Markt Wertach
BEBAUUNGSPLAN MIT GRÜNORDNUNGSPLAN "SEBALDSTRAßE II" INKL. ÄNDERUNG TEILBEREICH BP SEBALDSTRAßE I ENTWURF Satzung und Begründung ENTWURF
02. Oktober 2014
LARS consult Gesellschaft für Planung und Projektentwicklung Bahnhofstraße 20 87700 Memmingen Tel. 08331/4904-0 Fax 08331/4904-20 E-Mail:
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GEGENSTAND Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Sebaldstraße II" inkl. Änderung Teilbereich BP Sebaldstraße I Satzung und Begründung ENTWURF
AUFTRAGGEBER Markt Wertach Rathausstraße 3 87497 Wertach Telefon: 08365 7021-0 Telefax: 08365 7021-22 E-Mail: Web
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Vertreten durch: 1. Bgm Eberhard Jehle
AUFTRAGNEHMER UND VERFASSER LARS consult Gesellschaft für Planung und Projektentwicklung mbH Bahnhofstraße 20 87700 Memmingen Telefon: Telefax: E-Mail: Web:
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BEARBEITER Prof. Dr. Dr. Lothar Zettler Simone Knupfer - Dipl. Geographin & Stadtplanerin
Memmingen, den 02. Oktober 2014
Prof. Dr. Dr. Lothar Zettler
Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Sebaldstraße II" inkl. Änderung Teilbereich BP Sebaldstraße I Satzung und Begründung ENTWURF
INHALTSVERZEICHNIS Satzung
2
Rechtsgrundlagen
2
Zeichnerische Festsetzungen
3
1
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB
3
1.1 1.2 1.3 1.4 1.5
Art der baulichen Nutzung Maß der baulichen Nutzung Bauweise und Baugrenzen Verkehrsflächen Freiflächengestaltung / Grünordnung
3 3 4 4 5
Örtliche Bauvorschriften 2 2.1 2.2
6
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit Art 81 (BayBO)
6
Gebäude und Nebenanlagen Sonstige Festsetzungen
6 9
Sonstige Fesetzungen und Kennzeichnung
10
3 4
Sonstige Festsetzungen durch Planzeichen Hinweise und nachrichtliche Übernahmen
10 10
4.1 4.2 4.3
Planzeichen Pflanzenempfehlungen Sonstiges
10 11 12
Verfahrensvermerke
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14
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Begründung
17
1 2
Planungsanlass Planungsrechtliche Voraussetzungen
17 17
2.1 2.2
Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern und Regionalplan Allgäu Flächennutzungsplan
17 18
3
Das Plangebiet
19
3.1 3.2 3.3
Lage, Größe und Topographie Aktuelle Nutzung Bau- und Bodendenkmäler
19 20 20
4
Städtebauliches Konzept
21
4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6
Übergeordnete Zielsetzungen Art und Maß der baulichen Nutzung Bauweise und Baugrenzen Baukörper Topographie und Geländemodellierung Straßenraum
21 21 21 21 22 23
5 6
Grünordnung Erschließung
23 24
6.1 6.2
Verkehrserschließung Technische Erschließung / Versorgung
24 24
7 8 9
Immissionen Flächenbilanzierung Naturschutzfachliche Eingriffs- und Ausgleichsregelung
25 26 26
9.1 9.2 9.3 9.4
Bestandsbeschreibung und Bewertung Berücksichtigte Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs Ausgleichsmaßnahmen
26 27 28 29
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SATZUNG Rechtsgrundlagen I.
Baugesetzbuch (BauGB)
In der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004 (BGBI I S. 2141), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548).
II. Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke ( BauNVO) In der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990, zuletzt geändert durch Art. 3 Gesetz zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland (Investitionserleichterungs- und Wohnbaulandgesetz) vom 22. 4. 1993 (BGBl I S. 466).
III. Verordnung zur Ausarbeitung der Bauleitpläne und Darstellung der Planinhalte (PlanzV 90) Vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), zuletzt geändert durch Art. 2 G v 22.7.2011 I 1509
IV. Bayerische Bauordnung (BayBO) In der Fassung der Bekanntmachung vom 14. August 2007, letzte berücksichtigte Änderung: Art. 83 Abs. 1, 2 und 5 aufgeh. (§ 1 Nr. 13 G v. 8.4.2013, 174)
V. Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (Gemeindeordnung – GO) Gemeindeordnung für den Freistaat Bayern (GO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 22. August 1998, letzte berücksichtigte Änderung: Art. 20a geänd. (Art. 65 G v. 24.07.2012, 366)
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ZEICHNERISCHE FESTSETZUNGEN 1
Planungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 BauGB
1.1
Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet
1.1.1
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 und § 31 Abs. 1 BauGB; § 4 Abs.3 Nr.2 BauNVO; Nr. 1.1.3 PlanzV)
Zulässig sind: Wohngebäude, nicht störende Handwerksbetriebe, Anlagen für soziale und gesundheitliche Zwecke
1.2
Maß der baulichen Nutzung
1.2.1
zulässige Grundflächenzahl (GRZ) 0,35
1.2.2
Wandhöhe; hier max. 4,50 m über FOK Max. zulässige Wandhöhe in Meter, gemessen an der Außenwand von OK FOK bis Schnittpunkt Oberkante Sparren.
nach § 19 BauNVO in Verbindung mit § 19 Abs. 4 BauNVO
Wandhöhen entsprechend den Festsetzungen in den Nutzungsschablonen.
1.2.3
Firsthöhe (FH), max. 7,0 m max. zulässige Firsthöhe als Höchstmaß in Meter 7,0 m ; gemessen ab FOK.
1.2.4
Fertigfußbodenhöhe des Erdgeschosses
1.2.5
als Höchstmaß, mit Bezugshöhe üNN , Abweichungen von max. 0,2 m sind zulässig. Die Bezugshöhen für die einzelnen Grundstücke: Grundstück Nr. FOK in müNN GS 1 930,7 GS 2 930, 0 GS 3 930,2 GS 4 930,7 GS 5 930,2 Es sind maximal zwei Wohneinheiten pro Gebäude zulässig
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB; § 16 Abs. 2 Nr. 4 und § 18 Abs. 1 BauNVO).
Anzahl Wohneinheiten
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1.3
Bauweise und Baugrenzen
1.3.1
offene Bauweise
1.3.2
nur Einzelhäuser sind zulässig
1.3.3
Baugrenze
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 22 Abs. 2 BauNVO)
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB; § 23 Abs. 1 und 3 BauNVO)
Ein oberirdisches Vortreten vor die Baugrenze mit Gebäudeteilen ist gem. § 23 Abs. 3 BauNVO zulässig Hauptfirstrichtung, zwingend Für das Dach des Hauptgebäudes
1.3.4
1.4
Verkehrsflächen
1.4.1
Öffentliche Verkehrsflächen (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Ausführung in befestigter Art (z.B. Schwarzdecke, Pflasterflächen, wassergebundene Decke, etc.).
1.4.2
Straßenbegrenzungslinie (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
mit Bemaßung für das Regelprofil
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1.5
Freiflächengestaltung / Grünordnung Öffentliche Grünfläche (Verkehrsgrün / Sickermulde / Bankett)
1.5.1
(§ 9 Abs. 1 Nr.11/ 14 /15 BauGB)
Ausführung in wasserdurchlässiger Art für Straßenbegleitgrün, Randflächen (z.B. Schotter-Rasen, Rasenpflaster, etc.). Pro Grundstück ist die Errichtung eine Zufahrt mit einer maximalen Breite von 6,0 Meter zulässig. Auf allen anderen Flächen Herstellung von extensiven Wiesenstreifen zur Versickerung des Oberflächenwassers.
Private Grünfläche mit Zweckbestimmung: hier: Wiesenweg
1.5.2
(§ 9 Abs. 1 Nr.11 und Nr.15 BauGB; Nr. 9 PlanzV; siehe Planzeichnung).
Offenhaltung der Fläche (Breite 3,0 m) zur Erschließung der Landwirtschaftlichen Nutzfläche im Norden des Geltungsbereiches. Der Bereich ist von Bebauung und Bepflanzung jeglicher Art freizuhalten.
