Masterplan und standörtliche Machbarkeitsprüfung für eine neue Oberstdorf Therme
Bildquelle: https://www.oberstdorf.de/freizeit-tipps/oberstdorf-therme.html, ® 2016 Tourismus Oberstdorf
PROJECT M I Umsetzungsprozess Stand: 06.07.2017
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Aufgabenstellung
Masterplan: Detailkonzeption Module & Investitionskalkulation für eine klar positionierte Oberstdorf Therme als multifunktionale Sport- und Freizeiteinrichtung
BASIS Marktstudie – Untersuchung der Bedürfnisse der Gäste für eine Oberstdorf Therme
MASTERPLAN 1. Herausarbeitung der Anforderungen von Seiten Markt Oberstdorf und Tourismus Oberstdorf an die künftige Therme sowie an den Standort 2. Detailkonzeption mit modularem Funktions- Nutzungs- & Raumkonzept zu den Angebotsbausteinen 3. Grundsätzliche Machbarkeitsprüfung des Konzeptes bezogen auf den derzeitigen Standort 4. Investitionskostenkalkulation
5. Gestaltungsleitfaden und Ableitung wesentlicher Prämissen und Maßstäbe für weiteres Vorgehen © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Masterplan Oberstdorf Therme – Umsetzungsbegleitung
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Ausgangssituation & Handlungsbedarf „Neue Oberstdorf Therme“
KERNERGEBNISSE MARKTSTUDIE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Wichtigkeit Oberstdorf Therme
Trotz schlechtem Zustand der Oberstdorf Therme großer Zuspruch und wichtig für Einwohner und Gäste Jeder 10. Besucher nennt den Zustand nicht mehr zeitgemäß oder renovierungsbedürftig Durchschnittlich die Hälfte der Einwohner Oberstdorf besuchten die Therme in den letzten 12 Monaten Fast jeder Gast (96%) kennt die Oberstdorf Therme 75% der Gäste haben die Therme während Ihres Aufenthaltes besucht
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Bewertung des Besuches Oberstdorf Therme -TOP 5 Nennungen nicht mehr zeitgemäß, renovierungsbedü… Preissystem keine Rutsche, Angebot für Kinder, Jugendliche Ruhebereiche (zu kalt, zu laut, zu alt, zu klein) Duschen/Umkleiden , Sanitäranlagen
10%
16%
5%
2%
5%
1%
alle Befragten Einwohner Oberstdorf
4% 4% 3%
10%
Frage: Was hat Ihnen bei Ihrem Besuch weniger gut gefallen? Gibt es etwas, dass Sie bei Ihrem Besuch vermisst haben oder etwas, dass Sie anders machen würden? Was genau wäre das? , Basis: Befragte, die Therme besucht haben, n=163
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Key Facts: Marktstudie
Zusammenfassung der Bedürfnisse an Solebecken eine moderne Oberstdorf Therme im Saunabereich Bei der zukünftigen Ausrichtung der Oberstdorf Therme aus Sicht der Einwohner als auch der Gäste zu berücksichtigen …
Dampfbad
Saunadorf
Sole-Erlebnisbecken mit Attraktionen
attraktiver Außenbereich für schöne Sommertage
Wasserfall
Strömungskanal
Whirlpool Bistro/Restaurant
Wichtige Module
Sonstige relevante Einwohner Aspekte
Ruhebereich Innen/außen
Gäste
ausreichend Parkplätze
Blick auf Berglandschaft
Barrierefreiheit
alpenländischer Stil
Eltern-Kind-Bereich (Familienfreundlichkeit)
ausreichend Parkplätze
Blick in die Zukunft
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
WESENTLICHE ECKPUNKTE DER GRUNDKONZEPTION © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Nutzungsrelevante Rahmenbedingungen
