Informe de Avalúo Nº 214-21008042564100-2017-U

Cliente:

Banco Nacional de Costa Rica

Solicitado por: Oficina 214 Dir.Log.Recursos Materiales. BANCO NACIONAL DE COSTA RICA Fecha Inspección: 11 de mayo de 2017 Fecha Informe: 11 de mayo de 2017

Ex deudor:

Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

María Cecilia Araya Campos (2-0300-0759) (Código de Bien: 4072-2)

Email: [email protected]

Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 1

AVALÚO DE FINCA URBANA INFORME DE AVALÚO 214 Dir.Log.Recursos Materiales. 214-21008042564100-2017-U OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO Administraación de Bienes NOMBRE SOLICITANTE (S) Banco Nacional de Costa Rica Céd. Identidad 4-000-001021 Proporción de Derechos NOMBRE PROPIETARIO (S) Banco Nacional de Costa Rica 100% Céd. Identidad 4-000-001021 Céd. Identidad UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

02 - ALAJUELA 10 - SAN CARLOS 08 - TIGRA La Tigra

DIRECCIÓN EXACTA Alajuela, San Carlos, La Tigra, de la entrada principal a La Lucha 1 Km al Sur, 1 Km al Oeste, 285 m Sur y 25 m Oeste; lote mano izq REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA la Finca Inscripción de Según el Registro y el Plano Plano de catastro N° A-0756653-2001 1.018,63 m2 Identificador Predial 21008042564100 1.018,63 m2 Diferencia de 0,00% 0,00 m2 Demasía NO Porcentaje: medidas AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢5.355.956,54 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢0,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡5.355.956,54 CINCO MILLONES TRESCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS CINCUENTA Y VALOR EN LETRAS: SEIS COLONES 54/100 Tiempo estimado para la venta del bien:

36

MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A

Liquidez del bien

meses ₡

Baja -

SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA OBSERVACIONES GENERALES

SÍ

El inmueble es propiedad del BNCR. Lote baldío con acceso malo por calle de tierra, sin servicios de electricidad y agua (disponibles a 300 m). Entorno siembras agrícolas. Deseabilidad y liquidez baja

Rigoberto Pacheco Tinoco

Nombre del Perito

Ingeniero Civil

Tipo de Profesional

Número de registro

IC- 14482

Identificación N°

Emp.

RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA)

1-0635-0016

Firmado digitalmente por RIGOBERTO PACHECO TINOCO (FIRMA) Fecha: 2017.05.11 22:34:12 -06'00'

Firma del Perito FECHA DE INSPECCIÓN Cel: 8318-1331 / Tel-Fax: 2474-0848

11 mayo 2017

FECHA DEL INFORME

11 mayo 2017

[email protected] / www.valorisa.net

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO 214-21008042564100-2017-U TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Características SUJETO 1 Factor 2 Factor 3 Factor 4 Factor 5 Factor 12.780,00 VALOR ¢/m2 1.018,63 m2 Área 370,00 0,7159 0,0000 0,0000 0,0000 0,0000 Nivel 0 0,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Frente 30,81 15,00 1,1972 ###### #¡DIV/0! ###### ###### Fondo 33,2 25,00 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 Forma 1 1,00 1,0000 0,8700 0,8700 1,0000 1,0000 Pendiente 3 0,00 0,9623 0,9623 0,9623 0,9623 0,9623 Ubicación 8 5,00 0,9264 0,8155 0,8155 0,8155 0,8155 Servicios 1 1 1,00 1,0000 1,0305 1,0305 1,0305 1,0305 Servicios 2 3 16,00 0,6771 1,0942 1,0942 1,0942 1,0942 Tipo de Vía 6 5,00 0,9357 0,6712 0,6712 0,6712 0,6712 Ajuste (Localización) 0,85 0,8500 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Limp, y mecanizac. 1,00 1,0000 0,90 0,9000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 1,00 1,0000 Factor de Homologación 0,4114 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! Valores Homologados 5.257,70