1.5.3
Flächen für Schneelagerung Entlang des nördlichen Fahrbahnrandes ist auf den privaten Grundstücksflächen auf der gesamten Länge ein 0,5 m breiter Streifen für die Lagerung von Schnee freizuhalten. Einfriedungen, Bepflanzungen etc. sind entsprechend zurückversetzt anzulegen. Zur Gewährleistung einer einheitlichen Gestaltung des Straßenraumes sind diese Flächen als Rasen/Schotterrasen anzulegen. Hofzufahrten und Zugänge sind davon ausgenommen.
1.5.4
Laub- bzw. Obstbaum zu pflanzen (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB; Nr. 13.2 PlanzV)
Variabler Standort innerhalb der Grünflächen. Es sind ausschließlich Gehölze aus der aufgeführten Pflanzenauswahl zu verwenden.
1.5.5
Pflanzgebot
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Pflanzgebot entlang öffentlicher Verkehrsflächen Entlang der Straße sind (auf privatem Grund) in regelmäßigem Abstand Hainbuchen (Carpinus betulus), mit einem Mindestabstand von 2,0 m zum Straßenraum zu pflanzen. (Pro Grundstück ein Baum; Standort parallel zum Straßenraum verlegbar). Alternativ können einheitlich Mehlbeeren (Sorbus aria), Bergahorn (Acer pseudoplatanus) oder Winterlinde (Tilia cordata) gepflanzt werden.
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Bebauungsplan mit Grünordnungsplan "Sebaldstraße II" inkl. Änderung Teilbereich BP Sebaldstraße I Satzung und Begründung ENTWURF Örtliche Bauvorschriften
Pflanzgebot in den privaten Grundstücken (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB): Auf jedem Baugrundstück ist je 250 m² Bauplatzfläche mindestens ein heimischer autochthoner Laubbaum (I. Ordnung) oder ein heimischer Obstbaumhochstamm zu pflanzen. Die Baumstandorte sind variabel und bezüglich ihrer Lage nicht an zeichnerische Festsetzungen gebunden, wobei mindestens ein Baum in unmittelbarer Nähe zur Erschließungsstraße gepflanzt werden soll (s.o.). Unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obst- und Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom 20.12.1985, BGBI. I 1985 S. 2551) genannten. Neben heimischen Obstbaumhochstämmen sind vorrangig Gehölze aus der Liste gemäß 4.2.1 zu verwenden.
ÖRTLICHE BAUVORSCHRIFTEN 2
Bauordnungsrechtliche Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 4 BauGB in Verbindung mit Art 81 (BayBO)
2.1
Gebäude und Nebenanlagen
2.1.1
Dachformen: SD, vPD
Es sind folgende Dachformen auf den Hauptgebäuden zulässig: SD = Satteldach, vPD = versetztes Pultdach Auf Garagen sind auch Flachdächer und Pultdächer in einer Neigung von max. 10° erlaubt. Dies gilt auch für untergeordnete Bauteile (z.B. Wintergärten) sowie für Gebäude außerhalb der überbaubaren Flächen (z.B. Gartenhäuschen). Dacheinschnitte sind unzulässig.
2.1.2
Dachneigung
Dachneigung:15 – 30° Abschleppungen vom Hauptdach über Freisitzen, Hauseingängen und Balkonen sind zulässig.
2.1.3
Bedachung
Als Dachdeckung für geneigte Dächer sind nur Dachziegel bzw. Betonpfannen oder Blecheindeckungen (beschichtetes Metall/ feuerverzinntes Kupfer) mit abtragsfreier Schutzschicht in roten, rotbraunen oder anthrazitfarbenen Tönen und nichtglänzend zulässig. Ausnahmen bilden flachgeneigte Pultdächer bei Garagen und Carports. Diese dürfen auch als Gründach ausgeführt werden.
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2.1.4
Wiederkehre und Zwerchgiebel
Wiederkehre (gegenüber der Außenwand vorspringende Bauteile mit First-Richtung quer zur Haupt-First-Richtung) und Zwerchgiebel (Bauteile mit First-Richtung quer zur Haupt-First-Richtung, die die Traufe unterbrechen) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig - Bauweise als Einzelhaus - Max. Breite (Außenkante Außenwand): 30 % der Gebäudelänge (Außenkanten der Giebelwände ohne Berücksichtigung von untergeordneten Vor- und Rücksprüngen). - Mindestabstand (Außenkanten) untereinander bzw. zu evtl. Dachaufbauten: 1,25 m - Mindestabstand (Außenkanten) zur Gebäudekante der jeweiligen Giebelseite: 2,50 m - Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,50 m
2.1.5
Dachaufbauten
Dachaufbauten (Dachgauben) sind unter folgenden Voraussetzungen zulässig: - Ausführung als sog. Giebelgaube (auch "stehende Gaube" genannt) oder als Schleppgaube ab einer Dachneigung von 28° zulässig. - Breite (Außenkante ohne Dachüberstand): max. 3,0 m. - Mindestabstand untereinander (Außenkanten ohne Dachüberstand) und zu evtl. Widerkehren: 1,25 m. - Mindestabstand zur Gebäudekante der jeweiligen Giebelseite: 1,50 m. - Mindestabstand (senkrecht gemessen) zum nächstgelegenen First des Hauptdaches: 0,50 m
2.1.6
Dachüberstände
Der Dachüberstand (Abstand zwischen Außenkante der Außenwand und Außenkante des am weitesten überragenden, durchgehenden Bauteiles des überstehenden Daches, waagerecht gemessen) bei Hauptgebäuden, Garagen bzw. Carports darf Trauf- und Giebelseitig maximal 1.50 m betragen. Abschleppungen über Freisitzen, Hauseingängen und Balkonen sind zulässig
2.1.7
Garagen, Carports
Garagen in Kellergeschossen mit entsprechenden Zufahrten sind in allen Grundstück zulässig. Das Niveau des Fertigfußbodens von freistehenden Garagen / Carports darf maximal max. 1,0 m über dem mittleren Geländeniveau der Erschließungsstraße (Sebaldstraße) liegen. Die mittlere Wandhöhe von Garagen darf 3,0 m ab Geländeoberfläche nicht überschreiten. Es gelten die Abstandsregelungen nach BayBO. Garagen / Carports sind bzgl. Dachneigung und Dachform gestalterisch dem Hauptgebäude anzupassen.
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2.1.8
Stellplätze
Es sind 1,5 Stellplätze pro WE innerhalb des Grundstücks zu erstellen. Vor Garagen ist zur öffentlichen Verkehrsfläche hin eine Aufstellfläche von mindestens 5,00 m einzuhalten. Diese Fläche zählt nicht als Stellplatzfläche. (Es gilt § 20 der Verordnung über den Bau und Betrieb von Garagen sowie über die Zahl der notwendigen Stellplätze (GaStellV)vom30.11.1993, zuletzt geändert am 08.07.2009 (GVBI S. 332), i.V. mit der dazugehörigen Anlage.)
2.1.9
Nebenanlagen. Nebengebäude
Genehmigungspflichtige Nebenanlagen (nach BayBO) sind nur innerhalb der Baugrenzen zulässig. Die Errichtung genehmigungsfreier Nebenanlage nach § 14 BauNVO ist auch außerhalb des Baufensters zulässig, wenn diese eine Grundfläche von 8m² und eine Traufhöhe von 2,40m nicht überschreitet und die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Vorschriften (BayBO) gewährleistet ist.
2.1.10
Abstandsflächen
Es gelten die Abstandsregelungen nach Bayerischer Bauordnung.
2.1.11
Boden modellierung in den Grundstücken
Abgrabungen /Anböschungen, angrenzend zur öffentlichen Erschließung, sind nicht bzw. nur bis zu einer maximalen Höhe von 1,50 m zulässig und müssen sich harmonisch in die vorhandene Topographie einfügen. Auffüllungen und Anböschungen haben möglichst mit anfallendem Aushub der Baumaßnahme zu erfolgen.