Masterplan: Oberstdorf Therme als multifunktionale Sport- und Freizeiteinrichtung auf Basis nutzungsrelevanter Prämissen Standort: Ausrichtung Masterplan ausschließlich auf bestehenden Standort Notwendig: Mindestparkplatzanzahl von 100-150 Parkplätzen (direkt und im nahen Umfeld) künftige Gästeprognose von jährlich ca.140.000 - Berücksichtigung laufender Überlegungen (Tiefgarage beim Kurpark) Haupterschließung über Ludwigsstraße Gesamtkonzept auf Basis Unternehmensstrategie 2013 Tourismus Oberstdorf Grundausrichtung Therme: „multifunktionale Sport- und Freizeiteinrichtung“ mit ansprechendem und generationenübergreifendem Badeangebot Künftige Kernthemen: „Wohlfühlen und Entspannung“ mit Inwertsetzung des touristischen Themenfeldes „Gesundheit“ Sport- und Gesundheitsstandort Oberstdorf - Einbeziehung „Spitzensport“ Sichtbarkeit und Erlebbarkeit der Prädikate von Oberstdorf ECARF-Zertifizierung: Anstreben einer „Allergikerfreundlichen Therme“ © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Grundstück Status Quo
Status Quo: Gesamtsituation mit Erschließung, Zugänglichkeit und Parkplatzsituation
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Grundstück Status Quo
Datenblatt BESTAND 12.983 qm Grundstück
Erschließung/ Eingangssituation
Markt Oberstdorf als Eigentümer 3.855 qm aktuelle Nutzungsfläche 647 qm aktuelle Wasserfläche 50-60 Parkplätze 367 Spinte Quelle: Ausschnitt Katasterplan, Markt Oberstdorf, Bauverwaltung, Juli 2016
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Eckpunkte Konzeption
Multifunktionale Sport- und Freizeiteinrichtung Kern: Vitalität & Erholung 1
Eingangs- und Empfangsbereich mit Funktionsräumen
2
3
verschiedene Becken im Innen-, Außenbereich Hauptbecken: “Sportschwimmen“, Eltern-KindBereich, Kurs- und Lehrschwimmbecken, ggf. kleines Licht- & Klangbecken Ergänzend: Aufenthalts- und Verweilbereich
4
Saunalandschaft als Herzstück (innen/außen) mit Wellness & SPABereich
Therme mit attraktivem Badeangebot (innen/außen)
5
Sole und Kneipp
authentische Saunawelt Saunen/Badehäuser im Innen& Außenbereich SPA/ Wellness- Anwendungen großzügige Ruhebereiche
Multifunktionaler Fitnessund Aktivbereich
Fitness-, Aktiv-, Bewegungsund Entspannungsangebote mehrere multifunktionale Kursräume Gerätetrainingsraum
übergreifende (gesundheitsorientierte) Gastronomie in Lounge-Atmosphäre mit Rückzugs- und Aufenthaltsbereiche
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Schlüsselprämissen
Nutzung der Aspekte Kompaktheit, Panoramablick und Alleinstellung als größte Chance für Oberstdorf 1. Kompaktheit Enge des Grundstückes – standörtliche Restriktionen bedürfnisorientiertes und qualitativ hochwertiges Angebot für ca. 140.000 jährliche Besucher 2. Panoramablick
Ergebnis Marktstudie 2016: Blick auf die Oberstdorfer Alpenlandschaft als wesentliches Gästebedürfnis an eine moderne Oberstdorf Therme Aspekt Panoramablick mit deutlichem Differenzierungspotenzial vom regionalem Wettbewerb 3. Alleinstellungsmerkmal Notwendigkeit eines klaren Alleinstellungsmerkmales neben den Oberstdorfer Bergbahnen Abhebung vom regionalem Wettbewerb © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Gebäudestruktur
Planung eines mehrgeschossigen Gebäudes erlaubt wichtige Zielerfüllung Kompaktheit, Panorama und Alleinstellung am Standort bestmöglich Eingeschossiges Gebäude – Variante Flachbau Fitness- und Aktivbereich
Saunalandschaft
mittige Erschließung
Therme
EG
vs.
