Masterplan und standörtliche Machbarkeitsprüfung für eine neue Oberstdorf Therme
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Quelle: www.oberstdorf.de
PROJECT M I Ergebnispräsentation Oberstdorf, 14.02.2017
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Aufgabenstellung
Masterplan: Detailkonzeption Module & Wirtschaftlichkeit für eine klar positionierte Oberstdorf Therme
BASIS Marktstudie – Untersuchung der Bedürfnisse der Gäste für eine Oberstdorf Therme
MASTERPLAN 1. Herausarbeitung der Anforderungen von Seiten Markt Oberstdorf und Tourismus Oberstdorf an die künftige Therme sowie an den Standort 2. Detailkonzeption mit modularem Funktions- Nutzungs- & Raumkonzept zu den Angebotsbausteinen 3. Grundsätzliche Machbarkeitsprüfung des Konzeptes bezogen auf den derzeitigen Standort 4. Investitions- und Betriebskostenbetrachtung einschl. Betriebs- und Finanzierungskonzeption 5. Gestaltungsleitfaden und Ableitung wesentlicher Prämissen und Maßstäbe für weiteres Vorgehen © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Ausgangssituation & Handlungsbedarf „Neue Oberstdorf Therme“
ERGEBNISSE MARKTSTUDIE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Wichtigkeit Oberstdorf Therme
Trotz schlechtem Zustand der Oberstdorf Therme großer Zuspruch und wichtig für Einwohner und Gäste Jeder 10. Besucher nennt den Zustand nicht mehr zeitgemäß oder renovierungsbedürftig Durchschnittlich die Hälfte der Einwohner Oberstdorf besuchten die Therme in den letzten 12 Monaten Fast jeder Gast (96%) kennt die Oberstdorf Therme 75% der Gäste haben die Therme während Ihres Aufenthaltes besucht
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Bewertung des Besuches Oberstdorf Therme -TOP 5 Nennungen nicht mehr zeitgemäß, renovierungsbedü… Preissystem keine Rutsche, Angebot für Kinder, Jugendliche Ruhebereiche (zu kalt, zu laut, zu alt, zu klein) Duschen/Umkleiden , Sanitäranlagen
10%
16%
5%
2%
5%
1%
alle Befragten Einwohner Oberstdorf
4% 4% 3%
10%
Frage: Was hat Ihnen bei Ihrem Besuch weniger gut gefallen? Gibt es etwas, dass Sie bei Ihrem Besuch vermisst haben oder etwas, dass Sie anders machen würden? Was genau wäre das? , Basis: Befragte, die Therme besucht haben, n=163
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Key Facts: Marktstudie
Zusammenfassung der Bedürfnisse an Solebecken eine moderne Oberstdorf Therme im Saunabereich Bei der zukünftigen Ausrichtung der Oberstdorf Therme aus Sicht der Einwohner als auch der Gäste zu berücksichtigen …
Dampfbad
Saunadorf
Sole-Erlebnisbecken mit Attraktionen
attraktiver Außenbereich für schöne Sommertage
Wasserfall
Strömungskanal
Whirlpool Bistro/Restaurant
Wichtige Module
Sonstige relevante Einwohner Aspekte
Ruhebereich Innen/außen
Gäste
ausreichend Parkplätze
Blick auf Berglandschaft
Barrierefreiheit
alpenländischer Stil
Eltern-Kind-Bereich (Familienfreundlichkeit)
ausreichend Parkplätze
Blick in die Zukunft
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
WESENTLICHE ECKPUNKTE DER GRUNDKONZEPTION © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Nutzungsrelevante Rahmenbedingungen
Entwicklung Masterplan Oberstdorf Therme auf Basis nutzungsrelevanter Prämissen Standort: Ausrichtung Masterplan ausschließlich auf bestehenden Standort
künftige Gästeprognose von jährlich ca.140.000 - Berücksichtigung laufender Überlegungen (Tiefgarage beim Kurpark) Haupterschließung über Ludwigsstraße Gesamtkonzept auf Basis Unternehmensstrategie 2013 Tourismus Oberstdorf Grundausrichtung Therme: „Vitalität und Gesundheitsförderung“ mit ergänzend ansprechenden und generationenübergreifenden Badeangebot Künftige Kernthemen: „Wohlfühlen und Entspannung“ mit Inwertsetzung des touristischen Themenfeldes „Gesundheit“ Sport- und Gesundheitsstandort Oberstdorf - Einbeziehung „Spitzensport“
Sichtbarkeit und Erlebbarkeit der Prädikate von Oberstdorf ECARF-Zertifizierung: Anstreben einer „Allergikerfreundlichen Therme“ © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Quelle: http://www.content-garden.com/wp-content/uploads/2011/07/Pflanze-in-einer-Glühbirne-1024x484.jpg
Notwendig: Mindestparkplatzanzahl von 100-150 Parkplätzen (direkt und im nahen Umfeld)
Grundstück Status Quo
Status Quo: Gesamtsituation mit Erschließung, Zugänglichkeit und Parkplatzsituation
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Grundstück Status Quo
Datenblatt BESTAND 12.983 qm Grundstück
Erschließung/ Eingangssituation
Markt Oberstdorf als Eigentümer 3.855 qm aktuelle Nutzungsfläche 647 qm aktuelle Wasserfläche 50-60 Parkplätze 367 Spinte © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Eckpunkte Konzeption
