Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214
OFICINA
PROPÓSITO DEL AVALÚO
INFORME DE AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES
214-61002019221000-2018-U
ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S)
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica
NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Céd. Jurídica
4-000-001021 4-000-001021
Proporción de Derechos 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 PUNTARENAS 10 CORREDORES 02 LA CUESTA CONTROL DIRECCIÓN EXACTA
700 metros Sureste de la Escuela de SURIK. Mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
Según 545.00 m2 545.00 m2 0.00 m2
6-1617864-2012 61002019221000 Porcentaje:
0.00%
el Registro y el Plano
Demasía
NO
AVALÚO ₡2,306,985.00 ₡18,143,582.00
VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
₡20,450,567.00
VEINTE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA MIL QUINIENTOS SESENTA Y SIETE COLONES 00/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
12
meses
Ámbito mínimo de mercado potencial ₡18,143,582.00
Local
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * El Plano P-1617864-2012 no se ajusta a lo encontrado en el terreno. Siguiendo instrucciones, se valora sólo (394.oo m2) que es el área reportada por Topógrafo de Planta Rodrigo Barboza. * Para fijar los valores de las construcciones se considera la información del Manual de Valores Base Unitaria por Tipología Constructiva, según el Organo de Normalización Técnica de la Tributación Directa. * Las observaciones sobre el sistema eléctrico, se realizan en virtud de lo que permita la inspección visual. OBSERVACIONES * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. GENERALES * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. Y el Método Homologación para terreno y Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke para construcciones. * La documentación registral es informativa, las observaciones son técnicas (perspectiva valuador). * El valuador cuenta con experiencia y preparación para realizar la estimación de valor. Inscrito en el Registro de Peritos Valuadores del Colegio de Ingenieros Agrónomos. Miembro activo de Instituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL). Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de la empresa 16 junio 2018 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)
Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2018.07.31 19:13:25 -06'00'
Identificación N°
Firma del Perito 6-0115-0850
Fecha informe:
18 junio 2018
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 2
AVALÚO DEL TERRENO
214-61002019221000-2018-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES
SUJETO
Características
1 Factor ₡6,000.00
VALOR ₡/m2 Área
314.00
545.00 m2 Nivel
sobre
2 Factor ₡6,000.00
0.8336 Nivel
sobre
299.91
0.8211
0.10 m
1.0000
3 Factor ₡6,000.00 Nivel sobre
330.00
0.8474
0.10 m
1.0000
Nivel sobre calle:
0.10 m
Frente
29.60
15.9
1.1681
15
1.1852
16.5
1.1573
Pendiente
0%
0%
1.0000
0%
1.0000
0%
1.0000
Ubicación
5
5
1.0000
5
1.0000
5
1.0000
Servicios 1
1
1
1.0000
1
1.0000
1
1.0000
Servicios 2
14
14
1.0000
14
1.0000
14
1.0000
Tipo de Vía
5
5
1.0000
5
1.0000
5
1.0000
calle:
0.10 m 1.0000
calle:
calle:
Factor de Homologación
0.9737547
0.9731870
0.980733
Valores Homologados
₡5,842.53
₡5,839.12
₡5,884.40
DESCRIPCIÓN Exceso área
4
Factor
0.000000
5
Factor
0.000000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Exceso área Plano y estimada por Top. Rodrigo Barboza. 151.00 m2
FACTOR 0.0000
VALOR DEL TERRENO Valor conclusivo Factor secciones
₡5,855.00 /m2 0.7229 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
₡4,233.00 /m2 545.00 m2
Valor ajustado Área
Valor unitario Mejoras al Terreno ₡0.00 /m2 ₡4,233.00 /m2
₡2,306,985.00 LINDEROS ACTUALES
NORESTE SURESTE SUROESTE NOROESTE
Calle Pública María Eugenia Salas Alvarado Finca FR 149167-000 María Eugenia Salas Alvarado Luz Marina Farrier Salas
Calle balastada en buenas condiciones con un ancho de vía de 14 m Lote con casa a 7 m entre edificaciones Finca agrícola sembrada de Palma Aceitera. Lote con casa a 8 m entre edificaciones
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 VÉRTICE 1 2 3 4
PRECISIÓN 4.00 m
ESTE 624.760 624.779 624.771 624.752
NORTE 934.377 934.367 934.347 934.358
Altitud 24 m 24 m 24 m 24 m
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES N° 1 2
Descripción Propiedad LUZ MARINA FARRIER SALAS. Con casa . Se utiliza como vivienda unifamiliar, su entorno es rural Propiedad MARIA EUGENIA SALAS ALVARADO. Con casa . Se utiliza como vivienda unifamiliar, su entorno es rural Propiedad SINDY FARRIER SALAS. Con casa . Se utiliza como
3 vivienda unifamiliar, su entorno es rural
Tipo información Oferta Coordenadas Oferta Coordenadas
Este Este