Mehrgeschossiges Gebäude – Variante Hochbau Saunalandschaft
3. OG
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
UG
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Rezeption , Shops
SPA/ Wellness Personalräume
Sauna-PanoramaTerrasse SaunaLounge mit Rückzugsbereich Küche Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Therme
Logistik, Technik
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Grundstück Status Quo
Grundfläche 13.000 qm reicht durch mehrgeschossiges Konzept zur Umsetzung der Anforderungen & Folgerungen der Marktstudie aus 3 versetzte Erschließungssysteme: Textil: EG - 2. OG Bad u. Sauna: EG - 3. OG
Ein/Ausfahrt
Intern: UG - 2. OG Eingang
Erschlie ßung
Heizungsanlage und Einbringöffnung für Technik, etc. können verbleiben © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Funktionsaufteilung
Funktionsaufteilung: sinnvolle Nutzung der einzelnen Geschosse mit transparenter Beckenanordnung im EG bis zur Saunalandschaft mit Terrasse im 3. OG
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
Sauna-PanoramaTerrasse
Saunalandschaft
3. OG
SaunaLounge mit Rückzugsbereich
SPA/ Wellness Personalräume
Rezeption, Shops
Küche Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Therme
UG
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Logistik, Technik
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Funktionen und Schnittstellen
Funktionsschaubild: optimale Erschließung des Baus durch eine „textile“ Erschließung bis zum 2. OG 3 versetzte Erschließungssysteme:
Textil: EG bis 2. OG
Bade u. Sauna: EG bis 3. OG
Intern: UG bis 2. OG
SCHNITTSTELLEN Saunalandschaft
3. OG 2. OG
Fitness/ Aktiv
1. OG
Personalräume
EG Parken UG © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Sauna-PanoramaTerrasse Sauna-Lounge (split level)
SPA/ Wellness
Küche
Umkleiden
Serviced Rezeption
ThermenLounge (split level)
Therme
Shops Anlieferung
Technik
Logistik
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
DETAILKONZEPTION © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
Baustein 1: Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
Saunalandschaft
3. OG
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
UG
Rezeption , Shops
SPA/ Wellness Personalräume
Sauna-PanoramaTerrasse SaunaLounge mit Rückzugs-bereich Küche Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Therme
ANSÄTZE Anlauf- und Knotenpunkt funktional transparent atmosphärisch
Logistik, Technik
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
Erschließungsebenen EG und 1. OG: Rezeption, Umkleiden, Personalräume, Serviced-Empfang und Lounge mit Vollküche
EG 1.OG ServicedRezeption
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
Baustein 1: Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume EG: Multifunktionale Rezeptionstheke
zentrale Anlauf- und Informationsstelle Serviced-Empfang (lediglich Bistro) Bereich mit flexibel-teilbaren Shop-Flächen 1. OG: Personal- und Aufenthaltsräume Empfehlung: Multifunktionsraum für Veranstaltungen, Besprechungen, Kurse, o.ä. zusätzliche Aufenthaltsräume für Mitarbeiter -qualitativ hochwertig mit Tageslicht Funktionsräume Umkleiden, Duschen, WC‘s, etc.
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
1. OG Erschließungs- und Zwischengeschoss als Hauptknotenpunkt mit Schnittstellen zur Thermen-, Sauna-, & Wellnessebene Nutzungen
3 versetzte Erschließungssysteme:
UG: Parkdeck, Anlieferung Küche separat: Zugang zu Technik & Lager
Textil: EG bis 2. OG
EG: Eingangsbereich (Straße, Parkdeck EG), Treppenhäuser, Aufzüge, Rezeption, vermietbare Flächen
Intern: UG bis 2. OG
Bade u. Sauna: EG bis 3. OG
1. OG: Funktionsebene mit Umkleiden, Duschen, WC‘s, Personalräume, Textil-, Sauna-, Thermenerschließung (Treppenhäuser und Aufzüge)
2. OG: Anmeldung Kurse, Fitnesstraining,…
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Basis: Lagerräume und Technik im UG
UG: Unteres Parkdeck mit Grunderschließung, Technik & Lager Saunalandschaft
3. OG
UG
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
Sauna-PanoramaTerrasse SaunaLounge mit Rückzugsbereich
SPA/ Wellness Personal -räume
Rezeption, Shops
Küche Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Therme
UG
Erschlie ßung
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Logistik, Technik
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Baustein 2: Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
ANSÄTZE
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
UG