Vitalität & Erholung 1
Eingangs- und Empfangsbereich mit Funktionsräumen
2
3
Becken im Innen-, Außenbereich thematisiertes Hauptbecken, Eltern-Kind-Bereich, Kurs-, Lehr& Therapiebecken, ggf. kleines Licht- u. Klangbecken
4
Saunalandschaft als Herzstück (innen/außen)
Therme mit attraktivem Badeangebot (innen/außen)
5
Sole und Kneipp
authentische Saunawelt Saunen/Badehäuser im Innen& Außenbereich großzügiger Ruhebereich
Wellness- & SPA-Bereich mit Physiotherapie
SPA/ Wellness- Anwendungen „Praxis“ - kassenzulässig mehrere multifunktionale, großzügige Räume
übergreifende (gesundheitsorientierte) Gastronomie in Lounge-Atmosphäre ggf. ergänzend Trainingsbereich
Quellen: https://yinyangyogis.files.wordpress.com/2013/04/studio-m-salon-and-spa.jpg
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Schlüsselprämissen
Nutzung der Aspekte Kompaktheit, Panoramablick und Alleinstellung als größte Chance für Oberstdorf 1. Kompaktheit Enge des Grundstückes – standörtliche Restriktionen bedürfnisorientiertes und qualitativ hochwertiges Angebot für ca. 140.000 jährliche Besucher 2. Panoramablick
Ergebnis Marktstudie 2016: Blick auf die Oberstdorfer Alpenlandschaft als wesentliches Gästebedürfnis an eine moderne Oberstdorf Therme Aspekt Panoramablick mit deutlichem Differenzierungspotenzial vom regionalem Wettbewerb 3. Alleinstellungsmerkmal Notwendigkeit eines klaren Alleinstellungsmerkmales neben den Oberstdorfer Bergbahnen Abhebung vom regionalem Wettbewerb © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Gebäudestruktur
Planung eines mehrgeschossigen Gebäudes erlaubt wesentliche Zielerfüllung Kompaktheit, Panorama und Alleinstellung am Standort bestmöglich Eingeschossiges Gebäude – Variante Flachbau TherapieBereich
Saunalandschaft
mittige Erschließung
Therme
Beispiel: Freizeitbad NASS in Arnsberg
EG
Mehrgeschossiges Gebäude – Variante Hochbau
Beispiel: Bodensee Therme Konstanz
Quelle: www.fliesenundplatten.de, Foto von Guido Kasper
vs.
Therapie-. Bereich
2. OG
Umkleiden
1. OG
EG
UG
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Saunalandschaft
3. OG
Rezeption , Shops
Sauna-PanoramaTerrasse
SPA/ Wellness Personalräume
SaunaLounge Küche ThermenLounge
Therme
Logistik, Technik
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Impressionen
Penthouse Wohnung
Dachgeschoss mit „Loft-Charakter“ Panoramablick und teuerste Lage
BLUE SPA – Bayerischer Hof © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Grundstück Status Quo
Grundfläche 13.000 qm reicht durch mehrgeschossiges Konzept zur Umsetzung der Anforderungen & Folgerungen der Marktstudie aus 3 versetzte Erschließungssysteme: Textil: EG - 2. OG Bade u. Sauna: EG - 3. OG
Ein/Ausfahrt
Intern: UG - 2. OG Eingang
Erschlie ßung
Heizungsanlage und Einbringöffnung für Technik, etc. können verbleiben © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Funktionsaufteilung
Funktionsaufteilung: sinnvolle Nutzung der einzelnen Geschosse mit transparenter Beckenanordnung im EG bis zur Saunalandschaft mit Terrasse im 3. OG
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Funktionen und Schnittstellen
Funktionsschaubild: optimale Erschließung des Baus durch eine „textile“ Erschließung bis zum 2. OG 3 versetzte Erschließungssysteme:
Textil: EG bis 2. OG
Bade u. Sauna: EG bis 3. OG
Intern: UG bis 2. OG
SCHNITTSTELLEN Saunalandschaft
3. OG 2. OG
TherapieBereich
1. OG
Personalräume
EG Parken UG © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Sauna-Panorama-Terrasse Sauna-Lounge (split level)
SPA/ Wellness
Küche
Umkleiden
Serviced Rezeption
ThermenLounge (split level)
Therme
Shops Anlieferung
Technik
Logistik
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
DETAILKONZEPTION © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
ANSÄTZE Anlauf- und Knotenpunkte funktional
transparent atmosphärisch
Baustein 1: Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
Erschließungsebenen EG und 1. OG: Rezeption, Umkleiden, Personalräume, Serviced-Empfang und Lounge mit Küche
EG 1.OG ServicedRezeption
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
Baustein 1: Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume EG: Multifunktionale Rezeptionstheke Quellen: http://www.raffel.at; https://s3-eu-west-1.amazonaws.com; http://www.schaefer-trennwandsysteme.de
zentrale Anlauf- und Informationsstelle Serviced-Empfang (lediglich Bistro) Bereich mit flexibel-teilbaren ShopFlächen
Moderner Empfangsbereich
1. OG: Personal- und Aufenthaltsräume Empfehlung: Multifunktionsraum für Veranstaltungen, Besprechungen, Kurse, o.ä. zusätzliche Aufenthaltsräume für Mitarbeiter qualitativ hochwertig mit Tageslicht Funktionsräume
