NIC 11 CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN www.institutodeniif.com Nicolás
Canevaro Bocanegra
AGENDA • Objetivos y análisis • Definiciones • Ingresos en actividades ordinarias del contrato • Costos del contrato • Cambio en las estimaciones • Casos prácticos de aplicación www.institutodeniif.com
CONTRATOS DE CONSTRUCCIÓN
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OBJETIVO Y ALCANCE
Objetivo Prescribe el tratamiento contable de los ingresos y los costos relacionados con los contratos de construcción.
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OBJETIVO Y ALCANCE
Alcance Se aplica a la contabilización de los contratos de construcción en los estados financieros de los contratistas.
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DEFINICIONES Contrato de construcción Es un convenio específicamente negociado para la construcción de un activo o una combinación de activos estrechamente interrelacionados o independientes en términos de su diseño, tecnología y función, o de ser objetivo o uso final.
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DEFINICIONES Contrato a precio fijo (suma alzada) Es aquel en el cual el contratista conviene en un precio establecido en el contrato, o una tarifa fija por unidad producida al cual puede estar sujeta a cláusulas de costos escalonados.
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DEFINICIONES
Contrato de margen sobre el costo Es un contrato en el cual el contratista recibe el reembolso de los costos adicionales más un porcentaje de estos o un honorario fijo.
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DEFINICIONES Inmueble ocupado por el propietario Ejemplos: a) Inmueble que alberga la planta de producción; b) Terreno donde se almacena las materias primas.
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INGRESOS
Incluyen:
Variaciones en el trabajo contratado, los reclamos y los pagos de incentivos, siempre que:
Monto convenido contrato;
a) Sea probable la obtención del ingreso; y b) Pueda ser valuado confiablemente
inicial en el
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COSTO DEL CONTRATO Incluyen:
Costos directamente relacionados;
Costos atribuibles a la actividad del contrato general y que pueden ser asignados al contrato;
Otros costos cargables al cliente según los términos del contrato, como costos generados de administración y costos de desarrollo; y
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Costos directamente relacionados con un contrato incurridos para su obtención, si pueden identificarse y valuarse confiablemente y si es probable que el contrato será obtenido
COSTOS DEL CONTRATO Contratos relacionados directamente con cada contrato a)Costo de mano de obra, incluyendo supervisión in situ; b)Costo de los materiales usados en la construcción; c)Depreciación de planta y equipo usado en el contrato; d)Costo de traslado de planta, equipo y materiales hasta, y desde, el sitio indicado en el contrato; e)Costo de alquiler de planta y equipo;
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COSTOS DEL CONTRATO Contratos relacionados directamente con cada contrato f) Costo de diseño y de asistencia técnica relacionados directamente con el contrato; g) Costo estimado de rectificación y trabajo de garantía, incluyendo costos de garantía esperados; y h) Reclamos de terceros. Menos cualquier ingreso ingreso incidental no incluido en los ingresos originados por el contrato, como la realización de materiales excedentes o activos. www.institutodeniif.com
COSTOS DEL CONTRATO Contratos atribuibles contratación.
a
la
actividad
de
En general incluyen: • Seguro; • Costos de diseño y asistencia técnica que no están directamente relacionados con un contrato específico; • Gastos indirectos de construcción; y • Costos de financiamiento de acuerdo con la NIC 23. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO DE INGRESOS Y GASTOS DE CADA CONTRATO Método único Cuando el resultado final de un contrato de construcción puede ser estimado confiablemente, los ingresos y costos asociados se reconocen como ingresos y costos asociados. De acuerdo con el avance de la ejecución del contrato a la fecha del estado de situación financiera – método del porcentaje de terminación. Las pérdidas esperadas sobre el contrato deben reconocerse inmediatamente. Una pérdida esperada debe reconocerse tan pronto se conoce. www.institutodeniif.com
MEDICIÓN DEL AVANCE DE EJECUCIÓN DEL CONTRATO a) Proporción que los costos incurridos en el trabajo realizado a la fecha representan del total de los costos estimados del contrato; b) Inspección del trabajo realizado; o c) Proporción del avance físico del trabajo contratado
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Condiciones para estimación del resultado final Ingresos totales, pueden valuarse confiablemente;
Contrato a precio fijo
Es probable que los beneficios económicos fluirán hacia la empresa;
Costos para terminar con el avance de ejecución pueden ser valuados confiablemente;
Cotos atribuibles al contrato pueden ser identificados y valuados confiablemente y costos incurridos pueden ser comprados con estimaciones.
