Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Página: 1
AVALÚO DE FINCA RURAL DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
INFORME DE AVALÚO 214-60503007683200-2018-R
214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
Provincia: Cantón: Distritos: Localidad:
Céd. Jurídica Céd. Jurídica
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%
PUNTARENAS 06 OSA 05 SIERPE 03 AGUA SUCIA DIRECCIÓN EXACTA
Del Super Mayoreo de Osa en La Palma. 5 km Noroeste y 410 Norte. Mano derecha. la Finca Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
Según el Registro y el Plano 125,132.19 m2 125,132.19 m2 Demasía 0.00 m2
P-727108-1988 60503007683200 0.00%
Porcentaje:
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
₡70,905,163.75 ₡0.00
₡70,905,163.75
SETENTA MILLONES NOVECIENTOS CINCO MIL CIENTO SESENTA Y TRES COLONES 75/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
20
meses |
Ámbito mínimo de mercado potencial
Local
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Se usa el Método Homologación para terreno, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. Y el Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke cuando existen construcciones. OBSERVACIONES * La documentación registral es informativa, las observaciones son de tipo técnico (perspectiva valuador). * El valuador cuenta con experiencia y preparación para realizar la estimación de valor. Inscrito en el Registro de Peritos Valuadores GENERALES del Colegio de Ingenieros Agrónomos. Miembro activo de Instituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL). * Los valores son estimados al día de la valoración y sujetos a cambios futuros según oferta y demanda de la zona. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito: Ing. Agrónomo Tipo de Profesional: Número de Registro: N° 879 Emp. Nombre de la empresa: Nombre y firma representate legal de la empresa: 19 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto: Correo electrónico / Dirección WEB:
[email protected]
Firmado digitalmente por
JUAN CARLOS JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) LAURENT 2018.07.10 SANABRIA (FIRMA) Fecha: 10:28:54 -06'00'
Firma del Perito Identificación N° 6-0115-0850
Fecha informe: 8622-3461 // 2773-3818
20 junio 2018
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2
214-60503007683200-2018-R
AVALÚO DEL TERRENO Descripción
Ha
Palma Aceitera de 18 años edad
12
ÁREA CULTIVADA Área Estado m2 Buen 5,132.19
Valor Unit. ₡ / Ha ₡5,666,420.7
Valor Total ₡ ₡70,905,163.75 ₡0.0 ₡0 0
ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA TOTAL
12
RECARGO POR SITUACIÓN Área m2 Valor unit ₡ / m2 del recargo
Descripción TOTAL Características Finca Tipo
₡0.0 ₡70,905,163.75
5,132.19
Servicios 1:
Servicios 2:
Frente: Mejoras al terreno:
1
Valor del recargo ₡ ₡0.0 ₡0.0 9 m Área: 352,777 m2 ₡0.0
VALOR DEL TERRENO
₡70,905,163.75
VALOR TOTAL
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO NORTE SUR ESTE OESTE
Marcos Luis Jiménez Campos Miguel Castro y Efigenio Padilla Nuñez Luzmilda Campos Miranda Calle Pública con 226.21 m de frente.
LINDEROS ACTUALES Finca sembrada de Palma aceitera Fincas sembrada de pasto y áreas de protección Finca sembrada de pasto y protección Calle balastada en regulares condiciones. 13.58 m de ancho.
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 555.512 554.888 554.947 555.346 555.561
VÉRTICE 2 6 7 10 12
PRECISIÓN NORTE 955.727 955.734 955.950 955.889 955.895
26 m 23 m 23 m 23 m 23 m
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos
N°
Propiedad de BERNAL SANCHEZ CISAR, Finca con 16 has de
Base de Datos
4.00 m
Altitud
N/A
Fecha Consulta 19 06 2018
Palma Aceitera el resto con Bosque., con una extensión de 250.101,0 1
m2 , un frente de 7 m, pendiente promedio 2%, el tipo de vía: 9, el uso del suelo de Segunda Clase, el Servicio 2 estimado en 1, la
Coordenadas
Este
554,046
Norte
958,042
hidrología es 3, con un valor de ₡ 4.5000.000,00 / ha Propiedad de MARCO ANTONIO CERDAS MENA, Finca con 54 has de Palma Aceitera el resto con Bosque., con una extensión de 2
19 06 2018
N/A
609.801,00 m2 , un frente de 7 m, pendiente promedio 2%, el tipo de vía: 9, el uso del suelo de Segunda Clase, el Servicio 2 estimado en 1, la hidrología es 3, con un valor de ₡ 4.0000.000,00 / ha Propiedad de BANCO NACIONAL COSTA RICA, Finca sembrada de Palma, con una extensión de 95.753,0 m2 , un frente de 12.11 m,
3
Base de Datos
Coordenadas
Este
Base de Datos
554,457
Norte
957,824
19 06 2018
N/A
pendiente promedio 7%, el tipo de vía: 5, el uso del suelo de Tercera clase, el Servicio 2 estimado en 1, la hidrología es 3, con un valor de ₡ 4.700.000,00 / ha
Coordenadas
Este
561,030
Norte
950,985
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3
214-60501007683200-2018-R
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Lastre mezclado grueso Material 13.58 m Ancho de vía Acera NO Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO Transporte Público SÍ ICE Edificios Comerciales NO Recolección de basura SÍ ICE Edificios públicos / comunales NO NO
Cercanía a Zonas de Protección Cercanía a Centros de Acopio relacionados Aprovechamiento del área de la finca Cercas:
