,0

14

Mainz (202.756)

191,3

15

Mannheim* (294.627)

308,9

15

Münster (296.599)

188,5

16

Bonn (309.869)

291,0

16

Wiesbaden (272.636)

174,8

17

Mainz (202.756)

269,6

17

Heidelberg (150.335)

149,1

18

Münster (296.599)

267,9

18

Bielefeld (328.314)

142,7

19

Essen (566.862)

228,0

19

Braunschweig (245.798)

129,0

20

Heidelberg (150.335)

209,2

20

Oldenburg (158.658)

124,3

21

Dortmund (572.087)

170,1

21

Leipzig (520.838)

22

Braunschweig (245.798)

155,0

22

Freiburg (218.043)

92,3

23

Ludwigshafen (160.179)

146,5

23

Dresden* (525.105)

90,8

24

Konstanz (78.539)

143,8

24

Potsdam* (159.456)

85,1

25

Ulm (117.977)

132,0

25

Kassel (234.206)

71,6

26

Potsdam (159.456)

120,3

26

Mannheim (294.627)

67,5

27

Oldenburg (158.658)

117,6

27

Göttingen (116.052)

64,2

28

Bielefeld (328.314)

116,1

28

Kiel (239.866)

62,8

29

Kassel (234.206)

112,6

29

Ulm (117.977)

56,9

30

Kiel (239.866)

103,9

30

Flensburg (83.462)

46,4

31

Erfurt (203.485)

96,8

31

Saarbrücken* (176.996)

39,5

32

Rostock (202.887)

74,7

32

Erfurt (203.485)

37,6

33

Saarbrücken (176.996)

74,7

33

Ludwigshafen (160.179)

35,9

34

Göttingen (116.052)

68,4

34

Konstanz (78.539)

33,7

35

Flensburg (83.462)

33,8

35

Rostock (202.887)

31,2

36

Schwerin* (91.264)

29,6

36

Schwerin (91.264)

23,5

* ETW als Wohn- und Teileigentum zusammengefasst Quelle: Gutachterausschüsse, Destatis, Engel & Völkers Residential

Mio. EUR 1.302,4

95,5

* ausgenommen Doppelhaushälften und Reihenhäuser Quelle: Gutachterausschüsse, Destatis, Engel & Völkers Residential

Transaktionen Wohnimmobilien Ein- u. Zweifamilienhäuser/Eigentumswohnungen

07

Luxusimmobilien Wohnimmobilien in exklusiven Lagen

Luxusmarkt wächst in die Breite Luxusimmobilien zeichnen sich durch eine einzigartige Lage sowie die Erfüllung höchster Ansprüche an Ausstattung, Komfort und Qualität des Objekts aus. Der Markt für hochwertige Immobilien in den exklusiven Lagen Deutschlands ist klein. Herausragende Wohnlagen mit exklusiven Immobilien sind in unterschiedlichen Städten und Regionen in Deutschland zu ﬁnden. Die entsprechenden Ausnahmeobjekte weisen zum Teil Preise auf, die das Doppelte bis Dreifache des normalen Marktdurchschnitts erreichen können. Wie die Studie „Luxuswohnimmobilienmarkt in Deutschland 2012/2013“ von Engel & Völkers zeigt, nähern sich die Höchstwerte von Immobilien in deutschen Premiumwohnlagen kontinuierlich an. Ranking der teuersten Wohnlagen Die teuerste Wohnlage Deutschlands gemessen am Quadratmeterpreis ist Kampen auf Sylt. Im Hobokenweg

wurden 2012 Preise bis zu 35.000 EUR/m² gezahlt. Auf Platz zwei liegt München mit 25.000 EUR/m² im „The Seven Tower“ in der Müllerstraße. In den Münchener Stadtteilen Schwabing und Alt-Bogenhausen erzielten erstklassige Wohnungen 2012 bis zu 30 % höhere Preise als im Jahr zuvor. Ebenfalls 25.000 EUR/m² erreichten die begehrten Seegrundstücke und Immobilien mit privatem Seezugang am Starnberger See in der Seeuferstraße. In Hamburg befanden sich 2012 die Immobilien mit dem höchsten Quadratmeterpreis am Alsterufer im Harvestehuder Weg (16.000 EUR/m²). Während die Preise 2012 in den exklusiven Lagen von Hamburg, Berlin, auf Sylt und am Starnberger See das hohe Niveau von 2011 bekräftigten, verzeichneten andere Lagen deutliche Preiserhöhungen. Ein aufwendiges Sanierungsprojekt markiert am Rheinufer in der Düsseldorfer Altstadt eine neue Toplage mit Preisen von bis zu 13.500 EUR/m², dem fast doppelten Preis von bisher vermittelten Objekten in der Nachbarschaft. Preissprünge

Ranking der teuersten Wohnstraßen Deutschlands* Straße

Stadt/Region

Erzielter Preis EUR/m²

1.

Hobokenweg (Kampen)

Sylt

bis zu 35.000

2.

Osterheideweg (Kampen)

Sylt

bis zu 30.000

3.

Heideweg/Heidewinkel (Kampen) Wiesenweg (Kampen)

Sylt

bis zu 28.000

4.

Müllerstraße (Glockenbachviertel) Seeuferstraße (Ostufer Ammerland)

München Starnberger Fünf-Seen-Land

bis zu 25.000

5.

Südliche Seestraße (Ostufer Ammerland)

Starnberger Fünf-Seen-Land

bis zu 22.900

6.

Königinstraße, Seestraße, Mandelstraße (Schwabing)

München

bis zu 20.000

7.

Maria-Theresia-Straße (Alt-Bogenhausen)

München

bis zu 18.000

8.

Strandpromenade (Juist)

Juist

bis zu 16.400

9.

Harvestehuder Weg (Harvestehude)

Hamburg

bis zu 16.000

Am Zirkus, Werderscher Markt (Mitte) Große Elbstraße (Hafenrand) Flemingstraße (Bogenhausen-Herzogpark) Bad Wiessee (Ortsteil Abwinkel), Rottach-Egern

Berlin Hamburg München Tegernsee

bis zu 15.000

10.

* Basis sind im Jahr 2012 von Engel & Völkers vermittelte oder erfasste Wohnimmobilien. Im selben Preissegment können unterschiedliche Straßen pro Stadtteil/Lage auftauchen; der besseren Übersicht halber wird teilweise nur eine exemplarische Auswahl aufgeführt. Quelle: Engel & Völkers Residential

08

Luxusimmobilien Wohnimmobilien in exklusiven Lagen

von etwa 50 % erzielten Spitzenobjekte in 1A-Lagen von Frankfurt Nordend-West und Westend mit bis zu 11.000 EUR/m². Um etwa 30 % verteuerten sich Topimmobilien im Konstanzer Stadtteil Petershausen, die einen großzügigen Blick auf den Bodensee ermöglichen. Auf der Insel Rügen erhöhten sich die Preise in den Bestlagen von Binz direkt am Ostseestrand um etwa 15 % auf 8.500 EUR/m².

Verkäufe von Luxusimmob. nach Baujahr*

Baujahre 39 %

2010–2014

5% 27 %

2000–2009

16 % 4%

1990–1999

Neubauwohnungen ganz vorn Im Jahr 2012 machten spektakuläre Neubauwohnungen, die weniger als drei Jahre alt sind oder sich noch im Bau beﬁnden, fast 40 % der von Engel & Völkers vermittelten Eigentumswohnungen im Luxussegment aus. Knapp jede dritte verkaufte Luxuswohnung stammt aus den Baujahren 2000 bis 2009. Aber auch aufwendig sanierte Altbauwohnungen aus der Jahrhundertwende, die unter hohem Aufwand auf einen modernen Standard gebracht wurden, zählen zu den begehrtesten Luxusimmobilien (21 %). Moderne Häuser jüngsten Baujahres wurden 2012 hingegen kaum verkauft, während sich rund 37 % der Verkäufe auf die Baujahre vor 1950 aufteilen. Die sehr hohe Nachfrage nach erstklassigen Wohnimmobilien in exklusiven Lagen lässt sich in den Städten zum einen durch steigende Einwohnerzahlen und den wachsenden Pro-Kopf-Verbrauch an Wohnﬂäche, bedingt durch die zunehmende Zahl an Single-Haushalten, erklären. Zum anderen erhöht die Instabilität der Finanzmärkte die Nachfrage nach Immobilien in Bestlagen, da sie aufgrund ihrer Wertstabilität als sichere Anlagemöglichkeit gelten.

Herkunft der Käufer von Luxusimmobilien*

International 5 %

12 % 4% 7% 2%

1980–1989 1950–1979

23 % 3%

1920–1949

18 % 21 % 17 %

1851–1919 vor 1850

2% 0%

10 %

20 %

Anzahl Eigentumswohnungen

30 %

40 %

50 %

Anzahl Ein- und Zweifamilienhäuser

* Engel & Völkers vermittelte Immobilien 2012 im Wert von mind. 750.000 EUR. Quelle: Engel & Völkers Residential

Luxusimmobilien bei Deutschen sehr beliebt Luxusimmobilien in Deutschland werden zu 95 % von deutschen Käufern erworben, lediglich 5 % entfallen auf internationale Käufer. Darunter dominieren Käufer aus dem europäischen Ausland und russische Klientel. Die meisten nationalen Käufer interessieren sich für Objekte in ihrer Region. So stammte 2012 in allen deutschen Städten die größte Käufergruppe von Luxusimmobilien aus der jeweiligen Stadt selbst. Hier führt Hamburg mit 79 % regionalen Käufern das Ranking an. Generell waren im vergangenen Jahr die Hamburger am kauffreudigsten, sie kauften 14 % der am Markt vermittelten Luxusimmobilien. Mit jeweils 12 % war 2012 der Anteil an internationalen Käufern in Berlin und Düsseldorf am größten. In der nordrhein-westfälischen Landeshauptstadt sind Luxusimmobilien auch bei Käufern aus der Metropolregion Rhein-Ruhr (18 %) sehr begehrt. Berlin (20 %) zieht neben München (22 %) auch die meisten deutschlandweiten Kunden im Bereich des oberen Luxussegments an.

Deutschland 95 %

* Engel & Völkers vermittelte Immobilien 2012 im Wert von mind. 750.000 EUR.

Quelle: Engel & Völkers Residential

Auch als Zweitwohnsitz genutzte Immobilien sind in den deutschen Urlaubsregionen in erster Linie bei den Deutschen beliebt. Exklusive Immobilien in den Toplagen von Sylt wurden 2012 hauptsächlich von norddeutschen Käufern erworben, hier insbesondere von Hamburgern (32 %). Neben den norddeutschen Bundesländern war die nordfriesische Insel auch bei Käufern aus NordrheinWestfalen (25 %) für eine Immobilieninvestition sehr begehrt. Auch Investoren aus dem Rest der Bundesrepublik vertrauten auf die Stabilität des Sylter Wohnimmobilienmarktes.

Luxusimmobilien Wohnimmobilien in exklusiven Lagen

09

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Lagen, Preise, Trends Sylt

Flensburg

Föhr Amrum

Fischland-Darß-Zingst Rügen

Kiel Rostock

Norderney Langeoog

Juist

Timmendorfer Strand

Borkum

Hamburg

Oldenburg

Schwerin

Bremen

Hannover Braunschweig Münster Essen

Usedom

Berlin Potsdam

Bielefeld

Dortmund Göttingen

Düsseldorf

Leipzig

Kassel

Dresden

Erfurt

Köln Bonn

Wiesbaden Mainz

Ludwigshafen Saarbrücken

Frankfurt/M.

Nürnberg

Mannheim Heidelberg

Stuttgart Ulm München Freiburg Chiemsee

Konstanz

Tegernsee Garmisch-Partenkirchen

Betrachtete Standorte Betrachtete Ferienstandorte

Definitionen/Abgrenzungen:

Transaktionen Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH): Ist das Ergebnis der Grundstücksmarktanalyse des Gutachterausschusses und wertet die Anzahl der verkauften Objekte und ihr dazugehöriges Umsatzvolumen in der jeweiligen Stadt aus. In der Regel sind darin auch Villen, Doppelhaushälften (DHH) und Reihenhäuser (RHH) enthalten. Transaktionen Eigentumswohnungen (ETW): Ist das Ergebnis der Grundstücksmarktanalyse des Gutachterausschusses der jeweiligen Stadt und wertet die Anzahl der verkauften Objekte und ihr dazugehöriges Umsatzvolumen in der jeweiligen Stadt aus. In wenigen Fällen enthalten die Auswertungen der Eigentumswohnungen auch Teileigentum (z.B. Garagen, Stellplätze) oder Sondereigentum. Verkaufspreise Ein- und Zweifamilienhäuser (EFH/ZFH): Die Verkaufspreise von Ein- und Zweifamilienhäusern beziehen sich nach Einschätzung von Engel & Völkers auf die absoluten Objektwerte und enthalten Neubau- und Bestandsimmobilien aller Größenklassen und Grundstücksgrößen. Verkaufspreise Eigentumswohnungen (ETW): Die Verkaufspreise von Eigentumswohnungen, nach Einschätzung von Engel & Völkers, werden in EUR/m² angegeben und enthalten Neubau- und Bestandsobjekte aller Größenklassen. Mietpreise: Die Mieten, nach Einschätzung von Engel & Völkers, werden in EUR/m² angegeben und beziehen sich auf Neubau- und Bestandsobjekte in allen Größenklassen. Preisspanne: Die Spanne für Kaufpreise und Mieten von Minimum bis Maximum bei Ein- und Zweifamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind um Ausreißer, nach Einschätzung von Engel & Völkers, bereinigt. Trendpfeil: Der Trendpfeil gibt die Einschätzung von Engel & Völkers für den jeweils lokal betrachteten Markt für das erste Halbjahr 2014 an: steigende Preise stabile Preise sinkende Preise Lagekarte: Das Stadtgebiet wird von Engel & Völkers in vier Lagekategorien differenziert: sehr gute Lage, gute Lage, mittlere Lage, einfache Lage. Innerhalb der einzelnen Lagekategorien kann es zu weiteren Abgrenzungen von Mikrolagen kommen, die aber aufgrund der Darstellung nicht berücksichtigt werden konnten. Einwohnerzahl: Die Einwohnerzahl bezieht sich auf die Angaben der statistischen Landesämter zum Stichtag 31.12.2012.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Lagen, Preise, Trends

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Wohnimmobilienmarkt Berlin

Standort- und Marktentwicklung Die Bundeshauptstadt Berlin hat sich nach der Wiedervereinigung als kulturelles, wirtschaftliches und politisches Zentrum in Deutschland etabliert. Die mit 3.375.222 Einwohnern bevölkerungsreichste Metropole Deutschlands gilt aufgrund ihres kosmopolitischen Charakters unter Investoren und Eigennutzern gleichermaßen als Anziehungspunkt, da die Miet- und Kaufpreise in Berlin im internationalen Vergleich weitestgehend immer noch günstig sind. Zu den begehrtesten Gebieten in Berlin zählen die historischen Lagen im Bezirk Mitte rund um den Gendarmenmarkt, Hackeschen Markt und Prachtboulevard Unter den Linden. In den 1A-Lagen sind insbesondere Stadthäuser, sogenannte Townhouses, und großzügige Dachgeschossund Penthauswohnungen begehrt. Ebenfalls stark nachgefragt sind die an Berlin-Mitte angrenzenden Bezirke wie Prenzlauer Berg, Schöneberg, Kreuzberg, Charlottenburg

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

oder Wilmersdorf. Zu den gesuchten Objekten zählen hier vor allem sanierte Altbauwohnungen zwischen ca. 100 m² und 250 m² Wohnﬂäche. Darüber hinaus erfreuen sich die traditionell gefragten ruhigen Villenlagen im Grünen wie Zehlendorf oder Frohnau sowie die Köpenicker Wasserlagen größter Beliebtheit. Neben Käufern aus Deutschland sind Kunden aus Italien, Israel, Russland, den USA und China am Markt aktiv. Aufgrund des hohen Nachfrageüberhangs erzielte der Berliner Wohnimmobilienmarkt im Jahr 2012 ein Rekordergebnis. So stieg das Umsatzvolumen für Eigentumswohnungen um 549 Mio. EUR auf rund 3,79 Mrd. EUR. Ebenso kletterte das Transaktionsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser in 2012 auf 995,6 Mio. EUR, bei einem leichten Rückgang der Verkaufszahlen. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen lag bei 304.931 EUR und legte somit gegenüber dem Vorjahr um 4 % zu.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

25.000

22.691 23.000 21.334

22.700

15.000

10.000

3.500

3.238,0

3.000 2.375,3

2.500 2.000 1.500 1.000

3.037 3.316 3.265 3.350 3.250

824,9

972,0 995,6 1.072,6

1.040,6

500

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Residential

12

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

16.764

4.145,7 4.091,6 3.787,0

4.000

20.000

5.000

Eigentumswohnungen

4.500

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Berlin

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Berlin, Engel & Völkers Residential

Berlin - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A111

A11

Frohnau Hermsdorf Waidmannslust

Pankow

Heiligensee

A114

Weißensee Hohenschönhausen

Reinickendorf

A10

Wedding Prenzlauer Berg

Spandau

Marzahn Hellersdorf

Mitte

HAVEL

Charlotten- Tiergarten burg Wilmers- A100 dorf

Lichtenberg

Kreuzberg Schöneberg Neukölln SP

RE

A115

Kladow

Tempelhof Zehlendorf

E

Treptow

Adlershof

A113

Friedrichshagen Köpenick

Steglitz Rudow

Müggelheim

Lichtenrade

A117

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Nach deutlichen Erhöhungen in den vergangenen Jahren haben die Preise und Mieten in der ersten Jahreshälfte 2013 in allen Lagen Berlins leicht zugelegt. In den erstklassigen Lagen in Berlin-Mitte zahlen Käufer für Eigentumswohnungen bis zu 15.000 EUR/m². Auch in mittlerer Lage wie Neukölln am Tempelhofer Feld werden deutliche Preisanstiege beobachtet. Für herrschaftliche Villen mit weitläuﬁgem Grundstück und Seeblick werden in Toplagen wie Zehlendorf Spitzenpreise von bis zu 4,5 Mio. EUR erzielt. Die Mieten bewegen sich in den sehr guten Lagen zwischen 12,00 EUR/m² und 23,00 EUR/m². Ausblick Für den Berliner Wohnimmobilienmarkt rechnet Engel & Völkers für das Jahr 2014 mit kontinuierlich steigenden Preisen in allen Segmenten. Insbesondere in den Premiumlagen in Berlin-Mitte wird sich das Preisniveau aufgrund der hohen Nachfrage aus dem Ausland im kommenden Jahr noch weiter erhöhen. Das Angebot wird trotz zunehmender Neubautätigkeit in den sehr guten Lagen knapp bleiben.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 500.000 – 4.300.000

550.000 – 4.500.000

450.000 – 2.300.000

480.000 – 2.500.000

270.000 – 775.000

280.000 – 800.000

120.000 – 450.000

130.000 – 480.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 4.000 – 14.500

4.200 – 15.000

2.300 – 7.200

2.500 – 7.500

1.600 – 5.700

1.800 – 6.000

750 – 3.600

800 – 3.800

   

Miete in EUR/m² 12,00 – 22,00

12,00 – 23,00

8,00 – 13,50

8,00 – 14,00

6,00 – 10,00

6,50 – 10,00

5,00 – 7,00

5,00 – 8,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Berlin

13

Wohnimmobilienmarkt Bielefeld

Standort- und Marktentwicklung Als Oberzentrum von Ostwestfalen-Lippe liegt Bielefeld in einer der stärksten Wirtschaftsregionen Deutschlands. Der Universitätsausbau, innovative Unternehmen und das weiter anhaltende niedrige Zinsniveau lassen die Nachfrage nach Wohnraum besonders in innerstädtischen Lagen von Bielefeld steigen. Das Angebot an Wohnimmobilien in der 328.314 Einwohner umfassenden Stadt ist allerdings begrenzt. Hochwertige Eigentumswohnungen sowie Immobilien mit historischer Bausubstanz auf energetisch aktuellem Stand werden am häuﬁgsten gesucht. Neben einer Wohnﬂäche zwischen 150 m² und 250 m² ist auch die Nähe zum Stadtzentrum ein entscheidendes Kriterium. Entsprechend gehören die hochwertigen Altbauten im angesagten Musikerviertel zu den begehrtesten Objekten. Weitere Toplagen beﬁnden sich im Bielefelder Westen wie der Stadtteil Hoberge, der durch die Nähe zum Stadtwald und

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

die gute Infrastruktur eine hohe Lebensqualität bietet. Durch den Aus- und Neubau der Universität steigt auch rund um das Universitätsgelände im Stadtteil Gellershagen die Nachfrage nach Wohnimmobilien vor allem bei Studenten und Universitätspersonal. Die Transaktionszahlen spiegeln das stabile Niveau auf dem Wohnungsmarkt wider. Während im Vergleich zum Vorjahr 42 Ein- und Zweifamilienhäuser weniger verkauft wurden und das Transaktionsvolumen auf 142,7 Mio. EUR sank, blieb das durchschnittliche Verkaufsvolumen mit ca. 214.000 EUR auf gleichem Niveau. Auf dem Markt für Eigentumswohnungen sind seit 2010 leichte Zuwächse sowohl in der Anzahl der verkauften Objekte als auch im dazugehörigen Verkaufsvolumen zu verzeichnen. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen erzielte ebenfalls mit 113.379 EUR einen leichten Zuwachs von ca. 3 % im Vergleich zum Vorjahr.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

1.200 1.000

650 600

709

1.050 1.000 1.024 1.000

180

750 667 650

400

160,5 150,5

160 Volumen in Mio. EUR

918

800 Anzahl

Eigentumswohnungen

200

140

132,3

142,7 139,1

120

109,9

116,1 121,4

99,6

100

115,6

80 60 40

200

20 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Engel & Völkers Residential

14

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bielefeld

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Bielefeld, Engel & Völkers Residential

Bielefeld - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

Jöllenbeck Theesen

Vilsendorf

B61

Großdornberg Hoberge Uerentrup B68

Schildesche Gellershagen Westen Johannistal Mitte

Heepen

Musikerviertel Gadderbaum Stieghorst B66

Brackwede A2

B61

Senne Sennestadt A33

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Im hochklassigen Segment aller Wohnimmobilienbereiche hat Engel & Völkers einen deutlichen Preisanstieg beobachtet. So erhöhten sich im ersten Halbjahr 2013 die Verkaufspreise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den Toplagen von Bielefeld um bis zu 200.000 EUR gegenüber dem Vorjahr. Auch bei Eigentums- und Mietwohnungen wurden in guten und sehr guten Lagen höhere Quadratmeterpreise erzielt. Insbesondere die zentralen Lagen Bielefelds verzeichneten Preissteigerungen. Im Jahr 2012 wurden zwar 4,1 % mehr Wohnungen fertiggestellt als im Jahr zuvor, dennoch zeichnet sich die Stadt durch eine relativ geringe Neubautätigkeit aus. Ausblick Für das Jahr 2014 geht Engel & Völkers von weiter konstant hohen Wohnimmobilienpreisen aus. Bei Einfamilienhäusern, die energetisch nicht auf dem aktuellen Stand sind, wird es für die Besitzer schwierig, die gewünschten Preisforderungen durchzusetzen. Denn die Käuferseite prüft immer häuﬁger den ﬁnanziellen Aufwand durch notwendige Sanierungen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 350.000 – 900.000

400.000 – 1.100.000

280.000 – 500.000

300.000 – 600.000

170.000 – 400.000

180.000 – 400.000

120.000 – 230.000

120.000 – 250.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.800 – 3.200

2.000 – 3.600

1.500 – 2.600

1.700 – 2.900

1.000 – 2.100

1.200 – 2.100

800 – 1.800

800 – 1.800

   

Miete in EUR/m² 8,20 – 9,70

8,50 – 10,50

7,00 – 8,20

7,00 – 8,50

6,20 – 7,20

6,50 – 7,20

5,20 – 6,50

5,20 – 6,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bielefeld

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Wohnimmobilienmarkt Bonn

Standort- und Marktentwicklung Der Bonner Wohnimmobilienmarkt ist geprägt von einer hohen Nachfrage bei gleichzeitig geringem Angebot. Besonders in Toplagen wie dem Godesberger Villenviertel und den citynahen Stadtteilen führt der Nachfrageüberhang zu steigenden Preisen. Gründe für die hohe Attraktivität der ehemaligen Bundeshauptstadt sind u. a. die landschaftlich reizvolle Lage und die beschauliche Urbanität – mit 309.869 Einwohnern zählt Bonn zu den kleineren Großstädten. Das geringe Baulandpotenzial erlaubt nur wenig Neubautätigkeit. In der Regel handelt es sich um kleine, singuläre Projekte aus Baulückenschließungen oder nach Abriss. Bestandsimmobilien der ersten Adressen beﬁnden sich in der Fasanenstraße und der Rolandstraße in Rüngsdorf. Eine weitere Toplage ist das Godesberger Villenviertel mit seinen repräsentativen Häusern auf großzügigen Grundstücken. Eher urban und geschäftig ist die Atmosphäre in

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 2.000

Singles, Paare und Familien suchen in Bonn Eigentumswohnungen in zentraler Lage ebenso wie Einfamilienhäuser in guten und sehr guten Lagen. Dieser Trend spiegelt sich in den Transaktionszahlen wider. So stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern um rund 12 % von 286.319 EUR im Jahr 2010 auf 320.930 EUR im Jahr 2012. Gleichzeitig sank die Transaktionsanzahl dabei auf 645 verkaufte Objekte im Jahr 2012. Bei Eigentumswohnungen stieg das durchschnittliche Verkaufsvolumen innerhalb von zwei Jahren sogar um rund 15 % von 137.471 EUR auf 157.724 EUR.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

709

692

645

660 635

500

291,0

300 Volumen in Mio. EUR

1.000

Eigentumswohnungen

350

1.857 1.845 1.900 1.724 1.845

1.500

Anzahl

den Gründerzeitvierteln Südstadt und Poppelsdorf. Aufgrund ihrer historischen Bausubstanz, aber vor allem durch die Nähe zum Stadtzentrum mit hervorragender Infrastruktur zählen diese Viertel ebenfalls zu den Toplagen von Bonn.

269,0

250

222,0 203,0

200

305,7 296,8

237,0 207,0 216,1 207,9

150 100 50 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Bonn, Engel & Völkers Residential

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Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bonn

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Bonn, Engel & Völkers Residential

Bonn - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A59 B9 A555

Auerberg GrauBuschdorf rheindorf

Geislar

A565

B56

VilichMüldorf

Vilich Castell

Tannenbusch

Nordstadt Dransdorf

Zentrum Weststadt

Meßdorf

Endenich

Lessenich

Beuel-Ost BeuelMitte

Poppelsdorf Medinghoven B56

Hoholz Holtorf

Küdinghoven Limperich RHE IN Ramersdorf

Südstadt

Duisdorf

Kohlkaul Pützchen Holzlar

Schwarz- Neurheindorf Vilich

Kessenich Gronau

Lengsdorf

Hardthöhe BrüserBerg

Ippendorf

Oberkassel

A562

Dottendorf Venusberg

Hochkreuz

Friesdorf

Ückesdorf

Plittersdorf

Godesberg-Godesberger Nord Villenviertel Schweinheim

Röttgen

Rüngsdorf PennenMuffen-feld dorf

A565

Heiderhof

Lannesdorf Mehlem

B9

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preisstruktur im gesamten Stadtgebiet von Bonn beﬁndet sich nach Einschätzung von Engel & Völkers auf konstant hohem Niveau mit leicht steigender Tendenz. In den Toplagen wie Südstadt, Weststadt, Poppelsdorf und Venusberg kostet ein Einfamilienhaus bis zu 2,5 Mio. EUR. Der Preis für Eigentumswohnungen in den guten Lagen wie Plittersdorf, Hochkreuz oder Kessenich beläuft sich auf 2.000 EUR/m² bis 4.200 EUR/m². Einzig die Mietpreise bleiben auf hohem Niveau stabil: Für eine Wohnung in einer sehr guten Lage bezahlen Mieter Spitzenpreise, die dem dreifachen Quadratmeterpreis von Wohnungen in einfachen Lagen entsprechen. Ausblick Auch das kommende Jahr wird von einem deutlichen Nachfrageüberschuss geprägt sein, sodass sich die Preise auf einem hohen Niveau bewegen werden. Das gilt vor allem für die zentralen, infrastrukturell gut ausgestatteten Lagen. Für das hochpreisige Segment ist davon auszugehen, dass sich nach den Preissteigerungen der vergangenen Jahre das Niveau gleichbleibend entwickelt.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 500.000 – 2.500.000

500.000 – 2.500.000

350.000 – 1.300.000

380.000 – 1.500.000

325.000 – 475.000

350.000 – 500.000

180.000 – 350.000

180.000 – 350.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.300 – 5.900

2.500 – 6.000

2.000 – 4.000

2.000 – 4.200

1.300 – 3.500

1.500 – 3.600

700 – 2.500

700 – 2.500

   

Miete in EUR/m² 10,00 – 15,00

10,00 – 15,00

8,00 – 11,50

8,00 – 11,50

6,50 – 8,50

6,50 – 8,50

5,00 – 6,50

5,00 – 6,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bonn

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Wohnimmobilienmarkt Braunschweig

Standort- und Marktentwicklung Eine prosperierende Wirtschaft sowie ein reichhaltiges Kultur- und Bildungsangebot machen Braunschweig zu einem begehrten Wohnort. Mit 245.798 Einwohnern ist Braunschweig nach Hannover die zweitgrößte Stadt Niedersachsens und gehört als gemeinsames Oberzentrum mit der Automobilstadt Wolfsburg und dem Industriestandort Salzgitter zu den dynamischsten Regionen des Bundeslandes. Viele Mitarbeiter der zahlreichen Konzerne wählen Braunschweig als ihren Wohnsitz. Zu den zentralen Bestlagen zählen das östliche Ringgebiet und die Walllage, darüber hinaus sind grüne Quartiere wie das Kanzlerfeld und das durch Jugendstilbebauung geprägte Villenviertel Zuckerberg sehr begehrt. Im Süden Braunschweigs sind Stöckheim und Mascherode aufgrund ihrer guten Infrastruktur und der Nähe zur Natur sehr beliebt. Neben einer Toplage legen Interessenten auch bei der Ausstattung Wert auf hohe Standards. Bei Eigentums-

wohnungen sind hochwertige Materialien sowie ein Garten oder Balkon für viele ein wichtiges Kaufkriterium. Die Käufer kommen meist aus Braunschweig oder der wirtschaftsstarken Region. Zunehmend drängen auch Investoren aus anderen deutschen Städten auf den Markt. Die Transaktionsanzahl für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie für Eigentumswohnungen ist seit 2010 kontinuierlich gestiegen. Das dazugehörige Transaktionsvolumen legte bei beiden Objektarten ebenfalls zu. Dabei erhöhte sich das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser von 192.434 EUR im Jahr 2011 auf 200.935 EUR im Jahr 2012. Eine Steigerung der Transaktionsanzahl verzeichnete das Segment Eigentumswohnungen. Im Jahr 2012 wurden insgesamt 99 Objekte mehr verkauft als im Vorjahr. Auch im Jahr 2013 rechnet Engel & Völkers mit steigenden Transaktionszahlen für beide Sparten.