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Condiciones para estimación del resultado final
Al costo mas honorario
Es probable que los beneficios económicos fluirán hacia la empresa;
Costos, reembolsables o no, pueden ser identificados y valuados confiablemente.
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Condiciones para estimación del resultado final
Si el resultado final de un contrato no puede se estimado confiablemente
El ingreso se reconoce en la medida en que se esperan recuperar los costos;
Los costos del contrato se reconocen como gasto en el periodo en que se incurren.
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CASOS PRÁCTICOS DE APLICACIÓN www.institutodeniif.com
CASO N° 1 Método de porcentaje de realización y método de lo percibido La empresa Los Constructores SAC constituida con el fin de prestar servicios de construcción inicia sus actividades en setiembre de 2013 y se encuentra comprendida dentro del CIIU 4520 Construcción de edificios completos o de partes de edificios; obras de ingeniería civil. El contrato es por el total de S/ 6,000,000 más IGV. El contrato que celebra el contratista con el comitente de acuerdo con la NIC 11 es a precio fijo el que está sujeto a… www.institutodeniif.com
CASO N° 1 Cláusulas de revisión si aumentan los costos, en este caso “contrato por ajuste alzado” el cual está normado en el artículo 1776° del Código Civil. El costo total de la obra asciende a S/ 4,235,000 según una cláusula del contrato el comitente entrega el 1 de octubre de 2014 un adelanto por el servicio por el importe de S/ 300,000 más IGV. Los costos presupuestados son como siguen:
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CASO N° 1 Presupuesto de costos
2013
2014
2015
Total
Materiales de construcción
480,000
450,000
435,000
1,365,000
Mano de obra
600,000
390,000
380,000
1,370,000
Depreciación de maquinarias
150,000
150,000
150,000
450,000
Servicio de transporte
150,000
135,000
110,000
395,000
Alquileres de maquinaria
120,000
90,000
75,000
285,000
Seguros
40,000
40,000
40,000
120,000
Intereses de financiamiento
20,000
55,000
55,000
130,000
* Costos de administración
25,000
45,000
50,000
120,000
www.institutodeniif.com 1,585,000 1,355,000
1,295,000
4,235,000
Costos directos
Costos generales
Costos indirectos
Costos generales
Total
CASO N° 1 Las valorizaciones para el periodo 2013 son las siguientes: Fecha
Valor de venta
IGV
Total
31-10-13
840,000
151,200
991,200
30-11-13
641,936
115,549
757,485
31-12-13
763,637
137,455
901,092
2,245,573
404,204
2,649,777
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CASO N° 1 Los costos incurridos son los siguientes: Fecha
Importe
31-10-13
602,300
30-11-13
443,800
31-12-13
538,900 1,585,000
La factura emitida en el mes de noviembre de 2013 se cobra en el mes de diciembre, ya que el comitente no obtuvo financiamiento para cubrir su pasivo. www.institutodeniif.com
CASO N° 1 Se solicita Realizar la estimación de ingresos según el grado de realización de acuerdo con la NIC 11. Determinar la renta bruta contable y tributaria. Hallas la diferencia temporal Realizar los asientos contables.
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CASO N° 1 Desarrollo Determinar qué cantidad de ingresos se aplicarán a los costos incurridos. Método a aplicar: % de terminación. Tenemos: a) Proporción de los costos del contrato incurridos en el trabajo ya realizado hasta la fecha, en relación con los costos totales estimados para el contrato. b) Inspección de los trabajos ejecutados; c) Proporción física del contrato total ya ejecutada.
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CASO N° 1 Desarrollo Para nuestro ejercicio utilizaremos el factor que resulte de los costos incurridos sobre los costos totales.
