NIC 11 CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN www.institutodeniif.com Nicolás

Canevaro Bocanegra

AGENDA • Objetivos y análisis • Definiciones • Ingresos en actividades ordinarias del contrato • Costos del contrato • Cambio en las estimaciones • Casos prácticos de aplicación www.institutodeniif.com

CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN

www.institutodeniif.com

OBJETIVO Y ALCANCE

Objetivo Prescribe el tratamiento contable de los ingresos y los costos relacionados con los contratos de construcción.

www.institutodeniif.com

OBJETIVO Y ALCANCE

Alcance Se aplica a la contabilización de los contratos de construcción en los estados financieros de los contratistas.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Contrato de construcción Es un convenio específicamente negociado para la construcción de un activo o una combinación de activos estrechamente interrelacionados o independientes en términos de su diseño, tecnología y función, o de ser objetivo o uso final.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Contrato a precio fijo (suma alzada) Es aquel en el cual el contratista conviene en un precio establecido en el contrato, o una tarifa fija por unidad producida al cual puede estar sujeta a cláusulas de costos escalonados.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES

Contrato de margen sobre el costo Es un contrato en el cual el contratista recibe el reembolso de los costos adicionales más un porcentaje de estos o un honorario fijo.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Inmueble ocupado por el propietario Ejemplos: a) Inmueble que alberga la planta de producción; b) Terreno donde se almacena las materias primas.

www.institutodeniif.com

INGRESOS

Incluyen:

Variaciones en el trabajo contratado, los reclamos y los pagos de incentivos, siempre que:

Monto convenido contrato;

a) Sea probable la obtención del ingreso; y b) Pueda ser valuado confiablemente

inicial en el

www.institutodeniif.com

COSTO DEL CONTRATO Incluyen:

Costos directamente relacionados;

Costos atribuibles a la actividad del contrato general y que pueden ser asignados al contrato;

Otros costos cargables al cliente según los términos del contrato, como costos generados de administración y costos de desarrollo; y

www.institutodeniif.com

Costos directamente relacionados con un contrato incurridos para su obtención, si pueden identificarse y valuarse confiablemente y si es probable que el contrato será obtenido

COSTOS DEL CONTRATO Contratos relacionados directamente con cada contrato a)Costo de mano de obra, incluyendo supervisión in situ; b)Costo de los materiales usados en la construcción; c)Depreciación de planta y equipo usado en el contrato; d)Costo de traslado de planta, equipo y materiales hasta, y desde, el sitio indicado en el contrato; e)Costo de alquiler de planta y equipo;

www.institutodeniif.com

COSTOS DEL CONTRATO Contratos relacionados directamente con cada contrato f) Costo de diseño y de asistencia técnica relacionados directamente con el contrato; g) Costo estimado de rectificación y trabajo de garantía, incluyendo costos de garantía esperados; y h) Reclamos de terceros. Menos cualquier ingreso ingreso incidental no incluido en los ingresos originados por el contrato, como la realización de materiales excedentes o activos. www.institutodeniif.com

COSTOS DEL CONTRATO Contratos atribuibles contratación.

a

la

actividad

de

En general incluyen: • Seguro; • Costos de diseño y asistencia técnica que no están directamente relacionados con un contrato específico; • Gastos indirectos de construcción; y • Costos de financiamiento de acuerdo con la NIC 23. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO DE INGRESOS Y GASTOS DE CADA CONTRATO Método único Cuando el resultado final de un contrato de construcción puede ser estimado confiablemente, los ingresos y costos asociados se reconocen como ingresos y costos asociados. De acuerdo con el avance de la ejecución del contrato a la fecha del estado de situación financiera – método del porcentaje de terminación. Las pérdidas esperadas sobre el contrato deben reconocerse inmediatamente. Una pérdida esperada debe reconocerse tan pronto se conoce. www.institutodeniif.com

MEDICIÓN DEL AVANCE DE EJECUCIÓN DEL CONTRATO a) Proporción que los costos incurridos en el trabajo realizado a la fecha representan del total de los costos estimados del contrato; b) Inspección del trabajo realizado; o c) Proporción del avance físico del trabajo contratado

www.institutodeniif.com

Condiciones para estimación del resultado final Ingresos totales, pueden valuarse confiablemente;

