Kooperationsevent von CoreNet Global, GEFMA, RealFM und dem ZIA zum Thema "Strategic FM"
Bilfinger One – Prozesse neu gedacht Dr. Christian Glock | Limburgerhof, 19.06.2015
Kurzvorstellung Bilfinger
Kurzvorstellung Bilfinger Das Beste aus zwei Welten
Technische Lösungen
+
Menschliche (Dienst-)Leistungen
Mehrwert durch komplementäre Fähigkeiten
Voraussetzung für Lifecycle-Projekte Seite 3
Bilfinger Building and Facility Leistungen rund um die Immobilie Lebenszyklusoptimierung Energie- & Nachhaltigkeitsberatung Architektur- & Fachplanung
Bedarfsanalyse / -planung Steuerung von Wettbewerben Due Diligence Machbarkeitsstudien
Immobilienfinanzierung
Projektmanagement Errichtung / Sanierung Baulogistik
Facility Management Property Management Asset Management Portfolio Management
Transaction Management Seite 4
Agenda
Optimierungspotentiale von Projekten
Ergebnisse Allensbach-Studie 05/2015: ▪ Drei Viertel der Auftraggeber sehen großen Spielraum für Optimierungen der Bauprozesses durch eine frühzeitige Einbindung aller Projektbeteiligten.
Agenda des Vortrags:
1)
Bilfinger One
2)
Building Information Modeling (BIM)
▪ 68 Prozent der Auftraggeber der Baubranche halten es für besonders wichtig, der frühen Planungsphase mehr Bedeutung beizumessen sowie ▪ Planung, Bau und Betrieb besser aufeinander abzustimmen.
▪ Die große Mehrheit ist überzeugt, dass eine stärkere Digitalisierung erheblich zur Optimierung beitragen kann. [Quelle: Vorstellung der Allensbach-Studie "Herausforderungen für die Baubranche" im Auftrag des Hauptverbandes der Deutschen Bauindustrie, Tag der Deutschen Bauindustrie, 21.05.2015, Berlin]
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Einführung und Grundgedanke
Einführung und Grundgedanke
Beschaffungsprozess Automobil Vor Beschaffung eines Autos werden entsprechende Anforderungen definiert (Farbe, Ausstattung, CO2). Definition über Funktionalität Der Käufer beschafft über einen Händler das zu seinen Anforderung passende Auto.
Kenntnis vom Fertigungsprozess und Zulieferern nicht erforderlich Bei Schäden / Störungen wendet sich der Käufer unabhängig der Schadensursache an den Händler, der diesen diagnostiziert und behebt. Ein Ansprechpartner und eine Schnittstelle Seite 8
Einführung und Grundgedanke
Beschaffungsprozess Automobil
Beschaffungsprozess Immobilie
Vor Beschaffung eines Autos werden entsprechende Anforderungen definiert (Farbe, Ausstattung, CO2).
Vor Beschaffung einer Immobilie werden entsprechende Anforderungen definiert (Lage, Größe, Qualität).
Definition über Funktionalität Der Käufer beschafft über einen Händler das zu seinen Anforderung passende Auto.
Kenntnis vom Fertigungsprozess und Zulieferern nicht erforderlich Bei Schäden / Störungen wendet sich der Käufer unabhängig der Schadensursache an den Händler, der diesen diagnostiziert und behebt. Ein Ansprechpartner und eine Schnittstelle Reibungsloser Prozess
Definition über Funktionalität
Der Nutzer tritt an einen Projektsteuerer /-entwickler zur Umsetzung seiner Anforderungen. Dieser übersetzt in Technik und teilt die Gesamtleistung auf zahlreiche Unternehmen auf. Kenntnis vom Fertigungsprozess, technischen Details und Unternehmern erforderlich Bei Schäden / Störungen muss der Nutzer / Käufer die Fehlerursache diagnostizieren und dem verursachenden Unternehmer zuordnen, der diesen (ggf.) behebt. Zahllose Ansprechpartner und Schnittstellen Störungsanfälliger Prozess Seite 9
Bilfinger One
Bilfinger One Grundidee der Zusammenarbeit: Früh in einem Boot Eigentümer Vertrieb
Projektentwickler Makler
Mieter
Behörden
Öffentlichkeit Controller