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 1.400

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen 1.361 1.400 1.262

Ein- und Zweifamilienhäuser 1.360

160

1.200

Volumen in Mio. EUR

1.087

Anzahl

1.000 800 602

608

642

700 650

600

Eigentumswohnungen

180

400

140 120

155,0

147,7 129,0 111,0

117,0

162,6 158,0

127,0

137,1 108,0

100 80 60 40

200

20

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Residential

18

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Braunschweig, Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Braunschweig

Braunschweig - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Bevenrode

Thune

Harxbüttel

B4

Waggum

Wenden

B214

Bienrode Hondelage A2

Rühme

Rühme

Watenbüttel

Wabe-Schunter Schunteraue

Gliesmarode Volkmarode

A392

Kanzlerfeld

B248

Nordstadt

Wabe Schunter

Lehndorf Lamme

Schapen

Östlich. Ringgebiet Westl. RinggebietInnenstadt

B1 A391 A39

Viewegs Garten-Bebelhof Weststadt Zuckerberg

Timmerlah

Rautheim

Südstadt Heidberg Mascherode

Broitzem Stiddien Rüningen

A395

Geitelde Leiferde

Stöckheim

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise in Braunschweig steigen zwar nicht ﬂächendeckend, jedoch in den begehrten Lagen. Bei Stadtvillen und -häusern sowie Eigentumswohnungen beobachtete Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2013 in den guten und sehr guten Lagen Preissteigerungen. Wenn Toplage auf Topqualität trifft, akzeptieren Kunden bei Häusern Preisforderungen von bis zu 950.000 EUR und bis zu 3.500 EUR/m² bei Eigentumswohnungen. Angesichts der hohen Nachfrage nach Wohnraum registrierte Engel & Völkers ebenfalls bei den Wohnungsmieten im selben Zeitraum in nahezu allen Lagen einen leichten Preisanstieg. Ausblick Die Stadt reagiert auf den großen Nachfragedruck und entwickelt konsequent neuen Wohnraum. Die Innenstadtverdichtung ﬂoriert und auch im Umland werden attraktive Neubaugebiete geschaffen. Deshalb geht Engel & Völkers davon aus, dass die Preissteigerungen 2014 bei Kauﬁmmobilien etwas verhaltener ausfallen dürften und im Mietsegment aufgrund des wachsenden Angebots auf demselben Niveau von 2013 liegen werden.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 360.000 – 800.000

360.000 – 950.000

250.000 – 650.000

250.000 – 750.000

190.000 – 500.000

190.000 – 500.000

150.000 – 300.000

150.000 – 300.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.000 – 3.400

2.000 – 3.500

1.300 – 3.000

1.400 – 3.000

800 – 2.400

900 – 2.400

700 – 1.300

800 – 1.300

   

Miete in EUR/m² 6,50 – 9,00

6,50 – 10,00

6,00 – 8,00

6,00 – 8,50

4,50 – 6,00

4,50 – 6,50

3,50 – 5,00

3,50 – 5,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Braunschweig

19

Wohnimmobilienmarkt Bremen

Standort- und Marktentwicklung Die sich positiv entwickelnde Wirtschaft macht Bremen zu einem immer attraktiveren Standort, auch für internationale Käufer. Über den gesamten lokalen Immobilienmarkt betrachtet beﬁndet sich das Verhältnis von Angebot und Nachfrage im Gleichgewicht. Mit zahlreichen Neubauprojekten in Baulücken und in der Überseestadt wird der steigenden Nachfrage nach Wohnraum entsprochen. In den absoluten Toplagen der 546.451 Einwohner umfassenden Stadt bleibt das Angebot allerdings nach wie vor rar. Sehr begehrt sind Alt-Bremer Reihenhäuser im zentrumsnahen Stadtteil Schwachhausen. Besonders für renovierte Immobilien mit fünf Zimmern und einer Größe von etwa 180 m² nehmen Käufer hohe Preisforderungen in Kauf. Ein Nachfrageüberhang besteht auch im ehemaligen Arbeiterstadtteil Findorff sowie im Szeneviertel Östliche Vorstadt. Von dem begrenzten Immobilienangebot im Zentrum proﬁtieren ländlicher geprägte Stadtteile wie Oberneuland, das

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

3.660

3.700

400

2.199 2.250 2.000

1.500 1.000

426,8

350

423,7

380,6 322,8

342,3

440,8

363,5 344,0

359,0

300 250 200 150 100

500

50

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Residential

20

Eigentumswohnungen

408,9

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

2.000

Ein- und Zweifamilienhäuser 450

3.000 2.005 2.086

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

3.802 3.850

3.308

2.500

Die insgesamt steigende Nachfrage nach Immobilien spiegeln auch die Transaktionszahlen wider. So ist die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser seit 2010 stetig gewachsen. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen lag im Jahr 2012 bei 173.079 EUR. Dies entspricht einem Wachstum von ca. 5 % gegenüber dem Vorjahr. Auch im Segment der Eigentumswohnungen haben die Anzahl der verkauften Objekte sowie der Umsatz zugelegt. So ist das durchschnittliche Verkaufsvolumen im Jahr 2012 um 14 % gegenüber dem Vorjahr auf 112.257 EUR gestiegen.

Eigentumswohnungen

4.000 3.500

mit seinen Villen und den Ein- und Zweifamilienhäusern vor allem Familien mit Kindern anzieht. Als alternativer Wohnort zum Bremer Stadtgebiet erweist sich das etwa 20 km außerhalb gelegene Künstlerdorf Worpswede. Potenzial für neuen Wohnraum bieten ehemalige Gewerbeﬂächen wie das Mühlenviertel im Stadtteil Horn-Lehe.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bremen

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Bremen, Engel & Völkers Residential

Bremen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

Blumenthal Vegesack A270

Burglesum Blockland

A281

Borgfeld

Gröpelingen WESER

Seehausen

Walle Überseestadt

Findorff

Horn-Lehe Oberneuland

Woltmershausen

Strom

A27

Schwachhausen Mitte Neustadt

Vahr

Östliche Vorstadt

Hastedt

Hemelingen

Osterholz

Huchting A281/B6 A1

Obervieland A28

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern befanden sich nach Einschätzung von Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2013 auf gleichem Niveau wie im Jahr 2012. Dagegen sind die Preise für Eigentumswohnungen in allen Lagen gestiegen. Auch bei den Mietpreisen ist die Tendenz leicht steigend. Wie stark der Kaufpreis von der Lage der Immobilie abhängt, zeigt sich besonders bei den Ein- und Zweifamilienhäusern. Während solche Immobilien in einfachen Lagen schon ab 135.000 EUR zu erwerben sind, zahlen Käufer für Objekte in Toplagen bis zu 1,65 Mio. EUR. Ausblick In den sehr begehrten Stadtteilen östlich der Weser geht Engel & Völkers von einer aufwärtsgerichteten Preisentwicklung für das Jahr 2014 aus und rechnet mit weiter steigenden Transaktionszahlen. Vor allem in Schwachhausen wird die Nachfrage nach Wohnraum weiterhin das Angebot übersteigen. Der sich insgesamt positiv entwickelnde Markt macht die Hafenstadt auch langfristig zu einem interessanten Standort für Investitionen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 520.000 – 1.650.000

520.000 – 1.650.000

380.000 – 875.000

380.000 – 875.000

185.000 – 475.000

190.000 – 475.000

135.000 – 275.000

135.000 – 275.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.600 – 3.600

1.650 – 3.700

1.400 – 3.000

1.450 – 3.200

1.100 – 2.300

1.200 – 2.400

800 – 1.600

850 – 1.700

   

Miete in EUR/m² 9,20 – 12,50

9,30 – 13,00

8,50 – 11,00

8,60 – 11,20

5,00 – 7,00

5,20 – 7,20

4,50 – 6,00

4,50 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Bremen

21

Wohnimmobilienmarkt Dortmund

Standort- und Marktentwicklung Verstärkte Nachfrage bei deutlich kleinerem Angebot – so lässt sich die aktuelle Marktsituation in Dortmund beschreiben. Dank des gelungenen Strukturwandels freut sich die ehemalige Montanstadt als eine der wenigen Ruhrmetropolen über eine steigende Bevölkerungsanzahl, die bei 572.087 Einwohnern liegt. Vor allem Fachkräfte und junge Familien suchen ein neues Zuhause in Dortmund. Energetisch erstklassige Penthouse-Wohnungen, Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen sind hoch im Kurs auf dem Dortmunder Immobilienmarkt. Die Stadt fördert Neubauprojekte wie die Wohnquartiere am neu geschaffenen Phoenix-See im Süden oder Hohenbuschei im Osten. Insgesamt steigt die Nachfrage nach Wohnimmobilien vor allem in Lagen mit einer guten Infrastruktur weiter an. Zu diesen zählt Kirchhörde. Die Kombination aus großzügigen Villen mit altem Baumbestand und Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten in unmittelbarer Nähe macht den

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

1.733

Anzahl

1.000

974

987

1.050

600 400

Eigentumswohnungen

235,5 211,1

1.500

950

800

Ein- und Zweifamilienhäuser 250 218,9 217,0 213,0

200 Volumen in Mio. EUR

1.400 1.040

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

1.603 1.650

1.431

1.200

Der Nachfrageüberschuss lässt sich an den Transaktionszahlen ablesen. So wurden im Jahr 2012 im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser 53 Objekte weniger verkauft, während das durchschnittliche Verkaufsvolumen von 210.481 EUR im Jahr 2011 auf 219.858 EUR gestiegen ist. Dynamischer verlief der Markt hingegen für Eigentumswohnungen, dessen Transaktionsvolumen im Jahr 2011 stark anstieg, 2012 jedoch auf rund 170 Mio. EUR gefallen ist. Der durchschnittliche Transaktionsvolumen blieb aber konstant und belief sich im Jahr 2012 auf 106.114 EUR.

Eigentumswohnungen

1.800 1.600

Stadtteil zu einer der Topadressen. Eine weitere sehr begehrte Lage ist die Villenkolonie am Westfalendamm in der Gartenstadt, die durch ihre historische Bausubstanz aus der Kaiserzeit besticht. Die geplante Untertunnelung der angrenzenden Bundesstraße 1 wird den Wohnwert dieser Gegend weiter ansteigen lassen.

150

186,7

170,1 175,1

137,4

159,2

100

50

200 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Residential

22

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dortmund

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Dortmund, Engel & Völkers Residential

Dortmund - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

A2

Brechten

Mengede

Lanstrop Derne

A42

Eving Lindenhorst

Bodelschwingh

Schamhorst

Westerfilde Huckarde Wickede Kirchlinde

Wambel

Innenstadt-Nord

Marten

Lütgendortmund

Innenstadt-West Innenstadt-Süd

A40

Oespel

B1

Schüren Gartenstadt

Sölde

Aplerbeck

Barop

Hörde

Hombruch

Berghofen Benninghofen

A1

Lichtendorf

Lücklemberg Wellinghofen Kirchhörde Höchsten Wichlinghofen Bittermark

A44

Syburg

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

A44

Innenstadt-Ost

City

A45

Kley

Brackel

Körne

Asseln

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise haben in nahezu allen Lagen und Marktsegmenten zugelegt. So sind nach Einschätzung von Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2013 die Mietpreise in allen Lagen im Vergleich zu 2012 gestiegen. Auch bei der Preisentwicklung von Ein- und Zweifamilienhäusern und Eigentumswohnungen ist eine zunehmende Tendenz zu verzeichnen. In den exklusiven Lagen wie Kirchhörde, Lücklemberg, Innenstadt-Süd, Innenstadt-Ost und Schüren zahlen Käufer für eine Eigentumswohnung bis zu 4.100 EUR/m². Nur vereinzelt sind die Preise auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. Ausblick Die Prognose für das Jahr 2014 sieht insgesamt sehr positiv aus. Die anhaltend hohe Nachfrage wird die Preise für Immobilien besonders in den guten und sehr guten Lagen weiter steigen lassen. Bei Eigentumswohnungen sowie bei den Mieten wird sich das Preisniveau für die mittleren bis sehr guten Lagen im kommenden Jahr erhöhen. Bei den Ein- und Zweifamilienhäusern ist mit einer Preissteigerung in den Toplagen zu rechnen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 400.000 – 2.000.000

450.000 – 2.000.000

300.000 – 750.000

350.000 – 800.000

200.000 – 450.000

200.000 – 500.000

80.000 – 350.000

100.000 – 350.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.390 – 4.000

1.400 – 4.100

1.000 – 2.500

1.000 – 2.500

800 – 2.200

800 – 2.300

400 – 1.900

400 – 2.000

   

Miete in EUR/m² 8,80 – 11,50

8,80 – 12,00

7,00 – 9,50

7,50 – 10,00

5,35 – 7,00

5,50 – 7,50

4,25 – 5,35

4,25 – 5,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dortmund

23

Wohnimmobilienmarkt Dresden

Standort- und Marktentwicklung Steigende Wirtschaftszahlen, hervorragende Bildungs- und Forschungseinrichtungen sowie eine hohe Anzahl an ansässigen Unternehmen und historischen Gebäuden machen Dresden zu einem attraktiven Lebens- und Arbeitsstandort. Die Einwohnerzahl von aktuell 525.105 ist in den vergangenen Jahren stetig angewachsen. Entsprechend hat sich in der sächsischen Landeshauptstadt die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Villen wie Wohnungen ab einer Größe von 120 m² Wohnﬂäche sind gleichermaßen begehrte Immobilien. Zu den Toplagen zählt der Stadtteil Weißer Hirsch/Loschwitz mit einer Vielzahl an historischen Villen. Ebenfalls nachgefragte Lagen sind Blasewitz, Striesen und das Preußische Viertel. Das Zentrum, die Dresdner Heide und die Neustadt sind von hier schnell zu erreichen. Besonders in den begehrten Lagen wird Wohnraum knapp. Im Dresdner Zentrum wird in Baulücken und auch auf Brachﬂächen

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser**

kontinuierlich nachverdichtet. Während im Jahr 2010 522 neue Immobilien fertiggestellt wurden, lag die Zahl der Baufertigstellungen 2011 bereits bei 1.184, im Jahr 2012 waren es 1.090 Objekte. Der Großteil der Käufer kommt aus den alten Bundesländern. Die hohe Nachfrage nach selbst genutztem Wohneigentum sowie nach Kapitalanlagen in guten Lagen spiegelt sich in den Transaktionszahlen wider. Während die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen 2012 im Vergleich zum Vorjahr abnahm, ist das durchschnittliche Transaktionsvolumen um ca. 30 % auf 121.112 EUR gestiegen. Eine ähnliche Entwicklung vollzog sich im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier ist die Anzahl der verkauften Objekte seit 2010 leicht gesunken, das Umsatzvolumen aber parallel dazu gestiegen. Somit stieg das durchschnittliche Umsatzvolumen um 5 % auf 203.132 EUR im Jahr 2012.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen***

Ein- und Zweifamilienhäuser**

5.000 4.012 4.000

2.000

1.000 465

447

2010 2011 2012 2013*

489,3

417,8 376,1

400 300 200 100

500 450

0

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

3.000

485,9

500

4.000 3.318

477

550,5

4.500

4.458

87,1

87,8

90,8 106,6 96,0

0 2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** ausgenommen DHH und RHH *** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Residential

24

Eigentumswohnungen***

600

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dresden

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** ausgenommen DHH und RHH *** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Dresden, Engel & Völkers Residential

Dresden - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Marsdorf Gomlitz

A13

Weixdorf

Lausa

Schönborn

Langebrück

Wilschdorf

Engel

Klotzsche Hellerau

Hellerberge Dresdner Heide Trachau Pieschen-Nord/ Niedergohlis Trachenberge NiederAlbertstadt Obergohlis Pieschen wartha Kaditz Leipziger Cossebaude Stetzsch Vorstadt Radeberger Mickten MobOber- BrabVorstadt Weißig schatz Kemnitz Äußere Weißer Hirsch wartha schützLeuteritz Rossendorf Übigau Vorstadt ELBE Bühlau RennersMerbitz Briesnitz Innere Loschdorf A4 Vorstadt Blasewitz RochCotta Friedrichsstadt Podemus OmseGönns- CunnersSchullwitz witz AltUnkerswitz AltOcker- witz LeuteRoitzsch dorf dorf Waschstadt II witz dorf stadt I witz Striesen PappEschdorf witz Schönfeld Gompitz Wölfnitz Löbtau Steinbach ritz HelfenTolkePennGruna Gorbitz NaußReitzenberg MalschenSüdvorstadt witz NiederZöllmen rich Altdorf poyritz Roß- litz dorf ZaschenStrehlen RäckSeidnitz franken ZschertLaubethal HosterKrieschendorf Plauen nitz nitz Dobritz gast witz Dölzschen dorf Borsberg KleinKleinpestitz Reick Leuben Mock- Leubnitzzschachwitz Pillnitz Kaitz ritz Neupstra OberGitter- Coschütz GroßTorna Prohlis Gostritz poyritz see zschachwitz NiederMeußlitz Söbsedlitz rigen Sporbitz Nickern Zschieren Großluga Kauscha Lockwitz A17 & Völkers Residential Kleinluga

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise auf dem Dresdner Wohnimmobilienmarkt befanden sich im ersten Halbjahr 2013 insgesamt auf einem ähnlichen Niveau wie 2012 mit steigender Tendenz. So beobachtete Engel & Völkers eine Erhöhung der Preisuntergrenze bei Ein- und Zweifamilienhäusern in den einfachen und mittleren Lagen. Im Segment der Eigentumswohnungen sind die Preise in den mittleren bis sehr guten Lagen gestiegen. Es werden Höchstpreise bis zu 3.750 EUR/m² erzielt. Ein ähnlicher Trend zeigt sich bei den Mietpreisen, die im ersten Halbjahr 2013 gegenüber dem Vorjahr angezogen sind. Ausblick Angesichts der anhaltend hohen Nachfrage nach Wohnraum sieht Engel & Völkers großes Potenzial für den Dresdner Wohnimmobilienmarkt. In nahezu allen Segmenten und Lagen gehen die Experten von weiter steigenden Preisen im Jahr 2014 aus. Durch die renommierte TU Dresden, welche 2012 den Elitestatus erhielt, sind für Kapitalanleger auch Wohnungen lukrativ, die an Studenten vermietet werden.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 500.000 – 2.500.000

550.000 – 2.500.000

300.000 – 800.000

350.000 – 800.000

150.000 – 450.000

180.000 – 500.000

80.000 – 220.000

90.000 – 220.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.600 – 3.500

1.800 – 3.750

1.000 – 2.800

1.200 – 3.000

800 – 1.800

1.000 – 1.800

600 – 1.200

600 – 1.200

   

Miete in EUR/m² 7,50 – 10,70

8,00 – 12,00

6,00 – 8,80

6,50 – 9,50

5,50 – 7,00

5,50 – 7,50

4,30 – 5,80

4,50 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Dresden

25

Wohnimmobilienmarkt Düsseldorf

Standort- und Marktentwicklung Zentral in der wirtschaftsstarken Metropolregion RheinRuhr gelegen, bietet Düsseldorf eine hohe Lebensqualität durch ein breites Kultur- und Freizeitangebot. Die Landeshauptstadt von Nordrhein-Westfalen zählt zu den teuersten Städten Deutschlands. Einer der Gründe dafür sind die stetig wachsenden Bevölkerungszahlen – aktuell leben 593.682 Einwohner in Düsseldorf. Diese treffen auf ein sehr begrenztes Angebot an Wohnraum. Hinzu kommt die fehlende Neubautätigkeit im mittleren Preissegment. Stark nachgefragt werden 4-Zimmer-Eigentumswohnungen mit einer Größe zwischen 140 m² und 150 m² sowie Einfamilienhäuser mit einer Wohnﬂäche von 180 m² bis 200 m². Als Toplagen gelten die linksrheinisch gelegenen Stadtteile Ober- und Niederkassel mit Jugendstilhäusern und gehobenem Flair. Eine exklusive Wohnlage markiert auch das außerhalb Düsseldorfs liegende Villenviertel in der Stadt Meerbusch mit seiner guten Anbindung zur Landes-

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 4.000

hauptstadt und der Nähe zum Rhein. Zusätzlicher Wohnraum wird durch Neubauprojekte geschaffen, jedoch häuﬁg nur im gehobenen Segment. Besonders Familien zieht es daher zunehmend in die Randlagen und das Umland von Düsseldorf, wo Bauland und Mieten erschwinglicher sind. Die Transaktionszahlen spiegeln das angezogene Preisniveau in Düsseldorf wider. So sind die Anzahl der Verkäufe sowie der dazugehörige Umsatz für Eigentumswohnungen seit 2010 stetig gestiegen. 2012 erreichte das durchschnittliche Verkaufsvolumen einen Wert von 238.256 EUR und stieg damit um 16 % gegenüber dem Vorjahr an. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhte sich das durchschnittliche Transaktionsvolumen um 12 % auf 557.085 EUR. Während die Anzahl der Verkäufe um 39 zurückging, kletterte das Umsatzvolumen auf 412,8 Mio. EUR.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen 3.800 3.641 3.702 3.751

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

1.000 3.700

893,7

900

3.500

762,4

800 Volumen in Mio. EUR

3.000

Anzahl

2.500 2.000 1.500 1.000

703

780

741

850

600 497,2

500 400

388,6 412,8

438,7

325,0

300

100

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Residential

26

681,9

700

200 750

500

932,5

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Düsseldorf

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf, Engel & Völkers Residential

908,0

Düsseldorf - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A524

Ratingen-Lintorf Wittlaer

Ratingen-Hösel

Angermund

Kaisers- Kalkum werth Lichtenbroich

A44

Lohausen Stockum A57

Meerbusch

A52

Unterrath

A44

A52

Rath

RH

MörsenEIN Golzbroich Ludenberg heim Lörick Hubbelrath Derendorf NiederGrafenkassel Pempelfort berg Heerdt Düsseltal Oberkassel AltA3 stadtStadt-Flingern-Nord Gerresheim mitte FlingernHafen Carlstadt UnterbilkFriedrich- Süd Vennhausen stadt Oberbilk Unterbach Eller Hamm Bilk Volmers-Flehe werth

Wersten

A46

Hassels Reisholz Holthausen

A46

A59

Benrath

Itter Himmelgeist

Garath Urdenbach Hellerhof

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Nach den enormen Preissteigerungen der vergangenen Jahre zeichnet sich auf dem Düsseldorfer Wohnimmobilienmarkt eine Annäherung an einen Höchststand ab. So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser im ersten Halbjahr 2013 in den einfachen, mittleren und guten Lagen nur leicht gegenüber dem Vorjahr gestiegen und in guten Lagen unverändert geblieben. Engel & Völkers sieht diese Entwicklung darin begründet, dass Suchkunden nicht mehr bereit sind, jede Preisforderung zu akzeptieren – trotz der nach wie vor hohen Nachfrage. Das Preisniveau von Eigentumswohnungen hat sich jedoch in allen Lagen leicht erhöht. Die Mieten erreichen in der Spitze bis zu 22,00 EUR/m² und vereinzelt auch Werte darüber hinaus. Ausblick Die gegenwärtige Preisentwicklung wird sich auch 2014 nach Einschätzung von Engel & Völkers fortsetzen. Die steigenden Zinsen werden die Nachfrage nach Wohneigentum voraussichtlich etwas mäßigen. In den einfachen und mittleren Lagen sind allerdings Preissteigerungen zu erwarten.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 700.000 – 3.500.000

800.000 – 3.800.000

400.000 – 2.500.000

400.000 – 2.500.000

250.000 – 800.000

280.000 – 800.000

170.000 – 370.000

200.000 – 400.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 4.100 – 8.500

4.300 – 9.000

2.500 – 5.000

2.600 – 5.100

2.000 – 3.300

2.200 – 3.500

1.200 – 2.800

1.300 – 3.000

   

Miete in EUR/m² 11,50 – 21,00

12,00 – 22,00

9,70 – 17,00

9,90 – 18,00

7,50 – 11,50

7,50 – 12,00

5,80 – 8,00

6,00 – 8,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Düsseldorf

27

Wohnimmobilienmarkt Erfurt

Standort- und Marktentwicklung Erfurt beﬁndet sich auf Wachstumskurs. Aufgrund der verkehrsgünstigen Lage haben sich hier viele Großunternehmen angesiedelt und Erfurt zu einem innovativen Hightech- und Logistikstandort gemacht. Das zieht auch Investoren an. Mit der historischen Universität ist die Thüringer Landeshauptstadt auch ein bedeutendes Bildungszentrum. Durch den Ausbau des Bundeswehrstandorts wird die Einwohnerzahl von derzeit 203.485 weiter steigen, was die Nachfrage nach Wohnraum erhöht. Besonders gefragt sind Einfamilienhäuser mit einer Wohnﬂäche ab 120 m² und einer Grundstücksgröße zwischen 400 m² und 800 m². Bei Häusern sowie bei Eigentumswohnungen legen Suchkunden Wert auf einen großzügigen Grundriss, eine attraktive Lage sowie auf eine gute Infrastruktur. Die gefragteste Lage von Erfurt ist daher die Altstadt mit dem gut erhaltenen mittelalterlichen Stadtkern. Weitere sehr begehrte Stadtteile sind Löbervorstadt,

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

120 113,6

671

500 400 300

250 176

199 162

200

Volumen in Mio. EUR

532

90,1

100

650

600

Anzahl

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

750

734

700

96,8 98,5

80

70,6

60 40

48,2 32,7

31,4

37,6 38,5

20

100

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Erfurt, Engel & Völkers Residential

28

Die Anzahl der Verkäufe im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser stieg im Vergleich zum Vorjahr um 37 Objekte, das dazugehörige Verkaufsvolumen legte mit insgesamt 6,2 Mio. EUR jedoch proportional nicht so stark zu. So sank das durchschnittliche Verkaufsvolumen 2012 mit 188.945 EUR um 3 % . Nachdem 2011 über 200 Eigentumswohnungen mehr verkauft worden waren als 2010, sank die Anzahl der verkauften Objekte 2012 wieder auf 671. Dagegen stieg das dazugehörige Umsatzvolumen auf 96,8 Mio. EUR und das durchschnittliche Verkaufsvolumen um 17,5 % auf 144.262 EUR.