Umkleiden, Duschen, WC‘s, etc. Lounge-Konzept © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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I. Eingangsbereich, Rezeption, Erschließung und Funktionsräume
1. OG Erschließungs- und Zwischengeschoss als Hauptknotenpunkt mit Schnittstellen zur Thermen-, Sauna-, & Wellnessebene Nutzungen
3 versetzte Erschließungssysteme:
UG: Parkdeck, Anlieferung Küche separat: Zugang zu Technik & Lager
Textil: EG bis 2. OG
EG: Eingangsbereich (Straße, Parkdeck EG), Treppenhäuser, Aufzüge, Rezeption, vermietbare Flächen
Intern: UG bis 2. OG
Bade u. Sauna: EG bis 3. OG
1. OG: Funktionsebene mit Umkleiden, Duschen, WC‘s, Personalräume, Textil-, Sauna-, Thermenerschließung (Treppenhäuser und Aufzüge)
2. OG: Anmeldung Behandlung
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Basis: Lagerräume und Technik im UG
UG: Unteres Parkdeck mit Grunderschließung, Technik & Lager
UG
Erschlie ßung
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
ANSÄTZE Aufenthalts- und Erlebnisqualität vielfältige Innen- & Außenbecken
multifunktional thematisiert generationenübergreifend
Baustein 2: Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Quellen: http://www.kaerntentherme.com; http://www.iaks.org; http://www.bodetal.de
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
EG: transparente Beckenanordnung im EG mit Verbindung ins Freie – Zonierung des Außenbereichs in „Aktiv- & Passivabschnitte“
EG
Eingang & Shop
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Baustein 2: Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich) EG Innenbereich - drei Innenbecken Beckenebene mind. 1.600m² Thematisiertes Hauptbecken (Süßwasser) – ca. 20m x 12m Kurs-, Lehr- & Therapiebecken - ca. 12m x 8m Eltern-Kind-Bereich – ca. 50m² ggf. zusätzlich Solebecken als Wellness – Licht- und Klangbecken oder Alternative
EG Außenbereich großzügiger Bereich („Aktiv“ & „Passiv“) mit Soleaußenbecken – mind. 12m x 15m Wasserspielplatz, Liegeflächen, Kneippbereich und ggf. Textilsauna © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Quellen: https://www.forsthofgut.at; http://www.atlantisbygiardino.ch; http://www.dasgerstl.com
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Therme mit attraktivem, generationenübergreifendem Badeangebot Thematisiertes Hauptbecken Süßwasser (ca. 28-32°C – ca. 20m x 12m) Wasserliegen
Therme Innenbereich
Geysire, Schwallduschen ggf. Strömungskanal im Innenbecken separat: Einstieg innen ins Außenbecken
Eltern-Kind-Becken Babys 0 – 5 Jahre 2 Bereiche: Plansch- und Spielbecken mit Wickelbereich mit 2 Teilbecken: jeweils 5m x 5m
Kurs-, Lehr- und Therapiebecken Süßwasserbecken, max. 1,35 Tiefe, ca. 12m x 8m
ggf. zusätzlich Licht- und Klangbecken Sole und Warmwasser (ca. 35°C), ca. 80 m² geschlossener Raum mit breitem Zugang und breiten Flügeln
umlaufend ausreichend Liegeflächen © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Leitprodukte: Spezifisches Angebotsspektrum je Modul Rehabilitation
Kurs-, Lehr- & Therapiebecken
Primärprävention
Modul 1:
Aktivprogramm Selbstzahler
ggf. Modul 2:
Licht- & Klangangebote Floating Kleingruppen Diversifizierte Packages Paar - Angebote © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Wellness-Licht- & Klangbecken
Balance - Angebote Achtsamkeitskurse Regeneration
Aquaprogramm-Schwimmkurse gerätegestütztes Angebot (Schul- und Vereinssport möglich)
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II. Therme mit Beckenangebot (Innen- und Außenbereich)
Therme mit attraktivem, generationenübergreifendem Badeangebot Außenbereich
Therme - Außenbereich „Passivbereich“
Südlicher Bereich („Passiv“)
Außenbecken mit Sprudelliegen – Einstieg innen – mind. 12m x 15m großzügige Liegefläche
ruhige Randlage (frequenzschwach) Nördlicher Bereich („Aktiv“) Wasserspielgarten Aktivmöglichleiten (Spiel- und Sportbereich z.B. Beach-Volleyball…) Kneippbereich und ggf. Tretbecken (Kneipp‘scher Tretparcours ca. 20m²), i.V.m. Barfußpfad) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
„Aktivbereich“
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
ANSÄTZE „Wohlfühl-Welt“ Ruhe und Entspannung
Panorama Angebotsvielfalt modern – alpenländlich - natürlich
Baustein 3: Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
Quelle: villa-honegg.ch
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
3. OG Saunalandschaft mit „Sauna-Terrasse“: Sauna als „Herzstück“ in bester Loft-Lage mit Panoramablick
3.OG
Schnittstellen: 1. OG: Umkleidebereich
2. OG: SPA/Wellness, Sauna-Lounge © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
