Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 1
AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO
DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES ADMINISTRACIÓN DE BIENES. NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica NOMBRE DEUDOR (S) Céd. Identidad
INFORME DE AVALÚO 214-61002008003200-2017-U
4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 PUNTARENAS 10 CORREDORES 02 LA CUESTA LAUREL
DIRECCIÓN EXACTA De lamentrada principal al Banco Nacional de Costa Rica, 290 m al Este y 70 m Sur. Mano derecha. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Inscripción de Plano de catastro N° Identificador Predial Diferencia de medidas
la Finca
Según 643.23 m2 643.23 m2
P35099-92 61002008003200 Porcentaje:
el Registro y el Plano
NO
Demasía
0.00% AVALÚO
₡7,274,288.07 ₡3,323,011.00
VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:
₡10,597,299.07
DIEZ MILLONES QUINIENTOS NOVENTA Y SIETE MIL DOSCIENTOS NOVENTA Y NUEVE COLONES 07/100
Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
8
meses
Ámbito mínimo de mercado potencial ₡3,323,011.00
Local
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA SÍ * Se trata de una garantía ya tomada. En la hoja Construcciones 2 se anotan las mejoras y el estimado a invertir para que la vivienda sea habitable y sujeta como garantía. * Para fijar los valores de las construcciones se considera la información del Manual de Valores Base Unitaria por Tipología Constructiva, según el Organo de Normalización Técnica de la Tributación Directa. OBSERVACIONES * Las observaciones sobre el sistema eléctrico, se realizan en virtud de lo que permita la inspección visual. GENERALES * El valuador declara no tener interés actual ni futuro en el inmueble valorado. * Se usa el Enfoque de Mercado, sobre referencias de compra-venta e información de fuentes estimadas confiables. Y el Método Homologación para terreno y Enfoque de Costos y Depreciación Ross Heidecke para construcciones. * El valuador cuenta con experiencia y preparación para realizar la estimación de valor. Inscrito en el Registro de Peritos Valudores del Colegio de Ingenieros Agrónomos. Miembro activo de Intituto Costarricense de Valuadores (ICOVAL). Juan Carlos Laurent Sanabria Nombre del Perito Ing. Agrónomo Tipo de Profesional Número de registro N° 879 Emp. Nombre de la empresa Nombre y firma representante legal de la empresa 19 octubre 2017 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8622-3461 // 2773-3818 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA)
Identificación N°
Fecha informe:
Firma del Perito 6-0115-0850
20 octubre 2017
Firmado digitalmente por JUAN CARLOS LAURENT SANABRIA (FIRMA) Fecha: 2017.10.26 17:57:08 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 2
214-61002008003200-2017-U
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO Características
COMPARABLES
SUJETO 1 Factor ₡15,000.00
VALOR ₡/m2 Área
254.90
0.7368
0.20 m
10
0.9960 Nivel ll 1.2780
643.23 m2
Nivel bajo calle: Frente
0.20 m 26.68
Nivel ll
sobre
2 Factor ₡9,000.00 599.23 sobre
3 Factor ₡6,600.00 1,036.00
0.9769
0.15 m
14
0.9945 1.1749
Nivel ll
0.00 m 18.07
5
Factor
0.9900 1.1023
0%
0%
1.0000
0%
1.0000
0%
1.0000
Ubicación
5
5
1.0000
5
1.0000
5
1.0000
Servicios 1
1
1
1.0000
1
1.0000
1
1.0000
Servicios 2
16
16
1.0000
14
1.0618
14
1.0618
Tipo de Vía
5
5
1.0000
5
1.0000
5
1.0000
Factor de Homologación
0.9378869
1.2120722
1.356218
Valores Homologados
₡14,068.30
₡10,908.65
₡8,951.04
Valor conclusivo Factor secciones
Factor
1.1703
bajo
Pendiente
DESCRIPCIÓN
4
0.000000
0.000000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE
FACTOR
₡11,309.00 /m2 1.0000 VALOR UNITARIO FINAL VALOR TOTAL DEL TERRENO
VALOR DEL TERRENO ₡11,309.00 /m2 Valor ajustado Área 643.23 m2
Valor unitario Mejoras al Terreno ₡0.00 /m2 ₡11,309.00 /m2
₡7,274,288.07 LINDEROS ACTUALES
NORESTE SURESTE SUROESTE NOROESTE
VÉRTICE 1 2 3 4
N° 1
Lote con casa 11 metros entre viviendas Calle balasta en regulares condiciones y de 8 metros de ancho Lote con casa 20 metros entre viviendas Lote con casa 23 metros entre viviendas
Gladys Lopez Chaves Calle Pública con 21.07 m de frente Marlene Jiménez Arias Shelsy Jiménez Porras
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 620.139 620.131 620.103 620.109 DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Transacción Propiedad ELIAS AGÜERO VALENCIA. Lote con casa. Se utiliza como Vivienda , su entorno es Urbano Coordenadas Este Base de Datos Propiedad Sirleni Arrieta Zuñiga. Con edificaciones. Se utiliza como
2 3
PRECISIÓN 4.00 m NORTE 933.616 933.598 933.609 933.626
