Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 1
INFORME DE AVALÚO OFICINA 214 BIENES MATERIALES 214-60301011619000-2018-U PROPÓSITO DEL AVALÚO ACTUALIZACION AVALÚO DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021
AVALÚO DE FINCA URBANA
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Proporción de Derechos 4-000-001021 Céd. Jurídica 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 03 - BUENOS AIRES 01 - BUENOS AIRES BUENOS AIRES
DIRECCIÓN EXACTA PUNTARENAS, BUENOS AIRES, BARRIO AZTECA, COSTADO NORTE DEL SALÓN AZTECA, LOCAL COMERCIAL A MANO IZQUIEDA. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° P-0394349-1997 Identificador Predial 60301011619000 0,00% Diferencia de medidas Porcentaje:
Según 241,39 m2 241,39 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢10 598 952,12 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢35 198 944,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡45 797 896,12 CUARENTA Y CINCO MILLONES SETECIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL OCHOCIENTOS VALOR EN LETRAS: NOVENTA Y SEIS COLONES 12/100 Tiempo estimado para la venta del bien: 15 meses Ámbito mínimo de mercado potencial Local MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢35 198 944,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito
Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa
SÍ
SE DEBE ACONDICIONAR LA INSTALACION ELECTRICA DE LA CABINA.-
MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA)
Verónica Ricossa
Arquitecta A-18581
Emp.
Firmado digitalmente por MARIA VERONICA RICOSSA (FIRMA) Fecha: 2018.03.07 15:09:29 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 103200013812 TESTED BUILDING S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 24 febrero 2018 Fecha informe: 26 febrero 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 88769325 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected] [email protected] www.testedbuilding.com
214-60301011619000-2018-U
AVALÚO DEL TERRENO Características
SUJETO VALOR ¢/m2 AREA 241,39 NIVEL FRENTE 14,17 FONDO 16,37 FORMA PENDIENTE 0a3% UBICACIÓN 5 SERVICIOS 1 1 SERVICIOS 2 16 TIPO DE VIA 5 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN FORMA
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 50 000,00 47 169,81 44 578,30 514
1,2832 1,0000 35 0,7976 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 3 0,8009 1 1,0000 16 1,0000 4 0,9748 0,7990 39 952,44
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
742
1,4485 1,0000 34 0,8050 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 4 0,9139 16 1,0000 3 0,8787 0,9364 44 169,02
830
1,5031 1,0000 21,5 0,9010 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8787 1,1900 53 048,95
4 Factor 33 835,00
5
Factor 0,00
503 0 32,52
1,2741 1,0000 0,8133 1,0000 1,0000 0 a 3% 1,0000 7 1,2485 1 1,0000 16 1,0000 3 0,8787 1,1368 38 463,57
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡43 908 /m2 Valor ajustado ¢43 908 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 241,39 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢43 908,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢10 598 952,12
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 N° 1
LINDEROS ACTUALES ELIAN MORA LOTE CALLE PUBLICA CALLE PUBLICA CARLOS MADRIGAL LOTE CON CONSTRUCCION MARLENE CHAVARRIA Y FIDELIA GOMEZ LOTE CON CONSTRUCCION COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 573 825 573 836 573 835
PRECISIÓN NORTE 1 014 436 1 014 448 1 014 431
Altitud 412 413 411
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote a la venta de 514 m2 con 35 mts de frente, de Oferta 87501616 ubicación esquinera . Valor de venta C 25.700.000,00.-
2
Lote a la venta en Av 2 de 742m2 con frente de 34 mts, posee dos niveles planos . C 35.000.000,00.- Cuenta con un avaluo de hace tres años en C33.000.000,00-
Oferta
3
Lote a la venta en la zona. De 830 m2 con 21, 5 metros de frente a calle publica.
