Auftraggeber: STADT BAD SALZUFLEN
Zentren- und Nahversorgungskonzept für die Stadt BAD SALZUFLEN
Zentrenkonzept Oktober 2007
INHALT 1 Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, methodische Vorgehensweise 1.1 Ausgangslage 1.2 Auftrag und Aufgabenstellung 1.3 Methodische Vorgehensweise
6 6 7 9
2 Makro-Standort BAD SALZUFLEN 2.1 Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika 2.2 Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft 2.3 Verkehrliche Erreichbarkeit 2.4 Fazit
10 10 11 13 14
3 Einzelhandelssituation in BAD SALZUFLEN 15 3.1 Räumliche Strukturen und Bestandslagen des Einzelhandels in BAD SALZUFLEN 15 3.2 Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in BAD SALZUFLEN 22 3.3 Regionale Wettbewerbssituation im Einzelhandel 26 3.4 Marktgebiet und Nachfragevolumen 30 3.5 Zentralität 35 3.6 Fazit 39 4 Analyse der Zentrenstruktur in BAD SALZUFLEN 4.1 Hauptzentrum Innenstadt 4.2 Hauptzentrum Schötmar 4.3 Nebenzentrum Knetterheide 4.4 Fachmarktzentrum Hoffmannstraße 4.5 Übriges Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN 4.6 Fazit
41 42 47 53 57 61 63
5 Stadtteilspezifische Kaufkraft- und Nahversorgungsanalyse in BAD SALZUFLEN 66 5.1 Exkurs zu allgemeinen Entwicklungen im deutschen Lebensmittelhandel 66 5.2 Kaufkraftanalyse 67 5.3 Nahversorgungssituation in BAD SALZUFLEN sowie augenscheinliche Handlungsfelder 69 5.4 Vertiefende Analyse der identifizierten Handlungsfelder in den Stadtteilen 78 5.5 Mögliche Entwicklungsmaßnahmen für die verbrauchernahe Grundversorgung 82 6 Standortpotenziale ausgewählter Entwicklungsflächen in BAD SALZUFLEN sowie "Tabu-Bereiche" 6.1 Kurgastzentrum - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil 6.2 Beetstraße - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil
84 85 86
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6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9
Werler Straße - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil 87 Ehem. Aldi Standort Herforder Straße - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil 88 Rathaus-Gelände 89 Werler Feld 89 Hit-Markt Schloß-Straße 90 Tabu-Bereiche 91 Fazit 92
7 Abschließende Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung 93 7.1 Allgemeine Leitlinien und Ziele 93 7.2 Definition innenstadtrelevanter Sortimente: "Bad Salzufler Liste" 94 7.3 Mögliche Maßnahmen und Empfehlungen zur Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche sowie des Sonderbereichs Fachmarktzentrum Hoffmannstraße 97 7.4 Mögliche Maßnahmen und Empfehlungen zur verbrauchernahen Grundversorgung 99 7.5 Entwicklungsflächen im übrigen Stadtgebiet sowie Tabu-Bereiche 101
ANHANG Begriffsbestimmungen Definition der untersuchten Betriebsformen Geschäftsfläche, Verkaufsfläche
103 103 105
Definition der untersuchten Warengruppen
106
Einkaufslagenabgrenzung Einkaufslagenbewertung
107 107
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TABELLEN UND ABBILDUNGEN Tabellen Tabelle 1:
Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur
12
Tabelle 2:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in BAD SALZUFLEN sowie Veränderungen seit 2000 25
Tabelle 3:
Einwohner und Nachfragevolumen im Marktgebiet
Tabelle 4:
Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Marktgebietszonen von BAD SALZUFLEN 34
Tabelle 5:
Pro-Kopf-Ausgaben, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität
Tabelle 6:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in der Innenstadt von BAD SALZUFLEN sowie Veränderungen seit 2000 44
Tabelle 7:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen Hauptzentrum Schötmar sowie Veränderungen seit 2000
33
38
49
Tabelle 8:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen Nebenzentrum Knetterheide sowie Veränderungen seit 2000 55
Tabelle 9:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße sowie Veränderungen seit 2000
Tabelle 10:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im übrigen Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN sowie Veränderungen seit 2000 62
Tabelle 11:
"Bad Salzufler Liste" Definition zentrenrelevanter Sortimente für BAD SALZUFLEN 96
59
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Abbildungen Abbildung 1: Übersicht der Stadtteile sowie der zentralen Versorgungsbereiche in BAD SALZUFLEN 17 Abbildung 2: Karte des Marktgebietes von BAD SALZUFLEN
31
Abbildung 3: Räumliche Strukturen und Bestandslagen in der Innenstadt von BAD SALZUFLEN 43 Abbildung 4: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil der Innenstadt von BAD SALZUFLEN
45
Abbildung 5: Räumliche Strukturen und Bestandslagen im Hauptzentrum Schötmar 48 Abbildung 6: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil des Hauptzentrums Schötmar 51 Abbildung 7: Räumliche Strukturen und Bestandslagen im Nebenzentrum Knetterheide 54 Abbildung 8: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil des Nebenzentrums Knetterheide
56
Abbildung 9: Räumliche Strukturen und Bestandslagen im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
58
Abbildung 10: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil des Fachmarktzentrums Hoffmannstraße
60
Abbildung 11: Übersicht über die Bevölkerungsschwerpunkte in BAD SALZUFLEN
68
Abbildung 12: Übersicht über die Nahversorgungssituation in BAD SALZUFLEN
72
Abbildung 13: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation in der nordwestlichen Kernstadt von BAD SALZUFLEN 79 Abbildung 14: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation in der nordöstlichen Kernstadt von BAD SALZUFLEN 80 Abbildung 15: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation im Stadtteil Retzen
80
Abbildung 16: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation im nördlichen Teil des Stadtteils Holzhausen 81 Abbildung 17: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation im südwestlichen Teil des Stadtteils Werl-Aspe
81
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1
Ausgangslage, Auftrag und Aufgabenstellung, methodische Vorgehensweise
1.1
Ausgangslage
Die nordrhein-westfälische Stadt BAD SALZUFLEN (Mittelzentrum, rd. 54.700 Einwohner) beabsichtigt die Erarbeitung eines räumlich-funktionalen Entwicklungskonzeptes zum Einzelhandel in der Stadt, das die Grundlage für die Stadtentwicklung und für aktuelle und zukünftige Bauleitplanverfahren darstellen soll. Das Konzept soll auf dem Markt- und Standortgutachten der GfK PRISMA, aus dem Jahr 2000 inkl. der ergänzenden Stellungnahmen aus den Jahren 2002 und 2004 aufbauen. In diesem Kontext stehen folgende Fragestellungen im Fokus der Betrachtung:
Aktuelle und flächendeckende Analysedaten
Einzelhandelserhebung im Stadtgebiet
stadtteilspezifische Kaufkraftanalyse
quantitative und qualitative Analyse des Einzelhandelsangebotes
Räumlich-funktionales Entwicklungskonzept - zentralörtliche Hierarchie und Abgrenzung (gebietsscharf)
Innenstadt BAD SALZUFLEN
Zentrum Schötmar
Sonderstandort Hoffmanngelände
Zentrum Knetterheide als zentrale Versorgungsbereiche, sowie der
Nahversorgungsstandorte
Tabubereiche
Erarbeitung einer ortsspezifischen Sortimentsliste („Bad Salzufler Liste“: Differenzierung von zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimenten als Grundlage der Bauleitplanung (Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten in Baugebieten gem. §1 Abs. 9 BauNVO; einfache „Ausschlussbebauungspläne“ nach §9 Abs. 2 BauGB)
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Maßnahmen- und Standortempfehlungen für eine nachhaltige Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche
Maßnahmen- und Standortempfehlungen zur Sicherung der verbrauchernahen Grundversorgung
1.2
Auftrag und Aufgabenstellung
Vor dem Hintergrund der dargestellten Ausgangslage sowie auf Basis des Angebots vom 15. Februar 2007 beauftragte die Stadt BAD SALZUFLEN das GfK PRISMA INSTITUT der GfK GeoMarketing GmbH mit Schreiben vom 21. März 2007 mit der Erstellung eines Zentren – und Nahversorgungskonzeptes für die Stadt BAD SALZUFLEN. Das vereinbarte Untersuchungsdesign umfasst demnach folgende Leistungsbausteine:
Kurzskizze zum Makro-Standort BAD SALZUFLEN Tabellarisches Übersichtsblatt nebst Kommentierung u.a. zu Lage im Raum, Verkehrsanbindung, Strukturdaten zur Bevölkerung, zum Arbeitsmarkt sowie zur Kaufkraftsituation, aktueller sozioökonomischer Datenkranz
Wettbewerbssituation Einzelhandel Qualitative Darstellung der Wettbewerbssituation im Bad Salzufler Einzelhandel: Kurzskizze zu den wesentlichen Standortlagen, Aufzeigen von Leitbetrieben sowie Erarbeitung eines Stärken-Schwächen-Profils des örtlichen Einzelhandels, unter besonderer Berücksichtigung der zentralen Versorgungsbereiche1 sowie des Sonderstandortes Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
1
Ortskerne BAD SALZUFLEN und Schötmar, Grundzentrum Knetterheide.
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Aktuelle Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels (Verkaufsfläche, Einzelhandelsumsatz) differenziert nach den Standortbereichen Innenstadt BAD SALZUFLEN, Stadtteilzentrum Schötmar, Sonderstandort Hoffmanngelände, Grundzentrum Knetterheide sowie dem übrigen Stadtgebiet Soweit möglich werden die Daten im Übrigen im Vergleich zu den Ergebnissen der GfK-Studie aus dem Jahr 2000 dargestellt, so dass von daher auch eine Entwicklung im Zeitablauf aufgezeigt werden kann Des Weiteren erfolgt eine qualitative Kurzskizze der relevanten Wettbewerbssituation im Umland/in der Region Vor dem Hintergrund der qualitativen und quantitativen Analyse lokalspezifische Definition der zentrenrelevanten Sortimente („Bad Salzufler Liste“)
Marktgebiet, Nachfragevolumen und Kaufkraftabschöpfung der Stadt BAD SALZUFLEN Abgrenzung und Zonierung des aktuellen Einzugsgebietes der Stadt BAD SALZUFLEN unter Berücksichtigung der lokalen und regionalen Wettbewerbssituation, der verkehrlichen Anbindung sowie der Attraktivität des innerstädtischen Einzelhandelsbesatzes nach Zonen unterschiedlicher Abschöpfungsintensität Ermittlung der jeweiligen ladeneinzelhandelsrelevanten Nachfragevolumina sowie Differenzierung nach den Zonen des Einzugsgebietes und nach sechs Verwendungsbereichen2
2
Dabei handelt es sich um die Warengruppen Periodischer Bedarf, aperiodischer Bedarf gesamt, darunter: Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren, Hartwaren gesamt, darunter: Technik, Haushaltsund Persönlicher Bedarf, Heimwerker- und Gartenbedarf, Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien.
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Empfehlungen zur Zentrenstruktur sowie Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche und verbrauchernahen Grundversorgung Auf der Basis der Befunde der Standort-, Markt-, Wettbewerbs- und Potenzialanalyse wird ein räumlich-funktionales Entwicklungskonzept (hierarchische Gliederung) mit Abgrenzung (gebietsscharf) der zentralen Versorgungsbereiche, der Nahversorgungsstandorte sowie von Tabubereichen erstellt. Vor diesem Hintergrund sowie der erstellten „Bad Salzufler Sortimentsliste“ werden Maßnahmen- und Standortempfehlungen für eine nachhaltige Sicherung und Entwicklung der abgegrenzten Versorgungsbereiche ausgesprochen.
1.3
Methodische Vorgehensweise
Die folgenden Ausführungen basieren in erster Linie auf intensiven Vor-Ort-Recherchen des Gutachterteams3. Im Rahmen dieser Untersuchung wurden alle Anbieter in BAD SALZUFLEN (Totalerhebung) nach den Parametern Warengruppe, Betriebs- und Umsatzgröße sowie Standortlage erfasst und ausgewertet. Zu den Recherchetätigkeiten zählte überdies die Inaugenscheinnahme der relevanten Einzelhandelssituation sowie der Versorgungszentren durch den Projektleiter vor Ort4. Darüber hinaus wurden die vom Auftraggeber zur Verfügung gestellten Projektunterlagen, alle relevanten amtlichen und institutsinternen Daten und Sekundärmaterialien sowie die Ergebnisse bereits vorliegender Studien des GfK PRISMA Instituts projektbezogen aufbereitet und in die vorliegende Untersuchung einbezogen.
3
Durchgeführt im Februar/März 2007
4
Durchgeführt in der 13. KW 2007.
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2 2.1
Makro-Standort BAD SALZUFLEN Lage im Raum, zentralörtliche Bedeutung und besondere Charakteristika
Die nordrhein-westfälische Stadt BAD SALZUFLEN (Mittelzentrum mit rd. 54.700 Einwohnern) liegt in landschaftlich reizvoller Lage im Landkreis Lippe ca. 18 km nordöstlich des Oberzentrums Bielefeld. Ferner sind im näheren Umfeld des bundesweit renommierten Kur- und Heilbades fünf weitere Mittelzentren auszumachen: Herford rd. 7 km nordwestlich, Lemgo ca. 14 km südöstlich, Porta Westfalica rd. 25 km nordöstlich, Bad Oeynhausen rd. 16 km nördlich, sowie Detmold rd. 21 km südöstlich. In administrativer Hinsicht gliedert sich BAD SALZUFLEN in zwölf Ortsteile, wobei die vier bevölkerungsreichsten Ortsteile Salzuflen, Schötmar, Werl-Aspe und Wüsten bereits mehr als 70% der Gesamtbevölkerung stellen. Bekannt ist BAD SALZUFLEN v.a. durch seine Funktion als Kurstadt. Neun eigene Thermalsolequellen bilden die Grundlage für zahlreiche Gesundheits- und WellnessEinrichtungen und verleihen dem Mittelzentrum den Status eines lippischen Staatsbades. Des Weiteren sorgen die historische Altstadt mit ihren zahlreichen Fachwerkhäusern sowie die Lage inmitten großflächiger naturnaher Erholungsräume zwischen Teutoburger Wald, Wiehengebirge und Weserbergland für hohes touristisches Potential. Mit Blick auf die Zukunft wird es für BAD SALZUFLEN sicherlich maßgeblich sein, das Image der Stadt als Bade-Ort als Herausstellungsmerkmal besser zu vermarkten. Neben den zahlreichen Kureinrichtungen sind in BAD SALZUFLEN als wichtige Arbeitgeber die Firma Sollich KG (Spezialmaschinen für die Süßwarenindustrie), Alba Moda (Versandhandel für Damenoberbekleidung und –bademode mit einem großflächigen Fabrikverkauf) sowie DORMA Glas (Beschläge für Glastüren) ansässig.
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2.2
Strukturdaten zu Bevölkerung und Wirtschaft
Nachfolgend wird ein Überblick über die maßgeblichen sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen der Stadt BAD SALZUFLEN im Vergleich zum Kreis Lippe, dem Bundesland Nordrhein-Westfalen sowie dem Bundesgebiet gegeben (vgl. Tabelle 1). Derzeit leben in BAD SALZUFLEN rd. 54.700 Einwohner. Die Stadt weist im Fünfjahresvergleich seit 2001 eine annähernd stabile Bevölkerungsentwicklung (leichter Bevölkerungsrückgang um 0,6 %) auf. Die altersstrukturelle Zusammensetzung der Wohnbevölkerung zeigt vor allem in der Altersgruppe der über 65-jährigen wesentliche Unterschiede zu den anderen räumlichen Vergleichseinheiten. In BAD SALZUFLEN liegt der Anteil bei knapp 25 %, im Kreis dagegen bei 20,7 % und in Nordrhein-Westfalen bzw. dem Bundesgebiet bei rd. 19 %. Dieser Umstand trägt der Bedeutung von BAD SALZUFLEN als traditioneller Kurort Rechnung. Hinsichtlich der Erwerbsstruktur sind keine wesentlichen Abweichungen von den Referenzwerten festzustellen. Einzig der Anteil der Beschäftigten im produzierenden Gewerbe ragt mit 37,7 % über die Vergleichswerte Nordrhein-Westfalens und des Bundesgebietes hinaus, der Anteil im Bereich Dienstleistungen für Unternehmen/Kreditinstitute dagegen liegt mit 21,3 % etwas niedriger. Die Beschäftigtenzentralität von BAD SALZUFLEN rangiert mit einem Wert von 94,7 zwar unter dem bundesweiten Durchschnitt, ist aber dennoch deutlich höher als der Referenzwert im Kreis Lippe und stellt angesichts der Lage und des Umfelds von BAD SALZUFLEN einen guten Wert dar. Mit einem einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index von 104,7 kann sich die Stadt BAD SALZUFLEN positiv vom Niveau des Kreises und des Bundeslandes sowie dem gesamtdeutschen Vergleichswert abheben. Zu diesem Umstand trägt nicht zuletzt der überdurchschnittliche Anteil der Generation der "Best Ager " (über 65 Jährige) als besonders kaufkraftstarke Bevölkerungsschicht bei.
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Tabelle 1:
Ausgewählte Daten zur Sozial- und Wirtschaftsstruktur
Strukturdaten
Stadt BAD SALZUFLEN
Kreis Lippe
NordrheinWestfalen
Bundesgebiet
Wohnbevölkerung 1) Stand:
1.1.2006 1.1.2001
54.673 55.028
360.858 365.006
18.058.105 18.009.865
82.437.995 82.259.540
- 0,6
- 1,1
+ 0,3
+ 0,2
549
291
530
231
17,6 12,0 45,6 24,8
20,4 13,1 45,8 20,7
18,6 13,7 48,4 19,3
17,7 14,1 49,0 19,2
2,0
2,2
2,1
2,1
8,7
6,2
10,7
8,8
16.554
96.952
5.560.958
26.354.336
37,7
41,2
32,7
33,3
16,0
14,2
16,1
14,8
· Dienstl. f. Unternehmen, Kreditinstitute, Verkehr/Nachrichtenübermittlung, Grundstücks-/Wohnungswesen · Staat, Sozialwesen, öffentl./private Dienstleistungen
21,3
17,3
25,3
25,3
25,0
27,3
26,0
26,6
Beschäftigtenzentralität 5)
94,7
84,0
96,3
100,0
10,3
10,3
11,3
11,0
571
585
544
559
104,7
101,5
103,0
100,0
Veränderung ggü. 2001 in % Bevölkerungsdichte (Ew./km² 1.1.2006) 1) Altersgruppen in % der Wohnbevölkerung (1.1.2006) · bis unter 18 Jahre · 18 bis unter 30 Jahre · 30 bis unter 65 Jahre · 65 Jahre und älter
1)
durchschnittliche Haushaltsgröße (1.1.2006) 2) Ausländische Mitbürger in % der Wohnbevölkerung (1.1.2006) 1) Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (1.7.2006) 3) davon in % · produzierendes Gewerbe, Bergbau, Bauwirtschaft 4) · Einzel-/Großhandel, Handelsvermittlung
Arbeitslosenquote (Monat 2007)
6)
Pkw-Dichte (1.1.2006) 7) Einzelhandelsrelevanter 8) Kaufkraft-Index 2006 - Rundungsdifferenzen möglich -
© GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut 2007
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Fußnoten zu Tabelle 1: 1)
Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Nordrhein-Westfalen sowie lt. Auskunft des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.
2)
GfK GeoMarketing 2006.
3)
Sozialversicherungspflichtig beschäftigte Arbeitnehmer (Arbeitsorterfassung); vorläufige Werte. Lt. Angaben der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg.
4)
Inklusive der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in der Land- und Forstwirtschaft.
5)
Stellenwert der Gebietseinheit auf dem Erwerbssektor; Beschäftigte je Einwohner am Arbeitsort, dividiert durch Beschäftigte je Einwohner im Bundesgebiet, multipliziert mit 100.
6)
Lt. Auskunft der Bundesagentur für Arbeit in Nürnberg (abhängige zivile Erwerbspersonen insgesamt). Für kreisangehörige Städte/Gemeinden werden von der Bundesagentur für Arbeit keine Arbeitslosen-quoten veröffentlicht; ersatzweise werden daher die Arbeitslosenquoten des maßgeblichen Kreises herangezogen.
7)
Pkw je 1.000 Einwohner, lt. Kraftfahrt-Bundesamt, Reihe 2, Sonderheft 3, 2006.
8)
GfK GeoMarketing 2006.
2.3
Verkehrliche Erreichbarkeit
Die überregionale Verkehrsanbindung des Mittelzentrums BAD SALZUFLEN für den motorisierten Individualverkehr erfolgt über die BAB 2 Hannover-Dortmund, welche als maßgebliche Verkehrsachse für den Ost-West-Verkehr dient. Die Kurstadt ist dabei über die beiden Anschlussstellen 'Ostwestfalen/Lippe' sowie 'Herford/Bad Salzuflen' angebunden. Darüber hinaus gewährleisten auch die Bundesstraße B 239, die sog. Ostwestfalenstraße sowie weitere Hauptverkehrsstraßen die insgesamt gute verkehrliche Anbindung an die umliegenden Nachbarstädte sowie an die Region. Hinsichtlich des öffentlichen Personennahverkehrs verfügt BAD SALZUFLEN über eine solide Grundversorgung. Maßgeblich für den überörtlichen Regionalverkehr ist der Bahnhof Bad Salzuflens (RB-Haltepunkt), die überregionale Anbindung an das ICE/EC-/IC-Schienennetz erfolgt über den Bielefelder Hauptbahnhof. Zu den umliegenden Städten und Gemeinden sowie innerorts verkehren zudem rd. zehn Bus- und Stadtbuslinien, deren zentraler Haltepunkt am Markt werktags halbstündlich und sonntags stündlich angefahren wird.