Eigentumswohnungen

800

200

Brühlervorstadt und Hochheim. Umfassende Sanierungsmaßnahmen an Häusern aus der Gründerzeit sorgen im Mühlenviertel im Stadtteil Andreasvorstadt für steigenden Zuspruch. Der hohen Nachfrage nach Wohnraum begegnet die Stadt mit Neubauprojekten wie der Ringelbergsiedlung in der Krämpfervorstadt.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Erfurt

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Erfurt, Engel & Völkers Residential

Erfurt - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

A71

Stotternheim Mittelhausen B4

Schwerborn Sulzer Siedlung

Kühnhausen

Töttelstädt Salomonsborn

Alach

Ermstedt

Frienstedt

Töttleben

Gispersleben Roter HohenBerg Rote Moskauer Bergsiedlung winden Platz Rieth Ilversgehoven

Tiefthal

Wallichen Kerspleben Vieselbach

Johannesplatz Marbach Ringelberg Azmannsdorf AndreasJohannesvorstadt vorstadt KrämpferHochstedt Linderbach vorstadt Altstadt Brühlervorstadt DaberBindersleben stedt DittelBüßleben Löberstedt Urbich vorstadt Herrenberg Hochheim Schmira

B7

Melchendorf

Niedernissa Rhoda

BischlebenStedten A4

Egstedt Möbisburg- Waltersleben Rhoda Molsdorf

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung In den guten und sehr guten Lagen des Erfurter Stadtgebiets sind im ersten Halbjahr 2013 die Kauf- und Mietpreise für Wohnimmobilien im Vergleich zu 2012 leicht gestiegen. Den stärksten Preisanstieg beobachtete Engel & Völkers bei Ein- und Zweifamilienhäusern in guten Lagen wie Marbach und Ringelberg. Die Kaufpreise in einfachen und mittleren Lagen haben sich dagegen nicht verändert. Insgesamt gewinnen nach Einschätzung von Engel & Völkers sehr hochwertig errichtete und sanierte Immobilien am deutlichsten an Wert. Ausblick Auch das kommende Jahr wird von einem starken Nachfrageüberschuss geprägt sein, sodass sich die Preise auf einem hohen Niveau bewegen werden. Das gilt vor allem für die zentralen, infrastrukturell gut ausgestatteten Lagen. Für das hochpreisige Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser ist davon auszugehen, dass sich die Preise auf einem hohen Niveau einpendeln.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 380.000 – 1.100.000

400.000 – 1.100.000

180.000 – 380.000

200.000 – 400.000

140.000 – 250.000

140.000 – 250.000

90.000 – 140.000

90.000 – 140.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.800 – 2.700

1.900 – 2.800

1.700 – 2.000

1.800 – 2.100

1.200 – 1.750

1.200 – 1.750

750 – 1.200

750 – 1.200

   

Miete in EUR/m² 6,50 – 8,80

6,70 – 9,20

5,50 – 6,80

5,80 – 7,50

4,70 – 6,20

5,00 – 6,50

4,00 – 5,00

4,20 – 5,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Erfurt

29

Wohnimmobilienmarkt Essen

Standort- und Marktentwicklung Gute und sehr gute Lagen im Süden, mittlere und einfache Lagen im Norden – das Essener Stadtbild ist zweigeteilt. Insgesamt hat sich die ehemalige Industriestadt jedoch zu einem modernen Dienstleistungszentrum mit renommierten Kliniken und Unternehmen entwickelt. Mit 566.862 Einwohnern ist Essen die neuntgrößte Stadt Deutschlands. Im Essener Süden übersteigt die hohe Nachfrage nach exklusiven Wohnimmobilien das Angebot deutlich. Besonders gefragt sind Villen aus den 20er- und 30erJahren bis 1,5 Mio. EUR sowie Eigentumswohnungen bis 500.000 EUR. Als absolute Topadresse gilt der Stadtteil Bredeney mit seinen großen, repräsentativen Anwesen im Brucker-Holt-Viertel und den historischen Stadtvillen im Bereich Alt-Bredeney. Die Nähe zum Baldeneysee sowie die sehr gute Anbindung ans restliche Ruhrgebiet tragen zur Attraktivität dieses Stadtteils bei. Eine weitere Toplage ist der Hügelberg mit der Villa Hügel der Industriefamilie

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Krupp. Gute bis sehr gute Lagen sind Rüttenscheid, Schuir und Stadtwald. Zu den größten Neubauprojekten zählt das Areal des alten Güterbahnhofs zwischen Univiertel und Innenstadt, auf dem ein modernes Mischgebiet aus Wohnungen, Büros und Geschäften entsteht. Die starke Nachfrage spiegelt sich in den steigenden Transaktionszahlen wider. Mit insgesamt 926 verkauften Einund Zweifamilienhäusern und einem Transaktionsvolumen von 257,1 Mio. EUR lag das durchschnittliche Verkaufsvolumen im Jahr 2012 bei 277.646 EUR und damit auf einem ähnlich hohen Niveau wie im Vorjahr. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen von Eigentumswohnungen blieb 2012 mit rund 130.000 EUR unverändert. Die Anzahl der verkauften Wohnungen sowie das dazugehörige Verkaufsvolumen stiegen um ca. 3 % im Vergleich zum Vorjahr.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

2.000 1.702 1.752 1.750

1.800

1.700 Volumen in Mio. EUR

Anzahl

1.400 1.200 838

913

926

950 900

800 600 400

269,0 249,8 257,1

250

1.511

1.600

1.000

Eigentumswohnungen

300 254,9

220,7 228,0 227,7

217,1 194,2

200 150 100 50

200 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Residential

30

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Essen

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Essen, Engel & Völkers Residential

221,2

Essen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt AL AN EK RN E H EIN RH Altenessen Nord Karnap

A42

Katernberg BergeborbeckVogelheim

Dellwig Altenessen Süd Gerschede StoppenbergSchonnebeck Frintrop Borbeck- Bochold Bedingrade Mitte Nordviertel Kray Frillendorf Altendorf Ostviertel A40 Schönebeck Stadtkern Frohnhausen

SüdostviertelHuttrop Südviertel Holsterhausen

Steele

Leithe

Freisenbruch

HR RU

Horst Fulerum Rüttenscheid Bergerhausen MargaretenRelling-Überruhr-Hinsel höhe Stadtwaldhausen Überruhr- Burgaltendorf Bredeney Haarzopf Holthausen Hügelpark BALDENEYSEE Byfang Heisingen Fischlaken Schuir Werden

A52

Kupferdreh Heidhausen Kettwig A44

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Zweiteilung des Essener Immobilienmarkts in Nord und Süd lässt sich ebenfalls an der Preisstruktur ablesen. Erhalten Käufer in einfachen Lagen wie Katernberg oder Altenessen Süd ein Ein- oder Zweifamilienhaus bereits für 120.000 EUR, so bezahlen sie in guten und sehr guten Lagen wie Rüttenscheid oder Bredeney bis zu 2,5 Mio. EUR dafür. Ähnlich ist das Verhältnis bei Eigentumswohnungen, bei denen Engel & Völkers einen bis zu 4.000 EUR höheren Quadratmeterpreis in sehr guten Lagen gegenüber einfachen Lagen beobachtet. Ausblick Nach dem starken Preisanstieg in den vergangenen Jahren geht Engel & Völkers für das Jahr 2014 von einer stabilen bis leicht rückläuﬁgen Preisentwicklung aus. Denn die Käufer sind immer weniger bereit, sehr hohe Preisforderungen zu akzeptieren. Lediglich bei Eigentumswohnungen ist für das mittlere bis hohe Segment von einem Anstieg der Preise auszugehen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 490.000 – 2.300.000

500.000 – 2.500.000

300.000 – 1.300.000

300.000 – 1.300.000

235.000 – 640.000

250.000 – 650.000

120.000 – 400.000

120.000 – 400.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.000 – 4.700

3.000 – 4.800

2.200 – 3.200

2.500 – 3.500

1.600 – 2.800

1.600 – 2.800

800 – 1.700

800 – 1.700

   

Miete in EUR/m² 8,00 – 12,00

9,00 – 13,00

6,50 – 9,50

7,50 – 10,00

5,00 – 7,00

6,00 – 8,00

4,20 – 5,50

4,00 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Essen

31

Wohnimmobilienmarkt Flensburg

Standort- und Marktentwicklung Als Hafen- und Fördestadt proﬁtiert Flensburg von seiner hohen Lebensqualität und den über Jahrhunderte gewachsenen Handelsbeziehungen zu Dänemark. Die Stadt umfasst 83.462 Einwohner und ist durch die ansässigen Hochschulen ein bedeutender Universitätsstandort für die Region. Eine steigende Nachfrage mit zunehmender Angebotsverknappung prägt seit 2011 den lokalen Immobilienmarkt. Gut erhaltene Einfamilienhäuser mit einer Größe von etwa 140 m² in guten Lagen wie dem Stadtteil Tarup sind besonders gefragt. Stadtnahe Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment, die an Studenten vermietet werden, sind ebenfalls sehr begehrt, aber rar. Von Bedeutung ist auch der Zweitwohnungsmarkt aufgrund der stetig wachsenden Nachfrage nach Ferienwohnungen in Wassernähe. Entsprechend zählen die direkt an der Förde liegenden Stadtteile Solitüde und Sonwik zu den sehr guten Lagen. Eine weitere

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Toplage ist die Gegend um die Marienhölzung im Stadtteil Westliche Höhe, die traditionell die bevorzugte Wohnlage der alten Flensburger Kaufmannsfamilien ist. Umfassende Innenstadtsanierungen und der Erhalt wertvoller Bausubstanz stehen in Flensburg im Vordergrund. Beispiele für Objektsanierungen sind die Modernisierungen ehemaliger militärisch genutzter Standorte in Sonwik und Weiche. In Flensburg ist ein dynamisches Transaktionsgeschehen zu beobachten. So sank 2012 das durchschnittliche Verkaufsvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern um ca. 5 % gegenüber dem Vorjahr auf 164.539 EUR. Während bei Eigentumswohnungen im Jahr 2011 mit 498 verkauften Objekten ein Rekordergebnis erzielt wurde, waren es 2012 noch 374 Objekte. Entsprechend verringerte sich das Umsatzvolumen auf 33,8 Mio. EUR. In 2013 rechnet Engel & Völkers mit einem relativ ähnlichen Ergebnis der Transaktionszahlen in beiden Sparten.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

600

60

300

374

350 305 254

50

315 282

400 350

250 200 100

47,0

40

50,4 46,4 42,0 33,8 29,0

30

36,1 31,6

20 10

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Flensburg, Engel & Völkers Residential

32

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

400

58,7

52,6

498

500

Eigentumswohnungen

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Flensburg

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Flensburg, Engel & Völkers Residential

Flensburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt OSTSEE Solitüde

Nordstadt

E FL

B NS

UR

GE

R

FÖ

RD

E

Sonwik

Mürwik

Fruerlund Neustadt Engelsby Jürgensby

Westliche Höhe Altstadt B199

Sandberg

Tarup

Friesischer Berg B200

Südstadt Weiche

A7

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Insgesamt ist das Preisniveau des Flensburger Wohnimmobilienmarkts als moderat zu bezeichnen. So sind nach Einschätzung von Engel & Völkers die Preise fast aller Segmente in allen Lagen im ersten Halbjahr 2013 auf dem gleichen Niveau geblieben wie 2012. Ein- und Zweifamilienhäuser in Toplagen sind bereits ab 280.000 EUR zu erwerben. Mit Spitzenpreisen von 950.000 EUR ist die Preisspanne in dieser Lagekategorie deutlich größer als in den einfachen bis guten Lagen. Während Käufer für Eigentumswohnungen in einfachen Lagen mindestens 500 EUR/m² zahlen, reicht der Preis in den sehr guten Lagen bis 4.500 EUR/m². Ausblick Das günstige Preis-Leistungs-Verhältnis und das weiterhin niedrige Zinsniveau lassen eine mittelfristig stabile Nachfrage nach Wohnimmobilien in Flensburg erwarten. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser geht Engel & Völkers von einem Preisanstieg in den einfachen bis guten Lagen aus. Auch bei den Eigentumswohnungen in mittleren bis guten Lagen wie Mürwik ist von einer steigenden Preisentwicklung auszugehen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 280.000 – 950.000

280.000 – 950.000

220.000 – 500.000

230.000 – 550.000

170.000 – 230.000

170.000 – 235.000

120.000 – 180.000

135.000 – 180.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.300 – 4.500

1.300 – 4.500

900 – 2.500

900 – 2.600

700 – 950

700 – 950

500 – 750

500 – 750

   

Miete in EUR/m² 8,00 – 13,00

8,00 – 13,00

6,00 – 8,50

6,00 – 8,50

4,50 – 7,00

4,50 – 7,00

4,00 – 5,00

4,00 – 5,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Flensburg

33

Wohnimmobilienmarkt Frankfurt am Main

Standort- und Marktentwicklung In der Finanzmetropole Frankfurt trifft eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum auf ein Unterangebot an Immobilien. Junge Berufstätige, ﬁnanzstarke ältere Paare und auch internationale Käufer aus Belgien, den Niederlanden und der Schweiz zieht es nach Frankfurt, das wegen seiner Wolkenkratzer auch als „Mainhattan“ bezeichnet wird. Die 687.775 Einwohner umfassende Stadt ist nicht nur die größte, sondern auch die teuerste Stadt in Hessen. Für sanierte Altbauwohnungen und Häuser mit Blick auf die Skyline nehmen Käufer hohe Preisforderungen in Kauf. Das gilt besonders für die Toplagen wie das Holzhausenviertel im Stadtteil Nordend, wo wohlhabende Familien wie auch Alleinstehende in großzügigen Villen aus der Jahrhundertwende wohnen. Die ruhigen Wohnstraßen und die Nähe zum Holzhausenpark machen diesen zentral gelegenen Stadtteil zu einer der ersten Adressen. In dem aufstrebenden Stadtteil Ostend entwickelt sich rund um das

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

4.516 4.412

4.500

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

3.000 2.500 2.000 1.500

500

806

753

1.000 837,1 800 600 441,3 384,6

400 251,9

800

311,7

386,1

200 700 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Engel & Völkers Residential

34

1.309,6 1.209,4 1.148,1 1.280,0

1.200 Volumen in Mio. EUR

3.656

3.500

704

Eigentumswohnungen

1.400

4.550 4.450

4.000

Anzahl

Der hohe Nachfrageüberschuss hat in den vergangenen Jahren zu einem starken Preisanstieg geführt. So wurden 2012 53 Ein- und Zweifamilienhäuser weniger verkauft als 2011, hingegen ist das Transaktionsvolumen um knapp 73 Mio. EUR auf 384,6 Mio. EUR gestiegen. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg damit über 32 % auf 510.757 EUR. Auch im Segment der Eigentumswohnungen hat sich die Transaktionsanzahl im Jahr 2012 um 104 Objekte gegenüber 2011 verringert, das Transaktionsvolumen stieg jedoch um über 5 % auf 1.209,4 Mio. EUR. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen legte damit um rund 8 % im Vergleich zum Vorjahr auf 274.116 EUR zu.

Eigentumswohnungen

5.000

1.000

neue Hochhaus der Europäischen Zentralbank ein neues Szeneviertel. Zahlreiche Neubauinvestitionen sowie die Sanierung von Industriedenkmälern werten das ehemalige Arbeiterviertel auf und bieten neues Wohnraumpotenzial.

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Frankfurt am Main, Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Frankfurt am Main

Frankfurt am Main - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Nieder-Erlenbach Nieder-Eschbach

Kalbach-

Harnheim

Riedberg Bonames Berkersheim Niederursel HeddernBergen-Enkheim heim EschersPreungesheim Ecken- heim Praunheim Seckbach GinnheimDorn- heim Borsigallee busch A661 Hausen Holzhausenviertel DiplomatenWestend Nordend Born- RiederRödelheim heim viertel Nord West Fechenwald A5 Ost Bockenheim Westend Innenstadt heim Ostend Sossenheim Süd A648 AltBahnhofs- stadt Unterliederbach Europaviertel Höchst viertel Sachsenhausen Nied Gallusviertel l Oberrad rte afen Nord e i A66 Zeilsheim Griesheim tv sth Sachsenhausen tleu We u G Süd Mummscher Niederrad Park Sindlingen Schwanheim Lerchesberg

A66

MAIN

A3

Flughafen

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Verglichen mit dem starken Preisanstieg im Jahr 2012 beobachtete Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2013 eine eher mäßige Entwicklung der Immobilienpreise, welche sich aber nach wie vor auf einem sehr hohen Niveau beﬁnden. Für eine hochwertig ausgestattete Eigentumswohnung in Toplage müssen Käufer mit einem Quadratmeterpreis von bis zu 10.000 EUR rechnen. Ein- und Zweifamilienhäuser in dieser Lage gibt es kaum unter 1,5 Mio. EUR. Einzig in der ehemaligen Toplage Sachsenhausen-Süd sind die Preise durch den aufgekommenen Fluglärm bedingt rückläuﬁg. Je nach Ausstattung und Lage kostet hier ein Ein- oder Zweifamilienhaus zwischen 380.000 EUR und 800.000 EUR. Ausblick Auch für das kommende Jahr geht Engel & Völkers von einer stabilen Preisentwicklung auf hohem Niveau aus. In nahezu allen Segmenten und Lagen zeichnet sich ein Anstieg der Preise ab. So werden die Spitzenpreise von Mietobjekten den aktuellen Wert von 22,00 EUR/m² übertreffen. Sanierte Eigentumswohnungen und Häuser werden auch 2014 nachgefragte Objekte sein.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 1.300.000 – 3.500.000

1.500.000 – 3.500.000

650.000 – 1.900.000

650.000 – 1.900.000

350.000 – 750.000

380.000 – 800.000

220.000 – 500.000

240.000 – 600.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 4.000 – 10.000

4.500 – 10.000

3.000 – 6.800

3.000 – 6.800

2.200 – 4.000

2.500 – 4.000

1.800 – 3.300

2.000 – 3.500

   

Miete in EUR/m² 13,00 – 22,00

13,00 – 22,00

11,00 – 17,00

11,00 – 17,00

9,00 – 14,00

10,00 – 14,00

7,50 – 10,00

7,50 – 10,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Frankfurt am Main

35

Wohnimmobilienmarkt Freiburg

Standort- und Marktentwicklung Studenten, Singles, Paare, Familien, Käufer aus Frankreich, der Schweiz und Italien – sie alle zieht es in die Stadt im Breisgau. Die Bevölkerung wächst kontinuierlich – aktuell leben 218.034 Einwohner in Freiburg. Gründe für die Beliebtheit der Stadt sind u. a. die landschaftliche Attraktivität und die Lage im Dreiländereck von Deutschland, Frankreich und der Schweiz. Dieser Anziehungseffekt führt zu einer hohen Nachfrage nach Miet- und Kauﬁmmobilien. Stark gefragt sind Altbauwohnungen in zentraler Lage wie der Innenstadt und dem Stadtteil Wiehre. Die attraktiven Stadthäuser und Wohnungen in malerischen Hinterhöfen sind besonders bei Studenten, Singles und Paaren beliebt. Eine weitere Toplage ist der Stadtteil Herdern mit den herrschaftlichen Villen, die einen freien Blick über die Stadt erlauben. Trotz des knappen Angebots prüfen Käufer und Mieter allerdings verstärkt das Preis-Leistungs-Verhältnis der Immobilien. Die Stadt begegnet der hohen Nachfrage

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

nach Wohnraum mit der Erschließung von Neubauprojekten. 2012 konnten mit 989 neu gebauten Wohnungen die Baufertigstellungen im Vergleich zum Vorjahr fast verdreifacht werden. Besonders das Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern ist knapp. 2012 wurden 68 Immobilien in diesem Segment weniger verkauft als noch im Jahr zuvor, entsprechend sank das Transaktionsvolumen auf 92,3 Mio. EUR. Insgesamt stieg aber das durchschnittliche Verkaufsvolumen um rund 16 % auf 431.308 EUR. Eine ähnliche Entwicklung ist auf dem Markt für Eigentumswohnungen zu beobachten. Die Anzahl der verkauften Wohnungen ging 2012 um rund 12 % auf 2.219 zurück, das dazugehörige Transaktionsvolumen sank um knapp 8 % im Vergleich zu 2011. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg damit um rund 8.000 EUR auf 170.347 EUR.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen**

Ein- und Zweifamilienhäuser

3.000 2.436

2.500

2.529

2.200

1.500 1.000

282

214

353,0

200 92,6 105,2 92,3

300

139,7 93,2

200 2010 2011 2012 2013*

378,0

300

100

0

0 2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Freiburg, Engel & Völkers Residential

36

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

400

2.219

242

429,3

410,0

2.400

2.000

500

Eigentumswohnungen**

500

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Freiburg

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Freiburg, Engel & Völkers Residential

393,5

Freiburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt B294

B3

Hochdorf

Landwasser

Waltershofen

Zähringen

Lehen B31a

Brühl Mooswald

Mundenhof

Herdern Betzenhausen

A5

Opfingen Stühlinger

Neuburg

Rieselfeld Weingarten Altstadt

Ebnet

Oberau Haslach

Tiengen

Waldsee Wiehre B31

St. Georgen

Munzingen

Littenweiler Vauban B31

B3

Günterstal Kappel

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung In allen Lagen und Segmenten hat das Preisniveau Engel & Völkers zufolge das Limit erreicht. So haben sich im Vergleich zum Vorjahr die Preise im ersten Halbjahr 2013 kaum verändert. Die durchschnittlichen Spitzenpreise für Ein- und Zweifamilienhäuser lagen wie im Vorjahr bei 1,8 Mio. EUR – dem Neunfachen des Preises für Häuser in einfachen Lagen. Aber auch hier zahlen Mieter bereits mindestens 6,00 EUR/m², in guten Lagen wie Zähringen oder Oberau liegt der Mietpreis bei bis zu 11,00 EUR/m², in sehr guten Lagen bei bis zu 16,00 EUR/m². Bei entsprechender Lage, Ausstattung und Qualität kostet eine Eigentumswohnung bis zu 5.400 EUR/m². Ausblick Trotz der sehr hohen Nachfrage sind kaum noch Preissteigerungen möglich. Entsprechend werden sich die Preise in fast allen Segmenten und Lagen auf dem aktuellen Niveau stabilisieren. Da nicht nur Eigennutzer, sondern auch Kapitalanleger aufgrund der niedrigen Zinsen an Wohnimmobilien in Freiburg interessiert sind, wird es weiterhin einen starken Nachfrageüberhang geben.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 1.000.000 – 1.800.000

1.000.000 – 1.800.000

720.000 – 1.100.000

750.000 – 1.100.000

350.000 – 650.000

350.000 – 650.000

200.000 – 400.000

200.000 – 400.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.700 – 5.400

2.700 – 5.400

2.100 – 4.500

2.100 – 4.500

2.000 – 4.000

2.000 – 4.000

1.400 – 2.100

1.400 – 2.100

   

Miete in EUR/m² 11,00 – 16,00

11,00 – 16,00

9,00 – 11,00

9,00 – 11,00

7,50 – 9,00

7,50 – 9,00

6,00 – 7,50

6,00 – 7,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Freiburg

37

Wohnimmobilienmarkt Göttingen

Standort- und Marktentwicklung Zwischen Harz und Weser gelegen, bildet Göttingen gemeinsam mit den umliegenden Städten und Gemeinden eine Metropolregion im Süden Niedersachsens. Die 116.052 Einwohner umfassende Stadt ist aufgrund der ansässigen Unternehmen und der Universität ein bedeutender Wirtschafts- und Bildungsstandort. Entsprechend ist die Nachfrage nach Wohnraum hoch. Besonders gefragt sind Eigentumswohnungen mit einer mittleren bis gehobenen Ausstattung und einer Wohnﬂäche zwischen 70 m² und 90 m². Kriterien für den Kauf von Häusern sind eine Grundstücksﬂäche von 600 m² bis 800 m² sowie die Anbindung an den Stadtbus. In beiden Segmenten liegen die Preisvorstellungen der Käufer zwischen 250.000 EUR und 350.000 EUR. Die begehrtesten Wohnlagen beﬁnden sich im Ostviertel mit seinem klassizistischen Baustil. Die Innenstadt und die kulturellen Einrichtungen sind von hier aus fußläuﬁg zu erreichen. Aufgrund der unmittelbaren

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 700

632

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

100

638

83,0 600

400

350 258

263

276 250

200

78,8

80 Volumen in Mio. EUR

500 Anzahl

Diesen Trend spiegeln die Transaktionszahlen für Eigentumswohnungen wider. So wurden 2012 47 Wohnungen weniger verkauft als 2011, das Transaktionsvolumen nahm jedoch im Vergleich zum Vorjahr zu und lag 2012 bei 68,4 Mio. EUR. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen stieg um 12 % auf 107.210 EUR. Im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser stieg das durchschnittliche Verkaufsvolumen im Jahr 2012 um 2 % an und erzielte einen Wert von 232.609 EUR. Insgesamt wurden 276 Einund Zweifamilienhäuser zu einem Transaktionsvolumen von 64,2 Mio. EUR verkauft.

Eigentumswohnungen 700 685

600

300

Nähe zur Universität mit den dazugehörigen Instituten sowie der guten Infrastruktur zählt auch der Nikolausberg zu den guten Lagen. Insgesamt ist der Immobilienmarkt durch eine hohe Nachfrage geprägt, die durch den begrenzten Platz an freien Flächen weiter zunimmt.

65,7

64,2 60

68,4 67,5

59,7 53,0

59,3

50,0

40

20 100 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Göttingen, Engel & Völkers Residential

38

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Göttingen

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Göttingen, Engel & Völkers Residential

Göttingen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

Gemeinde Bovenden

Deppoldshausen A7

Nikolausberg B3

Holtensen

Weende

Esebeck

Rohringen B27

Elliehausen Weststadt

Nordstadt

Knutbühren Herberhausen Innenstadt Hetjershausen

Grone

Oststadt

Südstadt Groß Ellershausen

Gemeinde Rosdorf

Geismar

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Der Wohnimmobilienmarkt von Göttingen und den anschließenden Gemeinden Rosdorf und Bovenden beﬁndet sich nach Einschätzung von Engel & Völkers auf einem stabilen Preisniveau. So haben die Preise aller Segmente in allen Lagen im ersten Halbjahr 2013 eine leicht steigende Tendenz. Die deutlichsten Preissteigerungen zeigen sich bei Ein- und Zweifamilienhäusern in einfachen Lagen wie Holtensen und Teilen der Gemeinde Rosdorf. Leicht gestiegen sind die Preise von Eigentumswohnungen mit Spitzenwerten von 3.600 EUR/m² sowie die Mietpreise. Ausblick Für das kommende Jahr geht Engel & Völkers von einer stabilen Preisentwicklung aus. Da das Angebot aufgrund der begrenzten Fläche gering und die Nachfrage hoch bleiben wird, zeichnen sich für einige Segmente in verschiedenen Lagen Preissteigerungen ab. Besonders bei den Mietpreisen wird das Niveau steigen. Neben Studenten, Universitätspersonal und Berufstätigen wird auch die Gruppe der „Best Ager“ den Markt zunehmend beeinﬂussen.

Gewerbe-/ Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Universitätsviertel

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 350.000 – 1.000.000

350.000 – 1.000.000

200.000 – 450.000

200.000 – 450.000

150.000 – 300.000

150.000 – 300.000

90.000 – 200.000

100.000 – 250.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.800 – 3.500

1.800 – 3.600

1.000 – 2.200

1.200 – 2.200

800 – 1.500

800 – 1.600

600 – 900

650 – 1.100

   

Miete in EUR/m² 7,50 – 11,00

8,00 – 11,00

6,50 – 8,00

6,50 – 8,50

5,00 – 7,00

5,00 – 7,50

4,50 – 5,80

4,00 – 5,80

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Göttingen

39

Wohnimmobilienmarkt Hamburg

Standort- und Marktentwicklung Besonders in den begehrten Lagen der 1.734.272 Einwohner großen Hansestadt übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot deutlich. Die positive Wirtschaftsentwicklung, die hohe Lebensqualität, steigende Einwohner- und Haushaltszahlen sowie das niedrige Zinsniveau fördern diesen Trend. Die Kauf- und Mietpreise sind in der zweitgrößten Stadt Deutschlands in den letzten Jahren stetig gestiegen. Diese erreichen allerdings allmählich einen Höchststand. Die Stadtteile um die Hamburger Außenalster zählen zu den wertstabilsten Immobilienmärkten in ganz Deutschland. Stark nachgefragt sind hier Eigentumswohnungen mit gehobener Ausstattung zur Selbstnutzung oder zur Vermietung. Rar sind Immobilien aller Art in den beliebten Stadtteilen Eimsbüttel und Altona. Familien suchen daher in günstigeren Gebieten wie Niendorf nach Häusern. Auch in den Elbvororten wie Blankenese ist die Immobiliennachfrage weiterhin hoch – besonders nach familiengerechten

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 8.000

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

7.300 6.791

3.330 3.167 3.164 3.300 3.100

2.000

1.847,3

1.628,0

6.800 Volumen in Mio. EUR

Anzahl

1.983,1 1.751,0 1.757,0

5.000

3.000

Eigentumswohnungen

2.000

6.000

4.000

Der seit 2010 sinkenden Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen steht eine Zunahme des Verkaufsvolumens gegenüber. So stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen 2012 um 6 % auf 258.725 EUR. Ebenso legte das durchschnittliche Umsatzvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser 2012 um 9 % gegenüber dem Vorjahr auf 411.631 EUR zu. Dabei wurden drei Objekte weniger verkauft, während das gesamte Umsatzvolumen um 106,3 Mio. EUR anstieg. Diese Entwicklung ist insbesondere auf die steigenden Kauffälle im Premiumsegment zurückzuführen.