Oferta Oferta
4
Avalúo realizado para la Oficina de Buenos aires. de la Iglesia Católica, 250 mts Este, 65 mts Norte y 50 mts Oeste, lote a mano izquierda.-
Coordenadas Este
573 152
Coordenadas Este
87010433 573 176
Norte
573 302
Norte
1 013 862
Norte
19/12/17 1 013 293 18/4/17
038-60301017919700-2017-U
Coordenadas Este
573 328
1 013 665 18/4/17
88280386 Coordenadas Este
Fecha Consulta 11/9/17
Norte
1 014 026
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
214-60301011619000-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 14,18 m Ancho de vía Acera NO
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Teléfono SÍ Jardínes y Parques Alumbrado SÍ Transporte Público Electricidad SÍ Edificios Comerciales Agua Potable SÍ Recolección de basura Señal celular SÍ Edificios públicos / comunales TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2
SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ
a0m a0m a0m
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas cercanas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar
a0m
Residencial-Comercial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 14,17 m Pendiente % 0 a 3% 16,37 Tipo de vía: 5 1,15525759 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Plana Pendiente
0,00 m
Posibilidad de daños Ninguno Riesgo deslizamiento Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 73,00%
FECHA ESTUDIO
21/2/18
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES PROHIBICIONES ARTICULO 16 LEY 7599 CITAS: 479-05222-01-0237-001 AFECTA A FINCA: 6-00116190 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY OBSERVACIONES
La propiedad valorada se encuentra en Buenos Aires,. La propiedad se encuentra sin cercar . Para decidir el valor del lote se encuentran ofertas de lotes a la venta en zonas cercanas de la propiedad a valorar y se homologan de acuerdo a los factores comunes. No se asume responsabilidad alguna por la estabilidad y calidad del terreno ya que la información indicada en este informe no incluye realización de pruebas físicas de ingeniería ni laboratorio.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 4
214-60301011619000-2018-U
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Forma de explotación
Área
V. Unit.
m2
¢ / m2
VRN
VUT
Edad
Estado
Factor
Factor
Depre.
Estado
VNR
VUR
Valor Unitario Final
¢
años
¢ / m2
¢
años
años
Local Comercial
89,00
270 000
24 030 000
60
10
I
0,9028
0,9191
19 939 204,00
49,8
224 036
Cabina
29,00
210 000
6 090 000
40
10
I
0,8438
0,9191
4 723 027,00
31,0
162 863
Apartamentos
61,00
210 000
12 810 000
40
10
B
0,8438
0,9748
10 536 713,00
32,9
172 733
#¡DIV/0!
#N/A
35 198 944,00
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
VUR
Valor Unitario Final
años
¢ / m2
TOTAL
42 930 000
179,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS Forma de explotación
Área
V. Unit.
VRN
VUT
Edad
m2
¢ / m2
¢
años
años
TOTAL
Estado
Factor
Factor
VNR
Depre.
Estado
¢
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Forma de explotación
Área
V. Unit.
VRN
VUT
Edad
m2
¢ / m2
¢
años
años
TOTAL
Estado
Factor
Factor
VNR
VUR
Valor Unitario Final
Depre.
Estado
¢
años
¢ / m2
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
#¡DIV/0!
#N/A
-
#¡DIV/0!
#¡DIV/0!
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢35 198 944,00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
¢0,00 ¢35 198 944,00
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación V. Unit. Valor Unitario Nuevo Factor Estado Factor de Estado VRN Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VUT Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
ESTADO
CONSTRUCCIONES
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 5
214-60301011619000-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local comercial Uso predominante: Comercial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 89,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Nombre Porcentaje de cobertura:
37%
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC02
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos
Marco de columnas y vigas Bloques de concreto Losa de concreto Estructura de perling Laminas onduladas de H.G. Losa Ceramica de calidad standart
Fachada
Mamposteria con ventanas de aluminio con rejas de hierro y persiana de enrollar central
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
Año de construcción:
2008
1 Sistema eléctrico: SI
TOTAL 100%
SI Cuchilla Regular
Aposentos local comercial , baño con dimension para discpacitados Gas LP Ubicación Un baño revestido en ceramica en una de las paredes Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No aplica Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es un local comercial, posee un salón y un baño. La propiedad se encuentra en buen estado. Posee cielos de losa, pisos cerámicos, y un baño revestido en cerámica - En la inspección de campo se observa que la luz esta desconectada ya que no existen medidores solo el pilar.- En el interior se observan nidos de termitas que deberian combatirse para que no afecten la estructura. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
214-60301011619000-2018-U
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Cabina Estado de la edificiación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 29,00 m2