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Der nächstgelegene internationale Flughafen Paderborn/Lippstadt5 befindet sich etwa 60 km südlich von BAD SALZUFLEN. Somit steht auch eine passable Anbindung an den internationalen Flugverkehr zur Verfügung.
2.4
Fazit
Dem im Nord-Osten Nordrhein-Westfalens gelegenen Mittelzentrum BAD SALZUFLEN sind insgesamt gute makro-standortseitige Rahmenbedingungen zu attestieren. Hinsichtlich der sozio-ökonomischen Rahmendaten ist der überdurchschnittliche Anteil der über 65-jährigen "Best-Ager" an der Wohnbevölkerung hervorzuheben. Diese Konzentration einer relativ kaufkraftstarken Bevölkerungsgruppe spiegelt sich auch im einzelhandelsrelevanten Kaufkraft-Index wider, welcher über dem bundesweiten Durchschnitt liegt. Zudem verfügt das lippische Staatsbad BAD SALZUFLEN mit seinen traditionellen Kureinrichtungen, der historischen Altstadt und der landschaftlich reizvollen Lage über eine hohe Attraktivität als Tourismusdestination (insbes. Kurtourismus) und Wohnstandort, worauf es im Marketing der Stadt als Herausstellungsmerkmal und Image für die Stadt Wert zu legen gilt. In diesem Zusammenhang ist auch die gute regionale und überregionale Erreichbarkeit als positiv zu bewerten.
5
2006: rd. 1,3 Mio. Passagiere.
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3
Einzelhandelssituation in BAD SALZUFLEN
Im folgenden Kapitel wird zunächst eine Gesamtschau der Einzelhandelssituation der Stadt BAD SALZUFLEN dargestellt, eine detaillierte Analyse der Strukturen in den einzelnen Zentren folgt im Kapitel 4.
3.1
Räumliche Strukturen und Bestandslagen des Einzelhandels in BAD SALZUFLEN
Der Einzelhandelsbesatz in BAD SALZUFLEN unterscheidet sich je nach stadtstruktureller Lage und Funktion bezüglich Verkaufsflächengröße, Umsatz, Betriebsform, Warengruppen und Genre naturgemäß sehr stark und zeigt einen für ein Mittelzentrum der Größenordnung von BAD SALZUFLEN typischen Anbieterkreis auf. So weist BAD SALZUFLEN einen grundsätzlich guten, gleichwohl jedoch nicht überregional ausstrahlungsstarken Besatz und Branchenmix in der Innenstadt, ein großes Angebot an dezentralen Großflächen sowie überwiegend kleinteilige Nahversorgungseinrichtungen und Streulagen im gesamten Stadtgebiet – sowohl in der Kernstadt wie auch in den kleinstädtisch bis dörflich anmutenden Stadtteilen außerhalb der Kernstadt - auf. Weitere wesentliche Kennzeichen der Stadtstruktur von BAD SALZUFLEN sind zwölf6 dispers verteilte Stadtteile sowie eine bipolare Stadtstruktur mit zwei historisch gewachsenen Hauptzentren (Innenstadt im Stadtteil BAD SALZUFLEN sowie das Zentrum Schötmar) als Ergebnis der Gemeindegebietsreform von 1969.
6
Dabei handelt es sich um folgende Stadtteile (absteigend sortiert nach Einwohnerzahl – Stand 31.12.2006): BAD SALZUFLEN (Kernstadt, rd. 19.700 Einwohner), Schötmar (rd. 8.900 Einwohner), Werl-Aspe (rd. 7.500 Einwohner), Wüsten (rd. 4.000 Einwohner), Ehrsen-Breden (rd. 3.400 Einwohner), Lockhausen (rd. 3.300 Einwohner), Holzhausen (rd. 3.300 Einwohner), Wülfer-Bexten (rd. 2.000 Einwohner), Retzen (rd. 1.600 Einwohner), Biemsen-Ahmsen (rd. 1.400 Einwohner), Gastrup-Hölsen (rd. 800 Einwohner), Papenhausen (rd. 50 Einwohner).
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Nachfolgend werden die wesentlichen Einzelhandelsstandorte der Stadt im Einzelnen kurz und teilweise stichpunktartig charakterisiert. Dem Kapitel 4 ist es vorbehalten, die einzelnen zentralen Versorgungslagen7 sowie das Fachmarktzentrum Hoffmannstraße en Detail vorzustellen. Eine Übersicht der Stadtteile sowie der zentralen Versorgungsbereiche ist Abbildung 1 zu entnehmen.
7
Zur Definition und Abgrenzung vgl. Kapitel 4.
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GfK Gruppe
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
GfK GeoMarketing
September 2007
Abbildung 1: Übersicht der Stadtteile sowie der zentralen Versorgungsbereiche in BAD SALZUFLEN Zentrale Versorgungsbereiche
Wüsten
1
Hauptzentrum Innenstadt
2
Hauptzentrum Schötmar Nebenzentrum Knetterheide
Bad Salzuflen
Sonderstandort: Fachmarktzentrum Hoffmannstr.
1
Biemsen-Ahmsen
Schötmar WerlAspe
Lockhausen
2
EhrsenBreden
Retzen
Stadtteilgrenzen N
Retzen WülferBexten
Maßstab 1 : 93.000 Stand: Mai 2007
Holzhausen
GastrupHölsen
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© GfK GeoMarketing GmbH – GfK PRISMA Institut 2007
Papenhausen
Innenstadt: Als historisch und stadtfunktional bedeutendster Einzelhandelsstandort ist die zentral innerhalb der Bad Salzufler Kernstadt gelegene Innenstadt zu nennen. Dieses Stadtzentrum wird im Wesentlichen begrenzt durch den Straßenverlauf der Brüderstraße im Norden, der Bleichstraße einschließlich des Kurgastzentrums sowie der Turmstraße im Osten, dem Ostertor-Areal im Süden sowie dem Verlauf der Hochstraße sowie "Hinterm Bogen" im Westen. Hier finden sich verschiedene innenstadttypische Nutzungen. Eine Besonderheit der Innenstadt von BAD SALZUFLEN sind die direkt an die Innenstadt angrenzenden Kureinrichtungen (Kurgastzentrum, Konzert- und Wandelhalle, Kurpark, Kurhaus, Kurtheater) sowie historische Gradierwerke am nordöstlichen Rand der Innenstadt und der Salzhof im Süden der Lange Straße, was die Bedeutung von BAD SALZUFLEN als Kurort und die historische Bedeutung des Themas "Salz" unterstreicht.
Der mit rd. 800 m Nord-Süd Distanz sehr lang gestreckte innerstädtische Haupteinkaufsbereich konzentriert sich vorrangig entlang des von diversen Abzweigungen, Straßen und Plätzen durchfluteten Bereichs entlang der als Fußgängerzone ausgewiesenen Langen Straße, die gleichzeitig auch die Haupteinkaufslage darstellt. Dabei präsentiert sich der innerstädtische Einkaufsbereich als ein grundsätzlich attraktives städtebauliches Ensemble. Neben zahlreichen inhabergeführten Betrieben und Fachgeschäften auf überwiegend eher kleinteiligen Flächenstrukturen bereichern auch einige nationale und internationale Filialisten (Rossmann, Ihr Platz, Street One, Wissmach, Parfümerie Aurel, Buddelei, Fielmann, WMF, Ernstings Family, Nordsee, Kind Hörgeräte) die Einzelhandels-Szenerie in der Bad Salzufler Innenstadt. Als flächengrößte und bedeutendste Anbieter in der Innenstadt sind das lokale Bekleidungshaus Grünewälder in der Lange Straße, Edeka Allfrisch am Salzhof sowie Rossmann Drogeriemarkt zu nennen.
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Als weiterer Einzelhandelsstandort in der Innenstadt wird perspektivisch am südlichen Ende der Haupteinkaufslage das derzeit in Bau befindliche Projekt-Vorhaben am Ostertor ("Ostertorgalerie") fungieren. Hier sind neben einem Rewe Verbrauchermarkt weitere Einzelhandelsflächen (u.a. Bekleidung) geplant. Diese begrüßenswerte Entwicklung am Ostertor besitzt das Potenzial, für die Innenstadt perspektivisch zusätzlich Frequenzen zu generieren, auch wenn die von der GfK im Jahr 2000 empfohlene umfangreichere Entwicklung mit aperiodischen Sortimenten (u.a.Technik) in der Umsetzung leider nicht realisierbar war.
Übriges Stadtgebiet: Im übrigen Stadtgebiet ist insbesondere das Hauptzentrum Schötmar zu erwähnen, das neben der Innenstadt von Bad SALUZLFEN zentrale Versorgungsaufgaben übernimmt. Dieses erstreckt sich insbesondere entlang der Straßenzüge Begastraße und Krumme Weide und schließt funktional den Bereich an der Uferstraße mit ein. Die Haupteinkaufslage beschränkt sich dabei auf die verkehrberuhigte (Einbahnstraßenregelung) Begastrasse und zeichnet sich insbesondere durch kleinteilige Handelsformate aus. Als flächengrößter Anbieter im Haupteinkaufsbereich fungiert ein sichtlich in die Jahre gekommener und hinsichtlich seiner Flächenverfügbarkeit, Flächenzuschnitt, Anlieferzonen sowie Kundenparkplätze augenscheinlich nicht mehr zeitgemäßer Plus Lebensmittel-Discounter. Ergänzt und arrondiert wird der Einzelhandelsbesatz in der Haupteinkaufslage des Zentrums Schötmar durch kleinteilige Anbieter unterschiedlicher Branchen sowie vereinzelte Filialisten (u.a Ernstings Family, Ihr Platz). Hinsichtlich seiner einzelhändlerischen Bedeutung fungiert das Zentrum Schötmar eher als Nebenzentrum und fällt in seiner Ausstrahlungskraft und Besatzqualität gegenüber der Innenstadt von BAD SALZUFLEN spürbar ab. In einer deutlich größeren Dimension rangieren die weiteren Handelsformate im Zentrum Schötmar an der Uferstrasse. Die modernen und eindeutig pkw-orientierten Anbieter (u.a. Aldi Lebensmittel-Discounter, Kik Textil-Fachmarkt, Deichmann SchuhFachmarkt) sind jedoch hinsichtlich ihrer Lage in zweiter Reihe hinter der Nebenlage Seite 19 von 109
Krumme Weide und ohne Sichtanbindung an die Hauptverkehrsfrequenz von ihrer Standortlage allenfalls als gut einzustufen und konnten mangels Anbindung bislang kaum Synergie-Effekte für die Krumme Weide generieren. In diesem Bereich bestehen derzeit Bestrebungen für eine Erweiterung der bestehenden Einzelhandelsflächen zur Sicherung des vorhandenen Aldi Lebensmittel-Discounters. Gleichermaßen in der Diskussion steht eine Modernisierung und Vergrößerung des Plus LebensmittelDiscounters in der Haupteinkaufslage des Zentrums Schötmar (Begastraße), was bislang nicht zuletzt auf Grund der kleinteiligen Immobilien- und Grundstücksstruktur nicht realisierbar war. Derzeit zeichnen sich jedoch konkrete Anstrengungen ab, diesen Missstand zu beseitigen und ein modernes und attraktives Handelsformat in der Begastraße zu platzieren sowie damit gleichzeitig für eine deutliche Attraktivitätssteigerung in diesem Bereich zu sorgen.
Von großer einzelhändlerischer Bedeutung sind auch die großflächigen Angebotsformen im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße8, wo insbesondere flächenintensive bzw. verkehrsorientierte Anbieter mehr oder weniger über alle Sortimente situiert sind (u.a. Marktkauf SB-Warenhaus und Getränkemarkt, Lidl Lebensmittel-Discounter, ProMarkt Elektro-Fachmarkt, Teddy Toys Spielzeug-Fachmarkt, Anbieter aus dem Segment Möbel/Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien – u.a. das Gardinenland, Dänisches Bettenlager, Matratzen Concord - Takko Textil-Fachmarkt, Schuhpark, Fressnapf Zoo-Fachmarkt) 9. Knetterheide als weitere zentrale Versorgungslage (Nebenzentrum) befindet sich im Stadtteil Werl-Aspe entlang der Bielefelder Straße. Dabei handelt es sich augen-
8
Das Areal des Fachmarktzentrums Hoffmannstraße befindet sich teilweise auf dem administrativen Gebiet des Stadtteils BAD SALZUFLEN, zum anderen Teil im Stadtteil Schötmar.
9
Darüber hinaus soll an dieser Stelle nachrichtlich die Neueröffnung eines - im Zeitraum seit den VorOrt-Recherchen des Gutachterteams im Februar/März dieses Jahres – Bio-Fachmarktes ("Der Biomarkrt" – lokaler Betreiber) mit einer Verkaufsflächen von rd. 500 m² erwähnt werden. Der BioFachmarkt ist nicht Gegenstand der quantitativen Analysen des vorliegenden Zentren- und Nahversorgungskonzeptes, bringt aber gleichwohl keine ursächlichen Veränderungen an den Aussagen der vorliegenden Untersuchung mit sich.
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scheinlich um ein klassisches Stadtteilzentrum, dessen Bedeutung hinsichtlich seiner Versorgungsfunktion kaum über den Stadtteil hinaus reichen dürfte. Als maßgeblicher Anbieter fungiert hier ein Edeka Neukauf Supermarkt, der arrondiert wird von einigen kleinflächigeren Anbietern mit eindeutigem Schwerpunkt in den periodischen Sortimenten (u.a. Schlecker Drogeriemarkt, Getränkemarkt, Sanitätshaus, Apotheke, Bäckerei) und einigen aperiodischen Angeboten (u.a. Elektro Schalk, Schreibwarenladen, Blumen, Kinder Second Hand Kleidung). Darüber hinaus ist hier – nur wenig außerhalb der zentralen Versorgungslage – der Standort eines Plus-LebensmittelDiscounters situiert.
Als weiterer wichtiger Einzelhandelsstandort in der Kernstadt – außerhalb der Innenstadt - fungiert u.a. der Bereich um die Werler Straße/Bahnhofstraße/Am Fischerskamp/Herforder Straße mit einigen großflächigen Anbietern des periodischen Bedarfs (u.a. Aldi und Lidl Lebensmittel-Discounter, Rewe Supermarkt) sowie des aperiodischen Bedarfssegments (u.a. Polster Max Möbel, Möbel Fundgrube, Baustoffzentrum Linnenbecker). Weitere flächenmäßig bedeutsame Einzelhandelsangebote sind darüber hinaus - außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche - u.a. der Bereich um die Otto-HahnStraße im Stadtteil Schötmar (u.a. Marktkauf Gartencenter, Jibi Supermarkt, Magowski Sonderposten), der Hit Markt als Solitär in räumlicher Nähe zum zentralen Bereich in Schötmar, ein größerer türkischer Lebensmittelanbieter an der Schloßstraße in Schötmar sowie der attraktive Fabrikverkauf von Alba Moda im Industriegebiet an der Daimlerstraße.
Unter Nahversorgungsgesichtspunkten erscheinen darüber hinaus folgende flächenmäßig bedeutsamen Angebote im übrigen Stadtgebiet relevant:
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Rewe Supermarkt10, Kernstadt (Bahnhofstraße)
Edeka Supermarkt, Ehrsen-Breden
Markant Supermarkt, Holzhausen
Aldi Lebensmittel-Discounter, Lockhausen
Plus Lebensmittel-Discounter, Werl-Aspe
E Aktiv Supermarkt, Wüsten
Abgesehen von den beiden Lebensmittel-Discountern rangieren die genannten Supermärkte überwiegend in einer Größenordnung, die hinsichtlich ihrer Marktgängigkeit auf Sicht nicht mehr als bestands-gesichert bzw. zumindest nicht als uneingeschränkt zukunftsfähig gelten (vgl. dazu Kapitel 5, Nahversorgungsanalyse).
3.2
Struktur- und Leistungsdaten des Einzelhandels in BAD SALZUFLEN
Methodische Anmerkung: Hinsichtlich der Vergleichbarkeit der einzelnen Warengruppen sowie insbesondere der Umsätze haben sich gegenüber den Zahlen aus dem Jahr 2000 im Rahmen verschiedener methodischer Verfeinerungen einige Abweichungen ergeben:
Die Umsatzanteile von Apotheken, die durch die Krankenkassen erstattet werden,sind aktuell nicht berücksichtigt – die entsprechenden Umsatzanteile aus dem Jahr 2000 wurden nachträglich so weit wie möglich eliminiert. Dies betrifft gerade in BAD SALZUFLEN einen erheblichen Umsatzposten.
Weiterhin werden inzwischen die Sortimente Optik/Hörgeräte (im Jahr 2000 noch unter der Hauptwarengruppe Periodischer Bedarf, Warengruppe Ge-
10
Dieser Rewe Markt wird dem Vernehmen nach mit der Eröffnung des Rewe Marktes am Ostertor im Jahr 2008 schließen.
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sundheit und Körperpflege) heute unter der Warengruppe Technik (Multimedia/Foto/Optik) erfasst – die entsprechenden Umsatzanteile sind gegenüber 2000 in der vorliegenden Tabelle entsprechend umgruppiert.
Zudem wurden im Jahr 2000 die Verkaufsflächen der Betriebe mit dem Sortimentsschwerpunkt Periodischer Bedarf (u.a. Verbrauchermärkte, Supermärkte, Discounter) komplett der Warengruppe Periodischer Bedarf zugeordnet, während diese inzwischen jeweils anteilig nach Hauptwarengruppen umgelegt werden.
Die Verkaufsflächen und Umsätze aus der Studie 2000 wurden vor diesem Hintergrund – soweit möglich – für das Zentrenkonzept 2007 entsprechend überschlägig umgerechnet, um eine weitgehende Vergleichbarkeit zu erreichen. Insgesamt wurde zum Zeitpunkt der Erhebung auf dem Stadtgebiet der Stadt BAD SALZUFLEN auf einer Verkaufsfläche von rd. 65.300 m² ein Einzelhandelsumsatz von rd. 209 Mio. Euro erwirtschaftet. Im Vergleich zum Jahre 2000 bedeutet dies bei den Verkaufsflächen einen Zuwachs von per Saldo rd. 9,3 %, der vorrangig "auf das Konto" des seither entwickelten FMZ Hoffmannstraße gehen dürfte. Der bundesweite Trend des Rückgangs der Einzelhandelsumsätze konnte durch diesen per saldo Flächenzuwachs von rd. 5.500 m² nahezu aufgefangen werden, so dass insgesamt ein Umsatzrückgang von lediglich rd. 2 Mio. Euro zu verbuchen ist. Ohne das FMZ Hoffmannstraße hätte BAD SALZUFLEN insgesamt nicht diesen sehr moderaten Umsatzrückgang sondern gemäß dem allgemeinen Trend und insbesondere durch die zwischenzeitlich erfolgte erhebliche Verschärfung der Wettbewerbssituation (Stichwort: Werre-Park) sehr deutliche Umsatzrückgänge hinnehmen müssen. Mit Blick auf die einzelnen Warengruppen lassen sich Verkaufsflächenzuwächse insbesondere in den Warengruppen Periodischer Bedarf (per saldo rd. 3.800 m² Zuwachs), Technik (per saldo rd. 2.400 m² Zuwachs) sowie Heimwerker- und Gartenbe-
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darf (per saldo rd. 1.000 m² Zuwachs) erkennen. Hier spiegeln sich augenscheinlich die im FMZ Hoffmannstraße angesiedelten Sortimente bzw. im Segment Heimwerkerund Gartenbedarf auch die Sortimente des Raiffeisenmarktes in Schötmar wider. Ein signifikanter Rückgang musste insbesondere in der innenstadtrelevanten Warengruppe Bekleidung/Textilien sowie Schuhe/Lederwaren mit per saldo rd. 1.400 m² verbucht werden. Nicht zuletzt dürfte dabei die Betriebsaufgabe des innerstädtischen Textilhauses Barkhausen verantwortlich zeichnen. Mit anderen Worten bedeutet dies, dass selbst trotz zusätzlicher Textilanbieter (u.a. im FMZ Hoffmannstraße) per saldo der Status Quo des innerstädtischen Leitsortiments Bekleidung/Textilien aus dem Jahre 2000 nicht gehalten werden konnte.
Insgesamt ergibt sich eine Verkaufsflächenausstattung von rd. 1,2 m² pro Einwohner. Zum Vergleich lag die Verkaufsflächenausstattung pro Einwohner im Jahr 2000 bei rd. 1,1 m². Damit hat man heute eine für ein Mittelzentrum der Größenordnung von BAD SALZUFLEN im "Windschatten" von Oberzentren übliche Größenordnung erreicht11, die perspektivisch nur noch moderat steigerungsfähig sein dürfte.
11
Der Bundesdurchschnitt beträgt rd. 1,4 m² Verkaufsfläche pro Einwohner.
