Masterplan und standörtliche Machbarkeitsprüfung für eine neue Oberstdorf Therme

Quelle: www.entrepreneur.com; Image credit: Avalon_Studio | Getty Images

Quelle: www.oberstdorf.de

PROJECT M I Ergebnispräsentation Oberstdorf, 14.02.2017

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Aufgabenstellung

Masterplan: Detailkonzeption Module & Wirtschaftlichkeit für eine klar positionierte Oberstdorf Therme

BASIS Marktstudie – Untersuchung der Bedürfnisse der Gäste für eine Oberstdorf Therme

MASTERPLAN 1. Herausarbeitung der Anforderungen von Seiten Markt Oberstdorf und Tourismus Oberstdorf an die künftige Therme sowie an den Standort 2. Detailkonzeption mit modularem Funktions- Nutzungs- & Raumkonzept zu den Angebotsbausteinen 3. Grundsätzliche Machbarkeitsprüfung des Konzeptes bezogen auf den derzeitigen Standort 4. Investitions- und Betriebskostenbetrachtung einschl. Betriebs- und Finanzierungskonzeption 5. Gestaltungsleitfaden und Ableitung wesentlicher Prämissen und Maßstäbe für weiteres Vorgehen © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Ausgangssituation & Handlungsbedarf „Neue Oberstdorf Therme“

ERGEBNISSE MARKTSTUDIE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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3

Wichtigkeit Oberstdorf Therme

Trotz schlechtem Zustand der Oberstdorf Therme großer Zuspruch und wichtig für Einwohner und Gäste  Jeder 10. Besucher nennt den Zustand nicht mehr zeitgemäß oder renovierungsbedürftig  Durchschnittlich die Hälfte der Einwohner Oberstdorf besuchten die Therme in den letzten 12 Monaten  Fast jeder Gast (96%) kennt die Oberstdorf Therme  75% der Gäste haben die Therme während Ihres Aufenthaltes besucht

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Bewertung des Besuches Oberstdorf Therme -TOP 5 Nennungen nicht mehr zeitgemäß, renovierungsbedü… Preissystem keine Rutsche, Angebot für Kinder, Jugendliche Ruhebereiche (zu kalt, zu laut, zu alt, zu klein) Duschen/Umkleiden , Sanitäranlagen

10%

16%

5%

2%

5%

1%

alle Befragten Einwohner Oberstdorf

4% 4% 3%

10%

Frage: Was hat Ihnen bei Ihrem Besuch weniger gut gefallen? Gibt es etwas, dass Sie bei Ihrem Besuch vermisst haben oder etwas, dass Sie anders machen würden? Was genau wäre das? , Basis: Befragte, die Therme besucht haben, n=163

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Key Facts: Marktstudie

Zusammenfassung der Bedürfnisse an Solebecken eine moderne Oberstdorf Therme im Saunabereich Bei der zukünftigen Ausrichtung der Oberstdorf Therme aus Sicht der Einwohner als auch der Gäste zu berücksichtigen …

Dampfbad

Saunadorf

Sole-Erlebnisbecken mit Attraktionen

attraktiver Außenbereich für schöne Sommertage

Wasserfall

Strömungskanal

Whirlpool Bistro/Restaurant

Wichtige Module

Sonstige relevante Einwohner Aspekte

Ruhebereich Innen/außen

Gäste

ausreichend Parkplätze

Blick auf Berglandschaft

Barrierefreiheit

alpenländischer Stil

Eltern-Kind-Bereich (Familienfreundlichkeit)

ausreichend Parkplätze

Blick in die Zukunft

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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“

WESENTLICHE ECKPUNKTE DER GRUNDKONZEPTION © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Nutzungsrelevante Rahmenbedingungen

Entwicklung Masterplan Oberstdorf Therme auf Basis nutzungsrelevanter Prämissen  Standort: Ausrichtung Masterplan ausschließlich auf bestehenden Standort

 künftige Gästeprognose von jährlich ca.140.000 - Berücksichtigung laufender Überlegungen (Tiefgarage beim Kurpark)  Haupterschließung über Ludwigsstraße  Gesamtkonzept auf Basis Unternehmensstrategie 2013 Tourismus Oberstdorf  Grundausrichtung Therme: „Vitalität und Gesundheitsförderung“ mit ergänzend ansprechenden und generationenübergreifenden Badeangebot  Künftige Kernthemen: „Wohlfühlen und Entspannung“ mit Inwertsetzung des touristischen Themenfeldes „Gesundheit“  Sport- und Gesundheitsstandort Oberstdorf - Einbeziehung „Spitzensport“

 Sichtbarkeit und Erlebbarkeit der Prädikate von Oberstdorf  ECARF-Zertifizierung: Anstreben einer „Allergikerfreundlichen Therme“ © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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7

Quelle: http://www.content-garden.com/wp-content/uploads/2011/07/Pflanze-in-einer-Glühbirne-1024x484.jpg

 Notwendig: Mindestparkplatzanzahl von 100-150 Parkplätzen (direkt und im nahen Umfeld)

Grundstück Status Quo

Status Quo: Gesamtsituation mit Erschließung, Zugänglichkeit und Parkplatzsituation

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8

Grundstück Status Quo

Datenblatt BESTAND  12.983 qm Grundstück

Erschließung/ Eingangssituation

 Markt Oberstdorf als Eigentümer  3.855 qm aktuelle Nutzungsfläche  647 qm aktuelle Wasserfläche  50-60 Parkplätze  367 Spinte © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Eckpunkte Konzeption

