Stadt: Kreis:

Iphofen Kitzingen

Bebauungsplan mit integriertem Grünordnungsplan „Geiersberg II“

Entwurf

Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB

Iph16-0002

22.05.2017

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Inhaltsverzeichnis 1.

Allgemeines .......................................................................................................................................... 3

2.

Planungsrechtliche Voraussetzungen / Flächennutzungsplan ............................................................. 4

3. 3.1 3.2

Beschreibung des Planungsgebietes ................................................................................................... 4 Allgemein .............................................................................................................................................. 4 Planungsgrundlagen ............................................................................................................................. 4

4. 4.1 4.2 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.3.4 4.3.5 4.3.6 4.3.7 4.3.8 4.3.9 4.3.10 4.3.11 4.3.12

Städtebau .............................................................................................................................................. 6 Städtebauliches Konzept ...................................................................................................................... 6 Art der baulichen Nutzung .................................................................................................................... 6 Maß der baulichen Nutzung .................................................................................................................. 6 Baugrenzen ........................................................................................................................................... 6 Bauweise .............................................................................................................................................. 6 Grundflächenzahl .................................................................................................................................. 6 Zahl der Vollgeschosse......................................................................................................................... 7 Höhe baulicher Anlagen ....................................................................................................................... 7 Baukörper ............................................................................................................................................. 7 Dachgestaltung ..................................................................................................................................... 7 Anbauten und Nebenanlagen ............................................................................................................... 8 Garagen Carports und Stellplätze ........................................................................................................ 8 Einfriedung ............................................................................................................................................ 8 Abstandsflächen ................................................................................................................................... 8 Aufschüttungen und Abgrabungen ....................................................................................................... 8

5. 5.1 5.2 5.3 5.3.1 5.3.2 5.3.3 5.3.4 5.3.5 5.4 5.5 5.6 5.7

Erschließung ......................................................................................................................................... 9 Verkehrsanbindung ............................................................................................................................... 9 Straßenraumgestaltung/-querschnitt .................................................................................................... 9 Ver-, und Entsorgung ............................................................................................................................ 9 Abwasserbeseitigung ............................................................................................................................ 9 Wasserversorgung ................................................................................................................................ 9 Energieversorgung................................................................................................................................ 9 Telekommunikation ............................................................................................................................. 10 Abfallentsorgung ................................................................................................................................. 10 Planungsumfang ................................................................................................................................. 10 Eigentumsverhältnisse / Bodenordnung ............................................................................................. 10 Verwirklichung der Baumaßnahme..................................................................................................... 11 Oberbodenschutz................................................................................................................................ 11

6.

Umweltbericht ..................................................................................................................................... 11

7.

Grünordnung ....................................................................................................................................... 11

8.

Artenschutz ......................................................................................................................................... 11

9.

Schallschutz / Immissionen ................................................................................................................ 11

10.

Denkmalschutz ................................................................................................................................... 12

11.

Geotechnisches Gutachten ................................................................................................................ 12

12.

Verfahren ............................................................................................................................................ 13

Anlage 1.1 + 1.2 Anlage 2 Anlage 3 Anlage 4 Anlage 5 Anlage 6.1 – 6.4

Alternativflächenprüfung Umweltbericht Grünordnung Schalltechnisches Gutachten Spezieller artenschutzrechtlicher Fachbeitrag Schematische Geländeschnitte

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Übersichtskarte

Bebauungsplan „Geiersberg II“

Abb. 1: Übersichtskarte, Bayerische Vermessungsverwaltung, Topographische Karte, bearbeitet Auktor Ingenieur GmbH am 01.02.2017

1. Allgemeines Die Stadt Iphofen befindet sich im Landkreis Kitzingen des Regierungsbezirkes Unterfranken, ca. 25 km südöstlich des Oberzentrums Würzburg sowie ca. 8 km südöstlich des Mittelzentrums Kitzingen. Das geplante allgemeine Wohngebiet „Geiersberg II“ liegt an einem leichten Nordhang am westlichen Ortsrand. Der Hauptanschluss des geplanten Baugebietes erfolgt über den Anschluss an den Stadtgraben West. Gemäß aktueller Lesefassung des Regionalplan Region Würzburg (2) und § 2 der Verordnung über das LEP 2013 ist die Stadt Iphofen mit ihren Ortsteilen als Grundzentrum genannt und liegt innerhalb des ländlichen Raumes. Für den Bereich „Geiersberg II“ hat die Stadt die Aufstellung eines Bebauungsplanes beschlossen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten und für den örtlichen Bedarf an Bauflächen Baugrundstücke zur Verfügung zu stellen.

