rund ums haus Unternehmen fürchten die hohen Mieten am Rhein

Büroflächenmangel bremst Wacnstum aus · toriseher Tiefstand in Bonn Dna Köln

In Köln und Bonn hat der Büroleerstand einen historisch niedrigen Stand erreicht. Für Außenstehende mag dies eine gute Nachricht sein. Nicht so für Unternehmen, die expandieren wollen oder modernere Flächen suchen.

W

enn sie nicht fündig werden, könnten sie auf andere Städte ausweichen. Zudem führt die Verknappung zu überproportional hohen Büromieten. Beides lähmt die lokale Wirtschaft.

In Köln ging die Leerstandsrate für Büroflächen nach einer aktuellen Untersuchung 2015 auf 5,9 Prozent zurück; in den ersten Monaten des laufenden Jahres sank sie auf 5,6 Prozent. Dies entspricht 430.000 Quadratmetern. In den kommenden Monaten wird sich vermutlich weiter abfallen. In Bonn sank sie auf 2,9 Prozent (133.000 Quadratmeter). "Optimal ist eine vakante Büroflächenquote von mindestens fünf Prozent. Dann haben Unternehmen eine gute Auswahl und Fluktuationsreserven", erläutert Uwe Mortag, Geschäftsführer der Larbig & Mortag Immobilien GmbH. Die Berater haben sich unter anderem auf die Vermittlung von Büroflächen in Köln und Bonn spezialisiert.

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Auswirkungen bereits spürbar

Die Auswirkungen der Verknappung seien schon heute spürbar. Erstens würden immer mehr Büromieter statt umzuziehen Kompromisse eingehen und in ihren alten Flächen bleiben und die Mietverträge verlängern. Zweitens weichen sie teils auf andere Städte wie Düsseldorf aus. Hier liegt die Zahl vakanter Büroflächen bei 8,3 Pro-

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Haus & Grund aktuell 6/2016

zent. So hatte die Kanzlei Freshfields Bruckhaus Deringer, die viele Jahre im Rheinauhafen war, zunächst in der Domstadt nach Flächen gesucht, bevor sie in die Landeshauptstadt auswich. Sicherlich ist das Büroflächenangebot in Köln nur ein Faktor von mehreren gewesen. Macht dies aber Schule. könnten die lokale Wirtschaft und das Gewerbesteueraufkommen in Köln und Bonn leiden. Über viele Jahre hinweg waren in Düsseldorf und Frankfurt am Main die Büromieten sehr viel höher als in der Domstadt. Wegen der Verknappung und der hohen Nachfrage in Köln haben sich diese allerdings angenähert. Wer im Zentrum der Rheinmetropole vor zehn Jahren für eine moderne, 2.000 Quadratmeter große Fläche eine Nettokaltmiete von 12 Euro pro Quadratmeter bezahlte, muss für vergleichbare Flächen derzeit mit mindestens 14,50 Euro rechnen (+17 Prozent), bei Neubauten sogar mit 18,50 Euro. In Bonn erhöhten sich die Mieten ebenfalls um circa 8 Prozent. Zum Vergleich: In Düsseldorf liegt die Durchschnittsmiete bei 15 Euro.

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Niedrige Bautätigkeit

Das geringere Angebot an Büroftächen und die nachhaltig niedrige Bautätigkeit der letzten Jahre in Köln und Bonn führt derzeit zu einer hohen Vorvermietungsquote bei Neubauprojekten, erklärt Larbig & Mortag Immobilien. Unternehmen hätten immer öfter das Problem, größere zusammenhängende Mietflächen zu finden. Außerdem gehen Mieter dazu über, Büros in Eigenregie zu errichten. Die aktuelle Zinsmarktsituation verstärkt dies.

rund ums haus Ein Büromieter, der schwerlich nach Düsseldorf ausweichen kann, beschert dem Kölner Markt einen überraschenden Impuls: Die Stadt Köln will tausend neue Mitarbeiter einstellen und sucht neue Flächen. Das technische Rathaus ist dafür zu klein." So merken die Verantwortlichen am eigenen Leib, was Bürosuche derzeit bedeutet. Und hoffentlich sind neue Angestellte dabei, die für raschere Baugenehmigungen sorgen", merkt Larbig & Mortag Immobilien an.

Info: Larbig & Mortag Die Firma wurde 2008 von Markus Larbig und Uwe Mortag als unabhängiges Gewerbemaklerunternehmen gegründet. Das 16-köpfige Team behauptet sich seither unter den Büroimmobilienberatern der Domstadt. Im April 2013 eröffnete das Unternehmen eine Niederlassung in Bonn. Der Schwerpunkt der Beratung liegt in der Bürovermittlung und im Verkauf von Investments sowie der Vermittlung von Handelsflächen.

Erneute Novellierung des Mietrechts in der Diskussionsphase

Mietspiegel sollen unangreifbar werden Balkone zählen nur zu einem Viertel Justizminister Heiko Maas hat den Entwurf eines Gesetzes zur weiteren Novellierung mietrechtlicher Vorschriften den Ministerien zur Abstimmung vorgelegt. Haus & Grund aktuell erläutert die vorgesehenen Neuregelungen.

men, in welchen Fällen von einer finanziellen Härte regelmäßig ausgegangen werden kann. Danach liegt eine Härte vor, wenn mehr als 40 Prozent des Nettohaushaltseinkommens für Miete und Nebenkosten einschließlich Heizkosten gezahlt werden müssen. ~

1. Mietspiegel Bezugszeitraum: Bisher wird die ortsübliche Vergleichsmietet aus den Mieten vergleichbarer Wohnungen in einer Gemeinde gebildet, die in den letzten vier Jahren neu abgeschlossen oder durch Mieterhöhungen geändert wurden. Dieser Bezugszeitraum soll nach dem Gesetzesentwurf nun von bisher vier auf künftig acht Jahre ausgedehnt werden. Beweiswert: Schon heute müssen vor Gericht enorme Hürden genommen werden, wenn Vermieter oder Mieter die im qualifizierten Mietspiegel ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete nicht als die tatsächliche ortsübliche Miete anerkennen wollen. Künftig sollen qualifizierte Mietspiegel vor Gericht nur noch in der Theorie angreifbar sein. Der Gesetzentwurf des Justizministeriums verschärft die prozessualen Hürden drastisch und verstärkt damit die Tendenz, dass qualifizierte Mietspiegel als Preisvorgabeinstrument politisch missbraucht werden.

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2. Modernisierungen Modernisierungssatz:: Ein Vermieter kann die jährliche Miete um acht Prozent der Modernisierungskosten erhöhen. Kappungsgrenze: Die Miete darf infolge Modernisierung aber nur um höchstens drei Euro/Quadratmeter innerhalb von acht Jahren erhöht werden. Auch muss der Vermieter nach dem Entwurf künftig den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz - ähnlich wie bei Betriebskosten - beachten. Härtefalleinwendung: Schon heute kann ein Mieter im Falle einer Modernisierung finanzielle Härte geltend machen. Er muss die Modernisierung zwar dulden, ist aber nicht verpflichtet, die Mieterhöhung in Folge der Modernsierung zu leisten, sofern diese tatsächlich eine finanzielle Härte darstellen. Nach dem Entwurf wird nun ein Regelbeispiel in das Gesetz aufgenom-

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