Vitalität & Erholung 1

Eingangs- und Empfangsbereich mit Funktionsräumen

2

3

 Becken im Innen-, Außenbereich  thematisiertes Hauptbecken, Eltern-Kind-Bereich, Kurs-, Lehr& Therapiebecken, ggf. kleines Licht- u. Klangbecken

4

Saunalandschaft als Herzstück (innen/außen)

Therme mit attraktivem Badeangebot (innen/außen)

5

Sole und Kneipp

  

authentische Saunawelt Saunen/Badehäuser im Innen& Außenbereich großzügiger Ruhebereich

Wellness- & SPA-Bereich mit Physiotherapie

  

SPA/ Wellness- Anwendungen „Praxis“ - kassenzulässig mehrere multifunktionale, großzügige Räume

übergreifende (gesundheitsorientierte) Gastronomie in Lounge-Atmosphäre ggf. ergänzend Trainingsbereich

Quellen: https://yinyangyogis.files.wordpress.com/2013/04/studio-m-salon-and-spa.jpg

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Schlüsselprämissen

Nutzung der Aspekte Kompaktheit, Panoramablick und Alleinstellung als größte Chance für Oberstdorf 1. Kompaktheit  Enge des Grundstückes – standörtliche Restriktionen  bedürfnisorientiertes und qualitativ hochwertiges Angebot für ca. 140.000 jährliche Besucher 2. Panoramablick

 Ergebnis Marktstudie 2016: Blick auf die Oberstdorfer Alpenlandschaft als wesentliches Gästebedürfnis an eine moderne Oberstdorf Therme  Aspekt Panoramablick mit deutlichem Differenzierungspotenzial vom regionalem Wettbewerb 3. Alleinstellungsmerkmal  Notwendigkeit eines klaren Alleinstellungsmerkmales neben den Oberstdorfer Bergbahnen  Abhebung vom regionalem Wettbewerb © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Gebäudestruktur

Planung eines mehrgeschossigen Gebäudes erlaubt wesentliche Zielerfüllung Kompaktheit, Panorama und Alleinstellung am Standort bestmöglich Eingeschossiges Gebäude – Variante Flachbau TherapieBereich

Saunalandschaft

mittige Erschließung

Therme

Beispiel: Freizeitbad NASS in Arnsberg

EG

Mehrgeschossiges Gebäude – Variante Hochbau

Beispiel: Bodensee Therme Konstanz

Quelle: www.fliesenundplatten.de, Foto von Guido Kasper

vs.

Therapie-. Bereich

2. OG

Umkleiden

1. OG

EG

UG

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Saunalandschaft

3. OG

Rezeption , Shops

Sauna-PanoramaTerrasse

SPA/ Wellness Personalräume

SaunaLounge Küche ThermenLounge

Therme

Logistik, Technik

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Impressionen

Penthouse Wohnung

Dachgeschoss mit „Loft-Charakter“ Panoramablick und teuerste Lage

BLUE SPA – Bayerischer Hof © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Grundstück Status Quo

Grundfläche 13.000 qm reicht durch mehrgeschossiges Konzept zur Umsetzung der Anforderungen & Folgerungen der Marktstudie aus 3 versetzte Erschließungssysteme:  Textil: EG - 2. OG  Bade u. Sauna: EG - 3. OG

Ein/Ausfahrt

 Intern: UG - 2. OG Eingang

Erschlie ßung

Heizungsanlage und Einbringöffnung für Technik, etc. können verbleiben © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Funktionsaufteilung

Funktionsaufteilung: sinnvolle Nutzung der einzelnen Geschosse mit transparenter Beckenanordnung im EG bis zur Saunalandschaft mit Terrasse im 3. OG

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Funktionen und Schnittstellen

Funktionsschaubild: optimale Erschließung des Baus durch eine „textile“ Erschließung bis zum 2. OG 3 versetzte Erschließungssysteme: 

Textil: EG bis 2. OG



Bade u. Sauna: EG bis 3. OG



Intern: UG bis 2. OG

SCHNITTSTELLEN Saunalandschaft

3. OG 2. OG

TherapieBereich

1. OG

Personalräume

EG Parken UG © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

Sauna-Panorama-Terrasse Sauna-Lounge (split level)

SPA/ Wellness

Küche

Umkleiden

Serviced Rezeption

ThermenLounge (split level)

Therme

Shops Anlieferung

Technik

Logistik

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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“

DETAILKONZEPTION © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume

ANSÄTZE Anlauf- und Knotenpunkte funktional

transparent atmosphärisch

Baustein 1: Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume

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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume

Erschließungsebenen EG und 1. OG: Rezeption, Umkleiden, Personalräume, Serviced-Empfang und Lounge mit Küche

EG 1.OG ServicedRezeption

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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume

Baustein 1: Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume EG: Multifunktionale Rezeptionstheke Quellen: http://www.raffel.at; https://s3-eu-west-1.amazonaws.com; http://www.schaefer-trennwandsysteme.de

 zentrale Anlauf- und Informationsstelle  Serviced-Empfang (lediglich Bistro) Bereich mit flexibel-teilbaren ShopFlächen

Moderner Empfangsbereich

1. OG: Personal- und Aufenthaltsräume  Empfehlung: Multifunktionsraum für Veranstaltungen, Besprechungen, Kurse, o.ä.  zusätzliche Aufenthaltsräume für Mitarbeiter qualitativ hochwertig mit Tageslicht Funktionsräume

 Umkleiden, Duschen, WC‘s, etc. Lounge-Konzept © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume

