Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 04 Página: 1 de 9
INFORME DE AVALÚO AVALÚO DE FINCA URBANA 214 DIRECCION DE RECURSO MATERIALES 214-60202012181500-2019-U OFICINA Bienes temporales Bien N° Ex deudor 6750-1 // VICTOR HUGO QUIROS ALVAREZ 700312 PROPÓSITO DEL AVALÚO NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Céd. Jurídica 4-000-001021 NOMBRE PROPIETARIO (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA VICTOR HUGO QUIROS ALVAREZ EXDEUDOR
Proporción de Derechos Céd. Jurídica 4-000-001021 100%
UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:
06 - PUNTARENAS 02 - ESPARZA 02 - SAN JUAN GRANDE JUANILAMA DIRECCIÓN EXACTA
75 METROS AL SUR DE ALUNASA REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° 723,00 m2 P-1913311-2016 723,00 m2 Identificador Predial 723,00 m2 60202012181500 0,00% 0,00 m2 Demasía Diferencia de medidas Porcentaje: ¿EL BIEN POSEE CONSTRUCCIONES? SÍ
NO
AVALÚO VALOR DEL TERRENO VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES VALOR TOTAL DEL BIEN
¢18.970.074,00 ¢28.555.140,00
₡47.525.214,00
CUARENTA Y SIETE MILLONES QUINIENTOS VEINTICINCO MIL DOSCIENTOS CATORCE VALOR EN LETRAS: COLONES 00/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢28.555.140,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA
SÍ
OBSERVACIONES GENERALES
Las referencias fueron obtenidadas por medio de internet por lo que su ubicación o coordenadas no fueron posibles de obtener. .
Nombre del Perito
Luis Gabriel Fonseca Cardenas
Arquitecto Tipo de Profesional Número de registro A- 22796 Nombre de la empresa
Emp.
LUIS GABRIEL Firmado digitalmente por LUIS GABRIEL FONSECA FONSECA CARDENAS (FIRMA) CARDENAS Fecha: 2019.03.14 15:10:02 -06'00' (FIRMA) Firma del Perito Identificación N° CARDES CONSULTORA AGROFINANCIERA S.A.
Nombre y firma representate legal de la empresa 12 marzo 2019 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8821-9886 /2686-7656 Correo electrónico / Dirección WEB
[email protected]
Ing. Jose Ramon Cardenas Sequeira JOSE RAMON 14 marzo 2019 CARDENAS SEQUEIRA (FIRMA)
503270939
Firmado digitalmente por JOSE RAMON CARDENAS SEQUEIRA (FIRMA) Fecha: 2019.03.14 15:11:38 -06'00'
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
AVALÚO DEL TERRENO Características VALOR ¢/m2 Área Nivel Frente Fondo Forma Pendiente Ubicación Servicios 1 Servicios 2 Tipo de Vía
SUJETO 723 0 15,67 1 1 20 5 1 16 2
Factor de Homologación Valores Homologados
DESCRIPCIÓN
214-60202012181500-2019-U
TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES 1 Factor 2 Factor 3 Factor 27.366,00 36.000,00 39.945,00 676,00 0,9778 677 0,9783 368 0,7984 0 1,0000 0 1,0000 0 1,0000 15 1,0000 15 1,0110 10 1,1188 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 0,7838 1 0,7838 1 0,7838 5 1,0000 5 1,0000 5 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 1 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 16 1,0000 2 1,0000 2 1,0000 3 1,0667 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 0,7664 0,7752 0,7468 20.973,29 27.908,14 29.832,04
FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 2 de 9
4
Factor
5
0,00
Factor 0,00
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000
FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2
VALOR DEL TERRENO ₡26.238 /m2 Valor ajustado ¢26.238 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno 1,0000 Área 723,00 m2 ¢0 / m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢26.238,00 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢18.970.074,00
Valor conclusivo Factor secciones
NORTE SUR ESTE OESTE
VÉRTICE 1 2 3 4
N°
Zoila Bermudez Parajeles Ewin Gerardo Porras Mendez Zoila Bermudez Parajeles calle Publica con 15,67 m
LINDEROS ACTUALES No construidos No construidos No construidos asfaltada
COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 427.484 427.489 427.525 427.535
