Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica
INFORME DE AVALÚO 214-60702007679200-2017-U
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 PUNTARENAS 07 GOLFITO 02 PUERTO JIMÉNEZ LA PALMA DIRECCIÓN EXACTA
Contiguo costado Este del Salón Comunal de La Palma.
Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Según 992.25 m2 P-859640-89 992.25 m2 60702007679200 0.00% 0.00 m2 Porcentaje:
el Registro y el Plano
Demasía
NO
AVALÚO ₡13,315,002.75 ₡0.00
VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS: Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
₡13,315,002.75 TRECE MILLONES TRESCIENTOS QUINCE MIL DOS COLONES 75/100 8
meses
Liquidez del bien ₡0.00
Media Alta
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. OBSERVACIONES * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. GENERALES * El valuador cuenta con la experiencia y preparación para realizar la estimación de valor, respaldado por el Colegio de Ingenieros Agrónomos e inscrito en el Registro de Peritos de ese Colegio Profesional y miembro Activo del ICOVAL. Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representate legal de la empresa 19 enero 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)
Identificación N°
Firma del Perito 6-0115-0850
Fecha informe:
20 enero 2017
Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2017.01.20 12:15:29 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 2
214-60702007679200-2017-U
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características
COMPARABLES
SUJETO 1 ₡13,500.00
Factor
1,036.35 m2
1.0145
VALOR ₡/m2 Área
992.25 m2
Nivel calle:
sobre
Nivel sobre calle:
0.10 m
Frente
20.05
55
Pendiente
0%
Ubicación
5
Servicios 1
0.10 m
1.0000
2 ₡18,000.00
Factor
874.58 m2
0.9592
Nivel calle:
bajo
0.30 m
1.0121
3 ₡15,000.00
Factor
858.02 m2
0.9532
Nivel sobre calle:
0.10 m
17.8
1.0302
18.25
1.0238
0%
1.0000
0%
1.0000
0%
1.0000
5
1.0000
3
0.9503
5
1.0000
1
1
1.0000
1
1.0000
1
1.0000
Servicios 2
16
16
1.0000
16
1.0000
16
1.0000
Tipo de Vía
5
5
1.0000
3
0.8755
5
1.0000
0.7882611
0.8320867
0.975848
Valores Homologados
₡10,641.52
₡14,977.56
₡14,637.72
DESCRIPCIÓN
Valor conclusivo Factor secciones
FACTOR
Factor
5
Factor
1.0000
0.7770
Factor de Homologación
4
0.000000
0.000000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE
₡13,419.00 /m2 1.0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ₡13,419.00 /m2 Área 992.25 m2
Valor unitario Mejoras al Terreno ₡0.00 /m2 ₡13,419.00 /m2
₡13,315,002.75 LINDEROS ACTUALES
BELARMINA ORTIZ CASTRO SUR CALLE PUBLICA CON 20.05 M DE FRENTE ESTE HAROL ARIEL Y JAMES OLRRY BADILLA NUÑEZ OESTE SALON COMUNAL DE LA PALMA
NORTE
VÉRTICE 1 2 3 5
N° 1
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 559.361 559.341 559.329 559.349
PRECISIÓN 4.00 m NORTE 956.236 956.230 956.276 956.281
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Oferta Propiedad CONGOS PANZA BLANCA S.A.. Sin edificaciones. Se utiliza como Lote para construir, su entorno es residencial. Coordenadas Este Oferta Propiedad CARMEN PRENDAS PEREIRA. Con casa en proceso constructivo. Se
2 3
Lote con casas Calle balastada en buenas condiciones de 15 m de ancho Lote para construir Edificación comunal
Coordenadas
utiliza como Vivienda unifamiliar, su entorno es residencial. Propiedad HAROL Y OLRRY BADILLA GUTIERREZ. Sin edificaciones. Se
Base de Datos
utiliza como Lote para construir, su entorno es residencial.
Coordenadas
Este
Altitud 33 m 33 m 33 m 33 m
Números de Contactos 8850-4465 559,143 Norte 8308-6027 Norte
559,052 559,362
956,144 19 01 2017
N/A Este
Fecha Consulta 19 01 2017 956,170 19 01 2017
Norte
956,236
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO
VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Lastre fino Material 15.00 m Ancho de vía NO Acera
Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable NO Medidores instalados Frente principal: Fondo: Relación: Servicios
S1 S2
Código: RE01-NO15GR02 Edición: 06 Página 3
214-60702007679200-2017-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO ICE Jardínes y Parques NO ICE Transporte Público SÍ a 250 m ICE Edificios Comerciales SÍ a 300 m AyA Recolección de basura SÍ a 0 m ICE Edificios públicos /comunales SÍ a 75 m Teléfono y Electricidad
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social
Media Baja
Clase social zonas cercanas
Baja
Densidad poblacional
Alta
Actividad del lugar
Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 20.05 m Pendiente 49.52 m 0% Tipo de vía: 2.469825436 1 5 Ubicación: 16
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 100.00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Topografía
Plana
Pendiente
Ascendente
0.10 m Plano o casi plano 5 Medianero
NO Posibilidad de daños
Ninguno
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 69.00%
FECHA ESTUDIO
18 01 2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES RESERVAS Y RESTRICCIONES. Citas 394-06792-01-0956-001. . Afecta finca 6-76792. Gravámenes antes del tomo 415, no están digitalizados en el Registro por lo que no pueden ser analizados.