Baustein 3: Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
3. OG Sauna-Bereich (innen 800m²/außen 800m²)
Quellen:; http://www.dasgoldberg.at; http://www.sauna-zu-hause.de; http://www.designrulz.com/
stufenweite Entwicklung: Kapazitäten für bis zu 7 thematisierte Saunen & Badehäuser im Innenbereich und min. 4 im Außenbereich – zunächst 5 im Innenbereich 3 im Außenbereich (Sauna-„Garten“) Panorama-Terrasse (min. 50% begrünt) als großzügiger „Dorfbereich“ mit „Garten-Charakter“
Sonnen- und Windschutzelemente an Witterungsverhältnisse anpassbar Zu berücksichtigen in Ausstattung: spürbares Saunakalterlebnis als Wintererlebnis Quelle: villa-honegg.ch
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
Baustein 3: Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
3. OG Sauna-Bereich (innen 800m²/außen 800m²) Quellen:; http://www.dasgoldberg.at; http://www.sauna-zu-hause.de; http://www.designrulz.com/
differenzierte Wasserangebote (innen/außen) davon min. 1 Sole-Becken – Highlight: Aufsatzbecken als Infinity-Pool ggf. auskragend
mehrere Erlebnisduschen & Abkühlangebote großzügige Ruhebereiche in modernem, regionalem Design mit verschiedenen Schwerpunkten (Schlafen, Ruhen, Entspannen)
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III. Sauna mit Ruhebereich (Innen- und Außenbereich)
Saunalandschaft - ausgestattet mit bedürfnisgerechtem Angebot Sauna /Dampfbad – Innenbereich
Sennerinsauna (ca. 30m2): Heu, 65-70°C Bio-Salz-Sauna (ca. 40m2):40-45°C Kraxenbad (15m2) Kräuterbadehaus (Alpen) / Dampfbad (20m2): als Kombination Laconium (15m2), Tepedarium (Kräuter) (15m2)
Saunalandschaft
Sauna – Außenbereich (50% als erlebbare / nutzbare Grünfläche) Panorama-Aufguss-Sauna (ca. 80-100m2): Stein/ Holz, 85-90°C Feuersauna als automatische Aufguss-Sauna (ca. 30m²): 95-100°C Alp-Sauna (ca. 40m2) Zu berücksichtigen in Ausstattung: spürbares Saunakalterlebnis als Wintererlebnis
Wasserangebote (Innen- und Außenbereich)
Sole-Ruhebecken - Aufsatzbecken als Infinity-Pool ggf. auskragend (ca. 50-60m2) Tauchbecken: kalt (4m2) ggf. Sole-Sprudelbecken, kleine Gesundheitsbecken (thematisiert) (15-20m²)
Erlebnisduschen & Attraktion (Innen- und Außenbereich)
Wechselbaden Füße, Wasserfall, Duschbrausen, Kneippschlauch, Duscheimer Wassernebel (alpine Aromen), Eislöwe (Crushed Ice)
Ruhebereich
großzügige Ruhebereiche mit verschiedenen Schwerpunkten (Schlafen, Ruhen, Entspannen, Infrarot) Panorama-Terrasse mit geeigneten Sonnen- und Windschutzelementen- an Witterungsverhältnisse anpassbar
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Vergleich Wasserflächen
Optimierte Wasserflächen- und tiefen mit marktgerechten Badeangebot bei nur geringer Flächensteigerung von knapp 15%
NEU
IST
Aktuelle Neue Oberstdorf Beckentiefe Oberstdorf Beckentiefe Therme Therme (qm)
(qm)
Differenz (qm)
(%)
Kinderbecken (2-geteilt)
23,00
0,50 m
50,00
0,50 m
27,00
117,4%
Hauptbecken (28°C)
437,50
variabel
240,00
1,30 m
-197,50
-45,1%
Thermalsole-Becken (innen) (35°C)
88,00
1,30 m
80,00
1,30 m
-8,00
-9,1%
Sauna: Sole Außen- und Innenbad (35°C)
95,00
1,20 m
-95,00
-100,0%
Kurs-, Lehr- und Therapiebecken
96,00
1,30 m
96,00
100,0%
Soleaußenbecken
180,00
1,30 m
180,00
100,0%
Sauna: Infinity Pool
60,00
1,20 m
60,00
100,0%
-3,50
-100,0%
59,00
14,7%
Whirlpool
3,50
Summe
647,00
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706,00
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+ + + -
IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
ANSÄTZE Lounge-Konzepte Thermen- & Saunagastro
Kulinarik: gesund - allergikerfreundlich - regional atmosphärisch - gemütlich
Baustein 4: Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Quellen: https://www.hoteltermemerano.it/, www.spreewald-therme.de
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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Gastronomie-Konzept: Thermengastronomie im 1. OG (split level) und Saunalounge im 2. OG (split level) – Nähe zur Küche
1.OG 2.OG
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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Gesundheitsorientierte Gastronomie als Querschnittsthema auf mehrere Ebenen (1. OG, 2. OG) mit Schnittstellen zu allen Ebenen Überblick Schnittstellen 3. OG: Sauna (von Sauna-Lounge) 2. OG: Sauna-Lounge (von Thermen-Lounge) 1. OG: Lounges (von Umkleiden) EG: Therme (von Thermen-Lounge) UG: Anlieferung Küche
Klimazonen = Textilbereich = Badebereich = Saunabereich © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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IV. Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt)
