Kooperationen für Gemeinschaftliches Wohnen larissa rensing

Münster Haingen Bonn

KOOPERATIONEN FÜR GEMEINSCHAFTLICHES WOHNEN Wohnungsunternehmen und Bewohnergruppen: Eine Fallstudienanalyse

Masterarbeit im Studiengang Stadt- und Regionalplanung Technische Universität Berlin Fakultät VI Bauen Planen Umwelt Institut für Stadt- und Regionalplanung Betreuung: Prof. Dr. Dietrich Henckel | Technische Universität Berlin Dipl.-Ing. Ricarda Pätzold | Deutsches Institut für Urbanistik Verfasserin: Larissa Rensing | 332227 Oudenarderstraße 13 13347 Berlin [email protected] Fertigstellung: 24. Oktober 2014

Danke Herzlich danken möchte ich meinen GesprächspartnerInnen bei den Wohnprojekten Wir wohnen zusammen (WIWOZU) in Hattingen, Wohnhof Delstrup in Münster und Wahlverwandtschaften in Bonn für die Auskünfte über und Einblicke in ihre Wohnprojekte sowie meinen GesprächspartnerInnen bei der Hattinger Wohnungsgenossenschaft (HWG eG) und der Wohn+Stadtbau GmbH. Ebenfalls aufrichtig danken möchte ich meinen Gesprächspartnern bei der Stiftung Trias, der Kontaktstelle innovative Wohnformen in Bonn und der WohnBund-Beratung NRW GmbH sowie der Wohnprojekt-Beraterin und Moderatorin, die mich an ihrer Expertise haben teilhaben lassen. Für die kontinuierliche fachliche Betreuung möchte ich Herrn Prof. Dr. Dietrich Henckel als Erstbetreuer und Frau Dipl.-Ing Ricarda Pätzold als Zweitbetreuerin danken. Nicht zuletzt ein großes Dankeschön an meine Freunde, die mich mit ihren kritischen Anmerkungen und Korrekturen unterstützt haben.

Abstract This thesis analyzes implementation processes of co-housing projects in cooperation with housing enterprises on the basis of three case studies. Core element of these collaborations is the financial and ownership takeover of the realization of a common house planned by the housing company. This variant of implementation is compared with implementations in separate ownership and is discussed between lower financial and organizational barriers and participatory challenges. The aim of this work is to provide a contribution to the understanding of the formation and the design of these collaborations. In addition, perspectives that can be deduced by cooperation models which increase the accessibility of this form of housing and contribute to a user-oriented design of dwellings will be considered. The central finding is that co-housing projects in cooperation with housing enterprises are not implemented according to a uniform model. They are diverse, depending on the one hand on which scope of participation will be awarded to groups in cooperation contracts, and on the other on the degree negotiated on the assumption of responsibility in lease models. The common ground of the collaborations is their compromise-oriented implementation in terms of mutual project sustainability. This means re-lettability for the company and the maintenance of the group in time for the residents.

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Kurzfassung Das Wohnen als Abbild gesellschaftlicher Prozesse ist fortwährenden Veränderungen unterworfen. Sowohl die Auffächerung von Haushaltsstrukturen und soziodemographische Verschiebungen auf der Nachfragerseite als auch das Gegenüber von Wohnraumverknappung und Leerstand auf der Anbieterseite erzeugen für Wohnungspolitik, Wohnungsanbieter und PlanerInnen einen Handlungsdruck: Das gebaute Wohnen und das Wohnumfeld sind mit Hinblick auf Generationengerechtigkeit anzupassen, Neubau sollte sozialverträglich und nutzerorientiert gestaltet sein. Gemeinschaftliches Wohnen ist hier als eine Wohnform, die Fragen einer zeitgemäßen Gestaltung und Nutzung von Räumen mit Fragen des Zusammenlebens und der Selbstorganisation verbindet, einzuordnen. Das soziale Spektrum dieser Wohnform hat sich seit den Anfängen in den 1970er Jahren ausgeweitet: es vereint Alte und Junge, Familien und Singles, politisch Ambitionierte, und jene, die „einfach nur“ in solidarischer Umgebung wohnen möchten. Gemeinschaftliche Wohnprojekte befinden sich zugleich in einer Nischenposition, was vor allem mit der anspruchsvollen und zeitintensiven Planung von und mit Gruppen zusammenhängt. Ihr Voranschreiten ist sowohl an den Organisationsgrad und das finanzielle Vermögen der Bewohnergruppen als auch an lokal divergierende, finanzielle Unterstützungsstrukturen gebunden. Die vorliegende Arbeit rückt in diesem Zusammenhang die Umsetzungsvariante gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Kooperation mit externen Trägern in den Fokus. Kernelement ist hier die finanzielle und eigentumsrechtliche Übernahme der Realisierung des gemeinsam geplanten Hauses durch den externen Partner – in der Regel Wohnungsunternehmen. Im Vergleich zu Projektrealisierungen in eigener Trägerschaft stellt diese Umsetzungsvariante die Bewohnergruppen vor geringere finanziell-organisatorische Hürden, aber zugleich vor partizipatorische Herausforderungen. Dies betrifft vor allem geringere gestalterische Mitbestimmung im Bauprozess, aber auch verminderten Einfluss auf strategische Entscheidungen des Eigentümers in der Wohnphase, etwa Mieterhöhungen. Wohnprojekte in Kooperation mit Wohnungsunternehmen erscheinen so als eine kompromissartige Form der Mitbestimmung im Mietwohnungsbau. Den zukünftigen NutzerInnen fällt dabei eine hybride Rolle zu. Sie haben oft eigentumsähnliche Ansprüche und wollen ihre Wohnziele organisatorisch und baulich wiederfinden, sind aber weder Bauherr noch Eigentümer. Ziel der Arbeit ist eine fallstudienbasierte Analyse von Umsetzungsprozessen gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Kooperation mit Wohnungsunternehmen, um einen Beitrag zum Verständnis des Zustandekommens und zur Ausgestaltung dieser Kooperationen zu liefern. Aufbauend auf der Einordnung dieser Wohnform in die ‚Wohnlandschaft‘ und der Diskussion von Kooperationsmodellen in Abgrenzung zu Modellen in eigener Trägerschaft, wird nachgezeichnet, welche Motivationen die beteiligten Akteure für die kooperative Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte antreiben und mit welchen Strukturmerkmalen die Kooperations-

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prozesse gestaltet werden. Dabei wird nachvollzogen, wie professionelle Wohnungsanbieter, aber auch ambitionierte Bewohnergruppen, Handlungslogiken à la ‚das haben wir immer so gemacht‘ ein Stück weit auflösen, um zu einem gemeinsamen Produkt zu gelangen. Anschließend werden Perspektiven betrachtet, die Kooperationsmodelle für eine größere Zugänglichkeit zu dieser Wohnform und für eine nutzerorientierte Gestaltung des Wohnens bieten. Methodische Grundlage bildet eine Mischung aus leitfadengestützten ExpertInnen- und Akteursinterviews. Zentrale Erkenntnis dieser Arbeit ist, dass die Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Kooperation mit Wohnungsunternehmen nicht nach einem einheitlichen Modell erfolgt. Unterschiede ergeben sich, je nachdem, welche Beteiligungsspielräume den Gruppen in Kooperationsverträgen zugesprochen werden, je nachdem welcher Grad an Verantwortungsübernahme in Mietvertragsmodellen (Gewerbemietverträge, Einzelmietverträge, Mischformen) ausgehandelt wurde. Gemein ist den Projekten ihre kompromissorientierte Umsetzung im Sinne einer gegenseitigen Projektnachhaltigkeit: Für das Unternehmen meint dies vor allem Wiedervermietbarkeit, für die BewohnerInnen die Aufrechterhaltung des Gruppengedankens in der Dauer. Dies wird auch in der Herausarbeitung der Motivationen deutlich. Die Gruppen treten mit unmittelbar und zugleich langfristig orientierten Motivationen an die Unternehmen heran: ein gemeinsames Dach über dem Kopf, das Raum für eine in der Dauer aufrechtzuerhaltende Gemeinschaft gibt. Die Handlungsorientierungen, mit denen die Unternehmen an die Gruppen herantreten, sind eher mittelfristiger Natur: die Hoffnung auf eine zufriedene Mieterschaft und positive Imageeffekte. Unternehmen kooperieren darüber hinaus auch, um durch die Beteiligung von „Wohnexperten“ bestehende Wohnangebote zu schärfen. Die Gestaltung der Kooperationsprozesse selbst pendelt zwischen Festsetzungen und Gestaltungsspielräumen. Auf Grundlage vertraglicher Regelungen und der Definition von Zielen, Kosten- und Zeitrahmen zeigen die untersuchten Kooperationsprozesse eine gewisse Offenheit für Anpassungsbedarfe auf, die erst im Planungsprozess ersichtlich werden. Vor allem aufgrund dieses „SichEinlassens“ auf NutzerInnen bieten Kooperationsprozesse Perspektiven für WohnGestaltungen. Möglichkeiten für sozial und intergenerativ gemischte Wohnhäuser zeigen sich, indem Elemente der Barrierefreiheit angepasst, Wohnungsgrößen variiert und geförderte Wohnungen integriert werden. Perspektiven für eine größere Zugänglichkeit zu dieser Wohnform sind vor allem gegeben, wenn der Planungsprozess nicht von Anfang bis Ende an eine spezifische Gruppe gebunden ist. Stellschrauben, um Akteure auch zukünftig für kooperative Umsetzungen zu motivieren und Projektinteressierten verschiedener Einkommensniveaus Zugang zu bieten, verbinden rahmensetzende und konkret prozessgestaltende Elemente miteinander. Als wichtiger Rahmen wird vor allem das Vorhandensein einer Wohnungsbauförderung, die Optionen für die Förde-

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rung gemeinschaftlicher Wohnprojekte gibt, herausgestellt. Damit verbunden wirken Koordinierungsnetzwerke von Politik, Förderbanken und Verwaltung begünstigend. Diese vermitteln auch bei der Suche nach einem Kooperationspartner, was nicht zuletzt den Zugang zu dieser Wohnform vereinfacht. Für die konkrete Prozessgestaltung ist es förderlich, das jeweils richtige Maß für die Beteiligung zu finden. Dazu sollte auf beiden Seiten der Kooperation klar definiert sein, wo das Mindestmaß dessen liegt, was baulich umgesetzt und was in Bezug auf Mitbestimmungsrechte gegeben sein sollte. Zugleich zeigt die Arbeit, dass Wohnungsanbieter ihre Herausforderungen eher in der baulichenergetischen und sozial-infrastrukturellen Bestands- und Wohnumfeldentwicklung, also auf einer größeren Maßstabsebene, sehen. Zeit- und kostenintensive Kooperationsprozesse im Neubau können somit immer nur on top sein. Die Perspektiven für eine größere Zugänglichkeit zu gemeinschaftsorientiertem Wohnen werden darum eher im Anbieten von Teilsegmenten dieser Wohnform gesehen – etwa in der Übertragung von Elementen der Gemeinschaftsbildung auf bestehende Quartiere.

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Inhalt Abbildungsverzeichnis ..............................................................................................................................................vii Tabellenverzeichnis ..................................................................................................................................................vii Abkürzungsverzeichnis ............................................................................................................................................viii 1.

Einleitung ..................................................................................................................................................... 1 1.1 Forschungsziel und Forschungsfragen................................................................................................................. 2 1.2 Forschungsdesign und Aufbau der Arbeit ........................................................................................................... 3 1.3 Gemeinschaftliche Wohnprojekte als Gegenstand der Forschung ..................................................................... 6

2. Kontext Wohnen und Wohnakteure................................................................................................................... 9 2.1 Dimensionen und Entwicklungslinien des Wohnens ........................................................................................... 9 2.2 Dynamiken im Wohnen ..................................................................................................................................... 12 2.2.1 Die Nachfrager – Individualisierte Wohnwünsche und demographische Verschiebungen ....................... 12 2.2.2 Die Anbieter – Strategien im Kontext eines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes ................................. 15 2.3 Kooperation und Partizipation im Wohnen ....................................................................................................... 19 3 Gemeinschaftliches Wohnen ............................................................................................................................. 22 3.1 Zentrale Merkmale und Abgrenzung zu anderen gruppenorientierten Wohnformen...................................... 22 3.2 Motivationen, Sozialstruktur und Orientierung ins Quartier ............................................................................ 26 3.3 Räumliche Verteilung und bauliche Typologien ................................................................................................ 29 Zwischenfazit I ..................................................................................................................................................... 31 4 Die Umsetzung mit Fokus auf Kooperationssprojekte mit externem Träger und Financier ................................. 33 4.1 Übersicht Umsetzungsphasen und die Entscheidung der Trägerstruktur ......................................................... 33 4.2 Chancen und Herausforderungen der Umsetzung mit externem Financier und Träger ................................... 36 4.3 Bewohner- und Trägertypen – wer kommt in Frage? ....................................................................................... 37 4.4 Phasen und Modalitäten des Kooperationsprozesses....................................................................................... 41 4.5 Unterstützungsmöglichkeiten – Handlungsfelder und Akteure ........................................................................ 44 4.5.1 Information, Beratung und Vernetzung .................................................................................................... 44 4.5.2 Finanzielle Förderung ................................................................................................................................ 45 4.5.3 Räumlich-strategische Förderung .............................................................................................................. 46 Zwischenfazit II .................................................................................................................................................... 48 5. Fallstudien ....................................................................................................................................................... 51 5.1 Methodik ........................................................................................................................................................... 51 5.2 Mehrgenerationenhaus WIWOZU in Hattingen – Akteursprofile und Kooperationsstrukturen ....................... 53 5.2.1 Die Bewohnergruppe – Profil und Motivationen....................................................................................... 54

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5.2.2 HWG eG – Profil und Motivationen ........................................................................................................... 55 5.2.3 Kooperationsprozess ................................................................................................................................. 57 5.3 Wohnhof Delstrup in Münster – Akteursprofile und Kooperationsstrukturen ................................................. 62 5.3.1 Die Bewohnergruppe – Profil und Motivationen....................................................................................... 63 5.3.2 Wohn+Stadtbau GmbH - Profil und Motivationen .................................................................................... 64 5.3.3 Kooperationsprozess ................................................................................................................................. 66 5.4 Wahlverwandtschaften in Bonn – Akteursprofile und Kooperationsstrukturen ............................................... 72 5.4.1 Die Bewohnergruppe – Profil und Motivationen....................................................................................... 74 5.4.2 RheinHaus GmbH – Profil und Motivationen ............................................................................................ 75 5.4.3 Kooperationsprozess ................................................................................................................................. 76 6 Ergebnisdiskussion ............................................................................................................................................ 82 6.1. Motivationen .................................................................................................................................................... 82 6.1.1 Die Sichtweise der Bewohnergruppen ...................................................................................................... 82 6.1.2 Die Sichtweise der Unternehmen .............................................................................................................. 83 6.1. 3 Bündelung der ersten Forschungsfrage .................................................................................................... 85 6.2 Kooperationsstrukturen .................................................................................................................................... 85 6.2.1 Planungssicherheit und Maß der Regulierung ........................................................................................... 86 6.2.2 Soziale Projektnachhaltigkeit – Vertragsmodalitäten und Unternehmenstypen ...................................... 86 6.2.3 Bauliche Projektnachhaltigkeit – zwischen Nutzerorientierung und Standardisierung ............................. 87 6.2.4 Kompetenzverteilung – Aufnahme von Impulsen ..................................................................................... 88 6.2.5 Bündelung der zweiten Forschungsfrage .................................................................................................. 89 6.3 Perspektiven ...................................................................................................................................................... 90 6.3.1 Zugänglichkeit – eine Frage der Prozesssteuerung und der öffentlichen Förderung ................................ 90 6.3.2 Übertragung nutzerorientierter Errungenschaften ................................................................................... 91 6.3.3 Bündelung der dritten Forschungsfrage .................................................................................................... 93 7. Schlussbetrachtung .......................................................................................................................................... 94 7.1 Zusammenschau................................................................................................................................................ 94 7.2 Gunstfaktoren für die Gestaltung von Kooperationsprojekten ......................................................................... 96 7.3 Ausblick ............................................................................................................................................................. 97 7.3.1 Kooperationsprojekte analog zu Entwicklungen der Nachfrager- und Anbieterseite ............................... 97 7.3.2 Zukünftiger Forschungsbedarf................................................................................................................... 99 8. Literatur- und Quellenverzeichnis .................................................................................................................. 101 Anhang ................................................................................................................................................................... I

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Abbildungsverzeichnis Abb. 1: Forschungsdesign ...........................................................................................................................................................4 Abb. 2: Privathaushalte nach Haushaltsgröße ..........................................................................................................................13 Abb. 3: Eigentümer- und Anbieterstruktur 2011 ......................................................................................................................17 Abb. 4: Intensitäten von Partizipation ......................................................................................................................................21 Abb. 5: Einordnung gemeinschaftlicher Wohnprojekte in das Spektrum besonderer Wohnformen .......................................26 Abb. 6: Umsetzungsphasen gemeinschaftlicher Wohnprojekte ...............................................................................................33 Abb. 7: Schematische Darstellung Kooperationsprozess ..........................................................................................................49 Abb. 8: Steckbrief WIWOZU Hattingen .....................................................................................................................................53 Abb. 9: Schema Kooperationsstruktur WIWOZU Hattingen .....................................................................................................61 Abb. 10: Steckbrief Wohnhof Delstrup Münster .......................................................................................................................62 Abb. 11: Schema Kooperationsstruktur Wohnhof Delstrup Münster .......................................................................................71 Abb. 12: Steckbrief Wahlverwandtschaften Bonn ....................................................................................................................72 Abb. 13: Schema Kooperationsstruktur Wahlverwandtschaften Bonn.....................................................................................81 Abb. 14: Stilisierte Darstellung kompromissorientierter Planung .............................................................................................89 Abb. 15: Koordinierungsnetzwerk gemeinschaftliche Wohnprojekte ......................................................................................96

Tabellenverzeichnis Tab. 1: Übersicht der Interviews .................................................................................................................................................2 Tab. 2: Übersicht kleinfamilales Wohnideal ............................................................................................................................. 11 Tab. 3: Entwicklungsphasen gemeinschaftlicher Wohnprojekte .............................................................................................23 Tab. 4: Modellhafte Bildung Organisationsstruktur .................................................................................................................34

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Abkürzungsverzeichnis BaföG

Bundesausbildungsförderungsgesetz

BauGB

Baugesetzbuch

BMFSFJ

Bundesministerium für Familie, Senioren, Frauen und Jugend

BBSR

Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung

BMVBS

Bundesministerium für Verkehr, Bau und Stadtentwicklung

DIFU

Deutsches Institut für Urbanistik

eG

eingetragene Genossenschaft

eV

eingetragener Verein

FGW eV

Forum Gemeinschaftliches Wohnen

GbR

Gesellschaft bürgerlichen Rechts

GDW

Bundesverband deutscher Wohnungsunternehmen e.V.

GG

Grundgesetz

GmbH

Gesellschaft mit beschränkter Haftung

HWG

Hattinger Wohnungsgenossenschaft

IBA

Internationale Bauausstellung

KfW

Kreditanstalt für Wiederaufbau

KQBNRW

Kuratorium Qualitätssiegel Betreutes Wohnen für ältere Menschen NRW eV

NRW

Nordrhein-Westfalen

RWTH Aachen

Rheinisch-Westfälische Technische Hochschule Aachen

WEG

Wohnungseigentümergesetz

WFNG NRW

Gesetz zur Förderung und Nutzung von Wohnraum für das Land Nordrhein-Westfalen

WG

Wohngemeinschaft

WoFG

Gesetz über die soziale Wohnraumförderung

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1. EINLEITUNG Wohnen ist ein unersetzbares und stets im Wandel befindliches Gut. Diskussionen zur Ausgestaltung des Wohnens haben damit kontinuierlich Konjunktur. Kontextbildend sind zum aktuellen Zeitpunkt ein regional und innerurban ausdifferenzierter und zunehmend privatisierter Wohnungsmarkt, der demographische Wandel, eine individualisierte Wohnungsnachfrage sowie steigende Ansprüche an partizipative Wohnraumentwicklung. Die Anforderungen an die Wohngestaltung sind hoch gesteckt, denn Wohnen soll sozialverträglich sein, flexibel gegenüber sich ändernden Lebenswünschen, energetischen Vorgaben und dem Leitbild einer nutzungsgemischten Stadt entsprechen. Bei Neubauvorhaben, aber auch bei der Anpassung und Pflege von Beständen steht somit umso mehr die Frage im Raum, wie und wo mit wem Wohnraum hergerichtet wird. Gemeinschaftliche Wohnprojekte zählen zu den neuen oder besonderen Wohnformen. Sie sind durch einen über den Familienverbund hinausgehenden Gemeinschaftsbezug und einen erhöhten Grad an Partizipation in der Konzeptions- und Wohnphase gekennzeichnet. Partizipation äußert sich in der Auswahl von ProjektbewohnerInnen, in der Einflussnahme auf die bauliche Umsetzung und oft auch in der dauerhaften Verantwortungsübernahme für das Gebäude. Rein quantitativ betrachtet lassen sie sich mit geschätzten 2.000 bis 3.000 Projekten als Nischenprodukt einordnen. Entstanden in den 1970er Jahren mit einem hohen gesellschaftskritischen Anspruch, werden gemeinschaftliche Wohnprojekte heute als ein Lösungsansatz für sozialpolitische Herausforderungen (unter dem Stichwort ‚Nicht allein und nicht ins Heim‘) und für wohnstandortpolitische Herausforderungen (unter der dem Stichwort ‚Leitmilieus durch attraktive Wohnoptionen in der Stadt halten‘) diskutiert (vgl. RWTH Aachen 2012, 57). Da sie nutzergetragen oder nutzerorientiert entstehen, gelten Wohnprojekte als Seismograph für die zukünftige wohnungsbezogene Stadtentwicklung, indem sie Fragen einer zeitgemäßen Gestaltung und Nutzung von Räumen mit Fragen des Zusammenlebens und der Selbstorganisation verbinden (vgl. Buttenberg et al. 2014, 7). Ausdifferenzierung der Umsetzungsmöglichkeiten Gemeinschaftliche Wohnprojekte entstehen in einem intensiven und oft langwierigen Prozess. Wie jede andere Baumaßnahme erfordern auch sie Geld und fachliches Know-How. Ihr Voranschreiten ist sowohl an den Organisationsgrad und das finanzielle Vermögen der Bewohnergruppen als auch an lokal divergierende Unterstützungsstrukturen gebunden. Diese betreffen vor allem die Fördermittelverfügbarkeit und eine befürwortende Grundstücksvergabe. Die Formen der Umsetzung haben sich seit den 1970er Jahren ausdifferenziert. Neben Projekten in eigener Trägerschaft – hier gründen die Gruppen eine juristische Person (Verein, Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Genossenschaft) – werden sie zunehmend auch in Kooperationen

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zwischen Bewohnergruppen und externen Trägern entwickelt. Externe Träger sind oft Vertreter der professionellen Wohnungswirtschaft, also Genossenschaften, kommunale Wohnungsunternehmen oder privatwirtschaftliche Unternehmen. Diese übernehmen die eigentumsrechtliche und finanzielle Projektumsetzung. Die Wahl der Träger- bzw. Organisationsform hat dabei erhebliche „Konsequenzen für den Grad der Gestaltungsmöglichkeiten und die Berücksichtigung der Nutzerwünsche bezüglich Architektur, Standort und Wohnungsausstattung sowie der Selbstbestimmung und Selbstverwaltung in der Wohnphase“ (MBWSV NRW 2013, 10). Kooperationsmodelle in der Diskussion Kooperationen zwischen Bewohnergruppen und Vertretern der professionellen Wohnungswirtschaft sind dabei besonders zu diskutieren. Hier treffen – so die Annahme – marktorientierte Akteure auf engagierte Bewohnergruppen, sodass Wohnwünsche einem Prozess der Aushandlung zwischen Beibehaltung von Individualität und Umsetzungsbereitschaft des Projektträgers unterliegen. Während Projektgruppen in eigener Trägerschaft Gebäude langfristig steuern, sind bei Kooperationsprojekten Einschränkungen in der Projektnachhaltigkeit für die BewohnerInnen zu bedenken: Abhängigkeiten vom Projektträger bei nachträglichem baulichen Anpassungsbedarf können ebenso der Fall sein wie Mieterhöhungen oder gar eine spätere Veräußerung des Objekts. Selbstbestimmung und Dauerhaftigkeit, zentrale Aspekte die Wohnprojekten in eigener Trägerschaft zugeschrieben werden, können im negativsten Fall nicht langfristig verwirklicht werden. Gleichzeitig zeigen bisherige Untersuchungen, dass bestimmte Bewohnergruppen bewusst nach einem externen Projektträger suchen, denn nicht jede Gruppe ist in der Lage oder gewillt, die organisatorischen und finanziellen Verpflichtungen, die die Planung und Umsetzung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten in eigener Trägerschaft nach sich ziehen, auf sich zu nehmen (vgl. u.a. Novy-Huy 2011, 33, MBWSV NRW 2013, 10).

1.1 Forschungsziel und Forschungsfragen Kooperationen mit Wohnungsunternehmen lassen sich somit als eine Möglichkeit zur Umsetzung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten von denjenigen Bewohnertypen, die ein solches Projekt aus eigenen Mitteln nicht realisieren könnten, diskutieren. Sie erscheinen als eine neue, vielleicht kompromissartige Form der Mitbestimmung im Mietwohnungsbau, die zudem Möglichkeiten der Mischung von gefördertem und freifinanziertem Wohnraum eröffnen. Zu vermuten ist, dass sie die Errungenschaften nutzergetragener Projekte – eine zeitgemäße und nutzerorientierte Gestaltung des Wohnens – in reduzierter Form umsetzen können und zugleich einem breiteren Spektrum an BewohnerInnen zugänglich sind. Angesichts dieser Chancen und Risiken ist es das Forschungsziel dieser Masterarbeit, eine Untersuchung der Umsetzung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten in Kooperation mit externen wohnungswirtschaftlichen Trägern durchzuführen. Ziel ist es dabei, die Breite an Umsetzungsmodalitäten in den Blick zu nehmen, da Kooperationen sowohl durch Wohnungsunternehmen als auch durch

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Bewohnergruppen initiiert werden können. Zudem bieten unterschiedliche vertragliche Konstrukte unterschiedlichen Gestaltungsspielraum für die Gruppen. Darüber hinaus lässt das Spektrum der Träger seitens der professionellen Wohnungsanbieter – Traditionsgenossenschaften, kommunale und privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen – unterschiedliche Handlungslogiken vermuten. Im Rahmen von drei vergleichenden Fallstudien sollen die Motivationen von Projektträgern und Bewohnergruppen gegenübergestellt und Kooperationsstrukturen in den verschiedenen Projektphasen nachvollzogen werden. Dies beinhaltet eine Analyse des Aushandlungsprozesses von Wünschen der BewohnerInnen hinsichtlich ihrer tatsächlichen Umsetzung durch das Wohnungsunternehmen. Aufgrund des explorativen Charakters dieser noch wenig erforschten Kooperationen, ist es zudem angestrebt, Perspektiven zu eruieren. Für die Bearbeitung dieser Forschungsziele stellt diese Masterarbeit folgende Forschungsfragen: Mit welchen Motivationen entwickeln Bewohnergruppen und professionelle Träger gemeinschaftliche Wohnprojekte im Kooperationsmodell? Wie gestalten sich Kooperationsstrukturen zwischen BewohnerInnen-Wohnwünschen und Rahmensetzungen des Eigentümers in den Phasen der Konzeption, Umsetzung und Wohndauer? Inwiefern eröffnen die Kooperationsmodelle Perspektiven für einen breiteren Zugang zu gemeinschaftlichen Wohnprojekten sowie für eine nutzerorientierte Planung im Wohnen? Für die Erarbeitung der Forschungsfragen sind zudem folgende Leitfragen orientierungsgebend: Welche Typen von Wohnungsunternehmen öffnen sich für die Kooperation mit welchen Typen von Bewohnergruppen? Welche rechtlichen Instrumente und Arbeitsweisen unterstützen eine für die Beteiligten zufriedenstellende Kooperation? Welche lokalen Strukturen wirken unterstützend? Was sind übertragungswürdige Elemente von Kooperationsprojekten für die zukünftige Gestaltung des Wohnens? Im Anschluss an die Untersuchung werden Gunstfaktoren von Kooperationen für gemeinschaftliches Wohnen eruiert.

1.2 Forschungsdesign und Aufbau der Arbeit Das Forschungsdesign dieser Arbeit verbindet eine auf der Auswertung von Forschungsliteratur und Experteninterviews basierende inhaltliche Annäherung an den Untersuchungsgegenstand mit der anschließenden Prüfung und Weiterentwicklung generierter Annahmen anhand von drei Fallstudien (siehe Abb. 1). Letztere fußen auf Vor-Ort-Besuchen der Wohnprojekte

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und der Auswertung von Akteursinterviews. Die eingesetzten Methoden ordnen sich der qualitativen Sozialforschung zu. Bei qualitativen Verfahren ist eine „wechselseitige Abhängigkeit der einzelnen Bestandteile des Forschungsprozesses“ gegeben (Flick 2007, 122). Dies erlaubt sowohl lineare Forschungsabläufe – die vorliegende Arbeit generiert Annahmen auf Grundlage der Analyseebenen ‚Annäherung‘ und ‚Diskussion‘ und operationalisiert diese in den Fallstudien – als auch zirkuläre Prüfungen und Weiterentwicklungen von Erkenntnissen im Forschungsprozess (vgl. Mayring 2002, 28). Innerhalb der sozialwissenschaftlichen Methodendiskussion stehen qualitative Verfahren in der Kritik, dass sich die Gütekriterien quantitativer Forschung (Reliabilität und Validität) nicht eins zu eins übertragen lassen (vgl. ebd., 140). Hintergrund ist die Subjektivität des Forschers und die Kontextgebundenheit der Untersuchung, die insbesondere bei Fallstudien zutrifft (vgl. Lamker 2014, 10). Qualitative Methoden erweisen sich jedoch als vorteilhaft, wenn Menschen in ihrem individuellen Handeln und Denken im Fokus der Untersuchung stehen (vgl. Mayring 2002, 19–22). Darum strebt es diese Arbeit mit dieser sowohl linearen als auch zirkulären qualitativen Herangehensweise an, ein vertieftes Verständnis für die Wirkungsweisen der Kooperationsprozesse sowie für die Handlungen der Bewohnergruppen und Wohnungsunternehmen zu gewinnen.

Abb. 1: Forschungsdesign

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Qualitative Interviews als Forschungsmethode der Arbeit Die empirische Grundlage wird durch insgesamt zehn leitfadengestützte Interviews generiert, von denen vier den Charakter von Experteninterviews haben und sechs Akteursinterviews zuzuordnen sind (siehe Tab. 1). Experteninterviews zeichnen sich durch eine offene Gesprächssituation aus, in der die InterviewpartnerInnen um Meinungen und Einschätzungen gebeten werden (vgl. Reuber und Pfaffenbach 2005, 135). In einem Forschungsprozess gilt eine Person als ExpertIn, wenn „sie über ein Wissen verfügt, dass sie zwar nicht notwendigerweise alleine besitzt, das aber doch nicht für jedermann in dem interessierenden Handlungsfeld zugänglich ist“ (Meuser und Nagel 2009, 37). Für diese Arbeit wurden ein Vertreter der Stiftung Trias, eine Moderatorin für Kooperationsprozesse zwischen Wohnungsunternehmen und Bewohnergruppen, ein Vertreter einer Wohnprojektkoordinierungsstelle sowie ein Vertreter der WohnbundBeratung NRW GmbH ausgewählt. Die ersten drei ExpertInnen sind zugleich in die Fallstudien involviert. Ihre hybride Funktion wurde in den Interviews durch die Erfragung übergreifender Einschätzungen sowie durch die Erfragung konkreter Erfahrungen aus den Kooperationsprozessen der Fallstudienstädte Hattingen, Münster und Bonn berücksichtigt. Das Experteninterview mit dem Vertreter der Stiftung Trias wurde vor der Durchführung der Fallstudien geführt, um relevante Kategorien für die Leitfäden der Akteursinterviews zu entwickeln. Das Interview mit dem Vertreter der Wohnbundberatung wurde im Anschluss an die Fallstudienuntersuchung geführt, um gewonnene Erkenntnisse zu prüfen und zu vertiefen. Die Akteursinterviews der Fallstudien dienen dazu, das Zustandekommen und den Ablauf der Kooperationen nachvollziehbar zu machen. Details zum Fallstudien-Sampling, zur Leifadenentwicklung der Akteursinterviews sowie zur Interviewauswertung sind in Kapitel 5.1 dargelegt.

Hattingen

Münster

Funktion der InterviewpartnerInnen

Details

Abkürzung

Leitung Stiftung Trias und Bewohner

17.02.14, 71 Min

ExpAkt_1

Bewohnerin Bewohner

14.03.14, 46 Min 14.03. 14, 54 Min

BewHat_1 BewHat_2

Vorstand HWG eG

12.03. 14, 74 Min

WuHat

Moderatorin Münster, Umsetzung 40 Projektmoderationen

19.03.14, 61 Min

ExpAkt_2

1 Bewohnerin und 2 Bewohner

17.03.14, 72 Min

BewMs

18.03.14 63 min

WuMs

11.04.14, 69 Min

ExpAk_3

Bewohnerin Heerstraße und Bewohner Duisdorf

19.03.14, 127 Min

BewBn

Wohnbund-Beratung NRW GmbH

10.09.14, 43 Min

Exp

1Projektkoordinator, 1 Soziale Mieterbetreuung der Wohn+Stadtbau GmbH Koordinierungsstelle Innovative Wohnformen

Bonn übergreifend

Zuordnung ExpertIn Tab. 1: Übersicht der Interviews

AkteurIn

ExpertIn & AkteurIn

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Aufbau der Arbeit Nachdem im vorliegenden Kapitel zunächst eine allgemeine Hinführung und ein Forschungsüberblick gegeben werden, legt das zweite Kapitel Grundlagen zu den Dimensionen des Wohnens und zu aktuellen Entwicklungen auf der Anbieter- und Nachfragerseite. Dies dient dazu, die eigenen empirischen Untersuchungen in einen weiteren stadtplanerischen und wohnungswirtschaftlichen Kontext zu setzen. Anschließend wird im dritten Kapitel eine Übersicht über die Merkmale gemeinschaftlicher Wohnformen erstellt. In einem darauf folgenden Zwischenfazit wird gebündelt, wie sich gemeinschaftliche Wohnprojekte in quantitativer und qualitativer Hinsicht im heutigen Wohnen positionieren. Das vierte Kapitel diskutiert die Umsetzungsformen gemeinschaftlichen Wohnens und stellt die Variante mit externem Träger und Financier in den Fokus. In einem erneuten Zwischenfazit werden die beiden Umsetzungsvarianten einander gegenübergestellt und zentrale Annahmen zu Motivationen und zur Art der Gestaltung von Kooperationsprozessen abgeleitet. Diese werden im fünften Kapitel anhand der Analyse der drei Fallbeispiele geprüft und weiterentwickelt. Im sechsten Kapitel werden die Ergebnisse der Fallbeispiele diskutiert und mit den Erkenntnissen aus den ersten Analyseebenen in Beziehung gesetzt, um hier die drei Forschungsfragen zu beantworten. Im siebten Kapitel erfolgen das Fazit mit der Benennung von Gunstfaktoren sowie ein Forschungsausblick.

1.3 Gemeinschaftliche Wohnprojekte als Gegenstand der Forschung Bezogen auf den deutschsprachigen Raum häufen sich seit Mitte der 1980er Jahre parallel zum langsamen Anstieg gruppenbezogener Wohninitiativen wohnungspolitische Fachveranstaltungen, Publikationen und erste überblicksartige Aufnahmen zu neuen Wohnformen (vgl. u.a. Brech 1989a, Bärsch et al. 1989, Brech 1990). Ein treibender Akteur im Diskurs war und ist der 1983 gegründete Verein Wohnbund e.V., der sich für alternative Formen der Wohnungspolitik einsetzt, Wohninitiativen berät und ihr Zustandekommen vorantreibt (vgl. Wohnbund e.V. 2014). Die Diskussion zu Wohnprojekten weist in den Anfangsjahren ein enges Überschneiden zur ‚Renaissance des Genossenschaftsgedankens‘1 und zur behutsamen Stadterneuerung auf, im Zuge dessen Selbsthilfe-Initiativen als alternative Sanierungsträger anerkannt und gefördert wurden (vgl. Brewe 1989, 67 ff.). Selbstbestimmung von BewohnerInnen über die Ausgestaltung ihrer Wohn- und Lebensform, die Forderung der Anpassung von wohnpolitischen Strukturen an die Ausdifferenzierung der Wohnbedürfnisse und die langfristige Sicherung wohnkultureller Innovationen über die Phase des Planen und Bauens hinaus wurden zentrale Elemente der Forschung (vgl. u.a. Novy 1989, 51ff., Brech 1989b, 84 ff.). Mittlerweile hat sich ein breites Feld aus Grundlagenforschung sowie öffentlicher und privater Auftragsforschung herausgebildet. Viele Forschungsbeiträge behandeln gemeinschaftliche 1 Dieser Begriff meint den Anstieg von Genossenschaftsneugründungen in den 1980er Jahren (vgl. u.a. Bärsch et al. 1989). In diese Zeit fällt auch die Gründung von Vereinen zur Förderung des Genossenschaftsgedankens (vgl. BzFdG e.V. 2014).

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Wohnprojekte unter dem Schlagwort ‚Gruppenwohnprojekte‘, oder ‚neue Wohnformen‘, sodass eine Abgrenzung von Baugruppen oder Senioren-Wohngemeinschaften (vertiefend in Kapitel 3) nicht immer scharf ist. In Bezug auf die Art der Forschungsbeiträge sind Ergebnisdokumentationen größerer Auftragsforschungsprojekte sowie eine Vielzahl von Fachartikeln, Konferenzbeiträgen oder Broschüren dominierend. Monographien oder umfassendere qualitativ-quantitative Forschungsarbeiten sind eher rar (vgl. u.a. Brech 1990, Fedrowitz und Gailing 2003, Szypulski 2008, Ring und SenStadtUm 2013). Neben den genannten ForscherInnen prägen folgende Akteure den Diskurs: Öffentliche Auftragsforschung wird insbesondere über die Stadtentwicklungsministerien von Bund und Ländern sowie über Familienministerien lanciert. Aktuell fokussiert etwa ein BBSR-Forschungsprojekt Wohnprojekte mit genossenschaftlichem Träger (vgl. BBSR 2013). Das Bundesfamilienministerium hat mehrere Programme initiiert, in denen gemeinschaftliches Wohnen für Senioren beforscht und gefördert wird (vgl. BMFSFJ 2014). Zudem werden Studien im Vorfeld von öffentlichen Unterstützungsleistungen lanciert. Als Beispiel sei die „Vorstudie zur Einrichtung einer ‚Netzwerkagentur Generationenübergreifendes Wohnen‘“ genannt (DIFU 2007). Einen maßgeblichen Forschungsbeitrag leisten auch Stiftungen (Stiftung Trias, Schader-Stiftung, Wüstenrot Stiftung), Vereine und Verbände mit wohnungs- und bodenpolitischem Bezug (neben dem genannten Wohnbund e.V. vor allem Forum Gemeinschaftliches Wohnen e.V.). Diese leisten Wissenstransfer sowohl zwischen bestehenden Wohnprojekten als auch von der Praxis in die Forschung. Inhaltlich lassen sich folgende Schwerpunkte in den Forschungsbeiträgen ausmachen: •

Empirische Aufnahme Zentrale Merkmale, etwa zu Nachfragegruppen mit ihren jeweiligen Motivationen, Elementen der Selbstorganisation, architektonischen Elementen, Eigentumsformen sowie räumlichen Verteilung wurden in Studien von Brech (1990 und 1999) und von Fedrowitz (2011) untersucht (vgl. Brech 1990, Brech 1999, Fedrowitz 2011). Die Studie ‚Selfmade City‘ bezieht sich zwar auf Berlin, untersucht aber mit 125 Projekten eine kritische Masse (Ring und SenStadtUm 2013). Zudem dienen Online-Plattformen als Möglichkeit der statistischen Aufnahme (vgl. u.a. Stiftung Trias 2014).

•

Einordnung von Hintergründen – Individualisierung und Reaktion auf Marktgeschehen Die Suche nach Gemeinschaft wird mit theoretischen Ansätzen zur gesellschaftlichen Individualisierung und zur Pluralisierung der Lebensstile verbunden2 (vgl. u.a. Brech 1989b, 72, Szypulski 2008, 8 ff.). Angesichts der Ausdifferenzierung familiärer und nachbarschaftlicher Gefüge wird das Wohnen in Gemeinschaft als Ausdruck einer verstärkten Suche Einzelner nach Vertrautheit in selbstgewählten Netzwerken betrachtet (vgl. RWTH Aachen 2012, 54).

2 Insbesondere das Individualisierungstheorem von Beck setzt sich mit dem Übergang einer klassischen Industriegesellschaft zur industrialisierten Risikogesellschaft auseinander. Gemäß dieser Theorie werden „Selbstverständlichkeiten“ der Industriegesellschaft – soziale Klasse, Familienforme, Beruf – ausgedünnt (Szypulski 2008, 11 mit Bezug auf Beck 1986).

7

•

Ableitung von gesellschaftlichem und baulich-architektonischem Mehrwert Neben der Analyse von Hintergründen ist es ein Aspekt der Forschungen zu Gemeinschaftswohnprojekten, zukunftsweisende Potentiale dieser Wohnformen abzuleiten und zu diskutieren. In jüngerer Zeit ist es vor allem der demographische Wandel, der als Projektionsscheibe für Forschungen dient. Gemeinschaftliche Wohnformen werden als präventiver Weg gegen Vereinsamung und für intergenerativen Kontakt gehandelt (vgl. Kiehle und Riege 2011, 5). Im Kontext eines erhöhten Anteils Alleinerziehender und eines wachsenden Pflegebedarfs kommen auch volkswirtschaftliche Perspektiven zum Tragen. Diese errechnen eine potentielle Entlastung der staatlichen Daseinsvorsorge durch die auf nachbarschaftliche Hilfe im Alltag beruhende Ausrichtung gemeinschaftlicher Wohnprojekte3 (vgl. Halfar 2008). Ein zentraler Diskussionspunkt für die Stadtforschung ist der des Aussendens von positiven Effekten in die Umgebung. Gemeinschaftliche Wohnprojekte werden als Ankerpunkte für den Aufbau lokalen Zusammenhalts gehandelt. Zugleich wird die Gefahr von homogenen „Inseln“ im Stadtteil benannt (Fedrowitz 2011b, 32). Nicht zuletzt wird die intensive Auseinandersetzung mit der zukünftigen Wohnung und insbesondere der Austausch zwischen Bewohnergruppen und lokalen Partnern als Wegweiser für eine partizipative Planungskultur hervorgehoben, die es vermag, „vielschichtige, aneignungsfähige Lösungen hervor[zu]bringen“ (Ring und SenStadtUm 2013, 12 mit Bezug auf Ebers, vgl. u.a. MWEBWV NRW 2010, 9, Kiehle und Riege 2011, 7).

•

„Raus aus der Nische“ – Optimierung von Umsetzungsmöglichkeiten Darüber hinaus stehen unter dem Schlagwort „Raus aus der Nische“ (Schader Stiftung und Stiftung Trias 2008) Finanzierungs- und Trägerformen und das Eruieren von wichtigen Akteuren und Unterstützungsstrukturen im Fokus der Forschung (vgl. u.a. L.I.S.T. 2013). Angesichts der Ausweitung von Realisierungsmodellen und damit inbegriffen von Nachfragegruppen geht es aktuell nicht nur darum, selbstverwaltete Modelle zu fördern, „sondern die Perspektiven für Wohnprojekte zu entwickeln und zu verallgemeinern“ (Kiehle und Riege 2011, 3). Hier ordnet sich die vorliegende Arbeit mit der Frage nach der Ausgestaltung der Kooperationsstrukturen und vor allem mit dem Herausfiltern von übertragungswürdigen Elementen für zukünftige Wohnentwicklungen ein.

3

In diesem Kontext wurden etwa Rechnungen dazu aufgestellt, dass nachbarschaftliche Hilfe Alleinerziehenden wieder zur Berufstätigkeit verhelfen könne, was somit steuerliche Entlastungen nach sich zieht (vgl. Halfar 2008, 123).

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2. KONTEXT WOHNEN UND WOHNAKTEURE Dieses Kapitel gibt sowohl ein grundlegendes Verständnis von Wohnen als auch Anhaltspunkte, um Kooperation zwischen Bewohnergruppen und Wohnungsunternehmen einordnen zu können. Dazu gehört es, aufzuzeigen, wie Vorstellungen eines „normalen“ Wohnens, von denen sich offenbar neue Wohnformen abgrenzen, entstanden sind und unter Einwirkung von welchen gesellschaftlichen und wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen sich die Nachfrager-, aber auch die Anbieterseite gewandelt hat. Zudem werden Grundlagen zu Partizipation und Kooperation im Bereich des Wohnens gelegt.

2.1 Dimensionen und Entwicklungslinien des Wohnens „Im Wohnen verschränkt sich alles: historisches Erbe und aktuelle Entwicklungen, ökonomische Umstände, soziale Gegebenheiten, kulturelle Gepflogenheiten, psychologische Faktoren, persönliche Dispositionen und Neigungen und natürlich die ganz banalen Anforderungen des tagtäglichen Lebens.“ (Kraft et al. 2006, 16).

Dimensionen und Funktionen des Wohnens Wohnen ist ein aktiver Aneignungsprozess eines engen Umweltabschnitts – in der Regel begrenzt von vier Wänden – durch einen bzw. mehrere Menschen (vgl. Flade 2006, 13–14). Die Behausung als physische Grundlage (vgl. Häußermann und Siebel 2000, 11) wird durch den Prozess des Sich-Einrichtens zu einem identitätsbildenden zu Hause: Dies umfasst soziale Handlungen des Alltags wie Mahlzeiten einnehmen oder Körperpflege, aber auch Handlungen im wortwörtlichen Sinne wie das Gestalten oder Dekorieren einer Wohnung (vgl. Flade 2006, 13). Neben der Erfüllung grundlegender Funktionen wie Schutz und Regeneration, erfüllt das Wohnen weiter reichende Bedürfnisse nach Rückzug und Privatheit, aber auch nach sozialer Interaktion und Zugehörigkeit4. Bedeutet das Wohnen für den einen bewussten Rückzug aus der Arbeitswelt, kann sich das Wohnen für einen anderen bewusst mit Arbeit koppeln. Darin wird die individuelle Dimension des Wohnens deutlich, Wohnen ist heute vor allem Identität und „weitgehend selbst bestimmte Lebensform“ (Dörhöfer 2010, 42). Diese individuelle Privatangelegenheit steht in mehrfacher Hinsicht im öffentlichen Interesse: Wohnen ist unbestreitbar ein Wirtschaftsgut. Seit der Trennung von Bauherr und Nutzer im Zuge des rasanten Städtewachstums im 19. Jahrhundert ist der Wohnungsmarkt zum „dominierenden Mechanismus der Wohnungsversorgung“ geworden (Häußermann und Siebel 2000, 42). Wohnungen werden vermietet, verkauft und gekauft. Allein 19,1% der gesamten Wertschöpfung der deutschen Wirtschaft sind in der Immobilienbranche vereint (vgl. Wegner 2012, 22). Der Bau eines Wohnhauses ist ein Investitionsgut, das langfristig angelegt ist und Sicherheit durch regelmäßige Mietzahlungen verspricht, zugleich aber ein Investitionsrisiko birgt. Der 4 In der Studie „Das Wohnerlebnis in Deutschland“ aus dem Jahr 2012 verteilen sich die Antworten auf die Frage nach der Bedeutung der Wohnung folgendermaßen: 91% „Ort der Regeneration“, 80% „Ort des Rückzugs“, 79% „Ort der Zusammengehörigkeit“ (vgl. Harth und Scheller 2012, 79).