Números de Contactos N/A Norte 624,760 N/A Norte 624,790
Base de Datos Coordenadas
N/A Este
624,803
Fecha Consulta 16 06 2018 934,376 16 06 2018 934,356 16 06 2018
Norte
934,353
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 3
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Lastre mezclado grueso 14.00 m NO
Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO NO Jardínes y Parques NO SÍ ICE Transporte Público SÍ a 1700 m SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 1700 m SÍ A Y A Recolección de basura NO a 0 m SÍ ICE Edificios públicos /comunales SÍ a 700 m NO Electricidad y Agua SÍ
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados
Frente principal: Fondo: Relación: S1 S2
Servicios
214-61002019221000-2018-U
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social
Baja
Clase social zonas cercanas
Baja
Densidad poblacional
Baja
Actividad del lugar
Transición Rural/Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 29.60 m Pendiente 20.00 m 0% Tipo de vía: 0.675675676 1 Ubicación: 5 16
0.10 m Plano o casi plano 5 Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:
NO
Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres): Cuerpo de agua cerca
Yurro
Distancia
100.00 m
Posibilidad de daños
Ninguno
Topografía
Plana
Pendiente
Descendente
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 44.00%
FECHA ESTUDIO
15 06 2018
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA. Citas: 312-02566-01-0003-001. Finca referencia 6 29405 000
OBSERVACIONES Según Mapa LAUREL de Riesgos Potenciales de la CNE, ninguna falla pasa a menos de 1 .000 m. Tampoco indica riesgo inundación. Según indicaciones del Lic. Eduardo Cortés Carballo mediante correo electrónico, se debe ajusta área a valorar a lo reportado por Topógrafo de Planta Rodrigo Barboza a 394 m2. El demérito correspondiente es de 100% sobre el área en exceso entre el Plano P1617864-2012 y lo encontrado por el Topógrafo (545.00 m2 - 394.00 m2 = 151 m2). Como en la información del levantamiento topográfico no se indica el frente del lote, utilizo el que realice in situ. .
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Forma de explotación Vivienda unifamiliar Corredor
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Área VUT Edad V. Unit. VRN Factor Factor Estado m2 años años ₡ / m2 ₡ Depre. Estado 72.00 260,000.00 18,720,000 40 5 B 0.9297 0.9748 10.00 130,000.00 1,300,000 40 5 B 0.9297 0.9748
20,020,000
TOTAL
82.00
V. Unit. ₡ / m2
TOTAL
Área m2 0.00 0.00 -
V. Unit. ₡ / m2
TOTAL
Área m2 0.00 0.00 0.00 -
Forma de explotación
Forma de explotación
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 4
214-61002019221000-2018-U VNR ₡ 16,965,432.00 1,178,150.00
VUR Valor Unitario Final años ₡ / m2 235,631.00 36.3 117,815.00 36.3
18,143,582.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor VRN ₡ Estado años años Depre.
Factor Estado
VNR ₡
-
VUR años
Valor Unitario Final ₡ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ₡ / m2
-
MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor VRN ₡ Estado Depre. años años
Factor Estado
VNR ₡
-
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
₡18,143,582.00 ₡0.00
₡18,143,582.00
Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO
BUENO INTERMEDIO
REGULAR DEFICIENTE
MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 82.00 m2
Casa Independiente Existente
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 5
214-61002019221000-2018-U CONSTRUCCIONES
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
₡
Residencial
Número permiso construcción: Nombre Porcentaje de cobertura:
15%
Año de construcción:
2013
DETALLE DE ELEMENTOS VC02 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: 1 NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico: Estructura Columnas Sistema Prefabricado. Externas: Losas prefabricadas verticales, repelladas y pintadas. Paredes Entubado Conduit SI TOTAL Internas: Losas prefabricadas verticales, repelladas y pintadas. Entrepiso N/A Porcentaje 100% Techos Sobre cerchas y clavadores HG . Con tapicheles y precintas de láminas de fibrocemento. Láminas Hierro Galvanizado # 28 , en buen estado, sin pintar. Con canoas hierro tipo pecho paloma, Caja breaker SI Cubierta bajantes PVC. A 2 aguas. Diyuntores Interruptor Cielos Con cielo raso de tablillas PVC en buen estado. Estado General Bueno Pisos Contrapiso en concreto, con cubierta de cerámica tipo económica. Ubicación Fachada Gas LP Un corredor y ventanales con verjas . Estado Físico y Mantenimiento: Aposentos 8 aposentos: Corredor, área tendedero ropa, sala-comedor-cocina, cuarto pilas, 1 baño y 3 dormitorios. Bueno Cielos Baños Paredes Bueno Uno. Loza tipo económica, buen estado estado. Enchape con azulejos hasta 1.60 m. Otros Ventanas con marcos aluminio corredizas, puerta principal de cedro, con llavin regular calidad. Pisos Bueno Cubierta Bueno Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Apreciación visual de desplome Repellos Ninguno Paredes Ninguno Pisos Ninguno Cielos Ninguno Pisos Ninguno Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN Etapas 1 2 3