Eigentumswohnungen 7.354 7.206

7.000

Eigentumswohnungen sowie Doppel- und Einfamilienhäusern. Die Nähe zu Naherholungsgebieten kombiniert mit exklusivem Wohnen, einer hervorragenden Infrastruktur und sehr guter Verkehrsanbindung bieten die nordöstlichen Stadtteile wie Marienthal, Volksdorf und Wellingsbüttel. Eine weitere beliebte Wohnlage markiert Bergedorf im Südosten Hamburgs mit dem Bergedorfer Villenviertel.

1.426,3

1.500 1.215,2 1.196,1

1.302,4

1.399,9

1.000

500

1.000 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Residential

40

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hamburg

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Hamburg, Engel & Völkers Residential

Hamburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt DuvenstedtWohldorfOhlstedt LemsahlMellingstedt Poppen- Bergstedt Langenhorn büttel Volksdorf HummelsSasel büttel Wellingsbüttel A23 Schnelsen Fuhlsbüttel Niendorf Ohlsdorf Bramfeld AlsterGroß- dorf Steilshoop FarmsenEidelstedt Rahlstedt Borstel Berne Winterhude Lokstedt Lurup Eppendorf Barmbek Stellingen Tonndorf Sülldorf Hoheluft Dulsberg Rissen Iser- Osdorf UhlenHarvestehude Wandsbek Bahrenfeld Jenfeld brook horst Eilbek Eimsbüttel RotherMarienthal GroßBlankenese baum Hohenfelde Altona flottbek Nienstedten St. Horn ELBE Neustadt Othmarschen Ottensen Billstedt Altstadt Georg Hamm HafenCity Rothenburgsort Cranz Steinwerder Billbrook Finkenwerder Veddel Waltershof A7

Neuenfelde

Altenwerder Francop

Fischbek

Wilhelmsburg

Sehr gute Lage

Neuland Heimfeld Harburg Gut Moor Wilstorf Marnstorf Langenbek Sinstorf

Gute Lage

Mittlere Lage

Tatenberg Spadenland

Lohbrügge Billwerder Allermöhe

Bergedorf

A25

Eißendorf

Engel & Völkers Residential

A24

Moorfleet

Weltquartier

Moorburg Neugraben- Hausbruch

A1

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Kaufpreise sind in den guten und sehr guten Lagen gegenüber dem Vorjahr weiterhin gestiegen, während sie in den einfachen und mittleren Lagen wieder das Niveau von 2012 erreichten. In Toplagen wie Harvestehude kosten Eigentumswohnungen bis zu 15.000 EUR/m². Für Immobilien, die höchsten Ansprüchen an Lage, Zustand und Ausstattung genügen, werden teilweise noch höhere Preise erzielt. Bei den Mieten reicht die Preisspanne von 6,50 EUR/m² in einfachen Lagen bis 24,00 EUR/m² in sehr guten Lagen. Gegenüber 2012 haben die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern zugelegt – für Objekte in 1A-Lagen zahlen Käufer bis zu 7 Mio. EUR. Ausblick Trotz des weiter anhaltenden Nachfrageüberhangs ist insgesamt von einer stabilen Preisentwicklung für 2014 auszugehen, da die Preise fast überall ihr Maximum erreicht haben. Bei den Mieten zeichnet sich eine Erhöhung der unteren Preisgrenzen ab. Geplante Neubauvorhaben wie in der Hafencity und Mitte Altona werden keine spürbare Entspannung auf dem Hamburger Wohnimmobilienmarkt bringen.

Reitbrook Ochsenwerder

Curslack Neuengamme Altengamme Kirchwerder

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 500.000 – 6.800.000

500.000 – 7.000.000

400.000 – 3.000.000

400.000 – 3.300.000

200.000 – 600.000

200.000 – 600.000

150.000 – 400.000

150.000 – 400.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.800 – 15.000

4.000 – 15.000

3.000 – 7.500

3.000 – 7.800

1.800 – 4.500

1.800 – 4.800

1.400 – 3.300

1.400 – 3.300

   

Miete in EUR/m² 13,50 – 23,00

13,50 – 24,00

10,00 – 16,00

10,00 – 17,00

7,50 – 12,50

7,50 – 13,00

6,50 – 9,00

6,50 – 10,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hamburg

41

Wohnimmobilienmarkt Hannover

Standort- und Marktentwicklung Nach Jahren der Stagnation beﬁndet sich der Wohnimmobilienmarkt in Hannover seit etwa 2010 im Aufschwung. Immer mehr Käufer aus dem Umland zieht es ins Zentrum der niedersächsischen Landeshauptstadt, in der aktuell 527.135 Einwohner leben. Neben der verkehrsgünstigen Lage sind es auch die zahlreichen kulturellen Angebote und wissenschaftlichen Einrichtungen, die Hannover zu einem gefragten Wohnstandort machen. Wie in vielen deutschen Städten ist auch in Hannover der Trend des wachsenden Zuzugs aus den Randgebieten, des zunehmenden Wohnﬂächenverbrauchs und des bislang sehr geringen Neubaus zu spüren. Gefragt sind Stadtwohnungen wie auch Doppelhaushälften und freistehende Immobilien in bevorzugten Lagen. Zu diesen zählt das Zooviertel mit seinen Altbauten aus der Jahrhundertwende und den Stadthäusern aus den 30er- bis 50er-Jahren. Eine weitere Toplage sind die Seitenstraßen nördlich und südlich der

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Ostfeldstraße im Stadtteil Kirchrode. Freistehende Villen aus der Gründerzeit sowie Villen und Bungalows aus den 60er-Jahren sind hier sehr begehrt. Mit Neubauprojekten in den Stadtteilen Kirchrode, Seelhorst und Wettbergen versucht die Stadt der nach wie vor erhöhten Nachfrage nach Wohnraum zu begegnen. Entsprechend dem Nachfrageüberhang entwickeln sich besonders in den bevorzugten Wohnlagen die Miet- und Kaufpreise positiv. Zugleich lassen sich steigende durchschnittliche Transaktionsvolumina verzeichnen. So wurden 91 Eigentumswohnungen im Jahr 2012 mehr veräußert als im Jahr zuvor. Das entspricht einem Anstieg im durchschnittlichen Umsatzvolumen von rund 2 % auf 112.311 EUR. Auch im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen pro Immobilie um 3 % auf 261.556 EUR, während die Anzahl der Verkäufe im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückging.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

3.000 2.687 2.508

312,0

2.750 Volumen in Mio. EUR

257,9

Anzahl

1.500 1.000

907

1.019

900

950 900

500

250

255,9

326,5 315,0

252,6

235,4 219,4

242,5

200 150 100 50

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Residential

42

295,9

300

2.500 2.000

Eigentumswohnungen

350

2.778 2.850

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hannover

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Hannover, Engel & Völkers Residential

Hannover - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A352

Isernhagen Süd

A2

Vinnhorst

Nordhafen

A37

Brink Hafen Marienwerder

Sahlkamp

Stöcken

B6

Bothfeld

Ledeburg

Lahe

Vahrenheide

Burg Hainholz

Leinhausen

Vahrenwald List

Herrenhausen

B3

Misburg-Nord

Groß Buchholz Nordstadt Oststadt

Ahlem

Davenstedt

Heideviertel Kleefeld

Linden Nord Mitte Calenberger Linden Mitte Neustadt Linden Süd

Bult Südstadt

Badenstedt

Anderten

Kirchrode Waldheim

Bornum B65

Ricklingen

Waldhausen

B6

Seelhorst

Mühlenberg Oberricklingen

Bemerode

Döhren Mittelfeld

Wettbergen

Wülferode

Wülfel

A37

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

A7

Misburg-Süd Zoo

Limmer

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Verglichen mit dem Jahr 2012 zeigt die Preiskurve aller Immobiliensegmente im ersten Halbjahr 2013 leicht nach oben. Lediglich in den einfachen und mittleren Lagen ist das Niveau der Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen und Mietwohnungen gleich geblieben, wie Engel & Völkers ermittelt hat. Für eine Eigentumswohnung in Toplagen wie Isernhagen-Süd oder Bult zahlen Käufer bis zu 3.400 EUR/m², für Ein- und Zweifamilienhäuser bis zu 1,2 Mio. EUR. Während die Spitzenmieten bei 14,00 EUR/m² liegen, gibt es in einfachen Lagen wie Ricklingen oder Sahlkamp Wohnungen schon für 4,50 EUR/m² zu mieten. Ausblick Engel & Völkers geht für das Jahr 2014 von einer weiteren Steigerung der Mieten und Kaufpreise in den guten und sehr guten Lagen aus. Damit einhergehen wird auch eine leichte Verteuerung der Immobilienpreise in den Randlagen. In den einfachen und mittleren Lagen werden die Preise voraussichtlich auf dem derzeitigen Niveau bleiben.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 450.000 – 1.000.000

450.000 – 1.200.000

350.000 – 650.000

350.000 – 700.000

200.000 – 380.000

200.000 – 400.000

100.000 – 220.000

100.000 – 250.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.800 – 3.200

1.800 – 3.400

1.400 – 2.400

1.400 – 2.500

800 – 1.600

800 – 1.600

500 – 1.500

500 – 1.500

   

Miete in EUR/m² 7,50 – 13,00

7,50 – 14,00

6,50 – 10,00

6,50 – 10,50

5,50 – 7,00

5,50 – 7,50

4,50 – 6,00

4,50 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Hannover

43

Wohnimmobilienmarkt Heidelberg

Standort- und Marktentwicklung Heidelberg beherbergt die älteste Universität Deutschlands sowie zahlreiche Forschungseinrichtungen – damit nimmt Heidelberg eine Spitzenstellung als Stadt der Wissenschaft ein. Ebenfalls positiv wirkt sich die wirtschaftliche Stabilität der Rhein-Neckar-Region auf die 150.335 Einwohner umfassende Stadt aus. Die idyllische Lage am Neckar, das weltberühmte Schloss und der hohe Freizeitwert machen Heidelberg zu einem attraktiven Wohnstandort. Gefragt sind Immobilien jeglicher Art und Größe. Eine der Toplagen in Heidelberg ist Neuenheim durch die unmittelbare Nähe zum Neckar, zu den Universitätskliniken und zur Innenstadt. Das momentan sehr begrenzte Angebot an Wohnungen und Häusern zur Miete wird sich durch den Abzug der amerikanischen Streitkräfte etwas entspannen. Ebenfalls entlastend auf den Heidelberger Wohnimmobilienmarkt wirken sich Neubauprojekte wie die Bahnstadt aus. Auf dem 116 Hektar großen Areal in der Nähe des

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 1.200

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

1.050

1.100

250 Volumen in Mio. EUR

891

600 400 275

400

400

350

350

323

Eigentumswohnungen

300

1.100

800 Anzahl

Die Anzahl und das Volumen der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser sind von 2010 auf 2011 gestiegen, wobei das durchschnittliche Verkaufsvolumen um 2 % auf 411.455 EUR zulegte. Für die Jahre 2012 und 2013 prognostiziert Engel & Völkers ebenfalls einen leichten Anstieg der Transaktionszahlen in diesem Segment. Die Anzahl der Verkäufe von Eigentumswohnungen nahm 2011 ebenfalls zu, während das Umsatzvolumen proportional nicht ganz so stark anstieg. So ﬁel das durchschnittliche Umsatzvolumen um ca. 2 % auf 193.750 EUR zurück. Für 2013 erwartet Engel & Völkers wieder einen Anstieg der Transaktionszahlen.

Eigentumswohnungen 1.200 1.008

1.000

232,5 213,1 195,3

200

176,4 176,4

150

175,7

203,4

213,1

132,9 154,4 154,4 111,3

100 50

200

0

0 2010 2011 2012* 2013*

2010 2011 2012* 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Heidelberg, Engel & Völkers Residential

44

Bahnhofs entstehen Wohnungen für 5.000 Menschen sowie Gewerbeﬂächen. Ansonsten ﬁnden Neubautätigkeiten nur in Form von Nachverdichtung aufgrund des begrenzten Baulands statt. Der Großteil der Käufer stammt aus der Rhein-Neckar-Region.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Heidelberg

2010 2011 2012* 2013*

2010 2011 2012* 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Heidelberg, Engel & Völkers Residential

Heidelberg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

A656

Peterstal Handschuhsheim

Wieblingen

Ziegelhausen Neuenheim

Universität

Schlierbach Altstadt Bergheim Bahnstadt Weststadt Pfaffengrund K NEC

AR

Südstadt

Kirchheim

Rohrbach

Patrick-Henry-Village

Boxberg

Emmertsgrund

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise für Wohnimmobilien im ersten Halbjahr 2013 bestätigen das hohe Niveau vom Vorjahr. Preissteigerungen konnte Engel & Völkers bei Eigentumswohnungen in guten und sehr guten Lagen wie in der Altstadt und der Weststadt beobachten. Für eine hochwertige Wohnung in sehr guter Lage bezahlen Käufer über 6.000 EUR/m². Das Mietpreisniveau in den Toplagen von Heidelberg liegt verglichen mit anderen Städten dieser Größe mit 17,50 EUR/m² in der Spitze sehr hoch. Groß ist auch die Preisspanne von Ein- und Zweifamilienhäusern, die von 210.000 EUR in der einfachen Lage bis 2,5 Mio. EUR in der sehr guten Lage reicht. Ausblick Für das Jahr 2014 geht Engel & Völkers von einer stabilen Preisentwicklung aus. Lediglich im Bereich der Mieten in den sehr guten Lagen ist mit einem Rückgang der Quadratmeterpreise zu rechnen. Grund dafür ist der Abzug der amerikanischen Streitkräfte, wodurch viele Wohnungen in den begehrten Lagen frei werden.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 1.000.000 – 2.500.000

1.000.000 – 2.500.000

600.000 – 1.200.000

650.000 – 1.500.000

320.000 – 800.000

350.000 – 850.000

200.000 – 350.000

210.000 – 370.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.500 – 6.000

3.500 – 6.500

2.800 – 4.200

2.800 – 4.500

2.200 – 3.500

2.200 – 3.500

1.100 – 2.500

1.100 – 2.500

   

Miete in EUR/m² 10,00 – 17,50

10,00 – 17,50

9,00 – 13,00

9,00 – 13,00

8,00 – 11,00

8,00 – 11,00

6,00 – 8,80

6,00 – 8,80

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Heidelberg

45

Wohnimmobilienmarkt Kassel

Standort- und Marktentwicklung Kassel liegt nicht nur an einem bedeutenden Verkehrskreuz zwischen Hannover, Frankfurt, dem Ruhrgebiet und Leipzig, sondern ist auch Wirtschaftszentrum und Universitätsstadt. Die 192.874 Einwohner umfassende Stadt ist Gastgeber der internationalen Kulturausstellung documenta und beherbergt den als UNESCO-Weltkulturerbe anerkannten Bergpark Wilhelmshöhe. Die hohe Wohn- und Lebensqualität macht Kassel zu einem attraktiven Wohnstandort. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien in Kassel ist größer als das Angebot. Besonders im gehobenen Segment in den begehrten Lagen besteht eine hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen, speziell nach Penthäusern. Zu den Kriterien auf Käuferseite zählen eine Wohnﬂäche ab 150 m² sowie eine hochwertige Ausstattung. Absolute Toplage ist der Mulang im Stadtteil Bad Wilhelmshöhe mit seinen großen herrschaftlichen Villen und der Nähe zum angrenzenden Bergpark. Auch

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

140 120

703

600 325

347

375

112,6

1.000

400

Volumen in Mio. EUR

845 800 Anzahl

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

1.091 1.100

1.000

108,4

100 80,2 80

76,9

71,6 60,6

60,6 60

119,2

52,6

60,1

40

300

200

20 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Kassel, Engel & Völkers Residential

46

Die erhöhte Nachfrage von Investoren macht sich auch in den steigenden Transaktionszahlen bemerkbar. So wurden 2012 fast 30 % mehr Eigentumswohnungen als im Vorjahr verkauft. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen ist um ca. 13 % auf 103.208 EUR gestiegen. Diese Preisentwicklung erklärt sich durch die stark gestiegene Zahl von Neubauwohnungen, die mit 154 verkauften Objekten 2012 um ca. 90 % höher lag als 2011. Auch die Transaktionsanzahl sowie das Volumen von Ein- und Zweifamilienhäusern nahmen in den vergangenen Jahren zu. So stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen hier um ca. 9 % auf 190.933 EUR im Vergleich zum Vorjahr.

Eigentumswohnungen

1.200

400

der Brasselsberg zählt durch seine naturnahe, ruhige Lage und die großzügige Bauweise zu den teuersten Adressen in Kassel. Neben privaten Käufern ist der Anteil an Investoren mit 30 % vergleichsweise hoch.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kassel

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Kassel, Engel & Völkers Residential

Kassel - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

B7

PhilippinenhofWarteberg

B251

Jungfernkopf Wolfsanger-Hasenhecke

Nord-HollandFasanenhof

Harleshausen

Rothenditmold Kirchditmold

FULD

Wesertor

A

B83

Vorderer Westen Neuholland

Mitte Unterneustadt

Bad Wilhelmshöhe Wehlheiden

B7

Südstadt

Bettenhausen

B3

Brasselberg SüsterfeldHelleböhn B520

Dönche

Waldau

Brasselberg

Forstfeld A7

Niederzwehren

Nordhausen Oberzwehren

A49

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

A44

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise auf dem Kasseler Wohnimmobilienmarkt entwickeln sich nach Einschätzung von Engel & Völkers auf einem stabilen bis steigenden Niveau. Während für Einund Zweifamilienhäuser im ersten Halbjahr 2013 im Vergleich zu 2012 die Preise in den sehr guten Lagen gleich blieben, haben die Quadratmeterpreise von Eigentumswohnungen zugelegt. So kosten hochwertig ausgestattete Wohnungen in den sehr guten Lagen wie Bad Wilhelmshöhe bis zu 3.800 EUR/m². Auch die Mietpreise in den mittleren bis sehr guten Lagen sind gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Ausblick Angesichts der positiven wirtschaftlichen Entwicklung geht Engel & Völkers für das Jahr 2014 von einer weiterhin erhöhten Nachfrage aus. Entsprechend ist mit weiteren Preissteigerungen bei Häusern und Eigentumswohnungen in attraktiven Kasseler Lagen zu rechnen. Immobilien in Kassel werden auch langfristig eine gute Wertanlage bleiben.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 300.000 – 1.100.000

300.000 – 1.100.000

200.000 – 400.000

200.000 – 450.000

150.000 – 300.000

150.000 – 300.000

90.000 – 140.000

100.000 – 150.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.500 – 3.500

1.500 – 3.800

1.000 – 2.200

1.100 – 2.500

700 – 1.000

700 – 1.100

550 – 700

550 – 700

   

Miete in EUR/m² 8,00 – 10,00

8,00 – 11,00

7,00 – 9,00

7,00 – 10,00

5,50 – 7,00

6,00 – 8,00

5,00 – 6,50

5,00 – 6,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kassel

47

Wohnimmobilienmarkt Kiel

Standort- und Marktentwicklung Durch die Lage an Förde und Nord-Ostsee-Kanal ist Kiel ein wichtiger Marinestandort. Von Bedeutung ist ebenfalls die Universität mit dem Klinikum, die viele Studenten und Wissenschaftler in die schleswig-holsteinische Landeshauptstadt mit 239.866 Einwohnern zieht. Aufgrund der Wasserlage ist Kiel aber nicht nur als Erstwohnsitz, sondern auch als Standort für Ferienimmobilien interessant. Jede fünfte Immobilie wird als Kapitalanlage gekauft. Investoren suchen vor allem nach Immobilien, die wertstabil sind. Eigennutzer legen viel Wert auf eine gute energetische Beschaffenheit und eine gute Infrastruktur. Eine hohe Nachfrage besteht auch nach preiswerten und altersgerechten Wohnungen sowie Eigentumswohnungen, die an Studenten vermietet werden. In den Badeorten entlang der Kieler Förde werden neben hochwertigen Einfamilienhäusern auch Häuser mit zusätzlichen Ferienwohnungen gesucht. Begehrt sind stadtnahe Lagen in unmittelbarer

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Nähe zur Förde wie der Stadtteil Düsternbrook mit seiner schönen Villenarchitektur. Ebenfalls stark gefragt sind Altbauwohnungen in den Vierteln Blücherplatz und Ravensberg. Zu den Toplagen zählen auch Laboe und Heikendorf mit dem Ortsteil Kitzeberg, die angrenzend zum Kieler Stadtgebiet an der Ostsee liegen. Insgesamt ist ein dynamisches Transaktionsgeschehen auf dem Kieler Wohnimmobilienmarkt zu beobachten. So wurden 2012 im Stadtgebiet 99 Ein- und Zweifamilienhäuser weniger verkauft als im Vorjahr. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg jedoch um ca. 2 % auf 178.409 EUR leicht an. Um rund 6 % hat im Jahr 2012 das durchschnittliche Verkaufsvolumen von Eigentumswohnungen zugenommen und betrug 120.624 EUR. In dieser Sparte wurden 19 % weniger Wohnungen verkauft als noch im Jahr zuvor, das dazugehörige Transaktionsvolumen sank jedoch nur um ca. 14 % auf 103,9 Mio. EUR.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

1.200

Eigentumswohnungen

140 1.063 861

900

Anzahl

600 400

451

450 352 350

200

103,9 114,0 100 80

90,6 84,3

79,1 67,6

62,8 65,6

60 40 20 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Kiel, Engel & Völkers Residential

48

126,7

120 Volumen in Mio. EUR

868 800

400

121,0

1.000

1.000

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kiel

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Kiel, Engel & Völkers Residential

Kiel - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Wendtorfer Strand

OSTSEE B503

Schilksee

Stein Wendtorf Laboe

PriesFriedrichsort

Lutterbek Brodersdorf

Heikendorf B76

Suchsdorf

NORD Holtenau -OSTS EE-KA NAL Kitzeberg Projensdorf Wik Mönkeberg B502

BlücherRavens-platzDüsternNeumühlen-Schönkirchen brook berg Dietrichsdorf KronshagenSchreven- Brunswik Damperhof teich OppenWellingMettenExerzier- Altstadt dorf hof Hasseldieksdorf platz VorEllerSüd- stadt damm bek friedhof GaardenOst Hassee Russee GaardenElmschenSüd hagen

A210

A215

B76

Wellsee Meimersdorf

B404

Rönne Moorsee

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Das Preisniveau des Wohnimmobilienmarkts von Kiel und den angrenzenden Gemeinden befand sich im ersten Halbjahr 2013 auf etwa dem gleichen Niveau wie 2012. Spitzenpreise werden nach Kenntnis von Engel & Völkers vor allem für Ein- und Zweifamilienhäuser in den wassernahen Gemeinden außerhalb des Kieler Stadtgebiets erzielt. In Kitzeberg z. B. zahlen Käufer bis zu 1,5 Mio. EUR für ein freistehendes Einfamilienhaus. In einfachen Lagen wie Wellingdorf und Gaarden liegt die Spanne zwischen 100.000 EUR und 250.000 EUR. Ausblick Angesichts der wenigen Neubaugrundstücke und der abwartenden Haltung auf Angebotsseite geht Engel & Völkers für 2014 von Preissteigerungen besonders bei Eigentumswohnungen aus. Die erhöhte Nachfrage nach Bestandsimmobilien fördert diesen Trend. Auch für Immobilien in attraktiver Wasserlage im Kieler Umland erwartet Engel & Völkers konstante bis leicht steigende Preise.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser 700.000 – 1.500.000

700.000 – 1.500.000

260.000 – 700.000

260.000 – 700.000

180.000 – 400.000

180.000 – 400.000

90.000 – 250.000

100.000 – 250.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.400 – 5.000

2.500 – 5.000

1.800 – 3.000

1.800 – 3.000

1.200 – 2.000

1.200 – 2.000

950 – 1.350

950 – 1.350

   

Miete in EUR/m² 8,00 – 12,90

8,00 – 13,00

7,00 – 10,50

7,00 – 11,00

5,50 – 7,70

5,50 – 8,00

4,00 – 6,00

4,50 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Kiel

49

Wohnimmobilienmarkt Köln

Standort- und Marktentwicklung Köln entwickelt sich zunehmend zu einer der modernsten Dienstleistungs- und Medienzentren in Deutschland. Derzeit leben 1.024.373 Menschen in der westlichsten deutschen Metropole. Steigende Einwohnerzahlen und die positiven Standortfaktoren sorgen für eine kontinuierlich hohe Nachfrage nach Wohnraum. Der Trend zum stadtnahen Wohnen am Wasser ist in Köln stark ausgeprägt, auf der Angebotsseite herrscht jedoch ein enormer Engpass. Die hohe Nachfrage bezieht sich insbesondere auf die beliebten Einfamilienhaus- und Villenlagen wie Marienburg, Lindenthal, Rodenkirchen, Junkersdorf und Hahnwald. Obwohl die Preise hoch sind, stehen Immobilien mit Garten und einer Wohnﬂäche ab 180 m² in diesen Quartieren ganz oben auf der Wunschliste der Suchkunden. Daneben zählt auch der Rheinauhafen in der Altstadt zu den Toplagen. In Lindenthal, Sülz und im Agnesviertel ist die Nachfrage insbesondere nach großzügigen Eigen-

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 8.000

Eigentumswohnungen 1.353,0 1.225,2 1.221,2

4.000 3.000 1.933 1.913 1.846 2.000 1.800

1.262,1 1.314,9

1.200

6.900 Volumen in Mio. EUR

Anzahl

Ein- und Zweifamilienhäuser

7.027 6.954 7.100

5.000

1.000 800 663,8 600

562,2 589,6 583,5 597,4

400 200

1.000

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Residential

50

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

1.400

6.000

2.000

Die dynamische Marktentwicklung spiegelt auch die Transaktionszahlen wider. Das Umsatzvolumen von Eigentumswohnungen stieg 2012 um 40,9 Mio. EUR, wobei 73 Objekte weniger verkauft wurden als im Vorjahr. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg dadurch um 4 % auf 181.493 EUR. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser betrug im Jahr 2012 bei einer Anzahl von 1.846 verkauften Objekten 316.089 EUR. Rund 16 % des Umsatzvolumens von 583,5 Mio. EUR machten Immobilien mit Kaufpreisen über 750.000 EUR aus.