Sauna-PanoramaTerrasse
Saunalandschaft
3. OG
SPA/ Wellness Personalräume
SaunaLounge mit Rückzugsbereich Küche Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Rezeption, Shops
Therme
Aufenthalts- und Erlebnisqualität Vielfältiges Bade- & Schwimmangebot multifunktional Sportlich wassergebundene Kursangebote generationenübergreifend
Logistik, Technik
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
EG: transparente Beckenanordnung im EG mit Verbindung ins Freie – Zonierung des Außenbereichs in „Aktiv- & Passivabschnitte“
EG
Eingang & Shop
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Baustein 2: Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich) EG Innenbereich - drei Innenbecken Beckenebene mind. 1.600m² Thematisiertes Hauptbecken (Süßwasser) – ca. 20m x 12m Kurs- und Lehrbecken - ca. 12m x 8m Eltern-Kind-Bereich – ca. 50m² ggf. zusätzlich Solebecken als Wellness – Licht- und Klangbecken oder Alternative
EG Außenbereich großzügiger Bereich („Aktiv“ & „Passiv“) mit Soleaußenbecken – mind. 12m x 15m Wasserspielplatz, Liegeflächen, Kneippbereich und ggf. Textilsauna © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Thermenbereich mit attraktivem Bade- und Schwimmangebot in verschiedenen Becken im Thematisiertes Hauptbecken Süßwasser (ca. 28-32°C – ca. 20m x 12m) multifunktionale Nutzung: Freizeit- und Sportschwimmen, ergänzend: Schul- und Vereinsschwimmen Wasserliegen
Therme Innenbereich
Geysire, Schwallduschen separat: Einstieg innen ins Außenbecken
Eltern-Kind-Becken Babys 0 – 5 Jahre 2 Bereiche: Plansch- und Spielbecken mit Wickelbereich mit 2 Teilbecken: jeweils 5m x 5m
Kurs- und Lehrbecken Süßwasserbecken, max. 1,35 Tiefe, ca. 12m x 8m
ggf. zusätzlich Licht- und Klangbecken Sole und Warmwasser (ca. 35°C), ca. 80 m² geschlossener Raum mit breitem Zugang und breiten Flügeln
umlaufend ausreichend Liegeflächen (Aufenthalts- und Verweilbereiche) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Leitprodukte: Spezifisches Angebotsspektrum je Modul Rehabilitation
Kurs-& Lehrbecken
Primärprävention
Modul 1:
Aktivprogramm Selbstzahler
ggf. Modul 2:
Licht- & Klangangebote Floating Kleingruppen Diversifizierte Packages Paar - Angebote © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Wellness-Licht- & Klangbecken
Balance - Angebote Achtsamkeitskurse Regeneration
Aquaprogramm-Schwimmkurse gerätegestütztes Angebot (Schul- und Vereinssport möglich)
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Multifunktionaler Thermenbereich mit Aktiv/Sport- und Ruhebereich in der Außenanlage - generationsübergreifend Außenbereich Südlicher Bereich („Passiv“)
Therme Außenbereich
Außenbecken mit Sprudelliegen – Einstieg innen – mind. 12m x 15m großzügige Liegefläche ruhige Randlage (frequenzschwach) Nördlicher Bereich („Aktiv“) Wasserspielgarten
Aktivmöglichleiten (Spiel- und Sportbereich z.B. BeachVolleyball…) Kneippbereich und ggf. Tretbecken (Kneipp‘scher Tretparcours ca. 20m²), i.V.m. Barfußpfad)
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen/Außen), SPA & Wellness
Baustein 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich (Innen und Außen), SPA & Wellness
ANSÄTZE „Wohlfühl-Welt“
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
UG
Sauna-PanoramaTerrasse
Saunalandschaft
3. OG
SPA/ Wellness Personalräume
SaunaLounge mit Rückzugsbereich Küche Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Rezeption, Shops
Therme
Ruhe und Entspannung Panorama Angebotsvielfalt Vitalität & Prävention & Heilmittel modern – alpenländlich – natürlich
flexibel - multifunktional
Logistik, Technik
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen/Außen), SPA & Wellness
3. OG Saunalandschaft mit „Sauna-Terrasse“: Sauna als „Herzstück“ in bester Loft-Lage mit Panoramablick
3.OG
Schnittstellen: 1. OG: Umkleidebereich
2. OG: SPA/Wellness, Sauna-Lounge © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen/Außen), SPA & Wellness
SPA/- & Wellnessbereich im 2. Obergeschoss erreichbar über Rezeption oder gesonderten Direkt-Zugang
2.OG
Schnittstellen: 1. OG: Umkleiden / Sauna-Lounge
EG: separater Direkt-Zugang möglich 2. OG SPA/Wellness in Fitness- & Aktivbereich: (einfacher Weg !) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen/Außen), SPA & Wellness
Baustein 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich (Innen und Außen), SPA & Wellness
