LINGEN (EMS)
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Stefan Kruse Antje Müller Junker und Kruse Stadtforschung Planung Markt 5 44137 Dortmund Tel. 02 31. 55 78 58-0 Fax 02 31. 55 78 58-50 www.junker-kruse.de
[email protected] Februar 2006
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
INHALTSÜBERSICHT
1
AUSGANGSSITUATION UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG......................................... 5
2
ALLGEMEINE TRENDS UND RAHMENBEDINGUNGEN IM EINZELHANDEL ............... 8
3
METHODIK............................................................................................................... 10
4
ÜBERGEORDNETE STANDORTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN DER ZENTRENUND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN LINGEN (EMS) ............................................... 20
5
EINZELHANDELSRELEVANTES STANDORTPROFIL ................................................... 24
6
ANALYSE DER NACHFRAGESEITE............................................................................. 54
7
ENTWICKLUNGSSPIELRÄUME UND –SZENARIEN DER LINGENER ZENTREN- UND EINZELHANDELSENTWICKLUNG ............................................................................. 64
8
ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDEL IN DER STADT LINGEN (EMS) ....................................................................................................................... 74
9
SCHLUSSWORT ...................................................................................................... 122
VERZEICHNISSE ................................................................................................................ 123 ANHANG .......................................................................................................................... 126
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1
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
DIFFERENZIERTES INHALTSVERZEICHNIS
1
AUSGANGSSITUATION UND ZIEL DER UNTERSUCHUNG......................................... 5
2
ALLGEMEINE TRENDS UND RAHMENBEDINGUNGEN IM EINZELHANDEL ............... 8
3
METHODIK............................................................................................................... 10
3.1
Angebotsanalyse..................................................................................................... 10
3.2
Nachfrageseite........................................................................................................ 13
3.3
Unternehmensbefragung ....................................................................................... 16
3.4
Städtebauliche Analyse........................................................................................... 16
3.5
Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur ............................................ 18
4
ÜBERGEORDNETE STANDORTRELEVANTE RAHMENBEDINGUNGEN DER ZENTRENUND EINZELHANDELSSTRUKTUR IN LINGEN (EMS) ............................................... 20
5
EINZELHANDELSRELEVANTES STANDORTPROFIL ................................................... 24
5.1
Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur................................................................ 24
5.2
Handelsschwerpunkte in Lingen (Ems)................................................................... 30
5.2.1
Innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich............................................................... 30
5.2.2
Stadtteilzentrum Georgstraße.............................................................................. 38
5.2.3
Nahversorgungszentren ...................................................................................... 39
5.2.4
Weitere Handelsstandorte ................................................................................... 42
5.3
Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung......... 47
5.4
Ergebnisse der Unternehmensbefragung .............................................................. 50
6
ANALYSE DER NACHFRAGESEITE............................................................................. 54
6.1
Einzugsgebiet .......................................................................................................... 54
6.2
Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss ................................................................ 56
6.3
Umsätze und Zentralität des Lingener Einzelhandels ........................................... 59
6.4
Sichtweise der Kunden............................................................................................ 61
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7
ENTWICKLUNGSSPIELRÄUME UND –SZENARIEN DER LINGENER ZENTREN- UND EINZELHANDELSENTWICKLUNG ............................................................................. 64
7.1
Prognose der Verkaufsflächenspielräume ............................................................. 64
7.2
Entwicklungsszenarien der zukünftigen Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Lingen (Ems)............................................................................................................ 67
7.3
Fazit......................................................................................................................... 73
8
ENTWICKLUNGSPERSPEKTIVEN FÜR DEN EINZELHANDEL IN DER STADT LINGEN (EMS) ....................................................................................................................... 74
8.1
Übergeordnete Entwicklungsziele zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung .. 74
8.2
Einteilung der zukünftigen Lingener Zentrenstruktur ........................................... 76
8.3
Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Lingen ................. 79
8.4
Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel der Entwicklungsbereiche in Lingen (Ems)............................................................................................................ 82
8.4.1
Hauptgeschäftsbereich ........................................................................................ 82
8.4.2
Stadtteilzentrum Georgstraße.............................................................................. 84
8.4.3
Nahversorgungszentrum Bramsche ..................................................................... 86
8.4.4
Nahversorgungszentrum Baccum ........................................................................ 87
8.4.5
Nahversorgungszentrum Holthausen-Biene ......................................................... 88
8.4.6
Nahversorgungszentrum Jägerplatz..................................................................... 89
8.4.7
Sonderstandort Rheiner Straße ............................................................................ 90
8.4.8
Sonderstandort Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch .......................... 92
8.4.9
Sonderstandort Meppener Straße ........................................................................ 93
8.4.10
Sonderstandort Schillerstraße .............................................................................. 94
8.5
Tabubereiche .......................................................................................................... 95
8.6
Empfehlungen für den Hauptgeschäftsbereich in Lingen ...................................... 96
8.6.1
Räumlich-strukturelle Empfehlungen / Flächenmanagement................................ 97
8.6.2
Gestalterische Maßnahmen im öffentlichen Raum ............................................... 99
8.6.3
Ansatzpunkte für einen verbesserten Marktauftritt des Lingener Einzelhandels ... 102
8.6.4
Förderung von Gastronomie und Kultur im Hauptgeschäftsbereich .................... 105
8.6.5
Optimierung des Branchenmixes ....................................................................... 106
8.7
Weitergehende Empfehlungen für die Grundversorgungssituation in Lingen (Ems) 107
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8.8
Lingener Sortimentsliste ....................................................................................... 109
8.8.1
Begriffsdefinitionen ........................................................................................... 109
8.8.2
Diskussion üblicherweise strittiger Sortimente .................................................... 110
8.8.3
Sortimentsliste für Lingen .................................................................................. 112
8.9
Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung ....................................................... 114
8.9.1
Definition der Verkaufsfläche ............................................................................ 115
8.9.2
Beispiele für textliche Festsetzungen mit Einzelhandelsnutzungen außerhalb von MK-Gebieten .................................................................................................... 116
9
SCHLUSSWORT ...................................................................................................... 122
VERZEICHNISSE ................................................................................................................ 123 ANHANG .......................................................................................................................... 126 Steckbriefe zum Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen ............................................... 126 Bogen der Haushaltsbefragung....................................................................................... 130 Teilnehmer der Unternehmensbefragung ....................................................................... 133 Bogen der Unternehmensbefragung ............................................................................... 134 Teilnehmer der Kundenwohnorterhebung ...................................................................... 140
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1 Ausgangssituation und Ziel der Untersuchung Der nunmehr seit mehr als drei Jahrzehnten andauernde Strukturwandel im Einzelhandel hat, so macht es angesichts der angekündigten Expansionsbestrebungen einiger Konzerne zumindest den Anschein, noch nicht seinen Höhepunkt erreicht. Obgleich diese Feststellung auf nahezu alle Branchen und Betriebsformen zutrifft, ragt eine Branche heraus: der Lebensmittelsektor. Nicht nur die immer größer werdenden Betriebsformen und die damit einhergehende Ausdifferenzierung des Warenangebotes (auch in Richtung Nicht-Lebensmittel), auch die in vielen Regionen dramatisch angestiegene Anzahl der Betriebe hat bei einem nahezu gleichbleibenden Nachfragepotenzial zu einem verschärften Konkurrenzwettbewerb geführt, der in einzelnen Fällen bereits „kannibalöse Ausmaße“ annimmt. Der Druck auf die (auf Expansion ausgerichteten) Konzerne und Betriebe wird zunehmend größer, was sich derzeit insbesondere in neuen Betriebskonzepten und –strategien ausdrückt, jedoch mit nicht unerheblichen potenziellen Folgewirkungen für Städte und Gemeinden. Denn für die raumbezogene Planung ist diese Neuorientierung insbesondere auch mit neuen Standortanforderungen und –mustern verbunden: integrierte, in der Regel den Nachfrageschwerpunkten zugeordnete Standorte werden zunehmend in Frage gestellt und dezentrale Standorte (in Gewerbegebieten, an Hauptverkehrsachsen) verstärkt nachgefragt. Die mögliche Folge: ehemals funktionierende Nahversorgungsnetze werden zunehmend grobmaschiger und die Standorte in der Regel rein autokundenorientiert, wodurch insbesondere nicht-Pkw-mobile Menschen in ihrer Grund- bzw. Nahversorgungsqualität und somit letztlich auch in ihrer Lebensqualität eingeschränkt werden. Eine ähnliche Problemkonstellation ist bei den Fachmärkten festzustellen. Auch hier geht es um neue Standortmuster und größer werdende Betriebseinheiten ebenso wie um sich ändernde Betriebskonzepte, die im Wesentlichen durch die immer größer werdenden Anteile in den sogenannten Rand- oder Nebensortimenten zum Ausdruck kommen. Die Auswirkungen dieser Entwicklung konzentrieren sich jedoch auf gewachsene Versorgungsbereiche, die in Folge potenzieller Kundenund somit Umsatzverluste deutlich an Prosperität verlieren können, wodurch letztendlich der gesamte Standortbereich (Zentrum / Nebenzentrum) gefährdet sein kann. Trotz der in manchen Regionen zu beobachtenden Sättigungserscheinungen werden nach wie vor zahlreiche Ansiedlungsanfragen an Städte gerichtet oder in der Stadt selbst wird die Entwicklung einzelner Flächen mit i.d.R. großflächigem Einzelhandel ins Spiel gebracht. Für eine gesamtstädtische Betrachtung und Bewertung fehlt jedoch häufig nach wie vor eine fachlich fundierte Grundlage. Parallel dazu sind in der jüngsten Vergangenheit verschiedene obergerichtliche Urteile insbesondere durch das OVG Münster ergangen (u.a. OVG Münster AZ 10a D 76/01.NE vom 09. Oktober 2003), die die „Messlatte“ für die Steuerung des Einzelhandels (klein- und großflächig) deutlich höher gehängt haben: Bei Einzelfallbeurteilungen sind für jedes Sortiment flächenscharfe BerechJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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nungen anzustellen, während ein weiteres Urteil vom 22. April 2004 (OVG Münster AZ 7a D 142/02.NE) ein fachlich fundiertes und das gesamte Stadtgebiet umfassendes Einzelhandelskonzept als ausreichendes Steuerungsinstrumentarium angesehen hat, mit Hilfe dessen für einzelne Standortbereiche Einzelhandelsentwicklungen gefördert bzw. verhindert werden können. Auch der Stadt Lingen liegen zahlreiche Ansiedlungsanfragen für verschiedene Einzelhandelseinrichtungen vor bzw. wurden in der jüngsten Vergangenheit an sie herangetragen. Daher wurde im März 2005 das Planungsbüro Junker und Kruse, Stadtforschung Planung, Dortmund mit der Erstellung eines gesamtstädtischen Konzeptes zu den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) beauftragt. Das Einzelhandelskonzept soll auf der einen Seite eine fundierte Basis für künftige, gemeinschaftlich getragene Entscheidungen zum Wohle der Einzelhandels- und Stadtentwicklung in Lingen darstellen, auf der anderen Seite aber auch die Grundlage bilden für eine „zukunftsfähige Positionierung der Stadt innerhalb der regionalen Konkurrenzsituation“. Ziel soll es demnach sein, verlässliche Grundlagen für eine sachgerechte und empirisch abgesicherte Beurteilung aktueller Fragestellungen, aber auch zukünftig anstehender (großflächiger) Einzelhandelsansiedlungen und möglicher Entwicklungspotenziale zu erarbeiten. Diese sollen in ein Standort- und Strukturkonzept einfließen, das sowohl Stadtverwaltung als auch Politik der Stadt in die Lage versetzt, stadtentwicklungspolitische Grundsatzentscheidungen zu treffen sowie frühzeitig mögliche Auswirkungen einzelner Standortentscheidungen auf die städtische Versorgungsstruktur einschätzen zu können. Ein besonderer Fokus wird im Rahmen der Untersuchung der Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven auf den Hauptgeschäftsbereich der Stadt Lingen gelegt. Hier hat der Ausdruck ökonomischer Veränderungen – nämlich Ladenleerstände – nicht Halt gemacht hat. Phänomene wie Standortentwertungen sowie großflächige Leerstände sind auch seit geraumer Zeit im Hauptgeschäftsbereich der Lingener Innenstadt zu beobachten. Daneben stehen relevante strukturelle Veränderungen an; so befinden sich zum einen der Bau einer innerstädtischen Einkaufspassage zwischen den Lingener Hauptlagen Looken- und Marienstraße in der Beschlussphase und zum anderen beherrschen Standortentwicklungen von zwei, städtebaulich prägnanten Eingangsbereichen (Zum Neuen Hafen / Kreisverwaltung, Burgstraße) die öffentliche Diskussion. Für die Erarbeitung der Entwicklungsperspektiven und Entwicklungsspielräume für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) stehen folgende Fragestellungen im Mittelpunkt der Untersuchung:
Wie stellen sich die gegenwärtigen, allgemeinen angebots- und nachfrageseitigen Rahmenbedingungen im Einzelhandel dar, welche Trends sind zu erkennen und welche sind für die Stadt Lingen relevant?
Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in Lingen dar?
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Welche Stärken und Defizite weist der Einkaufsstandort Lingen (differenziert nach Angebotsund Nachfrageseite) auf?
Wie stellen sich die (aus Handelssicht relevanten) städtebaulichen Rahmenbedingungen der Lingener Geschäftsbereiche bzw. Einkaufsstandorte dar?
Welche quantitativen Entwicklungsspielräume liegen künftig für den Lingener Einzelhandel vor?
Welche Perspektiven ergeben sich in der Folge für den Einkaufsstandort Lingen (Ems) und welche Strategien müssen ergriffen werden, um bestehende Defizite abzubauen?
Welche (politischen, bauleitplanerischen) Maßnahmen müssen zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts getroffen bzw. eingeleitet werden?
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
2 Allgemeine Trends und Rahmenbedingungen im Einzelhandel Nur in wenigen Wirtschaftsbereichen zeigten sich in den letzten Jahrzehnten derart dynamische Veränderungen wie im Einzelhandelssektor. Sowohl das Erscheinungsbild als auch die Funktionsbedingungen im Einzelhandelsbereich und die räumliche Struktur stellen sich in diesem Wirtschaftssektor heute nachhaltig anders dar als noch vor wenigen Jahrzehnten. Verantwortlich für diese Entwicklungen sind Veränderungen auf der Angebots- und Nachfrageseite, die in einem gegenseitigen Wirkungszusammenhang stehen. Nachstehend werden diese Entwicklungen und aktuellen Trends zusammenfassend dargestellt. Auf der Angebotsseite zeigen sich folgende Tendenzen:
Eine fortschreitende Unternehmenskonzentration.
Damit eng verbunden ein anhaltendes Verkaufsflächenwachstum bei sinkenden Flächenproduktivitäten und Rentabilitäten.
Eine sinkende Zahl von Einzelhandelsbetrieben, nicht zuletzt bedingt durch Nachfolgeprobleme.
Ein Wandel der Betriebsformen und Konzepte bei zunehmender Großflächigkeit und Discountorientierung bei gleichzeitig steigendem Druck in Folge der Konzernstrategien auf inhabergeführte Geschäfte.
Ein Wandel der Standortpräferenzen.
Eine zunehmende Konkurrenz zwischen den einzelnen Betrieben und Branchen.
Eine Zunahme neuer Vertriebs- und Absatzschienen.
Aus Sicht der Nachfrageseite sind folgende Entwicklungen zu beobachten: Eine in den nächsten Jahren tendenziell sinkende Bevölkerung mit erheblichen regionalen Unterschieden, abgeschwächt durch eine steigende Mobilitätsbereitschaft.
Eine Aufspaltung des Einkaufs in die Segmente „Erlebniskauf“ und „Versorgungskauf“.
Ein zunehmendes Preisbewusstsein (Stichwort: Schnäppcheneinkauf), wovon insbesondere discountorientierte Anbieter profitieren.
Für die Stadtentwicklung resultieren daraus, zusätzlich zu den vorstehend genannten Aspekten, bei einer ungesteuerten Entwicklung weitere Konsequenzen und Entwicklungen. Dazu zählen u. a:
Ein verstärkt zu beobachtender Funktionsverlust zentraler Bereiche, der nicht nur den Einzelhandel umfasst.
Eine zunehmende Ausdünnung des Nahversorgungsnetzes mit einer Verschlechterung der (fußläufigen) Erreichbarkeit von Versorgungsstandorten.
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Eine sinkende Individualisierung des Einzelhandels und damit letztlich auch der Individualität der Städte.
Ein zunehmender Konflikt zwischen den Flächenansprüchen der Handelsbetriebe und den vorhandenen, meist kompakten und kleinteiligen Siedlungsstrukturen in den zentralen Lagen der Städte mit der Folge zunehmender Diskrepanzen zu den regionalen und städtischen Zielvorstellungen und Leitbildern. Wachsende Umweltbeeinträchtigungen, die aus dem Flächenverbrauch sowie Lärm- und Abgasemissionen durch ein erhöhtes Verkehrsaufkommen resultieren. Des Weiteren ist eine steigende Fluktuation im Einzelhandel zu beobachten, mit der Folge häufigerer Neu- und Umnutzungen.
Durch die Dynamik im Einzelhandel sind auch die (Innen-)Städte in einem zunehmenden Konkurrenzwettbewerb.
Eine steigende Bedeutung spektakulärer Vorhaben vor allem in größeren bzw. Großstädten mit negativen Folgewirkungen für Klein- und Mittelzentren.
Eine zunehmende Regionalisierung von Handelsentwicklungen bei gleichzeitiger Reduzierung der politischen Entscheidungen auf den kommunalen Raum.
Einzelhandel als zunehmend einzige Entwicklungsoption für einzelne Standortbereiche, insbesondere im Zusammenhang mit der Revitalisierung von Gewerbebrachen.
Eine häufig einseitig in den Vordergrund gestellte Bedeutung der Pkw-Erreichbarkeit von Einkaufsbereichen.
Eine insgesamt zu beobachtende Politisierung von Entscheidungen zur Standortentwicklung.
Die aufgeführten Umstrukturierungen und Tendenzen in der Handelslandschaft haben – im Falle einer „ungezügelten Entwicklung“ - aus Sicht der Kommunen zum Teil schwerwiegende Konsequenzen für die Versorgung, die städtebaulich-funktionale Struktur sowie die wirtschaftliche und ökologische Situation. Diese allgemein zu beobachtenden Entwicklungen lassen sich auch auf Lingen übertragen. Die aus den räumlich-strukturellen Veränderungen im Einzelhandelssektor erwachsenden Flächenansprüche der Handelseinrichtungen führen zu veränderten Standortpräferenzen, die sich aus betrieblicher Perspektive in zunehmendem Maße von städtischen Zentren abkoppeln, ein sekundäres Versorgungsnetz entwickeln, eigene Zentralitäten ausbilden und in geringerem Umfang einen innerstädtischen Standort bedürfen. Daraus resultiert auch, dass sich für den Einzelhandel die Wertigkeit von Standorten wandelt und mit ihr die existierende Symbiose „Handel und (Innen)Stadt“.
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3 Methodik Die vorliegende Untersuchung stützt sich auf die Ergebnisse aus primär- wie auch sekundärstatistischen Erhebungen. Für die primärstatistischen Erhebungen wurde eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen1 sowie der Leerstände im Lingener Stadtgebiet durchgeführt. Weiter wurde eine telefonische Haushaltsbefragung, eine Kundenherkunftsanalyse und eine Unternehmerbefragung in Lingen (Ems) vorgenommen. Hinzu kommt eine auf einzelhandelsrelevante Belange abgestellte, städtebauliche Analyse Lingens, die einen weiteren wichtigen Baustein der Gesamtuntersuchung darstellt. Für die sekundärstatistischen Daten wurde auf spezifische Quellen (Pläne, Programme, Zeitschriften) zurückgegriffen, die in erster Linie dem intertemporären und interregionalen Vergleich der für die Stadt Lingen (Ems) gewonnenen Daten dienen. Dazu zählen insbesondere auch die verschiedenen Kennziffern aus dem Bereich der Handelsforschung und hier vor allem die einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern BBE Handelsforschung, Köln. Insgesamt ergibt sich somit in der Gesamtschau ein detailliertes Bild zur Einkaufssituation in Lingen (Ems).
3.1 Angebotsanalyse Zur Analyse der Lingener Angebotsituation wurde im März 2005 eine Vollerhebung aller Einzelhandelsunternehmen (inkl. Leerstände) im Stadtgebiet durchgeführt. Hierzu wurde eine Begehung des gesamten Stadtgebietes mit gleichzeitiger Erfassung und Kartierung des Einzelhandels flächendeckend durchgeführt. Bei der Vollerhebung wurden die jeweils geführten Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen erhoben und eine räumliche Zuordnung der Geschäfte vorgenommen. Unterschieden wurden in diesem Zusammenhang die Einteilung in die vier Lagekategorien
integriert,
nicht integriert,
Hauptgeschäftsbereich und
Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren
bei gleichzeitiger Aufnahme weiterer Charakteristika (z. B. Fachmarktagglomeration in nicht integrierten Lagen) und die ortsteilspezifische Zugehörigkeit der Betriebe. Hierfür wurde das Lingener Stadtgebiet in 12 Erhebungseinheiten auf Grundlage der offiziellen Ortsteilgrenzen eingeteilt (vgl. Karte 1 und Tabelle 1).
1
Hierbei wurde ausschließlich der funktionelle Einzelhandel aufgenommen. Zum funktionellen Einzelhandel (auch Einzelhandel im engeren Sinne genannt) werden neben dem eigentlichen Einzelhandel auch das Nahrungsmittelhandwerk (Bäckerei, Metzgerei, Konditorei) sowie weitere, in ihrer Funktion vergleichbare Einzelhandelseinrichtungen gezählt. Kfz- und Brennstoffhandel werden nicht dem Einzelhandel im engeren Sinne zugerechnet. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Karte 1: Einteilung des Stadtgebietes nach den offiziellen Ortteilgrenzen
1 2
3
Begrifflichkeiten 1. Gesamtstadt Lingen 2. Kernstadt (=Ortsteil Lingen) 3. Hauptgeschäftsbereich (= Zentrum) Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Stadt Lingen
Zur Vermeidung einer missverständlichen Verwendung typischer Lingener Redewendungen wurden für die folgenden Ausführungen die ebenfalls auf der Karte 1 dargestellten Begrifflichkeiten verwandt. Tabelle 1: Erhebungseinheiten in Lingen (Ems)
Erhebungseinheit
Ortsteile
Lingen
Lingen (ohne Damaschke)
Altenlingen
Altenlingen, Wachendorf
Holthausen - Biene
Holthausen / Biene
Clusorth-Bramhar
Clusorth-Bramhar
Brögbern
Brögbern
Damaschke
Damaschke
Laxten
Laxten
Brockhausen
Brockhausen
Baccum
Baccum, Münnigbüren, Ramsel
Bramsche
Bramsche, Estringen, Hüvede-Sommeringen, Mundersum
Darme
Darme
Schepsdorf
Schepsdorf
Quelle: Eigene Darstellung
In der späteren Auswertung und Analyse wurden die Sortimentsgruppen den der folgenden Tabelle zu entnehmende 17 (Haupt-) Branchen zugeordnet.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung
Hauptbranchen
Sortimentsgruppen (Erhebungsgrundlage)
1.
Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren)
Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel
Bäckerei / Konditorei Metzgerei / Fleischerei Getränke
2.
Gesundheit und Körperpflege
Drogerie, Körperpflege Parfümerie Wasch-, Putz- und Reinigungsmittel Reformhaus, Bioladen Sanitätshaus, medizinische und orthopädische Artikel, Hörgeräte
3.
Schreibwaren, Papier, Bücher
Sortimentsbuchhandel Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Zeitschriften
4.
Blumen / Zoo
Blumen, Zoo
5.
Bekleidung/ Wäsche
Herren-, Damen- und Kinderbekleidung Bekleidung und Textilien allgemein Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren
6.
Schuhe/ Lederwaren
Schuhe Lederwaren (Koffer, Taschen, Kleinteile)
7.
Sportartikel/ Fahrräder, Camping
Sportbekleidung Sportschuhe Sportartikel Sportgeräte Campingartikel
8.
Spielwaren/ Hobby/ Basteln
Spielwaren Musikinstrumente Hobby- und Bastelbedarf
9.
Hausrat, Glas, Porzellan
Hausrat, Schneidwaren, Bestecke Glas, Porzellan, Keramik Geschenkartikel
10. Unterhaltungselektronik, Informationstechnik, Telekommunikation
Rundfunk-, Fernseh- und phonotechnische Geräte, Tonträger Videokameras und –geräte Mobiltelefone, Telefone- und Faxgeräte und Zubehör Personal Computer, Peripheriegeräte, Zubehör, Software
11. Uhren, Schmuck
Uhren/Schmuck
12. Foto, Optik
Foto, Optik
13. Wohnungseinrichtungsbedarf/ Teppiche
Wohn- und Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Gardinen Sicht- und Sonnenschutz Teppiche (Einzelware) Kunst, Bilder, Rahmen
14. Bettwaren, Haus- und Tischwäsche
Bettwaren, Matratzen Haus-, Bett- und Tischwäsche
15. Möbel
Inkl. Bad-, Küchen, Büro- und Gartenmöbel
16. Bau- und Gartenmarktsortimente
Baumarktspezifisches Sortiment (Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Teppiche (Auslegware), Werkzeuge, Elektrogeräte und Zubehör) Pflanzen, Sämereien Gartenbedarf Fahrräder, Kfz-Zubehör
17. Elektrogeräte/ Leuchten
Öfen, Herde, Kühlschränke (weiße Ware) Elektrobedarf, hochwertige Elektrohaushaltsgeräte Leuchten
18. Sonstiges
Aktionswaren, Kinderwagen
Quelle: Eigene Zusammenstellung Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Die in Anlehnung an die vorstehende Tabelle2 durchgeführte flächendeckende Begehung und Vollerhebung des Lingener Einzelhandels im gesamten Stadtgebiet stellt eine wesentliche Grundlage zur Analyse und Bewertung der strukturellen Merkmale des Einzelhandelsangebotes der Gesamtstadt - im Allgemeinen - dar. Im Speziellen, insbesondere vor dem Hintergrund des innerstädtischen Geschäftszentrums und der Grundversorgungsstruktur in den einzelnen Stadteilen, lassen sich Rahmenbedingungen analysieren, die in die zukünftigen gesamtstädtischen, insbesondere nahversorgungsrelevanten Handlungserfordernisse und planungsrelevanten Aussagen einfließen.
3.2 Nachfrageseite Die zweite wichtige Säule der Grundlagenermittlung stellt die Analyse der Nachfrage dar. Sie muss ein ebenso umfassendes Bild über die spezifischen Einkaufsgewohnheiten und –präferenzen der Lingener Bevölkerung liefern wie Rückschlüsse über den Angebots- und Leistungsstand des Einzelhandels ermöglichen.
Haushaltsbefragung Um einen umfassenden Einblick in das räumliche und branchenspezifische Versorgungsverhalten und die daraus resultierende Kaufkraftorientierung der Lingener Bevölkerung zu erhalten, wurde eine über das Stadtgebiet gewichtete Haushaltsbefragung durchgeführt. Hieraus lassen sich die für Lingen spezifischen Kaufkraftbindungs- und -abflussquoten ermitteln. Neben diesen Kenngrößen dient die Befragung auch der Erschließung von Gründen und Motiven für Einkaufsgewohnheiten in der Lingener Innenstadt bzw. umliegender Einzelhandelsstandorte. Die Haushaltsbefragung wurde von Montag, den 11.4. bis Samstag, den 16.4.2005 entsprechend der stadträumlichen Verteilung der Wohnbevölkerung von der Firma marketing consulting systems GmbH, Erfurt (mcs GmbH) im Auftrag des Büros Junker und Kruse, Stadtforschung – Planung, Dortmund durchgeführt. Es wurden insgesamt 553 Haushalte telefonisch befragt. Diese Stichprobe repräsentiert etwa 1 % der Einwohner Lingens. Die Befragung wurde in Form eines sog. Computer-Assistend-Telefon-Interviewings (CATI) durchgeführt. Hierbei handelt es sich um einen elektronischen Fragebogen, der es ermöglicht, bereits während der Interviewdurchführung eine analoge Datensatzspeicherung vorzunehmen (Eingabe während der Befragung in eine Datenbank). Um sicherzustellen, dass bereits während der Befragung keine Fehler unterlaufen, erfolgt eine regelmäßige Evaluation der Ergebnisse.
2
Zu beachten ist in diesem Zusammenhang die Erhebungssytematik für Bau- und Gartenmärkte. Im Gegensatz zur Gemaba-Systematik werden Warmhallen und Freiflächen nicht nur anteilsmäßig, sondern zu 100 % als Verkaufsfläche aufgenommen. Hierdurch sind ggf. unterschiedliche Verkaufsflächenangaben im Vergleich zu Vorgängergutachten möglich. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Die Telefonnummern werden nach dem statistischen Zufallsprinzip aus der zugrundeliegenden Datenbank ausgewählt. Die Telefondaten unterliegen zur zusätzlichen Kontrolle einer Geocodierung, die auch eine Filterfunktion nach Kommunen und Postleitzahlen zulässt. Um die Geduld der befragten Haushaltsmitglieder nicht über Gebühr zu strapazieren und die Verweigerungsquote im Rahmen des Üblichen zu halten, ist der Fragebogen bewusst kurz gehalten worden. (vgl. im Anhang: Bogen der Haushaltsbefragung) Adressat der Befragung ist jeweils das sich für den Einkauf verantwortlich zeigende Haushaltsmitglied. Die folgenden Tabellen verdeutlichen räumliche Verteilung der Interviews sowie Alter und Geschlecht der Befragten.
Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung Ortsteil
Befragte Haushalte Einwohner
in %
Anzahl Interviews
in % der Einwohner
Altenlingen
2.681
4,8
26
1,0
Baccum
1.746
3,1
17
1,0
Biene
2.373
4,2
24
1,0
Bramsche
2.218
3,9
23
1,0
169
0,3
2
1,2
2.907
5,2
28
1,0
879
1,6
9
1,0
4.195
7,4
41
1,0
Brockhausen Brögbern Clusorth-Bramhar Darme Estringen Holthausen Hüvede-Sommeringen
258
0,5
3
1,2
1.057
1,9
10
0,9
256
0,5
2
0,8
Lingen
26.871
47,6
263
1,0
Laxten
7.663
13,6
75
1,0
Mundersum
82
0,1
1
1,2
Münningbüren
212
0,4
2
0,9
Ramsel
759
1,3
7
0,9
Schepsdorf
1.952
3,5
19
1,0
Wachendorf
129
0,2
1
0,8
Gesamt 56.407 100 553 0,9 Ø Quelle: Eigene Zusammenstellung, Einwohner Stand 01.03.2005, inkl. Zweitwohnsitz, Haushaltsbefragung Lingen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 04/05
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Tabelle 4: Alter der Befragten Altersstruktur
Tabelle 5: Geschlecht der Befragten Geschlecht
Anzahl
in %
unter 20 Jahre
17
3,0
21 bis 30 Jahre
50
9,0
31 bis 40 Jahre
105
19,0
41 bis 50 Jahre
105
19,0
51 bis 60 Jahre
94
17,0
182
33,0
über 60 Jahre
Anzahl
in %
männlich
138
25,0
weiblich
415
75,0
553
100,0
gesamt
gesamt 553 100,0 Quelle: eigene Zusammenstellung, Haushaltsbefragung Lingen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund, 04/05
Insgesamt liegt mit der stadträumlichen Differenzierung sowie der Alters- und Geschlechtsstruktur der Haushaltsbefragung eine notwendige und zugleich ausreichende Repräsentativität vor. Die überdurchschnittliche Berücksichtigung weiblicher Befragter spiegelt die generell zu beobachtende Zuständigkeit dieses Bevölkerungsanteils für den Einkauf im Rahmen familiärer Aufgabenteilung wider, denn als Zielperson wurde dasjenige Haushaltsmitglied angesprochen, das die Einkäufe hauptsächlich tätigt. Kundenherkunftserhebung Ergänzt wird die Betrachtung der Nachfrageseite durch eine Kundenherkunftserhebung, welche in Kooperation mit ausgewählten Einzelhändlern in Lingen durchgeführt wurde. Hierzu wurden in einem Zeitraum von einer Woche (9. Mai bis 14. Mai 2005) Postleitzahl-Listen in insgesamt 30 Ladenlokalen ausgelegt, in denen die für den Zahlvorgang zuständigen Personen jeweils den Wohnort der Kunden eintragen. Berücksichtigt wurden insbesondere strukturprägende und großflächige Einzelhandelsbetriebe in ganz Lingen, wobei ein räumlicher Schwerpunkt im Hauptgeschäftsbereich gesetzt wurde. Daneben wurde die Datenbasis durch Angaben einzelner Händler, die selbst in regelmäßigen Abständen Kundenwohnorterhebungen durchführen, ergänzt (vgl. im Anhang: Teilnehmer der Kundenwohnorterhebung) . Hierdurch ergibt sich ein realistisches Bild über das derzeitige Einzugsgebiet der Stadt Lingen. In der Verknüpfung der Nachfragebausteine ergibt sich ein umfassendes und für die weiteren Bearbeitungsschritte notwendiges Grundlagenmaterial. Sekundärstatistische Daten Die modellgestützte Schätzung der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft innerhalb von Einzelhandelsgutachten und -analysen zählt zu den Arbeitsschritten, die methodisch nur unzureichend abgesichert sind. Da sowohl in der amtlichen Statistik als auch in sonstigen statistischen Quellen keine Daten und Angaben über Einkommen und Kaufkraftpotenzial zu Verfügung stehen, muss der Wert der vorhandenen, einzelhandelsrelevanten Kaufkraft durch Regionalisierung entsprechender Daten des privaten Verbrauchs aus der volkswirtschaftlichen Gesamtrechnung induziert werden.
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15
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
In diesem Zusammenhang wird in der Praxis u. a. auf Werte der BBE, Köln zurückgegriffen. Diese sogenannten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffern, die jährlich veröffentlicht werden, vermitteln das Kaufkraftpotenzial einer räumlichen Teileinheit (Gemeinde) im Verhältnis zu dem des gesamten Bundesgebietes. Liegt der errechnete Wert unter dem Wert 100 (Bundesdurchschnitt), so ist die Region durch ein um den entsprechenden Prozentsatz niedriges Kaufkraftniveau im Vergleich zum Bundesdurchschnitt gekennzeichnet. Liegt der lokalspezifische Wert über dem Indexwert 100, liegt entsprechend ein vergleichsweise höheres Kaufkraftniveau vor. Ergänzend zu den vorab beschriebenen primärstatischen Quellen bilden die Literaturanalyse, sekundärstatistische Materialien (u.a. Gutachten, Pläne, Programme, Vorlagen und Veröffentlichungen) und sonstige Quellen (u.a. lokale Tageszeitungen) weitere wichtige Informationsgrundlagen der vorliegenden Untersuchung.
3.3 Unternehmensbefragung Zur Vervollständigung des durch die Analyse der Nachfrage- wie auch der Angebotsseite gewonnenen Bildes der Einzelhandelssituation in Lingen, wurde eine Unternehmerbefragung mit ausgewählten Lingener Einzelhändlern durchgeführt (vgl. im Anhang: Teilnehmer der Unternehmensbefragung). Die Einzelhändler wurden gebeten, die jetzige Einzelhandelsituation, mögliche Verbesserungsmaßnahmen sowie zukünftige Entwicklungen aus ihrer Sicht zu beurteilen. Der räumliche Schwerpunkt der Befragung lag zur Wahrung des untersuchungsrelevanten Fokus im Bereich der Innenstadt. Um die Ergebnisse in einen gesamtstädtischen Kontext zu stellen, wurden hierzu ergänzend Betriebe in weiteren Einzelhandelschwerpunkten von Lingen berücksichtigt. Ziel war es, über die Ergebnisse die Analyse der Lingener Einzelhandelssituation abzurunden und die Meinungen und Anregungen der ortsansässigen Händler mit in die planungsrelevante Bewertung einfließen lassen zu können. Durchgeführt wurden die Interviews am 2., 4., 18. und 24. Mai durch das Büro Junker und Kruse, Dortmund.
3.4 Städtebauliche Analyse Im Rahmen der städtebaulichen Analyse werden im Einzelnen die handelsrelevanten Funktionen des gesamten Stadtraumes, also das innerstädtische Geschäftszentrum ebenso wie die Stadtteilbzw. Nahversorgungszentren, sowie die für die Zentrenstruktur relevanten weiteren Einzelhandels-
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
standorte bezüglich ihrer räumlichen Lage, der Funktionen der Teilbereiche und der funktionalen Vernetzung untersucht. Folgende Kriterien sind Bestandteile der städtebaulichen Analyse: •
Lage im Stadtgebiet
•
Struktur und Ausdehnung
•
Verkehrliche Erreichbarkeit und ruhender Verkehr
•
Bebauungsstruktur
•
Gestaltung des öffentlichen Raumes / Eingangssituation sowie
•
räumliche / synergetische Effekte und Erweiterungsmöglichkeiten.
