Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60501017523500-2018-U
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO
BIENES MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 05 - OSA 01 - PUERTO CORTES OJO DE AGUA
DIRECCIÓN EXACTA LOCALIDAD: OJO DE AGUA. DE LA ENTRADA PRINCIPAL AL HOSPITAL TOMÁS CASAS CASAJÚS (HOSPITAL DE OSA), 225 METROS OESTE, 100 M NORTE Y 50 M OESTE A MANO DERECHA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-1423463-2010 Identificador Predial 60501017523500 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según 11.067,00 m2 11.067,00 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢105.756.252,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢40.613.520,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡146.369.772,00 CIENTO CUARENTA Y SEIS MILLONES TRESCIENTOS SESENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS VALOR EN LETRAS: SETENTA Y DOS COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Provincial MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢40.613.520,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
SE DEBE REALIZAR EL ENTUBADO DE LA INSTALACION ELECTRICA DEL LOCAL COMERCIAL Y DEL GALERON.-ADEMAS SE RECOMIENDA CERCAR EL LOTE.-
Nombre del Perito
Verónica Ricossa
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
Arquitecta A-18581
MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Emp.
Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.04.04 13:37:30 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 3 abril 2018 Fecha informe: 4 abril 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] [email protected] www.testedbuilding.com
214-60501017523500-2018-U
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 AREA 11067 NIVEL FRENTE 80,69 FONDO 105 FORMA PENDIENTE 0a3% UBICACIÓN 4 SERVICIOS 1 1 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 2 Factor de Homologación Valores Homologados
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 8.550,00 11.203,00 0,00 10000
0,9670 1,0000 150 0,8760 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,1162 1 1,0000 16 1,0000 2 1,0000 0,9455 8.084,23
FACTOR 0,9000 1,0000 1,0000
DESCRIPCIÓN FORMA
2410
0,6046 1,0000 10 1,6307 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,1162 1 1,0000 16 1,0000 3 1,0667 1,1739 13.151,06
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
4
Factor
5
0,00
Factor 0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 11.067,00 m2 Aplicado según forma del terreno.Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡10.618 /m2 Valor ajustado ¢9.556 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 0,9000 Área 11.067,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢9.556,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢105.756.252,00
Valor conclusivo Factor secciones
LINDEROS ACTUALES NORTE MAISON DE LIVRE SRL SUR CALLE PUBLICA CON 80,69 METROS DE FRENTE CALLE PUBLICA CON 116,57 METROS DE FRENTE Y
ESTE ALVARO VILLALTA RODRIGUEZ
FRANCISCO CORTES ZUÑIGA Y MAISON DE LIVRE
OESTE SRL
VÉRTICE 1 2 N° 1 2 3 4
LOTE CALLE PUBLICA CALLE PUBLICA LOTE
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 549.711 549.636
PRECISIÓN NORTE 993.911 993.940
Altitud 21 22
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Oferta 88841237 HA. EN VENTA EN LA ZONA CON 150 MTS SOBRE CARRETERA PCIPALCoordenadas Este 552.852 Norte Oferta 88698370 / 24423986 LOTE A LA VENTA EN LA ZONA DE 2410 M2 CON 10 MTS DE FRENTE VALOR DE VENTA EN C 27.000.000,00.-
Coordenadas Este
549.810
Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Fecha Consulta 3/4/18 993.417 28/2/17 993.904
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-60501017523500-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Primaria Tipo de ruta Asfalto Material 50,00 m Ancho de vía Acera NO
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
a0m a0m a0m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar
a0m
Comercial-Resicencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 80,69 m 0,00 m Pendiente % 0 a 3% 105 Tipo de vía: 2 1,30127649 1 16 Ubicación: Medianero dos frentes
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente
Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 78,00%
FECHA ESTUDIO
27/03/2018
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 275-08383-010901-029 FINCA REFERENCIA 600015789 000 RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 379-1925401-0900-001 FINCA REFERENCIA 00051789 000 RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 379-1925401-0902-001 FINCA REFERENCIA 00051789 000 . LOS GRAVAMENES MENCIONADOS NO AFECTAN EL USO Y GOCE DEL BIEN VALORADO.-
OBSERVACIONES La finca valorada se ubica en Ojo de agua sobre Carretera Costanera. Posee dos frentes a calle publica , el frente a Costanera asfaltada y el frente secundario a calle de tierra. Ademas por su ubicacion tiene acceso a todos los servicios. Para decidir el valor del lote se encuentran ofertas de propiedades en venta en la zona. El lote no se encuentra cercado y se recomienda marcar sus puntos y cerrar los linderos. Se afecta por forma como factor seccional de acuerdo a la geometria del terreno . No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación Galeron
Área
V. Unit.
m2
¢ / m2
VRN
VUT
Edad
Estado
Factor
Depre.