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2. Planungsrechtliche Voraussetzungen / Flächennutzungsplan Im wirksamen Flächennutzungsplan der Stadt Iphofen ist der größte Teil der überplanten Fläche als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Die Teilfläche im westlichen Bereich ist als Freihaltezone, die frei von Bebauung zu halten ist, ausgewiesen. Die notwendige Änderung des Flächennutzungsplanes wird seitens der Stadt Iphofen in einem eigenständigen Verfahren durchgeführt, sodass noch vor Rechtskraft des Bebauungsplanes die Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 bzw. Abs. 3 BauGB gewährleistet wird.

3. Beschreibung des Planungsgebietes 3.1

Allgemein

Die Stadt Iphofen liegt an der Entwicklungsachse Würzburg – Erlangen von überregionaler Bedeutung in direkter Nachbarschaft zu den Gemeinden Mainbernheim und Rödelsee. Die geplanten Bauflächen grenzen an landwirtschaftlich genutzte Flächen sowie die vorhandene Bebauung in der Schlesienstraße an. Unweit des geplanten Baugebietes verläuft südlich die Bundesstraße B8 zwischen Würzburg und Nürnberg. Westlich des geplanten Baugebietes verläuft der Abzweig der B8 die St 2420, die nach Rödelsee führt.

Abb. 2: Luftbild mit Umgriff (rote Schraffur), Grundlage Bayernatlas, bearbeitet von Auktor Ingenieur GmbH, 01.02.2017

3.2

Planungsgrundlagen

Der Planung liegt die Entwicklung von neuen benötigten Wohnbauflächen zu Grunde. Die Planungsgrundlage ist die digitale Flurkarte neuesten Datums der Stadt Iphofen. Auf dieser Flurkarte ist sowohl die Lage der Grundstücke als auch die Abmarkung der bestehenden Straßen und Flurwege ersichtlich. Planungsgrundlagen sind: -

Die digitale Flurkarte. Die Vorstellungen der Stadt Iphofen. Die tachymetrische Aufnahme des Geländes.

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3.3

Siedlungsflächenentwicklung und Bedarfsnachweis

Die Stadt Iphofen verfolgt seit Jahrzehnten eine nachhaltige Siedlungsflächenentwicklung: Die Altstadt wurde in ihrer Wohnfunktion durch kommunal geförderte Sanierungsprogramme und Nachverdichtungen stabilisiert und aufgewertet, an den Rändern wurden parallel dazu stufenweise Neubaugebiete ausgewiesen. Die Neuausweisungen erfolgen bis heute bedarfsgerecht in größeren zeitlichen Abständen. Die aktuelle Angebotssituation an Leerständen und Sanierungsobjekten in der Altstadt sowie freien Bauplätzen in den vorhandenen Erweiterungsgebieten ist so gering und die Nachfrage nach Wohnraum so hoch, dass sich der Stadtrat entschlossen hat, das öffentliche Interesse aufzunehmen und eine neue Siedlungsfläche auszuweisen. Dafür wurden alternative Standorte im Norden (Weinbergstraße), Osten (äußere Einersheimer Str. - Erweiterung Hündlein), Süden (westlich der Bahnhofstraße) und Westen (Geiersberg) der Stadt identifiziert und bewertet (siehe Alternativflächenprüfung Anlage 1.2). Nach intensiver Diskussion im Frühjahr 2016 hat sich der Stadtrat der Stadt Iphofen dafür entschieden, die Fläche im Westen am Geiersberg als neue Siedlungsfläche bauplanungsrechtlich zu entwickeln. Im Sommer und Herbst 2016 wurden Entwurfsvarianten erarbeitet und abgestimmt. Die für die Erweiterung der Siedlung am Geiersberg gewählte Variante setzt die vorhandene lineare Siedlungsstruktur in diesem Bereich fort. Der Bereich ist im wirksamen FNP überwiegend bereits als Wohnbaufläche dargestellt und liegt ebenfalls größtenteils außerhalb der Freihaltezone. Die fingerartige lineare Verlängerung über den bestehenden Siedlungskörper hinaus folgt den topographischen Gegebenheiten und fügt sich stimmig in die Kulturlandschaft ein ohne die Silhouette des Ortsbildes zu beeinträchtigen. Diesem Ansatz des stimmigen Einfügens folgend sind die neuen Ortsränder räumlich gestaffelt, die Baufelder offen angeordnet und die Ränder freiraumplanerisch gestaltet und eingegrünt. Parallel erarbeitet die Stadt Iphofen derzeit ein Leerstandskataster und ein integriertes städtebauliches Entwicklungskonzept (ISEK). Ein übergeordnetes Ziel im ISEK ist das Angebot an verdichteten, städtischen Wohnformen in der Kernstadt zu stärken. So hat die Stadt Iphofen bereits 2015 für Grundstücke im Altstadtbereich ein Modernisierungs- und Instandsetzungsgebot beschlossen. Die in der Stadt Iphofen bestehenden Wohnbauflächen sind bereits bebaut, stehen nicht zum Verkauf zur Verfügung, wurden bereits verkauft, aber noch nicht bebaut (Baugebiet Hündlein mit Baugebot von 3 Jahren) oder befinden sich in Privateigentum mit geringfügiger Bebauung oder anderer privater Nutzung (siehe Alternativflächenprüfung Anlage 1.1). Wohnbauflächen, die sich im Eigentum der Stadt Iphofen befinden, sind nicht vorhanden. Hierzu wird das Leerstandskataster im Rahmen der Interkommunalen Allianz fortlaufend aktualisiert. Bisher waren keine Eigentümer bereit Flächen zu verkaufen. Im kommenden Herbst soll eine erneute Umfrage stattfinden, um eventuelle Potentiale innerhalb der vorhandenen Wohnbauflächen der Stadt Iphofen für die weitere Stadtentwicklung nutzen zu können. Demzufolge sind keine Grundstücke dem freien Markt zugänglich und die Ausweisung neuer Wohnbauflächen ist dringend erforderlich. Möglichkeiten der Nachverdichtung bestehender Strukturen bestehen aus o.g. Gründen nicht. Die Ausweisung neuer Wohnbauflächen ist ein wichtiger Schritt für die Zukunftssicherung und Weiterentwicklung der Stadt Iphofen und ist wegen der aktuellen Nachfrage dringend geboten. So ist bereits vor Veröffentlichung der neuen Wohnbauflächen nahezu die zweifache Nachfrage vorhanden. Die Stadt Iphofen ist aufgrund der guten Verkehrsanbindung, der Nähe zum Autobahnkreuz Biebelried A 3 / A7, die vorhandene Infrastruktur (z.B. Kindergarten, Schule, Sportstätten etc.) sowie der natürlichen Lage im Weinbaugebiet sehr begehrt. Die Entwicklung der letzten Jahre -gemäß Einwohnerzahlen der Stadt Iphofen- zeigt einen Zuwachs von 4.046 Einwohnern im Jahr 1987 bis 4.540 Ende des Jahres 2014 1 auf. Bei der vorausberechneten Bevölkerungsentwicklung des Bayerischen Landesamtes für Statistik lässt sich ein weiterer