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Tabelle 2:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in BAD SALZUFLEN sowie Veränderungen seit 2000 Verkaufsflächen Ladeneinzelhandelsumsätze
Warengruppen/Sortimente periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: • Technik • Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) • Heimwerker- und Gartenbedarf • Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien 3)
5)
Insgesamt
Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 2000 in m²
Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 2) 2007 in m²
Einzelhandelsumsatz 2000 in Mio. €
Einzelhandelsumsatz 2006 in Mio. € 1)
17.900
21.700
106,2
107,8
41.800
43.600
104,9
101,3
12.100
10.700
40,9
27,6
29.700
32.900
64,0
73,7
3.100
5.500
12,0
19,2
6.300
5.800
20,4
16,3
11.000
12.000
19,0
22,7
9.300
9.600
12,6
15,5
59.700
65.300
211,1
209,1
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk
2)
Stand März 2007
3)
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik
4)
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf
5)
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3.3
Regionale Wettbewerbssituation im Einzelhandel
Die örtlichen Einzelhandelsstrukturen in BAD SALZUFLEN stehen in Wettbewerb mit einer Reihe im Umfeld befindlicher zentraler Orte, die aufgrund ihrer Attraktivität einen mehr oder minder bedeutenden Einfluss auf das Einzugsgebiet des Bad Salzufler Einzelhandels ausüben. Relevant sind hier alle in räumlicher Nähe befindlichen Orte, denen durch raumfunktionale Versorgungsverflechtungen eine gewisse zentralörtliche Funktion zugewiesen werden kann. In erster Linie von Relevanz sind dabei das Oberzentrum Bielefeld sowie die umliegenden Mittelzentren Herford, Detmold, Bad Oeynhausen, Lemgo, und Porta Westfalica, deren einzelhändlerische Eckdaten im Folgenden kurz beleuchtet werden sollen. GfK Gruppe
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„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Eckdaten zur regionalen Wettbewerbssituation -Bielefeld-
Zentralörtliche Einstufung (Anzahl der Einwohner)
Oberzentrum (rd. 327.000 EW)
Entfernung von Bad Salzuflen*)
rd. 18,4 km SW von Bad Salzuflen
Zentrale Versorgungslage
Innenstadt verfügt über einen sehr leistungsstarken, vielseitigen und ausdifferenzierten Geschäftsbesatz (u.a. Galeria Kaufhof/Saturn, Karstadt, Sinn Leffers, C&A, H&M, Zara, P&C, Schuhhaus Görtz, Buchund Medienhaus Boulevard, Thalia), rd. 143.000 m² Verkaufsfläche
Bedeutende Einzelhandelsansiedlungen im Außenbereich
Diverse Fachmarktstandorte, z.B. einige Möbelhäuser und SBWarenhäuser
Bedeutende EinzelhandelsPlanvorhaben
Derzeit keine größeren konkreten Planvorhaben
Einzelhändlerische Bedeutung
Verkaufsflächenausstattung rd. 1,7 m² pro Einwohner Einzelhandelszentralität rd. 125 übergeordnete Einkaufsstadt für Ostwestfalen-Lippe mit hoher Fernausstrahlung insbesondere des qualitativ und quantitativ gut aufgestellten Innenstadteinzelhandels
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*) Dabei handelt es sich um die kürzeste Entfernung
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„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Eckdaten zur regionalen Wettbewerbssituation -Herford-
Zentralörtliche Einstufung (Anzahl der Einwohner)
Mittelzentrum (rd. 65.000 EW)
Entfernung von Bad Salzuflen*)
rd. 7,2 km NW von Bad Salzuflen
Zentrale Versorgungslage
Städtebaulich attraktive Innenstadt (rd. 32.000 m² Verkaufsfläche) (u.a. Modehaus Klingenthal, Saturn, Sport Klingenthal, H & M, Woolworth, Reformhaus Huneke, Douglas sowie weitere Filialisten)
Bedeutende Einzelhandelsansiedlungen im Außenbereich
Mehrere Nahversorgungsstandorte mit u.a. SB-Warenhäusern mit ergänzenden Anbietern (Discounter, Fachmärkte) - u.a. Kaufland (2 Standorte), Marktkauf (2 Standorte), E-Center; Baumärkte sowie zwei Möbel-Anbieter (Boss, Möbel Zumbansen)
Bedeutende EinzelhandelsPlanvorhaben
Evtl. Umstrukturierung des leer stehenden Kaufhof-Warenhauses; darüber hinaus derzeit keine relevanten Einzelhandelsplanungen
Einzelhändlerische Bedeutung
Verkaufsflächenausstattung rd. 2,0 m² pro Einwohner Einzelhandelszentralität rd. 112,8 Versorgungsfunktionen für umliegende Gemeinden (insbesondere Innenstadt, z.T. Fachmarkt-Standorte)
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Eckdaten zur regionalen Wettbewerbssituation -Detmold-
Zentralörtliche Einstufung (Anzahl der Einwohner)
Mittelzentrum (rd. 73.500 EW)
Entfernung von Bad Salzuflen*)
rd. 21 km SE von Bad Salzuflen
Zentrale Versorgungslage
Haupteinkaufsbereich entlang der Fußgängerzone (Lange Straße) in historischer, städtebaulich attraktiver Innenstadt; vielfältiges Angebot durch zahlreiche Filialisten und lokale Fachgeschäfte (u.a. Hertie Warenhaus, C&A, Zero, Orsay, Douglas sowie Bekleidungshaus Wiese und Kaufhaus Sonntag); jedoch Mangel an zugkräftigen Magnetbetrieben v.a. für jüngere Bevölkerungsgruppen
Bedeutende Einzelhandelsansiedlungen im Außenbereich
Fachmarktagglomeration Gewerbegebiet West (u.a. SB-Warenhaus real,-, Praktiker Baumarkt, Teppich Frick, Sport Voswinkel, Aldi und ATU); im Standortverbund außerdem Mega Elektro-Fachmarkt und Hammer HeimtexFachmarkt
Bedeutende EinzelhandelsPlanvorhaben
Geplante Eröffnung eines H&M in der Fußgängerzone 2008; weiterhin Einkaufsgalerie Lustgarten (17.000 m² VKF) in Planung, ebenfalls Lange Straße, bisher jedoch noch kein Bauplan und keine Baugenehmigung
Einzelhändlerische Bedeutung
Verkaufsflächenausstattung rd. 1,8 m² pro Einwohner Einzelhandelszentralität rd. 106,4
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Eckdaten zur regionalen Wettbewerbssituation -Bad Oeynhausen-
Zentralörtliche Einstufung (Anzahl der Einwohner)
Mittelzentrum (rd. 49.000 EW)
Entfernung von Bad Salzuflen*)
rd. 16,2 km N von Bad Salzuflen
Zentrale Versorgungslage
städtebaulich recht attraktive Innenstadt nordöstlich und östlich des Kurparks, überwiegend kleinteilig strukturiert, geringer Filialisierungsgrad, Ausrichtung des Angebotsspektrums auf die Bedürfnisse der Kurgäste, rd. 11.000 m² Verkaufsfläche
Bedeutende Einzelhandelsansiedlungen im Außenbereich
Werre-Park, derzeit rd. 28.300 m² Verkaufsfläche (u.a. mit Marktkauf, C&A, H&M, Saturn, Praktiker) als bedeutendster Einzelhandelsstandort in Bad Oeynhausen
Bedeutende EinzelhandelsPlanvorhaben
„Neue Mitte" wird aktuell diskutiert (im Bereich des Bahnhofs sowie des City Centers)
Einzelhändlerische Bedeutung
Verkaufsflächenausstattung rd. 1,6 m² pro Einwohner Einzelhandelszentralität rd. 103,6 Insbesondere Werre-Park mit regionaler Ausstrahlungskraft
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Eckdaten zur regionalen Wettbewerbssituation -Lemgo-
Zentralörtliche Einstufung (Anzahl der Einwohner)
Mittelzentrum (rd. 42.000 EW)
Entfernung von Bad Salzuflen*)
rd. 14 km SE von Bad Salzuflen
Zentrale Versorgungslage
Städtebaulich attraktive Innenstadt, teils filialisiertes, gut aufgestelltes Einzelhandelsangebot (insbesondere Textil-Bereich), stärker auf „Junge Mode“ ausgerichtet, bipolare Struktur mit Nebenzentrum Brake,
Bedeutende Einzelhandelsansiedlungen im Außenbereich
Mehrere großflächige Fachmärkte im Außenbereich
Bedeutende EinzelhandelsPlanvorhaben
k.A.
Einzelhändlerische Bedeutung
Verkaufsflächenausstattung rd. 1,9 m² pro Einwohner Einzelhandelszentralität rd. 108,7
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„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
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Eckdaten zur regionalen Wettbewerbssituation -Porta Westfalica-
Zentralörtliche Einstufung (Anzahl der Einwohner)
Mittelzentrum (rd. 36.000 EW)
Entfernung von Bad Salzuflen*)
rd. 25,0 km NE von Bad Salzuflen
Zentrale Versorgungslage
Disperse Zentrenstruktur
Bedeutende Einzelhandelsansiedlungen im Außenbereich
Porta Zentrum (u.a. Porta-Möbelmarkt, E-center, C&A Kids, Takko, Reno Schuhe, Media-Markt, Sport Voswinkel, Toys R Us, Marktkauf Bau- und Gartenmarkt); im Standortverbund außerdem u.a. Max Bahr, Fressnapf, Hammer Heimtextilien, Dänisches Bettenlager; insgesamt rd. 67.700 m²
Bedeutende EinzelhandelsPlanvorhaben
aktuell keine konkreten Planungen bekannt
Einzelhändlerische Bedeutung
Verkaufsflächenausstattung rd. 2,4 m² pro Einwohner Einzelhandelszentralität rd. 127,5 Versorgungsfunktion für umliegende Gemeinden (insbesondere PortaEinkaufszentrum)
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*) Dabei handelt es sich um die kürzeste Entfernung
Insgesamt befindet sich der Einzelhandel von BAD SALZUFLEN damit in einem starken Wettbewerbsumfeld mit teilweise profilierten und spezialisierten Anbietern
sowie kurzen Distanzen, was nicht zuletzt zu Kaufkraftabflüssen aus BAD SALZUFLEN führen dürfte. Insbesondere das Oberzentrum Bielefeld als übergeordneter Einzelhandelsstandort der Region hebt sich hinsichtlich seiner Innenstadt deutlich von den umliegenden Mittelzentren ab. Auch die Innenstädte der Mittelzentren im Wettbewerbsumfeld (v.a. Herford, Lemgo, perspektivisch Detmold) präsentieren sich teilweise deutlich stärker aufgestellt und besser profiliert - insbesondere im Segment „Junge Mode“ mit attraktiven Filialisten.
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Nicht zuletzt verfügen das Porta-Einkaufszentrum in Porta Westfalica sowie der Werre-Park in Bad Oeynhausen über eine gewisse regionale Ausstrahlungskraft.
3.4
Marktgebiet und Nachfragevolumen
Als Marktgebiet wird derjenige räumliche Bereich bezeichnet, aus dem die Verbraucher mit einer wettbewerbs- und zeitdistanzabhängigen Intensität zu einem Einzelhandelsstandort tendieren. Man spricht hierbei auch von einer 'Zeitdistanz vermindernden Attraktivität'. Je größer die Zeitdistanz ist, die ein Verbraucher zurücklegen muss und je mehr Wettbewerber, d.h. konkurrierende zentrale Orte oder Einkaufstätten der Verbraucher in ähnlicher oder geringerer Zeitdistanz vorfindet, desto geringer ist die Intensität seiner Einkaufsbeziehungen zum in Frage kommenden zentralen Ort und desto kleiner ist auch das Marktgebiet. Die Abgrenzung des Marktgebietes des Mittelzentrums BAD SALZUFLEN erfolgt somit unter Zeitdistanz- und Fernkonkurrenzgesichtspunkten. Die Größe des Marktgebietes wird insbesondere durch die Verkehrsanbindung, die Nähe zu Konkurrenzbetrieben oder –zentren sowie die Attraktivität des Warenangebotes selbst bestimmt. Vor diesem Hintergrund umfasst das Marktgebiet von BAD SALZUFLEN aus gutachterlicher Sicht lediglich eine Zone und entspricht dem administrativen Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN (vgl. nachfolgende Abbildung). Demnach umfasst das Marktgebiet von BAD SALZUFLEN in der Summe eine Einwohnerplattform von rd. 54.700 Einwohnern.
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Abbildung 2: Karte des Marktgebietes von BAD SALZUFLEN
Porta Westfalica A2
Bünde
A 30
Kirchlengern
A 30
Löhne
Bad Oeynhausen
Hiddenhausen Spenge
N
Vlotho
Enger
HERFORD Kalletal A2
BAD SALZUFLEN
BIELEFELD
Lemgo
Dörentrup
Leopoldshöhe
Lage
Oerlinghausen
DETMOLD
10 km Marktgebiet
STADT
über 100.000 Einwohner
STADT
über
50.000 Einwohner
Stadt
über
20.000 Einwohner
Stadt
über
10.000 Einwohner
Bundesautobahn Fernverkehrstraße Fluss Stand: April 2007 © GfK GeoMarketing GmbH - GfK PRISMA Institut 2007
Karte erstellt mit DISTRICT 10
Die Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens erfolgt auf der Basis der durch die GfK ermittelten Kaufkraftkennziffern12 auf Gemeindeebene, der aktuellen Einwohnerzahlen sowie des ladeneinzelhandelswirksamen durchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgabebetrages13. Im Kerneinzugsgebiet errechnet sich somit ein Nachfragevolumen von rd. 275 Mio. Euro (vgl. nachfolgende Tabelle), das im Vergleich zum Jahr 2000 (mit umgerechnet rd. 264 Mio. Euro) bei etwa konstanter Bevölkerung in etwa proportional zu dem bundesdurchschnittlichen Pro-Kopf-Ausgabebetrag um etwa 4 % gewachsen ist14. Zudem wird auf das berechnete Nachfragevolumen eine 5%-ige Potenzialreserve aufaddiert. Diese Potenzialreserve berücksichtigt Nachfragevolumina, die durch sporadische Einkäufe von außerhalb des angesetzten Marktgebietes (z.B. aus Nachbargemeinden oder durch Pendlerverflechtungen) bzw. durch den Fremdenverkehr (u..a Kurgäste) generiert werden. In diesem Zusammenhang kommen insbesondere die Rolle Bad Salzuflens als anerkannter Kurort sowie die entsprechenden Touristenzahlen zum Tragen. Für andere Kurorte übliche unterstellte Potenzialreserven von rd. 10 % bleiben für BAD SALZUFLEN – nicht zuletzt vor dem Hintergrund der angespannten Wettbewerbssituation sowie der ansonsten sehr überschaubaren Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland – im Bereich des „Erstrebenswerten“; gleichwohl sehen die Gutachter die angenommene Potenzialreserve als „ausbaufähig“. Realistisches Ziel für die Zukunft der Stadt BAD SALZUFLEN kann sicher eine moderate Erhöhung dieser Größe insbesondere durch eine Attraktivitätssteigerung vor allem in der Innenstadt sein.
12
Die Berechnungen der GfK zum einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumen basieren auf der amtlichen Lohn- und Einkommenssteuerstatistik unter Berücksichtigung staatlicher Transferleistungen (Arbeitslosengeld I und II, Kindergeld, BaföG). Das einzelhandelsrelevante Nachfragevolumen umfasst allerdings nur jene Einkommensteile, die im Einzelhandel nachfragewirksam werden. Ausgaben für Dienstleistungen, Wohnen, Reisen und Zukunftsvorsorge (Spareinlagen, Wertpapiere etc.) sind nicht erfasst. Nicht berücksichtigt sind gegenüber der einzelhandelsrelevanten Kaufkraft der Versandhandel sowie der Umsatzanteil bei Apotheken, der durch die Krankenkassen erstattet wird.
13
Bundesdurchschnitt 2006: 4.798 Euro (zum Vergleich im Jahr 2000: umgerechnet 4.650 Euro)
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Demnach ergeben sich aktuell für das einzelhändlerische Marktgebiet von BAD SALZUFLEN eine Einwohnerplattform in einer Größenordnung von rd. 54.700 Einwohnern und ein ladeneinzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen von insgesamt rd. 288 Mio. Euro.
Tabelle 3:
Einwohner und Nachfragevolumen im Marktgebiet Einwohner Nachfrageplattform
Einwohner per 1) 01.01.2006
LadeneinzelEinzelLadeneinzelhandelshandels- handelsrelerelevantes relevanter vante AusNachfragevolumen Kaufkraft- gaben pro 2006 Index der Kopf 2006 2) in Mio. Euro in % GfK in Euro
Einwohner in %
Zone/ Gebietseinheit Zone I Kerneinzugsgebiet Stadt BAD SALZUFLEN Gesamt 5 %-ige Potenzialreserve für sporadische Kunden aus weiter entfernten Städten/Gemeinden Einzugsgebiet insgesamt
54.673
100,0
104,7
5.024
274,7
95,2
54.673
100,0
104,7
5.024
274,7
95,2
.
.
.
.
13,7
4,8
.
.
.
.
288,4
100,0
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Lt. Statistischen Berichten des Statistischen Landesamtes in Nordrhein-Westfalen.
2)
Der vorläufige ladeneinzelhandelsrelevante durchschnittliche Pro-Kopf-Ausgabebetrag in Deutschland beträgt 2006 4798 Euro, exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk. Eigene Berechnungen auf der Grundlage von Veröffentlichungen des Statistischen Bundesamtes in Wiesbaden.
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Eine Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach sortimentsspezifischen Warengruppen ist der nachfolgenden Tabelle zu entnehmen:
14
Überdies fließt in die Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens der jeweilige Kaufkraftindex der betrachteten Gemeinde ein, der in BAD SALZUFLEN im Vergleich zum Jahr 2000 leicht um etwa 1 % gestiegen ist.
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Tabelle 4:
Aufschlüsselung des Nachfragevolumens nach Warengruppen in den Marktgebietszonen von BAD SALZUFLEN Nachfrageplattform
Ladeneinzelhandelsrelevante Pro-KopfAusgabebeträge in €1)
Warengruppen/Sortimente
periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: • Technik 2) • Haushalts- und persönlicher Bedarf 3) • Heimwerker- und Gartenbedarf • Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien
4)
Insgesamt
Nachfragevolumen 2006 in Mio. €
Zone I inkl. 5 % Potenzialreserve
Gesamt
2.400
137,8
137,8
2.625
150,7
150,7
594
34,1
34,1
2.030
116,6
116,6
466
26,8
26,8
525
30,1
30,1
518
29,7
29,7
521
29,9
29,9
5.024
288,4
288,4
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2005, eigene Berechnungen.
2)
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik
3)
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck. Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf
4)
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3.5
Zentralität
Die Einzelhandelszentralität einer Stadt wird durch die Gegenüberstellung der in der Stadt erzielten Einzelhandelsumsätze mit dem Nachfragevolumen dieser Stadt ermittelt. Die Zentralität kann auch für einzelne Sortimentsgruppen ausgewiesen werden. Durch die Gegenüberstellung des Einzelhandelsumsatzes mit dem Nachfragevolumen der Stadt15 können Aussagen abgeleitet werden, ob eine Stadt insgesamt oder bei einzelnen Branchengruppen per saldo Kaufkraftzuflüsse oder Kaufkraftabflüsse zu verzeichnen hat. Eine Einzelhandelszentralität von über 100 bedeutet, dass die Zuflüsse die Abflüsse per saldo übersteigen und es damit insgesamt zu einem Zufluss kommt. Demgegenüber sagt eine Einzelhandelszentralität von unter 100 aus, dass per saldo Kaufkraft in die Konkurrenzzentren abfließt. Für die Stadt BAD SALZUFLEN ergibt sich insgesamt aus der Gegenüberstellung des Einzelhandelsumsatzes von rd. 209,1 Mio. Euro und dem im Stadtgebiet vorhandenen Nachfragevolumen (exklusive der Potenzialreserve) von rd. 274,7 Mio. Euro ein Kaufkraftabfluss von per Saldo rd. 65,6 Mio. Euro (vgl. Tabelle 5). Dies entspricht einer Einzelhandelszentralität von rd. 76 und bewegt sich damit im regionalen inter-
kommunalen Vergleich nicht in der vorderen Liga16. Der ermittelte Zentralitätswert spiegelt somit das starke Wettbewerbsumfeld von BAD SALZUFLEN wider. Auch im Vergleich mit anderen Kurorten, die Zentralitäten von teilweise signifikant über 100 erreichen17, kann sich BAD SALZUFLEN damit nur in eingeschränktem Maße profilieren. Auf der anderen Seite raten die Gutachter dringend von einer in Folge der geringen Zentralität nun allzu liberalen Genehmigungspolitik zu einer scheinbar möglichen Steigerung der Einzelhandelszentralität ab. Viel mehr er-
15
Dabei wird ausdrücklich die Potenzialreserve für Kunden von außerhalb nicht mit berücksichtigt, da der Umsatz, der im Stadtgebiet einer Stadt realisiert wird, dem Nachfragevolumen der Stadt gegenüber gestellt wird, um keine rechnerisch verzerrte Situation darzustellen.
16
Zum Vergleich: Bielefeld rd. 125, Herford rd. 113, Detmold rd. 106, Bad Oeynhausen rd. 104, Lemgo rd. 109, Porta Westfalica rd. 128.
17
So erreicht beispielsweise Bad Kreuznach eine Zentralität von rd. 198 oder Bad Königshofen von rd. 188. Selbst das "benachbarte" Bad Oeynhausen rangiert mit einer Zentralität von rd. 103 noch weit vor BAD SALZUFLEN.
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folgversprechend erscheint hier, im Rahmen des Möglichen, ein maßvoller, selektiver, räumlich differenzierter Ausbau der Einzelhandelslandschaft insbesondere auch im periodischen Bedarfssegment, um eine qualitativ hochwertige, d.h. fußläufig erreichbare Abdeckung der Nahversorgung im Stadtgebiet zu gewährleisten, wie dies derzeit mit der Ostertorgalerie (u.a. Rewe Lebensmittel-Markt) geschieht.
Differenziert betrachtet zeigt sich, dass insbesondere in der Warengruppe der periodischen Bedarfsgüter mit einer Zentralitätskennziffer von rd. 82 sowie in den innerstädtischen Kernsortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren
mit einer Zentralitätskennziffer von knapp 85 die höchsten Kaufkraftbindungen und damit die prozentual geringsten Kaufkraftabflüsse erzielt werden. Absolut betrachtet bedeutet dies jedoch auch, dass der Bad Salzufler Einzelhandel im Angebotssegment der periodischen Bedarfsgüter einen hohen absoluten Kaufkraftabfluss in einer Größenordnung von rd. 23 Mio. Euro hinzunehmen hat. Damit wird die hervorgehobene Stellung des Wettbewerbsumfeldes sogar als Versorgungsstandorte für Güter des täglichen Bedarfs deutlich unterstrichen. Demnach ergeben sich unter rein quantitativen Gesichtspunkten gewisse Entwicklungspotenziale für zukünftige Einzelhandelsansiedlungen. Dabei ist jedoch
davon auszugehen, dass sich dabei neben der Kaufkraftrückholung ein Teil des zu erwirtschaftenden Brutto-Umsatzes eines solchen Ansiedlungsvorhabens durch Umsatzverlagerungen innerhalb des bereits ortsansässigen Einzelhandels erwirtschaften dürfte, so dass mit anderen Worten für eine Stadt wie BAD SALZUFLEN eine ausgeglichene Kaufkraftzufluss- bzw. –abflusssituation auch auf Sicht kaum realisierbar sein dürfte.