9

hohe Kapitaleinsatzes wird erst nach langer Dauer rentierlich (vgl. Grosskopf und König 2001, 77). Zudem ist das Zurückfließen von Rendite stark an die Lagegunst eines Hauses gebunden, das als solches immobil ist. Der Wert der Lage ist jedoch aufgrund verschiedenster Umstände – etwa verringerte Nachfrage aufgrund hoher regionaler Arbeitslosigkeit oder eines FlughafenNeubaus in unmittelbarer Umgebung – Veränderungen unterlegen. Grundzüge der Immobilienfinanzierung

Aufgrund der Langfristigkeit und räumlichen

Der Kapitaleinsatz wird in der Regel über einen Anteil

Gebundenheit gilt der Wohnungsmarkt im

Eigenkapital (10 bis 15%) und die Aufnahme von Krediten finanziert. Das Fremdkapital muss zusätzlich zu

Vergleich zu anderen Märkten als „unvoll-

Tilgungszahlungen, laufenden Bewirtschaftungskosten

kommener Markt“. Verzerrungen ergeben sich

und zu bildenden Rücklagen für Instandhaltung und

zudem dadurch, dass das Wohnen nicht nur

Reparatur über die Miete zurückgezahlt werden (vgl.

Wirtschaftsgut ist, sondern vor allem Sozialgut:

Häußermann und Siebel 2000, 114).

Wohnen ist im Gegensatz zu anderen Konsum-

gütern nicht verzichtbar. Es ist existenzsichernd und befriedigt zudem übergeordnete Bedürfnisse der Zugehörigkeit oder Selbstverwirklichung (Grosskopf und König 2001, 78–79). Aus diesem Grund greift der Staat regulierend in den Wohnungsmarkt ein, indem er mit wohnungspolitischen Instrumenten eine ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit Wohnraum fördert. Dies macht Wohnen auch zu einem genormten Gut: Neben der Strukturierung und Regelung des Baus und Umbaus von Wohnungen durch bauplanerisches Instrumentarium – insbesondere im Rahmen des Baugesetzbuchs (BauGB) – setzen Förderkriterien fest, wie viel Wohnraum einem Menschen zur Verfügung stehen soll, wer ein Recht auf eine öffentlich geförderte Wohnung hat (vgl. Kofner 2004, 9). Normierungen setzen auch fest, bei Einhaltung welcher Baustandards Subventionen für den Wohnungsbau erhältlich sind. Entwicklungslinien des Wohnens Dass Wohnen im öffentlichen Interesse steht, ist ein vergleichsweise junges Phänomen. Die Entwicklung zu einer eigen-

Wohnform meint die „Konstellation von Bewohnern und Wohnung“ (Glatzer 2001, 225). Der Begriff wird verwendet, um das Wohnen nach baulich-architektonischen Merkmalen (z.B. ein Loft) und sozialen Strukturmerkmalen (z.B. Single-

ständigen gesellschaftlichen Kategorie

Wohnen, generationenübergreifendes Wohnen) abzugren-

wurde erst durch die Trennung von

zen (vgl. Eizenhöfer und Zimmermann 2010, 30–31).

Schlaf- und Arbeitsstätte infolge des Übergangs von der Agrar- zur Industriegesellschaft und damit einhergehendem technischsanitären Wohlstand möglich gemacht (vgl. u.a. Harth und Scheller 2012, 75) Das vorherrschende Bild vom Wohnen und die Art und Weise, wie tatsächlich gewohnt wird steht stets im Zusammenhang mit der vorherrschenden Wirtschaftsweise, den Formen der Arbeitsteilung, der politischen Orientierung sowie dem Urbanisierungs- und Modernisierungsgrad einer Gesellschaft (vgl. Fink-Heuberger 2001, 138). Auch die Normierungen der Wohnungsbauförderung sind ein Produkt dieser Mechanismen. Ein Großteil des heutigen Wohnungsbestandes ist

10

bis zu den späten 1970er Jahren gebaut worden5, auf einem Fördersystem fußend, das auf einem bürgerlichen, kleinfamilialen Wohnideal basierte. Dieses trug stark zum Image „normaler“ Wohnformen bei. Ursprünglich im 19. Jahrhundert entwickelt, wurde dieses Wohnideal6 in den frühen Nachkriegsjahren reaktiviert, „um nach […] nationalsozialistischer Diktatur, Krieg und Zerstörungen eine bürgerliche Ordnung der Gesellschaft zu reinstallieren“ (Dörhöfer 2010, 31). Nach Häußermann und Siebel 2000 umfasst es folgende soziale und bauliche Aspekte (siehe Tab. 2): Soziale und organisatorische Charakteristika Wohnen vs. Arbeiten

Bauliche Charakteristika Kleine Küchen, die im Vergleich zu repräsen-

Wohnen als Ort der Erholung und Freizeit

tativen Räumen, wie dem Wohnzimmer in den Hintergrund rücken

Zwei-

Ausgrenzung von nichtfamiliären Mitgliedern,

Generationen-

Zuteilung von Geschlechterrollen mit der Haus-

Bereiche der Hausarbeit werden der Frau

Familie

frau im Zentrum des Privaten und dem Mann im

zugeordnet und rücken in den Wohnbereich

Zentrum des Öffentlichen Privatheit vs. Öffentlichkeit

Ort der Privatheit, Scham und Intimität

Regulierter

Von Elite entworfen, von Industrie produziert,

Ort

durch Kauf oder Miete erworben, evtl. vom Staat

Abgrenzung von privaten und halb privaten Bereichen durch Flure und Treppen

normierte Grundrisse

zugeteilt, Nutzungen geregelt durch Mietrecht Tab. 2: Übersicht kleinfamilales Wohnideal, erstellt nach (Häußermann und Siebel 2000, 15 ff.)

Mithilfe von kriterienbasierten Förderanreizen ist „normales“ Wohnen in den Grundrissen des modernen Städtebaus, insbesondere im Massenwohnungsbau der 1950er bis 1970er Jahre, aber auch in Einfamilienhäusern am Stadtrand – letztere möglich gemacht durch eine umfassende Eigenheimpolitik –, materialisiert. Da Wohnen jedoch ein gesellschaftliches und damit stets wandelbares Produkt ist und ein Wohnideal nur dasjenige ist, das zu einer Zeit durchgesetzt wurde, stellen sich angesichts der gewachsenen Bestandsstruktur kontinuierlich Fragen danach, die Ausgestaltung heutigen Wohnens mit den gesellschaftlichen Veränderungsprozessen in Einklang zu bringen (vgl. Kraft et al. 2006, 16).

5 Das statistische Bundesamt errechnete im Rahmen des Mikrozensus 2011, dass 21.322 von rund 39.432 Wohnungen (ohne Wohnheime und ausländischer Streitkräfte) zwischen 1919-1979 errichtet wurden (vgl. BMVBS 2013a, 21). 6 Das bürgerliche Wohnideal setzte sich von zuvor bestehenden Wohnformen, etwa den vorindustriellen Produktionsgemeinschaften mit Knechten und Mägden oder polygamen Lebensweisen französischer Adelige, die feste Zuordnungen von „Vater, Mutter, Kind“ nicht kannten, ab. Durchgesetzt hat sich dieses Ideal u.a. gegen das von frühsozialistischen Wohnreformern entwickelte Modell, in denen Hausarbeit – also die Produktion von Essen und Kleidung oder Kindererziehung – in kollektiven Einrichtungen außerhalb der Wohnung organisiert werden sollte (vgl. Häußermann und Siebel 2000, 19–20, 89, Fink-Heuberger 2001, 139).

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2.2 Dynamiken im Wohnen Nachfolgend wird dargelegt, welche zentralen Handlungsbedarfe unter Einwirkung welcher soziodemographischen und ökonomischen Faktoren auf der Nachfrager- und Anbieterseite entstanden sind und in welchem Maße Wohnakteure darauf reagieren. Die geschilderten Rahmenbedingungen für Nutzer und Anbieter wesentlich die hier untersuchten gemeinschaftlichen Wohnformen in Umsetzung mit Wohnungsunternehmen. 2.2.1 Die Nachfrager – Individualisierte Wohnwünsche und demographische Verschiebungen Trends auf der Nachfragerseite lassen sich insbesondere mit den Schlagworten Individualisierung und Pluralisierung der Lebensstile beschreiben. Gemeint ist ein tiefgreifender seit mehr als 40 Jahren währender Veränderungsprozess, im Zuge dessen das Individuum im Verhältnis zur Gesellschaft in den Vordergrund gerückt ist, da nicht mehr Klassen oder Traditionen über die Lebensführung und die zu pflegenden Beziehungen entscheiden (vgl. Szypulski 2008, 10). Eine wichtige Rolle kommt in diesem Veränderungsprozess der Emanzipation der Frauen und einer Verringerung der Geschlechtsasymmetrien zu. Die Mehrzahl der Frauen ist heute berufstätig, wenn auch mit geringerem Anteil in Führungspositionen und zu geringerem Anteil in Vollzeit. So steigt die Frauenerwerbsquote kontinuierlich an und lag im Jahr 2010 bei 65% (vgl. Harth und Scheller 2012, 22). Nichts destotrotz bedeutet auch heute noch die Wahl von Familie und Beruf vor allem für Frauen eine Doppelbelastung. Schwer vereinbar ist dies aufgrund einer Diskrepanz zwischen dem Leitbild der Geschlechtergleichstellung und der gelebten partnerschaftlichen Realität. So ist das Alltagsgeschäft von Kindererziehung und Haushalt dennoch oft Frauensache7. Dies hat insbesondere bei gut ausgebildeten Frauen dazu geführt, sich für eine andere Lebensform als die in der Familie zu entscheiden (vgl. Dörhöfer 2010, 39). Eine hohe Wirkkraft geht zudem von Erwerbsstrukturen aus. Ein internationaler Arbeitsmarkt fordert Flexibilität und auch räumliche Mobilität vom Einzelnen ein. Kürzere Vertragslaufzeiten insbesondere in Wissenschafts- und Dienstleistungssektor bringen schnelle Jobwechsel hervor (vgl. RWTH Aachen 2012, 11). Ebenfalls wirken sozialstaatliche Sicherungen wie BaföG, Wohngeld oder Sozialhilfe ein, die es ermöglichen auch während der Ausbildung oder als Alleinerziehende oder Alleinerziehender unabhängig zu wohnen (vgl. Fedrowitz und Gailing 2003, 26). Aufgliederung Haushaltsformen und demographische Verschiebungen Die beschriebenen Veränderungen haben die als traditionell konstruierte kleinfamiliale Lebensformen um eine Vielzahl von halbfamiliären und nicht-familiären Beziehungs- und Lebensformen ergänzt. Der Begriff der gesellschaftlichen Individualisierung ist insofern irritierend, als damit nicht eine Gesellschaft voller Einzelkämpfer einher geht, aber eine Gesellschaft, in der sich das Individuum Gemeinschaft (PartnerInnen, Freunde, MitbewohnerInnen und Nachbar7

In der Studie „Das Wohnerlebnis in Deutschland“ aus dem Jahr 2012 geben etwa 71% in West- und 60% in Ostdeutschland an, dass die Hausarbeit traditionell verteilt ist (vgl. Harth und Scheller 2012, 23).

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nInnen) selbst aussucht (vgl. vgl. Siebel 2009, 12). Dies spiegelt sich in derr Aufgliederung Au von Haushaltsformen wider. Diese iese sind erstens diversifiziert – beispielhaft genan nannt seien Wohngemeinschaften, Single-Wohn ohnungen und Patchwork-Familien –, zweitenss wird wi häufiger zwischen ihnen im Verlauf einer iner Gesamtbiographie gewechselt (vgl. West und Schmitz-Veltin 2009, 83). Das Leben in einer iner der möglichen Haushaltsform und der Wechsel hsel zwischen ihnen kann gewählt oder durch externe ex Bestimmungen erforderlich sein. So bringen bri berufliche Mobilitätsanforderungen multilokale mult und zugleich temporäre Haushaltsform ormen wie Familien mit mehreren Wohnsitzen hervor her (vgl. RWTH Aachen 2012, 10). Mit dem Proze rozess der Ausdifferenzierung von Haushaltsform ormen gehen die bestimmenden Determinanten n für die Wohnungsnachfrage der nächsten Jahre ahre einher: eine kontinuierliche Haushaltsverklein kleinerung, die sich insbesondere in Single-Wohnu hnungen als dominierender Haushaltsform ausdrück rückt (siehe Abb. 2), und ein gestiegener Pro-Kopf pf-Wohnflächenverbrauch (vgl. BMVBS 2013b, 32) 2).

Abb. 2: Privathaushalte nach Hausha ushaltsgröße (BMVBS 2013b, 37)

Insbesondere ältere Personen nen verzeichnen aufgrund des Remanenzeffekts einen eine hohen Wohnflächenverbrauch. Gemeintt ist damit das Verbleiben in der Familienwohnung ng nach Auszug der Kinder und Tod oder Trennun nung vom Partner8. In Bezug auf die veränderten ten Haushaltszahlen und Nachfragestrukturen ist es e unabdingbar, demographische Veränderunge ngen in Betracht zu ziehen. In Deutschland führten rten, wie in vielen anderen Industrieländern auch, ch, eine bessere ge-

8

Gründe sind oft der Wunsch im vertraut rauten Umfeld zu bleiben, oder das Fürchten von Transaktionskosten, en, d da ein Umzug Geld und Mühe erfordert oder bei einem neuen n Mietvertrags Mi höhere Mieten zu befürchten sind (vgl. Just 2013, 71).

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sundheitliche Versorgung, Verhütungsmittel sowie die bereits beschriebenen veränderten partnerschaftlichen und familiären Beziehungen seit den 1960er Jahren zu einem kontinuierlichen Rückgang der Geburten bei einer gleichzeitig höheren Lebenserwartung. Daraus resultiert eine Verschiebung der Altersverteilung mit einem wachsenden Anteil Älterer und schließlich ab dem Jahr 2002 ein Rückgang der Gesamtbevölkerung. Zwar gleichen der Anstieg der Haushaltszahlen bis zum Jahr 2025 und Zuwanderungsgewinne die schrumpfende Zahl an Nachfragern noch aus, dennoch wird für die Zukunft ein Absinken der Gesamthaushalte prognostiziert9 (vgl. BMVBS 2013a, 32). Mit der Verschiebung der Altersstruktur gewinnen insbesondere die Wohnwünsche von BewohnerInnen über 65 Jahre an Bedeutung für die Wohnungsnachfrage. Bereits heute ist etwa jeder Fünfte 65 Jahre alt oder älter, im Jahr 2060 wird jeder Dritte über 65 sein (vgl. BMVBS 2013a, 32). Menschen im letzen Lebensdrittel sind nicht nur aus quantitativer Sicht von Relevanz für die Nachfrage. Viele der heutigen und zukünftigen „Alten“ haben zeitlebens gute ärztliche Versorgung erhalten, verfügen über ein gestiegenes Bildungsniveau, sodass ihre Lebenszeit nach der Rente nicht nur länger andauert, sie wird auch aktiver gestaltet (vgl. Harth und Scheller 2012, 34). Gleichzeitig wird die größer werdende Gruppe der Senioren einen höheren Anteil an Altersarmut verzeichnen. Hintergründe sind gebrochene Berufsbiographien, Teilzeitjobs, insbesondere in Ostdeutschland höhere Anteile an Langzeitarbeitslosen sowie ein steigender Anteil an MigrantInnen im Rentenalter, die tendenziell einem größeren Armutsrisiko unterliegen (vgl. GDW 2013, 9). Altersnormen, etwa die Zuschreibung, dass SeniorInnen ihre Wohnungen primär zurückgezogen nutzen, sind damit hinfällig (vgl. FinkHeuberger 2001, 155). Bündelung der Anpassungs- und Handlungsbedarfe Das Eigenheim ist heute nach wie vor Inbegriff von Wohlstand und individueller Vermögensbildung und verzeichnet in prosperierende Regionen in Deutschland eine wachsende Nachfrage (vgl. BMVBS 2013a, 32–33). Angesichts der beschriebenen Entwicklungen kristallisiert sich jedoch ein Nebeneinander von traditionellen Wohnwünschen und sehr spezialisierten Wohnungsnachfragern heraus, die Anpassungsbedarfe vor allem in folgenden Bereichen erzeugen: •

Wohnungsgrößen und Grundrissgestaltung: Normierte Wohnungen mit hierarisch gegliederten Grundrissen – großes Wohnzimmer, kleine Küche, kleine Kinderzimmer – sind heute für viele Haushaltsformen unzulänglich. Verbreiteter Wunsch ist es, ein eigenes Zimmer für jedes Haushaltsmitglied und annähernd gleich große Zimmer zu haben. Um dies auch finanziell tragen zu können, ergibt sich zunehmend der Bedarf nach Wohnungen mit vielen kleinen Räumen (vgl. ExpAlt_2, 85). Des Weiteren ist bei einigen Haushaltsformen das Vorhalten eines zusätzlichen kleinen Raumes vonnöten, etwa für die Tochter, die jedes zweite

9

Gemäß Berechnungen des Statistischen Bundesamts wird die Bevölkerung Deutschlands bis 2060 auf 60 bis 65 Millionen Einwohner schrumpfen (vgl. BMVBS 2013a, 32).

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Wochenende bei der Mutter wohnt (vgl. West-Schmitz-Veltin, 86). Zudem erfordern hybride Erwerbsstrukturen eine „hohe Flexibilität“ an die Ausgestaltung des Wohnraums. So können für selbstständig Arbeitende „fließende, selbst akzentuierte Übergänge zwischen Wohn- und Arbeitsbereich“ optimal sein (Krämer und Kuhn 2012, 19). •

Wohnumfeldgestaltung/-ausstattung und Generationengerechtigkeit: Die Qualität des Wohnumfeldes und die wohnungsnahen Infrastrukturen erfahren sowohl für Personengruppen, die viel Zeit zu Hause verbringen – berentete Menschen sowie Mütter oder Väter mit kleinen Kindern – eine hohe Bedeutung, als auch für Menschen, die nach einem Arbeitstag noch Kinder aus der KITA abholen und Einkäufe erledigen müssen. Der Bedeutungsanstieg des Wohnumfeldes erklärt auch die gestiegene Nachfrage nach städtischen Wohnstandorten. Hier ist die Vereinbarung von Ansprüchen an kompakte und nutzungsgemischte Strukturen und der Notwendigkeit an klimawirksamen Grünflächen eine besondere Herausforderung (vgl. Fink-Heuberger 2001, 146). Insgesamt gewinnt die Gestaltung des Wohnens für alle Generationen an Bedeutung, was den Bereich der Barrierefreiheit in Wohnung und Umfeld inkludiert. Neben der Schaffung einer größeren Varietät an Wohnungsgrößen und -typen für eine vielfältige Bevölkerungsstruktur, wird vor allem das Quartier zur entscheidenden Handlungsebene, „denn im Wohnumfeld und in der Struktur der wohnbegleitenden Dienstleistungen eines Quartiers überlagern sich die Interessen der unterschiedlichen Bevölkerungsgruppen“ (Krämer und Kuhn 2012, 43).

•

Spannweite von günstigem und exklusivem Wohnraum: Die Pluralisierung der Wohnungsnachfrage ist nicht zuletzt eine Konsequenz der Einkommenssituation. Eine wachsende Gruppe sehr reicher Menschen und eine wachsende Gruppe sehr armer Menschen stehen einer sinkenden Gruppe mit mittlerem Einkommen gegenüber (vgl. Harth und Scheller 2012, 31). Somit steigen sowohl exklusive Wohnansprüche also auch der Bedarf an bezahlbarem Wohnraum. So gilt es bei der Betrachtung von neuen Nachfragebedarfen nicht nur darum, junge Urbaniten und Kreativschaffende in den Blick zu nehmen, denn auch „jenseits dieser ‚Elite’ findet eine Entstandardisierung von Lebensverlaufsmustern statt“ (RWTH Aachen 2012, 14 mit Bezug auf Schader-Stiftung o.J.). Die wachsende Nachfrage nach Wohnraum für einkommensschwache Haushalte steht Veränderungen des Wohnungsmarktes gegenüber, die diesen Druck zusätzlich verschärfen. Dies wird nachfolgend näher dargelegt.

2.2.2 Die Anbieter – Strategien im Kontext eines ausdifferenzierten Wohnungsmarktes Die Bedingungen auf dem Wohnungsmarkt haben sich in den vergangenen zwei Jahrzehnten stark ausdifferenziert. Aktuell stehen Verteuerung und Verknappung von Wohnraum in vielen Metropolräumen Wohnungsleerständen und sinkenden Immobilienpreisen in schrumpfenden Regionen oder in Quartieren mit nicht angepassten Beständen gegenüber (vgl. u.a. Meyer 2013, BBSR 2011, 3–4). Zusätzlich zu den beschriebenen veränderten Nachfragestrukturen

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führten besonders jahrelang niedrige Neubauzahlen und die Deregulierung des Wohnungsmarktes – ausgedrückt im Rückzug des Staates aus der sozialen Wohnungsbauförderung und der Internationalisierung des Wohnungsmarktes – zu dieser Situation. Der Rückzug des Staates aus der sozialen Wohnungsbauförderung ist ein kontinuierlicher, seit mehr als 20 Jahren verlaufender Prozess, der geringere Neubauzahlen, kürzere Belegungsbindungen und geringfügiger Ersatz im Falle von auslaufenden Bindungen zum Ergebnis hat (vgl. Spars 2008, 35). Ein markanter Einschnitt in diesem Rückzugsprozess war die Aufgabe des Gesetzes zur Gemeinnützigkeit der Wohnungswirtschaft durch Art. 21 Satz 1 Nr. 1 des Steuerreformgesetzes im Jahr 1990 und die Übergabe der sozialen Wohnungspolitik in die Hände der Bundesländer (vertiefend in Kapitel 4.5) (vgl. Hill, Kunze, und Sinning 2013, 6). Besonders in Anbetracht der Rationalisierung von Bauland, der hohen Baukosten durch diverse Auflagen und der steuerlichen Bevorteilung von Luxussanierungen ist der Bau von kostengünstigem Wohnungsneubau für viele Anbieter wenig rentabel (vgl. Pfeiffer 2013, 117). Dies macht die Wohnraumversorgung für einkommensschwache Haushalte über prosperierende Metropolräume hinaus zu einem brennenden Thema. Die Internationalisierung ist eine Nebenerscheinung der staatlichen Deregulierung. Durch die Integration des Immobilienmarkts in internationale Finanzmärkte wirken sich globale Prozesse stärker auf nationaler Ebene stärker aus10. Besonders zeigt sich die Internationalisierung im Markteintritt ausländischer Investoren, die seit 1999 Wohnungsbestände ankaufen und teilweise wieder verkaufen. Insbesondere im Verkauf öffentlicher Bestände an internationale Anleger zeigt sich die Priorisierung kurzfristiger Erlöse über langfristige Investitionen in das Sozialgut Wohnen (vgl. Spars 2008, 26). Durch diese Entwicklungen, besonders durch den Verkauf kommunaler Bestände und auslaufende Bindungen, sind langfristige Handlungsspielräume zur Gestaltung günstigen Wohnraums verloren gegangen (vgl. Niermann et al. 2014, 18). Professionelle Wohnungsanbieter – Diversifizierung von Strategien Als Folge der sich wandelnden Wohnungsmarktbedingungen hat sich nicht nur die Rolle öffentlicher Wohnungsanbieter verändert, auch weitete sich das Handeln professioneller Wohnungsanbieter insgesamt aus. Professionelle Wohnungsanbieter, die im Fokus der Untersuchung stehen, nehmen den dritten Platz hinter Selbstnutzern und privaten Anbietern11 in der Struktur deutscher Wohnungseigentümer und -anbieter ein (siehe Abb. 3). Mit insgesamt 9150 Wohnungen bewirtschaften diese das Mietwohnungssegment zu 39%, was wiederum rund 22,3% des Gesamtwohnungsbestandes von rund 41.000 Wohnungen ausmacht. Trotz ihres vergleichsweise kleinen Marktanteils ziehen sie einen großen Anteil der wohnungspolitischen 10 Beispielsweise hemmte die internationale Finanzkrise in den Jahren 2007 bis 2009 zunächst wohnungswirtschaftliche Investitionen; im Nachgang der Krise hingegen avancierten deutsche Immobilienbestände besonders stark zur Anlageform, da diese im Gegensatz zur Unsicherheit auf dem Kapitalmarkt langfristige Rendite versprechen (vgl. BMVBS 2013a, 16–17). 11 Kleinanbieter betreiben die Wohnungsvermietung in der Regel nebenberuflich, etwa als private Form der Altersvorsorge. Sie verfügen in der der Regel nur über eine Immobilie und treten nur selten als Verkäufer auf (vgl. Grosskopf und König 2001, 81–82).

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und auch stadtentwicklungspolitischen Diskussionen auf sich: Einerseits gelten sie aufgrund ihrer „Raumwirksamkeit“ und wirtschaftlichen Professionalität als geeignete Unterstützer in quartierspolitischen Aufgaben, andererseits sind sie aufgrund ihrer Unternehmensgrundlagen differenziert zu betrachten.

Abb. 3: Eigentümer- und Anbieterstruktur 2011 (BMVBS 2013b, 16)

Heterogenität besteht vor allem hinsichtlich ihrer eigentumsrechtlichen Unternehmensgrundsätze und Handlungslogiken, was sich insbesondere in bestandserhaltenden Strategien zeigt: •

Privatwirtschaftliche Wohnungsunternehmen sind eine in sich heterogene Gruppe in Bezug auf Unternehmensgröße und Aktionsradius. Organisiert als GmbH oder Aktiengesellschaft agieren sie vordergründig mit Renditeerwartungen des eingesetzten Kapitals (vgl. Grosskopf und König 2001, 82). Die Spanne reicht von kleinen oder mittelgroßen, oft familieneigene Gesellschaften mit lokalem Bezug, bis zu einigen wenigen börsennotierten Marktriesen, die durch Fusionierungen entstanden (vgl. BMVBS 2011, 29 ff. ). Zudem lassen sich auch internationale finanzmarktbasierte Immobilienanleger wie Private Equity Fonds oder Real Estate Investment Trusts zu dieser Anbietergruppe zählen. Diese sind in ihren Handlungsorientierungen besonders schwer einzukalkulieren, da Einzelprivatisierungen, Bestandsverkäufe, Wiederverkäufe oder auch Bestandshaltungen von den örtlichen Wohnungsmarktverhältnissen abhängen (vgl. BMVBS 2013b, 39). Da nur bestandserhaltende Unternehmen als Wohnungsunternehmen eingeordnet werden, gelten diese inter-

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nationalen Anleger streng genommen nicht als Wohnungsunternehmen (vgl. Kofner 2004, 27–28). Entsprechend der Zukäufe verzeichnet die Gruppe der privatwirtschaftlichen Unternehmen seit 1999 einen positiven Saldo von 618 000 Wohnungen (BMVBS 2013b, 38). •

Zu öffentlichen Wohnungsanbietern zählen Unternehmen, deren Geschäftsanteile zu mindestens 50% von einer Kommune bzw. einem Land gehalten werden (vgl. Kofner 2004, 32). Sie handeln mit engem regionalen Fokus und dienen der Umsetzung wohnungspolitischer Ziele, insbesondere zur Wohnungsversorgung von Haushalten mit Marktzugangsschwierigkeiten und zur Sicherung preisgünstigen Wohnraums. In ihren Satzungen sind – anders als bei den meisten privatwirtschaftlichen Unternehmen – oft dezidierte Elemente sozialer und ökologischer Nachhaltigkeit enthalten (vgl. Niermann et al. 2014, 18). Besonders öffentliche Unternehmen pendeln zunehmend zwischen Sozialem und Effizienz. Einerseits werden öffentliche Wohnungsbestände verkauft, andererseits werden Kooperationen für die Umsetzung wohnungsbezogener Stadtentwicklungsziele, etwa in punkto energetischer Stadtsanierung oder Unterstützungsangebote für SeniorInnen oder Familien in Wohnquartieren eingefordert. Besonders die ehemals öffentlichen und nun privatisierten Wohnungsunternehmen sehen sich in der Situation, dass sie zum einen „nun mit Renditeerwartungen der neuen Eigentümer konfrontiert [sind] […], zum anderen werden deren Bestände vielfach nach wie vor als ‚kommunal‘ aufgefasst und deshalb ihre Rolle als Wohnungsversorger eingefordert (ebd., 18 mit Bezug auf Schnur 2010). Auch wenn ihr sozialökonomischer Mehrwert in Forschung und Praxis stets betont wird, zog der Verkauf öffentlicher Bestände mit der jüngsten Konjunktur wieder an. Dies resultiert in einer Reduzierung von 601 000 Wohnungen seit 1999 (vgl. BMVBS 2013a, 38).

•

Genossenschaften basieren auf kollektivem Eigentum, das durch die Genossenschaftseinlage eines jeden Mitgliedes entsteht. Als Anteilsinhaber sind die Mitglieder mittelbar Eigentümer der Genossenschaft und zugleich Nutzer der von ihr angebotenen Wohnungen. Erzielte Gewinne fließen gemäß dem Prinzip zur Förderung der Mitglieder in die Genossenschaft zurück – zum Beispiel in Form von Modernisierung. In der Generalversammlung verfügt jeder Anteilsinhaber unabhängig von der Höhe der Einlage über eine Stimme, zudem werden Vorstände und Aufsichtsräte von Mitgliedern der Genossenschaft selbst besetzt (Selbstorganprinzip). Auf diese Weise wird vermieden, „dass ein Mehrheitsgesellschafter durch hohe Kapitalinvestitionen die Genossenschaftsorgane demontier[t] […] [oder] dass einzelne Mitglieder von einem Mehrheitsgesellschafter in eine Richtung gelenkt werden, die sie nicht wollen“ (Keßler 2012, 25). Aus diesem Grund sind Genossenschaften vom Wohnungsverkauf nahezu unberührt geblieben. Neben den Altgenossenschaften, die in den Nachkriegsjahren intensiv Aufbauhilfe leisteten und sich lange auf die Verwaltung von preisgünstigen Beständen konzentrierten, sind seit den 1980ern „neue“ Genossenschaften hinzugetreten. Deren wesentlichen Leitziele sind die Förderung alternativer Wohn- und Lebensweisen und das Reanimieren des Selbsthilfegedankens (vgl. Wegner 2012, 14, 19).

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Die Übersicht über die Unternehmenstypen zeigt zwar zum einen den Erhalt alter wirtschaftlicher Grundsätze, was insbesondere in der nahezu ausbleibenden Beteiligung von Genossenschaften am Geschäft des Wohnungstransfers deutlich wird. Andererseits entwickelten sich aber auch diese zu großen Dienstleisterinnen. Die „Entwicklung zum ‚ertragstarken Dienstleistungsunternehmen‘ und ‚aktiven Portfoliomanager‘“ (Claßen und Zander 2010, 377) ist damit eine sämtliche Unternehmenstypen erfassende Entwicklung, um die geforderte Verzinsung des in der Wohnungswirtschaft gebundenen Kapitalstocks leisten zu können (vgl. ebd., 377). Dieses Management kann nutzerorientierte Angebotsdiversifizierungen, gezielten Neubau zur Bestandserweiterung oder Rück- und Umbau umfassen (vgl. Röber und Sinning 2010, 10). Mittlerweile gehören Sozialmanagement und nachbarschaftsfördernde Maßnahmen wie Mietertreffs bei vielen Unternehmen zum Standard. Mit Investitionen in die Entwicklung von nachbarschaftlichen Beziehungen sind langfristige Vorteile durch eine Stabilisierung der Quartiere insgesamt und somit eine Verhinderung von „Abwärtsspiralen“ intendiert (vgl. Huning und Schuster 2014, 39). Weiche Faktoren werden im Qualitätsmanagement zunehmend berücksichtigt, da Nachbarschaft in der Wertermittlungsverordnung und Ratingsystemen von Banken „als Lagemerkmal einer Immobilie explizit erwähnt“ wird (Schaffner 2011, 11). Die Ausweitung der klassischen Portfolio-Betrachtung auf die Quartiersebene ist darin eingeschlossen. Auch werden Grundrisse verändert, um Fehlspekulationen durch die Vergrößerung von Zielgruppen zu verringern (vgl. Kraft et al. 2006, 16). Das Management von Beständen kann aber auch beinhalten, dass Bestände mit „Minimalstrategien“ bewirtschaftet werden oder diese innerhalb kurzer Zeit mehrfach den Besitzer wechseln, ohne dass in diese investiert wurde (Niermann et al. 2014, 22). Die Erweiterung von Unternehmensstrategien zeigt sich also dadurch, dass sich einige Unternehmen bewusst auf neue Wohnwünsche und Nachbarschaften einstellen, während andere primär die Bestandsverwaltung fokussieren – weil sie den Bestand bald abstoßen wollen oder aufgrund von Schrumpfungsbedingungen keine Ressourcen für Zusatzmaßnahmen haben. Gemeinsame Tendenz ist, dass Wohnen verstärkt zu einem kalkulierten Produkt geworden ist, was für MieterInnen sowohl positive als auch negative Konsequenzen nach sich ziehen kann.

2.3 Kooperation und Partizipation im Wohnen Ausdifferenzierte Wohnwünsche und Marktbedingungen zwischen Leerstand und Nachfragedruck machen die Gestaltung des Wohnens und Wohnumfeldes zu einer komplexen Aufgabe. Für Akteure wohnungsbezogener Stadtentwicklung wiegt die Anforderung, nachfragegerecht und im Rahmen koordinierter Pläne zu bauen oder anzupassen, schwerer als langfristige Schrumpfungstendenzen (vgl. Pfeiffer 2013, 118). Teilhabe und Mitbestimmung der NutzerInnen – unter dem Schlagwort Partizipation zusammengefasst – ist dabei ein zentrales Qualitätskriterium. Vor allem ist es grundlegendes Merkmal für die Umsetzung gemeinschaftlicher

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Wohnprojekte mit professioneller Unterstützung, was in Kapitel 4 vertieft wird. Die Partizipationsdebatte bewegt sich zwischen den Polen Partizipation als Entlastungsstrategie, um Protest entgegen zu wirken12 und Partizipation als Ressource, um Wissen nutzerorientiert abzuschöpfen. Partizipation gewinnt nicht zuletzt an Bedeutung, weil diese seitens der Zivilgesellschaft stärker gefordert wird. So kann der Wille zur Teilhabe an partizipativer Entwicklung des Wohnens aus Wunsch zur Selbstverwirklichung entstehen, aber auch aus Notwendigkeit aufgrund von fehlendem finanziellen Zugang zu Wohnungen oder mangelnder Qualität der vorhandenen Wohnungssubstanz (vgl. Holm 2013, Ring und SenStadtUm 2013, 15). Partizipation setzt eine Verteilung von Macht und Entscheidungen zwischen verschiedenen Akteuren voraus (vgl. u.a. West und Schmitz-Veltin 2009, 102). Akteure im Macht- und Entscheidungsfeld „Wohnen“ sind vor allem die Wohnungsunternehmen bzw. jeweiligen Bauherren sowie die ArchitektInnen, aber auch Kommunen, PlanerInnen, Träger lokaler Infrastruktur und schließlich die NutzerInnen. Die Dimensionen von Partizipation im Wohnen beziehen sich dabei auf: •

die Lebensweise, z.B. die Wahl einer Haushaltsform,

•

auf die bauliche Gestalt der Wohnung und des Wohnumfelds,

•

auf den Wohnstandort etwa innerstädtisch, in einem Wohnquartier etc.

Tangiert sind damit unmittelbar die Marktsegmente Miete und Eigentum. Beide implizieren verschiedene Ausmaße von Freiheit und Abhängigkeit: Wohnen im Eigentum, aber auch das Wohnen zur Miete in beliebten Marktlagen, sind nur bei entsprechendem Einkommen realisierbar. Hohe bauliche Gestaltungsmöglichkeiten und „exklusive Verfügungsmöglichkeiten“ (Häußermann und Siebel 2000, 322) sind im Eigentum gewährt, zugleich verpflichtet Eigentum nach Art. 14 Abs. 2 GG zu einem verantwortungsvollen Umgang im Sinne des Gemeinwohls (vgl. GG 1949). Im Mietsegment gibt es ein Mehr an Flexibilität, was zu einer Gesellschaft, die weniger besitzt, aber mehr nutzt (vgl. Rifkin 2007) zu passen scheint13. Es gibt aber auch eine Abhängigkeit gegenüber strategischen Entscheidungen des Vermieters etwa Mieterhöhungen oder Anmeldung von Eigenbedarf. Gestalterisches Einwirken ist, wenn überhaupt, nur im Rahmen von Modernisierungs- oder Neubauvorhaben möglich. Die Debatte um Partizipation im Wohnen ist somit vor allem im Mietsegment zu führen. Für das Gelingen partizipativer Prozesse muss eine Person oder eine Gruppe die Beteiligung zunächst wollen und als sinnvoll anerkennen (vgl. König 2009, 32 ff.). Zudem müssen Ressourcen zur Beteiligung ermöglicht werden. Übertragen auf den Wohnbereich ist zu fragen, ob man Zeit hat, sich über eine Veränderung in der Wohnsituation Gedanken zu machen, ob man bereit ist, einen Standortwechsel auf

12 Hintergrund ist die Identifikation durch die Berücksichtigung der Werteüberzeugung des Einzelnen, was letztendlich in einer größeren Akzeptanz von vorgenommenen Maßnahmen mündet (vgl. West und Schmitz-Veltin 2009, 101). 13 Beispielhaft anzuführen sei die Zunahme von Online-Abonnements anstelle des Kaufs einer CD oder DVD.

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sich zu nehmen und ob man Wohnwünsche mit eigener finanzieller Kraft umsetzen oder sich zumindest unter Einbezug externen Wissens oder strategischer Partner organisieren kann. Die Intensität des tatsächlichen Partizipationsgrads ergibt sich durch das Machtverhältnis der beteiligten Akteure zueinander (siehe Abb. 4). Mitbestimmung ist gegeben,

wenn

Entschei-

dungsträger Rücksprache führen und die Mitglieder der Zielgruppe ein Mitspracherecht,

jedoch

keine alleinige Entscheidungsmacht haben. Auf der Stufe der Selbstbestimmung können Entscheidungen

getroffen

und Maßnahmen eigenständig und eigenverant-

Abb. 4: Intensitäten von Partizipation, eigene Darstellung in Anlehnung an (West und Schmitz-Veltin 2009 mit Bezug auf Arnstein)

wortlich initiiert und umgesetzt werden, aber auch Beratungen durch eine Mittelperson sind zugelassen. Die letzte Stufe der Selbstverwaltung oder -organisation geht genau genommen über Partizipation hinaus und kann als Umkehr des Machtverhältnisses interpretiert werden (vgl. West und SchmitzVeltin 2009, 103). Partizipatives Handeln zur Realisierung von Wohnangeboten ist nutzerorientiertes und kooperatives Handeln. Dies beinhaltet das Verschwimmen klarer Differenzierungen zwischen Entscheidungsträgern und NutzerInnen sowie einer iterativ ausgerichteten Gestaltung der Zusammenarbeit (vgl. ebd. 2009, 101). Letzteres meint das Rückspiegeln und Anpassen von Ideen und Entwürfen im Sinne eines prozessorientierten Planungsverständnisses. Neben Mitgestaltungs- und Entscheidungsmöglichkeiten während des Planungsprozesses selbst, lässt sich Partizipation vor allem in der Dauer messen. So ist auch für Selle (2013) die entscheidende Frage nicht jene, wo planungsrelevantes Wissen hergenommen wird, sondern was aus ihm im weiteren Prozess des Planens, Entscheidens und Umsetzens wird (vgl. Selle 2013, 6).

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3 GEMEINSCHAFTLICHES WOHNEN Ziel dieses Kapitels ist es übersichtlich darzulegen, was gemeinschaftliches Wohnen ausmacht und zu erläutern, inwiefern es bestehende Handlungsbedarfe im Wohnen aufgreift.

3.1 Zentrale Merkmale und Abgrenzung zu anderen gruppenorientierten Wohnformen Gemeinschaftliches Wohnen umfasst die Planung und Umsetzung eines gemeinsamen Hauses durch eine selbst gewählte Gruppe, die in solidarischer Ausrichtung in abgeschlossenen Wohnungen wohnt (vgl. Mensch 2011, 8). Diese Definition ist auf das Minimum an Gemeinsamkeiten reduziert, da gemeinschaftliches Wohnen ein Überbegriff für ein heterogenes Spektrum an Wohnprojekten ist. Vielmehr gilt der individuelle Zuschnitt von Wohnprojekten als ein zentrales Merkmal (vgl. FGW e.V. 2012a, 3). Aus diesem Grund beschreiben die nachfolgenden Ausführungen nur Merkmalshäufungen, sodass relativierende Formulierungen wie ‚in der Regel‘ oder ‚oft‘ unvermeidbar sind. Gemeinschaftliches Wohnen kommt in den 1970er Jahren über Dänemark und die Niederlande nach Deutschland. Die Projekte entstanden aus eigenem Antrieb der Nutzerinnen und Nutzer und weisen einen hohen Grad an Selbstorganisation auf. Angesichts eines Wohnungsangebots, das primär dem Modell der Kleinfamilie Rechnung trug, mussten die Bewohnergruppen in Eigenleistung Wege finden, das Wohnungsangebot zu erweitern (vgl. Brech 1989b, 71 ff., Novy 1989, 51). Eine politische Orientierung und ein gegnerisches Verhältnis zum bestehenden System waren oft kennzeichnend. Viele Projekte bäumten sich auf gegen Abriss, Kündigung oder Spekulation und versuchten mit Modellen solidarischer Ökonomie Antworten auf ein Ausdifferenzierung sozialer Strukturen und auf die Grenzen ökologischer Belastungen zu geben (vgl. Brech 1990, 9). Gemeinschaftliche Wohnprojekte grenzen sich damit von zuvor entstandenen wohnreformerischen Ansätzen ab, die in der Gemeinschaft eine erzieherische Komponente sahen – etwa die Bindung von Arbeitern an die Werkssiedlung – und zu Wohnsiedlungen des modernen Städtebaus, die Gemeinschaft baulich durch das Vorgeben bestimmter infrastruktureller Einrichtungen oder durch das Arrangieren von Baukörpern zu planen versuchten (vgl. Fedrowitz und Gailing 2003, 24). Vor allem distanzieren sich gemeinschaftliche Wohnprojekte aufgrund ihrer Pluralität von vorherigen Gemeinschaftsideen: „Anders als die früheren Reformbewegungen sind die neuen Projekte nicht Teil einer allgemeinen Politik einer sozialen Klasse oder für eine soziale Klasse. […] Sie sind Ausdruck einer Individualisierung und Pluralisierung der Lebensstile“ (Brech 1989b, 72). Seit ihrer Frühphase haben sie sich noch weiter hinsichtlich der Zielgruppen, Realisierungsformen, Bautypen und thematischen Ausrichtungen aufgefächert. Fedrowitz (2011) macht auf Grundlage von 569 untersuchten Projekten folgende Entwicklungslinien gemeinschaftlicher Wohnprojekte aus (siehe Tab. 3):

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Zeitraum

Charakteristika

70er

Gegenmodell zum gesellschaftlichen Mainstream:

80er

•

zur Kleinfamilie

•

zur Einbindung des Wohnens in kapitalistische Zusammenhänge

•

zur Professionalisierung von immer mehr Lebensbereichen

•

erste „Kommune“-Projekte in Wirtschaftsgemeinschaft

•

erste Projekte mit expliziter Orientierung auf Zielgruppen und homogener Bewohnerstruktur, z.B. Frauen und Alleinerziehende

• 90er

•

wachsendes Bewusstsein für ökologische Zusammenhänge Schwerpunkt auf Projekte von und für ältere Menschen, „Nicht allein und nicht ins Heim“, teilweise in Kombination mit Pflegeeinheiten.

00er

•

erste Projekte in Kooperation mit Wohnungsunternehmen

•

Zunahme altersgemischter Wohnprojekte

•

Zunahme Kooperationsprojekte mit Wohnungsunternehmen

Tab. 3: Entwicklungsphasen gemeinschaftlicher Wohnprojekte, eigene Erstellung nach Fedrowitz 2011a

Neben der Prozesshaftigkeit nennt die eingangs angeführte Definition eine gemeinschaftliche Ausrichtung sowie Elemente der Partizipation als zentrale Kennzeichen. Eingeplante Gemeinschaft Eine gemeinschaftliche Ausrichtung ist Grundvoraussetzung für das Zustandekommen des gemeinschaftlichen Wohnens. Die Verknüpfung zur Selbstbestimmung liegt hier auf der Hand, denn die Beteiligten wählen einander aus. Dies zeugt von der stärkeren Segmentierung von sozialen Beziehungen in heutigen Zeiten (vgl. Szypulski 2008, 43 mit Bezug auf Häußermann und Siebel 1996). Gemeinschaft wird insbesondere in Großstädten zwischen „Privatheit und dem gleichzeitigen Wunsch von verschiedenen Graden an Kontakten“ kontinuierlich verhandelt (Jacobs 1963, 49). Gemeinschaft wird dabei sowohl im Inhaltlichen als auch im Baulichen durchdacht, eingeplant und geregelt. Über klassische Hausordnungen hinaus gibt es Vereinbarungen und Pflichten für die Organisation des alltäglichen Miteinanders. Ein Hintergrund dieser Regelungen ist das Abwägen der Gemeinschaft gegenüber zu wahrender Distanz. Der Grad an inhaltlich geplanter Gemeinschaft bzw. an Distanz kann dabei von Projekt zu Projekt unterschiedliche Dimensionen annehmen: Einige Projekte vereinbaren Kinderbetreuungen oder Plenartreffen im Wochenrhythmus, während andere Wohnprojekte die Überzeugung teilen, dass sich Gemeinschaftlichkeit natürlich ergibt. Fragen, die den Umgang mit finanziellen Belastungen oder von Pflegefällen betreffen, werden jedoch in der Regel vorab beantwortet (vgl. Mensch 2011, 9). Baulich drückt sich die Spanne von Gemeinschaft und Distanz vor allem in der Kombination von abgeschlossenen Wohnungen und ergänzenden gemeinschaftlich genutzten Räumen oder Freiflächen aus. Eigene Wohnungen mit Küche und Bad gewähren Privatheit, während „Nachbarschaftsoptionen“ (Novy 1989, 60) über Erschließungsflächen, Freiflächen oder gemeinsam nutzbare Räume gestellt werden. Der Gestaltung von Freiflächen wird ein hoher Wert zugemessen. Diese sollen zum Verweilen einladen und den Kontakt außerhalb der

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eigenen vier Wände erhöhen. Inbegriff der Nachbarschaftsoption ist der Gemeinschaftsraum, der für gemeinschaftliche Tätigkeiten verschiedener Art nutzbar ist und den Treffen zur Organisation der Hausgemeinschaft dient. Inhaltlich und baulich geplante Gemeinschaft muss nicht gelebte Gemeinschaft bedeuten. Kommunikationsfördernde bauliche Arrangements wie Terrassen oder Laubengänge können nur Optionen zur Begegnung stellen, sind aber nie ausschlaggebend (vgl. Göschel 2010, 247). Auch wenn Wohnwunsch und Wohnalltag nicht immer zu 100% übereinstimmen, lässt sich doch bei vielen Projekten das Element wechselseitiger Unterstützung im Alltag identifizieren (vgl. Schader Stiftung 2013, 7). Selbstbestimmung Selbstbestimmung drückt sich auf der Ebene der einzelnen BewohnerInnen, auf der Gruppenebene sowie auf der Ebene zwischen der Gruppe und Dritten aus. Auf der individuellen Ebene ist die Entscheidung für ein Leben in einem gemeinschaftlichen Wohnprojekt oft schon Ergebnis eines Prozesses der Veränderung der Lebenssituation und somit ein Ausdruck, das eigene Leben in die Hand nehmen zu wollen. Selbstbestimmung im Verhältnis des Einzelnen zur Gruppe drückt sich darin aus, dass jeder in einer eigenen Wohnung wohnt und damit jedem gewährt wird, selbst über das Maß an Rückzug und gelebten Kontakten zu bestimmen. Auf Gruppenebene wird so selbstbestimmt wie möglich gehandelt, indem Entscheidungen nach dem Konsens- oder Mehrheitsprinzip getroffen werden (vgl. ebd., 7). Auf dieser Ebene werden die Regeln des Miteinanders vereinbart; hier wird über die Gestaltung des Gartens etc. entschieden. Der tatsächliche Grad der Selbstbestimmung drückt sich vor allem in Bezug auf die Umsetzung der innerhalb der Gruppe beschlossenen Ideen und Vorstellungen im Verhältnis zu Dritten aus, was in Kapitel 4 vertieft dargestellt wird. Abgrenzung zu anderen gruppenorientierten Wohnformen Anhand dieser zentralen Elemente „eingeplante Gemeinschaft“ und „Selbstbestimmung“ lässt sich gemeinschaftliches Wohnen gegenüber anderen gruppenorientierten Wohnformen und Wohnform, in denen Solidarität über den Familienverbund hinaus gelebt wird, abgrenzen. •

Das Unterscheidungsmerkmal gegenüber natürlich gewachsenen, intensiv gelebten Nachbarschaften liegt in der bewusst geplanten Gemeinschaft und dem Punkt, dass man sich erst zusammenfindet und dann einzieht (vgl. Mensch 2011, 8).