3. OG Sauna-Bereich (innen 700m²/außen 800m²) stufenweite Entwicklung: Kapazitäten für bis zu 7 thematisierte Saunen & Badehäuser im Innenbereich u. min. 4 im Außenbereich – zunächst 5 im Innenbereich 3 im Außenbereich (Sauna-„Garten“) Panorama-Terrasse (min. 50% begrünt) als großzügiger „Dorfbereich“ mit „Garten-Charakter“ Sonnen- und Windschutzelemente an Witterungsverhältnisse anpassbar Zu berücksichtigen in Ausstattung: spürbares Saunakalterlebnis als Wintererlebnis © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen/Außen), SPA & Wellness
Baustein 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich (Innen und Außen), SPA & Wellness
3. OG Sauna-Bereich (innen 700m²/außen 800m²) differenzierte Wasserangebote (innen/außen) davon min. 1 Sole-Becken – Highlight: Aufsatzbecken als Infinity-Pool ggf. auskragend mehrere Erlebnisduschen & Abkühlangebote großzügige Ruhebereiche in modernem, regionalem Design mit verschiedenen Schwerpunkten (Schlafen, Ruhen, Entspannen)
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen/Außen), SPA & Wellness
Saunalandschaft - ausgestattet mit bedürfnisgerechtem Angebot Sauna /Dampfbad – Innenbereich
Sennerinsauna (ca. 30m2): Heu, 65-70°C Bio-Salz-Sauna (ca. 40m2):40-45°C Kraxenbad (15m2) Kräuterbadehaus (Alpen) / Dampfbad (20m2): als Kombination Laconium (15m2), Tepedarium (Kräuter) (15m2)
Saunalandschaft
Sauna – Außenbereich (50% als erlebbare / nutzbare Grünfläche) Panorama-Aufguss-Sauna (ca. 80-100m2): Stein/ Holz, 85-90°C Feuersauna als automatische Aufguss-Sauna (ca. 30m²): 95-100°C Alp-Sauna (ca. 40m2) Zu berücksichtigen in Ausstattung: spürbares Saunakalterlebnis als Wintererlebnis
Wasserangebote (Innen- und Außenbereich)
Sole-Ruhebecken - Aufsatzbecken als Infinity-Pool ggf. auskragend (ca. 50-60m2) Tauchbecken: kalt (4m2) ggf. Sole-Sprudelbecken, kleine Gesundheitsbecken (thematisiert) (15-20m²)
Erlebnisduschen & Attraktion (Innen- und Außenbereich)
Wechselbaden Füße, Wasserfall, Duschbrausen, Kneippschlauch, Duscheimer Wassernebel (alpine Aromen), Eislöwe (Crushed Ice)
Ruhebereich
großzügige Ruhebereiche mit verschiedenen Schwerpunkten (Schlafen, Ruhen, Entspannen, Infrarot) Panorama-Terrasse mit geeigneten Sonnen- und Windschutzelementen- an Witterungsverhältnisse anpassbar
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen/Außen), SPA & Wellness
Baustein 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich (Innen und Außen), SPA & Wellness
2. OG SPA- & Wellnessbereich (500m²) SPA/Wellness-Anwendungen mit vier multifunktionalen, großzügigen Räumen kleinere Rückzugsbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität Peeling-/Rhassoulbad - ca. 25m² Weitere mögliche Angebote: Behandlung Balneologie Rauminhalation (Medizinische) Massagen Körperpeelings Heilmittelanwendungen Frauenwohlfühltage Körperpackungen Beauty-Anwendungen © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Vergleich Wasserflächen
Optimierte Wasserflächen und -tiefen mit marktgerechtem Badeangebot bei nur geringer Flächensteigerung von knapp 15%
NEU
IST
Aktuelle Neue Oberstdorf Beckentiefe Oberstdorf Beckentiefe Therme Therme (qm)
(qm)
Differenz (qm)
(%)
Kinderbecken (2-geteilt)
23,00
0,50 m
50,00
0,50 m
27,00
117,4%
Hauptbecken (28°C)
437,50
variabel
240,00
1,30 m
-197,50
-45,1%
Thermalsole-Becken (innen) (35°C)
88,00
1,30 m
80,00
1,30 m
-8,00
-9,1%
Sauna: Sole Außen- und Innenbad (35°C)
95,00
1,20 m
-95,00
-100,0%
Kurs- & Lehrbecken
96,00
1,30 m
96,00
100,0%
Soleaußenbecken
180,00
1,30 m
180,00
100,0%
Sauna: Infinity Pool
60,00
1,20 m
60,00
100,0%
-3,50
-100,0%
59,00
14,7%
Whirlpool
3,50
Summe
647,00
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706,00
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+ + + -
IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Baustein 4: Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
ANSÄTZE
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
UG
Sauna-Panorama Terrasse
Saunalandschaft
3. OG
Rezeption, Shops
SPA/ Wellness Personalräume
SaunaLounge mit Rückzugsbereich Küche
Therme
Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Lounge-Konzepte: Thermen- & Saunagastro
Rückzugs- & Aufenthaltsbereiche Kulinarik: gesund - allergiker – freundlich - regional atmosphärisch - gemütlich
Logistik, Technik
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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Gastronomie-Konzept: Thermengastronomie im 1. OG (split level) und Saunalounge im 2. OG (split level) – Nähe zur Küche
1.OG 2.OG