Baustein 4: Gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) 1. OG (split level): Thermengastronomie Vollküche mit Lagerflächen (kühl und kalt) Aufenthalts- und Sitzbereiche Therme: Gastronomie-Lounge wichtig: Geräusch- und Geruchstrennung – klimatische Trennung zwischen Erschließung, ServicedEmpfang (EG) und Thermen-Lounge-Bereich Gastronomiekonzept
2. OG (split level): Sauna-Lounge Kaminlounge als Kommunikations- und Treffpunkt Relax-Bereich in Lounge-Atmosphäre Mobile Sauna-Bar / Barbecue für Panorama-Terrasse
Lounge-Konzept © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie
ANSÄTZE Vitalität & Prävention Heilmittel
medizinisch-therapeutische Qualität Wohlfühl-Atmosphäre flexibel - multifunktional
Baustein 5: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie
Quellen: http://www.dasgerstl.com; http://www.raffel.at/hotel/wellness/
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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie
Wellness-, SPA- & Anwendungsbereich im 2. Obergeschoss erreichbar über Rezeption oder gesonderten Direkt-Zugang
2.OG
Schnittstellen: 1. OG: Umkleiden / Sauna-Lounge
EG: separater Direkt-Zugang möglich 2. OG SPA/Wellness in Therapiebereich: (einfacher Weg !) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie
Baustein 5: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie 2. OG: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich (physisch und mental) grundsätzlich: kassenärztliche Zulassung, Praxistauglichkeit mit 4-6 Behandlungsräumen für physikalische Therapie
ANSÄTZE Vitalität & Prävention
Heilmittel SPA/Wellness-Anwendungen mit 4-6 multifunktionalen, großzügigen Räumen Med.-therapeutische Qualität kleinere Rückzugsbereiche mit hoher Aufenthaltsqualität
Wohlfühl-Atmosphäre flexibel - multifunktional
Peeling-/Rhassoulbad - ca. 25m² Kurs- und Trainingsräume (Yoga, Meditation), … © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Quellen: https://www.forsthofgut.at; http://www.atlantisbygiardino.ch; http://www.dasgerstl.com
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V: Wellness- /SPA-Bereich mit Physiotherapie
Produkte: Spezifisches Angebotsspektrum je Modul – SPA/Wellness und Physiotherapie
Rauminhalation
Behandlung
SPA / Wellness Körperpeelings
Balneologie
Physiotherapie
(Medizinische) Massagen
Frauenwohlfühltage Ayurveda Anwendungen Beauty-Anwendungen
Rhassoulbäder
Körperpackungen
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
ECKPUNKTE GESTALTUNGSLINIE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Markenkern
Oberziel: Grundlage des Design-Guide ist die Abbildung des Markenkerns als räumliches Konzept
Quelle: Frietsch, M.;Thaumiller, H. - Tourismus Oberstdorf, Unternehmensstrategie 2013
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Grundgestaltung
Kernkriterien: Gestalterische Umsetzung des Ziels auf Basis der Markendefinition von Oberstdorf Tourismus Authentisch modernes alpenländisches Design auf Basis traditioneller Werte
Schaffung einer Atmosphäre mit höchstmöglichen Erholungsfaktor Zurverfügungstellung bestmöglicher Aufenthaltsqualität Natürlich
Optimale Einbeziehung des Panoramas in die Wohlfühl-Welt Bildliche holografische Projektionen der umliegenden Berge und Täler Verwendung orts- und regionaltypische Materialien Vielfältig Angebot eines modernen, sportlichen und gesundheitsorientierten Leistungsspektrums Erfüllung der Ansprüche aller relevanten Ziel- und Motivgruppen mit klar definierten Inhalten und Qualitäten Quelle: Frietsch, M.;Thaumiller, H. - Tourismus Oberstdorf,Unternehmensstrategie 2013
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Übergreifender architektonischer Ansatz
Storyboard als „genetischer Code“ des Gesamtprojektes und Leitlinie für die einzelnen Bausteine Übergeordneter architektonischer Ansatz
Architektur
Stahlbetonbaukonstruktion mit vorgehängter Fassade mit Glaspanelen / Holzverschalung (Altholz und Stein)
Erlebbarmachung des natürlichen/landschaftlichen Umfeldes durch Panorama-Elemente Terrassierungen, „Brüche“, „Einschnitte“ mit evtl. Teilverschiebungen von Etagenteilen im Gebäudekörper zur Vermeidung einer monotonen Kastenform
Satteldach, als typische Dachform in der Region, als präferierte Form zur Gewährleistung der Integration in das Ortsbild von Oberstdorf
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Übergreifender architektonischer Ansatz
Storyboard als „genetischer Code“ des Gesamtprojektes und Leitlinie für die einzelnen Bausteine Übergeordneter architektonischer Ansatz
Charakter
transparente und zugleich behagliche Raumfolgen - Konzentration auf wenige regionale, natürliche, zu Oberstdorf passende Materialien, wie Holz, (Natur)Stein, etc.