•

Unterschiede zu Wohngemeinschaften (WGs) sind durch die abgeschlossenen Wohnungen gegeben und auch hier über das Element der Einplanung von Solidarität. Schließlich gibt es eine Reihe von WGs, die primär dazu dienen, Miet- und Nebenkosten zu teilen.

•

Durch den hohen Grad an Selbstbestimmung in der eigenen Wohnung zu leben, ebenso durch die Zusage gegenseitiger Unterstützung, grenzen sich gemeinschaftliche Wohnprojekte auch von denjenigen Wohnformen ab, in denen externe Betreuung gegen Bezahlung erfolgt – etwa in SeniorInnen-Wohngemeinschaften.

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•

Am schwierigsten ist die Abgrenzung gemeinschaftlichen Wohnens zu Baugruppen. Diese schließen sich mit dem Ziel des Eigentumerwerbs zweckgebunden für die Phase des Hausbaus zusammen. Auf diese Weise können Kosten für einen externen Bauträger gespart und Kosten für den Grundstückserwerb, die Erschließung, den Einkauf von Baumaterialien etc. geteilt werden (vgl. MBWSV NRW 2013, 13). Baugruppen bewältigen ebenfalls einen gemeinsamen Planungsprozess, stimmen sich über gemeinschaftlich genutzte Infrastruktur und Gemeinschaftsflächen, z.B. Dachterrasse oder Garten ab. Optionen, Gemeinschaft auch über die Planungsphase hinaus zu leben, sind aber nicht eingeplant. Nichtsdestotrotz kann diese im Wohnalltag von Baugruppen erwachsen.

Die Unterscheidungsmöglichkeiten zu anderen gruppenorientierten Wohnformen beziehen sich somit auf die Motivation des Zusammenschlusses aus Zweck oder aus Überzeugung und auf verschiedene Grade an Gemeinschaftsbezug und Selbstbestimmung. Die Einordnung gemeinschaftlicher Wohnformen in ein von der RWTH Aachen erstelltes Cluster zu neuen Wohnformen zeigt auf, dass die Ausprägung der Begriffe ‚Selbstbestimmung‘ bzw. Wahlfreiheit und ‚Gemeinschaftsbezug‘ eine Vielzahl von Nuancen gemeinschaftlicher Wohnprojekten hervorbringt (siehe Abb. 5). Diese Heterogenität hat vor allem in den verschiedenen Beweggründen für den Wunsch nach Gemeinschaft sowie der altersbezogenen und sozialen Verteilung innerhalb der Gruppen ihre Ursache.

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Abb. 5: Einordnung gemeinschaftlicher Wohnprojekte in das Spektrum besonderer Wohnformen. Mit zunehmender Färbung sind zentrale inhaltliche Ausrichtungen markiert (RWTH Aachen 2012, 22, eigene Markierung)

3.2 Motivationen, Sozialstruktur und Orientierung ins Quartier Persönliche Beweggründe und Motivationen Der Wunsch nach einer Lebensform, die Kommunikation und Gemeinschaft ermöglicht, lässt sich als Reaktion auf die in Kapitel 2.2. beschriebenen veränderten soziodemographischen Entwicklungen verstehen. Antrieb geben oft Brüche im Lebenslauf oder die Erfahrung, dass die eigene Familie nicht mehr den zentralen Wohn- und Versorgungszusammenhang darstellt, weil man Single ist oder Kinder nicht mehr in derselben Stadt wohnen wie ihre Eltern (vgl. Kiehle

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und Riege 2011, 7). Gerade ältere Menschen nehmen die Veränderungen gesellschaftlicher Verhältnisse deutlich wahr, etwa im schwindenden Einfluss von Institutionen wie der Kirche oder von großen Arbeitgebern wie den Zechen in Montanindustrieregionen, die neben Arbeitsplatz auch Identitätsträger waren (vgl. Fedrowitz und Matzke 2013, 35). Die Suche nach Gemeinschaft kommt vor allem bei den ab 50 Jährigen zum Tragen, „die sich mit den Auswirkungen des demographischen Wandels konfrontiert sehen[…]“ (Schader Stiftung 2013, 9). Die Motivation ist es dann, das schon fehlende oder womöglich zukünftig fehlende familiäre bzw. partnerschaftliche Netz zu ergänzen. Ausprägungen dieses Wunsches können zwischen dem Zugewinn an Nachbarschaft oder der Möglichkeit, mitten im Leben zu blieben, und dem Zugewinn von Sicherheit und Entlastung im Notfall pendeln. Der letzte Punkt nimmt einen hohen Stellenwert in der Forschung ein (siehe Kapitel 1.3). Ein Mehrwert wird besonders deswegen gesehen, da anteilig zunehmende Personengruppen – Ältere und berufstätige Alleinerziehende – durch gegenseitige Kooperation im Wohnbereich entlastet werden können (vgl. Fedrowitz und Gailing 2003, 28). Ob es das Vorbeugen vor diffusen Ängsten vor dem Alleinsein ist oder die Option, im Alltag Unterstützung zu erfahren; als vordringliche Motivation für das gemeinschaftliche Wohnen wird analysiert, eine eigene Lebenswelt schaffen zu können, die aber geteilt bzw. gemeinsam genossen wird (vgl. RWTH Aachen 2012, 20 mit Bezug auf Mensch 2012). Über den gemeinschaftlichen Aspekt hinaus ist eine Bandbreite an individuellen Motivationen denkbar. So kann das Wohnen in einem Gemeinschaftswohnprojekt als Chance aufgegriffen werden, die Wohnsituation qualitativ und quantitativ – also hinsichtlich einer moderneren Ausstattung, adäquateren Zuschnitten oder einer angepasste Wohnungsgröße – zu verbessern. Der Optimierungsgedanke kommt besonders bei innerstädtischen Projekten zum Tragen. Insbesondere für Personen, die Arbeiten und Kinder unter einen Hut bekommen müssen oder aus anderen Gründen auf eine gute Versorgungsinfrastruktur angewiesen sind, ist es durch den Zusammenschluss von mehreren Haushalten möglich geworden, Wohnansprüche in Städten umzusetzen (vgl. Kuhn 2011, 14). Aktive Personengruppen, Sozialstruktur und Zugangsmöglichkeiten Gemeinschaftliche Wohnprojekte stoßen auf hohes Interesse14. Dominierten in den frühen Jahren Familienprojekte aus dem Jungakademiker-Milieu, hat sich im Verlauf der Zeit ein Nebeneinander von Familienprojekten, Mehrgenerationenprojekten oder Seniorenprojekten herausgebildet (vgl. Szypulski 2008, 49 ff.). Die aktuelle Tendenz ist eine Erhöhung des Altersdurchschnitts und eine Überrepräsentanz von Frauen (vgl. Exp, 50, ExpAkt_1, 18). Die demographische Entwicklung ist hier in quantitativer Hinsicht und in qualitativer Hinsicht Einflussfaktor: Erstens nehmen ältere Menschen anteilig zu, Frauen haben dabei eine längere Lebenser-

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Beispielsweise gingen allein im Jahr 2007 10.000 Interessenbekundungen beim Forum Gemeinschaftliches Wohnen ein (vgl. Orth 2008, 20).

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wartung als Männer. Zweitens verfügen viele Vertreter der Generation 60 plus über finanzielle Ressourcen und können auf Berufs- und Lebenserfahrung zurückblicken, sodass sie ein hohes Maß an organisatorischer Kompetenz mitbringen (vgl. Fedrowitz und Gailing 2003, 28). Insbesondere die letzte Feststellung lässt die Frage aufkommen, wer die Möglichkeiten hat, Teil eines Wohnprojektes zu werden. Die Auswahl einer Wahlverwandtschaft stellt schließlich einen selektiven Prozess dar. Unabhängigkeit von der Verteilung der Faktoren Einkommen, Inklusion oder Interkulturalität ist für Wohngruppen eine Homogenität hinsichtlich ähnlicher Wertvorstellungen auszumachen (vgl. RWTH Aachen 2012, 12). Da Wohnprojekte einen langen Vorbereitungsprozess erfordern, bestehen für Personen mit geringen zeitlichen Ressourcen Zugangsschwierigkeiten. Dies betrifft vor allem junge Familien und oder im Berufsleben stark eingespannte Personen. Die Planung und Umsetzung eines gemeinsamen Hauses bedarf zudem ein gutes Maßes an „Bildungsfähigkeit und Diskursfähigkeit“ (RWTH Aachen 2012, 20 mit Bezug auf Hummel), um sich sowohl im Gruppenbildungsprozess bzw. in Kommunikation mit Projektpartnern Gehör zu verschaffen. Planungsfähigkeit kann zwar zu einem gewissen Maße mithilfe von Beratung erlernt werden (vertiefend in Kapitel 4.4), nichtdestotrotz erhält die Annahme, dass es sich bei gemeinschaftlichen Wohnprojekten um „closed shops“ handelt, eine gewisse Berechtigung (vgl. ebd. 2012, 20). Dieser Annahme stehen Projekte entgegen, die explizit Möglichkeiten für auf dem freien Wohnungsmarkt benachteiligte Personen bieten. Besonders der Aspekt der Inklusion von Behinderten wird aus Expertensicht in Zukunft noch an Bedeutung gewinnen (vgl. ExpAkt_1, 24). Außenwirkung und Orientierung ins Quartier Die Frage nach der sozialen Struktur und Zugänglichkeit steht der für die Stadtentwicklung zentrale Frage nach dem lokalen Output von gemeinschaftlichen Wohnprojekten nahe. Die Projekte sind für eine gewisse Dauer an einem Ort verankert, verzeichnen eine geringe Fluktuation, die Beteiligten haben intergenerativen Kontakt und helfen einander (vgl. Kiehle und Riege 2011, 5). Damit leben sie – für sich genommen – sozialen Zusammenhalt und begegnen einer Hauptaufgabe der Stadtentwicklung der letzten Jahre. Insbesondere durch den kommunalen Diskurs zieht sich die Annahme, dass eine engagierte Gemeinschaft positiv auf das Umfeld ausstrahlt und somit die Quartiersentwicklung positiv beeinflusst (vgl. u.a. FGW e.V. 2012, 2). Es überrascht daher nicht, dass gemeinschaftliche Wohnprojekte als eierlegende Wollmilchsäue kommuniziert werden, die es vermögen Quartiere in sozialer und zugleich in baulicher Hinsicht aufzuwerten:

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„Wohnprojekte schaffen sozial stabile Nachbarschaften. Hier mischen sich in der Regel unterschiedliche Haushaltsformen, Generationen und Nationalitäten – und harmonieren miteinander. […] Sie mischen sich ein, gestalten und prägen ihre Umgebung und leisten so einen positiven Beitrag zu Stadtentwicklung und Baukultur.“ (MWEBWV NRW 2010, 8)

Tatsächlich lassen sich in diversen Publikationen und Studien Wohnprojekte finden, die das Ziel des Engagements für die Umgebung anstreben. Dieses wird teilweise baulich eingeplant, zum Beispiel über die Reservierung von Erdgeschossflächen für öffentliche und nachbarschaftliche Nutzungen (vgl. u.a. Ring und SenStadtUm 2013, 29–30, 156–157, KQBNRW und WiG e.V. 2012, 71). Ob oder in welchem Maße aber das Umfeld von der innerhalb der Hausgemeinschaft gelebten Nachbarschaft tangiert wird, ist angesichts der Gleichzeitigkeit von in sich geschlossenen Projekten und solchen, die einen inkludierenden Anspruch verfolgen, erneut ähnlich zweischneidig zu beantworten (siehe Abb. 5). Allerdings wurde beobachtet, dass der Blick über das eigene Projekt hinaus vor allem eine Entwicklung der jüngeren Jahre ist, die stark an den Mehrgenerationengedanken gekoppelt ist und zudem mit dem zunehmenden Anteil engagierter Älterer verbunden wird. Dies spricht perspektivisch für positive Nachbarschafseffekte (vgl. Kiehle und Riege 2011, 4). Einschränkend anzuführen ist allerdings, dass der Wille zu gelebter Nachbarschaft seitens der Nachbarn auf Wohlwollen stoßen muss. Wohnprojekte können durchaus als Eindringlinge in alt eingesessenen Quartieren wahrgenommen werden oder – insbesondere wenn sie mit einem Wohnungsunternehmen umgesetzt werden – in den Verruf der Bevorteilung gegenüber AltmieterInnen geraten. Das Wohnprojekten zugeschriebene Potential zu Quartiersaufwertung eröffnet zugleich Raum für Gentrifizierungskritik (vgl. Ring und SenStadtUm 2013, 13 mit Bezug auf Schöningh). Viele Wohnprojekte, insbesondere die in Eigenregie umgesetzten und auf Eigentum ausgerichteten Projekte, sind einer alternativen Elite zuzuordnen: alternativ, da sie soziale Ziele verfolgen und sich bewusst von anonymen Investoren absetzen; Elite, da sie es vermögen, Filet-Grundstücke am Wasser oder auf innerstädtischen Konversionsflächen zu erwerben. Angesichts der hohen Erwartungen, die oft in die Projekte gesteckt werden, kreisen Diskussionen auch darum, wie viel von einem Wohnprojekt einzufordern ist. Die Schader Stiftung etwa warnt vor einer Überforderung der Projekte durch das Verordnen von Impulsen für die Nachbarschaft oder der Herstellung von sozialer Heterogenität (vgl. Schader Stiftung 2013, 14) Letzeres sei vor allem eine wohnungspolitische Aufgabe, da durch öffentliche Förderung von Wohnprojekten die Kosten gesenkt werden und somit finanzielle Zugangschancen gemindert werden könnten (vertiefend in Kapitel 4).

3.3 Räumliche Verteilung und bauliche Typologien Gemeinschaftliche Wohnprojekte sind deutschlandweit verteilt. Wenngleich sie kein rein städtisches Phänomen sind, zeigen sich in größeren Städten Häufungen. Dies lässt sich unter anderem mit dem dort erhöhten Anteil moderner Lebensstile erklären (vgl. Fedrowitz 2011). Die absolute Anzahl an Projekten ist schwer zu schätzen, da eine einheitliche Erfassung fehlt. Eine

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Studie von Brech aus dem Jahr 1999 erfasst 537 Projekte (Brech 1999), Fedrowitz (2011) erfasst 538 Projekte. Ein Abgleich von Zahlen auf verschiedenen Projektdatenbanken ergibt einen annähernden Wert von 700 eingetragenen Wohnprojekten in Deutschland15. Über die erfassten Projekte hinaus lässt sich von einer deutlich höheren Zahl an Projekten ausgehen, da die Eintragung in Projektdatenbanken freiwillig erfolgt. Schätzungen von Experten liegen bei 2.000 und 3.000 Wohnprojekten (vgl. ExpAkt_1, 34-35, Exp, 74). In Bezug auf die baulichen Strukturen dominieren Projekte in klassischen Mehrfamilienhausstrukturen mit bis zu 30 Personen, die sich auf ein Haus beziehen (vgl. Fedrowitz 2011). Gemäß Expertensicht zeichnen sich die Wohnungsgrößen und Grundrisse oft durch eine hohe Funktionalität aus: „3- Zimmer Wohnungen sind sowohl für eine Einzelperson attraktiv, für ein Ehepaar mit noch einem zusätzlichen Schlafzimmer oder Gästezimmer, für eine Alleinerziehende attraktiv. Dann ist es zum Teil so eine Entwicklung, dass es nicht nur solche Riesenräume gibt, die bei schöner Wohnen einmal durch organsiert werden, sondern dass es funktional andere Situationen gibt, die eine Wohnküchensituation mehr schaffen und kleinere Räumlichkeiten, in denen man den Gast, das Fernsehen und ich weiß nicht was unterbringen kann“ (ExpAkt_2, 85)

Gemeinschaftliches Wohnen wird im Neubau und durch Nach- und Umnutzung von Bestandsbauten realisiert. Brech ermittelte im Jahr 1999, dass 52,5% von 534 Projekten im Neubau entstehen, 22,7% im Altbau, 7,5% durch Konversion und 8% in Kombination der Bauformen16 (vgl. Brech 1999, 101). Als Gründe für die Beliebtheit von Neubauten lassen sich das Fehlen von Bestandsgebäuden, die den baulich-räumlichen Ansprüchen einer Gruppe entsprechen ebenso wie die erhöhten Möglichkeiten der Partizipation im Neubau anführen (vgl. u.a. KQBNRW und WiG e.V. 2012, 62). Wünsche an Wohnungsgrößen und -zuschnitte können so von Beginn an geplant werden. Bei der Umsetzung im Bestand müssen in der Regel Abstriche von gesteckten Zielen in Kauf genommen werden, da etwa tragende Wände bauliche Grenzen setzen oder Anpassungsmaßnahmen wie eine barrierefreie Umgestaltung finanzielle Möglichkeiten übersteigen (vgl. Schader Stiftung 2013, 20). Oft können jedoch kleinere Maßnahmen helfen, um den Ansprüchen an Nähe und Distanz baulich gerecht zu werden. Beispiele sind das Zusammenlegen von zwei Wohnungen zu einem Gemeinschaftsraum oder die Gestaltung von Begegnungsorten im Wohnumfeld. Der vergleichsweise hohe Anteil an Konversions- oder Mischprojekten wird gerne als besondere ‚Offenheit‘ von Wohnprojekten gegenüber außergewöhnlichen baulichen Typologien oder ungewöhnlichen Standorten ausgelegt. Doch drückt dies oft den schlichten Mangel an Alternativen aufgrund von vergeblicher Suche nach einem Grundstück oder einem komplett leer stehenden Wohngebäude aus (vgl. ExpAkt_1, 65). 15 Ein Abruf von Projekten der Kategorie ‚realisierte Projekten‘ ergab 627 Projekte, Abruf von realisierten und in Gründung befindlichen Projekten ergab 756 Projekte(am 04.01.2014). Fedrowitz erfasst 538 Projekte im Rahmen seiner Forschung (vgl. Fedrowitz 2014). 16 Eine Studie zu Wohnprojekten bei Genossenschaften in NRW stellte heraus, dass diese zu 72% im Neubau entstehen (befragt wurden alle Genossenschaften in NRW, 26% Rücklaufquote). Jedoch werden hier Wohngemeinschaften und Gemeinschaftliche Wohnprojekte gemischt (KQBNRW und WiG e.V. 2012, 16, 62). Die Studie „Selfmade City“ untersuchte 125 in Eigeninitiative entstandene Wohnprojekte, von diesen entstanden 77% im Neubau (Ring und SenStadtUm 2013, 206–207).

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ZWISCHENFAZIT I Das Wohnen als Abbild gesellschaftlicher Prozesse ist fortwährenden Veränderungen unterworfen. Ein Dilemma ist es dabei stets, dass Wohnbedarfe auf starre bauliche Strukturen treffen, was besonders bei einem ausgeprägten Bestandsmarkt, wie dem deutschen Wohnungsmarkt, der Fall ist. Auch wenn das sich in Grundrissen verfestigte Wohnideal des kleinfamilialen Wohnens nie gänzlich den gelebten gesellschaftlichen Verhältnissen entsprach, so ist es für die letzten 40 Jahre kennzeichnend, dass sich die Wohnungsnachfrage stärker denn je ausdifferenziert hat (vgl. Krämer und Kuhn 2012, 16). Die Veränderungen auf der Nachfragerseite – Auffächerung von Haushaltsstrukturen, soziodemographische Verschiebungen – erzeugen für Wohnungspolitik, Anbieter und PlanerInnen einen Handlungsdruck, das gebaute Wohnen hinsichtlich Generationengerechtigkeit, Grundrissen und finanziellen Zugangsmöglichkeiten anzupassen und Neubau sozialverträglich und qualitativ ansprechend zu gestalten. Gemeinschaftliche Wohnprojekte, die in den 1970er Jahren entstanden, um auf solche Fragen Antworten zu geben, zeigen heute Wohnrealitäten auf, die auf diese Handlungsbedarfe eingehen: „Überwiegend planen sie ihr Projekt barrierefrei, damit jetzt oder in Zukunft gehandicapte und älter werdende Menschen dort wohnen oder wohnen bleiben können. Um Einkommensschwächere nicht auszuschließen, werden teilweise freifinanzierte und geförderte Wohnungen in Wohnprojekten kombiniert […] Wohnprojekte verstehen sich auch als Angebot an Alleinerziehende und Singles. Sie verfolgen vielfach einen generationenverbindenden Ansatz, indem sie gezielt ältere und jüngere Bewohner ansprechen. Sie versuchen auf allen diesen Wegen, ihre Bewohnerstruktur möglichst vielfältig zu gestalten. Nicht immer gelingt tatsächlich die Umsetzung der oft sehr anspruchsvollen Wohnkonzepte. Doch in der Grundidee gemeinschaftlichen Wohnens liegt eine Antwort auf demographische Herausforderungen und ein Beitrag zur Lösung wohnungspolitischer Aufgaben, der über Maßnahmen zur Eigentumsbildung hinausgeht.“ (Schader Stiftung 2013, 28)

Nach über 30 Jahren haben die Projekte den absoluten Experimentiercharakter angesichts einer Vielzahl von Bewohnertypen, die sich von diesem Wohnmodell angesprochen fühlen und angesichts der verschiedener baulichen Umsetzungen, überwunden. Insbesondere die Ausweitung von Interessierten über verschiedene Milieus zeigt, dass sie eine soziale Relevanz haben, die angesichts der Kontexte Demographie und Verteuerung von Wohnraum voraussichtlich noch wachsen wird. Ihre Relevanz steht vor allem im Kontext von Internationalisierung und Globalisierung der Immobilienbranche. Mit Nutzerorientierung und insbesondere mit nutzergetragenen Konzepten stehen gemeinschaftliche Wohnprojekte wohnungswirtschaftlichen Entwicklungen entgegen, die den Verwertungsgedanken in den Vordergrund rücken. Viele Wohnprojekte lassen sich als Gegengewicht zu Globalisierung und Internationalisierung in „koproduktive Stadtentwicklungsprozesse“ einordnen (Buttenberg et al. 2014, 5). Die Projekte stoßen aber – in der Breite der Wohnraumversorgung betrachtet – in mehrfacher Hinsicht an ihre Grenzen. Sie sind nach wie vor Nischenprodukte geblieben. Dies hängt zunächst banal damit zusammen, dass nicht jeder Mensch Lust auf so viel Gemeinschaft hat. Die kontinuierlich hohe Nachfrage nach Einfamilienhäusern zeigt, dass Debatten um alternative Wohnwünsche

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stets nur einen Teil der Gesellschaft erfassen und es wohnungspolitische Aufgabe ist, sowohl Klassisches als auch Neues zu gewähren. Die Nischenposition gemeinschaftlicher Wohnprojekte ergibt sich aber auch aus einer Diskrepanz zwischen Interessierten und tatsächlichen ProjektbewohnerInnen. Die nicht von der Hand zu weisende Selektivität der Gruppenfindung gewährt nicht jedem Interessierten Zugang. Nicht zuletzt spielt der hohe zeitliche Aufwand, den die Planung von den BewohnerInnen selbst, aber auch von Kooperationspartnern aus der Kommune oder dem Baugewerbe abverlangt, eine Rolle. An dieser Diskrepanz zwischen Interessierten und tatsächlichen Projektrealisierungen ansetzend, legt die vorliegende Arbeit nun vertiefend dar, wie gemeinschaftliche Wohnprojekte umgesetzt werden und welche Rolle Akteure der professionellen Wohnungswirtschaft dabei einnehmen können.

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4 DIE UMSETZUNG MIT FOKUS AUF KOOPERATIONSSPROJEKTE MIT EXTERNEM TRÄGER UND FINANCIER Das vorliegende Kapitel gibt zunächst einen Überblick über zentrale Etappen der Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte und arbeitet dabei die Frage der Umsetzung in eigener oder externer Trägerschaft als zentral für den Grad an finanzieller und organisatorischer Verantwortungsübernahme der Gruppen heraus. Nach einem knappen Überblick über die Anforderungen über Projekte in eigener Trägerschaft, wird genauer diskutiert, was Charakteristika und Herausforderungen der Umsetzung in Kooperation mit einem Träger sind.

4.1 Übersicht Umsetzungsphasen und die Entscheidung der Trägerstruktur Gemeinschaftliche

Wohnprojekte

sind

soziale

Bauwerke (Schader Stiftung 2011a, 8), in deren ideelle Errichtung allein viel Energie fließt. Die tatsächliche Realisierung ist ein langer Prozess des Festklopfens von Ideen innerhalb der Gruppe, des Ansprechens von Kooperationspartnern bei Behörden und lokalen Wohnungsakteuren und je nach Umsetzungsvariante ein Prozess, in dem die Gruppen anspruchsvolle organisatorische, fachliche und finanzielle Aufgaben selbst tragen oder sich intensiv mit einem Partner auseinandersetzen. Am Anfang eines jeden Prozesses stehen das Zusammenfinden von Interessierten und die Organisation als Gruppe. Hier steht es auf der Agenda, interne Übereinkunft über gemeinsame Wohnziele zu finden und sich in Anlehnung daran auf eine Organisationsstruktur zu einigen. Die Suche nach einem Grundstück bzw. einem zur Nachnutzung geeignetem Objekt steht ebenfalls in dieser frühen Phase an. In der Planungs- oder Konzeptionsphase erfolgen Abstimmungen mit Banken und Behörden, um den Grundstückserwerb (sofern notwendig), den Bau bzw. Umbau zu finanzieren und baurechtlich zu sichern sowie die Beauftragung von ArchitektInnen und FachplanerInnen. Mit diesen Akteuren müssen städtebauliche und innenarchitektonische

Abb. 6: Umsetzungsphasen gemeinschaftlicher Wohnprojekte (Stattbau GmbH 2012, 77)

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Pläne abgestimmt und ggf. modifiziert werden. Sofern der Bau mit öffentlichen Wohnungsbaufördermitteln gefördert wird, muss geprüft werden, ob Wohnungsgrößen, Energiestandards, Miethöhen etc. den jeweiligen Förderbedingungen entsprechen (vgl. Schlee 2008, 39). Schließlich stehen in der (Um-)Bauphase die Bauleitung, Finanzkontrolle und Schlussabnahme an. Schlussendlich geht es in der Wohnphase um Aspekte der Bewirtschaftung und Hausverwaltung sowie das Fortführen des Gruppenprozesses, was insbesondere die Nachmietersuche im Falle von Wohnungswechseln betrifft. (vgl. Stattbau GmbH 2012, 77) Bei dieser modellhaften Übersicht gilt zu beachten, dass ein linearer Zeitablauf und vor allem der in der Graphik angegebene Zeitrahmen selten zu leisten ist. Viele Projekte befinden sich besonders in der ersten Phase zum Teil über mehrere Jahre in einer Warteschleife, weil sie auf der Suche nach einem Grundstück oder nach einem Kooperationspartner sind. Grundlegende Organisationsstruktur und die Trägerfrage Bevor ein Wohnprojekt in die Planungs- und Umsetzungsphase eintreten kann, bedarf es einer Organisationsstruktur. Experten raten Bewohnergruppen dazu, zunächst grundlegende Zielsetzungen des Projektes in einem Wohnkonzept zu definieren, dabei schon einen ersten Blick auf eigene finanzielle Ressourcen zu werfen und anschließend die entscheidende Trägerfrage zu beantworten (siehe Tab. 4). Diese beeinflusst wiederum, ob eine Rechtsform gegründet werden muss und wie das Vorhaben finanziell gestemmt wird (vgl. Novy-Huy 2008, 31 ff.). Die grundlegenden im Wohnkonzept festzuhaltenden Ziele betreffen zunächst soziale und bauliche Ansprüche – etwa die Integration von Behinderten, Barrierefreiheit oder die gemeinsame Bewirtschaftung von Erdgeschossen. Ebenso elementar ist die Frage nach den Eigentumsverhältnissen: Ist es erwünscht individuelles Eigentum zu realisieren, möchte man kollektives Eigentum erwerben, strebt man ein Mietmodell an oder sollen Eigentumsformen gemischt werden? Eng damit verbunden stehen die Fragen, in welchem Maße organisatorischer und finanzieller Einsatz sowie das Tragen des Finanzrisikos möglich bzw. gewünscht ist. Daraus resultiert die zentrale Entscheidung, ob das gesetzte Wohnziel in eigener Trägerschaft oder in Kooperation mit einem externen Träger umgesetzt wird. 1

Klärung Zielvorstellungen und Aufstellung Wohnkonzept

2

Festlegung Eigentums- und Trägerstruktur passend zu Projektzielen und finanziellen Möglichkeiten

3

4

5

Umsetzung in eigener Trägerschaft

Umsetzung in Kooperation mit einem externen Träger

(kollektives oder individuelles Eigentum ggf. Mix)

(Miete oder Mix Miete & Individualeigentum)

Rechtsform auf Grundlage von Fragen zur gemein-

Rechtsform nicht zwingend notwendig, ggf. Gründung eines

schaftlichen Ausrichtung, zur Haftung auswählen

eigenen Bewohnervereins

Finanzierungskonzept (Eigen- und Fremdkapital)

Finanzierungskonzept (Eigen- und Fremdkapital) durch Woh-

Verhandlungen mit Kreditgebern, Fördermittelakquise

nungsunternehmen

Tab. 4 Modellhafte Bildung Organisationsstruktur (vgl. u.a. Schader Stiftung 2011a, Novy-Huy 2008)

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Fokus – Umsetzung in eigener Trägerschaft An dieser Stelle erfolgt eine knappe Übersicht über die Implikationen von Projektumsetzungen in eigener Trägerschaft, um die anschließend genauer vorgestellte Variante in Kooperation mit externen Trägern vergleichend diskutieren zu können. Bei einem Projekt in eigener Trägerschaft wird eine juristische Person gegründet, die ein Grundstück erwerben, Fördermittel empfangen und Investitionen tätigen kann (vgl. L.I.S.T. 2013, 9). Relevante Rechtsformen sind der eingetragene Verein (e.V.), die Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR), die Wohnungseigentümergesellschaft (WEG), die Genossenschaft (eG) oder die GmbH im MietshäusersyndikatsModell. Eine Übersicht zu den organisatorischen und finanziellen Möglichkeiten bzw. Restriktionen insbesondere in Bezug auf die Gründungsprozedur der Rechtsformen findet sich im Anhang A. Die juristische Person tritt schließlich als Bauherr, Eigentümer und Bewirtschafter des Projekts auf. Die Mitglieder der Bewohnergruppe sind dann in den entsprechenden Gremien (z.B. Mitgliederversammlung bei einem Verein) des Trägers vertreten. Vertragliche Regeln können auf diese Weise individuell abgestimmt und auf die wirtschaftlichen und sozialen Zielsetzungen des Projekts zugeschnitten werden (vgl. Stattbau GmbH 2012, 83). Projekte in eigener Trägerschaft sind damit nutzerorientierte Planung in Reinform, was Individualität und Nachhaltigkeit des Projekts gewährt. Buttenberg et al. (2014) sehen hier einen hohen innovativen Faktor: „Dadurch dass Laien der Immobilienwirtschaft agieren, die auf nicht gelernte und erprobte Verfahrensweisen zurückgreifen eröffnen sich neue Wege der Projektentwicklung, werden andere Fragen gestellt“ (Buttenberg et al. 2014, 6). In der Konsequenz entstehen Projekte, die mit einem externen Entwickler so nicht entstanden wären. Zugleich erfordern Projekte in eigener Trägerschaft die Übernahme von Verantwortung im Planungsprozess – etwa mit dem Bauherrenrisiko – und in der Dauer mit der Verwaltung, Bewirtschaftung und Instandhaltung des Hauses (vgl. Stiftung Trias 2009, 11). Vor allem ist das Aufwenden von Eigenkapital erforderlich, um Fremdkapital akquirieren zu können17. Zwar ist interne Solidarität oft vorhanden, auch bieten bestimmte Rechtsformen kreative Möglichkeiten der Unterstützung, etwa das Zeichnen von freiwilligen Genossenschaftsanteilen oder Fördermitgliedschaften bei Vereinen. Nichtsdestotrotz erfordern Grundstückskauf und Baukosten immer hohen Eigenkapitaleinsatz und die Bewilligung von Fremdkapital ist insbesondere bei Projekten, bei denen das Eigentum bei einem kollektiven Träger (Genossenschaften und Vereine) liegt, schwierig. Gütekriterien wie ausreichende Bonität, eine professionelle Projektdurchführung im Baubereich sowie eine stabile Kundenbeziehung für die Dauer der Kreditlaufzeit sind aufgrund unterschiedlicher Einkommensverhältnisse und internen Fluktuationen schwer zu suggerieren (vgl. Schlee 2008, 38). Die Umsetzung in eigener Trägerschaft lässt sich daher als „Mittelstands17 Die erforderlichen Höhe des Eigenkapitals bei Wohnprojekten liegt mit Angaben zwischen 20 und 40% leicht höher als der Anteil bei klassischer Immobilienfinanzierung (rd. 15%), da der realisierte Ertrag aus dem Projekt nicht so hoch eingeschätzt wird (vgl. Brzynczek 2008, 81, Novy-Huy 2008, 33).

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Modell“ (ExpAkt_1, 22) einordnen und als Modell für Personen, die es vermögen, sich auf einen langen Planungsprozess einzulassen. Dem gegenüber steht die Umsetzungsvariante mit externem Financier und Träger, die nachfolgend im Spannungsfeld zwischen geringeren finanziell-organisatorischen Hürden und partizipatorischen Herausforderungen diskutiert wird.

4.2 Chancen und Herausforderungen der Umsetzung mit externem Financier und Träger Kernelement dieser Umsetzungsvariante ist die finanzielle und eigentumsrechtliche Übernahme der Realisierung eines gemeinsam geplanten Hauses durch einen externen Kooperationspartner – in der Regel Wohnungsunternehmen. Die Chancen für die Bewohnergruppen liegen auf der Hand. Sie können ihr Wohnziel verwirklichen und werden im Vergleich zu Projekten in eigener Trägerschaft von den Bemühungen um eine Finanzierung inklusive des Aufbringens von Eigenanteilen, vom Einarbeiten in rechtliche und fachliche Geschicke der Rechtsformgründung oder Bauabwicklung entlastet. Ebenso sind sie oft von der Übernahme des laufenden Betriebs entbunden. Für den Träger eröffnen sich durch das Mehr an anfänglichen Investitionen in das gemeinsame Planungsverfahren vor allem langfristige Vorteile. Diese kumulieren in der Hoffnung auf eine stabile Mieterschaft, die das Haus hegt und pflegt als sei es ihr Eigenes, und in der Steigerung des Bekanntheitsgrades durch die Umsetzung innovativer Projekte (Schader Stiftung 2011, 8). Auch kann aus der Partizipationsperspektive ‚BewohnerInnen als Wohnexperten‘ der Kooperationsprozess dazu genutzt werden, bisherige Wohnangebote zu schärfen und Nischen zu betreten, die man aufgrund von etablieren Annahmen wie „Alt und Jung bringt nur Ärger“ nicht betreten hätte (ExpAkt_2, 17). Eine Expertin ordnet Kooperationsprozesse als Chance ein, über die Wohnwünsche von Bewohnergruppen auch zukunftsweisende Wohnangebote für die Breite zu entwickeln: „Die Chance der Wohnprojekte ist, dass sie mehr angepasste Wohnformen einfordern. Das geht sowohl da hin, preisgünstig zu wohnen, einfach auch in Miete wohnen zu können […] aber auch dann mit Grundrissen, die für unterschiedliche Haushalte funktionieren […] das läuft über eine solche Beteiligung viel mehr, als wenn man immer wieder das nachkaut, was man immer hat“ (ExpAkt_2, 85).

Es hängt also wesentlich von der Offenheit des Partners ab, ob das Innovationspotenzial von Projekten in eigener Trägerschaft auch mit einem professionellen Träger realisiert werden kann. Nichtsdestotrotz ist diese Umsetzungsvariante in vielerlei Hinsicht eine Herausforderung. Ganz grundsätzlich bestehen auch hier die Hürden, mit einer fluktuativen Gruppe und mit heterogenen Einkommenssituationen umzugehen. Erschwert wird diese Umsetzungsvariante aber vor allem durch Unterschiede in der jeweiligen Mentalität und in den Handlungslogiken. Da das Investieren hoher Kosten und das Tragen langfristiger Verantwortung beim externen Träger liegen, muss dieser eine Projektsicherheit langfristig errechnen können (vgl. Novy-Huy 2011, 34). Ein Träger wird bestrebt sein, mit baulicher Neutralität den Interessentenkreis im Sinne der Wiedervermietbarkeit möglichst groß zu halten. Bei gemeinschaftlichen Wohnpro-

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jekten entsteht aber kein klassisches Mietshaus, sondern ein Haus in Zusammenarbeit mit einer Art von „Geschäftspartnern – allerdings sehr unerfahrenen“ (Novy-Huy 2011, 34). Der Projektträger steht somit seinerseits vor der Herausforderung, langfristige Projektsicherheit mit einem möglichst hohen Konkretisierungsgrad zu verbinden. Die BewohnerInnen ihrerseits stehen vor der Herausforderung, sich dem Takt eines Geldgebers à la „das wurde immer so gemacht“ anpassen zu müssen, gleichzeitig aber gemeinschaftliche Ziele im Sinne ihrer Projektsicherheit – die dauerhafte Aufrechterhaltung ihres Wohnkonzepts – durchzusetzen. Vor allem das Thema Verkauf wird bei dieser Umsetzungsvariante als Risiko benannt (vgl. MBWSV NRW 2013, 11), was grundsätzliche Ziele gemeinschaftlichen Wohnens – die Betonung der Primärfunktion des Wohnens – in Frage stellen könnte. Angesichts dieser Herausforderungen ist es naheliegend, dass es weder für jeden Wohnprojektinteressierten vorstellbar ist mit einem externen Träger zu kooperieren, noch dass jeder potentielle Geldgeber und Träger bereit ist, sich auf eine Gruppe einzulassen. Gemäß einer Studie zu gemeinschaftlichen Organisationsmodellen im Wohnungsbau sind nur wenige Unternehmen zu einer solchen Kooperation bereit (vgl. L.I.S.T. 2013, 28). Wer grundsätzlich für die Kooperation in Frage kommt, mit welchen Modalitäten vor allem die benannten Herausforderungen im Kooperationsprozess gestaltet werden können, wird nachfolgend ausgeführt.

4.3 Bewohner- und Trägertypen – wer kommt in Frage? Die BewohnerInnen Nicht hinreichendes Kapital und nicht hinreichende Bereitschaft eine Projektentwicklung selber zu stemmen, werden als zentrale Punkte benannt, die die BewohnerInnen dieser Umsetzungsvariante kennzeichnen (vgl. ExpAkt_1, 26, Exp, 50). Insbesondere Wohnprojekte mit älteren BewohnerInnen oder mit einer intergenerativen Ausrichtung fragen nach dieser Umsetzung. Hintergrund kann hier sowohl der Wunsch sein, von den Erfahrungen eines Trägers zu profitieren, als auch eine bewusste Hinwendung zum Wohnen zur Miete (vgl. Ring und SenStadtUm 2013, 203 mit Bezug auf Cremer, MBWSV NRW 2013, 10). Auch bei Gruppen, die anfänglich mit der Gründung eines eigenen Trägers liebäugeln, kann die Bedienung an vorhandenen Strukturen nach langer Zeit des Suchens und Versuchens eine pragmatische Lösung darstellen (vgl. Novy-Huy 2011, 33). Die professionelle Wohnungswirtschaft als Kooperationspartner Da viele Wohnprojekte sowohl von fremdem Kapital als auch vom Know-How und bereits eingerichteten Strukturen eines Trägers profitieren wollen, stehen besonders Vertreter der professionellen Wohnungswirtschaft als Kooperationspartner zur Diskussion. Unabhängig vom eigentumsrechtlichen Unternehmenstypus wird Kooperationsbereitschaft professioneller Wohnungsanbieter zunächst über die personelle und finanzielle Kapazität eines Unternehmens

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begünstigt. Bauprojekte, insbesondere wenn sie sich in innerstädtischer Lage befinden und anspruchsvollen Baustandards entsprechen, sind kapitalintensiv und erfordern einen entsprechend hohen Einsatz an Eigenkapital. Zudem müssen personelle Ressourcen neben dem ‚Alltagsgeschäft‘ verfügbar sein. Sehr kleine Unternehmen dürften kaum einen solchen Prozess stemmen, was eine Studie über gemeinschaftliche Wohnprojekte bei Genossenschaften bestätigt (vgl. KQBNRW und WiG e.V. 2012, 72). Eng verbunden mit personellen und finanziellen Kapazitäten ist das Vorliegen von Erfahrungen mit Bauprojekten in jüngerer Zeit ein begünstigender Faktor. Bauen ist in den jüngeren Jahren in Bezug auf die Berücksichtigung von Baustandards teurer und ausdifferenzierter Nachfrage anspruchsvoller geworden, zugleich haben aber viele Bestandsunternehmen ihre Bauverwaltungen nach Beseitigung des allgemeinen Wohnungsmangels seit den 1980er Jahren zurückgefahren. So lassen sich bei Unternehmen, die länger nicht mehr gebaut haben, Kennzahlorientierungen finden, „die noch aus einer Phase der Wohnungsnot stamm[t]en, in der die schnelle Herstellung von Wohnraum eine höhere Priorität hatte als die Orientierung an Lebenswelten im Quartier“ (Niermann et al. 2014, 19 mit Bezug auf Kraemer 2010). Das Vorhandensein von Expertise in innovativen Neubau- oder Marktanpassungsmaßnahmen in jüngerer Zeit ist somit ein förderlicher Aspekt. Dies kann mit der Marktlage, mit der Struktur der Unternehmen und mit persönlichen Komponenten der Unternehmensführung im Zusammenspiel stehen. In Bezug auf die Marktsituation sind Erfahrungen mit Neubauprojekten aufgrund von Nachfragedruck und höheren Renditeaussichten in Wachstumsregionen stärker zu vermuten. In Schrumpfungsregionen bedingen unsichere Zukunftsperspektiven und geringere Zahlungsbereitschaft der MieterInnen häufig eine Investitionszurückhaltung (vgl. Fryczewski 2014, 105). Aber auch in Schrumpfungsregionen – unterstützt etwa durch das Förderprogramm Stadtumbau – sammelten viele Unternehmen Erfahrungen mit kreativen Möglichkeiten der Bestandsanpassung via die Kombinationen von Rückbau, Umbau, Modernisierung und vereinzeltem Neubau. Zumal fordern Schrumpfungssituationen Wohnungsanbieter umso mehr, ihren Bestand anzupassen, sodass partizipative Wohnangebote eine Möglichkeit darstellen können, BewohnerInnen zu halten bzw. neue zu gewinnen. Leerstände im Speziellen bieten günstige Möglichkeiten für die Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte im Bestand (vgl. Ring und SenStadtUm 2013, 148). In besonders betroffenen Schrumpfungsregionen wird aber eine Wohnungsgesellschaft stets zwischen Abriss und aufwändiger Investition abwägen. Unabhängig von der Marktsituation wird in eine negative Entscheidung stets einfließen, dass in der Branche auf wenig Erfahrungswerte zurückgegriffen werden kann (Schader Stiftung 2011b, 9–10). Besonders Erstlingsprojekte weisen aufgrund fehlender „Produktreife“ (Halfar 2010, 124) ein erhöhtes Projektrisiko auf. Skepsis ist erst in jüngeren Jahren durch Vorreiter-Projekte abgebaut worden. Die für solche Pionierleistungen notwendige Experimentierfreude verweist Experteneinschätzungen zufolge auf eine persönliche Komponente in den Unternehmen (vgl. Exp, 42-46). So zeigen sich jahrelang zurückhal-

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tende Unternehmen nach einem Geschäftsführungswechsel als kooperativ (vgl. BewBn, 64). Eine offene Haltung für die Umsetzung von Neuem wiederum ist an die Gesamtstruktur und auch an die eigentumsrechtlichen Grundsätze der Unternehmen gebunden: Eine sehr umfangreiche Bestandsstruktur, die Pflicht mehrere tausend MieterInnen zu versorgen und Wohnungen instandzuhalten, kann ein Unternehmen vergleichsweise unflexibel machen für zeitintensive Kooperationsprozesse. In einem Experteninterview wurden große Bestandshalter im Vergleich zu kleineren oder mittleren Unternehmen als schwerer ansprechbar empfunden (vgl. ExpAkt_1, 77-78). Besonders kommunale Unternehmen stehen oft noch in der Pflicht, Bauprojekte für die Sicherung sozialer Daseinsvorsorge (z.B. Familienzentren) umzusetzen, sodass ihre Prioritäten gesetzt sind. Umgekehrt können Politik und Verwaltung ihr kommunales Unternehmen zur Umsetzung eines Wohnprojektes im Rahmen von Daseinsvorsorge-Strategien verpflichten. Entscheidender Umstand ist hier, ob eine Kommune gemeinschaftliche Wohnprojekte als strategisch förderwürdig anerkennt (vertiefend in Kapitel 4.3). Genossenschaften werden in ihrer ‚Eignung‘ zweischneidig eingeordnet. Grundsätzlich passen die Ideen gemeinschaftlicher Wohnprojekte zu den urgenossenschaftlichen Prinzipien. Auch kann die Gefahr eines späteren Verkaufs weitestgehend ausgeschlossen werden (vgl. Exp, 42). Allerdings zeigen Erfahrungswerte mit den Altgenossenschaften, dass diese lange Zeit Neuerungen ignoriert haben (vgl. ExpAkt_2, 52, Exp, 38) und sich erst langsam öffnen. Dies bestätigt etwa das Beispiel Hamburg: hier steigen Kooperationen mit Traditionsgenossenschaften anteilig am stärksten an (vgl. Behrens 2014b, 13). Für die ‚Eignung‘ privatwirtschaftlicher Unternehmen lassen sich aufgrund der diversifizierten Strategien zwischen Bestandshaltung und Minimalstrategen kaum haltbare Anhaltspunkte finden. Unternehmen mit lokalem Bezug, etwa Töchter ansässiger Firmen, dürften jedoch eher bereit sein als Unternehmen mit ausländischem Eigentümer. Das erweiterte Spektrum an Trägern und der ungenaue Begriff ‚Investorenmodell‘ Über Kooperationen mit professionellen Wohnungsunternehmen hinaus ist es möglich, gemeinschaftliche Projekte mithilfe von jeglichen Akteuren, die Geld mitbringen, umzusetzen. Zu den nicht wohnungswirtschaftlichen Akteuren lassen sich Projekte von Sozialen Trägern zählen. Die setzen partizipative Wohnprojektentwicklungen in der Regel top-down mit der Bedingung um, die eigenen Zielgruppen (oft am Wohnungsmarkt Benachteiligte) zu integrieren18. Besonders im sozialen Bereich herrscht aktuell viel Bewegung und Spielraum für „neue Allianzen“ (ExpAkt_3, 46). Der Grad an Selbstorganisation der BewohnerInnen dürfte in solchen Projekten allerdings geringer ausfallen. Auch treten teilweise vermögende Einzelpersonen oder mittelständische Bauunternehmer als Geldgeber und Bauherr auf (vgl. MBWSV NRW 2013, 24–28, 36–39). Teilweise wohnen diese Einzelinvestoren selbst in dem Projekt (vgl. ebd.,

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Als Beispiel sei das Matthias-Claudius-Sozialwerk in Bochum genannt. Dieser Träger hat in einem kooperativen Prozess ein Wohnprojekt auf einer citynahen Konversionsfläche umgesetzt (vgl. MCS 2014).