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17
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
3.5 Untersuchungsaufbau und Kommunikationsstruktur Unter Berücksichtigung der methodischen Bausteine gliedert sich die Untersuchung wie folgt: Abbildung 1:
Untersuchungsaufbau
Begleitung des Arbeitsprozesses durch einen Arbeitskreis Grundunter suchung Voruntersuchung Voruntersuchung Rahmen bedingungen Rahmenbedingungen Konzeptionierung
Erhebungen
Auswertung
Empfehlung und Umsetzung
Befragungen
Analyse der Empirie
Stadtentwicklung Stadtentwicklung
Einzelhandelsbe standsaufnahme Kundenherkunfts erhebung
Korrelation
Konzeptionierung
Unternehmensbefra Experten gung gespräche
Verkaufsflächen Prognosen Bewertung / Einordnung
Untersuchungs design
Städtebauliche Analyse
Entwicklungsszenarien
Einzelhandel Einzelhandels konzept Städtebau Flächenmanage ment EinzelhandelsFlächenmanage konzept
Ziel: Grundlagen und Handlungsempfehlungen für zukunftsfähige Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in der Stadt Lingen (Ems) Quelle: Eigene Zusammenstellung
Einrichtung eines begleitenden Arbeitskreises Neben einer umfassenden Analyse der Angebot- und Nachfragestruktur ist es erstrebenswert, gleichrangig die Akteure aus der lokalen Kaufmannschaft sowie der Politik und Verwaltung für Fragen im Überschneidungsbereich von Einzelhandels- und Stadtentwicklung in den Arbeitsprozess einzubinden. Ein entsprechender fachbezogener Dialog verbessert die Qualität der Untersuchung und stößt einen Diskussionsprozess – auch nach Ablauf der begleiteten Untersuchung – an. Nur wenn dieser Dialog bereits während der Untersuchung beginnt und die Akteure Einfluss auf die Fragestellungen nehmen können, ist die Basis für eine konstruktive Fortsetzung – nach Abschluss der Untersuchung – gegeben. Wenn aus einer Beteiligung eine Mitwirkung geworden ist, kann auch mit einer breiten Akzeptanz der Ergebnisse und Empfehlungen gerechnet werden. Aus diesem Grund wurde die Untersuchung durch einen Arbeitskreis begleitet, der Ergebnisse diskutierte und seinen lokalen Sachverstand in die Untersuchung einbrachte und somit nicht zuletzt zu einer größeren Transparenz der Ergebnisse und ihrer Transformation in die entsprechenden Stellen, Institutionen, Gremien und Akteure führte. Folgende Institutionen / Personen, für deren Mitwirken und konstruktive Mitarbeit nochmals ausdrücklich gedankt wird, haben an den verschiedenen Arbeitskreissitzungen teilgenommen:
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Tabelle 6: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen
Frau Albers, Schuhhaus Albers Herr Arens, Volksbank Lingen Herr Beeck, Vorsitzender der Beeck/Liebig-Gruppe Herr Benner, Porzellanhaus Benner Herr Boss, Stadt Lingen, Erster Stadtrat, bis August 2005 Herr Brackmann, Kaufhaus Brackmann GmbH & Co. KG Herr Brancke, Media Markt Herr Dr. Büring, Stadt Lingen, Erster Stadtrat, ab August 2005 Herr Dethlefs, C&A Brenningmeyer Herr Gönke, Media-Markt Herr Hartke, Ortsbürgermeister Darme Herr Henrichs, Stadt Lingen, FD 230 Liegenschaften Herr Hoeke, Stadt Lingen, FD 801 Wirtschaftsförderung Herr Hoffschroer, Ortsbürgermeister Laxten Herr Jäger, Sport Brinkmann GmbH Herr Jansing, Stadt Lingen, FB 8, Fachbereichsleiter Wirtschaftförderung und Liegenschaften Frau Kemmer, Siebert/Kemmer-Gruppe Herr Koop, Apotheke Lookenstraße Herr Krämer, Stadt Lingen, FB 6, Fachbereichsleiter Stadtplanung und Hochbau Herr Lammers, IHK Osnabrück / Emsland Herr Lehner, Media-Markt Herr Lisiecki, Stadt Lingen, Stadtbaurat, ab Oktober 2005 Frau Lüken, Stadt Lingen, OB Büro Herr Mußmann, IHK Osnabrück / Emsland Frau Neuhaus-Richter, Neuhaus Uhren und Schmuck GmbH Herr Nottbeck, Bürobedarfshaus L. Nottbeck Herr Pohl, Woll- und Wäschetruhe GmbH Herr Pott, Oberbürgermeister Stadt Lingen Herr Pott, Ortsbürgermeister Altenlingen Frau Sandmann, Stadt Lingen, FD 610, Stadtplanung Herr Schowe, Stadt Lingen, Stadtbaurat, bis August 2005 Herr Schlarmann, CDU-Fraktionsvorsitzender Frau Seiler, Wirtschaftsverband Lingen Frau Siebert, Vorsitzende der Siebert/Kemmer-Gruppe Herr Steernberg, Wim B. Moden Herr Stöcker, August Löning GmbH Herr Weemeyer, Ortsrat Laxten Herr Wiedorn, SPD-Fraktionsvorsitzender
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
4 Übergeordnete standortrelevante Rahmenbedingungen der Zentren- und Einzelhandelsstruktur in Lingen (Ems) Zur grundsätzlichen Einordnung der Stadt Lingen hinsichtlich der handels- und städtebaulichen Situation erfolgt nachstehend eine Übersicht der Rahmenbedingungen, die sich direkt oder indirekt auf die Positionierung, kundenseitige Inanspruchnahme und somit auch Prosperität des Handelsstandortes Lingen auswirken können. Rolle in der Region und verkehrliche Anbindung Lingen liegt im Südwesten des Landes Niedersachsen am nördlichen Rande des Münsterlandes. Im ca. 308.500 Einwohner zählendem Landkreis Emsland befinden sich außerdem noch die Städte und Samtgemeinden Dörpen, Emsbüren, Freren, Geeste, Haren (Ems), Haselünne, Herzlake, Lathen, Lengerich, Meppen, Nordhümmling, Papenburg, Rhede (Ems), Salzbergen, Sögel, Spelle, Twist und Werlte. Die Stadt Lingen stellt ein Wirtschafts- und Dienstleistungszentrum im Emsland dar, dass durch eine ausgewogene und vielfältige Wirtschaftsstruktur gekennzeichnet ist. Eine wichtige Säule stellen hierbei die ca. 450 Handwerksbetriebe dar. Hinzu kommt eine Vielzahl oberzentraler Einrichtungen im Bereich Bildung, Kultur und Sport sowie im privaten wie öffentlichen Dienstleistungssektor.3 Seit den 90er Jahren lebt die „universitäre Vergangenheit“ Lingens durch die Einrichtung verschiedener Studiengänge im betriebswirtschaftlichen und im Kommunikationsbereich durch die Fachhochschule Osnabrück wieder auf. Die bestehenden drei Studiengänge in Lingen sollen zukünftig um zwei weitere Fachbereiche sowie insgesamt 1.500 neue Studienplätze ausgebaut werden4. Lingen ist die Funktion eines Mittelzentrums in einem eher land- und forstwirtschaftlich geprägten Gebiet zugewiesen. Das nächstgelegene Oberzentrum ist das 70 km südöstlich gelegene Osnabrück. Vor dem Hintergrund der mittelzentralen Funktion hat Lingen umfassende gesamtstädtische und zum Teil überörtliche Funktionen zu erfüllen. Dies bedeutet nicht zuletzt auch eine entscheidende, regionale Bedeutung als Einzelhandelsstandort. Die nachfolgenden Karten geben einen Überblick, wie sich die Stadt Lingen aus einzelhandelsrelevanter Sicht im Vergleich zu seinen Nachbargemeinden darstellt. Landesplanerisch sind Haselünne, Geeste, Wietmarschen, Emsbüren und die Samtgemeinden Spelle sowie Freren als Grundzentren eingestuft, während Meppen, Nordhorn und Rheine als Mittelzentren eingeordnet sind. In Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer ergeben sich unterschiedliche, einzelhandelsrelevante Kaufkraftpotenziale für die einzelnen Kommunen. Mit ei-
3 4
www.lingen.de, 19.07.2005 Zu den bestehenden Studiengänge Theaterpädagogik, Kommunikationsmanagement und Wirtschaftsingenieurswesen kommen die Fachrichtung Wirtschaftpsychologie und die Berufsakademie hinzu. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
ner einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer von 99,5 bewegt sich Lingen leicht über dem Durchschnitt seiner Nachbarstädte. Eine Ausnahme bilden die Städte Meppen und Salzbergen, die eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von über 100 und damit ein über dem Durchschnitt liegendes Kaufkraftniveau aufweisen. Karte 2: Kaufkraft im regionalen Vergleich: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer und Kaufkraftvolumen in Mio. Euro
Meppen
Haselünne 93,80
101,01
Geeste 91,80
Geeste 50
Bawinkel Gersten k.A. k.A.
Wietmarschen 92,20
Lingen (Ems) 99,57
Nordhorn
k.A.
Messingen k.A.
95,52
Engden k.A
Emsbüren 95,00
Bawinkel k.A
Langen
Thuine k.A.
Wietmarschen 48 Freren 90,25
Lünne Beesten k.A. k.A. Spelle 97,28
Salzbergen 100,11
Haselünne 57
Meppen 167
Haselünne
Lingen (Ems) 272
Gersten k.A.
Langen k.A. Thuine k.A.
Nordhorn 243
Messingen k.A.
Engden k.A.
Emsbüren 44
Freren 22
Lünne Beesten k.A. k.A. Spelle 39
Salzbergen 36 Rheine
Rheine 356
96,54
Quelle: BBE Köln, 2005
Auf der Basis eines einzelhandelsrelevanten, jährlichen Pro-Kopf-Verbrauches im Bundesdurchschnitt von 4.963 Euro / Kopf ergibt sich für die Stadt Lingen in Abhängigkeit von der Einwohnerzahl und dem einzelhandelsrelevanten Kaufkraftniveau ein Kaufkraftpotenzial von rund 272 Mio. Euro (Stand 2005), welches im direkten kommunalen Umfeld einen herausragenden Stellenwert einnimmt. Die Erreichbarkeit Lingens für den Individualverkehr kann als gut bewertet werden:
Lingen besitzt in ca. 9 km Entfernung eine direkte Anschlussmöglichkeit an die Bundesautobahn BAB 31 (Emden – Bottrop) sowie über die BAB 31 bzw. die Bundesstraße 70 Anschluss an die BAB 30 (Niederlande – Polen).
Die regionale Anbindung an das Verkehrsnetz wird neben den genannten Autobahnen durch drei Bundesstraßen gewährleistet, die aus fast allen Richtungen nahezu radial auf das Stadtgebiet zulaufen. Hierzu zählen die Bundesstraßen 70 (Ruhrgebiet – Nordseehafen Emden), 213 (internationale Straßenverbindung Skandinavien – Beneluxländer – Frankreich) und 214 (Lingen – Braunschweig über Hannover). Darüber erfolgt eine Erschließung des städtischen Nahumfeldes durch diverse Landstraßen. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Die innerörtliche Verkehrserschließung wird maßgeblich durch den innerstädtische Straßenring Willy-Brandt-Ring, Kaiserstraße, Kurt-Schumacher-Brücke, Konrad-Adenauer-Ring und Meppener Straße sowie die darauf zulaufenden Einfallstraßen Meppener-, Wald-, Haselünner-, Georg-, Rheiner- und Lindenstraße gewährleistet. Die Innenstadt ist durch ein historisch gewachsenes Straßennetz geprägt, welches die Ringstraßen untereinander verbinden.
Schließlich verfügt Lingen über einen Intercity-Bahnhof, von dem aus die Städte Norddeich / Emden-Köln / Ruhrgebiet, Frankfurt und Luxemburg angefahren werden. Hier befindet sich auch der zentrale Omnibusbahnhof. Bevölkerung und Siedlungsstruktur Die rund 176 km² Fläche umfassende Stadt zählt rund 56.400 Einwohner (inklusive Zweitwohnsitz) und blickt in den vergangenen Jahren auf eine relativ stabile Bevölkerungsentwicklung zurück. In seiner jetzigen Form mit insgesamt 10 Ortsteilen und 8 Stadtteilen besteht Lingen seit 1978. Die ersten Eingemeindungen erfolgten 1970 mit den Gemeinden Darme, Laxten und Brockhausen. Vier Jahre später kamen Bramsche-Wesel, Estringen, Hüvede-Sommeringen, Mundersum, Baccum, Ramsel, Münnigbüren, Holthausen, Brögbern, Clusorth-Bramhar, Altenlingen und Schepsdorf hinzu. Die letzten Eingemeindungen erfolgten dann 1978 mit den Gemeinden Wachendorf, Rheitlage und Herzdorf (früher Wietmarschen). Die Stadt ist geprägt durch einen siedlungsräumlich zusammenhängenden Siedlungskörper einerseits sowie mehreren dispers gelegenen, ländlich geprägten Ortschaften andererseits (vgl. Karte 3). Der kompakte Siedlungskörper setzt sich aus den Ortsteilen Lingen, Altenlingen, Darme, Schepsdorf und Laxten zusammen. Lingen bildet dabei die Kernstadt mit dem höchsten Anteil an Wohnbevölkerung (ca. 45 %). Sie setzt sich aus einem zentral gelegenen, historisch gewachsenen Ortskern, der als Haupthandels- und Dienstleistungszentrum der Stadt festzuhalten ist, und entlang der Einfallstraßen entwickelten Wohngebieten zusammen. An den Rändern des Siedlungskörpers schließen sich gewerblich geprägte Bereiche an. Insgesamt ist die Siedlungsstruktur als dispers zu charakterisieren, wobei die ländlich strukturierten Ortsteile eine starke Ausrichtung auf die Kernstadt aufweisen. Durch zum Teil sehr geringe Mantelbevölkerungen wird die Ausbildung eigener einzelhandelsrelevanter und insbesondere nahversorgungsrelevanter Strukturen erschwert.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Karte 3: Siedlungsstruktur der Stadt Lingen (Ems)
Quelle: Eigene Darstellung
Fazit Die Stadt Lingen liegt im ländlich strukturierten Emsland und besitzt als Mittelzentrum eine überörtliche Versorgungsbedeutung. Das nächstgelegene Oberzentrum im Osten ist Osnabrück. Als bedeutende, übergeordnete Konkurrenzzentren sind insbesondere Rheine und Nordhorn einzustufen, deren Erreichbarkeit auf Grund eines gut ausgebauten Verkehrsnetzes als gut zu bewerten ist.
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5 Einzelhandelsrelevantes Standortprofil Unter Berücksichtigung der standortrelevanten Rahmenbedingungen werden im Folgenden die Einzelhandelsstandorte und Handelsstrukturen in Lingen unter einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Gesichtspunkten analysiert. Hierfür wird zunächst ein gesamtstädtischer Betrachtungsbogen gespannt, bevor in einem vertiefenden Schritt die detaillierte Betrachtung der Handelsstandorte sowie der Grundversorgungssituation der Stadt Lingen erfolgt.
5.1 Gesamtstädtische Einzelhandelsstruktur In Lingen (Ems) stellt sich zum Zeitpunkt der Erhebung im März 2005 gesamtstädtisch folgendes Bild der Einzelhandelssituation dar:
Insgesamt bestehen 468 Betriebe des Ladeneinzelhandels und Ladenhandwerks mit einer Gesamtverkaufsfläche von rund 151.940 m².
Die durchschnittliche Verkaufsfläche je Betrieb beträgt etwa 325 m² und liegt damit deutlich über den bundesdeutschen Schnitt von rund 230 m².
Die einwohnerbezogene Verkaufsflächenausstattung beträgt 2,7 m² und rangiert damit – losgelöst von branchenspezifischen Betrachtungen – ebenfalls deutlich über dem bundesdeutschen Referenzwert von ca. 1,4 m² pro Einwohner. Hierin spiegelt sich bereits die hohe Bedeutung des großflächigen Einzelhandels in Lingen (Ems) wider.
Es bestehen im Stadtgebiet 56 Leerstände mit einer geschätzten Verkaufsfläche von rund 24.280 m². Dies entspricht einer recht hohen Leerstandsquote von 14 %. Bis zu 10 % Leerstand in einer Gemeinde werden hierbei noch als üblich bewertet, da diese Größenordnung als Obergrenze für eine Fluktuationsrate gilt. Die Höhe der Leerstandquote ist jedoch aufgrund einiger großflächiger Leerstände zu relativieren. Zu nennen sind in diesem Zusammenhang insbesondere die Leerstände des ehem. Möbelhauses Wilken (ca. 10.000 m²) in Darme sowie ehem. Nennen (1.600 m²) sowie Domäne Harste (2.900 m²) im Hauptgeschäftsbereich5.
Differenziert nach unterschiedlichen Sortimenten ergibt sich für die Gesamtstadt Lingen das folgende Bild:
5
Die Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereiches erfolgt unter Kapitel 5.2.1 Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Tabelle 7: Anzahl und Verkaufsflächen in Lingen (Ems), 2005
Anzahl der Betriebe*
Verkaufsfläche in m²
Verkaufsfläche in m² pro EW
Nahrungs- und Genussmittel
126
23.890
0,42
Gesundheits- und Körperpflege
35
4.230
0,07
Schreibwaren / Papier / Bücher
17
2.365
0,04
Blumen / Zoo
11
2.470
0,04
Bekleidung / Wäsche
77
16.605
0,29
Schuhe / Lederwaren
15
3.620
0,06
Sportartikel / Fahrräder / Camping
17
3.290
0,06
7
3.835
0,07
Hausrat / Glas / Porzellan
16
6.590
0,12
Unterhaltungselektronik / Telekom.
18
3.850
0,07
Uhren / Schmuck
10
630
0,01
Foto / Optik
12
890
0,02
Wohneinrichtungsbedarf, Teppiche
20
4.245
0,08
7
1.725
0,03
Möbel
17
25.810
0,46
Bau- und Gartenmarktsortiment
55
40.590
0,72
Elektrogeräte / Leuchten
5
4.845
0,09
Sonstiges
3
2.455
0,04
Gesamt
468
151.940
2,69
Warengruppe
Spielwaren / Hobby / Basteln
Bettwaren, Haus-, Tischwäsche
Quelle: Einzelhandelserhebung Lingen, März 2005 * laut Angebotsschwerpunkt in dem jeweiligen Sortiment
Bei Betrachtung der Verkaufsflächenverteilung nach Hauptwarengruppen zeigt sich in Lingen im Vergleich zu Gemeinden ähnlicher Größenordnung und Versorgungsfunktion ein durchaus übliches Bild. Verkaufsflächenschwerpunkte liegen in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortiment, Möbel, Nahrungs- und Genussmittel sowie Bekleidung:
Das quantitativ größte Angebot ist dem Bau- und Gartenmarktsortiment zuzurechnen. Der hohe Anteil an Verkaufsflächen in diesem Segment (rund 27 % der gesamten Verkaufsfläche) liegt in der überwiegend flächenintensiven Präsentation der Waren begründet. Analog ist die hohe Ausstattung des Sortimentes Möbel, das insgesamt 17 % der Gesamtverkaufsfläche umfasst, zu bewerten.
Ein weiterer Verkaufsflächenschwerpunkt mit rund 16 % der Gesamtverkaufsfläche ist dem Sortiment Nahrungs- und Genussmittel zuzuordnen. Dies stellt ein tragendes Element hinsichtlich der Grundversorgung der Lingener Bevölkerung dar.
Daneben ist ein weiterer Verkaufsflächenschwerpunkt (11 % der gesamten Fläche) beim Sortiment Bekleidung und Wäsche feststellbar. Als Leitsortiment des innerstädtischen Einzelhandels Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
besitzt diese Warengruppe einen hohen Stellenwert für die Außenwirkung eines Einzelhandelsstandortes. Darüber hinaus zeigt sich ein über alle Warengruppen hinaus gehendes positives Angebotsspektrum, da grundsätzlich alle Warengruppen im Gemeindegebiet offeriert werden. Aktuell bestehen in Lingen (Ems) rund 43 großflächige Anbieter6 mit einer Verkaufsfläche von ca. 99.790 m². Obwohl diese Betriebe nur 9 % aller Anbieter präsentieren, vereinen sie rund 66 % der Gesamtverkaufsfläche. Der sortimentspezifische Schwerpunkt liegt in den Warengruppen Bauund Gartenmarkt sowie Möbel. Größte Anbieter vor Ort sind Möbel Berning an der Rheiner Straße (ca. 14.500 m²), BvL Möbel an der Lindenstraße (ca. 7.200 m²) sowie die Baumärkte Toom an der Schillerstraße (ca. 5.600 m²) und Praktiker an der Rheiner Straße mit ca. 5.000 m² Verkaufsfläche. Vor diesem Hintergrund ist die sehr hohe einwohnerspezifische Verkaufsflächenausstattung zu relativieren. Die Analyse der räumlichen Verteilung der Einzelhandelsbetriebe und -verkaufsflächen erfolgte für Lingen unter zwei Gesichtpunkten: zum einen unter Berücksichtigung der Lage der Betriebe (integriert, nicht integriert, Hauptgeschäftsbereich und Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren) und zum anderen hinsichtlich der Zugehörigkeit der Betriebe zu einem Lingener Ortsteil. Die lagespezifische Untersuchung des Einzelhandels in Lingen (Ems) offenbart eine räumliche Schieflage zwischen Innen- und Außenstadt bzw. integrierten und nicht integrierten Lagen ( Tabelle 8). Tabelle 8: Verteilung der Einzelhandelsverkaufsflächen nach Lagekriterien
Verkaufsfläche in m²
Verkaufsfläche in %
Anteil zentrenrelevanter Einzelhandel*
29.610
19
97
8.580
6
78
Integrierte Lagen
38.880
26
53
Nicht integrierte Lagen
74.870
49
29
151.940
100
49
Lage Hauptgeschäftsbereich Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren
Insgesamt
Quelle: Einzelhandelserhebung Lingen, März 2005 * Unter Vorgriff auf die im Kapitel 8.8.3 vorgestellte Lingener Sortimentsliste.
Rund 50 % der gesamtstädtischen Verkaufsflächenausstattung wird in nicht integrierten Lagen offeriert und richtet sich demnach an Autokunden. Dieser hohe Anteil kann zum Teil durch die flächenintensiven Betriebsformen der Anbieter überwiegend nicht-zentrenrelevanten Sortimenten, wie z. B. Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Möbel, die häufig in dezentralen Lagen angeboten wer-
6
Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind in Abgrenzung zum sonstigen Einzelhandel planungsrechtlich eine eigenständige Nutzungsart. Die Einstufung als großflächiger Betrieb erfolgt nach § 11 (3) Bau NVO ab einer Verkaufsfläche von etwa 700 m²; dies entspricht einer Bruttogeschossfläche von rund 1.200 m². Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
den, erklärt werden. Aber es befinden sich auch Verkaufsflächenangebote an nicht integrierten Standorten mit so genannten zentrenprägenden Sortimenten, deren Schwerpunkt man im Hauptgeschäftsbereich einer Stadt erwarten würde. Deutlich wird diese Schieflage insbesondere bei der Betrachtung des Anteils des innerstädtischen Einzelhandels am gesamtstädtischen Angebot. Während i.d.R. Innenstadtanteile um 30 % (bis max. 50 %) in vergleichbaren Mittelzentren erreicht werden, besitzt das innerstädtische Angebot in Lingen nur einen Anteil von 19 %. Die Betrachtung der ortsteilspezifischen Verteilung der Betriebe und Verkaufsflächen zeigt, dass der quantitative Einzelhandelsschwerpunkt mit 307 Betrieben (66 %) und rund 61.720 m² Verkaufsfläche (41 %) in der Kernstadt Lingen (Ems) angesiedelt ist. Dies verdeutlicht die hervorgehobene Position dieses Handelsstandortes innerhalb der Stadt. Weitere, ebenfalls rein quantitative Schwerpunkte sind in Darme mit 24 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche sowie in Damaschke (13 %) und Laxten (12 %) feststellbar. Das quantitative Verkaufsflächenangebot in den übrigen Ortsteilen ist deutlich geringer und weist bereits auf die überwiegende Kleinteiligkeit der hier ansässigen Betriebe hin. Die Tabelle 9 liefert einen Überblick über die Verteilung der Einzelhandelsbetriebe und -flächen in den Lingener Ortsteilen. Eine Kurzdarstellung der konkreten Einzelhandelssituation je Ortsteil sowie in der Kernstadt findet sich im Anhang (Steckbriefe zum Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen). Innerhalb der Ortsteile kristallisieren sich insgesamt 10 räumlich-funktionale Schwerpunkte heraus, die in besonderem Maße durch Handelseinrichtungen geprägt sind (vgl. Karte 4) und im nachfolgenden Kapitel detailliert bewertet werden.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Karte 4: Übersicht über die Handelsschwerpunkte in Lingen (Ems)
Quelle: Eigene Darstellung
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Tabelle 9: Einzelhandelsangebot in den Ortsteilen der Stadt Lingen (Ems), 2005
Einwohner
Anzahl Betriebe
Verkaufsfläche in m²
Anteil in % an Gesamt-VK
Anzahl großflächiger Betriebe (>700 m²)
Anzahl der Leerstände
25.461
307
61.720
41
16
44
Altenlingen
2.810
11
8.995
6
5
1
Bramsche
2.814
11
2.535
2
0
1
Baccum
2.717
16
1.600
1
0
0
169
0
0
0
0
0
2.907
5
410
0
0
0
879
1
40
0
0
0
Damaschke
1.410
19
19.825
13
5
3
Darme
4.195
31
35.710
24
8
1
Holthausen-Biene
3.430
15
2.055
1
0
3
Laxten
7.663
46
18.060
12
5
0
Schepsdorf
1.952
6
990
1
0
3
56.407
468
151.940
100
43
56
Ortsteil
Lingen
Brockhausen Brögbern Clusorth-Bramhar
Gesamt
Quelle: Einzelhandelserhebung Lingen, März 2005, Stadt Lingen: Einwohner Haupt- und Nebenwohnsitz, Stand 01.03.2005
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5.2 Handelsschwerpunkte in Lingen (Ems) Wie bereits im vorangehenden Kapitel angeführt, existieren aktuell 10 räumlich-funktionale Einzelhandelsschwerpunkte in Lingen (Ems), die in vier Standort- bzw. Zentrenkategorien unterteilt werden können. Der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich, der im Vergleich der gesamtstädtischen Einzelhandelsausstattung deutlich unterrepräsentiert ist, wird ergänzt durch vier eher autokundenorientierte Einzelhandelsstandorte mit nicht- und zum Teil auch zentrenrelevantem Einzelhandel sowie einem Stadtteilzentrum und vier Nahversorgungszentren. Letztere leisten einen wesentlichen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung.
5.2.1 Innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich Den zentralen Handelsstandort in Lingen (Ems) bildet der innerstädtische Hauptgeschäftsbereich. Dieser liegt im historischen Siedlungskern der Kernstadt Lingen innerhalb der durch den Straßenring Wilhelmstraße, Konrad-Adenauer-Ring, Synagogenstraße und Bernd-Rosemeyer-Straße begrenzten Lingener Innenstadt. Der Hauptgeschäftsbereich erstreckt sich innerhalb dieses Bereichs in sternförmiger Ausdehnung der unterschiedlichen Geschäftsstraßen um den Marktplatz, der als zentraler Knotenpunkt das räumliche Zentrum des Hauptgeschäftsbereichs sowie der Innenstadt bildet. Karte 5: Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereiches mit Handelslagen
Quelle: Eigene Darstellung
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Die Hauptlagen des Geschäftszentrums bilden eine stabile, kreuzförmige Grundstruktur bestehend aus den vier Hauptgeschäftsstraßen Lookenstraße, Marienstraße, Große Straße und Burgstraße, die sich am zentral gelegenen Marktplatz treffen. Innerhalb dieser Handelslagen ist die Dichte des Einzelhandelsbesatzes in den Erdgeschossen der straßen- bzw. platzbegleitenden Bebauung am höchsten und erzeugt im Zusammenspiel mit der überwiegend dichten Bebauungsstruktur sowie der aufwändigen Gestaltung des öffentlichen Raumes eine belebte Geschäftsatmosphäre. An den Endpunkten der Lookenstraße sowie der Marienstraße fungieren attraktive Handelsmagneten als stabilisierende Endpole. Die an diese Kreuzstruktur angrenzenden Gymnasialstraße, Kivelingstraße, Elisabethstraße, Schlachterstraße, Bauerntanzstraße und Neue Straße bilden ergänzende Nebenlagen innerhalb des Hauptgeschäftsbereichs. In den Nebenlagen ist die Handelsdichte vergleichsweise geringer. Hier dominieren z.T. Spezialanbieter sowie Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe das Angebot. Karte 6: Handelsdichten im Lingener Hauptgeschäftsbereich
Quelle: Eigene Darstellung
Der Lingener Hauptgeschäftsbereich präsentiert sich als zusammenhängendes, klar strukturiertes und durch die weitgehend einheitliche Gestaltung deutlich ablesbares Zentrum. Die überwiegend dichte und kleinteilige historische Bebauungsstruktur sowie der ansprechende Wechsel aus Geschäftsstraßen, Plätzen und Gassen bildet ein attraktives städtebauliches Ensemble mit „AltstadtFlair“ und einem hohen Maß an Aufenthalts- und Erlebnisqualität. Die Gestaltung des öffentlichen Raumes passt sich hinsichtlich Oberflächengestaltung, Möblierung und Beleuchtung sehr gut der Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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vorhandenen Bebauungsstruktur an und unterstützt durch ihr überwiegend einheitliches Gesamtbild die Ablesbarkeit und räumliche Nachvollziehbarkeit des Hauptgeschäftsbereichs. Abweichende Bebauungsstrukturen und Gestaltungselemente finden sich vor allem in der Lookenstraße. Hier dominiert Bebauung architektonisch jüngeren Datums sowie eine moderner inszenierte Gestaltung des öffentlichen Raumes. Sowohl die Gebäudefassaden aber auch die Gestaltungsbausteine im öffentlichen Raum weisen hier jedoch vereinzelte Gestaltungsschwächen auf. Abbildung 2: Beispiele für historische und neuere Bebauungsstrukturen (Burgstraße bzw. Lookenstraße)
Mit 167 Einzelhandelsbetrieben entfallen insgesamt 36 % der Einzelhandelsbetriebe bzw. rund 29.610 m² Verkaufsfläche auf den Hauptgeschäftsbereich, was etwa 19 % der Gesamtverkaufsfläche in Lingen (Ems) entspricht. Wie bereits angeführt, ist damit der innerstädtische Einzelhandel im Vergleich zum gesamtstädtischen Angebot merklich unterrepräsentiert. Die Betrachtung der nach Sortimenten differenzierten Angebotssituation erfolgt in der nachfolgenden Tabelle. Der quantitative Verkaufsflächenschwerpunkt liegt demnach in der Warengruppe Bekleidung, die mit knapp der Hälfte der im Hauptgeschäftsbereich vorhandenen Verkaufsfläche als Leitbranche des Innenstadthandels zu charakterisieren ist. Daneben existiert ein über alle Warengruppen gehendes Einzelhandelsangebot, innerhalb dessen die typischen innenstadt- bzw. zentrenrelevanten Sortimente wie u. a. Bekleidung / Wäsche, Uhren / Schmuck sowie Foto / Optik ihren Angebotsschwerpunkt gesamtstädtisch betrachtet im Hauptgeschäftsbereich besitzen. Ein Angebotsdefizit ist bezüglich der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Lebensmittel festzuhalten. Im gesamtstädtischen Vergleich sind nur 7 % im Hauptgeschäftsbereich angesiedelt. Die beiden größten Lebensmittelanbieter im Innenstadtkontext (Extra, Plus) besitzen jeweils eine unter dem aktuellen Marktstandard liegende Größenordnung.
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Tabelle 10: Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich von Lingen (Ems), 2005
Anzahl der Betriebe
Anteil in % an Gesamtbestand dieser WG
Verkaufsfläche in m²
Anteil in % an Gesamtbestand dieser WG
Nahrungs- und Genussmittel
23
18
1.700
7
Gesundheits- und Körperpflege
13
37
995
24
Schreibwaren / Papier / Bücher
9
53
1.420
60
Blumen / Zoo
2
18
170
7
Bekleidung / Wäsche
57
74
14.130
85
Schuhe / Lederwaren
10
67
2.090
58
Sportartikel / Fahrräder / Camping
3
18
810
25
Spielwaren / Hobby / Basteln
3
43
1.750
46
Hausrat / Glas / Porzellan
8
50
1.205
18
Unterhaltungselektronik / Telekom.
6
33
1.830
48
10
100
625
99
Foto / Optik
7
58
710
80
Wohneinrichtungsbedarf, Teppiche
7
35
580
14
Bettwaren, Haus-, Tischwäsche
1
14
350
20
Möbel
1
6
120
0
Bau- und Gartenmarktsortiment
2
4
120
0
Elektrogeräte / Leuchten
2
40
580
12
Sonstiges
3
100
425
17
Gesamt
167
36
29.610
19
Warengruppe (WG)
Uhren / Schmuck
Quelle: Einzelhandelserhebung Lingen, März 2005
Innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches verteilt sich das Angebot wie bereits oben angedeutet im Wesentlichen auf die Looken-, Marien-, Burg- und Große Straße. Diese als Hauptlagen zu identifizierenden Bereiche werden im Folgenden aus städtebaulicher sowie einzelhandelspezifischer Sicht detaillierter betrachtet:
Lookenstraße Die Lookenstraße bildet aus Handelssicht die „1A-Lage“ des Geschäftszentrums. Hier findet sich der dichteste Handelsbesatz innerhalb der oben definierten Hauptlagen des Hauptgeschäftsbereichs. Rund 38 % des innerstädtischen Einzelhandels sowie der Großteil der zahlreichen großflächigen Magnetbetriebe (u.a. Mediamarkt, H&M, Mensing) und frequenzerzeugenden Filialisten ist hier angesiedelt. Dies spiegelt sich in den innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches höchsten Passantenfrequenz wider (vgl. Karte 7). Doch nicht nur aus dieser handelsstrukturellen Sicht, sondern
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auch durch die bereits oben erwähnte abweichende Gestaltung des öffentlichen Raumes sowie der z.T. deutlich großmaßstäbigeren, moderneren Bebauungsstruktur hebt sich die Lookenstraße tendenziell von den übrigen Lagen des Hauptgeschäftsbereiches ab. Mit dem Unterhaltungselektronik-Fachmarkt „Media-Markt“ liegt ein nicht nur aufgrund seiner Verkaufsflächengröße bedeutender Frequenzbringer am südlichen Ende der Lookenstraße und bildet einen auch regional wirkenden, ausstrahlungskräftigen Endpol innerhalb der sternförmigen Grundstruktur des Hauptgeschäftsbereichs. Abbildung 3: Media Markt in der Lookenstraße
Sortimentsschwerpunkte in der Lookenstraße liegen nicht zuletzt aufgrund der hier vorhandenen großflächigen Filialisten und des erwähnten Fachmarkts im Bereich Bekleidung sowie Unterhaltungselektronik.
Marienstraße Die östlich des Marktplatzes gelegene Marienstraße weist ebenfalls einen dichten Handelsbesatz ohne aktuelle Leerstände auf (50-90 % Handelsanteil). Der frequenzerzeugende Handelsmagnet C&A bildet den östlichen Endpol der Marienstraße und des Hauptgeschäftsbereichs. Trotz der hohen Handelsdichte und stabilen Grundstruktur ist die Geschäftsatmosphäre jedoch in Teilen unterbrochen. Die besonders im östlichen Abschnitt der Marienstraße heterogene Bebauungsstruktur sowie die dort vorhandene Wohnnutzung lockert den Geschäftsbesatz merklich auf. Dennoch ist
Abbildung 4: Marienstraße mit Blick auf den Bahnhof Lingen
hier die zweitstärkste Passantenfrequenz innerhalb der Handelslagen zu beobachten. 18 % der im Hauptgeschäftsbereich angesiedelten Verkaufsfläche befindet sich in der Marienstraße. Der sortimentsspezifische Angebotsschwerpunkt liegt im Bereich Bekleidung (C&A) sowie Spielwaren (speziell Spiele Max).
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Burgstraße Die Burgstraße weist besonders zum südlich angrenzenden Markt eine belebte Geschäftsatmosphäre auf, die im nord-östlichen Abschnitt durch den einseitigen Geschäftsbesatz trotz konstanter Handelsdichten deutlich nachlässt. Die Burgstraße besticht vor allem durch ihre ansprechende städtebauliche Gestaltung. Abbildung 5: Blick in die Burgstraße
Hier sind rund 11 % der innerstädtischen Verkaufsfläche angesiedelt. Der quantitative Angebotsschwerpunkt liegt innerhalb der Warengruppe Bekleidung, was im wesentlichen auf den größten hier vorhandenen Anbieter, das Modegeschäft Löning, zurückzuführen ist. In der Burgstraße wurden die dritthöchsten Passantenfrequenzen gemessen.
Große Straße Die Große Straße wird durch den Anbieter Huesmann dominiert, der hier den frequenzerzeugenden Magnetbetrieb darstellt. Ansonsten befindet sich hier überwiegend kleinteiliger Facheinzelhandel. Die kleinteilige, historische Bebauungsstruktur erzeugt im Zusammenspiel mit dem engen Straßenquerschnitt eine attraktive „Altstadtatmosphäre“ mit hoher Aufenthaltsqualität. Der Handelsanteil an den vorhandenen Erdgeschossnutzungen beträgt im Schnitt zwischen
Abbildung 6: Blick vom Markt in die Große Straße
50-75 %. Rund 11 % der Verkaufsfläche des Hauptgeschäftsbereichs ist in der Große Straße angesiedelt. Der Schwerpunkt liegt aufgrund des oben erwähnten Magnetbetriebes in der Warengruppe Bekleidung. Ergänzt wird dieses Angebot u. a. durch das zentrenrelevante Sortiment Schuhe sowie einen Haus-, Bett- und Tischwäscheanbieter. Trotz der vergleichsweise hohen Handelsdichte ist die Große Straße die am geringsten frequentiertes-
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te Lage unter den vier Hauptlagen des Hauptgeschäftsbereichs. Im nordwestlichen Abschnitt der Großen Straße ist zudem eine tendenzielle Anhäufung von kleinteiligen Leerständen zu beobachten.
Am Markt Der Marktplatz besitzt hinsichtlich des einzelhandelsrelevanten Angebotes in Lingen eine deutlich nachgeordnete Bedeutung. Weniger als 1 % der innerstädtischen Verkaufsfläche ist hier angesiedelt. Der Platz ist jedoch vor allem aus städtebaulich-funktionaler Sicht von Bedeutung für das Geschäftszentrum, da er den wesentlichen Dreh- und Angelpunkt innerhalb der bestehenden Handelsstruktur bildet. Abbildung 8: Blick vom Südosten auf den Marktplatz / Gastronomie Café Heilemann
Der vergleichsweise weitläufige Platz ist geprägt durch seine städtebaulich qualitätsvolle historische Randbebauung. Als belebendes Element ist neben der städtebaulichen Verknüpfungsfunktion aufgrund der zentralen Lage vor allem der hohe Anteil an Gastronomie- und Dienstleistungsbetrieben zu nennen.
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Karte 7: Passantenfrequenzen in den vier Hauptlagen des Hauptgeschäftsbereiches
Leerstände Als problematisch stellt sich im Lingener Hauptgeschäftsbereich die Leerstandssituation dar. Mit 31 leerstehenden Ladeneinheiten entfallen auf diesen Bereich rund 55 % der gesamtstädtischen Leerstände und rund 40 % der leerstehenden Verkaufsfläche (9.655 m²). Der räumliche Schwerpunkt ist in der Neuen Straße zu sehen, wo zwei großflächige Leerstände (ehem. Nennen mit 1.600 m² VK sowie Domäne Harste mit 2.900 m² VK) zu finden sind. Eine weitere Ansammlung ist in der Lookenstraße sowie in der Burgstraße feststellbar. Hier ist insbesondere das z.T. leerstehende Gebäude Burgstraße 2 (KiK) anzuführen. Abbildung 9: Leerstehende Ladeneinheiten in der Lookenstraße
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Insgesamt ist jedoch festzuhalten, dass die Innenstadt von Lingen (Ems) sowohl aus städtebaulicher als auch aus einzelhandelsrelevanter Sicht eine klare und attraktive Gesamtstruktur aufweist. Das ansprechend inszenierte, abwechslungsreiche und attraktive städtebauliche Ambiente weist eine hohe Aufenthalts- und Erlebnisqualität auf. Kritisch anzuführen sind neben der Leerstandsituation der auslaufende Einzelhandelsbesatz in den nordöstlichen und nordwestlichen Randbereichen (Burgstraße, Große Straße) des Hauptgeschäftsbereiches sowie die derzeitige Funktionsschwäche des zentralen Marktplatzes. Dieser wird aufgrund des dünnen Handelsbesatzes sowie der dort durch die Weitläufigkeit und gestalterische Schwächen entstehenden Orientierungsschwierigkeiten seiner Verknüpfungsfunktion der Hauptlagen des Geschäftszentrums nicht ausreichend gerecht. Bereits heute zeichnet sich als Konsequenz daraus eine tendenzielle Südverlagerung des Geschäftszentrums ab, die sich sowohl in den erhobenen Kundenfrequenzen als auch in den Handelsdichten und der Lage der großflächigen Magnetbetriebe widerspiegelt. Die geplante Errichtung der Lookentorpassage würde diesen Effekt noch verstärken. Im Falle des Angebotsausbaus durch die Realisierung des innerstädtischen Einkaufszentrums auf dem ehemaligen Post-Gelände würde eine Verkaufsflächenerweiterung von rund 7.000 m² erfolgen. Die bereits bestehenden Magnetbetriebe und stabilisierenden Endpole der Grundstruktur (Media Markt in der Lookenstraße sowie C&A in der Marienstraße) würden neben einigen kleinteiligen Geschäften in den Neubau integriert. Durch diese Bündelung und Ausweitung der Ausstrahlungskraft und Magnetwirkung dieses Teilbereichs des Geschäftszentrums ist vor dem Hintergrund der z.T. weiten Ausdehnung des Geschäftszentrums ein „Auseinanderzerren“ der übrigen Lagen des Geschäftszentrums nicht auszuschließen. Es droht die Gefahr einer (weiteren) Ausdünnung des Handelsbesatzes in den nördlichen Teilbereichen des Geschäftszentrums. Davon unbenommen ist aber die grundsätzliche Einschätzung, dass mit der Entwicklung der Lookentorpassage und die damit zum Ausdruck kommende städtebauliche Zielsetzung der eindeutigen Fokussierung Innenentwicklung vor Außenentwicklung eine unter stadtentwicklungsrelevanten Aspekten richtige Entscheidung durch die Stadt Lingen getroffen wurde. Zusätzlich ist anzumerken, dass die vorhandenen attraktiven Bebauungsstrukturen zu selten gewürdigt und die Höhepunkte und Identifikationspunkte im Stadtbild nur unzureichend inszeniert sind. Auch die Außendarstellung des Handels sowie Teile des öffentlichen Raumes sind trotz des positiven Gesamteindrucks z.T. noch verbesserungsfähig (insb. in der Lookenstraße).
