Irene J. Hallof

Unser Energiebedarf steigt, der Vorrat an fossilen Energieträgern schrumpft. Energieeinsparung ist das Mittel der Stunde. Dafür bietet sich die Wohnungswirtschaft an, denn rund ein Viertel des deutschen Endenergieverbrauchs entfällt auf Heizen und Warmwasseraufbereitung. Die Autorin geht der Frage nach, warum die energetische Gebäudesanierung dennoch so schleppend vorankommt. Sie analysiert ausgehend vom Begriff des „VermieterMieter-Dilemmas“ mithilfe ökonomischer Theorien, warum weder Mieter noch Vermieter Vorteile in energetischen Sanierungen sehen. Sie erläutert, warum energetische Sanierungen weder durch die Mietrechtsreform 2013 noch überhaupt mit Mitteln des Mietrechts vorangebracht werden können. Es wird dargelegt, dass das Hemmnis für Gebäudesanierungen gerade nicht in einem Dilemma der Mietvertragsparteien besteht, sondern darin, dass externe Kosten und Nutzen der Gebäudeertüchtigung im Mietvertrag nicht abgebildet werden können.

ISBN: 978-3-869 65-234-4

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Das Vermieter-Mieter-Dilemma bei der energetischen Gebäudesanierung

Praxis und Theorie des Bau- und Immobilienrechts

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Praxis und Theorie des Bau- und Immobilienrechts

Irene J. Hallof

Das Vermieter-MieterDilemma bei der energetischen Gebäudesanierung Eine rechtliche und ökonomische Analyse

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Rainer Schröder (Hrsg.) € 5 6 , –   ·  www.lexxion.de

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Irene J. Hallof Das Vermieter-Mieter-Dilemma bei der energetischen Gebäudesanierung

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Praxis und Theorie des Bau- und Immobilienrechts

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Das Vermieter-MieterDilemma bei der energetischen Gebäudesanierung Eine rechtliche und ökonomische Analyse

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berlin brüssel

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Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über http://dnb.d-nb.de ­abrufbar. Das Werk ist urheberrechtlich geschützt. Die dadurch begründeten Rechte, insbesondere die der Übersetzung, des Nachdrucks, der Entnahme von Abbildungen, der Funksendung, der Wiedergabe auf fotomechanischem oder ähnlichem Wege und der Speicherung in Datenverarbeitungsanlagen, bleiben vorbehalten. Das Werk wurde mit größter Sorgfalt zusammengestellt, dennoch übernimmt der Verlag keine Haftung für inhaltliche und drucktechnisch bedingte Fehler. ISBN Print: 978-3-869 65-234-4 ISBN E-Book: 978-3-869 65-235-1 © 2013 Lexxion Verlagsgesellschaft mbH · Berlin www.lexxion.de Umschlag: Tozman Satz & Grafik, Berlin Satz: typossatz GmbH, Berlin

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Vorwort

Die juristische Fakultät der Humboldt-Universität zu Berlin hat diese Arbeit als Dissertation angenommen. Gesetz, Rechtsprechung und Literatur sind bis zum 30. Juni 2012 berücksichtigt. Während die Arbeit entstand, arbeitete die Bundesregierung an einer Mietrechtsreform, die bis zur Verteidigung meiner Dissertation jedoch nur zu dem Referentenentwurf mit Stand Mai 2011 gediehen war. Am 13. Dezember 2012 hat der Bundestag nun das Mietrechtsänderungsgesetz beschlossen; der Bundesrat hat es am 1. Februar 2013 verabschiedet. Es soll zum 1. Mai 2013 in Kraft treten. Sowohl der Referentenentwurf, mit dem ich gearbeitet habe, als auch der schließlich umgesetzte Gesetzesentwurf der Bundesregierung sind dieser Arbeit als Anhänge beigefügt. Beide Entwürfe unterscheiden sich in den für diese Untersuchung maßgeblichen Punkten nur sprachlich, nicht aber inhaltlich. Ich danke meinem Doktorvater, Herrn Prof. Dr. Rainer Schröder, für das in mich gesetzte Vertrauen und seine harte, aber herzliche Hand bei der Betreuung der Arbeit. Prof. Dr. Hans-Peter Benöhr danke ich für seine aufmerksame Zweitkorrektur. Außerdem bedanke ich mich bei all jenen, die durch unermüdliches Lesen, wertvolle Hinweise, immer neue Denkanstöße und familiäre Unterstützung zum Gelingen des Werkes beigetragen haben. Meine großen und kleinen Männer haben während der Promotionszeit viel Geduld mit mir bewiesen. Ihnen widme ich das Buch. Berlin, im Februar 2013 Irene Hallof

