Informe de Avalúo Nº 214-21006047418100-2017-U
Cliente:
Banco Nacional Costa Rica
Solicitado por: Oficina 214 Dir. Log. de Recursos Materiales
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 24 de febrero de 2017 Fecha Informe: 28 de febrero de 2017
Exdeudor:
Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848
Marco Vinicio Céspedes Guerrero (4578-1)
Email:
[email protected]
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 1 AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dir. Log. de Recursos 214-21006047418100-2017-U OFICINA Administración de bienes PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) 0 0 Banco Nacional Céd. Identidad 4-000-001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional Costa Rica 100% Céd. Identidad 4-000-001021 UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 06 - PITAL La Comarca DIRECCIÓN EXACTA
Alajuela, San Carlos, Pital, La Comarca, de El Colono 100 S, 300 Este y 25 Oeste, 3 lote mano izq. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Plano de catastro N° A-1460449-2010 Identificador Predial 21006047418100 Diferencia de 0,00% Porcentaje: medidas
Según el Registro y el Plano 174,00 m2 174,00 m2 0,00 m2
Demasía
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢4.315.548,00 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡4.315.548,00 CUATRO MILLONES TRESCIENTOS QUINCE MIL QUINIENTOS CUARENTA Y OCHO VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien:
18
MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A
Liquidez del bien
meses ₡
Media -
SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES
SÍ
Lote apto para ser recibido en garantía hipotecaria; lote para construir
Rigoberto Pacheco Tinoco
Nombre del Perito
Ingeniero Civil
Tipo de Profesional
Número de registro
IC- IC-14482
Identificación N°
Emp.
1-0635-0016
Digitally signed by RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) DN: serialNumber=CPF-01-0635-00 16, sn=PACHECO TINOCO, givenName=RIGOBERTO, c=CR, o=PERSONA FISICA, ou=CIUDADANO, cn=RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Date: 2017.02.28 15:48:07 -06'00'
Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848
24/02/2017
FECHA DEL INFORME
28/02/2017
[email protected] / www.ingesolcr.com Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2 214-21006047418100-2017-U
AVALÚO DEL TERRENO TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 28.500,00 VALOR ¢/m2 Área 190,00 1,0295 174,00 m2 0,0000 0,0000 Nivel 0,00 1,0000 0 1,0000 1,0000 Frente 9,00 1,0050 9,18 ###### #¡DIV/0! Fondo 21,00 1,0000 19,38 1,0000 1,0000 Forma 1,00 1,0000 1 1,0000 1,0000 Pendiente 0,00 1,0000 0 1,0000 1,0000 Ubicación 5,00 0,9264 8 0,8155 0,8155 Servicios 1 1,00 1,0000 1 1,0305 1,0305 Servicios 2 16,00 0,9704 15 1,5683 1,5683 Tipo de Vía 4,00 0,9357 5 0,7173 0,7173 Ajuste (Localización) 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Negociación 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 0,8702 #¡DIV/0! #¡DIV/0! Valores Homologados 24.802,00
DESCRIPCIÓN Zona de proteccion Servidumbre de paso Servidumbre Electrica
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 2
N° 1 2 3 4 5
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
4
Factor
5
0,0000 1,0000 ###### 1,0000 0,7800 1,0000 0,8155 1,0305 1,5683 0,7173 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!
Factor
0,0000 1,0000 ###### 1,0000 1,0000 1,0000 0,8155 1,0305 1,5683 0,7173 1,00 1,0000 1,00 1,0000 #¡DIV/0!
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡24.802 /m2 Valor ajustado ¢24.802 / m2 1,0000 Área 174,00 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡
Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 24.802,00 4.315.548,00
LINDEROS ACTUALES Servidumbre de paso en medio Margarita Ramírez Servidumbre de lastre de 6 m de ancho Fiduciaria Nacional Finacio S.A Terreno baldío Margarita Ramírez Solís Lote para construir Margarita Ramírez Solís Casa a 5 m COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 469.912
NORTE 1.155.189
PRECISIÓN 3,00 m Altitud 182
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Plataforma de Valores Indexada Lote tipo del Sector 210-06-U05 Coordenadas Este Norte Base de Datos OBS: No se encontraron comparables en venta en el entorno inmediato Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte
Fecha Consulta 28/02/2017
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 3 214-21006047418100-2017-U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Calle local Sistema Sanitario Tanque séptico Tipo de ruta Caño NO Material Lastre grueso Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Ancho de vía 6,00 m Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA Acera NO
Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable
SERVICIOS Internet por Cable SÍ SÍ Jardínes y Parques NO NO Transporte Público SÍ a 300 m SÍ Edificios Comerciales SÍ a 500 m SÍ Asada Recolección de basura SÍ a 50 m SÍ Edificios públicos / comunales SÍ a 1000 m SÍ
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Residencial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios
S1 S2
9,18 m
Nivel sobre calle:
19,38 m 2,11 1 15
Pendiente % 0 Tipo de vía: 5 Regularidad: 1 Ubicación: Lote en servidumbre
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:
Topografía
Plana
8
NO
Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca
0,00 m
Bueno
Distancia
Posibilidad de daños
Ninguno
Pendiente
Riesgo deslizamiento
Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 56,60%
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Código: RE01-NO18GR03 Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Edición: 05 Fecha que rige: 08/11/2014 Página: 4 214-21006047418100-2017-U DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN 23/02/2017
FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL GRAVÁMENES a) Reservas y restricciones Se arrastra de fincas anteriores
b) Servidumbre de paso Ver citas registrales para verificar que esté inscrita a favor del inmueble c) d) e)
Comentario:
Gravámenes no afectan físicamente al inmueble
ANOTACIONES a) b) c)
ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.