5.2.2 Stadtteilzentrum Georgstraße Im Osten des Hauptgeschäftsbereiches an der Ortsteilgrenze zwischen Lingen und Laxten findet sich ein bandartiger Handelsstandort entlang der Georgstraße sowie ihren Zuwegungen, begrenzt durch die Wilhelm-Berning-Straße im Westen und die Lengericher Straße im Osten. Hier sind 36
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Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 5.065 m² angesiedelt. Der einzelhandelspezifische Schwerpunkt liegt in den Warengruppen Unterhaltungselektronik, Lebensmittel und Elektrogeräte / Leuchten. Größter Anbieter vor Ort ist der Elektrofachmarkt Expert-Rial-Kauf (ca. 1.700 m² VK), der neben einem Lebensmitteldiscounter in der Friedrichstraße sowie einem Supermarkt in der Lengericher Straße als Magnetbetrieb des Standortes fungiert. Die Betriebsgrößen beider Lebensmittelmärkte liegen unter den heute üblichen Marktzutrittgrößen. Daneben finden sich entlang der als städtische Einfallstraße zu charakterisierenden Georgstraße eher kleinteilige Einzelhandelsstrukturen, die durch verschiedene Dienstleistungsanbieter ergänzt werden. Der Handelsstandort Georgstraße weist ein z. T. mit der Innenstadt überschneidendes Angebotsspektrum auf; dabei stellt insbesondere der Elektrofachmarkt Expert-Rial-Kauf ein Konkurrenzangebot dar. Die Nahlage zur Innenstadt (750-1.000 m östlich des Hauptgeschäftsbereiches) schränkt zukünftig die Entwicklungsfähigkeit des Standortes ein. Insgesamt ist die Georgstraße als Stadtteilzentrum zu charakterisieren, das insbesondere zur Nahversorgung der umliegenden Wohnbevölkerung beiträgt. Daneben besitzt es mit seinem Unterhaltungselektronik- und Elektrowarenangebot z. T. auch gesamtstädtische Ausstrahlung. Karte 8: Abgrenzung des Stadtteilzentrums Georgstraße
Aldi
Expert RialKauf
K+K
Quelle: Eigene Darstellung
5.2.3 Nahversorgungszentren Die Handelsstruktur der Stadt Lingen weist neben dem Hauptgeschäftsbereich sowie dem Stadtteilzentrum Georgstraße weitere Handelsschwerpunkte auf, die in erster Linie auf die Grundversorgung ausgerichtet sind. Dabei handelt es sich im Einzelnen um folgende Standorte: In dem rund 2.800 Einwohner fassenden Ortseil Bramsche im Süden des Lingener Stadtgebietes findet sich entlang der Bramscher- und Mundersumer Straße ein bipolares Zentrum mit geringem Einzelhandelsbesatz. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Im Süden der Bramscher Straße sind drei kleinteilige Betriebe (Bäcker, Schlecker, Blumengeschäft) angesiedelt, die ebenso wie die drei weiteren Betriebe in der Mundersumer Straße (Markant, Bäckerei und Pieper, Haus der Geschenke) eine überwiegend auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ausgerichtete Angebotsstruktur besitzen. Zusammen werden rund 1.300 m² Verkaufsfläche am Standort angeboten. Ankerbetrieb des Nahversorgungszentrum ist der Lebensmittelmarkt Markant, der mit 500 m² Verkaufsfläche zwar unterhalb der Markteintrittsgrößen liegt, jedoch hinsichtlich des vorhandenen Kaufkraftpotenzials des Ortsteils angemessen dimensioniert erscheint. Abschließend ist festzuhalten, dass das durch verschiedene Dienstleistungsbetriebe (u.a. Sparkasse, Gastronomie) ergänzte Zentrum eine ortsteilweite Versorgungsfunktion übernimmt. Karte 9: Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Bramsche
Markant Schlecker
Quelle: Eigene Darstellung
Ein weiteres Nahversorgungszentrum findet sich im östlich des Stadtgebietes gelegenen Ortsteil Baccum. Hier sind an der Antoniusstraße im Südosten des Ortskerns sieben kleinteilige Betriebe mit zusammen rund 660 m² Verkaufsfläche sowie verschiedene Dienstleistungsbetriebe angesiedelt. Magnetbetrieb des Zentrums ist wiederum ein Lebensmittelmarkt (Ihre Kette), der jedoch eine deutlich zu kleine Verkaufsflächenausstattung besitzt (ca. 180 m²). Neben weiteren grundversorgungsrelevanten Geschäfte (Drogeriemarkt, Metzger, Bäcker) finden sich ein Bekleidungs- sowie ein Fahrradgeschäft am Standort. Zusammen mit zwei weiteren kleinteiligen Lebensmittelmärkten außerhalb des Zentrums (Edeka Schulte im Osten des Ortes, Edeka Aktivmarkt im Westen des Ortes) leistet das kompakte Nahversorgungszentrum einen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung der Ortsteilbevölkerung.
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Karte 10: Abgrenzung des Nahversorgungszentrum Baccum
Ihre Kette Vocks & Dagger
Schlecker
Quelle: Eigene Darstellung
In Holthausen-Biene findet sich zwischen den beiden Siedlungsschwerpunkten Holthausen im Süden und Biene im Norden ein relative neues, kompakt aufgestelltes Nahversorgungszentrum an der Straße Am Treffpunkt. Durch die moderne Gestaltung und die interessante Pflasterung besitzt das Zentrum eine städtebaulich attraktive Aufenthaltsqualität. Hier ist ein Lebensmittelmarkt (650 m² VK) angesiedelt, der zusammen mit einer Bäckerei (inkl. Café), einer Apotheke sowie einem Blumengeschäft zur kurzfristigen Bedarfsdeckung beiträgt. Abgerundet wird das Angebot durch ein Kindermodengeschäft sowie ein Glas- und Porzellangeschäft. Zusammen umfassen die Betriebe eine Verkaufsfläche von rund 960 m². Karte 11: Abgrenzung des Nahverosrgungszentrums Holthausen/ Biene
Markant
Quelle: Eigene Darstellung
Das Zentrum übernimmt einen ortsteilweiten Versorgungsauftrag und trägt zum Teil auch zur Versorgung der sich nördlich von Lingen anschließenden Ortschaft Geeste bei. Die Verkaufsfläche des Ankerbetriebes ist hinsichtlich des vorhandenen Kaufkraftvolumens angemessen dimensioniert. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Im Wohnpark Gauerbach im Osten des Ortsteils Laxten befindet sich am Jägerplatz eine grundversorgungsrelevante Standortgemeinschaft mit insgesamt 675 m² Verkaufsfläche. Ankerbetrieb des Standortes ist der kleinteilige Supermarkt Markant (380 m² VK). Daneben sind eine Bäckerei, ein Drogeriemarkt, ein Schreibwaren- und ein Blumengeschäft sowie ein Sanitärbedarfhandel angesiedelt, die durch einzelhandelsaffine Dienstleistungsbetriebe ergänzt werden. Die Betriebe gruppieren sich rund um den Jägerplatz, der mittig als Parkfläche genutzt wird. Der kompakte, klar abgegrenzte Standort leistet einen Beitrag zur Nahversorgung der Bevölkerung im Wohnpark Gauerbach (3.773 Einwohner), ist jedoch insgesamt etwas zu kleinteilig aufgestellt. Insbesondere der Lebensmittelmarkt besitzt keine marktgängige Verkaufsfläche. Dies spiegelt sich auch in der unterdurchschnittlichen lebensmittelrelevanten Verkaufsfläche von 0,1 m² pro Einwohner wider. Insgesamt besitzt die Standortgemeinschaft eine quartiersbezogene Versorgungsfunktion und ist als Nahversorgungszentrum zu charakterisieren. Karte 12: Abgrenzung des Nahversorgungsstandortes Jägerplatz
Markant
Quelle: Eigene Darstellung
5.2.4 Weitere Handelsstandorte Als funktionale Ergänzungen im gesamtstädtischen Kontext der Versorgungsstrukturen in Lingen (Ems) sind die Standorte des großflächigen, überwiegend nicht-zentrenrelevanten Einzelhandels einzustufen. Insgesamt sind in Lingen vier durch großflächigen Einzelhandel geprägte Standorte vorhanden, die sich an den Haupteinfallstraßen ins Stadtgebiet entwickelt haben und durch ihre verkehrstechnisch optimale Lage hauptsächlich auf Autokunden ausgerichtet sind. Der quantitativ betrachtet Größte dieser vier Handelsstandorte in Lingen (Ems) hat sich im Süden der Kernstadt im Ortsteil Darme entwickelt. Hier finden sich entlang der Rheiner Straße zwischen Emdener Straße im Norden und Vennestraße im Süden 17 überwiegend großflächige Einzelhandelsbetriebe, darunter sechs Fachmärkte, zwei Verbrauchermärkte sowie ein Discounter, die zuJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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sammen rund 19 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche (28.870 m²) präsentieren. Der Sortimentsschwerpunkt des Standortes liegt im langfristigen und nicht-zentrenrelevanten Angebotsbereich. Prägende Betriebe hierbei sind der größte Einzelhandelsbetrieb in Lingen, Möbel Berning (14.500 m²) und der ein Baumarkt (Praktiker) mit rund 5.000 m² Verkaufsfläche. Als Besonderheit für diesen nicht integrierten Standortbereich ist die hohe Präsenz von Lebensmittelanbietern anzuführen. Mit Famila (3.350 m² VK), Extra (2.300 m² VK) und Aldi (780 m² VK) ist ein umfangreicher Betriebsformenmix am Standort feststellbar und zusammen mit den vier weiteren eher kleinteiligen Anbietern werden rund ein Fünftel der gesamtstädtischen lebensmittelrelevanten Verkaufsfläche an der Rheiner Straße angeboten. Dies verdeutlicht ebenfalls der einwohnerspezifische Ausstattungswert von 0,68 m² VK. Karte 13: Abgrenzung des Handelsstandortes Rheiner Straße
Aldi / Extra Möbel Berning
Famila
Dänisches Bettenlager
Praktiker
Fressnapf
Quelle: Eigene Darstellung
Der Standort an der Rheiner Straße kann als autokundenorientierter, verkehrstechnisch günstig gelegener Fachmarkstandort eingestuft werden, der sich in siedlungsstruktureller Randlage außerhalb gewachsener Zentrenstrukturen befindet. Umso mehr überrascht der hohe Anteil an zentrenrelevanten Sortimenten, insbesondere Lebensmittel sowie Hausrat / Glas / Porzellan, die hier in dezentraler Lage offeriert werden. Durch seine Ausrichtung auf Autokunden leistet der Standort deshalb nur einen eingeschränkten Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung, er übernimmt dagegen aber eine gesamtstädtische und z. T. auch überörtliche Versorgungsfunktion. Insgesamt kann der Fachmarktstandort Rheiner Straße hinsichtlich des umfassenden zentren- und insbesondere nahversorgungsrelevanten Angebotes aus städtebaulich-versorgungstruktureller Sicht als Fehlentwicklung eingestuft werden. Im weiteren Verlauf der Rheiner Straße, ca. 750 m südlich des beschriebenen Fachmarktstandortes, sind weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe (u.a. Teppich Domäne Harste, Fliesendiscount) in einer Streulage angesiedelt. Die Betriebe besitzen jedoch weder einen funktionalen noch städtebaulichen Zusammenhang zum eben beschriebenen Fachmarktstandort Rheiner Straße, so dass
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sie diesem nicht zugezählt werden. Insgesamt hat sich somit an der Rheiner Straße eine bipolare Handelsentwicklung vollzogen, wobei der Handelsschwerpunkt eindeutig im Norden der Rheiner Straße zu verorten ist.
Ein weiterer durch großflächigen Handel geprägter Standort ist im Nordosten des Stadtgebietes im Siedlungsbereich Damaschke an der Schillerstraße vorzufinden. Hier sind in direkter Nachbarschaft halbmondförmig zwei Fachmärkte, der Toom-Baumarkt (5.600 m²) und der Hammer Heimtextilienfachmarkt (2.400 m²) sowie ein Lebensmittelmarkt Jibi-Markt als Magnetbetriebe der Standortgemeinschaft angesiedelt. Im direkten Umfeld finden sich weitere kleinteilige Einzelhandelsbetriebe sowie deutlich abgesetzt im Norden der Schillerstraße das Gartencenter Klukkert sowie in der Friedrich-Ebert-Straße der Holzhandel Veltwisch. Karte 14: Abgrenzung des Fachmarktsstandortes Schillerstraße
Klukkert
Veltwisch
Hammer Fachmarkt Toom Baumarkt
Jibi
Quelle: Eigene Darstellung
Insgesamt umfasst der Standort 12 Betriebe und mit 19.190 m² rund 13 % der Gesamtverkaufsfläche in Lingen (Ems). Die in großformatiger Bauweise errichteten Fachmärkte verfügen über direkt zugeordnete Parkplätze mit ausreichender Stellplatzanzahl. Obwohl an der Einfallstraße B 213 gelegen, ist der Standort nicht ausschließlich als autokundenorientierter Fachmarktstandort mit ortsteil- und z. T. gesamtstädtischer Ausstrahlung einzustufen, sondern er übernimmt mit seinen kurzfristigen Angebotsbausteinen ebenfalls Nahversorgungsfunktion für den nordöstlich angrenzenden Wohnbereiche. Problematisch für die Attraktivität des Standortes stellt sich das Vorhandensein zweier großformatiger Leerstände dar7.
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Insgesamt existieren am Standort drei Leerstände à 140 m², 500 m² und 1.800 m². Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Im Norden der Stadt existiert im Ortsteil Altenlingen an der nördlichen Meppener Straße der dritte Standort mit überwiegend großflächigem Einzelhandel im Stadtgebiet. Hier finden sich 11 Betriebe mit knapp 9.000 m² Verkaufsfläche. Der quantitative Angebotsschwerpunkt liegt in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten Bau- und Gartenmarkt sowie Möbel / Wohneinrichtungsbedarf und beim grundversorgungsrelevanten Sortiment Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel. Zu den Magnetbetrieben der Standortlage zählen die Lebensmitteldiscounter Aldi (680 m²) und Lidl (800 m²). Als weitere großflächige Betriebe sind das Pflanzen Center Ernst Simon (1.000 m²), Profi Friesen (3.300 m²) sowie Mediterranes Wohnen (1.400 m²) zu nennen. Der Standort ist hinsichtlich seiner Versorgungsfunktion wiederum zweigeteilt zu bewerten. Aufgrund seiner verkehrstechnisch günstigen Lage an der Meppener Straße kann er ebenfalls als autokundenorientierter Fachmarktstandort mit ortsteil- und z. T. gesamtstädtischer Ausstrahlung charakterisiert werden. Daneben trägt er durch sein Lebensmittelangebot jedoch zusätzlich zur Nahversorgung der Altenlingener Bevölkerung bei. Karte 15: Abgrenzung des Fachmarktstandortes Meppener Straße
PflanzenCenter Ernst Simon Profi Fliesen Posten Börse Aldi
Lidl Mediterranes Wohnen
Quelle: Eigene Darstellung
Im Ortsteil Laxten befindet sich im Gewerbegebiet Hundesand zwischen Frerener Straße und Am Hundesand sowie entlang der Straße am Laxtener Esch eine weitere Einzelhandelsagglomeration mit insgesamt 7.445 m² Verkaufsfläche. Diese verteilt sich auf 10 Betriebe, die überwiegend durch großformatige Bebauung geprägt sind. Der Angebotsschwerpunkt entfällt auf das Gartenmarktsortiment und quantitativ deutlich nachgeordnet auf die Sortimente Schuhe sowie Nahrungsund Genussmittel. Ankerbetriebe der Standortgemeinschaft sind die Lebensmitteldiscounter Aldi (650 m²) und Lidl (770 m²) mit ergänzenden Komplementärnutzungen (Big Box, Deichmann, Scapino) am Laxtener Esch. Als weitere strukturprägende Einzelhandelsbetriebe sind die zwei Fachmärkte Ruma (1.400 m²) und Rial-Kauf (1.800 m²) anzuführen, die ihren Angebotsschwerpunkt im
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nicht-zentrenrelevanten Sortimentsbereich besitzen (Baumarktsortiment sowie Gartengeräte, möbel). Karte 16: Abgrenzung des Fachmarktsstandortes Gewerbegebiet Hundesand/ Am Laxtener Esch
Rial Kauf Ruma
Scapino
Lidl Aldi Deichmann
Quelle: Eigene Darstellung
Aufgrund seiner dezentralen Lage zum Lingener Siedlungsgebiet ist der Standort Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch unter versorgungsstrukturellen Gesichtspunkten als Fehlplanung bzw. kontraproduktiv einzustufen. Durch die verkehrsgünstige Anbindung über die B 214 ist er als rein autokundenorientierter Standort mit ortsteilbezogener und z. T. gesamtstädtischer Ausstrahlung zu charakterisieren, der trotz seines großen Lebensmittelangebotes keinen Beitrag zur wohnungsnahen Grundversorgung beiträgt. Insgesamt stellen sich die vier Standorte des großflächigen Einzelhandels mit ihren überwiegend nicht-zentrenrelevanten Angebotsbausteinen als Sonder- bzw. Ergänzungsstandorte zum innerstädtischen Einzelhandel dar. Kritisch ist in allen vier Fällen das hohe Angebot an zentrenrelevanten Sortimenten anzumerken. Insbesondere in den zentrenprägenden Warengruppen Nahrungsund genussmittel / Lebensmittel sowie Hausrat / Glas / Porzellan stellen sie eine relevante Konkurrenz zum innerstädtischen Angebot dar und übernehmen zudem Versorgungsfunktionen, die üblicherweise zentralen Versorgungsbereichen vorgehalten werden sollten. Insbesondere der Fachmarktstandort Rheiner Straße sowie das Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch sind als städtebaulich und versorgungsstrukturell ungeeignete Standorte zu charakterisieren, die durch ihre leistungsfähigen Anbieter überdies Optimierungen der Grundversorgungssituation an im Umfeld gelegenen, städtebaulich sinnvolleren Standorten deutlich erschweren.
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5.3 Struktur und räumliche Verteilung der wohnungsnahen Grundversorgung Einen besonderen Stellenwert im Rahmen der Einzelhandelsstruktur, aber auch im Rahmen der kommunalen Daseinsvorsorge, nimmt die Nahversorgung ein. Unter Nahversorgung beziehungsweise der wohnungsnahen Grundversorgung wird in diesem Zusammenhang die Versorgung der Bürger mit Gütern und Dienstleistungen des kurzfristigen (täglichen) Bedarfs verstanden, die in räumlicher Nähe zum Konsumenten angeboten werden sollen. Zu den Gütern des kurzfristigen Bedarfs werden die Warengruppen Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel, Gesundheit- und Körperpflegeartikel, Schreibwaren, Papier, Bücher sowie Blumen / Zoo gezählt. Ergänzt werden diese Warengruppen häufig durch weitere eher kleinteilige Einzelhandel- und Dienstleistungsangebote. Folgende Sortimente bzw. Dienstleistungsangebote können als relevant für die wohnungsnahe Nahversorgung bezeichnet werden: Tabelle 11: Angebotsbausteine wohnungsnahe Nahversorgung
Mindestausstattung
Nahrungs- und Genussmittel Brot und Backwaren Fleisch und Wurstwaren Getränke Gesundheit- und Körperpflegeartikel Apothekerwaren Post, Bank Ärzte, Friseur, Lotto
Zusatzausstattung
Spirituosen, Tabakwaren Zeitungen, Zeitschriften Schreibwaren, Papier, Bücher Blumen / Zoo Café, Gaststätte Reinigung, Reisebüro
Quelle: Eigene Zusammenstellung
In der Praxis wird als Indikator zur Einschätzung der Nahversorgungssituation einer Gemeinde insbesondere die Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel herangezogen. Neben der rein quantitativen Betrachtung sind darüber hinaus räumliche (Erreichbarkeit) und strukturelle Aspekte (Betriebsformenmix) unerlässlich. In Lingen beläuft sich Angebotsausstattung im Sortimentsbereich Lebensmittel auf 0,42 m² pro Einwohner, einem Wert der leicht über den bundesdeutschen Referenzwert von 0,35 m³ liegt und somit zunächst keine quantitativen Defizite erwarten lässt. Auch die Betrachtung der Angebotsstruktur ist durch das Vorhandensein eines vielfältigen Betriebsformenmix bestehend aus 16 Supermärkten, zwei Verbrauchermärkten, acht Lebensmitteldiscountern und einer Vielzahl von Fachgeschäften als zufriedenstellend zu bewerten. Bei der ortsteilspezifischen Betrachtung (vgl. Tabelle 9) wird deutlich, dass es im Hinblick auf die Lebensmittelverkaufsflächenausstattung der Ortsteile untereinander zum Teil erhebliche Unterschiede im Untersuchungsraum gibt. Diese sind jedoch im Einzelnen in einen gesamtstädtischen,
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räumlichen Zusammenhang zu stellen. Je nach Lage und Größe können hier Einzelhandelsbetriebe innerhalb eines Ortsteils durchaus eine Versorgungsfunktion für benachbarte Ortsteile, die auf der einen Seite in einem entsprechenden räumlichen Kontext liegen bzw. auf der anderen Seite selbst ein quantitatives Defizit aufweisen, übernehmen, sodass sich einige Werte relativieren lassen. Daneben ist vor allem zu berücksichtigen, dass sich die siedlungsräumliche Struktur Lingens im Kernbereich als zusammenhängend und kompakt darstellt. Die hier gelegenen Ortsteile sind nicht in sich geschlossen und eindeutig räumlich voneinander abzugrenzen, sondern gehen siedlungsräumlich ineinander über. In diesem Zusammenhang bleibt hinsichtlich der Versorgungsstruktur festzuhalten, dass sich abgesehen von den Fachmarktstandorten sowie den Stadtteil- bzw. Nahversorgungszentren für die einzelnen Ortsteile keine zentralen Versorgungsbereiche abgrenzen lassen, es dominieren Einzelstandorte, deren Warenangebot auf die Grundversorgung der Bevölkerung ausgerichtet ist. Tabelle 12:
Anzahl und Verkaufsfläche im Sortiment Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel in Lingen (Ems) 2005
Ortsteil
Anzahl der Lebensmittelbetriebe
VK Lebensmittel in m²
VK Lebensmittel in m² je Einwohner
68
8.800
0,35
Altenlingen
6
1.975
0,70
Bramsche
4
480
0,17
Baccum
7
700
0,26
Brockhausen
0
0
0,00
Brögbern
2
190
0,07
Clusorth-Bramhar
1
40
0,05
Damaschke
6
1.345
0,95
Darme
8
6.035
1,44
Holthausen-Biene
4
725
0,21
17
3.490
0,46
3
110
0,06
126
23.890
0,42
Lingen
Laxten Schepsdorf Gesamt
Quelle: Einzelhandelserhebung Lingen, März 2005
Grundsätzlich bleibt zur Lebensmittelausstattung der Lingener Ortsteiles festzuhalten:
Innerhalb des zusammenhängendem Siedlungskörpers der Stadt Lingen (Ems) ist der rechnerische Ausstattungsquotient (Lebensmittel) sowohl auf städtischen als auch bundesdurchschnittlichen Niveau, durchschnittlich (Lingen) bis deutlich überdurchschnittlich (Altenlingen, Damschke, Laxten, Darme) einzustufen.
Dies ist im Hinblick auf einen ausgewogenen Branchen- und Betriebsformenmix und auf eine ergänzende Versorgung benachbarter Ortsteile, z. B. Schepsdorf aus qualitativen Gesichtspunkten positiv zu bewerten.
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Nachteilig für die Qualität der, insbesondere wohnungsnahen Versorgung stellt sich die Ansammlung relevanter Betriebe in nicht integrierten Lagen dar. Hierbei ist speziell die diesbezügliche Entwicklung der Fachmarktstandorte Rheiner Straße und das Gewerbegebiet Hundesand zu nennen.
Eine leicht unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung ergibt sich für die Ortsteile Holthausen-Biene, Baccum und Bramsche. Die Versorgung wird in diesen Ortsteilen jedoch durch Nahversorgungszentren gewährleistet, die das Angebot vorteilhaft gebündelt präsentieren. Die Verkaufsflächen der als Magnetbetriebe fungierenden Lebensmittelmärkte bewegen sich in allen Fällen unter der Marktzutrittsgröße. Jedoch ergibt sich unter Berücksichtigung der jeweiligen Mantelbevölkerung nur für den Ortsteil Baccum sowie für den Wohnpark Gauerbach in Laxten ein deutlicher Handlungsbedarf.
Die Ortsteile Brögbern, Clusorth-Bramhar, Brockhausen und Schepsdorf besitzen kein bzw. nur ein sehr eingeschränktes nahversorgungsrelevantes Angebot. Der stark unterdurchschnittliche Ausstattungsquotient Lebensmittel pro Einwohner verdeutlicht ein diesbezügliches Defizit. Jedoch ist auch hier festzuhalten, dass die Mantelbevölkerung mit weniger als 3.000 Einwohnern aus rein betriebswirtschaftlicher Sicht als zu gering für die Ansiedlung eines strukturprägenden Lebensmittelanbieters darstellt.
Ergänzend zur rein quantitativen Betrachtung wurde eine räumliche Bewertung der Einzelhandelsstandorte vorgenommen. Dabei wird die fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelbetrieben als Bewertungsmaßstab herangezogen. Unterschiedliche wissenschaftliche Untersuchungen haben ein Entfernungsmaß von ca. 500 bis 1.000 m als maximal akzeptierte Distanz herausgestellt. Dabei handelt es sich um eine kritische Zeit-Wegschwelle für Fußgängerdistanzen. Dieser Radius ist allgemein anerkannt als anzusetzende Entfernung zwischen Wohnstandorten und Standorten mit Grundversorgungsangeboten. In nachstehender Karte wurden die strukturprägenden Lebensmittelanbieter im Lingener Stadtgebiet mit einem Luftlinienradius von 700 m dargestellt. Es zeigt sich, dass ein weitgehender Teil des Siedlungsbereiches durch die Radien abgedeckt wird, wobei sich einige auch mehrfach überlappen, was insbesondere in jenen Bereichen mit guter bzw. überdurchschnittlicher Verkaufsflächenausstattung der Fall ist. Somit wird deutlich, dass Lingen über ein relativ dichtes Netz von Lebensmittelbetrieben verfügt. Ausnahmen bilden insbesondere die überwiegend ländlich geprägten, kleinen Ortsteile Brögbern, Clusorth-Bramhar, Brockhausen sowie Schepsdorf. Für diese Bereiche zeichnete sich bereits unter quantitativen Gesichtpunkten ein Versorgungsdefizit bzw. entsprechender Handlungsbedarf ab.
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Karte 17: Verteilung der Lebensmittelbetriebe in Lingen (Ems), 2005
Quelle: Eigene Darstellung
Gesamtstädtisch zeigt sich eine quantitativ gute Ausstattung der Nahversorgung, die jedoch leichte Mängel in der Standortqualität (=autokundenorientierte Standorte), der Dekonzentration des Angebotes (viele Streulagen), der betrieblichen Aufstellung (geringe Verkaufsflächen) sowie in der räumlichen Verteilung (Unterversorgung in den ländlich geprägten Ortsteilen) besitzt.
5.4 Ergebnisse der Unternehmensbefragung Die persönliche Befragung von Lingener Einzelhändlern, die mit den Facetten des Standortes und den Entwicklungen im Einzelhandel vertraut sind, zielt darauf ab, Meinungen und Einschätzungen in Erfahrung zu bringen sowie ein Stimmungsbild zur aktuellen Situation und möglichen Entwicklungsperspektiven zu erhalten. So können die detaillierten Kenntnisse der Einzelhändler in die Bewertung des Gutachters mit einbezogen werden.
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Mit Hilfe eines Leitfragenbogens wurden die Gesamtsituation des Handelsstandortes Lingen (Ems), Stärken und Schwächen speziell des Hauptgeschäftsbereiches sowie Ansatzpunkte für eine positive Weiterentwicklung beleuchtet. Durchgeführt wurden die insgesamt 30 Interviews am 2., 4., 18. und 24. Mai 2005. Bei der Auswahl der Interviewpartner wurde ein besonderes Augenmerk auf einen exakten Branchenquerschnitt sowie auf die Berücksichtigung strukturprägender sowie alteingessener Betriebe gelegt8. Im Folgenden werden die zentralen Erkenntnisse anonym und nach oben angeführten Kriterien skizziert. Entwicklung des Einkaufsstandortes Lingen (Ems) aus Sicht der Händler
Als positive Entwicklungen werden vor allem die gut angenommen Veranstaltungen sowie der Wochenmarkt in der Lingener Innenstadt angeführt, die ebenso wie die neu entstandenen Cafés zur Belebung der Stadtmitte beitragen. Die gelungene Ansiedlung des Textilkaufhauses H&M wird durch den Großteil der Einzelhändler außerordentlich begrüßt. Einhellig besteht zudem die Meinung, dass die bereits positiv hervorzuhebende hohe Kundenbindung an die Lingener Innenstadt aufgrund der vielen inhabergeführten Geschäfte weiter durch den Mix mit frequenzerzeugenden Magnetbetrieben gefördert werden kann. Der weitere Ausbau der Lingener Fachhochschule sowie die geplante Anbindung des Fachhochschulstandortes an die Innenstadt wird ferner als ein für die Innenstadtentwicklung positiver Aspekt gesehen, da so speziell die junge Zielgruppe in der Stadt vorhanden ist und für die Innenstadt weiter entdeckt werden kann.
Auf der anderen Seite wird ein Qualitäts- und Attraktivitätsverlust in der Innenstadt von Seiten der Händler beklagt. Dieser wird insbesondere an der Vielzahl von leerstehenden Ladeneinheiten sowie einer zunehmenden Anzahl discountorientierter Betriebe in der Innenstadt, speziell in der Lookenstraße (u. a. Takko, Quick Schuhe) festgemacht. Viele Leerstandserscheinungen sind Folge von Schließungen traditionsreicher Häuser wie z. B. Leffers und Nennen, sodass der Wegfall einkommensstarker Kundengruppen befürchtet wird. Negativ wird weiterhin die Südverlagerung des Einzelhandels in Richtung Lookenstraße angeführt, die zu deutlichen Frequenzverlusten in den übrigen Lagen und zu einem einzelhandelsrelevanten Attraktivitätsverlust der Großen Straße sowie Burgstraße führt. Chancen der Gegensteuerung zu diesen Tendenzen und einer Weiterentwicklung der Innenstadt hat es in Lingen (Ems) in den letzten Jahren aus Händlersicht wenig gegeben. Momentan wird ein Versuch der Attraktivierung durch Schaffung einer innerstädtischen Einkaufsmall gestartet, der aber aus Sicht der Händler der genannten Südverlagerung Vorschub leistet.
Einschätzung der Stärken und Schwächen
Als Stärken des Lingener Einzelhandels werden vor allem die guten verkehrlichen Rahmenbedingungen genannt. Eine gute Erreichbarkeit wird sowohl für den Öffentlichen Personennahverkehr als auch für den Individualverkehr bescheinigt. Dabei werden die ausreichenden und insbesondere nah zu den Geschäften gelegenen Parkmöglichkeiten gelobt. Als weitere Stärke wird die nahezu durchgehend gute Qualität der Geschäfte und ein hohes Maß an Servicementalität hinsichtlich der Kundenberatung benannt.
Bei den Schwächen wurde in erster Linie auf die unzureichende Außenwerbung Lingens als Einkaufsstandort sowie die eingeschränkte Kommunikation zwischen den Händlern bzw. die Zusammenarbeit mit dem Wirtschaftsverband verwiesen. Als ebenfalls sehr negativ für das gemeinsame Auftreten des Einzelhandels werden die uneinheitlichen Ladenöffnungszeiten angeführt.
8
Die Liste der Interviewpartner finden sich im Anhang. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Ein geteiltes Meinungsbild war hinsichtlich des Erscheinungsbildes der Geschäfte, der Attraktivität des Standortes sowie der Vielfalt der verschiedenen Läden und der Breite des Angebotes festzustellen.
Maßnahmen zur Attraktivierung des Handelsstandortes aus Sicht der Händler Um die positive Entwicklung des Lingener Einzelhandels voranzutreiben, wurden von Seiten der Händler die folgenden wesentlichen Handlungsempfehlungen gegeben:
Obwohl hinsichtlich der Entwicklung in der jüngeren Vergangenheit gelobt, empfindet ein Großteil der befragten Händler das gastronomische Angebot in der Innenstadt als verbesserungswürdig. Hierbei geht es weniger um die Attraktivierung der bestehenden Betriebe; in diesem Zusammenhang wurden nur längere Öffnungszeiten der Cafés und Restaurants gefordert; als vielmehr um den generellen Ausbau der Gastronomie in der Innenstadt. Eine verstärkte Ansiedlung am zentralen Marktplatz könnte dabei zu einer Belebung der städtebaulichen Mitte außerhalb der Wochenmarktzeiten führen.
Kontrovers diskutiert, aber dennoch häufig genannt, wurde eine Harmonisierung der Ladenöffnungszeiten, die den Standort Lingen insgesamt für den Kunden interessanter machen würde. Uneinigkeit herrschte diesbezüglich über die genaue Ausgestaltung der Rahmenöffnungszeiten. Die Einrichtung einer Kernzeit, wie auch vom Lingener Wirtschaftverband gefordert, erscheint in jedem Falle sinnvoll9.
Auch gemeinsame Werbeaktionen, die Bereitstellung kostenfreier Parkmöglichkeiten sowie eine verbesserte Gestaltung des Einkaufsbereiches waren häufig genannte Maßnahmenvorschläge.
Allgemein zielen die verschiedenen Lösungsvorschläge auf eine Qualitätssicherung des Hauptgeschäftsbereiches ab. Einschätzung der Entwicklungschancen aus Sicht der Händler Nach der vergangenheits- und gegenwartsbezogenen Bewertung des Einzelhandelsstandortes wurden die Interviewpartner gebeten, ihre zukünftigen Entwicklungschancen in Lingen einzuschätzen.
Erfreulicherweise bewertet jeder zweite Händler seine Entwicklungschancen positiv. Als Gründe hierfür werden die Qualität des Standortes und dabei insbesondere der hohe Anteil eigentümergeführter Fachgeschäfte sowie die hohe Kundenzufriedenheit und -bindung genannt.
Zu einer negativen Einschätzung der eigenen Zukunft am Standort Lingen (Ems) gelangen rund ein Drittel der Händler. Hierfür werden die allgemein schlechte Branchenkonjunktur, die abnehmende Kaufkraftentwicklung und die zunehmende Konkurrenz angeführt. Darüber hinaus verweisen die Händler auf die in den vergangenen Jahren fehlenden Entwicklungsschübe im Handel seitens der Stadt.
Die übrigen Betriebe schätzen ihre Entwicklung als gleichbleibend ein.
9
Der Wirtschaftverband Lingen e.V. sieht eine Kernzeit zwischen 9:00 und 18:00 Uhr ohne Mittagspause vor. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Sehr ambivalent wird in diesem Zusammenhang die Entwicklung der Lookentorpassage thematisiert. Während ein Großteil der Händler, die zu einer moderaten bzw. pessimistischen Einschätzung ihrer Entwicklungsfähigkeit gekommen sind, die Lookentorpassage als eine Gefährdung des Einzelhandelsstandortes insgesamt und des eigenen Betriebes im speziellen sehen, erhoffen sich die Befürworter durch das vergrößerte innerstädtische Angebot eine verstärkte Ausstrahlung der Einzelhandelsstandortes Lingen. Nach Meinung der Passagengegner besteht die Gefahr, dass sich durch die Entwicklung der Passage der bestehende Kundenstrom weiter in Richtung Süden verlagert und darüber hinaus bestehende endogene Potenziale in den übrigen Lagen zukünftig ungenutzt bleiben könnten.
Entsprechend divergieren die Umsatzentwicklungen der vergangenen drei Jahre von negativ bis stark positiv, wobei tendenziell die positive Entwicklung überwiegt. Annähernd alle Befragten begrüßen die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe, jedoch ausnahmslos in Abhängigkeit von Standort, Betriebsform und Branche. Knapp 40 % bevorzugen dabei eine auf Grundlage der bestehenden Sternstruktur ausgerichteten Einzelhandelsentwicklung.
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6 Analyse der Nachfrageseite Das folgende Kapitel analysiert die nachfrageorientierten Rahmenbedingungen des Lingener Einzelhandels insgesamt, dazu gehören insbesondere Betrachtungen zum Einkaufsverhalten der Lingener Bevölkerung mit einem Focus auf die Innenstadt. Wesentliche Grundlage für diese Analyse sind die in der Zeit vom 11. bis 16. April 2005 durchgeführten Haushaltsbefragungen im Lingener Stadtgebiet sowie die in der Zeit von 09. bis 14. Mai 2005 angestellte Kundenherkunftserhebung in ausgewählten Einzelhandelsbetrieben im Lingener Stadtgebiet.
6.1 Einzugsgebiet Vor dem Hintergrund der immer weiter steigenden Mobilität für die Versorgung mit insbesondere mittel- und langfristigen Bedarfsgütern vollziehen sich räumliche Austauschbeziehungen zwischen Handelszentren und Wohnorten der Nachfrager. Im Zuge zunehmender Mobilitätsanforderungen werden erhöhte Zeit- und Entfernungswiderstände sowohl für das Einkaufen als auch die Funktionen Arbeit, Dienstleistungsinanspruchnahme und Freizeitgestaltung wahrgenommen. Daneben führen auch Einzelhandelsagglomerationen, deren kollektives Einzugsgebiet über das der einzelnen, jeweils dort angesiedelten Betriebe bzw. Betriebsformen hinausgeht, zur Vergrößerung des Einzugsgebietes einer Stadt als Handelsstandort. Andererseits ist aber auch zu berücksichtigen, dass ab spezifischen Raum-Zeit-Distanzen (Entfernung zur Innenstadt bzw. zum Einkaufsstandort) die Bereitschaft der Kunden abnimmt, diese aufzusuchen, weil wiederum andere Zentren bzw. Standorte geringere Raum-Zeit-Distanzen aufweisen. Einfacher ausgedrückt bedeutet dies, dass mit zunehmender Entfernung zum Angebotsstandort die Kundenbindung immer weiter nachlässt. Aus diesem räumlichen Spannungsgeflecht resultiert schließlich ein Einzugsgebiet. Die Abgrenzung des Einzugsgebietes dient als Grundlage zur Ermittlung des externen Nachfragepotenzials. Auf der Grundlage der Kundenherkunftserhebung sowie der Berücksichtigung von Raumwiderständen und der Einordnung / Bewertung von Konkurrenzstandorten / -zentren lässt sich das Einzugsgebiet Lingens wie folgt abgrenzen (vgl. dazu auch Karte 15):
Kerneinzugsgebiet Das Stadtgebiet Lingen mit einem Kundenpotenzial von rund 56.400 Einwohnern wird als Kerneinzugsgebiet definiert, da sich der überwiegende Anteil der Kunden des Untersuchungsgebietes (rund 74 % der Kunden aus dem gesamten Einzugsgebiet) aus diesem Bereich rekrutiert.
Näheres Einzugsgebiet Dem näheren Einzugsgebiet werden in der Regel Kommunen zugeordnet, die in direkter Nachbarschaft zur Untersuchungsregion liegen und noch eine starke Orientierung zum Einkaufsstandort Lingen (Ems) aufweisen. Dazu zählen mit einem Kundenpotenzial von rund 42.000 Einwohnern die
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Gemeinden Geeste und Wietmarschen sowie die Samtgemeinden Freren und Lengerich. Aus dem näheren Einzugsgebiet wurden noch etwa 16 % aller Kunden des Lingener Einzelhandels generiert.
Ferneinzugsgebiet Das Ferneinzugsgebiet umfasst all diejenigen Besucher und Kunden, die zwar den Lingener Einzelhandel noch regelmäßig aufsuchen, jedoch zwischen verschiedenen Handelsstandorten wählen können und demnach keine ausschließliche Ausrichtung auf Lingen besitzen. Im Ferneinzugsgebiet lebt mit rund 106.400 Einwohner knapp die Hälfte des Einwohnerpotenzials im gesamten Einzugsgebietes, jedoch werden nur 6 % der hier lebenden Bevölkerung als Kunden des Lingener Einzelhandels rekrutiert. Als sogenannte Streuumsätze des Lingener Einzelhandels werden daneben „Zufallskäufe“ von Personen von außerhalb des abgegrenzten Einzugsgebietes bezeichnet. Dieser Kundenkreis stellt 4 % des Lingener Kundenpotenzials. Karte 18: Verflechtungsbereiche des Lingener Einzelhandels
Quelle: Eigene Darstellung auf Grundlage der Kundenherkunftserhebung Mai 2005
Insgesamt ergibt sich somit für den Einzelhandel in Lingen ein Kundenpotenzial von rund 204.800 Einwohnern, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Anteile an dem damit verbundenen Kaufkraftpotenzial, das durch den Lingener Einzelhandel abgeschöpft werden könnte, sich mit zunehmender Entfernung von Lingen verringern. Zusammengefasst repräsentieren die Einwohner im
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abgegrenzten Einzugsgebiet der Stadt Lingen (Ems) ein einzelhandelsrelevantes Kaufkraftvolumen in Höhe von 949,5 Mio. Euro.
6.2 Kaufkraftbindung und Kaufkraftabfluss Zur Bestimmung der Situation und der Attraktivität eines Einkaufsstandortes ist die Kaufkraftbindung bzw. der Kaufkraftabfluss eine wichtige Größe. Um das räumliche Nachfrageverhalten der Konsumenten zu analysieren, wurden insgesamt 553 Lingener Haushalte befragt. Mit der Kaufkraftbindungsquote wird der Anteil der lokal vorhandenen Kaufkraft beschrieben, die in Lingen verbleibt und durch den örtlichen Einzelhandel abgeschöpft wird. Der Kaufkraftanteil der Bevölkerung, der von anderen Einzelhandelsstandorten gebunden wird, ist im Umkehrschluss der Kaufkraftabfluss. Die ermittelten räumlichen Einkaufsorientierungen bilden für zukünftige Planungen und Handlungsempfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung eine hilfreiche Orientierungsgrundlage. Sie geben Aufschluss sowohl über die Kundenbindung der eigenen Bevölkerung als auch über die relevanten Konkurrenzstandorte des Lingener Einzelhandels. Zur Ermittlung der Kaufkraftbindungsquoten, wurden die Lingener Haushalte befragt, wo sie verschiedene Einkaufsartikel hauptsächlich erwerben. Die Ergebnisse sind in Abbildung 9 dargestellt. Abbildung 10: Kaufkraftbindung und -abflussquoten in % Backwaren
96,8%
3,2%
Fleischwaren
96,5%
3,5%
Lebensm ittel
96,3%
3,7%
Getränke
96,5%
Körperpflege
3,5%
93,2%
Schreibwaren
6,8%
96,5%
Bücher
3,5%
89,2%
Bekleidung/ Textil
10,8%
65,1%
Schuhe
35,0% 81,2%
18,7%
85,4%
Lederwaren Spielwaren
14,6%
86,9%
Sportbekleidung
13,0%
85,0%
15,0%
Sportartikel
83,9%
16,1%
Campingartikel
83,9%
16,2%
Hausrat, Glas, Porzellan
86,0%
Unterhaltungselektronik
14,0%
87,9%
Uhren/ Schm uck
12,1%
90,5%
9,6%
92,1%
Foto/ Optik Möbel/ Teppiche
8,0%
55,5%
44,5% 97,1%
Bau/ Heim werken Garten/ Blumen
2,9%
86,2%
Haushaltsgeräte
13,8%
90,3%
Leuchten
9,7%
82,8% 0%
10%
20%
30%
40%
17,2% 50%
60%
70%
80%
innerhalb Lingen
90%
100%
außerhalb Lingen
Quelle: Haushaltsbefragung Lingen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 04/2005
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In fast allen Warengruppen belegen hohe Bindungsquoten von 81,2 % bis 96,8 % eine starke Einkaufsorientierung auf die eigene Stadt. Dies ist zum einen ein Indiz für die gute Ausstattung des städtischen Einzelhandels, liegt zum anderen vor allem an der Lage Lingens in einem eher ländlich strukturierten Bereich.