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http://www.mainfranken-region.de/ vom 29.05.2017

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Zuwachs erkennen, wodurch die Ausweisung von neuen Wohnbauflächen dringend erforderlich wird. Bis zum Jahre 2028 wird die Einwohnerzahl der Stadt Iphofen auf 4.650 2 prognostiziert. Bei den geplanten Flächen will die Stadt Iphofen die planungsrechtlichen Voraussetzungen schaffen, um Wohnbaufläche zur Verfügung stellen zu können. Da sich die Stadt Iphofen zum Ziel gesetzt hat, Wohnbauflächen bedarfsorientiert nach ihren Möglichkeiten auszuweisen, sieht sich die Stadt in der Pflicht, eine Flächennutzungsplanänderung im eigenständigen Verfahren sowie die Bebauungsplanaufstellung „Geieresberg II“ durchzuführen.

4. Städtebau 4.1

Städtebauliches Konzept

Das Baugebiet grenzt an bestehende Wohnbauflächen östlich des historischen Altstadtkernes an. Überwiegend schließt es dabei an Einzel- und Doppelhausbebauung der Schlesienstraße an. Die neue Bebauung wird in aufgelockerter Form eine Erweiterung der Siedlungsfläche Richtung Nordwest bringen. Es ist vorgesehen, die Bauform in diesem allgemeinen Wohngebiet auf Einzelhäuser zu beschränken, um einen verträglichen Übergang zur Landschaft zu gewährleisten. Die geplanten öffentlichen Grünflächen im Baugebiet dienen verschiedenen Funktionen, wie der Ortsrandeingrünung, der Regenwasserrückhaltung und dem baubedingten Ausgleich. Entlang der freien Feldflur wird eine öffentliche Grünfläche zur Anpflanzung einer Ortsrandbegrünung vorgesehen, die das neue Baugebiet in die Landschaft einbindet. Im Gebiet selbst sollen die Einschränkungen durch Festsetzungen auf das nötige Maß beschränkt bleiben. Aufgrund der erforderlichen städtebaulichen Ordnung im Hinblick auf die Ortsrandgestaltung ist jedoch ein Mindestmaß an Festsetzungen erforderlich. So sollen die Fernwirkung des Baugebietes in nördlicher, südlicher + westlicher Richtung möglichst gering gehalten und eine baulich sinnvolle Nutzung der geplanten Grundstücke ermöglicht werden. 4.2