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CASO N° 1 Desarrollo Determinación contable de ingresos según NIC 11 Mes de octubre - Anticipo Cuenta
Descripción
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
121
Fact. bol. y otros comprobantes
1212
Emitidos en cartera
40
Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar
401
Gobierno central
40111
IGV
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
122
www.institutodeniif.com Anticipo de clientes
Debe
Haber
354,000
54,000
300,000
CASO N° 1 Desarrollo Determinación contable de ingresos según NIC 11 Mes de octubre - Anticipo Cuenta
Descripción
10
Efectivo y equivalentes al efectivo
104
Cuentas Ctes en instituciones financieras
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
121
Fact. bol. y otros comprobantes
1212
Emitidos en cartera
www.institutodeniif.com
Debe
Haber
354,000
354,000
CASO N° 1 Desarrollo Ingreso a devengar NIC 11
Costo Incurrido
602,300
Costo Total
4,235,000
100
14%
Ingreso total
Tasa
Ingreso a devengar
6,000,000
14%
840,000
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CASO N° 1 Asientos contables por la valorización aplicación de anticipo Cuenta
Descripción
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
121
Fact. bol. y otros comprobantes
1212
Emitidos en cartera
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
122
Anticipos de clientes
40
Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar
401
Gobierno central
40111
IGV
70
Ventas
707
Prestación de servicios
Debe
Haber
873,200
100,000 133,200
840,000 www.institutodeniif.com
y
CASO N° 1 Asientos contables por la cobranza. Cuenta
Descripción
10
Efectivo y equivalentes al efectivo
104
Ctas. Ctes. en Institu. financieras
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
1212
Emitidos en cartera
www.institutodeniif.com
Debe
Haber
873,200 873,200
CASO N° 1 Mes de noviembre Ingreso a devengar NIC 11
Costo Incurrido
1,046,000
Costo Total
4,235,000
25%
100
Ingreso total
Tasa
Ingreso a devengar
6,000,000
25%
1,481,936
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CASO N° 1 Mes de noviembre Ingreso a devengar NIC 11 Ingreso total Ingreso mes octubre
1,481,936 (840,000) 641,936
Costo total Costo mes octubre
1,046,000 (602,300) 443,700
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CASO N° 1 Asientos contables por la valorización aplicación de anticipo Cuenta
Descripción
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
121
Fact. bol. y otros comprobantes
1212
Emitidos en cartera
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
122
Anticipos de clientes
40
Tributos,Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar
401
Gobierno central
40111
IGV
70
Ventas
707
Prestación de servicios
Debe
Haber
639,485
100,000 97,549
641,936 www.institutodeniif.com
y
CASO N° 1 Mes de diciembre Ingreso a devengar NIC 11
Costo Incurrido Costo Total
1,585,000 4,235,000
100
37%
Ingreso total
Tasa
Ingreso a devengar
6,000,000
37%
2,245,537
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CASO N° 1 Mes de diciembre - Ingreso a devengar NIC 11
Ingreso total Ingreso mes octubre Ingreso mes noviembre Costo total Costo mes octubre Costo mes noviembre www.institutodeniif.com
2,245,573 (840,000) (641,936) 763,637 1,585,000 (602,300) (538,900) 443,800
CASO N° 1 Asientos contables por la valorización aplicación de anticipo Cuenta
Descripción
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
121
Fact. bol. y otros comprobantes
1212
Emitidos en cartera
12
Cuentas por cobrar comerciales Terc.
