Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1 INFORME DE AVALÚO 214-60301004497700-2018-U
AVALÚO DE FINCA URBANA OFICINA 214 PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES
ADMINISTRACION DE BIENES
NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica 4-000-001021
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 03 - BUENOS AIRES 01 - BUENOS AIRES LOMAS DE BUENOS AIRES
DIRECCIÓN EXACTA URBANIZACION LAS LOMAS, BUENOS AIRES, 50 OESTE DEL COLEGIO (ENTRADA A LA URBANIZACION), PRIMER CASA A LA IZQUIERDA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-0483173-1982 Identificador Predial 60301004497700 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según el Registro y el Plano 150,00 m2 150,00 m2 0,00 m2 Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢10 857 900,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢5 710 676,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡16 568 576,00 DIECISEIS MILLONES QUINIENTOS SESENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS SETENTA Y SEIS VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢5 710 676,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
SE SOLICITA LA REVISION DE LA INSTALACION ELECTRICA PARA QUE ESTE DENTRO DE LOS PARAMETROS QUE REQUIERE LA NORMATIVA VIGENTE.-
MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)
Verónica Ricossa
Arquitecta A-18581
Emp.
Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.04.24 00:30:48 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 9 abril 2018 Fecha informe: 10 abril 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] [email protected] www.testedbuilding.com
214-60301004497700-2018-U
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO
VALOR ¢/m2 AREA 150 NIVEL FRENTE 15 FONDO 10 FORMA PENDIENTE 0a3% UBICACIÓN 3 SERVICIOS 1 1 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 40 000,00 88 235,29 62 271,00 150
1,0000 1,0000 15 1,0000 10 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 3 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 1,0000 40 000,00
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
170
1,0421 1,0000 7 1,2098 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,0523 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8787 1,1657 102 859,76
4
Factor
5
0,00
273
1,2184 1,0000 20 0,9306 1,0000 1,0000 0a3% 1,0000 5 1,0523 1 1,0000 16 1,0000 5 1,0000 1,1931 74 298,21
Factor 0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡72 386 /m2 Valor ajustado ¢72 386 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 150,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢72 386,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢10 857 900,00
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3
N° 1
LINDEROS ACTUALES LOTE NO 117 LOTE CON VIVIENDA LOTE DEST ALAMEDA BOULEVARD CON 10M BOULEVARD LOTE DEST ALAMEDA BOULEVARD CON 15M BOULEVARD LOTE CON VIVIENDA COORP DESARROLLO PI/ERO DE C R S A COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 573 176 573 173 573 164
PRECISIÓN NORTE 1 015 072 1 015 055 1 015 053
Altitud 396 395 396
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos INFORMACION DE VECINO LOTE VENDIDO RECIENTEMENTE EN LA MISMA Transacción CUADRA DEL LOTE A VALORAR CON LAS MISMAS CARACTERISTICAS DEL LOTE VALORADO.-
Coordenadas Este
2
LOTE A LA VENTA SOBRE CALLE PCIPAL DE ACCESO A LA URBANIZACION 100 MTS ANTES DE LA ESCUELA
Oferta
LOTE A LA VENTA ESQUINERO EN LA MISMA URBANIZACION A 100 MTS DEL LOTE A VALORAR
Oferta
3
573 198
Norte
573 174
Norte
573 132
1 014 609 9/4/18
84176120 Coordenadas Este
1 015 123 9/4/18
85001980 Coordenadas Este
Fecha Consulta 9/4/18
Norte
1 015 155
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-60301004497700-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 19,00 m Ancho de vía Acera SÍ
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono SÍ Jardínes y Parques SÍ a 0 m Alumbrado SÍ Transporte Público SÍ a 0 m Electricidad SÍ Edificios Comerciales SÍ a 0 m Agua Potable SÍ Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 0 m TV por Cable SÍ Medidores instalados Sólo Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 15,00 m Pendiente % 0 a 3% 10 Tipo de vía: 5 0,66666667 1 16 Ubicación: Esquinero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente
0,00 m
Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 85,00%
FECHA ESTUDIO
27/03/2018
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: NO HAY
OBSERVACIONES La finca valorada se ubica en la urbanizacion Las Lomas en Buenos Aires centro. Posee acceso por calle publica asfaltada. Ademas por su ubicacion tiene acceso a todos los servicios. El lote es esquinero. Para decidir el valor del lote se encuentran ofertas de propiedades en venta en la zona. El lote es plano, posee dos frentes uno principal frente al boulevard de ingreso a la urbanizacion y otro secundario sobre alameda. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
214-60301004497700-2018-U
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación Vivienda Ampliacion de vivienda
Área
V. Unit.
m2
¢ / m2
VRN
VUT
Edad
Estado
Factor
Depre.