2.1.12
Bodenversiegelung
Bodenversiegelungen im Bereich von Zufahrten, Stellplätzen und befestigten Außenbereichen (z.B. Terrassen) sind auf das notwendige Mindestmaß zu beschränken. Stellplätze und Zufahrten auf privaten und öffentlichen Grundstücken sind nur in einer Ausführung als Rasen-Gitterstein, Rasenpflaster mit breiten begrünten Fugen, Schotter-Rasen, Drain Pflaster oder als wassergebundene Flächen zulässig. Bei Baufeldfreimachungen sind die allgemeinen Schutzzeiten vom 1. März bis 30. September nach § 39 BNatSchG und die Artenschutzvor-schriften nach § 44 BNatSchG zu beachten (Tötungsverbot geschützter Arten, Zerstörungsverbot von Lebensstätten während den Schutzzeiten etc.).
2.1.13
Oberflächenwasser, Regenwasserbewirtschaftung
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Oberflächenwasser ist nach Möglichkeit auf dem Grundstück zu versickern. Aufgrund der Geländebeschaffenheit und Topographie ist Hangwasser (v.a. nach Starkregenereignissen sowie im Frühjahr) nicht auszuschließen. Insbesondere in den nordwestlichen Grundstücksbereichen sind von den Bauherren im Rahmen der Bebauung entsprechende Vorkehrungen zur Versickerung bzw. Ableitung von Oberflächenwasser zu treffen.
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Die Versickerung von nicht verunreinigtem, gesammeltem Niederschlagswasser ist genehmigungsfrei, soweit die Anforderungen einer Rechtsverordnung nach § 55 Absatz 2 WHG (Wasserhaushaltsgesetz) eingehalten werden. Die Errichtung von Zisternen ist empfohlen. Bei Verwendung von Zisternenwasser als Brauchwasser im Gebäude ist das Satzungsrecht der Gemeinde zu beachten. Überschüssiges Oberflächen- und Dachwasser kann in den kommunalen Regenwasserkanal (Trennsystem) eingeleitet werden.
2.2
Sonstige Festsetzungen
2.2.1
Einfriedungen und Stützmauern
Entlang der Erschließungstrassen sind Einfriedungen und Hecken mit einer maximalen Höhe von ca.1,00 m zulässig. Stützmauern sind nur wo aus statischen Gründen erforderlich seitlich zwischen Grundstücken und in einer maximalen Höhe von 1,50 m zulässig.
2.2.2
Außenantennen
Empfangsanlagen zum Betrieb von Rundfunk-, Fernseh-, CBAnlagen o.ä. sind zulässig. Antennen, die den o.g. Umfang überschreiten (z.B. zum Betrieb von überregionalen Funkanlagen mit seitlich abgespanntem Sendemast) sind unzulässig
2.2.3
Solarthermie- und Photovoltaikanlagen
Solarthermie- und Photovoltaikanlagen dürfen nur auf Dachflächen und nur in gleicher Neigung wie das Hauptdach ausgeführt werden. Es ist darauf zu achten, dass Blendwirkungen ausgeschlossen sind. Aufständerungen sind unzulässig.
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SONSTIGE FESETZUNGEN UND KENNZEICHNUNG 3
Sonstige Festsetzungen durch Planzeichen Grenze des räumlichen Geltungsbereiches
3.1.1
(§ 9 Abs. 7 BauGB; Nr. 15.13 PlanzV)
des Bebauungsplanes „Sebaldstraße II
3.1.2
Änderungsbereich „BP Sebaldstraße I“
3.1.3
Maßzahlen
4
Hinweise und nachrichtliche Übernahmen
4.1
Planzeichen
4.1.1
bestehende Grundstücksgrenzen
4.1.2
Vorgeschlagene Grundstücksgrenze
4.1.3
bestehende Flurnummern
4.1.4
Parzellennummer mit ca. Parzellengröße
4.1.5
Haupt- und Nebengebäude Bestand
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4.2 4.2.1
Pflanzenempfehlungen Pflanzliste
Es wird empfohlen, im Bereich der privaten Gärten Gehölze aus der nachfolgenden Liste (einheimische Gehölze) zu verwenden: Auf jedem Baugrundstück sind mindestens zwei heimische Laubbäume oder heimische Obstbaumhochstämme zu pflanzen (siehe unten abgebildete Baumpflanzlisten). Die im Plan dargestellten Standorte haben lediglich empfehlenden Charakter. Unzulässig sind Gehölze, die als Zwischenwirt für die Erkrankungen im Obstund Ackerbau gelten, speziell die in der Verordnung zur Bekämpfung der Feuerbrandkrankheit (Feuerbrandverordnung vom 20.12.1985, BGBI. I. 1985 S. 2551) genannten. Regionaltypische Obstgehölze (PI- und RE-Sorten): Äpfel: Bohnapfel, Boskoop, Danziger Kantapfel (Schwäbischer Rosenapfel), Elstar, Jakob Fischer (= Schöner vom Oberland), Welschisner Birnen: Gute Graue, Gelmöstler (= Welsche Bergbirne), Grüne Jagdbirne, Große Rommelter, Oberösterreichische Weinbirne (= Kärntner Speckbirne), Palmischbirne, Schweizer Wasserbirne, Wahlsche Schnapsbirne Pflaumen, Kirschen: Bühler Frühzwetschge, Hauszwetschge, Mirabelle von Nancy, Ontariopflaume, Schöneberger Zwetschge, Beu-telsbacher Roxella, Koröser Weichsel, Schneiders Späte Knorpelkirsche, Schwäbische Steinweichsel Es können aber auch andere krankheitsresistente, örtlich bekannte und bewährte Obstbaumsorten gepflanzt werden. Neben den o.g. heimischen Obstbaumhochstämmen sind ausschließlich Gehölze aus der nachfolgenden Liste (einheimische Gehölze) zu verwenden. Die Mindestgröße der zu pflanzenden Bäume I. und II. Ordnung beträgt 18-20 cm Stammumfang. Bäume I. Ordnung: Bergahorn (Acer pseudoplatanus) Esche (Fraxinus excelsior) Winterlinde (Tilia cordata) Stieleiche (Quercus robur) Bäume II. Ordnung: Hainbuche (Carpinus betulus) Feldahorn (Acer campestre) Mehlbeere (Sorbus aria) Birke (Betula pendula)
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Großsträucher und Sträucher: Rote Heckenkirsche (Lonicera xylosteum) Roter Hartriegel (Cornus sangiunea) Haselnuß (Corylus avellana) Gewöhnlicher Liguster (Ligustrum vulgare) Eingriffliger Weißdorn (Crataegus monogyna) Alpen-Heckenkirsche (Lonicera alpigena) Berberitze (Berberis vulgaris) Schlehe (Prunus spinosa) Gemeiner Flieder (Syringa vulgaris) Wolliger Schneeball (Viburnum lantana) Roter Holunder (Sambucus racemosa)
4.3
Sonstiges
4.3.1
Plangenauigkeit
Die Planzeichnung wurde auf Grundlage einer nachdigitalisierten Flurkarte erstellt. Somit ist von einer hohen Genauigkeit auszugehen, wobei sich dennoch im Rahmen einer späteren Ausführungsplanung oder Einmessung Abweichungen ergeben können. Dafür kann seitens der Gemeinde und des Planungsbüros LARS consult, Memmingen, keine Gewähr übernommen werden.
4.3.2
Archäologische Funde
„Sollten bei Erdarbeiten Funde (beispielsweise Scherben, Metallteile, Knochen) und Befunde (z. B. Mauern, Gräber, Gruben, Brandschichten) entdeckt werden, ist das Bayerische Landesamt für Denkmalpflege unverzüglich zu benachrichtigen. Fund und Fundstelle sind bis zur sachgerechten Begutachtung, mindestens bis zum Ablauf des 4. Werktags nach Anzeige, unverändert im Boden zu belassen. Die Möglichkeit zur fachgerechten Dokumentation und Fundbergung ist einzuräumen.“
4.3.3
Immissionen
Aufgrund der Hanglage sind die Anforderungen der 1. BlmSchV „Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen“ sowie der Feuerungsverordnung v.a. im Bezug auf Kaminhöhen von Hausfeuerungsanlagen zu beachten. Das Baugebiet grenzt unmittelbar an landwirtschaftliche Nutzflächen. Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen, die im Rahmen der ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Flächen auftreten können, sind zu dulden. Das liturgische Glockengeläut insbesondere der der nahegelegenen Pfarrkirche St. Ulrich ist ebenfalls zu dulden.