Abweichungen von den sehr hohen Bindungsquoten sind für die Warengruppen Möbel / Wohnungseinrichtungsbedarf und Bekleidung feststellbar.
Das Einkaufsverhalten in der Sortimentsgruppe Wohnungseinrichtungsbedarf / Möbel hat sich in den letzten Jahren dahingehend verändert, als dass die Kunden zu immer längeren Einkaufswegen bereit sind und daher in der Regel, auch bei einem guten Angebot vor Ort kaum mehr Bindungsquoten von über 50 % erzielt werden. Die Bindungsquote in Lingen von 55,5 % ist somit als vergleichsweise positiv einzustufen.
Im Bereich Bekleidung sind Bindungsquoten in Höhe von 65,1 % für das Mittelzentrum festzuhalten. Es bestehen z.T. starke Wettbewerbsstandorte im Lingener Umland. Dies bedeutet, dass ein Teil der Kaufkraft in diese Konkurrenzstandorte abfließt. Als einzelhandelsrelevante Konkurrenzstandorte können hierbei Osnabrück, Rheine, Münster und Haselünne festgehalten werden. Wenngleich zu den anderen Sortimenten die Quote nach unten herausfällt, stellt sie sich doch im Vergleich zu Gemeinden ähnlicher Größenordnung und Lage als durchschnittlich und vergleichbar dar.
Das bundesdurchschnittliche, einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabevolumen für das Jahr 2005 beträgt rund 4.963 Euro10. Für das Mittelzentrum Lingen (Ems) weist die BBE eine einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer von 99,57 für das Jahr 2005 aus. Dieser Wert liegt damit leicht unter dem Indexwert von 100 für die Bundesrepublik Deutschland, nimmt aber im regionalen Vergleich einen Platz im oberen Mittelfeld ein. Er impliziert ein durchschnittliches, einzelhandlesrelevantes Ausgabevolumen von rund 4.822 Euro pro Kopf11 der Lingener Bevölkerung. Anhand der bevölkerungs- und einzelhandelsrelevanten Kaufkraftdaten lässt sich das in Lingen (Ems) vorhandene Kaufkraftpotential im Einzelhandel insgesamt und nach Branchen differenziert darstellen (vgl. Tabelle 11). Die einzelhandelsrelevanten Kennziffern der BBE wurden dabei mit den erhobenen Bestandsdaten kompatibel gemacht, da sich in der Zusammenfassung einzelner Warenbereiche zum Teil geringfügige Unterschiede ergeben bzw. auch über den Einzelhandel im engeren Sinne hinaus gehende Warengruppen (insbesondere rezeptpflichtige Sortimente bei Apotheken) herausgenommen wurden. Die Verbraucherausgaben pro Warengruppe sind dabei sehr unterschiedlich, wobei der Bereich Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel mit rund 99,7 Mio. Euro am gesamten einzelhandelsrelevanten Potential den höchsten Einzelanteil bildet. Erst mit deutlichem Abstand folgen Bau- und Gartenmarktsortimente sowie Bekleidung / Wäsche. Weitere monetär bedeutsame Warengruppen sind Unterhaltungselektronik / Telekommunikation und Möbel.
10
nach BBE Köln 2005 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und Apotheken
11
nach BBE Köln 2005 für den Einzelhandel i.e. S. ohne KfZ- und Brennstoffhandel, inkl. Lebensmittelhandwerk und Apotheken Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Tabelle 13: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Stadt Lingen (Ems) 2005
Warengruppe
Kaufkraftpotenzial in Mio. Euro
Nahrungs- und Genussmittel
99,7
Gesundheits- und Körperpflege
18,1
Schreibwaren / Papier / Bücher
10,5
Blumen / Zoo
4,2
Bekleidung / Wäsche
27,5
Schuhe / Lederwaren
6,0
Sportartikel / Fahrräder / Camping
4,7
Spielwaren / Hobby / Basteln
5,6
Hausrat / Glas / Porzellan
4,3
Unterhaltungselektronik / Telekom.
17,5
Uhren / Schmuck
2,8
Foto / Optik
6,0
Wohneinrichtungsbedarf, Teppiche
3,6
Bettwaren, Haus-, Tischwäsche
3,5
Möbel
16,2
Bau- und Gartenmarktsortiment
31,1
Elektrogeräte / Leuchten
7,3
Sonstiges
3,3
Gesamt
271,9
Quelle: BBE, Köln 2005
Mit Blick auf die Darstellung der absatzwirtschaftlichen Ausgangslage in Lingen gilt es an dieser Stelle die Kaufkraftbindungen und -abflüsse unter monetären Gesichtspunkten zu betrachten (vgl. Abbildung 10). Insbesondere lässt sich anhand dieser Werte ablesen, in welchem Umfang die Kaufkraft der Lingener Bürger vom ortsansässigen Einzelhandel gebunden werden. Die höchsten monetären Kaufkraftabflüsse sind analog zu den relativen Abflussquoten in den Warengruppen Bekleidung / Wäsche sowie Möbel zu verzeichnen. Quantitativ ebenfalls bedeutsame Abflüsse sind daneben in der nahversorgungsrelevanten Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel feststellbar. Als Konkurrenzstandorte des Lingener Einzelhandels sind hinsichtlich der Warengruppe Bekleidung die Oberzentren Osnabrück und Münster, das Mittelzentrum Rheine und das Grundzentrum Haselünne, hierbei insbesondere für Herrenoberbekleidung, zu nennen. Als wesentlicher Konkurrenzstandort für den Möbelfachhandel ist Nordhorn anzuführen.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Abbildung 11: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse (in Mio. Euro) -3,7 -1,3 -0,8 -0,6
Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege Schreibwaren/Papier/Bücher Blumen / Zoo
9,7 3,6 17,9
-9,6
Bekleidung / Wäsche
-1,1 -0,7 -0,7 -0,6 -2,1 -0,2 -0,5
Schuhe / Lederwaren Sportartikel / Fahrräder / Camping Spielwaren / Hobby / Basteln Hausrat / Glas / Porzellan Unterhaltungselektronik / Telekom. Uhren / Schmuck Foto /Optik Möbel / Wohneinrichtungsbedarf
96,1 16,8
-13,0 -0,9 -0,9 -0,4
Bau- und Gartenmarktsortiment Elektrogeräte / Leuchten Sonstiges
-20,0
0,0
4,9 4,0 4,9 3,7 15,4 2,5 5,6 10,3 30,2 6,4 2,8
20,0
40,0
60,0
Kaufkraftbindung
80,0
100,0
Kaufkraftabfluss
Quelle: Haushaltsbefragung Lingen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 04/05, BBE, Köln 2005
6.3 Umsätze und Zentralität des Lingener Einzelhandels Als weitere Ansatzpunkte zur Bestimmung der Leistungsfähigkeit des Einzelhandels kann der generierte Umsatz der ortsansässigen Betriebe, der sich aus der Kaufkraftbindung vor Ort sowie den Zuflüssen von außerhalb des Stadtgebietes zusammensetzt, sowie die einzelhandelsrelevante Zentralität herangezogen werden. Bei der Ermittlung der aktuellen Umsätze werden bundesdurchschnittliche Flächenproduktivitäten, d. h. sortimentsspezifische Umsätze je m² Verkaufsfläche differenziert für einzelne Vertriebsformen angesetzt, die unter Berücksichtigung der lokalen Einzelhandelssituation modifiziert werden. Hochgerechnet auf den Verkaufsflächenbestand ergeben sich für die einzelnen Warengruppen daraus folgende branchenspezifische Umsätze in Lingen (Ems). Dabei wurden z.T. Aggregationen vorgenommen, um eine Kompatibilität mit den Angaben der BBE, Köln zu erzielen. Insgesamt setzt der Lingener Einzelhandel aktuell ca. 398,7 Mio. Euro um. Die Ausstrahlungskraft des Lingener Einzelhandels in die Nachbarkommunen wird durch die einzelhandelsrelevante Zentralitätskennziffer abgebildet. Diese wird durch das Verhältnis von Einzelhandelsumsatz und vorhandenem Nachfragevolumen (Kaufkraftpotenzial) berechnet. Ein Wert von 100 bedeutet, dass der Einzelhandelsumsatz genauso groß ist wie das lokal vorhandene Kaufkraftpotenzial, während Abweichungen über den Basiswert auf eine Leistungsstärke bzw. Abweichungen unterhalb des Basiswertes auf Strukturschwächen des Einzelhandels hinweisen können. Stellt man den ermittelten Umsatz dem auf Grundlage der BBE-Kennziffern ermittelten einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial gegenüber (rund 271,9 Mio. Euro) ergibt sich daraus die Zentralität von 147 über alle Warengruppen, d. h. der Einzelhandel in Lingen besitzt eine deutliche
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Versorgungsbedeutung über die Stadtgrenzen hinaus. Dieser Wert ist im Vergleich zu anderen Mittelstädten dieser Größenordnung als sehr hoch einzustufen. Dies ist aber vor dem Hintergrund der ländlich geprägten Umgebung und dem Fehlen deutlich stärkerer Konkurrenzstandorte im Umfeld kein ungewöhnliches Ergebnis, sondern belegt ein attraktives gesamtstädtisches Einzelhandelsangebot. Tabelle 14: Umsätze und Zentralitäten des Lingener Einzelhandels, branchenspezifisch
Umsatz in Mio. Euro
Kaufkraftpotenzial in Mio. Euro
Zentralität
103,9
99,7
104
23,5
18,1
130
Schreibwaren/Papier/Bücher
9,6
10,5
91
Blumen / Zoo
5,2
4,2
125
Bekleidung / Wäsche
55,4
27,5
201
Schuhe / Lederwaren
11,1
6,0
185
8,5
4,7
179
Spielwaren / Hobby / Basteln
10,0
5,6
179
Hausrat / Glas / Porzellan
12,4
4,3
285
Unterhaltungselektronik / Telekom.
33,0
17,5
188
Uhren / Schmuck
5,3
2,8
190
Foto /Optik
5,9
6,0
98
Wohneinrichtungsbedarf, Teppiche
5,8
3,6
163
Bettwaren, Haus-, Tischwäsche
3,4
3,5
96
Möbel
27,7
16,2
171
Bau- und Gartenmarktsortiment
52,5
31,1
169
Elektrogeräte / Leuchten
14,7
7,3
202
Sonstiges
11,0
3,3
335
Gesamt
398,7
271,9
147
Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel Gesundheits- und Körperpflege
Sportartikel / Fahrräder / Camping
Quelle: Eigene Berechnungen
Die „Zentralitätskennziffern“ erreichen in nahezu allen Warengruppen Werte von deutlich über Hundert und belegen eine starke Ausstrahlungskraft des Lingener Einzelhandels nach außen. Im Bereich des überwiegend kurzfristigen Bedarfs und dabei in der Warengruppe Nahrungs- und Genussmittel / Lebensmittel zeigt die Zentralität von 104 eine über die reine Grundversorgung der eigenen Bevölkerung hinaus gehende Versorgungsbedeutung der Lebensmittelbetriebe im Stadtgebiet. Besonders positiv sind vor allem die hohen Zentralitätswerte in den mittel- bis langfristigen Warengruppen zu bewerten. Die jeweils hohe Zentralität in den innenstadtprägenden Warengruppen wie u. a. Bekleidung und Schuhe belegen eine bereits vorhandene attraktive sortimentspezifische Ausstattung, die für die Aufstellung des Lingener Innenstadthandels unverzichtbares „Pfund“ ist, um sich innerhalb der Stadt gegen die dezentral gelegenen Standorte abzugrenzen und sich zugleich gegen außerhalb der Stadt gelegene Konkurrenzzentren zu positionieren. Leichte AngeJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
botsdefizite sind mit Werten unter 100 in den Warengruppen Schreibwaren / Papier / Bücher, Foto / Optik sowie Bettwaren, Haus- und Tischwäsche feststellbar, die jedoch für die gesamtstädtische Ausstrahlung des Handels keine Magnetfunktion besitzen. Insgesamt wird somit deutlich, dass es dem Lingener Einzelhandel gelingt, in nahezu allen Warengruppen eine deutliche Ausstrahlung über die Stadtgrenzen hinaus zu erzielen, somit ist ein Zentralitätswert von rund 147 für Lingen als Mittelzentrum als sehr positiv zu bewerten.
6.4 Sichtweise der Kunden Über die Einkaufsorientierung der Bewohner von Lingen hinaus (vgl. Kapitel 6.2) sind weitere Aspekte der Nachfrage untersucht worden. Neben einer gesamtstädtischen Betrachtung wurden insbesondere Maßnahmen zu Erhöhung der Attraktivität der Innenstadt erfragt. Auf die Frage nach der Einschätzung der Einkaufssituation in Lingen ergab sich ein enttäuschendes Ergebnis für die Stadt. Über die Hälfte der befragten Personen attestierten der Stadt eine negative Einkaufssituation (58,4 %), nur etwas mehr als ein Drittel äußerte sich positiv über den städtischen Einzelhandel und rund 4 % enthielten sich. Dies Ergebnis erstaunt insbesondere vor dem Hintergrund der hohen Bindungsquoten, der positiven Zentralitäten sowie der städtebaulichen Bewertungen. Setzt man das quantitativ gute Angebot voraus, deutet diese generelle Unzufriedenheit auf qualitative Schwächen im Angebot hin. Als die fünf häufigsten Gründe für Ihre Einschätzung nennen die Befragten folgendes: positiv
negativ
-
große Auswahl
-
woanders mehr Auswahl
-
gut zu erreichen
-
Leerstand der Geschäfte
-
gute Einkaufsatmosphäre
-
woanders mehr Einkaufsat-
-
preisgünstiges Angebot
-
Einkauf wird mit anderer Ak-
mosphäre -
woanders bessere Qualität des Angebots
tivität gekoppelt -
woanders billiger
Die Top Fünf der Gründe zeigt ein ambivalentes Meinungsbild auf. Dies spiegelt die subjektive Einschätzung bestimmter Kriterien durch unterschiedliche Befragte wider: was der eine positiv wertet, kann der andere durchaus negativ sehen. Nach Abzug der gegensätzlichen Meinungen bleibt abschließend festzuhalten, dass Lingen eine gute Erreichbarkeit als Einkaufsstandort attestiert wird und dass eine Vielzahl der Kunden ihren Einkauf mit anderen Aktivitäten, wie z. B. den Arzt- oder Gastronomiebesuch koppeln. Dieser Punkt ist besonders hervorzuheben, da KopplungsmöglichkeiJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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ten einen klaren Vorteil zentraler Versorgungsbereiche gegenüber eher dezentral gelegenen autokundenorientierten Standorten darstellen. Letztere besitzen zumeist eine einseitige, auf Handel ausgerichtete Angebotsstruktur. Als negative Gründe für die schlechte Einschätzung der Lingener Einkaufssituation werden die an anderen Orten bessere Qualität des Angebotes sowie die vielen Leerstände genannt, die insbesondere im Bereich der Innenstadt ein anzugehendes Problem darstellen. In einer weiteren Frage wurde ermittelt, welche Betriebsformen und Angebote im Lingener Angebot vermisst werden. Hierbei vermissen gut zwei Drittel der interviewten Personen spezielle Angebote in Lingen. An erster Stelle steht dabei der Wunsch nach weiteren Fachgeschäften. Im speziellen werden hierbei Bekleidungsgeschäfte sowie generell Fachgeschäfte mit höherwertigem Angebot genannt. Die Nachfrage nach dieser Betriebsform soll in erster Linie in der Innenstadt gedeckt werden. Abbildung 12: Vermissen Sie bestimmte Angebote / Betriebsformen in Lingen? Wenn ja, welche?
Gastronomie Lebensmittel- 2% Sonstiges discounter 1% 2% Supermarkt 6% SB-Warenhaus 18%
Fachgeschäft 71% Quelle: Haushaltsbefragung Lingen, mcs GmbH im Auftrag von Junker und Kruse, Dortmund 04/05
Dieses Ergebnis wird auch durch die Händlerbefragung gestützt. Obwohl die Vielzahl von Fachgeschäften als Stärke der Innenstadt hervorgehoben wird, wird gleichzeitig der Rückgang von hochpreisigen Anbietern bedauert. Nur durch ein breites Angebot in allen Preisklassen (Spanne von niedrig- bis hochpreisig) können alle Ziel- und Altersgruppen an Lingen gebunden werden. Momentan nehmen nach Meinung der Unternehmen insbesondere die einkommensstarken Kunden in Lingen ab. Deutlich nachgeordnet wird das SB-Warenhaus als fehlende Angebotsform genannt. In einer weiteren Frage nach Verbesserungsvorschlägen hinsichtlich der Attraktivitätssteigerung der Innenstadt wurde von knapp 28 % der Befragten der Wunsch nach mehr speziellen Fachgeschäften bestärkt. Neben den einzelhandelsrelevanten Aspekten werden als weitere wesentliche Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Anregungen eine attraktivere Gestaltung des Ortskerns, ein deutlich ausgeweitetes und verbessertes Angebot an Gastronomie, ein größeres Angebot für Kinder und Jugendliche sowie der Wunsch nach verbesserten Parkmöglichkeiten genannt. In einer Zusatzfrage interessierten die Orte, an denen in Lingen überwiegend gastronomische Einrichtungen nachgefragt werden. Mit knapp 55 % dominiert hierbei das Angebot in der Lingener Innenstadt. Danach folgen die kulinarischen Angebote in Laxten mit knapp 10 % der Nennungen sowie Darme mit ca. 7 % und Schepsdorf mit 4 % der Nennungen. Zusammenfassend ist festzustellen, dass der überwiegende Anteil der Lingener Bevölkerung die Einkaufssituation in der Stadt als negativ bewertet. Dabei wird ein ungleiches, subjektives Empfinden bei der Nennung der unterschiedlichen Gründe deutlich. Bei einem Vergleich der TOPNennungen stehen sich positive und negative Bewertungen wie Auswahl, Einkaufsatmosphäre und Preis-Leistungsverhältnis gegenüber. Deutlich negativ wird das Vorhandensein von Leerständen angeführt. Im Bereich der Betriebsformen werden vor allem Fachgeschäfte vermisst, was mit dem Wunsch nach Bedienung / Beratung sowie Frische, Qualität und Service korrespondiert. Des weiteren wird der Wunsch nach einem SB- Warenhaus geäußert. Neben einzelhandelsrelevanten Aspekten zielen Verbesserungsvorschläge insbesondere auf gestalterische / städtebauliche aber auch auf soziale Aspekte ab. Außerdem werden verkehrliche Standortfaktoren wie mehr Parkmöglichkeiten genannt.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
7 Entwicklungsspielräume und –szenarien der Lingener Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Nicht nur für den Einzelhandel, der seit Jahren einem anhaltenden Wandel hinsichtlich der Standortentwicklung, Betriebs- und Vertriebstypen unterliegt, ist eine neutrale Abschätzung mittelfristiger Entwicklungsperspektiven von Bedeutung12. Eine wesentliche Grundlage hierfür ist die Ermittlung der in Lingen bestehenden, zusätzlich absatzwirtschaftlich tragfähigen Verkaufsflächenspielräume. Sie stellen ein Bindeglied zwischen den Ergebnissen der empirischen Untersuchungen aus den Kapiteln 5 und 6 und des mithilfe der Szenariotechnik entwickelten räumlichen Leitbildes, das Grundlage für die abschließende Formulierung der zukünftigen Entwicklungsperspektiven in Lingen ist (vgl. Kapitel 8), dar.
7.1 Prognose der Verkaufsflächenspielräume Im Zusammenhang mit der Prognose der Verkaufsflächenspielräume ist generell darauf hinzuweisen, dass ein bewusster Eingriff in den Wettbewerb nur zur Sicherung stadtentwicklungspolitischer Ziele geschieht. Im Vordergrund steht dabei der Gedanke , dass neue oder erweiterte Angebote an ungeeigneten Standorten durch Umverteilungseffekte Zentren- und Nahversorgungsstrukturen gefährden können. Andererseits können Vorhaben evtl. auch bei Überschreiten möglicher Spielräume, an stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standorten zur Verbesserung und Attraktivierung des Handelsangebotes, insbesondere auch des Hauptgeschäftsbereiches führen. Dies geschieht dann durchaus gewollt zu Lasten weniger geeigneter Standorte. Jedoch muss in diese Überlegung auch einfließen, dass dies bei einer Überdimensionierung sowohl zu einer zusätzlichen Gefährdung der wohnungsnahen Grundversorgung als auch zu Funktionsverlusten anderer Lingener Handelsstandorte beitragen kann. Über die rechnerisch möglichen Verkaufsflächenspielräume hinausgehenden Entwicklungen müssen somit generell mit Blick auf die Ziele des Lingener Einzelhandelskonzeptes (vgl. Kapitel 8.1) abgewogen werden. In der Gesamtschau ist die nachfolgend aufgeführte Ermittlung der zukünftigen Entwicklungsspielräume unter folgenden Gesichtspunkten zu bewerten und anzuwenden:
Die Verkaufsflächenspielräume sind nicht als „sklavische Obergrenzen“ zu sehen. Eine Überschreitung der aufgezeigten Werte kann dann sinnvoll sein, wenn ein Vorhaben an einem stadtentwicklungspolitisch gewünschten Standort zur Verbesserung und Attraktivierung des Handelsangebotes in Lingen (Ems) führen kann. Im günstigsten Fall kann dies auch zu Lasten weniger geeigneter Standorte erfolgen und damit insgesamt zur besseren räumlichen Gliederung des Einzelhandels beitragen.
12
Auch für die (politischen und fachlichen) Entscheidungsträger sind Aussagen zu quantifizierbaren Entwicklungsgrößen als Entscheidungshilfe mittlerweile eine unverzichtbare Grundlage geworden. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Einen Sonderfall stellen mögliche räumliche Verlagerungen bestehender Betriebe innerhalb Lingens dar. In diesen konkreten, hier nicht darstellbaren Fällen, ist es notwendig, die betrieblichen Interessen den aufgezeigten Zielen der Einzelhandelsentwicklung gegenüberzustellen und gegen- und miteinander abzuwägen.
Für bisher nicht vertretene Spezialanbieter oder neuartige Anbieter können sich darüber hinaus Entwicklungsspielräume abzeichnen, auch dann, wenn das übergeordnete Hauptsortiment bereits umfangreich vertreten ist und sich kein zusätzlicher Verkaufsflächenspielraum ergibt.
Von den Verkaufsflächenspielräumen ebenfalls unbenommen sind die qualitativen Maßnahmen zur Verbesserung der Attraktivität der Handelsbetriebe.
Die Ermittlung der Verkaufsflächenspielräume dient grundsätzlich der rechnerischen Orientierung des bis zum Zeitraum 2015 voraussichtlich zu erwartenden Verkaufsflächenbedarfs in Lingen (Ems). Als Betrachtungszeitraum der zusätzlich tragfähigen Entwicklungsspielräume wurde die Zeitspanne 2005-2015 gewählt. Auf eine kurzfristigere Perspektive wurde aufgrund fehlender Prognosewerte zur Bevölkerungsentwicklung bis 2010 verzichtet. Dabei wird davon ausgegangen, dass in den nächsten 10 Jahren Kaufkraft- und Umsatzveränderungen eintreten werden, die sowohl angebotsseitig als auch nachfrageseitig Auswirkungen auf die erforderliche Verkaufsfläche haben werden, was wiederum auf unterschiedliche Kriterien zurückzuführen ist. In die Berechnung fließen eine Reihe von Faktoren ein, für die entweder Prognosen herangezogen oder Annahmen getroffen werden. Insbesondere werden bei der Berechnung folgende Kriterien zugrunde gelegt:
Gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation Bevölkerungsentwicklung Haushaltseinkommen Umsatzentwicklung und einzelhandelsrelevante Umsatzkennziffern Kaufkraftentwicklung und einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern Zentralitäten, branchenspezifisch und gesamtstädtisch Natürliche Verkaufsflächenentwicklung Flächenproduktivitäten
Zur Ermittlung des aus dem Kaufkraftpotenzials abzuleitenden Verkaufsflächenbedarfes ist zudem folgendes zu berücksichtigen: Einzelhandelsumsatz und Kaufkraftpotenzial bedingen sich weitestgehend und entwickeln sich damit parallel, woraus folgt, dass die Prognose der Verkaufsflächenspielräume sich überwiegend aus einer Nachfrageentwicklung ableitet, gleichwohl durch die Angebotsentwicklung unter spezifischen Voraussetzungen aber auch zusätzlicher Verkaufsflächenbedarf entstehen kann. Das bedeutet schließlich, dass zur Prognose des zukünftigen Verkaufsflächenbedarfs auf eine Verbindung von Status-Quo-Werten und von Zielgrößen - angebots- wie nachfrageseitig - zurückgegriffen wird. Die einzelnen Kriterien der Verkaufsflächenprognose stellen sich wie folgt dar:
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Es werden zwei Varianten einer Bevölkerungsentwicklung für die Stadt Lingen zugrunde gelegt. In einer ersten Variante wird eine reservierte Bevölkerungsentwicklung von + 1 % angenommen, während die zweite Variante von einer positiveren Bevölkerungsentwicklung (+ 2,7 %) ausgeht. Grundlage dieser Werte ist die Bevölkerungsprognose für das Jahr 2015, die im Rahmen der Neufassung des Flächenutzungsplanes der Stadt Lingen im Februar 2005 erstellt wurde. Sie basiert auf Prognosen verschiedener Institute und legt die beiden Varianten als Zielgrößen fest, zwischen denen sich die realistische Bevölkerungsentwicklung einpendeln soll. Tabelle 15: Bevölkerungsentwicklung in Lingen (Ems)
Jahr
Bevölkerung absolut (gerundet)
Veränderung in % im Vergleich zu 2005
2005
56.085
-
2015 Variante I
56.646
+ 1,0 %
Variante II
57.599
+ 2,7 %
Quelle: NWP Planungsgesellschaft mbH / Gesellschaft für räumliche Planung und Forschung: Erläuterungsbereicht zum Flächennutzungsplan – Neufassung – der Stadt Lingen (Ems), S. 89 ff Oldenburg 2005
In den übrigen Gemeinden des Einzugsgebietes ist eine entsprechende leicht positive Bevölkerungsentwicklung zu konstatieren. Hierbei diente neben der Regionalen Vorausschätzung der Bevölkerung Niedersachsens 1999 bis 2016 die gemeindenscharfe Prognose des Landkreises Osnabrück als Grundlage. Analog zur Betrachtung der Bevölkerungsentwicklung wird auch die Kaufkraftentwicklung der Stadt in einer reservierten und einer optimistischen Variante errechnet. Bei der reservierten Variante wird der Entwicklung der Kaufkraft inflationsbereinigt ein nahezu gleichbleibendes Volumen zugrunde gelegt (273,1 Mio. Euro). In die zweite Berechnung fließt ein leicht gestiegener Ausgabenbetrag ein, so dass sich zusammen mit der positiven Bevölkerungsentwicklung eine Kaufkraftzunahme um 3 % auf 280,3 Mio. Euro ergibt. Der Umsatz im Lingener Einzelhandel wird in Abhängigkeit der Entwicklung einzelhandelsrelevanter Kennwerte und unter Einbeziehung durchschnittlicher Flächenproduktivitäten leicht ansteigen. Die zugrundegelegten Flächenproduktivitäten werden in Form von Spannweiten in die Berechnung eingestellt, um somit ein Qualitätsspektrum potenzieller Anbieter und einen gewissen Entwicklungsspielraum abzubilden. In der Modellrechnung wird im Hinblick auf eine optimale Vollversorgung der Bevölkerung im Bereich der Grundversorgung eine idealtypische Kaufkraftbindungsquote von 100 % angenommen. Diesen Annahmen liegen Überlegungen zur stärkeren Eigenbindung der Kaufkraft aufgrund einer besseren quantitativen Ausstattung zugrunde. Hinsichtlich der mittel- bis langfristigen Warengruppe wird eine durchschnittliche Kaufkraftbindungsquote bzw. Zentralität von 120 % angesetzt. Dabei wird eine Versorgungsbedeutung
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Lingens über die Stadtgrenzen hinaus vorausgesetzt, die auch der zentralörtlichen Stellung des Mittelzentrums entspricht. Unter Einbeziehung der vorweg genannten Kriterien ist für die Stadt Lingen ein praktisches Erreichen der quantitativen Verkaufsflächengrenzen zu konstatieren. Als Hauptgrund ist die schon heute sehr hohe Verkaufsflächenausstattung des Einzelhandels zu nennen. Weiterhin werden bereits sehr hohe Zentralitäten erreicht, die langfristig kaum steigerungsfähig erscheinen. Insgesamt ergeben sich rein rechnerisch lediglich in drei Warengruppen geringe Verkaufsflächenspielräume:
Schreibwaren / Papier / Bücher
: rd. 350 m² Verkaufsfläche
Foto / Optik
: rd. 250 m² Verkaufsfläche
Bettwaren, Haus-, Bett- und Tischwäsche
: rd. 500 m² Verkaufsfläche
Ohne Kenntnis des genauen Branchenmixes der geplanten Lookentorpassage kann davon ausgegangen werden, dass in Lingen bis 2015 keine verdrängungsneutralen Flächenspielräume realisierbar sind. Dies bedeutet für die Stadt, dass
sich lediglich Arrondierungsspielräume für die Entwicklung des Lingener Einzelhandels ergeben,
neue Angebote und Verkaufsflächen weitgehend nur durch Umsatzumverteilungen im Bestand zu realisieren sind,
ein erhöhtes betriebliches Risiko für neue oder sich vergrößernde Anbieter besteht (dies trifft für neuartige oder spezielle Anbieter nur bedingt zu),
im Extremfall, d.h. durch weitere Entwicklung zentrenrelevanter Sortimente außerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche, ruinöser Wettbewerb mit städtebaulich negativen Folgen zu erwarten ist und dass
das Setzen bewusster Konkurrenz nur mit Blick auf die Gesamtentwicklung möglich ist.
Vor diesem Hintergrund sollte daher das übergeordnete Ziel der künftigen Einzelhandelsentwicklung weniger der quantitative Ausbau als vielmehr die räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation sein!
7.2 Entwicklungsszenarien der zukünftigen Zentren- und Einzelhandelsentwicklung in Lingen (Ems) Welche Entwicklung die Stadt Lingen in puncto Einzelhandels- und Zentrenentwicklung nehmen wird, hängt – neben den politisch motivierten Stadtentwicklungsvorstellungen – von dem „Schärfegrad“ der Anwendung des städtebaulichen und baurechtlichen Instrumentariums ab. Die folgenJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
den Szenarien sollen die Bandbreite der möglichen Entwicklungsoptionen mit Blick auf die festgestellte Zentrenstruktur aufzeigen. Es sei an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass diese Szenarien bewusst überzeichnete Denkmodelle sind, die auf Grund hypothetischer Annahmen zur Steuerung der Einzelhandels- und Zentrenentwicklung mögliche Entwicklungsperspektiven darstellen.
Szenario I: „Freies Spiel des Marktes“ Das Szenario „Freies Spiel des Marktes“ geht von einer gering gesteuerten Ansiedlungspolitik aus. Es wird dem Ansiedlungsdruck, insbesondere auf nicht integrierte Standorte, verstärkt nachgegeben. Ansiedlungsvorhaben, Verlagerungen und Erweiterungen finden ohne ein übergeordnetes Steuerungsleitbild statt. In der Folge entstehen eine Vielzahl von neuen Handelsstandorten, welche die bisherige Zentrenhierachie infrage stellen. Umsatzumverteilungen und verschärfter Verdrängungswettbewerb in der eigenen Stadt schwächen zunehmend städtebaulich integrierte Lagen. Negative städtebauliche Auswirkungen sind nicht auszuschließen. Betriebsaufgaben sind eine mögliche Folge und nicht zuletzt auch die Problematik der Folgenutzung an verlassenen Standorten. Konkret für Lingen bedeutet dies den Ausbau bestehender und die Zunahme neuer an den städtischen Einfallstraßen gelegenen, autokundenorientierten Lagen. Hierdurch wird die räumliche Schieflage zwischen integrierten und nicht integrierten Lagen noch verschärft. Insbesondere das einzelhandelsrelevante Angebot an der Rheiner Straße wird deutlich ausgebaut. Potenzialflächen zwischen den nördlichen und südlichen, bereits heute als Standorte für überwiegend großflächigen Einzelhandel genutzten, Teilen der Rheiner Straße werden nachverdichtet und eine autokundenorientierte Fachmarktachse entsteht. Der Angebotsausbau verstärkt die Dominanz der nicht integrierten Handelsstandorte gegenüber den integrierten Versorgungsstandorten. Bestehende, gewachsene Versorgungsstrukturen sind gefährdet und verlieren weiter an Attraktivität. Auch an anderen aus Betreibersicht günstigen Standorten werden zentrenrelevante Angebote etabliert. So entsteht beispielsweise ein Verbrauchermarkt im Norden der Meppener Straße sowie ein Sonderpostenmarkt am Fachmarktstandort Schillerstraße. Deren Ansiedlung schwächt in der Folge zum einen das flächendeckende Netz der wohnungsnahen Grundversorgung und schränkt zum anderen die Funktionsfähigkeit des Lingener Hauptgeschäftsbereiches zunehmend ein. Die Akteure aus Politik und Verwaltung kehren sich somit von bestehenden Planungskonzeptionen ab. Die bestehenden Planungen zur Stadtentwicklung, insbesondere zur Innenstadtentwicklung, werden konterkariert. Politik und Stadtplanung machen sich zum „Investorenspielball“ – reagieren nur noch auf Impulse von außen anstatt zu agieren. Aus rechtlicher Sicht ist hervorzuheben, dass die Kommune ihre Planungshoheit weitgehend aufgibt. Allein baurechtliche Eingriffe sind möglich, so dass regionale Klagen aufgrund negativer städtebaulicher Auswirkungen auf die Nachbarkommunen zu erwarten sind.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Karte 19: Szenario I: „Freies Spiel des Marktes“
Folgen aus politischer, städtebaulicher und rechtlicher Sicht:
Abkehr von stringenter Planung
Konterkarierung der (Innen-) Stadtentwicklung
Freundlich für neue Investoren
Fehlender absatzwirtschaftlicher Spielraum
Ruinöser Wettbewerb
Vermindertes Investitions- und Ansiedlungsinteresse im HGB
Attraktivitätsverlust gewachsener Zentren
Betriebsaufgaben, Altstandortproblematik
Quelle: eigene Darstellung
Bewertung des Szenarios I: „Freies Spiel des Marktes“: Da Politik und Verwaltung ihre Planungsaufgabe aufgeben bzw. reaktiv und damit nur investorenorientiert agieren, werden sie zum Investorenspielball. Von diesem Szenario ist demnach nur eine sehr einseitige Akzeptanz von Seiten der Investoren zu erwarten. Für alle anderen Akteure führt dieses Entwicklungsszenario zu Verunsicherungen, die Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit alter und neuer Geschäftsleute geht verloren. Das Szenario gibt insgesamt betrachtet wesentliche Steuerungsmechanismen zur Entwicklung von Lingen preis und führt zur direkten Gefährdung der Handels- und auch Stadtstrukturen.
Szenario II: „Optimale Grundversorgung“ Ein ideales Versorgungsnetz zur Grund- bzw. Nahversorgung wäre vergleichsweise feinmaschig und erlaubte eine fußläufige Erreichbarkeit der Lebensmittelmärkte für alle Siedlungsbereiche im Stadtgebiet. Durch die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben zur Grundversorgung in siedlungsräumlichen Schwerpunkten und zentralen Bereichen würde eine flächendeckende Ausstrahlung des Handels erreicht. Die Verkaufsflächen der Betriebe richteten sich u.a. nach der MantelbevölkeJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
rung, so dass ein Nebeneinander von Nachbarschaftsläden über Supermärkte bis Verbrauchermärkte zu erwarten wäre. Bei der Umsetzung eines solchen Szenarios in Lingen (Ems) ergäben sich insbesondere für die durch eine geringe Mantelbevölkerung gekennzeichneten Ortsteile, wie beispielsweise Brockhausen oder Clusorth-Bramhar, Umsetzungsprobleme. Hier reichen die vorhandenen Kaufkraftvolumina für die Ansiedlung eines marktgängigen Lebensmittelmarktes nicht aus, kleinteilige Nachbarschaftsläden wären aufgrund der Marktentwicklung in ihrer Existenz gefährdet. Politisch würde dieses Szenario restriktive Planungs- und Steuerungsmaßnahmen im Rahmen des Einzelhandels voraussetzen, was schließlich eine hohe Planungssicherheit bewirkt. Das Entwicklungsziel „Stärkung der Innenstadt“ würde jedoch nur nachrangig gestützt. Schließlich würden auch grundsätzlich der Bestand bzw. darauf aufbauende bestehende Planungen nicht berücksichtigt, was sich faktisch nicht umsetzen lässt.
Karte 20: Szenario II: „Optimale Grundversorgung“
Folgen aus politischer, städtebaulicher und rechtlicher Sicht:
Restriktive Planung und Steuerung des Einzelhandels
Nachrangige Unterstützung der (Innen-)Stadtentwicklung
Fehlender absatzwirtschaftlicher Spielraum
Optimalste (aber idealtypische) wirtschaftliche Betriebsaufstellung durch Kenntnis des verfügbaren Kaufkraftpotenzials
Flächendeckende Ausstrahlung und gute Erreichbarkeit
Idealtypische Verteilung der Betriebe stimmen nicht mit der heutigen Lage der Betriebe überein
Quelle: eigene Darstellung
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Bewertung des Szenarios II: „ Optimale Grundversorgung“: Es bleibt festzuhalten, dass auch dieses Entwicklungsmodell idealtypisch ist. Es berücksichtigt den vielfach von der Bevölkerung geäußerten Wunsch nach Lebensmitteleinzelhandelseinrichtungen direkt am Wohnort und zeigt aber auch deutlich die Probleme bei der Umsetzung auf. Diese liegen zum einen auf der städtebaulichen Seite, da die Siedlungsstrukturen zum Teil so kleinräumig sind, dass Siedlungsschwerpunkte nur schwer zu definieren sind, zum anderen auf der betriebswirtschaftlichen und absatzwirtschaftlichen Seite, im Hinblick auf die Gewährleistung der Tragfähigkeit einzelner Betriebe. Der Bestand an Einzelhandelsnutzungen bliebe zudem unberücksichtigt, die Schließung von einzelnen Standorten und Betrieben zur Erlangung einer idealen Versorgungsstruktur ist in der Realität nicht umzusetzen.
Szenario III: „Konzentration des Handels“ Eine räumlich konzentrierte Einzelhandelsentwicklung allein auf die Stadtmitte (das innerstädtische Geschäftszentrum) setzte eine konsequente, einseitige Anwendung des planungsrechtlichen Steuerungsinstrumentariums voraus. Hierdurch könnte eine hohe Planungssicherheit erreicht und eine Stärkung und Attraktivierung des Lingener Hauptgeschäftsbereiches initiiert werden, dies jedoch nur zu Lasten der übrigen gesamtstädtischen Handelsstruktur. Durch die Bündelung der Verkaufsflächenpotenziale in der City fände folglich kein weiterer Ausbau des Einzelhandels in den übrigen Ortsteilen statt, der Bestand würde sozusagen „eingefroren“. Diese „Verhinderungsplanung“ für die Ortsteilversorgung führt letztendlich zu einer deutlichen Schwächung der Strukturen im Bereich der wohnungsnahen Grundversorgung und in den städtischen Randbereichen. Potenzielle Folgewirkung wäre zwar eine erhöhte Ausstrahlungskraft der Innenstadt, jedoch auf Kosten einer Unterversorgung der übrigen Ortsteile, was zu Kunden- und Besucherrückgängen und somit insgesamt zu Kaufkraftverlusten führen könnte.
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Karte 21: Szenario III: „Konzentration des Handels
Folgen aus politischer, städtebaulicher und rechtlicher Sicht:
Restriktive Planung und Steuerung des Einzelhandels
Entwicklungsziel einer Stärkung des Hauptgeschäftsbereiches wird in den Vordergrund gestellt
Eingeschränkte Entwicklungschancen für bestehenden Handel außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches
Grundversorgungsauftrag für die Bevölkerung wird vernachlässigt
Gesteigertes Investitions- und Ansiedlungsinteresse im Hauptgeschäftsbereich
Quelle: Eigene Darstellung
Bewertung des Szenarios III: „Konzentration des Handels“ Auch dieses Szenario stellt ein idealtypisches, einseitig ausgerichtetes Modell dar, in dem der Aspekt der optimierten Versorgung der Ortsteile bewusst vernachlässigt wird. Dabei wären insbesondere in den Randbereichen der Stadt Lingen entsprechende Kaufkraftabflüsse zu erwarten. Es bleibt festzuhalten, dass auch dieses Szenario sehr unflexibel ist.