Vivienda, su entorno es Urbano Propiedad BANCO NACIONAL DE COSTA RICA. Lote . como Lote para construir, su entorno es Urbano
Se utiliza
Altitud 23 m 23 m 23 m 23 m
Números de Contactos Norte
620,442 N/A
Coordenadas
Este
618,851
Base de Datos Coordenadas
Este
620,141
Fecha Consulta 20 10 2017 933,774 20 10 2017
Norte
934,356
Norte
20 10 2017 933,372
N/A
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 3
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO Tipo de ruta Material Ancho de vía Acera
VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Lastre mezclado grueso 14.00 m NO
ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Tanque séptico Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial NO Cuneta NO Cordón NO ACCESO A LA FINCA Calle pública
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO SÍ ICE Jardínes y Parques NO SÍ ICE Transporte Público SÍ a 370 m SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 370 m SÍ AyA Recolección de basura SÍ a 0 m SÍ ICE Edificios públicos /comunales SÍ a 360 m NO NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable Medidores instalados Frente principal: Fondo: Relación:
S1 S2
Servicios
214-61002008003200-2017-U
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social
Baja
Clase social zonas cercanas
Baja
Densidad poblacional
Media
Actividad del lugar
Urbana
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel bajo calle: 26.68 m Pendiente 30.76 m 0% Tipo de vía: 1.152923538 1 Ubicación: 5 16
0.20 m Plano o casi plano 5 Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:
SÍ
Bueno
Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres): Cuerpo de agua cerca
Yurro
Distancia
800.00 m
Posibilidad de daños
Ninguno
Topografía
Plana
Pendiente
Descendente
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 64.00%
FECHA ESTUDIO
19 10 2017
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES CITAS: 396-14501-01-0836-003 CONDICIONES IDAREF: 0000LEY 2825. 00080032--
AFECTA A FINCA : 6-
OBSERVACIONES Cuando nace la finca pertenece al distrito 02 La Cuesta. Pero hoy forma parte del Distrito de Laurel 04, creado en Decreto Ejecutivo 24768-G del 7 noviembre 1995. Según el Mapa LAUREL de Riesgos Potenciales de la CNE, ninguna Falla pasa a menos de 1 km.
.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Forma de explotación Casa original Anexo posterior pilas Corredor y alar
TOTAL
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Área VUT Edad V. Unit. VRN Factor Factor Estado m2 años años ₡ / m2 ₡ Depre. Estado 42.00 175,000.00 7,350,000 40 15 M 0.7422 0.4740 14.00 100,000.00 1,400,000 40 14 M 0.7638 0.4740 25.00 25,000.00 625,000 30 10 M 0.7778 0.4740
81.00
Forma de explotación
TOTAL
Área m2
TOTAL
Área m2
-
214-61002008003200-2017-U VNR ₡ 2,585,730.00 506,856.00 230,425.00
9,375,000 V. Unit. ₡ / m2
-
Forma de explotación
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 4
3,323,011.00
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor VRN ₡ Estado años años Depre.
Factor Estado
VNR ₡
V. Unit. ₡ / m2
VUR Valor Unitario Final años ₡ / m2 61,565.00 14.1 36,204.00 14.5 9,217.00 11.1
VUR años
Valor Unitario Final ₡ / m2
VUR años
Valor Unitario Final ₡ / m2
-
MEJORAS AL TERRENO Factor VUT Edad VRN ₡ Estado Depre. años años
Factor Estado
VNR ₡
-
-
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR VRN Valor de Reposición Nuevo VUR VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
₡3,323,011.00 ₡0.00
₡3,323,011.00
Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
O MB B I R D M MM DM
ÓPTIMO MUY BUENO
BUENO INTERMEDIO
REGULAR DEFICIENTE
MALO MUY MALO DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Estado de la edificiación: Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 81.00 m2
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos
214-61002008003200-2017-U CONSTRUCCIONES
Uso predominante: Presupuesto:
Avance:
Nombre Porcentaje de cobertura:
13%
% de avance
2007
Año de construcción:
NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico: Entubado Conduit
Vivienda: Sobre cerchas de madera dañadas en parte por térmitas. Vivienda: cubierta HG # 28, en regulares a malas condiciones (se observan goteras). Sin canoas ni bajantes. Con láminas de fibrocemento de regular a buen estado. Contrapiso en concreto en regular estado con fisuras en toda el área. Ventanales con vidrios fijos y celocías, todas con verjas de hierro. Falta el 50% de las celocías y existen vidrio quebrados. Puerta principal de Pino. 6 aposentos: Corredor/alar frontal , cuarto pilas (posterior, sin la pila), cocina-comedor-sala, 2 dormitorios y cuarto de baño. Cuarto de baño sin enchape. Losa sanitaria económica, sin lavamos.
Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Residencial
₡
Número permiso construcción:
DETALLE DE ELEMENTOS VC01 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A: Vivienda: Mampostería prefabricada Externas: Losas prefabricadas Internas: Losas prefabricas área baño, el resto fibrocemento en mal estado
Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve
Etapas 1 2 3
Casa Independiente Existente
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 5
1
NO
Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General
NO
Ubicación
Gas LP
Estado Físico y Mantenimiento: Regular
Paredes Pisos
Cielos
Deficiente
Deficiente Cubierta Malo
Apreciación visual de desplome Paredes
Leve
Pisos
Leve
Cielos
Leve
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: No presenta obras complementarias
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al:
del monto del crédito destinado a construcción
0.0%
OBSERVACIONES Vivienda abandonada, sin mantenimiento, existen goteras, daño por termitas, falta un 25% del cielo raso, el sistema eléctrico (cableado , entubado y caja de braler no existen). Tampoco la acometida eléctrica. La pila para lavar ropo no está, tampoco existen muebles de cocina. La puerta trasera es de lámona de hierro, Las puertas de los dormitorios en mal estado. Las paredes divisoría entre los dormitorios está totalmente dañadas. No tiene servicios: Eléctrico ni agua potable. Lo único rescatable de la vivienda son las paredes prefabricadas, el piso y parte del techo. Para que la vivienda sea habitable, se estima que debe realizarse una inversión de ₡ 3.831.000.00 que incluye( Cambio taltal techos, instalación de agua, pilas, servicios y lavamanos, cambio de puertas y ventanas totalmente)
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Calle frente a la propiedad
Colindancia Noreste
Colindancia Suroeste ,
A
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:6 214-61002008003200-2017-U
Valuador frente a la propiedad.
Colindancia Sureste
Colindancia Noroeste
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
B
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:6
214-61002008003200-2017-U
Sección Noreste
Sección Sureste
Sección Suroeste
Sección Noroeste
Caño lindero Noroeste
Erosión que muestra la viga sísmica y tubería agua cortada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
C
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:6
214-61002008003200-2017-U
Pared Sureste (Frente casa)
Pared Noreste
Pared Suroeste
Pared Noroeste
Servicio A y A de la vecina Marlene Jimenez Arias
Servicio eléctrico de la vecina Marlene Jiménez Arias
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
D
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:6
214-61002008003200-2017-U
Daños en ventanales
Daños en cielo raso y ataque termitas
Puerta principal y piso del corredor.
Vista de la sala/comedor/cocina
Vista de techos
Daños en paredes internas
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ANEXO FOTOGRÁFICO
Cuarto de baño. Loza sanitaria económica
E
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:6
214-61002008003200-2017-U
Cuarto pilas . Bloques concreto donde estuvo la pila
Dormitorio principal, daños en closet, paredes y cielo raso.
Deterioro general de pintura interna y daños por vándalos
Daño por goteras cielo raso sala
Donde estuvo la Caja de interruptores
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página:6
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES ANEXO FOTOGRÁFICO 214-61002008003200-2017-U
COMPARABLE 1. ELIAS AGÜERO VALENCIA
Calle balastada
COMPARABLE 2. Sirleni Arrieta Zuñiga
Calle balastada
COMPARABLE 3 BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
Calle balastada
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7
214-61002008003200-2017-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
FOTO AEREA
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7
214-61002008003200-2017-U
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO
P35099-92
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 7
214-61002008003200-2017-U
Nombre Avalúo de finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 02 Página 8
MEMORIA DE CALCULO 214-61002008003200-2017-U FACTORES DE CORRECCIÓN Se utiliza la Información del Organo de Normalización Técnica de Dirección General de Tributación Ministerio de Hacienda. 2015 Factores VALOR ₡/m2 Area. (Av)
Lote Valorar 643.23
FORMULA
Fa = (Ar / Av)0,33
Frente. (Fv)
Pendiente. (Pv)
Ubicación. (Uv) c r
0.20 m
10.00
0%
5
Servicios 1. (S1v)
1
Servicios 2. (S2v)
16
Vía. (Fv)
5
Sirleni Arrieta Zuñiga
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA
₡15,000.00
₡9,000.00
₡6,600.00
Ar=Area lote referencia.
254.90
Av= Area lote valorar Fn =
Nivel calle. (Fn)
Fa= Factor área.
ELIAS AGÜERO VALENCIA
e
((k1 * Nv) - (k2*Nr)
Fn = Factor Nivel. K1= constante nivel
valorar. Nv = Nivel lote valorar. K2 = Constante nivel lote referencia. Nr = Nivel lote referencia. Nivel bajo calle = -0,05. Nivel sobre calle = -0,03 Ff = (Fv / Fr) y Ff= Factor frente. Fv= Frente lote valorar. Fr= Frente lote referencia.
y = Coeficiente y .
Se establece con el mayor frente
entre: Fv y Fr :
( < = a 30 m
= 0,25) y (>30 m