122
Anticipos de clientes
40
Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar
401
Gobierno central
40111
IGV
70
Ventas
707
Prestación de servicios
Debe
Haber
783,092
100,000 119,455
763,637 www.institutodeniif.com
y
CASO N° 1 Determinación tributaria de la renta anual Ganancia bruta Porcentaje ganancia bruta
Costo presupuestado
Valor Total presupuestado
Costo presupuestado
100
Valor total presupuestado
Costo real incurrido
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Costo estimado que falta
CASO N° 1 Determinación tributaria de la renta anual Cálculo 6,000,000 Porcentaje ganancia bruta
Porcentaje ganancia bruta
1,585,000
6,000,000
29.416667%
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2,650,000
100
CASO N° 1 Determinación de la renta bruta
Ingresos cobrados 2013
% Ganancia bruta
Renta bruta
2,649,777
29.416667%
779,476
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CASO N° 1 Determinación de la diferencia temporal Renta bruta contable según NIC 11
VS
Renta bruta tributaria
Contable
Tributaria
Diferencia Temporal
660,573
779,476
(118,903)
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CASO N° 1 Determinación de la diferencia temporal
Utilidad contable
Contable
Tributario
660,573
660,573
( +) Adición
Diferencia Temporal
118,903
118,903
Renta neta
660,573
779,476
118,903
Impuesto a la renta 30%
198,172
233,843
35,671
Cta. 88 Impuesto a la renta
Cta. 37 Activo Diferido Cta. 40 Impuesto a la renta
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CASO N° 1 Asientos contables Cuenta
Descripción
88
Impuesto a la renta
881
Impuesto a la renta corriente
40
Tributos, Contrapr. y aportes al Sis. Pensiones y Salud por pagar
40117
Impuesto a la renta
Debe
Haber
233,843
233,843
Por el impuesto a la renta corriente 37
Activo diferido
35,671
3711
Impuesto a la renta diferido
88
Impuesto a la renta
882
Impuesto a la renta diferido
35,671
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NIC 40 PROPIEDADES DE INVERSIÓN
Nicolás Canevaro Bocanegra
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AGENDA • • • • • •
Definiciones Criterios de reconocimiento y medición Valor razonable y valor de uso Retiros Revelaciones Casos prácticos de aplicación
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DEFINICIONES Terreno o edificio (total o parte) no utilizado en actividades ordinarias u operativas
Ganar alquileres
Poseído por
Propietario o por el arrendatario como un activo por derecho de uso, para obtener
Aumentar el valor del Capital Ambas situaciones
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DEFINICIONES Y no para:
Su uso en la producción de bienes, o servicios o para propósitos administrativos, o
Su venta en el curso ordinario de las operaciones.
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DEFINICIONES Inmueble ocupado por el propietario
Propiedades mantenidas (por el propietario o por el arrendador en una operación de arrendamiento financiero en una operación de arrendamiento financiero) para su uso en la producción de bienes o suministros de servicios, o para uso administrativos (PPE)
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DEFINICIONES Inmueble ocupado por el propietario Ejemplos: a) Inmueble que alberga la planta de producción; b) Terreno donde se almacena las materias primas.
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DEFINICIONES Propiedad Inmobiliaria Ejemplos: a) Terreno poseído para aumentar el valor del capital en el largo plazo, en vez de para la venta en el corto plazo en el curso ordinario de los negocios; b) Terreno poseído para uso futuro no determinado actualmente
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DEFINICIONES Propiedad Inmobiliaria Ejemplos: c) Un edificio de propiedad de la empresa que informa (o poseído bajo un arrendamiento financiero por la empresa que informa) y dado en arrendamiento bajo uno o más arrendamientos operativos;
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DEFINICIONES Propiedad Inmobiliaria Ejemplos: d) Un edificio que está desocupado pero es poseído para ser dado en arrendamientos bajo uno o más arrendamientos operativos. e) Inmuebles que están siendo construidos o mejorados para su uso futuro como propiedades de inversión.
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DEFINICIONES Valor razonable Es el importe por el cual un activo podrá ser intercambiado entre partes dispuestas bien informadas, en una transacción de libre mercado. Véase ahora la NIIF 13.
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DEFINICIONES Inversiones para doble propósito ᴥ Se pueden vender o alquilar las partes separadamente. Contabilizar de acuerdo con Parte para alquilar o aumentar el valor del capital
NIC 40
Parte para uso de la empresa
NIC 16
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DEFINICIONES Inversiones para doble propósito Ejemplo La empresa tiene un edificio de su propiedad en el cual:
Tratamiento contable por separado
En el primer piso posee la tienda
NIC 16
En el segundo piso funciona la administración
NIC 16
Los pisos restantes han sido alquilados
NIC 40
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DEFINICIONES Servicios Complementarios En ciertos casos la entidad suministras servicios complementarios a los ocupantes de una propiedad. La entidad tratará dicho elemento como propiedades de inversión si los servicios son un componente insignificante del contrato.
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DEFINICIONES Servicios Complementarios No se puede vender o alquilar las partes separadamente. • Contabilizar de acuerdo a NIC 16 ¿Es
SI
significativa la parte destinada al uso de la empresa?