1. OG Erschließungs- und Zwischengeschoss als Hauptknotenpunkt mit Schnittstellen zur Thermen-, Sauna-, & Wellnessebene Nutzungen

3 versetzte Erschließungssysteme:

 UG: Parkdeck, Anlieferung Küche separat: Zugang zu Technik & Lager

 Textil: EG bis 2. OG

 EG: Eingangsbereich (Straße, Parkdeck EG), Treppenhäuser, Aufzüge, Rezeption, vermietbare Flächen

 Intern: UG bis 2. OG

 Bade u. Sauna: EG bis 3. OG

 1. OG: Funktionsebene mit Umkleiden, Duschen, WC‘s, Personalräume, Textil-, Sauna-, Thermenerschließung (Treppenhäuser und Aufzüge)

 2. OG: Anmeldung Behandlung

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Basis: Lagerräume und Technik im UG

UG: Unteres Parkdeck mit Grunderschließung, Technik & Lager

UG

Erschlie ßung

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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)

ANSÄTZE Aufenthalts- und Erlebnisqualität vielfältige Innen- & Außenbecken

multifunktional thematisiert generationenübergreifend

Baustein 2: Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)

Quellen: http://www.kaerntentherme.com; http://www.iaks.org; http://www.bodetal.de

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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)

EG: transparente Beckenanordnung im EG mit Verbindung ins Freie – Zonierung des Außenbereichs in „Aktiv- & Passivabschnitte“

EG

Eingang & Shop

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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)

Baustein 2: Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich) EG Innenbereich - drei Innenbecken  Beckenebene mind. 1.600m²  Thematisiertes Hauptbecken (Süßwasser) – ca. 20m x 12m  Kurs-, Lehr- & Therapiebecken - ca. 12m x 8m  Eltern-Kind-Bereich – ca. 50m²  ggf. zusätzlich Solebecken als Wellness – Licht- und Klangbecken oder Alternative

EG Außenbereich großzügiger Bereich („Aktiv“ & „Passiv“) mit  Soleaußenbecken – mind. 12m x 15m  Wasserspielplatz, Liegeflächen, Kneippbereich und ggf. Textilsauna © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

Quellen: https://www.forsthofgut.at; http://www.atlantisbygiardino.ch; http://www.dasgerstl.com

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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)

Therme mit attraktivem, generationenübergreifendem Badeangebot Thematisiertes Hauptbecken  Süßwasser (ca. 28-32°C – ca. 20m x 12m)  Wasserliegen

Therme Innenbereich

 Geysire, Schwallduschen  ggf. Strömungskanal im Innenbecken  separat: Einstieg innen ins Außenbecken

Eltern-Kind-Becken  Babys 0 – 5 Jahre  2 Bereiche: Plansch- und Spielbecken mit Wickelbereich mit 2 Teilbecken: jeweils 5m x 5m

Kurs-, Lehr- und Therapiebecken  Süßwasserbecken, max. 1,35 Tiefe, ca. 12m x 8m

ggf. zusätzlich Licht- und Klangbecken  Sole und Warmwasser (ca. 35°C), ca. 80 m²  geschlossener Raum mit breitem Zugang und breiten Flügeln

umlaufend ausreichend Liegeflächen © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)

Leitprodukte: Spezifisches Angebotsspektrum je Modul Rehabilitation

Kurs-, Lehr- & Therapiebecken

Primärprävention

Modul 1:

Aktivprogramm Selbstzahler

ggf. Modul 2:

Licht- & Klangangebote Floating Kleingruppen Diversifizierte Packages Paar - Angebote © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

Wellness-Licht- & Klangbecken

Balance - Angebote Achtsamkeitskurse Regeneration

Aquaprogramm-Schwimmkurse gerätegestütztes Angebot (Schul- und Vereinssport möglich)

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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)

Therme mit attraktivem, generationenübergreifendem Badeangebot Außenbereich

Therme - Außenbereich „Passivbereich“

 Südlicher Bereich („Passiv“)

 Außenbecken mit Sprudelliegen – Einstieg innen – mind. 12m x 15m  großzügige Liegefläche

 ruhige Randlage (frequenzschwach)  Nördlicher Bereich („Aktiv“)  Wasserspielgarten  Aktivmöglichleiten (Spiel- und Sportbereich z.B. Beach-Volleyball…)  Kneippbereich und ggf. Tretbecken (Kneipp‘scher Tretparcours ca. 20m²), i.V.m. Barfußpfad) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

„Aktivbereich“

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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

ANSÄTZE „Wohlfühl-Welt“ Ruhe und Entspannung

Panorama Angebotsvielfalt modern – alpenländlich - natürlich

Baustein 3: Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

Quelle: villa-honegg.ch

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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

3. OG Saunalandschaft mit „Sauna-Terrasse“: Sauna als „Herzstück“ in bester Loft-Lage mit Panoramablick

3.OG

Schnittstellen:  1. OG: Umkleidebereich

 2. OG: SPA/Wellness, Sauna-Lounge © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

Baustein 3: Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

3. OG Sauna-Bereich (innen 800m²/außen 800m²)

Quellen:; http://www.dasgoldberg.at; http://www.sauna-zu-hause.de; http://www.designrulz.com/

 stufenweite Entwicklung: Kapazitäten für bis zu 7 thematisierte Saunen & Badehäuser im Innenbereich und min. 4 im Außenbereich – zunächst  5 im Innenbereich  3 im Außenbereich (Sauna-„Garten“)  Panorama-Terrasse (min. 50% begrünt) als großzügiger „Dorfbereich“ mit „Garten-Charakter“