Caño Cuneta Cordón
Postería muerta
0.17 km 7.50 km 100.00% Regular
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario NO NO Alcantarillado pluvial NO Calle pública ACCESO A LA FINCA DATOS SOCIOECONÓMICOS NO NO NO NO NO NO
Clase social Clase social zonas cercanas Densidad poblacional Facilidades Mano de Obra Actividad del lugar
CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual 4,500 mm Temperatura promedio 27 °C Meses secos 2 Brillo solar 4.00 horas 0% Relieve Plano
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres): Quebrada 175 m de la Colindancias Oeste. Cuerpo de agua cerca Distancia Plana Descendente Topografía Pendiente
Baja Baja Baja Regular Agropecuaria
Zona de vida Bosque muy Húmedo Tropical
SÍ
Bueno Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 20.00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 1.1 YR 8.1/3.0 Tipo de Suelo Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Segunda Clase Interno: Pedregosidad: 2 % Ligera Natural DRENAJES Externo:
FECHA ESTUDIO 18 06 2018
RESERVAS Y RESTRICCIONES.
Ultisol Mal Drenado Sitio Normal-aporta igual que recibe
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES CITAS 394-06792-01-0977-003 FINCA REFERENCIA.
76832
OBSERVACIONES La propiedad sembrada de Palma variedad Ghana de 18 años de edad según colindante Norte. Sembradas a 9 x 9 m. El desarrollo de las plantas no ES acorde a la edad, según vecinos se debe a la falta de abono en las etapas de desarrollo. La vida útil estima de la plantación es de unos 6 años. Al momento de la valoración estaban cortando y chapeando dos personas que dicen ser empleados de la empresa encargada del mantenimiento. Se puede realizar el deslinde. En todas las colindancias se observan postes muertos y en parte alambre de púas a 2 hilos. La finca tiene un aceptable control de malezas mediante chapeas. No se observaron trampas para insectos como el picudo. Se observó en la sección Sur un puente pero el mismo está en mals condiciones. Los caminos internos en regulares condiciones. El manejo de los drenajes es deficiente, por lo que en un 50% de la propiedad se observan área anegadas. La vivienda sólo se describe, está en pésimas condiciones. Mide 5 x 5 m, costa de 2 dormitorios, un cuarto de baño con loza tipo económica, zócalo en bloques de concreto el resto con tablillas de madera en pésimas condiciones por daños de termitas. Piso concreto en malestado, techo sobre cerchas de madera en malas condiciones y láminas HG # 28. El mercado de compra-venta de terrenos similares no muestra movimiento, por lo tanto se recurre a información de la base de datos de la zona. El Uso del Suelo según la HOJAS GOLFO DULCE Y LLORONA está clasificado como Tipo A (Tierras aptas para cultivos y/o pastos). Para determinar el tipo de suelo, temperatura, meses secos, precipitación y brillo solar, se usa la información suministrada por el IMN. Según los mapas de Amenazas Naturales Potenciales la CNE HOJAS GOLFO DULCE Y LLORONA, ninguna una Falla pasa a menos de 1.000 metros.
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
ANEXO FOTOGRÁFICO
A
214-60501007683200-2018-R
Calle balastada frente propiedad en regulares condiciones
Valuador frente a vértice 11. Mano derecha
Colindancia Norte. Vértice 7
Colindancia Sur. Postería muerta y alambre púas
Colindancia Este. ,
Colindancia Oeste. Frente a Calle
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
ANEXO FOTOGRÁFICO
B
214-60501007683200-2018-R
Sección Norte
Sección Norte
Sección Central
Sección Central
Sección Sur
Sección Sur
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
ANEXO FOTOGRÁFICO
C
214-60501007683200-2018-R
Poste cerca colindancia Norte
Poste cerca colindancia Sur
Poste cerca colindancia Este
Poste cerca colindancia Oeste
Puente interno en pésimo estado
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
ANEXO FOTOGRÁFICO
D
214-60501007683200-2018-R
Camino interno
Otra vista condiciones Camino interno
Area anegada. Sección Noroeste
Racimo recien cortado
Apilado de hojas entre calle
Color del suelo
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
ANEXO FOTOGRÁFICO
E
214-60501007683200-2018-R
Vista pared Este
Vista frontal vivienda
Vista trasera
Daños en madera por termitas
Daños por termitas
Parte interna vivienda
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página:4
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-60501007683200-2018-R
COMPARABLE 1. BERNAL SANCHEZ CISAR
Servidumbre
COMPARABLE 2. MARCO ANTONIO CERDAS MENA
Servidumbre
COMPARABLE 3 BANCO NACIONAL COSTA RICA
Vado
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición 02 Página 5
ESTUDIO DE REGISTRO
214-60501007683200-2018-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición 02 Página 5
FOTO AEREA
214-60501007683200-2018-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural
Código: RE07-PR21GR02 Edición 02 Página 5
PLANO
P-727108-1988
214-60501007683200-2018-R
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6 AVALÚO DEL FINCA RURAL
214-60501007683200-2018-R FACTORES DE AJUSTE
FACTOR
DESCRIPCIÓN
DETALLE.