Eigentumswohnungen 7.238

7.000

tumswohnungen sehr hoch. Eine moderne Ausstattung sowie eine Dachterrasse oder Balkon sind für viele Kunden ein wichtiges Kaufkriterium. Die Käufer kommen hauptsächlich aus Köln und dem direkten Umland, inzwischen aber zunehmend auch aus dem übrigen Bundesgebiet sowie aus dem Ausland.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Köln

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Köln, Engel & Völkers Residential

Köln - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Worringen RoggendorfThenoven

Blumenberg Fühlingen Chorweiler Merkenich VolkovenEsch- Weiler Seeberg HeimersAuweiler dorf Lindweiler Dünnwald Flittard Pesch Longerich Niehl WeidenpeschStammheim Höhenhaus Bocklemünd- Ossendorf Mengenich Mauenheim Dellbrück Vogelsang Bilderstöckchen Müllheim Nippes Widdersdorf Riehl Holweide Bickendorf NeuA1 ehrenfeld Buchheim Lövenich Müngers- Ehrenfeld Buchforst Merheim Altstadt-Nord dorf Brück KalkHöhenberg Weiden Braunsfeld Deutz Neu-Brück Vingst Altstadt-Süd RathOstheim Junkers- Lindenthal Heumar Gremberg Neustadt-Süd dorf Sülz Raderberg Poll Gremberghoven WestKlettenberg Marienburg hoven Eil A4 Ensen RHEIN Finkenberg Raderthal Rodenkirchen Weiß Porz Urbach Rondorf Grengel Hahnwald Elsdorf Zündorf A555 Meschenich Wahnheide Sürth Immendorf Wahn A59 Godorf Langel Lind Libur

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Traditionell sind Marienburg im Süden und Lindenthal im Westen die gefragtesten und teuersten Stadtteile. Hier zahlen Käufer für Einfamilienhäuser bis zu 3,5 Mio. EUR, wobei für Immobilien, bei denen Mikrolage und Objektqualität stimmen, auch Liebhaberpreise akzeptiert werden. Bei Eigentumswohnungen in Toplagen wie dem Rheinauhafen oder Lindenthal werden Preise bis zu 9.000 EUR/m² erreicht. In guten Lagen wie Klettenberg und Sülz liegen die Preise in 2013 zwischen 2.500 EUR/m² und 5.500 EUR/m². Bei den Mieten ermittelte Engel & Völkers gegenüber 2012 in fast allen Lagekategorien ebenfalls leichte Preisanstiege. Ausblick Köln steht für Stabilität und moderate Preissteigerungsraten, was auch das erste Halbjahr 2013 bestätigte. Die Kaufpreise können 2014 laut Engel & Völkers noch einmal zulegen, jedoch etwas weniger stark als in den Vorjahren. Zahlreiche Neubauprojekte schaffen neuen Wohnraum und wirken dem Nachfragedruck entgegen. In den angesagten Villenvierteln und Innenstadtlagen sind die Neubaumöglichkeiten jedoch begrenzt.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 800.000 – 3.500.000

830.000 – 3.500.000

630.000 – 1.600.000

650.000 – 1.800.000

270.000 – 850.000

280.000 – 900.000

160.000 – 480.000

170.000 – 500.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.400 – 8.000

3.500 – 9.000

2.500 – 4.800

2.500 – 5.500

1.800 – 3.700

1.800 – 3.800

1.500 – 2.700

1.500 – 2.800

   

Miete in EUR/m² 9,00 – 20,00

9,00 – 20,00

8,00 – 13,00

8,60 – 14,00

6,80 – 8,80

7,00 – 9,20

5,20 – 6,90

5,50 – 7,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Köln

51

Wohnimmobilienmarkt Konstanz

Standort- und Marktentwicklung Zwischen Bodensee, Naturschutzgebieten und der Schweizer Grenze gelegen, bietet Konstanz wenig Fläche für neuen Wohnraum. Viele Konstanzer, aber auch Käufer besonders aus dem Raum Stuttgart interessieren sich für die Immobilien der süddeutschen Stadt mit einer Bevölkerungszahl von 78.539. Die sehr hohe Nachfrage treibt die Preise für Wohnimmobilien in die Höhe. Durch die Lage können nur wenige Flächen städtebaulich nachverdichtet werden. Das macht Konstanz zum teuersten Ort für Wohnimmobilien in der Bodenseeregion. Besonders begehrt sind Stadtgebiete am See wie das Musikerviertel in Petershausen Ost mit seinen Jugendstilhäusern und der prachtvollen Seepromenade. Spitzenpreise erzielen Immobilien in der ersten Seereihe wie im Alpsteinweg. Im Stadtteil Staad locken Immobilien in Hanglage, die auch in den hinteren Reihen noch eine ausreichende Seesicht ermöglichen, viele Käufer und Investoren. Besonders rar sind die

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

wenigen Häuser mit direktem Seezugang. Als Kapitalanlage in der Universitätsstadt sehr gefragt sind auch kleine Eigentumswohnungen, die an Studenten vermietet werden. Der Markt für Wohnungen und Häuser ist besonders eng, wie es die Transaktionszahlen belegen. So stieg das durchschnittliche Verkaufsvolumen pro Eigentumswohnung von 191.982 EUR im Jahr 2011 auf 203.107 EUR im Jahr 2012. Der Markt für Ein- und Zweifamilienhäuser ist annähernd erschöpft. Hier stieg das durchschnittliche Umsatzvolumen im Vergleich zum Vorjahr um rund 15.500 EUR auf 481.429 EUR an. Dabei ist die Transaktionsanzahl von 70 Objekten im Vergleich zum Vorjahr um 21 % gesunken, während das Umsatzvolumen von 33,7 Mio. EUR nur um 15 % abnahm. Auch für das Jahr 2013 geht Engel & Völkers von steigenden durchschnittlichen Transaktionsvolumina in beiden Sparten aus.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

873

900

800

791

800

Anzahl

600 500 400 300 200

148,5

85

85

70

90

2010 2011 2012 2013*

149,3

120 100 80 60 39,4

39,6

43,8 33,7 34,0

20

70

143,8

140

40

0

0 2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Residential

52

Volumen in Mio. EUR

700

170,6

167,7

160

708 700

100

Eigentumswohnungen

180

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Konstanz

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Konstanz, Engel & Völkers Residential

Konstanz - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Wallhausen

Dingelsdorf

Dettingen

Litzelstetten

Insel Mainau B33

Wollmatingen

BODENSEE Egg

Fürstenberg

Königsbau

Industriegebiet

Allmannsdorf Staad

Petershausen West

Petershausen Ost Paradies Altstadt

Deutsch la Schwei nd z

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Entsprechend den geograﬁschen Begebenheiten wird der Markt für hochwertige Immobilien immer enger. Das lässt die Preise steigen. So hat Engel & Völkers ermittelt, dass die Miet- und Kaufpreise in allen Preissegmenten im ersten Halbjahr 2013 gegenüber 2012 zugelegt haben. In den Toplagen wie Petershausen Ost kosten Ein- und Zweifamilienhäuser bis zu 2,5 Mio. EUR. Der Quadratmeterpreis in den guten Lagen wie Allmannsdorf, Petershausen West und Paradies liegt zwischen 3.000 EUR und 5.000 EUR. Am günstigsten sind die Preise in den zentrumsfernen Stadtteilen wie im Norden von Wollmatingen und in Dingelsdorf. Ausblick In allen Preissegmenten geht Engel & Völkers von einem weiteren Anstieg aus. Ein wichtiger Faktor für diesen Trend ist der starke Schweizer Franken, der Konstanz zu einem attraktiven Wohnort für Arbeitspendler macht. Durch den sich verengenden Markt im Zentrum werden auch die Vororte von Konstanz immer beliebter. Hinzu kommen die steigenden Studentenzahlen, die die Preise in den einfachen Lagen steigen lassen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 700.000 – 2.200.000

750.000 – 2.500.000

500.000 – 1.500.000

550.000 – 1.600.000

380.000 – 700.000

400.000 – 750.000

250.000 – 420.000

300.000 – 450.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.200 – 7.800

3.500 – 8.000

2.800 – 4.700

3.000 – 5.000

2.400 – 3.700

2.600 – 4.000

2.000 – 2.500

2.200 – 2.600

   

Miete in EUR/m² 9,80 – 14,50

10,00 – 15,00

8,50 – 12,00

9,00 – 13,00

7,50 – 10,00

8,00 – 11,00

6,50 – 8,00

7,00 – 9,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Konstanz

53

Wohnimmobilienmarkt Leipzig

Standort- und Marktentwicklung Die Musik-, Wirtschafts- und Universitätsstadt Leipzig beﬁndet sich auf Wachstumskurs. Die hohe Anzahl an Zuzügen, vornehmlich durch Auszubildende und Studenten aus ganz Deutschland, sorgt für eine steigende Einwohnerzahl, die aktuell bei 520.838 liegt. Hinzu kommt der anhaltende Ausbau an Arbeitsplätzen. Mit der wachsenden Bevölkerungszahl ziehen die Miet- und Kaufpreise auf dem Leipziger Wohnimmobilienmarkt an. Die begehrtesten Immobilien liegen im Musik- und Bachviertel, die durch ihre Nähe zum Johannapark und ClaraZetkin-Park und ihre zentrumsnahe Lage eine hohe Wohn- und Lebensqualität bieten. Auch der Stadtteil Gohlis-Süd mit seinem großbürgerlichen Charakter durch die hohe Anzahl an Villen und Häusern aus der Gründerzeit zählt zu den Toplagen in Leipzig. Die Stadt begegnet der hohen Nachfrage nach Wohnraum mit der Erschließung von Neubauprojekten. 2012 wurde mit 797 neu gebauten

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

3.500 2.933

3.000

3.102 3.200

Ein- und Zweifamilienhäuser

Anzahl

2.000 1.500 1.000 500

484

600

413,5 400

468,4 453,7

357,6

300

200 124,3 100

89,9

96,9

95,5

103,6

500 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Residential

54

440,8

3.100

2.559

553

Eigentumswohnungen

500

2.500

526

Entsprechend der hohen Neubautätigkeit steigt die Anzahl der Verkäufe und proportional dazu das Umsatzvolumen für Eigentumswohnungen seit 2010 kontinuierlich an. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen lag 2012 bei 142.102 EUR. Im Bereich der Ein- und Zweifamilienhäuser wurden 2012 im Vergleich zum Vorjahr zwar 69 Objekte weniger verkauft, das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg jedoch um 13 % auf 197.314 EUR. Dieser Zuwachs ist insbesondere durch den hohen Anteil der Verkäufe von Villen zu erklären, die ca. 19 % des gesamten Transaktionsvolumens für Ein- und Zweifamilienhäuser ausmachten.

Volumen in Mio. EUR

Ein- und Zweifamilienhäuser

Wohnungen die Zahl der Baufertigstellungen im Vergleich zu 2011 verdoppelt. Immobilien in Leipzig sind vor allem bei Kapitalanlegern sehr begehrt – das Verhältnis von Eigennutzern und Investoren liegt bei 50 : 50.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Leipzig

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Leipzig, Engel & Völkers Residential

Leipzig - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

Seehausen

A14

BMW AG Werk Wiederitzsch Lindenthal

MockauNord

LützschenaStahmeln

Plaußig-

Portitz GohlisThekla Eutritzsch Möckern Nord MockauGohlisSüd Schönfeld- Heiterblick Mitte GohlisOst BöhlitzSchönefeldSüd Paunsdorf Ehrenberg -Nord Abtnaundorf SellerhausenLeutzsch -Nordwest -Ost Neu- VolkStünz BurghausenZentrum Engelsdorf Schöne- marsdorf AltRückmarsdorf Angerfeld -West Neu- Lindenau -Südost Crottendorf lindenau Lindenau -Süd ReudnitzSchönau Mölkau Baalsdorf Thonberg SüdGrünauSchleußig GrünauStötteritz Miltitz vorstadt Nord Mitte Ost KleinMarienGrünauzschocher Connewitz brunn Probstheida Lausen- Siedlung Holzhausen Grünau GroßLößning zschocher DörlitzMeusdorf LiebertDösen wolkwitz KnautkleebergKnauthain Markkleeberg Wahren

A9

AlthenKleinpösna

HartmannsdorfA38

Knautnaundorf

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Entwicklung der Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt in Leipzig bewertet Engel & Völkers als überaus positiv. In nahezu allen Segmenten und Lagen haben die Miet- und Kaufpreise im ersten Halbjahr 2013 gegenüber dem Vorjahr zugelegt. Die deutlichsten Sprünge verzeichnen die Mieten für Immobilien in Toplagen sowie Kaufpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern in den guten Lagen wie Südvorstadt und Markkleeberg. Im ersten Halbjahr 2013 lagen die Spitzenpreise für Eigentumswohnungen in den Toplagen bei 3.500 EUR/m². Ausblick Die Nachfrage nach Immobilien wird vor allem in den bevorzugten Lagen auch im kommenden Jahr ungebrochen sein. Im Vergleich zu vielen anderen deutschen Städten ist die Preisobergrenze von Mieten und Kauﬁmmobilien noch nicht erreicht. Grund dafür ist das nach wie vor große Angebot an Wohnimmobilien in Leipzig. Die vergleichsweise günstigen Immobilienpreise bieten für private Käufer wie für Investoren ein hohes Wertsteigerungspotenzial.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 300.000 – 800.000

350.000 – 850.000

200.000 – 400.000

250.000 – 500.000

150.000 – 250.000

170.000 – 300.000

120.000 – 220.000

130.000 – 240.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.300 – 3.100

1.300 – 3.500

1.200 – 2.500

1.200 – 2.700

700 – 2.100

700 – 2.400

600 – 1.000

600 – 1.000

   

Miete in EUR/m² 6,30 – 9,00

7,00 – 11,00

5,40 – 8,00

5,50 – 9,00

4,50 – 6,10

4,50 – 6,50

3,30 – 4,50

3,50 – 5,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Leipzig

55

Wohnimmobilienmarkt Ludwigshafen

Standort- und Marktentwicklung Das rheinland-pfälzische Ludwigshafen bildet mit dem baden-württembergischen Mannheim ein Doppelzentrum in der wirtschaftsstarken Metropolregion Rhein-Neckar. Der ansässige Chemiekonzern BASF mit rund 33.000 Mitarbeitern ist von großer Bedeutung für die Wirtschaft wie auch für den Wohnimmobilienmarkt der 160.179 Einwohner zählenden Stadt. Wohnraumangebot und -nachfrage halten sich die Waage. Die höchsten Wohnimmobilienpreise in Ludwigshafen werden auf der Parkinsel, im Musikerviertel im Stadtteil Ludwigshafen-Süd und in dem neu erschlossenen Baugebiet „Rheinufer Süd“ erzielt. Diese Wohnlagen sind aufgrund ihrer grünen Umgebung, der Nähe zum Rhein und der Innenstadt sowie ihrer attraktiven Bauweise sehr begehrt. Zu den gesuchten Objekten zählen Einfamilienhäuser mit einer Wohnﬂäche zwischen 150 m² und 180 m² sowie Eigentumswohnungen zwischen 90 m² und 140 m²

Wohnﬂäche. Suchkunden legen dabei Wert auf einen guten energetischen Stand sowie auf eine moderne Architektur. Diesen Ansprüchen genügen insbesondere Immobilien in dem neuen Stadtquartier „Rheinufer Süd“ im ehemaligen Zollhafen, das neben 150 Luxuswohnungen auch Stadtvillen und zwei Seniorenresidenzen mit 200 Apartments beherbergt. Die deutlich gegenüber dem Vorjahr gestiegenen Transaktionszahlen für Eigentumswohnungen sind auf erhöhte Verkaufszahlen im Quartier „Rheinufer Süd“ sowie auf die Verkäufe der luxussanierten Wohnungen in den „Neuen Hofgärten“ und den „Hohenzollernhöfen“ zurückzuführen. So stieg das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Eigentumswohnungen um 27 % auf 131.038 EUR. Aber auch im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser kletterte das durchschnittliche Verkaufsvolumen um 14 % auf 198.343 EUR.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 1.200

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen 1.200 1.118

200

1.100

175

1.000 868

Volumen in Mio. EUR

871

Anzahl

800 600 400 200

190

175

181

151,3

125 100

89,2

89,4

75 50

180

25

34,5

30,5

35,9

45,8 37,5

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

Quelle: Gutachterausschuss Ludwigshafen, Engel & Völkers Residential

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

* Prognosespanne

56

165,1 146,5

150

220

0

Eigentumswohnungen

Quelle: Gutachterausschuss Ludwigshafen, Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ludwigshafen

Ludwigshafen - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Pfingstweide

Edigheim Oppau BASF MelmNotwende

A61

NE CK AR

Friesenheim Hemshof

Oggersheim

Nord A650

Mitte

Ruchheim Süd

Gartenstadt Mundenheim A65

Maudach

Rheingönheim

RHEIN

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Im Vergleich der Immobilienpreise vom ersten Halbjahr 2013 zu dem Jahr 2012 sieht Engel & Völkers eine leicht steigende Entwicklung. So haben die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie von Eigentumswohnungen in allen Lagen von Ludwigshafen gegenüber dem Vorjahr zugelegt. Für ein Einfamilienhaus in sehr guter Lage zahlen Käufer bis zu 850.000 EUR, für eine Eigentumswohnung bis zu 3.500 EUR/m². Im neu erschlossenen Baugebiet „Rheinufer Süd“ liegen die Preise teilweise noch höher. Die Mietpreise scheinen sich hingegen auf einem im deutschlandweiten Vergleich eher moderaten Niveau einzupendeln. Ausblick Für das Jahr 2014 geht Engel & Völkers von einer steigenden Preisentwicklung aus. Bis auf die Mieten in den einfachen bis guten Lagen werden die Preise voraussichtlich in allen Segmenten weiter leicht steigen. In einzelnen Stadtgebieten kann es auch zu stärkeren Preiserhöhungen kommen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 310.000 – 825.000

320.000 – 850.000

240.000 – 530.000

250.000 – 550.000

140.000 – 410.000

150.000 – 420.000

90.000 – 320.000

100.000 – 325.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.400 – 3.300

2.400 – 3.500

2.500 – 2.900

2.550 – 2.950

1.800 – 2.500

1.850 – 2.550

800 – 1.800

850 – 1.850

   

Miete in EUR/m² 8,00 – 11,00

8,00 – 11,00

7,00 – 9,50

7,00 – 9,50

5,50 – 7,50

5,50 – 7,50

4,50 – 6,00

4,50 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ludwigshafen

57

Wohnimmobilienmarkt Mainz

Standort- und Marktentwicklung Der Standort Mainz im wirtschaftlich starken Rhein-MainGebiet erfährt eine stetig hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien. Auch in den umliegenden Städten und Gemeinden übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich. Zusammen mit Wiesbaden bildet die rheinland-pfälzische Landeshauptstadt ein länderübergreifendes Doppelzentrum. Sowohl Käufer aus der näheren Umgebung als auch berufsbedingte Zuzügler aus ganz Deutschland zieht es in die Stadt am Rhein, in der aktuell 202.756 Einwohner leben. Besonders gesucht werden zentral gelegene Eigentumswohnungen sowie familiengerechte Häuser im Mainzer Stadtbusbereich. Stark nachgefragt sind derzeit auch Reihenhäuser in allen Mainzer Stadtteilen. Die Käufer bevorzugen neuwertige wie auch modernisierte und zeitgemäß ausgestattete Immobilien ab 110 m² bei Eigentumswohnungen und ab 150 m² bei Häusern. Sehr gute Lagen sind die

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Straßen Am Winterhafen und die Uferstraße, Teile der Oberstadt sowie Gonsenheim. Mit seiner hervorragenden Infrastruktur, seinem historischen Ortskern und der Nähe zum Naherholungsgebiet Lennebergwald bietet dieser Stadtteil eine sehr hohe Lebensqualität. Von dem starken Nachfrageüberhang auf dem Mainzer Immobilienmarkt proﬁtieren auch Immobilienverkäufer in den umliegenden Gemeinden. Entsprechend der hohen Nachfrage legte das Umsatzvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern um ca. 17 % zu, während die Anzahl der Verkäufe leicht zunahm. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg von 313.077 EUR 2011 auf 343.447 EUR 2012. Der größte Sprung ist bei den Transaktionszahlen von Eigentumswohnungen zu verzeichnen. So wurden 2012 über 80 Immobilien mehr verkauft als im Jahr zuvor und das Verkaufsvolumen stieg um ca. 15 % auf 269,6 Mio. EUR.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

1.511 1.491

1.600

250 Volumen in Mio. EUR

1.200 Anzahl

269,6

1.575 1.600 1.500

1.400

1.000 800 600

Eigentumswohnungen

300

1.800

570

520

557

650 550

400

234,4

239,9 234,7

282,1 264,5

191,3

200 162,5 162,8

198,3

150 100 50

200 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Mainz, Engel & Völkers Residential

58

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mainz

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Mainz, Engel & Völkers Residential

Mainz - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A671

RHEIN

A643

Mombach Am Zollhafen Neustadt

Innenstadt

A60

Gonsenheim

MAIN

Hartenberg/ Münchfeld Uferstraße Altstadt Uniklinik

Finthen

Am Winterhafen

Oberstadt

Rosengarten Volkspark

Zahlbach Weisenau

Bretzenheim

A60

Drais B40

Hechtsheim

ZDF

B9

Marienborn

Laubenheim

Lerchenberg A63

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Für die Jahre 2012 und 2013 hat Engel & Völkers bei Preisen von Eigentumswohnungen in mittleren und sehr guten Lagen den deutlichsten Anstieg beobachtet. Bei Häusern und Villen im Hochpreissegment macht sich der insgesamt zu verzeichnende Preisanstieg nicht bemerkbar. Ebenso sind die Preise für Mieten, Eigentumswohnungen sowie für Ein- und Zweifamilienhäuser in einfachen Lagen wie Mombach und dem nordwestlichen Teil von Neustadt im ersten Halbjahr 2013 auf dem Niveau des Vorjahres geblieben. Ausblick Aufgrund der niedrigen Zinsen und der Unsicherheit auf dem Kapitalmarkt wird sich das hohe Preisniveau von Eigentumswohnungen voraussichtlich weiter positiv entwickeln. Besonders bei Neubauprojekten ist von Preissteigerungen auszugehen, da diese aufgrund der niedrigen Nebenkosten sehr begehrt sind. Auch wird der Markt für Bestandsimmobilien preislich nachziehen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 550.000 – 1.500.000

550.000 – 1.500.000

400.000 – 900.000

400.000 – 900.000

300.000 – 650.000

300.000 – 650.000

200.000 – 300.000

200.000 – 300.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.600 – 4.500

2.800 – 5.000

2.000 – 3.200

2.000 – 3.300

1.800 – 2.500

1.800 – 3.000

1.300 – 2.200

1.300 – 2.200

   

Miete in EUR/m² 11,00 – 13,50

11,00 – 14,00

9,00 – 12,50

9,50 – 13,00

8,50 – 10,50

8,50 – 11,00

6,50 – 8,50

6,50 – 8,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mainz

59

Wohnimmobilienmarkt Mannheim

Standort- und Marktentwicklung Mannheim bildet das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum der Metropolregion Rhein-Neckar. Die Universitätsstadt zeichnet sich dank einer hohen Neubaurate durch ein ausgewogenes Verhältnis von Angebot und Nachfrage sowie durch stabile bis leicht steigende Wohnimmobilienpreise aus. Angesichts zahlreicher multinationaler Konzerne ist die 294.627 Einwohner umfassende Stadt vor allem bei Führungskräften und Akademikern ein immer beliebterer Wohnstandort. Zu den Toplagen zählen die Oststadt, der Lindenhof, Neuostheim und Feudenheim. Die Oststadt ist vor allem wegen ihrer Nähe zum Luisenpark und zur Innenstadt sowie ihrer zahlreichen Gründerzeitvillen begehrt. Der Lindenhof ist aufgrund seiner direkten Lage am Rhein und am Naherholungsgebiet Waldpark bei Familien beliebt. Auch die Innenstadt und Neckarstadt-Ost sind gefragte Lagen wie auch die etwas weiter außerhalb liegenden

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

2.314 2.071

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

2.400

300 Volumen in Mio. EUR

1.000

268

296

246

330,0 308,9

2.300

1.500

269,5 250,3

250 200 150 100,8

100 62,5

350

Eigentumswohnungen**

350

1.903

2.000

Anzahl

2012 wurden laut Gutachterausschuss über 240 Wohnungen mehr verkauft als im Jahr zuvor, das Transaktionsvolumen stieg auf 308,9 Mio. EUR. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Eigentumswohnungen kletterte damit um 3 % auf 133.492 EUR. Im Teilmarkt der Ein- und Zweifamilienhäuser stieg das durchschnittliche Verkaufsvolumen um 8 % auf 274.390 EUR. Während die Anzahl der verkauften Immobilien um 50 Objekte abnahm, sank das Transaktionsvolumen proportional nicht so stark ab.

Eigentumswohnungen**

2.500

500

Stadtteile Niederfeld, Almenhof, Seckenheim, Gartenstadt und Wallstadt. Gesucht sind Wohnungen und Häuser aller Art, insbesondere bezugsfertiger Neubau und sanierter Altbau. Die Käufer kommen vorrangig aus der Metropolregion Rhein-Neckar. Mit einem Anteil von rund 80 % dominieren Eigennutzer den Markt, doch zunehmend entdecken auch Investoren das Potenzial von Wohnimmobilien in Mannheim.

75,0

67,5 72,0

50

250 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Mannheim, Engel & Völkers Residential

60

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mannheim

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Mannheim, Engel & Völkers Residential

316,2

Mannheim - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A67 A6

Sandhofen

Schönau A659

Gartenstadt Waldhof

IN RHE

Käfertal Vogelstang Neckarstadt Wohlgelegen -West -Ost

A5

Wallstadt

Jungbusch Ludwigshafen am Rhein

Feudenheim

Innenstadt Oststadt

Neuostheim

A650

Lindenhof Almenhof Niederfeld

NE CK AR

Neuhermsheim Seckenheim

Neckarau

A65

Rheinau Friedrichsfeld

A656

A61

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Vor allem bei Eigentumswohnungen beobachtete Engel & Völkers in allen Lagekategorien im ersten Halbjahr 2013 leichte Preisanstiege. In Toplagen wie der Oststadt oder dem Lindenhof zahlten Käufer bis zu 500 EUR/m² mehr als 2012. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den mittleren Lagen verzeichneten in der Spitze einen leichten Preisanstieg, während in den guten Lagen die Preisuntergrenze angezogen hat. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern in sehr guten Lagen sowie bei den Mieten registrierte Engel & Völkers im Vorjahresvergleich ein unverändert hohes Niveau. Ausblick Die prosperierende Wirtschaft Mannheims wird sich auch 2014 positiv auf die Wertentwicklung von Wohnimmobilien auswirken. Engel & Völkers erwartet, dass die Kaufpreise in fast allen Segmenten und Lagen leicht steigen werden. Langfristig bietet der Abzug der US-Streitkräfte bis 2015 großes Neubaupotenzial. Auf mehr als 500 Hektar Konversionsareal sollen neben Gewerbeﬂächen auch attraktive Wohnquartiere entstehen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 650.000 – 2.500.000

650.000 – 2.500.000

400.000 – 1.750.000

450.000 – 1.750.000

300.000 – 750.000

300.000 – 850.000

200.000 – 475.000

200.000 – 475.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.000 – 6.000

3.000 – 6.500

2.000 – 4.500

2.000 – 4.750

1.400 – 3.250

1.500 – 3.500

1.000 – 2.500

1.000 – 2.750

   

Miete in EUR/m² 10,00 – 14,00

10,00 – 14,00

8,00 – 12,00

8,00 – 12,00

7,00 – 9,50

7,00 – 9,50

6,00 – 7,50

6,00 – 7,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Mannheim

61

Wohnimmobilienmarkt München

Standort- und Marktentwicklung Die sehr gute Wirtschaftsentwicklung, die ausgezeichnete Infrastruktur, der große Freizeitwert und das überdurchschnittliche Einwohnerwachstum sorgen für eine konstant hohe Nachfrage nach Wohnraum in München. Zahlreiche Unternehmen haben hier ihre Firmensitze und ziehen insbesondere Akademiker und Manager in die 1.388.308 Einwohner umfassende Metropole, die gemessen an den Immobilienwerten als teuerste Großstadt Deutschlands gilt. Im Münchner Stadtgebiet zählen die Stadtteile Alt-Bogenhausen, Herzogpark, Alt-Schwabing, Haidhausen und Lehel sowie im Westen Nymphenburg und Neuhausen zu den begehrtesten Lagen. Stark nachgefragt werden auch die Max- und Isarvorstadt sowie das Glockenbachviertel. In den zentralen Lagen stehen 3- bis 4-Zimmer-Wohnungen ganz oben auf der Wunschliste der Käufer. Die grünen Stadtteile Waldtrudering und Waldperlach im Südosten sowie die Vororte Grünwald, Solln und Harlaching erfreuen

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

sich vor allem bei Familien großer Beliebtheit. Hier zählt eine großzügige, familiengerechte Wohnﬂäche zu den wichtigsten Kaufkriterien. Die Käufer kommen aus dem gesamten Bundesgebiet. Doch auch Käufer aus dem europäischen Ausland und vereinzelt aus den USA und Russland setzen auf den Münchner Wohnimmobilienmarkt. Während 2012 über 1.800 Eigentumswohnungen weniger verkauft wurden als im Jahr zuvor, sank das Transaktionsvolumen dazu proportional weniger stark. Damit stieg das durchschnittliche Umsatzvolumen um 8 % auf 288.678 EUR. Noch deutlicher zeigt sich die Preisentwicklung bei Ein- und Zweifamilienhäusern. Die Anzahl sank um 150 Verkäufe, das dazugehörige Transaktionsvolumen legte hingegen um 75 Mio. EUR auf 923 Mio. EUR zu. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen erreichte damit einen Rekordwert von 825.581 EUR und stieg um 23 % gegenüber dem Vorjahr.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen**

16.000

Ein- und Zweifamilienhäuser 4.500

15.024 14.177

14.000

14.000 13.000 Volumen in Mio. EUR

12.000

Anzahl

10.000 8.000 6.000 4.000 2.000 0

2010 2011 2012 2013*

3.000 2.500 2.000 1.500 1.040,2 835,0 848,0 923,0 953,5

500 0 2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss München, Engel & Völkers Residential

62

3.500

1.000 1.331 1.268 1.118 1.200 1.100

4.243,6 4.034,0 3.799,0 3.940,5 3.384,0

4.000

13.160

Eigentumswohnungen**

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte München

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss München, Engel & Völkers Residential

München - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A9 A92

A8

Feldmoching

A99

Am Hart Hasenbergl

Freimann

Milbertshofen Lochhausen Langwied

Allach Untermenzing

Moosach

Obermenzing

Schwabing West

Nymphenburg Aubing

Maxvorstadt

Pasing

A96

Bogenhausen

Neuhausen

Altbogenhausen Lehel Altstadt Schwanthalerhöhe Haidhausen Laim Ludwigsvorstadt Berg am Laim Au Isarvorstadt

Hadern

Westpark

Obergiesing

Sendling

A94

Riem Trudering Waldtrudering

Ramersdorf Thalkirchen

Untergiesing Harlaching

Perlach A99

Waldperlach Solln A8

A995

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

A95

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Wohnimmobilienpreise in München beﬁnden sich auf einem historischen Höchststand. Im Premiumsegment übersteigt die Nachfrage das Angebot deutlich, weshalb für Ein- und Zweifamilienhäuser in Toplagen Liebhaberpreise von bis zu 12 Mio. EUR erzielt werden können. Doch auch in fast allen anderen Segmenten und Lagekategorien beobachtete Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2013 Preisanstiege. Ausblick Das vorhandene Angebot sowie Neubaumöglichkeiten sind vor allem in den gesuchten Lagen enorm knapp, da die Stadt bereits hoch verdichtet ist. Der fortschreitende Einwohnerzuwachs sowie der anhaltende Trend zur wertstabilen Immobilieninvestition bedingen eine weiterhin hohe Nachfrage in allen Lagen und Segmenten, weshalb Engel & Völkers auch für 2014 von einer leichten Preisentwicklung nach oben ausgeht.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 1.500.000 – 11.500.000

1.500.000 – 12.000.000

1.000.000 – 5.000.000

1.100.000 – 5.500.000

650.000 – 2.000.000

650.000 – 2.000.000

390.000 – 900.000

400.000 – 1.000.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 4.500 – 15.000

4.600 – 16.000

4.000 – 10.000

4.100 – 10.000

2.800 – 6.500

3.000 – 6.500

2.000 – 4.000

2.000 – 4.000

   

Miete in EUR/m² 15,00 – 25,00

16,00 – 26,00

14,50 – 17,00

15,00 – 18,00

11,00 – 15,00

11,00 – 15,00

7,80 – 11,50

8,00 – 12,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte München

63

Wohnimmobilienmarkt Münster

Standort- und Marktentwicklung Der Wohnimmobilienmarkt in Münster ist durch eine starke Nachfrage gleichermaßen von Privatkäufern als auch von Kapitalanlegern geprägt. Der große Nachfrageüberhang ist auf die Zentralität und positive Wirtschaftssituation der Universitätsstadt zurückzuführen. Als Stadt der Verwaltung, der Wissenschaft, der Kunst und Kultur hat sich Münster mit 296.599 Einwohnern zu einem Dienstleistungszentrum mit hoher Lebensqualität entwickelt. Zu den erstklassigen Lagen zählen das Kreuzviertel sowie die angrenzenden Wienburg- und Erphoviertel mit ihren zahlreichen Jugendstilhäusern. Ebenfalls stark nachgefragt sind das Mauritzviertel und die Sentruper Höhe. Gute Lagen wie Mecklenbeck, Gievenbeck und Gremmendorf rücken zunehmend in den Fokus der Kauﬁnteressenten. In Münster sind sowohl Einfamilienhäuser als auch zentrale Eigentumswohnungen in den Premiumlagen begehrt. Bei der Ausstattung legen Käufer vor allem Wert auf

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 1.800

1.509

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen

1.600

306,8 300

268,4 267,9 287,6

1.500 Volumen in Mio. EUR

1.200 Anzahl

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

350

1.400

1.000 800

Angesichts des Angebotsengpasses in den sehr guten Lagen in Münster ist das Preisniveau gegenüber dem Vorjahr weiter deutlich gestiegen. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Ein- und Zweifamilienhäuser erhöhte sich im Jahr 2012 um fast 33.000 EUR auf 304.032 EUR. Die Transaktionszahlen für Eigentumswohnungen erreichten 2011 mit 1.682 verkauften Objekten ein Rekordergebnis. 2012 ﬁel die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen auf 1.509 der Verkaufsumsatz blieb jedoch mit 267,9 Mio. EUR auf einem ähnlichen Niveau wie im Jahr zuvor. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen legte um 11 % auf 177.535 EUR im Vergleich zum Vorjahr zu.