Zusammenfassung Die zuvor beschriebenen Szenarien I, II und III stellen theoretisch bewusst in Form überzogener Modelle extreme Gegenpole der Einzelhandelsentwicklung dar, die jedoch so oder in ähnlicher Form an anderen Stellen zumindest diskutiert werden. Die alleinige Realisierung eines dieser Szenarien ist unwahrscheinlich und auch nicht zu empfehlen. Für eine konsequente und zielgerichtete Weiterentwicklung des Lingener Einzelhandels ist jedoch eine klare Zielvorstellung (als internes und externes Signal) dringend erforderlich. Eine Kombination aus den Szenarien II und III erscheint unter Berücksichtigung der im Rahmen der Analyse aufgezeigten Probleme und vor dem Hintergrund der begrenzten Entwicklungsspielräume am folgeJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
richtigsten. Hierdurch können Entwicklungsimpulse in zweierlei Hinsicht sinnvoll gesteuert werden: Zum einen kann eine möglichst optimierte flächendeckende Grundversorgung erzielt und zum anderen eine Stärkung städtebaulich geeigneter Standorte vollzogen werden. Aufgrund seiner übergeordneten, aber bisher noch nicht erfüllten Versorgungsfunktion hat in diesem Zusammenhang der Hauptgeschäftsbereich von Lingen (Ems) Entwicklungsvorrang.
7.3 Fazit Die Berechnung der Verkaufsflächenspielräume bis zum Jahr 2015 ermittelte keine zusätzlichen Entwicklungspotenziale für den Einzelhandel in Lingen (Ems). Damit ist rein rechnerisch betrachtet die Grenze der Verkaufsflächenentwicklung erreicht. Dies kann aber nicht heißen, dass der aktuelle Bestand für die nächsten 10 Jahre faktisch „eingefroren“ wird. Vielmehr bedingt der begrenzte Spielraum in der Folge eine zielorientierte und klaren Entwicklungsprioritäten unterstellte zukünftige Steuerung konkreter Ansiedlungsvorhaben. Übergeordnetes Ziel sollte dabei die Vermeidung einer weiteren Zersiedelung des Handelsstandortes Lingen sein, d.h. dass Entwicklungsimpulse nur an städtebaulich sinnvollen Standorten umgesetzt werden. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um bereits bestehende Handelstandorte, die eine Angebotsarrondierung und generelle Attraktivierung erfahren sollen. Die Diskussion der räumlichen Steuerungsmodelle zeigt daneben mögliche Perspektiven der Zentren- und Handelsentwicklung auf. Dem o.g. Ziel kommt eine Kombination der Szenarien II „Optimale Grundversorgung“ und III „Konzentration des Handels“ entgegen, da somit der kommunale Versorgungsauftrag wahrgenommen und gleichzeitig eine Neupositionierung des Hauptgeschäftsbereiches gegenüber den nicht integrierten Standorten gefördert werden kann. Die positive Essenz beider Szenarien fließt in die Erarbeitung des zukünftigen Entwicklungsleitbildes mit ein und wird dabei in einen gesamtstädtischen, funktionalen Zusammenhang gestellt.
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8 Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel in der Stadt Lingen (Ems) Die städtebauliche Struktur Lingen (Ems) auf der einen Seite sowie die quantitative und qualitative Ausprägung der Handelslandschaft auf der anderen Seite sind nicht zuletzt das Ergebnis bisheriger ansiedlungs- und stadtentwicklungspolitischer Entscheidungen. Wie die Analyse der einzelhandelsrelevanten und städtebaulichen Situation aufgezeigt hat, gibt es sowohl Stärken als auch Schwächen, die einen Handlungsbedarf erkennen lassen. Im folgenden Kapitel werden übergeordnete Handlungsstrategien formuliert, aus denen sich schließlich ein Entwicklungsleitbild für den Handelsstandort Lingen (Ems) entwickeln lässt, in dem Empfehlungen und Maßnahmen als Grundlage für künftige verwaltungsinterne und politische Entscheidungen dargestellt werden.
8.1 Übergeordnete Entwicklungsziele zur Zentren- und Einzelhandelsentwicklung Die übergeordneten Steuerungs- und Handlungsleitlinien zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung leiten sich aus der einzelhandels- und zentrenspezifischen Situation der Gesamtstadt, den daraus resultierenden Bewertungen sowie weiteren allgemeinen Rahmenbedingungen (wie z.B. Bevölkerungsentwicklung und -verteilung, siedlungsräumliche und verkehrliche Situation) für die Stadt Lingen (Ems) ab. Auf dieser Grundlage werden Ziele und Maßnahmen für die einzelnen Handelsstandorte definiert, die eine gesamtstädtisch betrachtete positive und zukunftsorientierte Stadtentwicklung gewährleisten sollen. Es sei an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass es bei der Formulierung der Ziele und Maßnahmen nicht darum geht, den Wettbewerb im Einzelhandel zu verhindern, sondern die möglichen Entwicklungen auf bestimmte Standorte bzw. Standortbereiche zu lenken, so dass sowohl neue als auch bestehende Betriebe – unter Berücksichtigung einer geordneten Stadtentwicklung – davon profitieren. Als übergeordnete Handlungsstrategie für die zukünftige Einzelhandel- und Zentrenentwicklung der Stadt Lingen (Ems) kann festgehalten werden:
Sicherung und Ausbau eines attraktiven Einzelhandelsangebotes in Lingen
Die Attraktivität eines Einkaufsstandortes bestimmt sich in erster Linie durch die Quantität des Einzelhandelsangebotes (gemessen in Quadratmetern Verkaufsfläche) und seine qualitative Zusammensetzung (Vielfalt der Branchen, Sortimentstiefe, Betriebsformen und –konzepte sowie Betriebsgrößenordnungen). Nur durch ein Miteinander dieser beiden Komponenten kann es gelingen, den Einzelhandelsstandort Lingen attraktiv zu gestalten und auch längerfristig zu erhalten. Ziel muss es daher sein, eine Vielfalt (im oben genannten Sinne) für die Stadt Lingen zu erlangen bzw. zu sichern. Das hat zwangsläufig zur Folge, dass die Entwicklung in den einzelnen Ortsteilen bzw. Geschäftsbereichen gemäß der ihnen zuerkannten Versorgungsfunktion gelenkt wird. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Vermeidung von neuen Einzelhandelsstandorten Die räumliche Bündelung von Einzelhandelsbetrieben an städtebaulich und siedlungsstrukturell sinnvollen Standorten ist gemäß des stadtentwicklungspolitischen Leitbildes einer „Stadt der kurzen Wege“ anzustreben. Unnötige Verkehrsströme können hierdurch vermieden und Synergieeffekte zwischen den Einzelhandelsbetrieben ausgelöst werden. Eine funktionale Arbeitsteilung zwischen den verschiedenen Handelsstandorten ist jedoch unabdingbar, um Dopplungen im Einzelhandelsangebot sowie Überschneidungen von Einzugsgebieten mit potenziell negativen Folgewirkungen auszuschließen. Vor dem Hintergrund der Vielzahl bereits bestehender Handelsstandorte im Lingener Stadtgebiet ist deshalb als weiteres Ziel, insbesondere zur Vermeidung von ruinösem Wettbewerb, festzuhalten, keine zusätzlichen Handelsstandorte zu schaffen, sondern bestehende Standorte – gemäß ihrer zuerkannten Versorgungsfunktion – weiterzuentwickeln.
Sicherung und Stärkung des Hauptgeschäftsbereiches Der Hauptgeschäftsbereich einer Stadt besitzt mit seinen über den reinen Einzelhandel hinausgehenden zentrenprägenden Nutzungen (Dienstleistung, Verwaltung, Gesundheit etc.) in der Regel eine hohe Bedeutung für die städtische aber auch – entsprechend der landesplanerischen Einstufung – regionale Versorgung der Bevölkerung. Zudem bildet er meist den siedlungsräumlichen, städtebaulichen und historischen Mittelpunkt einer Stadt. Um dieser Rolle auch in Lingen weiterhin gerecht zu werden, kann als zusätzliches Ziel festgehalten werden, die einzelhandelsrelevante Versorgungsbedeutung des Hauptgeschäftsbereiches weiter zu stärken und auch auszubauen. So können den bereits in Ansätzen vorhandenen negativen Tendenzen der Innenstadtentwicklung entgegengesteuert und u. a. auch der quantitativen Schieflage zwischen Einzelhandelsangeboten innerhalb und außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches entgegengewirkt werden.
Sicherung und ggf. Ausbau eines Grund- und Nahversorgungsangebotes in den Ortsteilen Ein über alle Betriebsformen reichendes und möglichst dichtes Grundversorgungsangebot ist nicht nur unter sozialen und kommunikativen Aspekten ein wichtiger Bestandteil eines zukunftsfähigen Einzelhandelskonzeptes, häufig bilden Lebensmittelanbieter in Ortsteilen bzw. kleineren Ortschaften eine wichtige Magnetfunktion auch für weitere Nutzungen (Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie). Zunehmend stehen diesen planerisch wie gesamtstadtentwicklungspolitisch sinnvollen Standorten jedoch betriebswirtschaftliche Notwendigkeiten (Mindestgrößen zur attraktiven Präsentation eines entsprechenden Warensortiments haben entsprechende Mindestumsätze zur Folge, die wiederum ein entsprechendes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet bedingen) gegenüber, die eine Umsetzung dieses sinnvollen Zieles erschweren. Es muss daher deutlich darauf geachtet werden, eine räumlich (Standort) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und -größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur in den Lingener Ortsteilen zu schaffen bzw. zu erhalten.
Sicherung und Stärkung der hierarchischen Versorgungsstruktur Wesentliche Grundlage für eine regional konkurrenzfähige und attraktive gesamtstädtische Einzelhandelssituation ist eine ausgewogene hierarchische Versorgungsstruktur. Dabei liegt die Stärke eines Geschäftszentrums als wesentlicher Versorgungsbereich insbesondere in der räumlichen Dichte und Vielfalt des – seiner Versorgungsfunktion entsprechenden – Handelsund Nutzungsangebotes. Eine Öffnung neuer (in der Regel autokundenorientierter) Handelsstandorte, in denen insbesondere zentrenrelevante (über die Entwicklungspotenziale hinausgehende) Sortimente vorgehalten werden, außerhalb der gewachsenen Strukturen, bewirken in der Regel eine Schwächung bestehender Zentrenstrukturen und haben einen ruinösen Wettbewerb zur Folge.
Gezielte und geordnete Entwicklung großflächiger Einzelhandelsbetriebe Großflächige Einzelhandelsstandorte bzw. -standortgemeinschaften, die sich außerhalb des gewachsenen Zentrums befinden, sind – im Sinne einer Arbeitsteilung – ausschließlich als Ergänzungsstandorte aufzufassen. Das hat zwingend zur Folge, dass bei Neuansiedlung bzw. Umnutzung und Erweiterung bestehender Betriebe eine Verträglichkeitsanalyse – auf der
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Grundlage der formulierten gesamtstädtischen Ziele und Empfehlungen – durchzuführen ist. Hierbei gilt es auch vor allem zu berücksichtigen, dass ein einmal für „Einzelhandelsnutzungen geöffneter Standort“ nur sehr schwer anschließend wieder einer anderen Nutzung zugeführt werden kann und somit der Umnutzungsdruck im Falle einer möglichen Einzelhandelsbrache enorm groß werden kann.
Planungs- und Investitionssicherheit für bestehenden und anzusiedelnden Einzelhandel Bei der Diskussion um neue Einzelhandelsentwicklungen in einer Kommune wird der bestehende Einzelhandel nach wie vor zu oft nur spärlich in die entsprechenden Überlegungen und Entwicklungsvorstellungen mit einbezogen. Dabei ist es der vorhandene Bestand, der die Attraktivität und Ausstrahlungskraft eines Einkaufsstandortes nicht unwesentlich mitbestimmt. Dies ist jedoch nicht mit einer „Schutzglocke“ für den bestehenden Einzelhandel gleichzusetzen. Es bedeutet vielmehr, dass im Sinne der Bestandspflege auf der einen wie auch von Planungs- und Investitionssicherheit auf der anderen Seite bei zukünftigen Planungen die bestehenden Strukturen verstärkt in die Überlegungen und Diskussionen mit einzubeziehen sind.
Sicherung der landesplanerischen Funktion Lingens Aus landesplanerischer Sicht sind die Städte und Gemeinden in ein hierarchisches, zentralörtliches Gliederungssystem eingeordnet. Als Mittelzentrum kommt Lingen dabei auch eine gewisse Versorgungsfunktion für sein Umland zu. Maßnahmen zur Einzelhandels- und Zentrenentwicklung müssen daher – im gesamtstädtischen und regionalen Kontext - auf diese Funktion Rücksicht nehmen, um so eine Sicherung und Stärkung eines regional konkurrenzfähigen Handelsstandortes zu gewährleisten.
Verhinderung konterkarierender Planungen Mit Hilfe einer konsequenten Anwendung des Planungsinstrumentariums sollten jene Planungen, die den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspektiven des Einzelhandels in Lingen (Ems) entgegenstehen, ausgeschlossen werden.
Sicherung einer „nachhaltigen“ Stadtentwicklung, d.h. langfristig angelegten Entwicklung des Einzelhandels Diese kann nur durch klare räumlich-funktionale Zuordnungen vor dem Hintergrund der demographischen Entwicklung erfolgen. Dafür ist eine verbesserte Funktionsteilung der Handelsbereiche notwendig, die keine direkte Konkurrenz sondern eine Ergänzung der Angebote anstrebt.
Im Folgenden gilt es diese Handlungsstrategien räumlich und inhaltlich zu konkretisieren. Räumliche Grundlage der Handlungsempfehlungen stellt dabei das Hierarchiesystem der für Lingen ermittelten Einzelhandelszentren und Versorgungsstandorte dar.
8.2 Einteilung der zukünftigen Lingener Zentrenstruktur Unter Berücksichtigung der Erkenntnisse aus der Angebots- und Nachfrageanalyse (vgl. Kapitel 5 und 6) wurden die verschiedenen Handelsstandorte der Stadt Lingen (Ems) unter städtebaulichen und funktionalen Gesichtspunkten entsprechend der in Tabelle 16 aufgeführter Kriterien in ein arbeitsteiliges, hierarchisches Zentrenmodell mit dem Schwerpunkt Einzelhandel (vgl. Karte 22) eingeordnet.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Karte 22: Zentrenstruktur in Lingen (Ems)
Quelle: Eigene Darstellung
Demnach können neben dem Hauptgeschäftsbereich ein Stadtteil- und vier Nahversorgungszentren sowie vier Sonderstandorte für überwiegend großflächigen Einzelhandel festgehalten werden, wobei zwei dieser Sonderstandorte zusätzlich zu ihrer Funktion als handelsrelevante Ergänzungsstandorte eine – wenn auch eingeschränkte – Nahversorgungsbedeutung für die umliegende Bevölkerung übernehmen.
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Tabelle 16: Kriterien zur Abgrenzung von Einzelhandelszentren
Hauptgeschäftsbereich (HGB)
Stadtteilzentrum (STZ)
Nahversorgungszentrum (NVZ)
Sonderstandort
Sonderstandort Nahversorgung
Einzugsbereich / Versorgungsbedeutung
Gesamtstädtisch, regional
Teilstädtisch, ortsteilbezogen
ortsteilbezogen (mind. 4.000 EW)
Gesamtstädtisch, z.T. überörtlich
Gesamtstädtisch, ortsteilbezogen
Warenangebot
Vollständig, alle Bedarfsbereiche
Vollständiges Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich, unvollständiges Angebot im mittel- bis langfristigen Bereich
Vollständiges Angebot im kurzfristigen Bedarfsbereich, kaum Angebote in den mittelbis langfristigen Bedarfsbereichen
Unvollständige Angebo- Unvollständige Angebote in allen Bedarfsberei- te in allen Bedarfsbereichen chen Perspektivisch nur nicht- Perspektivisch nur nichtzentrenrelevanter Einzentrenrelevanten Einzelhandel zelhandel, zzgl. Abrundung nahversorgungsrelevanter Angebotsstrukturen
Wettbewerb
Wettbewerb innerhalb der Branchen gegeben
Wettbewerb innerhalb der Branchen z.T. gegeben
Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben
Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben
Nur vereinzelt Wettbewerb gegeben
Betriebstypen
Vielfältiger Größenund Typenmix
Überwiegend kleinteilige Betriebe, einige großflächige Ausnahmen
Überwiegend kleinteilige Betriebe
Überwiegend großflächiger Einzelhandel
Überwiegend großflächiger Einzelhandel
Ergänzende Dienstleistungen
Breit gefächertes, in Wettbewerb stehendes Dienstleistungsangebot
Umfassendes einzelhandelsnahes Dienstleistungsangebot, teilweise im Wettbewerb
Vereinzelte einzelhandelsnahe Dienstleistungsangebote
I.d.R. kein Dienstleistungsangebot
Vereinzelte einzelhandelsnahe Dienstleistungsangebote
Quelle: Eigene Darstellung
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Es ist darauf hinzuweisen, dass ausschließlich die drei Zentrentypen (vgl. Abb. 12) – nicht aber solitäre Nahversorgungsstandorte und Sonderstandorte – im Hinblick auf die neuen rechtlichen Rahmenbedingungen als zentrale Versorgungsbereiche im Sinne § 34 Abs. 3 BauGB fungieren und somit schützenswert sind. Eine Ausnahme hiervon bilden die abgegrenzten Sonderstandorte mit einer zusätzlichen Nahversorgungsfunktion.
Sonderstandorte des Einzelhandels
großflächige Ergänzungsstandorte mit lokaler und regionaler Ausstrahlung
Abbildung 13: Zentrenhierarchie in Lingen (Ems)
HGB innerstädtisch lokale und regionale Bedeutung
Stadtteilzentrum Erweiterte Grundversorgung lokale Bedeutung
Nahversorgungszentren
Schützenswerte zentrale Versorgungsbereiche (u. a. i. S. § 34 Abs. 3 BauGB)
Nahversorgung Bedeutung auf Ebene des umliegenden Siedlungsbereiches
Sonderstandort Nahversorgung großflächige Ergänzungsstandorte mit lokaler Ausstrahlung Nahversorgung Bedeutung auf Ebene des umliegenden Siedlungsbereiches Solitäre Nahversorgungsstandorte Betriebe in (in städtebaulich integrierten wie auch nicht-integrierten) Solitärlagen funktional und städtebaulich kein Zentrencharakter
Quelle: Eigene Darstellung
8.3 Grundsätze der räumlichen Entwicklung des Einzelhandels in Lingen Die Ergebnisse der Verkaufsflächenpotenzialberechnung bedeuten für Lingen, dass weniger ein quantitativer Ausbau als vielmehr die räumlich-strukturelle Verbesserung der Angebotssituation die Ziele (vgl. Kapitel 8.1) der Handelsentwicklung in Lingen (Ems) sicherstellen können. Für Lingen bedeutet dies, dass neue oder sich vergrößernde Anbieter nur bewusst, mit Blick auf die Gesamtentwicklung als Konkurrenz „gesetzt“ werden sollen. Dies impliziert eine eingehende Prüfung sowohl des Angebotsschwerpunktes als auch der Verkaufsfläche zusätzlicher Anbieter. Mögliche Ausnahmen indes müssen im Detail geprüft werden. Diese Ausnahmen könne dann sinnvoll sein, wenn sie die angestrebte räumlich-strukturelle Entwicklung des Handels in Lingen forcieren können. So z. B. durch eine Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches in der Innenstadt, der räumlichen Konzentration des Einzelhandels oder durch die Sicherung bestehender Anbieter (insbesondere wichtiger Handelsmagneten in Versorgungszentren). Im Hinblick auf eine den aufgeführten Zielen entsprechende Einzelhandels- und Zentrenentwicklung der Stadt Lingen (Ems) sollten für die künftige räumliche Einzelhandelsentwicklung grundsätzliche Strategien entwickelt werden, die, um interne – sowohl im Rahmen der kommunalen SelbstJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
bindung, aber auch für zukünftige Bauleitplanverfahren – und externe – sowohl für die Investoren der Vergangenheit (vorhandenen Gewerbetreibende) als auch die der Zukunft – Signale zu setzen, durch entsprechende Beschlüsse des Rates der Stadt Lingen abzusichern sind. Erst mit diesem Schritt kann es gelingen, allen Beteiligten Planungs-, Investitions- und Rechtssicherheit zu gewährleisten. Es werden folgende Grundsätze zur Umsetzung empfohlen: Grundsatz 1 Strukturprägender zentrenrelevanter Einzelhandel nur noch im innerstädtischen Hauptgeschäftsbereich Zentrenrelevante Sortimente sollen als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben ausschließlich im Hauptgeschäftsbereich von Lingen zulässig sein. Dies gilt generell für strukturprägende Betriebsgrößenordnungen, von denen Negativauswirkungen auf die genannten zentralen Versorgungsbereiche zu erwarten sind. Negativauswirkungen für die genannten zentralen Versorgungsbereiche sind nicht anzunehmen, wenn zentrenrelevante Sortimente in kleineren Fachgeschäften oder kleineren Läden bis zu einer Größenordnung von 300 m² Verkaufsfläche auch in Stadt- oder Nahversorgungszentren zur ergänzenden Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich dieser Zentren zur Deckung des Grundbedarfs bei mittel- und teilweise auch langfristig nachgefragten Gütern dienen. Dies gilt auch für Bekleidung, Textilien, Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck usw., also auch für die Leitbranchen des Innenstadthandels. Um eine Innenstadtschädigung auszuschließen, sollten jedoch auf keinen Fall Fachmärkte (ab 300 m² Verkaufsfläche) mit derartigen innenstadttypischen Hauptsortimenten in dem Stadtteilzentrum an der Georgstraße sowie in den vier Nahversorgungszentren zugelassen werden. Dies gilt erst recht für nicht integrierte Standorte außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche.
Grundsatz 2 Einzelhandel mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten ab der Großflächigkeit auch in den Stadtteil- und Nahversorgungszentren, wenn er dem Ausbau bzw. der Sicherung der Nahversorgung dient oder eine – aus städtebaulicher Sicht sinnvolle – Konzentration des Einzelhandels ohne negative Auswirkungen auf andere zentrale Versorgungsbereiche ermöglicht Die Ansiedlung von Betrieben mit dem Angebotsschwerpunkt im nahversorgungsrelevanten Sortimentsbereich soll vor dem Hintergrund geschehen, die wohnortnahe Grund- und Nahversorgung zu sichern. Derzeit übliche Größenordnungen für der Nahversorgung dienende Lebensmittelanbieter liegen zwischen 800 m² (Lebensmitteldiscounter) und 1.500 m² (Vollsortimenter). Die Angebotspalette dieser Betriebe umfasst zu einem gewissen Anteil - etwa 10 bis 20 % - zentrenrelevante Randsortimente (u. a. Schreibwaren, Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Bekleidung). Die Randsortimente können aufgrund der geringen Verkaufsfläche per se als nicht strukturprägend beJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
urteilt werden. Für das Hauptgeschäftszentrum kann die Verträglichkeit des zusätzlichen Lebensmittelangebotes als nahversorgungsrelevantes Kernsortiment ebenfalls angenommen werden, da der Lebensmittelbereich einerseits keine Leitbranche (wie z. B. Schuhe, Bekleidung, Haushaltswaren) des Hauptgeschäftszentrums ist und andererseits die absatzwirtschaftlichen Auswirkungen eines zusätzlichen Lebensmittelangebotes – in einer Dimensionierung bis zu 2.000 m² – räumlich beschränkt sind. Die Verträglichkeit für das Hauptgeschäftszentrum ist somit grundsätzlich anzunehmen, solange die oben genannte Größendimensionierung nicht überschritten wird. Vielmehr muss beim Setzen dieser zusätzlichen Konkurrenz die Lingener Grund- und Nahversorgungsstruktur berücksichtigt werden. Zusätzliche Angebote dürfen diese nicht im Bestand gefährden bzw. gewünschte Entwicklungen beeinträchtigen.
Grundsatz 3 Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel im Hauptgeschäftszentrum und an den Sonderstandorten Nicht-zentrenrelevanter Einzelhandel kann zwar grundsätzlich im gesamten Stadtgebiet, wo Einzelhandel zulässig ist, zugelassen werden. Zum Erreichen und zur späteren Einhaltung einer auch räumlich ausgewogenen Zentren- und Versorgungsstruktur Lingens – aber auch im Sinne positiver Synergien für die Betriebe – sollten jedoch auch Ansiedlungen nicht-zentrenrelevanter Sortimente räumlich gelenkt werden. Dafür bieten sich neben dem Hauptgeschäftsbereich insbesondere bestehende Agglomerationen nicht-zentrenrelevanter Einzelhandelsangebote an. Zu beachten ist hierbei, dass nicht alle festgestellten Agglomerationen im Rahmen des Konzeptes als Entwicklungsbereiche festgeschrieben werden (vgl. Kapitel 8.4). Angebote zentrenrelevanter Sortimente sollen darüber hinaus generell nicht in Gewerbegebieten verortet werden (siehe auch Grundsatz 1), wobei der Problematik von Randsortimenten eine besondere Bedeutung zukommt. Grundsätzlich sollte hierbei jedoch beachtet werden, dass es derzeit keine Potenziale in den „klassischen nicht-zentrenrelevanten Warengruppen“ gibt (u.a. Möbel, Baumarktartikel, Gartenmarktartikel), so dass eine Verschärfung des Wettbewerbs entweder durch eine sich von den klassischen Warengruppen lösende Sortimentsstruktur geführt werden (Zentrenrelevanz) und / oder der zunehmende Wettbewerb Leerstände fordert, der städtebauliche Probleme (Nachfolgeprobleme an dezentralen Standorten) nach sich ziehen kann. So ist der Ausweisung neuer Sonderstandorte die Entwicklung vorhandener – stadtstrukturell sinnvoller – Flächenreserven eindeutig vorzuziehen.
Grundsatz 4 Ausnahme: Randsortimente an nicht integrierten Standorten Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten (Haupt-)Sortimenten führen regelmäßig sogenannte Ergänzungs- oder Randsortimente. Während von nicht-zentrenrelevanten Randsortimenten definitionsgemäß keine Gefährdung für die Entwicklung des Hauptgeschäftsbereichs ausgeht, sind Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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bei zentrenrelevanten Randsortimenten außerhalb der städtebaulich-funktionalen Zentren Auswirkungen auf den Hauptgeschäftsbereich möglich. Obwohl das Anbieten von zentrenrelevanten Randsortimenten den städtebaulichen Zielen dieses Einzelhandelsentwicklungskonzeptes widerspricht, wäre ein völliger Ausschluss unrealistisch, da sich diese Angebotsform bereits in vielen Branchen etabliert hat (bei Möbeln z.B. Glas / Porzellan / Keramik). Diese zentrenrelevanten Randsortimente sollten jedoch nur in begrenztem Umfang und vor allem nur dann, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist (z.B. Lebensmittel sind im Baumarkt nicht zulässig), zulässig sein. Bisher hat sich eine Begrenzung auf rd. 10 % der gesamten Verkaufsfläche (max. 700 qm Verkaufsfläche) als praktikabel erwiesen, wobei einzelne Randsortimentsgruppen eine Verkaufsflächengrößenordnung von maximal 300 m² nicht überschreiten sollten.
8.4 Handlungsempfehlungen für den Einzelhandel der Entwicklungsbereiche in Lingen (Ems) Vor dem Hintergrund der begrenzten quantitativen Entwicklungsspielräume und im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung ergeben sich nicht für jeden bestehenden Standort im Lingener Stadtgebiet Entwicklungsperspektiven. Deshalb werden im Folgenden die verschiedenen Handelsstandorte in Entwicklungs- und Tabubereiche eingeteilt:
Entwicklungsbereich: Bei einem Entwicklungsbereich handelt es sich um einen bestehenden Handelsstandort, an dem der vorhandene Einzelhandel gesichert und seine Entwicklung abhängig von der künftigen Versorgungsfunktion des Standortes gefördert oder auch restriktiv behandelt wird.
Tabubereiche: Tabubereiche umfassen vom Prinzip her all diejenigen Standorte, die nicht im Rahmen der Entwicklungsbereiche angesprochen werden. Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung werden hier insbesondere die Flächen ausgeschlossen, an denen eine einzelhandelsrelevante Ansiedlung kontraproduktiv den formulierten Handlungsstrategien entgegenstehen würde
Im Folgenden werden auf Grundlage der formulierten Grundsätze (vgl. Kapitel 8.3) Handlungsempfehlungen für die speziellen Entwicklungs- und Tabubereiche formuliert.
8.4.1 Hauptgeschäftsbereich Der Hauptgeschäftsbereich ist im Rahmen der Zentrenhierachie aus historischer, siedlungsräumlicher und städtebaulicher Sicht als wichtigster Handelsstandort in Lingen festzuhalten. Der hier angesiedelte Einzelhandel (grundversorgungs- und zentrenrelevante Sortimente) dient einer gesamtstädtisch, übergreifenden Versorgung. Mit dem Ziel einer Sicherung und Stärkung der innerstädtischen Funktionen sind künftige zentrenrelevante Entwicklungen, d.h. nicht ausschließlich
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
einzelhandelsrelevante, auf den in der folgenden Karte dargestellten Entwicklungsbereich auszurichten. Karte 23: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Hauptgeschäftsbereich
Quelle: Eigene Darstellung
Zur Sicherung der bestehenden Einzelhandelsstruktur sind im Wesentlichen qualitative Verbesserungen zu empfehlen. Darunter ist z. B. die wettbewerbsmäßige Anpassung der Betriebsgrößen einzelner Anbieter zu verstehen, was insbesondere für die beiden Lebensmittelmärkte im Hauptgeschäftsbereich (Plus, Extra) sinnvoll erscheint, um ihre Existenz langfristig zu sichern und darüber hinaus die nahversorgungsrelevante Versorgung dauerhaft im Zentrum der Stadt gewährleisten zu können13. Zudem spielen absatzwirtschaftliche Maßnahmen, wie eine Optimierung des Erscheinungsbildes der Betriebe (Schaufenster, Innenarchitektur, usw.) eine Rolle. Ebenfalls relevant hinsichtlich einer nachhaltigen Steigerung der Attraktivität des Hauptgeschäftsbereiches ist die quantitative und dabei branchenspezifische Abrundung des Einzelhandelsangebotes. Trotz der begrenzten Entwicklungsspielräume ist es zur Abgrenzung des innenstädtischen Einzelhandels gegenüber den nicht integrierten Lagen notwendig, weitere Entwicklung an diesen städtebaulich richtigen Standort zu lenken. Aus diesem Grunde und zur Wahrung seiner Versorgungsbedeutung dient der Hauptgeschäftsbereich für die Stadt Lingen als eindeutiges Vorranggebiet für zukünftige zentrenrelevante Einzelhandelsansiedlungen14. Außerhalb des abgegrenzten Bereiches sind somit keine zentrenrelevanten Handelsentwicklungen, mit Ausnahme zur Sicherung der Nahversorgung, zulässig.
13
Die wohnungsnahe Grundversorgung wird für die Innenstadt von Lingen in den nächsten Jahren einen zunehmenden Stellenwert erhalten. In der jungen Vergangenheit bzw. aktuell werden hier drei Einrichtungen für betreutes Wohnen errichtet, deren Bevölkerung in besonderem Maße von einer fußläufigen Versorgung abhängig sind.
14
Im Kapitel 8.6 werden Weitere Empfehlungen für den Hauptgeschäftsbereich formuliert, um so der besonderen Bedeutung dieses Standortes als Vorranggebiet Rechnung zu tragen. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Insbesondere die Innenstadt definiert sich als Knotenpunkt wirtschaftlicher und sozialer Beziehungen in der Stadt. Dabei nimmt der Einzelhandel eine herausragende Stellung ein, da er vor allem für eine ausreichende Besucherfrequenz in der Innenstadt sorgt. Eine dauerhafte und hohe Frequenz wiederum sorgt erst für die gewünschte Lebendigkeit und Urbanität bzw. Attraktivität in der Innenstadt. Durch den behutsamen Ausbau des innerstädtischen Einzelhandels kann diese Frequenz bewahrt bzw. erhöht werden. Zudem ist es für die Stadt Lingen besonders wichtig, die vorhandene, städtebaulich wertvolle, kompakte Struktur zu erhalten, um möglichst hohe Synergieeffekte der einzelnen Funktionen (im Wesentlichen Einzelhandel, Dienstleistungen, Gastronomie) untereinander zu erlangen.
8.4.2 Stadtteilzentrum Georgstraße Das Stadtteilzentrum an der Georgstraße ist als Nebenzentrum der Kernstadt Lingen an der Grenze zum Ortsteil Laxten festzuhalten. Mit seinem Angebotsmix bestehend aus Warengruppen des kurz- bis langfristigen Bedarfsbereiches übernimmt es eine ortsteil- sowie stadtweite Versorgungsfunktion. Als gewachsenes Zentrum ist es als (noch) funktionierende Handelslage festzuhalten, die jedoch strukturelle Schwächen durch ihre bandartige Ausdehnung mit z.T. losem Handelsbesatz sowie vorhandener Leerstandserscheinungen, insbesondere des ehem. Plus aufweist. Zudem schränken Angebotsüberschneidungen mit der Lingener Innenstadt die Zukunftsfähigkeit des Zentrums langfristig ein. Karte 24: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Stadtteilzentrum Georgstraße
Quelle: Eigene Darstellung
Als übergeordnetes Ziel kann die Sicherung des Standortes gemäß seiner Versorgungsfunktion festgehalten werden. Dabei muss vor allem die Nahversorgungsfunktion des Zentrums erhalJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
ten und gesichert bleiben. Hierzu wird die wettbewerbsmäßige Anpassung der Verkaufsfläche des Supermarktes in der Lengericher Straße empfohlen. Mit 600 m² Verkaufsfläche liegt er deutlich unter den Marktzutrittsgrößen seiner Mitbewerber. Ein weiterer Ausbau des Zentrums durch zentrenrelevanten Einzelhandel ist vor dem Hintergrund der begrenzten Entwicklungsspielräume und zur Schützung des Vorranggebietes Hauptgeschäftsbereich nicht zu empfehlen. Ausnahmen bilden die anzustrebende Nachnutzung der ehem. Plus-Immobilie sowie zur Sicherung des bestehenden Handels die wettbewerbsmäßige Anpassung der Betriebsflächen. Um eine den genannten Zielen entsprechende Entwicklung des Standortes Georgstraße zu gewährleisten, wird eine weitere bauplanungsrechtliche Sicherung des Standortes empfohlen (vgl. Kapitel 8.9). Nach Einsicht bestehender Bebauungspläne erscheint eine Änderung des Bebauungsplanes Nr. 124 „An der Georgstraße“ in Teilbereichen sinnvoll und auch erforderlich. So sollte z. B. für den Fachmarkt Expert-Rial eine Anpassung des Bebauungsplanes an die aktuelle Baunutzungsverordnung sowie eine Sondergebietsfestsetzung mit der Zweckbestimmung „großflächiger Einzelhandel“ (heute WA) vorgenommen werden. Im Rahmen der textlichen Festsetzungen sollte zudem die maximal mögliche Verkaufsfläche des Betriebes aufgeführt werden. Hierfür wird eine maximale Verkaufsflächenerweiterung um 10 % der heutigen Fläche, d.h. um zusätzliche 170 m² auf max. 1.900 m² vorgeschlagen.
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8.4.3 Nahversorgungszentrum Bramsche Ein weiteres Nebenzentrum findet sich im Ortsteil Bramsche. Hier sind an zwei Polen in der Mundersumer- und Bramscher Straße verschiedene Fachgeschäfte, ein Drogeriemarkt sowie ein Lebensmittelmarkt angesiedelt, die jedoch nur eingeschränkt funktional und städtebaulich miteinander verknüpft sind. Der überwiegend auf den kurzfristigen Bedarfsbereich ausgerichtete Sortimentsschwerpunkt des Zentrum bedingt eine Relevanz für die Nahversorgung des Ortsteils. Das Zentrum ist gemäß seiner Nahversorgungsfunktion zukünftig zu sichern. Hierfür ist eine bessere funktionale Verknüpfung der beiden Ansiedlungsbereiche anzustreben. Denkbar wäre eine Nachverdichtung mit kleinteiligen nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsbetrieben, wie z. B. ein Blumengeschäft. Der als Magnetbetrieb fungierende Markant ist in seiner derzeitigen Aufstellung und unter Berücksichtigung des lokalen Kaufkraftvolumens marktfähig. In der folgenden Karte ist die Abgrenzung dieses zentralen Versorgungsbereiches dargestellt. Karte 25: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Bramsche
Quelle: Eigene Darstellung
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8.4.4 Nahversorgungszentrum Baccum In Baccum befindet sich im Bereich der Antoniusstraße ein attraktives, durch kleinteilige Angebotsformen geprägtes Nahversorgungszentrum, das insbesondere durch den Beitrag zur wohnungsnahen Nahversorgung eine ortsteilweite Versorgungsfunktion übernimmt. Ziel der künftigen Stadtentwicklung sollte es sein, diesen Nahversorgungsstandort zu sichern. Das bedeutet, dass Verkaufsflächenerweiterungen einzelner Betriebe im Hinblick auf die Anpassung an marktübliche Betriebsgrößen zur Sicherung des Standortes beitragen können. Im Speziellen handelt es sich um die Erweiterung des Ankerbetriebes, der mit 180 m² Verkaufsfläche deutlich unterdimensioniert ist. Unter Berücksichtigung des in Baccum vorhandenen Kaufkraftpotenzials erscheint eine Verkaufsflächenerweiterung um 200-300 m² tragfähig. Umsetzungsschwierigkeiten ergeben sich hinsichtlich der eingeschränkten räumlichen Verfügbarkeit von Erweiterungsflächen. Darüber hinaus sind Angebotsarrondierungen durch kleinteilige nahversorgungsrelevanten Strukturen, wie z.B. ein Blumengeschäft oder eine Postagentur sinnvoll. Für die Neuansiedlung von zusätzlichem, strukturprägenden sprich großflächigen, zentrenrelevanten Einzelhandel besteht jedoch zur Zeit kein absatzwirtschaftlicher sowie räumlicher Spielraum. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches in Baccum wird nachfolgend dargestellt. Karte 26: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Baccum
Quelle: Eigene Darstellung
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8.4.5 Nahversorgungszentrum Holthausen-Biene In Holthausen-Biene wurde in der Straße Am Treffpunkt ein Nahversorgungszentrum mit einem Lebensmittelmarkt als Magnetbetrieb entwickelt. Daneben existieren fünf kleinteilige Fachgeschäfte (Café, Kindermodengeschäft, Apotheke, Blumen- und Haushaltswarengeschäft), die in offener Bauweise um einen zentralen Platz gruppiert sind. Das Zentrum besitzt eine freundliche Ausstrahlung und dient mit einem Sortimentschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich der Nahversorgung der Ortsteile Biene und Holthausen. Die Karte 27 zeigt die aktuelle Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches auf. Das Nahversorgungszentrum Holthausen-Biene weist vor dem Hintergrund seiner städtebaulich ansprechenden Gestaltung und der marktgängigen Aufstellung seiner Angebotsbausteine kaum Handlungsbedarf auf. Hinsichtlich der zukünftigen Entwicklung des Zentrums ist deshalb eine Konsolidierung mit behutsamer Angebotsarrondierung zu empfehlen. Als zusätzliche Elemente von Nahversorgungszentren, die an diesem Standort noch grundsätzlich möglich wären, können ein Toto Lotto-Geschäft mit einem Angebotsschwerpunkt auf Schreibwaren, Papier und Bücher sowie Dienstleistungsbetriebe wie ein Friseur oder eine Postagentur genannt werden. Eine räumliche Ausdehnung ist nicht erforderlich und sinnvoll. Karte 27: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Holthausen-Biene
Quelle: Eigene Darstellung
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8.4.6 Nahversorgungszentrum Jägerplatz Im Ortsteil Laxten gelegenen Wohnpark Gauerbach befindet sich am Jägerplatz ein Nahversorgungszentrum mit insgesamt sechs kleinteiligen Betrieben des überwiegend kurzfristigen Bedarfs. Ankerbetrieb des Standortes ist ein Lebensmittelmarkt mit einer geringen Verkaufsflächenausstattung von rund 380 m². Die Betriebe sind in geschlossener Bauweise rund um den Jägerplatz gruppiert. Insgesamt weist das Zentrum ein etwas in die Jahre gekommenes Erscheinungsbild auf und besitzt aufgrund des als Parkfläche genutzten Jägerplatzes eine geringe Aufenthaltsqualität. Das Nahversorgungszentrum Jägerplatz übernimmt eine Grundversorgungsfunktion für die rund 3.800 Einwohner des Wohnpark Gauerbach. Als Ziel der künftigen Stadtentwicklung ist ebenfalls die Sicherung des Standortes zu nennen. Ein wesentlicher Ansatzpunkt stellt hierbei die wettbewerbsmäßige Anpassung des Lebensmittelmarktes dar, die durch eine Verkaufsflächenerweiterung um rund 300 m² vollzogen werden könnte. Eine zusätzliche Attraktivierung könnte der Standort durch Angebotsarrondierungen erzielen. Denkbar wäre ein Angebotsausbau mit Dienstleistungsbetrieben, wie z. B. eine Reinigung oder eine Postagentur. Die Aufwertung des öffentlichen Raums ist als weitere Maßnahme festzuhalten. Eine Neuansiedlung von zusätzlichem großflächigen, zentrenrelevantem Einzelhandel ist aufgrund fehlender quantitativer und räumlicher Potenziale und wegen der geringen Mantelbevölkerung im Umfeld auszuschließen. Die Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereiches im Wohnpark Gauerbach wird nachfolgend dargestellt.
