Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página1

AVALÚO DE FINCA RURAL 214

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-30403015651400-2017-R

Dirección de Recursos Materiales Administración de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%

NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA NOMBRE EXDEUDOR (S) Víctor Julio

Mora

Pereira

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

03 - CARTAGO 04 - JIMENEZ 03 - PEJIBAYE Pejibaye

Céd. Identidad 3-0271-0879

UBICACIÓN DEL BIEN

DIRECCIÓN EXACTA El Humo de Pejibaye, 2 km al Suroeste de la Iglesia Católica, en la calle que conduce a San Martín, (150 m al Oeste de la finca de Hugo Gamboa); luego ingreso a mano izquierda, atravesando el Río El Humo, 315 m al Sureste. Propiedad a mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas

la Finca

Según el Registro y el Plano 28.322,49 m2 28.322,49 m2 0,00 m2 Demasía

C-988651-1991 30403015651400 Porcentaje:

0,00%

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢8.067.264,85 ¢0,00

₡8.067.264,85

OCHO MILLONES SESENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS SESENTA Y CUATRO COLONES CON 85/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

24

meses ¢0,00

Ámbito mínimo de mercado potencial

Local

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES

Aspectos como: lo agreste y despoblado de la zona, el hecho de que el ex-deudor no vive ahí y de que el plano de catastro, data de 1991, por lo que la referencia a esquina y nombre de los sitios de referencia, han variado ostensiblemente; son situaciones que inciden en el hecho, de que la localización de este inmueble, sea sumamente dificultosa. Con descripciones ambiguas de algunos propietarios de fincas de la zona y con el uso de cinta métrica, se ubica el frente del inmueble. No cuenta con amojonamiento de ningún tipo, es un terreno con una sección de caña de azúcar abandonada y amplios charrales en el lateral Sur.

Nombre del Perito

Ing. Jorge Mata Acuña

Tipo de Profesional Número de registro Nombre de la empresa

JORGE MATA ACUÑA (FIRMA)

Ingeniero Agrónomo IA 2354

Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2017.08.22 12:14:42 -06'00'

Firma del Perito Identificación N°

JORGE MATA ACUÑA (FIRMA)

Inversiones Mata Acuña, SA.

3-0227-0227

Firmado digitalmente por JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-03-0227-0227, sn=MATA ACUÑA, givenName=JORGE, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=JORGE MATA ACUÑA (FIRMA) Fecha: 2017.08.22 12:15:05 -06'00'

Nombre y firma representate legal de la empresa

Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Correo electrónico / Dirección WEB

BN-17865-2017

21 agosto 2017

Fecha informe:

21 agosto 2017

2591-2713 / 2551-7760 Fax: 2591-2713 [email protected]

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Nombre: Avalúo de Finca Rural

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO

214-30403015651400-2017-R

ÁREA CULTIVADA Descripción Terreno laderoso

Área ha 2

m2 8.322,49

Valor Unit. ¢ / ha 2.848.360,03

Estado Enmalezado

Valor Total ¢ 8.067.264,85 0,00 0,00

ÁREA ENMONTADA INCULTA O CONSTRUIDA

TOTAL

2

Descripción

8.322,49 RECARGO POR SITUACIÓN Valor unit ¢ / m2 del recargo

Área m2

TOTAL Características Lote Tipo

0,00 0,00 0,00 8.067.264,85

0,00 Servicios 1

1

Servicios 2

11

Frente: Mejoras al terreno:

Valor del recargo ¢ 0,00 0,00 0,00 100,00 m Área: 15.000,00 m2 0,00

VALOR DEL TERRENO

¢8.067.264,85

VALOR TOTAL

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO LINDEROS ACTUALES NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 2 3 4 N° 1

2

Calle pública con 214,78 m de frente Finca Cañazu Taus, S.A. Finca Cañazu Taus, S.A. Antonio Gamboa Gómez

Charrales Charrales Pasto taiwan

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 529.723 529.854 529.881

952 988 957

028-30403012715900Finca en Pejibaye, de 9,54 Has, valorada en promedio Base de Datos 2016R de ¢3.321.788,89 / Ha, sin servicios públicos laderosa Coordenadas Este 530.456 Norte con rocosidad

3

4

Finca en El Humo de Pejibaye, de 7 Has, con 100 m de frente a calle, quebrada, con caña de azúcar, la vende a ¢1.142,85 / m2, , con S2=11.