Contrato a precio fijo

Es probable que los beneficios económicos fluirán hacia la empresa;

Costos para terminar con el avance de ejecución pueden ser valuados confiablemente;

Cotos atribuibles al contrato pueden ser identificados y valuados confiablemente y costos incurridos pueden ser comprados con estimaciones.

www.institutodeniif.com

Condiciones para estimación del resultado final

Al costo mas honorario

Es probable que los beneficios económicos fluirán hacia la empresa;

Costos, reembolsables o no, pueden ser identificados y valuados confiablemente.

www.institutodeniif.com

Condiciones para estimación del resultado final

Si el resultado final de un contrato no puede se estimado confiablemente

El ingreso se reconoce en la medida en que se esperan recuperar los costos;

Los costos del contrato se reconocen como gasto en el periodo en que se incurren.

www.institutodeniif.com

CASOS PRÁCTICOS DE APLICACIÓN www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Método de porcentaje de realización y método de lo percibido La empresa Los Constructores SAC constituida con el fin de prestar servicios de construcción inicia sus actividades en setiembre de 2013 y se encuentra comprendida dentro del CIIU 4520 Construcción de edificios completos o de partes de edificios; obras de ingeniería civil. El contrato es por el total de S/ 6,000,000 más IGV. El contrato que celebra el contratista con el comitente de acuerdo con la NIC 11 es a precio fijo el que está sujeto a… www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Cláusulas de revisión si aumentan los costos, en este caso “contrato por ajuste alzado” el cual está normado en el artículo 1776° del Código Civil. El costo total de la obra asciende a S/ 4,235,000 según una cláusula del contrato el comitente entrega el 1 de octubre de 2014 un adelanto por el servicio por el importe de S/ 300,000 más IGV. Los costos presupuestados son como siguen:

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Presupuesto de costos

2013

2014

2015

Total

Materiales de construcción

480,000

450,000

435,000

1,365,000

Mano de obra

600,000

390,000

380,000

1,370,000

Depreciación de maquinarias

150,000

150,000

150,000

450,000

Servicio de transporte

150,000

135,000

110,000

395,000

Alquileres de maquinaria

120,000

90,000

75,000

285,000

Seguros

40,000

40,000

40,000

120,000

Intereses de financiamiento

20,000

55,000

55,000

130,000

* Costos de administración

25,000

45,000

50,000

120,000

www.institutodeniif.com 1,585,000 1,355,000

1,295,000

4,235,000

Costos directos

Costos generales

Costos indirectos

Costos generales

Total

CASO N° 1 Las valorizaciones para el periodo 2013 son las siguientes: Fecha

Valor de venta

IGV

Total

31-10-13

840,000

151,200

991,200

30-11-13

641,936

115,549

757,485

31-12-13

763,637

137,455

901,092

2,245,573

404,204

2,649,777

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Los costos incurridos son los siguientes: Fecha

Importe

31-10-13

602,300

30-11-13

443,800

31-12-13

538,900 1,585,000

La factura emitida en el mes de noviembre de 2013 se cobra en el mes de diciembre, ya que el comitente no obtuvo financiamiento para cubrir su pasivo. www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Se solicita Realizar la estimación de ingresos según el grado de realización de acuerdo con la NIC 11. Determinar la renta bruta contable y tributaria. Hallas la diferencia temporal Realizar los asientos contables.

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Desarrollo Determinar qué cantidad de ingresos se aplicarán a los costos incurridos. Método a aplicar: % de terminación. Tenemos: a) Proporción de los costos del contrato incurridos en el trabajo ya realizado hasta la fecha, en relación con los costos totales estimados para el contrato. b) Inspección de los trabajos ejecutados; c) Proporción física del contrato total ya ejecutada.

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Desarrollo Para nuestro ejercicio utilizaremos el factor que resulte de los costos incurridos sobre los costos totales.