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24 ff.). Die Quantität und Qualität dieses Typus wird unterschiedlich eingeschätzt. Beobachtungen von regem Interesse privater Investoren, die hohe persönliche Überzeugung für alternative Wohnideen zeigen (vgl. ExpAkt_3, 46) stehen Beobachtungen eines späteren Abstoßens der Wohnprojekte gegenüber (vgl. Exp, 46). Dann gibt es mit den seit den 1980er Jahren entstandenen ‚neuen‘ Genossenschaften einen hybriden Typus an Trägern. Hybrid, da diese zwar wohnungswirtschaftlichen Grundsätzen unterliegen und Professionalität errungen haben, dennoch von klassischen gewerblichen Wohnungsanbietern abzugrenzen sind. Sie lassen sich als Alternativ-Investoren (vgl. ExpAkt_1, 59) einordnen, da ihr Leistungsspektrum bewusst auf die Förderung und Unterstützung von Wohnprojekten ausgerichtet ist. Einige der noch jungen Genossenschaften sind konkret mit dem Ziel entstanden, anderen Wohnprojekten Unterstützungsstrukturen bei der Umsetzung ihres Projekts zu liefern (vgl. Behrens 2014a). Andere anfängliche Projektgenossenschaften haben sich im Verlauf der Zeit soweit professionalisiert, dass sie ebenfalls neue Projektgruppen unterstützen. In jenen Fällen spricht man von einer „Dachgenossenschaft“. Deren Unterstützungsstrukturen dienen der Bündelung von Verwaltungsaufwand und meinen sowohl: •

Projekte, bei denen die Bewohnergruppe keinen eigenen Träger bildet und die Genossenschaft in Zusammenarbeit mit den BewohnerInnen die Projektrealisierung übernimmt, das Eigentum hält, aber für die Wohnphase Selbstgestaltungsmöglichkeiten zugesteht,

•

als auch Kooperationen, bei denen die Bewohnergruppe eine Kleinstgenossenschaft (oder andere rechtlich selbstständige Gruppe) gründet, und die Dachgenossenschaft als Beratungs- und Entwicklungs-Plattform auftritt (vgl. BMVBS und BBSR 2007, 45).

Bei dieser breiten Verwendung des Begriffs ‚Dachgenossenschaft‘ offenbart sich die Unzulänglichkeit des häufig für Kooperationen mit externem Träger verwendeten Begriffs ‚Investorenmodell‘. Denn Genossenschaften prägen offenbar einen eigenen Begriff, mit dem teilweise (die erst genannte Variante) die gleichen Unterstützungsstrukturen wie im ‚Investorenmodell‘ gemeint sind. Der Begriff ‚Investorenmodell‘ führt somit vorbei an denjenigen Genossenschaften, die die Aufnahme von Wohnprojekten als Teil ihrer Strategie, alternatives Wohnen und solidarisches Handeln zu fördern, sehen. Aus diesem Grund ist es neutraler von ‚Wohnprojekten mit externem Träger‘ oder allgemein vom ‚Kooperationsprojekten‘ bzw. vom ‚Kooperationsmodell‘ (Behrens 2014b, 11) zu sprechen, zumal hiermit die Breite von Kooperationsformen zwischen Bewohnergruppe und externem Geldgeber und Projektträger unabhängig von seiner wohnungswirtschaftlichen oder sozialen Ausrichtung erfasst werden kann. Angesichts der mentalen Nähe zwischen Alternativ-Genossenschaften und den Zielsetzungen vieler gemeinschaftlicher Wohnprojekte, scheinen diese als Kooperationspartner besonders gut geeignet zu sein. Diese Einschätzung muss allerdings dahingehend relativiert werden, dass es vergleichsweise wenig junge Genossenschaften gibt – diese konzentrieren sich primär auf die Pionier-

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städte Hamburg und Berlin –, die sich soweit professionalisiert haben, um andere Projekte mittragen können. Zudem ist die seitens der Alternativ-Genossenschaften eingeforderte Übereinstimmung der eigenen Ziele mit denen der zu bedachenden Hausgemeinschaft nicht immer vorhanden. Möchte eine Bewohnergruppe ‚einfach nur‘ gemeinschaftlich leben, dann ist sie bei Alternativ-Genossenschaft vermutlich nicht willkommen, könnte aber bei einem klassischen Wohnungsunternehmen mit Vorteilen wie stabilen Mieteinnahmen und weniger Instandhaltungskosten argumentieren.

4.4 Phasen und Modalitäten des Kooperationsprozesses Eine Besonderheit im Umsetzungsprozess mit externem Träger ist zunächst, dass die Findungsphase im doppelten Sinne besteht. Die Gruppe muss sich als solche Finden und den Prozess des Übereinkommens über gemeinsame Ziele bewältigen, darüber hinaus müssen sich Gruppe und Partner finden. Dies kann auf zwei Arten erfolgen: •

Gruppen können sich untereinander formieren und dann nach einem Kooperationspartner suchen. Bei dieser bottom-up-Variante hat die Gruppe oft schon genaue Ideen zum Organisatorischen und Baulichen. Die Suche kann sich über Jahre hinziehen und selbst wenn ein Unternehmen gefunden ist, kann die Zusammenarbeit fragil sein, da nicht zwangsläufig ein Grundstück vorhanden ist. Zudem muss das Projekt erst verbindlich in die Strategien des Unternehmens einkalkuliert werden.

•

Alternativ wird ein gemeinschaftliches Wohnprojekt seitens des Unternehmens top-down angeleitet. Die Realisierung hat insofern schon unternehmensinterne Verbindlichkeit erlangt. Ein Grundstück ist in der Regel parat und für die Gestaltung des Kooperationsprozesses muss noch eine Gruppe gefunden werden. Für die Gruppenfindung ist in der Regel eine Moderation notwendig, um anzuleiten, was gemeinsame Ziele der Gruppe sein können, aber auch um Konsens zwischen den Kooperationspartnern zu ermitteln.

Haben sich Gruppe und Partner gefunden, wird das Projekt inhaltlich und baulich konzipiert. Dies kann unter Einbezug einer Bandbreite an Methoden erfolgen. Möglichkeiten sind Workshops zur Ideenbündelung und Zielfindung. Arbeitstreffen werden oft von Moderatoren geleitet, die die Ergebnisse filtern und gezielt zurückspielen. Experten schreiben anschaulichen Elementen wie Modellbau eine hohe Bedeutung zu, um die räumliche Dimension zu erkennen und den Planungsprozess verständlicher zu gestalten (vgl. ExpAkt_2). Was gemeinsames Ergebnis wird, entscheidet über die Projektnachhaltigkeit beider Seiten: Wiedervermietbarkeit für den Träger und Aufrechterhaltung der Projektgrundlagen für die Bewohnergruppe. Dies erfolgt unter Aushandlung baulicher Details, die Optionen zur Gemeinschaft und zur Privatheit, aber auch eine Wiedervermietbarkeit gewähren, sowie unter Aushandlung organisatorischer Details zum Grad an Partizipation über die Dauer des Projekts. Als verbindliche Arbeitsgrundlage für nachfolgende Schritte wird in der Regel ein Kooperationsvertrag abgeschlossen. Kern-

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punkt ist die Regelung der Finanzierung von Gemeinschaftsflächen sowie der Nachmietersuche in der Wohnphase (vgl. FGW e.V. 2012a, 8). In der Umsetzungsphase nimmt der Träger die fachlichen und finanziellen Geschicke in die Hand. Da die zeitintensiven Momente Grundstückserwerb, Finanzierung und Bauabwicklung in den Händen eines erfahrenen und in der Regel lokalen Akteurs liegen, verläuft diese Projektphase tendenziell schneller als bei Projekten in eigener Trägerschaft. Jedoch wirkt ein, wie schnell zwischen den beteiligten Parteien Konsens gefunden wird, wie gut Absprachen mit dem Architekten und Bauingenieuren getroffen wurden und in welchem Maße Modifikationen nachträglich möglich sind. Hintergrund ist, dass Konflikte oft erst während der Bauausführung sichtbar werden. Die Durchsetzung nutzerorientierter Impulse ist angesichts der hybriden Position der Bewohnergruppen eine besondere Herausforderung (vgl. ExpAkt_1, 83). In der Wohnphase offenbart sich nicht nur das baulichen Ergebnis, sondern vor allem was in der Planungsphase bezüglich der organisatorischen Spielräume, die der Gruppe gewährt werden bzw., die von der Gruppe übernommen werden wollen, bindend gemacht wurde. Neben Fragen der Übernahme von Instandhaltungsmaßnahmen, betreffen besonders wichtige Aspekte die Nachbelegung, aber auch die Absicherung gegenüber einem Verkauf der Immobilie. Hier gilt es, dauerhaft einen guten Kontakt zwischen den Partnern zu wahren (vgl. Exp, 46). Rechtlich-finanzielle Modalitäten Generell besteht die Möglichkeit zur Gründung eines Vereins oder einer GbR, um während der Zusammenarbeit geschlossen gegenüber dem Kooperationspartner aufzutreten. Zudem können auf diese Weise Gemeinschaftsflächen selbstständig verwaltet und ggf. die Nachvermietung gesteuert werden, was den Grad an Selbstbestimmung erhöht (vgl. Novy-Huy 2011, 34). Die Gründung einer juristischen Person beeinflusst zudem die Gestaltung der Mietverträge. Dies ist in drei Varianten möglich: •

Ein hohes Maß an Verantwortungsübernahme ist gegeben, wenn die BewohnerInnen einen eigenen Rechtsträger – oft ist es ein Verein – gründen, und über diese juristische Person mit dem Wohnungsunternehmen einen Gewerbemietvertrag für das gesamte Wohnprojekt abschließen. Die einzelnen Mietverträge werden dann mit dem Verein, nicht dem Unternehmen geschlossen, der dann die Geschäfte der Steuer übernimmt. Der Bewohnerverein regelt eigenständig die Nachvermietung, trägt aber zugleich das Leerstandsrisiko.

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Als Mittelweg in punkto Verantwortungsübernahme ist es möglich, für die jeweiligen Wohnungen Einzelmietverträge abzuschließen und darüber hinaus als Bewohnerverein (oder GbR) einen gemeinsamen Mietvertrag über die gemeinschaftlich genutzten Flächen (Werkstätten, Gemeinschaftsräume) zu haben. Die Mietkosten dafür werden über Mitgliedsbeiträge finanziert. Auf diese Weise kann z.B. die Vermietung des Gemeinschaftsraums an Externe verwaltet werden (vgl. KQBNRW und WiG e.V. 2012, 66).

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•

Auch ein klassisches MieterIn-Vermieter-Verhältnis mit Einzelmietverträgen ist möglich. Die Miete des Gemeinschaftsraums wird dann in der Regel auf die jeweilige Miete anteilig umgelegt. Ob und in welchem Umfang die BewohnerInnen über die Neuvermietung mitbestimmen dürfen, ist dann in der Regel im Kooperationsvertrag vermerkt. Der Vorteil ist hier, dass die Finanzierung des Gemeinschaftsraumes gesichert ist, unabhängig davon, wie sich die gemeinschaftliche Stimmung im Projekt in der Dauer entwickelt (vgl. Exp, 90).

Der Planungsprozess unterscheidet sich von Projekten in eigener Trägerschaft nicht zuletzt dahingehend, dass die Finanzierung in der Hand von professionellen Trägern liegt. Hinsichtlich des Erhalts einer Fremdfinanzierung sind diese bevorteilt, da sie aus Sicht von Kreditgebern die oben schon genannten Kriterien der Bonität, professionellen Projektdurchführung und stabilen Kundenbeziehung suggerieren. Auch ist es für professionelle Wohnungsanbieter tendenziell eher möglich, den erforderlichen Eigenanteil zu erbringen. Nichtsdestotrotz bezweifeln viele Wohnungsunternehmen die Rentierlichkeit aufgrund des planerischen Mehraufwands und sind oft nur unter Akquise von Fördermitteln zur Investition bereit (vgl. Schader Stiftung 2011b, 12). Auch lassen Flächenknappheit und die entsprechend hohen Grundstückspreise in vielen Metropolen selbst Wohnungsunternehmen, insbesondere Traditionsgenossenschaften, an die Grenzen ihres Investitionsvermögens stoßen (vgl. Behrens 2014a). Neubauprojekte, ebenso Umbauten im Bestand erzeugen aufgrund hoher Bauauflagen hohe Mieten, die umso höher werden, wenn sie hohen Wohngruppenansprüchen von Gruppen entsprechen sollen. Zwar sind oft Einsparungen durch geringe Nebenkosten möglich, nichtdestotrotz eröffnen Mieten in Kooperationsprojekten nicht jedem die Tür. In manchen Kooperationsprojekten werden auch aufgrund des erhöhen Projektrisikos sogar Mietvorauszahlungen verlangt (vgl. ExpAkt_1, 95). Aspekte der Höhe und Stabilität der Miete ebenso der Dauer des Mietverhältnisses sind aber essentiell für das Fortbestehen des Projekts und somit ein wesentlich auszuhandelnder Aspekt bei Abschluss des Mietvertrag. Möglichkeiten, unterschiedliche Einkommensgruppen zu integrieren, bestehen im Austarieren unterschiedlicher Wohnungsgrößen (vgl. ExpAkt_2, 68) und in der Integration von gefördertem Wohnraum. Eine Expertin betonte, dass Zugangsmöglichkeiten für soziale Gruppen, die klassischerweise nicht in Wohnprojekten vertreten sind, besonders hoch sind, wenn Wohnungsunternehmen Wohnprojekte in Gegenden mit geringem Einkommen initiieren: „Da kommen dann natürlich auch die Leute, die aus der Umgebung sind. Da kommen auch die, die halt immer in kleinen, klitzekleinen Wohnungen mit 4 Leuten gewohnt haben […] und die sind ganz verblüfft, dass sie auf mal mit vier Leuten eine 94 qm Wohnung haben können und es diese Welt irgendwie so gut mit ihnen meinen kann“ (ExpAkt_2, 91).

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4.5 Unterstützungsmöglichkeiten – Handlungsfelder und Akteure Der Bau oder Umbau eines Hauses ist stets ein stadtbildprägender und somit auch öffentlicher Akt. Ganz gleich, ob in eigener Trägerschaft oder in Kooperation mit einem Unternehmen; die Bewohnergruppen interagieren mit Akteuren aus dem Bereich Bauwesen und Architektur. Intensive Schnittmengen ergeben sich mit Kommunen, da diese „die Informationen über den lokalen Wohnungsmarkt, die Kontakte zur lokalen Bauwirtschaft, zu den Wohlfahrtsverbänden und zur Bevölkerung [besitzen, was] die Voraussetzung für eine Erfolg versprechende, Missbrauch ausschließende Förderung sein können“ (Göschel 2010, 251). Dennoch ist eine Unterstützung nicht selbstverständlich. Hintergrund für die Zurückhaltung ist vor allem fehlende Routine in der Zusammenarbeit mit Gruppen. Kooperationen können noch nicht standardisiert abgearbeitet werden (vgl. Halfar 2010, 124). Gründe für eine Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte Ob eine Kommune gemeinschaftliche Wohnprojekte als innovative Bauherren oder als sozialpolitisches Instrument anerkennt und fördert, steht erstens im Zusammenspiel mit einer lokal gewachsenen Kultur der Wohnprojekte. Pionierstädte zeigen sich tendenziell offener (vgl. Fedrowitz 2011b). Zweitens steht das Ergreifen von Maßnahmen im Zusammenspiel mit der jeweiligen soziodemographischen Situation, der Wohnungsmarktsituation und der kommunalen Haushaltslage (vgl. Altschiller 2008, 88). Sowohl Schrumpfungsbedingungen (selektive Abwanderung) als auch Wachstumsbedingungen (Verdrängung) können zur Entmischung der Stadtgesellschaft führen und beide Kontexte können Anlass geben, um mithilfe von gemeinschaftlichem Wohnen ein breiteres Wohnspektrum in der Stadt zu halten. Die gezielte Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte kann dabei erstens der Versuch sein, ein attraktives Zielpublikum zum Zuzug zu bewegen bzw. in der (Innen)Stadt zu halten. Diese Variante betrifft vor allem die Förderung von Projekten in eigener Trägerschaft mit Option zur Eigentumsrealisierung. Zweitens kann die verbindliche Kopplung mit sozialpolitischen Zielen wie die Herstellung altengerechten Wohnraums oder sozialer Mischung der Versuch sein, am Wohnungsmarkt Benachteiligte zu fördern (vgl. RWTH Aachen 2012, 57). Insbesondere hier kommen Kooperationsprojekte mit (kommunalen) Wohnungsunternehmen ins Spiel. 4.5.1 Information, Beratung und Vernetzung Aufgrund der bestehenden Skepsis zur Zusammenarbeit mit Planungslaien bleibt das Neue oft neu. Eine grundlegende Form der Unterstützung liegt daher nach wie vor im Bereich der Information und Beratung. Forschungen zeigen, dass eine erfolgreiche Umsetzung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten eng mit dem Vorhandensein von Erfahrungen bei den entsprechenden Partnern korrespondiert (vgl. Schader Stiftung 2011, 3). Akteure dieses Handlungsfeldes sind vor allem die in Kapitel 1.3 genannten Stiftungen, Vereine und Verbände. Diese wirken auf überlokaler Ebene informierend, indem sie Beratungsmaterial z.B. zu Rechtsformen zur

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Verfügung stellen, und vernetzend, indem sie Online-Plattformen einrichten oder Wohnprojektetage organisieren. Auch die öffentliche Hand stellt ihr Wissen in Leitfäden oder Handbüchern zur Verfügung (vgl. u.a. Landeshauptstadt Düsseldorf, MWEBWV NRW 2010). Bundesländer und Kommunen können ganz konkret beratend und vernetzend unterstützen, indem sie Wohnprojektkoordinierungsstellen bei einem Amt einrichten oder externe Beratungsagenturen finanzieren. Beratungsstellen auf kommunaler oder stadtstaatlicher-Ebene tragen zunächst einen symbolischen Wert im Sinne von ‚Offenheit signalisieren‘ gegenüber interessierten Bewohnergruppen und ins Boot zu holenden Kooperationspartnern. Als zentrale Ansprechpartner fungieren diese als Scharnier in die Verwaltung, sodass Interessierte schneller den Weg zu zuständigen Mitarbeitern finden (vgl. ExpAkt_3, 38). Mit dem Wirken jener Projektstellen ist nicht zuletzt der Aufbau eines lokalen Netzwerks von wohnprojektaffinen Akteuren intendiert. Besonders das Finden von Gruppe und Träger wird auf diese Weise unterstützt. Kommunikative Prozessbegleitung Zusätzlich zu generellen Beratungsleistungen wirken ModeratorInnen für die kommunikative Begleitung von Wohnprojektprozessen unterstützend. Es handelt sich oft um Vertreter der genannten Vereine oder Koordinierungsstellen oder um privatwirtschaftlich tätige PlanerInnen. Sie sensibilisieren für das Erlernen von ‚Gruppenfähigkeit‘ bei ArchitektInnen, Bauherren und Wohnungsunternehmen und unterstützen das Erlernen von ‚Planungsfähigkeit‘ bei Bewohnergruppen. Für die Übersetzungsarbeit zwischen verschiedenen Handlungslogiken in Kooperationsprojekten sind sie besonders wichtig (vgl. ExpAkt_1, 127). 4.5.2 Finanzielle Förderung Die soziale Wohnungsbauförderung ist ein wesentliches Instrument zur finanziellen Unterstützung gemeinschaftlicher Wohnprojekte. Da die Förderung in der Hand der Länder liegt, ist eine bundesweite Förderung jedoch nicht gewährleistet19. Auf Grundlage des Gesetzes über die soziale Wohnraumförderung des Bundesgesetzgebers ist die Förderung stark auf die Versorgung von Personen in Lebenslagen mit spezifischen Benachteiligungen ausgerichtet (vgl. WoFG 2001). Die Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte entspricht damit streng genommen nicht diesem Anspruch und ist Auslegungssache der bestehenden Normierungen (vgl. Göschel 2010, 250-251). Im Falle der Integration geförderter Wohnungen in ein Wohnprojekt müssen die Wohnungsgrößen den Richtlinien entsprechend angepasst sein. Dies gewährt eine größere soziale Mischung, bindet aber auch BewohnerInnen und zukünftige Projektinteressierte aus einer bestimmten Einkommensmarge an die Wohnungen. Besonders bei Wohnungen im Förderweg B ist diese Marge sehr eng (vgl. ExpAkt_3, 17).

19 Beispielsweise hat das Land Berlin nach mehrjährigem Fehlen im Jahr 2014 eine Wohnungsbauförderung re-installiert (vgl. SenStadtUm 2014).

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Rahmensetzende Akteure sind in diesem Bereich vor allem Politik und Gesetzgeber, die bestehende Rechtsgrundlagen mit Hinblick auf Anwendungsfreundlichkeit zur finanziellen oder strategischen Förderung von Wohnprojekten modifizieren können. Das Land NordrheinWestfalen (NRW) hat etwa seit der Verabschiedung des Gesetzes zur Förderung und Nutzung von Wohnraum im Jahr 2009 (vgl. WFNG NRW 2009) und weiteren Modifikationen im Rahmen des Wohnraumförderprogramms 2014-2017 (vgl. MBWSV NRW 2014) die Förderfähigkeit von Maßnahmen erheblich ausgeweitet. Neben Maßnahmen der Barrierefreiheit und energetischer Erneuerung, lassen sich hier auch „Mietwohnungen mit besonderen architektonischen und städtebaulichen Qualitäten“ fördern (ebd., 14). Gemeinschaftliche Wohnprojekte und neue Trägermodelle sind in dieser Kategorie inbegriffen. Gemeinschaftsräume können im Gegenzug zum Bau von belegungsgebundenen Wohnungen als zusätzliche Sozialwohnung kofinanziert werden (vgl. Exp, 29). Hier wird es aus Expertensicht als wichtig erachtet, dass neben der einmaligen Finanzierung auch die monatliche Miete des zusätzlichen Raumes auf die Grundmiete umgelegt werden kann (vgl. Exp, 85). Neben den genannten Modifikationen in NRW lässt sich etwa die Aufhebung der EU-weiten Ausschreibungspflicht von Grundstücken im Zuge des BGH-Urteils vom 25.03.2010 - C-451/08 als wichtige Etappe der strategischen Förderung anführen. Dies ermöglicht die gezielte Grundstücksvergabe an Wohnprojekte (vgl. MWEBWV NRW 2010, 40). Auch wird es als kontinuierliche Aufgabe benannt, den Imageschaden des sozialen Wohnungsbaus zu beheben, um diesen für BewohnerInnen und auch für Investoren attraktiver zu machen: „Die haben leider nicht vor Augen, dass ich sag mal seit 15 Jahren im geförderten Wohnungsbau nicht mehr als vier Geschosse gebaut werden, dass sämtliche Wohnungen seit 15 Jahren barrierefrei gebaut werden […] und dass auch in Sachen Energieeffizienz der geförderte Wohnungsbau in vielen Bereichen wirklich Vorreiter ist, das sieht man einfach nicht.“ (ExpAkt_3, 21-23)

Konkrete Akteure in Bereich finanzielle Förderung sind Banken, die insbesondere bei Projekten in eigener Trägerschaft bereit sein müssen, alternative Finanzierungskonzepte anzuwenden20. Zudem kommt der Kommune in ihrem Alltagsgeschäft eine erhebliche Rolle zu. Wohnungsämter können bei der Vergabe von Belegungsbindungen kooperieren, indem sie der Bewohnergruppe durch Belegungsvereinbarungen die Auswahl von MieterInnen mit Wohnberechtigungsschein (WBS) überlassen (vgl. ExpAkt_3, 68). Somit beeinflussen Kommunen nicht minder, in welchem Maße Wohngruppen Haushalte mit geringem Einkommen integrieren. 4.5.3 Räumlich-strategische Förderung Baulich-strategische Grundlagen für gemeinschaftliche Wohnprojekte können mit formellem Planungsinstrumentarium – durch die Schaffung von Baurecht, die Festlegung der Art der Be20 Mittlerweile haben sich ethisch orientierte Banken auf Finanzierungen von Wohnprojekten spezialisiert. Mögliche zu koppelnde Bausteine sind „Zuschüsse im Falle von Energiekonzepten, Mittel des öffentlichen Wohnungsbaus, KfW-Kredite für ökologisches Bauen, Kleinbürgschaften, Spenden, Schenkungen und Erbschaften“ (Novy-Huy 2008, 33).

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bauung und der sozialen Infrastruktur – oder mit informellen Plänen – etwa durch die Aufstellung von integrierten Wohnentwicklungskonzepten – gelegt werden. Diese können vereinbaren oder definieren, welche Quartiere mit welchen Maßnahmen qualifiziert werden sollen. Hier liegen enge Schnittstellen zum Liegenschaftsmanagement, die eine zentrale Unterstützungsstruktur darstellt (vgl. MWEBWV NRW 2010, 8). Denn der Erwerb eines Grundstücks oder einer zur Nachnutzung geeigneten Immobilie ist eine zentrale Hürde im Umsetzungsprozess. Das Finden ist erstens aufgrund hoher Ansprüche an Grundstücke und aufgrund lokaler Flächenknappheit schwer. Zweitens ist der Zuschlag für ein Grundstück, insbesondere für Projekte in eigener Trägerschaft mit verminderten Markterfahrungen, keine Selbstverständlichkeit. Ein Kooperationspartner aus der professionellen Wohnungswirtschaft ist zwar in der Grundstücksvergabe generell bevorteilter, dennoch lässt sich dessen Investitionsbereitschaft durch eine Unterstützung bei der Suche und Akquise erhöhen. Vor allem wenn Bundesländer keine Mittel für Förderprogramme haben, kommt dem Liegenschaftsbereich eine hohe Bedeutung zur Minimierung der Gesamtkosten zu (vgl. (vgl. Ring und SenStadtUm 2013, 220). Möglichkeiten der Förderung via die Liegenschaftspolitik betreffen folgende Bereiche: •

Grundstücksmonitoring: Grundlegend förderlich ist das Schaffen eines Überblicks über potentiell für gemeinschaftliches Wohnen geeignete Grundstücke. Das kann das gezielte Ermitteln mindergenutzter Grundstücke meinen oder das Eruieren von Möglichkeiten, um schwierige Grundstücke bebaubar zu machen. Beispiel für letzteres ist etwa der „Rückbau überbreiter Straßen“ (vgl. MWEBWV NRW 2010, 41). Eng damit verbunden ist ein vorausschauender Ankauf von Liegenschaften. Da auf innerstädtischen kommunalen Flächen ein hoher Druck zur Gewährleistung der Daseinsvorsorge liegt und Wohnprojekte auch mit Kitas, Kultureinrichtungen etc. konkurrieren müssen, können Kommunen die Chancen auf Grundstücke erhöhen, indem nicht nur eigene Grundstücke, sondern auch nicht städtische Flächen in einen Grundstücks-Pool integriert werden. Das Land NRW rät etwa dazu, auch Kirchen oder Einzelhandelsflächen zu berücksichtigen und deren Eigentümer gezielt anzusprechen (vgl. MWEBWV NRW 2010, 41-42).

•

Konzeptvergabe: In diesem Fall richtet eine Kommune ihre Liegenschaftsvergabe so aus, dass Grundstücke nicht nach dem Höchstpreis, sondern nach konzeptuellen Kriterien wie Barriefreiheit, soziale Mischung, erneuerbare Energien vergeben werden. Damit werden Zielsetzungen gefördert, die ohnehin in den meisten Wohnkonzepten gemeinschaftlicher Wohnprojekte enthalten sind. Noch konkreter wird eine Wohngruppe zum Grundstück getragen, wenn bei der Grundstückvergabe Pflichtanteile für gemeinschaftliche Wohnprojekte erteilt werden21. Das Zusammenfinden von Bewohnergruppe und Wohnungsunternehmen wird so über ‚Zwang‘ beschleunigt.

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Hamburg etwa vergibt 20% der Grundstücke an gemeinschaftliche Bauträger (vgl. MWEBWV NRW 2010, 18).

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ZWISCHENFAZIT II Die Trägerfrage – weniger Partizipation für mehr Zugang? Die Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte mit externem Financier und Träger wird in Abgrenzung zum „Mittelstands-Modell“ (ExpAkt_1, 22) in eigener Trägerschaft mit Chancen auf geringere Zugangshürden verbunden. Denn Nutzerinnen und Nutzer müssen nicht selbst investieren und haften und sich nicht in fachplanerische Belange einarbeiten. Einschränkungen dieser vermuteten einfacheren Zugänglichkeit bestehen aber zunächst deswegen, da kooperationswillige Gruppen und Unternehmen in einem quantitativen Missverhältnis stehen. Auch haben Umsetzungen mit einem Kooperationspartner nicht zwangsläufig eine geringe monatliche Miethöhe zum Ergebnis. Insbesondere Neubauten ziehen aufgrund von hohen Baukosten und Qualitätsanforderungen mittlere bis hohe Mieten nach sich. Kooperationsprojekte sind zudem mit Hinblick auf einen langfristigen Zugang zweischneidig, da sie Bewohnergruppen während der Umsetzungsphase finanziell entlasten, in der Wohnphase jedoch weiterhin dem Marktgeschehen unterliegen, was Mieterhöhungen und selbst Verkäufe beinhalten kann. Möglichkeiten einer dauerhaft günstigen und sozial gemischten Projektstruktur bestehen nur durch die Integration von gefördertem Wohnraum. Dies verweist auf die hohe Bedeutung lokaler Unterstützung durch das Zusprechen von Belegungsrechten, um die Aufrechterhaltung des Gruppencharakters mit den Förderkriterien zu vereinen. Auch wird die Umsetzung gefördert, wenn Grundstücke gezielt an Wohnprojektgruppen vergeben werden, sodass diese bereits mit einem Grundstück in petto auf Unternehmen zugehen können oder wenn Koordinierungsstellen bei der Suche nach einem Kooperationspartner vermitteln. Die Umsetzung mit einem externen Träger bedeutet für die Bewohnergruppen vor allem eine im Vergleich zu Projekten in eigener Trägerschaft verminderte Selbstbestimmung. Beide Seiten müssen sich auf einen Kooperationsprozess einlassen, was die Konzeption und die bauliche Umsetzung, aber auch die dauerhafte Projektaufrechterhaltung umfasst. Den zukünftigen Nutzern fällt dabei eine hybride Rolle zu. Sie haben oft eigentumsähnliche Ansprüche und wollen ihre Wohnziele organisatorisch und baulich wiederfinden, sind aber weder Bauherr noch Eigentümer. Der Kooperationsprozess – beidseitige Projektnachhaltigkeit und Kompetenzverteilung Für den Kooperationsprozess selbst lassen sich die Annahmen ‚Aushandlung im Sinne beidseitiger Projektnachhaltigkeit‘ und ‚Kompetenzverteilung‘ ableiten. Abbildung 7 schlüsselt modellhaft auf, welche Aspekte dies über die Dauer der Kooperation betrifft. Projektnachhaltigkeit für beide Seiten betrifft sowohl bauliche als auch organisatorische Details und leitet sich neben den Ausführungen in Kapitel 4 auch aus den Ausführungen in Kapitel 2 zur Immobilienfinanzierung und zum Profil professioneller Wohnungsanbieter sowie aus Kapitel 3 zu Eigenschaften von gemeinschaftlichen Wohnprojekten ab. Im Baulichen müssen die Ansprüche des Unternehmens an eine langfristige Vermietbarkeit des Gebäudes mit den Ansprüchen der Gruppe für

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ein Gebäude, das Gemeinschaft und Distanz bietet, in Konsens gebracht werden. Ausgehandelt werden müssen ebenfalls organisatorische Aspekte, was insbesondere die Zusammensetzung der Gruppe über die Dauer, also das Recht, zukünftige BewohnerInnen selbst auswählen zu dürfen, betrifft. Hinsichtlich breiterer Zugangsmöglichkeiten zur Gruppe spielt es eine Rolle, ob seitens des Unternehmens die Bereitschaft zum Bau geförderter Wohnungen vorhanden ist. Wichtig ist es hier zudem, Konsens über eine Miethöhe zu finden, die für den Investor wirtschaftlich verträglich ist und sämtlichen Gruppenmitgliedern einen Zugang gewährt. Diese ist wiederum an die vereinbarte bauliche Ausstattung – u.a. Baumaterialien, Bruttogrundfläche, Anteil der gemeinschaftlichen Flächen – gebunden. Punkte, die erst in der Dauer zum Tragen kommen, betreffen die Mietenentwicklung und Verkaufsoptionen des Gebäudes. Besonders durch Vereinbarungen in Kooperationsverträgen und durch die Art der Gestaltung von Mietverträgen kann die Aufrechterhaltung des Projektgedankens langfristig gesichert werden.

Abb. 7: Schematische Darstellung Kooperationsprozess

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‚Kompetenzverteilung‘ lässt sich analog zu den Ausführungen zu kooperativer Planung in Kapitel 2.3 sowie den benannten Chancen und Herausforderungen in Kapitel 4.2 annehmen. Die Gruppen geben Impulse für eine nachfragegerechte Gebäudegestaltung, die Unternehmen können auf Grundlage dessen ein langfristig nachfrageversprechendes Gebäude umsetzen. Dass das Zepter während der Bauphase durch das Unternehmen übernommen wird, ist Teil des Deals. Da viele Details erst in dieser Phase ersichtlich werden, ist es von Relevanz, inwiefern iterativ Anpassungen vorgenommen werden können. In der Wohnphase übernehmen die Gruppen mit Beteiligungen an der Instandhaltung Verantwortung für gemeinsam Geschaffenes und kümmern sich vor allem um ihre Hausgemeinschaft, was Bewirtschaftungskosten reduziert. Bei dieser Verteilung von Kompetenzen und Verantwortung schlägt die Einflussnahme der Gruppen somit vor allem in der Initiierungsphase und in der Wohnphase in die Höhe. Trägertypen – Kapazitätspuffer und Überzeugungstäter Seitens der Unternehmen weist das Öffnen für nutzerorientierte Kooperationen, Überschneidungen mit dem im Zuge der Dienstleistungsorientierung erfolgten Heranrücken an MieterInnen auf. Der return on investment erfolgt in der Dauer. Zugleich wurde in Kapitel 4 herausgearbeitet, dass die Bereitschaft von Unternehmen zu diesem – hier modellhaft dargestellten – planerischen und kommunikativen Mehraufwand nicht selbstverständlich ist. Besonders große Bestandsunternehmen sind angesichts von Sanierungswellen in ihren Kapazitätsplänen oft schon ausgelastet. Hier zeigt sich, dass Erfahrung mit innovativen Bauprojekten in jüngerer Zeit und Experimentierfreude helfen, wobei vielen Unternehmen ein Generationenwechsel in den Führungsebenen in die Hände spielt. Kommt eine Kooperation zustande, dann kann sich die Gruppe in der Regel auch auf „Überzeugungstäter“ (Exp, 46) freuen: „Das [müssen] Investoren sein, die erkannt haben, dass es sich lohnt, sich um den Mieter in irgendeiner Form zu kümmern und auch den Mieter irgendwo als Partner sehen und die natürlich auch die langfristigen Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt sehen“ (ExpAkt_3, 48).

In der Beleuchtung des Spektrums an möglichen Trägern wurden Alternativ-Genossenschaften als besonders geeignet benannt, da sie selbst aus der Szene kommen. Es zeichnet sich aber auch ab, dass mit der Ausweitung an Bewohnertypen nicht sämtliche Kombinationen von Gruppen und Trägern zueinander passen dürften. Aus diesem Grund legt diese Arbeit nachfolgend einen Fokus auf Akteure der professionellen Wohnungswirtschaft, die für eine solche Zusammenarbeit auf den ersten Blick weniger intuitiv erscheinen mögen. Analog zu den Forschungsfragen wird untersucht, warum diese wohlbemerkt in sich heterogene Akteursgruppe zu Kooperationen motiviert ist und was die Bewohnergruppen zu dieser Variante antreibt. In Bezug auf die Gestaltung der Kooperationsprozesse soll nachvollzogen werden, wie Unternehmen, aber auch eingeschworene Bewohnergruppen, Handlungslogiken à la ‚das haben wir immer so gemacht‘ ein Stück weit auflösen und welche rechtlichen Modalitäten helfen, die Projekte im Sinne einer beidseitigen Nachhaltigkeit zu gestalten.

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5. FALLSTUDIEN Wie in der Einleitung dargelegt, bedarf es der qualitativen Untersuchung gemeinschaftlicher Wohnprojekte mit wohnungswirtschaftlichem Träger, um die genannten Aspekte genauer zu beleuchten. Die nachfolgenden Fallstudien werden abgebildet durch Kooperationen zwischen: •

dem Verein „wir wohnen zusammen e.V. – WIWOZU“ und der Genossenschaft HWG eG in Hattingen

•

der Bewohnergruppe des „Wohnhof Delstrup“ und dem kommunalen Wohnungsunternehmen Wohn+Stadtbau GmbH in Münster

•

dem Verein „Wahlverwandtschaften Bonn e.V.“ und dem privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen RheinHaus GmbH in Bonn.

5.1 Methodik Der fallstudienbasierte Forschungsansatz wird mithilfe von qualitativen Akteursinterviews erarbeitet, die in den gebauten Wohnprojekten durchgeführt wurden. So konnte ein Eindruck von den Gebäuden und der Wohnatmosphäre gewonnen werden. Die vergleichenden Fallstudien sind primär explanativ ausgerichtet. Sie orientieren sich in ihrem Aufbau an den grundlegenden Kooperationsphasen ‚Initiierung und Konzeption‘, ‚bauliche Umsetzung‘ und ‚Wohnphase‘ und dienen der Prüfung der oben diskutierten Annahmen zu ‚tendenziell vereinfachten Zugangsmöglichkeiten‘, ‚beidseitiger Projektnachhaltigkeit“ und ‚Kompetenzverteilung‘. Mit Hinblick auf die Forschungsfrage nach den Perspektiven beleuchtet ein Unterkapitel induktiv ‚Herausforderungen, Konsensfindung, Lerneffekte‘. Die Akteursmotivationen wurden offen eruiert. Für die Ergebnisaufbereitung ist es angestrebt, auch Verquickungen zwischen den Analyseebenen ‚Motivationen‘ und ‚Prozessgestaltung‘ herauszuarbeiten. Sampling Bei der Fallstudienauswahl wurde auf eine Variationsbreite zwischen den Projekten und zugleich auf einen annähernd vergleichbaren Kontext geachtet. Die Fallstudien vereint ihre Lage innerhalb Nordrhein-Westfalens. Eine im Vergleich zu anderen Bundesländern erhöhte politische Anerkennung und Unterstützung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten ist somit kontextgebend. Wie in Kapitel 4.5 benannt bestehen hier Optionen der Förderung von Gemeinschaftsräumen und prozessbegleitenden Beratungsleistungen; auf übergreifender Ebene informiert und berät etwa das „Landesbüro innovative Wohnformen.NRW“ (WohnBundBeratung NRW GmbH 2014). Um die nachgeordnete Forschungsleitfrage nach Typen von Unternehmen erarbeiten zu können, wurde zunächst auf eine Projektauswahl geachtet, in der die Hauptgruppen professioneller Wohnungsanbieter vertreten sind: In Hattingen kooperiert eine Traditionsgenossenschaft, in Münster ein kommunales und in Bonn ein privatwirtschaftliches Wohnungsunternehmen. Als weitere Variation wird die Art der Projektinitiierung entspre-

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chend der in Kapitel 4.3 aufgezeigten Versionen bottom-up und top-down hinzugenommen. Eine dritte Variation ist durch die drei städtischen Kontexte gegeben. Entsprechend der Variationsbreite gewähren die Fallstudien unterschiedliche Vertiefungen: Bei den bottom-up Projekten in Hattingen und Bonn wird besonderer Fokus darauf gelegt, wie seitens der Gruppe, aber auch im gegenseitigen Einvernehmen, Planungssicherheit geschaffen werden kann. In der Fallstudie Bonn wird zudem ein Augenmerk auf die Wirkweise kommunaler Koordinierungsstellen gerichtet. In der Fallstudie Münster, die top-down-Variante, richtet sich das Interesse besonders auf den Spielraum, der BewohnerInnen in einem vorgegebenen Rahmen ermöglicht wird. Die Autorin dieser Arbeit ist sich dem methodischen Risiko einer verzerrten Auswahl bewusst, „wodurch Beziehungen und Wechselwirkungen in ihrer Bedeutung über- oder unterschätzt werden können“ (Lamker 2014, 10). Trotz der sorgsam getroffenen Auswahl, ist ein Freisprechen von Verzerrungen nicht möglich, was für die spätere Ergebnisdiskussion zu berücksichtigen ist. Datenerhebung und Datenanalyse Die im Rahmen dieser Arbeit geführten Akteursinterviews, orientieren sich in ihrer Struktur an leitfadengestützten problemzentrierten Interviews. Diese Art der Datenerhebung fokussiert auf eine im Voraus erarbeitete Problemstellung (vgl. u.a. Mayring 2002, 67 ff.). Problemzentrierte Interviews zeichnen sich durch eine offene Frageform und gleichzeitig einen gewissen Grad an Strukturierung durch den Leitfaden aus. Diese halbstrukturierte Form erleichtert eine spätere Vergleichbarkeit der Erkenntnisse zwischen den Fallstudien. Der Aufbau der Leitfäden orientiert sich mit Motivationen, Kooperationsprozess sowie mit Perspektiven an den Forschungsleitfragen. Besonderer Fokus wurde auf Regelungen der Zusammenarbeit – Verträge, kommunikatives Vorgehen und Mechanismen der Konsensfindung – gelegt (Leitfäden siehe Anhang B). Darüber hinaus wurden die Kooperations- und Mietverträge (soweit einsehbar) als Datengrundlage einbezogen (siehe Anhang D.1). Die geführten Interviews wurden in einem Transkript verschriftlicht (siehe Anhang D.2) und in Anlehnung an die qualitative Inhaltsanalyse nach Mayring strukturiert aufgearbeitet (vgl. Mayring 2008). Hierzu wurde das Textmaterial mithilfe des Programms MAXQDA in mehreren Schritten mit Schlagwörtern oder Codes versehen; ähnliche Codes wurden zusammengefasst bzw. wurden Codes bei fehlender Relevanz zur Forschungsfrage weggestrichen, sodass schließlich ein System mit Haupt- und Subkategorien entstand (Kategoriensystem siehe Anhang C) (vgl. Mayring 2008, 48 ff.). Durch die systematische Bildung des Kategoriensystems wird es angestrebt, die Auswertung intersubjektiv nachvollziehbar zu machen (vgl. ebd., 49). Kennzeichnend für die Vorgehensweise bei der qualitativen Inhaltsanalayse ist die Verknüpfung zwischen deduktivem und induktivem Vorgehen. Hierbei werden aus der theoretischen Diskussion des Untersuchungsgegenstand Annahmen abgeleitet und mit textimmanenten Aussagen aus den Interviews ergänzt.