Karte 28: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Jägerplatz
Quelle: Eigene Darstellung
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8.4.7 Sonderstandort Rheiner Straße Die Rheiner Straße stellt eine städtische Einfallstraße dar. Südlich des Kreuzungsbereich Rheiner Straße / Emdener Straße sind mehrere, überwiegend großflächige Einzelhandelsbetriebe angesiedelt. Mit insgesamt rund 19 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche ist der Standort Rheiner Straße als neben der Innenstadt größter Einzelhandelsstandort der Stadt festzuhalten, wobei der Handel hier nicht zuletzt von der autokundenorientierten Lage profitiert. Es ist ein quantitativer Angebotsschwerpunkt im Bereich der langfristigen Warengruppen festzuhalten, aber auch der kurzfristige Bedarfsbereich spielt für die Attraktivität des Standortes eine Rolle. Insgesamt übernimmt der Sonderstandort eine stadtweite und aufgrund der langfristigen Angebotsbausteine auch regionale Versorgungsfunktion. Karte 29: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort Rheiner Straße
Quelle: Eigene Darstellung
Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung ist der Standort Rheiner Straße zukünftig als Ergänzungsstandort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel zu sichern, aber hinsichtlich einer Weiterentwicklung insbesondere für den zentrenrelevanten Einzelhandel restriktiv zu behandeln (Tabubereich für zentrenrelevanten Einzelhandel). Es gilt zusätzliche Ansiedlungen von zentrenrelevanten Einzelhandel, insbesondere in Form großflächiger Betriebe, zukünftig weiterhin planungsrechtlich auszuschließen. Hierzu ist z.T. eine Überprüfung bestehender Bebauungspläne notwendig. Aussagen zum Umgang mit großflächigen Einzelhandel fehlen insbesondere im Bebauungsplan Nr. 12 „Hohendarme-Erweiterung“. Dieser ist darüber hinaus an die aktuelle BauNVO von 1990 anzupassen. Der Satzungsbeschluss des Bebauungsplanes Nr. 29 „Sondergebiet Rheiner Straße“ ist zur Absicherung des Standortes ebenso anzustreben. Hierfür sind jedoch gewisse Modifikationen hinsichtlich der textlichen Festsetzungen erforderlich. Um die Nachfolgeproblematik im Sinne der übergeordneten Zielsetzungen zu regeln, ist es wichtig, momentan unzureichend bzw. unbeplante
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Siedlungsbereiche innerhalb des in folgender Karte dargestellten Entwicklungsbereiches neu zu sichern, so z. B. die Fläche des derzeitigen Fressnapfes. Grundsätzlich ist der Entwicklungsbereich Rheiner Straße im Rahmen der Zentrenhierarchie als Ergänzungsstandort der Innenstadt für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel festzuhalten. Innerhalb der vier Sonderstandorte stellt er aufgrund seiner bereits heute hohen Bedeutung für den Lingener Einzelhandel – ähnlich wie die Innenstadt für zentrenrelevanten Einzelhandel – einen Vorrangstandort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel dar. Eine diesbezügliche Weiterentwicklung wird aufgrund begrenzter zusätzlicher Entwicklungsflächen und auch -spielräume zukünftig jedoch weniger durch Neuschaffung von Betrieben als vielmehr im Rahmen von Flächensubstitutionen vonstatten gehen. Nicht zuletzt bleibt festzuhalten, dass in der Rheiner Straße über den definierten Entwicklungsbereich hinaus kein zusätzlicher nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt werden sollte.
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8.4.8 Sonderstandort Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch Ein weiterer Ergänzungsstandort für überwiegend nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel ist im Ortsteil Laxten im Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch zu finden. Hier hat sich auf beiden Seiten der Frerener Straße sowie Am Laxtener Esch eine Einzelhandelsagglomeration entwickelt, die unter versorgungsstrukturellen und siedlungsräumlichen Gesichtspunkten als Fehlentwicklung einzustufen ist. Die Betriebe besitzen einen quantitativen Sortimentsschwerpunkt im Bereich Bau- und Gartenmarktsortiment sowie weitere Angebotsschwerpunkte bei zentrenrelevanten Sortimenten wie Schuhe und Lebensmittel. Aufgrund der siedlungsräumlichen Randlage übernehmen die Lebensmittelanbieter des Standortes jedoch keine Funktion für die Nahversorgung, sondern besitzen mit den anderen Anbietern eine eher ortsteil- bis stadtweite Ausstrahlung. Zur Wahrung einer unter den gesetzten Prämissen geordneten Stadtentwicklung ist dieser Standort zukünftig grundsätzlich restriktiv bezüglich neuer Ansiedlungen, ob zentren- bzw. nichtzentrenrelevant, zu behandeln. Das bedeutet, die künftige Standortentwicklung nur durch Substitution bestehender Betriebe und dann nur durch Folgenutzungen mit nicht-zentrenrelevanten Angebotsspektrum vorgenommen wird. Der Standort in seiner, wie auf Karte 30 abgegrenzten Form ist bereits planungsrechtlich gesichert. Die Bebauungspläne Nr. 15 „ Gewerbegebiet südlich der Frerener Straße“ und Nr. 11 “Gewerbegebiet nördlich der B 214“ sind in Teilen zu modifizieren. Im speziellen sollte die Formulierung zur Zulässigkeit von Lebensmittelbetrieben , sofern für die Grundversorgung der Bevölkerung notwendig, herausgenommen werden. Lebensmittelbetriebe können an diesem autokundenorientierten Standort nicht zur wohnungsnahen Grundversorgung beitragen (vgl. Kapitel 8.9). Karte 30: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort GE Hundesand / Am Laxtener Esch
Quelle: Eigene Darstellung
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In der Nähe (östlich der Umgehungsstraße) zum Sonderstandort Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch existiert eine im Flächennutzungsplan als gewerbliche Baufläche dargestellte Fläche, die von Seiten der Stadt Lingen (Ems) für eine besondere Gewerbegroßansiedlung vorgehalten wird. Vorraussetzung einer solchen Ansiedlung, bei der es sich unter Umständen auch um Einzelhandel handeln könnte, ist eine Nutzungskonzeption, die sich deutlich vom Marktstandard abhebt und der Stadt Lingen (Ems) eine Art Alleinstellungsmerkmal in der Region verleiht. In diesem Falle wäre aus Gutachtersicht eine Ausnahme des grundsätzlichen Ausschlusses von Einzelhandel nachvollziehbar und somit möglich. Gleichwohl entbindet dies nicht von dem Erfordernis einer Prüfung des Vorhabens.
8.4.9 Sonderstandort Meppener Straße In Altenlingen hat sich entlang der Meppener Straße ein Einzelhandelsschwerpunkt nördlich und südlich der Oberhoferstraße entwickelt. Hier sind 12 Betriebe mit rund 9.000 m² Verkaufsfläche und einem Angebotsschwerpunkt in den Warengruppen Bau- und Gartenmarkt sowie Lebensmittel angesiedelt. Der Standort besitzt nur eine eingeschränkte Anbindung an die östlich gelegenen Wohnbereiche und ist durch seine Lage an einer Einfallstraße überwiegend auf Autokunden ausgerichtet. Dennoch übernimmt das hier angesiedelte Lebensmittelangebot, wenn auch eingeschränkt, eine Nahversorgungsfunktion für die Altenlingener Wohnbevölkerung. Der übrige auf den langfristigen Bedarfsbereich ausgerichtete Handel besitzt dagegen stadtweite Ausstrahlung. Karte 31: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort Meppener Straße
Quelle: Eigene Darstellung
Zukünftig gilt es diesen Standort als Ergänzungsstandort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel zu sichern und bezüglich weiterer Einzelhandelsansiedlungen restriktiv zu behandeln. Der besonderen Nahversorgungsfunktion wird durch die Zulässigkeit wettbewerbsmäßiJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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ger Verkaufsflächenanpassungen bestehender Lebensmittelbetriebe Rechnung getragen. Zusätzliche Ansiedlungen von Einzelhandel, insbesondere zentrenrelevantem Einzelhandel, können jedoch erhebliche Umsatzumverteilungen zu Lasten bestehender Versortungsbereiche, insbesondere des innerstädtischen Hauptgeschäftsbereiches bewirken und somit die geordnete Stadtentwicklung im Sinne der Zielsetzungen des definierten Leitbildes konterkarieren. Die planungsrechtliche Sicherung des Standortes ist bislang noch nicht abschließend vorgenommen. Im Rahmen des weiteren Verfahrens zum Bebauungsplanes Nr. 11 „Westlich der Oberhofstraße“ ist die Modifizierung der textlichen Festsetzungen, u. a. § 1zu empfehlen. Der weitere südliche Verlauf der Meppener Straße ist schließlich als Tabubereich festzuhalten, in dem über den definierten Versorgungsbereich kein zusätzlicher, insbesondere nahversorgungsbzw. zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt werden sollte.
8.4.10 Sonderstandort Schillerstraße Im Westen von Damaschke befinden sich im Umfeld der Schillerstraße einige großflächige überwiegend auf langfristige Bedarfsgüter ausgerichtete Einzelhandelsbetriebe. Magnetbetriebe des Standortes sind die beiden Fachmärkte Hammer und Toom sowie der Lebensmittelanbieter Jibi. Ähnlich wie dem Sonderstandort Meppener Straße kann auch diesem Standort eine Nahversorgungsfunktion für die östlich gelegene Wohnbevölkerung attestiert werden. Zusammen mit dem baumarkt- und wohneinrichtungsrelevanten Angebot übernimmt der Standort ortsteil- bis stadtweite Versorgungsfunktionen. Als Problemfeld des Handelsstandortes können zwei große Leerstände in direkter Nachbarschaft zu den Fachmärkten festgehalten werden. Die Karte 32 stellt den zentralen Versorgungsbereich dar, welcher als der räumliche Bereich mit der höchsten Handelsdichte festgehalten wurde. Als übergeordnetes Ziel der Standortentwicklung können ähnliche Handlungsempfehlungen wie im Falle Meppener Straße ausgesprochen werden. Dieser Standort sollte zukünftig als Ergänzungsstandort für nicht-zentrenrelevanten Einzelhandel gesichert und bezüglich weiterer Einzelhandelsansiedlungen restriktiv behandelt werden. Eine Ausnahme hiervon bilden Nachfolgenutzungen für die bestehenden Leerstände, dabei sind im Sinne einer, gemäß den festgelegten Grundsätzen, geordneten Stadtentwicklung ausschließlich nicht- zentrenrelevante Nutzungen vorzusehen. Eine Arrondierung des Versorgungsbereiches mit kleinteiligem nahversorgungsrelevanten Einzelhandels- und Dienstleistungsbetrieben ist möglich, zudem sind wettbewerbsmäßige Anpassungen der Verkaufsflächen bestehender Betriebe zulässig. Die Sicherung des Standortes wird durch den aktuellen Bebauungsplan Nr. 156 „Erweiterung Industriegebiet Lingen-Nord, westlich der Schillerstraße“ gewährleistet.
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Karte 33: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort Schillerstraße
Quelle: Eigene Darstellung
Es bleibt festzuhalten, dass in der Schillerstraße über den definierten Versorgungsbereich kein zusätzlicher, insbesondere nahversorgungs- bzw. zentrenrelevanter Einzelhandel angesiedelt werden sollte (Tabubereich).
8.5 Tabubereiche Tabubereiche sind notwendig, um eine geordnete Stadtentwicklung mit klaren räumlichen Handelsstrukturen zu gewährleisten. Grundsätzlich umfassen die Tabubereiche für den Einzelhandel alle außerhalb im Zusammenhang durch Wohnen genutzte Gebiete. Insbesondere für den großflächigen zentrenrelevanten Einzelhandel ergeben sich Restriktionen auf Basis zu geringer Siedlungsdichte bzw. Mantelbevölkerung im Stadtgebiet. Zum anderen sind im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung Gewerbe- und Industriegebiete bzw. entsprechende Altstandorte ohne einzelhandelsrelevante Vorprägung für großflächigen Einzelhandel auszuschließen. Die Ansiedlung von Einzelhandel, vor allem zentrenrelevantem Einzelhandel, im Bereich städtischer Einfallstraßen, vor dem Hintergrund der definierten Zielvorstellungen zur künftigen Einzelhandelsentwicklung, im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung sowie zum Schutz bestehender Versorgungsbereiche, ist auszuschließen. Dabei handelt es sich insbesondere um folgende Straßenzüge:
Lindenstraße
Nordhorner Straße
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Schüttorfer Straße
Rheiner Straße
Frerener Straße
Lengericher Straße
Haselünner Straße
Meppener Straße
Eine Ausnahme bilden in diesem Zusammenhang die abgegrenzten Entwicklungsbereiche (vgl. dazu Kapitel 8.4) im Verlaufe der Einfallstraßen. Schließlich können auch Bereiche mit bestehendem Einzelhandel für weitere einzelhandelsrelevante und insbesondere auch grundversorgungsrelevante Entwicklungen zum Tabubereich erklärt werden, wie beispielsweise der Bereich südliche Rheiner Straße (Standort Teppich Domäne Harste). Davon unbenommen können am Standort bestehende Betriebe weitergeführt werden. Es gilt der Bestandsschutz.
8.6 Empfehlungen für den Hauptgeschäftsbereich in Lingen Der Hauptgeschäftsbereich ist als Vorranggebiet der künftigen Einzelhandelsentwicklung festzuhalten (vgl. Kapitel 8.4.1). Doch wie kann hier Einzelhandelsentwicklung stattfinden, wenn im Rahmen der Berechnung der Entwicklungsspielräume keine zusätzlich tragfähigen Verkaufsflächenpotenziale ermittelt wurden? Unter Berücksichtigung der räumlich-strukturellen, aber auch demographischen Rahmenbedingungen ist konstatiert worden, dass die Grenzen der Entwicklung des Lingener Einzelhandels an sich erreicht sind. Dies kann aber nicht bedeuten, eine „Käseglocke“ über den Bestand zu stülpen, sondern muss heißen, eine zielgerichtete Entwicklung nach dem aufgezeigten räumlich-strukturellen Entwicklungsleitbild zu forcieren. Im Rahmen dieses Leitbildes stellt sich der Lingener Hauptgeschäftsbereich als wichtigster zentraler Versorgungsbereich der Stadt dar, der durch eine Vielzahl, über den reinen Einzelhandel hinausgehender, zentrenrelevanter Nutzungen geprägt ist und daneben eine hohe Bedeutung als Wohn-, Arbeits-, Dienstleistungs- und Freizeitstandort aufweist. Aus Handelssicht besitzt er jedoch im Verhältnis zur Gesamtstadt nur eine, für einen Hauptgeschäftsbereich, untergeordnete Stellung: nur 19 % des gesamtstädtischen Einzelhandels sind hier angesiedelt. Um einerseits einen Stillstand der Lingener Einzelhandelsentwicklung zu vermeiden und andererseits zur Profilierung des Hauptgeschäftsbereiches gegenüber nicht integrierten Standorten (Innenvor Außenentwicklung) beizutragen, wurde als übergeordnetes Ziel die Sicherung und auch der
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Ausbau des Einzelhandels im Hauptgeschäftsbereich festgehalten. Hierdurch können künftige Potenziale an den städtebaulichen richtigen Standort gelenkt, eine aus städtebaulichen und siedlungsräumlichen Gesichtspunkten vorteilhafte Konzentration vorgenommen und Synergieeffekte mit anderen zentrenrelevanten Nutzungen wie Verwaltung oder Gastronomie genutzt werden. Durch das Fehlen von Verkaufsflächenpotenzialen sind negative Auswirkungen auf Standorte außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches nicht auszuschließen. Eine Schwächung von dezentralen bereits heute bestehenden Handelsstandorten wird dabei zur langfristigen Neupositionierung des Hauptgeschäftsbereiches im städtischen Gefüge ausdrücklich akzeptiert.
8.6.1 Räumlich-strukturelle Empfehlungen / Flächenmanagement Struktur des Hauptgeschäftsbereiches Die Vorteile eines kompakten, gut strukturierten Hauptgeschäftsbereiches liegen vor allem im Synergiepotenzial der dort vorhandenen Handelseinrichtungen und ergänzenden zentrenrelevanten Nutzungen. Dieses Synergiepotenzial kann durch eine bessere funktionale und gestalterische Verknüpfung der einzelnen Teilbereiche des Hauptgeschäftsbereichs noch besser herausgearbeitet bzw. nutzbar gemacht werden. Oberstes Ziel ist daher der Erhalt und der Ausbau einer tragfähigen Handelsstruktur durch die räumliche Konzentration des Handels innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches und die Schaffung von prägenden Teilbereichen. Karte 34: Räumliche dreipolige Struktur des Lingener Hauptgeschäftsbereiches
Quelle: Eigene Darstellung
Die anzustrebende Konzentration möglicher einzelhandelsrelevanter Neuansiedlungen sollte innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches vor allem in den Hauptlagen (Lookenstraße, Marienstraße, Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Burgstraße, Große Straße und Markt) stattfinden. Insbesondere dem Marktplatz kommt eine bedeutende Funktion als Dreh- und Angelpunkt der Innenstadtstruktur zu. Die Etablierung eines Handelsmagneten am Markt wäre in diesem Zusammenhang von großer Bedeutung, da auf diese Weise die Ausbildung einer stabilen Dreiecksstruktur zwischen dem Markt und den vorhandenen Handelspolen an den Endpunkten der Marien- und Lookenstraße gefördert würde. Die geplante Lookentorpassage vervollständigt diese räumliche Dreiecksstruktur als bauliche Verknüpfung der Endpunkte MediaMarkt und C &A. Die Belebung des derzeit aus Handelssicht untergenutzten Marktplatzes würde gleichzeitig auch auf die übrigen angrenzenden Handelslagen ausstrahlen. Im Zusammenspiel mit der Etablierung eines attraktiven Gastronomieangebots (s.u.) in diesem bedeutenden stadträumlichen Teilbereich der Innenstadt kann so ein wesentlicher Schritt zur Verknüpfung der Hauptlagen des Hauptgeschäftsbereiches und der Stabilisierung einer funktionsfähigen Grund- bzw. Sternstruktur getan werden. An den Eckpunkten der Sternstruktur bestehen z. T. attraktive Flächenpotenziale, so z. B. auf Höhe der Kreisverwaltung sowie am Ende der Burgstraße. Diese Köpfe der Hauptlagen gilt es als Eingangsbereiche städtebaulich hervorzuheben und stärker als bisher zu profilieren. Vor dem Hintergrund der begrenzten Entwicklungsspielräume sollten dabei auch über den Einzelhandel hinausgehende Nutzungen thematisiert werden. Die ebenfalls in der Karte 33 aufgeführten Nebenlagen fungieren als funktionale Ergänzung der Hauptlagen: Dienstleistung, Kultur, Gastronomie und Verwaltung sowie „Spezialanbieter“ sind als künftige Nutzer dieser Bereiche denkbar. Flächenmanagement Aufgrund vorhandener endogener Leerstandspotenziale im Hauptgeschäftsbereich ist im Zusammenhang mit der angestrebten Nachverdichtung der Aufbau eines Flächenmanagements von Bedeutung. Durch die Etablierung eines Flächenmanagements in Lingen (Ems) können zwei Zielsetzungen verfolgt werden: zum einen ermöglicht ein strukturiertes Flächenmanagement die Wiederbelebung von Leerständen und zum anderen eine Optimierung von Betriebsflächen. Grundlage zur Erreichung beider Ziele ist die Erstellung eines Flächenpools, in den alle relevante Informationen zu bestehenden Leerständen aber auch zu durch strukturelle Mängel gekennzeichneten Immobilien einfließen. Wichtig zur Umsetzung eines erfolgreichen Flächenmanagements ist darüber hinaus ein strukturiertes vierstufiges Vorgehen:
In einem ersten Schritt sollte geklärt werden, welche räumlichen Bereiche im Rahmen des Flächenmanagement verwaltet werden sollen und welche Zielsetzung für einzelne Teilbereiche festgehalten werden können. Den oben genannten Ausführungen folgend, bedeutet dies für den als zentralen Versorgungsbereich abgegrenzten Hauptgeschäftsbereich eine gezielte handelsrelevante Nachnutzung innerhalb der Hauptlagen, eine nutzungsgemischte Nachverdichtung der Nebenlagen und eine den Handel ausschließende Nachfolgeregelung für die außerhalb des Geschäftsbereiches liegenden Flächen.
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Die Durchführung einer detaillierten Bestandsaufnahme sollte als zweiter Schritt durchgeführt werden. Hierbei ist die Erstellung eines Leerstandskatasters mit Aussagen zu Größe, Zuschnitt und Baustruktur der Immobilien, Mietvorstellungen, Eigentümern etc. notwenig. Weitere Untersuchungsschritte können die Umfeldanalyse, die Wettbewerbsanalyse sowie die Sammlung übergeordneter Marktdaten darstellen. Des Weiteren gilt es u. a. die Fragen zu klären, welche bestehenden Betriebe noch marktfähig sind und inwieweit Geschäftsflächenerweiterungen oder Flächenzusammenlegungen möglich sind. Diese Daten fließen in den Flächenpool mit ein.
Als dritter Baustein eines erfolgreichen Flächenmanagements ist die Maßnahmenplanung zu nennen. Als Resultat dieses Schrittes sollten mögliche Folgenutzungen aus den Bereichen Einzelhandel, Dienstleistungen, Kultur, Gastronomie oder Wohnen für die Flächen identifiziert werden.
Als letzter Schritt gilt es die vorab definierten Maßnahmen umzusetzen. Zwischendekorationen einzelner Leerstände sind hierbei ebenso möglich wie die Erstellung abgestimmter ImmobilienExposés, die als Grundlage für Vermittlungsgespräche dienen können. Für diesen Schritt ist eine enge Zusammenarbeit der verschiedenen Akteure (Gewerbetreibende, Stadt Lingen (Stadtplanung, Stadtmarketing, Wirtschaftsförderung), Banken / Sparkassen, Immobilienmakler, Einzelhandelsverband, IHK) unverzichtbar.
Zusätzlich zur funktionalen Verknüpfungen durch Nachverdichtung sind zur Etablierung einer kompakten, funktionsfähigen Handelsstruktur im Geschäftszentrum vor allem bauliche und gestalterische Maßnahmen möglich. Auch wenn im Lingener Hauptgeschäftsbereich schon ein insgesamt gesehen relativ hoher Gestaltungsstandard gehalten wird, sind weitere gestalterische und atmosphärische Verbesserungen zu empfehlen, um die Position im Wettkampf der Städte zu sichern. Zu nennen sind insbesondere die Weiterqualifizierung des Hauptgeschäftsbereichs durch städtebaulich-gestalterische Verbesserungen sowohl im öffentlichen, als auch im privaten Bereich sowie eine bessere Inszenierung der historisch gewachsenen Innenstadt im Zusammenhang mit Gastronomie und Kultur.
8.6.2 Gestalterische Maßnahmen im öffentlichen Raum Oberflächengestaltung Während die Oberflächengestaltung in den Bereichen Markt, Burgstraße, Große Straße und Marienstraße weitgehend den aktuellen Ansprüchen und Anforderungen entspricht, ist das Gestaltungskonzept in der Lookenstraße erneuerungsbedürftig. Um einzelne Teilbereiche und Lagen des Hauptgeschäftsbereichs besser miteinander zu verknüpfen und ein einheitliches, klar ablesbares Geschäftszentrum zu fördern, ist eine umfassende Umgestaltung erforderlich. Anzustreben ist eine durchgehende Gestaltung des Pflasters mit einer klaren und einheitlichen Oberflächengestaltung mit wiederkehrenden Gestaltungselementen im gesamten Verlauf des Hauptgeschäftsbereichs Lingens. Dabei können einzelne Teilbereiche und Lagen durch Variationen eines gemeinsamen Hauptthemas betont werden, um vor allem in den Eingangs- und Übergangsbereichen Aufmerksamkeit und Aufforderungscharakter zu erzeugen.
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Vor dem Hintergrund der historischen Bausubstanz im Lingener Hauptgeschäftsbereich sind Gestaltungselemente zu wählen, die sich in das attraktive historische Stadtbild einfügen und die städtebaulichen Höhepunkte der Innenstadt betonen und inszenieren. Mit Blick auf die Kostenseite ist von Vorteil, dass der Umbau nicht in einem Schritt durchgeführt werden muss, sondern eine abschnittsweise Realisierung möglich ist. Auch einfache Elemente wie Pflasterstreifen oder vereinzelte Punkte können als visueller Wegweiser und somit als gestalterisches Bindeglied dienen. Abbildung 14: Gestaltungsbeispiel für Oberflächengestaltungen
Beleuchtung Eine einheitliche, hochwertige Ausführung der Beleuchtung, die sich dem historischen Ambiente anpasst, ist wichtig für die Qualitätssteigerung der Gestaltung des öffentlichen Raums in der Fußgängerzone. In diesem Zusammenhang sind Beleuchtungselemente wichtige Bausteine zur Profilierung und Verknüpfung von Handelslagen. Zu differenzieren ist zwischen punktuellen Beleuchtungselementen, die eine Zeigerfunktion wahrnehmen und damit beispielsweise Eingangs- oder Platzsituationen akzentuieren und Leitelementen, die zur visuellen Verknüpfung verschiedener Handelslagen beitragen. Abbildung 15: Gestaltungsbeispiele für Beleuchtungen
Die Überprüfung einzelner Leuchtenstandorte in Verbindung mit einem Gestaltungskonzept ist möglicherweise erforderlich. Empfehlenswert ist die Erarbeitung eines umfassenden Lichtkonzeptes für die gesamte Lingener Innenstadt (einschließlich des Geschäftszentrums). Es bietet die Möglichkeit zur integrierten Betrachtung des Themas Beleuchtung und zur Abstimmung einzelner Erneuerungsmaßnahmen. Auch können prägende Stadtstrukturen und öffentliche Räume treffend in Sze-
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ne gesetzt werden. Auch der Innenstadtring kann mittels Licht stärker herausgearbeitet werden und seine wichtige Rolle für die Stadtstruktur und seine Orientierungsfunktion dadurch gewürdigt werden. Insbesondere den Anknüpfungspunkten des Hauptgeschäftsbereichs kommt eine wichtige Bedeutung zu. Weiterhin sind besondere Höhepunkte in der Lingener Innenstadt bzw. prägende Identitätsmerkmale durch Einzelbeleuchtung zu betonen. Auch einzelne Straßenzüge können so treffend in Szene gesetzt werden. Mobiliar/Bepflanzung Neben den bereits angesprochenen Maßnahmen können auch Möblierungs- und Grünelemente zur gestalterischen Aufwertung des Hauptgeschäftsbereichs beitragen. Eine einheitliche Möblierung und Begrünung unterstützt nicht nur die Ablesbarkeit und Auffindbarkeit des Geschäftszentrums bzw. einzelner Handelslagen, sondern trägt auch zur Erhöhung der Aufenthaltsqualität und Atmosphäre eines Handelsstandorts bei. Entsprechend der Aussagen zu Beleuchtung und Oberflächengestaltung ist insbesondere die Möblierung (Bänke, Papierkörbe, Werbeschilder, Fahrradabstellmöglichkeiten, etc.) mit Rücksicht auf das historische Ambiente der Lingener Innenstadt zurückhaltend zu gestalten und den vorhandenen Strukturen anzupassen. Gelungene Ansätze sind bereits heute in Bereichen der Lingener Innenstadt, wie z. B. mit den mobilen Grünelementen in der Burgstraße oder den modernen Spielgeräten am Markt erkennbar. Dieser Ansatz ist weiter zu verfolgen. Der Einsatz von Kunst oder Wasser als Gestaltungselement im öffentlichen Raum bietet sich in der Fußgängerzone an. Abbildung 17: Gestaltungsbeispiele für öffentliche Möblierung
Die gestalterische Verknüpfung der Handelslagen durch vorstehend genannte Maßnahmenfelder kann zusätzlich durch die Installation eines Info- und Leitsystems an zentralen Punkten der Innenstadt (z. B. Eingänge, Markt) oder an Parkplätzen im Innenstadtbereich ergänzt werden. Dabei ist auf eine gut erkennbare, aber dennoch dezente Beschilderung zu achten, die sich den historischen Bebauungsstrukturen anpasst.
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8.6.3 Ansatzpunkte für einen verbesserten Marktauftritt des Lingener Einzelhandels Analog zum öffentlichen Raum sind auch im privaten Bereich gestalterische Optimierungen möglich, die zusammen mit einer verstärkten Vermarktung des Einzelhandels sowie einem ständig zu überprüfendem Service der Betriebe zu einem gelungen Marktauftritt des Einkaufsstandortes beitragen. Im Bereich der Außendarstellung von Einzelhandel und Gebäudefassaden ist im Lingener Hauptgeschäftsbereich in weiten Teilen ein relativ hoher Gestaltungsanspruch vorhanden. Um die Standortvorteile der Innenstadt hinsichtlich Einkaufsatmosphäre und Aufenthalts- bzw. Erlebnisqualität jedoch weiter herauszuarbeiten und aus Handelssicht verstärkt zu nutzen, sind zumindest partielle Verbesserungen und Investitionen zu empfehlen. Maßnahmenfelder sind dementsprechend vor allem die Außendarstellung des Einzelhandels und die Fassadengestaltung von Gebäuden. Außendarstellung des Einzelhandels Die Außendarstellung ist ein wichtiger Baustein zum Erhalt und zur Verbesserung der Außenwirkung des Lingener Einzelhandels. Die Strahlkraft des Geschäftszentrums kann dadurch deutlich verbessert werden: Abbildung 18: Beispiele für Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung
Neben der Schaufenstergestaltung als „Visitenkarte“ des Geschäftes oder der Dekoration der Geschäftseingänge spielen vor allem Werbeanlagen eine wichtige Rolle. Viele Werbeanlagen entsprechen kaum gestalterischen Mindestanforderungen des empfindlichen städtebaulichen Ambientes. Daher ist eine abgestimmte Aufwertung anzustreben, wobei der Stadt eine wesentliche Rolle zukommt, indem diesbezüglich Empfehlungen gegeben werden und positive Beispiele ausgezeichnet werden. Zur Vermeidung des Images einer „Ramschmeile“ oder des Eindrucks, in Lingen finde ein „dauerhafter Schlussverkauf“ statt, ist eine insbesondere im Hauptgeschäftsbereich eine Reduzierung und optische Aufwertung von Werbeanlagen und Verkaufsständen im Straßenraum vorzunehmen. Auch hier sollte die Stadt mit Empfehlungen und Auszeichnungen arbeiten. Anregungen hierzu können im Rahmen eines Business Improvement Districts (BID) oder eines CityJunker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Managements entwickelt werden und weiter gegeben werden (s.u.). Einzusetzende, unterstützende Mittel sind des weiteren
Initiierung von Gestaltungswettbewerben
Aufbau einer Anreizförderung
Besichtigung von „best-practices“ in anderen Städten und
Empfehlungen durch die Stadt, ggf. Satzungen.
Fassadengestaltung von Gebäuden Die in weiten Teilen wertvolle historische Bebauungsstruktur ist ein wesentliches Identitätsmerkmal der Lingener Innenstadt und setzt hohe Gestaltungsansprüche im Bereich der Fassadengestaltung. Insbesondere auf die angepasste Außengestaltung moderner Gebäude ist dabei zu achten, damit diese sich in die empfindlichen Altstadtstrukturen einfügen ohne das reizvolle Gesamtbild zu beeinflussen. In Teilbereichen des Geschäftszentrums, insbesondere der Lookenstraße, dominieren Gebäude architektonisch jüngeren Datums. Dort ist z. T. deutlich größerer Renovierungs- bzw. Investitionsbedarf erkennbar. Als Impulsgeber kann hier die Umgestaltung des öffentlichen Raumes durch die Stadt dienen. Insgesamt muss die Stadt die Rolle eines Managers einnehmen und die offensive Kontaktaufnahme zu Grundeigentümern und Mietern und deren Betreuung einnehmen. Eine enge Abstimmung möglicher Gestaltungsideen zwischen Stadt und Eigentümern ist notwendig, damit die Maßnahmen in beiderseitigem Einvernehmen durchgeführt werden. Hierbei ist eine weitergehende Betreuung der Eigentümer und Mieter während des gesamten Prozesses anzuraten. Zur Unterstützung dieses Vorhabens ist die Bewusstmachung der städtebaulichen und architektonischen Qualitäten dieser Bauphase und deren Grenzen durch Tagungen und Veröffentlichungen herauszuarbeiten. Eine mit den Maßnahmen im Bereich der Außendarstellung des Handels abgestimmte Fassadengestaltung wird den äußeren Eindruck der Innenstadt Lingens und insbesondere des Geschäftszentrums deutlich verbessern. Business Improvement District (BID) Die Idee der BIDs wurde in den 60er Jahren in Kanada entwickelt und hat sich seitdem insbesondere im nordamerikanischen Raum als erfolgreiches Instrument zur wirtschaftlichen Aufwertung von Geschäftsbereichen in einer Vielzahl von Städten bewährt. Unter einem BID versteht sich der Zusammenschluss von Immobilienbesitzern und Gewerbetreibenden mit dem Ziel durch gemeinsam entwickelte und finanzierte Maßnahmen eine Stärkung und Attraktivierung eines räumlich ab-
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gegrenzten Bereiches zu bewirken16. Zu den üblicherweise im Rahmen von BIDs betätigten Handlungsfeldern zählen:
Profil des Standortes, Quartiers schärfen und bewerben
Aufwertungen des öffentlichen Gestaltung
Gestaltung des privaten Raums, der privaten Gebäude
Mitwirken am Aktionsfeld Sicherheit und Sauberkeit
Diverse Aktionen und Veranstaltungen
Beratung und Einflussnahme bei der Ladenvermietung (Flächenmanagement)
Mithilfe des BID-Ansatzes kann dem Funktionsverlust innerstädtischer Zentren entgegengewirkt werden und eine Neupositionierung traditioneller Lagen umgesetzt werden. Für Lingen bietet sich dieses Instrument vor allem für die Große Straße und Burgstraße an. Hierdurch könnte der tendenziell zu beobachtenden Südverlagerung durch eine optimierte Aufstellung der Betriebe entgegen gewirkt werden. Denkbar ist z. B. eine Qualitätsoffensive der hier ansässigen Facheinzelhändler in Abgrenzung zur verstärkten Filialisierung bzw. Discountorientierung des übrigen Einzelhandels. Viele der vorab thematisierten Maßnahmen für eine zukunftsgerichtete Innenstadtentwicklung könnten unter dem Dach eines BID umgesetzt werden. Service Gemäß dem Grundsatz „der Kunde ist König“ ist der Servicegedanke im Lingener Einzelhandel konsequent umzusetzen. Durch die Vielzahl eigentümergeführter Fachgeschäfte ist bereits heute ein hohes Serviceniveau zu konstatieren, das sich jedoch in erster Linie in der Freundlichkeit des Personals und der persönlichen Bindung zum Kunden manifestiert. Um den Anspruch der Kunden an Verlässlichkeit und Servicestandards eines Einzelhandelsstandortes gerecht zu werden, ist zusätzlich die Umsetzung einheitlicher Öffnungszeiten unabdingbar. Die Festlegung einer Kernöffnungszeit für alle Betriebe im Hauptgeschäftsbereich kann ein viel versprechender Anfang sein. Weitere Ansatzpunkte ergeben sich hinsichtlich der Ausweitung von Liefer- oder Änderungsservicen sowie Verkaufsförderungsaktionen. Kommunikation Ein Bindeglied zwischen den Einzelhändlern untereinander sowie zwischen Händlern und Kunden stellt die Kommunikation dar. Sie ist ein unverzichtbares Instrument für eine optimierte Abstimmung nach innen und ein klare Darstellung nach außen.
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In Deutschland gibt es bereits in sechs Bundesländern BID-Initiativen (NRW, Hamburg, Hessen, Sachsen, SchleswigHolstein und Thüringen). Junker und Kruse leistet bereits in verschiedenen Städten die inhaltliche und organisatorische Begleitung, so z.B. in Wesel und in Hamburg-Bergedorf. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes wurde seitens der Politik und Verwaltung großer Wert auf die Beteiligung gelegt. Dieser Beteiligungsprozess sollte auch nach Abschluss des Gutachtens fortgeführt werden. Nur durch ein Miteinander aller Akteure des Einzelhandels lassen sich die Ziele des Leitbildes im Sinne einer Steigerung der Attraktivität des Gesamtstandortes Lingens erreichen. Wichtig für eine Abstimmung nach Innen ist die verbesserte Kommunikation zwischen den verschiedenen Händlerinitiativen. Die Zusammenfassung einzelner Initiativen kann hierbei Kommunikationswege verkürzen und Interessen gezielt bündeln. Daneben spielt eine intensivierte Auseinandersetzung der Händler mit dem Wirtschaftsverband Lingen eine große Rolle. Das gemeinsame Ziel, den Lingener Einzelhandel attraktiv aufzustellen und in der Region zu festigen, kann in Zusammenarbeit besser verfolgt und notwendige Maßnahmen gezielter thematisiert werden. An dieser Stelle kommt die zweite Säule der Kommunikation, die Darstellung nach außen, hinzu. Lingen sollte sich als Einzelhandelsstandort stärker innerhalb der eigenen Stadt aber auch in die Region vermarkten, um so der generellen Unzufriedenheit der eigenen Bevölkerung (vgl. Kapitel 6.4) entgegen zu wirken und sich als Einzelhandelsstandort gleichzeitig im Gespräch zu halten. Ansatzpunkte ergeben sich hierbei in Bezug auf eine verstärkte Werbung in den regionalen Medien, der Erstellung eines Branchenführers sowie Kundenleitsysteme in der Innenstadt.
8.6.4 Förderung von Gastronomie und Kultur im Hauptgeschäftsbereich Für die Atmosphäre und die Ausstrahlungskraft im Hauptgeschäftsbereich sind die Gastronomieund Kultureinrichtungen zwar nicht hauptsächlich verantwortlich, ihnen kommen aber vor dem Hintergrund des multifunktionalen Charakters der Lingener Innenstadt eine besondere Rolle zu, auf die an dieser Stelle noch einmal hingewiesen werden soll. In diesem Zusammenhang ist neben öffentlichen und etablierten kulturellen Einrichtungen und auch die vorhandene Gastronomie im Hauptgeschäftsbereich von großer Bedeutung. Die Möglichkeiten zur Koppelung von Einkaufen mit dem Besuch kultureller oder gastronomischer Einrichtungen sollten weitmöglichst gefördert werden (z.B. Außengastronomie, Cafes, Restaurants, Schnellrestaurants). Die Stadt sollte daher im Gespräch mit relevanten Akteuren bleiben und diesen Baustein nach besten Möglichkeiten fördern. Abbildung 19: Gestaltungsbeispiele für Außenbestuhlung
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Als für die Gastronomie interessante Teilbereiche innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches stellen sich der Markt sowie die Burgstraße dar. In beiden Fällen können gastronomische Angebote zur Belebung der Standorte beitragen. Am großen Markt würde eine optimierte Angebotssituation zudem einer Verteilerfunktion der Kunden gleichkommen. Die angenehme Altstadtatmosphäre in der Burgstraße könnte zusätzlich zu den hier bestehenden Flächenpotenzialen genutzt werden. Generell sollte das innerstädtische Gastronomieangebot ausgebaut und das bestehende zum Teilen qualitativ neu ausgerichtet werden. Hierzu ist analog zum Handel eine grundsätzliche Harmonisierung aber auch Ausweitung der Öffnungszeiten in den Abendstunden empfehlenswert. Als weitere Handlungsansätze sind zielgruppenspezifische Angebote (z. B. Studentenkneipen), eine Flexibilisierung der Servicementalität (z. B. Verlängerung von Küchenzeiten) sowie eine gestalterische Aufwertung der Außenbestuhlung zu nennen.