Art der baulichen Nutzung

Das Baugebiet wird als allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO 1990 ausgewiesen. Diese Nutzung entspricht den Vorgaben der 11. Flächennutzungsplanänderung, die derzeit in einem eigenständigen Verfahren durchgeführt wird. 4.3

Maß der baulichen Nutzung

4.3.1 Baugrenzen Die Baugrenzen wurden vorgegeben, um eine optimale Ausnutzung der Bauflächen zu ermöglichen und zugleich dem Bedarf entsprechend den Erfahrungen der letzten Jahre, sowie damit den Grundstücksgrößen-Vorstellungen der Stadt Iphofen, zu entsprechen. 4.3.2 Bauweise Für das gesamte Plangebiet der Wohnbauflächen ist die offene Bauweise festgesetzt. Dies entspricht der umgebenden Bebauung, die sich im Bereich des Baugebietes fortsetzen soll. In der offenen Bauweise werden die Gebäude als solitäre Körper mit seitlichem Grenzabstand errichtet. 4.3.3 Grundflächenzahl Die Grundflächenzahl innerhalb der allgemeinen Wohngebiete wird mit max. 0,3 festgesetzt, um einen besseren Übergang des Ortsrandes in die freie Landschaft zu erzielen.

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https://www.statistik.bayern.de/statistik/gemeinden/09675139.pdf vom 29.05.2017

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Dies entspricht den Vorgaben gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO. Bei der Ermittlung der Grundfläche sind die in § 19 Abs. 4 BauNVO genannten Flächen mitzurechnen. 4.3.4 Zahl der Vollgeschosse Im Baugebiet wird als Übergang zur Landschaft eine Bebauung mit I + D (Erdgeschoss und ausgebautes Dachgeschoss) und im Anschluss an vorhandene Bebauung bzw. in innenliegenden Flächen II (max. zwei Geschosse) festgesetzt. Dies ermöglicht eine kompakte Bauweise, die energieeffizient ist. Durch die begrenzte Zahl der Geschosse wird das Landschaftsbild geschont. Hoch aufragende Baukörper, die weit einsichtig wären und als landschaftlich störend empfunden werden könnten, werden vermieden. Die Anzahl der Geschosse entlang der nördlichen und teils südlichen Geltungsbereichsgrenze zur freien Landschaft ist aufgrund der Topographie reduziert festgesetzt, da hier das zweite Geschoss als Dachgeschoss ausgebaut sein muss. Dies ist aus städtebaulicher Sicht zu befürworten. 4.3.5 Höhe baulicher Anlagen Um die Verträglichkeit der Bebauung zu der bestehenden Umgebung zu gewährleisten, wurden folgende Festsetzungen zur Vermeidung überdimensionierter Gebäude und zur Reduzierung der damit verbundenen Fernwirkung aufgestellt: „Für die Bauweise I + D ist eine maximale Wandhöhe der Hauptgebäude von 4,0 m zulässig. Für die Bauweise II “Maximal zwei Geschosse“ ist eine maximale Wandhöhe der Hauptgebäude von 6,50 m zulässig. Der untere Bezugspunkt bildet die Straßenhöhe in der Mitte der äußeren Grundstücksgrenzen entlang der Straßenfront der Haupterschließungsstraße bzw. die Mitte der an der Grundstückgrenze anschließenden Straßenfront der Stichstraßen gemäß Darstellung (siehe A.6.6). Den oberen Bezugspunkt bildet der Schnittpunkt der Gebäudewand mit der Dachhaut bzw. die Oberkante der Attika als oberer Abschluss der Wand“. 4.3.6 Baukörper Die Bebauung wird, angepasst an die bestehende Bebauung in der Umgebung, in Form von Einzelhäusern festgesetzt. Hierdurch wird der Charakter der offenen Bauweise zusätzlich unterstrichen. Es entsteht eine sehr durchlässige städtebauliche Membran und ein verträglicher Übergang in die freie Landschaft. 4.3.7 Dachgestaltung Es wird im Bebauungsplan festgesetzt, dass bei zweigeschossigen Hauptgebäuden ausschließlich Flachdächer zulässig sind, deren Dachneigung zwischen 0° bis 5° variieren darf, wobei das Flachdach mit einer geschlossenen Attika ausgebildet werden muss. Bei eingeschossigen Hauptgebäuden sind ausschließlich Satteldächer zulässig. Die zulässige Dachneigung bei Satteldächern beträgt 38 bis 48°. Durch die Vorgabe der Satteldächer mit den Nord-Süd verlaufenden Firstrichtungen im Einmündungsbereich der geplanten Straße und der Geiersbergstraße fügt sich das neue Baugebiet in die städtebauliche Struktur der Umgebung (Schlesienstraße) ein. Zulässig sind weiterhin Zwerchdach, Dachgauben und Dachliegefenster, die jedoch knapp zu bemessen sind und sich dem Hauptdach deutlich unterordnen müssen. Die Dachgauben müssen einen Abstand von 3,0 m zum Ortgang haben. Diese sollen sich in das Hauptdach einfügen und sind daher ab einer Dachneigung von 35° und nur in einer Ebene des Daches zulässig. Dacheindeckungen sind nur in „naturrot und matt“ zulässig, glänzende, engobierte Ziegel (EdelEngobe) sind nicht zugelassen, da sie aus der Ferne, insbesondere vom Schwanberg aus, die Ortsansicht stören.