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No presenta obras complementarias
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:
del monto del crédito destinado a construcción
0.0%
OBSERVACIONES A pesar de encontrarse desocupada la vivienda muestra un mantenimiento aceptable. El mueble de cocina muestra el sobre de granito. La puerta principal de madera y la trasera en láminas de hierro. Las puertas con llavines de regular calidad. Con acera perimetral de 60 cm en concreto. Las ventanas muestra verjas de hierro. La cubierta del techo sin pintar. No existen puertas internas en los cuartos. No tiene estacionamiento. Lote chapeado
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Condición de la calle frente a la propiedad
Colindancia Noreste. Cerca viva frente a calle
Colindancia Suroeste. Mojón con tubo hierro galvanizado rojo. Vértice 3 ,
A
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 6
214-61002019221000-2018-U
Valuador frente a la propiedad.
Colindancia Sureste. Mojón tubo galvanizado color rojo vértice 2 reubicado
Colindancia Noroeste . Mojón con tubo galvanizado rojo. Vértice 4
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
B
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7
214-61002019221000-2018-U
Patio Noreste
Patio Sureste
Patio Suroeste.
Patio Noroeste
Pared Noreste
Pared Sureste
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
C
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 8
214-61002019221000-2018-U
Pared Suroeste
Pared Noroeste
Sala desde la cocina
Cocina desde la sala
Cuarto baño, loza economica y enchape azulejos paredes
Detalle tapicheles y cielo raso alares
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Detalle de cubierta piso con cerámica económica.
Detalle mueble cocina, sobre de granito
Dormitorio principal
D
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 9
214-61002019221000-2018-U
detalle del cielo raso. Tablillas PVC
Detalle dormitorio visitas
Otra vista dormitorio principal
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
E
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 10
214-61002019221000-2018-U
Detalle puerta principal
Detalle puerta trasera en hierro
Detalle verjashierro en ventanas
Detalle de canoas hierro tipo Pecho Paloma y bajantes PVC
Detalle Cerchas
Detalle Techos
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
F
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 11
214-61002019221000-2018-U
Tanque séptico
Condición del entubado y cableado eléctrico
Condición de la caja de breakers
Interuptor ingreso energía eléctrica
Medidores energía eléctrica
Medidor AYA
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 12
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-61002019221000-2018-U
COMPARABLE 1. LUZ MARINA FARRIER SALAS
Calle balastada
COMPARABLE 2. MARIA EUGENIA SALAS ALVARADO
Calle balastada
COMPARABLE 3 SINDY FARRIER SALAS
Calle balastada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 13
214-61002019221000-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FOTO AEREA
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 14
214-61002019221000-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO
6-1617864-2012
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 15
214-61002019221000-2018-U
DE ESTA FORMA SE ESTIMA QUE QUEDARIA LA COLINDANCIA SURESTE
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO
6-1354208-2009
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 16
214-61002019221000-2018-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO
6-1051337-2006
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 17
214-61002019221000-2018-U
Nombre Avalúo de finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 18
MEMORIA DE CALCULO 214-61002019221000-2018-U FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores VALOR ₡/m2 Area. (Av)
Lote Valorar
545.00
FORMULA
Fa = (Ar / Av)0,33 Fn =
Nivel calle. (Fn)
Frente. (Fv)
Pendiente. (Pv)
Ubicación. (Uv) c r
0.10 m
15.90
0%
5
Servicios 1. (S1v)
1
Servicios 2. (S2v)
14
Vía. (Fv)
5
e
MARIA EUGENIA SALAS ALVARADO
SINDY FARRIER SALAS
₡6,000.00
₡6,000.00
₡6,000.00
Fa= Factor área. Ar=Area lote referencia. Av= Area lote valorar
((k1 * Nv) - (k2*Nr)
Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel
valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente lote referencia.
LUZ MARINA FARRIER SALAS
y = Coeficiente y .
Se establece con el mayor frente
entre: Fv y Fr :
( < = a 30 m
= 0,25) y (>30 m