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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Gesundheitsorientierte Gastronomie als Querschnittsthema auf mehrere Ebenen (1. OG, 2. OG) mit Schnittstellen zu allen Ebenen Überblick Schnittstellen 3. OG: Sauna (von Sauna-Lounge) 2. OG: Sauna-Lounge (von Thermen-Lounge) 1. OG: Lounges (von Umkleiden) EG: Therme (von Thermen-Lounge) UG: Anlieferung Küche
Klimazonen = Textilbereich = Badebereich = Saunabereich
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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Baustein 4: Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) 1. OG (split level): Thermengastronomie (ca. 400m²) Vollküche mit Lagerflächen (kühl und kalt) Therme: Gastronomie-Lounge Rückzugs- und Aufenthaltsbereiche wichtig: klare Unterscheidung zwischen einerseits Verzehr-/Speisebereiche und andererseits Aufenthalts- /Rückzugsbereiche Geräusch- und Geruchstrennung – klimatische Trennung zwischen Erschließung, Serviced-Empfang (EG) und Thermen-Lounge-Bereich
2. OG (split level): Sauna-Lounge (ca. 500m²)
Kaminlounge als Kommunikations- und Treffpunkt Relax-Bereich in Lounge-Atmosphäre Mobile Sauna-Bar / Barbecue für Panorama-Terrasse wichtig: klare Unterscheidung zwischen einerseits Verzehr-/Speisebereiche und andererseits Aufenthalts- /Rückzugsbereiche © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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V: Multifunktionaler Fitness- und Aktivbereich
Baustein 5: Multifunktionaler Fitness- und Aktivbereich
ANSÄTZE Saunalandschaft
3. OG
Fitness/ Aktiv
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
UG
Rezeption , Shops
SPA/ Wellness Personalräume
Sauna-PanoramaTerrasse SaunaLounge mit Rückzugs-bereich Küche Thermen-Lounge mit Rückzugsbereich
Leistungssporttauglichkeit Regeneration & Training Kurse & Geräte Spezialisierung Individuell – modern - funktional
Therme
Logistik, Technik
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V: Multifunktionaler Fitness- und Aktivbereich
Wellness/SPA- & Fitnessbereich im 2. Obergeschoss erreichbar über Rezeption oder gesonderten Direkt-Zugang
2.OG
Schnittstellen: 1. OG: Umkleiden / Sauna-Lounge
EG: separater Direkt-Zugang möglich 2. OG SPA/Wellness in Fitness- & Aktivbereich: (einfacher Weg !) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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V: Multifunktionaler Fitness- und Aktivbereich
Baustein 5: Multifunktionaler Fitness- und Aktivbereich
2. OG: Multifunktionaler Fitness- und Aktivbereich inkl. Wartebereich (ca. 500m²) Zwei Kurs- und Trainingsräume – ca. 300m² Aktiv- und Bewegungsangebote (Kursraum 1) – ca. 150m² Entspannungsangebote (Kursraum 2) – ca. 150m²
Geräte- und Trainingsraum für modernes Fitnessangebot – ca. 200m² Mögliches Angebotsspektrum: Differenziertes Kursprogramm Vibbing Primärprävention Meditation Yoga Aktivprogramm Trainingsprodukte TRX Serviceleistungen Boxen
BGM
Pilates
Leistungssport
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Abonnements Cross-Fit Masterplan Oberstdorf Therme – Umsetzungsbegleitung
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
ECKPUNKTE GESTALTUNGSLINIE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Markenkern
Oberziel: Grundlage des Design-Guide ist die Abbildung des Markenkerns als räumliches Konzept
Quelle: Frietsch, M.;Thaumiller, H. - Tourismus Oberstdorf, Unternehmensstrategie 2013
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Grundgestaltung
Kernkriterien: Gestalterische Umsetzung des Ziels auf Basis der Markendefinition von Oberstdorf Tourismus Authentisch modernes alpenländisches Design auf Basis traditioneller Werte
Schaffung einer Atmosphäre mit höchstmöglichen Erholungsfaktor Zurverfügungstellung bestmöglicher Aufenthaltsqualität Natürlich
Optimale Einbeziehung des Panoramas in die Wohlfühl-Welt Bildliche holografische Projektionen der umliegenden Berge und Täler Verwendung orts- und regionaltypische Materialien Vielfältig Angebot eines modernen, sportlichen und gesundheitsorientierten Leistungsspektrums Erfüllung der Ansprüche aller relevanten Ziel- und Motivgruppen mit klar definierten Inhalten und Qualitäten Quelle: Frietsch, M.;Thaumiller, H. - Tourismus Oberstdorf,Unternehmensstrategie 2013
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Neue Oberstdorf Therme fügt sich als kompakter, dafür etwas höherer Baukörper gegenüber der aktuellen Therme gut in das Ortsbild ein – größere Außenbereiche
IST
Vs.