NO www.institutodeniif.com
• Contabilizar de acurdo a NIC 40
DEFINICIONES Servicios Complementarios Ejemplo 1: la empresa tiene un edificio de su propiedad el cuál ha sido alquilado para oficinas. Asimismo, por condiciones del contrato de arrendamiento posee un espacio físico en el local para brindar a los inquilinos servicio de seguridad, limpieza y mantenimiento.
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DEFINICIONES Servicios Complementarios Ejemplo 2: la empresa es propietaria y administra un hotel para huéspedes nacionales y extranjeros, del cual, además frecuentemente alquila su sala de conferencias para eventos de capacitación a ejecutivos. Asimismo, el contrato puede incluir alquiler de equipos audiovisuales y servicio de coffe break.
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RECONOCIMIENTO Desembolso inicial • La propiedad de inversión Inmobiliaria) debe ser registrada inicialmente a su costo:
Comprada • Comprende su valor de compra y cualquier desembolso atribuible directamente.
Construida • Edificada por la propia empresa es el costo a la fecha en la cual la construcción se www.institutodeniif.com completa.
RECONOCIMIENTO Desembolso inicial • No se incluyen: - Los costos de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner al inmueble en condiciones de ser operado). - Pérdidas de operación inicial incurridas antes de que la inversión inmobiliaria logre el nivel esperado de ocupación. - Montos anormales de material, mano de obra u otros recursos desperdiciados incurridos en la construcción o desarrollo del inmueble. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Ejemplo Una empresa ha comprado un inmueble con el propósito de acondicionarlo para el alquiler de casas – vivienda en un monto de $10 millones. Ha invertido $3 millones en arreglos, monto que incluye $400 mil de modificaciones de último minuto a los trabajos ya ejecutados de acondicionamiento porque hubo que destruir algunas paredes ya construidas por error. Además ha gastado $200 mil en derechos de registro de la propiedad y honorarios de abogados. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Ejemplo Se pide: Calcular el monto neto para el reconocimiento de la propiedad, y presentar su registro contable.
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RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Solución a)Costo de adquisición: Miles $ Costo de compra
10,000
Acondicionamiento (excluyendo modificaciones de último minuto $3 mill - $400 mil Honorarios y derechos registrales
Total costo de adquisición
2,600 200
12,800
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RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Solución b) Registro mientras se acondiciona el inmueble: Debe Obras en curso Inversiones Inmobiliarias Pasivo por compra de activo Inmovilizado
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Haber
12,800 12,800
RECONOCIMIENTO Desembolso inicial - Solución c) Registro cuando acondicionamiento:
se
completa
Debe
Inversión Inmobiliaria
el
Haber
12,800
Obras en curso – Inversión Inmobiliaria
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12,800
RECONOCIMIENTO Desembolso posterior • El desembolso posterior relacionado con propiedades de inversión que ya ha sido reconocida, debe ser agregado al valor contable cuando es probable que genere beneficios económicos futuros en exceso del rendimiento previsto originalmente. Ejemplo: adquisición de un edificio que requiere remodelación. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO Desembolso posterior • Todo otro desembolso debe ser reconocido como gasto en el ejercicio económico incurrido.
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RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – ejemplo Una empresa es propietaria de un inmueble que dedica al alquiler de oficinas. La empresa ha sido requerida por los inquilinos actuales para que realice ciertas modificaciones al inmueble, tales como el cambio de ascensor, arreglo del primer piso de entrada al edificio, incluyendo cambios estructurales y reemplazo de puertas y ventanas, con el fin de mejorar el aspecto del edificio. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – ejemplo A cambio de ello aceptan un incremento en el monto de los alquileres, equivalente al 10 por ciento de los montos actuales, por los siguientes dos años. Este incremento, que se espera mantener después de los dos años, permitirá recuperar el monto de la inversión en cuatro años. También le han pedido que cambie íntegramente el color de las puertas interiores y exteriores, dado que ya hace falta repintar el inmueble. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – ejemplo La empresa propietaria estima en $30 millones la inversión a realizar y en $3 millones el repintado del edificio. Se pide: determinar si los desembolsos adicionales deben ser incorporados al valor del activo y presentar su registro contable. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – Solución a) Naturaleza de los desembolsos: los beneficios económicos futuros se incrementarán con el aumento de la renta en un 10 por ciento, por lo que la inversión de $30 millones debe ser incorporada al valor del inmueble. De otro lado, el repintado del edificio corresponde a gastos de mantenimiento periódico normal que no deben capitalizarse. www.institutodeniif.com
RECONOCIMIENTO Desembolso posterior – Solución b)Registro contable: Debe $ millones Propiedad inmobiliaria
Haber $ millones
30
Gastos de mantenimiento
3
Pasivo por compra de activo inmovilizado
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MEDICIÓN Política Contable Se elegirá el modelo del valor razonable, o el modelo del costo, y aplicará esta política a todas sus propiedades de inversión. Aunque existen excepciones:
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MEDICIÓN Política Contable a) Una empresa puede también escoger un modelo para todas las propiedades de inversión que respaldan obligaciones de pagar un retorno vinculado al valor razonable o con los retornos provenientes de activos especificados, incluyendo esa propiedad para inversión; y b) Escoger otro modelo para las otras propiedades de inversión, independientemente de la elección anterior. www.institutodeniif.com
MEDICIÓN POSTERIOR
Modelo de Valor Razonable
Modelo de Costo
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MEDICIÓN POSTERIOR No se espera que el modelo del costo resulte en una presentación más apropiada que el del modelo de valor razonable.