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Inhaltsverzeichnis

Vorwort . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Abkürzungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . XIII Kapitel 1 Die politische und gesetzliche Ausgangslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Einleitung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Das Vermieter-Mieter-Dilemma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Gang der Untersuchung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Zum Umgang mit politischen Begriffen, Meinungen und Studien . . . . . . . . . . 1. „Energetische Sanierung“ und „Energetische Modernisierung“ . . . . . . . . . . 2. Die politischen Lager bei der energetischen Gebäudesanierung . . . . . . . . . B. Die mietrechtlichen Rahmenbedingungen einer Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . I. Die Modernisierungsankündigung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Die Duldungspflicht des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Die Modernisierung in der Bauphase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Die Modernisierungsmieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559, 559 b BGB . . . . . . . . . . . . . . a. Modernisierende Instandsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Bauliche Maßnahmen aufgrund nicht zu vertretender Umstände . . . . c. Umfang und Form der Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558 BGB . . . . . C. Weitere rechtliche Rahmenbedingungen einer Modernisierung . . . . . . . . . . . . . . . . I. Bau-, Bauplanungs- und Bauordnungsrecht, Nachbarrecht und Denkmalschutzrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Anreiz- und Förder programme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Steuerrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Steuerrechtlicher Rahmen für den Vermieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Steuerrechtlicher Rahmen für den Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Das Vermieter-Mieter-Dilemma – Realität oder Chimäre?. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Kapitel 2 Die Ökonomische Analyse des Rechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Einführung in die Ökonomische Theorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Ermittlung der Folgen von Rechtsnormen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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1. Der ökonomische Modellmensch: homo oeconomicus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Die Knappheit der Ressourcen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Bewertung der Folgen von Rechtsnormen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Neue Institutionenökonomik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Beschränkte Rationalität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Transaktionskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Institutionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Vertragstheorien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Risiko . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verborgene Informationen und Eigenschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Verborgene Handlungsspielräume . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Vertragsspezifische Investitionen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Die Prinzipal-Agent-Theorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Spieltheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. Verhaltensökonomik . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Der Nutzen der Ökonomischen Analyse des Rechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Das Verhältnis zwischen Jura und Ökonomie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Erwartungen der Ökonomie an den Juristen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Der methodische Ansatz des Juristen bei der ÖAR . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Kapitel 3 Die Ökonomische Analyse des Vermieter-Mieter-Dilemmas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Einleitung: Ökonomische Analyse des Mietrechts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Die ökonomischen Rahmenbedingungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Der Wohnungsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Staatliche Regulierung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Starke Segmentierung/Segregation. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Intransparenz . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Inelastizität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Hohe Transaktionskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Zyklische Marktschwankungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Das Wirtschaftsgut Wohnung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Geringe Substituierbarkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Immobilität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Langlebigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Lange Produktionsdauer und hohe Produktionskosten . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Heterogenität . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Der Vermieter als Anbieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wirtschaftliche Interessen des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Die Erzielung der ökonomischen Knappheitsmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Die Überführung der Wohnung in ein höheres Qualitätssegment . . . .

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2. Verhaltensanomalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Soziale Struktur und wirtschaftliches Verhalten der Vermieter . . . . . . . . . . IV. Der Mieter als Nachfrager . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Wirtschaftliche Interessen des Mieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Bei der Neuvermietung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Bei bestehendem Mietverhältnis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Verhaltensanomalien . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Soziale Struktur der Mieterschaft und deren wirtschaftliche Folgen . . . . . a. Sozial schwache Mieter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Bevölkerungsrückgang und Überalterung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . V. Die Investitionsentscheidung des Vermieters . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Amortisation unter rechtlichen Gesichtspunkten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Amortisation durch Wertsteigerung des Grundstücks . . . . . . . . . . . . . . . b. Amortisation durch Mieterhöhung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Amortisation unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten . . . . . . . . . a. Studien zur Wirtschaftlichkeit energetischer Gebäudesanierungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Prognose langfristiger Effekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . c. Der Mythos Warmmietenneutralität. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . VI. Die Investitionsmotive der Vermieter und Selbstnutzer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Das Vermieter-Mieter-Dilemma aus ökonomischer Sicht. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Vorüberlegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Zum ökonomischen Sinn der mietrechtlichen Regelungen . . . . . . . . . . . . . . 2. Zum Verhältnis der Akteure untereinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Zur Natur des Wirtschaftsgutes Energieeinsparung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Das Vermieter-Mieter-Dilemma aus Sicht der Vertragstheorien . . . . . . . . . . . . 1. Rekonstruktion des vollständigen Vertrages . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Das Vermieter-Mieter-Dilemma aus Sicht der Agenturtheorie . . . . . . . . . . . 3. Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Das Vermieter-Mieter-Dilemma aus spieltheoretischer Sicht . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Einführung in die Spieltheorie . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Mieter und Vermieter und das Spiel der energetischen Sanierung . . . . . . . 3. Vermieter untereinander beim Spiel der energetischen Sanierung . . . . . . 4. Das erwünschte Gleichgewicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . a. Schaffung eines stabilen Gleichgewichts im Mieter-VermieterVerhältnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . b. Schaffung eines stabilen Gleichgewichts im Verhältnis der Vermieter untereinander . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Das Vermieter-Mieter-Dilemma aus Sicht der Umweltökonomie . . . . . . . . . . . . D. Ergebnis der Ökonomischen Analyse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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Kapitel 4 Die anstehende Mietrechtsreform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Der Mietrechtsänderungsgesetzentwurf . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Flankierende Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Bewertung der beabsichtigten Regelungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kapitel 5 Lösungsvorschläge jenseits der Mietrechtsreform . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Änderungen der Modernisierungsumlage der §§ 559 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Politische Zielsetzung und rechtliche Umsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Ökonomische Analyse der Modernisierungsumlage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Stellungnahme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . B. Änderungen des Vergleichsmietensystems der §§ 558 ff. BGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Politische Zielsetzung und rechtliche Umsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Ökonomische Analyse der energetischen Vergleichsmiete. . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Energetischer Mietspiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Kappungsgrenze. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Stellungnahme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . C. Wirtschaftliche Folgen der vorgeschlagenen Änderungen im System der Mieterhöhungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Einfluss auf die Modernisierungstätigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Herausbildung der Differenzierungsmerkmale im Mietspiegel . . . . . . . . . . . . . III. Anrechnung von Drittmitteln . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . D. Änderungen der Mietstruktur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Gesetzliche Ausgangslage . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Das Modell Teilwarmmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Die Untersuchung von Knissel u. a. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Die Stellungnahme Klinskis. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Die Stellungnahme Meyers . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Ökonomische Analyse der Teilwarmmiete . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Anreiz zu sparsamem Heizverhalten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Fixierung der Grundheizkosten nach unten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Fixierung der Grundheizkosten nach oben . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Stellungnahme. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . E. Fazit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . Kapitel 6 Die Lösung des Vermieter-Mieter-Dilemmas . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . A. Vorüberlegungen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Der Mietwohnungsmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . II. Der vollständige Vertrag . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