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Desarrollo Determinación contable de ingresos según NIC 11 Mes de octubre - Anticipo Cuenta

Descripción

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

121

Fact. bol. y otros comprobantes

1212

Emitidos en cartera

40

Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar

401

Gobierno central

40111

IGV

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

122

www.institutodeniif.com Anticipo de clientes

Debe

Haber

354,000

54,000

300,000

CASO N° 1 Desarrollo Determinación contable de ingresos según NIC 11 Mes de octubre - Anticipo Cuenta

Descripción

10

Efectivo y equivalentes al efectivo

104

Cuentas Ctes en instituciones financieras

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

121

Fact. bol. y otros comprobantes

1212

Emitidos en cartera

www.institutodeniif.com

Debe

Haber

354,000

354,000

CASO N° 1 Desarrollo Ingreso a devengar NIC 11

Costo Incurrido

602,300

Costo Total

4,235,000

100

14%

Ingreso total

Tasa

Ingreso a devengar

6,000,000

14%

840,000

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Asientos contables por la valorización aplicación de anticipo Cuenta

Descripción

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

121

Fact. bol. y otros comprobantes

1212

Emitidos en cartera

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

122

Anticipos de clientes

40

Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar

401

Gobierno central

40111

IGV

70

Ventas

707

Prestación de servicios

Debe

Haber

873,200

100,000 133,200

840,000 www.institutodeniif.com

y

CASO N° 1 Asientos contables por la cobranza. Cuenta

Descripción

10

Efectivo y equivalentes al efectivo

104

Ctas. Ctes. en Institu. financieras

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

1212

Emitidos en cartera

www.institutodeniif.com

Debe

Haber

873,200 873,200

CASO N° 1 Mes de noviembre Ingreso a devengar NIC 11

Costo Incurrido

1,046,000

Costo Total

4,235,000

25%

100

Ingreso total

Tasa

Ingreso a devengar

6,000,000

25%

1,481,936

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Mes de noviembre Ingreso a devengar NIC 11 Ingreso total Ingreso mes octubre

1,481,936 (840,000) 641,936

Costo total Costo mes octubre

1,046,000 (602,300) 443,700

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Asientos contables por la valorización aplicación de anticipo Cuenta

Descripción

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

121

Fact. bol. y otros comprobantes

1212

Emitidos en cartera

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

122

Anticipos de clientes

40

Tributos,Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar

401

Gobierno central

40111

IGV

70

Ventas

707

Prestación de servicios

Debe

Haber

639,485

100,000 97,549

641,936 www.institutodeniif.com

y

CASO N° 1 Mes de diciembre Ingreso a devengar NIC 11

Costo Incurrido Costo Total

1,585,000 4,235,000

100

37%

Ingreso total

Tasa

Ingreso a devengar

6,000,000

37%

2,245,537

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Mes de diciembre - Ingreso a devengar NIC 11

Ingreso total Ingreso mes octubre Ingreso mes noviembre Costo total Costo mes octubre Costo mes noviembre www.institutodeniif.com

2,245,573 (840,000) (641,936) 763,637 1,585,000 (602,300) (538,900) 443,800

CASO N° 1 Asientos contables por la valorización aplicación de anticipo Cuenta

Descripción

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

121

Fact. bol. y otros comprobantes

1212

Emitidos en cartera

12

Cuentas por cobrar comerciales Terc.

122

Anticipos de clientes

40

Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar

401

Gobierno central

40111

IGV

70

Ventas

707

Prestación de servicios

Debe

Haber

783,092

100,000 119,455

763,637 www.institutodeniif.com

y

CASO N° 1 Determinación tributaria de la renta anual Ganancia bruta Porcentaje ganancia bruta

Costo presupuestado

Valor Total presupuestado

Costo presupuestado

100

Valor total presupuestado

Costo real incurrido

www.institutodeniif.com

Costo estimado que falta

CASO N° 1 Determinación tributaria de la renta anual Cálculo 6,000,000 Porcentaje ganancia bruta

Porcentaje ganancia bruta

1,585,000

6,000,000

29.416667%

www.institutodeniif.com

2,650,000

100

CASO N° 1 Determinación de la renta bruta

Ingresos cobrados 2013

% Ganancia bruta

Renta bruta

2,649,777

29.416667%

779,476

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Determinación de la diferencia temporal Renta bruta contable según NIC 11

