Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA 214 OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO

INFORME DE AVALÚO 214-10203035154100-2016-U

DIRECCION DE RECURSOS MATERIALES

ADMINISTRACION DE BIENES NOMBRE SOLICITANTE (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021

100%

UBICACIÓN DEL BIEN 01 - SAN JOSE 02 - ESCAZU 03 - SAN RAFAEL RESIDENCIAL QUINTAS REAL DE PEREIRA NORTE LOTE 3-B DIRECCIÓN EXACTA

ESCAZU GUACHIPELIN RESIDENCIAL QUINTAS REAL DE PEREIRA NORTE LOTE 3-B REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 1.077,09 m2 SJ- 660331-1987 Identificador Predial 1.077,09 m2 10203035154100 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje:

NO

AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN VALOR EN LETRAS:

¢67.408.600,56 ¢99.105.822,00

₡166.514.422,56

CIENTO SESENTA Y SEIS MILLONES QUINIENTOS CATORCE MIL CUATROCIENTOS VEINTIDOS COLONES 56/100

Tiempo estimado para la venta del bien: MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

12

Liquidez del bien

meses ¢99.105.822,00

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

OBSERVACIONES GENERALES

Media Alta

SÍ

POR SU UBICACIÓN EN LA ZONA

Martin Herrera Umaña Nombre del Perito Arquitecto Tipo de Profesional Número de registro A-6639 Emp. Nombre de la empresa

MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA)

Firmado digitalmente por MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Nombre de reconocimiento (DN): serialNumber=CPF-01-0658-0328, sn=HERRERA UMAÑA, givenName=MARTIN, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=MARTIN HERRERA UMAÑA (FIRMA) Fecha: 2016.07.28 10:45:25 -05'00'

Firma del Perito Identificación N° 1-0658-0328 personal

Nombre y firma representante legal de la empresa 24 Junio 2016 Fecha informe: 24 Junio 2016 Fecha inspección: Números telefónicos para contacto Oficina 2416-6749 / Celular 8824-58-94 Correo electrónico / Dirección WEB [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Area Nivel Frente Fondo Regularidad Pendiente Ubicación Ser 1 Ser 2 Tipo Via

SUJETO 1077,09 0 20 52,71 1 0 5 4 16 3

Factor de Homologación Valores Homologados

DESCRIPCIÓN servidumbre electrica

TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 90.833,00 95.504,00 90.000,00 755 0,8890 1050 0,9920 1000 0,9760 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 18 1,0270 22 0,9760 20 1,0000 38 0,8970 48 0,9690 50 0,9830 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 4 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 3 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,8190 0,9382 0,9594 74.388,93 89.599,76 86.346,72

FACTOR 0,7500 1,0000 1,0000

214-10203035154100-2016-U

4

Factor

5

0,00

Factor 0,00

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 1.077,10 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡83.445 /m2 Valor ajustado ¢62.584 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno Valor conclusivo 0,7500 Área 1.077,09 m2 ¢0 / m2 Factor secciones VALOR UNITARIO FINAL ¢62.584,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢67.408.600,56

NORTE SUR ESTE OESTE

VÉRTICE 1 2 3

N° 1 2 3

LINDEROS ACTUALES ERICK Y CLAUDIA RODRIGUEZ MUNICIPALIDAD DE ESCAZU LOTE 14-B CALLE PUBLICA COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 480366 480302 480306

vivienda AREA LIBRE vivienda ASFALTO PRECISIÓN NORTE 1102063 1102050 1102068

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos PROPIEDAD A LA VENTA CON ABISAI Oferta RAMIREZ REAL PEREIRA DOOMOS Coordenadas Este Norte COSTA RICA Oferta 83210873 PROPIEDAD EN VENTA CON GRUPO Coordenadas Este KALI Norte Oferta 88150854 PROPIEDAD EN VENTA CON PABLO Coordenadas Este MARIN Norte

±3

Altitud 910 m 910 m 910 m Fecha Consulta 24/06/2016

24/06/2016 24/06/2016

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-10203035154100-2016-U

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Camino vecinal Tipo de ruta Asfalto Material 14,00 m Ancho de vía Acera SÍ

Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página: 3

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle pública ACCESO A LA FINCA

DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable ICE Jardines y Parques ICE Transporte Público ICE Edificios Comerciales AYA Recolección de basura Edificios públicos / comunales Teléfono Agua y Electricidad

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 100 m a 200 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Alta Clase social zonas cercanas Media Alta Densidad poblacional Alta Actividad del lugar

a 400 m

HABITACIONAL

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 20,00 m Pendiente % 0 52,71 m Tipo de vía: 3 2,6355 4 16 Ubicación: Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 0,00 m Cuerpo de agua cerca NO Distancia Plana Topografía Pendiente Ascendente