DESCRIPCIÓN Futura ampliación vía Servidumbre de paso Servidumbre Electrica

Valor conclusivo Factor secciones

FACTOR 1,0000 1,0000 1,0000

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO DETALLE Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO ₡5.258 /m2 Valor ajustado ¢5.258 / m2 1,0000 Área 1.018,63 m2 VALOR UNITARIO FINAL ₡ VALOR TOTAL DEL TERRENO ₡

Valor unitario Mejoras al Terreno ¢0 / m2 5.258,00 5.355.956,54

0 NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 1 2 3 4

N° 1 2 3 4 5

Servidumbre de paso German Campos Montero y Juan Miguel Miranda Resto reservado de María Cecilia Araya Campos Resto reservado de María Cecilia Araya Campos

Servidumbre de 6m acnho Sin construir Sin construir Sin construir

COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 436.354

NORTE 1.145.104

PRECISIÓN 3,00 m Altitud 283

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Base de Datos Plataforma valores indexada Lote tipo sector 210-08-U02 Coordenadas Este Norte Base de Datos OBS: no se encontraron comparables en oferta en el entorno inmediato al Sujeto Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte Base de Datos Coordenadas Este Norte

Fecha Consulta 11/05/2017

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Material Tierra Ancho de vía 6,00 m Acera NO

Teléfono Alumbrado Electricidad Agua Potable Señal celular TV por Cable

NO NO NO NO SÍ NO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 3 214-21008042564100-2017-U

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Caño NO Alcantarillado pluvial Cuneta NO NO Cordón NO Servidumbre ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable NO Jardínes y Parques NO a 500 m Transporte Público SÍ a 2000 m Edificios Comerciales SÍ a 3000 m Recolección de basura SÍ a 2000 m Edificios públicos / comunales SÍ a 2000 m

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Baja Clase social zonas Media Baja Densidad poblacional Baja Actividad del lugar Agrícola

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Frente principal: Fondo: Relación: Servicios

S1 S2

30,81 m

Nivel sobre calle:

33,20 m 1,08 1 3

Pendiente % 3 Tipo de vía: 6 Regularidad: 1 Ubicación: Lote en servidumbre

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados:

Topografía

Plana

8

SÍ

Estado Físico (árbol, mantenimiento, ancajes, vientos, soportes de las antenas o torres: Cuerpo de agua cerca

0,00 m

Bueno

Distancia

Posibilidad de daños

Ninguno

Pendiente

Riesgo deslizamiento

Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 8,00%

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014 DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO AFECTACIONES DEL BIEN FECHA DEL ESTUDIO REGISTRAL

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 4 214-21008042564100-2017-U

08/05/2017

GRAVÁMENES a) Reservas ley de aguas y caminos públicos Se arrastra de finca madre b) Servidumbre de paso Ver citas registrales para conocer alcance, no hay detalles en escritura c) d) e)

Comentario: La servidumbre no está inscrita a favor de la finca, al menos explícitamente en estudio de registro por lo que se recomienda revisar citas registrales y en su defecto proceder al respectivo registro.

ANOTACIONES a) b) c)

ADVERTENCIAS a) El presente avalúo no comprende estudio geotécnicos o estructurales detallados, ni análisis de laboratorio sobre la calidad de materiales o capacidad soportante de los suelos. Dado lo anterior no es posible asegurar su estabilidad ó permanencia. Industrial de Avalúos no asume responsabilidad por condiciones no aparentes u ocultas de los bienes valorados. b) El trabajo comprende la verificación de la información suministrada por el Banco Nacional de Costa Rica, conteniendo en ella el plano catastrado y el número de folio real de la finca. No se hace levantamiento topográfico con instrumentos por lo que los datos contenidos en el plano se consideran como ciertos a menos que exista discrepancia claramente visible con respecto a la realidad. El área utilizada en los cálculos es la menor entre el catastro y registro público en caso de existir diferencias entre ambos. c) El suscrito valuador (a) da fe de que la estimación del valor se ha obtenido con base en metodologías objetivas y en acatamiento al Código de Conducta relativo a Ética, Competencia, Revelación de información y Confección de Informe de Avalúo, de las Normas Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés). Así también, no le alcanzan los intereses económicos y sociales sobre el bien valorado. d) Se está utilizando el tipo de cambio de compra del BCCR, ajustado al día en que se realiza la visita al sitio; según indica la Normativa de Regulación de créditos 1-05 de la SUGEF.