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Im Vergleich zur Studie aus dem Jahr 200018 kann für die Zentralität ein moderater nominaler Rückgang um rd. 4 Punkte konstatiert werden. In Bezug auf einzelne Warengruppen lassen sich vornehmlich aus methodischen Gründen lediglich überschlägige Trends ausmachen. So weisen insbesondere die Warengruppen der innerstädtischen Kernsortimente Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren sowie aus methodischen Gründen die Warengruppe Gesundheit und Körperpflege deutliche Zentralitätsrückgänge auf. Demgegenüber ist ein signifikanter Anstieg insbesondere der Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Technik sowie Hausrat/Glas/Porzellan zu konstatieren. Im Segment NuG ergeben überschlägige Vergleiche mit der (bereinigten) Situation im Jahr 2000 eine nahezu konstante Zentralität.
In der Summe bedeutet dies – jeweils vor der dargestellten Einschränkung der
Verfeinerung der Methodik - jedoch, dass mit Blick auf die Situation im Jahre 2000 selbst die Entwicklung des Fachmarktzentrums Hoffmannstraße die Einzelhandelsentwicklung in BAD SALZUFLEN per saldo lediglich knapp stabilisieren konnte. Ohne die Entwicklung des Areals an der Hoffmannstraße wäre der Rückgang allerdings sicherlich drastischer ausgefallen. Bei der vorliegenden regionalen Wettbewerbssituation sind die gegebenen Kaufkraftabflüsse nicht als atypisch anzusehen. Diese Situation bedeutet in jedem Fall nicht, dass insbesondere im Segment des periodischen Bedarfs die "Notwendigkeit" besteht, zukünftig in großem Stil Genehmigungen zur Entwicklung von großflächigem Einzelhandel zu erteilen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass auf dem innerstädtischen Ostertor-Areal bereits eine neue nahversorgungsorientierte Magneteinrichtung entsteht. Vielmehr sollte der Fokus auf einer raumbezogenen selektiven Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung in den Stadtteilen sowie einer
18
Hier ergibt sich aufgrund der bereits dargestellten methodischen Verfeinerung eine gegenüber der im Gutachten 2000 ausgewiesenen Zentralität von rd. 87 niedrigere bereinigte Gesamtzentralität von rd. 80; der Einzelhandel konnte in 2006 einen Umsatz von rd. 209 Mio. Euro gegenüber rd. 211 Mio. Euro in 2000 (bereinigt) erwirtschaften; darüber hinaus wirkt sich hier das gegenüber dem Jahr 2000 um rd. 11 Mio. Euro gestiegene Nachfragevolumen im "Nenner" der Berechnung negativ auf die ermittelte Zentralitätskennziffer aus; der durchschnittliche einzelhandelsrelevante Pro-Kopf-Ausgabebetrag von rd. 4.650 Euro im Jahr 2000 hat sich zwischenzeitlich auf rd. 4.798 Euro p.a. im Jahr 2006 erhöht.
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qualitativen Aufwertung der Zentren (Stichwort: Aufenthaltsqualität, Attraktivität) liegen. Tabelle 5:
Pro-Kopf-Ausgaben, Nachfragevolumen, Einzelhandelsumsatz und Zentralität
Warengruppen/Sortimente
Einzelhandelsumsatz LadeneinNachfragevolumen zelhandelsZentralität relevante Pro-KopfAusgabebeträge in Euro1)
periodischer Bedarf gesamt Nahrungs- und Genussmittel Gesundheit und Körperpflege aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: • Technik 4) • Haushalts- und persönlicher Bedarf 5) • Heimwerker- und Gartenbedarf • Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien
6)
Insgesamt
Nachfragevolumen 2006 in Mio. Euro 2)
Einzelhandelsumsatz 2006 in Mio. Euro3)
Umsatzstruktur 2006 in %
Kaufkraftzubzw. -abfluss 2006 per saldo in Mio. Euro
Einzelhandelszentralität 2006
2.400
131,2
107,8
51,6
-23,4
82,2
2.625
143,5
101,3
48,4
-42,2
70,6
594
32,5
27,6
13,2
-4,9
84,9
2.030 466
111,0 25,5
73,7 19,2
35,2 9,2
-37,3 -6,3
66,4 75,3
525
28,7
16,3
7,8
-12,4
56,8
518
28,3
22,7
10,9
-5,6
80,2
521
28,5
15,5
7,4
-13,0
54,4
5.024
274,7
209,1
100,0
-65,6
76,1
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Lt. Angaben der GfK Marktforschung 2005, eigene Berechnungen.
2)
Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel, inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.
3)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk.
4)
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck.
5)
6)
Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf.
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3.6
Fazit
In der Zusammenschau ergibt sich für die Stadt BAD SALZUFLEN mit 12 dispers verteilten Stadtteilen sowie einer bipolaren Zentrenstruktur ein für ein Mittelzentrum der Größenordnung von BAD SALZUFLEN durchaus typischer Anbieterkreis. Dieser ist in den beiden Hauptzentren Innenstadt und Schötmar, dem Nebenzentrum Knetterheide, dem Fachmarktzentrum Hoffmannstraße sowie an
mehreren über das Stadtgebiet verteilten Großflächen- und Nahversorgungsstandorten verteilt.
Insgesamt wurde zum Zeitpunkt der Erhebung auf dem Stadtgebiet der Stadt BAD SALZUFLEN auf einer Verkaufsfläche von rd. 65.300 m² ein Einzelhandelsumsatz von rd. 209,1 Mio. Euro erwirtschaftet.
Die örtlichen Einzelhandelsstrukturen in BAD SALZUFLEN befinden sich in einem starken Wettbewerbsumfeld mit teilweise profilierten und spezialisierten Anbietern
sowie kurzen Distanzen, was nicht zuletzt zu Kaufkraftabflüssen aus BAD SALZUFLEN führt. In erster Linie von Relevanz sind dabei das Oberzentrum Bielefeld sowie die Innenstädte der umliegenden Mittelzentren Herford, Detmold und Lemgo. Bad Oeynhausen (Werre-Park) und Porta Westfalica (Porta-Einkaufszentrum) vermögen sich insbesondere durch attraktive Großflächen zu profilieren. Im Marktgebiet der Stadt BAD SALZUFLEN, das sich auf das administrative Stadtgebiete beschränkt, repräsentieren rd. 54.700 Einwohner ein einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen (inkl. einer 5 %-igen Potenzialreserve für
Einkaufsbeziehungen von außerhalb des angesetzten Marktgebietes - z.B. aus Nachbargemeinden, durch Pendlerverflechtungen bzw. insbesondere den Fremdenverkehr) von rd. 288 Mio. Euro. Mit Blick auf die Zentralität ergibt sich für die Stadt BAD SALZUFLEN insgesamt aus der Gegenüberstellung des Einzelhandelsumsatzes von rd. 209,1 Mio. Euro und dem im Stadtgebiet vorhandenen Nachfragevolumen von rd. 274,7 Mio. Euro ein Kaufkraftabfluss von per Saldo rd. 65,6 Mio. Euro. Dies entspricht einer EinzelhandelsSeite 39 von 109
zentralität von rd. 76, was für die vorliegende Konstellation (starkes Wettbewerbsumfeld, kurze Distanzen) nicht untypisch ist. Die teilweise hohen Kaufkraftabflüsse erstrecken sich über alle Warengruppen und betreffen auch die nahversorgungsrelevanten periodischen Sortimente. Die perspektivischen Spielräume für neue Verkaufsflächen sind aus Gutachtersicht dennoch als insgesamt begrenzt bzw. räumlich und sortimentsbezogen selektiv anzusehen.
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4
Analyse der Zentrenstruktur in BAD SALZUFLEN
Zentrale Versorgungsbereiche zeichnen sich lt. LEPro19 durch
"ein vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungsund Dienstleistungsreinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels und
eine städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten allgemeinen Siedlungsbereichs und
eine gute verkehrliche Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz"
aus. Dabei werden als Hauptzentren Innenstädte bzw. Ortsmitten der Gemeinden bzw. als Nebenzentren Stadtteilzentren unterschieden.
Für die Stadt BAD SALZUFLEN ergeben sich demnach folgende drei zentrale Versorgungsbereiche, die im Folgenden eingehend charakterisiert werden.
Hauptzentrum Innenstadt
Hauptzentrum Schötmar
Nebenzentrum Knetterheide
Darüber hinaus verfügt die Stadt BAD SALZUFLEN im Bereich der Hoffmannstraße über ein typisches Fachmarktzentrum als Sonderstandort ohne Funktionen eines klassischen zentralen Versorgungsbereiches.
19
Gesetz zur Änderung des Gesetzes zur Landesentwicklung (Landesentwicklungsprogramm – LEPro) vom 13. Juni 2007.
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4.1
Hauptzentrum Innenstadt
Ermittelte Größe: ca. 18,6 ha20
Die mit 800 m Nord-Süd-Erstreckung sehr ausgedehnte Innenstadt von BAD SALZUFLEN verfügt über eine Verkaufsflächenausstattung von rd. 8.900 m² Verkaufsfläche (Haupteinkaufsbereich und Nebenlagen, vgl. nachfolgende Tabelle) mit einem deutlichen Schwerpunkt in den innerstädtischen Leitsortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren (rd. 3.800 m², entspricht rd. 43 %) sowie im periodischen Bedarfsbereich (rd. 2.300 m², entspricht rd. 26 %), was eine typische Flächenverteilung der Sortimente für eine Innenstadt darstellt. Umsatzseitig wurde in der Innenstadt ein Umsatz von rd. 32,9 Mio. Euro generiert. Im Vergleich zum Jahr 2000 konnte die Verkaufsfläche in der Innenstadt – abgesehen von der Schließung des Textilhauses Barkhausen - per saldo annähernd konstant gehalten werden.
20
Lt. Angabe der Stadt BAD SALZUFLEN
Seite 42 von 109
Abbildung 3: Räumliche Strukturen und Bestandslagen in der Innenstadt von BAD SALZUFLEN
Innenstadt
P 1
Projekt-Areal Ostertor (u.a. Rewe – Verlagerung von der Bahnhofstr.) Einzelhandelsbetriebe > 200 m² VKF
1 = Grünewälder Damenmode 2 = Edeka Allfrisch Supermarkt 3 = Rossmann Drogerie
3 2
P
N
Maßstab 1 : 2.000 Stand: April 2007 Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GfK GeoMarketing GmbH. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig.
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Tabelle 6:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen in der Innenstadt von BAD SALZUFLEN sowie Veränderungen seit 2000 Verkaufsflächen Ladeneinzelhandelsumsätze
Warengruppen/Sortimente periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren b)
Hartwaren gesamt
3)
Insgesamt
Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 2000 in m²
Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 2007 in m² 2)
Einzelhandelsumsatz 2006 in Mio. € 1)
2.400
2.300
12,9
7.700
6.600
20,0
5.100
3.800
10,1
2.600
2.800
9,9
10.100
8.900
32,9
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk
2)
Stand März 2007
3)
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik, Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck, Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer Bedarf, Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien
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Die Charakteristika sowie Stärken, Schwächen und Entwicklungspotenziale der Innenstadt können der nachfolgenden Abbildung entnommen werden.
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Abbildung 4: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil der Innenstadt von BAD SALZUFLEN
Stärken Ï Städtebaulich überwiegend attraktives Umfeld Ï Einige Filialisten mit ergänzenden lokalen Anbietern (u.a.
Grünewälder Textil, Edeka Allfrisch, Rossmann) Kompakte Haupteinkaufslage in der Lange Straße Wochenmarkt (3 x/Woche) als „lebendiger“ Frequenzbringer Wenige Leerstände in der Haupteinkaufslage Gute Erreichbarkeit durch ÖPNV und MIV Überwiegend ansprechende Aufenthaltsqualität (v.a. in der Haupteinkaufslage) Ï Gute Durchmischung mit Gastronomie
Ï Ï Ï Ï Ï
Schwächen Überwiegend kleinteiliger Besatz Kaum überregionale Magneten oder Verkaufsflächen über 200 m² Überwiegend starke Zielgruppenorientierung auf Kurgast-Publikum Teilweise augenscheinliche Leerstände in den Nebenlagen Für Stadt der Größenordnung von Bad Salzuflen weit ausgedehnte Innenstadt (ca. 800 m), teilweise „Durststrecken“ im Besatz Ð Innerstädtische Nahversorgung mit qualitativem und quantitativem Nachholbedarf Ð Entwicklungsseitig geeignete Flächenpotenziale (ohne gravierende Eingriffe in die bauliche Struktur) allenfalls im Postareal
Ð Ð Ð Ð Ð
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen
Ò Verbesserung der Aufenthaltsqualität durch städtebauliche Aufwertung sowie u.a. Außengastronomie Ò Bei zukünftiger einzelhändlerischer Entwicklung stärkere Konzentration auf Haupteinkaufslage und angrenzende Lagen (evtl. Postareal als „Schnittstelle“ entwickeln)
Ò Versuch der Ansiedlung von überregionalen Filialisten insbesondere im Segment „Mode“ zur Erweiterung des Zielgruppenspektrums (realistisch sind hier kleinere und mittlere Formate)
Ò Entwicklungsareal Ostertor bietet Chance zur einzelhändlerischen Aufwertung der Innenstadt und Verbesserung der innerstädtischen Nahversorgung (wertigen Besatz anstreben)
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Bezüglich des primären Ziels der Schaffung eines eigenen Profils (Qualität, Ambiente) und der dabei angestrebten Ansiedlung von überregionalen Filialisten sollte nicht zuletzt aufgrund der beschränkten Potenzialplattform sowie der vorherrschenden überwiegend kleinteiligen Immobilienstruktur der Fokus auf mittlere und kleinere Formate mit dem Schwerpunkt Qualität und Ambiente gelegt werden. Eine adäquate Chance zur Neuansiedlung böte aus Gutachtersicht die entsprechende Entwicklung der überaus zentral gelegenen heutigen Post. Ergänzend empfehlen die Gutachter, den Schwerpunkt der Entwicklung auf städtebauliche Maßnahmen zur Stärkung des qualitativen Profils der Innenstadt zu legen, nicht zuletzt, um die Aufenthaltsqualität zu erhöhen und das „Erlebnis Innenstadt“ (Stichwort: Aufenthaltsqualität, Belebung des Straßenbildes) für die Besucher zu verbessern und damit die Chance der Reduzierung von Kaufkraftabflüssen insbesondere bei den innerstädtischen Leitsortimenten wahrzunehmen. Die aktuelle Baumaßnahme am Ostertor stellt nicht zuletzt mit Blick auf eine gewisse Funktion als „Frequenzbringer“ für die Innenstadt eine begrüßenswerte Entwicklung dar, wenn auch die von der GfK im Jahr 2000 empfohlene Ansiedlung auf dem Ostertor-Areal (u.a. das Sortiment Technik) aus heutiger Sicht leider in der Umsetzung nicht realisierbar gewesen ist. Dass die Innenstadt insbesondere für die Kurtouristen und Tagesgäste eine bedeutende Rolle spielt, ist dabei unstrittig21.
21
Dies war jedoch hinsichtlich des Umfangs sowie etwaiger spezifischer Maßnahme-Empfehlungen nicht Inhalt der vorliegenden Studie. Diese Themenstellung müsste im Rahmen einer Image-Studie über die Rolle des Kurtourismus für BAD SALZUFLEN separat untersucht werden.
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4.2
Hauptzentrum Schötmar
Ermittelte Größe: ca. 10,7 ha22
Schötmar als historisch gewachsenes Zentrum unterscheidet sich schon alleine von seiner Verkaufsflächenausstattung, der Angebotsqualität sowie dem Angebot an zentralen Einrichtungen von der Bad Salzufler Innenstadt, stellt jedoch - historisch bedingt – ein zweites Hauptzentrum auf dem Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN dar, wenn auch hinsichtlich der landesplanerischen Definition bereits einige Einschränkungen hingenommen werden müssen und Schötmar heute funktional als Nebenzentrum eingestuft werden müsste. Das Hauptzentrum Schötmar realisierte zum Zeitpunkt der Erhebung auf einer Verkaufsfläche von rd. 5.400 m² einen Einzelhandelsumsatz von rd. 21,1 Mio. Euro.
22
Lt. Angabe der Stadt BAD SALZUFLEN
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Abbildung 5: Räumliche Strukturen und Bestandslagen im Hauptzentrum Schötmar
Hauptzentrum Schötmar
3
Einzelhandelsbetriebe > 300 m² VKF 1 = Plus Lebensmitteldiscounter 2 = Raiffeisen-Markt 3 = Hit-Center (u.a. Hit Verbrauchermarkt, kik Textildiscounter) 4 = Aldi-Lebensmitteldiscounter 5 = Deichmann Schuhfachmarkt 6 = kik Textildiscounter
1
64 5 N
2
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Tabelle 7:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen Hauptzentrum Schötmar sowie Veränderungen seit 2000 Verkaufsflächen EinzelhandelsLadeneinzelhandelsrelevante umsätze Verkaufsfläche 2000 in m²
Warengruppen/Sortimente periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren b) Hartwaren gesamt, davon: • Technik 3) • Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) • Heimwerker- und Gartenbedarf • Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien
5)
Insgesamt
Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 2007 in m² 2)
Einzelhandelsumsatz 2006 in Mio. € 1)
1.500
1.800
11,3
6.000
3.600
9,8
1.200
1.700
4,4
4.800
1.900
5,4
500
600
2,1
800
900
2,4
1.200
300
0,7
2.300
100
0,2
7.500
5.400
21,1
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk
2)
Stand März 2007
3)
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik
4)
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf
5)
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Der Verkaufsflächenrückgang gegenüber 200023 resultiert insbesondere aus der Schließung von Fachmärkten der Warengruppe Heimwerker- und Gartenbedarf sowie Möbel/Einrichtungsbedarf im Bereich der Uferstraße. In den übrigen Warengruppen blieben die Verkaufsflächen weitgehend stabil. Im periodischen Bedarf sowie bei Be-
23
In der Studie 2000 wurde der Bereich Uferstraße nicht zum Zentrum Schötmar gerechnet, die Zahlen von 2000 wurden zum Zweck der Vergleichbarkeit nunmehr auf die aktuelle Abgrenzung angepasst.
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kleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren konnte sogar ein per Saldo-Wachstum um rd. 300 m² bzw. 500 m² verzeichnet werden. Damit erreicht Schötmar im Vergleich zur Innenstadt rd. 61 % der dort lokalisierten Verkaufsfläche, was die untergeordnete Bedeutung im Vergleich zur Innenstadt verdeutlicht.
Die Charakteristika sowie Stärken, Schwächen und Entwicklungspotenziale des Hauptzentrums Schötmar können der nachfolgenden Abbildung entnommen werden.
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Abbildung 6: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil des Hauptzentrums Schötmar
Stärken Ï Klassisches Stadtteilzentrum mit Funktionen einer zentralen Versorgungslage
Ï Städtebaulich überwiegend attraktiv Ï Agglomeration Uferstraße mit großflächigen Formaten und Nahversorgung (Aldi, Deichmann, Kik)
Ï Attraktiver Mix aus Einzelhandel, Dienstleistungen und Gastronomie
Ï Gute Erreichbarkeit der Krummen Weide Ï Vergleichsweise vielseitiger Besatz
Schwächen
Ð Relativ lang gestrecktes Zentrum mit deutlichen Besatzlücken und Leerständen im westlichen Bereich
Ð Überwiegend kleinteiliger Besatz an der Haupteinkaufslage ohne ausgesprochene Magneten
Ð Kaum überregionale Magneten oder Verkaufsflächen über 300 m² im eigentlichen Kern, lediglich in der Agglomeration Uferstr.
Ð Nahversorgung in der Haupteinkaufslage (Plus) nicht mehr
zeitgemäß (zu geringe Verkaufsfläche, zu wenige Parkplätze)
Ð Agglomeration Uferstraße in „zweiter Reihe“ ohne Sichtanbindung
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen
oder Zugang zur Krummen Weide
Ð Eingeschränkte verkehrliche Erreichbarkeit der Begastraße
Ò Bei zukünftiger Entwicklung stärkere Konzentration auf Haupteinkaufslage (Begastraße) und angrenzende Lagen Ò Schaffung einer verstärkten städtebaulichen Verknüpfung zwischen den Bereichen Begastraße, Krumme Weide und Uferstraße sowie zwischen Krumme Weide und Uferstraße
Ò Sicherung des Zentrums (Begastr.) möglich bei vorrangiger Entwicklung des Areals in der Haupteinkaufslage für qualifizierte Nahversorgung (bei nur maßvoller Erweiterung des Bestands an der Uferstraße)
Ò Funktion als Hauptzentrum durch Marketingmaßnahmen (Veranstaltungen) stärken Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GfK GeoMarketing GmbH. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig.