0,00 m

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 95,20%

FECHA ESTUDIO

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES

22/06/2016

NO HAY OBSERVACIONES

La propiedad se ubica en Escazú Guachipilín residencial quintas Real Pereira norte lote 3-B , con un área de 1077,09 , con un frente a calle publica de 20 m, se ubica en área habitacional, en su frente se ubica callejón de acceso dentro de la propiedad que da acceso a dos portones, uno lateral que da acceso a local de eventos con área verde y piscina y el segundo acceso en portón de metal que da acceso a un edificio de 5 apartamentos el apartamentos, el inferior de la izquierda eran dos apartamentos y se elimino pared que los dividía por lo que existen dos apartamentos uno doble en primer nivel y tres en segundo nivel, unidos por escalera externa , posee zona para parqueos en mosaico que por su estado no fue tomada en cuenta para esta valoración , , posee una topografía plana cercado con tapia en tres y medio de sus lados solo sin cerramiento 35 m de largo que van paralelos a callejón de acceso contiguo a colindancia de lote municipal se recomienda su cerramiento , y calle publica en su frente , posee buenos servicios públicos por su ubicación en la zona se ha inicio mantenimiento por parte de la seguridad de areas verdes y edificio en cuanto a limpieza. a 10 m colindancia sur se encuentra torre de alta tencion que no afecta el valor dado a las construcciones por lo que se aplica demerito segun normativa del Banco se 0,75 solo a terreno .

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES

edificio de 5 apartamentos

piscina salon TOTAL

Forma de explotación tapia y portones TOTAL

Forma de explotación

Área m2 52,00 326,00 32,00 25,00 435,00

V. Unit. ¢ / m2 300.000 350.000 250.000 375.000

VRN ¢ 15.600.000 114.100.000 8.000.000 9.375.000 147.075.000

Área m2 353,00

V. Unit. ¢ / m2 25.000

VRN ¢ 8.825.000 8.825.000

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

VRN ¢

TOTAL

VUT años 50 50 50 50

CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 13 0,8362 I 20 0,7200 R 13 0,8362 I 13 0,8362 B

Factor Estado 0,9191 0,8190 0,9191 0,9748

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 50 13 0,8362 0,8190 R

VUT años

MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre.

Factor Estado

-

VNR ¢ 11.989.380,00 67.282.488,00 6.148.416,00 7.641.825,00 93.062.109,00

VUR años 38,4 29,5 38,4 40,8

Valor Unitario Final ¢ / m2 230.565 206.388 192.138 305.673

VNR ¢ 6.043.713,00 6.043.713,00

VUR años 34,2

Valor Unitario Final ¢ / m2 17.121

VNR ¢

VUR años

Valor Unitario Final ¢ / m2

ESTADO

Forma de explotación casa chub

214-10203035154100-2016-U

ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo Vida Útil Total estimada del bien VUR Vida Útil Remanente VUT Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

¢93.062.109,00 ¢6.043.713,00

¢99.105.822,00

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10203035154100-2016-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: casa chub y piscina Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 84,00 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes contrapiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

no se menciono Porcentaje de cobertura:

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

% de avance

no no Paredes

Ninguno

Año de construcción:

8%

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: CL01

concreto mamposteria concreto Estructura tipo cercha metal zing teja de 4 aguas laminas de yeso Cerámico abieta en columnas 1 piscina , un salon , una cocina , una bodega , y un servicio sanitario completo 1 completos enchapados losa estándar

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Ninguno Pisos Ninguno

Etapas 1 2

Nombre 2003

1 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Alarma Gas LP NO

NO

PARCIAL

SI Cuchilla Regular no Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Regular Pisos Regular Cubierta Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Ninguno

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al:

0,0%

OBSERVACIONES Lote habitacional de 1077,09 m2 con una casa chub de 52 m2 , con piscina de 32 m2 y un edificio de apartamentos de 2 niveles ,con 362 m2 con un salon en primer nivel de 25 m2 ,todos en mampostería piso cerámico cielos en gypsum y techo en zing teja . No se realizaron pruebas físicas de Ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza del terreno ni de la construcción existente.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214-10203035154100-2016-U CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: edificio de apartamentos y salon Uso predominante: Residencial Estado de la edificación: Existente Avance: Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 387,00 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes contrapiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: AP01

Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN

% de avance

no no Paredes

no se menciono Año de construcción: 36%

Porcentaje de cobertura:

concreto mamposteria concreto Estructura tipo cercha metal zing teja a dos aguas gypsum en mal estado Cerámico mamposteria y ventaneria con marcos en madera 5 Sala, 5 comedor, 5 cocina, 12 dormitorios, 6 ss y 6 pilas y una escaleras y un salon 6 completos enchapados losa estándar

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve

Etapas 1 2

Nombre

Ninguno

1996

2 Sistema eléctrico:

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Alarma Gas LP NO

NO

PARCIAL

SI Cuchilla Deficiente no Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Paredes Regular Cielos Deficiente Pisos Regular Cubierta Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos

Importante

OBRAS COMPLEMENTARIAS Existente Avance:

PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un construcción:

primer

giro para

Equivalente al:

0,0%

OBSERVACIONES Lote habitacional de1077,09 m2 con una casa chub, con piscina y un edificio de apartamentos en dos niveles con un salon adosado , todos este en mampostería piso cerámico cielos en gypsum y techo en zing teja . No se realizaron pruebas físicas de Ingeniería y no se asume responsabilidad por la firmeza del terreno ni de la construcción existente.