Eigentumswohnungen 1.656 1.682

1.600

hochwertige Materialien, Parkmöglichkeiten sowie große Außenﬂächen. Interessenten kommen aus ganz Deutschland, verstärkt jedoch aus dem Ruhrgebiet.

680

600

733 620

700 600

250 200

223,5 198,7 177,4

234,8

188,5 191,5

150 100

400 50

200

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Münster, Engel & Völkers Residential

64

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Münster

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Münster, Engel & Völkers Residential

Münster - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

Sprakel Gelmer

B54

Nienberge

Kinderhaus

Coerde Handorf

Uppenberg Rumphorst Gievenbeck

B51

Kreuzviertel Mauritzviertel St. Mauritz Hafen Geist

Schloss Dom Roxel

Sentrup

A1

Gremmendorf

Mecklenbeck

Albachten

Angelmodde

A43

Hiltrup

Wolbeck

Lodden

Amelsbühren Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Stabile bis steigende Preise auf einem hohen Niveau kennzeichnen den Markt für Wohnimmobilien in Münster. Kunden zahlen in den erstklassigen Lagen für Ein- und Zweifamilienhäuser Preise von bis zu 2 Mio. EUR. Der Spitzenpreis für Eigentumswohnungen in den sehr guten Lagen liegt bei 5.000 EUR/m², in den guten Lagen wie Mecklenbeck, Gremmendorf oder Hiltrup zwischen 2.700 EUR/m² und 3.700 EUR/m². Im ersten Halbjahr 2013 registrierte Engel & Völkers auch bei Mietwohnungen einen höheren Quadratmeterpreis. In den sehr guten Lagen haben die Mieten gegenüber dem Vorjahr angezogen und bewegen sich derzeit zwischen 10,00 EUR/m² und 16,00 EUR/m². Ausblick Laut Engel & Völkers werden die Preise auf dem Wohnimmobilienmarkt in Münster auch im Jahr 2014 steigen. Die wachsenden Bevölkerungs- und Haushaltszahlen werden die Nachfrage nach werthaltigen Immobilien in den bevorzugten Lagen weiter beleben. In allen Segmenten ist mit weiteren Preissteigerungen in den Toplagen zu rechnen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 700.000 – 1.800.000

750.000 – 2.000.000

400.000 – 825.000

400.000 – 850.000

270.000 – 500.000

270.000 – 525.000

170.000 – 280.000

170.000 – 280.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.400 – 4.700

3.500 – 5.000

2.700 – 3.500

2.700 – 3.700

1.800 – 2.700

1.800 – 2.800

1.300 – 1.800

1.300 – 1.800

   

Miete in EUR/m² 9,50 – 15,00

10,00 – 16,00

7,50 – 11,00

8,00 – 11,00

6,50 – 9,00

6,50 – 10,00

5,00 – 6,50

5,50 – 7,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Münster

65

Wohnimmobilienmarkt Nürnberg

Standort- und Marktentwicklung Nürnberg bildet das wirtschaftliche und kulturelle Zentrum Nordbayerns. Zahlreiche Mittelstandsunternehmen sind in der Stadt und dem direkten Umland ansässig. Das mittelalterliche Flair der Innenstadt und Kulturdenkmäler wie die Nürnberger Kaiserburg machen die zweitgrößte Stadt Bayerns zu einem attraktiven Wohnstandort. Das Angebot an Wohnimmobilien in dem 495.121 Einwohner umfassenden Stadtgebiet kann aber die hohe Nachfrage nicht decken. Größter Beliebtheit erfreuen sich Altstadtlagen wie der Stadtteil St. Sebald mit seinen historischen Gebäuden und seiner zentralen Lage direkt unterhalb der Nürnberger Burg. Besonders gefragte Immobilien sind hier Eigentumswohnungen, insbesondere Penthäuser und großzügige Altbauwohnungen. Familien mit hoher Kaufkraft zieht es in die östlich liegenden Stadtteile Ebensee, Mögeldorf und Erlenstegen mit Villen und gehobenen Einfamilienhäusern. Die ruhige Stadtrandlage im Grünen, geprägt durch die

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

3.678 3.417

Eigentumswohnungen 594,0 545,0

500 Volumen in Mio. EUR

Anzahl

Ein- und Zweifamilienhäuser 600

3.750

2.500 2.000 1.500 753

763

731

800

578,6

471,0 431,0

400 300 200

261,2 193,0

209,0 221,0 228,6

100

700

500 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, Engel & Völkers Residential

66

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

3.815 3.850

3.000

1.000

Den spürbaren Preisanstieg spiegeln auch die Transaktionszahlen wider. Während die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser im Vergleich zum Vorjahr leicht zurückging, erhöhte sich das dazugehörige Verkaufsvolumen um 12 Mio. EUR auf 221 Mio. EUR. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg damit um rund 10 % auf 302.326 EUR. In der Sparte der Eigentumswohnungen sind 2012 sowohl die Zahl der Verkäufe als auch das Verkaufsvolumen gestiegen. Im Durchschnitt wurden in Nürnberg 142.857 EUR für eine Eigentumswohnung gezahlt, und damit 12 % mehr als im Jahr zuvor.

Eigentumswohnungen

4.000 3.500

Nähe zu den Pegnitzauen und die sehr gute Anbindung an das innerstädtische Verkehrsnetz, macht diese Stadtteile zu Toplagen. Die größte Käufergruppe stammt hier aus dem Großraum Nürnberg.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Nürnberg

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Nürnberg, Engel & Völkers Residential

Nürnberg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Neunhof Boxdorf Kraftshof

Buch Höfles

A3

Lohe

Erlenstegen Thon Großreuth h.d.V. Schoppershof

Schniegling

St. Johannis St. Sebald

A73

Ziegelstein

St. Lorenz

Laufamholz

Rennweg Mögeldorf Wöhrd

Zerzabelshof St. Peter GalgenhofGleißhammer GibitzenGroßreuth b.S. Schweinau hof

Höfen

Gostenhof

Tafelhof

Fischbach Messe

Röthenbach b.S.

Langwasser Eibach

Altenfurt A9

Gartenstadt Hafen

A6

A73

Mühlhof

Worzeldorf

Kornburg Katzwang

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Insgesamt entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt in Nürnberg auf einem stabilen bis steigenden Niveau. Einen deutlichen Anstieg der Preise beobachtete Engel & Völkers bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei Eigentumswohnungen in sehr guten Lagen. Hier werden mit 4.200 EUR/m² für neu gebaute Eigentumswohnungen und mit bis zu 1,8 Mio. EUR für neu gebaute Häuser überdurchschnittliche Preise bezahlt. Auch die Mietpreise in guten Lagen ziehen kontinuierlich an und kletterten in sehr guten Lagen auf bis zu 13,50 EUR/m². Der Trend „zurück in die Stadt“ fördert diese Entwicklung. Ausblick Auch im kommenden Jahr wird das Angebot an Immobilien beschränkt und die Nachfrage hoch sein. Entsprechend geht Engel & Völkers von einer weiter anhaltenden Preissteigerung insbesondere im hochpreisigen Segment aus. Die nach wie vor günstige Zinssituation fördert diesen Trend.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 550.000 – 1.700.000

600.000 – 1.800.000

350.000 – 800.000

400.000 – 900.000

280.000 – 450.000

300.000 – 500.000

140.000 – 350.000

150.000 – 380.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.000 – 3.900

2.200 – 4.200

1.300 – 3.300

1.400 – 3.500

1.200 – 2.800

1.200 – 2.900

700 – 1.300

700 – 1.300

   

Miete in EUR/m² 9,00 – 13,00

9,50 – 13,50

7,00 – 10,00

7,50 – 11,50

5,50 – 9,00

6,00 – 9,50

5,00 – 6,00

5,50 – 6,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Nürnberg

67

Wohnimmobilienmarkt Oldenburg

Standort- und Marktentwicklung Der Wohnimmobilienmarkt in Oldenburg entwickelt sich insbesondere in den innenstadtnahen Lagen positiv. Die vergangenen Jahre waren durch einen steten Nachfrageüberhang und moderat steigende Preise geprägt. Verantwortlich für die Preisdynamik sind die kontinuierlich wachsende Einwohnerzahl – momentan liegt sie bei 158.658 und hat damit Osnabrück als drittgrößte Stadt Niedersachsens abgelöst – sowie die allgemein positive Wirtschafts- und Stadtentwicklung. Oldenburg begeistert Immobilienkäufer aus allen Regionen Deutschlands, insbesondere Menschen aus dem unmittelbaren Umland, die sich zunehmend dazu entschließen, Oldenburg als Lebensmittelpunkt zu wählen. Mit seinen klassizistischen Villen, den typischen Oldenburger Giebelhäusern („Oldenburger Hundehütte“), attraktiven Altbauten und modernen Neubauprojekten erfüllt Oldenburg höchste Wohnstandards. Zu den Toplagen

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

zählen das Dobbenviertel zwischen dem Schlossgarten und Eversten-Holz, das Gerichtsviertel sowie das Haareneschund Ziegelhofviertel. Sehr gefragt sind zudem die zentralen, wassernahen Quartiere wie Donnerschwee, Eversten und Osternburg sowie die direkt am Küstenkanal gelegene Straße Achterdiek. Hier werden zunehmend alte Häuser durch moderne Neubauvillen im Bauhausstil ersetzt. Die Nähe zur Universität lässt auch Wechloy und Bloherfelde permanent an Beliebtheit gewinnen. Der Markt entwickelt sich dynamisch. 2012 sank die Transaktionsanzahl für Ein- und Zweifamilienhäuser um 6 %, das Umsatzvolumen blieb jedoch mit 124,3 Mio. EUR nahezu konstant. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen stieg somit um rund 6.000 EUR pro Objekt auf 183.604 EUR. Gleiches war bei Eigentumswohnungen zu beobachten, deren durchschnittliches Verkaufsvolumen von 108.784 EUR auf 114.286 EUR 2012 anstieg.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

1.200

Ein- und Zweifamilienhäuser 160

1.100 1.036 1.029

1.000

706

600

717

1.000

750 677 650

400 200

120

117,0

135,8

127,0 124,3 128,9

100

112,7

117,6

123,4

93,0

80 60 40 20 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Oldenburg, Engel & Völkers Residential

68

148,7

140 Volumen in Mio. EUR

Anzahl

800

935

Eigentumswohnungen

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Oldenburg

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Oldenburg, Engel & Völkers Residential

Oldenburg - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A293

Alexandersfeld

Etzhorn

Groß Bornhorst Klein Bornhorst

Dietrichsfeld

Bürgerfelde Nadorst Ohmstedte A28

Waterende

Wechloy

Bloherfelde

Blankenburg

Ziegelhof Haareneschviertel

HUNTE Haarentor Drielake Dobbenviertel Eversten Osternburg

Neuenwege

Drielaker Moor B401

Tweelbäke Achterdiek Kreyenbrück

Sehr gute Lage

Krusenbusch

Bümmerstede

Engel & Völkers Residential

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise von Ein- und Zweifamilienhäusern lagen im ersten Halbjahr 2013 auf dem Niveau von 2012. Lediglich in den guten Lagen wie Eversten, Wechloy oder den direkten Innenstadtlagen beobachtete Engel & Völkers einen Anstieg. Die Spitzenpreise für Eigentumswohnungen haben sich im Vergleich zu 2012 in allen Lagen um 100 EUR/m² bis 200 EUR/m² verteuert. In den zentralen Bestlagen zahlten Käufer im ersten Halbjahr 2013 bis zu 4.000 EUR/m². Auch bei den Mieten ist aufgrund der Wohnraumknappheit eine Preissteigerung zu verzeichnen. In allen Lagen stiegen die Mieten im ersten Halbjahr 2013 an. Ausblick Kapitalanleger, Familien und Studenten strömen weiterhin nach Oldenburg und treffen auf ein knappes Angebot. Attraktive Neubauprojekte machen die Stadt auch langfristig zu einem interessanten Standort für Investitionen. Sie können den Wohnraumbedarf der konstant wachsenden Bevölkerungszahl jedoch nur bedingt decken, sodass auch 2014 von einem moderaten Preisanstieg geprägt sein wird.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 400.000 – 1.200.000

400.000 – 1.200.000

300.000 – 500.000

300.000 – 600.000

200.000 – 300.000

200.000 – 300.000

150.000 – 200.000

150.000 – 200.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.800 – 3.800

3.000 – 4.000

1.800 – 2.800

2.000 – 3.000

1.300 – 1.900

1.500 – 2.000

900 – 1.400

1.000 – 1.500

   

Miete in EUR/m² 9,00 – 11,00

10,00 – 12,00

7,00 – 9,00

8,00 – 10,00

6,00 – 7,00

6,00 – 8,00

5,00 – 6,00

5,00 – 7,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Oldenburg

69

Wohnimmobilienmarkt Potsdam

Standort- und Marktentwicklung Die besondere Kultur- und Naturlandschaft mit ihren zahlreichen Seen und Schlössern macht Potsdam zu einem attraktiven Wohnort. Die Standortvorteile durch die Nähe zur Bundeshauptstadt wissen Käufer aus dem Raum Potsdam/Berlin wie auch aus ganz Deutschland zu schätzen. Entsprechend übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot in der 159.456 Einwohner umfassenden Landeshauptstadt von Brandenburg. Zu den gefragten Objekten zählen neben Villen und Einfamilienhäusern zunehmend auch Eigentumswohnungen. Für diese Immobilien in den Toplagen sind Käufer bereit, hohe Preisforderungen zu akzeptieren. 1A-Lagen markieren die Wohngebiete in der Berliner und Nauener Vorstadt, die direkt am Heiligen See sowie an der Parklandschaft Neuer Garten liegen. Eine sehr gute Lage ist auch die Villenkolonie Babelsberg. Ebenfalls begehrte Immobilien sind die Ziegelsteinhäuser im Holländischen Viertel, das

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

713

140 650

Anzahl

500 400 300 181

200

138 150

100

120,2

120,3

120

123,3 101,6

100 80

100,0

85,1

80,1 65,1

76,2

60 40 20 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** ausgenommen DHH und RHH Quelle: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Residential

70

Eigentumswohnungen

142,3

685 594

183

Ein- und Zweifamilienhäuser** 160

750

700

200

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

800

600

Nachdem 2011 in den Sparten Eigentumswohnungen und Ein- und Zweifamilienhäuser deutlich weniger Objekte verkauft wurden als 2010, stieg die jeweilige Transaktionszahl im vergangenen Jahr in beiden Märkten wieder an. Während das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Einund Zweifamilienhäuser sich mit 470.166 EUR im Jahr 2012 auf einem ähnlichen Niveau befand wie 2011, ist das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Eigentumswohnungen 2012 um 4 % auf 175.620 EUR gestiegen. Hier legte die Anzahl der Verkäufe um 91 Objekte und das dazugehörige Umsatzvolumen um ca. 20 Mio. EUR gegenüber dem Vorjahr zu.

Volumen in Mio. EUR

Ein- und Zweifamilienhäuser**

zentral in der nördlichen Innenstadt liegt. Die Mischung aus Wohnen, Kleingewerbe und Restaurants kennzeichnet das besondere Flair dieses Viertels. Städtische Projekte wie die neue Potsdamer Mitte, wo auch neuer Wohnraum entsteht, bieten Potenzial für den lokalen Immobilienmarkt.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Potsdam

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** ausgenommen DHH und RHH Quelle: Gutachterausschuss Potsdam, Engel & Völkers Residential

Potsdam - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

B2

B273

Sacrow Nauener Vorstadt

Bornim

HAVEL B1

Neuer Garten

Bornstedt

Berliner Vorstadt

Jägervorstadt

Eiche

Villenkolonie Babelsberg

Sanssouci Innenstadt

Brandenburger Vorstadt

Babelsberg Potsdam West Hermannswerder

Teltower Vorstadt Am Stern

Schlaatz

Drewitz

Waldstadt

B1

Kirchsteigfeld A115

B2

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung In nahezu allen Segmenten beobachtete Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2013 Preissteigerungen gegenüber dem Vorjahr. Die größten Sprünge verzeichnen die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser in den guten und sehr guten Lagen. Hier sind die Kaufpreise um bis zu 200.000 EUR gestiegen, die durchschnittlichen Spitzenwerte lagen in der ersten Jahreshälfte 2013 bei etwa 3 Mio. EUR. Die geringsten Preisanstiege in diesem Segment gab es in den einfachen Lagen wie dem Stadtteil Schlaatz. Interessante Potenziale bieten unsanierte Altbauobjekte. Diese sind in allen Lagen im unteren Preissegment auf dem Markt vertreten. Ausblick Auch 2014 werden die Preise in allen Segmenten in den mittleren bis sehr guten Lagen nach Einschätzung von Engel & Völkers weiter steigen. Ein Grund dafür ist die steigende Einwohnerzahl, u. a. bedingt durch den Zuzug junger Familien. Der steigenden Nachfrage nach Wohnraum begegnet Potsdam mit zahlreichen Neubauprojekten im Segment der Eigentumswohnungen.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 720.000 – 2.800.000

750.000 – 3.000.000

475.000 – 1.100.000

500.000 – 1.200.000

250.000 – 575.000

280.000 – 600.000

170.000 – 330.000

180.000 – 350.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.800 – 4.600

2.900 – 4.800

2.300 – 3.300

2.500 – 3.500

1.900 – 2.750

2.000 – 3.000

850 – 2.200

900 – 2.400

   

Miete in EUR/m² 9,00 – 12,00

9,00 – 12,50

8,00 – 9,50

8,50 – 10,00

7,50 – 9,00

7,50 – 9,00

5,50 – 7,50

5,50 – 7,50

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Potsdam

71

Wohnimmobilienmarkt Rostock

Standort- und Marktentwicklung Rostock ist die größte und wirtschaftlich stärkste Stadt im Nordosten Deutschlands. Die positive Wirtschaftsentwicklung verdankt die 202.887 Einwohner umfassende Stadt u. a. dem Tourismusboom an der Ostseeküste sowie der Ansiedlung von großen Unternehmen wie der Reederei AIDA Cruises. 2012 wurden rund 21,2 Mio. Tonnen Güter in der Hansestadt umgeschlagen. Aber auch als Universitätsstadt ist Rostock von Bedeutung. Dies hat eine erhöhte Nachfrage und steigende Preise zur Folge. Stark nachgefragt sind Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen mit einer Größe zwischen 120 m² und 200 m². Zu den begehrten Lagen zählt das Bahnhofsviertel im Stadtteil Stadtmitte. Hier ist zentrumsnahes Wohnen im attraktiven Umfeld mit Villen und Gründerzeithäusern möglich. Durch die direkte Lage an der Ostsee ist der Stadtteil Warnemünde vor allem als Standort für Ferienimmobilien sehr beliebt. Immobilien in den ersten Reihen

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 600

Nachdem die Anzahl der Verkäufe sowie das dazugehörige Umsatzvolumen von Eigentumswohnungen wie von Einund Zweifamilienhäusern von 2010 auf 2011 gestiegen sind, waren 2012 die Transaktionszahlen wieder leicht rückläuﬁg. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen für Eigentumswohnungen veränderte sich jedoch kaum und erzielte 2012 einen Wert von 143.103 EUR. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern erzielte 2012 mit einem Wert von 213.699 EUR sogar ein Plus von 5 %. Für das Jahr 2013 erwartet Engel & Völkers eine stabile bis leicht steigende Entwicklung der Transaktionen.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen 600 540

500

522

200 165

100

146 150

77,1

80 Volumen in Mio. EUR

300

120

92,7

90

368

200

Eigentumswohnungen

100

500

400 Anzahl

markieren hier die absolute Toplage. Dem Nachfrageüberhang durch die steigenden Studentenzahlen und dem erhöhten Bedarf an altersgerechten Wohnungen versucht die Stadt mit Neubauprojekten wie z. B. in Gehlsdorf und Lichtenhagen entgegenzuwirken.

74,7 77,3

70 60 46,2

50 40 30

33,6 24,4

31,2

47,2

34,6

20 10 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Rostock, Engel & Völkers Residential

72

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Rostock

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Rostock, Engel & Völkers Residential

Rostock - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Hinrichshagen Wiethagen Markgrafenheide

OSTSEE

Jürgeshof Hohe Düne

Seebad Warnemünde

Diedrichshagen

Stuthof

B103

Lichtenhagen Peez

Groß Klein

Nienhagen

A19

Lütten Klein Schmarl

Hinrichsdorf Krummendorf

Evershagen

B105

Toitenwinkel Gehlsdorf DierkowDierkowNeu West DierkowOst

Reutershagen Kröpeliner-TorVorstadt Hansaviertel

Stadtmitte

Brinckmansdorf

Gartenstadt/ Stadtweide Südstadt

Biestow

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Durch den Anstieg der Bodenpreise wie auch der Miet- und Kaufpreise in den vergangenen Jahren hat sich der Wohnimmobilienmarkt in Rostock stark entwickelt. Von besonderer Bedeutung sind Ferienimmobilien in 1A-Lagen wie Warnemünde, wo für Neubauwohnungen Quadratmeterpreise von bis zu 6.500 EUR erzielt werden. Ansonsten sind die Preise mit 1.600 EUR/m² bis 1.900 EUR/m² in den guten Lagen als eher moderat zu bezeichnen. Gleiches gilt für die Mietpreise, die in den guten Lagen zwischen 7,50 EUR/m² und 9,50 EUR/m² liegen. Am stärksten entwickeln sich die Preise im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser. Hier bezahlten Käufer im ersten Halbjahr 2013 bis zu 100.000 EUR mehr als im Jahr zuvor. Ausblick Angesichts der anhaltend positiven Wirtschaftsentwicklung, des zunehmenden Zuzugs von Ruheständlern in die Innenstadt sowie der steigenden Studentenzahlen wird die Nachfrage nach Wohnimmobilien in den kommenden Jahren weiter zunehmen. Entsprechend geht Engel & Völkers von weiteren Preissteigerungen im Jahr 2014 aus.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 370.000 – 650.000

400.000 – 750.000

250.000 – 370.000

280.000 – 400.000

110.000 – 250.000

120.000 – 280.000

80.000 – 110.000

90.000 – 120.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.800 – 6.250

1.900 – 6.500

1.600 – 1.800

1.600 – 1.900

1.200 – 1.600

1.200 – 1.600

700 – 1.200

700 – 1.200

   

Miete in EUR/m² 9,50 – 12,50

9,50 – 12,50

7,50 – 9,50

7,50 – 9,50

6,00 – 7,50

6,00 – 7,50

4,00 – 6,00

4,00 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Rostock

73

Wohnimmobilienmarkt Saarbrücken

Standort- und Marktentwicklung Durch die Nähe zur französischen und luxemburgischen Grenze sowie die zentrale Lage im EU-Binnenmarkt ist Saarbrücken ein interessanter und aufstrebender Wirtschaftsstandort. Circa 65.000 Berufstätige pendeln täglich in die saarländische Landeshauptstadt mit 176.996 Einwohnern. Als Universitäts-, Kongress-, Messe- und Einkaufsstadt ist Saarbrücken außerdem ein attraktiver Wohnstandort – auch für Käufer aus Frankreich, der Schweiz und Luxemburg. Neben Studenten und Berufstätigen zieht es auch ältere Menschen aus den Vororten ins Stadtzentrum mit seiner guten Infrastruktur. Entsprechend steigt die Nachfrage u. a. nach altersgerechten Immobilien in zentralen Lagen. Eine sehr begehrte Lage in Zentrumsnähe ist Staden mit seinen großzügigen Gründerzeitvillen. Viele Einkaufsmöglichkeiten sowie kulturelle Einrichtungen sind von hier aus fußläuﬁg zu erreichen. Die geplante Untertunnelung der

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser**

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser**

836

893

Volumen in Mio. EUR

600

400 238

300

274 216

200

85,8 76,3

80 850

800

Eigentumswohnungen

90

950 892

Anzahl

Während 2011 die Anzahl der Verkäufe sowie das Umsatzvolumen für Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr gesunken sind, haben die Transaktionszahlen 2012 wieder leicht zugelegt. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen lag 2012 bei 83.651 EUR und ist damit gegenüber 2011 um 6 % gestiegen. Die Anzahl der Verkäufe von Einund Zweifamilienhäusern sowie der dazugehörige Umsatz sind dagegen verglichen mit dem Vorjahr gesunken. Das durchschnittliche Transaktionsvolumen verringerte sich im Jahr 2012 um 7 % auf 182.870 EUR, da weniger hochwertige Objekte gehandelt wurden. Für 2013 ist jedoch mit einem deutlichen Anstieg zu rechnen.