VS

Renta bruta tributaria

Contable

Tributaria

Diferencia Temporal

660,573

779,476

(118,903)

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Determinación de la diferencia temporal

Utilidad contable

Contable

Tributario

660,573

660,573

( +) Adición

Diferencia Temporal

118,903

118,903

Renta neta

660,573

779,476

118,903

Impuesto a la renta 30%

198,172

233,843

35,671

Cta. 88 Impuesto a la renta

Cta. 37 Activo Diferido Cta. 40 Impuesto a la renta

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Asientos contables Cuenta

Descripción

88

Impuesto a la renta

881

Impuesto a la renta corriente

40

Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar

40117

Impuesto a la renta

Debe

Haber

233,843

233,843

Por el impuesto a la renta corriente 37

Activo diferido

35,671

3711

Impuesto a la renta diferido

88

Impuesto a la renta

882

Impuesto a la renta diferido

35,671

www.institutodeniif.com

NIC 40 PROPIEDADES DE INVERSIÓN

Nicolás Canevaro Bocanegra

www.institutodeniif.com

AGENDA • • • • • •

Definiciones Criterios de reconocimiento y medición Valor razonable y valor de uso Retiros Revelaciones Casos prácticos de aplicación

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Terreno o edificio (total o parte) no utilizado en actividades ordinarias u operativas

Ganar alquileres

Poseído por

Propietario o por el arrendatario como un activo por derecho de uso, para obtener

Aumentar el valor del Capital Ambas situaciones

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Y no para:

Su uso en la producción de bienes, o servicios o para propósitos administrativos, o

Su venta en el curso ordinario de las operaciones.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Inmueble ocupado por el propietario

Propiedades mantenidas (por el propietario o por el arrendador en una operación de arrendamiento financiero en una operación de arrendamiento financiero) para su uso en la producción de bienes o suministros de servicios, o para uso administrativos (PPE)

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Inmueble ocupado por el propietario Ejemplos: a) Inmueble que alberga la planta de producción; b) Terreno donde se almacena las materias primas.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Propiedad Inmobiliaria Ejemplos: a) Terreno poseído para aumentar el valor del capital en el largo plazo, en vez de para la venta en el corto plazo en el curso ordinario de los negocios; b) Terreno poseído para uso futuro no determinado actualmente

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Propiedad Inmobiliaria Ejemplos: c) Un edificio de propiedad de la empresa que informa (o poseído bajo un arrendamiento financiero por la empresa que informa) y dado en arrendamiento bajo uno o más arrendamientos operativos;

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Propiedad Inmobiliaria Ejemplos: d) Un edificio que está desocupado pero es poseído para ser dado en arrendamientos bajo uno o más arrendamientos operativos. e) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Valor razonable Es el importe por el cual un activo podrá ser intercambiado entre partes dispuestas bien informadas, en una transacción de libre mercado. Véase ahora la NIIF 13.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Inversiones para doble propósito ᴥ Se pueden vender o alquilar las partes separadamente. Contabilizar de acuerdo con Parte para alquilar o aumentar el valor del capital

NIC 40

Parte para uso de la empresa

NIC 16

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Inversiones para doble propósito Ejemplo La empresa tiene un edificio de su propiedad en el cual:

Tratamiento contable por separado

En el primer piso posee la tienda

NIC 16

En el segundo piso funciona la administración

NIC 16

Los pisos restantes han sido alquilados

NIC 40

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Servicios Complementarios En ciertos casos la entidad suministras servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad. La entidad tratará dicho elemento como propiedades de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Servicios Complementarios No se puede vender o alquilar las partes separadamente. • Contabilizar de acuerdo a NIC 16 ¿Es

SI

significativa la parte destinada al uso de la empresa?

NO www.institutodeniif.com

• Contabilizar de acurdo a NIC 40

DEFINICIONES Servicios Complementarios Ejemplo 1: la empresa tiene un edificio de su propiedad el cuál ha sido alquilado para oficinas. Asimismo, por condiciones del contrato de arrendamiento posee un espacio físico en el local para brindar a los inquilinos servicio de seguridad, limpieza y mantenimiento.

www.institutodeniif.com

DEFINICIONES Servicios Complementarios Ejemplo 2: la empresa es propietaria y administra un hotel para huéspedes nacionales y extranjeros, del cual, además frecuentemente alquila su sala de conferencias para eventos de capacitación a ejecutivos. Asimismo, el contrato puede incluir alquiler de equipos audiovisuales y servicio de coffe break.

www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso inicial • La propiedad de inversión Inmobiliaria) debe ser registrada inicialmente a su costo:

Comprada • Comprende su valor de compra y cualquier desembolso atribuible directamente.