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5.2 Mehrgenerationenhaus WIWOZU in Hattingen – Akteursprofile und Kooperationsstrukturen

Abb. 8: Steckbrief WIWOZU Hattingen, eigene Erstellung

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Die erste Fallstudie bildet das zwischen dem Bewohnerverein WIWOZU e.V. und der Hattinger Wohnungsgenossenschaft HWG eG umgesetzte Mehrgenerationenhaus in Hattingen an der Ruhr ab. Hattingen an der Ruhr befindet sich am Südrand des Ruhrgebiets. Als Wohnstandort ist die Mittelstadt mit rund 55.000 Einwohnern mit einer gut erhaltenen Altstadt und Naherholungsqualitäten an der Ruhr vergleichsweise attraktiv, was sich in den Wanderungsbewegungen zeigt. Die Stadt erfährt Zuzug aus umliegenden Ruhrgebietsstädten und verliert zugleich Einwohnerinnen und Einwohner gegenüber besonders attraktiven Lagen, wie dem Essener Süden (vgl. WuHt, 15-20, Stadt Hattingen 2010, 11). Im Kontext von demographischen Schrumpfungsprognosen – -10,2% bis zum Jahr 2030 (vgl. Bertelsmann Stiftung 2014a) – und Wanderungsverlusten, vor allem im Stadtteil Hattingen-Mitte, liegen die wohnungswirtschaftlichen Herausforderungen in der qualitativen Bestandsanpassung und zielgruppengerechtem Neubaubedarf von rund 70 bis 100 Wohneinheiten pro Jahr (vgl. Stadt Hattingen 2013, 28). Übersicht Modalitäten: freifinanzierte Mietwohnungen, Gewerbemietvertrag mit Verein Das Mehrgenerationenhaus findet seinen Ursprung in einer BewohnerInnen-Kerngruppe, die im Jahr 2008 den Verein „wir wohnen zusammen e.V. – WIWOZU“ gegründet hat und in der lokalen Genossenschaft HWG eG eine Kooperationspartnerin fand (siehe Abb. 8). Zwischen 2009 und 2011 wurde das Haus in einem Neubau umgesetzt. Der Bewohnerverein mietet das gesamte Haus mit einem Gewerbemietvertrag an, sodass sich dieser komplett selbständig um den Abschluss der individuellen Mietverträge und die Mieteinnahmen kümmert. Der Selbstbestimmungsgrad ist somit hoch, zugleich tragen die Vereinsmitglieder das Leerstandsrisiko. Dritte Akteure (mit Ausnahme des Architekten) wirkten nicht ein. Bauliches Ergebnis ist ein barrierefreier drei-stöckiger Zeilenbau in offener Bauweise mit hohem energetischem Standard für 14 Parteien. Standort ist die Südstadt, ein am Innenstadtrand gelegenes Quartier mit einem dominierenden Anteil an Wohnhäusern der HWG eG. Es ist bis dato das einzige gemeinschaftliche Wohnprojekt, das in Hattingen in Zusammenarbeit mit einem Wohnungsunternehmen entstanden ist. 5.2.1 Die Bewohnergruppe – Profil und Motivationen Zusammenfindung und Struktur Die Struktur der BewohnerInnen ist durch einen hohen Anteil von Paaren und Alleinlebenden geprägt, die mehrheitlich über 50 Jahre alt sind. Zudem wohnen zwei Familien mit kleinen Kindern dort. Die Zusammensetzung ergibt sich aus den 2008 zusammengefundenen Kerngruppenmitgliedern des Vereins und aus Vereinsmitgliedern, die im Verlauf des Realisierungsprozesses hinzutraten. Die Kerngruppenmitglieder leisteten in zahlreichen Treffen inhaltliche Vorarbeit zur Aufstellung einer Projektstruktur. Individuelle Ideen wurden in Vereinszielen kondensiert: Zielsetzungen sind der Aufbau einer verlässlichen Gemeinschaft mit einem Mehr-

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generationen- und Nachhaltigkeitsgedanken, was sich in einem Haus nach barrierefreien und hohen ökologischen Standards spiegeln sollte (vgl. HWG EG und WIWOZU e.V, 3). Motivationen für das Kooperationsmodell Die Kerngruppenmitglieder setzten sich intensiv mit der Frage der Trägerschaft auseinander und kalkulierten dabei auch Möglichkeiten einer eigenen Trägerschaft. Die Erkenntnis, nicht über hinreichendes Kapital zu verfügen und deshalb auf einen externen Träger angewiesen zu sein, setzte sich aber schnell durch (vgl. BewHt_1, 67). Externe Rechts- und Finanzberatung bedurfte die Gruppe in diesem Projektstrukturierungsprozess nicht, da ein Kerngruppenmitglied beruflich mit der Finanzierung von Wohnprojekten vertraut ist. Die Kooperationsvariante erschien der Gruppe im Vergleich zu Projekten in eigener Trägerschaft als gerechtere Variante, um die gemeinsamen Pläne trotz heterogener Einkommenssituationen umsetzen zu können. Finanzielle Zusatzbelastungen, wie sie etwa durch verteuerte Baukosten entstehen können, beträfen besonders die Gruppenmitglieder an der unteren finanziellen Spanne – dieses Konfliktpotential sollte vermieden werden (vgl. BewHt_2, 63). Für BewohnerInnen, die erst später zum Projekt hinzutraten, war die Umsetzungsvariante in Kooperation mit der HWG eG ausschlaggebender Einzugsgrund. Fehlende Bereitschaft zu einer finanziellen Verantwortungsübernahme aufgrund von persönlichen Vorerfahrungen mit der belastenden Wirkung von noch verschuldetem Hauseigentum bestätigen die Annahmen, dass Kooperationsmodelle für die BewohnerInnen eine flexiblere Option darstellen: „Ja vielleicht auch aus meiner eigenen Biographie, aus dem Scheitern meiner Ehe, dass ich gesagt habe, wer weiß, was noch passiert im Leben und wenn ich jetzt Eigentümer wäre und mir würde so ein 14tel Haus gehören, dann bin ich nicht mehr flexibel, dann bin ich nicht mehr mobil“ (BewHt_2, 13)

Die HWG eG war erster und einziger Ansprechpartner der Gruppe. Der hohe Bekanntheitsgrad der Genossenschaft als langjährig ansässiger und damit vertrauenserweckender Wohnungsanbieter war hier von Bedeutung. Alternative lokale Anbieter wurden aufgrund flüchtiger Eigentümerwechsel und mittlerweile zersplitterter Strukturen nicht in Erwägung gezogen (vgl. BewHt_1, 53), was verdeutlicht, dass die genossenschaftliche Stabilität gegenüber Wohnungsverkäufen dieses bei Kooperationsprojekten mitschwingende Risiko minimiert. 5.2.2 HWG eG – Profil und Motivationen Die HWG eG ist mit 4.053 Wohneinheiten (vgl. Stadt Hattingen 2010, 18) die größte Hattinger Wohnungsanbieterin und mit ihrer 115 Jahre zurückreichenden Geschichte eine typische Traditionsgenossenschaft22 (HWG eG 2014). Die stadtweit verteilten Bestände sind zum Großteil in den frühen Nachkriegsjahren entstanden. In der Südstadt verfügt die HWG eG über einen

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Das Genossenschaftstypische zeigt sich auch in Mieten unter dem Mietspiegel und geringen Mietpreisspannen (vgl. Stadt Hattingen 2010, 20). Durch die aktuellen Modernisierungsmaßnahmen ist jedoch eine Ausweitung dieser Spanne zu erwarten.

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umfassenden zusammenhängenden Bestand, der aktuell in insgesamt elf Bauabschnitten saniert und modernisiert wird. Motivationen für die Kooperation Die Anfrage der Bewohnergruppe traf bei der HWG eG aus verschiedenen Gründen auf offene Ohren. Begünstigend war zunächst, dass sich die Genossenschaft, die lange Jahre primär Bestände instandhielt, in einem internen Umstrukturierungsprozess befindet und verschiedene Möglichkeiten eruiert, das bestehende Wohnangebot innovativ zu erweitern: „Wir wollen nicht nach Schema F Wohnungen vermieten, wie wir es über 100 Jahre gemacht haben, sondern auch neue Akzente setzen, neue Projekte mal ausprobieren, neue Themen aufgreifen“ (WuHt, 53)

Ausgehend von brancheninternen Diskursen zur Gestaltung des demographischen Wandels aus wohnungswirtschaftlicher Perspektive öffnete sich auch die HWG eG für gemeinschaftliche Wohnprojekte. Diese wurden als strategische Möglichkeit eruiert, den Ansätzen um Wohnservice oder Assistenzwohnen eine Alternative entgegen zu setzen. Hier wurden unverkennbar die Argumente aus den volkswirtschaftlichen Einsparungsansätzen zu gemeinschaftlichem Wohnen aufgegriffen (vgl. Kapitel 1.3); zugleich wurde die Umsetzung eines gemeinschaftlichen Wohnprojekts als Möglichkeit gesehen, sich stärker auf wohnungswirtschaftliche Kernkompetenzen rückbesinnen zu können: „Das ist für uns eigentlich eine wunderbare Kombination. Wir können unsere Kernkompetenz einbringen, wir planen mit so einer Gruppe ein Haus, wir bauen, wir bewirtschaften das und vermieten das und die Gruppe, die da einzieht, hat selbst den Anspruch, sich gegenseitig zu helfen und gar nicht so als Konsumenten gegenüber dem Wohnungsunternehmen aufzutreten“ (WuHt, 43).

Aufgrund dieses aktivierenden Verständnisses wurde eine top-down Implementierung nicht in Betracht gezogen, vielmehr wartete man auf einen passenden Moment (vgl. WuHt, 53). Mit der WIWOZU-Projektgruppe waren Leute gefunden, die die Genossenschaft durch das Signalisieren eines hohen Umsetzungswillens überzeugte. Der Zeitpunkt der Anfrage war zudem günstig, da es in Hattingen noch kein vergleichbares Projekt gab und sich die Chance einer Pionierprojekt-Positionierung bot. Begünstigende Umstände waren aber vor allem durch den umfassenden Modernisierungsprozess in der Südstadt gegeben. Hier waren Grundstücke durch den Abriss von nicht mehr modernisierungsfähigen Beständen frei geworden. Ziel der Südstadtsanierung ist die Anpassung der in den 1950er Jahren geschaffenen Monostrukturen an die Ausdifferenzierung von Nachfragegruppen (vgl. WuHt, 23). Der Bau eines partizipativ entwickelten Mehrgenerationenhauses ließ sich gut in den angestrebten Produktmix integrieren und bot umso mehr die Option, sich als modernes Unternehmen zu präsentieren (vgl. ebd., 59). Dies manifestiert sich auch in der intensiven kommunikativen Begleitung des Projekts mit einer Broschüre zusätzlich zur Darstellung des gesamten Quartiersmodernisierungsprozesses auf der Genossenschaftshomepage. Über diese im Bereich ‚Herstellung von nachfragegerech-

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ten Wohnraum‘ und ‚positiver Imageeffekt‘ zu verortenden und auf den Prozess bezogene Motivationen hinaus, lassen sich langfristigere Motivationen ausmachen, die stark an den hohen Selbstbestimmungsgrad der Gruppe und die Modalitäten des Gewerbemietvertrags geknüpft sind: Dadurch, dass der Verein das Haus gänzlich anmietet und sich selbständig um die Nachbelegung kümmert, verzeichnet die HWG eG Einsparungen in den Verwaltungskosten. Die Gesamtmiete fließt zudem, unabhängig davon, wer in dem Haus wohnt. Dieser in dem Projekt immanente „Subsidiaritätsgedanke“ (WuHt, 43) fügt sich aus Sicht des Interviewpartners zudem gut in den ursprünglichen Gedanken genossenschaftlicher Selbsthilfe ein. Wohnprojekte vermögen es, eingeschlafene Konsumentenhaltungen innerhalb einer langjährig angewachsenen Genossenschaftsstruktur wiederzubeleben, sodass mit dem Projekt die Chance verbunden wird, mit Vorbildcharakter in die Genossenschaft hineinzuwirken. Kompetenzverteilung lässt sich hier somit als Motivation ausmachen. Folgeprojekte sind seitens des Unternehmens nicht ausgeschlossen, jedoch nicht vordringlich (vgl. WuHt, 84). 5.2.3 Kooperationsprozess Grundlagen der Zusammenarbeit, Ziele und inhaltliche Konzeption Die ersten Kontakte zwischen dem Verein und der Genossenschaft waren von intensivem ‚Beschnuppern‘ gekennzeichnet. Eine wichtige Etappe war die Überwindung von Planungsunsicherheit seitens der HWG eG, da diese aufgrund einer zuvor gescheiterten Zusammenarbeit mit einer anderen Gruppe ein „gebranntes Kind“ war (WuHt, 65). Die Gruppe überzeugte durch Professionalität, indem sie sich mit der Vereinsgründung selbst „Regeln und Spielregeln“ (WuHt, 55) gegeben hatte und mit konkreten Vorstellungen zur Miethöhe, Gemeinschaftsflächenbedarf etc. auf das Unternehmen zutrat. In ersten informellen Treffen wog man die Zielvorstellungen der Gruppe – Mehrgenerationenhaus, Nachhaltigkeit, Mitbestimmung – gegenüber den Machbarkeitseinschätzungen der HWG eG ab. Eine grundsätzliche Bedingung für den Einstieg in die Zusammenarbeit war zunächst die Vergrößerung der Projektgruppe auf 15 Parteien, damit sich das Bauvorhaben langfristig rechne und sich von seiner baulichen Struktur als Zeilenbau in die Umgebung einfügen könne. Auf diese Bedingung ließ sich die Gruppe ein. Das Grundstücksangebot der HWG eG in der Südstadt stieß schnell auf Zustimmung, da sich die Gruppe zuvor bereits auf innenstadtnahes Wohnen festgelegt hatte. In der Folge beschloss man die Projektkonzeption als Synthese der Grundansprüche der Gruppe und den Bedingungen der HWG eG: ein Mehrgenerationenhaus zur Entwicklung einer dauerhaften Nachbarschaft, das nach barrierefreien und ökologischen Standards baulich umgesetzt werde, das gemeinsam und mit Mitbestimmungsrechten seitens der BewohnerInnen geplant werde und das durch den Abschluss eines Gewerbemietvertrags Selbstbestimmungsmöglichkeiten gewährt. Dieses ‚was und wie‘ wurde im Rahmen mehrerer Regelungen abgesichert: Erste verbindliche Grundlage ist eine Absichtserklärung. Diese benennt schon recht präzise konzeptuelle Details

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zur Gebäudegröße, Bauweise, Außenanlagen und Standards der Barrierefreiheit und Energieeffizienz - ausgelassen ist noch die Kalkulation des Kostenrahmens und des Nutzungsendgeldes. Weiterführende Planungen wurden seitens der Genossenschaft dahingehend abgesichert, dass man das Teilen von anfallenden Planungskosten (Personalkosten, Architektenkosten) im Falle des Scheiterns der Planungen vereinbarte. Im Anschluss an diese Versicherung führte die Genossenschaft intensivere Kalkulation des Kostenrahmens und der Miethöhe durch, auf dessen Grundlage schließlich der Kooperationsvertrag abgeschlossen wurde. Die Inhalte des Kooperationsvertrages fußen auf der Absichtserklärung – mit dem Unterschied, dass nun verbindliche Zahlen in punkto Kosten benannt sind. Unterstützendes Element für eine beidseitige Projektnachhaltigkeit ist zudem die Vereinbarung einer wohlwollenden Kultur des Umgangs für die Dauer des Kooperationsverhältnisses. So ist im Kooperationsvertrag selbst vereinbart, dass man im Falle von ernsthaften Konflikten Mediationsverfahren einsetzen wolle (vgl. WuHt, 75). Darüber hinaus verständigte man sich darauf, dass die BewohnerInnen einzeln in die Genossenschaft eintreten, was aufgrund des Gewerbemietvertrags nicht notwendig wäre. Dies wird als wichtige Geste für die Annahme des Projekts innerhalb der gewachsenen Siedlung mit langjährigen Genossenschaftsmitgliedern eingeschätzt (vgl. WuHt, 63). Bauliche Ausführung – Nutzerorientierung zwischen Wunschziel und Ergebnis Während die grundsätzliche Konzeption stark durch den Einsatz der Gruppe geprägt ist, wechselt die Zusammenarbeit in der Phase der baulichen Konkretisierung in eine klassische ausführende Planung durch die HWG eG. Auf Grundlage der Projektziele ließ die Genossenschaft einen Vorentwurf anfertigen, in dem grundsätzliche Wünsche der Gruppe an die bauliche Struktur und Erschließung berücksichtigt wurden: ein Wohnungsgemenge entsprechend der Haushaltsstruktur, die Ausrichtung des Gebäudes nach Süden, Laubengang, Aufzug, ErdwärmeHeizsystem, Gemeinschaftsraum im Erdgeschoss. Ausgestaltungsmöglichkeiten der jeweiligen Wohnungen gab es in Bezug auf nicht-tragende Wände, Elektroplanung und Material von Fliesen und Fußböden. Dies erfolgte mithilfe eines Raumbuchs. Dieses bildete jede Wohnung einzeln ab, Wünsche zu den benannten Punkten konnten hier eingetragen werden. Individuelle Grundriss-Zuschnitte und Gestaltungen waren damit unter der Prämisse der Vermietbarkeit möglich. Zudem war die Materialauswahl auf 3-4 Fliesendesigns begrenzt. Die Gruppe wurde so viel wie möglich in die Planungen integriert, was sich vor allem darin zeigt, dass noch während Bauphase Elemente der altengerechten Gestaltung nutzerorientiert modifiziert wurden, indem Treppenhandläufe bis zur letzten Stufe verlängert und letzte Treppenstufen durch Aufhellungen markiert wurden (vgl. ExpAkt, 83). Finale Entscheidungen behielt sich jedoch die HWG eG vor, was mit dem Bedarf, ein langfristig funktionierendes Gebäude errichten zu müssen, begründet wird (vgl. WuHt, 65). Von ambitionierten Zielen wie der Einrichtung einer Notwohnung, einem verglasten Laubengang, Wärmedämmung aus nachwachsenden Rohstoffen

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oder einer Photovoltaik-Anlage verabschiedete man sich aufgrund entsprechend erhöhter Mietkosten. Herausforderungen, Konsensfindung, Lerneffekte Die Übernahme des Zepters durch die HWG eG während der Bauausführung und die Spanne zwischen ursprünglicher Vorstellung und Endergebnis sind im Großen und Ganzen Ausdruck gegenseitigen Konsens‘. Indem die BewohnerInnen den Großteil an Bedarfen zuvor vereinsintern definiert hatten, stellten sie für sich sicher, dass sie mit Gruppenkonsens in die Zusammenarbeit gehen. Die bauliche Mitwirkung rangiert aus Sicht einer Bewohnerin eher als ontop, was für die Haltung der Kompetenzverteilung ‚jeder macht das, was er am besten kann‘ spricht: „Klar zu den Wohnungen, soweit es ging, wurde alles berücksichtigt, da gab es immer Kleinigkeiten, aber die wichtigen Sachen sind in der Gruppe passiert“ (WuHt_1, 45).

Enttäuschungen wurden auch durch das Benennen von konkreten Details wie Zeit- und Kostenplänen im Kooperationsvertrag sowie durch klare Ansagen seitens der Genossenschaft, gemäß ihrer Unternehmenstradition keine Luxusimmobilie zu planen, vermieden (vgl. WuHt_1, 51). Dennoch wird die Umsetzung zwischen früher Konkretisierung von Inhalten und dem Zulassen von Anpassungen zu einem Drahtseilakt. Die BewohnerInnen fühlten sich teilweise mit den abstrakten Plänen des Architekten alleine gelassen. Da ein Gruppenmitglied selbst als Architekt arbeitet, wurde das Lesen von Plänen gruppenintern beigebracht. Mangelnde Auskünfte seitens der HWG eG zu Kosten von zusätzlichen Ausstattungsdetails verursachten Orientierungslosigkeit: „Bei den Sonderwünschen haben die uns auch relativ allein mit gelassen. Vor allem was die gar nicht konnten, war zu sagen, was mehr kostet. Wenn ich sage ‚ich will da so ein Stück Wand haben‘, müsste man doch sagen können ‚kannste haben, kostet 800 Euro oder 1200 Euro‘.“ (BewHt_2, 86).

Ein wichtiger Lernprozess für die Genossenschaft war es, Entscheidungen von Beginn an transparent zu machen und zu begründen, warum manche Sonderwünsche ein Nein ergaben (vgl. WuHt, 67). In der Kommunikation stieß man besonders seitens der bauausführenden Mitarbeiter an Grenzen, die es gewohnt sind für einen Bauherren zu arbeiten und nicht für 14 Personen. Der Umgang mit Quasi-Bauherren erforderte viel Moderation, was in diesem konkreten Fall mit „Doppelagenten“ (WuHt, 67) gelang: Aufgrund biographischer Hintergründe gab es auf beiden Seiten Vermittler für das Verstehen-Lernen der jeweils anderen Seite. Dies begünstigte etwa die Durchsetzung der benannten Änderungen der Altengerechtigkeit. Darüber hinaus erwies sich das Konstrukt des Gewerbemietvertrags in der Bauphase als erschwerend: Nachdem erste Kerngruppenmitglieder bereits in Folge der verbindlichen Absichtserklärung abgesprungen waren, sprangen weitere Mitglieder mit zunehmendem Voranschreiten des Bauprozesses aus Angst vor einer zu hohen Kostenentwicklung und entsprechenden Mietenhöhe sowie vor dem immanenten Leerstandsrisiko ab (vgl. BewHt_1, 31). Die

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Gruppe wurde somit noch vor Einzug vor ein reales Leerstandsrisiko gestellt. Herausforderung war es dann kurzfristig neue Mitstreiter für Wohnungen zu finden, die primär nach den Wünschen Anderer vorbereitet wurden. Das Unternehmen half bei der Suche von MieterInnen mit und im Endeffekt konnten die Wohnungen voll belegt werden. Wohnphase – dauerhafte Projektsicherheit und Verantwortungsübernahme Entsprechend der Organisationsstruktur mit Gewerbemietvertrag steht den BewohnerInnen die Organisation der Neubelegung zu. Da der Mietvertrag für die nächsten zehn Jahre besteht, ist die nachhaltige Steuerung des Wohnprojekts mittelfristig gesichert. Die gute Kommunikationskultur und die Tradition der HWG eG als Bestandshalter lassen jedoch wenig Zweifel an einem Fortbestehen des Kooperationsverhältnisses aufkommen. Ebenfalls ist vereinbart, dass die Gruppe die Pflege der Grünflächen sowie kleine Instandhaltungsmaßnahmen am Haus übernimmt. Die dadurch erzielte Verringerung der Betriebskosten wird als win-win Situation empfunden (vgl. WuHt, 47). Das heutige Zusammenleben bestätigt das Bedürfnis nach Nähe und Distanz mit ‚Nichts muss, alles kann‘: Diverse Freizeitaktivitäten, etwa Singen oder Filmabende, haben sich eingebürgert. Kleine Hilfeleistungen für die älteren BewohnerInnen oder die Beaufsichtigung der Kinder sind selbstverständlich, wobei der Rückzug in den Privatbereich genauso möglich ist. Die Bewohnerschaft ist mit Ausnahme des Auszugs einer Familie stabil geblieben. Eine kontinuierliche Herausforderung ist das Aufrechterhalten des Mehrgenerationengedankens aufgrund zögerlichen Interesses von Familien an dem Wohnprojekt. Dies zeigte vor allem die Schwierigkeit, die eine frei gewordene Wohnung, die von ihrer Größe her auf einen großen Haushalt zugeschnitten ist, erneut an eine Familie zu vermieten (vgl. BewHt_2, 41). Der Kontakt mit der Nachbarschaft ist angestrebt, wird aber noch wenig gelebt. Skepsis der Bevorteilung des intensiv geplanten Wohnhauses kumulierte hier mit Unsicherheitsgefühl der umliegenden Bewohnerschaft, die aufgrund der Modernisierungsmaßnahmen eh schon in Unruhe versetzt worden waren (vgl. BewHt_1, 88). Mit einem ‚Tag der offenen Tür‘ wurden erste Schritte zum Abbau von Skepsis getan. Weitere nachbarschaftliche Kontakte werden nach eigener Einschätzung natürlich wachsen und an jeweilige Lebenssituationen gebunden sein. Eine Bewohnerin strebt etwa für ihre Rente ökologisches Engagement im Stadtteil an und empfindet angesichts der wachsenden Nachfrage an innenstadtnahmen Wohnraum gute Bedingungen für Gartenprojekte und Ähnliches (vgl. BewHt_1, 98). Resümee Der Kooperationsprozess wurde durch das Signalisieren von Umsetzungsbereitschaft auf beiden Seiten, durch intensive Moderation und einen damit verbundenen Verständnisgewinn der Handlungslogik der jeweils anderen Seite beflügelt. Die Umsetzung ist von einem starken Bekenntnis zur Kompetenzverteilung geprägt: Aufbauend auf den Ideen der Gruppe wird das

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Projekt von den ArchitektInnen geplant und anschließend mit der Gruppe rückgekoppelt sowie ggf. modifiziert. In der Wohnphase kommt der Gruppe nahezu ein Status der Selbstbestimmung zu. Mit dem Gewerbemietverein wird dauerhaft eine Verschiebung von Macht erwirkt (vgl. Kapitel 2.3). Diese Verantwortungsabgabe verweist offenbar auf Entlastung von Arbeitsaufwand für die Genossenschaft, drückt aber vor allem hohes Vertrauen in die Gruppe aus. Trotz der betonten Sachlichkeit seitens der BewohnerInnen war die Angst, sich finanziell zu überfordern, bei vielen da. Das spürbar nahe gerückte Leerstandsrisiko zeigt, dass die Modalität des Gewerbemietvertrags nicht jeder Einkommenssparte die Tür öffnet und existentielle Ängste evoziert. Das Sich-Einlassen auf das Tragen von Risiko und auf einen in dieser Art wenig erprobten Bauprozess erscheint aber auch Typ-Sache: „Man[braucht] Optimisten, man braucht auch Realisten, also Fachleute. Man braucht vielleicht auch den einen oder anderen Bedenkenträger und vorsichtigen Menschen […] aber wenn solche Bedenkenträger in der Überzahl sind, dann kriegen sie so ein Projekt nicht gestemmt“ (BewHt_2, 37).

Abb. 9: Schema Kooperationsstruktur WIWOZU Hattingen

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5.3 Wohnhof Delstrup in Münster – Akteursprofile und Kooperationsstrukturen

Abb. 10: Steckbrief Wohnhof Delstrup Münster, eigene Erstellung

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Die zweite Fallstudie ist der Wohnhof Delstrup in Münster. Münster ist eine traditionelle Universitätsstadt sowie überregionales Verwaltungszentrum und liegt zentral im Münsterland. Die Großstadt mit 294.932 EinwohnerInnen verzeichnete in den letzten sieben Jahren eine wachsende Bevölkerungsentwicklung von 7,9% und erwartet Prognosen zufolge eine Bevölkerungszunahme von 1,4% bis 2030 (vgl. Bertelsmann Stiftung 2014b). Dies steht insbesondere im Zusammenhang mit ausbildungsbedingter Nettozuwanderung junger Menschen. Angesichts steigender Mietpreise (Zuwachsrate von 2,52 % in 2012) bei einem Quadratmeterpreis von 9,29 in 2012 besteht Handlungsbedarf im Erhalt der innenstadtnahen Wohnfunktion und von preisgünstigem Wohnraum, was zunehmend von der Zivilgesellschaft eingefordert wird23. Seitens der Stadtverwaltung wird ein jährlicher Neubaubedarf von 1.500 Wohneinheiten definiert. (vgl. empirica AG 2013, 12, 13, Pfeiffer 2013, 115 mit Bezug auf empirica) Organisationsmodell: top-down, nicht formalisierte Bewohnergruppe, Einzelmietverträge Der Wohnhof Delstrup ist 2008 auf Initiative des kommunalen Münsteraner Unternehmens Wohn+Stadtbau GmbH entstanden und bis 2011 mit einer für den Planungsprozess neu zusammengefundenen Bewohnergruppe umgesetzt worden (siehe Abb. 10). Der Gruppenbildungs- und Planungsprozess wurde durch eine externe Moderatorin begleitet. Die BewohnerInnen, die nicht in einer juristischen Person organisiert sind, verfügen über individuelle Mietverträge. Im Rahmen derer werden die Kosten für die Gemeinschaftswohnung auf die Gesamtmiete umgelegt. Für die Nachvermietung verfügt die Gruppe über ein Vorschlagsrecht. Dies gilt auch für die 12 öffentlich geförderten Wohnungen (Förderwegen A und B), die in das Projekt integriert sind. Eine Vereinbarung der Wohn+Stadtbau GmbH mit dem Amt für Wohnen gewährt die Verfügung über die Belegungsrechte der geförderten Wohnungen. Bauliches Ergebnis ist ein barrierefreier zweigeschossiger Komplex dreier miteinander verbundener Häuser mit einem großen Innenhof, Gartenflächen für die Erdgeschosswohnungen sowie einer gemeinsamen Grün- und Gartenfläche. Standort des Wohnprojekts ist der Stadtteil Gremmendorf. Umgeben von klassischen Einfamilienhaus-Siedlungen, hat dieser einen fast dörflichen Charakter. Es ist das vierte von fünf gemeinschaftlichen Wohnprojekten, das in Kooperation mit der Wohn+Stadtbau GmbH umgesetzt wurde. 5.3.1 Die Bewohnergruppe – Profil und Motivationen Zusammenfindung und Struktur Die soziale Zusammensetzung ergibt sich aus BewohnerInnen, die seit dem ersten Aufruf des Unternehmens dabei sind, und im Verlauf der Bauphase hinzugetretenen Personen. Nach vielen Kennenlern-Gelegenheiten bei Picknicks etc. bildete sich während der Konzeptions- und

23 Als Beispiel sei die Veranstaltung „Macht Platz! Forum für neue Wohnformen in Münster“ vom 15.03.14 genannt. Organisiert wurde sie vom „Bündnis urbane Wohnformen“ – ein Zusammenschluss mehrerer Wohnprojektinitiativen (BuWo 2014).

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Planungsphase eine Gruppe von dauerhaft Interessierten heraus, die sich auch über die formal organisierten Treffen des Unternehmens hinaus verabredete (vgl. ExpAkt_2, 67). Schließlich gab man sich Leitlinien zu einer Gemeinschaft, die füreinander aufmerksamen ist, und zu einem achtsamen Umgang. In ihrer Struktur ist die Bewohnerschaft sowohl in Bezug auf Altersverteilung, Haushaltsformen als auch die Einkommenshintergründe sehr heterogen. Die insgesamt 40 BewohnerInnen dritteln sich ungefähr zu gleichen Teilen aus bis 20-Jährigen, 20 bis 54-Jährigen und über 55-Jährigen, die alleine, in Familien, alleinerziehend oder als Paar leben (vgl. BewMs, 323). Motivation für das Kooperationsmodell Die Motivationen sind stark an den Impuls von oben geknüpft. Die BewohnerInnen haben das Kooperationsmodell nicht als pragmatische Alternative zu selbstbestimmteren Wegen oder gar als Notlösung empfunden, sondern als Angebot. Dieses bot anfänglich für viele schlicht die Chance, an eine attraktive Wohnung in einem familiengerechten Umfeld zu gelangen (vgl. BewMs, 23). Die Annahme eines Angebots war jedoch lediglich erster Ansporn. Vielmehr entwickelte sich die Zusammenarbeit der Gruppenbildung und inhaltlichen Konzipierung zu einer Gelegenheit, sich intensiver mit der eigenen ‚Wohnfrage‘ zu beschäftigen. Diffuse Wohnwünsche oder Wünsche zur Lebensgestaltung, in denen Gemeinschaft schon eine Rolle spielte, wurden durch das gemeinsame Feilen an einem Leitbild miteinander verbunden. Insgesamt lässt sich festalten, dass sich die BewohnerInnen kaum für ein bottom-up Kooperationsmodell entschieden hätten und schon gar nicht für ein Projekt in eigener Trägerschaft (vgl. BewMs, 338). Erstgenanntes, weil man die Optionen, so zu agieren gar nicht in Betracht gezogen hatte (vgl. BewMs, 58) oder weil man nicht bereit gewesen wäre, lange Jahre auf die Kooperationsbereitschaft eines Wohnungsunternehmens zu warten. Zweitgenanntes, weil man nicht bereit gewesen wäre, Geld in kollektives Eigentum zu investieren, was aus Sicht eines Bewohners schnell zu Konflikten führe: „Wir würden niemals in Streitereien kommen, weil der eine 300.000 dazu getan hat und der andere nur 250.000“ (BewMs, 58).

Die top-down Umsetzung wurde somit zur Bedingung für die Kooperation. Auch wird bestätigt, dass sich das Mietmodell motivierender auf die Kooperationsbereitschaft auswirkte, da die Eigentumsbildung als eine zu große Einschränkung der eigenen Lebensgestaltung empfunden worden wäre (vgl. BewMs, 334). 5.3.2 Wohn+Stadtbau GmbH - Profil und Motivationen Die Wohn+Stadtbau GmbH ist das kommunale münsteraner Wohnungsunternehmen. Die stadtweit verteilten Bestände vergrößern sich kontinuierlich. Aktuell ist die Umsetzung von jährlich 200 neuen Wohnungen anvisiert (vgl. WuMs, 12). Soziale Verantwortung wird durch ein mietpreisstabilisierendes Mietkonzept betont (vgl. Wohn+Stadtbau GmbH 2013, 14). Die

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Reihe an Wohnprojekten der Wohn+Stadtbau GmbH beginnt Mitte der 1990er mit dem Projekt ‚Gemeinsam Wohnen von Jung und Alt in Mecklenbeck' und setzt sich fort bis zu dem aktuell in der Umsetzungsphase befindlichen innerstädtischen Projekt ‚Platanenhof‘. Die Projekte sind in ihren Zielgruppen und Ursprüngen heterogen. Ein Seniorenwohnprojekt und ein Beginenprojekt wurden durch eine bereits vorhandene Gruppe initiiert. Die durch das Unternehmen initiierten Projekte sind sämtlich als Mehrgenerationenprojekte ausgerichtet. Motivationen für das Kooperationsmodell Die wiederholte Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte – ob in Kooperation mit einer Gruppe, die sich schon gefunden hatte oder mit Gruppen, die erst gebildet wurden – zeugt von einem hohen unternehmensinternen ‚Mittragen‘ dieses Wohnangebots. Geknüpft ist dies an die Person des langjährigen Geschäftsführers, der schon in den frühen 1990ern im Rahmen der Internationalen Bauausstellung (IBA) Emscher Park für neue Wohnformen und Beteiligungsprozesse offen geworden ist. Seitdem hatte dieser „immer ein Projekt am Laufen“ (ExpAkt_2, 21). Die Etablierung gemeinschaftlicher Wohnprojekte als Wohnangebot ist somit zunächst eine Personal-Frage, was diese zugleich einer Fragilität gegenüber Personalwechseln aussetzt (vgl. WuMs, 83). Sämtliche Projekte wurden im Rahmen von Neubauten umgesetzt. Hierfür ergeben sich aufgrund der Marktlage begünstigende Umstände: Die hohe und wachsende Wohnungsnachfrage minimiert das Investitionsrisiko eines Neubaus. Eine Umsetzung im Bestand wäre zudem nur mit dem umständlichen Leerziehen von Bestandsgebäuden verbunden und wird daher nicht in Betracht gezogen (vgl. WuMs, 29). Die Einbeziehung von zukünftigen NutzerInnen in den Bauprozess gilt dabei als Garant für eine hohe spätere Nutzerakzeptanz, die dazu verhilft, Wohnbedarfe über die bestehenden Wohngruppen hinaus zu generieren: „Wenn da jetzt Projektbeteiligte gerne miteinander wohnen mögen, dann würden das auch andere tun wollen“ (WuMs, 17).

Hier bestätigen sich deutlich die in Kapitel 2.3 benannten Annahmen zu Partizipation als Mittel der ‚Absicherung‘ von Maßnahmen. Da ohnehin Neubaubedarf besteht, eignen sich Wohnprojekte aus Sicht des Unternehmens besonders gut, um dem sozialen Auftrag als kommunales Unternehmen gerecht zu werden. In diesen ist die Umsetzung von intergenerativer und sozialer Mischung über das Anbieten von barrierefreien und in den Größen differierenden Wohnungen sowie über die Mischung von geförderten und freifinanzierten Wohnungen angestrebt (vgl. WuMs, 38). Generell wirft das Unternehmen einen offenen Blick auf Nachfragebedarfe. Gemeinschaftliche Wohnprojekte sind dabei eines von vielen denkbaren Wohnangeboten:

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„Es wird auch wieder neue Ideen geben, ich weiß sie jetzt noch nicht, aber es wird wieder neue Themen geben, neue Initiativgruppen, die sagen, sowas haben wir aber noch gar nicht gemacht, vielleicht machen wir demnächst ein Männerwohnprojekt, keine Ahnung, jetzt machen wir schon eine Pflege-WG. Ich sag mal die Themen sind ja so breit, wie die Menschen“ (WuMs, 14, 84)

Hier spiegelt sich deutlich die in Kapitel 4.3 benannte Experimentierfreude wider, der es bedarf, um neue Nischen zu betreten. Darüber hinaus betonen die Interviewpartner nachbarschaftsstabilisierende Effekte als Motivation. Mehrfach wurden Einsparungsvorteile der Bestandsbewirtschaftungskosten durch eine merklich reduzierte Fluktuation benannt (vgl. WuMs, 31, 34-35, 95). Durch diese Stabilität lässt sich nicht zuletzt „Öffentlichkeit herstellen“ (WuMs, 34). Wohnzufriedenheit und Wohlgefühl senken Kosten, lassen sich bewerben und kumulieren als klassische win-win Situation mit den Unternehmensgrundsätzen zusammen. Insgesamt wirkt auch die mehrjährige Kontinuität der Umsetzung von gemeinschaftlichen Wohnprojekten als ein sich selbst begünstigender Prozess auf die Motivation ein. Im Verlauf der Betreuung verschiedener und in sich heterogener Projekte wurden interne Lehren gezogen. So wurden jüngere Projekte im Vergleich zu den ersten Projekten „früher und enger und langfristiger betreut“, um gemeinschaftliche Strukturen nachhaltig aufzubauen (WuMs, 49). Trotz der vielfältigen Motivationen und optimierten Umsetzungsverfahren setzt die Wohn+Stadtbau GmbH gemeinschaftliche Wohnwohnprojekte in einem quantitativ begrenzten Rahmen um. Hier wirkt deutlich ein, dass ein kommunales Unternehmen vielfältige Versorgungsansprüche zu erfüllen – etwa mit dem Bau von Studentenwohnheimen oder KITAS – und vorrangig breite Schichten mit Wohnraum zu versorgen hat. Insbesondere der aktuell erhöhte jährliche Neubaubedarf lässt sich nicht mit den langen Planungszeiten gemeinschaftlicher Wohnprojekte vereinbaren (vgl. WuMs, 85). 5.3.3 Kooperationsprozess Grundlagen der Zusammenarbeit, Ziele und inhaltliche Konzeption Die grundlegenden Pfeiler für das Bauvorhaben auf dem bereits erworbenen Grundstück ebenso die Rahmenbedingungen der Zusammenarbeit waren seitens des Unternehmens gesetzt, bevor der Aufruf nach zukünftigen BewohnerInnen lanciert wurde: Entstehen sollte ein Haus mit rund 20 Wohnungen, das von den Wohnungsgrößen sowohl Familien als auch kleinere Haushalte anspricht, das barrierefrei ist und das dank Fördermix langfristig bezahlbare Mieten gewährt. Darauf aufbauend wurde das Angebot gesetzt, einen Wohnort in verlässlicher Nachbarschaft durch eine Bewohnergruppe entstehen zu lassen. Dieser noch zu bildenden Gruppe wurden Mitspracheoptionen dahingehend eröffnet, dass Wünsche zu den Wohnungen und zum Gesamtgebäude in den Entwurfsprozess einfließen sollten. Die Wünsche hatten dabei den Prämissen „Kostenblick“ und „Allgemeingültigkeit“ zu unterliegen (WuMs, 59).

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Zur Profilbildung der Gruppe fanden monatlich Treffen statt. Neben der Moderatorin waren der Projektkoordinator des Unternehmens sowie eine Ansprechpartnerin der sozialen Mieterbetreuung anwesend. Die Heranführung der Interessierten daran, wie gemeinschaftliches Wohnen inhaltlich und baulich aussehen kann, erfolgte u.a. durch Bereisungen von bereits bestehenden Projekten. Die Moderatorin bündelte Bedarfe der Erstinteressierten zum Wohnungsgemenge und Wünsche zur Qualität der Wohnungen und des Gesamtgebäudes: Zentrale Inhalte waren Barrierefreiheit, die annähernde Gleichwertigkeit der Wohnungen in Bezug auf Helligkeit und Lage, ein Gemeinschaftsraum als „schönster Raum im Haus“, die Zonierung von privaten und gemeinschaftlichen Flächen sowie kommunikationsfördernde Erschließungswege (ExpAkt_2, 59). Die Festigung der Gruppe verlief sukzessive während die bauliche Konkretisierung schon im Gange war. Das Schaffen von verbindlichen Grundlagen für die Zusammenarbeit erfolgte insgesamt eher minimal, da wesentliche Arbeitsgrundlagen im Vorhinein festgelegt waren. So musste die Bewohnergruppe noch nicht „in Stein gemeißelt sein“ (WuMs, 71). Der Kooperationsvertrag ist bewusst schlank gehalten und im Wesentlichen auf Aspekte der Wohnphase mit der Handhabung der Nachbelegung bei Mieterwechseln sowie der Nutzung und Finanzierung von Gemeinschaftsflächen fokussiert: „Immer da wo es um Geld geht […], da bedarf es einer Regelung natürlich und dass man auch eine Leitlinie hat und sagt ‚ok das ist eigentlich das Ziel, was da verfolgt wird‘, aber gleichzeitig auch nicht mit einem Knebel“ (WuMs, 48).

Bauliche Planung und Ausführung – Nutzerorientierung zwischen Wunschziel und Ergebnis Für die bauliche Konkretisierung organisierte das Unternehmen einen Entwurfswettbewerb zwischen fünf Architekturbüros (siehe Anhang D.1). Die Wünsche der Gruppe zum Wohnungsgemenge und zu Wohn- und Gebäudequalitäten flossen in dessen Auslobungstext ein. Intensive Mitwirkung an der Grundkonzeption war somit gegeben. Die BewohnerInnen konnten im Rahmen eines Workshops die erstellten Entwürfe und Modelle diskutieren und priorisieren, hatten jedoch keine Stimme in der Jury. Immerhin saß die Moderatorin als beratendes Mitglied in der Jury, die aus Vertretern des Aufsichtsrats (z.T. zugleich Vertreter des Stadtrats), der Geschäftsführung, des Münsteraner Baudezernenten und Universitäts-Professoren bestand. Die Jury wählte schließlich den seitens der Gruppe zweit-präferierten Entwurf aus. Ausschlaggebend für den Entscheid war vor allem die städtebauliche Hof-Form. Inhalte sind zudem Balkone, Laubengangerschließung, ein Gemeinschaftsgartenbereich sowie ein exponierter Gemeinschaftsraum, was sämtlich den Wünschen der Gruppe entspricht. Die bauliche Umsetzung passierte in engen Absprachen zwischen dem Architekten und dem Unternehmen, was mit den BewohnerInnen regelmäßig gespiegelt wurde. Die Möglichkeiten, an dem städtebaulichen Zuschnitt noch Veränderungen vorzunehmen, werden im Vergleich zu ihren anderen Projektentwicklungen als hoch eingestuft, was primär an die geringeren baurechtlichen Auflagen in der Vorort-Lage geknüpft ist:

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„Da gab es deutlich mehr Möglichkeiten auch auf dem Grundstück nochmal zu sagen ‚hier ein bisschen weniger, da ein bisschen mehr, da ein bisschen anders‘“ (WuMs, 58).

Individuelle Gestaltungsmöglichkeiten waren bei Wohnungsgrößen, Grundrissen und Elektroplanung gegeben. Grenzen bei Sonderwünschen waren vor allem durch die ästhetische Vorstellungen des Architekten gesetzt. Beispielsweise wurde die Verschiebung einer Terrassentür mit Rücksicht auf das Fassaden-Gesamtbild nicht gewährt. Die Gartengestaltung bot ebenfalls Beteiligungsspielräume, wenngleich die gewünschte Übernahme der Erstbepflanzung durch die BewohnerInnen nicht gewährt wurde. Hier wird erneut ersichtlich, dass die Verantwortung für elementare Details nicht in die Hände der BewohnerInnen gegeben wurde. Herausforderungen, Konsensfindung, Lerneffekte Die top-down Herangehensweise bedingte grundlegend, dass das Gefälle von Anspruch an und Wirklichkeit von Partizipation und damit der Aushandlungsprozess weniger intensiv waren. Die Gruppe wusste, dass sie in einem Bereich, der auf der Skala der Mitbestimmung rangiert, agiert (vgl. ExpAkt_2, 57). Dennoch wurden mit dem Entwurfsverfahren ohne Stimmberechtigung Enttäuschungen produziert. Mit ein wenig Abstand betrachtet wird die Jury-Entscheidung jedoch als gute Experten-Entscheidung eingeordnet, da die U-Form eine Zuordnung von halbprivaten, gemeinschaftsfördernden Situationen im Innenhof und privaten Situationen im Außenbereich des Gebäudes begünstigt (vgl. BewMs, 38). Während der Bauausführung gab es dennoch mehrfach spannungsreiche Momente – die Tiefgaragenpläne scheiterten an der Finanzierung, für den ursprünglich hölzernen Fahrradschuppen wurde ein wetterfesteres Material durchgesetzt – und somit einen hohen Übersetzungsund Erklärungsbedarf. Die als künstlerhaft betitelte Attitüde des Architekten wurde als nicht sehr konstruktiv empfunden (vgl. BewMs, 176). Unabhängig von Diskussionen, wer darüber entscheidet, was ästhetisch ist und was nicht, wird hier der in Kapitel 4 betonte Bedarf an Gruppenfähigkeit seitens der Architekten deutlich. Die Rolle der Moderatorin stellt sich hier als unerlässlich heraus. Sie beriet in alle Richtungen, übersetzte zwischen den Seiten, erklärte der Gruppe Vor- und Nachteile mit hoher Ausdauer und appellierte an den Architekten, Pläne für „Normalverbraucher“ verständlich zu gestalten (ExpAkt_2, 61). Neben diesen primär kommunikativen Hürden der Detailabstimmung war die Koordinierung von sukzessiver Gruppenbildung und Bauprozess eine Herausforderung. Besonders schwierig war die dauerhafte Einbeziehung von Familien als Haushaltsgruppe mit wenig zeitlichen Ressourcen, um den Zielsetzungen des sozialen und intergenerativen Mix gerecht zu werden. Dies wurde über das Festsetzen eines auch große Wohnungen umfassenden Wohnungsgemenges gesteuert, auch wenn Familien nicht dauerhaft dabei waren. Hier spielt marktbedingt die Gewissheit ein, dass „solche Gruppen eben etwas später in so ein Projekt ein[steigen]“ (WuMs, 71). Dieser Flexibilität werden Grenzen gesetzt durch die Ansprüche, die Mietkosten des Ge-

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meinschaftsraums auf alle Parteien umzulegen sowie geförderte Wohnungen zu integrieren. Denn die Größe des Gemeinschaftsraums bedingt, wie viel jede Partei anteilig zusätzlich zur eigenen Miete zahlen muss und die Größe der individuellen Wohnungen bedingt ihre Förderfähigkeit, was wiederum den Kreis passender Nutzer eingrenzt. Vorteil war es hier, dass die anfänglich abgefragten Präferenzen den Wohnflächenobergrenzen weitgehend entsprachen, sodass eine exakte Festschreibung von Haushalt zu Wohnung im Verlauf des Planungsprozesses erfolgen konnte. Dennoch gab es im Zuge des mehrfachen Veränderns des Gemenges kritische Momente, etwa als eine Interessentin mit Förderanspruch und die Größe ihrer zwischenzeitlich veränderten Wunschwohnung nicht mehr zusammenpassten oder die Wohnung einer Familie zugunsten der Verkleinerung des Gemeinschaftsraums vergrößert und damit verteuert wurde (vgl. ExpAkt_2, 75, BewMs, 94). Letzteres mit dem Hintergrund, die kollektiven Kosten zu senken. Dieses mehrfache Hin-und-Her-Schieben nahm teilweise unüberschaubare Ausmaße an und produzierte eine Wohnung mit kompletter Dachschräge und dunklem Schlafzimmer, was den Anspruch an eine annähernde Gleichwertigkeit der Wohnungen zunichtemachte (vgl. BewMs, 119). Das Finden des richtigen Konkretisierungszeitpunkts von Gruppe und Wohnungsgemenge wurde insgesamt als Gratwanderung empfunden: „Das ist natürlich dieses einerseits viel Raum zu lassen, das noch Rücksprache möglich ist, und auf der anderen Seite, aber so konkret zu sein, dass die Leute, sich auch etwas darunter vorstellen können und bereit sind, da schon mal was für investieren. Ich will ja nicht ein Jahr lang immer irgendwo zu so einer Abendveranstaltung laufen, wo mir keiner sagen, was wird das denn da hinterher und ist das überhaupt was für mich“ (WuMs, 68).