klar und reduziert in der Formensprache
modern/zeitlos aber mit warmer Atmosphäre / gemütlich / zur Ruhe kommen Oberflächen möglichst naturbelassen
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Übergreifender architektonischer Ansatz
Wesentlich bei der innenarchitektonischen Gestaltung ist die Umsetzung der Prädikate Attribute zur Inszenierung (innen/außen)
Regional- und markentypische Gestaltung
Regionaltypisch & natürlich (Holz, (Natur)Stein, Glas) – Tradition und Moderne
wertvoll / schwer / bodenständig – edle Einzelstücke mit Regionsbezug
Licht durchflutete offene Räume -
Blickbeziehungen ermöglichen – Lust auf draußen machen
Gesamterlebnis Licht + Duft + Klang + Farbe Moderne (temporäre) technikgestützte Inszenierungen zum Erzählen der Geschichte
Zitate und Bilder zum Hervorheben der Besonderheiten von Oberstdorf
Symbolisierung von Tallagen und Weite © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Fazit
Mehrgeschossiges Gebäude mit kompakter Funktionsaufteilung als optimal umsetzbares Konzept am Standort Gebäudestruktur: Planung eines 3-geschossigen Gebäudes zur Umsetzung des bestmöglichen Angebots gemäß Marktstudie Bebaubarkeit: frühzeitige Bauleitplanung notwendig, um Klarheit über den Planungsprozess zu erhalten
Bauliche Erweiterungsmöglichkeiten im Innenbereich durch flexible Raumnutzungen u. zusätzliche Anbauten für spätere Erweiterungen Zugänglichkeit: Lage der Erschließung / Eingangsbereich wie bisher (Gründe: Enge des Grundstückes, vertikale Erschließung, Gebäudestruktur, Logistik,…) – Zusätzlich über Prinzenstraße (Weinklause) Innere Erschließung: Optimale Wegeführung durch den mehrgeschossigen Bau über „Erschließungstrakt“ mit drei Aufzugssystemen – Gewährleistung einer durchgängigen Barrierefreiheit
besonderes Highlight: Platzierung des Herzstücks Saunalandschaft ins Dachgeschoss mit „Loft-Charakter“, Infinity-Pool und Panoramablick gestalterischer Ansatz: Umsetzung der Gestaltungslinie auf Basis der Markendefinition von Oberstdorf Tourismus © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
INVESTITIONSKOSTEN / WIRTSCHAFTLICHKEITSPROGNOSE © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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50
Investionskostenschätzung - Relaunch Oberstdorf Therme Ebene
F läche in m² 1.600
EG
200
750
B 2: Therme mit Beckenangebot (Innenbereich) Beckenangebot (innen) inkl. Umgang, Aufenthaltsbereich, etc. B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 2: Therme mit Beckenangebot (Außenbereich)
Erschließung mit multifunktionaler Rezeption
2.000
"Aktiv" und "Passiv" Bereich mit Soleaußenbecken, Kneippbereich, Außenanlage mit(Umkleiden, Liegefläche,Duschen, etc. Funktionsräume
1.200.000 2.300
1.725.000
WC's, etc.) Erschließung
2.000
300.000
Personal- und Aufenthaltsräume
2.000
400.000
Vollküche mit Lagerflächen (kühl und trocken) Thermen-Lounge
3.000
600.000
2.700
1.350.000
Therapiebereich mit 4-6 Behandlungsräumen Erschließung mit Wartebereich
3.100
620.000
2.000
400.000
200
B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich
600
Sauna-Lounge
2.700
1.620.000
150
B 4: gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich
Optionsfläche (Sauna oder Bewegung)
1.500
225.000
550
B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich
SPA/Wellness-Bereich + Teile Sauna (mind. 1x)
3.200
1.760.000
800
B 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich
3.400
2.720.000
800
B 3: Saunalandschaft mit Ruhebereich
5 Innensaunen und Dampfbäder + ausreichend Ruheräume 3 Außensaunen (Sauna-"Garten") inkl. Infinity-Pool
1.500
1.200.000
500
3 . OG Summe gesamt
1.800
400.000
200
200 200
2 .OG
Bausteindetails
B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 1: Erschließung, Rezeption, Eingang, Funktionsräume B 4: gesundheitsorientierte Gastronomie (Querschnitt) B 5: Therapie-, SPA-/Wellnessbereich
150 1 . OG
Baustein
dur chschnittl. Investitionskoste G esamtfläc P r eis pr o m² n in EUR (max . he pr o in EUR (max . ex p.) Ebene in ex p.) m² 5.500 8.800.000
1.800
1.700
1.600 2 3 .3 2 0 .0 0 0
ca. 18% Nebenkosten
4.200.000
Summe inkl. NK zusätzl. Abriss Pauschale zusätzl. 2-gesch. eingetieftes Parkdeck (ca. 150 Stellplätze) Summe über alles
27.520.000 1.000.000 1.652.000 30.172.000
Hinweis: investive Kosten sind erste Grobeinschätzungen basierend auf maximal anzusetzender Quadratmeterpreisen, Standortanalyse sowie Erfahrungswerten aus grundsätzlich vergleichbaren, realisierten Projekten. Masterplan Oberstdorf Therme – Ergebnispräsentation| Marktgemeinderatssitzung © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
6 .9 0 0
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Zielsetzung Wirtschaftlichkeitsprognose
Wirtschaftlichkeitsvorschau unter Annahme die neue Oberstdorf Therme selbst zu betreiben
Grundsätzliches Erstellung einer Wirtschaftlichkeitsprognose für die ersten fünf vollen Betriebsjahre, zur Einschätzung der langfristigen Tragfähigkeit der neuen Oberstdorf Therme
Grundlage der Prognosewerte bilden Bestandsdaten, aktuelle Marktdaten sowie aus der Marktstudie gewonnene Werte Definition einzelner Produkte und Produktgruppen der einzelnen Bausteine / Module mit marktfähigen Ø –Preisen
Analyse der wichtigsten Kostenpositionen, die mit der Investition und dem Betrieb der Anlage zusammenhängen (u.a. Abbruchkosten, Investitionskosten, Finanzierungskosten, Personal-, Energie und Sachkosten…) Analyse der wichtigsten Erlöspositionen, die mit dem Betrieb der Anlage bzw. der Bausteine zusammenhängen.
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Annahmen Besucherprognosen
Neue Oberstdorf Therme mit innovativem Angebot - steigende Besucherzahlen und ausgeglichene Besucherstruktur
Prämissen
Alt
Neu
Besucherzahlprognosen
Ø Besucher 2010-2015: 96.300
1. Jahr: Besucher 125.000
• Bad: 43.500
• Bad: 56.400
• Sauna: 52.800
• Sauna: 68.600
Besucherstruktur: 80
%
Einwohner
vs.