4.3.4
Ergänzende Hinweise
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Die Gemeinde behält sich das Recht vor, während der öffentlichen Erschließungsmaßnahmen uneingeschränkt die bereits veräußerten Bauparzellen nutzen zu dürfen. Mit dem Tag der
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Abnahme der Erschließungsmaßnahmen erlischt dieses Recht. Die Festlegung geeigneter Standorte für notwendige Kabelverteilerschränke, Leuchten oder ähnliche Einrichtungen in der öffentlichen bzw. privaten Fläche sowie mögliche Vereinbarungen diesbezüglich behält sich die Gemeinde vor. Baumaterialien, die eine nachweisliche Belastung für Mensch oder Umwelt zur Folge haben, sollten bei der Bauausführung vermieden werden. Im Bereich der Erschließungsstraßen sollten nur insektenfreundliche Lichtquellen verwendet werden. Bei eventuellen Grund- und Schichtwasseraustritten wird empfohlen, entsprechende bauliche Vorsorgemaßnahmen (z.B. wasserdichte Keller) zu treffen. Der im Zuge der Baumaßnahme anfallende Erdaushub ist möglichst im Plangebiet zu verwerten.
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VERFAHRENSVERMERKE Der Aufstellungsbeschluss erfolgte in der Marktgemeinderatssitzung vom XX.XX.XX Der Beschluss wurde gemäß § 2 Abs. 1 am XX.XX.XX ortsüblich im Mitteilungsblatt bekannt gemacht. Wertach, den ......................... (Bürgermeister Jehle) Beteiligung der Öffentlichkeit Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in der Zeit vom …. statt. Vorentwurf vom, Bekanntmachung am. Wertach, den ...................... (Bürgermeister Jehle) Beteiligung der Behörden Für die von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde eine frühzeitige Beteiligung gemäß § 4 Abs.1 BauGB durchgeführt. Sie wurden mit Schreiben vom ……..zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Wertach, den ....................... (Bürgermeister Jehle) Beteiligung der Öffentlichkeit/Auslegung Die öffentliche Auslegung fand gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom …statt. Entwurfsfassung vom … ; Bekanntmachung am ). Wertach, den .......................
................................................ ( Bürgermeister Jehle)
Beteiligung der Behörden Für die von der Planung berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde eine Beteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. Sie wurden mit Schreiben zur Abgabe einer Stellungnahme aufgefordert. Wertach, den .......................
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................................................
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(Bürgermeister Jehle) Satzungsbeschluss Der Beschluss über die Satzungen erfolgte in der Marktgemeinderatssitzung vom Entwurfsfassung vom
die
Wertach, den ........................ (Bürgermeister Jehle) Ausfertigungsvermerk Der Textteil und der zeichnerische Teil bilden eine Einheit und stimmen mit dem Inhalt des Beschlusses über die Satzungen überein.
Wertach, den .......................... (Bürgermeister Jehle) Bekanntmachung und In-Kraft-Treten Mit der öffentlichen Bekanntmachung im Mitteilungsblatt am ungsplan Wertach „Sebaldstraße II“ bekannt gemacht.
wurde der Bebau-
Mit dieser Bekanntmachung tritt der Bebauungsplan mit den örtlichen Bauvorschriften gemäß § 10 Abs. 3 BauGB in Kraft.
Wertach, den........................ (Bürgermeister Jehle)
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BEGRÜNDUNG 1
Planungsanlass
Die Marktgemeinde Wertach plant am nordwestlichen Ortsrand die Wohnbebauung entlang der Sebaldstraße zu erweitern. Hierfür soll die Erschließungsstraße in nordöstlicher Richtung bis zum Mutter-Kind-Heim ausgebaut werden und somit die Lücke zwischen „Am Berg“ und Sebaldstraße geschlossen werden. Durch den Ausbau der Sebaldstraße entsteht eine direkte Verbindung zwischen den neuzeitlichen Baugebieten im Südwesten Wertachs („Am Nattererhof“), dem Umfeld der Kirche und den dort situierten öffentlichen Einrichtungen wie Schule, Kindergarten. Derzeit leben in Wertach 2.484 Einwohner (Stand 2013; Statistik kommunal). Die Einwohnerzahl hat in den vergangenen Jahren stetig leicht zugenommen (ca. + 3 % seit 2003). Gemäß der Vorausberechnungen des Bayerischen Landesamtes für Statistik und Datenverarbeitung, wird die Bevölkerung des Marktes Wertachs bis zum Jahr 2029 weiterhin leicht und konstant wachsen (+4 %; gemäß Demographie-Spiegel für Bayern). Um den damit verbundenen Bedarf an Wohnbauflächen, insbesondere für Familien, decken zu können, hat der Marktgemeinderat beschlossen, weiteres Wohnbauland auszuweisen. Eine Deckung des Wohnbaubedarfs über eine gesteuerte Innenentwicklung (gemäß § 34 BauGB) scheitert derzeit an der mangelnden Verfügbarkeit von geeigneten Grundstücken bzw. Gebäuden. Im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens soll nördlich der Straße Baurecht für die Errichtung von fünf Einfamilienhäusern geschaffen werden.
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Planungsrechtliche Voraussetzungen
2.1
Landesentwicklungsprogramm (LEP) Bayern und Regionalplan Allgäu
Eines der übergeordneten Leitziele des neuen Landesentwicklungsprogrammes Bayern (2013) ist die Schaffung gleichwertiger Lebens- und Arbeitsbedingungen. „Hierfür sollen insbesondere die Grundlagen für eine bedarfsgerechte Sicherung von (…) Wohnraum (…) geschaffen oder erhalten werden“ (LEP, 1.1.1). Weitere übergeordnete raumordnerische Visionen bzw. Zielsetzungen, welche relevant für die Siedlungsentwicklung der Kommunen sind, ist der Erhalt vielfältiger Regionen, Städte, Dörfer und Landschaften: „(…) Wir wollen dem mit der Globalisierung einhergehenden Bedürfnis nach Heimat und regionaler Identität Rechnung tragen,historisch gewachsene Landschafts -und Siedlungsbilder sowie regionale Identitäten behutsam weiterentwickeln und bedeutsame Naturräume bewahren“ sowie die maßvolle Flächeninanspruchnahme: „Wir wollen die Flächeninanspruchnahme in Bayern verringern, indem wir kompakte Siedlungsbereiche, effiziente Netze des öffentlichen Verkehrs und kostengünstige und langfristig tragfähige Versorgungs- und Entsorgungsstrukturen schaffen.(…)“
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Oberster Grundsatz der Siedlungsstruktur ist gemäß des neu fortgeschriebenen LEP der Grundsatz der nachhaltigen Siedlungsentwicklung. „Die Ausweisung von Bauflächen soll an einer nachhaltigen Siedlungsentwicklung unter besonderer Berücksichtigung des demographischen Wandels und seiner Folgen ausgerichtet werden. Flächensparende Siedlungs -und Erschließungsformen sollen unter Berücksichtigung der ortsspezifischen Gegebenheiten angewendet werden. (LEP 3.1). Insbesondere die Potenziale der Innenentwicklung sollen ausgeschöpft werden“ (3.2). Sollten keine ausreichenden Potenziale zur Innenentwicklung zur Verfügung stehen, sollen „eine Zersiedelung der Landschaft vermieden werden (…)“ und „neue Siedlungsflächen möglichst in Anbindung an geeignete Siedlungseinheiten ausgewiesen werden“ (LEP, 3.3). Im Regionalplan Allgäu werden diese Ziele teilweise weiter konkretisiert, hier heißt es u.a. „in allen Gemeinden soll (…) eine organische Siedlungsentwicklung stattfinden“ (B I, 1.2). „Einer Zersiedelung der Landschaft soll entgegen gewirkt werden. Neubauflächen sollen möglichst in Anbindung an bestehende Siedlungseinheiten ausgewiesen werden.“ (B I, 1.3). Zur Funktion und städtebaulichen Gestaltung schreibt der Regionalplan Folgendes vor: „Die Städte und Dörfer sollen in allen Teilen der Region in ihrer Funktion, Struktur und Gestalt erhalten - wo erforderlich - erneuert und weiterentwickelt werden. Dabei soll auf gewachsene und landschaftstypische Dorfstrukturen und Ortsbilder besondere Rücksicht genommen werden.“ (B I, 1.7).