PRECISIÓN 3,00 m NORTE 1.101.971 1.101.952 1.101.974 1.101.951
Altitud 212 211 219 220
DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Lote Esparza, Juanilama ₡18 500 000 676m2 Oferta 8873 36 01 y 8879 98 96
1
https://esparza.olx.co.cr/lote-esparza-juanilama-iid1040546734
2
Lote 677 metros cuadrados ¢24.372.000 http://bienesraicesluko.com/listinglote%2Ben%2Besparza%2B%C2%BFest%C3%A1%2B manchado%2Ben%2Bel%2Bsistema%2Bcrediticio%3F %2B-608.html
3
Precio:₡14,700,000 Precio/M² de terreno: Oferta ₡39,945 Tamaño del Lote m²: 368 https://www.encuentra24.com/costa-rica-es/bienes-raicesventa-de-propiedades-lotes-y-terrenos/lote-en-ofertaurbanizacion-vereda-esparza-todos-losservicios/12426489
Coordenadas Este Oferta
Fecha Consulta 14/3/2019
Norte 14/3/2019
8395-2550 Coordenadas Este
Norte 6058 2276
14/3/2019
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
3
4 5
Precio:₡14,700,000 Precio/M² de terreno: ₡39,945 Tamaño del Lote m²: 368 https://www.encuentra24.com/costa-rica-es/bienes-raicesventa-de-propiedades-lotes-y-terrenos/lote-en-ofertaurbanizacion-vereda-esparza-todos-losservicios/12426489
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 3 de 9
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Coordenadas Este
Norte
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 4 de 9
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Secundaria Tipo de ruta Asfalto Material 22,00 m Ancho de vía Acera NO
214-60202012181500-2019-U ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Tanque séptico Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Calle pública ACCESO A LA FINCA
DISPONIBILIDAD DE SERVICIOS Internet por Cable NO Teléfono SÍ ICE Jardínes y Parques NO a 0 m Alumbrado SÍ ICE Transporte Público SÍ a 0 m Electricidad SÍ ICE Edificios Comerciales SÍ a 3400 m Agua Potable SÍ AYA Recolección de basura SÍ Señal celular SÍ ICE Edificios públicos / comunales SÍ a 600 m TV por Cable SÍ Medidores instalados Electricidad y Agua
Frente principal: Fondo: Relación: Servicios
SÍ SÍ SÍ S1 S2
DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Clase social zonas cercanas Media Densidad poblacional Media Actividad del lugar Area residencial y comercial
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 15,67 m Pendiente % 20 41,83 m Tipo de vía: 2 2,66943204 1 16 Ubicación: Medianero
RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 900,00 m Cuerpo de agua cerca Río Distancia Quebrada Topografía Pendiente Ascendente
0,00 m SÍ
NO Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento
Ninguno Ninguno
GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 67,00%
FECHA ESTUDIO
AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES
6/3/2019
NO TIENE OBSERVACIONES
Finca se clasifica como medianero, con frente calle publica asfaltada, con una topografia ondulada con una pedienye en sentido este oeste, a dicha propiedad le realizaron un corte talud para poder realizar la construccion lo cual a la hora de realizar este corte lo realizaron en forma muy perpendicular lo que ocasiono un deslizamiento que afecto la pared trasera del edificio que es de un material liviano (muro seco).
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 5 de 9
AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación area mesas balcon
Área m2 99,00 63,00 24,00
TOTAL
186,00
area cocina y bodega
Forma de explotación
Área m2
V. Unit. ¢ / m2 250.000 250.000 125.000
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢ 24.750.000 15.750.000 3.000.000 43.500.000
VRN ¢ -
TOTAL
Forma de explotación
Área m2
TOTAL
V. Unit. ¢ / m2
VRN ¢
VUT años 50 50 50
214-60202012181500-2019-U Factor Estado 0,6780 0,6780 0,6780 #N/A
OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A
VUT años -
CONSTRUCCIONES Edad Factor Estado años Depre. 3 0,9682 D 3 0,9682 D 3 0,9682 D #¡DIV/0!