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Solar- / Photovoltaikanlagen sind auch auf Nebengebäuden zulässig, um die Nutzung von regenerativen Energiequellen zu ermöglichen und zu fördern. Zur äußeren Gestaltung dieser wurden weitere Festsetzungen getroffen. Diese Festsetzungen orientieren sich einerseits an der umgebenden Bebauung, wodurch sich die entstehenden Dächer in das bestehende Orts- und Landschaftsbild einfügen und andererseits an den Anforderungen des energieeffizienten Bauens. 4.3.8 Anbauten und Nebenanlagen Nebenanlagen i.S. des § 14 Abs. 1 BauNVO, die der Nutzung des Grundstückes dienen, sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche zulässig und sollen sich in ihrer Gestaltung dem Hauptgebäude unterordnen, um einer Überdimensionierung von Anbauten und Nebenanlagen vorzubeugen. Für Nebenanlagen ist eine maximale Wandhöhe von 3,0 m festgesetzt. 4.3.9 Garagen, Carports und Stellplätze Es wurde festgelegt, dass je Grundstück 4 Parkplätze nachzuweisen sind. Dadurch soll erreicht werden, dass ausreichend Parkplätze erstellt werden und so ein Parken auf öffentlichen Straßenflächen weitestgehend unterbleibt. Hierdurch kann der in vielen Wohngebieten zu beobachtende Ärger über eine unzureichende Anzahl an Stellplätzen von Anfang an vermieden werden. Das Errichten von Garagen, Stellplätzen und Carports ist auch außerhalb der überbaubar festgesetzten Grundstücksflächen zulässig. Werden Garagen / Carports parallel zur Fahrtrichtung erstellt, müssen diese einen Mindestabstand von mind. 1,0 m zur Grundstücksgrenze einhalten. Für Garagen und Carports ist eine maximale Wandhöhe von 3,0 m festgesetzt. Im Bereich WA 1, WA 1c und WA 2 sind Garagen nicht innerhalb der Wohngebäude zulässig, um einen einheitlichen Charakter der Wohnbebauung zu gewährleisten. Garagen oder Carports sind mit Satteldächern auszuführen oder als Flachdach zu begrünen. In Form und Gestaltung sollen sich diese dem Hauptgebäude unterordnen und angleichen. 4.3.10 Einfriedung Um eine angemessene Einfriedung der Baugrundstücke zu gewährleisten, sind Zäune aus Holz, Stahl oder Maschendraht mit einer Höhe von 0,90 bis 1,20 m zulässig. Sockel sowie Pflanzringe aus Betonstein sind nicht zulässig. 4.3.11 Abstandsflächen Es wurde festgesetzt, dass die Abstandsflächen gemäß Art. 6 BayBO einzuhalten sind. Hierdurch entsteht eine rechtlich abgesicherte, eindeutige Abstandsflächenregelung innerhalb des geplanten Baugebietes. 4.3.12 Aufschüttungen und Abgrabungen Zur Erhaltung des natürlichen Geländeverlaufes, der innerhalb des Geltungsbereiches Richtung Norden abfallend ist, sind Aufschüttungen und Abgrabungen gemäß der Nutzungsschablone (siehe Symbol gemäß Festsetzung A.6.5) differenziert zulässig. Im Bereich WA 1 sind Abgrabungen bis 3,00 m zulässig, Aufschüttungen sind hingegen nicht zulässig. In WA 1a sind Aufschüttungen und Abgrabungen jeweils bis max. 1,00 m zulässig. In WA 1b sind Aufschüttungen bis zu 0,50 m und Abgrabungen bis zu 1,50 m zulässig. In WA 1c sind nur Abgrabungen bis zu 1,50 m zulässig, Aufschüttungen sind nicht zulässig. Im WA 2 werden 1,50 m als höchster Wert für Abgrabungen festgesetzt. Aufschüttungen sind im WA 2 nicht zulässig. Die Aufschüttungen und Abgrabungen sind nur so weit zulässig, als sie im Zusammenhang mit der Erstellung der Hauptgebäude, einschließlich der zugehörigen Terrassen und Nebengebäude zwingend erforderlich sind. An das vorhandene Gelände der Nachbargrundstücke ist übergangslos anzuschließen. Ausnahmen bilden: Im Zuge der Erschließungsplanung angelegte gemeinschaftliche Mauern bzw. Böschungen, Gräben zur Oberflächenentwässerung und die Anlage von Teichen. Stadt Iphofen, Bebauungs- und Grünordnungsplan für das Baugebiet „Geiersberg II“ Begründung E