OBSERVACIONES La vivienda se encuentra en un estado DEMOLICION, por lo que solamente se describe: Mide: 8.50 x 7.50 m, piso chorreado en concreto de 5 cm, sin aplanchar. Paredes en zócalo de bloques de concreto y el resto en tablas de madera. Cielo raso en los alares y en un 10% en parte interna, se observan daños por goteras, el estado de las láminas HG en muy mal estado, sin pintar, solo se mantiene el 5% de las paredes internas, de fibrocemento con daños importantes. Daños por vandamismo en: paredes, cabledo eléctrica, llavines, pilas, únicamente permanece al losa Sanitaria. No se cuenta actualmente con servicio de agua y ni energía eléctrica, aunque si se dispone de los medidores. Según el mapa de Amenazas Naturales Potenciales la CNE Hoja GOLFO DULCE, ninguna Falla pasa a menos de 1 km. Aunque existe una importante oferta de lotes, la compra es muy baja, existen rótulos desde hace más de 3 años. Cabe agregar que cumpliendo con lo dispuesto en la Normativa de Garantía y Valoración de Bienes (4.5.2 Colindancias), se procede a la actualización de las mismas.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
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AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit.
₡ / m2
-
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
₡ / m2
-
Forma de explotación
TOTAL
VRN ₡
₡ / m2
VRN ₡
VUR años
VNR ₡
214-60702007679200-2017-U Valor Unitario Final ₡ / m2
OBRAS COMPLEMENTARIAS Factor VUT Edad Estado Depre. años años
Factor Estado
VUR años
VNR ₡
V. Unit.
-
Factor Estado
V. Unit.
Área m2
VRN ₡
INFORME DE AVALÚO
CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre.
Valor Unitario Final ₡ / m2
MEJORAS AL TERRENO Factor VUT Edad Estado Depre. años años
Factor Estado
-
VUR años
VNR ₡
Valor Unitario Final ₡ / m2
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
₡0.00
Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente
ESTADO
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
₡0.00 ₡0.00 O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
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ESTUDIO DE REGISTRO
FOTO AEREA
REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA
MATRICULA: 76792---000 PROVINCIA: PUNTARENAS FINCA: 76792 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA LA AGRICULTURA, CENTRO DE POBLACION LA PALMA, LOTE CATORCE CON UNA CASA
SITUADA EN EL DISTRITO 2‐PUERTO JIMENEZ CANTON 7‐GOLFITO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS LINDEROS: NORTE : DELAMINA CORRALES ORTIZ SUR : CALLE PUBLICA CON VEINTE METROS CINCO CENTIMETROS DE FRENTE ESTE : OLGER ANTONIO BADILLA NU#EZ OESTE : SALON COMUNAL LA PALMA MIDE: NOVECIENTOS NOVENTA Y DOS METROS CON VEINTICINCO DECIMETROS CUADRADOS PLANO:P-0859640-1989 LOS ANTECEDENTES DE ESTA FINCA DEBEN CONSULTARSE EN EL FOLIO MICROFILMADO DE LA PROVINCIA DE PUNTARENAS NUMERO 76792 Y ADEMAS PROVIENE DE 039334‐000
VALOR FISCAL: 23,950,000.00 COLONES
PROPIETARIO:
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
UBICACIÓN LOTE VALORADO EN CENTRO POBLACION DE LA PALMA PLANO
CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: DIECISIETE MILLONES CUATROCIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS SETENTA Y CUATRO COLONES CON CINCUENTA Y SEIS CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2016-00372602-01 CAUSA ADQUISITIVA: REMATE FECHA DE INSCRIPCIÓN: 03 DE JUNIO DE 2016
ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY
GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY
RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 394‐06792‐01‐0956‐001 AFECTA A FINCA: 6‐00076792‐ ‐ ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY
Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 18-Enero-2017 a las 14.25.05 horas
Emitido el 18-01-2017 a las 14:26 horas
Código: REo1NO15GR02 Edición: 06 Página 6
Avalúo Urbano
MEMORIA DE CALCULO FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores VALOR ₡/m2 Area. (Av)
Lote Valorar 992.25
FORMULA
Fa = (Ar / Av)0,33
Frente. (Fv)
Pendiente. (Pv)
Ubicación. (Uv) c r
0.10 m
55.00
0%
5
Servicios 1. (S1v)
1
Servicios 2. (S2v)
16
Vía. (Fv)
5
CARMEN PRENDAS PEREIRA
HAROL Y OLRRY BADILLA GUTIERREZ
₡13,500.00
₡18,000.00
₡15,000.00
Ar=Area lote referencia.
1,036.35
Av= Area lote valorar Fn =
Nivel calle. (Fn)
Fa= Factor área.
CONGOS PANZA BLANCA S.A.
e
((k1 * Nv) - (k2*Nr)
Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel
valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente lote referencia.
y = Coeficiente y .
Se establece con el mayor frente
entre: Fv y Fr :
( < = a 30 m
= 0,25) y (>30 m