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Hinsichtlich der gewünschten Zentrenstärkung sehen die Gutachter eine klare Notwendigkeit der Entwicklung und Stärkung des Bereiches an der Begastraße als Haupteinkaufslage. Dabei kann mit Blick auf die Funktion als Frequenzbringer durchaus die Devise gelten: „je größer desto besser“. Für die Uferstraße, die bislang aufgrund ihrer Lage "in der zweiten Reihe" keine Synergieeffekte für die Krumme Weide (derzeit allenfalls Nebenlage) produzieren konnte, würden die Gutachter eine maßvolle Erweiterung der Bestandsflächen bzw. eine Anpassung an marktgängige Formate (zur Sicherung des vorhandenen Aldi-Marktes) befürworten, nicht zuletzt, um die Funktion des Zentrums Schötmar mit qualifizierter Nahversorgung im Stadtteil mit ergänzenden Sortimenten in der Haupteinkaufslage Begastraße zu stärken. Nur in seiner Gesamtheit vermag dieser Bereich (Begastraße und Uferstraße im derzeitigen oder maßvoll erweiterten Format) diese Funktion als Hauptzentrum abzubilden. Dabei sollte nach Auffassung der Gutachter die Schärfung des „eigenen“ Profils des Hauptzentrums Schötmar (qualifizierte Nahversorgung mit ergänzenden Sortimenten) im Vordergrund stehen, eine Entwicklung zu einem zweiten Fachmarktzentrum Hoffmannstraße mit ähnlich breitem und tiefem Sortiment und damit eine Funktionsangleichung kann sich auf die Entwicklung der Stadt BAD SALZUFLEN insgesamt sowie auf die des Hauptzentrums Schötmar nur kontraproduktiv auswirken. Dies trifft auch auf eine Trennung des Angebots nach Zielgruppen zwischen der Innenstadt und dem Zentrum Schötmar zu. Die Profilierung Schötmars kann ausschließlich auf einer funktionellen Profilierung sowie einer attraktiveren städtebaulichen Gestaltung (denkbare qualitative Verbesserung: u.a. Möblierung) fußen.
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4.3
Nebenzentrum Knetterheide
Im Nebenzentrum Knetterheide wurde von den dort ansässigen Betrieben auf einer Verkaufsfläche von rd. 2.000 m² ein Einzelhandelsumsatz von derzeit rd. 7,5 Mio. Euro realisiert. Der Schwerpunkt entfällt dabei mit rd. 75 % der Verkaufsfläche bzw. rd. 84 % des Umsatzes auf die periodischen Bedarfsbereiche, was den Charakter des Nebenzentrums als nahversorgungsorientiertes Stadtteilzentrum in BAD SALZUFEN unterstreicht.
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Abbildung 7: Räumliche Strukturen und Bestandslagen im Nebenzentrum Knetterheide
Nebenzentrum Knetterheide
2
Einzelhandelsbetriebe > 300 m² VKF
1
1 = edeka neukauf Supermarkt 2 = Plus Lebensmitteldiscounter
N
Maßstab 1 : 2.000 Stand: April 2007
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Tabelle 8:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen Nebenzentrum Knetterheide sowie Veränderungen seit 2000 Verkaufsflächen Einzelhandelsrelevante Ladeneinzelhandelsumsätze Verkaufsfläche 2007 in m² 2)
Warengruppen/Sortimente periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt 3) Insgesamt
Einzelhandelsumsatz 2006 in Mio. € 1)
1.500
6,3
500
1,2
2.000
7,5
Rundungsdifferenzen möglich 1)
2) 3)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk Stand März 2007 Die Warengruppen Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren, Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik, Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck, Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer Bedarf, Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien
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Die Charakteristika sowie Stärken, Schwächen und Entwicklungspotenziale des Nebenzentrums Knetterheide können der nachfolgenden Abbildung entnommen werden.
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Abbildung 8: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil des Nebenzentrums Knetterheide
Stärken Ï Ï Ï Ï Ï
Nebenzentrum mit eindeutigem Nahversorgungscharakter Leistungsfähiger Nahversorger (edeka neukauf) Sehr gute Erreichbarkeit Ausreichendes Nachfragepotenzial in fußläufiger Entfernung Guter Mix mit Dienstleistern
Schwächen Ð Ð Ð Ð Ð
Überwiegend kleinteiliger Besatz Kaum überregionale Filialisten Besatz qualitativ und quantitativ nicht besonders ausgeprägt Wenig Aufenthaltsqualität Abseits der Haupteinkaufslage (Bielefelder Straße) Leerstandsproblematik
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen Ò Sicherung der Nahversorgungslage u.a. durch Erweiterungs-Beschränkungen im FMZ Hoffmannstraße für nahversorgungsrelevante Sortimente
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Für die weitere Entwicklung des Nebenzentrums Knetterheide empfehlen die Gutachter, das Hauptaugenmerk auf die Sicherung der Nahversorgungssituation zu legen (u.a. durch Beschränkungen im FMZ Hoffmannstraße).
4.4
Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
Ermittelte Größe: ca. 10,5 ha24
Im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße als Sonderstandort des Einzelhandels in BAD SALZUFLEN stehen derzeit rd. 17.100 m² Verkaufsfläche und damit rd. 26 % der insgesamt in BAD SALZUFLEN vorhandenen Einzelhandelsverkaufsfläche zur Verfügung. Der Flächenzuwachs gegenüber dem Jahr 2000 von rd. 6.600 m² geht insbesondere auf die Fachmärkte ProMarkt, Teddy Toys, Fressnapf, Dänisches Bettenlager, Takko und Lidl (Erweiterung) zurück25. Damit stellt das Fachmarktzentrum Hoffmannstraße flächenmäßig den bedeutendsten Einzelhandelsstandort im Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN – noch vor der Innenstadt mit rd. 8.900 m² Verkaufsfläche - dar.
24
Lt. Angabe der Stadt BAD SALZUFLEN
25
Der im Zeitraum seit der Vor-Ort Begehung der Gutachter im ersten Quartal 2007 nachrichtlich neu eröffnete Bio-Fachmarkt ("Der Biomarkt") konnte bei der vorliegenden quantitativen Auswertung der Ergebnisse nicht berücksichtigt werden.
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Abbildung 9: Räumliche Strukturen und Bestandslagen im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
Fachmarktzentrum Hoffmannstraße Einzelhandelsbetriebe > 500 m² VKF
4
2 9 8
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11
3
10
5
= = = = = = = = = = =
Marktkauf SB-Warenhaus ProMarkt Elektrofachmarkt Teddy Toys Spielwaren Das Gardinenland Heimtextilien Lidl Lebensmitteldiscounter Laminatlager Bodenbeläge Fressnapf Zoofachmarkt Dänisches Bettenlager Möbelfachmarkt Takko Textildiscounter Schuhpark Schuhfachmarkt Marktkauf Getränkemarkt
1 11 N
6 7 Maßstab 1 : 1.000 Stand: April 2007 Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GfK GeoMarketing GmbH. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig.
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Tabelle 9:
Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße sowie Veränderungen seit 2000 Verkaufsflächen Ladeneinzelhandelsumsätze
Warengruppen/Sortimente periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt 3) Insgesamt
Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 2000 in m²
Einzelhandelsrelevante Verkaufsfläche 2007 in m² 2)
Einzelhandelsumsatz 2006 in Mio. € 1)
2.400
3.500
19,1
8.150
13.600
32,3
10.550
17.100
51,4
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk
2)
Stand März 2007
3)
Die Warengruppen Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren, Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik, Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck, Heimwerker- und Gartenbedarf/Autozubehör/zoologischer Bedarf, Möbel/Einrichtungsbedarf/Haus- und Heimtextilien
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Die Charakteristika sowie Stärken, Schwächen und Entwicklungspotenziale des Fachmarktzentrums Hoffmannstraße können der nachfolgenden Abbildung entnommen werden.
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Abbildung 10: Kurzskizze und Stärken-Schwächen-Profil des Fachmarktzentrums Hoffmannstraße
Stärken Ï Klassischer verkehrsorientierter Fachmarktstandort für den mittel- bis langfristigen Bedarf
Ï Sehr gute verkehrliche Erreichbarkeit Ï Moderne großflächige preisorientierte Einzelhandelsformate Ï Magnete mit teilweise regionaler Ausstrahlung (u.a. Marktkauf SB-Warenhaus, Pro Markt Elektro-Fachmarkt, Teddy Toys Spielwaren-Fachmarkt, Das Gardinenland) Ï Im periodischen Bedarfssegment Standort für den Wocheneinkauf (Kofferraum-Einkauf) Ï Flächenmäßig bedeutendster Einzelhandelsstandort in Bad Salzuflen Ï Ausreichendes Parkplatzangebot
Schwächen Ð Ausgedehnte Agglomeration mit teilweise nahversorgungsund innenstadtrelevanten Sortimenten
Ð Kaum Nahpotenzial in fußläufiger Entfernung Ð Nüchternes Erscheinungsbild, kein städtebauliches Ambiente
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen Ò Bei weiterer Entwicklung mit nahversorgungsrelevanten und/oder zentrenrelevanten Sortimenten spürbare Schwächung der zentralen Versorgungsbereiche bzw. Nahversorgungsstandorte
Ò Chance zur Verhinderung weiterer Kaufkraftabflüsse an die umliegenden Mittel- und Oberzentren durch die Ansiedelung weiterer Fachmärkte mit nichtzentrenrelevanten Sortimenten
Ò Keine Weiterentwicklung zu Shopping-/Fachmarkt-Center/FOC im Sinne von „Qualifizierung“ des Angebotes, keine Veränderung des städtebaulichen Charakters
Ò Weitere Fachmärkte möglich, restriktiver Ausschluss der Ansiedlung von weiteren Nahversorgern sowie zentrenrelevanten Sortimenten
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Für die weitere Entwicklung des Fachmarktzentrums Hoffmannstraße raten die Gutachter eine Beschränkung der Entwicklung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente sowie einen restriktiven Ausschluss von weiteren Nahversorgern an; vor dem Hintergrund des neuen LEPro empfehlen die Gutachter einen Ausschluss von zentrenrelevante Sortimenten bei gleichzeitiger Bestandssicherung für die IST-Situation bei den zentren – und nahversorgungsrelevanten Sortimenten.
4.5
Übriges Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN
Mehr als die Hälfte der Einzelhandelsfläche in BAD SALZUFLEN ist im übrigen Stadtgebiet - außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche und Fachmarktstandorte verteilt auf mehrere Schwerpunkte (vgl. dazu Kapitel 3) - situiert. Insgesamt wird hier auf einer Verkaufsfläche von rd. 31.900 m² (entspricht rd. 49 % der Gesamt-Verkaufsfläche von BAD SALZUFLEN) ein Umsatz von rd. 96,2 Mio. Euro realisiert. Der Schwerpunkt der Angebote liegt hier neben den nahversorgungsorientierten Sortimenten (u.a. Hit, Jibi, Rewe, mehrere Lebensmittel-Discounter, vgl. dazu Kapitel 5.3) insbesondere in stärker „dezentralen“ Sortimenten (u.a. großflächige Sonderstandorte wie Marktkauf Bau- und Hobby, Otto-Hahn-Straße, Polster-Möbel, Am Fischerskamp aus dem Heimwerker- und Gartenbedarf sowie Möbel/Einrichtungsbedarf) an dezentralen Standorten. Mit Alba Moda verfügt die Stadt BAD SALZUFLEN über einen sehr attraktiven großflächigen Anbieter im Segment Bekleidung/Textilien außerhalb der Versorgungsbereiche. Es handelt sich bei diesen Standorten im übrigen Stadtgebiet durchweg nicht um zentrale Versorgungsbereiche, da ein oder mehrere Kriterien (vgl. Kapitel 4) für zentrale Versorgungslagen nicht erfüllt sind.
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Tabelle 10: Einzelhandelsumsätze und Verkaufsflächen im übrigen Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN sowie Veränderungen seit 2000 Verkaufsflächen Einzelhandelsrelevante Ladeneinzelhandelsumsätze Verkaufsfläche 2007 in m² 2)
Warengruppen/Sortimente periodischer Bedarf gesamt (Nahrungs- und Genussmittel, Gesundheit und Körperpflege) aperiodischer Bedarf gesamt (a+b) a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren
b) Hartwaren gesamt, davon: • Technik • Haushalts- und persönlicher Bedarf 4) • Heimwerker- und Gartenbedarf • Möbel/Einrichtungsbedarf/ Haus- und Heimtextilien 3)
5)
Insgesamt
Einzelhandelsumsatz 2006 in Mio. € 1)
12.700
58,2
19.200
38,0
2.100
6,9
17.100
31,1
1.100
3,7
1.500
3,4
10.100
17,7
4.400
6,3
31.900
96,2
Rundungsdifferenzen möglich 1)
Eigene Berechnungen auf der Basis der Vor-Ort-Recherchen der Gutachter (Stichtagserhebung). Exkl. Kfz, Tankstellen, Brennstoffe und Versandhandel inkl. Apothekenumsätze (anteilig) und Ausgaben beim Lebensmittelhandwerk
2)
Stand März 2007
3)
Die Warengruppen Elektro/Unterhaltungselektronik, Multimedia/Foto/Optik
4)
Die Warengruppen Bücher/Schreibwaren, Hausrat/Glas/Porzellan/Geschenkartikel, Spielwaren/Sport/Camping/Hobby/Fahrräder, Uhren/Schmuck
5)
Die Warengruppen Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf
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4.6
Fazit
Die Stadt BAD SALZUFLEN verfügt lt. LEPro über drei zentrale Versorgungsbereiche
Hauptzentrum Innenstadt
Hauptzentrum Schötmar
Nebenzentrum Knetterheide
sowie über den Sonderstandort Fachmarktzentrum Hoffmannstraße ohne Funktionen eines klassischen zentralen Versorgungsbereiches, die jeweils entsprechend ihres Charakters unterschiedliche Funktionen in der Einzelhandelslandschaft der Stadt BAD SALZUFLEN wahrnehmen. Die Innenstadt bietet als „gute Stube“ mit qualitätsbetontem angebotsseitigem
Schwerpunkt auf überwiegend kleinteiligen Verkaufsflächen sowie Akzenten im Kurgast-/Tourismussegment eine weitgehend gute Aufenthaltsqualität. Historisch bedingt verfügt BAD SALZUFLEN mit Schötmar über ein zweites Hauptzentrum. Als klassisches ergänzendes Stadtteilzentrum mit kleinteiliger Einzelhan-
delslandschaft und weitgehend guter Aufenthaltsqualität profiliert sich Schötmar als Hauptzentrum mit qualifizierter Nahversorgung mit ergänzenden Sortimenten. Das Nebenzentrum Knetterheide übernimmt als nahversorgungsorientiertes Stadtteilzentrum insbesondere Versorgungsfunktion für die ansässige Bevölkerung. Als Fachmarktstandort für Kofferraumeinkäufe sind im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße insbesondere Pkw-orientierte, moderne preisbetonte Einzelhandelsfor-
mate ohne ausgeprägte Aufenthaltsqualität situiert. Darüber hinaus sind im übrigen Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN mehrere großflächige Sonderstandorte (u.a. Marktkauf Bau- und Hobby - Otto-Hahn-Straße, Bau-
stoffzentrum Linnenbecker - Werler Straße, Hit Verbrauchermarkt - Schloßstraße, Polster-Möbel - Am Fischerskamp, Alba Moda - Daimlerstraße) lokalisiert, die zusam-
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men mit den kleinflächigen Angeboten im übrigen Stadtgebiet rd. die Hälfte der Einzelhandelsverkaufsfläche darstellen. BAD SALZUFLEN besitzt im starken Wettbewerbsumfeld quantitativ und qualitativ zu wenig eigenes Profil, was sich nicht zuletzt darin manifestiert, dass die Stadt innerhalb der regionalen Einzelhandelslandschaft in den letzten Jahren keinen Bedeutungsgewinn erzielen konnte, sondern ihre Position knapp stabilisieren konnte. Hinsichtlich der Entwicklungspotenziale für die Zentren in BAD SALZUFLEN lautet aus Sicht der Gutachter die „Devise“: Bestand sichern insbesondere durch qualitative Aufwertung (u.a. städtebauliche Maßnahmen für die Innenstadt) bei einem realistischen, d.h. allenfalls moderaten Flächenwachstum. Im Einzelnen stehen für die Zentren insbesondere folgende Maßnahmen im Fokus:
Innenstadt:
Qualitative, städtebauliche Aufwertung der vorhandenen Lagen und Konzentration etwaiger Entwicklung auf den Haupteinkaufsbereich (ggf. Entwicklung des Postareals); Konzentration auf mittlere und kleinere Formate mit Schwerpunkt bei Qualität und Ambiente
Schötmar:
Qualitative und quantitative Aufwertung und damit Sicherung der Haupteinkaufslage Begastraße sowie Bestandssicherung des Discounters Aldi an der Uferstraße zur Stabilisierung der Funktion als Hauptzentrum mit qualifizierter Nahversorgung mit ergänzenden Sortimenten
Knetterheide:
Sicherung der Nahversorgungslage durch Erweiterungsbeschränkungen insbesondere im Bereich Hoffmannstraße
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Sonderstandort Fachmarktzentrum Hoffmannstraße:
Beschränkung der Entwicklung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente, restriktiver Ausschluss von weiteren Nahversorgern; vor dem Hintergrund des neuen LEPro Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten; Bestandssicherung für die ISTSituation bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten
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5
Stadtteilspezifische Kaufkraft- und Nahversorgungsanalyse in BAD SALZUFLEN
5.1
Exkurs zu allgemeinen Entwicklungen im deutschen Lebensmittelhandel
Der sprichwörtliche Wandel im Handel zeigt sich in einer dynamischen Entwicklung von Betriebsformen. Bis gegen Ende der 60er Jahre wurde der Einzelhandel in Deutschland von kleinteiligen Strukturen geprägt. So entfiel auch das Gros des Umsatzes auf kleinere Lebensmittelgeschäfte ("Tante-Emma-Läden") und Fachhandelsbetriebe geringer bis mittlerer Größe. In den letzten Jahrzehnten veränderte sich dahingehend die Handelslandschaft tiefgreifend, die Angebotsvielfalt und eine attraktive Preisgestaltung rückten in den Vordergrund des Konsumenteninteresses. Die Antwort darauf waren die filialisierenden Supermärkte (400 - < 1.500 m² Verkaufsfläche), womit die Verdrängung traditionsreicher Kleinbetriebe begann. Dem folgten Verbrauchermärkte (1.500 – 4.000 m² Verkaufsfläche) und die nochmals größeren SB-Warenhäuser (> 4.000 m² Verkaufsfläche). Vorerst letzte markante Etappe der Entwicklungsgeschichte ist die in der jüngsten Vergangenheit sich verstärkt etablierende Betriebsform des Lebensmittel-Discounters, die sich über ein sehr niedriges Preisniveau und ein eingeschränktes Grundsortiment, das vorwiegend aus Handelsmarken26 besteht, auszeichnet. Diese Entwicklungen haben in der Summe in den vergangenen 35 Jahren zu einer Verdoppelung der Gesamtverkaufsfläche im Lebensmittelhandel geführt. Gleichzeitig hat sich die Anzahl der Lebensmittelgeschäfte seit 1970 mehr als halbiert.
26
Marken, die vom Handel eingeführt wurden, um sich der Angebotsmacht der Hersteller (Herstellermarken) zu entziehen, bekannte Handelsmarken sind z.B. Tandil (ALDI), gut und billig (Marktkauf), Ja (Rewe), A&P (Kaiser`s)
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Die Gründe für die oben dargestellte Netzausdünnung in der Vergangenheit lassen sich zu weiten Teilen im Verbraucherverhalten finden. In diesem Zeitverlauf hat die Mobilität der Bevölkerung deutlich zugenommen und steigt weiterhin an. Wanderungsbewegungen, wie die Stadt-Land oder -Rand-Flucht haben teilweise zu Potenzialausdünnungen in den Zentren geführt und Betreiber vor wirtschaftliche Herausforderungen gestellt, denen insbesondere kleinere Anbieter nicht mehr gewachsen waren. Wettbewerbsmechanismen im Einzelhandel führen seit nunmehr einigen Jahren verstärkt zu Abwanderungen bzw. Schließungen von Einzelhandelsbetrieben im ländlichen Raum als auch in Stadtteillagen und Wohngebieten, so dass in diesen "Grenzertragsstandorten" eine wohnortnahe Versorgung teilweise nicht mehr gewährleistet wird. Nahversorgung, als die Versorgung mit Lebensmitteln und anderen Gütern des täglichen Bedarfs, die Bereitstellung von Post, Bank, Friseur sowie Apotheken oder einem Arzt ist jedoch für das Leben der Menschen und für die Bedeutung und Lebendigkeit von Stadtteilen und Gemeinden von immenser Bedeutung. Daher wird seit ein paar Jahren diese Entwicklung intensiv diskutiert und nach alternativen Konzepten für kleinere Stadtteile oder einwohnerschwache Gemeinden gesucht. Im Ergebnis ist festzustellen, dass diese häufig eines hohen ehrenamtlichen Engagements und/oder einer direkten oder indirekten Subventionierung bedürfen.
5.2
Kaufkraftanalyse
Die Basis für eine Bedarfs- oder Abdeckungsanalyse der Nahversorgung bildet die räumliche Analyse der Verteilung der ansässigen Bevölkerungs- und Kaufkraftsituation. Die nachfolgende Abbildung zeigt den Bevölkerungsschwerpunkt von BAD SALZUFLEN mit rd. 36 % der ansässigen Bevölkerung in der Kernstadt.
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Abbildung 11: Übersicht über die Bevölkerungsschwerpunkte in BAD SALZUFLEN GfK Gruppe
GfK GeoMarketing
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Bevölkerungsschwerpunkte in BAD SALZUFLEN (Stand 31.12.2006)
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Weitere, gleichwohl nachrangige, Bevölkerungsschwerpunkte befinden sich mit rd. 16 % der Bevölkerung im Stadtteil Schötmar, rd. 14 % im Stadtteil Werl-Aspe, 7 % im Stadtteil Wüsten sowie je 6 % in den Stadtteilen Ehrsen-Breden, Lockhausen und Holzhausen. Direkt einwohnerproportional verhält sich das für den periodischen Bedarf zur Verfügung stehende ladeneinzelhandelsrelevante Nachfragevolumen (Kaufkraft der ansässigen Bevölkerung, vgl. auch Kapitel 3.4.), so dass insbesondere in den einwohnerstarken Stadtteilen auch ein entsprechend hohes sortimentsspezifisches Kaufkraftniveau für den Lebensmittel-Einzelhandel zur Verfügung steht oder - aus Sicht der Verbraucher formuliert - ein hoher Bedarf für fußläufige Nahversorgung besteht.