8.6.5 Optimierung des Branchenmixes Als wichtiger Indikator für die Attraktivität eines Einzelhandelsstandortes ist ein vielfältiger Branchenmix festzuhalten. Der Kunde erwartet eine angemessene und abwechslungsreiche Auswahl von Gütern aller Bedarfsgruppen in zumutbarer Entfernung. Obwohl in Lingen im Verhältnis zur Gesamtstadt nur eine quantitativ geringe Verkaufsfläche im Hauptgeschäftsbereich vorhanden ist, besitzt der zentrale Versorgungsbereich eine grundsätzlich positiv zu bewertende Mischung aus eigentümergeführten Fachgeschäften, Filialbetrieben und verschiedenen deutschlandweit agierenden Magnetbetrieben. Zudem sind nahezu alle Warengruppen und Betriebsformen im Geschäftszentrum präsent. Ansatzpunkte zur Optimierung des Branchenmixes sind somit weniger aus den ortsspezifischen Ausstattungswerten als vielmehr anhand regionaler Vergleichsdaten und aus den empirischen Ergebnisse der Haushalts- und Unternehmensbefragung herzuleiten. Im Vergleich zu Gemeinden ähnlicher Größe und siedlungsräumlicher Lage ergeben sich nur noch marginale Entwicklungsspielräume in den Warengruppen Damenoberbekleidung, Kinderbekleidung, Hausrat / Glas / Porzellan, Uhren / Schmuck, Bücher, Drogeriewaren und Foto / Optik.17 Nur hinsichtlich des Sortimentes Lebensmittel sind noch relevante Flächenbedarfe feststellbar. Der Neubau eines Verbrauchermarktes im Rahmen der Lookentorpassage wird dieses Angebotsdefizit ausgleichen. Weitere Anregungen zur Optimierung der Angebotssituation im Lingener Hauptgeschäftsbereich liefern die durchgeführten Befragungen. Als Angebotergänzungen wurden hierbei
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Die Strukturdaten weiterer Untersuchungsstädte fließen in eine bürointerne Datenbank ein, die eine Abfrage verschiedener Vergleichswerte ermöglicht. In diesem Falle wurden die durchschnittlichen Verkaufsflächenanteile der Warengruppen in vergleichbaren Innenstädten zugrunde gelegt, um Angebotsschwächen in Lingen zu identifizieren. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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die Ansiedlung eines Warenhauses
die Etablierung hochwertiger Anbieter in den Bereichen: Bekleidung insb. Herrenoberbekleidung und Zielgruppe (Junge) Alte Schuhe Möbel
die Schaffung eines Wäschegeschäftes (insb. Strümpfe und Dessous) sowie
Spezialgeschäfte und Nischenanbieter und schließlich
die Ansiedlung eines Lebensmittelmarktes
thematisiert. Detailliertere Aussagen sind im Rahmen des Konzeptes zu den Entwicklungsperspektiven und Entwicklungsspielräume für den Einzelhandel der Stadt Lingen nicht möglich. Das Gutachten fungiert als übergeordnete Handlungsanleitung und zeigt dabei insbesondere räumlich-strukturelle Entwicklungsperspektiven auf, die eine übergeordnete Betrachtungsebene nur selten verlassen.
8.7 Weitergehende Empfehlungen für die Grundversorgungssituation in Lingen (Ems) Die Schaffung eines attraktiven grund- und nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsangebotes in den Lingener Ortsteilen wurde im Kapitel 8.1 als weiteres übergeordnetes Ziel der künftigen Handelsentwicklung genannt. Dabei wurde die Notwendigkeit hervorgehoben, eine räumlich (Standorte) wie funktional (verschiedene Betriebsformen und –größen) abgestufte und ausgewogene Grundversorgungsstruktur herzustellen, die durch die folgenden Kriterien gekennzeichnet werden kann:
Gute Erreichbarkeit für alle Verkehrsteilnehmer
Attraktives Warenangebot, Sortimentsbreite und -tiefe
Attraktiver Betriebsformenmix
Absatzwirtschaftlich tragfähig
Städtebaulich verträglich
Verträglich mit bestehenden Stadtentwicklungszielen
Landesplanerisch verträglich
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Wie die detaillierte Analyse der Grundversorgungsstruktur gezeigt hat, ist die gesamtstädtische Versorgung mit Lebensmitteln quantitativ und betriebstypenspezifisch bereits als zufriedenstellend zu bewerten. Schwächen wurden dagegen in der räumlichen Verteilung, hinsichtlich der Betriebsgrößen einzelner Anbieter und in Bezug auf die Versorgung der ländlich geprägten Ortsteile festgestellt. Diese Situation gilt es künftig zu optimieren. Im Einzelnen bedeutet dies:
Eine Arrondierung des nahversorgungsrelevanten Angebotes in den Entwicklungsbereichen ist anzustreben. Wie bereits in den Kapiteln 8.4.1 - 8.4.10 detailliert aufgezeigt, ist hierfür zum einen die wettbewerbsmäßige Anpassung der Verkaufsfläche der Lebensmittelmärkte in den Nahversorgungszentren Baccum und Jägerplatz sowie im Hauptgeschäftsbereich und im Stadtteilzentrum Georgstraße zu empfehlen. Zum anderen sind generell kleinteilige nahversorgungsrelevante Angebotsbausteine, die momentan noch nicht präsent sind, in den Entwicklungsbereichen ausbaufähig.
Auch solitär gelegene, d. h. nicht in zentrale Versorgungsbereiche eingebundene Lebensmittelmärkte leisten einen wichtigen Beitrag zur Grundversorgung der Stadt Lingen. Auch für diese Märkte ist, unter der Prämisse der städtebaulichen Integration, eine Sicherung der Wettbewerbsfähigkeit durch eine marktgängige Anpassung der Verkaufsflächen sinnvoll.
In den Ortsteilen Brögbern und Schepsdorf liegt mit rund 2.900 bzw. 2.000 Einwohnern nicht die erforderliche Mantelbevölkerung für die Errichtung eines marktfähigen Lebensmittelmarktes vor. Die Nahversorgung wird momentan durch bestehende Anbieter in Damaschke bzw. Lingen übernommen. Während für Schepsdorf der Aufbau eines nahversorgungsrelevanten Angebotes kaum tragfähig erscheint, ist jedoch für Brögbern, ähnlich wie in den übrigen ländlich geprägten Ortsteilen Baccum oder Bramsche, die Etablierung eines Kleinflächenkonzeptes denkbar.18
Im Sinne einer geordneten Stadtentwicklung und zum Schutze der festgelegten Entwicklungsbereiche ist die Neuentwicklung von großflächigen Einzelhandel mit Lebensmitteln an städtebaulich nicht integrierten Standorten zu untersagen (Tabubereiche).
18
Kleinflächenkonzepte werden von verschiedenen Lebensmittelketten (u. a. Tengelmann, Markant-Gruppe) angeboten. Die Markant-Gruppe bietet beispielsweise zwei Varianten des Kleinflächenkonzeptes an. Eine Variante sieht einen Generalisten vor, der an seinem Standort keinen Vollversorger als direkte Konkurrenz hat und ein breites Nahversorgungssortiment anbietet. Bei der zweiten Variante handelt es sich um einen Spezialisten, der sich durch die besonders hochwertige Konzentration auf bestimmte Sortimentsbereiche (z.B. Obst und Gemüse) profiliert. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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8.8 Lingener Sortimentsliste Neben der Abgrenzung der aus Handelssicht sinnvollen Entwicklungsbereiche und der hierfür formulierten Entwicklungsperspektiven wird der Verwaltung der Stadt Lingen (Ems) zudem das baurechtlichen Instrumentarium in Form der Lingener Sortimentsliste bereitgestellt, die zur Feinsteuerung zentrenrelevanter und nicht-zentrenrelevanter Sortimente im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung ebenso wie für die Umsetzung mittels Bauleitplanung dient.
8.8.1 Begriffsdefinitionen Da es in der Planungspraxis neben der Diskussion über den eigentlichen Sinn und Nutzen von Sortimentslisten durchaus auch unterschiedliche Definitionen grundlegender Begriffe gibt, wird im Folgenden ein Kriterienkatalog, nach dem zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente19 zu unterscheiden sind, dargelegt:. Zentrenrelevant sind Sortimente, die
für einen attraktiven Branchenmix notwendig sind; einer zentralen Lage bedürfen, weil sie auf Frequenzbringer angewiesen sind; in der Innenstadt und den Stadtteilen am stärksten vertreten sind; (Kriterium: Einzelhandelsstruktur)
Innenstadtbesucher anziehen (Kriterium: Besucherfrequenz)
einen relativ geringen, spezifischen Flächenanspruch haben bzw. stapelbar sind (Kriterium: Integrationsfähigkeit)
über hohe Seltenheit bzw. Überschussbedeutung verfügen (Kriterium: Einzelhandelszentralität)
häufig im Zusammenhang mit anderen Innenstadteinrichtungen besucht werden (Kriterium: Koppelungsaffinität)
leicht transportiert werden können, d.h. zum Transport der Waren ist nicht regelmäßig das private Kfz erforderlich (Kriterium: Transportfähigkeit, "Handtaschensortiment")
Nicht-zentrenrelevant dagegen sind vor allem Sortimente, die
die zentralen Standorte nicht prägen;
auf Grund ihrer Größe und Beschaffenheit überwiegend an nicht integrierten Standorten angeboten werden (z.B. Baustoffe);
19
auf Grund ihres hohen Flächenbedarfs nicht für zentrale Lagen geeignet sind (z.B. Möbel);
eine geringe Flächenproduktivität aufweisen.
Als Sortiment wird die Gesamtheit der von einem Handelsbetrieb angebotenen Warenarten (-sorten) verstanden. Der typische Charakter des Betriebes wird von seinem Kernsortiment (z.B. Möbel, Nahrungsmittel, Getränke) bestimmt. Das Randsortiment dient der Ergänzung des Angebotes und muss sich dem Kernsortiment deutlich unterordnen (s.B. Glas / Porzellan / Keramik im Möbelhaus). Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Rechtliche Einordnung von Sortimentslisten Im Hinblick auf die Anwendung und Einordnung von Sortimentslisten besteht vielerorts noch eine gewisse Unsicherheit. Häufig werden die von den jeweiligen Landesplanungen vorgegebenen Sortimentslisten oder einfach die sogenannte "Kölner Liste" oder „Bielefelder Liste“ in die eigenen Bebauungspläne übertragen. Dies entspricht jedoch nicht den planungsrechtlichen Anforderungen an die Anwendung von Sortimentslisten: "... Diese Differenzierung zwischen innenstadt- bzw. innerortsbedeutsamen oder nicht bedeutsamen Branchen kann verständlicherweise nur konkret und nur im Einzelfall bestimmt werden ..."20. Daraus ergibt sich, dass ein Rückgriff auf die Sortimentsliste des Einzelhandelserlasses oder auf die "Kölner Liste" nur dann möglich ist, wenn diese den örtlichen Gegebenheiten entspricht und im gesamtstädtischen Kontext steht21. Der alleinige Rückgriff bei Bebauungsplanfestsetzungen auf "allgemeine Listen" kann daher zu Abwägungsfehlern führen22. Für ein Plangebiet bedeutet dies, dass Sortimentslisten für jede einzelne Kommune gesondert aufgestellt werden müssen. Der Rückgriff auf allgemeine Listen ist nur dann "planungsrechtlich sicher", wenn diese für die jeweilige Kommune überprüft wurde und keine Abweichungen festzustellen waren.
8.8.2 Diskussion üblicherweise strittiger Sortimente Bei der Aufstellung einer Sortimentsliste gibt es grundsätzlich immer wieder Diskussionen zu einzelnen Sortimenten. Diese Diskussionen entstehen meistens dann, wenn ein konkreter Investor sich durch die Einstufung einzelner Sortimente im Hinblick auf sein Planvorhaben benachteiligt sieht. Im Folgenden werden einige Sortimente, die häufig in der Diskussion stehen, aufgeführt und gutachterlich bewertet. Die Computerbranche ist starken Veränderungszyklen unterworfen. Vor allem ist hier zunehmend eine Veränderung der Zielkunden festzustellen: Während es lange Zeit eine nahezu ausschließlich beruflich orientierte Nutzung gab, erschließt diese Branche immer mehr den privaten Bereich. Bezeichnend hierfür ist die Entwicklung und Verbreitung von Computerspielen: Eine Grenze zwischen den Branchen Spielwaren und Computer ist kaum noch zu ziehen. Darüber hinaus wird aus heutiger Sicht zukünftig eine Trennung zwischen Unterhaltungselektronik und Computerbranche ebenfalls kaum möglich sein (Stichwort: Multimedia). Damit eine definitorische Ungenauigkeit vermie-
20
Vgl. Birk, H.J.: Der Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben in Bebauungsplänen, in: Verwaltungsblätter für BadenWürttemberg, Heft 8, 1988, S. 288.
21
Vgl. dazu z.B. OVG NRW: Urteil vom 22.06.1998, Az. 7a D 108/96.NE, insbesondere S. 19ff.
22
Bestätigt durch zahlreiche Urteile des OVG Münster in den Jahren 2003 und 2004. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
den wird bzw. Einzelhandelsbetriebe nicht über die "Hintertür" Computer Sortimente wie Spielwaren oder Unterhaltungselektronik an nicht integrierten Standorten anbieten, sollte das Sortiment Computer als zentrenrelevant eingestuft werden. Mit den neuen Betriebsformen sowie neuer Technik hat sich zum Teil das Kundenverhalten geändert. Lebensmittel werden z.B. sehr häufig auf Vorrat eingekauft. Wegen dieser Verhaltensänderung wird von den Betreibern die Zentrenrelevanz der Lebensmittel in Frage gestellt. Zur Erhaltung der Nahversorgung ist allerdings das Angebot von Lebensmitteln in zentralen Bereichen unabdingbar. Insofern ist die Standortwahl hierfür weiter auf die zentralen Bereiche zu beschränken. Darüber hinaus ist durch die Veränderung der Altersstruktur (Erhöhung des Anteils alter Menschen) und der Haushaltsstruktur (Single-Gesellschaft) davon auszugehen, dass der Vorratseinkauf zurückgehen wird. Eine rückläufige Tendenz bei den großflächigen Anbietern ist dennoch eher unwahrscheinlich. Außerdem sind Lebensmittelanbieter auf Grund ihrer hohen Kundenfrequenz insbesondere für die Erhaltung der Versorgungsfunktion in zentralen Bereichen der Stadtteile aber auch insbesondere in klein- und mittelstädtischen Zentren von herausragender Bedeutung. Im Übrigen wandeln sich die Einzelhandelsbetriebe zunehmend zu Kaufhäusern; dies ist insbesondere bei einigen Discountern festzustellen. Insofern ist auch vor diesem Hintergrund grundsätzlich eine Zentrenrelevanz gegeben. Getränke werden ebenfalls häufig nicht mehr als zentrenrelevant angesehen, da diese in der Regel in Kisten und größeren Mengen eingekauft werden. In diesem Fall ist das Herauslösen nachvollziehbar, da mit dem Betrieb eines Getränkemarktes eine Reihe störender Faktoren einhergeht (An- und Ablieferverkehr mit Lkws, Be- und Entladen im Kundenverkehr etc.). Eine Definition als nicht-zentrenrelevantes Sortiment ist dennoch problematisch, da damit eine Artikelgruppe und nicht mehr ein Sortiment bewertet wird. Es ist deshalb eine planungsrechtliche Möglichkeit zu finden (z.B. über eine Ausnahmeregelung), die der Besonderheit dieses Artikels Rechnung trägt. Im Freizeit- und Sportbereich haben sich in den letzten Jahren Sportarten mit Sportgroßgeräten wie Surfen, Drachenfliegen, Tauchen etc. immer weiter verbreitet, so dass der Nachfrage entsprechende Einzelhandelsangebote gegenüber stehen. Die Einzelhandelsbetriebe erzielen mit diesen Teilsortimenten nur eine verhältnismäßig geringe Verkaufsflächenproduktivität und sind auf Grund der Beschaffenheit ihrer Waren auf die Pkw-Kunden angewiesen, womit die verstärkte Nachfrage nach preisgünstigen und autokundenorientierten Standorten häufig begründet wird. Im Allgemeinen sind auch diese Sportgeschäfte jedoch durch einen erheblichen Umfang an Bekleidung gekennzeichnet, die Sportgroßgeräte werden oft nur über den Katalog angeboten, im Ladengeschäft hingegen sind nur wenige Exponate vorhanden. Die Besonderheit von Sportgroßgeräten im Hinblick auf ihre Transportfähigkeit bleibt unbestritten. Der Tatsache Rechnung tragend, dass der überwiegende Teil des Sortiments sportartenbezogene Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Sportbekleidung ist, mit der weiterhin der Hauptanteil des Umsatzes erzielt wird, und Sportbekleidung eindeutig zentrenrelevant ist, sollte das gesamte Sortiment als zentrenrelevant eingestuft bleiben. Im übrigen sind Sportfachgeschäfte, die tatsächlich den überwiegenden Anteil ihres Umsatzes mit den Geräten machen erfahrungsgemäß entweder nicht großflächig oder bedürfen auf Grund ihrer städtebaulichen und raumordnerischen Verträglichkeit keines Kern- oder Sondergebietes; daher kommen auch Mischgebiete als Standort in Frage.
8.8.3 Sortimentsliste für Lingen Mit dem nachfolgenden Vorschlag für eine einheitliche Sortimentsliste für die Stadt Lingen soll eine einheitliche Vorgehensweise bei der Steuerung von Einzelhandelssortimenten in Außenbereichen und an nicht integrierten Standorten gewährleistet werden. Dabei wird nur mehr zwischen zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten unterschieden, da Definitionen, die scheinbar einen gewissen Spielraum zulassen (z.B. "in der Regel"), dem Bestimmtheitsgrundsatz widersprechen (siehe Urteile des OVG Münster).
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Lingener Sortimentsliste Hauptbranche
Sortimente
Zentrenrelevanz
Lebensmittel / Nahrungsund Genussmittel
Backwaren, Fleischwaren, Getränke, Nahrungs- und Genussmittel (inkl. Tabakwaren)
zentrenrelevant
Gesundheit- Körperpflege
Kosmetikartikel, Drogerie- und Körperpflegeartikel, pharmazeutische, medizinische und orthopädische Artikel
zentrenrelevant
Schreibwaren, Papier, Bücher Schreib-, Papierwaren, Schulartikel, Büromaschinen, Organisation Sortimentsbuchhandel Zeitungen / Zeitschriften
zentrenrelevant
Blumen, Schnittblumen
Schnittblumen
zentrenrelevant
Bekleidung
Herrenbekleidung, Damenbekleidung, Kinderbekleidung, Lederbekleidung, Meterware für Bekleidung, Kurzwaren, Handarbeitswaren Bekleidung allgemein, Dessous/Nachtwäsche, Berufsbekleidung
zentrenrelevant
Schuhe, Lederwaren
Schuhe, Sportschuhe, Lederwaren, Taschen
zentrenrelevant
Sportartikel, -bekleidung
Sportartikel, Sportbekleidung
zentrenrelevant
Spielwaren, Hobby, Basteln
Spielwaren, Bastelbedarf im weitesten Sinne, Musikinstrumente, Waffen, Sammlerbriefmarken, Pokale
zentrenrelevant
Hausrat, Glas, Porzellan
Hausrat, Schneidwaren, Bestecke, Haushaltswaren, Glas, Feinkeramik, Geschenkartikel
zentrenrelevant
Unterhaltungselektronik
Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Geräte, Videokameras, -rekorder, Telefone und Zubehör, Audio / CD, Zubehör zur Unterhaltungselektronik, PC und Zubehör, Software
zentrenrelevant
Elektrogeräte, Leuchten
Elektrogroßgeräte (Kühl- und Gefrierschränke, Kochge- zentrenrelevant räte, Waschmaschinen, Wäschetrockner, Geschirrspülmaschinen etc.) Elektrokleingeräte (Toaster, Kaffeemaschinen, Rührund Mixgeräte, Staubsauger, Bügeleisen etc.), Leuchten
Uhren, Schmuck
Uhren, Schmuck
zentrenrelevant
Optik,
zentrenrelevant
Optik, Foto
Hörgeräte, Akkustik Foto Erotikartikel
Erotikartikel
zentrenrelevant
Wohneinrichtungsbedarf
Gardinen, Wohneinrichtungsbedarf (Holz, Korb-, Korkwaren), Kunstgewerbe , Bilder, Rahmen, Heimtextilien, Dekostoffe, Antiquitäten
zentrenrelevant
Haus-, Bett- und Tischwäsche Haus-, Bett und Tischwäsche, Bettwaren
zentrenrelevant
Camping, Fahrräder
Camping & Zubehör, Zelte, Fahrräder
nicht-zentrenrelevant
Teppiche
Teppiche, Rollläden, Markisen
nicht-zentrenrelevant
Matratzen
Matratzen
nicht-zentrenrelevant
Möbel
Möbel, Büromöbel, Küchenmöbel, Gartenmöbel
nicht-zentrenrelevant
Bau- und Gartenmarktsortiment
Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Bauelemente, Schrauben, Kleineisen, Installationsbedarf, Gartengeräte, Werkzeuge und Maschinen, Elektrozubehör (z. B. Bohrmaschinen, Rasenmäher), Kfz-Zubehör, Pflanzen, Sämereien, Holz, Kamine, Sanitärbedarf
nicht-zentrenrelevant
Zoologischer Bedarf
Zoologischer Bedarf (Tierfutter, -zubehör, lebende Tiere)
nicht-zentrenrelevant
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
8.9 Ergänzende planungsrechtliche Empfehlung Auf Grundlage der im Kapitel 8.3 formulierten Grundsätze und zur Sicherung der zentralen Versorgungsbereiche der Stadt Lingen (Ems) ist es zukünftig sinnvoll, Einzelhandelsverdachtsflächen, d. h. Flächen, für die bereits heute konkrete Einzelhandelsanfragen vorliegen bzw. solche, die zukünftig ins Visier der Investoren rücken könnten, bauplanungsrechtlich im Sinne des vorliegenden Gutachtens zu den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) zu überprüfen und ggf. neu zu überplanen. Eine analoge Vorgehensweise ist auch für bereits bestehende Einzelhandelsstandorte zu empfehlen, da eine gezielte sortimentsspezifische Steuerung im Falle einer Nachfolgeregelung gerade an nicht-integrierten Standorten ebenfalls notwendig erscheint. Ganz allgemein sollte demnach zentrenrelevanter Einzelhandel außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche vor allem in Misch-, Gewerbe- und Industriegebieten konsequent durch entsprechende Bebauungsplanfestsetzungen gem. § 1 Abs. 5 bzw. § 1 Abs. 9 BauNVO ausgeschlossen oder doch zumindest weitgehend eingeschränkt werden. Die dafür notwendigen Planänderungen sollten zumindest in den für Fachmärkten, Supermärkten oder Discountmärkten interessanten Randbereichen bzw. an stark frequentierten Verkehrssachsen vorsorglich durchgeführt werden, um unnötige Schwierigkeiten und Entschädigungspflichten zu vermeiden, die bei einem Abwarten entsprechender Bauanträge entstehen können. Ältere Plangebiete sind auf die neue BauNVO umzustellen, um insbesondere zentrenschädigende Einzelhandelsgroßprojekte auszuschließen. Dies kann in einem vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB geschehen. Das vereinfachte Verfahren bietet sich ebenfalls für eine zentrenorientierte Überplanung bislang unbeplanter Innenbereiche an, die trotz des neuen § 34 Abs. 3 BauGB insbesondere an nicht-integrierten, bereits durch Einzelhandel geprägten Standorten zu empfehlen ist. Übertragen auf die ortsspezifische Situation in Lingen (Ems) können drei grundsätzliche Varianten des Umgangs mit zukünftigen Einzelhandelsplanungen festgehalten werden:
Allg. Ausschluss von Einzelhandel Der grundsätzliche Ausschluss von Einzelhandel bietet sich zur Wahrung der räumlichen Handels- und Zentrenstruktur insbesondere in den abgegrenzten Tabubereichen der Stadt an. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um die städtischen Einfallstraßen. Der Ausschluss von Einzelhandel ist zusätzlich für das Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch zu empfehlen23, das unter siedlungsräumlichen Gesichtspunkten als Fehlentwicklung hinsichtlich vergangener Einzelhandelsansiedlungen bewertet wurde. Die bestehenden Betriebe sind im Rahmen des Bestandsschutzes hiervon unbetroffen.
Ausschluss von zentrenrelevantem Einzelhandel im Kernsortiment insgesamt Am Fachmarktstandort Rheiner Straße ist der generelle Ausschluss zentrenrelevanter Sortimen-
23
Dies gilt nicht für den unter Kapitel 8.4.8 formulierten Ausnahmefall. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
te zum Schutz des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt zu empfehlen. Zentrenrelevante Sortimente als Randsortimente sollen gemäß Grundsatz 4 behandelt werden (Vgl. Kapitel 8.9). Die bereits überplanten Bereiche dieses Gebietes sollten hinsichtlich baurechtlicher Lücken überprüft und unbeplante Bereiche mit bestehenden Einzelhandelsnutzungen zur Steuerung möglicher Nachfolgenutzungen baurechtlich gesichert werden.
Ausschluss von großflächigem zentrenrelevanten Einzelhandel Dieser Fall trifft insbesondere auf das Stadtteilzentrum Georgstraße zu. Zur Sicherung dieses Nebenzentrums ist zentrenrelevanter, insbesondere nahversorgungsrelevanter Einzelhandel grundsätzlich zulässig. Über die Nahversorgung hinausgehende zentrenrelevante Sortimente dienen im Stadtteilzentren der ergänzenden Versorgung der Bevölkerung. Während Nahversorgungsanbieter in der unter Grundsatz 2 genannten Dimensionierung auch in einer Größenordnung über der Großflächigkeit zulässig sind, sollten hier auf keinen Fall Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevantem Angebot mit einer Verkaufsfläche von über 300 m² zugelassen werden. An den beiden übrigen Fachmarktstandorten Meppener Straße sowie Schillerstraße ist ebenfalls ein Ausschluss mit Ausnahmen empfehlenswert. Während die Neuansiedlung großflächiger zentrenrelevanter Angebote grundsätzlich verhindert werden sollte, ist die behutsame Weiterentwicklung bestehender, der Nahversorgung dienender Angebote in Bezug zu § 1 Abs. 9 BauNVO zulässig.
Zur Vermeidung negativer städtebaulicher Auswirkungen i.S.d. § 11 Abs. 3 BauNVO werden, in Ergänzung zu den vorstehenden Empfehlungen, Vorschläge zu textlichen Festsetzungen bezüglich möglicher Einzelhandelsnutzungen erarbeitet. Dabei können an dieser Stelle nur allgemein gehaltene Formulierungshilfen gegeben werden, die im konkreten Einzelfall mit den spezifischen Angaben für die jeweiligen Plangebiete auszugestalten sind.
8.9.1 Definition der Verkaufsfläche Aus jüngsten Erfahrungen insbesondere im Zusammenhang mit der Diskussion um Verkaufsflächenbegrenzungen ist es sinnvoll, eine einheitliche Definition für den Begriff „Verkaufsfläche“ zu formulieren, der wiederum Eingang finden sollte in zukünftige Bauleitplanverfahren. In Einzelfällen kann es sich sogar anbieten, die Definition mit in die textlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zu übernehmen. „Als Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebes sind grundsätzlich alle Flächen anzusehen, die dem Verkauf dienen und zur Förderung des Kaufabschlusses bestimmt sind, einschließlich der Gänge, Treppen und Standflächen für Einrichtungsgegenstände sowie gegebenenfalls auch der den Kunden zugänglichen Freiverkaufsflächen, sowie sie nicht nur vorübergehend zum Verkauf genutzt werden.“24
24
Auch zur Verkaufsfläche zählt grundsätzlich der Raum hinter der Kasse, der von dem Kunden u. a. für die Verpackung und das Umladen der Ware genutzt werden kann oder als Verteilerfläche bzw. Zugangsfläche zu dem Konzessionär oder zum Ausgang.
Vgl. Oberverwaltungsgericht für das Land Nordrheinwestfalen (OVG NRW), Urteil vom 22. Januar 2004 – 7A 1273/02 -, S. 25; Urteil vom 3. November 1988 – 11 A 2310/86 -, BRS 49 Nr. 72, mit weiteren Nachweisen Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Für Kunden zugängliche Flächen oder eines Verteilerflures oder ähnliche kundenzugängliche baulichen Anlagen sind grundsätzlich Verkaufsflächen.
Ebenso zählen dazu die Kundentoiletten und ihre Zugangsräume/ -flächen, Eingänge und Flure, Windfänge oder Windfanganlagen.
Die für den Kunden uneingeschränkt zugänglichen Lagerflächen sind grundsätzlich der Verkaufsfläche zuzurechnen.
Die Flächen für die Einkaufswagen, die innerhalb des Gebäudes oder unter überdachten Flächen am Gebäude aufgestellt sind, gelten grundsätzlich als Verkaufsfläche.
Ausstellungsflächen für Aktions- oder Saisonwaren außerhalb des Eingangsbereiches bzw. neben dem Eingangsbereich auf überdachten oder ähnlichen Flächen am Gebäude sind grundsätzlich der Verkaufsfläche zuzurechnen.
8.9.2 Beispiele für textliche Festsetzungen mit Einzelhandelsnutzungen außerhalb von MK-Gebieten Für die Rechtmäßigkeit einzelne Sortimente an bestimmten Standorten auszuschließen, sei in diesem Zusammenhang auf ein aktuelles Urteil des OVG Münster verwiesen25: Die Leitsätze des Gerichts waren dabei: 1. Die Zielsetzungen eines Bebauungsplans, die Attraktivität und Einzelhandelsfunktion der Innenstadt zu erhalten und zu stärken, sind von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 und 8 BauGB sowie unter den Aspekten "Lebensqualität" und "gesellschaftliches Leben" auch von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 3 BauGB gedeckt26. 2. Eine Gemeinde kann im Rahmen des ihr zustehenden Planungsermessens den in seiner zentralen Funktion besonders zu schützenden Kernbereich ihrer Innenstadt eigenverantwortlich festlegen. 3. Sollen zum Schutz eines Innenstadtbereichs bestimmte Warensortimente an solchen Standorten ausgeschlossen werden, an denen eine entsprechende Nutzung den Zielsetzungen des planerischen Konzepts der Gemeinde zuwider laufen würde, bedarf es einer individuellen Betrachtung der jeweiligen örtlichen Situation; dabei können in den Ausschluss im Interesse einer Stärkung des Zentrums auch einzelne Sortimente einbezogen werden, die im Kernbereich nicht oder nur mit einem geringen Prozentanteil vertreten sind.
25
OVG Münster: Wirksamkeit eines zum Schutz eines Innenstadtbereichs bestimmte Warensortimente ausschließenden Bebauungsplans. OVG Münster, Urt. v. 22.4.2004 - 7a D 142/02
26
Urteil basiert auf der alten Fassung des BauGB vom 27. August 1997. Die Inhalte der oben genannten §§ deckt sich mit dem § 1 Abs. 6 Satz 1 Nr. 4 und 8 BauGB und auch dem § 1 Abs. 6 Satz 1 Nr. 3 BauGB der neuen Fassung vom 1. Dezember 2004. Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Die folgenden Textbausteine für die Bebauungsplanbegründung können aufgeführt werden, um darzulegen, warum eine Planung mit Blick auf die gesamtstädtische Situation verträglich oder unverträglich sein kann. •
Derzeitige Situation im Plangebiet: hier sollten alle Einzelhandelsnutzungen einzeln aufgeführt werden, z.B. großflächiger Lebensmittelmarkt, Fachmarkt xy, Betrieb mit xyHerstellung mit Fabrikverkauf etc..
•
Anlass und Ziel der Planung ... die Stadt Lingen (Ems) hat den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans xy gefasst, um innerhalb des Plangebietes die Entwicklung von Einzelhandelsbetrieben im Hinblick auf ihre Verkaufsflächen und Sortimente zu steuern. Der vorliegende Bebauungsplan wurde auf der Basis des Gutachtens zu den Entwicklungsspielräumen und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems) erarbeitet. Die Stadt Lingen (Ems) ist bestrebt, die Funktionen des Hauptgeschäftsbereiches und der zentralen Versorgungsbereiche zu erhalten und weiter zu stärken. Dazu gehört unter anderem der Erhalt und die Stärkung der Einzelhandelsfunktion in den zentralen Versorgungsbereichen, die dort eine prägende Funktion einnehmen. Die Situation des Einzelhandels in Lingen ist derzeit durch ein vergleichsweise hohes quantitatives Angebot geprägt, das sich jedoch schwerpunktmäßig in dezentralen Lagen befindet. Innerhalb des Hauptgeschäftsbereiches befinden sich, wie es in dem Konzept dargestellt wird, nur rund 19 % der Gesamtverkaufsflächen in Lingen (Ems). Zudem wurde die faktische Grenze möglicher Verkaufsflächenausweitungen erreicht. Um den Hauptgeschäftsbereich im Verhältnis zur Gesamtstadt zu stärken und weiterhin zu positionieren sowie um Einzelhandelsansiedlungen nach den im Konzept formulierten räumlich-strukturellen Vorgaben zu steuern, wurde der Hauptgeschäftsbereich innerhalb der Lingener Zentrenhierarchie als Vorranggebiet für Einzelhandelsansiedlungen mit zentrenrelevanten Sortimenten festgesetzt. Prägendes Element des Warenangebotes im Hauptgeschäftsbereich bilden die Warengruppen Bekleidung, Unterhaltungselektronik, etc........ (hier in Abhängigkeit von möglichen Planungen Hinweis auf mögliche absatzwirtschaftliche Potenziale oder Verweis, dass (Neu-)Ansiedlungen nur zu einer Umsatzumverteilung führen können, die bei einem zentrenrelevanten Sortiment zu einer Schwächung des Hauptgeschäftsbereiches führen können, da hier voraussichtlich Umsatzpotenziale verloren gehen könnten und somit ein Funktions- und Attraktivitätsverlust zu erwarten wäre) ....... Entwicklungen, die zu einer Schwächung des Hauptgeschäftsbereiches insbesondere im Bereich der Warengruppe xy führen, sollten daher vermieden werden. Eine weitere räumliche Zersplitterung der Handelslagen, insbesondere durch Ausweisung neuer Handelsstandorte mit zentrenrelevanten Sortimenten ist daher zu vermeiden. Ausgehend von den heute für das Warenangebot im Hauptgeschäftsbereich von Lingen
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
(Ems) prägenden Sortimenten wurde im Rahmen des Konzeptes eine Sortimentsliste definiert, welche die für Lingen (Ems) zentrenrelevanten Sortimente beschreibt. Eine Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, die die in dieser Liste genannten Sortimente als Hauptsortiment vertreiben, sollte außerhalb des Hauptgeschäftsbereiches vermieden werden. Eine restriktive Ansiedlungspolitik dient zur Absicherung der Ziele und Prämissen der Einzelhandelsentwicklung in Lingen. Daraus leitet sich für die Begründung der Festsetzungen zur baulichen Nutzung der folgende Formulierungsvorschlag ab. Zu beachten ist dabei, dass hier jeweils Modifikationen für den konkreten Einzelfall erforderlich sind: Festsetzungen zur baulichen Nutzung Art der baulichen Nutzung XY-Gebiet (mit Ausnahme eines Kern- und Sondergebietes) Entsprechend der ...... Festsetzungen des Bebauungsplanes xy wird der überwiegende Teil des Plangebietes als xy-Gebiet gem. § xy BauNVO festgesetzt. Wie unter dem Punkt Anlass und Ziel der Planung dargestellt, ist es Ziel der Planung, die Entwicklung des Einzelhandels im Plangebiet unter Berücksichtigung der bereits vorhandenen Angebots- / Betriebs- / Versorgungsstruktur langfristig zu steuern, um negative städtebauliche Auswirkungen (z. B. Funktionsentleerung des Hauptgeschäftsbereiches, Zersplitterung des Handelsnetzes etc.) auf die Funktion des Hauptgeschäftsbereiches / zentraler Versorgungsbereiche in Lingen zu vermeiden. Aufgrund der Ergebnisse des Einzelhandelskonzeptes konnten verschiedene Sortimentsgruppen definiert werden, die im Hinblick auf die heutige Einzelhandelsstruktur des Hauptgeschäftsbereiches als zentrenrelevant zu bezeichnen sind. Um eine Beeinträchtigung der Einzelhandelsstruktur im Hauptgeschäftsbereich von Lingen (Ems) zu vermeiden, ist es daher erforderlich, die Ansiedlung / Vergrößerung / Ausbau von Einzelhandelsbetrieben mit Verkaufsflächen für den Vertrieb dieser Sortimente im Plangebiet auszuschließen. Innerhalb des festgesetzten xy-Gebietes werden Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an Endverbraucher mit folgenden Hauptsortimenten ausgeschlossen: Einfügen Lingener Sortimentsliste ....... Es ist festzustellen, dass der Standort des xy-Betreibers im Plangebiet grundsätzlich einer Kernaussage des Konzeptes zur Steuerung des Einzelhandels widerspricht, wonach die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im xy-Sortiment im Hauptgeschäftsbereich erfolgen soll. Um den im Plangebiet ansässigen produzierenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben die Möglichkeit zu eröffnen, auch dann ihre Produkte direkt vor Ort zu vertreiben, wenn die von ihnen vertriebenen Produkte zu den in den textlichen Festsetzungen genannten zentrenrelevanten Sortimenten gehören, wird festgesetzt, dass Einzelhandel
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
mit zentrenrelevanten Sortimenten nur dann ausnahmsweise zugelassen werden kann, wenn ein unmittelbarer räumlicher und betrieblicher Zusammenhang mit produzierenden Gewerbe- und Handwerksbetrieben besteht. Zudem dürfen keine negativen städtebaulichen Auswirkungen auf den Hauptgeschäftsbereich / zentralen Versorgungsbereich xy der Stadt Lingen (Ems) zu erwarten sein. Sofern negative städtebauliche Auswirkungen nicht ausgeschlossen werden können, kann eine Genehmigung für diese(n) Betrieb(e) nicht erteilt werden. Übertragen in die Festsetzungen gem. § 9 BauGB und BauNVO lautet ein Formulierungsvorschlag für eine textliche Festsetzung: Art der baulichen Nutzung gem. § 9(1) Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1(4) – (10) BauNVO In dem festgesetzten xy-Gebiet wird die zulässige Verkaufsfläche der Einzelhandelsnutzungen auf insgesamt maximal xy m² beschränkt. Innerhalb dieser Verkaufsfläche sind folgende Sortimente als Hauptsortiment zulässig: - Sortiment a - Sortiment b etc. Im xy-Gebiet sind Einzelhandelsbetriebe und sonstige Gewerbebetriebe mit Verkaufsflächen für den Verkauf an letzte Verbraucher mit folgenden zentrenrelevanten Hauptsortimenten nicht zulässig: - einfügen der Lingener Sortimentsliste Aufgrund der (vermutlich gegebenen) nicht integrierten Lage des xy-Gebietes und zum Schutz der Einzelhandelsfunktion der Lingener Innenstadt wird eine Begrenzung der innenstadtrelevanten branchentypischen Sortimente auf 10 % der genehmigten Gesamtverkaufsfläche bzw. maximal xy m² Verkaufsfläche vorgenommen in Anlehnung an die Ausführungen in den Einzelhandelserlassen anderer Bundesländer. Ausnahmsweise können solche Einzelhandelsbetriebe mit den oben genannten zentrenrelevanten Hauptsortimenten zugelassen werden, die in unmittelbarem räumlichen und betrieblichen Zusammenhang mit handwerks- oder produzierenden Gewerbebetrieben stehen, wenn keine negativen städtebaulichen Auswirkungen zu erwarten sind. Die Verkaufsflächen gliedern sich funktional wie folgt: Sortiment 1
xy m²
Sortiment 2
xy m² ......
Unzulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben im xy-Gebiet Neben einer begrenzten Zulässigkeit von Einzelhandel kann auch der Fall gegeben sein, Einzelhandel grundsätzlich in einem Plangebiet ausschließen zu wollen. Auch hierbei kann auf den Text für die Begründung des Bebauungsplanes zurück gegriffen werden, der jedoch auf die konkrete Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Situation Bezug nehmen und die entsprechenden Aussagen des Konzeptes zugrunde legen muss. Der Ausschluss von Einzelhandel kann dann gerechtfertigt sein, wenn, unabhängig vom Sortiment, die im Konzept aufgeführten Ziele und Prämissen negativ berührt werden. Es bedarf aber konkreter Angaben dazu, weshalb jegliche Form von Einzelhandel die gewachsenen Einzelhandelsstrukturen in Lingen (Ems), unabhängig von der Art und dem Umfang des jeweiligen Warenangebots, schädigen würde. Ein weiteres Argument kann hier das Ziel der räumlichen Verdichtung und Konzentration des Einzelhandels darstellen. Die möglichen Begründungen sind im konkreten Fall den Ausführungen des Konzeptes zu entnehmen. Es bieten sich insbesondere für Gewerbe- und Industriegebiete folgende Formulierungsvorschläge an. •
Einzelhandel ist allgemein nicht zulässig.
•
Durch den Ausschluss von Einzelhandel im xy-Gebiet wird eine vorrangige Nutzung für XBetriebe und Y-Betriebe (z. B. Handwerksbetriebe oder produzierendes Gewerbe) vorgehalten und somit dem städtebaulichen Ziel (sofern formuliert) der Sicherung xy Bauflächen in der Stadt entsprochen.
•
Der Einzelhandel als untergeordneter Betriebsbestandteil eines produzierenden oder dienstleistenden Betriebes soll davon nicht betroffen sein....
Regelungen für Sondergebiete mit Einzelhandel Für Sondergebiete mit einer Festsetzung für Einzelhandel sind ebenfalls die obigen Begründungszusammenhänge ausschlaggebend. Da es sich bei den Sortimenten lediglich um nichtzentrenrelevante Sortimente im Hauptsortiment handeln dürfte, sind hier insbesondere Festsetzungen hinsichtlich zentrenrelevanter Randsortimente von Bedeutung. Da es sich hier um sehr unterschiedliche Angebote, Betriebstypen und Größendimensionen handeln kann, können nur relativ unspezifische textliche Festsetzungsvorschläge gegeben werden. Unbedingt hinzuweisen ist jedoch darauf, dass auch bei nicht-zentrenrelevanten Sortimenten vorab eine landesplanerische und städtebauliche Untersuchung hinsichtlich der Integration in die Einzelhandelsstrukturen von Lingen erfolgen muss. Für die einzelnen Nutzungen des xy-Betriebes werden die folgenden textlichen Festsetzungen vorgeschlagen: •
Die zulässige Verkaufsfläche für den xy-Betrieb beträgt insgesamt maximal xy m².