2.2
Flächennutzungsplan
Der rechtsgültige FNP der Marktgemeinde Wertach stammt aus dem Jahr 1981 und wurde seit 1990 elf Mal geändert. Er entspricht in vielen Bereichen nicht mehr dem Bestand bzw. den Anforderungen an die gegenwärtigen Nutzungsvorhaben, weswegen die Marktgemeinde beschlossen hat, eine Gesamtfortschreibung des Flächennutzungsplanes mit integriertem Landschaftsplan durchzuführen. Der Plan befindet sich in Aufstellung, derzeit (Stand August 2014) erfolgt das Beteiligungsverfahren nach § .2 / § 4.2 (BauGB). Gemäß dieser Fortschreibung des Flächennutzungsplanes liegt der Geltungsbereich innerhalb der geplanten Wohnbebauung und entspricht somit den übergeordneten bauleitplanerischen Vorhaben der Marktgemeinde. Der südliche Teil der geplanten Wohnbaufläche wurde mittlerweile bereits erschlossen und bebaut (Sebaldstraße I).
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Abbildung 1: Ausschnitt FNP (Stand: August 2014)
3
Das Plangebiet
3.1
Lage, Größe und Topographie
Der Geltungsbereich des gegenständlichen Vorhabens auf den Flurnummern 422/5 TF, 420 TF, 420/2 TF, 422 TF, 420/3, 414 TF, 415, 395 TF und 409 TF hat einen Flächenumfang von knapp 5.000 m². Der südwestliche Teilbereich des Geltungsbereichs (Teilfläche von 422 / 422/5 und 420/2) überschneidet sich mit dem rechtsgültigen Bebauungsplan Sebaldstraße I. Nachdem sich die hier festgesetzte (gegenwärtige) Erschließungssituation (Wendehammer) durch den weiteren Ausbau der Sebaldstraße verändern wird, ist dieser Teilbereich als Änderungsbereich in den vorliegenden Bebauungsplan (Sebaldstraße II) integriert. Die bisherige Verkehrsfläche soll der privaten Grundstücksfläche zugeschlagen werden. Der Änderungsbereich ist im Plan zeichnerisch gekennzeichnet (rote Schraffur). Das Gelände steigt Richtung West-Nordwest leicht an. Westlich des Geltungsbereiches befinden sich hangparallele Hecken, die biotopkartiert sind (Biotop-Nr. 8328-0285), sowie einzelne Bäume und Sträucher innerhalb intensiv genutzter Wiesen. Direkt angrenzend im Norden befindet sich die Kurklinik Sanatoruium St. Marien sowie die Kirche St. Ulrich. Im Süden grenzt das Untersuchungsgebiet an das Baugebiet „Sebaldstraße I“ an. Im Osten grenzen mit der Flurnummer 395 landwirtschaftliche
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Nutzflächen (intensive Wiesennutzung), für die laut Flächennutzungsplan auch keine Bebauung vorgesehen ist, an den Geltungsbereich an.
Abbildung 2: Blick nach Norden auf die Kurklinik und die Kirche
Abbildung 3: Blick von der Klinik auf die biotopkartierten Hecken innerhalb intensiver Wiesennutzung
Abbildung 4: Blick nach Süden auf das Baugebiet „Sebaldstraße I“
Abbildung 5: Ende der neu gebauten Sebaldstraße; Anschluss nach Norden geplant
3.2
Aktuelle Nutzung
Der Geltungsbereich wird gegenwärtig als intensive Grünlandfläche landwirtschaftlich genutzt. Im Nordosten befindet sich ein naturnaher Gehölzsaum. Im Südwesten umfasst der Geltungsbereich ein Teilstück der hier bereits ausgebauten Sebaldstraße (inkl. provisorischem Wendehammer).
3.3
Bau- und Bodendenkmäler
Innerhalb des Geltungsbereiches sind keine Bau- oder Bodendenkmäler verzeichnet1.
1
Quelle: http://geodaten.bayern.de – Bayern-viewer Denkmal
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4
Städtebauliches Konzept
4.1
Übergeordnete Zielsetzungen
Im Zuge des gegenständlichen Bebauungsplanverfahrens sollen die baurechtlichen Voraussetzungen geschaffen werden, um am nördlichen Ortsrand die bestehende Wohnbebauung (Sebaldstraße I) in nordöstlicher Richtung fortzusetzen. Durch die Ausweisung des Baugebietes soll der lokale Bedarf an Wohnraum – insbesondere für Familien mit Kindern - gedeckt werden. Mit dem weiteren Ausbau der Sebaldstraße erfolgt darüber hinaus ein wichtiger innerörtlicher Lückenschluss zwischen den neuzeitlichen Baugebieten im Südwesten Wertachs („Am Nattererhof“) und dem Umfeld der Kirche und den dort situierten öffentlichen Einrichtungen wie Schule, Kindergaten. Der Geltungsbereich liegt topographisch leicht erhöht über dem Ortskernbereich von Wertach und ist dadurch sehr gut aus südlicher Richtung (Ortsmittte) einsehbar. Ferner handelt es sich um eine Ortsrandsituation. Durch den vorliegenden Bebauungsplan soll der Rahmen geschaffen werden für eine zeitgemäße und harmonische, der Landschaft und dem dörflichen Erscheinungsbild angepassten Bebauung bzw. Bauweise an dieser Ortsrandsituation. Zugleich soll den sozialen, ökologischen und energetischen Anforderungen einer zeitgemäßen Bauweise entsprochen werden.
4.2
Art und Maß der baulichen Nutzung
Es wird ein Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die zulässige Grundflächenzahl liegt für alle Grundstücke bei 0,35 und somit unter dem zulässigen Höchstwert. Der Grad der Überbauung soll somit auf ein möglichst verträgliches Maß reduziert werden.
4.3
Bauweise und Baugrenzen
Um den dörflichen Charakter zu wahren und dem vorhandenen Wohnraumbedarf gerecht zu werden, wird eine offene Bauweise sowie eine Bebauung mit Einzelhäusern festgesetzt. Aufgrund der topographischen Gegebenheiten sind die Baugrenzen so angeordnet, dass die Bauherren den erforderlichen Spielraum haben, um durch eine angepasste Situierung von Wohngebäuden, Garagen und Erschließungsflächen eine individuelle und funktionale Gliederung des Grundstückes schaffen zu können. Genehmigungspflichtige Anlagen sind nur innerhalb der Baufenster zulässig; genehmigungsfreie Anlagen sind nur dann außerhalb der Baufenster zulässig, wenn sie eine Grundfläche von 8m² nicht überschreiten. Dadurch soll insbesondere verhindert werden, dass entlang der äußeren Grundstücksgrenzen größere Baukörper (Nebengebäude/Garagen) errichtet werden. Kleinere Gartenschuppen o.ä. sollen hingegen zulässig sein.