Eigentumswohnungen

1.000

65,8

70 60 50 40

74,7

56,0

53,6 42,9

76,8

39,5 37,3

30 20

200

10

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** ausgenommen DHH und RHH Quelle: Gutachterausschuss Saarbrücken, Engel & Völkers Residential

74

Stadtautobahn wird dieses Viertel noch attraktiver machen. Weitere Toplagen sind der Triller in Alt-Saarbrücken und Rotenbühl in St. Johann, wo Besitzer von Architektenhäusern und Villen den Blick über die Stadt genießen können.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Saarbrücken

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** ausgenommen DHH und RHH Quelle: Gutachterausschuss Saarbrücken, Engel & Völkers Residential

Saarbrücken - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

Malstatt

Herrensohr Dudweiler A1 A623

Altenkessel

Jägersfreude B41

B268

Burbach Scheidt B51

St. Johann

Gersweiler

Eschberg Klarenthal Alt-Saarbrücken

B40

A620

Schatbrücke Bischmisheim

St. Arnual Ensheim A6

Brebach-Fechingen

Güdingen

Eschringen Bübingen

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Entwicklung der Preise sieht Engel & Völkers insgesamt auf einem konstanten Niveau mit leicht steigender Tendenz. So sind die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser sowie die Mietpreise im ersten Halbjahr 2013 im Vergleich zum Vorjahr unverändert geblieben. Dagegen zeigt sich eine Preissteigerung im Bereich der Eigentumswohnungen. In den mittleren bis sehr guten Lagen sind die Quadratmeterpreise gestiegen – am deutlichsten in den guten Lagen am Rotenbühl im Stadtteil St. Johann. Ausblick Engel & Völkers geht davon aus, dass auch im kommenden Jahr die Preise für Eigentumswohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in Saarbrücken leicht steigen werden. Zu dieser Entwicklung wird auch die geringe Neubaurate beitragen. Das betrifft vor allem citynahe Lagen, die aufgrund in ihrer Zentralität beim Kunden besonders gefragt sind.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 250.000 – 750.000

250.000 – 750.000

150.000 – 400.000

150.000 – 400.000

100.000 – 300.000

100.000 – 300.000

50.000 – 250.000

50.000 – 250.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.000 – 3.400

2.100 – 3.500

1.600 – 2.700

1.800 – 2.980

1.300 – 2.100

1.400 – 2.200

600 – 1.400

600 – 1.400

   

Miete in EUR/m² 8,00 – 11,00

8,00 – 11,00

7,00 – 9,00

7,00 – 9,00

5,50 – 7,50

5,50 – 7,50

4,50 – 6,00

4,50 – 6,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Saarbrücken

75

Wohnimmobilienmarkt Schwerin

Standort- und Marktentwicklung Schwerin bildet den wirtschaftlichen und kulturellen Mittelpunkt der Region Westmecklenburg. Umgeben von zahlreichen Seen bietet die 91.264 Einwohner umfassende Stadt durch die attraktive Lage einen hohen Wohn- und Freizeitwert. Als wirtschaftliches Zentrum zwischen den Metropolregionen Hamburg und Berlin könnte die Landeshauptstadt von Mecklenburg-Vorpommern durch ihre vergleichsweise günstigen Mieten und Immobilienpreise von der steigenden Nachfrage nach Wohnraum proﬁtieren. Bevorzugt gesucht werden Einfamilienhäuser mit einer Mindestwohnﬂäche von 120 m² auf Grundstücken ab 500 m² und einem Preis von bis zu 200.000 EUR. Denn angesichts der vergleichsweise günstigen Immobilienpreise ist Schwerin vor allem für Familien ein attraktiver Wohnstandort. Zu den bevorzugten Wohnlagen zählt der von drei Seen umgebene Stadtteil Ostorf mit seiner Villenbebauung. Die ruhige Lage, die geringe Baudichte mit vielen Grün-

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser 300

Ein- und Zweifamilienhäuser

200 142

140 126

100

36,4

35

197 150

Eigentumswohnungen**

40

139

100

50

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

249

200

29,6

30 25

22,4

23,5

25,3

25,0 24,3

20,7

20 16,9

15

15,4

10 5 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Schwerin, Engel & Völkers Residential

76

Die Anzahl der im Jahr 2012 verkauften Eigentumswohnungen konnte sich gegenüber 2010 fast verdoppeln. Ebenso legte das dazugehörige Umsatzvolumen in den zwei Jahren um rund 92 % zu. Erstverkäufe, die durch Umwandlung oder Neubau zustande gekommen sind, machten fast ein Drittel der Verkäufe aus. Dabei belief sich das durchschnittliche Umsatzvolumen auf 118.876 EUR im Jahr 2012. Nachdem die Anzahl der Verkäufe von Einund Zweifamilienhäusern 2011 zurückgegangen ist, erreichte sie 2012 mit 142 Verkäufen und einem Volumen von 23,5 Mio. EUR in etwa wieder das Niveau von 2010.

Eigentumswohnungen** 300

250

150

ﬂächen sowie die Nähe zum Stadtzentrum verleihen diesem Ortsteil seinen Charme. Eine weitere Toplage ist die Altstadt mit ihren zahlreichen Einkaufsmöglichkeiten und ihren historischen Bauten wie dem Schloss. Gefragt sind auch Neubauten in unmittelbarer Seenähe.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Schwerin

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Schwerin, Engel & Völkers Residential

Schwerin - Lagen im Wohnimmobilienmarkt B104

B106

Wickendorf

Medewege Warnitz

Friedrichsthal

Lankow

Sackttannen

Schelfwerder

Lewenberg

B106

Werdervorstadt SchelfPaulsstadt Neumühle Weststadt Altstadt stadt

SCHWERINER SEE A14

Feldstadt Ostorf Görries

Großer GartenDreesch stadt

Zippendorf

B321

Krebsförden

Mueß

MueßerHolz

Wüstmark Göhrener Tannen B106

B321

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preise für Wohnimmobilien in Schwerin entwickeln sich stabil. So lagen die Kauf- und Mietpreise in allen Segmenten und Lagen im ersten Halbjahr 2013 auf dem gleichen Niveau wie 2012. Das nach wie vor große Angebot an Mietimmobilien erklärt die vergleichsweise geringen Mietpreise von 3,50 EUR/m² bis 5,20 EUR/m² in einfachen Lagen wie Mueßer Holz, das durch ostdeutsche Plattenbauarchitektur geprägt ist. In Toplagen wie der Altstadt und Paulsstadt erreichen die Preise bis zu 9,50 EUR/m². Für nachgefragte klassische Villen in guter und sehr guter Lage mit Seeblick oder direktem Seeanschluss werden Spitzenpreise von bis zu 950.000 EUR erzielt. Ausblick Der Wohnimmobilienmarkt in Schwerin wird sich nach Einschätzung von Engel & Völkers auch 2014 stabil entwickeln. Das derzeit große Angebot an Wohnraum bedingt eine eher geringe Dynamik der Preise. Angesichts des Entwicklungspotenzials und der attraktiven Lage von Schwerin rechnet Engel & Völkers jedoch mit einem leichten Preisanstieg in der Zukunft.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 600.000 – 950.000

600.000 – 950.000

250.000 – 650.000

250.000 – 650.000

150.000 – 275.000

150.000 – 275.000

100.000 – 175.000

100.000 – 175.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 1.700 – 2.600

1.700 – 2.600

1.100 – 1.800

1.100 – 1.800

800 – 1.200

800 – 1.200

650 – 900

650 – 900

   

Miete in EUR/m² 7,00 – 9,50

7,00 – 9,50

5,50 – 7,60

5,50 – 7,60

4,80 – 6,00

4,80 – 6,00

3,50 – 5,20

3,50 – 5,20

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Schwerin

77

Wohnimmobilienmarkt Stuttgart

Standort- und Marktentwicklung Eine konstant hohe Nachfrage bei geringem Angebot und eine wachsende Bereitschaft, höhere Preise zu akzeptieren – das kennzeichnet den Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart. Insbesondere in den Bestlagen der badenwürttembergischen Landeshauptstadt führt dies zu deutlichen Preissteigerungen. Auch die vermehrten Neubautätigkeiten können die hohe Nachfrage in der 597.939 Einwohner zählenden Stadt nicht decken. Freistehende Einfamilienhäuser in grünen und ruhigen Lagen sowie großzügige und modern ausgestattete Eigentumswohnungen und Penthäuser zählen zu den begehrtesten Objekten im Hochpreissegment. Die teuersten Wohngebiete markieren die Höhen- und Aussichtslagen wie der Killesberg, die Gänsheide und der Bopser. Auch die Gebiete Hohe Warte und Lemberg im nördlichen Stadtteil Feuerbach sowie die Grefstraße in Weilimdorf zählen zu den Toplagen Stuttgarts. Trotz der starken Nachfrage

Ein- und Zweifamilienhäuser

Eigentumswohnungen** 5.000 4.649 4.515 4.454

Diese Entwicklung lässt sich an den Transaktionszahlen ablesen: 2012 wurden 158 Ein- und Zweifamilienhäuser weniger verkauft als im Jahr zuvor, der Transaktionsumsatz sank proportional weniger stark auf 340,5 Mio. EUR. Entsprechend stieg das durchschnittliche Transaktionsvolumen um 9 % auf 448.617 EUR. Auch im umsatzstarken Segment der Eigentumswohnungen nahm die Anzahl der Verkäufe um 134 gegenüber dem Vorjahr ab, während das Transaktionsvolumen um 27 Mio. EUR stieg. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen lag 2012 bei 194.020 EUR und legte damit um 6 % gegenüber dem Vorjahr zu.

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

5.000

legen Suchkunden durchaus auch Wert auf die Bezahlbarkeit der Immobilien. Neben Käufern aus dem Stadtgebiet und Umland interessieren sich besonders im Stadtteil Feuerbach zunehmend auch Investoren für Wohnimmobilien als Kapitalanlage.

Ein- und Zweifamilienhäuser

1.018,6

4.500 1.000 Volumen in Mio. EUR

Anzahl

4.000

3.000

2.000

1.000

Eigentumswohnungen**

1.200

861

917

759

876,0 815,0 849,0

916,7

800 600 400

333,2

377,6 340,5

423,9 376,8

900 200 800 0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Stuttgart, Engel & Völkers Residential

78

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Stuttgart

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Stuttgart, Engel & Völkers Residential

KA

R

Stuttgart - Lagen im Wohnimmobilienmarkt

Stammheim

NE C

B27

Mühlhausen

Zuffenhausen Münster B295

Weilimdorf

A81

Lemberg Feuerbach

Bad Cannstatt

Hohe Warte

B14

Killesberg Nord Untertürkheim

Ost Botnang West Hasenberg

Mitte Gänsheide

Süd

Bopser

Wangen

Obertürkheim

Frauenkopf

Heslach

Hedelfingen Sillenbuch

Sonnenberg Degerloch

B10

Kaltental A831

Vaihingen

Möhringen Birkach

A81

A8

Plieningen

B27

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Entsprechend der unvermindert anhaltenden Nachfrage nach Wohnimmobilien im gesamten Stuttgarter Stadtgebiet bewegen sich die Preise auf einem konstant hohen Niveau. Wie Engel & Völkers beobachtet hat, nahmen Käufer im ersten Halbjahr 2013 für Liebhaberobjekte mit moderner, exklusiver Ausstattung in den Spitzenlagen Preissteigerungen im Vergleich zum Vorjahr in Kauf. So lagen die Höchstpreise von Ein- und Zweifamilienhäusern bei 3,6 Mio. EUR, für Eigentumswohnungen bei 10.000 EUR/m². Auch auf dem Mietmarkt ist die starke Nachfrage deutlich spürbar. In den besten Lagen zahlen Mieter bis zu 19,00 EUR/m² – Tendenz steigend. Ausblick Auf dem Wohnimmobilienmarkt in Stuttgart ist auch künftig nicht mit einer Entspannung zu rechnen. Angesichts des hohen Nachfrageüberhangs nach hochwertig ausgestatteten Objekten in den Toplagen geht Engel & Völkers von weiteren Preissteigerungen im Jahr 2014 aus. Verstärkt wird dieser Trend durch die zunehmende Zahl an Kapitalanlegern.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 700.000 – 3.500.000

700.000 – 3.600.000

500.000 – 1.700.000

500.000 – 1.800.000

350.000 – 1.000.000

350.000 – 1.100.000

250.000 – 800.000

250.000 – 800.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.500 – 10.000

3.500 – 10.000

2.500 – 5.500

2.500 – 5.500

1.700 – 4.500

1.800 – 4.500

1.400 – 3.500

1.500 – 3.800

   

Miete in EUR/m² 11,00 – 18,00

12,00 – 19,00

9,70 – 14,00

10,00 – 15,00

6,80 – 10,50

7,00 – 11,00

5,50 – 8,00

6,00 – 9,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Stuttgart

79

Wohnimmobilienmarkt Ulm

Standort- und Marktentwicklung Der Science Park, die Hochschulen und Kliniken machen Ulm zu einem bedeutenden Wissenschaftsstandort, der auch kulturell viel zu bieten hat. Zusammen mit der bayerischen Nachbarstadt Neu-Ulm auf der anderen Donauseite bildet Ulm ein bedeutendes Doppelzentrum in der Region. Besonders in den zentrumsnahen Lagen der 117.977 Einwohner umfassenden Stadt übersteigt die Nachfrage nach Wohnraum das Angebot, was zu steigenden Preisen führt. Suchkunden interessieren sich vor allem für freistehende Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in guten bis sehr guten Lagen wie dem Michelsberg, der einen Blick auf die Innenstadt bis hin zu den Alpen bietet. Diese Wohnlage ermöglicht das zentrumsnahe Wohnen in älteren Villen. Zu einer guten Wohnlage hat sich der Eselsberg entwickelt. Durch die Nähe zu Kliniken, Forschungs- und Bildungseinrichtungen sowie die Nähe zur Natur bietet dieser Stadtteil einen hohen Wohn- und Freizeitwert. Auch

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

816 685

800

700

Anzahl

500 400 300 241 199

200

164,5 145,4 132,0 144,0

140 120 100,9 100 80

86,6 69,5

69,2 56,9

60

57,8 40

200

100

20

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Ulm, Engel & Völkers Residential

80

Eigentumswohnungen

160

693

600

264

Ein- und Zweifamilienhäuser 180

800

300

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

900

700

Entsprechend dem begrenzten Angebot an Ein- und Zweifamilienhäusern sind die Transaktionszahlen rückläuﬁg, hingegen steigt das Preisniveau. So blieb das durchschnittliche Verkaufsvolumen im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser 2012 mit 285.955 EUR auf ähnlichem Niveau wie im Jahr zuvor. Auch die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen ist rückläuﬁg und beläuft sich auf 693 Objekte, davon machen Neubauwohnungen 19 % aus. Dagegen ist das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Eigentumswohnungen um ca. 7 % auf 190.434 EUR gestiegen.

Volumen in Mio. EUR

Ein- und Zweifamilienhäuser

die Altstadt mit dem Fischer- und Gerberviertel ist eine sehr begehrte Lage. Neben den attraktiven Lagen in Zentrumsnähe, wo Immobilien zum Angebotspreis verkauft werden, sind aufgrund der guten Verkehrsanbindung auch Stadtteile in Randlagen mit guter Verkehrsanbindung wie Böﬁngen bei Käufern begehrt.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ulm

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne

Quelle: Gutachterausschuss Ulm, Engel & Völkers Residential

Ulm - Lagen im Wohnimmobilienmarkt A8

B10

Jungingen

Mähringen Lehr Böfingen

K9915

A7

Eselsberg Oststadt Michelsberg B311 Mitte B28 Altstadt Roter Berg AU Söflingen DON B11 Harthausen WeststadtGalgenberg B10

Kuhberg

Ermingen

B311

SchaffelkingenGrimmelfingen Donautal

Eggingen

B28

B30

Wiblingen Einsingen

Gögglingen Unterweiler Donaustetten

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die aktuelle Preisentwicklung auf dem Ulmer Wohnimmobilienmarkt schätzt Engel & Völkers sehr positiv ein. So sind die Preise in allen Segmenten und Lagen im Vergleich zu 2012 gestiegen. Die größten Preissprünge verzeichnen Eigentumswohnungen in den guten und sehr guten Lagen. Grund dafür sind Neubauprojekte, die erstmals Preise von bis zu 5.500 EUR/m² erzielen. Durch die stetig steigenden Preise von Häusern und Villen in exklusiven Lagen ist auf Verkäuferseite die Bereitschaft gestiegen, Immobilien an dem Markt anzubieten. Die durchschnittlichen Spitzenpreise in diesem Segment lagen im ersten Halbjahr 2013 bei 1,4 Mio. EUR. Ausblick Für das Jahr 2014 geht Engel & Völkers von einer weiterhin positiven Preisentwicklung aus. Besonders in den bevorzugten Wohngebieten wie in der Altstadt und in den Hanglagen werden die Preise voraussichtlich weiterhin steigen.

Gewerbe-/ Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Kaserne

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 450.000 – 1.200.000

500.000 – 1.400.000

350.000 – 700.000

370.000 – 750.000

250.000 – 425.000

250.000 – 445.000

175.000 – 320.000

195.000 – 335.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 2.750 – 4.750

3.050 – 5.500

1.900 – 2.900

2.100 – 3.200

1.450 – 2.600

1.500 – 2.750

1.100 – 2.000

1.200 – 2.050

   

Miete in EUR/m² 9,00 – 12,00

9,50 – 12,00

8,00 – 10,00

8,00 – 10,50

6,50 – 8,75

6,75 – 9,00

5,50 – 7,50

5,50 – 7,75

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Ulm

81

Wohnimmobilienmarkt Wiesbaden

Standort- und Marktentwicklung Im Rhein-Main-Gebiet am Fuße des Taunus gelegen, ist Wiesbaden ein attraktiver Wohnstandort für alle Bevölkerungsgruppen. Durch die Auﬂösung des Heidelberger Headquarters der US-Armee und dessen Verlegung nach Wiesbaden sind bereits viele Amerikaner neu zugezogen – die Einwohnerzahl von derzeit 272.636 wird auch in den nächsten Jahren weiter zunehmen. Das übt einen starken Druck auf den Wohnimmobilienmarkt der hessischen Landeshauptstadt aus. Die zahlreichen 4- bis 6-Zimmer-Altbauwohnungen der gut erhaltenen historischen Altstadt sind bei allen Suchkunden sehr beliebt. Familien aus dem Frankfurter Raum zieht es ebenso wie Studenten aus Mainz ins benachbarte Wiesbaden. Doch der hohen Nachfrage nach Wohnimmobilien steht ein sehr begrenztes Angebot gegenüber. Die wenigen Neubautätigkeiten richten sich auf den Bau von Reihenhäusern, Doppelhaushälften und Eigentumswoh-

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

1.645

Ein- und Zweifamilienhäuser

1.709 1.750 1.650 Volumen in Mio. EUR

Anzahl

1.200 1.000 800 600 346

336

400

346,8

300 255,0 250 212,2 200 157,6 150,5

174,8

150

159,2

100

0

0 2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Residential

82

314,7

50

300

200

367,9 342,1

350

1.486

366

Eigentumswohnungen**

400

1.400

400

Den Nachfrageüberhang belegen die Transaktionszahlen. Während 2012 etwa 15 % mehr Eigentumswohnungen verkauft wurden als 2010, legte das Transaktionsvolumen um 34,2 % auf 342,1 Mio. EUR zu. Das durchschnittliche Verkaufsvolumen kletterte damit auf 200.176 EUR. Die Anzahl der verkauften Ein- und Zweifamilienhäuser ist seit 2010 kontinuierlich gesunken, hingegen ist der Verkaufsumsatz auf 174,8 Mio. EUR gestiegen. Mit einem Wert von 520.217 EUR liegt das durchschnittliche Verkaufsvolumen um knapp 90.000 EUR höher als 2010.

Eigentumswohnungen**

1.800 1.600

nungen in Randgebieten. Für ein freistehendes Einfamilienhaus in Toplage müssen Käufer hohe Preisforderungen akzeptieren. Zu den begehrten Lagen gehört das Nerotal mit seinen großen herrschaftlichen Villen. Aufgrund der Höhenlage mit eindrucksvoller Aussicht sind die Gebiete Komponistenviertel im Ortsbezirk Nordost, Aukamm und Sonnenberg ebenso stark gefragt.

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Wiesbaden

2010 2011 2012 2013*

2010 2011 2012 2013*

* Prognosespanne ** inklusive Teileigentum Quelle: Gutachterausschuss Wiesbaden, Engel & Völkers Residential

Wiesbaden - Lagen im Wohnimmobilienmarkt Naurod

Auringen Rambach Heßloch Medenbach

Klarenthal Sonnenberg

B455

Kloppenheim Nerotal Westend

Nordost Aukamm Bierstadt

A3

Igstadt Breckenheim

Mitte

Dotzheim

B54

Frauenstein

B262

Südost

Nordenstadt Erbenheim

Schierstein

B260 B42

B519 A66

Biebrich

Delkenheim

RHE IN Amöneburg A643

Kastel Mainz B40

Kostheim

Engel & Völkers Residential

Sehr gute Lage

A671

A60

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

Preisentwicklung Die Preisstruktur aller Teilmärkte befand sich nach Einschätzung von Engel & Völkers im ersten Halbjahr 2013 auf ähnlich hohem Niveau wie im Jahr 2012. Während die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser konstant geblieben sind, sind die Quadratmeterpreise für Eigentumswohnungen und Mieten leicht gestiegen. Mieter zahlen derzeit Spitzenpreise von bis zu 15,50 EUR/m². Die Preise für Einfamilienhäuser in Toplagen erreichen im Maximum 3,5 Mio. EUR. In einfachen Lagen wie Dotzheim oder Teilen von Biebrich liegen die Kaufpreisspannen zwischen 270.000 EUR und 520.000 EUR. Ausblick In Anbetracht der positiven Bevölkerungsentwicklung und der starken Nachfrage nach Wohnraum geht Engel & Völkers für das Jahr 2014 von einer stabilen bis leicht steigenden Preisentwicklung auf dem Wiesbadener Immobilienmarkt aus. Die geringen innerstädtischen Baulandreserven werden den Nachfrageüberhang insbesondere in infrastrukturell gut ausgestatteten Lagen verstärken.

Gewerbe-/Industrieﬂäche

Grünﬂäche

Gewässer

Preise und Mieten nach Lagen 2012

2013*

2014

Ein- und Zweifamilienhäuser in EUR 800.000 – 3.500.000

800.000 – 3.500.000

600.000 – 1.600.000

600.000 – 1.600.000

350.000 – 650.000

350.000 – 650.000

270.000 – 520.000

270.000 – 520.000

   

Eigentumswohnungen in EUR/m² 3.000 – 6.000

3.200 – 6.500

2.500 – 3.400

2.500 – 3.600

2.000 – 2.800

2.200 – 2.800

1.600 – 2.000

1.600 – 2.200

   

Miete in EUR/m² 11,65 – 14,80

12,00 – 15,50

9,35 – 11,90

10,00 – 12,00

7,50 – 9,80

7,50 – 10,00

6,75 – 8,20

6,75 – 9,00

   

* 1. Halbjahr Quelle: Engel & Völkers Residential

Betrachtete Engel & Völkers Residential Standorte Wiesbaden

83

Betrachtete Ferienimmobilienstandorte Nordsee, Ostsee und Alpenregion

Ferienimmobilien in Deutschland liegen im Trend Immer mehr Deutsche verbringen ihren Urlaub im eigenen Land und möchten sich gleichzeitig am Urlaubsort „wie zu Hause“ fühlen. Entsprechend steigt die Nachfrage nach Ferienimmobilien, was auch die Marktstudie zu privaten Ferienimmobilien 2013 von HomeAway FeWo-direkt und Engel & Völkers zeigt. Ihr zufolge haben fast drei Viertel der für die Studie befragten deutschen Ferienhauseigentümer zwischen 2011 und 2013 in ein Feriendomizil im eigenen Land investiert. Vor 2011 lagen die Käufe anteilig bei 49 %. Bevorzugt werden Standorte mit einer guten Infrastruktur, die bequem erreichbar sind und einen hohen Freizeitwert bieten. Deutschlands Küsten und die Alpenregion stehen auf der Beliebtheitsskala der Ferienimmobilienkäufer ganz weit oben. Einmalige Naturlandschaften, die Ruhe und Abgeschiedenheit von den Städten sowie das gute Klima verleihen den begehrten Urlaubsregionen ihren besonderen Reiz. Viele Menschen möchten hier eine eigene Ferienimmobilie erwerben, doch das Angebot ist knapp. Neues Bauland gibt es kaum, Altbestände weichen zunehmend und werden durch exklusive Neubauten ersetzt. Die Folge: Schnäppchenjäger kommen zu spät, an fast allen von Engel & Völkers untersuchten Ferienstandorten müssen Käufer in den begehrten Lagen auch künftig mit anziehenden Preisen rechnen. Immobilieneigentümer können sich hingegen über entsprechende Wertsteigerungen freuen. Die besten Aussichten auf Wertzuwachs bieten generell Immobilien in sehr begehrten Lagen und mit einer hochwertigen Ausstattung. Preisniveau in deutschen Ferienregionen zieht an Die Anzahl der verkauften Eigentumswohnungen in 12 der insgesamt 14 untersuchten Ferienregionen sank 2012 um rund 8,6 % auf 2.041 (die Transaktionszahlen von Garmisch-Partenkirchen und Fischland-Darß-Zingst lagen bei Drucklegung noch nicht vor). Das Transaktionsvolu-

84

men nahm dagegen nur um rund 3,8 % ab. Das gestiegene Preisniveau lässt sich an Standorten wie den Ostfriesischen Inseln und Rügen ablesen: Auf Langeoog stieg das durchschnittliche Umsatzvolumen um mehr als das Doppelte, auf Juist um 51 % und auf Rügen um 19 %. Die Anzahl der gehandelten Ein- und Zweifamilienhäuser nahm an den zwölf betrachteten Ferienstandorten ebenfalls um 6 % gegenüber dem Vorjahr ab. Das dazugehörige Umsatzvolumen sank um knapp 16 %. Diese Entwicklung ist auf den starken Rückgang an Verkäufen in den Toplagen und an den hochpreisigen Standorten wie auf Sylt zurückzuführen, da hier einfach zu wenige Objekte auf den Markt kommen. Die Transaktionen von Ferienimmobilien in mittleren und einfacheren Lagen und an etwas günstigeren Standorten wie auf Rügen oder Borkum nahmen dagegen zu. Urlaubsfreude und Rendite Neben den Vorzügen eines eigenen Domizils am Lieblingsferienort rückt der Zweitwohnsitz immer stärker als krisensichere Altersvorsorge, Kapitalanlage und Renditeobjekt in den Fokus der Interessenten. Sehr gefragt sind Immobilien, die sich zur Eigennutzung wie zur Vermietung eignen. Diese Kombination ist für fast 60 % der für die Marktstudie befragten Eigentümer ein entscheidendes Kaufkriterium. Wer seine Ferienimmobilie an der Küste oder in den Bergen gewinnbringend vermieten möchte, muss allerdings drei wesentliche Kriterien beachten: eine erstklassige Lage mit guter Infrastruktur, eine komfortable Ausstattung sowie eine stabile Urlaubernachfrage in der Ferienregion. Dennoch spielen Renditeerwägungen im Falle der Eigennutzung häuﬁg eine untergeordnete Rolle. Meist erfüllen sich Käufer mit dem Erwerb einer Ferienimmobilie an ihrem Lieblingsurlaubsziel einen Lebenstraum. Viele Käufer, die ihre Immobilie selbst intensiv nutzen, betrachten die Vermietung als Zusatzeinnahme, die neben der immateriellen Rendite der eigenen Nutzung einen weiteren Mehrwert bietet.

Betrachtete Ferienimmobilienstandorte Nordsee, Ostsee und Alpenregion

Sylt am teuersten – Ostsee holt auf Steigende Kaufpreise und Transaktionszahlen bestätigen die erhöhte Nachfrage nach Ferienimmobilien und das damit verbundene Wertsteigerungspotenzial. Zwar pendeln sich derzeit an gesuchten Standorten wie Sylt die Preise von Immobilien auf einem sehr hohen Niveau ein, dafür ziehen andere Regionen nach. So sind 2012 beispielsweise die Transaktionszahlen auf der nordfriesischen Insel Amrum sowohl bei Ein- und Zweifamilienhäusern als auch bei Eigentumswohnungen gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Am Tegernsee legte das durchschnittliche Transaktionsvolumen von Eigentumswohnungen um 20 % zu. Gemessen am durchschnittlichen Verkaufsvolumen ist Sylt der mit Abstand teuerste Standort. Im Jahr 2012 lag der durchschnittliche Verkaufsumsatz von Eigentumswohnungen bei 537.786 EUR. Zum Vergleich: Den zweitteuersten Standort markierte Norderney mit 366.125 EUR. Auch im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser führt Sylt mit 1,18 Mio. EUR das Ranking an – jedoch dicht gefolgt vom bayerischen Tegernsee (1,1 Mio. EUR). Günstiger sind Immobilien an der Ostsee. Doch angesichts zahlreicher Neubauprojekte im Luxussegment nähert sich der Immobilienmarkt zunehmend an das Preisniveau der Nord- und Ostfriesischen Inseln sowie der Alpenregion an.

41 % recht hoch. Sylt verfügt mit knapp über 4.700 Ferienimmobilien über die höchste absolute Anzahl an Ferienwohnungen. Mit einem Ferienimmobilienanteil von 36 % am Gesamtwohnungsbestand liegt die Insel unter allen von Engel & Völkers betrachteten Standorten jedoch nur an vierter Stelle. Die Ferienimmobilienquote in den bayerischen Urlaubsregionen sowie auf Rügen ist mit unter 20 % sehr gering. Gründe hierfür liegen im Alleinstellungsmerkmal der kleinen Inselgruppen in der Nordsee im Vergleich mit den größeren Inseln und Halbinseln in der Ostsee sowie den großﬂächigen Gemeinden des ländlich geprägten Alpenvorlandes. Die meisten Käufer kommen aus NRW Der Großteil der Käufer von Ferienimmobilien in Deutschland stammt aus der Bundesrepublik. Am kauffreudigsten sind Interessenten aus Nordrhein-Westfalen. Sie stellen im Deutschlandmarktbericht in allen betrachteten Urlaubsdestinationen eine bedeutende Käufergruppe dar. Auf den Nordfriesischen Inseln machten sie 2012 mit insgesamt 62 % den mit Abstand größten Anteil an Käufern von Ferienimmobilien aus. Die gute Erreichbarkeit und die Nähe zu ihrem Hauptwohnsitz spielen für viele Ferienimmobilienkäufer eine wichtige Rolle. So zeigt sich, dass an der Nordsee vor allem Käufer aus Hamburg, SchleswigHolstein, Niedersachsen und Nordrhein-Westfalen ihren Urlaub verbringen, während die Ostsee stärker von Interessenten aus Berlin und Mecklenburg-Vorpommern nachgefragt wird. Auch die Alpenregion ist regional geprägt und wird hauptsächlich von Käufern aus Bayern bevorzugt.