Avance:
Uso predominante: Residencial Presupuesto: ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura: 12%
Año de construcción:
2008
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: VC01 NÚMERO DE NIVELES: 1 Prefabricado Sistema eléctrico: Estructura Baldozas de concreto Paredes No aplica Entubado Conduit NO Entrepiso TOTAL Estructura de madera Porcentaje Techos 100% Laminas de H.G. Caja breaker Cubierta NO No posee cielos Interruptor Cielos Ceramica de calidad standart Estado General Deficiente Pisos baldozas de concreto con ventanas de aluminio con celosias centrales Fachada cocina , cuarto , baño Aposentos Gas LP Ubicación Un baño sencillo Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Regular Cielos Red de agua caliente No aplica Pisos Regular Cubierta Deficiente Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Ninguno Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Leve Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5 6
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar es una cabina de 10 años de antiguedad que cuenta con un cuarto, cocina, baño, no posee la instalación eléctrica entubada por lo que se condiciona el presente informe de avalúo hasta tanto se haya resuelto el entubado de la instalacion con su respectiva caja de breackers. - En el interior se observan nidos de termitas que deberian combatirse para que no afecten la estructura. No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
214-60301011619000-2018-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Apartamentos Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales:
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Propiedad utilizada por: Inquilino Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 61,00 m2
Nombre Porcentaje de cobertura:
25%
Año de construcción:
2008
DETALLE DE ELEMENTOS TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: NÚMERO DE NIVELES: VC01 1 Mamposteria Integral y prefabricado Sistema eléctrico: Estructura Bloques de concreto y divisiones de gypsum Paredes No aplica Entubado Conduit Entrepiso SI TOTAL Estructura de perling Porcentaje Techos 100% Laminas onduladas de H.G. Caja breaker Cubierta SI Tablillas de PVC Interruptor Cuchilla Cielos Ceramica de calidad standart Estado General Regular Pisos Fachada de mamposteria con ventanas de aluminio anodizado y Fachada puertas de madera Aposentos Baño completo, monoambiente con pilaGas LP Ubicación Un baño revestido en ceramica en una de las paredes Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Bueno Cielos Bueno Red de agua caliente No aplica Pisos Bueno Cubierta Bueno Tanque captación de agua No aplica Fisuras Apreciación visual de desplome Leve Ninguno Ninguno Repellos Leve Paredes Pisos Cielos Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3 4 5
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad existente en la finca a valorar son dos apartamentos en segundo piso, cada apartamento cuenta con un monoambiente con baño completo y una pila integrada al unico ambiente con el que cuenta cada uno de los mismos. La propiedad se encuentra en buen estado. Posee cielos de tablillas de PVC, pisos cerámicos, y un baño revestido en cerámica - No se asume ninguna responsabilidad por la firmeza de la estructura, ni por vicios ocultos que se presenten en la edificación, ni por problemas o defectos presentes o futuros que puedan presentarse en las instalaciones eléctricas, mecánicas y estructurales.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60301011619000-2018-U FACHADA EXTERIOR Y MEDIDORES
INTERIORES PLANTA BAJA
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60301011619000-2018-U INTERIORES APARTAMENOS SEGUNDO PISO
1
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
214-60301011619000-2018-U
4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
1
214-60301011619000-2018-U
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4
5
ANEXO FOTOGRÁFICO
214-60301011619000-2018-U
HOMOLOGACION Este método es recomendable cuando es necesario realizar ajustes por diferencias entre las características extrinsecas e intrinsecas de los inmuebles obtenidos de la investigacion de mercado y el inmueble en estudio, que en este caso será el inmueble tipo que servirá como base para el análisis. La homologación se realiza en forma directa, ajustando cada oferta contra el inmueble proyecto de estudio. En virtud de la dificultad de encontrar terrenos o inmuebles iguales al valuado, el metodo requiere de la identificación de un inmueble tipo que sirva como punto de partida para el análisis. El valuador calcula y determina los factores a utilizar que sean aplicables al análisis de los predios comparables con el terreno en estudio , tales como: FACTOR FORMULAS FRENTE
⎡F ⎤ CF = ⎢ LV ⎥ ⎣ F LT ⎦ f CEF = 3 O FO
EXCESO DE FONDO
β
ALT AT
FORMA
CFR = 3
NIVEL
FN = e k1 * N LV − k 2 * N LT
PENDIENTE
PLT − PLV
FP = e
TIPO DE VÍA
78
FV = e ((VLT −VLV )*0.0646 )
SERVICIOS
FS1 = e ((S1 LV − S1 LT )*0.03 ) FS 2 = e ((S 2 LV − S 2 LT )*0.03 )
UBICACIÓN
FU = e ((U LV −5 )*K )
EXTENSIÓN
⎛ A α FE = ⎜ LT β ⎜A ⎝ LV
1
2
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3
4
⎞ ⎟ ⎟ ⎠
5