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5.3
Nahversorgungssituation in BAD SALZUFLEN sowie augenscheinliche Handlungsfelder
Im Rahmen der laufenden Untersuchung für die Stadt BAD SALZUFLEN wurde – basierend auf der Darstellung der räumlichen Verteilung der Bevölkerung auf Stadtteilebene - auch eine Beurteilung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung vorgenommen, um auf dieser Basis Bereiche zu identifizieren, für die sich mögliche Handlungsnotwendigkeiten bzw. -möglichkeiten ergeben.
Grundlage der im Rahmen des Einzelhandelsgutachtens durchgeführten Analyse ist zunächst die von GfK PRISMA aktuell durchgeführte Bestandserhebung des gesamten Bad Salzufler Einzelhandels. Im Rahmen dieser Erhebung wurden auch alle Einzelhandelsbetriebe mit dem Kernsortiment Nahrungs- und Genussmittel (NuG) standortgenau nach Verkaufsfläche und Umsatz erfasst. Diese Betriebe stellen bekanntlich die wohnortnahe (Grund-)Versorgung der Verbraucher sicher. Zunächst ergeben sich daraus im Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN folgende flächenmäßig bedeutsamen Nahversorgungsstandorte (insgesamt 17) innerhalb und außerhalb der besprochenen zentralen Versorgungsbereiche27 mit einer Verkaufsflächengröße > 300 m²: Stadtteil/ Zentrum Ehrsen-Breden
Zentraler Versorgungsbereich Nein
Anbieter
Betriebsform
Edeka
Supermarkt
FMZ Hoffmannstraße FMZ Hoffmannstraße
Nein
Marktkauf
SB-Warenhaus
Nein
Lidl
Lebensmittel-Discounter
27
Zusätzlich zu den genannten Nahversorgern existiert im Fachmarktzentrum Hoffmannstraße nachrichtlich ein neu eröffneter Bio-Fachmarkt, der auf Grund des Zeitpunktes der Eröffnung nach den Vor-Ort-Erhebungen der Gutachter im ersten Quartal 2007 keinen Eingang in die folgenden quantitativen Auswertungen finden konnte, gleichwohl jedoch einen Beitrag zur Nahversorgung in BAD SALZUFLEN leistet.
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Holzhausen
Nein
Markant
Supermarkt
Bad Salzuflen Innenstadt Bad Salzuflen
Hauptzentrum
Supermarkt
Nein
Edeka Allfrisch Rewe
Bad Salzuflen
Nein
Lidl
Bad Salzuflen
Nein
Aldi
Knetterheide
Nebenzentrum
Lockhausen
Nein
Edeka Neukauf Aldi
Lebensmittel-Discounter Lebensmittel-Discounter Verbrauchermarkt
Schötmar
Nein
Hit
Schötmar
Hauptzentrum
Plus
Schötmar
Hauptzentrum
Aldi
Schötmar
Nein
Jibi
Lebensmittel-Discounter Lebensmittel-Discounter Supermarkt
Schötmar
Nein
Sinem
Türk. Supermarkt
Werl-Aspe
Nein
Plus
Wüsten
Nein
E Aktiv
Lebensmittel-Discounter Supermarkt
Supermarkt
Lebensmittel-Discounter Verbrauchermarkt
Auch kleinere Betriebe leisten dabei insbesondere für die fußläufige Nahversorgung der ansässigen Bevölkerung zweifelsohne einen nicht zu vernachlässigenden Beitrag. Mit Blick auf die Zukunftsfähigkeit und ihre Versorgungsfunktion im räumlichen Sinne spielen sie aber eine eher untergeordnete Rolle, so dass sich die Betrachtung im Folgenden auf die genannten größeren Betriebe konzentriert. Die Ergebnisse dieser Bestandserhebung wurden verwendet, um in einer ersten Darstellung eine nach Betriebstypen und Verkaufsflächengröße differenzierte Kartierung der einschlägigen Betriebe vorzunehmen (vgl. Abbildung 12). Dabei wurden alle Betriebe des Lebensmittel-Einzelhandels (entsprechend des SortimentsSeite 70 von 109
schwerpunktes) mit einer Verkaufsflächengröße von über 300 m² nach Betriebstypen inklusive eines 500 m Entfernungsradius um den Betrieb sowie ihre voraussichtliche Marktgängigkeit dargestellt. Leitgedanke dieser Betriebstypenkategorisierung ist dabei, nicht nur einen Hinweis auf die Sortimentsbreite und -tiefe eines Betriebes (z.B. NuG-Vollsortimenter vs. Discounter) geben zu können, sondern zusätzlich ein ganz wesentliches Kriterium für die voraussichtliche Zukunftsfähigkeit eines Einzelhandelsbetriebes zu erhalten.
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GfK Gruppe
GfK GeoMarketing
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Abbildung 12: Übersicht über die Nahversorgungssituation in BAD SALZUFLEN Lebensmitteleinzelhandel Betriebe > 300 m² Verkaufsfläche Lebensmittel-Discounter (7 Betriebe) Supermarkt (7 Betriebe) Verbrauchermarkt (2 Betriebe) SB-Warenhaus (1 Betrieb) 500 m-Radius um Betrieb 1000 m-Radius um SB-Warenhaus Gewerbegebiete Betrieb ggf. mittelfristig nicht mehr marktgerecht (Discounter < 700 m² oder Supermarkt < 600 m²) Betrieb ggf. von Schließung oder N Verlagerung betroffen
Maßstab 1 : 95.000 Stand: Mai 2007
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Es wird an dieser Stelle explizit darauf hingewiesen, dass mit der Verkaufsfläche natürlich nur eines von mehreren Kriterien betrachtet wird, die hinsichtlich der Bestandskraft eines Betriebes von Bedeutung sind28. Gleichwohl kann die Verkaufsfläche, insbesondere dann, wenn sie gängige Mindestgrößenordnungen unterschreitet, als Indikator für möglichen zukünftigen Handlungsbedarf angesehen werden. Vor diesem Hintergrund wurde für die Kartierung der einzelnen Kategorien folgende Farbgebung im Hinblick auf die voraussichtliche generelle mittelfristige Bestandskraft der betrachteten Betriebe gewählt:
Farbgebung
Betriebstypen/Verkaufsflächen
Rot
Betrieb ggf. von Schließung oder Verlagerung betroffen
Gelb
Betrieb ggf. mittelfristig nicht mehr marktgerecht: Discounter < 700 m² Verkaufsfläche oder Supermarkt < 600 m² Verkaufsfläche
Ausdrücklich wird an dieser Stelle darauf hingewiesen, dass damit keine Qualifizierung eines Einzelbetriebes im Hinblick auf dessen Zukunftsfähigkeit oder irgendeines anderen Kriteriums beabsichtigt ist oder erfolgt, sondern dass diese Farbgebung lediglich als generelles Analyseinstrument eingesetzt wird. Grundsätzlich werden für die Nahversorgungsanalyse auch die Planvorhaben im Lebensmittel-Bereich sowie die geplanten bzw. teilweise bereits in Bau befindlichen relevanten Wohngebiete betrachtet, um insofern auch die perspektivische Entwicklung in Bezug auf der Angebotsseite sowie auf der Nachfrageseite zu berücksichtigen. Für BAD SALZUFLEN fällt in diesem Zusammenhang die geplante Verlagerung des ReweSupermarktes auf das Projektareal am Ostertor ins Gewicht.
28
Hinzu kommen z.B. Eigentumsverhältnisse, Kapitalkraft, Serviceorientierung, unternehmerische Orientierung etc.
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Zusätzlich zur Kartierung der einzelnen Betriebe wurde zudem eine schematische Betrachtung der Abdeckung des Bad Salzufler Stadtgebietes durch NuG-Betriebe vorgenommen. Hierzu wurde um jeden erfassten NuG-Betrieb ein Kreis mit
dem Radius 500 Meter-Luftlinie gezogen. Hintergrund für diese Kreisgröße ist, dass ein 500 Meter-Luftlinien-Radius in etwa einer realen Fußwegedistanz von ca. 600 m entspricht. Dies ist eine ohne jeden Zweifel fußläufig sehr akzeptable Distanz und daher ein relativ eng und somit wohnortnah abgegrenztes Kriterium dafür, wie gut die Nahversorgung der Bevölkerung derzeit sichergestellt ist. Damit erlaubt diese Darstellung eine nachvollziehbare vereinfachte Beurteilung der wohnortnahen Versorgung der Bevölkerung innerhalb des Bad Salzufler Stadtgebietes, wobei wiederum ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass eine solche Beurteilung umfassend und abschließend nur bei genauerer Berücksichtigung der stadträumlichen Gegebenheiten möglich ist. Auch wird von gutachterlicher Seite ausdrücklich betont, dass die Betrachtung der fußläufigen Distanz sich aus dem quasi gesetzlichen Auftrag zur wohnortnahen Versorgung ableitet. Das tatsächliche Einkaufsverhalten der Bevölkerung entspricht jedoch nicht der Idealvorstellung der fußläufigen Besorgung. Vielmehr wird gerade für den Lebensmitteleinzelhandel zu großen Teilen der PKW genutzt. Gleichwohl ist es unbestritten, dass das Postulat der wohnortnahen Versorgung ein dichtes fußläufig erreichbares Grundversorgungsnetz erfordert. Um in diesem Sinne beurteilen zu können, welche Bereiche in der betrachteten Nahdistanz von 500-m-Luftlinie in welchem Maße durch (voraussichtlich) unterschiedlich bestandsfähige Betriebe 'abgedeckt' sind, wurden die jeweiligen Kreise entsprechend der oben dargestellten Farbgebung transparent eingefärbt29.
29
Anzumerken ist in diesem Zusammenhang, dass auch hier mit der Darstellung nicht beabsichtigt wurde, das jeweilige Einzugsgebiet zu beschreiben. Es geht vielmehr auch hier um die Nahversorgungsfunktion.
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Damit ist insgesamt sowohl eine Lückenanalyse30 als auch eine räumliche Analyse hinsichtlich gegebenenfalls notwendigen mittelfristigen Handlungsbedarf möglich. Ein solcher Handlungsbedarf wäre in Stadtbereichen angezeigt, die lediglich durch rot bzw. gelb eingefärbte Betriebe abgedeckt wären. Nachdem auf diese Weise die Bestandssituation differenziert betrachtet und analysiert wurde, lassen sich die für die Stadt BAD SALZUFLEN relevanten räumlichen Handlungsfelder im Stadtgebiet identifizieren, die bereits heute eine Lücke aufweisen bzw. möglicherweise in absehbarer Zukunft einer Verbesserung der wohnortnahen Versorgung bedürfen. Somit besteht zukünftig die Möglichkeit, für die Stadt BAD SALZUFLEN aktuell vorliegende Einzelhandelsanfragen auf der Grundlage dieser kartographischen Analyse sowie einer Bewertung der jeweiligen Vorhabensstandorte gutachterlich zu beantworten. Unabhängig von der räumlichen Analyse ist zunächst ausgehend von den Erhebungsdaten festzustellen, dass es in BAD SALZUFLEN eine überschaubare, jedoch anteilsmäßig nicht zu vernachlässigende Anzahl an Betrieben gibt, die aus heutiger Sicht nicht mehr marktübliche Flächengrößen aufweisen und damit - ohne für den Einzelfall zu sprechen- hinsichtlich ihrer Zukunftsfähigkeit kritisch zu sehen sind. So sind unter den insgesamt 17 NuG-Betrieben > 300 m² Verkaufsfläche
1 Discounter mit < 700 m² VKF (Plus, Begastraße)
2 Supermärkte mit < 600 m² VKF (Edeka - Wüsten, Edeka Allfrisch – Innenstadt)
2 Betriebe, die ggf. von einer Schließung oder Verlagerung betroffen sind (Rewe Bahnhofstraße, Jibi – Otto-Hahn-Straße)
30
Nicht durch mindestens einen 500-m-Kreis abgedecktes Gebiet.
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Dabei muss gleichwohl immer berücksichtigt werden, dass selbst dort, wo es zu fußläufigen 'Abdeckungslücken' kommt, eine absatzwirtschaftliche Tragfähigkeit zusätzlicher Einzelhandelsbetriebe keineswegs sicher gegeben ist. Schließlich wird -und das ist für die betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit maßgeblich- ein erheblicher Teil an Lebensmitteleinkäufen mittlerweile per PKW erledigt. Aus gutachterlicher Sicht sollten die entsprechenden Bemühungen sich dabei in erster Linie auf die dicht besiedelten Bereiche des Stadtgebietes BAD SALZUFLEN konzentrieren, da dort am ehesten die Chance für die Etablierung von marktgängigen Betriebsformen und -größen besteht. Überhaupt muss aus gutachterlicher Sicht die betriebswirtschaftliche Tragfähigkeit neuer Einzelhandelsflächen unbedingt immer beachtet werden. Nach heutigem Kenntnisstand zeichnet sich für Stadtteile bzw. Stadtteilbereiche mit jeweils relativ geringen Einwohnerzahlen daher nur in Ausnahmefällen eine betriebswirtschaftliche Lösung der wohnortnahen Versorgung ab. Das dortige Nachfragepotenzial würde nur die Etablierung relativ kleiner Verkaufsflächen erlauben, die sich betriebswirtschaftlich kaum rentabel betreiben lassen.
Grundsätzlich lässt sich demnach festhalten:
Es zeigt sich zunächst eine grundsätzlich räumlich ausgewogene Nahversorgungssituation mit nahezu vollständiger Abdeckung der Innenstadt sowie
der unmittelbar angrenzenden Stadtteile, während in den weiter außen gelegenen Stadtteilen durchaus 'Lücken' bestehen. Unterschiedliche Angebotsformate (SBWarenhaus, Verbrauchermärkte, Supermärkte, Lebensmittel-Discounter) ermöglichen dabei dem Kunden eine gewisse Vielfalt und Auswahl insbesondere im erweiterten Kernstadtbereich. Geringfügig einschränkend wirkt sich jedoch die Orientierung der Nahversorgung an der zentralen Bandstruktur der Hauptverkehrsachsen aus.
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Die Zentralität im periodischen Bedarf von rd. 82 signalisiert dennoch Kaufkraftabflüsse, die sich auch perspektivisch mit der Realisierung des Projektvor-
habens am Ostertor und der Verlagerung des Rewe Supermarktes von der Bahnhofstraße bzw. einer Erweiterung in der Begastraße in Schötmar nicht zuletzt aufgrund des Netto-Verlagerungseffekts nicht wesentlich erhöhen wird. Eine Neuansiedlung bzw. Erweiterung bestehender Nahversorger kann sicher zu einer Reduzierung bzw. Rückholung eines Teils der Kaufkraftabflüsse im periodischen Bedarf beitragen, eine völlige Umkehr der Kaufkraftabflüsse der Stadt BAD SALZUFLEN mit einer ausgeglichenen Einzelhandelszentralität im periodischen Bedarfsegment scheint den Gutachtern auch auf Sicht nicht erreichbar.
Wie jedoch vielfältige Basisuntersuchungen des GfK PRISMA Instituts ergeben haben, wird von der Bevölkerung insbesondere wohnortnahes (= fußläufiges) Einkaufen gewünscht, ein Umstand, den jede Stadtverwaltung – unabhängig von
der rein rechnerischen Zentralität in diesem Bedarfssegment - ernst nehmen sollte, da sie insbesondere in einem Mittelzentrum wie BAD SALZUFLEN einen wesentlichen qualitativen Aspekt der Nahversorgung und damit Wohnqualität darstellt.
Als augenscheinliche Handlungsfelder – sprich perspektivisch nennenswerte Besatz-„Lücken“- ergeben sich dabei aus der Abdeckungsanalyse sowie der Bevölkerungs- und Kaufkraftpotenzial-Analyse zunächst folgende:
Perspektivisch Handlungsbedarf in Schötmar zur Stärkung des zentralen Versorgungsbereiches sowie Sicherung der Nahversorgung (Plus-Discounter nicht mehr zeitgemäß, Jibi ggf. von Schließung betroffen)
Augenmerk auf Sicherung des Marktes in Wüsten (ggf. Vergrößerung der Verkaufsfläche)
Darüber hinaus fallen folgende augenscheinlich „unterversorgte“ Bereiche in Stadtteilen mit gleichzeitig hoher Einwohnerzahl (> 1.500 Einwohner) ins Auge:
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1. Nordwestliche Kernstadt 2. Nordöstliche Kernstadt 3. Stadtteil Retzen 4. Nördlicher Stadtteil Holzhausen 5. Südwestlicher Stadtteil Werl-Aspe Aufgrund der perspektivischen Verbesserung der Nahversorgungssituation in der Innenstadt durch die Verlagerung des Rewe-Supermarktes von der Bahnhofstraße zum Ostertor entsteht hier kein zusätzlicher Handlungsbedarf, da durch das Projektvorhaben auch bei einer etwaigen Veränderung im Bezug auf den Edeka Allfrisch Supermarkt am Salzhof eine verbesserte Nahversorgung in der Innenstadt gewährleistet werden kann.
5.4
Vertiefende Analyse der identifizierten Handlungsfelder in den Stadtteilen
Bricht man die bislang gewonnen Erkenntnisse nun auf einen kleineren Maßstab herunter, um für die konkret im Fokus stehenden "unterversorgten" Bereiche detaillierte Aussagen zum Grade der Nahversorgung und zu evtl. Handlungsbedarf zu erhalten, so bietet sich eine integrierte Betrachtungsweise auf Ebene der Strukturdaten der Einwohner vor Ort an. Dabei wurden die Daten der augenscheinlich unterversorgten Bereiche31 mittels der mikrogeographischen Datenbank PointPlus der GfK aggregiert und die Bevölkerungsdichte sowie deren Altersstruktur, der Kaufkraft-Index im Gebiet
31
Diese entsprechen ausdrücklich nicht den administrativen Stadtteilen, sondern wurden an den durch die 500 m-Radien nicht abgedeckten Bereichen orientiert, da sich die Einkaufsbeziehungen der ansässigen Bevölkerung überwiegend nach der Entfernung und nicht nach administrativen Grenzen richten. Am Beispiel Holzhausen wird deutlich, dass der südliche Bereich des Stadtteils fußläufig durch den ansässigen Markant Markt versorgt ist, der nördliche Teil im Einzugsbereich der Nahversorger in Werl-Aspe, Schötmar und Ehrsen-Breden liegt, so dass bei räumlich-funktionaler Betrachtungsweise der Bereich zwischen dem Gewerbegebiet und dem Ortskern eine „Lücke“ in der Nahversorgung aufweist.
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sowie die weiteren Parameter Single- oder Mehrpersonen-Haushalte mit oder ohne Kinder sowie Einkommensstruktur untersucht und ausgewertet.