NEU
Quelle: Modell Oberstdorf Therme, Konrad Preisenberger, 2016
Stockwerk
Baustein
EG
Therme Erschließung
1.600 200
1. OG
Erschließung Gastronomie*
1.250 400
2. OG
Wellness/SPA Fitness/Aktiv Gastronomie*
500 500 500
3. OG
Sauna (innen) Sauna-“Garten“ (außen)
700 800
*inkl. Rückzugs- und Aufenthaltsbereiche © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Fläche in m²
Quelle: Modell Oberstdorf Therme, Konrad Preisenberger, 2016
50% als begrünte Terrasse und somit kein Aufbau
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Übergreifender architektonischer Ansatz
Storyboard als „genetischer Code“ des Gesamtprojektes und Leitlinie für die einzelnen Bausteine Übergeordneter architektonischer Ansatz
Architektur
Stahlbetonbaukonstruktion mit vorgehängter Fassade mit Glaspanelen / Holzverschalung (Altholz und Stein)
Erlebbarmachung des natürlichen/landschaftlichen Umfeldes durch Panorama-Elemente Terrassierungen, „Brüche“, „Einschnitte“ mit evtl. Teilverschiebungen von Etagenteilen im Gebäudekörper zur Vermeidung einer monotonen Kastenform
Satteldach, als typische Dachform in der Region, als präferierte Form zur Gewährleistung der Integration in das Ortsbild von Oberstdorf
Charakter transparente und zugleich behagliche Raumfolgen - Konzentration auf wenige regionale, natürliche, zu Oberstdorf passende Materialien, wie Holz, (Natur)Stein, etc.
klar und reduziert in der Formensprache modern/zeitlos aber mit warmer Atmosphäre / gemütlich / zur Ruhe kommen Oberflächen möglichst naturbelassen © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Übergreifender architektonischer Ansatz
Wesentlich bei der innenarchitektonischen Gestaltung ist die Umsetzung der Prädikate Attribute zur Inszenierung (innen/außen)
Regional- und markentypische Gestaltung
Regionaltypisch & natürlich (Holz, (Natur)Stein, Glas) – Tradition und Moderne
Gesamterlebnis Licht + Duft + Klang + Farbe
wertvoll / schwer / bodenständig – edle Einzelstücke mit Regionsbezug Licht durchflutete offene Räume - Blickbeziehungen ermöglichen – Lust auf draußen machen Moderne (temporäre) technikgestützte Inszenierungen zum Erzählen der Geschichte
Zitate und Bilder zum Hervorheben der Besonderheiten von Oberstdorf Symbolisierung von Tallagen und Weite
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Fazit
Mehrgeschossiges Gebäude mit kompakter Funktionsaufteilung als optimal umsetzbares Konzept am Standort Gebäudestruktur: Planung eines 3-geschossigen Gebäudes zur Umsetzung des bestmöglichen Angebots gemäß Marktstudie Bebaubarkeit: frühzeitige Bauleitplanung notwendig, um Klarheit über den Planungsprozess zu erhalten Bauliche Erweiterungsmöglichkeiten im Innenbereich durch flexible Raumnutzungen u. zusätzliche Anbauten für spätere Erweiterungen Zugänglichkeit: Lage der Erschließung / Eingangsbereich wie bisher (Gründe: Enge des Grundstückes, vertikale Erschließung, Gebäudestruktur, Logistik,…) – Zusätzlich über Prinzenstraße (Weinklause)
Innere Erschließung: Optimale Wegeführung durch den mehrgeschossigen Bau über „Erschließungstrakt“ mit drei Aufzugssystemen – Gewährleistung einer durchgängigen Barrierefreiheit Grundansatz: Therme als multifunktionale Sport- und Freizeiteinrichtung mit Vitalität und Entspannung besonderes Highlight: Platzierung des Herzstücks Saunalandschaft ins Dachgeschoss mit „Loft-Charakter“, Infinity-Pool und Panoramablick gestalterischer Ansatz: Umsetzung der Gestaltungslinie auf Basis der Markendefinition von Oberstdorf Tourismus © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
INVESTITIONSKOSTEN © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Investionskostenschätzung - Neue Oberstdorf Therme Ebene
F läche in m² 1.600
EG
200
Baustein B 2: Therme mit Beckenangebot (Innenbereich)
Beckenangebot (innen) inkl. Umgang, Aufenthaltsbereich, etc.