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III. Anforderungen an das Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Lastenverteilung zwischen Vermieter, Mieter und Allgemeinheit . . . . . . . . . . . B. Lösungsansätze . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . I. Vergleichsmiete mit energetischen Beschaffenheitsmerkmalen . . . . . . . . . . . . II. Beseitigung von Hemmnissen im Mietrecht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . III. Internalisierung der externen Effekte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . IV. Skizze eines Lösungskonzepts . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1. Steuerpflicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2. Steuerhöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3. Subventionsanspruch . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4. Subventionshöhe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5. Umsetzung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 6. Steuerungswirkung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

197 198 200 201 201 202 203 204 205 206 207 207 209

Kapitel 7 Zusammenfassung der Ergebnisse . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

211

Anhang 1 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 217 Anhang 2 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 223 Anhang 3 . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 229 Literaturverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 233 Abbildungsverzeichnis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241

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Abkürzungsverzeichnis

II. BV

Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen nach dem zweiten Wohnungsbaugesetz (Zweite Berechnungsverordnung)

AcP AfA

Archiv für die civilistische Praxis Absetzung für Abnutzung

BauGB BBSR BFH BGB BGBl. BGH BMU BMVBS BMWi BR-Drucks. BT-Drucks. BVerfG

Baugesetzbuch Bundesinstitut für Bau,- Stadt- und Raumforschung Bundesfinanzhof Bürgerliches Gesetzbuch Bundesgesetzblatt Bundesgerichtshof Bundesministerium für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung Bundesministerium für Wirtschaft und Technologie Drucksache des Bundesrates Drucksache des Bundestages Bundesverfassungsgericht

c.p.

ceteris paribus (lat.: unter sonst gleichen Bedingungen)

DWW

Deutsche Wohnungswirtschaft – Fachzeitschrift für das gesamte Haus- und Grundstückswesen

EEG

Gesetz für den Vorrang Erneuerbarer Energien (ErneuerbareEnergien-Gesetz) Gesetz zur Einsparung von Energie in Gebäuden (Energieeinsparungsgesetz) Verordnung über energiesparenden Wärmeschutz und energiesparende Anlagentechnik bei Gebäuden (Energieeinspar verordnung) Einkommensteuergesetz

EnEG EnEV

EStG

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FAZ

Frankfurter Allgemeine Zeitung

GG Grundgesetz Grundeigentum Das Grundeigentum – Zeitschrift für die gesamte Grundstücks-, Haus- und Wohnungswirtschaft HAZ HeizkostenV HGB ImmoWertV

Hannoversche Allgemeine Zeitung Verordnung über die verbrauchsabhängige Abrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten (Heizkostenverordnung) Handelsgesetzbuch

IZ aktuell

Verordnung über die Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (Immobilienwertermittlungsverordnung) Newsletter der Immobilienzeitung

Jura JZ

Juristische Ausbildung Juristenzeitung

KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau

MDR MHG/MHRG MM m.w.N.

Monatsschrift für Deutsches Recht Gesetz zur Regelung der Miethöhe (Miethöhegesetz) MieterMagazin mit weiteren Nachweisen

NIÖ NJW NJW-RR NZM NVwZ

Neue Institutionenökonomik Neue Juristische Wochenschrift NJW-Rechtsprechungs-Report Zivilrecht Neue Zeitschrift für Miet- und Wohnungsrecht Neue Zeitschrift für Verwaltungsrecht

ÖAR OLG

Ökonomische Analyse des Rechts Oberlandesgericht

RdE

Recht der Energiewirtschaft

SGB

Sozialgesetzbuch

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