(FV= Finca a valorar. FP= Finca promedio).
Frente
1.0278
FV tiene mayor frente que FP.
Capacidad uso suelo
1.0000
FV sin diferencias en relación FP.
Pendiente
1.0526
FV tiene menor pendiente que FP.
Tipo de Vía
1.2139
FV tiene mejor tipo de vía que FP.
Servicios 2
1.0000
FV sin diferencias en relación FP
Hidrológico
0.8395
FP tiene mejor disponibilidad de agua que FV.
Extensión FACTOR CORRECIÓN
1.1682
FV tiene menor extensión que FP.
1.2878 INVESTIGACION EN ZONA PARA FINCA PROMEDIO Investigación de la zona Area
BERNAL SANCHEZ CISAR Cap. Uso Suelo
Pendiente
2
Hidrología
2%
3
Tipo Vía
9
Servicios 2
1
Tipo Vía
9
Servicios 2
1
MARCO ANTONIO CERDAS MENA Cap. Uso Suelo
Pendiente
2
Hidrología
2%
3
Cap. Uso Suelo Hidrología
Pendiente
3
Tipo Vía
5
Servicios 2
1
9.00 m
7.00 m Clase suelo
2 Muy bueno- óptimo
609.801,00
4%
Pendiente
Frente
7.00 m 95.753,0
Area 7%
3
Frente
Frente
Area
BANCO NACIONAL COSTA RICA
Finca promedio
250.101,0
Frente
Ligeramente Ondulado Tipo de vía
8
Servicios S2
1
12.11 m Hidrología
3
3.00 352,777 m2
Extensión (área)
Aplicación formulas a los valores del Finca Valorar frente Finca Promedio. FACTOR
Información y resultados utilizados para obtener los factores Frente (FF): Fórmula 6. Frente finca valorar
228.21 m
FF= e((FV-FP*0.000125)
Clase de suelo (FCS): Fórmula 15 (Tributacion). Capacidad uso Suelo FV
2
Pendiente finca valorar
0.0%
9.00 m
Frente finca promedio FC= e (SV-SP)*-0.112
Capacidad uso suelo de finca promedio
2
Pendiente (FP): Fórmula 7. FP= e ((PP-PV)/78) Pendiente de finca promedio Tipo de Vía (FV): Fórmula 8. Tipo de vía finca valorar
5
Servicio S2 Finca valorar
1
Hidrología finca valorar
4
Extensión finca valorar
125,132.19 m2
4%
FV= e((VP-VV)*0.0646)
Tipo de vía de finca promedio
8
Servicios (FS2): Fórmula 10. FS2= e((SV-SP)*0.03) Servicio 2 de finca promedio
1
Hidrología (FN): Fórmula 16. FH= e(HV-HP)*-0.175 Hidrología de la finca promedio Extensión (FE) Fórmula 4 (Tributación). FE= (AP/AV)alfa Extensión de finca promedio
3
352,777.00 m2
1.027780 1.000000 1.052620 1.213853 1.000000 0.839457 1.168207
Nombre: Avalúo de Finca Rural Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 6
AVALUO FINCA RURAL
214-60501007683200-2018-R
REFERENCIAS
Area
Cap. Uso Suelo
Pendiente
Tipo Vía
Frente
Hidrología
Servicios 2
NOMBRE
AREA
SUELO
PENDIENTE
VIA
FRENTE
HIDROLOGIA
SERVICIO 2
250.101,0
2
2%
9
7.00 m
3
1
MARCO ANTONIO CERDAS MENA
609,801.00 m2
2
2%
9
7.00 m
BANCO NACIONAL COSTA RICA
95,753.78 m2
3
7%
5
12.11 m
BERNAL SANCHEZ CISAR
Redondeo
352,777.39 FINCA PROMEDIO
352,777.00
3.67
2.33 2
4
7.67 8
1
3
8.70 9
1 3.00
3
1.00 1
Extensión T = Area Promedio/Area Valorar
Cálculo Alfa
T=(Ap/Av)
Cálculo
T