4.4
Baukörper
Mit den Festsetzungen zu Anordnung, Gestaltung und Größe der Baukörper soll erreicht werden, dass die Gebäude in ihrer Summe ein ruhiges und harmonisches städtebauliches Erscheinungsbild erzeugen. Dies wird insbesondere durch die Festlegung der FOKs (pro Grundstück), der maximal zu-
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lässigen Dachhöhen sowie die festgesetzte zwingende Gebäudeausrichtung (traufseitige zur Straße) erreicht. Dadurch soll bewirkt werden, dass – insbesondere aus südlicher Richtung – ein homogenes Erscheinungsbild erzeugt wird. In Anlehnung an die natürliche Topographie ist der neue Bauabschnitt Sebaldstraße II als eine Einheit wahrnehmbar und liegt eingebettet zwischen der der jetzigen Bebauung (Sebaldstraße I) und dem östlich angrenzenden Baukörpers des Mutter-Kind-Heimes. Der Geländesprung, welcher im natürlichen Gelände vorhanden ist (zwischen Sebaldstraße I und Sebaldstraße II) wird bewusst aufgegriffen und wird auch zukünftig an einem deutlich wahrnehmbaren Höhenversatz der Bebauung ablesbar sein. Ergänzend zum harmonischen Gesamterscheinungsbild soll durch entsprechende weiter Festsetzungen zu Bauweise / Kubatur erreicht werden, dass das bauliche Erscheinungsbild der einzelnen Baukörper den Anforderungen an eine hochwertige, regionaltypische und landschaftsverträgliche Ortsrandbebauung entspricht. Durch die Reduzierung der zulässigen Wandhöhen auf max. 4,5 m und die Firsthöhe auf max. 7,0 m soll erreicht werden, dass keine zu großen und „wuchtigen“ Baukörper am nördlichen Ortsrand entstehen. Zulässige Dachformen sind Satteldächer und – um dem Anspruch an zeitgemäße Bauweisen gerecht zu werden - versetzte Pultdächer. Die zulässige Dachneigung beträgt 15° bis 30°. Extrem flache oder steile Dächer sollen vermeiden werden. Die Dachlandschaft soll ein ruhiges Erscheinungsbild erhalten. Eine zu kleinteilige, proportionale Untergliederung der Dachflächen soll durch entsprechende Festsetzungen zu Dachaufbauten, Wiederkehren und Zwerchgiebeln erreicht werden. Die zulässigen Materialien und Farbgebungen wurden so gewählt, dass sie sich in das umgebende Siedlungsgefüge harmonisch einfügen. Solar- und Photovoltaikanlagen sind zugelassen, sie dürfen jedoch nur in gleicher Neigung wie das Hauptdach angelegt werden; Blendwirkungen sind zu vermeiden. Auf Garagen / Nebengebäude sind auch Flachdächer bzw. flach geneigte Pultdächer sowie Dachbegrünungen zulässig.
4.5
Topographie und Geländemodellierung
Die Baugrundstücke liegen in bewegtem Gelände. Die topographischen Voraussetzungen sind bei der Entwicklung der zukünftigen Bebauung daher besonders zu berücksichtigen. Die Festsetzungen wurden so getroffen, dass sich die Bebauung bestmöglich dem natürlichen Bestandsgelände anpasst. Die Fußbodenoberkanten wurden für jedes Grundstück separat so festgelegt, dass eine Bebauung im rückwärtigen (nördlichen) Grundstücksbereich in etwa auf dem derzeitigen Geländeniveau möglich ist. Dementsprechend ergibt sich bei allen potenziellen fünf Grundstücken die Möglichkeit, die Garagen im Untergeschoss des Wohngebäudes unterzubringen.
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Zur Vermeidung von Geländesprüngen zwischen den Grundstücken und zur Gewährleistung einer weitestgehend homogenen Höhenlage, insbesondere der straßenbegleitenden Hof- und Gartenflächen, werden Anböschungen /Auffüllungen zum Straßenraum hin sowie seitliche Stützmauern durch entsprechende Festsetzungen reglementiert.
4.6
Straßenraum
Nachdem es sich bei der Sebaldstraße nach deren Fertigstellung um keine reine Anwohnerstraße sondern um eine innerörtliche Erschließungsstraße (zur Kirche/Kindergarten/Ortsmitte etc.) handelt, kommt der Funktionalität und Gestaltung des Straßenraumes eine besondere Bedeutung zu. Neben der Regulierung der o.g. topographischen Entwicklung soll ein ansprechendes Erscheinungsbild des Straßenraumes durch Festsetzungen zur Einfriedung (max. Höhe von 1,0 m entlang des Straßenraumes; Verbot straßenbegleitender Stützmauern) sowie durch ein Pflanzgebot auf privatem Grund gewährleistet werden. Um sicher zu stellen, dass in den Wintermonaten ausreichend Schneelagerflächen zur Verfügung stehen und die Verkehrssicherheit / Befahrbarkeit somit gewährleistet werden kann, wird nordseitig der Straße auf den angrenzenden Privatgrundstücken eine Fläche für die Schneelagerung festgesetzt.
5
Grünordnung
Mit den grünordnerischen Festsetzungen sollen vorrangig folgende Ziele erreicht werden:
Harmonische Einbindung des Baugebietes in die umgebende Landschaft (topographisch / naturräumlich)
Ansprechende Durchgrünung und Gestaltung des Straßenraumes (Sebaldstraße)
Verwendung heimischer, standortgerechter Gehölze und Schaffung naturnaher Lebensräume in den Privatgärten
Gewährleistung der Durchlässigkeit für Kleinsäuger
Schaffung von Versickerungsflächen für Oberflächenwasser
Wie unter 4.1 der Begründung bereits erläutert wurde, kommt der Einbindung des neuen Baugebietes in die umgebende Landschaft ein besonderes Gewicht zu, da sich der neue Bauabschnitt an einer exponierten Ortsrandlage befindet. Vor diesem Hintergrund wurden die Höhenfestsetzungen der einzelnen Grundstücke (FOK) so gewählt, dass das natürliche Geländeniveau und die - allgäutypische - bewegte Topographie bestmöglich erhalten bleibt. Massive Erdbewegungen sowie Aufschüttungen/Abgrabungen etc. sollen durch die Festsetzungen weitestgehend vermieden werden. Nachdem das Areal aufgrund seiner topographischen Lage insbesondere aus südöstlicher Richtung (Ortskern) einsehbar ist, wurde südseitig entlang der Straße (Sebaldstraße) ein Pflanzgebot (auf Privatgrund) festgesetzt. Durch die einheitliche Anpflanzung von Hainbuchen (alternativ: Mehlbeere,
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Bergahorn oder Winterlinde) in regelmäßigen Abständen wird zum einen der Straßenraum ansprechend gestaltet und zum anderen eine deutlich wahrnehmbare standortgerechte (Mindest-) Durchgrünung des neuen Baugebietes gewährleistet. Ergänzt wird diese Bepflanzung auf öffentlichem Grund durch ein Pflanzgebot auf den privaten Grundstücken: je 250 m² Grundfläche soll ein heimischer autochtoner Laubbaum (I. Ordnung) oder ein einheimischer Obstbaumhochstamm gepflanzt werden. Um den Bauherren gestalterische Freiräume bei der Freiflächengestaltung zu ermöglichen, wurden die Pflanzstandorte nicht festgesetzt. Durchh diese freie Wahl des Pflanzstandortes soll die tatsächliche Umsetzung des Pflanzgebotes besser gewährleistet werden. Ergänzt wird das Pflanzgebot durch ausgewählte Pflanzempfehlungen, wodurch eine standortgerechte Durchgrünung der privaten Gartenflächen mit heimischen Gehölzund Baumarten angestrebt werden soll. Im Nordosten des Geltungsbereiches wird ein Wiesenweg als „private Grünfläche mit Zweckbestimmung“ festgesetzt. Im markierten Bereich soll auf einer Breite von ca. 3,0 Metern die Zufahrt zum nördlich angrenzenden landwirtschaftlichen Flurstück gesichert gehalten werden. Innerhalb der Fläche sind keine Bebauungen bzw. Pflanzungen von Gehölzen / Bäume zulässig. Durch die Festsetzung als unbefestigter und wasserdurchlässiger „Wiesenweg“ soll die Versiegelung innerhalb des Geltungsbereiches auf das notwendige Minimum reduziert werden.
6
Erschließung
6.1
Verkehrserschließung
Das Baugebiet wird über den bereits ausgebauten Teil der Sebaldstraße und den Schimmelreiterweg direkt an die Ortsdurchfahrt (Marktsstraße / Langstraße) angeschlossen. Von dort erfolgt die Anbindung Richtung Ortsmitte bzw.an das übergeordnete Straßennetz B 310 (Richtung BAB 7 bzw. Oberjoch / Tannheimer Tal) bzw. die Staatsstraße 2007 Richtung Rettenberg / Kranzegg / Immenstadt . Im Zuge der Erschließung des Baugebietes erfolgt der weitere Ausbau der Sebaldstraße in nordöstliche Richtung und damit der Lückenschluss einer innerörtlichen Erschließung zwischen den Wohngebieten im Südwesten Wertachs und den zentralörtlichen Einrichtungen im nördlichen Ortskernbereich (Kindergarten, Kirche etc.). Durch die Fertigstellung der Sebaldstraße wird insbesondere die schnelle und fußläufige Erreichbarkeit (z.B. für Kinder) der Ortsmitte optimiert und die Langstraße / Marktstraße von innerörtlichem Ziel-/Quellverkehr teilweise entlastet und das Gefährdungspotenzial reduziert. Entlang der südlichen Straßenseite der Sebaldstraße verläuft ein durchgängiger Gehweg.