Höchster Zweitwohnsitzbestand an der Nordsee Der proportional höchste Bestand an Ferienimmobilien ﬁndet sich auf den Nordseeinseln. So ist nahezu jede zweite Immobilie (48 %) auf Juist ein Zweitwohnsitz. Auch auf Langeoog und Föhr/Amrum ist der Anteil an Ferienwohnungen am Gesamtwohnungsbestand mit 46 % und

Ferienimmobilienquote: Anteil der Ferienwohnungen am Gesamtwohnungsbestand 50

40

Chiemsee**

GarmischPartenk.*

Rügen

Tegernsee**

Heringsdorf, Usedom*

Timmendorfer Strand*

Borkum

Norderney

Sylt

Föhr/Amrum

Juist

10

Langeoog

20

Fischland-Darß-Zingst*

in %

30

0

* Gemeinde ** Gemeinden, die an den See angrenzen Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2011

Betrachtete Ferienimmobilienstandorte Nordsee, Ostsee und Alpenregion

85

Nordfriesische Inseln Sylt, Föhr und Amrum

Föhr und Amrum immer begehrter Inmitten des Nationalparks Schleswig-Holsteinisches Wattenmeer gelegen, sind die Nordfriesischen Inseln Sylt, Föhr und Amrum mit ihren hellen Sandstränden als Ferienwohnsitz sehr begehrt. Strenge Gemeindevorschriften schränken das Baulandpotenzial jedoch stark ein, sodass Grundstücke und Immobilien rar sind.

Föhrs erste Lage ist das Zentrum der Hafenstadt Wyk mit seinem historischen Charme. Auf Amrum werden die meisten Wohnimmobilien im größten Ort Nebel gesucht, der durch die vielen Friesenhäuser seinen ursprünglichen Charakter behalten hat. Auf allen Inseln erzielen Immobilien mit Meerblick die höchsten Preise.

Sylt ist die größte und nördlichste der Nordfriesischen Inseln sowie die teuerste gemessen an den Grundstückspreisen. In Toplagen wie Kampen kosten Häuser im Schnitt etwa 10 Mio. EUR, Eigentumswohnungen zwischen 10.000 EUR/m² und 13.000 EUR/m². Allerdings zeigen sich Interessenten von Wohnimmobilien momentan verhaltener, da sie nicht jede Preisforderung akzeptieren. Dagegen steigt die Nachfrage auf Föhr, wo die Preise mit Spitzenwerten von 7.500 EUR/m² für Eigentumswohnungen und 1,3 Mio. EUR für Häuser deutlich moderater sind.

Das durchschnittliche Verkaufsvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern liegt auf Föhr mit 433.824 EUR deutlich unter dem von Sylt (knapp 1,18 Mio. EUR). Dafür wurden im Jahr 2012 auf Sylt 16 % weniger Ein- und Zweifamilienhäuser verkauft als 2011 und das Umsatzvolumen ist um 21 % gesunken. Dagegen ist das durchschnittliche Verkaufsvolumen von Eigentumswohnungen um 5 % auf rund 537.786 EUR gestiegen. Als einzige Insel weist Amrum steigende Transaktionszahlen für Ein- und Zweifamilienhäuser auf. Darüber hinaus ist auch das durch-

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser**

Eigentumswohnungen 450

800

400

700

350

695

500

629

400 524

520

300 200

212

193 166

85

105

171 68

75

300 250 358,9

200 150

152

97

120

323,0 237,5

50 0

2010 2011 2012 2013* Amrum

Eigentumswohnungen

281,8

248,6 195,8

188,7

29,5

32,5

279,6

100

160

100 0

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

Ein- und Zweifamilienhäuser**

900

600

2010 2011 2012 2013* Sylt

Föhr

* Prognose ** Abschlag vom Volumen der bebauten Grundstücke Quelle: Gutachterausschuss Nordfriesland, Engel & Völkers Residential

86

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Nordfriesische Inseln Sylt, Föhr und Amrum

31,4

48,9

40,7

2010 2011 2012 2013* Amrum

37,9

28,3

35,0

2010 2011 2012 2013* Sylt

Föhr

* Prognose ** Abschlag vom Volumen der bebauten Grundstücke Quelle: Gutachterausschuss Nordfriesland, Engel & Völkers Residential

Preise nach Lagen auf den Nordfriesischen Inseln*

Dänemark

Sylt EFH/ZFH in EUR 7.000.000 – 12.000.000 3.500.000 – 7.000.000 1.850.000 – 3.500.000 850.000 – 1.850.000

ETW EUR/m² 10.000 – 13.000 7.500 – 10.000 5.000 – 7.500 4.000 – 5.500

Föhr Amrum EFH/ZFH in EUR 650.000 – 1.500.000 500.000 – 850.000 450.000 – 600.000 350.000 – 500.000

EFH/ZFH in EUR 450.000 – 1.300.000 320.000 – 1.000.000 250.000 – 600.000 220.000 – 450.000

ETW EUR/m² 3.500 – 6.500 3.400 – 5.500 3.000 – 4.500 2.500 – 3.500

ETW EUR/m² 4.000 – 7.500 3.500 – 6.500 2.200 – 4.000 1.500 – 3.200

Hamburg Engel & Völkers Residential * 1. Halbjahr 2013

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

schnittliche Verkaufsvolumen von Eigentumswohnungen 2012 auf 193.103 EUR gestiegen – auf Föhr kletterte es auf 291.753 EUR. Norddeutsche kaufen auf Sylt Der Großteil der Käufer von Engel & Völkers Immobilien auf den Nordfriesischen Inseln stammt aus Deutschland. Auf Sylt kamen 2012 mit jeweils 20 % die größten Käufergruppen aus Hamburg, Nordrhein-Westfalen und Schleswig-Holstein. Lediglich 8 % davon waren Käufer mit Hauptwohnsitz auf Sylt. Auf Föhr und Amrum wurden die meisten Immobilien von Käufern aus Hamburg, Bayern, Baden-Württemberg und Nordrhein-Westfalen erworben. Aber auch Käufer aus der Schweiz interessieren sich für Immobilien auf diesen beiden Inseln. Weiterhin hohe Preise Das aktuelle Kaufverhalten auf den Inseln Föhr und Amrum bewertet Engel & Völkers derzeit positiv. Auf Sylt ist von einer eher moderaten Preisentwicklung auszugehen. Für das kommende Jahr zeichnet sich aufgrund der Erhöhung der Grunderwerbssteuer allerdings ein

zurückhaltendes Käuferverhalten ab. Doch aufgrund des begrenzten Platzes auf den Inseln werden Immobilien dort begehrt und daher teuer bleiben.

Herkunft der Käufer auf Sylt*

Hamburg

20 %

Nordrhein-Westfalen

20 %

Schleswig-Holstein

20 %

Niedersachsen

12 %

Sachsen

8%

Bayern

8%

Rheinland-Pfalz

4%

Hessen

4%

Mecklenburg-Vorpommern

4% 0%

5%

10 %

15 %

20 %

25 %

* Engel & Völkers vermittelte Immobilien 2012

Quelle: Engel & Völkers Residential

Nordfriesische Inseln Sylt, Föhr und Amrum

87

Ostfriesische Inseln Borkum, Norderney, Juist und Langeoog

Norderney und Juist am teuersten Aufgereiht wie auf einer Perlenkette liegen die Ostfriesischen Inseln vor der niedersächsischen Festlandküste. Zahlreiche weiße Sandstrände, ein herrlicher Blick auf das Watt und die Nordsee sowie ein erstklassiges Klima machen den Reiz der Inseln aus, die gemäß dem allgemeinen Trend zum Urlaub im eigenen Land zurzeit einen Nachfrageboom erleben. Auf allen Inseln sehr begehrt sind Eigentumswohnungen zur Eigennutzung, die auch an Feriengäste vermietet werden können. Auf der bei Kulturinteressierten populären Insel Norderney erzielen Eigentumswohnungen in 1A-Lagen wie der Viktoriastraße laut Engel & Völkers bis zu 14.000 EUR/m². An der Strandpromenade der als exklusiv geltenden Insel Juist liegen die durchschnittlichen Spitzenpreise leicht darunter, während für Ein- und Zweifamilienhäuser hier Preisforderungen von bis zu

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

3 Mio. EUR akzeptiert werden. Auf Borkum und Langeoog sind die Preise moderater. In der Jann-Berghaus-Straße auf Borkum kosten Eigentumswohnungen zwischen 4.000 EUR/m² und 6.000 EUR/m², auf Langeoog beobachtet Engel & Völkers in den Toplagen durchschnittliche Preise zwischen 5.000 EUR/m² und 7.000 EUR/m². Neben Eigennutzern zieht es zunehmend auch Investoren auf die vier Inseln, die bereits einen Anteil von rund 25 % der Käufer ausmachen. Auf Juist und Langeoog war 2012 mit 397.750 EUR bzw. 379.767 EUR das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Eigentumswohnungen am höchsten (Norderney: 366.125 EUR, Borkum: 201.389 EUR). Auch das Segment der Einund Zweifamilienhäuser spiegelt das unterschiedliche Preisniveau wider. So betrug 2012 das durchschnittliche Verkaufsvolumen auf Juist 693.333 EUR, auf Norderney

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

350

Eigentumswohnungen

100 90

300 101

100 80

Anzahl

130 200 150 67

142

108

130

100 42 50 24

25

0 2010 2011 2012 2013* Norderney

Borkum

44

43 22 30

40

40 35

29,3 29,2

60 50

32,7

40 30 12,1

20 10

2010 2011 2012 2013* Langeoog

36,6

70

8,0

0

Quelle: Gutachterausschuss Ostfriesland, Engel & Völkers Residential

Ostfriesische Inseln Borkum, Norderney, Juist und Langeoog

7,1 6,2

6,6 7,4

9,0

6,9

9,6

2010 2011 2012 2013* Norderney

Juist

* Prognose

88

Volumen in Mio. EUR

80 250

Borkum

29,0

7,9

21,8

26,2

16,3

15,2

15,9

13,9

2010 2011 2012 2013* Langeoog

* Prognose

Quelle: Gutachterausschuss Ostfriesland, Engel & Völkers Residential

Juist

Preise nach Lagen auf den Ostfriesischen Inseln*

Juist EFH/ZFH in EUR 1.300.000 – 3.000.000 850.000 – 1.700.000 650.000 – 1.100.000 500.000 – 700.000

ETW EUR/m2 6.000 – 12.000 5.000 – 8.000 4.000 – 6.500 3.500 – 5.000

Flensburg

Langeoog EFH/ZFH in EUR 1.000.000 – 2.000.000 700.000 – 1.300.000 500.000 – 900.000 300.000 – 500.000

ETW EUR/m2 5.000 – 7.000 4.000 – 6.000 3.000 – 5.000 2.000 – 3.000

Hamburg Borkum EFH/ZFH in EUR 650.000 – 1.100.000 500.000 – 700.000 350.000 – 600.000 300.000 – 400.000

Norderney ETW EUR/m2 4.000 – 6.000 3.500 – 5.000 3.000 – 4.000 2.500 – 3.500

EFH/ZFH in EUR 1.800.000 – 2.600.000 1.300.000 – 2.000.000 800.000 – 1.500.000 500.000 – 1.000.000

ETW EUR/m2 9.000 – 14.000 8.000 – 10.000 6.500 – 8.500 5.500 – 7.000

Engel & Völkers Residential * 1. Halbjahr 2013

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

553.750 EUR, auf Langeoog 540.000 EUR und auf Borkum 294.583 EUR. Die meisten Immobilienverkäufe wurden 2012 auf den bevölkerungsreichsten Inseln Norderney und Borkum abgewickelt. Käufer aus NRW dominieren den Markt Käufer aus Nordrhein-Westfalen machen mit 62 % die größte Käufergruppe auf den Ostfriesischen Inseln aus. Trotz der geograﬁschen Nähe kamen 2012 nur halb so viele Käufer von durch Engel & Völkers vermittelten Immobilien aus Niedersachsen, davon hatten 5 % ihren Erstwohnsitz auf den Inseln. Vereinzelt vertrauten auch Käufer aus Hamburg, Baden-Württemberg und Mecklenburg-Vorpommern auf das Wertsteigerungspotenzial von Wohnimmobilien auf den vier Nordseeinseln. Moderate Preissteigerungen Mit der hohen Nachfrage sind auch die Preise in die Höhe geschnellt. Die Neubaumöglichkeiten sind auf den Inseln naturgemäß begrenzt. Letzte Baulücken werden gerade geschlossen oder alte Objekte durch Neubauten ersetzt. So werden zurzeit zahlreiche attraktive Neubauprojekte

realisiert, was dem Markt ein wenig den Druck nehmen dürfte. Trotz der ungebrochen hohen Nachfrage geht Engel & Völkers für das kommende Jahr von einer stabilen Preisentwicklung auf hohem Niveau aus.

Herkunft der Käufer auf den Ostfr. Inseln*

62 %

Nordrhein-Westfalen

Niedersachsen

31 %

Hamburg

3%

Baden-Württemberg

3%

2%

Mecklenburg-Vorpommern 0%

10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 %

* Engel & Völkers vermittelte Immobilien 2012

Quelle: Engel & Völkers Residential

Ostfriesische Inseln Borkum, Norderney, Juist und Langeoog

89

Ostsee Timmendorfer Str., Fischl.-Darß-Zingst, Rügen, Usedom

Erste Reihe zum Meer am begehrtesten Die Inseln und Küstenorte an der deutschen Ostsee zählen zu den schönsten Naturlandschaften. Feinsandige Strände, eine sehr gute Infrastruktur und Anbindung sowie ein erholsames Klima begründen die hohe Anziehungskraft. Entsprechend hoch ist die Nachfrage nach Ferienimmobilien und Altersruhesitzen. Die sehr positive touristische Entwicklung der Region fördert zudem die Nachfrage nach Ferienwohnungen als renditestarker Kapitalanlage. Besonders gesucht sind familien- und altersgerechte Eigentumswohnungen und modernisierte Bäderstilvillen. Beste Wertsteigerungs- und Vermietungschancen bieten Immobilien in erster Reihe zum Meer. Für Villen in dieser Lage und mit hochwertiger Ausstattung sind Käufer mitunter bereit, auch Liebhaberpreise im mehrstelligen Millionenbereich zu akzeptieren. Im eleganten Seebad Binz auf Rügen werden an der Strandpromenade für Eigentums-

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser 120

600

100 379 371

400

409

400

300 200 100

203

227 36

0

268

250

164 126 30

2010 2011 2012 2013* Rügen

160

62

85 92

100

Volumen in Mio. EUR

Anzahl

Die Transaktionszahlen spiegeln das leicht differenzierte Preisniveau an der Ostsee wider. So betrug 2012 das durchschnittliche Verkaufsvolumen für Eigentumswohnungen auf Rügen 189.731 EUR, in Timmendorfer Strand 187.765 EUR und in Heringsdorf auf Usedom 178.180 EUR. Im Segment der Ein- und Zweifamilienhäuser erzielten Immobilien in Timmendorfer Strand mit 355.000 EUR das höchste durchschnittliche Transaktionsvolumen im Vergleich. Mit 268 verkauften Objekten und einem Umsatz

700

500

Eigentumswohnungen

56,2

80

59,2 75,9 77,6

60 40 33,9

33,0 32,2

20 15,0

90

11,7

25,0 10,7

40,8 23,3 8,9

23,2

10,2

16,0

20,0

16,4

16,0

0 2010 2011 2012 2013*

Timmendorfer Strand

2010 2011 2012 2013* Rügen

Heringsdorf (Usedom)

* Prognose

Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential

90

wohnungen bis zu 8.000 EUR/m² aufgerufen. Auf einem ähnlichen Niveau liegen die Preise an der Strandpromenade auf Usedom mit bis zu 7.500 EUR/m² und in den Bestlagen von Timmendorfer Strand mit bis zu 7.000 EUR/m². Auf der Halbinsel Fischland-Darß-Zingst erzielen Eigentumswohnungen mit 5.800 EUR/m² in der ersten Reihe etwas günstigere Preise.

Ostsee Timmendorfer Str., Fischl.-Darß-Zingst, Rügen, Usedom

2010 2011 2012 2013*

Timmendorfer Strand

* Prognose

Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential

Heringsdorf (Usedom)

Preise nach Lagen an der Ostsee*

Rügen EFH/ZFH in EUR 600.000 – 2.500.000 400.000 – 900.000 200.000 – 500.000 90.000 – 250.000

Dänemark

Fischland-Darß-Zingst EFH/ZFH in EUR 800.000 – 3.500.000 500.000 – 1.000.000 300.000 – 700.000 150.000 – 500.000

ETW EUR/m2 3.000 – 8.000 2. 000 – 4.900 1.500 – 3.000 1.000 – 2.400

ETW EUR/m2 3.500 – 5.800 2.800 – 4.000 1.700 – 3.000 1.000 – 2.000

Stralsund

Rostock Usedom

Timmendorfer Strand EFH/ZFH in EUR 600.000 – 3.000.000 300.000 – 900.000 200.000 – 500.000 180.000 – 300.000

ETW EUR/m2 5.000 – 7.000 4.000 – 5.000 2.500 – 4.000 1.000 – 2.500

EFH/ZFH in EUR 600.000 – 5.000.000 400.000 – 2.000.000 250.000 – 750.000 180.000 – 350.000

ETW EUR/m2 4.500 – 7.500 3.500 – 4.500 2.400 – 3.500 1.800 – 2.400

Polen Engel & Völkers Residential * 1. Halbjahr 2013

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

von 25 Mio. EUR fanden die meisten Verkäufe auf Rügen statt. Auch Schweizer kaufen auf Usedom Insbesondere die drei Kaiserbäder Heringsdorf, Bansin und Ahlbeck haben sich auf Usedom auf hohem Niveau etabliert. Käufer aus dem gesamten Bundesgebiet sehen hier in einer exklusiven Immobilie eine sichere Vermögensanlage. 2012 stammte die Mehrheit der Käufer von Engel & Völkers Immobilien auf Usedom aus Nordrhein-Westfalen (11 %). Die zweitstärkste Käufergruppe kam mit einem Anteil von 9 % aus Sachsen. Neben Käufern aus den nördlichen Bundesländern stehen Immobilien auf Deutschlands zweitgrößter Insel auch bei Anlegern aus Hessen (4 %) und Bayern sowie der Schweiz (jeweils 2 %) hoch im Kurs.

Engel & Völkers davon aus, dass die Preise in den beliebten Ostseebädern auch 2014 auf einem stabilen bis steigenden Niveau liegen werden. Vor allem Ein- und Zweifamilienhäuser in den Toplagen bieten noch Steigerungspotenzial.

Herkunft der Käufer auf Usedom*

Nordrhein-Westfalen

11 % 9%

Sachsen Mecklenburg-Vorpommern

8%

Berlin

6%

Niedersachsen

6%

Schleswig-Holstein

4%

Hessen

Stabile bis steigende Preise Entlang der gesamten Küste entstehen derzeit zum Teil sehr luxuriöse Häuser und Wohnungen. Die Neubaumöglichkeiten in erster Reihe und mit Meerblick sind allerdings begrenzt, weshalb die Nachfrage in den Toplagen nicht vollständig gedeckt werden kann. Dementsprechend geht

4%

Schweiz

2%

Brandenburg

2%

Bayern

2% 0%

2%

4%

6%

8%

10 %

12 %

* Engel & Völkers vermittelte Immobilien 2012

Quelle: Engel & Völkers Residential

Ostsee Timmendorfer Str., Fischl.-Darß-Zingst, Rügen, Usedom

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Alpenregion Garmisch-Partenkirchen, Chiemsee und Tegernsee

Teurer Tegernsee Die Regionen Chiemsee, Tegernsee und Garmisch-Partenkirchen zählen zu den beliebtesten Erholungsgebieten Bayerns. Die Nähe zum Großraum München sorgt für zusätzliche Impulse für die jeweiligen Immobilienmärkte. An allen drei Standorten sind vor allem Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen in guten und sehr guten Lagen mit einer modernen Ausstattung gefragt.

in ruhiger, aber dennoch zentraler Lage wie am Fuße des Kramer in Garmisch-Partenkirchen kostet bis zu 3 Mio. EUR. Weitaus preiswerter sind Altbauobjekte mit Sanierungsbedarf, die nicht in 1A-Lage liegen. Während am Tegernsee und am Chiemsee die meisten Käufer nach Wohnimmobilien für den Eigenbedarf suchen, ist in Garmisch-Partenkirchen jeder zweite Käufer ein Investor.

Am Chiemsee und in Garmisch-Partenkirchen halten Angebot und Nachfrage einander die Waage. Ein Nachfrageüberhang besteht hingegen am Tegernsee aufgrund des begrenzten Grundstücksangebots. In Abwinkl in Bad Wiessee zahlen Käufer für ein Einfamilienhaus mit Seeblick und Seezugang bis zu 10 Mio. EUR. In den exklusiven Chiemseegemeinden wie Prien mit seiner zentralen Lage und guten Infrastruktur liegen die Spitzenwerte mit 1,5 Mio. EUR deutlich niedriger. Eine Villa mit Bergblick

Das unterschiedliche Preisniveau der Ferienregionen im Alpenvorland zeigt sich auch im Vergleich des durchschnittlichen Transaktionsvolumens von Ein- und Zweifamilienhäusern. Mit knapp 1,1 Mio. EUR lag dieses im Jahr 2012 in den Tegernseegemeinden deutlich über dem der Chiemseegemeinden mit 548.571 EUR. In beiden Regionen sind die Anzahl der Verkäufe und das dazugehörige Volumen gegenüber dem Vorjahr gestiegen. Ebenso legte das Transaktionsvolumen von Eigentumswohnungen

Transaktionszahl EFH/ZFH und ETW

Ein- und Zweifamilienhäuser

Transaktionsvolumen EFH/ZFH und ETW

Eigentumswohnungen

Ein- und Zweifamilienhäuser

600

140

Anzahl

400

267

264

270

265 300 200 262

0

100 34

93

68 38

224

267

270

70

Chiemsee**

49,2

100

54,7

55,3

84,1

85,1

49,2

80 60 33,7

37,3

38,4

41,7

43,9

44,0

40

62,0 35,4

27,3

70,2

0 2010 2011 2012 2013* Tegernsee**

* Prognose ** Auswertung der Gemeinden, die an den See grenzen Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential

92

120

20

40

2010 2011 2012 2013*

Volumen in Mio. EUR

500

100

Eigentumswohnungen

160

Alpenregion Garmisch-Partenkirchen, Chiemsee und Tegernsee

2010 2011 2012 2013* Chiemsee**

2010 2011 2012 2013* Tegernsee**

* Prognose ** Auswertung der Gemeinden, die an den See grenzen Quelle: Gutachterausschüsse, Engel & Völkers Residential

Preise nach Lagen in der Alpenregion*

Chiemsee ETW EUR/m2 4.000 – 5.500 3.300 – 4.000 2.500 – 3.300 2.200 – 2.500

EFH/ZFH in EUR 700.000 – 1.500.000 400.000 – 800.000 330.000 – 450.000 270.000 – 350.000

Ulm Augsburg

München Garmisch-Partenkirchen EFH/ZFH in EUR 1.800.000 – 3.000.000 800.000 – 2.200.000 600.000 – 1.100.000 400.000 – 700.000

ETW EUR/m2 4.500 – 6.000 4.000 – 5.200 3.500 – 4.500 2.000 – 3.500

Tegernsee

Österreich

EFH/ZFH in EUR 2.500.000 – 10.000.000 1.000.000 – 5.000.000 750.000 – 2.000.000 450.000 – 1.000.000

ETW EUR/m2 7.000 – 12.500 5.500 – 9.000 3.000 – 6.500 2.500 – 4.000

Engel & Völkers Residential * 1. Halbjahr 2013

Sehr gute Lage

Gute Lage

Mittlere Lage

Einfache Lage

zu – am Tegernsee um ca. 20 % auf 84,1 Mio. EUR. Kaum verändert hat sich hier hingegen das durchschnittliche Transaktionsvolumen von 315.029 EUR im Jahr 2012. Ein Drittel der Käufer kommt aus Bayern Die Alpenregion ist vor allem bei deutschen Käufern als Ferienstandort begehrt. In Garmisch-Partenkirchen wurde 2012 ein Drittel der Ferienimmobilien von Käufern aus Bayern erworben. Mit je 12 % stammten die zweitgrößten Käufergruppen aus Nordrhein-Westfalen und BadenWürttemberg. Während in Garmisch-Partenkirchen und am Tegernsee auch Amerikaner und Russen Wohnungen und Häuser kaufen, sind am Chiemsee fast keine internationalen Käufer aktiv. Hohe Nachfrage – steigende Preise Durch die hohe Attraktivität, die wirtschaftliche Stärke und die Nähe zum Großraum München wird die Nachfrage nach Ferienimmobilien in der Alpenregion auch im kommenden Jahr gleichbleibend hoch sein. Entsprechend geht Engel & Völkers für nahezu alle Lagen von weiteren Preissteigerungen bei Ein- und Zweifamilienhäusern sowie bei

Eigentumswohnungen aus. Für den Chiemsee ist angesichts des bestehenden Neubaupotenzials mit einer moderaten Wachstumsrate zu rechnen.

Herkunft der Käufer in Garmisch-Partenk.*

Bayern

31 %

Nordrhein-Westfalen

12 % 12 %

Baden-Württemberg 4%

Rheinland-Pfalz Niedersachsen

4%

Hessen

4%

Schweiz

4%

Hamburg

4% 0%

5%

10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 %

* Engel & Völkers vermittelte Immobilien 2012

Quelle: Engel & Völkers Residential

Alpenregion Garmisch-Partenkirchen, Chiemsee und Tegernsee

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Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk – über 500 Standorte in 38 Ländern auf 5 Kontinenten.

Entdecken Sie unser umfassendes Dienstleistungsangebot: www.engelvoelkers.com

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Unser weltweites Engel & Völkers Netzwerk – über 500 Standorte in 38 Ländern auf 5 Kontinenten

Unser Unternehmensprofil so vielfältig wie einzigartig.

Mit der Vermittlung hochwertiger Wohnimmobilien begann 1977 in Hamburg die Erfolgsgeschichte von Engel & Völkers. Heute steht hinter unserer starken Marke ein weltweit renommiertes Franchisesystem mit einem umfassenden Dienstleistungsspektrum für jedes Immobilienanliegen.

Der 1988 gegründete Geschäftsbereich Commercial hat sich auf die Vermittlung von Gewerbeimmobilien (Wohn- und Geschäftshäuser, Büro-, Industrie- und Handelsﬂächen sowie Investmentobjekte) spezialisiert und ist mit über 45 Gewerbebüros in Deutschland, Europa, Südafrika und dem Nahen Osten vertreten.

Die Capital AG wurde im Jahr 2008 gegründet und konzentriert sich auf die Emission gehobener Fondsprodukte. Der Geschäftsbereich greift dabei auf die Marke, das globale Netzwerk und das umfassende markt- und immobilienspeziﬁsche Know-how der Engel & Völkers AG zurück.

Dieser im Jahr 2004 gegründete Geschäftsbereich hat sich auf maßgeschneiderte Vermarktungsstrategien, den europaweiten Vertrieb sowie auf individuelle Beratungsdienstleistungen für hochklassige Immobilien-Resorts im Ausland spezialisiert.

Seit 2007 ergänzt der Geschäftsbereich Yachting das umfangreiche Dienstleistungsportfolio von Engel & Völkers. Er umfasst neben der Vermittlung hochwertiger Yachten auch den Charterservice sowie die Betreuung von Neu- und Umbauten.

Der unternehmenseigene Verlag Grund Genug publiziert seit 1988 das in sechs Sprachen erscheinende Architektur- und Lifestyle-Magazin GG. In diesem international renommierten Titel werden vierteljährlich neben Reportagen, Homestorys und Reisetipps exklusive Immobilien und Yachten aus aller Welt präsentiert.

Impressum Verleger Engel & Völkers Residential GmbH Stadthausbrücke 5 20355 Hamburg Kontakt Maike Brammer (Head of Research Residential) Tel.: +49-(0)40-36 13 1-0 E-Mail: [email protected] Druck Medienfabrik Gütersloh GmbH Eiserstraße 10 33415 Verl Hamburg, November 2013 Alle Informationen wurden mit größter Sorgfalt recherchiert, für Vollständigkeit und Richtigkeit kann jedoch keine Haftung übernommen werden. Vervielfältigungen urheberrechtlich geschützter Inhalte sind nur mit Zustimmung der Engel & Völkers Residential GmbH mit entsprechender Quellenangabe gestattet.

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