Construida • Edificada por la propia empresa es el costo a la fecha en la cual la construcción se www.institutodeniif.com completa.

RECONOCIMIENTO Desembolso inicial • No se incluyen: - Los costos de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner al inmueble en condiciones de ser operado). - Pérdidas de operación inicial incurridas antes de que la inversión inmobiliaria logre el nivel esperado de ocupación. - Montos anormales de material, mano de obra u otros recursos desperdiciados incurridos en la construcción o desarrollo del inmueble. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Ejemplo Una empresa ha comprado un inmueble con el propósito de acondicionarlo para el alquiler de casas – vivienda en un monto de $10 millones. Ha invertido $3 millones en arreglos, monto que incluye $400 mil de modificaciones de último minuto a los trabajos ya ejecutados de acondicionamiento porque hubo que destruir algunas paredes ya construidas por error. Además ha gastado $200 mil en derechos de registro de la propiedad y honorarios de abogados. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Ejemplo Se pide: Calcular el monto neto para el reconocimiento de la propiedad, y presentar su registro contable.

www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Solución a)Costo de adquisición: Miles $ Costo de compra

10,000

Acondicionamiento (excluyendo modificaciones de último minuto $3 mill - $400 mil Honorarios y derechos registrales

Total costo de adquisición

2,600 200

12,800

www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Solución b) Registro mientras se acondiciona el inmueble: Debe Obras en curso Inversiones Inmobiliarias Pasivo por compra de activo Inmovilizado

www.institutodeniif.com

Haber

12,800 12,800

RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Solución c) Registro cuando acondicionamiento:

se

completa

Debe

Inversión Inmobiliaria

el

Haber

12,800

Obras en curso – Inversión Inmobiliaria

www.institutodeniif.com

12,800

RECONOCIMIENTO Desembolso posterior • El desembolso posterior relacionado con propiedades de inversión que ya ha sido reconocida, debe ser agregado al valor contable cuando es probable que genere beneficios económicos futuros en exceso del rendimiento previsto originalmente. Ejemplo: adquisición de un edificio que requiere remodelación. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso posterior • Todo otro desembolso debe ser reconocido como gasto en el ejercicio económico incurrido.

www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – ejemplo Una empresa es propietaria de un inmueble que dedica al alquiler de oficinas. La empresa ha sido requerida por los inquilinos actuales para que realice ciertas modificaciones al inmueble, tales como el cambio de ascensor, arreglo del primer piso de entrada al edificio, incluyendo cambios estructurales y reemplazo de puertas y ventanas, con el fin de mejorar el aspecto del edificio. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – ejemplo A cambio de ello aceptan un incremento en el monto de los alquileres, equivalente al 10 por ciento de los montos actuales, por los siguientes dos años. Este incremento, que se espera mantener después de los dos años, permitirá recuperar el monto de la inversión en cuatro años. También le han pedido que cambie íntegramente el color de las puertas interiores y exteriores, dado que ya hace falta repintar el inmueble. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – ejemplo La empresa propietaria estima en $30 millones la inversión a realizar y en $3 millones el repintado del edificio. Se pide: determinar si los desembolsos adicionales deben ser incorporados al valor del activo y presentar su registro contable. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – Solución a) Naturaleza de los desembolsos: los beneficios económicos futuros se incrementarán con el aumento de la renta en un 10 por ciento, por lo que la inversión de $30 millones debe ser incorporada al valor del inmueble. De otro lado, el repintado del edificio corresponde a gastos de mantenimiento periódico normal que no deben capitalizarse. www.institutodeniif.com

RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – Solución b)Registro contable: Debe $ millones Propiedad inmobiliaria