Base de Datos

005-30403012414800-

Coordenadas Este Oferta

5

Altitud

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos 05-30403011275600-2014R Frnz Erick Dalmen Ottoh, finca de 9,97 Has en Alto El Humo, con potreros mejorados y caña; valorada en Coordenadas Este 529.546 Norte promedio ¢4.891.668,07, acceso por servidumbre

Finca en El Humo de Pejibaye, con 3,68 Has, valorada en promedio de ¢5,946.252,86 / Ha, suelo arcilloso con S2=11

BN-17865-2017

PRECISIÓN NORTE 1.082.797 1.082.786 1.082.784

530.562

Fecha Consulta 21/08/17 1.082.942 21/08/17 1.085.496 21/08/17

Norte

Vinicio 6073-0384

1.083.787 21/08/17

Coordenadas Este

Norte

Coordenadas Este

Norte

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Nombre: Avalúo de Finca Rural

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Tipo de ruta Camino no clasificado Material Tierra Ancho de vía 3,00 m Acera NO Teléfono NO Alumbrado NO Electricidad NO Agua Potable NO Señal celular NO TV por Cable NO Medidores instalados

214-30403015651400-2017-R ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Caño NO Sistema Sanitario Cuneta NO Alcantarillado pluvial NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales

Cercanía a Zonas Protegidas 0,30 km Cercanía a Centros de Acopio 2,00 km relacionados con la explotación Aprovechamiento del área de la finca Cercas No tiene Malo

Código: RE07-PR21GR02 Edición: 02 Página: 3

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Baja Clase social zonas cercanas Baja Densidad poblacional Baja Facilidades Mano de Obra Regular Actividad del lugar Agrícola

NO NO NO NO NO NO

CARACTERÍSTICAS ESPECÍFICAS Precipitación promedio anual Temperatura promedio Meses secos 10% Brillo solar Relieve 70 %

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca Distancia 0,00 m Topografía Quebrada Pendiente Desendente

3.200 mm 28 °C 3 5,00 horas Cóncavo

Zona de vida Bosque Húmedo Montano Bajo

NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Alto

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 3,00% CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL SUELO Clasificación por color: 2.5YR 6/ Tipo de Suelo Inceptisol Capacidad de uso (USDA): Terrenos de Octava Clase Pedregosidad: 6 % Pedregoso Interno: Natural Bien Drenado DRENAJES Externo: Sitio Normal-aporta igual que recibe

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

18/08/17

No Hay OBSERVACIONES

Esta propiedad tiene una serie de características que limitan de manera importante la posibilidad de venta, entre ellas, la más relevante, es la condición topográfica excesivamente quebrada, laderosa, descendente, cuya gradiente en secciones es del 70%; en apariencia, cerca del lateral Sur, ofrece menor inclinación. Este terreno no cuenta con ningún tipo de amojonamiento, no tiene construcciones, existe una sección cercana al lateral Oeste, con presencia de caña de azúcar, el resto son charrales altos. Otro factor limitante de la deseabilidad del inmueble, lo constituye el camino de acceso, el cual es un trazo de tierra entre laderas, de 3 m de ancho. El camino a 150 m de distacia de la colindancia Noroeste de la finca, cruza por dentro del (Río Humo), de caudal permanente y/o alto en época de lluvia. Es una calle para tránsito de un tractor agrícola, una yunta de bueyes, a caballo o a pie. Como se indica en este informe, no cuenta con servicios públicos de ninguna clase.