Angesichts dessen und vor dem Hintergrund der intern aufgebauten Expertise wird zu maximalen Gruppengrößen von 30 Haushalten geraten (vgl. WuMs, 57). Wohnphase – dauerhafte Projektsicherheit und Verantwortungsübernahme Der Kontakt zwischen Projektgruppe und Unternehmen erfolgt über zentrale Ansprechpartner auf beiden Seiten und wird als sehr zuverlässig empfunden (vgl. BewMs, 221). Die Regelung des MieterIn-Vermieter-Verhältnis‘ über Einzelmietverträge gewährt entsprechend der Kooperationsvereinbarung ein Vorschlagsrecht für die Nachmietersuche. Allerdings behält sich die Wohn+Stadtbau GmbH aufgrund des bei ihr liegenden Leerstandrisikos ein Vetorecht vor, das erfahrungsgemäß aufgrund der gründlichen Auswahl von MieterInnen jedoch nicht zum Einsatz kommt (vgl. WuMs, 77). Zumal wurde schon in der Gruppenbildungsphase ein PatenSystem zur Integration von neuen Projektinteressierten etabliert. Zum Zeitpunkt des Interviews stand erstmalig ein Mieterwechsel seit Einzug an (vgl. BewMs, 214). Einsparungen der Betriebskosten ergeben sich durch die Übernahme des Winterdienstes und der Gartenpflege. Das Zusammenleben der BewohnerInnen wird als entspannt und als gelebter intergenerativer Austausch empfunden, der die ursprünglichen Erwartungen übertroffen hat (vgl. BewMs, 21). Abgesehen von einer Hauspartei der benannten schwer zu belegenen Wohnung mit der Dach-

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schräge bringen sich alle MieterInnen rege in das Zusammenleben ein. Strukturen zur Aufrechterhaltung haben sich eingespielt, etwa zum Umgang mit Entscheidungsfindungen. Es wird gemeinsam gegärtnert, man nutzt regelmäßig den Gemeinschaftsraum. Die Begünstigung von Kontakten über die Laubengangerschließung und die halbprivate Hofsituation wird bestätigt. Der Kontakt in die umliegende Nachbarschaft ist mäßig, ergibt sich jedoch teilweise automatisch über die Kinder. Resümee Die Begriffe ‚beidseitige Projektnachhaltigkeit‘ und ‚Kompetenzverteilung‘ zeigen sich hier weniger als Produkt intensiver Aushandlung, denn als Ergebnis eines im Vorhinein gesteckten Beteiligungsspielraums. Durch das Begutachten anderer Projekte, das Verfassen des Auslobungstextes und das Abwägen der Vor- und Nachteile der verschiedenen Entwürfe bestanden für die Gruppe Möglichkeiten, Wohngestaltungswissen zu erlangen und Impulse – unter Anleitung der Moderatorin – für die Konzeption zu geben. Aus Expertensicht ist dies ein außergewöhnlich hoher Aufwand für Kooperationsprojekte im Mietwohnungsbau (vgl. ExpAkt_2, 59). Die Mündigkeit der Gruppenmitglieder wurde dennoch nur mäßig anerkannt, da ihnen in entscheidenden Momenten keine Stimme gewährt wurde. Nicht von der Hand zu weisen ist an dieser Stelle erstens eine politische Dimension – Stadtratsvertreter zugleich Aufsichtsratsmitglieder saßen in der Jury –, die das Projekt unter dem Dach eines kommunalen Unternehmen erhält (vgl. BewMs, 170). Zweitens steht dies im Zusammenspiel mit der erst im Prozessverlauf gefestigten Gruppe. Planungssicherheit musste unabhängig von der Gruppenzusammensetzung vorhanden sein, sodass die Projektnachhaltigkeit des Unternehmens in der Realisierungsphase klar vor der der Gruppe rangierte. Jedoch war es hier weniger Herausforderung einer bestehen Gruppe im Sinne von ‚wir bleiben alle‘ soziale Projektnachhaltigkeit zu gewähren, denn überhaupt eine Gruppe bei der Stange zu halten. Das Münsteraner Projekt verweist insgesamt eher auf eine neuere Generation von „gemeinschaftlichem Wohnprojekt light“ hin, deren BewohnerInnen nicht in anonymem Umfeld wohnen möchten, aber weniger Wert auf selbstbestimmte Strukturen legen (Exp, 64).

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Abb. 11: Schema Kooperationsstruktur Wohnhof Delstrup Münster, eigene Erstellung

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5.4 Wahlverwandtschaften in Bonn – Akteursprofile und Kooperationsstrukturen

Abb. 12: Steckbrief Wahlverwandtschaften Bonn, eigene Erstellung

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Die dritte Fallstudie fokussiert die dreifache Kooperation zwischen dem Verein Wahlverwandtschaften Bonn e.V. und dem privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen RheinHaus GmbH in Bonn. Die am Rhein gelegene ehemalige Bundeshauptstadt mit 330.245 Einwohnern (Stand 2012) befindet sich in der wirtschaftlich dynamischen Region Rhein-Sieg, die eine positive Bevölkerungsprognose von 4,9% erwartet (vgl. Bertelsmann Stiftung 2014c). Der Wohnungsmarkt ist gekennzeichnet von einem erhöhten Mietpreisniveau von 9,52 € (vgl. Pfeiffer 2013, 115 mit Bezug auf empirica) und sehr geringer Grundstücksverfügbarkeit (vgl. ExpAkt_3, 54). Organisationsmodell: Mischung Eigentum und Miete, Einzelmietverträge, Anmietung der Gemeinschaftsräume durch Verein Die Zusammenarbeit mit dem privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen ist auf Initiative des 2005 gegründeten Vereins Wahlverwandtschaften Bonn e.V. entstanden (siehe Abb. 12). Die drei Häuser wurden zwischen 2006 (Kooperationsbeginn ‚Heerstraße‘) und 2012 (Fertigstellung ‚Duisdorf‘) umgesetzt. Die Wohnprojekte in Bonn verbinden Eigentumswohnungen mit freifinanzierten und öffentlich geförderten Mietwohnungen, die über Einzelmietverträge angemietet werden. Ein Vorschlagsrecht für die Nachbelegung der Mietwohnungen wird seitens der RheinHaus GmbH gewährt. Die Gemeinschaftswohnungen sind separat durch den Verein angemietet. Eine Vereinbarung zwischen jeder/m BewohnerIn und dem Verein verpflichtet zur separaten Zahlung des Kostenanteils (zwischen 20 und 22 € je nach Projekt). Kontextgebend für die Bonner Kooperationsprojekte ist eine intensive Auseinandersetzung mit neuen Wohnformen seitens der Stadt. Beim Amt für Wohnungswesen, das dem Verein die Belegungsrechte für die geförderten Wohnungen zusichert, ist eine Wohnprojektkoordinierungsstelle angesiedelt, die bei der Ansprache von Unternehmen und der Grundstücksfindung hilft. Unterstützung kam auch seitens des Stadtplanungsamtes, das den Kontakt zur RheinHaus GmbH vermittelte. Die baulichen Ergebnisse der beiden näher untersuchen Projekte ‚Heerstraße‘ und ‚Duisdorf‘ befinden sich in unterschiedlichen städtischen Kontexten. Das Projekt Heerstraße umfasst 23 Mietwohnungen – davon sind sieben öffentlich gefördert – und elf Eigentumswohnungen in einem Vorder- und Hinterhaus, das sich in den Blockrand eines gewachsenen Viertels am Innenstadtrand einfügt. Das Projekt im Stadtteil Duisdorf umfasst 27 Mietwohnungen – davon sind sieben öffentlich gefördert – und 26 Eigentumswohnungen in zwei sich gegenüberliegenden dreistöckigen Zeilenbauten in einem Neubaugebiet. Barrierefreiheit und ein hoher Energiestandard treffen auf beide Projekte zu.

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5.4.1 Die Bewohnergruppe – Profil und Motivationen Zusammenfindung und Struktur Die Wohnprojekte finden ihren Ursprung in einer alters- und geschlechtshomogenen Gruppe von Mitgliedern eines Frauenvereins, die die Idee eines gemeinschaftlichen Wohnprojekts entwickelten und im Zuge dessen ihre Struktur geschlechts- und generationenübergreifend ausweitete (vgl. BewBn, 31). Unter intensivem Einsatz eigener sozialer und fachlicher Ressourcen und unter Einbezug externer Beratungs- und Weiterbildungsleistungen hat sich die Gruppe professionalisiert, den Verein gegründet und sich mit Politik und Stadtverwaltung vernetzt. Die mittlerweile mehr als 300 Vereinsmitglieder vereint die Vereinsgrundsätze „generationenverbindend, einkommens-übergreifend und solidarisch-nachbarschaftlich“ (Wahlverwandtschaften Bonn e.V. 2011). Diese sollen sich baulich in barrierefreien, energetisch nachhaltigen Häusern mit einem abwechslungsreichen Wohnungsgemenge in guter infrastruktureller Anbindung widerspiegeln. Der Verein fungiert als Scharnier zwischen dem Projektträger, den einzelnen BewohnerInnen und noch nicht in Hausgemeinschaften gebundenen Projektinteressierten. In den drei Häusern leben Familien, Paare und Alleinlebende gemischten Alters. Die Hausgemeinschaften haben Größen von rund 30 bis 50 Haushalten. Angesichts von 140 Vereinsmitgliedern, die noch keine Wohnung beziehen konnten, ist die Umsetzung weiterer Projekte erwünscht. Der Verein zeigt sich dabei auch offen für Kooperationen mit anderen Unternehmen, die sich mittlerweile weniger skeptisch gegenüber Kooperationen zeigen. Motivation für das Kooperationsmodell Die Initiativgruppe hat intensiv über Umsetzungsmöglichkeiten ihres Wohnziels nachgedacht, Seminare zu Rechts- und Realisierungsformen wahrgenommen und zunächst große Sympathien für das Genossenschaftsmodell entwickelt, was der Gruppe zum damaligen Zeitpunkt auch von Beratungsinstanzen empfohlen wurde. Mittlerweile etablierte Anschub-Hilfen und reduzierte Auflagen zur Genossenschaftsneugründung24 gab es zu dem Zeitpunkt jedoch nicht, sodass man sich finanziell nicht in der Lage sah, eine eigene Genossenschaft zu gründen. Eine Bewohnerin verweist hier vor allem auf eine dachgenossenschaftliche Struktur, die große Abhilfe hätte leisten können (vgl. BewBn, 29). Die Entscheidung für eine Kooperation mit einem Investor ergibt sich vor allem vor dem Hintergrund sehr heterogener Einkommensverhältnisse und unterschiedlicher Wünsche an die späteren Eigentumsverhältnisse (vgl. BewBn, 240-243, 246). Die Integration von verschiedenen Wohnungssegmenten wurde zur Bedingung, um die Gruppe zusammenzuhalten zu können. Sämtliche Realisierungsformen, die ausschließlich auf Eigentumsbildung – ob kollektiv oder individuell – und damit auf die Bildung eines Trägers 24

Im Zuge der Novellierung des Genossenschaftsgesetzes 2006 wurde die Neugründung kleiner Genossenschaften durch die Reduzierung der erforderlichen Mindestanzahl auf drei Personen, durch die Ausweitung des Genossenschaftszwecks auf soziale oder kulturelle Art und durch Reduzierungen des Bonitätsprüfungs-Turnus auf alle zwei Jahre vereinfacht. Besonders wichtig sind Prüfungserleichterungen und individuelle Vereinbarungen mit den Prüfungsverbänden (vgl. Töllner und Nolte 2011, 26)

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ausgerichtet sind, wurden damit ausgeschlossen. Der Solidaritätsgedanke und zugleich der als größer erachtete „Spielraum für individuelle persönliche Lösungen“ (BewBn, 246) gaben schließlich den finalen Anstoß, eine Kooperation mit einem Wohnungsunternehmen zu suchen. Darüber hinaus bestätigt sich der Gedanke der organisatorischen Entlastung und der Kompetenzverteilung mit hoher Deutlichkeit. Ressourcen zur Gestaltung des „inneren Hauses“ sollten nicht von Fragen der Finanzierung übermannt werden: „Wir haben auch von Anfang an gewollt, dass wir uns um das ‚innere Haus‘, wie wir immer gesagt haben, kümmern. Da hatten wir auch das Gefühl, dass wir da unsere Kapazitäten, unsere Kenntnisse haben und dann sowas mit den ganzen Finanzen, das war nicht das Unsere“ (BewBn, 27).

Bei der Wahl für das Kooperationsmodell spielte auch die Schnelligkeit in der Umsetzung als Vorteil ein, was insbesondere im Vergleich zu der nahezu 14-jährigen Umsetzungszeit des Bonner Genossenschaftsprojekts Amaryllis deutlich gemacht wird. Eine schnelle Umsetzung sei dabei besonders für ältere Menschen ein „echter Lebenszeitgewinn“ (BewBn, 231). Zugleich wurden Bedenken gegenüber dieser Umsetzungsform hinsichtlich der Abhängigkeit vom Investorenverhalten getragen. Die Entscheidung für eine Kooperation war also ein intensiver Abwägungsprozess, bei dem schließlich die Punkte ‚Schonung von Nerven‘, ‚Solidaritätsgedanke‘ und ‚größere Flexibilität für verschiedene Marktsegmente‘ überwogen haben. Die Investorenwahl fiel über Umwege auf die RheinHaus GmbH. Nach erfolglosen Anfragen beim kommunalen Unternehmen und lokalen Bestandsgenossenschaften, kam man schließlich über einen Tipp seitens der Stadt ins Gespräch mit der RheinHaus GmbH. 5.4.2 RheinHaus GmbH – Profil und Motivationen Vorangestellt sei, dass die folgenden Ausführungen eine eingeschränkte Aussagekraft aufweisen, da sie sich nicht auf ausführliche Stimmen der Rheinhaus GmbH, sondern auf die Wahrnehmung der interviewten BewohnerInnen und des Vertreters der Koordinierungsstelle sowie auf ein kurzes Telefonat mit einem Vertreter des Unternehmens beziehen. Die RheinHaus GmbH ist ein seit mehr als 60 Jahren in der Bonner Region tätiges mittelgroßes Wohnungsunternehmen25. Ihre Tätigkeiten umfassen eine Mischung aus Verwaltung, Erhalt und Modernisierung des eigenen Bestandes, Bestandserweiterung durch Neubaumietprojekte sowie in begrenztem Rahmen die Wohnungsverwaltung für Dritte. In den vergangenen Jahren trat das Unternehmen zunehmend als Bauherr für Eigentumsprojekte, die primär im Luxussegment liegen, auf (vgl. Rheinhaus GmbH 2014d). Insgesamt spiegelt sich das Leistungsspektrum in einem breiten Portfolio von Funktional bis Luxus wider und verweist auf eine hohe Firmenaktivität. Diese hohe Aktivität wird seitens der interviewten BewohnerInnen sowie des Vertreters der Koordinierungsstelle als begünstigend für die Kooperationsbereitschaft wahrgenommen. Im Vergleich zu den großen ortsansässigen Traditionsunternehmen, die zu dem 25

Auf der Homepage wird die Verwaltung von 1.600 Wohnungen als Zahl benannt (Rheinhaus GmbH 2014c).

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Zeitpunkt mit ihren Kapazitätsplänen ausgelastet waren, gilt die RheinHaus GmbH als flexibler und offener (vgl. ExpAkt, 52, 84). Dies ist stark an die Persönlichkeit des damaligen Geschäftsführers gebunden, der immer mal wieder „Bauchentscheidungen“ (ExpAkt_3, 58) treffe und so auch schnell von der Kooperation mit dem Bewohnerverein begeistert war (vgl. BewBn, 68). Neugierde kumuliere dabei mit der Option, neue Nischen zu erschließen und vorhandene Ressourcen zu nutzen: „Wir hatten auch schon in diversen Richtungen mit ihm Gespräche und er ist experimentierfreudig, das heißt er hat in den letzten Jahren auch immer, wenn das Land mal einen neuen Förderweg angeboten hat oder irgendetwas Neues gemacht, immer mal ein Bauvorhaben gemacht“ (ExpAkt_3, 58).

Die Experimentierfreude verweist zugleich auf eine Temporalität, was die Etablierung einer solchen Kooperation in Frage stellt. Denn Neues probiert man nicht 20 Jahre lang aus: „Das entspricht auch meinen jahrzehntelangen Beobachtungen bei der RheinHaus, dass er irgendwann sagt, ‚ich hab jetzt drei Projekte, das reicht mir, ich wende mich jetzt irgendeinem ganz neuen Thema zu‘. Also das ist so, was die RheinHaus so ein bisschen antreibt“ (ExpAkt_3, 58).

Abgesehen von dieser Experimentierfreude wäre die Benennung spezifischer Motivationen aufgrund der fehlenden ausführlichen Stimmen der RheinHaus GmbH nur spekulativ. Offensichtlich ist aber, dass die Kooperation mit dem Verein als wirtschaftlich attraktiv kalkuliert wurde. Abgesehen davon, dass jeder Investor Bauvorhaben nur dann tätigt, wenn er eine Rendite erwartet (vgl. u.a. Pfeiffer 2013, 114), ist Neubau insbesondere vor dem Hintergrund der Bonner Wohnungsmarktsituation nachhaltig renditeversprechend. Zumal machte die hohe Anzahl an integrierten Eigentumswohnungen, die stets als separates Gebäude komplett an die jeweiligen Wohnungseigentümergemeinschaften verkauft wurden, die Projektentwicklung umso lukrativer. Die Zusammenarbeit mit dem gut organisierten Verein mutet somit als professionelle Kooperation an – nicht viel mehr und nicht viel weniger. Dies zeigt sich auch darin, dass die entstandenen Häuser in den Marketingstrategien keine Berücksichtigung finden. Lediglich ein neutraler Verweis auf die Zusammenarbeit findet sich auf der Homepage, eine Identifikation mit dem Prinzip solidarischer Nachbarschaften wird nicht betont (vgl. Rheinhaus GmbH 2014f). Bezüglich weiterer Kooperationen im Fördermix mit dem Verein zeigt das Unternehmen aktuell Zurückhaltung. Aufgrund der aktuell niedrigen Fremdkapitalzinsen erscheinen frei finanzierte Projekte attraktiver gegenüber geförderten Projekten mit erhöhtem Verwaltungsaufwand (vgl. BewBn, 183). 5.4.3 Kooperationsprozess Der Fokus liegt im Folgenden auf der Ausgestaltung der ersten Kooperation, dabei wird eingeflochten, wie sich die Kooperation im Zuge der zwei nachfolgenden Projekte entwickelt hat.

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Grundlagen der Zusammenarbeit, Ziele und inhaltliche Konzeption Die Zusammenarbeit fußt auf intensiver inhaltlicher Vorarbeit zum Wohnbedarf in den Projektgruppen und der Übernahme eines klar strukturierten Projektmanagements durch den Vereinsvorstand. Grundsätzliche Wohnziele wurden über den Vereinsvorstand kommuniziert – so auch in der Erstansprache von Wohnungsunternehmen. Das Zustandekommen der ersten Kooperation ist eng an die Grundstücks-Suche geknüpft. Der Geschäftsführer der RheinHaus GmbH hatte nach der Ansprache durch den Verein grundsätzliche Offenheit für die kooperative Umsetzung eines Hauses und ‚offene Augen und Ohren‘ für die Berücksichtigung der Vereinsbelange bei seinen Grundstücksakquise-Tätigkeiten signalisiert. Mehr Details waren zunächst nicht vereinbart (vgl. BewBn, 68). Trotz des intensiven Mittragens der Projektidee seitens der Politik und Verwaltung – das Stadtplanungsamt hatte mit einer umfangreichen und explorativen26 Grundstückssuche unterstützt – dauerte das Finden eines passenden Grundstücks zunächst eine Weile. Im Endeffekt erwies sich die RheinHaus GmbH als findig und zugleich affin für die Präferenz eines innerstädtischen Grundstücks. Über das Angebot des Unternehmens, ein gerade erworbenes Areal für eine Zusammenarbeit zur Verfügung zu stellen, gelangte man schließlich zur konkreten Zusammenarbeit (vgl. BewBn, 68). Direkt zu Beginn der inhaltlichen Konkretisierungen machte die RheinHaus GmbH deutlich, dass den Hausgemeinschaften zwar gewisse individuelle Gestaltungsmöglichkeiten gewährt werden können, grundsätzlich aber ein möglichst neutrales Gebäude errichtet werde, „das eben weiter vermietbar oder später zu verkaufen ist“ (BewBn, 100). Während die gemeinsame Konzeption lediglich unter diesen groben Taktansagen stattfand, besiegelte man das Bauvorhaben kurz nach der Beantragung der Baugenehmigung mit einem Kooperationsvertrag: Dieser definiert Details zum Wohnungsgemenge, zur Barrierefreiheit, gewährt Wünsche des Vereins während des Bauprozesses „soweit baulich und kostenmäßig möglich“ und benennt für die Wohnphase ein Vorschlagsrecht zur Nachmietersuche. Ein bindendes Dokument erfolgt damit vergleichsweise spät, es spricht aber eine klare Sprache: Der Vermieter behält es sich vor, vom bestehenden Kooperationsverhältnis zurückzutreten, wenn binnen sechs Wochen nicht „mindestens 12 MietinteressenInnen, die über den Verein Wahlverwandtschaften Bonn e.V. vermittelt wurden, rechtskräftige Mietverträge abgeschlossen wurden“ bzw. binnen drei Monaten nicht fünf Kaufinteressenten rechtsverbindliche Kaufverträge abschlössen (siehe Anhang D.1). Hier zeigt sich deutlich, dass gemäß der Handlungslogik des privatwirtschaftlichen Unternehmens Häuser geplant werden, die flexibel an andere MieterInnen bzw. Kaufinteressenten gehen könnten. Der Vertrag benennt selbst die Option zum Weiterverkauf des Gebäudes. Für diesen Fall ist vereinbart, dass das Unternehmen im Falle von Verkaufsplänen 26 Seitens der Stadt wurden Grundstücke etwa vorgeschlagen, die in absehbarer Zeit zur Verfügung standen oder, „wo sie quer lagen mit einer Eigentümerin und dann dachten sie [die Stadt], sie schicken uns und dann wird die Frau vielleicht doch mal“ (BewBn, 61).

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den Verein rechtzeitig informiert und diesem für den Fall der Fälle immer ein Vorkaufsrecht einräumt. Zweitens bestätigt sich die Planungsunsicherheit von Unternehmen, die erstmalig mit Gruppen planen. In den Verträgen der nachfolgenden Kooperationsprojekte besteht diese Klausel nicht mehr, was für einen Vertrauensaufbau spricht. Grundlegende Bahnen des Projekts wurden zudem seitens des Wohnungsamts durch das Vorschlagsrecht zur Belegung der öffentlich geförderten Wohnungen gelegt, was die Planung einer sozialen Spannbreite im Projekt und deren Aufrechterhaltung sichert. Eine Kultur der Zusammenarbeit ist hier mittlerweile etabliert, was als sehr unterstützend empfunden wird: „Da sind wir der Stadt sehr, sehr dankbar. Wir haben dann nochmal ein Verfahren ausgehandelt […] und dann haben wir nochmal ganz differenziert das Verfahren definiert und das haben dann alle so akzeptiert und das ist jetzt so: Wir wählen aus, legen der Stadt vor, die prüfen die Formalitäten und genehmigen unsere Vorschlagsliste“ (BewBn, 41).

Bauliche Planung und Ausführung – Nutzerorientierung zwischen Wunschziel und Ergebnis Die bauliche Konkretisierung erfolgte über eine klassische Entwurfsplanung durch einen Architekten, die sich am Wohnungsgemenge des Bewohnergruppenprofils ausrichtete. In den Arbeitssitzungen stimmte sich die Gruppe mit dem Architekten oder dem Bauleiter ab, außerdem wurden die Sitzungen ab und an durch den damaligen Geschäftsführer begleitet (vgl. BewBn, 74). Grundsätzlich wurden die Vereinsgrundsätze in der baulichen Grundkonstruktion berücksichtigt. Dies betrifft neben der Mischung im Gemenge hinsichtlich Wohnungsgrößen und Finanzierung bzw. Eigentumsverhältnissen, das Vorhandensein von Begegnungsmöglichkeiten durch Freiflächen und Gemeinschaftsräume, den ökologischen Anspruch und die Barrierefreiheit. Gewisse Abstriche gibt es aber in fast allen Bereichen: Nur die geförderten Wohnungen sind entsprechend der Richtlinien komplett barrierefrei, bei den übrigen Wohnungen werden immerhin bodengleiche Duschen, eine stufenlose Erreichbarkeit und maximale Schwellen von 2,5 cm gewährt (vgl. Kooperationsvertrag im Anhang D.1, BewBn, 113). Bei der ökologischen Ausstattung wäre eine Solaranlage erwünscht gewesen, die Grundlagen für eine nachträgliche Einrichtung sind immerhin durch ein Pultdach gelegt. Unter kontinuierlicher Betonung seitens der Gruppen, dass man umweltschonende Energieformen wünsche (vgl. BewBn, 126), wurden in den drei Projekten verschiedene Details ausgehandelt – in Abhängigkeit davon, was lokalspezifisch möglich war. So ist das zweite Projekt an die städtische Fernwärme angeschlossen, das Projekt in Duisdorf hat ein Blockheizkraftwerk. Ausgestaltungsmöglichkeiten auf Ebene der Hausgemeinschaften betreffen die Gartengestaltung sowie gemeinschaftlichen Flächen. So waren Änderungen im Zuschnitt des Gemeinschaftsraums ohne große Schwierigkeiten möglich. Individuelle Gestaltungsoptionen auf Bewohnerebene schwanken nach Eigentumsform. Die Eigentümer konnten Grundrisse selbst wählen, während Änderungen der Mietwohnungszuschnitte nur bedingt gewährt wurden (vgl. BewBn, 53). Bei der Materialauswahl des Fußbodens und der Bäder gab es wiederum dieselben Wahlmöglichkeiten für alle (vgl. BewBn, 111).

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Insgesamt folgt die bauliche Ausführung unter der Prämisse der Wiedervermietbarkeit. Bunte Hausfassaden wurden nicht gestattet (vgl. BewBn, 97-99). Auch hat das Durchsetzen von Anregungen im Kooperationsverlauf insgesamt abgenommen. Laubengänge, die im ersten Projekt noch vorhanden sind, wurden in Duisdorf aufgrund zu viel „rausgeschmissener Fläche“ nicht mehr gewährt (BewBn, 52). Der Anspruch an die Umsetzung von gemeinschaftsfördernder Architektur wurde somit rationalisiert. Herausforderungen, Konsensfindung, Lerneffekte Angesichts der Projektplanung mit Eigentum, freifinanzierter Miete und geförderter Miete wurde der Anspruch an eine annähernde Gleichwertigkeit der Wohnungen zu einer Herausforderung. So wurde den Eigentümern per se via Kooperationsvertrag mehr Mitgestaltung zugesprochen als den MieterInnen. Besondere Überzeugungsarbeit musste die Gruppe hinsichtlich der Integration der geförderten Wohnungen in das Gesamtgemenge leisten. Die Gruppe setzte sich dafür ein, dass diese Hofzugänge bekamen und nicht – wie zunächst seitens des Architekten vorgesehen – ausschließlich zur Straße zeigten (vgl. BewBn, 88). Hier wurde das Zurückfallen in jahrelang praktizierte benachteiligende Handlungsmuster im Umgang mit Sozialwohnungen zugunsten des Gemeinschaftsgedankens überwunden. Dies zeigt ein Potential auf, wie Projektentwicklung von NutzerInnen lernen kann. Auch in der Grünflächengestaltung musste die Gruppe argumentieren, dass etablierte Vorstellungen zur Projektentwicklung mit Hauseigentum nicht den Gemeinschaftsgedanken behindern. Hintergrund waren Pläne des Wohnungsunternehmens, das Eigentümerhaus mit einem Zaun zu zonieren: „Da haben wir echt einen Lernprozess mit dem [Sachbearbeiter] machen müssen und haben gesagt ‚nein, nein, nein, A machen wir vieles selbst, nur die Grundeinrichtung bitte von RheinHaus und zweitens wird hier von uns nichts abgeteilt‘“ (BewBn, 88).

Etablierte Vorstellungen hielten sich allerdings zäh. Im Projekt Duisdorf musste eine Zonierung erneut zugunsten einer gemeinsamen Grünfläche wegargumentiert werden (vgl. BewBn, 97). Durch die wiederholte kooperative Projektumsetzung sind vor allem gruppenintern Lerneffekte eingetreten. Diese pendeln zwischen Desillusionierung und Prozessoptimierung. In Bezug auf ersteres sind gewisse Akzeptanzeffekte hinsichtlich der Bedingung, bauliche Wünsche nur mit Blick auf Wirtschaftlichkeit und somit auf Nachhaltigkeit umzusetzen, ersichtlich. Dies ist vor allem aus der Erfahrung gewachsen, dass die Gruppenzusammensetzung im Planungsverlauf stark veränderlich ist, sodass man eine nicht zu individuelle Bauweise heute zu schätzen weiß und auch seitens des Vereins Fluktuationen in gewissem Maße einplant (vgl. BewBn, 18). Unterstützt wird diese Erkenntnis durch den lokalen Vergleich zum Genossenschaftsprojekt Amaryllis, die in der „Planungsphase sehr viele Eigeninteressen der damaligen Mitglieder berücksichtigt haben“, was heute die Wiedervermietbarkeit erschwere (BewBn, 100). In Bezug auf Effekte der Prozessoptimierung konnten die nachfolgenden Hausgemeinschaften vor allem bei der Auswahl von Materialien von den Erfahrungen der Vorgängerprojekte profitieren.

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Wohnphase – dauerhafte Projektsicherheit und Verantwortungsübernahme Wie oben benannt sind die Nachvermietung der Mietwohnungen und die Finanzierung des Gemeinschaftsraums durch Vereinbarungen des Vereins mit der RheinHaus GmbH und mit dem Wohnungsamt sowie des Vereins mit den einzelnen BewohnerInnen geregelt. Die hinsichtlich der separaten Finanzierung von Gemeinschaftsräumen in Kapitel 4.4 vermutete Fragilität wird nicht bestätigt, aber bedacht: Die Verpflichtungserklärung sichert eine anteilige Umverteilung der Kosten im Falle von Leerstand oder Nichtzahlung von Einzelnen (siehe Anhang D.1). Einsparungen von Nebenkosten, die aufgrund der Übernahme kleinerer Instandhaltung und der Gartenpflege erzielt werden, kommen zudem der Finanzierung des Gemeinschaftsraums zugute. Noch in Bearbeitung ist eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern, die eine Übergabe der jeweiligen Wohnungen an den Verein im Falle des Verkaufens oder Vererbens zusichern soll (vgl. BewBn, 369). Hier besteht noch ein fragiler Punkt, zumal in geringem Umfang auch Eigentumswohnungen als Geldanlage und nicht zur Selbstnutzung gekauft wurden. Die nicht selbstnutzenden Eigentümer sind jedoch auch Vereinsmitglied und überließen die Belegung ihrer Wohnungen bis dato dem Verein. Als ernsthaftes Projektrisiko werden die Indexmietverträge der ohnehin nicht geringen Kaltmieten bei rd. 9 € pro m² empfunden. Im Projekt ‚Heerstraße‘ wurde die Miete bereits zwei Mal erhöht, was insbesondere für die SeniorInnen, deren Renten nicht in dem Maße steigen wie die Löhne, eine Belastung darstellt: „Ich hatte in dem Monat 2 Euro und 3 Cent mehr Rente, da krieg ich ja noch nicht mal einen Cappuccino für in der Stadt – und er nimmt aber 12 Euro mehr Miete, dann geht die Schere immer weiter auseinander und dann stellt das praktisch unsere Idee letztlich in Frage“ (BewBn, 225)

Dass das Unternehmen in Medienberichten aufgrund von Mietpreiserhöhungen, die über den lokalen Mietspiegel hinaus gehen, in die Kritik geraten ist, verunsichert zusätzlich (vgl. DMB 2014). Angesichts zu erwartender Mietsteigerungen denkt der Verein aktuell über eine strategische Ausweitung seines internen Sozialfonds, der bisher situativ bei privaten finanziellen Engpässen genutzt wurde, nach. Angedacht ist ein Modell, in dem gutbetuchte Mitglieder kontinuierlich den Anteil zahlen, den weniger einkommensstarke Mitglieder aufgrund von Mieterhöhungen nicht mehr zahlen können (vgl. BewBn, 341). Über den Zeitraum von fünf Jahren weisen die Hausgemeinschaften eine sehr geringe Fluktuation auf. Im Zusammenleben bestätigt sich Gemeinschaft als ein Stück „Arbeit vor Ort“ (BewBn, 22), die über Aktivitäten im Gemeinschaftsraum, Car-Sharing und Hilfeleistungen im Alltag gelebt wird. Die Generationen bringen sich unterschiedlich stark ein. Dass junge Familien weniger geben können als Ältere, scheint ebenso respektiert wie Bedürfnisse nach Distanz. Insgesamt strebt man eine undogmatische Haltung an, was sich auch in den Grundsätzen zeigt: Diese „unterliegen einem lebendigen Prozess und können […] fortgeschrieben werden“ (Wahlverwandtschaften Bonn e.V. 2011). Aufgrund der längeren Projektdauer und der intensiven

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Bemühungen um das Zustandekommen des Erstprojekts, ist hier eine sehr engagierte und auch in der Nachbarschaft aktive Gemeinschaft. Der hohe solidarische Gedanke imponiert hier auch in der Übernahme eines Gemeinschaftsgrabs einer verstorbenen Bewohnerin. Resümee Die Kooperation bewegt sich von Beginn an auf einem sehr professionellen Niveau. Dies zeigt sich in der Aneignung von Fachwissen und der Tatsache, dass keine externe Moderation von Bedarf war. Zwischen den Parteien herrscht nahezu ein klassisches GeschäftspartnerVerhältnis, das durch ein detailliertes System von Vereinbarungen zwischen dem Verein und dem Unternehmen, dem Verein und der Stadt sowie zwischen Verein und einzelnen BewohnerInnen geregelt und durch ein wohnprojektförderndes Klima in der Stadt gerahmt wird. Der Verein etablierte sich dabei als prozesssteuerndes Scharnier. Partizipative Bauprozesse werden hier nahezu in ein Schema F überführt, was jedoch mit verringerten Möglichkeiten, Gemeinschaft baulich zu begünstigen, einher geht.

Abb. 13: Schema Kooperationsstruktur Wahlverwandtschaften Bonn

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6 ERGEBNISDISKUSSION Im Folgenden wird ein Abgleich der in den Fallstudien gewonnen Erkenntnisse mit Rückgriff auf die im ersten Teil der Arbeit erarbeiteten Grundlagen vorgenommen, um die drei Forschungsfragen fundiert beantworten zu können. Bei der Zusammenführung von Motivationen, Arten der Prozessgestaltung und Perspektiven zeichnen sich Anforderungen und Gunstfaktoren an die Gestaltung von Kooperationsprozessen ab, die im schließenden Kapitel 7 gebündelt werden.

6.1. Motivationen In Kapitel 4 wurde postuliert, dass weder Bewohnergruppen noch Entscheidungsträger von Wohnungsunternehmen Zeit, Mühe und Geld investieren, ohne ausführlich über eine Zusammenarbeit nachzudenken. Die Fallstudienuntersuchung bestätigt dies und zeigt darüber hinaus ein breites Spektrum an spezifischen Motivationen auf beiden Seiten auf. Im Fokus stehen besonders die Motivationen der Unternehmen, da diese im Vergleich zu denen der Bewohnergruppen einen weniger unmittelbaren Charakter haben und tiefer versteckt liegen. 6.1.1 Die Sichtweise der Bewohnergruppen Pragmatismus und Gemeinschaftsgedanke unabhängig vom Portemonnaie Als Grundgesamtheit der hier untersuchten Motivationen lassen sich Kooperationsmodelle zunächst als pragmatischer Lösungsweg erkennen. Keine der untersuchten Bewohnergruppen hätte das Geld für eine Realisierung in Eigenregie gehabt. In allen drei Projekten wurde auch die größere Flexibilität von Mietmodellen mit Hinblick auf veränderliche Lebenssituationen bestätigt. Über diesen gemeinsamen Nenner hinaus teilen sich die Motivationen analog zur Projektinitiative. So stehen sich die Gruppen in Bonn und Hattingen, die die Projekte selbst initiiert haben, in ihren Motivationen sehr nahe. Beide haben intensiv Wissen über die Implikationen potenzieller Umsetzungsformen akquiriert und mit Projektrealisierungen in eigener Trägerschaft sympathisiert. Beide empfinden die Kooperationsvariante aber als sozial gerechter, da eine Beteiligung unabhängig vom persönlichen Portemonnaie stattfinden kann. Die Motivationen für Kooperationen mit einem Wohnungsunternehmen rekurrieren hier vor allem auf die Aufrechterhaltung der zusammengefundenen Gruppe. Dies zeigt sich vor allem in Bonn, da die Möglichkeit zur Integration verschiedener Eigentums- und Mietverhältnisse zur ausschlaggebenden Motivation wurde. Die Fallstudie Münster zeigt vor allem, dass eine top-down Initiative dazu anregen kann, diffusen Wünschen an eine neue Wohnsituation zur Umsetzung zu verhelfen. Hier bedingt die Art der Umsetzung im Kooperationsmodell die Motivation, überhaupt gemeinschaftliches Wohnen in Erwägung zu ziehen.

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6.1.2 Die Sichtweise der Unternehmen Neugierde und persönliche Noten Bei allen Unternehmen lassen sich Experimentierfreude und die Chance, durch eine alternative Art der Projektentwicklung Markterfahrungen zu erweitern, als Grundvoraussetzung erkennen. Alle Fallbeispiele bestätigen die Annahme, dass es hierfür einer persönlichen Note bedarf. In Münster ist es der Geschäftsführer, der schon in den frühen 1990er Jahren im Rahmen der IBA Emscher Park für neue Wohnformen Affinität zeigte. In Bonn ist es der Geschäftsführer, der als offen eingeschätzt wurde, wenn es darum geht, die Vielfalt an Ressourcen für die Erprobung neuer Umsetzungswege für Wohnangebote zu nutzen. Ressourcen können dabei sowohl neue Förderwege des Landes als auch Bewohnergruppen sein. Bei der HWG eG steht die progressive Weiterentwicklung von Wohnangeboten zudem mit dem in Kapitel 4.3 angesprochene Generationenwechsel in den Führungsebenen im Zusammenhang. Gerade die Kontexte der IBA in Münster und das Aufspringen auf neue Ansätze der Wohnungsbauförderung in Bonn verweisen auf die positive Wirkung von Modellvorhaben und Modifikationen der Wohnungsbauförderung, Anreize für das Austesten von Projektentwicklungen abseits vom Standard zu geben, was sich wie in den beiden benannten Fällen im Handlungssprektrum von Unternehmen etablieren kann. Pilotprojekt-Status und Image-Effekte Die Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte durch Bestandsunternehmen erfolgt primär im Neubau. Hier lassen sich nicht nur gezielter Wohnwünsche umsetzen, hier werden vorgenommene Investitionen auch schneller sichtbar. Sämtliche untersuchte Kooperationsprojekte entstehen auch aus Gründen der Marktpositionierung. Gemäß dem Motto „tue Gutes und rede darüber“ (WuHt, 95) lassen sich Projektentwicklungen gezielt bewerben. Sie demonstrieren, dass Unternehmen auf spezifische Nachfragebedarfe eingehen, partnerschaftlich agieren und zudem auch barrierefrei und energieeffizient bauen. Besonders die marketingintensive Begleitung in Hattingen bestätigt dies. Ein Pilotprojektstatus ist für die konkrete Projektumsetzung zunächst positiv, da die Kooperation dann mit hohem Anspruch erfolgt. Ein Sonderstatus wirft jedoch nicht nur kritische Fragen zum Verhältnis von BestandsmieterInnen und WohnprojektmieterInnen auf, er stellt auch die Motivation zu einer wiederholten Umsetzung von Wohnprojekten in Frage. Dies zeigt insbesondere die Bonner Fallstudie. Hier fällt der Anreiz einer erneuten Umsetzung von kooperativen Bauvorhaben im Fördermix gegenüber der aktuell bestehenden Attraktivität, zu niedrigen Zinsen freifinanziert zu bauen, zurück. Auch in Hattingen hat es den Anschein, dass das Wohnprojekt stark aus Gründen erstmaliger Nischenerschließung umgesetzt wurde. Allein in Münster zeigt sich eine Kontinuität.

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Unternehmenstypische Motivationen Dieser unterschiedliche Stellenwert von Experimentier- oder Pilotcharakter verweist auf unterschiedliche Handlungslogiken, die auch im Zusammenspiel mit den Unternehmenstypen stehen. Das kommunale Unternehmen in Münster betont zwar, dass eine Umsetzung von Kooperationsprojekten in größerem Umfang aufgrund dringender Bauanforderungen zur Sicherung der kommunalen Daseinsfürsorge nicht möglich ist, dennoch wurden bereits fünf Projekte realisiert. Hier spielt die Erkenntnis ein, dass Wohnprojekte bestehende Wohnbedarfe befriedigen und man mit familienorientierten und demographie-sensiblen Wohnangeboten dem kommunalen Versorgungsauftrag gerecht wird. Aufgrund des mangelnden Interviewmaterials mit der RheinHaus GmbH lassen sich typische Motivationen eines privatwirtschaftlichen Unternehmens an dieser Stelle nicht benennen. Bei der Hattinger Fallstudie treten genossenschaftstypische Motivationen zu der Motivation der Pilotpositionierung hinzu. Angesichts des Anwachsens von Genossenschaften zu großen Dienstleistungsunternehmen bieten Wohnprojekte eine aktive Rückbesinnung auf die in den Hintergrund gerückten Prinzipien der genossenschaftlichen Selbsthilfe. An dieser Stelle wird zugleich erkennbar, dass unternehmenstypisch mit unterschiedlich hoch gesteckten Idealen an Kooperationen herangetreten wird. Bei der Genossenschaft ist die Möglichkeit zu einer partnerschaftlichen Umsetzung Teil der Motivation. Die Haltung „jeder macht, was er am besten kann“ lässt zugleich erwarten, dass sich die Gruppe gut organisiert, intensiv einbringt und einen Teil des Risikos übernimmt. Das kommunale Unternehmen hingegen hat im Verlauf seiner Wohnprojekt-Genese für alle Bewohnertypen einen Umgang gefunden, so auch für die, die „einfach nett zusammen wohnen wollen“ (WuMs, 49). Dies bestätigt zugleich die Annahme, dass nicht jeder Träger zu jeder Art von Gruppe passt. Einfluss der Marktlage Abwägungen finden vor jeder Investition statt. Mit Kooperationsprojekten bewegen sich die Unternehmen abseits von erprobten Projektentwicklungen. Der erforderliche Mut zum Restrisiko wurde in Kapitel 4.3 auch in den Zusammenhang mit der Marktlage gebracht. In Bonn und Münster ist die Projektsicherheit aufgrund hohen Nachfragedrucks vergleichsweise hoch, zumal es sich um qualitativen Neubau handelt. Die intensive Marketingbegleitung in Hattingen zeigt eher, dass man sich mit solchen Projekten angesichts langfristig schrumpfender Nachfrage positionieren möchte bzw. hier erhöhter Bedarf dazu besteht. Die Münsteraner Fallstudie macht zudem deutlich, dass Investitionsrisiken nicht nur durch die Marktlage minimiert werden, sondern auch durch den Aufbau von Expertise über die wiederholte Projektrealisierung und die Bestätigung, dass Wohnprojekte langfristige Vorteile gewähren.

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Gute Nachbarschaften ersparen Ärger und Aufwand Nicht zuletzt bestätigen die Fallstudien den Anreiz, durch die Gestaltung nutzerorientierter und partizipativer Prozesse attraktives Zielpublikum in den Beständen zu binden. Attraktives Zielpublikum meint dabei nicht ‚möglichst zahlungsfreudig‘, sondern eine Mieterschaft mit langer Wohndauer, die sich um sich selbst und den Bestand kümmert. Der return on investment rechnet sich in der Dauer über geringere Instandhaltungskosten aufgrund des pfleglichen Umgangs, geringeren Bewirtschaftungskosten aufgrund verminderter Fluktuation und geringeren Kosten der Mieterbetreuung aufgrund des sozialen Zusammenhalts – dies wurde zumindest von der kommunalen Wohnungsgesellschaft in Münster konkret betont. Gemeinschaftliche Wohnprojekte im Kooperationsmodell stehen damit Strategien zur Nachbarschaftsförderung nahe, die heute in bestandshaltenden Unternehmen nahezu etabliert sind. Sie alle verbindet das Ziel von Einsparungen von Verwaltungs- und Instandhaltungskosten mit hoher Wohnzufriedenheit. 6.1. 3 Bündelung der ersten Forschungsfrage Die Forschungsfrage ‚Mit welchen Motivationen entwickeln Bewohnergruppen und professionelle Träger gemeinschaftliche Wohnprojekte im Kooperationsmodell?‘ lässt sich folgendermaßen gebündelt beantworten: Die Handlungsorientierungen, mit denen die Gruppen an die Unternehmen herantreten, haben einen unmittelbaren und zugleich langfristigen Charakter: ein gemeinsames Dach über dem Kopf, das Raum für eine in der Dauer aufrechtzuerhaltende Gemeinschaft bietet. Die Handlungsorientierungen, mit denen die Unternehmen an die Gruppen herantreten, sind eher mittelfristiger Natur: die Hoffnung auf eine zufriedene Mieterschaft und positive Imageeffekte. Unternehmen kooperieren auch, weil die Beteiligung von zukünftigen NutzerInnen eine „Forschung zur Weiterentwicklung des Produkts Wohnung“ (Brech o.J.) ist, was in Motivationen zur Erschließung neuer NutzerInnengruppen und neuer Wohnangebote deutlich wird.

6.2 Kooperationsstrukturen Die Ergebnisdarstellung dient der Beantwortung der zweiten Forschungsfrage nach der Art der Gestaltung der Kooperationsstrukturen zwischen BewohnerInnen-Wohnwünschen und Rahmensetzungen des Eigentümers in den Phasen der Konzeption, Umsetzung und Wohndauer. Dabei stehen die im Zwischenfazit generierten Annahmen der Aushandlung einer beidseitigen sozial-organisatorischen und baulichen Projektnachhaltigkeit sowie die Verteilung von Kompetenzen und Verantwortungen im Fokus. Die untersuchten Kooperationen weisen Spannen in der Ausprägung dieser Aspekte auf. Dies steht im Zusammenhang mit der Art der Projektinitiative, vertraglich-organisatorischen Modalitäten und unternehmenstypischen Handlungslogiken.