•
Als Verkaufsfläche zählt ..... (siehe dazu das Kapitel 8.9, die Definition kann sowohl hier als auch in den textlichen Begründungen erfolgen).
•
Der Standortbereich wird als Sondergebiet xy ausgewiesen.
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120
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
•
Von der Gesamtverkaufsfläche von xy m² darf die anteilige Verkaufsfläche für das „Kernsortiment A“ maximal xy m², für das „Kernsortiment B“ maximal xy m² betragen.
•
Das Kernsortiment A umfasst die einzelnen Sortimente a, b, c ......
•
Das nicht-zentrenrelevante Randsortiment umfasst die einzelnen Sortimente a, b, ....
•
Das zentrenrelevante Randsortiment umfasst die einzelnen Sortimente a, b, c.
•
Die maximale Verkaufsfläche des zentrenrelevanten Randsortiments beträgt 10 % der Verkaufsfläche, maximal jedoch nicht mehr als xy m² (hier muss eine Begründung mit einfließen, warum der Anteil der Randsortimente so und nicht anders ist, dazu ist wieder Bezug auf das Konzept zu nehmen).
•
Das zentrenrelevante Randsortiment untergliedert sich in die Sortimente a mit maximal xy m² Verkaufsfläche, b mit maximal xy m² Verkaufsfläche ......
Insgesamt ist festzuhalten, dass es für die Gültigkeit eines B-Plans notwendig ist, eine an dem Einzelhandelskonzept orientierte Begründung hinsichtlich der Zu- oder Nichtzulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen zu geben. Die hier formulierten Ziele und Prämissen i.V.m. der für Lingen spezifischen Sortimentsliste der zentren- und nicht-zentrenrelevanten Warengruppen bilden eine ausreichende rechtliche Grundlage für die Begründung zukünftiger B-Pläne.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
9 Schlusswort Die aufgezeigte, zielgerichtete Weiter- und Neuentwicklung der Einzelhandelssituation in Lingen (Ems) bietet gute Chancen, ein weiterhin abwechslungsreiches gesamtstädtisches Einzelhandelsangebot zu schaffen, die Attraktivität des Lingener Hauptgeschäftsbereiches zu stärken und ein hinsichtlich der wohnungsnahen Grundversorgung engmaschiges Versorgungsnetz bereit zu halten bzw. zu gestalten. Mit dem vorgelegten Einzelhandelskonzept liegt nunmehr ein Baustein für die künftige Stadtentwicklung vor, der durch seine vielfältigen Empfehlungen und Anregungen den verantwortlichen Akteuren aus Einzelhandel, Verwaltung, Politik sowie weiteren Institutionen einen langfristigen Entscheidungs- und Orientierungsrahmen liefert. Der Umfang und die Komplexität der zu ergreifenden Maßnahmen machen ein zielgerichtetes und möglichst abgestimmtes Engagement aller Akteure erforderlich. Nur im Konsens ist eine Umsetzung der Empfehlungen zeitnah möglich. Dabei sollte jeder der beteiligten Akteure seine spezifischen Möglichkeiten einbringen. Zwingende Voraussetzung dafür ist jedoch, dass die Politik in Lingen die Ziele der Einzelhandelskonzeption langfristig durch entsprechende Beschlüsse politisch sichert. Das Einzelhandelskonzept ist nur dann erfolgreich und zielführend sowie im Falle gerichtlicher Auseinandersetzungen auch belastbar, wenn die Inhalte und Empfehlungen durch entsprechende politische Beschlüsse im Rahmen der Selbstbindung nach Innen und Außen deutlich gemacht werden!
Händler, Eigentümer und Investoren sind aufgefordert, die aufgezeigten Perspektiven sowohl quantitativ als auch insbesondere qualitativ zu prüfen und, soweit vertretbar, umzusetzen. Insbesondere das Erreichen eines angemessenen Standards hinsichtlich der Verkaufsflächen, Ladenöffnungszeiten und Außenpräsentation ist hier von Bedeutung.
Die Verwaltung der Stadt Lingen wird angesprochen, die planerischen und planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung der aufgeführten Empfehlungen und Anregungen zu schaffen und relevante Maßnahmen im öffentlichen Raum zu forcieren.
Zudem sind alle Akteure aufgefordert, das Einzelhandelskonzept für Lingen regelmäßig zu aktualisieren, um neue Entwicklungen der Rahmenbedingungen mit berücksichtigen zu können. Dazu zählen insbesondere größere Veränderungen in der Lingener Angebotsstruktur (z. B. Veränderungen im Verkaufsflächenangebot), die Veränderungen der wirtschaftlichen Situation oder Entwicklungen im Umland von Lingen.
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Verzeichnisse Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Untersuchungsaufbau...................................................................................... 18 Abbildung 2: Beispiele für historische und neuere Bebauungsstrukturen (Burgstraße bzw. Lookenstraße) .................................................................................................................... 32 Abbildung 3: Media Markt in der Lookenstraße ..................................................................... 34 Abbildung 5: Blick in die Burgstraße ..................................................................................... 35 Abbildung 7: Blick vom Südosten auf den Marktplatz / Gastronomie Café Heilemann............. 36 Abbildung 8: Leerstehende Ladeneinheiten in der Lookenstraße ............................................ 37 Abbildung 9: Kaufkraftbindung und -abflussquoten in % ....................................................... 56 Abbildung 10: Monetäre Kaufkraftbindungen und –abflüsse (in Mio. Euro) ............................. 59 Abbildung 11: Vermissen Sie bestimmte Angebote / Betriebsformen in Lingen? Wenn ja, welche? .................................................................................................................... 62 Abbildung 12: Zentrenhierarchie in Lingen (Ems) .................................................................. 79 Abbildung 13: Gestaltungsbeispiel für Oberflächengestaltungen ......................................... 100 Abbildung 14: Gestaltungsbeispiele für Beleuchtungen ....................................................... 100 Abbildung 16: Gestaltungsbeispiele für öffentliche Möblierung ............................................ 101 Abbildung 17: Beispiele für Warenpräsentation und Schaufenstergestaltung ........................ 102 Abbildung 18: Gestaltungsbeispiele für Außenbestuhlung ................................................... 105
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123
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Kartenverzeichnis Karte 1: Einteilung des Stadtgebietes nach den offiziellen Ortteilgrenzen .............................. 11 Karte 2: Kaufkraft im regionalen Vergleich: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer und Kaufkraftvolumen in Mio. Euro....................................................................... 21 Karte 3: Siedlungsstruktur der Stadt Lingen (Ems) .................................................................. 23 Karte 4: Übersicht über die Handelsschwerpunkte in Lingen (Ems) ......................................... 28 Karte 5: Abgrenzung des Hauptgeschäftsbereiches mit Handelslagen .................................... 30 Karte 6: Handelsdichten im Lingener Hauptgeschäftsbereich ................................................. 31 Karte 7: Passantenfrequenzen in den vier Hauptlagen des Hauptgeschäftsbereiches............... 37 Karte 8: Abgrenzung des Stadtteilzentrums Georgstraße ....................................................... 39 Karte 9: Abgrenzung des Nahversorgungszentrums Bramsche ............................................... 40 Karte 10: Abgrenzung des Nahversorgungszentrum Baccum.................................................. 41 Karte 11: Abgrenzung des Nahverosrgungszentrums Holthausen/ Biene ................................ 41 Karte 12: Abgrenzung des Nahversorgungsstandortes Jägerplatz........................................... 42 Karte 13: Abgrenzung des Handelsstandortes Rheiner Straße ................................................ 43 Karte 14: Abgrenzung des Fachmarktsstandortes Schillerstraße ............................................. 44 Karte 15: Abgrenzung des Fachmarktstandortes Meppener Straße ......................................... 45 Karte 16: Abgrenzung des Fachmarktsstandortes Gewerbegebiet Hundesand/ Am Laxtener Esch46 Karte 17: Verteilung der Lebensmittelbetriebe in Lingen (Ems), 2005 ..................................... 50 Karte 18: Verflechtungsbereiche des Lingener Einzelhandels.................................................. 55 Karte 19: Szenario I: „Freies Spiel des Marktes“ .................................................................... 69 Karte 20: Szenario II: „Optimale Grundversorgung“ .............................................................. 70 Karte 21: Szenario III: „Konzentration des Handels................................................................ 72 Karte 22: Zentrenstruktur in Lingen (Ems) ............................................................................. 77 Karte 23: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Hauptgeschäftsbereich............................... 83 Karte 24: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Stadtteilzentrum Georgstraße..................... 84 Karte 25: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Bramsche ............ 86 Karte 26: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Baccum ............... 87 Karte 27: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Holthausen-Biene 88 Karte 28: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Nahversorgungszentrum Jägerplatz............ 89 Karte 29: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort Rheiner Straße................... 90 Karte 30: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort GE Hundesand / Am Laxtener Esch .................................................................................................................... 92 Karte 31: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort Meppener Straße ............... 93 Karte 33: Abgrenzung des Entwicklungsbereiches Sonderstandort Schillerstraße..................... 95 Karte 34: Räumliche dreipolige Struktur des Lingener Hauptgeschäftsbereiches...................... 97
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Erhebungseinheiten in Lingen (Ems)...................................................................... 11 Tabelle 2: Branchenschlüssel zur Unternehmenserhebung ..................................................... 12 Tabelle 3: Struktur der Haushaltsbefragung .......................................................................... 14 Tabelle 4: Alter der Befragten
Tabelle 5: Geschlecht der Befragten ................................. 15
Tabelle 6: Teilnehmer der Arbeitskreissitzungen .................................................................... 19 Tabelle 7: Anzahl und Verkaufsflächen in Lingen (Ems), 2005 ................................................ 25 Tabelle 8: Verteilung der Einzelhandelsverkaufsflächen nach Lagekriterien............................. 26 Tabelle 9: Einzelhandelsangebot in den Ortsteilen der Stadt Lingen (Ems), 2005 .................... 29 Tabelle 10: Angebotssituation im Hauptgeschäftsbereich von Lingen (Ems), 2005................... 33 Tabelle 11: Angebotsbausteine wohnungsnahe Nahversorgung............................................. 47 Tabelle 12: Anzahl und Verkaufsfläche im Sortiment Lebensmittel / Nahrungs- und Genussmittel in Lingen (Ems) 2005............................................................................................. 48 Tabelle 13: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial der Stadt Lingen (Ems) 2005 .............. 58 Tabelle 14: Umsätze und Zentralitäten des Lingener Einzelhandels, branchenspezifisch .......... 60 Tabelle 15: Bevölkerungsentwicklung in Lingen (Ems)............................................................ 66 Tabelle 16: Kriterien zur Abgrenzung von Einzelhandelszentren ............................................. 78
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125
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Anhang Steckbriefe zum Einzelhandelsbestand in den Ortsteilen
Einzelhandelsangebot in der Kernstadt Lingen
25.461 Einwohner (ohne Damaschke) 45 % der Gesamtbevölkerung Lingens
307 Betriebe mit rund 61.720 m² Verkaufsfläche, 44 Leerstände
mit 41 % der gesamtstädtischen Verkaufsfläche ist hier das größte einzelhandelsrelevante Angebot im Stadtgebiet angesiedelt
Breites und tiefes Einzelhandelsangebot
Quantitative Schwerpunkte liegen in den Warengruppen Bekleidung, Möbel, Nahrungs- und Genussmittel und Unterhaltungselektronik
Durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,35 m² VK pro Einwohner)
Dominanz großflächiger Betriebe im Stadtgebiet
Zwei räumlich-funktionale Handelsschwerpunkte: innerstädtischer Hauptgeschäftsbereich und Stadtteilzentrum Georgstraße
Einzelhandelsangebot im Ortsteil Altenlingen
2.814 Einwohner inkl. Estringen, Hüvede-Sommeringen und Mundersum 5 % der Gesamtbevölkerung Lingens
19 Betriebe mit rund 19.825 m² Verkaufsfläche, 3 Leerstände
Quantitativer Schwerpunkt lieg in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortiment, deutlich nachgeordnet Wohneinrichtungsbedarf und Nahrungs- und Genussmittel
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,95 m² VK pro Einwohner)
Ein räumlich-funktionaler Handelsschwerpunkt: Fachmarktstandort Schillerstraße
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Einzelhandelsangebot im Ortsteil Bramsche
1.410 Einwohner 2 % der Gesamtbevölkerung Lingens
11 Betriebe mit rund 2.535 m² Verkaufsfläche, 1 Leerstand
Quantitativer Schwerpunkt lieg in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortiment, Nahrungs- und Genussmittel und Bekleidung
Unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,17 m² VK pro Einwohner)
Ein räumlich-funktionaler Handelsschwerpunkt: Nahversorgungszentrum Bramsche
Einzelhandelsangebot im Ortsteil Baccum
2.717 Einwohner 5 % der Gesamtbevölkerung Lingens
16 Betriebe mit rund 1.600 m² Verkaufsfläche, keine Leerstände
Kleinteiliger Einzelhandel mit Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich
Leicht unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,26 m² VK pro Einwohner)
Ein räumlich-funktionaler Handelsschwerpunkt: Nahversorgungszentrum Baccum
Einzelhandelsangebot in den Ortsteilen Brockhausen, Brögbern und Clusorth-Bramhar
3.655 Einwohner, davon Brockhausen mit 169 Einwohnern, Brögbern mit 2.907 Einwohnern und Clusorth-Bramhar mit 879 Einwohnern 6 % der Gesamtbevölkerung Lingens
Kein Angebot in Brockhausen, Clusorth-Bramhar und Brögbern mit sehr geringem Angebot (1 Bäckerei bzw. 5 kleinflächige Betriebe), insg. 450 m² Verkaufsfläche, keine Leerstände
Angebotsschwerpunkt im kurzfristigen Bedarfsbereich
Stark unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,06 m² VK pro Einwohner)
keine räumlich-funktionalen Handelsschwerpunkte
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127
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Einzelhandelsangebot im Ortsteil Damschke
1.410 Einwohner 2 % der Gesamtbevölkerung Lingens
19 Betriebe mit rund 19.825 m² Verkaufsfläche, 3 Leerstände
Quantitativer Schwerpunkt lieg in der Warengruppe Bau- und Gartenmarktsortiment, deutlich nachgeordnet Wohneinrichtungsbedarf und Nahrungs- und Genussmittel
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,95 m² VK pro Einwohner)
Ein räumlich-funktionaler Handelsschwerpunkt: Fachmarktstandort Schillerstraße
Einzelhandelsangebot im Ortsteil Darme
4.195 Einwohner 7 % der Gesamtbevölkerung Lingens
31 Betriebe mit rund 35.710 m² Verkaufsfläche, 1 Leerstand
Quantitativer Schwerpunkte liegen in den Warengruppen Möbel, Bau- und Gartenmarktsortiment und Nahrungs- und Genussmittel
Überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (1,44 m² VK pro Einwohner)
Ein räumlich-funktionaler Handelsschwerpunkt: Fachmarktstandort Rheiner Straße, quantitativ größter Handelsschwerpunkt in Lingen (Ems)
Steckbrief: Einzelhandelsangebot im Ortsteil Holthausen-Biene
3.430 Einwohner 6 % der Gesamtbevölkerung Lingens
15 Betriebe mit rund 2.055 m² Verkaufsfläche, 3 Leerstände
Quantitative Schwerpunkte liegen in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortiment sowie Nahrungs- und Genussmittel
Unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,21 m² VK pro Einwohner)
Ein räumlich-funktionaler Handelsschwerpunkt: Nahversorgungszentrum Holthausen-Biene Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
128
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Steckbrief: Einzelhandelsangebot im Ortsteil Schepsdorf
1.952 Einwohner 3 % der Gesamtbevölkerung Lingens
6 Betriebe mit rund 990 m² Verkaufsfläche, 3 Leerstände
Geringe Angebotsdichte, Sortimentsschwerpunkt im Bereich Bau- und Gartenmarktsortiment
Stark unterdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,06 m² VK pro Einwohner)
kein räumlich-funktionaler Handelsschwerpunkt
Steckbrief: Einzelhandelsangebot im Ortsteil Laxten
7.663 Einwohner 14 % der Gesamtbevölkerung Lingens
46 Betriebe mit rund 18.060 m² Verkaufsfläche, keine Leerstände
Quantitative Schwerpunkte liegen in den Warengruppen Bau- und Gartenmarktsortiment, Nahrungs- und Genussmittel und Schuhe
Durchschnittliche Verkaufsflächenausstattung im Bereich Lebensmittel (0,46 m² VK pro Einwohner)
Drei räumlich-funktionale Handelsschwerpunkte: Gewerbegebiet Hundesand / Am Laxtener Esch Stadtteilzentrum Georgstraße Nahversorgungszentrum Jägerplatz, Wohnpark Gauerbach
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129
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Bogen der Haushaltsbefragung Haushaltsbefragung zum Einkaufsverhalten in Lingen (Ems) 2005 Einleitung durch Interviewer. Adressat: Haushaltsmitglied, das die Einkäufe hauptsächlich tätigt. Wohnort (Räumliche Erhebungseinheit Nr.): ………. Bogen-Nr.: ………. Interviewer (Kürzel): ………. Befragungstag:…………….. Alter der befragten Person: Unter 20 Jahre (1) 21-30 Jahre (2) 31-40 Jahre (3) 41-50 Jahre (4) 51-60 Jahre (5) über 60 Jahre (6) Geschlecht der befragten Person: männlich (1) weiblich (2)
1.
Für zukünftige Planungen interessiert uns besonders, wo Sie verschiedene Einkaufsartikel hauptsächlich besorgen. Ich zähle jetzt einige Warengruppen auf und Sie sagen bitte, wo Sie diese überwiegend kaufen.
Einkaufsorte: (1) Innenstadt (2) Fachmarktstandort Rheiner Straße (3) Fachmarktstandort Schillerstraße (4) Fachmarktstandort Meppener Straße (5) Gewerbegebiet Hundesand (6) Stadt-/ Ortsteil: ............................ (7) Nordhorn (8) Meppen-Nödicke (9) Meppen-Innenstadt (10) sonstiges Meppen (11) Freren (12) Haselünne (13) Emsbüren (14) Schüttorf (15) Rheine (16) Wietmarschen (17) Geeste (18) Bawinkel (19) Lengerich (20) Salzbergen (21) Spelle
Bis zu 3 Nennungen möglich (hauptsächlicher Einkaufsort, weitere Einkaufsorte/ Anbieter)
Ort/ Anbieter Backwaren/ Bäckerei ..………………..( Fleischwaren/ Fleischerei ..………………..( Lebensmittel ..………………..( Getränke ..………………..( Gesundheits- und Körperpflegeartikel ..………………..( Schreibwaren/ Papier ..………………..( Bücher ..………………..( Bekleidung/ Textilien ..………………..( Schuhe ..………………..( Lederwaren ..………………..( Spielwaren ..………………..( Sportbekleidung, -schuhe ..………………..( Sportartikel ..………………..( Campingartikel ..………………..( Hausrat/ Glas/ Porzellan ..………………..( Informationstechnik, Telekommunikation Unterhaltungselektronik, Bild- u. Tonträger ..………………..( Uhren/ Schmuck ..………………..( Foto/ Optik ..………………..( Wohnungseinrichtungsbedarf Möbel, Teppiche (Einzelwaren) ..………………..( Bau- und Heimwerkerartikel ..………………..( Gartenbedarf, Blumen ..………………..( Elektrohaushaltsgeräte ..………………..(
weiterer Ort/ Anbieter ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) ) )
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Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
130
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
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Leuchten
1b
Wo suche Sie überwiegend Gastronomie/ Speiselokale auf?
Einkaufsorte: (1) Innenstadt (2) Fachmarktstandort Rheiner Straße (3) Fachmarktstandort Schillerstraße (4) Fachmarktstandort Meppener Straße (5) Gewerbegebiet Hundesand (6) Stadt-/ Ortsteil: ............................ (7) Nordhorn (8) Meppen-Nödicke (9) Meppen-Innenstadt (10) sonstiges Meppen (11) Freren (12) Haselünne (13) Emsbüren (14) Schüttorf (15) Rheine (16) Wietmarschen (17) Geeste (18) Bawinkel (19) Lengerich (20) Salzbergen (21) Spelle
2.
Wie schätzen Sie die Einkaufssituation in der Stadt Lingen (Ems) ein?
(Interviewer: Kategorien nicht vorlesen, Mehrfachnennungen zulässig!)
Überwiegend positiv (1) oder überwiegend negativ (2)
Falls positiv, weil Preisgünstiges Angebot Große Auswahl Gut zu erreichen Gute Qualität des Angebots Gute Einkaufsatmosphäre (5) Gute Beratung Gute Parkmöglichkeiten Einkauf wird mit anderer Aktivität gekoppelt Gutes ÖPNV- Angebot Gute Rad- und Fußwegeverbindung Attraktive Gestaltung des Einkaufsstandortes Sonstige Gründe………………………...
3.
Falls negativ, weil (1) (2) (3) (4)
(6) (7) (8) (9) (10) (11) (12)
Anderswo billiger Woanders mehr Auswahl Andere Orte mit PKW besser erreichbar woanders bessere Qualität des Angebots (16) Woanders mehr Einkaufsatmosphäre Woanders bessere Beratung Woanders bessere Parkmöglichkeiten Einkauf wird woanders mit anderer Aktivität gekoppelt Woanders besseres ÖPNV- Angebot Woanders bessere Rad- und Fußwegeverbindung Woanders attraktive Gestaltung des Einkaufsstandortes Sonstige Gründe………………………...
(13) (14) (15) (17) (18) (19) (20) (21) (22) (23) (24)
Vermissen Sie bestimmte einzelhandelsrelevante Angebote/ Betriebsformen in Lingen (Ems) (insgesamt)?
(Interviewer: Antworten nicht vorlesen, Mehrfachnennungen und Firmennamen zulässig) Nein
Ja
Wenn ja, welche? In der Innenstadt oder an anderen Standorten? Welche Standorte? ……………………………………………………………………………………………………………………………………
Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
131
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
4.
Wodurch könnte die Innenstadt von Lingen (Ems) für Sie bzw. Ihre Familie noch attraktiver werden? Denken Sie auch an andere Dinge als an das Einkaufen.
(Interviewer: Kategorien nicht vorlesen, Mehrfachnennungen möglich, wenn Antwort nicht eindeutig bitte klären/ vertiefen)
Mehr oder verbesserte Gastronomie Bestimmte spezielle Fachgeschäfte Mehr Parkmöglichkeiten Schaffung eines Verbrauchermarktes Andere Ladenöffnungszeiten Ausweitung der verkehrsberuhigten Zone Mehr Aktionen im Stadtteilzentrum Mehr kulturelle Veranstaltungen/ Angebot Angebot eines Kinos Größeres Angebot für Kinder und Jugendliche Sonstige Nennungen…………………...
(1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (23)
Größeres Freizeit- und Bildungsangebot Attraktive Gestaltung des Ortskerns Bessere ÖPNV-Anbindung der Ortsteile Mehr öffentliche WC Möglichkeit der Warenlieferung Akzeptanz von Kreditkarten Bessere Ausstattung der Läden Verbessertes Dienstleistungsangebot Erreichbarkeit mit dem Auto Erreichbarkeit mit ÖPNV (20) Bessere Sport- und Spieleinrichtungen Weiß nicht, keine Meinung Sonstige Nennungen……………………
(11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) (18) (19) (21) (22) (24)
Vielen Dank für Ihre Mitarbeit!
Junker und Kruse Stadtforschung
Planung 2005
Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
132
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Teilnehmer der Unternehmensbefragung Ansprechpartner
Firma, Lage
Herr van Acken
Buchhandlung van Acken, Hauptgeschäftsbereich, Burgstraße 30
Herr Benner
Porzellanhaus Benner, Hauptgeschäftsbereich, Burgstraße 35
Frau Berger
Douglas, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 2
Herr Berning
Möbel Center Berning, Fachmarktstandort Rheiner Straße, Rheiner Straße 112118
Frau Bonenkamp
H & M Hennes & Mauritz, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 14
Herr Bröskamp
Expert-Rial-Kauf, STZ Georgstraße, Georgstraße 47
Herr Detlef
C & A, Hauptgeschäftsbereich, Marienstraße 17
Herr Dohle
Markant Dohle, Holthausen-Biene, Am Treffpunkt 1
Herr Friesen
Profi Friesen, Fachmarktstandort Meppener Straße, Meppener Straße 135
Herr Goerke
Edeka, Streulage, Waldstraße
Herr Huesmann
Huesmann, Hauptgeschäftsbereich, Große Straße14-16
Herr Iserlohe
Sports World, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 3-5
Herr Koch
Scapino, Gewerbegebiet Laxten, Am Laxtener Esch 4
Herr Kühlenborg sen.
Möbelhaus Kühlenborg, Streulage Rheiner Straße, Rheiner Straße 40-44
Herr Lehner
Media Markt, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 22-24
Herr van Lengerich
BvL Möbel, Hauptgeschäftsbereich, Lindenstraße 22
Herr Munniskma
Weltbild plus, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 23
Frau Neuhaus
Uhren Schmuck Neuhaus, Hauptgeschäftsbereich, Am Markt 22
Herr Neuhaus sen.
Augenoptik Neuhaus, Hauptgeschäftsbereich, Am Markt 22
Herr Niehoff
Toom Baumarkt, Fachmarktstandort Schillerstraße, Schillerstraße 8
Herr Nottbeck
Bürobedarf Nottbeck, Hauptgeschäftsbereich, Burgstraße 17
Herr Plesse
Red Zac Plesse, Hauptgeschäftsbereich, Marienstraße 2
Herr Pohl
Woll- und Wäschetruhe, Hauptgeschäftsbereich, Große Straße 13
Frau Rohling
Hammer, Fachmarktstandort Schillerstraße, Schillerstraße 10
Frau Schmidt
Mensing Lingen Textilhandel, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 17
Herr Schott
Löchte Brillen, Hauptgeschäftsbereich, Marienstraße 8
Herr Schwering
Jibi Handel, Fachmarktstandort Schillerstraße, Schillerstraße 6
Frau Seiler
Wirtschaftsverband Lingen
Herr Steinhoff
Alte Marktapotheke, Hauptgeschäftsbereich, Am Markt 1
Herr Stöcking
Mode Löning, Hauptgeschäftsbereich, Burgstraße 6
Herr Weber
Praktiker Baumarkt, Fachmarktstandort Rheiner Straße, Rheiner Straße 114
Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
133
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Bogen der Unternehmensbefragung
Leitfadeninterviews im Rahmen der Untersuchung zu den Entwicklungsperspektiven und Entwicklungsspielräumen des Einzelhandel in der Stadt Lingen (Ems) Sehr geehrte Damen, sehr geehrte Herren, im Rahmen einer von der Stadt Lingen (Ems) in Auftrag gegebenen Einzelhandelsuntersuchung, die Grundlage wichtiger kommunalpolitischer Entscheidungen sein soll, werden mit ausgesuchten Einzelhandelsbetrieben im Lingener Stadtgebiet Leifadeninterviews durchgeführt. Diese Interviews sollen Aufschluss über die gegenwärtige Situation und die Entwicklungschancen des Handelsstandortes Lingen (Ems) geben. Die von Ihnen gemachten Angaben unterliegen den Datenschutzbestimmungen und sind nur den an der Untersuchung beteiligten Mitarbeitern des Instituts Junker und Kruse zugänglich. Die erhobenen Daten werden anonym ausgewertet, weder Privatpersonen, noch Verbänden oder Behörden zugänglich gemacht und nur in Gesamtwerten veröffentlicht, die keinerlei Rückschlüsse auf einzelne Unternehmen ermöglichen.
Geschäftsstempel
Vielen Dank für Ihre Mitarbeit!
1.1. Welche Verkaufsfläche umfasst Ihr Ladengeschäft? (ohne Werkstatt, Büro, Lager, Nebenräume) ............................................................................................................................ [_______] m2
1.2. Welche Geschäftsfläche umfasst Ihr Ladengeschäft? (mit Werkstatt, Büro, Lager, Neben räumen) .............................................................................................................................. [_______] m2
1.3. Sind Sie Eigentümer oder Mieter der Immobilie? > Eigentümer...........................[__1__]
Mieter................................[__2__]
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134
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
1.4. Wieviel Personal beschäftigt dieser Betrieb (einschließlich Betriebsinhaber/-in, Werkstatt, Auslieferung etc.) > insgesamt...........................................
[________]
Davon: >Teilzeit...................................................
[________]
> Auszubildende......................................
[________]
> mithelfende Familienangehörige...........
[________]
1.5. Handelt es sich bei diesem Betrieb um ein > Hauptgeschäft.....................[__1__] Sitz des Hauptgeschäftes:
oder
Filiale........................[__2__]
.......................................................................................
1.6. Seit wann befindet sich der Betrieb in der jetzigen Nutzungsform an diesem Standort? .......................................................................................................................................................
1.7. In welchen Warengruppen liegen Ihre Umsatzschwerpunkte? (Mehrfachnennungen möglich) ............................................................................................................................................... 2.
Gab es aus Ihrer Sicht in der jüngeren Vergangenheit Aspekte, die für die Einzelhandels- bzw. Stadtentwicklung in Lingen positiv oder negativ waren? Positive Aspekte: ................................................................................................................................................
Negative Aspekte: ................................................................................................................................................
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135
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Bei den nachstehenden Fragen achten Sie bitte darauf, dass sich Ihre Antworten stets auf den von hier angekreuzten Stadtteil /Stadtbereich beziehen! > Innenstadt................................
[__1__]
> FMS Rheiner Straße..............
[__4__]
> FMS Schillerstraße / Damaschke........
[__2__]
> FMS Meppener Straße..........
[__5__]
> FMS GE Hundesand / Laxtener Esch..
[__3__]
> Georgstraße......................... [__6__]
> Sonstige........................
3.1. Welche Maßnahmen sollten Ihrer Meinung nach getroffen werden, um die Einkaufs möglichkeiten in ihrem Umfeld / an ihrem Standort zu verbessern und den Aufent halt angenehmer zu gestalten? (Geben Sie ggf. mehrere oder weitere Anregungen, bitte auch mit konkreten Hinweisen zu evtl. notwendigen Maßnahmen) Attraktivere Gestaltung ...................................................
[__1__l
Verbesserung des ÖPNV .................................................
[__2__l
Mehr Radwege ..............................................................
[__3__l
Weniger Autos ...............................................................
[__4__l
Kostenfreies Parken .........................................................
[__5__l
Mehr Wohnungsbau (Erhöhung Einwohnerzahl) ................
[__6__l
Bessere Erreichbarkeit mit Pkw .......................................
[__7__l
Mehr Parkplätze .................................................
[__8__l
Verhinderung von Angsträumen ................................
[__9__l
Mehr kulturelle Veranstaltungen ..................................
[__10_l
Etablierung / Ausbau von Citymanagement ......................
[__11_l
Etablierung / Ausbau von Stadt(teil)marketing .......................
[__12_l
Gemeinsame Werbung ...........................................................
[__13_l
Bessere Gestaltung der Einkaufsstraßen .....................................
[__14_]
Verbesserte Gastronomie ..........................................
[__15_]
Verbessertes Freizeitangebot ................................
[__16_l
Mehr öffentliche WC ..................................................
[__17_]
Kinderbetreuung ..................................................................
[__18_]
Ggf. Schaffung von (erweiterten) Fußgängerbereichen .........
[__19_l
Ggf. verbesserte Kooperation der Händlerschaft .....................
[__20_]
Ggf. mehr Aktionen im Stadtzentrum / Stadtteilzentrum ..............
[__21_l
Möglichkeit der Warenlieferung ....................
[__22_l
Bessere Ausstattung der Läden ..............................
[__23_l
Einheitliche Ladenöffnungszeiten ...................................
[__24_l
Es ist gut so, wie es ist ....................................
[__25_l
Weiß nicht
[__26_l
Sonstiges (bitte benennen):
Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
3.2. Würden Sie die Ansiedlung weiterer Einzelhandelsbetriebe begrüßen? > ja, und zwar in der Branche ..................................................................................... [__1__] > ja, aber nur wenn .................................................................................................... [__2__] > nein, weil ................................................................................................................. [__3__]
3.3. Bitte vergeben Sie für die folgenden Eigenschaften Schulnoten von 1 (sehr gut) bis 6 (ganz schlecht): > Erscheinungsbild der Einzelhandelsgeschäfte in Ihrer Umgebung (Warenpräsentation, Modernisierungsgrad, Schaufenstergestaltung usw.) ................. Note: [__1__] > Außenwerbung der Stadt(teile von) Lingen als Einkaufsort ........................................ Note: [__2__] > Erreichbarkeit Ihres Betriebsstandortes mit dem Auto ................................................ Note: [__3__] > Erreichbarkeit des Betriebsstandortes mit dem öffentlichen Nahverkehr ...................... Note: [__4__] > Parkmöglichkeiten in der Umgebung Ihres Betriebsstandortes
. Note: [__5__]
> Gemeinsame Wirtschaftsförderungsaktivitäten von Handel und Gewerbe .............. . ...Note: [__6__] > Breite des Einzelhandelsangebotes / Auswahlmöglichkeiten
Note: [__7__]
> Qualität der angebotenen Waren
Note: [__8__]
> Vielfalt der verschiedenen Läden (z.B. große/kleine Läden, Fachhandel/Discounter)
Note: [__9__]
> Ladenöffnungszeiten
Note: [__10__]
> Angemessene Preise
Note: [__11__]
> Kundenberatung / Freundlichkeit des Personals / Service
Note: [__12__]
> Entfernung von den Parkplätzen zu den Geschäften
Note: [__13__]
> Möglichkeit zum Einkaufsbummel, Attraktivität / Atmosphäre
Note: [__14__]
> Ausstattung Ihres Einkaufsbereiches mit öffentl. WC, Kinderbetreuungsmöglichkeit
Note: [__15__]
> Möglichkeit zur Warenlieferung, zum Deponieren von Einkäufen
Note: [__16__]
4.1. Wie beurteilen Sie grundsätzlich die zukünftigen Entwicklungschancen Ihres Betriebes an ihrem jetzigen Standort? [__1__]
> Negativ...................................
[__3__]
> Gleichbleibend....................................... [__2__]
> Weiß nicht..............................
[__4__]
> Positiv ..................................................
Junker und Kruse Stadtforschung Planung, Dortmund
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
4.2. Was sind die Gründe für Ihre Einschätzung? (Mehrfachantworten möglich) > Gute / schlechte Branchenkonjunktur
[__11__]
[__12__]
> Qualität / Schwäche Ihres Standortes
[__21__]
[__22__]
> Starke / schwache Konkurrenz
[__31__]
[__32__]
weniger Nachfrage
[__41__]
[__42__]
> Rückläufige / zunehmende Kaufkraftentwicklung
[__51__]
[__52__]
> Bevölkerungsentwicklung im Einzugsgebiet, daher mehr /
> Sonstige Gründe (bitte benennen) _____________________________ [__6__]
4.3. Bestehen für diesen Betrieb in den nächsten zwei Jahren Veränderungsabsichten? (Mehrfachantworten möglich) > Nein ..................................................................................................................................[__1__] > Ja, Betriebsvergrößerung ...................................................................................................[__2__] > Ja, Betriebsverkleinerung ...................................................................................................[__3__] > Ja, Betriebsverlagerung in andere Kommune (Standort ________________) ............................[__4__] > Ja, Betriebsverlagerung innerhalb von Lingen (Standort _______________) ............................[__4__] > Ja, Betriebsaufgabe ............................................................................................................[__5__] > Ja, Filialisierung innerhalb von Lingen..................................................................................[__6__] > Ja, Modernisierung ..............................................................................................................[__7__] > Ja, Veränderungen der Angebots- /Sortimentsstrukturen ......................................................[__8__] > Sonstige Absichten (bitte benennen).....................................................................................[__9__]
4.4. Was sind die Gründe für eventuelle negative Veränderungsabsichten? (Mehrfachantworten möglich) > Zu hohe Miete
[__1__]
> Zuviel Verkehr
[__6__]
> Zu schlechte Lage
[__2__]
> Schlechte Pkw-Erreichbarkeit
[__7__]
> Zu wenig Laufkundschaft
[__3__]
> Keine gute Einkaufsatmosphäre
[__8__]
> Zu schlechte Umfeldbedingungen
[__4__]
> Keine Ausdehnungsmöglichkeiten
[__9__]
> Keine, zuwenige Parkplätze
[__5__]
> Altersgründe / Nachfolgeproblem
[__10__]
> Sonstige Gründe (bitte benennen)................................................................
[__11__]
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138
Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
4.5. Haben Sie in den letzten 3 Jahren größere Investitionen in Ihrem Betrieb durchgeführt? (Mehrfachantworten möglich) > Ja, neue Fahrzeuge ............................................................................................................[__1__] > Ja, Erweiterung der Betriebsfläche ......................................................................................[__2__] > Ja, Renovierungsarbeiten ....................................................................................................[__3__] > Ja, Modernisierung .............................................................................................................[__4__] > Ja, Büromaschinen, Kassensysteme etc. . .............................................................................[__5__] > Ja, sonstige (bitte benennen) ..............................................................................................[__6__]
> Nein, keine Investitionen ....................................................................................................[__7__]
5.1. Wie war die Umsatzentwicklung Ihres Betriebes in den zurückliegenden drei Jahren? > Starke Umsatzzunahme (größer 15 %)..................................................................................[__1__] > Leicht positive Umsatzentwicklung (0 bis 15 %).....................................................................[__2__] > Eher gleichbleibend (+ - 0 %)...............................................................................................[__3__] > Leicht negative Umsatzentwicklung (0 bis - 15%) ..................................................................[__4__] > Starke Umsatzabnahme (größer -15 %) ................................................................................[__5__] 5.2. Welchen Umsatz (Brutto = inkl. Mehrwertsteuer) haben Sie im abgelaufenen Geschäftsjahr erzielt? Gesamtumsatz 2004 in Euro................................................................................................. (falls kein vollständiges Geschäftsjahr am Standort): Umsatz pro Monat in Euro.....................................................................................................
5.3. Wie verteilt sich ihrer Einschätzung nach der Umsatz auf folgende Kundengrup pen? > Kunden aus Lingen (Ems) ...........................................................................................[____] > Kunden aus weiteren Umfeld .....................................................................................[____] > Besucher / Touristen ..................................................................................................[____]
6.
Gibt es weitere Aspekte die für Sie von Bedeutung sind?
Nochmals vielen Dank für Ihre Mitarbeit!
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Entwicklungsspielräume und Entwicklungsperspektiven für den Einzelhandel der Stadt Lingen (Ems)
Teilnehmer der Kundenwohnorterhebung Firma, Lage
Branche
Antiquitäten und Kunst Schneiders, Hauptgeschäftsbereich, Burgstraße 31
Antiquitäten
Augenoptik Neuhaus, Hauptgeschäftsbereich, Am Markt 22
Optik
Bürobedarf Nottbeck, Hauptgeschäftsbereich, Burgstraße 17
Schreibwaren, Papier, Bücher
Edeka, Streulage, Waldstraße 65
Nahrungs- und Genussmittel
Expert-Rial-Kauf, STZ Georgstraße, Georgstraße 47
Unterhaltungselektronik
Huesmann, Hauptgeschäftsbereich, Große Straße14-16
Bekleidung, Wäsche
in tolle Hus Stilvolle Lebensart, Hauptgeschäftsbereich, Marienstraße
Geschenkartikel
Löchte Brillen, Hauptgeschäftsbereich, Marienstraße 8
Optik
Mensing Lingen Textilhandel, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 17
Bekleidung, Wäsche
Möbelhaus Kühlenborg, Streulage Rheiner Straße, Rheiner Straße 40-44
Möbel
Papeterie Brockmann, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 3-5
Schreibwaren, Papier, Bücher
Porzellanhaus Benner, Hauptgeschäftsbereich, Burgstraße 35
Hausrat, Glas, Porzellan
Profi Friesen, Fachmarktstandort Meppener Straße, Meppener Straße 135
Baumarktbedarf
Red Zac Plesse, Hauptgeschäftsbereich, Marienstraße 2
Unterhaltungselektronik
Scapino, Gewerbegebiet Laxten, Am Laxtener Esch 4
Schuhe, Lederwaren
Schuhhaus Hilbers, Hauptgeschäftsbereich, Große Straße 3
Schuhe, Lederwaren
Sport Brinkmann, Hauptgeschäftsbereich, Marienstraße 1
Sportartikel, -bekleidung
Taschen & Co, Hauptgeschäftsbereich, Neue Straße 7
Schuhe, Lederwaren
Teheran Orient Teppich Haus, Hauptgeschäftsbereich, Burgstr. 29
Teppiche
Toom Baumarkt, Fachmarktstandort Schillerstraße, Schillerstraße 8
Baumarktbedarf
Weltbild plus, Hauptgeschäftsbereich, Lookenstraße 23
Schreibwaren, Papier, Bücher
Woll- und Wäschetruhe, Hauptgeschäftsbereich, Große Straße 13
Haus-, Bett- und Tischwäsche
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