Betreiber Gutachter
Gemeinsame Ausarbeitung der langfristigen Ziele und kooperativen Verträge
Ein Ansprechpartner = eine Schnittstelle
Höchstmögliche Transparenz und Verzahnung in allen Leistungsphasen
Planungsoptimierung durch phasenübergreifende Denkweise
Hohe Realisierungssicherheit hinsichtlich Qualität, Termin und Kosten über alle Phasen
Reduziertes Streitpotenzial (Lösungs- statt Konfliktorientierung)
Gesamtverantwortung für alle Leistungen und über alle Phasen
Bank
Realisierungspartner Eigentümer
Mieter/ Nutzer
Projektpartnerschaft Seite 11
Bilfinger One Leistungsbeschaffung bisher Entwicklung
Planung
Bau
Betrieb
Projektspezifischer Wissensstand
Zahlreiche Beteiligte mit einzelnen Verantwortungsbereichen erzeugen Schnittstellenproblematik
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Bilfinger One Wissensmaximierung durch durchgängigen Realisierungspartner Entwicklung
Planung
Ausführung
Betrieb
Projektspezifischer Wissensstand
Phasenübergreifende Denkweise (keine Schnittstelle zwischen Konzeption, Planung, Bau und Betrieb)
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Bilfinger One Wertschöpfungspartnerschaft im Vergleich zur konventionellen Beschaffung Entwicklung Übliches Leistungsversprechen
Planung
Beratung mit hoher Planung auf Basis Umsetzungsder gültigen Regeln orientierung und Normen
Ganzheitliche Beratung mit Fokus Lebenszyklus
Ausführung
Finanzierung
Fachgerechte Realisierung gemäß Terminplanung
Lebenszyklusorientierte Planung Verlässlicher und Zusicherung kompetenter Vertragspartner der Planungs-, Gesamtleistung Bau- und Betriebskosten
Betrieb Erfüllung der Nutzeranforderungen auf Basis der Service Level Agreements
Strukturierung
Zusicherung nutzungsabhängiger Medienverbräuche und Instandhaltungskosten
Gesamtverantwortlichkeit über die Projektzielgrößen
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Bilfinger One Modulare Vertragsgestaltung
Nutzer
Bilfinger
Entwicklung
Planung
Ausführung
Betrieb
Projektbezogenes Angebot für eine konzeptionelle Beratung
Angebot für die Planungsphase
Verbindliches Angebot für die Ausführungs- und Betriebsphase
Konkretisierung Serviceleistungen Betrieb
Fortschreibung FM-Vertrag
Entscheidung
Entscheidung
Entscheidung Ausführung
Entscheidung Betrieb
Entscheidung turnusmäßig
Modulare Vertragsgestaltung mit Exit-Option nach jeder Projektphase sichert Wettbewerb! Seite 15
Bilfinger One Lösungsansatz für neue Wege
▪
Ganzheitliche Optimierung von Entwicklung, Planung, Bau und Betrieb sowie gegebenenfalls Finanzierung von Immobilien Lebenszyklusansatz Kooperatives leistungsübergreifendes Vertragsmodell mit langfristiger Kundenbindung Strategische Partnerschaft
▪
Funktionale Ausschreibung mit ergebnisorientierter Vorgehensweise Kompetenz- statt Preiswettbewerb
▪
Übertragung der Verantwortung auf Bilfinger One Risikominimierung für den Kunden
▪
Reduzierung von Schnittstellen für den Kunden Schnittstellenminimierung durch Gesamtverantwortlichkeit
Betrieb
Finanzierung
Bau
Planung
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Projektbeispiel BASF Rheinufer Süd, Ludwigshafen
Projektbeispiel BASF Ausgangssituation
Projektanforderungen
Bürogebäude für 1.500 Arbeitsplätze 80% Open-Space und 20% Zellenbüros Konferenzbereich Kantine mit 250 Plätzen Parkmöglichkeiten für ca. 900 Fahrzeuge repräsentative Fassade 15 Monate Realisierungszeit
1
2
Standort
Eigentumsverhältnisse Grundstücksparameter baurechtliche Rahmenbedingungen Seite 18
Projektbeispiel BASF Leistungen – Projektentwicklung auf Warmmietbasis Leistungen:
Projektfilm von BASF:
▪ Warmmietbezogene Projektentwicklung über alle Leistungsphasen einschließlich Betrieb ▪ Entwicklung eines optimierten, integralen Gebäudekonzepts unter Berücksichtigung von innovativen Lösungen ▪ Ausgewogene Vertragserstellung zwischen Mieter, Eigentümer und Realisierungspartner Mehrwert: ▪ Fundiertes und verbindliches Angebot in früher Projektphase ▪ Flexibler Umgang mit Kundenwünschen bezüglich Realisierungsmodell ▪ Vollständige Planung bis Einreichung Bauantragsunterlagen innerhalb von 3 Monaten mit Sicherstellung einer schnellen Realisierung ▪ Einbindung der Gebäudemanagement-Kompetenz in Planungs- und Ausführungsphase Seite 19
Projektbeispiel BASF Zeitschiene
2012
06. Jul.:
Eingang Mietanfrage
06. Aug.:
Abgabe indikatives Mietangebot
15. Aug.:
Auswahl Bilfinger als Preferred Bidder
Sept./Okt.:
Gemeinsame Optimierung des Realisierungsmodells
Sept.-Dez.: Stufenweise Beauftragung mit Planungen
2013
25./29. Jan.: Vertragsunterzeichnung
31. Jan.:
Einreichung Bauantrag
Mai/Juni:
Baugenehmigungen
20. Juni
Spatenstich
Okt.:
Inbetriebnahme/Nutzungsbeginn
2014
Seite 20
Projektbeispiel BASF Budgettreue
Seite 21
Building Information Modeling (BIM)
Was ist Building Information Modeling (BIM) allgemeine Definition
„…..Prozessoptimierung in allen Phasen der Planung, der Ausführung und der Bewirtschaftung…….“ (Quelle:Wikipedia)
Ein CAD- basiertes Datenmodell…… ……..ein zentrales CAD- basiertes Datenmodell… ……..ein zentrales CAD- basiertes Datenmodell, welches alle Beteiligten mit unterschiedlichen Systemen einbindet…… ……..ein zentrales CAD- basiertes Datenmodell, welches alle Beteiligten mit unterschiedlichen Systemen einbindet und firmeninterne Gegebenheiten berücksichtigt ………
Building Information Modeling Seite 23
Was ist Building Information Modeling (BIM) Definitionen Bilfinger Hochbau GmbH
Computer-Aided Design (CAD)
2-dimensional
3-dimensional
BIM [4D]
BIM [5D]
Kalkulation
Seite 24
Stand der Anwendung bei Bilfinger
Stand der Anwendung bei Bilfinger
Leistungsverzeichnisse, Mengen und Kalkulation
Bilfinger BIM 5D Dokumentation
Visualisierungen Seite 26
Stand der Anwendung bei Bilfinger
•
Erstellung von Modellen zur internen Weiterverwendung •
Abbildung des Leistungs- SOLL
•
Dokumentation von Annahmen
•
Erkennung und Darstellung von Problempunkten
•
Ableitung der Leistungen aus den Modelldaten
•
Ableitung der Mengen aus den Modelldaten
•
Variantenuntersuchungen
•
Optimierung der Prozessabläufe in der Angebotsphase
•
Visuelle Hilfestellung durch 3D- Daten
•
Gewerkeübergreifende Zusammenarbeit
Seite 27
Stand der Anwendung bei Bilfinger Projektbeispiel Neubau BASF Ludwigshafen
2D- Planunterlagen
Baubeschreibung
BIM- Modell
Verwendung von gelieferten: • Grundrissen, • Schnitten, • Details usw.
Übernahme der baulichen Anforderungen an die Immobilie • Materialien, • Qualitäten usw.
Verschmelzung von externen Planunterlagen und Baubeschreibung zur internen Weiterverwendung mit BIM
Seite 28
Vorteile und Mehrwert von BIM
Vorteile und Mehrwert von BIM Vorteile der Anwendung
Nutzung des digitalen Modells von allen Einheiten Jederzeit aktuelle Informationen – Transparenz der Prozessschritte Schnittstellen können erkannt und geplant werden Verbesserte Kommunikation der Beteiligten am digitalen Modell
Digitale Abbildung der Immobilie und der notwendigen Prozesse Untersuchungen von Varianten für das reale Bauwerk Kosten und Terminsicherheit in allen Phasen Abgestimmte Prozesse im gesamten Projektverlauf
Digitale Optimierungen vor der Bauphase Erkennung von Problemen mit baulichen Fokus Effiziente Nutzung von Ressourcen (Kosten, Zeit, Personal, etc.)