6.2
Technische Erschließung / Versorgung
6.2.1
Grundwasser und Wasserversickerung
Angestrebtes Ziel ist es, das anfallende Oberflächenwasser weitestgehend innerhalb des Geltungsbereiches zu versickern und Bodenversiegelungen auf das notwendige Mindestmaß zu beschränken.
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Aus diesem Grund wird festgesetzt, dass Zufahrten und Stellplätze sowohl auf öffentlichem als auch auf privatem Grund in wasserdurchlässiger Ausführung angelegt sein sollen (Rasen-Gitterstein, Rasenfuge, Schotterrasen, Drain-Pflaster bzw. als wassergebundene Decke). Die Errichtung von Zisternen wird empfohlen. Aufgrund der Geländebeschaffenheit und Topographie ist Hangwasser (v.a. nach Starkregenereignissen bzw. im Frühjahr) nicht auszuschließen. Insbesondere im nordwestlichen Bereich der Grundstücke sind von den Bauherren entsprechende Vorkehrungen zur Versickerung bzw. Ableitung von Oberflächenwasser zu treffen. Überschüssiges Oberflächenwasser kann in den kommunalen Regenwasserkanal (Trennsystem) eingeleitet werden, welcher südlich der Sebaldstraße verläuft.
6.2.2
Ver- und Entsorgungsmaßnahmen
Das Schmutzwasser kann in den vorhandenen Mischkanal abgeleitet werden und wird von dort der kommunalen Kläranlage Wertach zugeführt. Wasser- und Energieversorgung sowie die Müllbeseitigung erfolgt in Abstimmung mit den örtlichen Versorgungsunternehmen.
7
Immissionen
Festsetzungen zum Immissionsschutz sind nicht erforderlich, da sich das Baugebiet nicht im unmittelbaren Einzugsbereich emittierender Einrichtungen (Verkehr / Gewerbe etc.) befindet und die Einhaltung der für ein Wohngebiet (WA) zulässigen Grenzwerte somit nicht in Frage steht. Bei den zu erwartenden Emissionen handelt es sich allenfalls um dorftypische Lärm-, Geruchsentwicklungen, welche die zulässigen Grenzwerte eines Wohngebietes (WA) nicht bzw. allenfalls kurzfristig und somit in verträglichem und zulässigem Maße übersteigen. In den Hinweisen wird auf etwaige Emissionsquellen hingewiesen: „Das Baugebiet grenzt unmittelbar an landwirtschaftliche Nutzflächen. Lärm-, Staub- und Geruchsbelästigungen, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der Flächen auftreten können, sind zu dulden. Auch das liturgische Glockengeläut der nahegelegenen Pfarrkirche St. Ulrich ist zu dulden.“ Ferner sind aufgrund der Hanglage bzgl. der Anforderungen auf Kaminhöhen von Hausfeuerungsanlagen die Anforderungen der 1. BImSchV („Verordnung über kleine und mittlere Feuerungsanlagen“ zu beachten.
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8
Flächenbilanzierung
Art der Fläche
Größe der Fläche in m²
Anteil der Fläche in %
Grundstücksflächen, privat: davon Baufenster davon privates Grün (inkl. „Wiesenweg“) davon Erschließung/Verkehr:
3.391 2.220 1.171
68 %
Verkehrsflächen (Straße)
1.405
28 %
178
4%
4.974
100,0
Öffentliches Grün Gesamtfläche Geltungsbereich
9
Naturschutzfachliche Eingriffs- und Ausgleichsregelung
Die Bebauung stellt einen Eingriff in Natur und Landschaft gemäß Art. 6 BayNatSchG dar. Nach § 1 a Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung und der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft in der bauleitplanerischen Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB zu berücksichtigen. Aus diesem Grund werden im Rahmen der vorliegenden Aufstellung des Bebauungsplans sowohl Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen als auch geeignete Ausgleichsmaßnahmen dargestellt. Die Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs erfolgt nach den „Grundsätzen für die Anwendung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung in der Bauleitplanung“, die 1999 (2. erweiterte Auflage Januar 2003) vom Bayerischen Staatsministerium für Landesentwicklung und Umweltfragen herausgegeben wurde (= „Leitfaden“). Dabei muss zuerst der vorhandene Bestand und die Schwere des Eingriffs bewertet werden. Unter Berücksichtigung beider Kriterien sowie unter Einbeziehung der Durchführbarkeit von Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen, lässt sich dann ein sog. „Kompensationsfaktor“ ableiten, mit dem die Fläche, in die eingegriffen wird, multipliziert wird. Auf diese Weise wird der Ausgleichsflächenbedarf ermittelt.
9.1
Bestandsbeschreibung und Bewertung
Der Geltungsbereich des gegenständlichen Bebauungsplanverfahrens hat einen Flächenumfang von ca. 4.974 m2. Der Geltungsbereich ist leicht nach Südosten geneigt bzw. terrassiert und wird derzeit überwiegend als Grünland intensiv landwirtschaftlich genutzt. Im Bereich der Anschlüsse an die bestehenden Verkehrsflächen („Am Berg“ und „Sebaldstraße“) liegen z. T. bereits versiegelte bzw. teilversiegelte Flächen vor. Im Nordosten des Geltungsbereiches besteht (gegenüber des TrafoHäuschens) eine jüngere Gehölzstruktur (überwiegend Hasel und Bergahorn), die im Zuge der Erschließungsarbeiten entfernt werden muss.
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Die im Umfeld des Geltungsbereiches liegenden, z. T. höherwertigen Biotopflächen (Baumhecken, Streuobstwiese mit älterem Baumbestand) sind vom geplanten Projekt nicht betroffen. Als zu bebauende Fläche steht demnach überwiegend landwirtschaftlich intensiv genutztes Grünland zur Disposition, welches mehrmals im Jahr geschnitten wird. Entsprechend den Richtlinien des „Leitfadens“ handelt es sich dabei überwiegend um Flächen mit geringer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild, die in Kategorie I einzustufen ist (vgl. Abb. 7 bzw. Liste 1 a des Leitfadens). Lediglich die kleine Gehölzfläche gegenüber des Trafo-Häuschens ist als Flächen mit mittlerer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild zu bewerten (Kategorie II, vgl. Abb. 7 bzw. Liste 1 b des Leitfadens). Auf den bereits versiegelten Verkehrsflächen sowie den geplanten privaten und öffentlichen Grünflächen (verkehrsbegleitende Grünflächen) liegt kein Eingriff vor. Demnach ergibt sich für diese Bereiche des Geltungsbereiches auch kein Ausgleichsflächenbedarf.