OBSERVACIONES Lote en servidumbre, de forma regular, ligeramente ondulado con pendiente 3% descendente, no hay servicios frente al inmueble (disponibles a 300 m), el entorno es totalmente agrícola, no hay viviendas cercanas, el acceso es por calle de tierra para vehículos doble tracción. El terreno se encuentra en abandono, no tiene mantenimiento. Los linderos no están delimitados físciamente, se observan rastros de cercas naturales que orientan un poco.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

TOTAL Forma de explotación

Área m2

₡

-

Área m2

V. Unit. ¢ / m2

TOTAL

Forma de explotación

Área m2

TOTAL

CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

₡ ₡ ₡

-

₡

-

VRN ₡ ₡ ₡ ₡

Factor Estado 0,8190 0,8190 0,8190 0,8190 0,6780

-

VRN

V. Unit. ¢ / m2

214-21008042564100-2017-U

-

OBRAS COMPLEMENTARIAS VUT Edad Factor Factor Estado años años Depre. Estado 40 21 0,5997 0,8190 R 30 21 0,4050 0,6780 D #¡DIV/0! #N/A

MEJORAS AL TERRENO VUT Edad Factor Estado años años Depre. #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Factor Estado #N/A #N/A #N/A

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ₡ ₡ ₡

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES Dimensión de la construcción Estado Estado físico del bien (Actual) Área Factor Depre. Factor de Depreciación Medida en metros, m2, o unidades Factor Estado Factor de Estado V. Unit. Valor Unitario Nuevo VNR Valor Neto de Reposición VRN Valor de Reposición Nuevo VUR Vida Útil Remanente VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Ross-Heidecke Método de depreciación utilizado:

VNR ₡ ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VNR ₡ ₡ ₡ ₡

-

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final

¢ / m2 ₡ ₡ ₡ ₡ ₡

-

¢ / m2 ₡ ₡

#¡DIV/0!

¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0! #¡DIV/0!

-

ESTADO

Forma de explotación

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES V. Unit. VUT Edad Factor VRN Estado ¢ / m2 años años Depre. ₡ 50 26 0,6048 R ₡ 50 26 0,6048 R ₡ 50 21 0,7018 R ₡ 40 21 0,5997 R ₡ 40 21 0,5997 D

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 5

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 6

214-21008042564100-2017-U DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES Tipo de construcción Casa de habitación Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente ¢ Avance: 100% Presupuesto Nombre del Profesional Responsable de la obra:

Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 0,00 m2

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Número permiso construcción:

Nombre Porcentaje de cobertura:

Año de construcción:

0%

1991

DETALLE DE ELEMENTOS NÚMERO DE NIVELES: Sistema eléctrico:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos

Entubado Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

Fachada Gas LP

Aposentos Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Pisos Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

Etapas 1 2 3 4 5 6 7

% de avance

Paredes

Pisos

Ubicación

Estado Físico y Mantenimiento: Cielos Cubierta

Apreciación visual de desplome Pisos Cielos

Paredes

OBRAS COMPLEMENTARIAS Avance: PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Detalle de avance esperado Se recomienda construcción:

un

primer

giro

para

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

OBSERVACIONES

No hay construcciones ni mejoras sobre el inmueble.