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6.2.1 Planungssicherheit und Maß der Regulierung In der Zusammenschau zeigt sich zunächst, dass die Kooperationsverfahren eine Korrelation in den Anforderungen an die Gruppen-Professionalität und der seitens der Unternehmen empfundenen Planungssicherheit aufweisen. Die Einschätzung der Planungssicherheit wiederum lässt sich im Zusammenspiel mit der Art der Projektinitiierung und mit den Erfahrungswerten der Unternehmen betrachten. Bei den bottom-up Erstprojekten mussten die Bewohnergruppen hohe Professionalität – sei es durch eine Vereinsstruktur, sei es durch fachlich kompetente Führungspersönlichkeiten – und Stabilität aufweisen, um den kooperierenden Unternehmen Sicherheit zu suggerieren. Die Absichtserklärung in Hattingen und die Rücktrittsklausel in der ersten Bonner Kooperation übertragen einen Teil der Planungsverantwortung auf die Gruppen. So wurde in Hattingen deutlich gemacht, „dass Mitsprachemöglichkeiten auch was mit Verantwortung und Verpflichtung und mit einem eigenen Engagement zu tun haben“ (WuHt, 90). Bei der top-down-Variante Münster besteht Planungssicherheit unabhängig vom Grad der Gruppenorganisation. Als erster Schluss zeigt sich, dass sich Bewohnergruppen entweder gut organisieren müssen – was zwangsläufig auf das Vorhandensein von Planungs- und Kooperationsressourcen und somit auf Gruppenmitglieder mit mittelständischem oder akademischen Hintergrund verweist – oder dass die Unternehmen die Gruppen mit starkem politischen Willen unabhängig von deren ursprünglichen Selbstorganisationsfähigkeiten anleiten. In Münster bestand Planungssicherheit selbst unabhängig von einer festen Gruppenzusammensetzung. Über Quotierungen im Gemenge steuert das Unternehmen die spätere Haushaltsmischung gemäß dem kommunalen Auftrag. Angesichts der Marktlage kann man sich hier sicher sein, dass Familien zu einem späteren Moment nachrücken. Im Abgleich mit den Bonner Nachfolgeprojekten – hier wurde durch das Erstprojekt Vertrauen und Planungssicherheit gewonnen – zeigt sich, dass bei Kooperationsprozessen mit ‚Sicherheit im Rücken‘, Fluktuationen zu einem gewissen Maße in den Prozessverlauf eingeplant werden. In Hattingen hingegen ist der gesamte Prozess an eine vergleichsweise kleine Gruppe gebunden. Besonders im Zusammenspiel mit der Modalität des Gewerbemietvertrags und dem darin liegenden Leerstandsrisiko für die Gruppe bedingte sich, dass eine eher homogene Sozialstruktur mit vielen Mittelständlern um die 50 / 60 Jahre und mit wenigen jüngeren Familien entstanden ist. Diese Gruppenzusammensetzung definiert schließlich das Wohnungsgemenge, was wiederum den zukünftigen Zulauf von Familien, die größere Wohnungen brauchen, erschweren kann. 6.2.2 Soziale Projektnachhaltigkeit – Vertragsmodalitäten und Unternehmenstypen Als Merkmal für die sozial-organisatorische Projektnachhaltigkeit auf Seiten der Gruppen wurde vor allem das Fortbestehen des gemeinschaftlichen Zusammenlebens in der Wohndauer benannt. Dies ist vordergründig eine Frage der Pflege des Gemeinschaftslebens und somit eine Angelegenheit innerhalb der Gruppen. Zugleich ist dies an die Gestaltung der Mietverträge

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zwischen Gruppe und Partner gebunden. Dies betrifft hier die Nachmieterauswahl sowie die Gestaltung des Mietverhältnisses in der Dauer. Erstgenanntes wird in allen Fallstudien mit hoher Selbstverständlichkeit gewährt – schließlich spart es Verwaltungskosten. Zweitgenanntes, das Mietverhältnis in der Dauer, ist stark an die Intensität des Vertrauensverhältnisses zwischen den Parteien gebunden. Der Prozess mit der HWG eG erschien zwar während der Planungsphase aufgrund des Teilens von Kosten im Falle des Scheiterns am risikobehaftetsten für die BewohnerInnen, allerdings sind diese mit dem Konstrukt des Gewerbemietvertrags in der Wohndauer weniger abhängig von Entscheidungen der Genossenschaft. Hier bestehen wenig Sorgen angesichts eines dauerhaft guten Kontakts: Man ist Partner einer seit über 100 Jahren ansässigen Genossenschaft, was als Vertrauensfaktor klar bestätigt wurde. In Münster dürften Sorgen zu einem fortwährenden Kooperationsverhältnis ebenfalls keine Rolle spielen. Das Unternehmen ist bekennender Bestandshalter und die mehr als 15 Jahre zurückliegende Wohnprojekt-Tradition des Unternehmens suggeriert Dauerhaftigkeit. In Bonn sieht das potenziell anders aus. Zwar ist kaum davon auszugehen, dass das privatwirtschaftliche Unternehmen die gemeinsam geplanten Mietshäuser an einen fremden Investor abstößt, bevor die Investitionen auch nur annähernd amortisiert sind. Schließlich sind von Wohnungsverkäufen eher die mit Minimalaufwand betriebenen en bloc Bestände betroffen. Eine potentielle Umwandlung in Eigentumswohnungen liegt hingegen näher, was sich in der Verkaufsoption zeigt, die sich das Unternehmen offenhält. Zudem besteht hier das reale Risiko, dass die IndexMietsteigerungen für einzelne Gruppenmitglieder schon bald zu teuer werden könnten. Darüber hinaus kann die finanzielle Handhabe gemeinschaftlicher Flächen das Fortbestehen des Gemeinschaftslebens dauerhaft beeinflussen. Separate Finanzierungen von Gemeinschaftsräumen durch Gewerbemietvertag oder die Anmietung über einen Bewohnerverein sind dabei grundsätzlich anfälliger im Falle von „schlechten Zeiten“, während die Umlage auf die Gesamtmiete unabhängig von Interna steht. Diese Fragilität wird in den Fallstudien, die diese drei unterschiedlichen Arten der Finanzierung aufweisen, nicht bestätigt. Separate Finanzierungen verweisen aber auf das Erfordernis eines kontinuierlich guten Organisationsgrads in den Gruppen und das Hoch-Hängen der Gemeinschaft in der Dauer. 6.2.3 Bauliche Projektnachhaltigkeit – zwischen Nutzerorientierung und Standardisierung Mit einem Gebäude in U-Form, mit Zeilenbauten und Blockrandbebauung haben die untersuchten Wohnprojekte offensichtlich unterschiedliche bauliche Ergebnisse hervorgebracht. Das hängt zunächst mit lokalen baurechtlichen Anforderungen zusammen, aber auch mit dem Tenor aller Unternehmen, dass sich die Gebäude in ihre jeweilige Umgebung einzufügen haben. In ihrer Unterschiedlichkeit zeigen alle Umsetzungen Kompromisscharakter. Der Wille zur gemeinsamen Zielfindung erklärt, dass absolut ausgefallene bauliche Strukturen mit Blick auf Kosten und Wiedervermietbarkeit im Interesse beider Seiten reduziert wurden. Besonders in

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Hattingen und Bonn war seitens der Gruppen dafür Verständnis da. Das viele Hin und Her in Münster erzeugte schlussendlich sogar eine „quatschige“ (BewMs, 119) Wohnung, was die Notwendigkeit von Grenzsetzungen im Maß der Beteiligung verdeutlicht. Zweitens schließen sich die Durchsetzung absolut nüchterner Planungen, die an den Grundbedürfnissen der Gruppen vorbei gehen, und die „Überzeugungstäter“-Herangehensweise der Unternehmen aus (vgl. Zwischenfazit II). Eine Orientierung an den Wünschen der NutzerInnen mit optimierten Grundrissen, Materialien, Gemeinschaftsflächen und mit Wahlmöglichkeiten des Standorts ist überall gegeben. Dennoch zeigen sich Unterschiede im Anspruch, dem Gemeinschaftsgedanken baulich entgegen zu kommen. In Hattingen gibt es fließende Übergänge zu den Gartenflächen und kommunikationsfördernde Laubengänge, in Münster eine Laubengangerschließung mit zugeordneten Gemeinschaftsoptionen im Hof. In Bonn zeigen sich mit der Ablehnung von Laubengängen im Duisdorfer Projekt erste Tendenzen einer Rationalisierung von Kooperationsprozessen. Die „rausgeschmissene Fläche“ (vgl. BewBn, 31) macht dies nachvollziehbar, lässt aber auch Fragen aufkommen, ob bei einem Weitertreiben die Grenze zwischen standardisierter Projektentwicklung und den Grundanforderungen gemeinschaftlichen Wohnens zu sehr verschwimmt. Zugleich gilt hier zu bedenken, dass für die Gruppen die Gemeinschaft klar im Vordergrund steht. So werden auch die vergleichsweise schlichten Gebäude in Bonn belebt. Das ist es, was die Gruppen können und wollen. Dazu braucht es ein Wechselspiel aus Privatheits- und Gemeinschaftsoptionen, aber keine Villen. 6.2.4 Kompetenzverteilung – Aufnahme von Impulsen Dass die Gruppen von fachlicher Hand umgesetzte Gebäudesubstanz mit Leben füllen, ist ein Teil dessen, was mit der Annahme ‚Verteilung von Kompetenzen und von Verantwortungen‘ umschrieben wurde. Grundsätzlich zeigt sich bei allen Projekten die Verantwortungsübernahme für das gemeinsam Geschaffene. Die Bestände werden gepflegt und gehegt. Als interessant erweist sich die Kompetenzverteilung aber vor allem da, wo man sie nicht intuitiv erwartet: in Momenten, in denen die zugedachten Rollen verschwimmen. Dies betrifft besonders das Annehmen von Impulsen der BewohnerInnen im Planungs- und Umsetzungsprozess. Besonders die Fallstudien Hattingen und Bonn bestätigen, dass Bewohnergruppen als Experten für das spätere Zusammenleben auch Kompetenzen in die bauliche Umsetzung einbringen. Beide Gruppen hatten konkrete Vorstellungen davon, was sie brauchen, um dauerhaft gemeinschaftlich und auch intergenerativ zu wohnen. In Hattingen wurden Normierungen der Barrierefreiheit nutzerorientiert modifiziert. In Bonn wurde die annähernde Gleichwertigkeit der Wohnungen und das Zurückfallen in benachteiligende Handlungsmuster im Umgang mit Sozialwohnungen durchgesetzt, ebenso der Aspekt, dass Eigentum nicht zoniert sein muss. Hier zeigt sich, dass kooperative Planungen gemeinschaftlicher Wohnprojekte durchaus in Dimensionen von Planung gelangen können, die sonst nutzergetragenen Projekten vorenthalten sind: Sie

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schaffen etwas, was bei einer klassischen Projektentwicklung in der Form nicht entstanden wäre (vgl. Kapitel 4.1). Dies ist im Kooperationsmodell insbesondere durch das ausgehandelte Maß zwischen ‚Rationalitäten des Unternehmens‘ und ‚Impulsen der Gruppen‘ gegeben. Die baulichen Ergebnisse zeigen nutzerorientierte Modifikationen auf und werden zugleich vor der Kurzsichtigkeit ausschließlich individueller Planungen bewahrt (siehe Abb. 14). Das Zitat einer Hattinger Bewohnerin verdeutlicht, dass dies auch im Sinne der sozialen Zugänglichkeit ist: „Natürlich hätten wir alle lieber ein Haus gehabt; rund gebaut in der Mitte einen großen Innenhof und ich hätte meinen Wintergarten gehabt, das hätten die auch alles gebaut, nur dann wäre es doppelt so teuer“ (BewHt_1, 51).

In der Münsteraner Fallstudie ist die Anerkennung von BewohnerInnen als Ressource für den Planungsprozess in reduzierter Form erkennbar, da die im Rahmen des Planungsprozesses eruierten Wohnpräferenzen als allgemeine WohnAbb. 14: Stilisierte Darstellung kompromissorientierter Planung

qualitätskriterien erkannt wur-

den. Hier bestand jedoch die Herausforderung darin, die BewohnerInnen zunächst an Wissen über Gestaltungsdetails heranzuführen, um daraus ableiten zu können, was konkrete, aber auch allgemeingültigere NutzerInnenbedarfe sind. Dies verweist auf eine modellhafte Zuordnung der Fallstudie Münster zu ‚Gemeinschaftswohnen light‘ (vgl. Kapitel 5.3), während die Fallstudien Hattingen und Bonn ‚Kompetenzverteilung‘ bestätigen. 6.2.5 Bündelung der zweiten Forschungsfrage In Bezug auf die Forschungsfrage ‚Wie gestalten sich Kooperationsstrukturen zwischen BewohnerInnen-Wohnwünschen und Rahmensetzungen des Eigentümers in den Phasen der Konzeption, Umsetzung und Wohndauer?‘ zeigt sich, dass Kooperationen zwischen ‚Festsetzungen‘ und ‚Gestaltungsspielräumen‘ pendeln. Festsetzungen betreffen die Formulierung gemeinsamer rechtlicher Grundlagen mit Kooperations- und Mietverträgen und Zielen sowie die Definition von Kosten- und Zeitrahmen. Gestaltungsspielräume ermöglichen (bauliche) Anpassungsbedarfe, die erst im Planungsprozess ersichtlich werden. Konsens zu finden, ist dabei die grundlegende Maßgabe. Hierfür muss auf jeder Seite eine Projektnachhaltigkeit im Baulichen und im Organisatorisch-Sozialen gegeben sein: Für Wohnungsunternehmen ist diese gegeben, indem die Gebäude den Kriterien der Wiedervermietbarkeit unterliegen und indem der Mehraufwand für den Partizipationsprozess nicht exorbitant in die Höhe steigt. Grenzsetzungen des Unternehmens – etwa das Bremsen bei baulichen Extras, aber auch das Drücken bei der Einhaltung

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von Zeithorizonten – sind nicht zuletzt im Interesse der zukünftigen NutzerInnen. Denn schlussendlich drückt sich jeglicher Mehraufwand über die Miete aus. Grundlagen für eine Projektnachhaltigkeit seitens der Bewohnergruppen werden mit gut geschnittenen Wohnungen, mit Gemeinschaftsoptionen sowie generationengerechter bzw. barrierefreier Gestaltung gelegt. Das Bauliche stellt sich auch insofern für die soziale Zusammensetzung als bedeutsam heraus, als das durch das Wohnungsgemenge bedingt wird, welcher Haushaltstyp schlussendlich einziehen kann. Die Untersuchung zeigt aber vor allem auf, dass Maßsetzungen sozialer Projektnachhaltigkeit wichtiger sind als Details, ob das Gebäude eckig oder rund ist: Miet- und Kooperationsverträge, die dauerhaft finanzierbare Mieten für alle Gruppenmitglieder bieten und die Rechte für die Auswahl der Nachbelegung gewähren.

6.3 Perspektiven Nachdem die Darstellung der Motivationen und Kooperationsstrukturen sehr direkt auf die Fallstudien und ihre Kontexte bezogen waren, sollen mit der Beantwortung der dritten Forschungsfrage nach den Perspektiven, die Kooperationsmodelle für eine breitere Zugänglichkeit sowie für eine nutzerorientierte Planung liefern, Errungenschaften von Kooperationsmodellen für eine Übertragung in die Forschung und Praxis gefiltert werden. 6.3.1 Zugänglichkeit – eine Frage der Prozesssteuerung und der öffentlichen Förderung Die Untersuchung zeigt, dass die Umsetzungsvariante mit Wohnungsunternehmen Bewohnergruppen einen Einzug gewährt, die aufgrund mangelnden Eigenkapitals nicht in der Lage gewesen wären, die Projekte selbst zu finanzieren. Andernfalls hätten die Gruppenmitglieder mit geringerem Privatkapital ausgeschlossen werden müssen. Darum bestehen grundsätzlich positive Perspektiven für eine größere Zugänglichkeit im Vergleich zu Modellen in eigener Trägerschaft. Jedoch zeigt sich auch hier, dass es nicht ‚das Kooperationsmodell‘ gibt, sondern, dass die Zugänglichkeit an die Modalitäten der Kooperation – insbesondere Gestaltung von Mietverträgen – gebunden ist. Die Untersuchung zeigt, dass die Umsetzung von Ansprüchen an Intergenerativität und an soziale Mischung – wie sie in allen drei Fallstudien vorhanden sind – besonders dann gelingen, wenn die finanziellen Mitverantwortungen nicht gänzlich an eine spezifische Gruppe geknüpft sind und wenn das Wohnungsgemenge verschiedene Wohnungsgrößen aufweist. Vor allem das Tragen des Leerstandsrisikos, wie es im Falle von Gewerbemietverträgen der Fall ist, schränkt den Kreis von Interessierten ein. Ein abwechslungsreiches Wohnungsgemenge kann über Quotierungen von Wohnungsgrößen erfolgen. Zugleich schränken diese die selbstbestimmte Wahl der Gruppenmitglieder – ein zentrales Element gemeinschaftlicher Wohnprojekte – ein. Solche Festsetzungen im Gemenge kommen also eher für top-down initiierte Prozesse in Frage, wo der Einzug einer langjährig bestehenden Gruppe im Sinne von ‚wir bleiben alle‘ weniger vordringlich ist.

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Vor dem Hintergrund von Mieten in Höhe von 8 bis 9 € pro m² bestätigt sich die Annahme, dass eine größere Zugänglichkeit in Bezug auf Einkommenshintergründe nur über die Integration von geförderten Wohnungen erfolgen kann. Dies erfordert somit die Kooperationsbereitschaft von Wohnungsämtern. Vereinbarungen zur Belegungspolitik zwischen Bewohnervereinen und kommunalen Wohnungsämtern, wie es in Bonn der Fall ist, lassen sich dabei als zukunftsweisende Partnerschaft zwischen kommunalen und zivilgesellschaftlichen Akteuren interpretieren, die die Versorgung von am Wohnungsmarkt Benachteiligten und Wahrung des Gruppencharakters vereinen. Dennoch verbleibt eine Lücke zwischen Projektinteressierten, die zu wenig Geld für die gegebenen Mieten (plus die teilweise zu erwartenden Mietsteigerungen) haben, aber zu viel Geld für einen Wohnberechtigungsschein. Für diese Gruppe müssen in der Zukunft alternative Lösungen entwickelt werden. 6.3.2 Übertragung nutzerorientierter Errungenschaften Reibungssituationen in Kooperationsprozessen helfen, wichtige Wohnbedarfe zu eruieren, die dann in andere, womöglich drängendere Handlungsfelder transferiert werden können. Perspektiven für nutzerorientierte Errungenschaften werden hier auch in Übertragungsmöglichkeiten von Teilsegmenten dieser Wohnform gedacht. Denn was gemäß Expertenmeinung zukünftig stärker nachgefragt wird, sind Wohnsituationen, die Optionen zur Nachbarschaft geben, ohne einen konkreten gemeinsamen Planungsprozess zu bewältigen (vgl. Exp, 64). Nicht zuletzt ist dies auch mit Hinblick auf die in Kapitel 2.2 benannten wohnungswirtschaftlichen Anpassungsbedarfe, die in der Entwicklung von generationengerechten Quartiersgefügen und weniger in der Entwicklung einzelner Gebäuden liegen, von Bedeutung. Intergeneratives Gemenge So verweist die Untersuchung darauf, dass im Rahmen von Kooperationsprozessen nutzerorientierte Grundrisse ausgehandelt werden. Vor allem können die Unternehmen für Bestandsanpassungen Kenntnisse über die Gestaltung von Wohnungsgemengen mitnehmen, die verschiedene Altersbedarfe ansprechen. Die Mischung von größeren, mittleren und kleinen barrierefreien Wohnungen eröffnet gerade im Falle von Generationenwechseln alt eingesessener Quartiere Möglichkeiten, um ältere MieterInnen vor Umzügen zu bewahren und zugleich jüngere BewohnerInnen „hineinmischen“ zu können (Exp_Akt_2, 85). Gemeinschaftsbildung unabhängig von Kooperationsprozessen Besonders eignen sich Kooperationsprozesse auch dazu, Wissen aus dem Prozess der Gemeinschaftsbildung in die Breite ihres Handelns zu übertragen. Dies scheint aus zweierlei Hinsicht von Relevanz: Erstens wird seitens der Wohnungsanbieter in einer guten Gemeinschaft eine Alternative zu stark serviceorientierten und teilweise technikbasierten Demographie-Ansätzen à la ‚altengerechte Assistenzsysteme‘ gesehen (vgl. Kapitel 5.2.2). Gemeinschaftsbildung steht

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somit nahe zu wohnungsbezogenen Demographie-Strategien, die zukünftig immer wichtiger werden und dabei in viele Richtungen gedacht und auch zusammengedacht werden sollten (vgl. Heinze 2013, 143 ff.). Denn weder Strategien, die alles auf Selbsthilfe abwälzen, noch eine alleinige Serviceorientierung sind gewünscht. Zweitens ist es wert, Elemente der Gemeinschaftsbildung zu übertragen, da es zur MieterInnenzufriedenheit beiträgt. Vor allem die Münsteraner Fallstudie verweist auf jene Lerneffekte, dass Gemeinschaftsbildung auch bei Projektentwicklungen, die nicht den Titel ‚gemeinschaftliches Wohnen‘ tragen, von Anfang an integriert wird. Gemeinschaftsbildung auf Quartiersebene Angesichts der erhöhten Nachfrage nach Nachbarschaft light und den benannten Anforderungen an ein generationengerechtes Wohnumfeld ist es eine besondere Herausforderung, Elemente der Gemeinschaftsbildung auch in bestehenden Quartieren anzubieten. In Anlehnung an das Bielefelder Modell27 bestehen für Wohnungsunternehmen Möglichkeiten darin, mit Gemeinschaftsräumen auf Quartiersebene Anlaufstellen zu schaffen, die nicht allein einer speziellen Hausgemeinschaft zugeordnet sind (vgl. BWG 2014). Auch werden in internetbasierten Nachbarschaftsplattformen perspektivisch Ausweitungsmöglichkeiten gesehen (vgl. Exp, 64). Die Förderung nachbarschaftlicher Strukturen im Bestand zieht abseits von zusammenhängenden Eigentümerstrukturen stets die Frage der Zuständigkeit nach sich. Neben zivilgesellschaftlichen Nachbarschaftsinitiativen bieten sich hier für Kommunen konkrete Handlungsspielräume (vgl. Heinze 2013, 142). Die strategische Planung dezentraler Quartierszentren im Rahmen partizipativ entwickelter Wohnkonzepte, wie es beispielsweise die Stadt Ahlen betreibt, zeigt Perspektiven für den Umgang mit solchen Bedarfen auf (vgl. Stadt Ahlen und Alter und Soziales e.V. 2012). Diese Quartierszentren zielen etwa darauf ab, differenzierte und bedarfsorientierte Wohn- und Pflegeangebote zu bieten, Anlaufstelle für Information und Beratung zu sein und die Einbindung in das soziale Umfeld durch Förderung von Nachbarschaftshilfen sicherzustellen (vgl. ebd., 9). Maßnahmen eines progressiven Liegenschaftsmanagements – das Reservieren von Grundstücken, die Ansprache und Beratung von Investoren – sind hier inbegriffen. Besonders im Kontext von Flächenkonkurrenz sind dann Schulterschlüsse zwischen Politik, Sozialplanung und Bauleitplanung unabdingbar (vgl. Woltering 2014). Partnerschaften mit Wohnungsämtern Perspektivisch könnten auch die in Kooperationsmodellen erprobten Partnerschaften mit Wohnungsämtern in dem Sinne ausgeweitet werden, dass den Wohnungsunternehmen, die ihre Hausgemeinschaften gut kennen, mehr Mitspracherecht bei der Auswahl von WBSMieterInnen zugesprochen wird. Vorteilhaft ist hier die Wahrung von ‚Mieterfrieden‘ in bereits 27 Das Bielefelder Modell verbindet auf der Quartiersebene altersgerechte Wohnungen mit guter infrastruktureller Anbindung und Service-Stützpunkten. MieterInnen können auf deren Leistungen zurückgreifen, müssen diese aber im Bedarfsfall bezahlen (vgl. BWG 2014).

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gut eingespielten Hausgemeinschaften. Impliziert ist hier jedoch ein kritisch zu diskutierender selektiver Gedanke (vertiefend 7.2.2). 6.3.3 Bündelung der dritten Forschungsfrage Die Forschungsfrage ‚Inwiefern eröffnen die Kooperationsmodelle Perspektiven für einen breiteren Zugang zu gemeinschaftlichen Wohnprojekten sowie für eine nutzerorientierte Planung im Wohnen?‘ lässt sich folgendermaßen bündeln: Kooperationsmodelle liefern Perspektiven für ein sozial und intergenerativ gemischtes gemeinschaftliches Wohnen, wenn das Wohnungsgemenge abwechslungsreich ist, wenn der Planungsprozess nicht starr an eine Gruppe gebunden ist und wenn geförderte Wohnungen integriert sind. Perspektiven für breitere Zugangsmöglichkeiten ergeben sich zugleich durch das Anbieten von Teilsegmenten dieser Wohnform. Die Übertragung von Elementen der Gemeinschaftsbildung auf bestehende Quartiere und auf die Berücksichtigung von intergenerativen Wohnungsgemengen sind dabei immer auch Elemente von nutzerorientierter Wohngestaltung.

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7. SCHLUSSBETRACHTUNG Mit der qualitativen Analyse von Umsetzungsprozessen gemeinschaftlicher Wohnprojekte in Kooperation mit Wohnungsunternehmen hat die vorliegende Arbeit einen Beitrag zum Verständnis des Zustandekommens und zur Ausgestaltung dieser Kooperationen im Spannungsfeld von unterschiedlichen Handlungslogiken geliefert. Aufbauend auf der Einordnung gemeinschaftlicher Wohnprojekte in die ‚Wohnlandschaft‘ und der Diskussion von Kooperationsmodellen in Abgrenzung zu Modellen in eigener Trägerschaft, wurde nachgezeichnet, welche Motivationen die beteiligten Akteure für diese kooperative Umsetzung gemeinschaftlicher Wohnprojekte antreiben, welche Inhalte grundlegend auszuhandeln sind und mit welchen Strukturmerkmalen die Kooperationsprozesse gestaltet werden. Anschließend wurden Perspektiven, die Kooperationsmodelle für eine größere Zugänglichkeit und eine nutzerorientierte Gestaltung des Wohnens bieten, betrachtet.

7.1 Zusammenschau Wohnen ist heute persönlicher Ausdruck von Lebensstil, die Wohnung und das Wohnumfeld sind Rückzugsraum und Kommunikationsraum zugleich. Als gesellschaftliches Gut gerät das Wohnen immer wieder ins Wanken. Wohnangebote, von denen viele noch aus einer Zeit stammen, in der es galt, möglichst schnell und standardisiert Wohnraum herzustellen, treffen auf eine ausdifferenzierte Nachfrage an traditionellen, aber auch spezifischen Wohnwünschen. Der Wunsch nach selbstbestimmter Gemeinschaft im Wohnen ist dabei gewiss ein spezieller Wunsch und doch ist er nicht so außergewöhnlich. Jeder Mensch hat das Bedürfnis nach Kommunikation und sozialem Halt. Dies tritt insbesondere durch Erfahrungen, dass die eigene Familie nicht immer den zentralen Wohn- und Versorgungszusammenhang darstellt oder dass der Einfluss von Institutionen wie der Kirche oder von identitätstragenden Arbeitgebern schwindet, nach vorne. Gemeinschaftsorientiertes Wohnen oder zumindest der Wunsch danach, ist mittlerweile „in der Mitte der Gesellschaft“ (Behrens 2014) angekommen: Alte und Junge fragen danach, Familien und Alleinstehende, politisch Ambitionierte und solche, die ‚einfach nur‘ in solidarischer Atmosphäre leben möchten. Zugleich sind gemeinschaftliche Wohnprojekte Nischenprodukte, was mit dem zweiten Teil des Wortes ‚Wohnprojekt‘ zusammenhängt: Ein Projekt wird von A bis Z geplant, koordiniert und abgewickelt, es erfordert Fachwissen und Geld. Nicht zuletzt liegt in der Gruppenfindung immer ein selektives Moment. Kooperationen für gemeinschaftliches Wohnen – eine neue Kultur zwischen MieterInnen und Vermietern Kooperationsmodelle stehen im Besonderen dafür, dass gemeinschaftliches Wohnen mitten in der Gesellschaft angekommen ist. Frühere kulturelle Unterschiede, die besagten, dass weder Bewohnergruppen etwas mit ‚kapitalistischen‘ Unternehmen, noch Unternehmen etwas mit ‚Hausbesetzern‘ und ‚Basisdemokraten‘ zu tun haben wollten, sind abgebaut worden. Dies ist

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die Errungenschaft von wohnungsbezogenen Querdenkern – BewohnerInnen der Pionierprojekte, aber auch Vereine und StadtforscherInnen –, die kontinuierlich an Vernetzungsstrukturen gefeilt haben. Insofern wird diese Wohnform heute auch durch die Stadtentwicklungspolitik gestützt – wenn auch lokal unterschiedlich. Kooperationsmodelle stehen ferner für eine veränderte Kultur zwischen MieterInnen und Vermietern und verweisen darauf, dass angesichts von Wohnungsmarktinternationalisierung nicht alle Vermieter wegrücken. Mit Maßnahmen, die die Gemeinschaft in den Blick nehmen, die Grundrisse nutzergerecht gestalten, die die Wohnumfeldgestaltung berücksichtigen, greifen Kooperationsprojekte nicht zuletzt Aspekte auf, die auf beiden Seiten des Wohnungsmarktes von gestiegener Bedeutung sind. Denn gute, also langjährig verbleibende MieterInnen, sind nicht zuletzt jene, die sich in ihrem Umfeld wohl fühlen. Kooperationsprojekte – kein einheitliches Modell, aber immer ein Kompromiss Eine zentrale Erkenntnis dieser Arbeit ist, dass gemeinschaftliche Wohnprojekte in Kooperation mit Wohnungsunternehmen nicht nach einem einheitlichen Modell umgesetzt werden. Unterschiede ergeben sich, je nachdem, welche Beteiligungsspielräume den Gruppen in Kooperationsverträgen zugesprochen werden und je nachdem, welcher Grad an Verantwortungsübernahme in Mietvertragsmodellen (Gewerbemietverträge, Einzelmietverträge, Mischformen) ausgehandelt wurde. Gemein ist den Projekten ihre kompromissorientierte Umsetzung im Sinne einer gegenseitigen Projektnachhaltigkeit: Wiedervermietbarkeit für das Unternehmen und die Aufrechterhaltung des Gruppengedankens in der Dauer für die BewohnerInnen. Kooperationsprojekte weisen trotz der hohen Reibung, die das Aufeinandertreffen von unilateral eingespielten Verfahrensweisen erzeugt, grundsätzlich hohes Konsenspotential auf: schließlich wollen beide Seiten etwas voneinander. In der Zusammenschau von Motivationsarten und Arten der Projektgestaltung erlaubte der höhere Überschneidungsgrad von getroffenen Annahmen und Ergebnissen in den Fallstudien Hattingen und Bonn gegenüber denen in der Fallstudie Münster das Ableiten von Typisierungen mit ‚Kompetenzverteilung für gemeinschaftliches Wohnen‘ sowie ‚gemeinschaftliches Wohnen light‘. Kooperationen mit starker Ausrichtung auf „Kompetenzverteilung“ zeigten eine gezielte Abgabe und Übernahme von Verantwortungen und Kompetenzen in der Konzeptions-, Bau- und Wohnphase. Sie zeigen auf, dass durch die Annahme von Impulsen der NutzerInnen etablierte Wohngestaltungselemente optimiert werden können. Kooperation mit der Ausrichtung ‚gemeinschaftliches Wohnen light‘ verweisen eher auf top-down Initiativen, sie stellen den Gedanken des Gemeinschaftlichen über den der Selbstbestimmung und haben einen stärker wohnversorgenden Charakter. An dieser Stelle sei erneut darauf verwiesen, dass die Übertragbarkeit Ergebnisse aufgrund der Einbindung der Fallstudien in lokale Kontexte eingeschränkt ist. Um jedoch den Blick zu weiten, werden nachfolgend allgemeine Gunstfaktoren für eine Prozessgestaltung abgeleitet.

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7.2 Gunstfaktoren für die Gestaltung von Kooperationsprojekten Stellschrauben, um Akteure auch zukünftig für kooperative Umsetzungen gemeinschaftlicher Wohnprojekte zu motivieren und Projektinteressierten verschiedener Einkommensniveaus Zugang zu bieten, verbinden rahmensetzende und konkret prozessgestaltende Elemente. Lokaler Kontext – Koordinierungsnetzwerke, Belegungsrechte und Flexibilisierung von Förderstrukturen Gunstfaktoren sind vor allem in der Schaffung von finanziellen Anreizen gegeben, um Kooperationsprojekte über den Pilotprojekt-Status hinaus auszuweiten. Förderlich ist zunächst das Vorhandensein einer Wohnungsbauförderung, die Optionen für die Förderung gemeinschaftlicher Wohnprojekte gibt.

Damit

Abb. 15: Koordinierungsnetzwerk gemeinschaftliche Wohnprojekte, eigene Erstellung in Anlehnung an (Behrens 2014b, 24)

verbunden

wirken Koordinierungsnetzwerke von Politik, Förderbanken und Verwaltung – hier besonders Baubehörden mit Wohnungsämtern, Sozialämtern und Liegenschaftsämtern, die Wohnungsunternehmen einbinden, begünstigend ein. Solche Netzwerke helfen Gruppen und Unternehmen bei der Suche nach einem Kooperationspartner, was nicht zuletzt den Zugang zu dieser Wohnform vereinfacht. Die Abbildung 15 bündelt auf Grundlage eines in Hamburg bestehenden Koordinierungsnetzes, wie solche Strukturen aussehen können. Mit Hinblick auf eine größere soziale Projektzugänglichkeit sind Vereinbarungen zu Belegungsrechten zwischen Wohnungsämtern und Bewohnervereinen bzw. Wohnungsunternehmen zukunftsweisend, da sie die Versorgung von am Wohnungsmarkt Benachteiligten und die Wahrung des Gruppencharakters vereinen. Aufgrund der benannten Lücke zwischen Personen, die zu viel Einkommen haben für einen Wohnberechtigungsschein und zu wenig für einen Einzug in ein Wohnprojekt mit hohen Mieten, sind vor allem Anpassungen der Förderkriterien von Bedarf. Perspektiven zeigen Abstufungen in der Förderfähigkeit von Haushaltseinkommen auf, wie es etwa in Hamburg der Fall ist. Fallgruppen gewähren ein Überschreiten der Einkommensgrenzen der Landesgesetzgebung um 30, 50 und 60% – im Gegenzug werden höhere Mieten gezahlt (vgl. Behrens 2014a, IFB Hamburg 2014a, IFB Hamburg 2014b). Besonders hier liegt Potential, die Einkommensspreizung gemeinschaftlicher Wohnprojekte zu verbreitern.

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Prozessgestaltung – Eckpunkte des Spielraums definieren und transparente Kommunikation Langwierigkeit und Konflikte in Kooperationsprozessen bedingen sich vor allem durch die Schwierigkeit, das richtige Maß für die Beteiligung zu finden. Größere Stringenz kann durch die Definition eines Mindestmaßes der jeweiligen Projektnachhaltigkeit als Eckpunkt der Spanne, was baulich umzusetzen ist und was in Bezug auf Mitbestimmungsrechte da sein muss, erreicht werden. Dieses Maß ist für jede Kooperation unterschiedlich – wichtig ist, dass jede Partei dies zu Beginn benennt und dass auf Grundlage dessen ein gemeinsames Ziel definiert wird. Klare Ansagen zu Beginn einer Kooperation helfen Missverständnisse zu vermeiden. Dazwischen sollte – im gegebenen Kosten- und Zeitrahmen – ein Gestaltungsspielraum liegen, um Impulse iterativ aufnehmen zu können. An dieser Stelle wäre die Kalkulation eines festen Budgets für solche Zusatzmomente förderlich. Spielraum ist auch im Sinne des Einplanens von Gruppenfluktuationen ratsam, was eine gewisse Allgemeingültigkeit in Grundrissen voraussetzt. Ausgehend von diesem Rahmen liegen die Gunstfaktoren der Prozessgestaltung vor allem in einer Kultur des Entgegenkommens und des Sich-Aufeinander-Einstellens: Förderliche Eigenschaften der Gruppe sind ein geschlossener Auftritt mit einem zentralen Ansprechpartner sowie das Bündeln von konkreten Vorstellungen zu einem Wohnkonzept. Hilfreich ist es, sich vorab Wissen durch Beratungsstellen hinzuziehen. Bei Gruppen, die schon gut organisiert und informiert sind, sollte zugleich Fachwissen des Kooperationspartners akzeptiert werden. Die Unternehmensseite befruchtet die Prozessgestaltung, indem sie Pläne visuell anschaulich kommuniziert, was den Gruppen das Lesen von fachlichen Details vereinfacht. Grenzsetzungen seitens der Wohnungsunternehmen sollten verständlich transportiert und Entscheidungen transparent gehalten werden, sofern Impulse oder Wünsche nicht umgesetzt werden können. Da das Kommunikative eine so wichtige Stellschraube der Prozessgestaltung ist, kommt ‚Übersetzern‘ eine hohe Bedeutung zu. Die Förderung von Beratungen und Moderationen sollte daher auch zukünftig seitens der Landesförderungen gewährt werden.

7.3 Ausblick Die Entwicklung der abgeleiteten Perspektiven, die das Kooperationsmodell für eine breitere Zugänglichkeit und für eine nutzerorientierte Gestaltung liefert, sind auch daran geknüpft, wie sich die Sicht von Nachfragern und Anbietern auf diese Wohnform entwickeln wird. Dies wird nachfolgend betrachtet. Abschließend wird der zukünftige Forschungsbedarf aufgezeigt. 7.3.1 Kooperationsprojekte analog zu Entwicklungen der Nachfrager- und Anbieterseite Grundsätzlich ergeben sich durch soziodemographische Verschiebungen mit einer steigenden Quote Alleinlebender, insbesondere einer erhöhten Quote alleinlebender älterer Menschen, zukünftig verstärkt Bedarfe nach Wohnformen mit solidarischen Unterstützungsstrukturen

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(vgl. Schader 2013, 28). Die Nachfrage nach der Umsetzungsvariante im Kooperationsmodell wird vermutlich anteilig steigen, was sowohl mit der finanziell und organisatorisch entlastenden Funktion als auch mit den zunehmenden Hürden nutzergetragener Projekte beim Erwerb von teurer werdenden Grundstücken – zumindest in Großstädten – zusammenhängt (vgl. Behrens 2014a). Projekte wie die der Bonner Fallstudie verweisen zudem auf die Chancen des demographischen Wandels: Personen im Rentenalter mit umfassendem Wissen und Ressourcen werden vermutlich auch zukünftig mit ausgefeilten Konzepten auf Wohnungsunternehmen zugehen. Auf Seiten der Anbieter lassen die benannten Vorteile von Kooperationsmodellen – nachfragegerechte Projektentwicklung, Imagegewinn, Einsparungen in der Nachmietersuche und Instandhaltung – vermuten, dass sich auch zukünftig Unternehmen zumindest Erstprojekten widmen werden. Fortwährender Fachaustausch und die Kommunikation von Best Practice lassen zudem kontinuierlichen Handlungsdruck auf Führungsebenen à la „warum haben wir das nicht?“ entstehen (WuHt, 85). Öffnungen gegenüber dem Kooperationsmodell sind insbesondere bei Genossenschaften zu erwarten, da diese zunehmend die Überschneidungen mit dem genossenschaftlichen Selbsthilfegedanken Wert schätzen und darin Chancen sehen, eingeschlafene Dienstleistungsgesellschaften zu beflügeln. Gemeinschaftliche Wohnprojekte im Kooperationsmodell werden zugleich nur eine Variante unter vielen sein, was im Wohnbereich zukünftig nachgefragt und angeboten wird und was nicht zuletzt gesamtgesellschaftlich von Bedarf sein wird: Experteneinschätzungen zufolge werden Menschen verstärkt nach Wohnen mit mehr Nachbarschaft fragen, ohne jedoch das Gesamtpaket einer selbstorganisierten Gemeinschaft und eines intensiven Neubauprozesses zu wollen. Auch seitens der wohnungsbezogenen Stadtentwicklung wird das Gewicht zukünftiger Maßnahmen nicht im Neubau liegen: Neubau wird punktuell gebraucht und dann ist Nutzerorientierung zweifelsohne wichtig. Die Herausforderungen liegen aber in der baulichenergetischen und sozial-infrastrukturellen Bestands- und Wohnumfeldentwicklung und damit auf einer größeren Maßstabsebene – zumal sich hier die Interessen unterschiedlicher Bevölkerungsgruppen verschneiden. Gerade Bestandshalter sehen sich in dieser Verantwortung. Zeitund kostenintensive Kooperationsprozesse können daher für diese höchstens eine „etablierte Nische“ werden (WuHt, 90). Angesichts dieser Einschätzungen könnten allerdings die benannten Potentiale des Kooperationsmodells, Elemente der Gemeinschaftsbildung auf Bestandsstrukturen zu übertragen, zukünftig an Bedeutung gewinnen. Auch wenn diese Arbeit eher eine Perspektive für diese reduzierte Variante von gemeinschaftlichem Wohnen aufzeigt, sollten Möglichkeiten für BewohnerInnen, die eigeninitiativ gestalten und Verantwortung übernehmen, auch zukünftig gegeben sein. Engagierte und Pioniere zeigen seit Jahren, wie Partnerschaften im Wohnen aufgebaut

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werden; sie werden auch zukünftig Wohnbedarfe aufwerfen und Sollbruchstellen bestehender Strukturen ausfindig machen. 7.3.2 Zukünftiger Forschungsbedarf Angesichts dieses Bedarfs sollten Forschungen zu gemeinschaftlichen Wohnprojekten auch zukünftig breit gedacht sein und nicht allein ein Modell fokussieren. Ansätze für vertiefte Forschungen werden besonders in folgenden Bereichen gesehen: Gemeinschaftsbildung im Quartier Der Bedarf der Übertragung von Elementen gemeinschaftlicher Wohnprojekte abseits von konkreten Kooperationsprozessen wurde ausblickend aufgeworfen. Da nicht fundiert untersucht werden konnte, mit welchen Maßnahmen und Konzepten, bestehende Quartiere gemeinschaftlich gestärkt werden können und welche Wirkungen ihre Implementierung erzeugt, bestehen hier Anknüpfungspunkte für zukünftige Forschungen. Auch könnten Verknüpfungsmöglichkeiten von Elementen der Gemeinschaftsbildung mit Einrichtungen der sozialen Infrastruktur sowie mit bestehenden Nachbarschaftsinitiativen eruiert werden. Verwiesen sei an dieser Stelle darauf, dass Gemeinschaft und Solidarität nicht top-down aufgesetzt werden kann; PlanerInnen und Wohnungsanbieter können daher nur Ankerpunkte setzen. Partnerschaften mit Wohnungsämtern Angeregt wurde in dieser Arbeit auch eine Ausweitung von Partnerschaften zwischen Wohnungsunternehmen und Wohnungsämtern, die den Unternehmen ein Mitspracherecht bei der Auswahl von WBS-MieterInnen zusprechen. Angesichts der Gefahr einer Einschränkung des grundsätzlichen Anrechts auf eine Wohnungsversorgung sei an dieser Stelle zunächst auf vertiefte wissenschaftliche Diskussionen, Expertenbefragungen sowie Befragungen bei Wohnungsämtern verwiesen, bevor (punktuelle) Übertragungsmöglichkeiten ermittelt werden. Sozialorientiertes Wohnen – breitere Trägerstrukturen, weniger Kriterien Angesichts hoher Mieten, die in den untersuchten Kooperationsprojekten festgestellt wurden, die aber auch ein grundsätzliches Marktphänomen sind, verweist diese Arbeit auf einen Forschungsbedarf zur Attraktivitätssteigerung des sozialen Wohnungsbaus. Forschungen wären dabei in zwei Richtungen zu denken: erstens in der Eruierung von neuen, breiteren Trägerstrukturen für sozial-orientiertes Wohnen, zweitens in der Vereinfachung von Kriterien für den geförderten Wohnungsbau. Letzteres ist insbesondere in Anbetracht der Zinssituation, die es Unternehmen einfacher macht, Fremdkapital aufzunehmen als sich durch Kriterienkataloge zu wälzen, von Bedeutung. Forschungsziele, wie sie etwa ein Weimarer Forschungskolloquium unter dem Titel „soziale Wohnraumversorgung in wachsenden Metropolregionen. Stadtplanerische und rechtliche Perspektiven“ setzt, lassen daher wichtige Ergebnisse erwarten (Bauhaus-Universität Weimar 2014). Zu diskutieren sind hier auch Möglichkeiten von Genossen-

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schaftsneugründungen mit Kommunen als Anteilszeichnern, die sich speziell auf das Tragen alternativer Wohnformen ausrichten (vgl. ExpAkt_3, 52). Gruppengetragene und solidarische Finanzierungen in der Stadtentwicklung Die Feststellung, dass Kooperationsprojekte manchmal nur aufgrund des mangelnden Vermögens von nutzergetragenen Initiativen, ein teures Grundstück selbst zu kaufen, umgesetzt werden, verweist auf die kontinuierliche hohe Bedeutung von Forschungen zu gruppengetragenen und solidarischen Finanzierungen in der Stadtentwicklung. Unter dem Motto „was einer nicht kann, können viele“ sind gerade in jüngerer Zeit viele Initiativen und Forschungen – etwa zu Crowdfunding, Bürgergenossenschaften oder Bürgerdarlehen – entstanden (vgl. u.a. Kraemer 2014). Insbesondere Wohnprojekte bieten Potential für alternative oder ethische Beteiligungen von vielen Einzelnen, denn sie sind „erkennbar, erfahrbar, regional“ (Kiehle und Riege 2011, 5). Zukünftige Forschungen sollten auch weiterhin Möglichkeiten einer planerischen Einbindung von Gruppenfinanzierungen testen und entwickeln, aber auch kritisch beleuchten. Besondere Dringlichkeit erhält dies angesichts einer aktuellen Gesetzesinitiative zur Änderung des Vermögensanlagegesetzes, die in Konsequenz der Insolvenz des Windkraft-Anlegers Prokon, Nachrangdarlehen – also private Direktkredite für Wohnprojekte – erschweren soll (vgl. Mietshäuser Syndikat GmbH 2014). Kontinuierliche Bedarfsermittlung von Wohnwünschen Abschließend sei angemerkt, dass es wichtig ist, Wohnwünsche nach Gemeinschaft und Selbstbestimmung zu ermöglichen, weil es eine Nachfrage danach gibt. Zugleich sollte es aber immer die Aufgabe von Stadtforschung sein, zu eruieren, welche Bedarfe darüber hinaus noch bestehen.

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106

ANHANG Übersicht A: Rechtsformen für gemeinschaftliche Wohnprojekte

B: Interviewleitfäden Stiftung Trias BewohnerInnen WIWOZU Hattingen Vorstandsmitglied HWG eG Moderatorin Wohnhof Delstrup Münster BewohnerInnen Wohnhof Delstrup Münster Mieterbetreuerin und Projektleiter Wohnprojekte der Wohn+Stadtbau GmbH Leiter Projektstelle Innovative Wohnformen in Bonn BewohnerInnen Wahlverwandtschaften Bonn Mitarbeiter WohnBund-Beratung NRW

C: Kategoriensystem der qualitativen Inhaltsanalyse

D: Beiliegende CD-Rom mit: D.1 Kooperations- und Mietverträgen aus den Fallstudien D2 Transkripten der Interviews

I

e.V.

A: Rechtsformen für gemeinschaftliche Wohnprojekte

(finanzielle) Gründungsprozedur

Gemeinschaftliche Grundausrichtung

Entscheidungen / Mitbestimmung

Haftung

§§ 21 ff BGB

Freiwilliger, körperschaftlich organisierter Zusammenschluss, Verfolgung ideeller Zwecke

Gestaltungsorgan ist die Mitgliederversammlung

Haftbar ist das Vereinsvermögen, nicht das Privatvermögen der Mitglieder

Gründungsversammlung von 7 Personen mit Vereinssatzung Kostenloser Eintrag ins Vereinsregister Erhalt von Steuerfreiheit bei Nachweis von Gemeinnützigkeit gegenüber dem Finanzamt

Ziel der Bildung kollektiven Vereinseigentums

Handlungsorgan der Vorstand Stimmrechte sind nach Köpfen verteilt

GbR

Fördermitglieder möglich §§ 705 BGB 2 Personen

WEG

kein Mindestkapital, Eigenmittel i.d.R. 25-30%

Nach Wohnungseigentümergesetz

e.G.

kein Mindestkapital, Eigenmittel i.d.R. 25-30% 3 Personen Eintrag ins Genossenschaftsregister und Genossenschaftsprüfung durch Prüfungsverband Bei Neugründung oft Pflichteinlagen von 20-40% der Projektkosten

Wirtschaftlich ausgerichtete Zweckverfügung der Mitglieder

Gestaltungsorgan ist die Gesellschafterversammlung

Anwendung oft für die Bauphase in Kombination mit der WEG

Stimmrechte sind nach Köpfen verteilt, einheitliche Willensbildung der Gesellschafter

Möglichkeit der beschränkten Haftung innerhalb der GbR

Anwendung oft in Kombination mit GbR für die Wohnphase

Gestaltungs- und Handlungsorgan ist die Miteigentümerversammlung

Haftung des Einzelnen primär auf die eigene Wohnung beschränkt

Handlungsorgan jeder Gesellschafter

Bildung von Individualeigentum

Mehrheitsentscheid, bei dem die die Stimmrechte nach Miteigentumsanteilen verteilt sind

Förderung wirtschaftliche und ideeller Interessen der Mitglieder als Zweck

Gestaltungsorgan ist die Generalversammlung, Handlungsorgan ist der Vorstand und ab 20 Mitgliedern zudem der Aufsichtsrat

Selbstorganprinzip die Handlungsorgane werden aus Mitgliedern gewählt

jedes Mitglied hat eine Stimme, Mehrheitsentscheid als Abstimmungsprinzip

Gründung einer GmbH aus Hausverein 51 % und Mietshäusersyndikat GmbH 49 %

Gesellschafterversammlung als Gestaltungsund Handlungsorgan Mehrheitsentscheid, im Unterschied zur klassischen GmbH richtet sich Stimmrecht nicht gemäß Gesellschaftsanteil, nur bei Verkauf

Volle Haftung des Gesellschaftskapitals und des Privatvermögens

Gemeinsame Haftung für Gemeinschaftseigentum Mitglieder haften nur mit dem Genossenschaftsanteil

GmbH und e.V. (Mietshäusersyndikat)

Freiwillige Einlagen und Fördermitglieder möglich GmbH-Gesetz Stammkapital von 25.000 €

Mögliche Ausrichtung als gemeinnützige GmbH

Mieterstatus, der Einzelne haftet nicht

Rechtsformen für gemeinschaftliche Wohnprojekte, Erstellung in Anlehnung an (Stiftung Trias 2011, 48–49)

II

B: Interviewleitfäden Interviewleitfaden Stiftung Trias Einordnung Gemeinschaftliches Wohnen Vorstellung

Wie sind Sie persönlich zum Thema Gemeinschaftliches Wohnen gekommen? Warum beschäftigt sich die Stiftung Trias damit?