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Stützmauern auf privaten Grundstücken sind bis zu einer Höhe von 1,50 m zulässig

5. Erschließung 5.1

Verkehrsanbindung

Das geplante Baugebiet „Geiersberg II“ wird über die vorhandene „Geiersbergstraße / Am Stadtgraben West“ angeschlossen. 5.2

Straßenraumgestaltung / -querschnitt

Der Straßenraum weist eine Gesamtbreite von 7,50 m auf. Die Stichstraßen im westlichen Bereich haben eine Gesamtbreite von 5,00 m und dienen der Erschließung der Grundstücke. Die festgesetzten Baumstandorte, mit etwaiger Standortbindung gemäß Plandarstellung auf öffentlichen Flächen, als auch ohne Standortbindung auf privaten Flächen im Vorgartenbereich, beschatten die Straße und verbessern das Wohnklima. Zur Verringerung der Fahrgeschwindigkeit und zur Erlangung der Aufmerksamkeit der Verkehrsteilnehmer wird das gesamte Wohngebiet als verkehrsberuhigter Bereich und die Straße versetzt geplant. Die eingeplanten Fußwege sind mit der Mindestbreite von 2,0 m großzügig bemessen, um genügend Raum für Begegnungen zuzulassen. Die Fußwege sind so zu befestigen, dass sie sich vom übrigen Straßenraum des Plangebietes abheben. 5.3

Ver-, und Entsorgung

5.3.1 Abwasserbeseitigung Die geplanten Bauflächen werden im Trennsystem entwässert. Das anfallende Schmutzwasser aus dem geplanten Baugebiet soll in den Ortskanal der Stadt Iphofen eingeleitet und der Kläranlage der Stadt Iphofen zugeführt werden. Das saubere Dach- und Oberflächenwasser ist, sofern geologisch möglich, zu versickern. Überschüssiges Dach- und sauberes Oberflächenwasser ist dem Regenrückhaltesystem zuzuführen. Seitens der Stadt Iphofen wird der Einbau von privaten Zisternen empfohlen. Ein naturnah gestaltetes Regenrückhaltebecken nimmt zunächst sämtliches überschüssiges Regenwasser aus dem Baugebiet auf. Der Überlauf dessen erfolgt in den bestehenden Graben entlang der städtischen Straße zwischen der St 2420 und dem Kreisverkehr zwischen „Geiersbergstraße / Am Stadtgraben West“ und „Mühlenstraße“. Die Leitungsverlegung wird im Rahmen der Erschließung innerhalb des Straßenraumes erfolgen. 5.3.2 Wasserversorgung Die Stadt Iphofen besitzt eine eigene Wasserversorgung. Die Versorgung mit Trinkwasser soll durch den Anschluss an die städtische Trinkwasserversorgung sichergestellt werden. Eine ausreichende Trink- und Löschwasserversorgung kann erst mit der Erstellung der Erschließungsplanung berechnet und nachgewiesen werden. Sollte eine ausreichende Löschwasserversorgung über das Trinkwasser nicht möglich sein, muss im Bauantrag nachgewiesen werden, auf welche Art das Löschwasser bereitgestellt wird. Zur Löschwasserbereitstellung wird auf das DVGW-Arbeitsblatt W 405 verwiesen. Die Leitungsverlegung wird im Rahmen der späteren Erschließung innerhalb des Straßenraumes erfolgen. 5.3.3 Energieversorgung Die Energieversorgung wird durch die MDN Main-Donau-Netzgesellschaft mbH, ein Unternehmen der N-ERGIE Aktiengesellschaft durchgeführt. Die vorhandene 20 kV-Freileitung ist zum Abbau Stadt Iphofen, Bebauungs- und Grünordnungsplan für das Baugebiet „Geiersberg II“ Begründung E