 Sonnen- und Windschutzelemente an Witterungsverhältnisse anpassbar  Zu berücksichtigen in Ausstattung: spürbares Saunakalterlebnis als Wintererlebnis Quelle: villa-honegg.ch

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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

Baustein 3: Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

3. OG Sauna-Bereich (innen 800m²/außen 800m²) Quellen:; http://www.dasgoldberg.at; http://www.sauna-zu-hause.de; http://www.designrulz.com/

 differenzierte Wasserangebote (innen/außen) davon min. 1 Sole-Becken –  Highlight: Aufsatzbecken als Infinity-Pool ggf. auskragend

 mehrere Erlebnisduschen & Abkühlangebote  großzügige Ruhebereiche in modernem, regionalem Design mit verschiedenen Schwerpunkten (Schlafen, Ruhen, Entspannen)

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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)

Saunalandschaft - ausgestattet mit bedürfnisgerechtem Angebot Sauna /Dampfbad – Innenbereich     

Sennerinsauna (ca. 30m2): Heu, 65-70°C Bio-Salz-Sauna (ca. 40m2):40-45°C Kraxenbad (15m2) Kräuterbadehaus (Alpen) / Dampfbad (20m2): als Kombination Laconium (15m2), Tepedarium (Kräuter) (15m2)

Saunalandschaft

Sauna – Außenbereich (50% als erlebbare / nutzbare Grünfläche)  Panorama-Aufguss-Sauna (ca. 80-100m2): Stein/ Holz, 85-90°C  Feuersauna als automatische Aufguss-Sauna (ca. 30m²): 95-100°C  Alp-Sauna (ca. 40m2)  Zu berücksichtigen in Ausstattung: spürbares Saunakalterlebnis als Wintererlebnis

Wasserangebote (Innen- und Außenbereich)   

Sole-Ruhebecken - Aufsatzbecken als Infinity-Pool ggf. auskragend (ca. 50-60m2) Tauchbecken: kalt (4m2) ggf. Sole-Sprudelbecken, kleine Gesundheitsbecken (thematisiert) (15-20m²)

Erlebnisduschen & Attraktion (Innen- und Außenbereich)  

Wechselbaden Füße, Wasserfall, Duschbrausen, Kneippschlauch, Duscheimer Wassernebel (alpine Aromen), Eislöwe (Crushed Ice)

Ruhebereich  

großzügige Ruhebereiche mit verschiedenen Schwerpunkten (Schlafen, Ruhen, Entspannen, Infrarot) Panorama-Terrasse mit geeigneten Sonnen- und Windschutzelementen- an Witterungsverhältnisse anpassbar

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Vergleich Wasserflächen

Optimierte Wasserflächen- und tiefen mit marktgerechten Badeangebot bei nur geringer Flächensteigerung von knapp 15%

NEU

IST

Aktuelle Neue Oberstdorf Beckentiefe Oberstdorf Beckentiefe Therme Therme (qm)

(qm)

Differenz (qm)

(%)

Kinderbecken (2-geteilt)

23,00

0,50 m

50,00

0,50 m

27,00

117,4%

Hauptbecken (28°C)

437,50

variabel

240,00

1,30 m

-197,50

-45,1%

Thermalsole-Becken (innen) (35°C)

88,00

1,30 m

80,00

1,30 m

-8,00

-9,1%

Sauna: Sole Außen- und Innenbad (35°C)

95,00

1,20 m

-95,00

-100,0%

Kurs-, Lehr- und Therapiebecken

96,00

1,30 m

96,00

100,0%

Soleaußenbecken

180,00

1,30 m

180,00

100,0%

Sauna: Infinity Pool

60,00

1,20 m

60,00

100,0%

-3,50

-100,0%

59,00

14,7%

Whirlpool

3,50

Summe

647,00

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706,00

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+ + + -

IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)

ANSÄTZE Lounge-Konzepte Thermen- & Saunagastro

Kulinarik: gesund - allergikerfreundlich - regional atmosphärisch - gemütlich

Baustein 4: Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)

Quellen: https://www.hoteltermemerano.it/, www.spreewald-therme.de

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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)

Gastronomie-Konzept: Thermengastronomie im 1. OG (split level) und Saunalounge im 2. OG (split level) – Nähe zur Küche

1.OG 2.OG

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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)

Gesundheitsorientierte Gastronomie als Querschnittsthema auf mehrere Ebenen (1. OG, 2. OG) mit Schnittstellen zu allen Ebenen Überblick Schnittstellen  3. OG: Sauna (von Sauna-Lounge)  2. OG: Sauna-Lounge (von Thermen-Lounge)  1. OG: Lounges (von Umkleiden)  EG: Therme (von Thermen-Lounge)  UG: Anlieferung Küche

Klimazonen = Textilbereich = Badebereich = Saunabereich © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)

Baustein 4: Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) 1. OG (split level): Thermengastronomie  Vollküche mit Lagerflächen (kühl und kalt)  Aufenthalts- und Sitzbereiche  Therme: Gastronomie-Lounge  wichtig: Geräusch- und Geruchstrennung – klimatische Trennung zwischen Erschließung, ServicedEmpfang (EG) und Thermen-Lounge-Bereich Gastronomiekonzept

2. OG (split level): Sauna-Lounge  Kaminlounge als Kommunikations- und Treffpunkt  Relax-Bereich in Lounge-Atmosphäre  Mobile Sauna-Bar / Barbecue für Panorama-Terrasse