Estado
VNR
VUR
Valor Unitario Final
¢
años
¢ / m2
¢
años
años
295,00
130.000
38.350.000
40
8
B
0,8800
0,9748
32.897.515,00
34,3
53,00
180.000
9.540.000
40
8
I
0,8800
0,9191
7.716.005,00
32,4
145.585
Oficina en gris
TOTAL
Factor
47.890.000
348,00
#¡DIV/0!
#N/A
#¡DIV/0!
#N/A
111.517
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
40.613.520,00
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
VUR
Valor Unitario Final
años
¢ / m2
-
OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación
Área
V. Unit.
VRN
VUT
Edad
m2
¢ / m2
¢
años
años
TOTAL
Estado
Factor
Factor
VNR
Depre.
Estado
¢
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación
Área
V. Unit.
VRN
VUT
Edad
m2
¢ / m2
¢
años
años
TOTAL
Estado
Factor
Factor
VNR
VUR
Valor Unitario Final
Depre.
Estado
¢
años
¢ / m2
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢40.613.520,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢0,00 ¢40.613.520,00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
CONSTRUCCIONES
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-60501017523500-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 53,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Avance:
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Mamposteria Integral Bloques de concreto No aplica Estructura de perling Laminas onduladas de H.G. No posee Concreto sin revestir Mamposteria con dos puertas de hierro
Aposentos
local y baño sencillo
% de avance
Año de construcción:
2010
1 Sistema eléctrico:
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
un baño sin revestir con servicio y ducha Baños Otros Red de agua caliente No aplica Tanque captación de agua No aplica Fisuras Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Leve
Etapas 1 2 3 4 5
1%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC01
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢
NO NO
Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Pisos Bueno Cubierta Bueno Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos
Ninguno
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es un local comercial con un baño sencillo que debido al estado actual de las instalaciones se decide otorgar un porcentaje al valor de la tipologia, esto por cuanto no posee revestimientos, además se otorga un estado intermedio debido a que se debe entubar la instalacion electrica. Contiguo al local descripto y en altura existe una intalacion de madera que no se valora por su estado ( ver foto) . Al momento de la inspección se observa que dentro de la estructura de madera existe una gran colonia de avispas que debe ser combatida, ya que representa un peligro para los vecinos- No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
214-60501017523500-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: GALERON Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 295,00 m2
Avance:
Uso predominante: Comercial Presupuesto: ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
3%
Año de construcción:
2010
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: GA01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Columnas y vigas de perfiles metálicos. Sistema eléctrico: Estructura No posee Paredes No aplica Entubado Conduit NO Entrepiso Estructura de perling Porcentaje Techos Laminas de H.G. Caja breaker Cubierta NO No posee Interruptor Cielos No posee Estado General Pisos Columnas de perfiles metalicos Fachada Nave galerón Aposentos Gas LP Ubicación No posee Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Cielos Red de agua caliente No aplica Pisos Cubierta Bueno Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Paredes Pisos Cielos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es una nave tipo galeron que cuenta con una estructura de perfiles metalicos. Las columnas son de base de concreto y alma de perfil metalico- No posee instalacion electrica entubada, tampoco posee pisos . Estos aspectos determinan el valor del metro cuadrado de acuerdo a la tipologia valorada- No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60501017523500-2018-U
Instalacion sin entubar.
Estrucutra de madera
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
214-60501017523500-2018-U
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
214-60501017523500-2018-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-60501017523500-2018-U
HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE
⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO
EXCESO DE FONDO
β
ALT AT
FORMA
CFR = 3
NIVEL
FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT
PENDIENTE
PLT − PLV
FP = e
TIPO DE VÍA
78
FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )
SERVICIOS
FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )
UBICACIÓN
FU = e ((U LV −5 )*K )
EXTENSIÓN
⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
⎞ ⎟ ⎟ ⎠
5