Im Einzelnen ergeben sich dabei folgende Ergebnisse und Entwicklungsmöglichkeiten/-perspektiven:
Abbildung 13: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation in der nordwestlichen Kernstadt von BAD SALZUFLEN GfK Gruppe
GfK GeoMarketing
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Kurzskizze Nahversorgung -Nordwestliche KernstadtLage
Zwischen Stadtforst im Norden, Kurpark im Osten, Rat-Hasse Promenade im Süden, Gröchteweg im Westen Gute verkehrliche Erreichbarkeit über Bismarckstraße
Stadtteilspezifische Nahversorgungszentralität
Relativ geringe Nahversorgungszentralität im gesamten Stadtteil Bad Salzuflen von rd. 70
Nächstgelegene Nahversorgungsstandorte
Lidl und Aldi an der Herforder Straße, Rewe Bahnhofstraße, Allfrisch in der Innenstadt vereinzelt Ladenhandwerksbetriebe am Gröchteweg sowie kleinerer Feinkostanbieter
Bevölkerung, Strukturdaten
Rd. 4.000 Einwohner Deutlich überdurchschnittlicher Kaufkraft-Index (rd. 130) Überdurchschnittlicher Anteil bei Alter des Haushaltsvorstandes über 60 Überdurchschnittlicher Anteil bei Single-Haushalten Überdurchschnittlicher Anteil bei hohen Einkommensklassen
Entwicklungsperspektiven/ -möglichkeiten
Bei Verlagerung Rewe von der Bahnhofstraße zum Areal am Ostertor teilweise bessere Abdeckung, Potenzial gerade ausreichend für zusätzlichen Nahversorger (z.B. zeitgemäßer Supermarkt ab 900 m², Discounter => Standortsuche im Bereich der Bismarckstraße, Exterschen Straße als optimaler Standortbereich (ehem. AldiStandort Herforder Straße /Ecke Friedrich-Ebert-Straße nur bedingt geeignet, vgl. Kapitel 6.4)
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Abbildung 14: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation in der nordöstlichen Kernstadt von BAD SALZUFLEN GfK Gruppe
GfK GeoMarketing
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Kurzskizze Nahversorgung -Nordöstliche KernstadtLage
Zwischen Kurkliniken im Norden, Stadtforst im Osten, Waldstraße im Süden, Kurpark im Westen; Verkehrliche Erreichbarkeit über Beetstraße gegeben
Stadtteilspezifische Nahversorgungszentralität
Relativ geringe Nahversorgungszentralität im gesamten Stadtteil Bad Salzuflen von rd. 70
Nächstgelegene Nahversorgungsstandorte
Allfrisch in der Innenstadt, Lidl und Marktkauf Hoffmannstraße, Rewe Bahnhofstraße kleinerer Supermarkt sowie Getränkemarkt in der Pohlmannstraße, vereinzelt Ladenhandwerksbetriebe
Bevölkerung, Strukturdaten
Rd. 5.500 Einwohner Bundesweit leicht überdurchschnittlicher Kaufkraft-Index (rd. 103), für BAD SALZUFLEN leicht unterdurchschnittlich Überdurchschnittlicher Anteil bei Alter des Haushaltsvorstandes über 60 Überdurchschnittlicher Anteil bei Single-Haushalten Überdurchschnittlicher Anteil bei mittleren und hohen Einkommensklassen
Entwicklungsperspektiven/ -möglichkeiten
Bei Verlagerung Rewe von der Bahnhofstraße zum Areal am Ostertor teilweise bessere Abdeckung, Potenzial gerade ausreichend für zusätzlichen Nahversorger (z.B. zeitgemäßer Supermarkt ab 900 m², Discounter => Standortsuche im Bereich der nördlichen Beetstraße, Wüstener Straße als optimaler Standortbereich
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Abbildung 15: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation im Stadtteil Retzen GfK Gruppe
GfK GeoMarketing
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Kurzskizze Nahversorgung -Stadtteil RetzenLage
Im Südosten des Stadtgebietes, gute verkehrliche Erreichbarkeit über Lemgoer Straße, Ostwestfalenstraße
Stadtteilspezifische Nahversorgungszentralität
Keine nachweisbare Nahversorgungszentralität im Stadtteil Retzen (lediglich ein kleiner Anbieter)
Nächstgelegene Nahversorgungsstandorte
Edeka Neukauf in Ehrsen-Breden, Markant in Holzhausen, Jibi in Schötmar
Bevölkerung, Strukturdaten
Rd. 1.500 Einwohner Bundesweit leicht überdurchschnittlicher Kaufkraft-Index (rd. 103), für BAD SALZUFLEN leicht unterdurchschnittlich Überdurchschnittlicher Anteil bei Alter des Haushaltsvorstandes unter 30 bzw. 40 Überdurchschnittlicher Anteil bei Mehrpersonen-Haushalten mit Kindern Überdurchschnittlicher Anteil bei mittleren Einkommensklassen Vorwiegend lockere Ein- und Zweifamilienhausbebauung (dörflicher Charakter)
Entwicklungsperspektiven/ -möglichkeiten
Zu wenig Potenzial für wirtschaftlich nachhaltiges Einzelhandelskonzept, weitgehend mobile Bevölkerung, ggf. über alternative (faktisch subventionierte) Konzepte nachdenken
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Abbildung 16: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation im nördlichen Teil des Stadtteils Holzhausen GfK Gruppe
GfK GeoMarketing
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Kurzskizze Nahversorgung
-Nördlicher Teil des Stadtteils HolzhausenLage
Zwischen Ortskern Holzhausen und Gewerbegebiet Heerser Heide im Südosten des Stadtgebietes, gut verkehrliche Erreichbarkeit über B 239 bzw. Ostwestfalenstraße
Stadtteilspezifische Nahversorgungszentralität
Relativ geringe Nahversorgungszentralität im Stadtteil Holzhausen von rd. 55
Nächstgelegene
Markant Holzhausen, Edeka Neukauf und Plus Werl-Aspe, Jibi Schötmar
Nahversorgungsstandorte Bevölkerung, Strukturdaten
Rd.1.000 Einwohner Deutlich überdurchschnittlicher Kaufkraft-Index (rd. 120) Überdurchschnittlicher Anteil bei Alter des Haushaltsvorstandes unter 30 bzw. 40 Überdurchschnittlicher Anteil bei Mehrpersonen-Haushalten mit Kindern Überdurchschnittlicher Anteil bei mittleren bis oberen Einkommensklassen
Entwicklungsperspektiven/ -möglichkeiten
Zu wenig Potenzial für zusätzliches wirtschaftlich nachhaltiges Einzelhandelskonzept, weitgehend mobile Bevölkerung, gute verkehrliche Erreichbarkeit ermöglichen Versorgung an nächstgelegenen Nahversorgungsstandorten => evtl. über Erweiterung des Markant Supermarktes nachdenken
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Abbildung 17: Kurzskizze zur Nahversorgungssituation im südwestlichen Teil des Stadtteils Werl-Aspe GfK Gruppe
GfK GeoMarketing
„Zentren- und Nahversorgungskonzept BAD SALZUFLEN“.
September 2007
Kurzskizze Nahversorgung
-Südwestlicher Stadtteil Werl-AspeLage
Im Westen und Süden des Stadtteil Werl-Aspe
Stadtteilspezifische Nahversorgungszentralität
Relativ geringe Nahversorgungszentralität im Stadtteil Werl-Aspe von rd. 50
Nächstgelegene Nahversorgungsstandorte
Edeka Neukauf und Plus in Werl-Aspe, Jibi in Schötmar
Bevölkerung, Strukturdaten
Rd. 1.700 Einwohner
Gute verkehrliche Erreichbarkeit über Bextener/Bielefelder Straße
Deutlich überdurchschnittlicher Kaufkraft-Index (rd. 110) Überdurchschnittlicher Anteil bei Alter des Haushaltsvorstandes unter 30 bzw. 40 Überdurchschnittlicher Anteil bei Mehrpersonen-Haushalten mit Kindern Überdurchschnittlicher Anteil bei mittleren bis oberen Einkommensklasse Entwicklungsperspektiven/ -möglichkeiten
Zu wenig Potenzial für zusätzliches wirtschaftlich nachhaltiges Einzelhandelskonzept, weitgehend mobile Bevölkerung, gute verkehrliche Erreichbarkeit ermöglichen Versorgung an nächstgelegenen Nahversorgungsstandorten
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Dies bedeutet in der Summe, insbesondere vor dem Hintergrund einer ausreichenden Nachfrageplattform, einen tatsächlichen Handlungsbedarf im Bereich der nördlichen Kernstadt (Standortsuche für neuen Nahversorger im nördlichen Bereich) so-
wie im nördlichen Teil des Stadtteils Holzhausen (ggf. Erweiterung des Markant Supermarktes).
5.5
Mögliche Entwicklungsmaßnahmen für die verbrauchernahe Grundversorgung
Hinsichtlich der Nahversorgung ergibt sich für die Stadt BAD SALZUFLEN, die über einen insgesamt ausgewogenen Status Quo hinsichtlich des Mixes der Betriebsformen sowie der räumlichen Verteilung verfügt, zunächst die Anforderung, den Status Quo zu sichern. Erstes Mittel der Wahl stellt dabei die restriktive Genehmigungspolitik bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche sowie außerhalb der 17 Nahversorgungsstandorte (vgl. Kapitel 5.3.), insbesondere auch im FMZ Hoffmannstraße dar. Zusätzlich ergibt sich konkret Handlungsbedarf in Schötmar (Plus Lebensmittel-Discounter und Jibi Verbrauchermarkt nicht mehr zeitgemäß). Hier empfehlen die Gutachter – nicht zuletzt vor dem Hintergrund der Zentrenstabilisierung und -stärkung einer zeitgemäßen Neuansiedlung in der Begastraße Priorität vor einer umfangreichen Erweiterung und Neuansiedlung eines Vollversorgers in der Uferstraße einzuräumen (vgl. Kapitel 4.2).
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Für die weiteren Nahversorgungsstandorte geben die Gutachter folgende Entwicklungsempfehlungen:
Grundsätzlich Bestandsschutz bestehender Standorte mit der Option einer sinnvollen und maßvollen Verkaufsflächenerweiterung im Rahmen der
derzeit marktgängigen Größenordnung (Größenordnung von mindestens 1.000 m² für Vollversorger) mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Randsortimente bis 10 % Verkaufsfläche zulässig), wobei im Einzelfall im Hinblick auf die Dimension geprüft werden müsste.
Etwaige Nachnutzung Jibi Otto-Hahn-Straße restriktiv handhaben (allenfalls Bestandsschutz => nahversorgungsrelevante Sortimente)
Augenmerk auf Sicherung des Marktes in Wüsten (ggf. Vergrößerung der Verkaufsfläche)
Potenzielle Nachnutzung des Areals Rewe Bahnhofstraße (nach Verlagerung) primär im Nahversorgungsbereich denkbar
Augenscheinlich „unterversorgte“ Bereiche 1. Nordwestliche Kernstadt: Potenzial gerade ausreichend für zusätzlichen Nahversorger => Standortsuche im Bereich der Bismarckstraße, Exterschen Straße optimal (Supermarkt ab 1.000 m², Discounter) 2. Nordöstliche Kernstadt: Potenzial gerade ausreichend für zusätzlichen Nahversorger => Standortsuche im Bereich der nördlichen Beetstraße, Wüstener Straße optimal (Supermarkt ab 1.000 m², Discounter) 3. Nördlicher Stadtteil Holzhausen: ggf. Vergrößerung Markant.
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6
Standortpotenziale ausgewählter Entwicklungsflächen in BAD SALZUFLEN sowie "Tabu-Bereiche"
Methodische Vorbemerkung
Im Rahmen von Standortbegehungen vor Ort wurden die Entwicklungspotenziale von vier von der Verwaltung der Stadt BAD SALZUFLEN ausgewählten Entwicklungsflächen (Kurgastzentrum, Beetstraße, Werler Straße, Ehem. Aldi-Standort Herforder Straße) in BAD SALZUFLEN mittels standörtlicher Stärken- und Schwächen-Profile bewertet. Das Standortprofil umfasst darüber hinaus etwaige städtebauliche Nutzungskonflikte, branchenspezifische Agglomerationsvorteile und Vorschläge zur möglichen Entwicklung.
Drei weitere Standorte (Rathaus-Gelände, Werler Feld, Hit Markt) wurden auf Wunsch der Stadt BAD SALZUFLEN nachträglich und deshalb lediglich per Desk-Research ebenfalls auf ihre Stärken und Schwächen sowie mögliche Entwicklungspotenziale untersucht.
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6.1
Kurgastzentrum - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil Stärken Ï Lage in der Innenstadt Ï Städtebaulich überwiegend attraktives Umfeld Ï Verbindungsfunktion zwischen Innenstadt und touristisch bedeutsamem Kurareal
Ï Städtische Immobilie Ï Ausreichende Flächenverfügbarkeit für verschiedene Nutzungen Ï Standortimage positiv belegt durch Kurnutzung
Schwächen Ð Städtebaulicher Missstand (überwiegend durch Leerstände geprägte Passage „Kurpark-Center“) gegenüber
Ð Keine ausgesprochene einzelhändlerische Vorprägung Ð Keine Synergieeffekte durch Einzelhandel zu erwarten Ð Lage abseits der Hauptpassantenfrequenzen
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen Ò Schwerpunkt der Entwicklung (u.a. denkbar: Dienstleistung, Gastronomie, Hotel) auf Thema Gesundheit/Kur legen (evtl. Hotel) kleinflächig auch ergänzende Einzelhandelsnutzung (zielkundenorientiert) denkbar
Ò Keinen einzelhändlerischen „Gegenpol“ zum Projektareal am Ostertor schaffen Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GfK GeoMarketing GmbH. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig.
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6.2
Beetstraße - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil Stärken Ï Ï Ï Ï Ï
Lage an Hauptverkehrsträger Gute verkehrliche Erreichbarkeit Ausreichend Nahpotenzial für Nahversorgungsstandort Ausreichende Flächenverfügbarkeit Geeigneter Flächenzuschnitt
Schwächen Ð Lage nicht zentral, sondern randlich zum Nahpotenzial Ð Relative Nähe zum FMZ Hoffmannstraße
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen Ò Grundsätzlich als Nahversorgungsstandort (Discounter oder Supermarkt > 600 m²) gut geeignet Ò Besser geeignet wäre ein Standort weiter nordöstlich im Wohngebiet oder ein Standort zentral im gesamten
nördlichen Stadtgebiet, um qualitative Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung im östlichen Bereich der nördlichen Kernstadt zu erreichen
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6.3
Werler Straße - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil Stärken Ï Ï Ï Ï Ï Ï Ï
Lage an Hauptverkehrsträger Gute verkehrliche Erreichbarkeit Sehr gute Einsehbarkeit Ausreichende Flächenverfügbarkeit Geeigneter Flächenzuschnitt Standort bereits einzelhändlerisch vorgeprägt Nähe zur Innenstadt
Schwächen Ð Kaum Nahpotenzial im Standortumfeld Ð Relative Nähe zum FMZ Hoffmannstraße Ð Zur Hauptverkehrszeit Rückstaugefahr
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen Ò Grundsätzlich als Standort für großflächigen Einzelhandel gut geeignet Ò Restriktive Ansiedlungspolitik (weder zentren- noch nahversorgungsrelevante Sortimente zulassen) Ò Durch relative Nähe zum FMZ Hoffmannstraße als Ergänzungsstandort geeignet, jedoch nicht prioritär zu behandeln
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6.4
Ehem. Aldi Standort Herforder Straße - Kurzskizze sowie Stärken-Schwächen Profil Stärken Ï Ï Ï Ï
Gute Einsehbarkeit Ausreichend Nahpotenzial im Standortumfeld Nähe zur Innenstadt ÖPNV-Anschluss direkt am Objekt
Schwächen Ð Eingeschränkte verkehrliche Erreichbarkeit, da nicht an Hauptverkehrsträger, sondern an Wohnstraße
Ð Ungünstiger länglicher Flächenzuschnitt Ð Flächenverfügbarkeit für moderne Einzelhandelsformate und ausreichende Parkplätze kaum ausreichend
Entwicklungspotenziale/Maßnahmeempfehlungen
Ð Lage nicht zentral, sondern randlich zum Nahpotenzial Ð Kaum einzelhändlerisch vorgeprägt Ð Relative Nähe zum FMZ Hoffmannstraße sowie den
Nahversorgungsstandorten an der Herforder Straße (Lidl, Aldi)
Ò Grundsätzlich als Standort für großflächigen Einzelhandel kaum geeignet Ò Für eine qualitative Verbesserung der fußläufigen Nahversorgung im westlichen Bereich der nördlichen
Kernstadt auf Grund der Lage im Süden des Stadtteils und in räumlicher Nähe zu vorhandenen Angeboten in der Herforder Straße und Hoffmannstraße nicht der optimale Standort Ò Besser alternativer Nutzung zuführen (Praxen, Dienstleistung), Umstrukturierungsmaßnahme bereits ausgeschildert Alle Bestandteile dieses Dokuments sind urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GfK GeoMarketing GmbH. Dieses Dokument ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig.
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6.5
Rathaus-Gelände
Stärken:
Kopplungspotenzial allenfalls durch die Rathaus-Beschäftigten sowie eingeschränkt durch die Lage nahe dem FMZ Hoffmannstraße
Schwächen:
Trotz Insellage zwischen Hauptverkehrsstraßen schwierige Anfahrbarkeit (teilweise Einbahnstraße)
Nutzungskonflikte mit Anwohnern zu erwarten
Entwicklungspotenziale/Maßnahme-Empfehlung:
Die Gutachter empfehlen mit Blick auf die Vermeidung einer weiteren Zersiedelung der Einzelhandelslandschaft in BAD SALZUFLEN eher eine Konzentration des Angebots und daher von einer Einzelhandelsnutzung des Rathaus-Geländes abzusehen (zunächst Verdichtung der bestehenden Standorte). Bevorzugt wäre eine Nutzung des Standortes für Wohnen oder Büro (nachrangig auch für Gewerbe32) denkbar.
6.6
Werler Feld
Stärken:
Ausreichende Flächenverfügbarkeit
Schwächen:
Lage außerhalb der Kernstadt ohne Kopplungspotenzial
Kein Nahpotenzial im Standortumfeld
32
U.a. auch Autohaus, explizit nicht Gegenstand des klassischen Einzelhandels.
Seite 89 von 109
Entwicklungspotenziale/Maßnahme-Empfehlung:
Vor dem Hintergrund der angestrebten Angebotskonzentration an den bestehenden Standorten im Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN empfehlen die Gutachter, derzeit an diesem Standort von einer Einzelhandelsnutzung abzusehen und vorhandene bereits einzelhändlerisch vorgeprägte Flächenpotenziale (Hoffmannstraße, Werler Straße) zu entwickeln. Perspektivisch ist – nach Ausschöpfung vorhandener Flächenpotenziale bzw. vollständiger Belegung des Areals an der Hoffmannstraße – die Umsetzung des bereits bestehenden, aber nicht rechtskräftigen Bebauungsplans für ein Sondergebiet mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten (Verlagerung und Erweiterung des Baustoffhandels Linnenbecker) denkbar, erfordert aber eine erneute Prüfung.
6.7
Hit-Markt Schloß-Straße
Bezüglich des Hit Marktes an der Schloß-Straße behalten die Aussagen der Studie aus dem Jahr 2000 ihre Gültigkeit und werden von diesem Hintergrund an dieser Stelle sinngemäß wiederholt. Der solitäre Standort außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche hat nicht zuletzt aufgrund seiner Lage eine Nahversorgungsfunktion ohne ausgeprägte Magnetwirkung. Deshalb empfehlen die Gutachter im Sinne einer angestrebten Konzentration des Angebotes die Weiterentwicklung und Ergänzung des Standortes insbesondere mit innenstadtrelevanten Sortimenten zu unterbinden (außerhalb von zentralen Versorgungsbereichen nicht zulässig), um eine weitere Entwicklung des Solitärs zu vermeiden und keine negativen Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche (insbesondere Schötmar) zu generieren. In begrenztem Umfang können sich die Gutachter eine Ergänzung bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten in der Größenordnung 400 bis maximal 500 m² (z.B. für einen Getränkemarkt) vorstellen.
Seite 90 von 109
6.8
Tabu-Bereiche
Mit Blick auf die weitere Entwicklung von großflächigem Einzelhandel33 wird abgesehen von den in diesem Gutachten explizit behandelten
zentralen Versorgungsbereichen
dem Sonderstandort Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
den 17 Nahversorgungsstandorten sowie
den für Einzelhandel empfohlenen Entwicklungsflächen
das gesamte Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN zunächst als „Tabu-Bereich“ für Einzelhandel definiert. Dies betrifft insbesondere auch die Gewerbegebiete, wo eine weitere Einzelhandelsentwicklung nicht erwünscht ist. Der Grundsatz der Einzelhandelskonzentration gilt auch hier vor allem anderen. Eine maßvolle Bestandserweiterung an bestehenden Einzelhandelsstandorten ist dabei möglich und kann im Rahmen einer Einzelfallentscheidung geprüft werden. Dabei sind Autohäuser explizit nicht Gegenstand des klassischen Einzelhandels.
33
Aber auch bei kleineren Vorhaben sollte die Stadt, wo möglich, ihren Einfluss ausüben, um die unsererseits empfohlene bzw. angestrebte Bündelung von zentralen/klar definierten Standorten voran zu bringen.
Seite 91 von 109
6.9
Fazit
Somit ergibt sich mit Blick auf die Entwicklung potenzieller Einzelhandels-Flächen insbesondere für das Areal an der Beetstraße eine grundsätzliche Eignung als Nahversorgungsstandort sowie der Werler Straße für nicht zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente. Alle weiteren Entwicklungsflächen werden von den Gutachtern für eine Entwicklung von großflächigem Einzelhandel negativ beurteilt. Dies nicht zuletzt vor dem Hintergrund, dass eine Konzentration des Einzelhandels an bestehenden Standorten Priorität vor der weiteren Zersiedelung der Einzelhandelslandschaft im Stadtgebiet haben soll. Entsprechend ergibt sich auch die Definition von Tabu-Bereichen für eine Entwicklung von großflächigem Einzelhandel für das gesamte Stadtgebiet (insbesondere auch Gewerbe-Gebiete) außerhalb von
zentralen Versorgungsbereichen
dem Sonderstandort Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
den 17 Nahversorgungsstandorten sowie
den für Einzelhandel empfohlenen Entwicklungsflächen.
Eine Ausnahme stellen dabei Bestandsflächen dar, wo eine maßvolle Bestandserweiterung möglich ist und im Rahmen einer Einzelfallentscheidung geprüft werden kann.
Seite 92 von 109
7
Abschließende Empfehlungen zur Einzelhandelsentwicklung
Im abschließenden Kapitel sollen sämtliche erarbeiteten Maßnahme-Empfehlungen für eine zukünftige Einzelhandelsentwicklung in BAD SALZUFLEN stichpunktartig zusammengetragen sowie in einen Gesamtzusammenhang gestellt werden.
7.1
Allgemeine Leitlinien und Ziele
Für BAD SALZUFLEN ergeben sich unter Zusammenführung der vorstehenden Untersuchungsergebnisse verschiedene Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung, die als übergeordnete „Klammer“ bzw. als Maßgabe für die konkreten Maßnahme-Empfehlungen der einzelnen Lagen gelten sollten. Im Einzelnen handelt es sich dabei um:
Vermeidung neuer dezentraler Standorte, um eine stärkere
Konzentration des Einzelhandels und damit eine bessere Profilierung im starken Wettbewerbsumfeld zu erreichen
Sicherung der mittelzentralen Versorgungsfunktion der Stadt BAD
SALZUFLEN und ihrer Stadtteile durch maßvolle und stärker qualitativ orientierte Einzelhandelsentwicklung zur Schaffung eines deutlichen eigenen Profils
Stärkung der Innenstadt durch breiteres Profil (insbesondere Mode), sowie
deutliche städtebauliche Aufwertung bzw. In-Wert-Setzung vorhandener Flächen (z.B. Außengastronomie, Aufenthaltsqualität, Ggf. Entwicklung Postareal) zur Schaffung von mehr "Ambiente"
Profil und unterschiedliche Funktionalität der einzelnen zentralen
Versorgungslagen stärken, aber gleichwohl für bessere Durchmischung der Zielgruppen sorgen und Trennung vermeiden
Versuch der Reduzierung der derzeitigen Kaufkraftabflüsse, insbesondere im periodischen Bedarfsbereich (wurde teilweise bereits durch Entwicklung Ostertor angegangen) Seite 93 von 109
Sicherstellung und Verbesserung der Nahversorgung (insbesondere in der nördlichen Kernstadt und in den zentralen Versorgungslagen) durch Vermeidung einer nennenswerten Ausweitung der nahversorgungsrelevanten Sortimenten (u.a. FMZ Hoffmannstraße, Tabu-Bereiche)
Restriktive Behandlung von großflächigen Bauvorhaben an "Grüne-
Wiese"- oder peripheren Gewerbestandorten (Tabu-Bereiche) insbesondere mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten (Bad Salzufler Liste, vgl. Kapitel 7.2) zur Vermeidung der Ausdünnung des Versorgungsnetzes
Bestandsschutz bestehener Einzelhandelsflächen (insbesondere Nahversor-
gungsstandorte) im Sinne einer maßvollen Erweiterung auf zukunftsfähige Formate zum Erhalt der bestehenden Standorte.