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und anschließender Erdverkabelung vorgesehen. Bis zum endgültigen Abbau wird die Leitung mit den Schutzzonen (Baubeschränkungsbereich) im Bebauungsplan dargestellt. Ein Anschluss an das Gasversorgungsnetz soll hergestellt werden. Die benötigten Leitungen sollen im Rahmen der Tiefbauarbeiten in Form einer Erdverkabelung durchgeführt werden. Alle Baugesuche im Schutzzonenbereich sind der Main-Donau Netzgesellschaft vorzulegen. Für Geländeveränderungen, insbesondere Auffüllungen, Abgrabungen in Mastnähe sowie Baustelleneinrichtungen und Materiallagerungen ist die Zustimmung des Versorgers einzuholen. Der Schutzabstand von 2,50 m zwischen den geplanten Baumstandorten und den Versorgungsleitungen gemäß DVGW Regelwerk, Arbeitsblatt GW 125 „Baumpflanzungen im Bereich unterirdischer Versorgungsleitungen“ wird im Rahmen der Erschließungsplanung berücksichtigt. 5.3.4 Telekommunikation Anbindung an das Telekommunikationsnetz soll über eine Erweiterung der örtlichen Versorgungsnetze erfolgen. Die Anbindung wird im Zuge der Erschließungsmaßnahmen durchgeführt. Die Deutsche Telekom, als betroffener Leitungsträger, wird frühzeitig in die Planung eingebunden. Es ist vorgesehen das Gebiet mit Glasfaserkabel (FTTH) auszubauen. 5.3.5 Abfallentsorgung Die Abfallentsorgung wird durch die kommunale Müllabfuhr des Landkreises Kitzingen sowie der Fa. Edelhäuser Wertstoffe GmbH sichergestellt. Der Wendehammer im Plangebiet ist für 3-achsige Müllfahrzeuge mit einem Wendekreisdurchmesser von ca. 14,0 m ausreichend bemessen. Für die fünf südlichsten Grundstücke im westlichen Bereich des Plangebietes befinden sich die Aufstellflächen der Abfallbehälter ca. 30 m vom Grundstück entfernt an der Haupterschließungsstraße. Die Abfallbehälter sind dort zur Leerung bereit zu stellen und von den Eigentümern nach der Leerung wieder auf das jeweilige Grundstück zurückzubringen. 5.4

Planungsumfang Gesamtfläche

ca.

4,52 ha

100,0 %

Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung

ca.

0,49 ha

10,84%

ca.

0,12 ha

2,66 %

Öffentliche Grünflächen

ca.

0,90 ha

19,91 %

Nettobaufläche

ca.

3,01 ha

66,59 %

(verkehrsberuhigter Bereich) Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung (Fußwege + Parken)

5.5

Eigentumsverhältnisse / Bodenordnung

Die überplanten Bauflächen sind teilweise im Eigentum der Stadt Iphofen. Für die restlichen Flächen werden Verhandlungen mit den Eigentümern seitens der Stadt Iphofen bereits geführt, sodass eine zeitnahe Umsetzung des Bebauungsplanes zu erwarten ist. Ein Umlegungsverfahren gemäß § 45 BauGB i.V.m. § 30 BauGB ist erforderlich.

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5.6

Verwirklichung der Baumaßnahme

Die geplanten Baumaßnahmen sollen nach Rechtskraft des Bebauungsplanes verwirklicht werden, sodass baldmöglichst, der Wohnraumbedarf befriedigt werden kann. 5.7

Oberbodenschutz

Vor Beginn jeglicher Bauarbeiten innerhalb des Plangebietes ist der Oberboden abzutragen, seitlich zu lagern und nach Abschluss der Baumaßnahme wieder einzubauen. Der übrige Mutterboden darf nur an ortsansässige Landwirte zur Bodenverbesserung abgegeben werden. Die Auffüllhöhe ohne Bauantrag ist auf 0,20 m beschränkt.

6. Umweltbericht Mit der Anpassung des BauGB an die EU-Richtlinie über die Umweltauswirkungen bei bestimmten Planunterlagen und Programmen, wurde die Behandlung der umweltrelevanten Belange im BauGB 2004 neu geregelt. Demnach sind die umweltrelevanten Belange des Bauleitplanverfahrens in einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 2 BauGB zusammenzufassen und die Ergebnisse in einem Umweltbericht vorzulegen. Der Umweltbericht ist als Anlage 2 Bestandteil des Bebauungsplanes „Geiersberg II“.