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MEDICIÓN POSTERIOR
Valor Razonable
Usualmente
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Valor de mercado (precio razonable más probable de obtener en el mercado en el estado y circunstancias existencias a la fecha del estado de situación financiera, no en base a las condiciones pasadas o esperadas en el futuro)
MODELO DE VAOR RAZONABLE El valor de mercado específicamente excluye cualquier incremento o disminución en el precio por términos o condiciones especiales como financiamiento atípico, venta con pacto de recompra, consideraciones especiales o convenios garantizados por cualquiera involucrado en la venta.
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MODELO DE VAOR RAZONABLE • Una vez adoptado el modelo de valor razonable, toda la propiedad inmobiliaria debe seguir ese modelo, excepto en ciertos casos excepcionales. • Las ganancias o pérdidas por cambio en el valor razonable afectan los resultados del periodo. • El valor razonable no es deducible por los costos de transacción en los que se podrían incurrir por su venta o disposición. www.institutodeniif.com
MODELO DE VAOR RAZONABLE • La definición de valor razonable asume que el acuerdo de intercambio y el perfeccionamiento del contrato de compra – venta son simultáneos, sin cambios en los precios entre esos momentos.
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MODELO DE VAOR RAZONABLE Además, el valor razonable de las inversiones inmobiliarias refleja, entre otras cosas, el ingreso por alquiler de arrendamientos vigentes, y supuestos razonables y sustentables sobre los cambios que se pueden esperar en el mercado.
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VAOR RAZONABLE Y VALOR DE USO VALOR RAZONABLE
Refleja condiciones de mercado
VALOR DE USO
Refleja condiciones de la empresa, como: • Cartera de propiedades en distintas localidades • Derechos o restricciones del propietario • Beneficios o gravámenes fiscales www.institutodeniif.com
RETIROS La propiedad inmobiliaria debe ser eliminada del estado de situación financiera cuando: a) Es vendida; b) Deja de ser utilizada de manera permanente y no se esperan beneficios económicos de su disposición o venta.
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RETIROS
El valor neto en libros se reconoce como un ingreso o gasto en el estado de resultados.
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REVELACIONES La entidad revelará, entre otras cosas: a) Si aplica el modelo del VR o el modelo del costo; b) Si aplica el modelo del VR y en qué circunstancias, los derechos sobre los inmuebles mantenidos en régimen de arrendamiento operativo, se clasifican y contabilizan como inversiones inmobiliarias; www.institutodeniif.com
REVELACIONES c) Cuando la clasificación resulte difícil, los criterios desarrollados por la entidad para distinguir las propiedades de inversión de los inmuebles ocupados por el duelo y de los inmuebles que se tienen para vender en el curso de las actividades del negocio; d) Los métodos e hipótesis significativas aplicados en la determinación del VR de las propiedades de inversión; www.institutodeniif.com
REVELACIONES e) La entidad aplique el modelo del VR también deberá presentar una conciliación del importe en libros de las propiedades de inversión al inicio y al final del ejercicio; f) Las obligaciones contractuales para adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras. www.institutodeniif.com
REVELACIONES Las cifras incluidas en el resultado del ejercicio por: i. Ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión; ii. Gastos directos capitalizados (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante el ejercicio; iii. Gastos directos capitalizados (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el ejercicio. www.institutodeniif.com
DIAGRAMA DE FLUJO NIC 40
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¿La propiedad se mantiene para la venta en el curso normal del negocio? ¿La propiedad está ocupada por su dueño?