Lounge-Konzept © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie

ANSÄTZE Vitalität & Prävention Heilmittel

medizinisch-therapeutische Qualität Wohlfühl-Atmosphäre flexibel - multifunktional

Baustein 5: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie

Quellen: http://www.dasgerstl.com; http://www.raffel.at/hotel/wellness/

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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie

Wellness-, SPA- & Anwendungsbereich im 2. Obergeschoss erreichbar über Rezeption oder gesonderten Direkt-Zugang

2.OG

Schnittstellen:  1. OG: Umkleiden / Sauna-Lounge

 EG: separater Direkt-Zugang möglich  2. OG SPA/Wellness in Therapiebereich: (einfacher Weg !) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie

Baustein 5: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie 2. OG: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich (physisch und mental)  grundsätzlich: kassenärztliche Zulassung, Praxistauglichkeit mit 4-6 Behandlungsräumen für physikalische Therapie

ANSÄTZE Vitalität & Prävention

Heilmittel  SPA/Wellness-Anwendungen mit 4-6 multifunktionalen, großzügigen Räumen Med.-therapeutische Qualität  kleinere Rückzugsbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität

Wohlfühl-Atmosphäre flexibel - multifunktional

 Peeling-/Rhassoulbad - ca. 25m²  Kurs- und Trainingsräume (Yoga, Meditation), … © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

Quellen: https://www.forsthofgut.at; http://www.atlantisbygiardino.ch; http://www.dasgerstl.com

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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie

Produkte: Spezifisches Angebotsspektrum je Modul – SPA/Wellness und Physiotherapie

Rauminhalation

Behandlung

SPA / Wellness Körperpeelings

Balneologie

Physiotherapie

(Medizinische) Massagen

Frauenwohlfühltage Ayurveda Anwendungen Beauty-Anwendungen

Rhassoulbäder

Körperpackungen

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42

Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“

ECKPUNKTE GESTALTUNGSLINIE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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43

Markenkern

Oberziel: Grundlage des Design-Guide ist die Abbildung des Markenkerns als räumliches Konzept

Quelle: Frietsch, M.;Thaumiller, H. - Tourismus Oberstdorf, Unternehmensstrategie 2013

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Grundgestaltung

Kernkriterien: Gestalterische Umsetzung des Ziels auf Basis der Markendefinition von Oberstdorf Tourismus Authentisch  modernes alpenländisches Design auf Basis traditioneller Werte

 Schaffung einer Atmosphäre mit höchstmöglichen Erholungsfaktor  Zurverfügungstellung bestmöglicher Aufenthaltsqualität Natürlich

 Optimale Einbeziehung des Panoramas in die Wohlfühl-Welt  Bildliche holografische Projektionen der umliegenden Berge und Täler  Verwendung orts- und regionaltypische Materialien Vielfältig  Angebot eines modernen, sportlichen und gesundheitsorientierten Leistungsspektrums  Erfüllung der Ansprüche aller relevanten Ziel- und Motivgruppen mit klar definierten Inhalten und Qualitäten Quelle: Frietsch, M.;Thaumiller, H. - Tourismus Oberstdorf,Unternehmensstrategie 2013

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45

Übergreifender architektonischer Ansatz

Storyboard als „genetischer Code“ des Gesamtprojektes und Leitlinie für die einzelnen Bausteine Übergeordneter architektonischer Ansatz

Architektur

 Stahlbetonbaukonstruktion mit vorgehängter Fassade mit Glaspanelen / Holzverschalung (Altholz und Stein)

 Erlebbarmachung des natürlichen/landschaftlichen Umfeldes durch Panorama-Elemente  Terrassierungen, „Brüche“, „Einschnitte“ mit evtl. Teilverschiebungen von Etagenteilen im Gebäudekörper zur Vermeidung einer monotonen Kastenform

 Satteldach, als typische Dachform in der Region, als präferierte Form zur Gewährleistung der Integration in das Ortsbild von Oberstdorf

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Übergreifender architektonischer Ansatz

Storyboard als „genetischer Code“ des Gesamtprojektes und Leitlinie für die einzelnen Bausteine Übergeordneter architektonischer Ansatz

Charakter

 transparente und zugleich behagliche Raumfolgen - Konzentration auf wenige regionale, natürliche, zu Oberstdorf passende Materialien, wie Holz, (Natur)Stein, etc.

  

klar und reduziert in der Formensprache

modern/zeitlos aber mit warmer Atmosphäre / gemütlich / zur Ruhe kommen Oberflächen möglichst naturbelassen

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Übergreifender architektonischer Ansatz

Wesentlich bei der innenarchitektonischen Gestaltung ist die Umsetzung der Prädikate Attribute zur Inszenierung (innen/außen)

Regional- und markentypische Gestaltung

 Regionaltypisch & natürlich (Holz, (Natur)Stein, Glas) – Tradition und Moderne

 wertvoll / schwer / bodenständig – edle Einzelstücke mit Regionsbezug

 Licht durchflutete offene Räume -

Blickbeziehungen ermöglichen – Lust auf draußen machen

 Gesamterlebnis Licht + Duft + Klang + Farbe  Moderne (temporäre) technikgestützte Inszenierungen zum Erzählen der Geschichte

 Zitate und Bilder zum Hervorheben der Besonderheiten von Oberstdorf

 Symbolisierung von Tallagen und Weite © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Fazit