7. Grünordnung Zum Bebauungsplan wird ein Grünordnungsplan erstellt. Der Grünordnungsplan ist in den Bebauungsplan integriert und ist Bestandteil des Bebauungsplanes. Der baubedingte Ausgleich erfolgt innerhalb des Plangebietes auf öffentlichen und privaten Grünflächen sowie über das Ökokonto der Stadt Iphofen. Nähere Angaben können dem Bebauungsplan (grünordnerische Festsetzungen) und der Anlage 3 entnommen werden. (Die bereits erfolgten Ausgleichsmaßnahmen der dort genannten Ökokontoflächen wurden nach eingehender Prüfung der Verwaltung noch keinen anderweitigen Verpflichtungen zugeordnet).

8. Artenschutz Durch die angestrebte Bebauung wird der Lebensraum von potentiellen Feldvogelarten vernichtet. Für europäische Vogelarten gem. Art. 1 der Vogelschutzrichtlinie sind deshalb Maßnahmen zur Vermeidung zu ergreifen, um Gefährdungen zu vermeiden oder zu mindern. Die Ermittlung der Verbotstatbestände erfolgte unter Berücksichtigung dieser Vorkehrungen. Bei konsequenter und fachgerechter Umsetzung der genannten Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen sind demnach keine Arten betroffen, für die Verbotstatbestände des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt sind. Der spezielle artenschutzrechtliche Fachbeitrag ist als Anlage 5 Bestandteil des Bebauungsplanes.

9. Schallschutz / Immissionen Die Stadt Iphofen hat die Aufstellung des Bebauungsplans für ein allgemeines Wohngebiet „Geiersberg II“ beschlossen. Südöstlich der geplanten Flächen liegen bestehende Wohnbauflächen. Im Westen und Norden grenzen Flächen für die Landwirtschaft an das Plangebiet an. Das geplante Baugebiet wird von der „Geiersbergstraße / Am Stadtgraben West“ im Osten begrenzt. Stadt Iphofen, Bebauungs- und Grünordnungsplan für das Baugebiet „Geiersberg II“ Begründung E

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Im Zuge der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde ein schalltechnisches Gutachten erstellt, das als Anlage 4 Bestandteil des Bebauungsplanes wird. In diesem Gutachten werden die Einwirkungen der Umgebung auf das und vom Plangebiet ausgehend betrachtet. Das Ergebnis der schalltechnischen Untersuchung wurde in den Bebauungsplan übernommen bzw. festgesetzt, sodass keine Beeinträchtigungen auf die bestehende Umgebung stattfinden.

10. Denkmalschutz Auf den geplanten Bauflächen ist kein Bodendenkmal bekannt. Soweit bei Erdarbeiten Funde von Bodenaltertümern gemäß Art. 8 Abs. 1 Denkmalschutzgesetz (DSchG) auftreten, sind diese unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde oder dem Landesamt für Denkmalpflege anzuzeigen. Die aufgefundenen Gegenstände und der Fundort sind gemäß Art. 8 Abs. 2 DSchG unverändert zu belassen.

11. Geotechnisches Gutachten Im Zuge der Bebauungsplanaufstellung wird ein geotechnisches Gutachten erstellt. Die Hinweise im Gutachten z.B. über Entsorgung und Wiedereinbau von Bodenmaterial, etc. sind bei der Erschließungsplanung zu berücksichtigen.

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12. Verfahren Aufstellungsbeschluss

am

21.03.2016

Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses

am

01.04.2016

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB i. V. m. der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB

von bis

10.03.2017 11.04.2017

Behandlung der eingegangenen Stellungnahmen

am und

08.05.2017 22.05.2017

Annahme- und Auslegungsbeschluss

am und

08.05.2017 22.05.2017

Bekanntmachung öffentliche Auslegung

am

16.06.2017

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i. V. m. der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB

von bis

23.06.2017 24.07.2017

Behandlung der eingegangene Stellungnahmen

am

Satzungsbeschluss

am

Stadt Iphofen,

____________________________________ Josef Mend 1. Bürgermeister

Würzburg, Änderung,

01.02.2017 22.05.2017

Bearbeitung: J. Goesmann Prüfung: Roppel

Stadt Iphofen, Bebauungs- und Grünordnungsplan für das Baugebiet „Geiersberg II“ Begründung E

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Quellen-/ Bildnachweis Abb. 1: Übersichtskarte, Bayerische Vermessungsverwaltung, Topographische Karte, bearbeitet Auktor Ingenieur GmbH am 01.02.2017 .......................................................................................... 3 Abb. 2: Luftbild mit Umgriff (rote Schraffur), Grundlage Bayernatlas, bearbeitet von Auktor Ingenieur GmbH, 01.02.2017.......................................................................................................................... 4

Stadt Iphofen, Bebauungs- und Grünordnungsplan für das Baugebiet „Geiersberg II“ Begründung E