OBSERVACIONES Lote en servidumbre de forma regular, ligeramente ondulado, con talud de 1 m de alto en el lindero Oeste hecho por corte del terreno colindante. Se observó prevista de agua potable y servicio eléctrico en el frente del lote. Alumbrado público no hay en la servidumbre.
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Forma de explotación
TOTAL Forma de explotación
Área m2
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡ #¡DIV/0! ₡
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡
TOTAL Forma de explotación
Área m2
TOTAL
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
-
VRN ₡ ₡ ₡ ₡
214-21006047418100-2017-U Factor Estado #N/A #N/A #N/A #N/A #N/A
-
VRN
-
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡
VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡
-
VNR ₡ ₡ ₡ ₡
-
VNR ₡ ₡ ₡ ₡
-
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final
¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
-
ESTADO
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN ÓPTIMO O DEFINICIONES MB MUY BUENO Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) BUENO B Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades INTERMEDIO I Factor Estado Factor de Estado REGULAR V. Unit. Valor Unitario Nuevo R VNR Valor Neto de Reposición DEFICIENTE VRN Valor de Reposición Nuevo D VUR Vida Útil Remanente MALO VUT Vida Útil Total estimada del bien M Edad del bien (años de construido) MUY MALO Edad MM Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado: DM DEMOLICIÓN Este informe de avalúo es confidencial y de uso exclusivo para el Banco Nacional, no se asume responsabilidad por su copia, divulgación o distribución a terceros no autorizados.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6
214-21006047418100-2017-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Terreno para construir Uso predominante: Residencial Presupuesto Estado de la edificiación: ¢ Avance: Nombre del Profesional Responsable de la obra:
Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2 TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico:
Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada
Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General Gas LP
Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
Año de construcción:
0%
% de avance
Paredes
Pisos
Paredes
Ubicación
Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta
Apreciación visual de desplome Pisos Cielos OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda un primer giro para construcción: Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES No hay construcciones ni mejoras sobre el terreno. Terreno para construir
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
ANEXO FOTOGRÁFICO 1
INFORME DE AVALÚO
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7 214-21006047418100-2017-U
24
1. Entorno del inmueble
2. Vista general del terreno en el frente
3. Vista de servidumbre de paso hacia el Oeste
5. Vista interior del lote hacia el fondo
4. Vista de servidumbre de paso hacia el Este
6. Valuador en el inmueble
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
ANEXO FOTOGRÁFICO 2
INFORME DE AVALÚO
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8 214-21006047418100-2017-U
24
7. Vista interior del lote en el fondo
8. Vista interior del lote del fondo hacia el frente
9. Vista de acceso al lote por el frente
10, Detalle lindero Oeste con latud de 1 m
11. Vista hacia el lindero Oeste con casa vecina
12. Vista hacia el lindero Este con lote baldío
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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014
ANEXO FOTOGRÁFICO 3
INFORME DE AVALÚO
Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9 214-21006047418100-2017-U
ENTORNO
Fuente: Propia
UBICACIÓN GEOGRÁFICA
Fuente: Google Earth
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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 474181000
PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 474181 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000 SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: TERRENO PARA CONSTRUIR SITUADA EN EL DISTRITO 6PITAL CANTON 10SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS: NORTE : SERVIDUMBRE DE PASO EN MEDIO MARGARITA RAMIREZ SOLIS SUR : FIDUCIARIA NACIONAL FINACIO S. A. ESTE : MARGARITA RAMIREZ SOLIS OESTE : MARGARITA RAMIREZ SOLIS MIDE: CIENTO SETENTA Y CUATRO METROS CUADRADOS PLANO:A14604492010
ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN 200469837 000 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 3,000,000.00 COLONES PROPIETARIO: BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4000001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: SETECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL COLONES DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 20130019263501 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 09 DE SEPTIEMBRE DE 2013 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY RESERVAS Y RESTRICCIONES CITAS: 35318993010900001 FINCA REFERENCIA 2214801 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 57630111010014001 FINCA REFERENCIA 200444422 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY
CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 57630111010018001 FINCA REFERENCIA 200444422 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 28Febrero2017 a las 15.45.31 horas Emitido el 28022017 a las 15:46 horas
ESTA CERTIFICACION, CUYOS DERECHOS ARANCELARIOS FUERON DEBIDAMENTE CANCELADOS, CONSTITUYE DOCUMENTO PUBLICO CONFORME LO ESTABLECEN LOS ARTICULOS 369 DEL CODIGO PROCESAL CIVIL, 5 INCISO D) DE LA LEY DE CERTIFICADOS, FIRMAS DIGITALES Y DOCUMENTOS ELECTRONICOS N° 8454, Y EL DECRETO EJECUTIVO N° 35488-J, PUBLICADO EN LA GACETA N° 196, DEL 8 DE OCTUBRE DE 2009. EN DICHO MARCO LEGAL SE ESTABLECE LA OBLIGATORIEDAD DE RECIBIR ESTE DOCUMENTO POR PARTE DE LOS ENTES PÚBLICOS Y PRIVADOS, ASÍ COMO PARA LOS PARTICULARES, POR LO QUE SI TIENE PROBLEMAS PARA LA RECEPCIÓN DE ESTE DOCUMENTO Y APLICACIÓN DE SUS EFECTOS LEGALES, SIRVASE COMUNICARLO AL CENTRO DE ASISTENCIA AL USUARIO, Teléfono. 2221-0845.