Mehrgeschossiges Gebäude mit kompakter Funktionsaufteilung als optimal umsetzbares Konzept am Standort  Gebäudestruktur: Planung eines 3-geschossigen Gebäudes zur Umsetzung des bestmöglichen Angebots gemäß Marktstudie  Bebaubarkeit: frühzeitige Bauleitplanung notwendig, um Klarheit über den Planungsprozess zu erhalten

 Bauliche Erweiterungsmöglichkeiten im Innenbereich durch flexible Raumnutzungen u. zusätzliche Anbauten für spätere Erweiterungen  Zugänglichkeit: Lage der Erschließung / Eingangsbereich wie bisher (Gründe: Enge des Grundstückes, vertikale Erschließung, Gebäudestruktur, Logistik,…) – Zusätzlich über Prinzenstraße (Weinklause)  Innere Erschließung: Optimale Wegeführung durch den mehrgeschossigen Bau über „Erschließungstrakt“ mit drei Aufzugssystemen – Gewährleistung einer durchgängigen Barrierefreiheit

 besonderes Highlight: Platzierung des Herzstücks Saunalandschaft ins Dachgeschoss mit „Loft-Charakter“, Infinity-Pool und Panoramablick  gestalterischer Ansatz: Umsetzung der Gestaltungslinie auf Basis der Markendefinition von Oberstdorf Tourismus © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“

INVESTITIONSKOSTEN / WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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50

Investionskostenschätzung - Relaunch Oberstdorf Therme Ebene

F läche in m² 1.600

EG

200

750

B 2: Therme mit Beckenangebot (Innenbereich) Beckenangebot (innen) inkl. Umgang, Aufenthaltsbereich, etc. B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 2: Therme mit Beckenangebot (Außenbereich)

Erschließung mit multifunktionaler Rezeption

2.000

"Aktiv" und "Passiv" Bereich mit Soleaußenbecken, Kneippbereich, Außenanlage mit(Umkleiden, Liegefläche,Duschen, etc. Funktionsräume

1.200.000 2.300

1.725.000

WC's, etc.) Erschließung

2.000

300.000

Personal- und Aufenthaltsräume

2.000

400.000

Vollküche mit Lagerflächen (kühl und trocken) Thermen-Lounge

3.000

600.000

2.700

1.350.000

Therapiebereich mit 4-6 Behandlungsräumen Erschließung mit Wartebereich

3.100

620.000

2.000

400.000

200

B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich

600

Sauna-Lounge

2.700

1.620.000

150

B 4: gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich

Optionsfläche (Sauna oder Bewegung)

1.500

225.000

550

B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich

SPA/Wellness-Bereich + Teile Sauna (mind. 1x)

3.200

1.760.000

800

B 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich

3.400

2.720.000

800

B 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich

5 Innensaunen und Dampfbäder + ausreichend Ruheräume 3 Außensaunen (Sauna-"Garten") inkl. Infinity-Pool

1.500

1.200.000

500

3 . OG Summe gesamt

1.800

400.000

200

200 200

2 .OG

Bausteindetails

B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 4: gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich

150 1 . OG

Baustein

dur chschnittl. Investitionskoste G esamtfläc P r eis pr o m² n in EUR (max . he pr o in EUR (max . ex p.) Ebene in ex p.) m² 5.500 8.800.000

1.800

1.700

1.600 2 3 .3 2 0 .0 0 0

ca. 18% Nebenkosten

4.200.000

Summe inkl. NK zusätzl. Abriss Pauschale zusätzl. 2-gesch. eingetieftes Parkdeck (ca. 150 Stellplätze) Summe über alles

27.520.000 1.000.000 1.652.000 30.172.000

Hinweis: investive Kosten sind erste Grobeinschätzungen basierend auf maximal anzusetzender Quadratmeterpreisen, Standortanalyse sowie Erfahrungswerten aus grundsätzlich vergleichbaren, realisierten Projekten. Masterplan Oberstdorf Therme – Ergebnispräsentation| Marktgemeinderatssitzung © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

6 .9 0 0

51

Zielsetzung Wirtschaftlichkeitsprognose

Wirtschaftlichkeitsvorschau unter Annahme die neue Oberstdorf Therme selbst zu betreiben

Grundsätzliches  Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsprognose für die ersten fünf vollen Betriebsjahre, zur Einschätzung der langfristigen Tragfähigkeit der neuen Oberstdorf Therme

 Grundlage der Prognosewerte bilden Bestandsdaten, aktuelle Marktdaten sowie aus der Marktstudie gewonnene Werte  Definition einzelner Produkte und Produktgruppen der einzelnen Bausteine / Module mit marktfähigen Ø –Preisen

 Analyse der wichtigsten Kostenpositionen, die mit der Investition und dem Betrieb der Anlage zusammenhängen (u.a. Abbruchkosten, Investitionskosten, Finanzierungskosten, Personal-, Energie und Sachkosten…)  Analyse der wichtigsten Erlöspositionen, die mit dem Betrieb der Anlage bzw. der Bausteine zusammenhängen.

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Annahmen Besucherprognosen

Neue Oberstdorf Therme mit innovativem Angebot - steigende Besucherzahlen und ausgeglichene Besucherstruktur

Prämissen

Alt

Neu

Besucherzahlprognosen

 Ø Besucher 2010-2015: 96.300

 1. Jahr: Besucher 125.000

• Bad: 43.500

• Bad: 56.400

• Sauna: 52.800

• Sauna: 68.600

 Besucherstruktur: 80

%

Einwohner

vs.