7.2
Definition innenstadtrelevanter Sortimente: "Bad Salzufler Liste"
Um die in den vorangegangenen Ausführungen dargestellten einzelhandelsstrukturellen Gegebenheiten der Stadt BAD SALZUFLEN adäquat zu berücksichtigen und die Ziele der Einzelhandelsentwicklung in Einklang mit Ansiedlungswünschen von Einzelhandelsbetreibern und Immobilieneigentümern zu bringen, ist die Erarbeitung einer auf die spezifischen Verhältnisse vor Ort abstellenden BAD SALZUFLER Liste zur Beurteilung der standortspezifischen Genehmigungsfähigkeit von Sortimenten in Hinblick auf zukünftige (insbesondere großflächige) Planungen ein geeignetes Instrument. Als zentrenrelevante Sortimente sind solche Warengruppen zu bezeichnen, die als Hauptsortimente von Einzelhandelsbetrieben in den abgegrenzten bzw. definierten drei zentralen Versorgungslagen von BAD SALZUFLEN (vgl. Kapitel 3) zulässig sind. Was die nicht-zentrenrelevanten Sortimente angeht, ist zu sagen, dass sich entsprechende Betriebe prinzipiell in den Zentren bzw. in Sonderbereichen grundsätzlich und vorbehaltlich einer Einzelfallprüfung ansiedeln dürfen.
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Die nachfolgende Tabelle stellt einen Vorschlag aus gutachterlicher Sicht für eine Bad Salzufler Liste zur standortspezifischen Beurteilung der Genehmigungsfähigkeit von Sortimenten dar, die sich im Aufbau der einzelnen Sortimente an den Listen anderer Städte sowie der Warengruppensystematik des GfK PRISMA Instituts orientiert und insbesondere die Gegebenheiten bzw. das konkret vorhandene Sortiment des Einzelhandels in den Zentren von BAD SALZUFLEN berücksichtigt. Die in BAD SALZUFLEN zentrenrelevanten Sortimente sind der Tabellenspalte "Sortimente" zu entnehmen. Die Spalten Hauptwarengruppe und Warengruppe dienen der Übersichtlichkeit und Einordnung in die GfK PRISMA Warengruppensystematik (vgl. Anhang). Lesebeispiel: In der Warengruppe Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder sind für BAD SALZUFLEN lediglich die Sortimente Spielwaren, Sport und Hobby zentrenrelevant.
Seite 95 von 109
Tabelle 11: "Bad Salzufler Liste" Definition zentrenrelevanter Sortimente für BAD SALZUFLEN Periodischer Bedarf/nahversorgungs-relevante Sortimente Hauptwarengruppe
Warengruppe
Sortimente
periodischer Bedarf
Nahrungs- und Genussmittel
Nahrungs- und Genussmittel
Gesundheit und Körperpflege
Gesundheit und Körperpflege, Sanitätsartikel, Orthopädiebedarf medizinische Produkte, Pharmazeutika
Aperiodischer Bedarf/zentren-relevante Sortimente Hauptwarengruppe
Warengruppe
Sortimente
a) Bekleidung /Textilien, Schuhe/Lederwaren
Bekleidung, Textilien
Bekleidung, Textilien Stoffe, Kurzwaren, Handarbeitswaren
Schuhe/Lederwaren
Lederartikel Schuhe
b) Hartwaren, bestehend aus Technik
Elektro, Unterhaltungselektronik
Elektrokleingeräte (Haushaltsgeräte), Leuchten Unterhaltungselektronik Foto-, Video- und optische Geräte
Multimedia, Foto, Optik
Tonträger Neue Medien Brillen, Sehhilfen
Haushalts- und persönlicher Bedarf
Bücher, Schreibwaren
Bücher, Schreibwaren
Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel
Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik
Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder
Spielwaren, Sport, Hobby
Uhren, Schmuck
Uhren, Schmuck
Geschenkartikel
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7.3
Mögliche Maßnahmen und Empfehlungen zur Sicherung und Entwicklung der zentralen Versorgungsbereiche sowie des Sonderbereichs Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
Hauptzentrum Innenstadt
Chance der Entwicklung des Areals am Ostertor als „Eintrittstor zur Innenstadt“ mit möglichst attraktiven und kompetenten Anbietern nutzen
Bei zukünftiger einzelhändlerischer Entwicklung stärkere Konzentration auf Haupteinkaufslage und angrenzende Lagen (z.B. Postareal)
Versuch der Ansiedlung von überregionalen Filialisten (im kleineren bis mittleren Verkaufsflächenbereich) oder "Magneten" mit dem Schwerpunkt Qualität/Ambiente als Frequenzbringer insbesondere im Segment Mode und/oder Sportartikel zur Erweiterung des Zielgruppenspektrums und Arrondierung der Sortimente
Einzelhändlerisches Entwicklungspotenzial bei der angedachten Restrukturierung des Kurgastzentrums eher begrenzt, dort Themenschwerpunkt
Gesundheit/Kur schaffen, nur durch ergänzenden zielkundenorientierten Einzelhandel arrondieren
Schwerpunktthema städtebauliche Aufwertung der Innenstadt u.a. durch Gestaltung Salzhof, Aufwertung der Fußgängerzone, Gestaltung der Innenstadt mit den Themen Licht, Wasser und Salz, um das Profil der Stadt BAD SALZUFLEN mit seiner historischen Altstadt, dem Kurbereich sowie dem direkten Übergang von der Altstadt über den Kurbereich in die Erholungslandschaft zu stärken
Qualitatives Profil der Innenstadt (Qualität, Individualität, Kleinteiligkeit,
Bedienung) erweitern und stärken (z.B. durch einheitliche Ladenöffnungszeiten, Belebung der Innenstadt durch Aktionen, Wochenmarkt, ansprechender Marktauftritt, Flächenmanagement), dies schließt aber gleichwohl eine DurchSeite 97 von 109
mischung mit einigen flächengrößeren Anbietern nicht aus (u.a. Ostertor, ggf. Postareal)
Prozess Stadtmarketing und Leitbildfindung ins Leben rufen; Thema
und Image (Kur, Salz) sind vorhanden, professionelle Vermarktung der Stärken von BAD SALZUFLEN, um auch weiträumiger die Bekanntheit zu steigern und ggf. perspektivisch eine Steigerung der Potenzialreserve zu erreichen
Hauptzentrum Schötmar
Als vorrangig gilt das Ziel der Sicherung der Zentren
Bei zukünftiger Entwicklung im Hauptzentrum Schötmar stärkere Konzentration auf Haupteinkaufslage (Begastraße) insbesondere durch Ansiedlung
eines zeitgemäßen Nahversorgers und Abrundung des periodischen Schwerpunkts mit qualifiziertem Anbieter (ggf. Buchladen, Bekleidung) bei gleichzeitiger Sicherung der Lage Uferstraße durch maßvolle Bestandserweiterung (Sicherung des Aldi Lebensmittel-Discounters)
Nebenzentrum Knetterheide
Als vorrangig gilt das Ziel der Sicherung der Zentren
Sicherung des Nebenzentrums Knetterheide durch Erweiterungs-Be-
schränkungen u.a. im FMZ Hoffmannstraße bei nahversorgungsrelevanten Sortimenten bzw. Restriktionen in den sog. Tabu-Bereichen
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Sonderstandort FMZ Hoffmannstraße
Bei weiterer Entwicklung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten spürbare Schwächung der bestehenden bzw. möglicher perspektivischer Nah-
versorgungsbereiche (z.B. Beetstraße)
Chance zur Verhinderung weiterer Kaufkraftabflüsse an die umliegenden Mittel- und Oberzentren durch die Ansiedlung von weiteren Magnetbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten auf den vorhandenen Flächenreserven
Weitere Entwicklung als komplementärer Einkaufsstandort zur Innenstadt
(dort Qualität, Kleinteiligkeit, Niveau); dagegen in der Hoffmannstraße: Preiswürdigkeit, größere Fläche, Kofferraumkäufe
Beschränkung der Entwicklung auf nicht-zentrenrelevante Sortimente, restriktiver Ausschluss von weiteren Nahversorgern; vor dem Hinter-
grund des neuen LEPro Ausschluss von zentrenrelevanten Sortimenten; Bestandssicherung für die IST-Situation bei zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimenten. Als marktgängige Angebotsformate mit überwiegend nicht zentrenrelevanten Sortimenten sind u.a. zu nennen: Fachmarkt für Motorradbekleidung (Typ Polo, Hein Gericke), Büromöbel- und Computer-Fachmarkt (Typ Staples), Küchen-Fachmarkt (Typ Plana, Vesta, Reddy), Teppich-Fachmarkt (Typ TTL), Fahrrad-Fachmarkt, Gartenmarkt.
7.4
Mögliche Maßnahmen und Empfehlungen zur verbrauchernahen Grundversorgung Sicherung der derzeit guten Nahversorgung der Stadtteile (evtl. durch Ver-
größerung einzelner Betriebe, u.a. Markant in Holzhausen); nahezu flächendeckende fußläufige Versorgung als vorrangiges Ziel
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Nachverdichtung des Nahversorgungsnetzes im Bereich der nordwestlichen
und/oder nordöstlichen Kernstadt (Standortsuche im nördlichen Stadtgebiet)
Für andere Bereiche ohne „echte“ Versorgungslücke aufgrund zu geringen Potenzials (z.B. Retzen) bietet sich keine offensichtliche absatzwirtschaftlich tragbare klassische Lösung (Supermarkt oder Discounter) an
Restriktive Ansiedlungspolitik weiterer nahversorgungsrelevanter Sorti-
mente im FMZ Hoffmannstraße, in den Tabubereichen bzw. im Außenbereich
Grundsätzlich Bestandsschutz bestehender Standorte mit der Option einer sinnvollen und maßvollen Verkaufsflächenerweiterung im Rahmen der
derzeit marktgängigen Größenordnung mit nahversorgungsrelevanten Sortimenten
Etwaige Nachnutzung Jibi Otto-Hahn-Straße restriktiv handhaben (allenfalls Bestandsschutz => nahversorgungsrelevante Sortimente)
Augenmerk auf Sicherung des Marktes in Wüsten (ggf. Vergrößerung der Verkaufsfläche)
Potenzielle Nachnutzung des Areals Rewe Bahnhofstraße (nach Verlagerung) primär im Nahversorgungsbereich denkbar
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7.5
Entwicklungsflächen im übrigen Stadtgebiet sowie TabuBereiche
Eine grundsätzliche Eignung als potenzielle Einzelhandels-Flächen für großflächigen Einzelhandel besteht mit Blick auf die untersuchten Entwicklungsflächen insbesondere
für das Areal an der Beetstraße als Nahversorgungsstandort sowie
für das Areal an der Werler Straße für nicht zentren- oder nahversorgungsrelevante Sortimente.
Sämtliche übrige Bereiche im Stadtgebiet gelten als Tabu-Bereiche für Einzelhandel, insbesondere für zentren- - und nahversorgungsrelevante Sortimente. Mit Blick auf die weitere Entwicklung von großflächigem (MUSS) bzw. mittlerem und kleinem (SOLL-Ziel) Einzelhandel wird abgesehen von den in diesem Gutachten explizit behandelten
zentralen Versorgungsbereichen
dem Sonderstandort Fachmarktzentrum Hoffmannstraße
den 17 Nahversorgungsstandorten sowie
den für Einzelhandel empfohlenen Entwicklungsflächen
das gesamte Stadtgebiet von BAD SALZUFLEN zunächst als „Tabu-Bereich“ für Einzelhandel definiert. Dies betrifft insbesondere auch die Gewerbegebiete, wo eine weitere Einzelhandelsentwicklung nicht erwünscht ist. Der Grundsatz der Einzelhandelskonzentration gilt auch hier vor allem anderen. Eine maßvolle Bestandserweiterung an bestehenden Einzelhandelsstandorten ist dabei möglich und kann im Rahmen einer Einzelfallentscheidung geprüft werden. Dabei sind Autohäuser explizit nicht Gegenstand des klassischen Einzelhandels.
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ANHANG
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Begriffsbestimmungen Definition der untersuchten Betriebsformen34
SB-Laden:
Nahrungs- und Genussmittel-Selbstbedienungsgeschäft, einschließlich Frischwaren mit Verkaufsflächen unter 400 m².
Discountmarkt (Lebensmittel):
Betriebsform mit begrenztem Sortiment von Waren hoher Umschlagshäufigkeit, ohne großen Aufwand für Warenpräsentation oder Ladeneinrichtung und Service. Kennzeichen ist die aggressive Niedrigpreispolitik. Meist ein mittelflächiger Betrieb mit Verkaufsflächengrößen zwischen 400 und 800 m².
Supermarkt:
Selbstbedienungsgeschäft, das überwiegend Lebensmittel einschließlich Frischwaren sowie bestimmte Ver- und Gebrauchsgüter anbietet, mit einer Verkaufsfläche von 400 m² bis unter 1.000 m².
Fachgeschäft:
Einzelhandelsbetrieb, der Waren einer Branche (Sortiment) in unterschiedlichen Qualitäten und Preislagen mit ergänzenden Dienstleistungen anbietet, wobei in vielen Branchen das Bedienungsprinzip überwiegt.
Kaufhaus:
Größerer Einzelhandelsbetrieb, der überwiegend im Wege der Bedienung Waren aus zwei oder mehreren Branchen, davon wenigstens aus einer Branche in tiefer Gliederung, anbietet, ohne dass ein warenhausähnliches Sortiment, das eine Lebensmittelabteilung ein-
34
Katalogkommission für die handels- und absatzwirtschaftliche Forschung beim Bundesministerium für Wirtschaft, Katalog E – Begriffsdefinitionen aus der Handels- und Absatzwirtschaft, 3. Auflage 1982, in: BAG Bundesarbeitsgemeinschaft der Mittel- und Großbetriebe des Handels e.V., Standortfragen des Handels, 3. Auflage, Köln 1986, Seite 103 ff., auszugsweise Wiedergabe.
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schließen würde, vorhanden ist. Am stärksten verbreitet sind Kaufhäuser mit Textilien, Bekleidung und verwandten Bedarfsrichtungen.
Warenhaus:
Einzelhandelsgroßbetrieb, der in verkehrsgünstiger Geschäftslage Waren aus zahlreichen Branchen - Hauptrichtung: Bekleidung, Textilien, Hausrat, Wohnbedarf sowie Nahrungsund Genussmittel - anbietet. Die Verkaufsmethoden reichen von der z.B. im Textilbereich vorherrschenden Bedienung bis zur Selbstbedienung, z.B. bei Lebensmitteln.
Verbrauchermarkt:
Zumeist preispolitisch aggressiver, großflächiger Einzelhandelsbetrieb (mindestens 1.000 m² Verkaufsfläche), der vor allem Nahrungs- und Genussmittel, darunter auch Frischwaren (Obst, Gemüse, Südfrüchte, Fleisch) anbietet und Sortimente anderer Branchen (Nonfood) führt, soweit sie für die Selbstbedienung geeignet sind und rasch umgeschlagen werden. Diese Absatzform findet sich häufig in Stadtrandlagen, verfügt in der Regel über weiträumige Parkplätze und verzichtet auf kostspielige Kundendienstleistungen.
SB-Warenhaus:
Ein SB-Warenhaus (Selbstbedienungswarenhaus) ist ein nach dem Diskontprinzip (Diskontgeschäft) arbeitender Einzelhandelsgroßbetrieb, der ein umfassendes warenhausähnliches Sortiment anbietet, soweit dieses zum überwiegenden Teil für die Selbstbedienung geeignet ist. Diese Betriebe finden sich häufig in Stadtrandlagen, verfügen über weiträumige Kundenparkplätze, verzichten jedoch zumeist auf kostspielige Kundendienstleistungen. Gegenwärtig wird eine Verkaufsfläche von 3.000 m², manchmal von 4.000 m², als Mindestgröße für ein SB-Warenhaus angesehen.
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Fachmarkt (z.B. Bekleidungsmarkt, Schuhmarkt, Baumarkt, Möbelmarkt):
Spezialmarkt mit Sortimentsschwerpunkt in einer Branche an verkehrsorientiertem Standort mit großflächigem Parkplatzangebot, der auf großen Flächen in Selbstbedienung preisaktiv Waren anbietet.
Einkaufszentrum bzw. Shopping-Center:
Zusammenfassung von Betrieben verschiedener Branchen und Größenordnungen des Einzelhandels, des Ladenhandwerks und von Dienstleistungsbetrieben in einem, meist einheitlich geplanten und gebauten Gebäudekomplex.
Geschäftsfläche, Verkaufsfläche Unter der Geschäftsfläche eines Handelsbetriebes wird die gesamte betrieblich genutzte Fläche verstanden: Verkaufs-, Ausstellungs-, Lager-, Versand-, Büro- und Sozialräume. Dabei kann es sich sowohl um überbaute Flächen als auch um nicht überbaute (Freiflächen) handeln. Parkplätze zählen nicht zur Geschäftsfläche. Unter der Verkaufsfläche eines Handelsbetriebes wird die Fläche verstanden, die dem Verkauf dient, einschließlich Gänge, Treppen, Kassenvorraum, Windfang, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Thekenbereiche, soweit sie für den Kunden einsehbar sind,35 und zugängliche Freiflächen (anteilig)36. Ausgenommen bleiben Parkplätze, Lagerflächen und Flächen, auf denen für den Kunden nicht sichtbar die handwerkliche und sonstige Vorbereitung erfolgt.
35
Dies entspricht der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, das in seinem Urteil vom 24. November 2005 zu der Auffassung gelangt, dass bei der Berechnung der Verkaufsfläche "auch die Thekenbereiche, die vom Kunden nicht betreten werden dürfen, der Kassenvorraum (einschließlich eines Bereichs zum Einpacken der Ware und Entsorgen des Verpackungsmaterials) sowie ein Windfang einzubeziehen" sind (Urteil des 4. Senats vom 24. November 2005 - BVerwG 4 C 10.04, VGH 5 S 1205/03).
36
Überdachte, nicht-klimatisierte Flächen werden zu 50%, nicht-überdachte, nicht-klimatisierte Freiflächen werden zu 25% berücksichtigt.
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Definition der untersuchten Warengruppen Gruppe Hauptwarengruppen 1
Periodischer Bedarf gesamt
Nr.
Warengruppen/ Sortimente Nahrungs- und Genussmittel
1
Gesundheit und Körperpflege
2
Bekleidung, Textilien
3
Schuhe, Lederwaren
4
Elektro, Unterhaltungselektronik
5
Multimedia, Foto, Optik
6
Bücher, Schreibwaren
7
Hausrat, Glas, Porzellan, Geschenkartikel
8
Spielwaren, Sport, Camping, Hobby, Fahrräder
9
Uhren, Schmuck
10
Aperiodischer Bedarf gesamt (a+b)
2
a) Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren
b) Hartwaren gesamt, darunter
3
4
Technik
Haushalts- und persönlicher Bedarf
5
Heimwerker- und Gartenbedarf
Heimwerker- und Gartenbedarf, Autozubehör, zoologischer Bedarf
11
6
Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien
Möbel, Einrichtungsbedarf, Haus- und Heimtextilien
12
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Einkaufslagenabgrenzung Einkaufslagenbewertung Zur Einkaufslagenbewertung werden Anzahl, Verkaufsflächen und Umsätze der Einzelhandelsbetriebe nach Straßenabschnitten (Bestandserhebung) erfasst. Geschulte Mitarbeiter beurteilen an Ort und Stelle außerdem folgende qualitative Faktoren: Angebot
Struktur und Angebot von großflächigen Einzelhandelsbetrieben (Magneten)
Dichte des Geschäftsbesatzes
Vielfalt des Facheinzelhandels
Wirkung der Schaufensterfront
Warenpräsentation
Sortimentsbreite und -tiefe
Marketingniveau/Betriebspositionierung des ansässigen Einzelhandels
ergänzende Nutzungen
Erreichbarkeit
Passantenfrequenz
Lauflagequalität
Nähe zu zentralen Parkplatzangeboten
ÖPNV-Anbindung
Anbindung an innenstadtorientiertes Gewerbepotenzial
Anbindung an Nahpotenzial (Wohnbevölkerung)
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Städtebauliche Qualität
Ambiente
Wirkung der Bebauung
Gestaltung von Aufenthaltsräumen
Möblierung der Lage
Pflasterung/Straßenraum
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Diese Untersuchung fällt unter §2 Abs.2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Weitergabe, Vervielfältigungen, Veröffentlichung und Vertrieb (auch auszugsweise) nur mit ausdrücklicher und schriftlicher Genehmigung des Verfassers. Die Ausfertigungen dieses Gutachtens bleiben bis zur vollständigen Bezahlung des vereinbarten Honorars Eigentum der GfK GeoMarketing GmbH.
Dieser Bericht ist registriert unter der Nummer: 1200 2555 (2007). P:\Kommunen\Projekte\2007\BAD_SALZUFLEN_N\Bericht\r_Zentrenkonzept_BSU_071015.doc