Estado
VNR
VUR
Valor Unitario Final
¢
años
¢ / m2
¢
años
años
71,00
210 000
14 910 000
40
37
I
0,1097
0,9191
1 503 283,00
4,0
21 173
47,00
210 000
9 870 000
40
26
I
0,4638
0,9191
4 207 393,00
17,1
89 519
#¡DIV/0!
#N/A
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
#N/A
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
TOTAL
Factor
24 780 000
118,00
5 710 676,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación
Área
V. Unit.
VRN
VUT
Edad
m2
¢ / m2
¢
años
años
TOTAL
Estado
Factor
Factor
VNR
VUR
Valor Unitario Final
Depre.
Estado
¢
años
¢ / m2
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación
Área
V. Unit.
VRN
VUT
Edad
m2
¢ / m2
¢
años
años
TOTAL
Estado
Factor
Factor
VNR
Depre.
Estado
¢
VUR
Valor Unitario Final
años
¢ / m2
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢5 710 676,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢0,00 ¢5 710 676,00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
CONSTRUCCIONES
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-60301004497700-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 71,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Mamposteria Integral Bloques de concreto No aplica Estructura de madera Laminas onduladas de H.G. placas de fibrolit concreto alisado Mamposteria con rejas
Aposentos
sala, dos cuartos, baño completo
Avance:
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
Etapas 1 2 3 4 5
% de avance
47%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: VC01
Año de construcción:
1981
1 Sistema eléctrico:
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Un baño completo revestido en area de duchas Baños Otros Red de agua caliente No aplica Tanque captación de agua No aplica Fisuras Leve Repellos Leve Paredes Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
SI
TOTAL 100%
SI Cuchilla Bueno Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Bueno Cielos Bueno Pisos Bueno Cubierta Bueno Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos
Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES
La propiedad existente en la finca a valorar es una vivienda que fue construida en dos etapas, la primera y descripta en este apartado consta de una sala, dos cuartos , baño, cuarto de pila semicubierto y poch. Posee un estado Intermedio debiendo realizarse alguna reparaciones dentro de las que se observan: fisuras en la mamposteria y presencia de humedad, roturas en cielo en ingreso a la vivienda, grietas en piso de concreto alisado. Además sobre la fachada pcipal se observa un elemento de zinc del techo que esta caido y herrumbrado, esto requiere reparacion ya que representa un peligro para los peatones, considerando además que es una zona escolar. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
214-60301004497700-2018-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Vivienda ampliacion Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales:
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 58,52 m2
Nombre Porcentaje de cobertura: 39%
Año de construcción:
1992
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Mamposteria Integral y prefabricado Sistema eléctrico: Estructura Concreto y estructura de madera en divisiones interiores Paredes No aplica Entubado Conduit SI Entrepiso PARCIAL Estructura de madera Porcentaje Techos 90% Laminas de H.G. Caja breaker Cubierta SI no posee cielos Interruptor Cielos Concreto alisado Estado General Regular Pisos Mamposteria Fachada cocina, dos cuartos,pila y baño Aposentos Gas LP Ubicación Un baño completo revestido solo en area de ducha Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Regular Cielos Regular Red de agua caliente No aplica Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Importante Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es una vivienda que fue construida en dos etapas, la segunda y descripta en este apartado consta de una cocina, dos cuartos , baño, cuarto de pila. Posee un estado Intermedio debiendo realizarse alguna reparaciones dentro de las que se observan: fisuras en la mamposteria, presencia de humedad, grietas en piso de concreto alisado, el mueble de cocina esta en mal estado, la cachera se encuentra herrumbrada. En la instalacion electrica se observan tramos de cableado sin entubar. Ademas en la estructura del techo existe presencia de termitas. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO VISTA EXTERIOR
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 214-60301004497700-2018-U
Elemento caido herrumbrado sobre
VISTA INTERIOR
Cielo en Porch de ingreso
Presencia de termitas en estructura de techo
Mueble y cachera en mal estado
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-60301011619000-2018-U
Presencia de termitas en estructura de techo
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
214-60301004497700-2018-U
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
214-60301004497700-2018-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-60301004497700-2018-U
HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE
⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO
EXCESO DE FONDO
β
ALT AT
FORMA
CFR = 3
NIVEL
FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT
PENDIENTE
PLT − PLV
FP = e
TIPO DE VÍA
78
FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )
SERVICIOS
FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )
UBICACIÓN
FU = e ((U LV −5 )*K )
EXTENSIÓN
⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
⎞ ⎟ ⎟ ⎠
5