≙ + 30%

 Jahr 2. - 4. Jahr: weiterer aber geringerer Anstieg 20

%

Touristen (TG + ÜN)

Basis: Impulse Allgäu Walser Card (Gästekarte)

 5. Jahr: Besucher 147.400 • Bad: 66.500

• Sauna: 80.900 50 Einwohner

%

vs.

≙ + 53%

50

%

Touristen (TG + ÜN)

Basis: Ergebnis Marktstudie Oberstdorf Therme, © PROJECT M, 2016 © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Annahmen Betrieb

Prämissen Betriebserlöse-/ kosten  Erlöse: marktübliche Durchschnittspreise p. P. über alle Tarifgruppen hinweg  Eintrittserlös Therme: 15,22 € (IST-2014: 14,53 €)  Eintrittserlös Sauna (Aufschlag): 8,33 € (IST-2014: 6,32 €)  Nutzungserlös Therapie- und Anwendungsbereich mit Kursbecken: 9,78 €  Gastronomie: Therme 1,46 € / Sauna 2,00 € (bereinigt um Wareneinsatz)  Nutzungserlös SPA/Wellness: 2,10 €  diverse Mieterlöse Shopflächen (Annahme: ca. 100 m² monatlich 8,50 €/m²)  diverse Mieterlöse (Dauer)Parkplätze (Annahme: ca. 50 P. m. 50 €/Monat)

 Kosten: Degressiver Kostensteigerungsindex in Höhe von 2,0%  Finanzierung Investitionskosten:  Betrieb der Anlage durch Kurbetriebe Oberstdorf  Investitionskosten in Höhe von 30,1 Mio. €  Kommunaldarlehen mit Laufzeit 20 Jahre, Zinssatz 1,0%  Jährliche Annuität von 1,662 Mio. € (Zinsen und Tilgung) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Wirtschaftlichkeit – 3. Betriebsjahr

Tragfähiges Konzept – ohne Annuität bereits im 3. Jahr positives Betriebsergebnis (Operating CF) von 400.000 erreicht Erlöse

Summe in €

Eintrittserlöse Therme Eintrittserlöse Sauna (Saunaaufschlag) Therapie- und Anwendungsbereich mit Kursbecken Gastronomie Therme Gastronomie Sauna SPA/Wellness diverse weitere Erlöse diverse Mieterlöse Shopflächen (Dauer)Parkplätze

1.012.800 674.400 138.000 88.500 180.000 155.000 64.500 10.500 30.900

Betriebserlöse gesamt

Besucherzahl 3. Jahr: 143.100 (Bad: 64.600, Sauna: 78.500)

2.354.600 Kosten (2%-Steigerung/a)

Summe in €

Personalaufwand Medien mit Wärme, Wasser, Strom übrige Kostenpositionen (Instandhaltung, Marketing, Steuern, Versicherung, Verwaltung,)

Jahr 3 Ergebnisse Betriebsergebnis 1 Abzgl. Afa Abzgl. Zinskosten Betriebsergebnis 2 Zzgl. Abschreibungen Operating Cashflow Abzgl. Tilgung

Cashflow © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

Betriebskosten gesamt

960.700 469.700 253.800

1.684.200

Summe in € 670.400 1.000.000 272.600 -602.200 1.000.000 397.800 1.403.700

-1.005.900 Masterplan Oberstdorf Therme – Ergebnispräsentation| Marktgemeinderatssitzung

55

Relaunch Neue Oberstdorf Therme Wirtschaftlichkeitsvorausschau für die ersten 5 vollen Betriebsjahre 01. Dezember 2016 1. Jahr €

2. Jahr %

€

3. Jahr %

€

4. Jahr %

€

5. Jahr %

€

%

Durchschnittliche Besucher 2010-2015 (IST) Bad: 43.478 Sauna: 52.843 Besuche Therme (T) Besuche Sauna (S) Nutzungen Gesundheits- und Fitnessstudio (GFS)

Bes./a Bes./a Nutz./a

56.423 68.577 0

60.937 74.063 0

64.593 78.507 0

65.562 79.684 0

66.546 80.879 0

Nutzungen Therapie- und Anwedungsbereich (TAB) mit Kursbecken

Nutz./a

13.091

13.287

13.486

13.688

13.893

Durchschnittserlöse Durchschnittserlöse Durchschnittserlöse Durchschnittserlöse

€/Bes. €/Bes. €/Nutz. €/Nutz.

15,22 8,33 0,00 9,78

15,45 8,46 0,00 9,93

15,68 8,59 0,00 10,08

15,92 8,72 0,00 10,23

16,16 8,85 0,00 10,38

Therme Sauna (Saunaaufschlag) Gesundheits- und Fitnessstudio Therapie- und Anwedungsbereich (TAB) mit Kursbecken

Eintrittserlöse Therme Eintrittserlöse Sauna (Saunaaufschlag)

56.423 Bes./a 68.577 Bes./a

Nutzungserlöse Gesundheits- und Fitnessstudio Therapie- und Anwedungsbereich (TAB) mit Kursbecken Gastronomie Therme (Erlös p. P. bereinigt um Wareneinsatz)

0 Nutz./a 13.091 Nutz./a 56.423 Bes./a

Gastronomie Sauna (Erlös p. P. bereinigt um Wareneinsatz) 68.577 Bes./a Anwendungen Wellness + Beauty = SPA/Wellness 68.577 Bes./a diverse weitere Erlöse T, S, TAB 138.091 Bes./a diverse Mieterlöse Shopflächen (Annahme: ca. 100 m² m. 8,50 €/m²) diverse Mieterlöse (Dauer)Parkplätze (Annahme: ca. 50 P m. 50 €/Monat)

15,22 €/Bes. 8,33 €/Bes.