B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 2: Therme mit Beckenangebot
Erschließung mit multifunktionaler Rezeption
(Außenbereich) 700 150 1 . OG
200 200 400 500
2 .OG
500 500 700
3 . OG
800
Bausteindetails
B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 4: gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) B 5: multif. Fitness- und Aktivbereich
dur chschnittl. Investitionskost G esamtfläc P r eis pr o m² en in EUR he pr o in EUR (max . (max . ex p.) Ebene in ex p.) m² 5.500 8.800.000 1.800 2.000
"Aktiv" und "Passiv" Bereich mit Soleaußenbecken, Kneippbereich, Außenanlage mit Liegefläche, etc.
400.000 1.200.000
Funktionsräume (Umkleiden, Duschen, WC's, etc.)
2.300
1.610.000
Erschließung
2.000
300.000
Personal- und Aufenthaltsräume
2.000
400.000
Vollküche mit Lagerflächen (kühl und trocken)
3.000
600.000
Thermen-Lounge, inkl. Rückzugs- und Aufenthaltsbereiche Fitness- & Akivbereich mit 2 multif. Kurs- u. Trainingsräume +1 Fitnessraum für Gerätetraining + Erschließung mit Wartebereich B 4: gesundheitsorientierte Gastronomie Sauna-Lounge inkl. Rückzugs- und Aufenthaltsbereiche (Querschnitt)
2.700
1.080.000
2.600
1.300.000
2.700
1.350.000
B 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich, SPA & Wellness B 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich, SPA & Wellness B 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich, SPA & Wellness
3.200
1.600.000
3.400
2.380.000
1.500
1.500 (dav. 1.200.000 800 Terrasse)
Summe gesamt
SPA/Wellness-Bereich 4 Behandlungsräumen + Teile Sauna (mind. 1x) 5 Innensaunen und Dampfbäder + ausreichend Ruheräume 3 Außensaunen (Sauna-"Garten") inkl. Infinity-Pool
2 2 .2 2 0 .0 0 0
ca. 18% Nebenkosten
4.000.000
Summe inkl. NK zusätzl. Abriss Pauschale zusätzl. 2-gesch. eingetieftes Parkdeck (ca. 150 Stellplätze) Summe über alles
26.220.000 1.000.000 1.652.000 28.872.000
Hinweis: investive Kosten sind erste Grobeinschätzungen basierend auf maximal anzusetzender Quadratmeterpreisen, Standortanalyse sowie Erfahrungswerten aus grundsätzlich vergleichbaren, realisierten Projekten. Masterplan Oberstdorf Therme – Umsetzungsbegleitung © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
1.650
1.500
6 .4 5 0
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
ZEITPLAN UND VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Weitere Vorgehensweise
Zeitplan bis zur Eröffnung der neuen Oberstdorf Therme mit klarem Ziel vor Augen…
1. Quartal 2018 Abschluss parallel laufender Prozesse • Interessensbekundungsverfahren • Bplan-Verfahren Start Architektenwettbewerb
Bis Mitte 2018 Abschluss Architektenwettbewerb
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Ende 2018 Planungsphase zur Realisierung der Therme
Mitte 2019 Baubeginn (ca. 18 Monate Bauphase)
Eröffnung 2020 zur Nordischen Ski WM 2021 in Oberstdorf
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
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