Haber $ millones

30

Gastos de mantenimiento

3

Pasivo por compra de activo inmovilizado

www.institutodeniif.com

33

MEDICIÓN Política Contable Se elegirá el modelo del valor razonable, o el modelo del costo, y aplicará esta política a todas sus propiedades de inversión. Aunque existen excepciones:

www.institutodeniif.com

MEDICIÓN Política Contable a) Una empresa puede también escoger un modelo para todas las propiedades de inversión que respaldan obligaciones de pagar un retorno vinculado al valor razonable o con los retornos provenientes de activos especificados, incluyendo esa propiedad para inversión; y b) Escoger otro modelo para las otras propiedades de inversión, independientemente de la elección anterior. www.institutodeniif.com

MEDICIÓN POSTERIOR

Modelo de Valor Razonable

Modelo de Costo

www.institutodeniif.com

MEDICIÓN POSTERIOR No se espera que el modelo del costo resulte en una presentación más apropiada que el del modelo de valor razonable.

www.institutodeniif.com

MEDICIÓN POSTERIOR

Valor Razonable

Usualmente

www.institutodeniif.com

Valor de mercado (precio razonable más probable de obtener en el mercado en el estado y circunstancias existencias a la fecha del estado de situación financiera, no en base a las condiciones pasadas o esperadas en el futuro)

MODELO DE VAOR RAZONABLE El valor de mercado específicamente excluye cualquier incremento o disminución en el precio por términos o condiciones especiales como financiamiento atípico, venta con pacto de recompra, consideraciones especiales o convenios garantizados por cualquiera involucrado en la venta.

www.institutodeniif.com

MODELO DE VAOR RAZONABLE • Una vez adoptado el modelo de valor razonable, toda la propiedad inmobiliaria debe seguir ese modelo, excepto en ciertos casos excepcionales. • Las ganancias o pérdidas por cambio en el valor razonable afectan los resultados del periodo. • El valor razonable no es deducible por los costos de transacción en los que se podrían incurrir por su venta o disposición. www.institutodeniif.com

MODELO DE VAOR RAZONABLE • La definición de valor razonable asume que el acuerdo de intercambio y el perfeccionamiento del contrato de compra – venta son simultáneos, sin cambios en los precios entre esos momentos.

www.institutodeniif.com

MODELO DE VAOR RAZONABLE Además, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otras cosas, el ingreso por alquiler de arrendamientos vigentes, y supuestos razonables y sustentables sobre los cambios que se pueden esperar en el mercado.

www.institutodeniif.com

VAOR RAZONABLE Y VALOR DE USO VALOR RAZONABLE

Refleja condiciones de mercado

VALOR DE USO

Refleja condiciones de la empresa, como: • Cartera de propiedades en distintas localidades • Derechos o restricciones del propietario • Beneficios o gravámenes fiscales www.institutodeniif.com

RETIROS La propiedad inmobiliaria debe ser eliminada del estado de situación financiera cuando: a) Es vendida; b) Deja de ser utilizada de manera permanente y no se esperan beneficios económicos de su disposición o venta.

www.institutodeniif.com

RETIROS

El valor neto en libros se reconoce como un ingreso o gasto en el estado de resultados.

www.institutodeniif.com

REVELACIONES La entidad revelará, entre otras cosas: a) Si aplica el modelo del VR o el modelo del costo; b) Si aplica el modelo del VR y en qué circunstancias, los derechos sobre los inmuebles mantenidos en régimen de arrendamiento operativo, se clasifican y contabilizan como inversiones inmobiliarias; www.institutodeniif.com

REVELACIONES c) Cuando la clasificación resulte difícil, los criterios desarrollados por la entidad para distinguir las propiedades de inversión de los inmuebles ocupados por el duelo y de los inmuebles que se tienen para vender en el curso de las actividades del negocio; d) Los métodos e hipótesis significativas aplicados en la determinación del VR de las propiedades de inversión; www.institutodeniif.com

REVELACIONES e) La entidad aplique el modelo del VR también deberá presentar una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del ejercicio; f) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras. www.institutodeniif.com

REVELACIONES Las cifras incluidas en el resultado del ejercicio por: i. Ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión; ii. Gastos directos capitalizados (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante el ejercicio; iii. Gastos directos capitalizados (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el ejercicio. www.institutodeniif.com

DIAGRAMA DE FLUJO NIC 40

www.institutodeniif.com

¿La propiedad se mantiene para la venta en el curso normal del negocio? ¿La propiedad está ocupada por su dueño?