Kontext Wohnwandel

Ist das Wohnen im Wandel? Kurz und knapp: Wie drückt sich dieser Wandel (auf Angebotsseite und auf Nachfragerseite) aus? Bestimmende Trends?

Motivation allgemein Gemeinschaftswohnen

Welche Hoffnungen/Wünsche werden mit dem Gemeinschaftswohnen verbunden?

Mitbestimmung Kontext

Warum ein Mehr an Selbstbestimmung im Wohnen? Welche gesellschaftlichen Tendenzen spiegeln sich darin wider?

Eigentum oder Miete

Früher gemeinschaftliches Wohnen primär Eigentum. Warum wird Miete in Betracht gezogen? Gesellschaftliche Einordnung von Eigentumsbildung? Welche Leute streben danach?

Gründe Ausweitung Realisierungsformen, Investorenmodell

Was sind Gründe für die Ausdifferenzierung von Realisierungsmodellen? Warum Zunahme Investorenmodell?

Investorenmodell Einordnung Quantitäten Motivation BewohnerInnen Motivation Wohnungsunternehmen

Kenntnis Anzahl Wohnprojekte allgemein und Anteil von Projekten, die mit Projektträgern umgesetzt werden? Welche Motivationen für eine Kooperation mit Investoren begegnen Ihnen? Ist es Wunsch oder Notwendigkeit? Verschiedene Motivationstypen? Welche Motivationen begegnen Ihnen bei den Projektträgern?

Einflüsse Investor

Einfluss Motivationen in Abhängigkeit der Wohnungsmarktsituation? Einfluss Vorhaben größerer Entwicklungsprojekte / Konversion, Bewohnertypen (Best ager)?

Typen Wohnungsunternehmen

Welche Typen/Art von Wohnungsgesellschaft erklärt sich zu bereit? (börsennotiertes vs. Traditionsunternehmen))

Vorbehalte

Welche Vorbehalte gegenüber Gemeinschaftswohnprojekten bestehen auf Seiten potentieller Investoren und Projektträgern?

Planungsprozess - Kooperationsstrukturen Zusammenfinden Akteure

Wie finden Projektinteressierte und Projektträger zusammen? Einordnung von topdown-Projekten, wie häufig ist so was?

Gruppenorganisation

Was ist wichtig für die Formierung der BewohnerInnen als Gruppe? Welche Rechtsform können Sie sich geben?

Investoreigenschaften

Welche Eigenschaften sollte ein Investor für eine gute Kooperation mitbringen?

Format gemeinsame Treffen

Wie können solche Treffen ablaufen? Was halten Sie für ein geeignetes Format? Entwurfsworkshop, Planerwerkstatt, Modellbau?

III

Aushandlung und Konsensfindung

Vermutung eines Aushandlungsbedarfs zwischen Bewohnerwünschen und der Bereitschaft / Möglichkeiten des Projektträgers, diese umzusetzen. Was genau ist auszuhandeln? Was sind Möglichkeiten diesen Prozess zielführend zu gestalten? Welcher Kommunikation bedarf es dafür? Bedarf eines Mittlers?

Vertragliche Regelungen

Wie wichtig sind vertragliche Regelungen? Welche Bestandteile sollte ein Kooperationsvertrag enthalten?

Finanzierung und Unterstützung Externe Beratung

Welche Rolle messen Sie externer Beratung zu? Wer berät? Bedarf an Beratung auch noch nach Konzeptionsphase?

Finanzierung

Wie kann eine gruppengetragene Finanzierung erfolgen? Auf welche Summen müssen sich BewohnerInnen einlassen? Wie können auch Einkommensschwächere eingebunden werden? Wann rechnet sich eine Finanzierung für professionelle Träger?

Unterstützungsstruktur Investorenmodell

In welchem Maße stellt die Förderung dieser "mietwilligen Gruppen" eine Zielgruppe von Förderinitiativen dar?

Fördermöglichkeiten, Rolle Dritte

Wie können Kommunen unterstützen? Was ist das Interesse von Kommunen? Welche Bedeutung messen Sie kommunalen Unterstützungsstrukturen bei? Welche Akteure spielen noch eine Rolle? Bedeutung Förderungen Landesebene?

Liegenschaftspolitik

Welche Bedeutung kommt der Liegenschaftspolitik zu? Welche Möglichkeiten halten Sie für geeignet (Vorhalten von Grundstücken, gezielte Vergabe)?

Selbst- und Mitbestimmung in Bau, Umbau und Wohnungsverwaltung Umsetzung Ideen Gebäude, Wohnumfeld

Verhältnis ursprünglicher Bewohnerwünsche und Umsetzung? Professionelle Weiterentwicklung der Ideen der Gruppe? Bedeutung Selbstbestimmung für Gruppe?

Zuständigkeiten Hausverwaltung

Welche Formen der Hausverwaltung kennen Sie im Investorenmodell? Haben BewohnerInnen den Wunsch selbst etwas zu übernehmen oder sind sie dankbar für eine externe Übernahme?

Mietverträge, Mieterwechsel

Welche Modalitäten gibt es in Bezug auf die Mietverträge? Welche Vorkehrungen sollten geschaffen werden, um die Neuvermietung von Wohnungen zu gestalten?

Langfristigkeit

Kenntnis darüber, wie lange die Mietverträge im Investorenmodell laufen? Vermutlich Interesse des Unternehmens an geringer Fluktuation?

Diskussion / Perspektive Diskussion / Alternativen

Sehen Sie Nachteile/Risiken in diesem Modell? Wenn ja, welche und wie kann man ihnen begegnen? Welche Alternativen gibt es für Bewohnergruppen mit weniger Finanzvolumen und Verantwortungswille?

Langfristige Rentabilität

Was passiert in 20 Jahren? Sind diese Gebäude nachhaltig? Inwiefern können bauliche Strukturen flexibel gehalten für "normale" oder andere Wohnnutzungen?

Öffnung WohnungswirtWelcher Mehrwert, wenn sich Wohnungswirtschaft gegenüber BewohnerInnen schaft gegenüber Beöffnet, was ist hier noch möglich? wohnern Baukultur

Welche Potenziale bietet das Investorenmodell für eine partizipative Baukultur? (Gemeinsame Entwicklung von Wohnhäusern)

Wohnungspolitische Instrumente

Welche Weiterentwicklungsmöglichkeiten sehen Sie für partizipative Wohnraumentwicklung? Wo ansetzen?

IV

Interviewleitfaden BewohnerInnen WIWOZU Hattingen Akteursprofil persönlich Vorstellung

Bitte um kurze Vorstellung: Alter, Eckpunkte im Leben Beruf, wo ausgewachsen, vorherige Wohnsituation)

Wohnvorstellung

Was heißt wohnen für Sie? Wie sieht ihr Wohnen nach Wunsch aus?

Verständnis Wohnen in Gemeinschaft

- Was verstehen Sie unter Wohnen in Gemeinschaft? - Was ist Ihnen in Ihrer Nachbarschaft wichtig? Sollen die Nachbarn ähnliche Ansichten haben? - Hatten Sie auch Bedenken an einem Wohnen in Gemeinschaft, wenn ja warum?

Motivationen Anlass

Wie ist ihr Wunsch/Bedürfnis nach Wohnen in Gemeinschaft entstanden? Bestimmter Anlass?

Idee von Gemeinschaftswohnen

Hatten Sie vor Projektbeginn konkrete Vorstellungen, wie eine Wohnung im Gemeinschaftswohnen für Sie auszusehen hat? Wie das Wohnumfeld?

Planungsprozess zwischen Selbstbestimmung und Verantwortungsabgabe BewohnerInnen: interne Organisation Gruppenfindung

Wie haben Sie zusammengefunden? Was war Ihnen wichtig bei der Auswahl von Mitbewohnern?

Gruppenorganisation

- Wann, zu welchem Zeitpunkt haben sich als Verein organisiert? Warum, wie wichtig war das für die Zusammenarbeit? - Gibt es spezielle Ansprechpartner (z.B. Finanzen, Sprecher)?

Interne Zielfindung baulich, Wohnumfeld

Auf welche Eigenschaften, über die Haus und Umfeld (physisch) verfügen sollte, haben Sie sich geeinigt? Wie haben Sie einen Konsens gefunden?

Inhaltliche Ausrichtung

Welche Aspekte sollten im inhaltlichen zutreffen? (z.B. Mehrgenerationen, Inklusion) - Warum Auswahl Investorenmodell? Diskussion Alternativen? - Kam Eigentumsbildung infrage? Miete als bewusste Wahl, warum? - Bedenken gegenüber Zusammenarbeit mit Investor? wenig Gestaltungsspielraum?)

Motivation Investorenmodell

Dialog-Strukturen, Interaktionen, Regelungen zwischen Bewohnergruppe und HWG Initiierung HWG

- Warum Ansprache HWG? - Wie gestaltete sich die Kontaktaufnahme (Reaktionen HWG)?

Format Treffen

Wie wurden Pläne geschmiedet? (Erste unverbindliche Treffen, Entwurfsworkshop?)

Akteursstruktur

Wer wirkte seitens der Gruppe und seitens der HWG mit? Einladung Dritte?

Kommunikation

- Wie haben Sie die Kommunikation mit der HWG wahrgenommen? Sprach man die selbe Sprache? Bedarf eines Mittlers? - Entwicklung der Kommunikation? Aufbau Vertrauen?

Aushandlung/ Konsensfindung

Vermutung Aushandlungsbedarf Bewohnerwünschen und Rahmensetzungen Investor - Was war auszuhandeln und wie? (Lage/Grundstück, Mindestanzahl BewohnerInnen) - Was war zielführend?

V

Umsetzung Ideen Gebäude, Wohnumfeld Bauliche Planung von Gemeinschaft

- Welche Ideen der Gruppe zum Gebäude und zum Umfeld wurden umgesetzt? - Welche wurden abgelehnt? Warum? Gemeinsame Ideenweiterentwicklung? In welchem Maße wurde Gemeinschaft baulich eingeplant? Laubengänge etc.?

Verantwortungsübernahme

Wie sind die Zuständigkeiten der Hausverwaltung und Instandhaltung geteilt? - Wer übernimmt was? - Wie wichtig ist es Ihnen selbst etwas zu übernehmen?

Mieterwechsel

- Wie erfolgt eine Wohnungsneuvermietung? Mitbestimmung? Selbstbestimmung? - Gibt es bisherige Erfahrungen mit Mieterwechseln? Bestimmte Kriterien?

Vertrag

Welche Bestandteile enthält der Kooperationsvertrag?

Gemeinschaftliche Ausrichtung Pflege von Gemeinschaft

- Wird Gemeinschaft bewusst gepflegt (feste Treffen) oder natürliches Austarieren? - Nutzung Gemeinschaftsraum (Häufigkeit, Art)?

Sharing

Gemeinsame Nutzung von Waschmaschinen, Gartengeräten?

Umfeld

Vorstoß ins Quartiersleben? Welches Verhältnis zu Nachbarn?

Fazit und Perspektive Investorenmodell Diskussion

Ist die Übernahme von Verantwortlichkeiten durch den Projektträger und Eigentümer ein Kompromiss oder hätten Sie es aus heutiger Perspektive lieber selbst in die Hand genommen?

Entwicklung Gemeinschaft

Wie wird das Wohnen aus ihrer Sicht in 5 Jahren hier aussehen?

VI

Interviewleitfaden Vorstandsmitglied HWG eG Einordnung Wohnsituation Hattingen Vorstellung

Bitte um persönliche Vorstellung und des Unternehmensprofils/Philosophie HWG

Herausforderungen

Schrumpfende Kommune, Alterung, qualitätsorientierter Neubaubedarf Was sind aktuelle Herausforderungen/Handlungsfelder der Wohnungswirtschaft in Hattingen?

Kontext Wohnwandel Hattingen

"Wohnen im Wandel" taucht in Literatur, in Wohnungsmarktanalysen auf. - Wie drückt sich dieser Wandel in Hattingen aus? - Gab es Veränderungen auf Seiten der HWG in den vergangenen Jahren (Umstrukturierungen, Neuausrichtungen?) - Welche Veränderungen/Trends sind auf der Nachfragerseite in Hattingen spürbar?

Einordnung Gemeinschaftliches Wohnen

Wie lässt sich der Wunsch nach Gemeinschaftlichem Wohnen da einordnen? Anfrage ein Novum?

Motivation und Beurteilung Mehrgenerationenhaus Südring Motivation

Was war die Motivation der HWG, auf die Anfrage der Gruppe einzugehen und diesen Planungsprozess gemeinsam zu bestreiten?

Haus im Zuge umfassender Quartierssanierung entstanden. - War dies ein förderlicher Kontext? Hätten Sie Projekt auch "separat" umgesetzt? Einflussfaktoren Moti- Einfluss Wohnungsmarktsituation? (Bedarf qualitativer Neubau?) vation - Einfluss Typus Bewohnergruppe? (Best Ager gewinnen, Bedarfe im Bereich Barrierefreiheit decken) Einsparungen / Nachhaltigkeit

Inwiefern kommt hierin eine nachhaltige Komponente zum Tragen? (Einsparungen durch Verringerung von Fläche weil Sharing?)

Vorbehalte

Hatten Sie Vorbehalte gegenüber Gemeinschaftswohnprojekten? Interne Einigkeit in den Gremien der HWG?

Umfeld und Umgang Bestandsmieter

- Bevorteilung gegenüber Bestandsmietern; wurde dies diskutiert? - Wie haben die Altmieter reagiert? Bedarf an Vernetzung von Alt- und Neumieter? - Charakterisierung Standort/Umfeld in punkto Bevölkerungsstruktur? (einseitig?)

Planungsprozess - Kooperationsstrukturen Südring 23 Spiegelung Planungsprozess

Wie sah die Zusammenarbeit aus, Fokus auf wichtige Stellschrauben im Planungsprozess? - Was hat diesen vorangebracht? (Eigenschaften der Bewohnergruppe, Strukturen?)

Aushandlung und Konsensfindung

Vermutung Aushandlungsbedarf Bewohnerwünsche und Bereitschaft / Möglichkeiten des Projektträgers, diese umzusetzen. - Was genau war auszuhandeln? (Lage/Grundstück, Mindestanzahl BewohnerInnen?) - Wie kann dieser Aushandlungsprozess zielführend gestaltet werden?

Externe Beratung

Bedarf eines Mittlers? Rolle externe Beratung? Welche Bestandteile sollte ein Kooperationsvertrag unbedingt enthalten?

Vertrag

VII

Selbst- und Mitbestimmung in Bau, Umbau und Wohnungsverwaltung Umsetzung Ideen Gebäude, Wohnumfeld

Verhältnis Bewohnerwünsche und Umsetzung? Weiterentwicklung Ideen der Gruppe?

Umbau / Grad an Individualität

- Möglichkeiten zum Umbau? Wie individuell dürfen Wohnungen sein? - Wann ist das Maß voll hinsichtlich Vermietungsmöglichkeit an Nachfolger?

Mietverträge, Mieterwechsel

- Regelung Mieterwechsel? - Welche Vorkehrungen sollten bzgl. Gestaltung Neuvermietung geschaffen werden?

Entlastung

Übernahme von vielen Tätigkeiten durch Bewohnergruppe selbst. - War das ein ausschlaggebender Punkt für die Zusammenarbeit?

Unterstützung kommunale Vernetzung

Rolle Kommune? Stadtverwaltung affin für innovative Wohnformen? Vernetzung mit Kommune & anderen wohnungswirtschaftliche Akteuren? Politische Unterstützung?

Grundstücke / Liegenschaftspolitik

- Wie sieht allgemein die Verfügbarkeit von Grundstücken für Gemeinschaftliche Wohnprojekte aus? Kommt die kommunale Liegenschaftspolitik auf Projekte innovativen Wohnens zu?

Diskussion / Perspektive - Haben Sie bzw. hat die HWG dabei gelernt? Lerneffekte / Wissens- Erfahrungen mitgenommen für den Umgang mit Mietern oder für den Neubau transfer oder Umbau von Bestand? Wissenstransfer? Perspektive HWG

Sind zukünftig vergleichbare Projekte geplant? Würden Sie es wieder tun?

Potentiale Investorenmodell

Gemeinschaftliches Wohnen in der Regel für Besserverdiener. - Inwiefern eröffnet das Investorenmodell Möglichkeiten, gemeinschaftliches Wohnen einer breiteren Schicht zuzuführen? ein Instrument für soziale Mischung? - Welche Unterstützungsstrukturen müssen dann da sein? (Akteure, Förderung)

Perspektive Wohnungswirtschaft

- Wie wird sich gemeinschaftliches Wohnen in Kooperation mit Investoren, zukünftig entwickeln? Bleibt es ein Nischenmodell oder erfährt es eine breitere Praxis?

Partizipative Baukultur

- Welcher Mehrwert, wenn Wohnungswirtschaft gemeinsam mit BewohnerInnen plant? Wo sind die Grenzen einer gemeinsamen Planung? - Weiterentwicklungsmöglichkeiten für ein Mehr an gemeinsamer Entwicklung von Wohnhäusern? / Partizipative Baukultur

VIII

Interviewleitfaden Moderatorin Wohnhof Delstrup Münster Einordnung Wohnen Vorstellung

Bitte um persönliche Vorstellung und Zugang zu gemeinschaftlichem Wohnen

Kontext Wohnwandel allgemein und Münster

"Wohnen im Wandel" taucht in Literatur, in Wohnungsmarktanalysen auf. - Wie drückt sich dieser Wandel aus Ihrer Sicht aus? - Veränderungen auf Anbieter- und Nachfragerseite? - Welche Veränderungen/Trends sind auf der Nachfragerseite in Münster spürbar?

Mitbestimmung Kontext

Warum ein Mehr an Selbstbestimmung im Wohnen? Welche gesellschaftlichen Tendenzen spiegeln sich darin wider? Wer fragt nach einem Mehr an Mitbestimmung?

Einordnung gemeinschaftliches Wohnen

Wie lässt sich der Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen da einordnen? Welche Gruppen treten in Münster an Sie heran zwecks Umsetzung?

Quantitäten und Kontext

Kenntnis Anzahl Wohnprojekte allgemein und Anteil von die mit Projektträgern umgesetzt werden? Warum Schwerpunkt NRW?

Motivation und Beurteilung Gemeinschaftliches Wohnen Allgemein Motivation

Welche Motivationen treiben Wohnungsunternehmen an, gemeinschaftliches Wohnen umzusetzen?

Einfluss Wohnungsmarktsituation? Mischung von einkommensschwächeren und Einflussfaktoren Motieinkommensstärkeren Bewohnern? vation - Einfluss Typus Bewohnergruppe? (Best Ager, Familien) Grundstücksmangel

In Münster sind die Grundstücke stark nachgefragt. - Welche Rolle sollte die Liegenschaftspolitik spielen, wie kann Sie besondere Wohnformen unterstützen?

top down

Welche Vor- und Nachteile sehen Sie? Wie kann der Planungsprozess top-down gelingen? Welche Eigenschaften auf Bewohnerseite, welche auf Investorseite?

Finanzierung

- Wann rechnet sich so ein Projekt?

Planungsprozess - Kooperationsstrukturen Delstrup top-down Spiegelung Planungsprozess

Wie sah die Zusammenarbeit aus, Fokus auf wichtige Stellschrauben im Planungsprozess? - Was hat diesen vorangebracht? (Eigenschaften BewohnerInnen, Strukturen?)

Aushandlung und Konsensfindung

Vermutung Aushandlungsbedarf Bewohnerwünsche und Bereitschaft/Möglichkeiten des Unternehmens diese umzusetzen. Hier Kontext von top-down Initiative - Was genau konnte und war auszuhandeln? (Lage, Zuschnitt Grundrisse?) - Konflikte in Bezug auf Entwurfsauswahl von Münsteraner Büro?

Erfolgskriterien Konsensfindung

Wie wurde der Prozess zwischen Erwartungshaltung und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen & -setzungen des WU zielführend zum Konsens geführt?

Diskussion / Perspektive

IX

Potentiale Investorenmodell

Gemeinschaftliches Wohnen in der Regel für Besserverdiener. - Inwiefern eröffnet das Investorenmodell Möglichkeiten, Gemeinschaftliches Wohnen einer breiteren Schicht zuzuführen? Ein Instrument für soziale Mischung? - Welche Rahmensetzungen müssen dann da sein? (welche Akteure, Unterstützungsstrukturen)

Perspektive Wohnungswirtschaft

- Wie wird sich gemeinschaftliches Wohnen in Kooperation mit Investoren, zukünftig entwickeln? Bleibt es ein Nischenmodell oder erfährt es eine breitere Praxis?

Partizipative Baukultur

- Welcher Mehrwert, wenn Wohnungswirtschaft gemeinsam mit BewohnerInnen plant? Wo sind die Grenzen einer gemeinsamen Planung? - Weiterentwicklungsmöglichkeiten für ein Mehr an gemeinsamer Entwicklung von Wohnhäusern? / Partizipative Baukultur

X

Interviewleitfaden BewohnerInnen Wohnhof Delstrup Münster Akteursprofil persönlich Vorstellung

Bitte um kurze Vorstellung: Eckpunkte im Leben, vorherige Wohnsituation

Anlass

- Wie ist ihr Wunsch/Bedürfnis nach Wohnen in Gemeinschaft entstanden? - Bestimmter Anlass? - Haben Sie schon vor dem Aufruf der Wohn+Stadtbau versucht, ein Wohnprojekt zu finden?

Verständnis Wohnen in Gemeinschaft

- Was verstehen Sie unter Wohnen in Gemeinschaft? - Vorher konkrete Vorstellung baulich und inhaltlich? - Was ist Ihnen in Ihrer Nachbarschaft wichtig? - Hatten Sie auch Bedenken an einem Wohnen in Gemeinschaft, wenn ja warum?

Motivation Investorenmodell

- Was Umsetzung mit einem Wohnungsunternehmen? Diskussion Alternativen? - Kam Eigentumsbildung infrage? Miete als bewusste Wahl, warum? - Bedenken gegenüber Zusammenarbeit mit Investor? weniger Gestaltungsspielraum?

Planungsprozess zwischen Selbstbestimmung und Verantwortungsabgabe BewohnerInnen: interne Organisation und Zielformulierung Gruppenfindung

- Wie lief die Gruppenbildungsphase ab? - Was war Ihnen wichtig bei der Auswahl von "Mitbewohnern"? - Wie ist die Bewohnerstruktur?

Gruppenorganisation

- Organisation als Verein? Warum, wie wichtig war das für die Zusammenarbeit? - Gibt es spezielle Ansprechpartner (z.B. Finanzen, Sprecher)?

Interne Zielfindung baulich, Wohnumfeld

Auf welche Eigenschaften, über die Haus und Umfeld (physisch) verfügen sollte, haben Sie sich geeinigt? Wie haben Sie einen Konsens gefunden?

Inhaltliche Ausrichtung

Welche Aspekte sollten im inhaltlichen zutreffen? (z.B. Mehrgenerationen, Inklusion)

Dialog-Strukturen, Interaktionen, Regelungen zwischen Bewohnergruppe und Wohn+Stadtbau Initiierung durch Wohn+Stadtbau

- Wie gestaltete sich die Kontaktaufnahme durch die Wohn+Stadtbau? - Was hat sie angesprochen? Die Möglichkeit zur Mitgestaltung?

Akteursstruktur

Wer wirkte seitens der Gruppe und seitens der W+S mit? Einladung Dritte?

Format Treffen

Wie wurden Pläne geschmiedet? (Erste unverbindliche Treffen, Entwurfsworkshop?)

Kommunikation

- Wie haben Sie die Kommunikation mit der W+S wahrgenommen? Sprach man dieselbe Sprache? - Entwicklung der Kommunikation? Aufbau Vertrauen?

Externe Moderation

- Bedeutung Frau Pohlmann für die Zusammenarbeit? Welche Aufgaben?

Vermutung Aushandlungsbedarf Bewohnerwünsche und Bereitschaft/Möglichkeiten des WU diese umzusetzen. Hier Kontext von top-down Initiative Aushandlung/ Kon- Was wurde seitens W+S vorgegeben? Wie viel Selbstbestimmung wird gewährt? sensfindung/ Konflikte - Was genau konnte und war auszuhandeln? (Lage, Zuschnitt Grundrisse?) - Konflikte in Bezug auf Entwurfsauswahl von Münsteraner Büro?

XI

Umsetzung Ideen Gebäude, Wohnumfeld

- Welche Ideen der Gruppe zum Gebäude und zum Umfeld wurden umgesetzt? - Welche wurden abgelehnt? Warum? Gemeinsame Ideenweiterentwicklung?

Gemeinschaft baulich

In welchem Maße wurde Gemeinschaft baulich eingeplant? Laubengänge etc.?

Verantwortungsübernahme

Wie sind die Zuständigkeiten der Hausverwaltung und Instandhaltung geteilt? - Übernehmen die BewohnerInnen Aufgaben wie die Pflege von Grünanlagen? - Bedeutung der Übernahme von Verantwortung?

Mieterwechsel

- Wie erfolgt eine Wohnungsneuvermietung? Mitbestimmung? Selbstbestimmung? - Gibt es bisherige Erfahrungen mit Mieterwechseln? Bestimmte Kriterien?

Vertrag

Welche Bestandteile enthält der Kooperationsvertrag?

Gemeinschaftliche Ausrichtung Planung und Pflege von Gemeinschaft

- Wird Gemeinschaft bewusst gepflegt (feste Treffen) oder natürliches Austarieren? - Nutzung Gemeinschaftsraum (Häufigkeit, Art)?

Sharing

Gemeinsame Nutzung von Waschmaschinen, Gartengeräten?

Umfeld

Vorstoß ins Quartiersleben? Welches Verhältnis zu Nachbarn?

Fazit und Perspektive Investorenmodell Diskussion

Ist die Übernahme von Verantwortlichkeiten durch den Projektträger und Eigentümer ein Kompromiss oder hätten Sie es aus heutiger Perspektive lieber selbst in die Hand genommen?

Entwicklung Gemeinschaft

Wie wird das Wohnen im Wohnhof aus ihrer Sicht in 5 Jahren aussehen?

XII

Interviewleitfaden Mieterbetreuerin und Projektleiter Wohnprojekte der Wohn+Stadtbau GmbH Einordnung Wohnen Vorstellung

Bitte um persönliche Vorstellung und des Unternehmensprofils/Philosophie Wohn+Stadtbau

Herausforderungen Wohnungsmarkt MS

MS ist prosperierende Stadt, angespannter Wohnungsmarkt - Was sind aktuelle Herausforderungen/Handlungsfelder der W+S als kommunaler Wohnungsgesellschaft in Münster? - Wie war die Bautätigkeit der W+S in den vergangenen 15 Jahren? Sehen Sie sich als Vorreiter im Bereich Umsetzung innovativer Wohnformen?

Kontext Wohnwandel Münster

"Wohnen im Wandel" taucht in Literatur, in Wohnungsmarktanalysen auf. - Wie drückt sich dieser Wandel in Münster aus? - Gab es Veränderungen auf Seiten der W+S in den vergangenen Jahren (Umstrukturierungen, Neuausrichtungen?) - Welche Veränderungen/Trends sind auf der Nachfragerseite in Münster spürbar?

Einordnung gemeinschaftliches Wohnen

Wie lässt sich der Wunsch nach gemeinschaftlichem Wohnen da einordnen? Welche Gruppen treten in Münster an Sie heran zwecks Umsetzung?

Motivation und Beurteilung Gemeinschaftliches Wohnen Allgemein Motivation

Wohn+Stadtbau hat bereits mehrere Wohnprojekte und vor allem schon früh umgesetzt.- Was war die Motivation der Wohn+Stadtbau gemeinschaftliches Wohnen umzusetzen?

Einfluss Wohnungsmarktsituation? Mischung von einkommensschwächeren und Einflussfaktoren Motieinkommensstärkeren Bewohnern? vation - Einfluss Typus Bewohnergruppe? (Best Ager, Familien) Im Auftrag der Stadt

In welchem Maße agiert W+S hier im Auftrag der Stadt? (bestimmte Leitlinien?) - Intensität Einwirkung Stadtverwaltung / Wohnungsamt? - Diskussion in Foren wie AK Wohnen?

Grundstücksmangel

In Münster sind die Grundstücke stark nachgefragt. - Inwiefern steuert die Liegenschaftspolitik? Konzeptverfahren/Bieterverfahren? - Verfügt die W+S über hinreichend Grundstücke, Nachverdichtungsmöglichkeiten?

Veränderungen Umsetzung

Hat sich die Art und Weise bzgl. Zusammenarbeit mit Bewohnern verändert? War partizipative Komponente von Beginn an Thema oder ein Lerneffekt?

Vorbehalte

- Gab es Vorbehalte gegenüber Gemeinschaftswohnprojekten? Interne Einigkeit in den Gremien der W+S? (ist nicht der bequemste Weg) - Bevorteilung gegenüber Bestandsmietern; wurde dies diskutiert?

Finanzierung

- Wann rechnet sich so ein Projekt?

Nachhaltigkeit

Einsparungen durch Verringerung von Fläche weil Sharing? Fällt das ins Gewicht?

Planungsprozess - Kooperationsstrukturen Delstrup Standort Gremmendorf

- Warum Gremmendorf als Standort? (Verfügbarkeit Bauland oder anderes?) - Wie sieht das Umfeld aus? Bestände von W+S? Bedarf Vernetzung Alt und Neu?

XIII

Spiegelung Planungsprozess

Wie sah die Zusammenarbeit aus, Fokus auf wichtige Stellschrauben im Planungsprozess? - Was hat diesen vorangebracht? (Eigenschaften BewohnerInnen, Strukturen?)

Aushandlung und Konsensfindung

Vermutung Aushandlungsbedarf Bewohnerwünsche und Bereitschaft/Möglichkeiten des WU diese umzusetzen. Hier Kontext von top-down Initiative - Was wurde seitens W+S vorgegeben? Wie viel Selbstbestimmung wird gewährt? - Was genau konnte und war auszuhandeln? (Lage, Zuschnitt Grundrisse?) - Konflikte in Bezug auf Entwurfsauswahl von Münsteraner Büro?

Erfolgskriterien Konsensfindung

Wie wurde der Prozess zwischen Erwartungshaltung und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen & -setzungen des WU zielführend zum Konsens geführt?

Externe Beratung

Rolle externe Beratung?

Vertrag

Gibt es einen Kooperationsvertrag? Welche Bestandteile sollte er enthalten?

Selbst- und Mitbestimmung in Bau, Umbau und Wohnungsverwaltung Umsetzung Ideen Gebäude, Wohnumfeld

Verhältnis formulierter Bewohnerwünsche und Umsetzung? Professionelle Weiterentwicklung der Ideen der Gruppe?

Umbau / Grad an Individualität

- Möglichkeiten zum Umbau? Wie individuell dürfen Wohnungen sein? - Wann ist das Maß voll hinsichtlich Vermietungsmöglichkeit an Nachfolger?

Mietverträge, Mieterwechsel

- Gestaltung Mietverträge? Einzelmietverträge? - Regelung Mieterwechsel? Wer wählt Nachmieter?

Entlastung

- Übernahme von Tätigkeiten der Instandhaltung durch Bewohnergruppe? - Ist dies gewünscht?

Diskussion / Perspektive Lerneffekte / Wissens- Erfahrungen mitgenommen für den Umgang mit Mietern oder für den Neubau oder transfer Umbau von Bestand? Wissenstransfer? Perspektive des Unternehmens

- Gemeinschaftliches Wohnen auch zukünftiger Bestandteil in Neu- und Umbau? - Anders geplante Projekte?

Potentiale Investorenmodell

Gemeinschaftliches Wohnen in der Regel für Besserverdiener. - Inwiefern eröffnet das Investorenmodell Möglichkeiten, gemeinschaftliches Wohnen einer breiteren Schicht zuzuführen? ein Instrument für soziale Mischung? - Welche Rahmensetzungen müssen dann da sein? (welche Akteure, Unterstützungsstrukturen)

Perspektive Wohnungswirtschaft

- Wie wird sich gemeinschaftliches Wohnen in Kooperation mit Investoren, zukünftig entwickeln? Bleibt es ein Nischenmodell oder erfährt es eine breitere Praxis?

Partizipative Baukultur

- Welcher Mehrwert, wenn Wohnungswirtschaft gemeinsam mit Bewohnern plant? - Wo sind die Grenzen einer gemeinsamen Planung? - Weiterentwicklungsmöglichkeiten für ein Mehr an gemeinsamer Entwicklung von Wohnhäusern? / Partizipative Baukultur

XIV

Interviewleitfaden Leiter Projektstelle Innovative Wohnformen in Bonn Einordnung Wohnen Vorstellung / Genese Projektstelle Wohnungsmarkt Bonn

Bitte um persönliche Vorstellung, Tätigkeitsfelder in der Projektstelle Innovative Wohnformen. Zentrale Handlungsanforderungen auf dem Bonner Wohnungsmarkt? Welche für das Amt für Wohnungswesen? Wohnen im Wandel? Nachfrage? Veränderungen Wohnungsanbieter?

Unterstützungsstruktur gem. Wohnen in Bonn

Hintergründe, Motivationen der Einrichtung der Projektstelle Zielsetzungen

Netzwerk gemeinschaftliches Wohnen in Bonn

Wer arbeitet mit wem zusammen? Welche Akteure sind noch beteiligt, gemeinschaftliches Wohnen zu unterstützen?

Gemeinschaftliche Wohnprojekte in Bonn

Kenntnis Anzahl Wohnprojekte in Bonn allgemein und Kenntnis Zahl in Umsetzung mit Investor? (auch Förderung Baugruppen, Genossenschaften??

Realisierungsmodelle, Fokus Investorenmodell Grund Investorenmodell

Motivation Investoren

Einschätzung Investoren

Warum Umsetzung mit Investoren? Vor- und Nachteile? Welche Motivationen treiben Wohnungsunternehmen an, gemeinschaftliches Wohnen umzusetzen? Welche Umstände sind förderlich? Wie stützt Bonn die Zusammenarbeit mit Investoren? Welche Art von WU? Was muss ein WU an Eigenschaften mitbringen für eine erfolgreiche Umsetzung?

Landesförderpolitik

Schwerpunkt NRW erkennbar. Welche Förderstrukturen helfen? Was macht NRW gut?

Finanzierung

- Wann rechnet sich so ein Projekt? Rolle Förderstrukturen?

Grundstücksmangel und Liegenschaftspolitik

Grundstücksmangel. - Welche Rolle spielt die Bonner Liegenschaftspolitik?

Planungsprozess - Kooperationsstrukturen Wahlverwandtschaften Zusammenarbeit Stadt Bonn und Wahlverwandtschaften

Wie sah die Zusammenarbeit aus? Wie hat sich die Zusammenarbeit mit der Gruppe entwickelt? Wie gestaltet sich ihre Zusammenarbeit heute?

Planungsprozess allgemein Was hat diesen vorangebracht? (Eigenschaften BewohnerInnen, Strukturen?)

Diskussion / Perspektive Potentiale Investorenmodell Perspektive gemeinschaftliches Wohnen Bonn

Partizipative Baukultur

Gemeinschaftliches Wohnen in der Regel für Besserverdiener. - Inwiefern eröffnet das Investorenmodell Möglichkeiten, gemeinschaftliches Wohnen einer breiteren Schicht zuzuführen? ein Instrument für soziale Mischung? Welche Rahmensetzungen müssen dann da sein? - Wie wird sich gemeinschaftliches Wohnen in Kooperation mit Investoren, zukünftig entwickeln? Bleibt es ein Nischenmodell oder erfährt es eine breitere Praxis? - Welcher Mehrwert, wenn Wohnungswirtschaft gemeinsam mit BewohnerInnen plant? - Wo sind die Grenzen einer gemeinsamen Planung? - Weiterentwicklungsmöglichkeiten für ein Mehr an gemeinsamer Entwicklung von Wohnhäusern? / Partizipative Baukultur

XV

Interviewleitfaden BewohnerInnen Wahlverwandtschaften Bonn Akteursprofil persönlich Vorstellung

Bitte um kurze Vorstellung: Alter, Eckpunkte im Leben Beruf, wo ausgewachsen, vorherige Wohnsituation)

Verständnis Wohnen in Gemeinschaft

- Was verstehen Sie unter Wohnen in Gemeinschaft? - Was ist Ihnen in Ihrer Nachbarschaft wichtig? Sollen die Nachbarn ähnliche Ansichten haben? - Hatten Sie auch Bedenken an einem Wohnen in Gemeinschaft, wenn ja warum?

Motivationen Anlass

Wie ist ihr Wunsch/Bedürfnis nach Wohnen in Gemeinschaft entstanden? Bestimmter Anlass?

Idee von Gemeinschaftswohnen

Hatten Sie vor Projektbeginn konkrete Vorstellungen, wie eine Wohnung im Gemeinschaftswohnen für Sie auszusehen hat? Wie das Wohnumfeld?

Verein: interne Organisation

Verein und Genese

- Wann und warum haben Sie sich als Verein zusammen getan? Was war die Situation? - Was sind die Tätigkeitsfelder des Vereins? - Organisationsstruktur? Aufspaltung Dach-Verein und einzelne Wohnprojekte? - Wie ist er zu einem Partner von Kommune und Investoren geworden?

Genese Wahlverwandtschaften e.V. Fokus Heerstraße Interne Zielfindung baulich, Wohnumfeld Inhaltliche Ausrichtung Motivation Investorenmodell

Auf welche Eigenschaften, über die Haus und Umfeld (physisch) verfügen sollte, haben Sie sich geeinigt? Wie haben Sie einen Konsens gefunden? Welche Aspekte sollten im inhaltlichen zutreffen? (z.B. Mehrgenerationen, Inklusion) - Was Auswahl Investorenmodell? Diskussion Alternativen? - Kam Eigentumsbildung infrage? Miete als bewusste Wahl, warum? - Bedenken gegenüber Zusammenarbeit mit Investor? wenig Gestaltungsspielraum?)

Dialog-Strukturen, Interaktionen, Regelungen zwischen Bewohnergruppe und Rheinhaus Initiierung Rheinhaus

- Warum Ansprache RheinHaus? Diskussion alternativer Investoren? - Wie gestaltete sich die Kontaktaufnahme (Reaktionen RheinHaus)?

Format Treffen

Wie wurden Pläne geschmiedet? (Erste unverbindliche Treffen, Entwurfsworkshop?)

Akteursstruktur

Wer wirkte seitens der Gruppe und seitens der RheinHaus mit? Stadt, wer noch?

Kommunikation

- Wie haben Sie die Kommunikation mit der RheinHaus wahrgenommen? Sprach man dieselbe Sprache? Bedarf eines Mittlers? - Entwicklung der Kommunikation? Aufbau Vertrauen?

Aushandlung/ Konsensfindung

- Was war auszuhandeln und wie? (Lage/Grundstück, Mindestanzahl BewohnerInnen) Was war zielführend?

XVI

Umsetzung Ideen Gebäude, Wohnumfeld Bauliche Planung von Gemeinschaft

- Welche Ideen der Gruppe zum Gebäude und zum Umfeld wurden umgesetzt? - Welche wurden abgelehnt? Warum? Gemeinsame Ideenweiterentwicklung? In welchem Maße wurde Gemeinschaft baulich eingeplant? Laubengänge etc.?

Verantwortungsübernahme

Wie sind die Zuständigkeiten der Hausverwaltung und Instandhaltung geteilt? - Wer übernimmt was? - Wie wichtig ist es Ihnen selbst etwas zu übernehmen?

Mieterwechsel

- Wie erfolgt eine Wohnungsneuvermietung? Mitbestimmung? Selbstbestimmung? - Gibt es bisherige Erfahrungen mit Mieterwechseln? Bestimmte Kriterien?

Vertrag

Welche Bestandteile enthält der Kooperationsvertrag?

Gemeinschaftliche Ausrichtung Pflege von Gemeinschaft

- Wird Gemeinschaft bewusst gepflegt (feste Treffen) oder natürliches Austarieren? - Nutzung Gemeinschaftsraum (Häufigkeit, Art)?

Sharing

Gemeinsame Nutzung von Waschmaschinen, Gartengeräten?

Umfeld

Vorstoß ins Quartiersleben? Welches Verhältnis zu Nachbarn?

Fazit und Perspektive Investorenmodell Diskussion

Ist die Übernahme von Verantwortlichkeiten durch den Projektträger und Eigentümer ein Kompromiss oder hätten Sie es aus heutiger Perspektive lieber selbst in die Hand genommen?

Entwicklung Gemeinschaft

Wie wird das Wohnen aus ihrer Sicht in 5 Jahren hier aussehen?

XVII

Leitfaden Mitarbeiter WohnBund-Beratung NRW Vorstellung Vorstellung

fachlicher Bezug/Tätigkeiten zu gemeinschaftlichen Wohnprojekten und speziell gemeinschaftliches Wohnen im Kooperationsmodell?

Investorenmodell Quantität - Zunahme Kontext NRW

Kooperationsprojekte nehmen allgemein zu: Wie gestaltet sich die Entwicklung in NRW? anteilige Zunahme im Vergleich zu anderen Realisierungsformen? Warum NRW hier so stark? Gute Förderbedingungen? Viel Beratung?

Gründe Zunahme Kooperationsmodell

Was sind Gründe für die Zunahme dieses Umsetzungsmodells?

Typen BewohnerInnen

Typus BewohnerInnen für Kooperationsmodell ausmachbar? Wem rät die WBB zu diesem Modell?

Typen Wohnungsunternehmen

Welche Typen von Unternehmen sind bereit für eine solche Kooperation? - Genossenschaft? Kommunale? Privatwirtschaftliche?

Soziale Reichweite / Zugänglichkeit

Einordnung sozial integrierend? (kein Bedarf Eigenkapital, aber Miethöhe?) Welche Möglichkeiten der Einbindung von Einkommensschwächeren? --> öffentliche Förderung? / ethisches Investment?

Mehraufwand kostet Zeit und Geld: Integration öffentliche Wie kann die Bereitschaft zur Kooperation gefördert werden? (Gestaltung finanzielFörderung le Förderung)

Diskussion / Perspektive Kritisch zu diskutieren: Risiko Verkauf, geringe bauliche Mitbestimmung, Chancen: es Diskussion / Alternati- geht schneller, weniger eigenes Risiko: Positionierung zu diesem Modell? Was raten Sie, wenn BewohnerInnen nach dieven sem Modell fragen? Wem raten Sie dazu? Perspektive

Welche Perspektive? Bleiben es Pilotvorhaben? Rolle für die Wohnraumversorgung?

Quantitäten

Schätzung Anzahl Wohnprojekte allgemein?

XVIII

C: Kategoriensystem der qualitativen Inhaltsanalyse Codesystem Kontext Wohnwandel Wandel Anbieter [3] Nachbarschaftsorientierung [9] Professionalisierung [4] Wandel Nachfrage [2] Selbstbestimmung und Mitwirkung [8] Demographie [12] Individualisierung [7] neue Wohnnachfrage [12] Partizipatives Planen allgemein [13] Miete / Eigentum [10] Gemeinschaftliches Wohnen Motivationen Gemeinschaftliches Wohnen intergenerativ und bunt [1] Nähe und Distanz [2] aktiv/ engagiert sein [4] lokale Verwurzelung [5] Innenstadt Infrastruktur [4] gemeinsames Thema [3] qualitative Verbesserung [3] Vermeidung Einsamkeit [9] anders Wohnen im Alter [5] Sharing, solidarische Ökonomie [10] Bewohnerstruktur [14] Gebrochene Biographie [2] Akademiker [4] Finanziell schwach [3] Familien [10] Behinderung [1] Migranten [1] Frauen [7] Senioren [13] Unterstützungsstrukturen [0] Koordinierungsstelle [7] Kommunikation Investoren [2] kommunale Offenheit, Mittragen [10] Wohnungs(förder)politische Instrumente [32] Mischung Förderwege [2] Grundstücke und Liegenschaften [16] Beratung und Übersetzung [26] Finanzielles und Banken [8] Alternative Realisierungsmodelle [4] Neubau oder Bestand [1] Rechtsformen [5] Erbpacht [2] Syndikatsmodell [1]

XIX

Genossenschaften [11] Kontextfaktoren Fallstudien [10] NRW [9] Standortbesonderheiten [12] Soziale Struktur [3] Wohnungsmarkt [14] Kooperationsprozess mit externem Träger Planungsverfahren [20] technische Details [3] Anbahnungsphase [14] Grundstücksfindung [7] Bauphase [2] Konflikte und Hemmnisse [10] Konsensfindung Kompromissbereitschaft [13] Kommunikation [25] zentrale Ansprechpartner [8] Verbindlichkeit [10] Abstimmungsintensität [6] finanzielles und vertragliches Arrangement [30] Gestaltung Mietverträge [6] Kooperationsvertrag [3] Kompetenzverteilung und Projektnachhaltigkeit [15] Risiko tragen [5] Übernahme Instandhaltung etc. [4] Wohnungsgemenge [18] Grenzen der Mitbestimmung [19] bauliche Mitbestimmung [28] Nachmietersuche [22] bauliches und gelebtes Ergebnis [9] soziale Mischung [18] Miethöhe und Mietdauer [6] Zufriedenheit bauliches Ergebnis [5] kommunikative Architektur Gestaltung Freiflächen [5] gemeinschaftliche Räume und Flächen [15] Öffnung Nachbarschaft [12] Zusammenleben [13] einander helfen [11] Jung und Alt [3] Feste Gemeinsame Aktivitäten [4] Zufriedenheit Zusammenleben [3] Regelung Gemeinschaft [25] Thema Pflege [4] bauliche Besonderheiten [9] Barrierefreiheit [4] ökologischer Anspruch [8] Sichtweise der Bewohnergruppen interne Organisation und Entscheidungsfindung [26] Gruppenfindung [28] Hemmende Faktoren [16] Günstige Faktoren [14]

XX

Motivationen Investorenmodell [4] Annehmen von Expertise [2] Integration verschiedener Einkommenssituationen [2] Schnelligkeit [4] fehlendes Kapital [9] Vermeidung finanzielle Verantwortung [4] Flexibilität [5] Sichtweise der Wohnungsunternehmen Immobilienwirtschaftliche Handlungslogik [30] Hemmende Faktoren [13] Günstige Faktoren [16] Typen [7] Einzelinvestor (fachfern) [2] soziale Träger [2] Tradition der Innovation [3] Genossenschaften [14] kommunale Wohnungsunternehmen [14] Motivationen Kooperation [0] Stabilisierung Nachbarschaft [3] Einsparungen [4] Instandhaltungskosten [2] Stabile Mieteinnahmen [4] Verringerung Fluktuation [6] Verwaltung [2] Standortaufwertung Umfeld [8] Experimentierfreude, Offenheit [19] Nachfragegerechter Wohnraum und Angebotserweiterung [21] soziale Mischung [6] Marketing und positiver Imageeffekt [9] Architektenperspektive [18] Perspektiven [14] Bedeutung auf Wohnungsmarkt [13] Nutzerorientierung [7] Lerneffekte [10] Zitate [65]

XXI

Eidesstattliche Erklärung Hiermit erkläre ich an Eides statt, dass ich die vorliegende Arbeit selbstständig und eigenhändig sowie ausschließlich unter Verwendung der aufgeführten Quellen und Hilfsmittel angefertigt habe.

Berlin, den 24. Oktober 2014

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