9.2
Berücksichtigte Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahmen
Im Rahmen des gegenständlichen Bebauungsplan-Verfahrens werden folgende Vermeidungs- und Minimierungsmaßnahmen umgesetzt: Schutzgut
Projektwirkung
Vermeidungs- bzw. Minimierungsmaßnahmen
Klima /Luft
Überbauung
Boden
Abtrag und Versiegelung
Wasser
Überdeckung
Verbesserung der kleinklimatischen Verhältnisse durch entsprechende grünordnerische Maßnahmen Reduzierung der Flächenversiegelungen Vorzugsweise Verwendung von wasserdurchlässigen Belägen (Rasenpflaster etc.) im Bereich der Stellplätze Sachgerechter Umgang mit anfallendem Boden (Trennen von Ober- und Unterboden, sachgerechte Lagerung des Oberbodens) Auftragung des Oberbodens auf den Grundstücken, öffentlichen Grünflächen oder auf anderen geeigneten Flächen. Der Auftrag darf nicht auf Biotopen oder Flächen mit Biotopcharakter erfolgen Reduzierung des oberflächennahen Abflusses von Niederschlagswasser auf befestigten Flächen durch Ausbau nach Möglichkeit mit wasserdurchlässigen Belägen Erhaltung der Grundwasserneubildung durch Behandlung und Versickerung des abgeführten Oberflächenwassers in naturnahen Versickerungsbereichen auf geeigneten Flächen
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Schutzgut
Projektwirkung
Arten und Lebensräume
Lebensräume
Landschaft
Fernwirkung
Kultur- und Sachgüter
Freilegung
9.3
Vermeidungs- bzw. Minimierungsmaßnahmen Reduzierung der Gefahr von baubedingten Schadstoffeinträgen in das Grundwasser durch fachgerechten Umgang mit Treibstoffen, Öl- und Schmierstoffen u. ä. sowie regelmäßige Wartung von Maschinen Verwendung einer Dachbegrünung wird empfohlen Abschiebung des Oberbodens außerhalb der Brutzeit der heimischen Vogelarten Verwendung von insektenfreundlichen Leuchtmittel Vermeidung unnötiger Lichtemissionen durch Verwendung von Gehäusen mit Richtcharakteristik Anreicherung der Landschaft durch die Neuanlage von ökologisch bedeutsamen Lebensräumen innerhalb der Ausgleichsflächen sowie die Pflanzung von heimischen Gehölzen im Rahmen der grünordnerischen Maßnahmen. Reduzierung der Auswirkungen auf das Landschaftsbild durch entsprechende grünordnerische Maßnahmen bzw. Festsetzungen im Bebauungsplan (z.B. Pflanzmaßnahmen auf den privaten Grundstücken und auch Beschränkung der Höhe der Baukörper) Einhaltung der geltenden Bestimmungen des Art. 8 DSchG
Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs
Im Rahmen der Ermittlung des Ausgleichsflächenbedarfs werden die öffentlichen und privaten Grünflächen sowie die bereits bestehenden Verkehrsflächen innerhalb des Geltungsbereiches nicht als Eingriffsfläche eingestuft. Die neu zu bebauende Flächen werden derzeit überwiegend als Intensivgrünland genutzt und sind daher hinsichtlich ihrer Bedeutung für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild nach dem „Leitfaden“ (Liste 1a) in die Kategorie I „Gebiete mit geringer Bedeutung“ einzustufen. Lediglich die kleine Gehölzfläche im Nordosten des Geltungsbereiches (gegenüber des Trafo-Häuschens) ist als Fläche mit mittlerer Bedeutung für Naturhaushalt und Landschaftsbild (Kategorie II) zu bewerten. Die Ermittlung der Schwere des Eingriffs erfolgt ebenfalls nach dem „Leitfaden“. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird eine GRZ von 0,35 festgesetzt. Demnach handelt es sich beim geplanten Vorhaben um eine Maßnahme mit niedrigem bis mittlerem Versiegelungs- bzw. Nutzungsgrad (Typ B, vgl. Abb. 7 des Leitfadens).
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Die Zusammenführung der beiden Komponenten, Bedeutung des Bestandes für den Naturhaushalt und das Landschaftsbild (überwiegend Kategorie I, Gebiet geringer Bedeutung, kleines Gehölz Kategorie II, Gebiet mittlerer Bedeutung) sowie Schwere des Eingriffs (Typ B, niedriger bis mittlerer Versiegelungs- und Nutzungsgrad) ergibt eine Bandbreite möglicher Kompensationsfaktoren (nach Abb. 7 Leitfaden) zwischen 0,2 und 0,5 (für den überwiegenden Teil des Geltungsbereiches, Intensivgrünland) bzw. 0,5 und 0,8 (für das kleine Gehölz im Nordosten des Geltungsbereiches). Unter Berücksichtigung der geplanten Minimierungs- und Vermeidungsmaßnahmen werden Ausgleichsfaktoren von 0,4 (für Intensivgrünland) bzw. 0,7 (für die kleine Gehölzfläche) angesetzt. Damit ergibt sich für das vorliegende Bebauungsplanverfahren folgender Ausgleichsflächenbedarf: Planung
Bestand
Eingriffsfläche
Kompensations faktor
geplante Bauflächen und zusätzliche Verkehrsflächen geplante Verkehrsflächen
Intensivgrünland Gehölzfläche im NO Intensivgrünland Intensivgrünland
4.341 m²
0,4
Ausgleichsflächenbedarf 1.736 m²
47 m²
0,7
33 m²
128 m²
---
kein Aus-
178 m²
---
Straße
280 m²
---
private Grünflächen öffentliche Grünflächen bestehende Verkehrsflächen Summe (Fläche Geltungsbereich):
4.974 m²
Summe (Ausgleichsfläche):
gleich erforderlich
1.769 m²
Flächen, die im Vergleich zur Bestandssituation keine Verschlechterung des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes erfahren (öffentliche und private Grünflächen, bestehende Verkehrsflächen, Wendehammer), werden nicht als Eingriffsflächen gewertet. Demzufolge sind für den vorliegenden Bebauungsplan ca. 0,177 ha Ausgleichsfläche erforderlich.
9.4
Ausgleichsmaßnahmen
Grundsätzliches Ziel von Ausgleichsmaßnahmen nach § 15 BNatSchG ist es, projektbedingte Eingriffe in Natur und Landschaft, durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen bzw. Ersatzmaßnahmen vorzusehen. Die festgelegten Ausgleichsmaßnahmen müssen so ausgelegt werden, dass nach einer angemessenen Übergangszeit das Gleichgewicht und die Funktionen im Naturhaushalt wiederhergestellt sind. Die geplanten Ausgleichsflächen werden dabei durch entsprechende Gestaltung und Pflegemaßnahmen gegenüber dem Bestand in eine höhere ökologische Wertigkeit überführt.
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Art und der Umfang der durchzuführenden Kompensationsmaßnahmen werden im Rahmen des Bebauungsplanes mit Grünordnungsplan verbindlich festgesetzt. Notwendige Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen werden ebenfalls formuliert und sind mit der Unteren Naturschutzbehörde abzustimmen. Der Eingriff durch das geplante Baugebiet wird auf einer Teilfläche der Flurnummer 1131/4 der Gemeinde Rettenberg, Gemarkung Vorderburg, erbracht. Das gesamte Flurstück hat eine Größe von ca. 2,0 ha, davon ist die Ausgleichs-fläche ca. 6.400 m² groß (vgl. Abbildung 7). Auf der Ausgleichsfläche befindet sich ein Moorkomplex, der mit Einzelbäumen wie Kiefern, Fichten und Spirken durchsetzt ist. Die bereits ökologisch hochwertige Fläche soll durch folgende Maßnahmen ihrem ursprünglichen Zustand vermehrt zugeführt und im Bestand durch Pflege gesichert werden:
Entfernen der Fichten bzw. Auslichten von Gehölzaufwuchs
Freischneiden der Spirken
Errichten von Totholzhaufen aus Astmaterial, um der Kreuzotter vermehrt Versteckplätze zu bieten
Insgesamt sollen die Offenflächen, abgesehen der Moorbirken, ausgeholzt werden und ein fließender Übergang zu den angrenzenden Waldbeständen, die topographisch höher liegen und weniger vernässt sind, geschaffen werden. Nachdem es sich bei der zur Verfügung stehenden Ausgleichsfläche bereits um einen ökologisch hochwertigen Naturraum handelt, die genannten Ausgleichsmaßnahmen überwiegend (punktuelle) Pflegemaßnahmen sind und somit die Bestandssituation nur geringfügig in ihrer gegenwärtigen Nutzung / Ausstattung verändert wird, wird nach Absprache mit der unteren Naturschutzbehörde die Gesamtfläche von ca. 6.400 m² als Ausgleichsfläche festgesetzt, obwohl der tatsächlich ermittelte Ausgleichsflächenbedarf geringer ist (1.770 m² ). Außerdem ist eine ökologische Aufwertung dieser Fläche grundsätzlich nur langfristig durch genannte Pflegemaßnahmen möglich. Der erforderliche Ausgleichsflächenbedarf von ca. 1.770 m², die sich aus dem Bebauungsplan mit Grünordnungsplan „Sebaldstraße II“ ergeben, wird vollständig ausgeglichen. Die Ausgleichsmaßnahmen werden gemäß § 9 Abs. 1a Satz 2 BauGB dem Eingriff zugeordnet, so dass die mit dem geplanten Projekt verbundenen Eingriffe in Natur und Landschaft mit der Zustimmung durch die Untere Naturschutzbehörde vollständig ausgeglichen sind.
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