Seite 30
Vorteile und Mehrwert von BIM Mehrwert für den Kunden
Nutzerspezifische Anforderungen werden monetär und visuell dargestellt Leistungsverzeichnis
Dispersion abgetönte Farbe
Wandbeschichtung
Verknüpftes Modell
Deckenbeschichtung
Seite 31
Potentiale von BIM
Potentiale von BIM Der Weg zum ganzheitlichen Ansatz
BIM fasst die Vielzahl an Informationen der verschiedenen Projektbeteiligten in ein übergreifendes komplexes Datenmodell mit visueller Darstellung zusammen. Seite 33
Potentiale von BIM Phasenübergreifende Prozessoptimierung
Digitale Modellierung von Bauvorhaben vor der Entstehung Kostenbetrachtung zum frühestmöglichen Zeitpunkt Hohe Transparenz für alle Projektbeteiligten durch ein zentrales, digitales Datenmodell
Digitale Unterstützung der Projektbeteiligten durch digitales Gesamt-Informationsmodell Integrale Datenbasis für alle Projektbeteiligten Kommunikation am digitalen Gebäudemodell mit visueller Unterstützung
Systemimmanente fortlaufende Dokumentation FM-relevante BIM-Prozess-Integration Erweiterung um neue Technologien möglich (z.B. RFID)
Planung
Bau
Betrieb
Digitales + optimiertes Gebäudemodell Seite 34
Potentiale durch BIM BIM als integraler Bestandteil des Lebenszyklus
5 Innenliegender Sonnenschutz Nr. 5 Innenliegender Sonnenschutz Nr. 5 Nr. Innenliegender Sonnenschutz Der Der geplante Der geplante geplante innenliegende/integrierte innenliegende/integrierte innenliegende/integrierte Sonnenschutz führt dazu, dassführt dazu, dass Sonnenschutz führt dazu, dass in den Sonnenschutz in den in den Innenraum/Zwischenraum Innenraum/Zwischenraum Wärme eindringt. Die dadurch Wärme eindringt.Innenraum/Zwischenraum Die dadurch ungewollte Aufheizung ungewolltemuss Aufheizung muss Wärme eindringt. Die dadurch durch technischen durch Aufwand technischen Aufwand ungewollte Aufheizung muss kompensiert werden. kompensiert werden.
durch
technischen werden.
X X kompensiert Investitionskosten Investitionskosten
Betriebskosten BetriebskostenX (Kosten) Risiko (Kosten) RisikoX
X
Investitionskosten X
Aufwand X
Betriebskosten
X
(Kosten) Risiko
X
Nachhaltigkeit Nachhaltigkeit Flexibilität
Flexibilität
Nachhaltigkeit Flexibilität
Erst digital dann real – Optimierung der Immobilie vor der Entstehung unter Berücksichtigung der Einflüsse aus Planung und Bau sowie Betrieb. Seite 35
Potentiale von BIM Digitale Optimierung von Lebenszyklusprojekten durch BIM
▪ Alle Fachdisziplinen der Immobilienwirtschaft werden durch konsequente Anwendung von BIM schon im Planungsprozess berücksichtigt.
▪ Schnittstellen und daraus resultierende Problematiken werden früher erkannt und können drastisch reduziert und gelöst werden. ▪ BIM forciert die bereits stattfindende Prozessveränderung im Immobiliensektor, bei der Projektbeteiligte und Informationen früher zusammengeführt werden. ▪ BIM fördert die Industrialisierung von Planungs-, Bau- und FM-Leistungen in der Immobilienwirtschaft.
BIM ist kein Modethema sondern ein unaufhaltsamer Prozess hin zur frühzeitigen, ganzheitlichen Bearbeitung von Immobilienprojekten. Seite 36
Potentiale von BIM Unterstützung in der Betriebsphase Nutzung des optimierten und digitalen Informationsmodells für die Betriebsphase
Beginn Betriebsphase
Beispiel: Defekte Schranktür
FM- Verwalter hat Zugriff auf sämtliche Daten des Gebäudes und kann diese abrufen und ergänzen
Seite 37
Gesamtfazit
Gesamtfazit Prozesse neu gedacht
Der Status Quo zeigt, dass der Prozess der Immobilienerstellung und -bewirtschaftung im Allgemeinen noch suboptimal ist. Ein strategisches FM beginnt bereits in der Festsetzung der Anforderungen an die Unternehmensimmobilien und der Umsetzung in die Planung. Die Abhängigkeiten der Entscheidungsparameter untereinander bedürfen
einer ganzheitlichen Sichtweise – sowohl über Leistungsbereiche und Fachdisziplinen hinweg als auch über Projektphasen hinaus.
Bilfinger bietet sowohl die technische als auch die immobilienökonomische Erfahrung, strategische Immobilienentscheidungen ganzheitlich unterstützen zu können. Mit Bilfinger One wird die Einhaltung der Zielgrößen nicht nur versprochen, sondern garantiert.
Mit Bilfinger One werden Prozesse ganzheilich neu gedacht. Foto: Bilfinger Power Systems in Oberhauen Seite 39
Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
Bilfinger Hochbau GmbH Geschäftsführung Dr. Christian Glock Herriotstraße 1 60528 Frankfurt Tel.: +49 69 / 47891 – 100
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