≙ + 30%
Jahr 2. - 4. Jahr: weiterer aber geringerer Anstieg 20
%
Touristen (TG + ÜN)
Basis: Impulse Allgäu Walser Card (Gästekarte)
5. Jahr: Besucher 147.400 • Bad: 66.500
• Sauna: 80.900 50 Einwohner
%
vs.
≙ + 53%
50
%
Touristen (TG + ÜN)
Basis: Ergebnis Marktstudie Oberstdorf Therme, © PROJECT M, 2016 © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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53
Annahmen Betrieb
Prämissen Betriebserlöse-/ kosten Erlöse: marktübliche Durchschnittspreise p. P. über alle Tarifgruppen hinweg Eintrittserlös Therme: 15,22 € (IST-2014: 14,53 €) Eintrittserlös Sauna (Aufschlag): 8,33 € (IST-2014: 6,32 €) Nutzungserlös Therapie- und Anwendungsbereich mit Kursbecken: 9,78 € Gastronomie: Therme 1,46 € / Sauna 2,00 € (bereinigt um Wareneinsatz) Nutzungserlös SPA/Wellness: 2,10 € diverse Mieterlöse Shopflächen (Annahme: ca. 100 m² monatlich 8,50 €/m²) diverse Mieterlöse (Dauer)Parkplätze (Annahme: ca. 50 P. m. 50 €/Monat)
Kosten: Degressiver Kostensteigerungsindex in Höhe von 2,0% Finanzierung Investitionskosten: Betrieb der Anlage durch Kurbetriebe Oberstdorf Investitionskosten in Höhe von 30,1 Mio. € Kommunaldarlehen mit Laufzeit 20 Jahre, Zinssatz 1,0% Jährliche Annuität von 1,662 Mio. € (Zinsen und Tilgung) © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Wirtschaftlichkeit – 3. Betriebsjahr
Tragfähiges Konzept – ohne Annuität bereits im 3. Jahr positives Betriebsergebnis (Operating CF) von 400.000 erreicht Erlöse
Summe in €
Eintrittserlöse Therme Eintrittserlöse Sauna (Saunaaufschlag) Therapie- und Anwendungsbereich mit Kursbecken Gastronomie Therme Gastronomie Sauna SPA/Wellness diverse weitere Erlöse diverse Mieterlöse Shopflächen (Dauer)Parkplätze
1.012.800 674.400 138.000 88.500 180.000 155.000 64.500 10.500 30.900
Betriebserlöse gesamt
Besucherzahl 3. Jahr: 143.100 (Bad: 64.600, Sauna: 78.500)
2.354.600 Kosten (2%-Steigerung/a)
Summe in €
Personalaufwand Medien mit Wärme, Wasser, Strom übrige Kostenpositionen (Instandhaltung, Marketing, Steuern, Versicherung, Verwaltung,)
Jahr 3 Ergebnisse Betriebsergebnis 1 Abzgl. Afa Abzgl. Zinskosten Betriebsergebnis 2 Zzgl. Abschreibungen Operating Cashflow Abzgl. Tilgung
Cashflow © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
Betriebskosten gesamt
960.700 469.700 253.800
1.684.200
Summe in € 670.400 1.000.000 272.600 -602.200 1.000.000 397.800 1.403.700
-1.005.900 Masterplan Oberstdorf Therme – Ergebnispräsentation| Marktgemeinderatssitzung
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Relaunch Neue Oberstdorf Therme Wirtschaftlichkeitsvorausschau für die ersten 5 vollen Betriebsjahre 01. Dezember 2016 1. Jahr €
2. Jahr %
€
3. Jahr %
€
4. Jahr %
€
5. Jahr %
€
%
Durchschnittliche Besucher 2010-2015 (IST) Bad: 43.478 Sauna: 52.843 Besuche Therme (T) Besuche Sauna (S) Nutzungen Gesundheits- und Fitnessstudio (GFS)
Bes./a Bes./a Nutz./a
56.423 68.577 0
60.937 74.063 0
64.593 78.507 0
65.562 79.684 0
66.546 80.879 0
Nutzungen Therapie- und Anwedungsbereich (TAB) mit Kursbecken
Nutz./a
13.091
13.287
13.486
13.688
13.893
Durchschnittserlöse Durchschnittserlöse Durchschnittserlöse Durchschnittserlöse
€/Bes. €/Bes. €/Nutz. €/Nutz.
15,22 8,33 0,00 9,78
15,45 8,46 0,00 9,93
15,68 8,59 0,00 10,08
15,92 8,72 0,00 10,23
16,16 8,85 0,00 10,38
Therme Sauna (Saunaaufschlag) Gesundheits- und Fitnessstudio Therapie- und Anwedungsbereich (TAB) mit Kursbecken
Eintrittserlöse Therme Eintrittserlöse Sauna (Saunaaufschlag)
56.423 Bes./a 68.577 Bes./a
Nutzungserlöse Gesundheits- und Fitnessstudio Therapie- und Anwedungsbereich (TAB) mit Kursbecken Gastronomie Therme (Erlös p. P. bereinigt um Wareneinsatz)
0 Nutz./a 13.091 Nutz./a 56.423 Bes./a
Gastronomie Sauna (Erlös p. P. bereinigt um Wareneinsatz) 68.577 Bes./a Anwendungen Wellness + Beauty = SPA/Wellness 68.577 Bes./a diverse weitere Erlöse T, S, TAB 138.091 Bes./a diverse Mieterlöse Shopflächen (Annahme: ca. 100 m² m. 8,50 €/m²) diverse Mieterlöse (Dauer)Parkplätze (Annahme: ca. 50 P m. 50 €/Monat)
15,22 €/Bes. 8,33 €/Bes.