MEJORAS AL TERRENO Edad Factor Estado años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Factor Estado #N/A #N/A #N/A
VNR ¢ 16.246.890,00 10.338.930,00 1.969.320,00 28.555.140,00
VNR ¢ -
VNR ¢ -
VUR años 32,8 32,8 32,8 #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 164.110 164.110 82.055 #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!
VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES
MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Medida en metros, m2, o unidades Factor Depre. Factor de Depreciación Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo Valor de Reposición Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:
¢28.555.140,00 ¢0,00
¢28.555.140,00
ESTADO
CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL
ÓPTIMO O MB MUY BUENO BUENO B INTERMEDIO I REGULAR R DEFICIENTE D MALO M MM MUY MALO DM DEMOLICIÓN
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 6 de 9
214-60202012181500-2019-U
CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Local comercial Estado de la edificación: Existente Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Propietario Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 186,00 m2
Avance:
Uso predominante: Comercial 100% Presupuesto: ¢
Número permiso construcción:
Nombre Porcentaje de cobertura:
BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Año de construcción:
25%
2016
DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: LC01 2 Combinación de mampostería y muro seco Sistema eléctrico: Estructura Paredes laterales Bloques / trasera y internas muro seco Paredes No tiene Entubado Conduit Entrepiso SI PARCIAL Tubo industrial Porcentaje Techos 80% Zinc Teja Caja breaker Cubierta SI No tiene Interruptor Disyuntores Cielos Cerámica Estado General Regular Pisos de una planta con balcón madera Fachada Ubicación área de mesas / área de bar / cocina / bodega / tres medios baños / Gas LP Aposentos Balcón y pasillos con enchapes de ceramica Estado Físico y Mantenimiento: Baños Otros Paredes Deficiente Cielos Red de agua caliente No tiene Pisos Regular Cubierta Regular Tanque captación de agua No tiene Fisuras Apreciación visual de desplome Importante Importante Repellos Importante Paredes Pisos Cielos Pisos Importante TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:
Estado de la edificación: DESCRIPCIÓN
Etapas 1 2 3 4 5 6 7
% de avance
OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance:
PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:
un primer
giro para
Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción
OBSERVACIONES La propiedad se presenta en un terreno en el que hicieron corte y relleno para poder la construcción en un solo nivel. Un trabajo de corte deficiente pues presenta deslizamientos en la parte posterior, dejando un baño y el pasillo trasero completamente afectado por estos y quedando la construcción siempre expuesta a futuros episodios de deslizamiento. Se requiere una intervención inmediata. Paredes en mamposterías con fisuras. Paredes livianas sin terminar, sin mantenimientos ni acabados. El piso presenta grietas visibles. Sistema eléctrico deficiente, con cableado expuesto y caj de breakers sin tapa. Servicios de agua y luz cortados. Cubierta de zinc tejas con daños y posible filtración de agua durante la estación lluviosa. Cerramientos con cortinas metálicas. Presenta un área de parqueo y acceso completamente asfaltado. La propiedad no está demarcada o amojonada.
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 7 de 9 214-60202012181500-2019-U
ANEXO FOTOGRÁFICO
Vista del costado oeste
Vista del frente construccion
Vista del area de salon
Vista de pasadizon
Vista de uno de los baños
Vista del baño con problemas de deslizamiento
Vista del area de cocina
Vista de paredes derrumbadas
Vista de caja disyuntores
Vista del costado este area de derrumbe
area de derrumbre
Perito Valuador
FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES
1
2
3
4
5
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
PLANO DE CATASTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 8 de 9 214-60202012181500-2019-U
INSERTAR PLANO DE CATASTRO
Nombre: Avalúo de Finca Urbana
ESTUDIO DE REGISTRO
Código: RE06-PR21GR02 Edición: 03 Página: 9 de 9 214-60202012181500-2019-U
INSERTAR ESTUDIO DE REGISTRO