Utilizar NIC 16
Utilizar NIC 2
¿La propiedad está siendo construida y desarrollada?
¿El fin de la construcción o desarrollo será el ser ocupado por el dueño o se espera vender?
La propiedad en una propiedad de inversión ¿Cuál es la política contable para propiedades de inversión?
Utilizar NIC 16 Modelo del Costo
Modelo de VR
Utilizar NIC 16 (con revelaciones de la NIC 40)
¿Se puede determinar el valor razonable de manera confiable?
Utilizar modelo del www.institutodeniif.com costo hasta la enajenación de la propiedad
Utilizar el método del valor razonable bajo NIC 40
CASOS PRÁCTICOS DE APLICACIÓN www.institutodeniif.com
CASO N° 1 Una empresa ha terminado la construcción de un edificio de apartamentos, con el objeto de generar renta por alquileres. En dicho inmueble ha invertido un monto de $ 300 millones en mayo de 2013. Al 31 de diciembre de 2013 el edificio es valorizado en un monto de $ 350 millones Por referencia a un mercado inmobiliario que registra un intercambio frecuente de esos bienes. Si la empresa decide venderlo, entre abogados y derechos de transferencia tendría que gastar $5 millones. La empresa considera que es un buen momento para vender. www.institutodeniif.com
CASO N° 1 Debido a que se espera una recesión en el mercado de compra venta de inmuebles para los dos próximos años, debido al incremento en las tasas de interés, aunque los requerimientos de vivienda en alquileres seguirán creciendo. Si la empresa vendiese el inmueble, tendría que pagar un impuesto a la renta del 30 por ciento sobre las ganancias. Se pide reconocer y registrar los cambios de valor en la inversión inmobiliaria. www.institutodeniif.com
CASO N° 1 Solución: a) El monto invertido en la construcción corresponde a obras en curso hasta su terminación. Debe $ millones Obras en curso Inversión Inmobiliaria
Pasivo por compra de activo inmovilizado
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Haber $ millones
300
300
CASO N° 1 Solución: b) Transferencia a inversión inmobiliaria:
Debe $ millones Inversión Inmobiliaria
Haber $ millones
300
Obras en curso Inversión Inmobiliaria
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300
CASO N° 1 Solución: c) Valuación al 31/12/2013: $
Valor razonable
350
Valor en libros
(300)
Ingreso
50
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CASO N° 1 Solución: c) Valuación al 31/12/2013:
Debe $ millones Inversión Inmobiliaria
Haber $ millones
50
Ingresos
50
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CASO N° 2 Una empresa posee terrenos en una zona comercial cuyo valor en libros es de $50 millones. Decide venderla en un monto de $40 millones por la declinación de precios en el mercado inmobiliario. Se pide reconocer la pérdida en la venta.
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CASO N° 2 Solución: $ Valor de venta
40
Valor en libros
(50)
Pérdida
(10)
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CASO N° 2 Solución: Debe $ millones Costo neto de enajenación de activos inmovilizados
Haber $ millones
10
Inversión Inmobiliaria
50
Cuentas por cobrar diversas – venta de Inversión inmobiliaria
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40
CASO N° 3 Revelación - Política Contable:
www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV
CASO N° 3 Revelación - Política Contable:
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CASO N° 3 Presentación:
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CASO N° 3 Presentación:
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Revelación en Notas:
CASO N° 3
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CASO N° 3 Revelación en Notas:
www.institutodeniif.com Referencia: Inmobiliaria Milenia S.A.– EE FF presentados a la SMV
BIBLIOGRAFÍA Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF) Pronunciamientos oficiales emitidos por el IASB. Edición 2015 y/o 2016 http://www.ifrs.org/ Página web del Consejo Normativo de Contabilidad http://www.mef.gob.pe/index.php?option=com_content& view=article&id=1376&Itemid=101206&lang=es Página web de la Superintendencia del Mercado de Valores
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