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 1

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 7

214-21008042564100-2017-U

24

1. Entorno del inmueble

2. Vista del inmueble en el frente

3. Vista de servidumbre de tierra hacia el Oeste

5. Vista de calle pública de tierra de acceso hacia el Norte con sembradíos a la derecha

4. Vista de servidumbre de tierra hacia el Este

6. Valuador en el inmueble

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 2

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 8

214-21008042564100-2017-U

24

7. Vista interior del lote hacia el fondo

8. Vista interor del lote hacia lindero Oeste

9. Detalle del lindero Oeste

10. Detalle del frente en el lindero Norte

11. Vista interior del lote hacia lindero Este

12. Detalle del acceso a la servidumbre

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Nombre: Avalúo de Finca Urbana Fecha de Aprobación: 25/09/2014 Fecha que rige: 08/11/2014

ANEXO FOTOGRÁFICO 4

INFORME DE AVALÚO

Código: RE01-NO18GR03 Edición: 05 Página: 9

214-21008042564100-2017-U

ENTORNO INMEDIATO

Fuente: Google Earth

UBICACIÓN GEOGRÁFICA

Fuente: Google Earth

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REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CONSULTA POR NUMERO DE FINCA MATRICULA: 425641---000

PROVINCIA: ALAJUELA FINCA: 425641 DUPLICADO: HORIZONTAL: DERECHO: 000

SEGREGACIONES: NO HAY NATURALEZA: LOTE UNO, TERRENO DE REPASTOS SITUADA EN EL DISTRITO 8-LA TIGRA CANTON 10-SAN CARLOS DE LA PROVINCIA DE ALAJUELA LINDEROS:

NORTE : SERVIDUMBRE DE PASO SUR : GERMAN CAMPOS MONTERO Y JUAN MIGUEL MIRANDA RODRIGUEZ AMBOS EN PARTE ESTE : RESTO RESERVADO DE MARIA CECILIA ARAYA CAMPOS OESTE : RESTO RESERVADO MARIA CECILIA ARAYA CAMPOS MIDE: MIL DIECIOCHO

METROS CON SESENTA Y TRES DECIMETROS

CUADRADOS PLANO:A-0756653-2001 ANTECEDENTES DE LA FINCA: FINCA DERECHO INSCRITA EN

2-00370545 2-00425641 2-00425641 2-00425641 2-00425641

000 FOLIO REAL 000 FOLIO REAL 000 FOLIO REAL 001 FOLIO REAL 002 FOLIO REAL VALOR FISCAL: 1,719,184.00 COLONES PROPIETARIO:

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA CEDULA JURIDICA 4-000-001021 ESTIMACIÓN O PRECIO: UN MILLON SETECIENTOS DIECINUEVE MIL CIENTO OCHENTA Y CUATRO COLONES CON VEINTE CENTIMOS DUEÑO DEL DOMINIO PRESENTACIÓN: 2015-00133323-01 FECHA DE INSCRIPCIÓN: 03 DE JULIO DE 2015 ANOTACIONES SOBRE LA FINCA: NO HAY GRAVAMENES o AFECTACIONES: SI HAY

RESERVAS DE LEY DE AGUAS Y LEY DE CAMINOS PUBLICOS CITAS: 312-00861-01-0003-001 FINCA REFERENCIA 2370545 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY

SERVIDUMBRE DE PASO CITAS: 567-15076-01-0002-001 FINCA REFERENCIA 2370545 000 CANCELACIONES PARCIALES: NO HAY ANOTACIONES DEL GRAVAMEN: NO HAY Usted se está conectando a una Base de Datos Replicada, los datos están actualizados al 8Mayo-2017 a las 16.47.12 horas Emitido el 08-05-2017 a las 16:49 horas

REPUBLICA DE COSTA RICA REGISTRO NACIONAL CERTIFICACION DE PLANOS CATASTRADOS NUMERO DE CERTIFICACION: RNPDIGITAL-7140096-2017 2-756653-2001 TOTAL DE PAGINAS: 3