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

214-10203035154100-2016-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista Norte Acceso

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página:4

Vista Frontal del Lote

Vista Sur de Acceso Vista Este-Oeste

salon del local

pilas del local

Delimitacion Frontal

Vista a Colindancia Norte Vista desde el Lote

Vista Colindanca Est cocina de local

piscina

Vista a Colindancia SUR

Vista Este-Oeste

Vista Sur-Norte

Vista Oeste-Este piscina

area verde encharralada

servicio sanitario del local

1

porton de acceso a area de local

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página:4

214-10203035154100-2016-U

ANEXO FOTOGRÁFICO

Vista Norte Acceso

Vista Frontal del Lote

Vista Sur de Acceso Vista Este-Oeste

salon adosado a apartamento fachada de apartamentos

Delimitacion Frontal

Vista a Colindancia Norte Vista desde el Lote

VistaColindanca Est Vista a Colindancia SUR cielos en mal estado

vista lateral y salon

Vista Este-Oeste

Vista Sur-Norte

Vista Oeste-Este

fachada y valuador

corredor superior

servicio sanitario

1

dormitorio

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página:4

214-10203035154100-2016-U

PLANO CATASTRADO

Vista Norte Acceso

Vista Frontal del Lote

Vista Sur de Acceso Vista Este-Oeste

Delimitacion Frontal

Vista a Colindancia Norte Vista desde el Lote

Vista Colindanca Est Vista a Colindancia SUR Vista Este-Oeste

Vista Oeste-Este

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Vista Sur-Norte

4

5

Nombre: Avalúo de Finca Urbana

ANEXO FOTOGRÁFICO

Código: RE01-NO15GR02Edición: 06Página:4

214-10203035154100-2016-U

ESTUDIO DE REGISTRO

Vista Norte Acceso

Vista Frontal del Lote

Vista Sur de Acceso Vista Este-Oeste

Delimitacion Frontal

Vista a Colindancia Norte Vista desde el Lote

Vista Colindanca Est Vista a Colindancia SUR Vista Este-Oeste

Vista Oeste-Este

1

2

FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 3

Vista Sur-Norte

4

5

VARIABLELOTE VALORAR COMPARABLE 1 COMPARABLE 2 COMPARABLE 3 Valor Total 90883 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Area Nivel Frente Fondo Regularidad Pendiente Ubicación Ser 1 Ser 2 Tipo Via

1077,1 0 20 52,71 1 0 5 4 16 3

755 0 18 38 1 0 5 4 16 3 114,36

95504 0,889 1,0000 1,027 0,903 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1050 0 22 48 1 0 5 4 16 3

90000 0,992 1,0000 0,976 1,054 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

1000 0 20 50 1 0 5 4 16 3

0,95 0,55 0,7

0,976 1,0000 1,000 1,057 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000

50,03

63

Zona Urbana Comparable 755 Lote Valorar 1077 Comparable b 0,33 Lote Valorar a 0,33

1050 1077,1 0,33 0,33

1000 1077,1 0,33 0,33

Fa 0,889

0,992

0,976

1

0 0 0 0 0

0 0 0 0 0

k1 k2 -0 Bajo nivel -0 Sobre Nivel 0 A nivel

Fn 1,0000

1,0000

1,0000

1

Zona Urbana Lote a Valorar 20 Comparable 18 Frente mayor 15,85 y 0,25

20 22 15,85 0,25

20 20 15,85 0,25

y 1 ≤ 30 m 0,2500 2 > 30 m ≤0,2537 200 m 3 > 200 m0,2150 ≤ 480 m

1 FACTOR DE AREA

b a 1 < 30000 m2 0,33 0,33 2 ≥ 30000 m2 0,36 ≤ 100000 0,36 m2 3 ≥ 1000000,27 m2 0,27

2 FACTOR DE NIVEL Zona Urbana Lote Valorar 0 Comparable 0 Lote valorar K1 0 Comparable K2 0 0

3 FACTOR DE FRENTE

Ff 1,027

0,976

1,000

Comparable 38,0 Lote a Valorar 52,710

48,0 52,710

50,0 52,710

Ffo 0,897

0,969

0,983

4 > 480 m0,1700 1

4 FACTOR DE FONDO

1

5 FACTOR DE REGULARIDAD Zona Urbana Lote Valorar 1,00 Comparable 1,00 Lote valorar r 0,50 Lote tipo h 0,50

Rango Area rh 1 < 500 0,5000 2 ≥ 500 < 0,3300 1500 3 ≥ 1500