Utilizar NIC 16

Utilizar NIC 2

¿La propiedad está siendo construida y desarrollada?

¿El fin de la construcción o desarrollo será el ser ocupado por el dueño o se espera vender?

La propiedad en una propiedad de inversión ¿Cuál es la política contable para propiedades de inversión?

Utilizar NIC 16 Modelo del Costo

Modelo de VR

Utilizar NIC 16 (con revelaciones de la NIC 40)

¿Se puede determinar el valor razonable de manera confiable?

Utilizar modelo del www.institutodeniif.com costo hasta la enajenación de la propiedad

Utilizar el método del valor razonable bajo NIC 40

CASOS PRÁCTICOS DE APLICACIÓN www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Una empresa ha terminado la construcción de un edificio de apartamentos, con el objeto de generar renta por alquileres. En dicho inmueble ha invertido un monto de $ 300 millones en mayo de 2013. Al 31 de diciembre de 2013 el edificio es valorizado en un monto de $ 350 millones Por referencia a un mercado inmobiliario que registra un intercambio frecuente de esos bienes. Si la empresa decide venderlo, entre abogados y derechos de transferencia tendría que gastar $5 millones. La empresa considera que es un buen momento para vender. www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Debido a que se espera una recesión en el mercado de compra venta de inmuebles para los dos próximos años, debido al incremento en las tasas de interés, aunque los requerimientos de vivienda en alquileres seguirán creciendo. Si la empresa vendiese el inmueble, tendría que pagar un impuesto a la renta del 30 por ciento sobre las ganancias. Se pide reconocer y registrar los cambios de valor en la inversión inmobiliaria. www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Solución: a) El monto invertido en la construcción corresponde a obras en curso hasta su terminación. Debe $ millones Obras en curso Inversión Inmobiliaria

Pasivo por compra de activo inmovilizado

www.institutodeniif.com

Haber $ millones

300

300

CASO N° 1 Solución: b) Transferencia a inversión inmobiliaria:

Debe $ millones Inversión Inmobiliaria

Haber $ millones

300

Obras en curso Inversión Inmobiliaria

www.institutodeniif.com

300

CASO N° 1 Solución: c) Valuación al 31/12/2013: $

Valor razonable

350

Valor en libros

(300)

Ingreso

50

www.institutodeniif.com

CASO N° 1 Solución: c) Valuación al 31/12/2013:

Debe $ millones Inversión Inmobiliaria

Haber $ millones

50

Ingresos

50

www.institutodeniif.com

CASO N° 2 Una empresa posee terrenos en una zona comercial cuyo valor en libros es de $50 millones. Decide venderla en un monto de $40 millones por la declinación de precios en el mercado inmobiliario. Se pide reconocer la pérdida en la venta.

www.institutodeniif.com

CASO N° 2 Solución: $ Valor de venta

40

Valor en libros

(50)

Pérdida

(10)

www.institutodeniif.com

CASO N° 2 Solución: Debe $ millones Costo neto de enajenación de activos inmovilizados

Haber $ millones

10

Inversión Inmobiliaria

50

Cuentas por cobrar diversas – venta de Inversión inmobiliaria

www.institutodeniif.com

40

CASO N° 3 Revelación - Política Contable:

www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV

CASO N° 3 Revelación - Política Contable:

www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV

CASO N° 3 Presentación:

www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV

CASO N° 3 Presentación:

www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV

Revelación en Notas:

CASO N° 3

www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV

CASO N° 3 Revelación en Notas:

www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV

BIBLIOGRAFÍA  Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) Pronunciamientos oficiales emitidos por el IASB. Edición 2015 y/o 2016  http://www.ifrs.org/  Página web del Consejo Normativo de Contabilidad http://www.mef.gob.pe/index.php?option=com_content& view=article&id=1376&Itemid=101206&lang=es  Página web de la Superintendencia del Mercado de Valores

www.institutodeniif.com