BN-17865-2017

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ANEXO FOTOGRÁFICO PERITO

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CALLE DE ACCESO

ASPECTOS DE LA FINCA

1

BN-17865-2017

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

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Nombre: Avalúo de Finca Rural

ANEXO FOTOGRÁFICO

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Ladera

Río a cruzar

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MEMORIA DE CALCULO

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Anexo No. 1. Homologación terrenos agropecuarios Referencias de valores sector: El Humo de Pejibaye. Referencias

Área (m2)

Frente

Fondo X

Precio/m2

Precio/Ha

Ubicación y datos de las referencias Frnz Erick Dalmen Ottoh, finca de 9,97 Has en Alto El Humo, con potreros mejorados y caña valorada en promedio ¢4.891.668,07, acceso por servidumbre

1

99.247,28

5,00

2

95.462,06

192,56

19.849,46

$0,85

$8.500,00

495,75

$0,58

$5.800,00

Finca en Pejibaye, de 9,54 Has, valorada en promedio de ¢3.321.788,89 / Ha, sin servicios públicos laderosa con rocosidad Finca en El Humo de Pejibaye, con 3,68 Has, valorada en promedio de ¢5,946.252,86 / Ha, suelo arcilloso, con S2=11

3

4

36.877,50

70.000,00 301.586,84

316,00

100,00

116,70

$1,04

700,00 $2,00 Promedio $1,12 Promedio ponderado Desviac. estándar

$10.400,00

$20.000,00

Finca en El Humo de Pejibaye, de 7 Has, con 100 m de frente a calle, quebrada, con caña de azucar, la vende a ¢1.142,85 / m2, , con S2=11. Vinicio Telf: 6073-0384 $1,05 $0,62 55,29%

Anexo No. 1. Homologación terrenos agropecuarios Referencias de valores sector: El Humo de Pejibaye.

Área de lote a valorar Referencia

Área

1 2 3 4

1,3682 1,3550 1,0682 1,2538

28.322

Frente 214,78

Frente

Clase Tierras

1,027 1,003 0,987 1,014

0,6389 0,8940 0,7993 0,7146

Fondo 131,87

Posición Medianero Factores de homologación Pedregosida Micro Topogr Fertilidad Drenaje Desnivel d relieve afía aparente suelo 0,8825 1,1331 0,8825 0,8825

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,000 1,094 1,000 1,054

0,975 0,975 0,726 0,726

1,0000 1,0000 0,8311 0,8311

1,0000 0,9048 1,0000 0,9048

Calidad servicios 0,7408 1,0000 0,7408 0,7408

Tipo de vía acceso 1,0687 0,8192 0,8192 0,8192

Factor de Ajuste 0,611116 1,088200 0,272379 0,280036

Factor exponencial para fórmula de extensión Fincas de 3 a 10 Has n= 0,250 Fincas > a 10 Has n= 0,150

Anexo No. 1. Homologación terrenos agropecuarios Referencias de valores sector: El Humo de Pejibaye.

Referencia

Factor de Ajuste

1 2 3 4

0,6111 1,0882 0,2724 0,2800

Promedio Mediana Media Geométrica Media Armónica Desviac. estándar Tipo de cambio de referencia: BN-17865-2017

Precio venta/m2 $0,85 $0,58 $1,04 $2,00

Precio ajustado/

8  

7   m2 $0,52 6   $0,63 5   $0,28 $0,56 4   Valor por hectarea: 3   $0,50 ₡ 2.848.360,03 2   $0,54 1   $0,48 $0,45 0   $0,15 30,24% 0  

Precio  venta/m2   Precio  ajustado/m2  

1  

2  

3  

4  

5  

₡ 571,40 Página 6

PLANO DE CATASTRO

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ESTUDIOS DE CATASTRO

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214-30403015651400-2017-R

ESTUDIOS DE REGISTRO

BN-17865-2017

214-30403015651400-2017-R