858.792 571.308
41,8 27,8
941.480 626.571
42,7 28,4
1.012.825 674.371
43,0 28,6
1.043.753 694.846
43,0 28,7
1.075.380 715.783
43,1 28,7
0,00 €/Nutz. 9,78 €/Nutz. 1,46 €/Bes.
0 128.065 82.519
0,0 6,2 4,0
0 131.500 84.500
0,0 6,0 3,8
0 138.000 88.500
0,0 5,9 3,8
0 142.000 91.000
0,0 5,9 3,8
0 146.500 93.500
0,0 5,9 3,7
2,44 €/Bes. 2,10 €/Bes. 0,44 €/Bes.
167.156 144.000 60.100
8,1 7,0 2,9
171.500 147.500 61.500
7,8 6,7 2,8
180.000 155.000 64.500
7,6 6,6 2,7
185.500 159.500 66.500
7,6 6,6 2,7
191.000 164.500 68.500
7,6 6,6 2,7
10.200 30.000
0,5 1,5
10.353,00 30.450,00
0,5 1,4
10.508,30 30.906,75
0,4 1,3
10.665,92 31.370,35
0,4 1,3
10.825,91 31.840,91
0,4 1,3
Summe Erlöse Betrieb
2.052.140
2.205.354
2.354.612
2.425.135
2.497.830
Personalaufwand (2%-Steigerung/a)
923.463
45,0
941.900
42,7
960.700
40,8
979.900
40,4
999.500
40,0
Medien mit Wärme, Wasser, Strom (2%-Steigerung/a)
451.471
22,0
460.500
20,9
469.700
19,9
479.100
19,8
488.700
19,6
übrige Kostenpositionen (Instandhaltung, Mark etzing, Steuern, Versicherung, Verwaltung, ... (2%-Steigerung/a)
246.257
12,0
250.000
11,3
253.800
10,8
257.600
10,6
261.500
10,5
1.621.191
79,0
1.652.400
74,9
1.684.200
71,5
1.716.600
70,8
1.749.700
70,0
430.949
21,0
552.954
25,1
670.412
28,5
708.535
29,2
748.130
30,0
1.000.000 -569.051
48,7 -27,7
1.000.000 -447.046
45,3 -20,3
1.000.000 -329.588
42,5 -14,0
1.000.000 -291.465
41,2 -12,0
1.000.000 -251.870
40,0 -10,1
300.000 -869.051 0 -869.051 1.000.000 130.949 1.362.459 -1.231.510
14,6 -42,3 0,0 -42,3 48,7 6,4 66,4 -60,0
286.375 -733.421 0 -733.421 1.000.000 266.579 1.376.084 -1.109.505
13,0 -33,3 0,0 -33,3 45,3 12,1 62,4 -50,3
272.615 -602.203 0 -602.203 1.000.000 397.797 1.403.743 -1.005.946
11,6 -25,6 0,0 -25,6 42,5 16,9 59,6 -42,7
258.716 -550.181 0 -550.181 1.000.000 449.819 1.403.743 -953.925
10,7 -22,7 0,0 -22,7 41,2 18,5 57,9 -39,3
244.679 -496.549 0 -496.549 1.000.000 503.451 1.417.781 -914.330
9,8 -19,9 0,0 -19,9 40,0 20,2 56,8 -36,6
Summe Kosten Betrieb (degressive Anpassung m it Kostensteigerungsindex i. H. v. 2,0%) EBITDA (nach gewinnunabhängigen Steuern) abzgl. Abschr. / Rückst.Abschr. EBIT abzgl. Zinsk. EBT (=Ergebnis vor Steuern) abzgl. ertragsabh. Steuern Profit / Ergebnis nach Steuern zzgl. Abschr. / Rückst.Abschr. EBA (Operating CF, BCF) abzgl. Tilgungen Netto Cash Flow
Invest
Investment Zeitraum 30.000.000 € 30
Abschreibung p. a.
Finanzierung Laufzeit 30.000.000 20
Zinssatz 1,0%
0 %
1.000.000 €
Hinweis: Alle Beträge netto € zzgl. der gesetzl. MwSt. Die Werte sind Planungsansätze zum Preisstand der Erstellung und leiten sich u.a. aus den aus der Marktstudie gewonnenen Werten unter Berücksichtigung Bestandsdaten ab. Die in der Wirtschaftlichkeitsvorausschau enthaltenen Prognosewerte können nicht garantiert werden. Sie entsprechen dem Konzeptionsstand und dienen als erste Einschätzung. Masterplan Oberstdorf Therme – Ergebnispräsentation| Marktgemeinderatssitzung © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de 56
Masterplan „Neue Oberstdorf Therme“
ZEITPLAN UND VORGEHENSWEISE ZUR UMSETZUNG © PROJECT M, 2017 | www.projectm.de
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Weitere Vorgehensweise
Zeitplan bis zur Umsetzung mit klarem Ziel vor Augen… 14.02.17 Gemeinderatssitzung Vorstellung Masterplan und Gestaltungsvorlagen für Architektenwettbewerb – Beschlussfassung Interessenbekundungsverfahren und Bauleitplanung
2. Quartal 2017 Beschlussfassung zur Umsetzung der Therme auf Basis Masterplan und Ergebnis Interessenbekundungsverfahren
Bis Anfang 2018 vorbereitende Maßnahmen zur Realisierung der Therme
2018/2019 Beginn Bau
Eröffnung 2020 zur Nordischen Ski WM 2021 in Oberstdorf
Bildquelle: www.keller-kalmbach.de
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