858.792 571.308

41,8 27,8

941.480 626.571

42,7 28,4

1.012.825 674.371

43,0 28,6

1.043.753 694.846

43,0 28,7

1.075.380 715.783

43,1 28,7

0,00 €/Nutz. 9,78 €/Nutz. 1,46 €/Bes.

0 128.065 82.519

0,0 6,2 4,0

0 131.500 84.500

0,0 6,0 3,8

0 138.000 88.500

0,0 5,9 3,8

0 142.000 91.000

0,0 5,9 3,8

0 146.500 93.500

0,0 5,9 3,7

2,44 €/Bes. 2,10 €/Bes. 0,44 €/Bes.

167.156 144.000 60.100

8,1 7,0 2,9

171.500 147.500 61.500

7,8 6,7 2,8

180.000 155.000 64.500

7,6 6,6 2,7

185.500 159.500 66.500

7,6 6,6 2,7

191.000 164.500 68.500

7,6 6,6 2,7

10.200 30.000

0,5 1,5

10.353,00 30.450,00

0,5 1,4

10.508,30 30.906,75

0,4 1,3

10.665,92 31.370,35

0,4 1,3

10.825,91 31.840,91

0,4 1,3

Summe Erlöse Betrieb

2.052.140

2.205.354

2.354.612

2.425.135

2.497.830

Personalaufwand (2%-Steigerung/a)

923.463

45,0

941.900

42,7

960.700

40,8

979.900

40,4

999.500

40,0

Medien mit Wärme, Wasser, Strom (2%-Steigerung/a)

451.471

22,0

460.500

20,9

469.700

19,9

479.100

19,8

488.700

19,6

übrige Kostenpositionen (Instandhaltung, Mark etzing, Steuern, Versicherung, Verwaltung, ... (2%-Steigerung/a)

246.257

12,0

250.000

11,3

253.800

10,8

257.600

10,6

261.500

10,5

1.621.191

79,0

1.652.400

74,9

1.684.200

71,5

1.716.600

70,8

1.749.700

70,0

430.949

21,0

552.954

25,1

670.412

28,5

708.535

29,2

748.130

30,0

1.000.000 -569.051

48,7 -27,7

1.000.000 -447.046

45,3 -20,3

1.000.000 -329.588

42,5 -14,0

1.000.000 -291.465

41,2 -12,0

1.000.000 -251.870

40,0 -10,1

300.000 -869.051 0 -869.051 1.000.000 130.949 1.362.459 -1.231.510

14,6 -42,3 0,0 -42,3 48,7 6,4 66,4 -60,0

286.375 -733.421 0 -733.421 1.000.000 266.579 1.376.084 -1.109.505

13,0 -33,3 0,0 -33,3 45,3 12,1 62,4 -50,3

272.615 -602.203 0 -602.203 1.000.000 397.797 1.403.743 -1.005.946

11,6 -25,6 0,0 -25,6 42,5 16,9 59,6 -42,7

258.716 -550.181 0 -550.181 1.000.000 449.819 1.403.743 -953.925

10,7 -22,7 0,0 -22,7 41,2 18,5 57,9 -39,3

244.679 -496.549 0 -496.549 1.000.000 503.451 1.417.781 -914.330

9,8 -19,9 0,0 -19,9 40,0 20,2 56,8 -36,6

Summe Kosten Betrieb (degressive Anpassung m it Kostensteigerungsindex i. H. v. 2,0%) EBITDA (nach gewinnunabhängigen Steuern) abzgl. Abschr. / Rückst.Abschr. EBIT abzgl. Zinsk. EBT (=Ergebnis vor Steuern) abzgl. ertragsabh. Steuern Profit / Ergebnis nach Steuern zzgl. Abschr. / Rückst.Abschr. EBA (Operating CF, BCF) abzgl. Tilgungen Netto Cash Flow

Invest

Investment Zeitraum 30.000.000 € 30

Abschreibung p. a.

Finanzierung Laufzeit 30.000.000 20

Zinssatz 1,0%

0 %

1.000.000 €

Hinweis: Alle Beträge netto € zzgl. der gesetzl. MwSt. Die Werte sind Planungsansätze zum Preisstand der Erstellung und leiten sich u.a. aus den aus der Marktstudie gewonnenen Werten unter Berücksichtigung Bestandsdaten ab. Die in der Wirtschaftlichkeitsvorausschau enthaltenen Prognosewerte können nicht garantiert werden. Sie entsprechen dem Konzeptionsstand und dienen als erste Einschätzung. Masterplan Oberstdorf Therme – Ergebnispräsentation| Marktgemeinderatssitzung © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de 56

Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“

ZEITPLAN UND VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de

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Weitere Vorgehensweise

Zeitplan bis zur Umsetzung mit klarem Ziel vor Augen… 14.02.17 Gemeinderatssitzung Vorstellung Masterplan und Gestaltungsvorlagen für Architektenwettbewerb – Beschlussfassung Interessenbekundungsverfahren und Bauleitplanung

2. Quartal 2017 Beschlussfassung zur Umsetzung der Therme auf Basis Masterplan und Ergebnis Interessenbekundungsverfahren

Bis Anfang 2018 vorbereitende Maßnahmen zur Realisierung der Therme

2018/2019 Beginn Bau

Eröffnung 2020 zur Nordischen Ski WM 2021 in Oberstdorf

Bildquelle: www.keller-kalmbach.de

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