Geschäftsbericht 2016 – 2017
Geschäftsbericht 2016 – 2017
Agenda Abschluss Geschäftsjahr Bilanzpräsentation 28. Ordentliche Generalversammlung
31. März 2017 18. Mai 2017 20. Juni 2017
Seite 1 Das Jahr in Kürze Seite 2 Aktionärsbrief Seite 6 Portfolio Seite 9 Corporate Governance Seite 22 Vergütungsbericht Seite 38 Finanzbericht Seite 49
Fakten Kennzahlen 3 4
Fokussieren und Konzentrieren Chancen nutzen.
Das Jahr in Kürze
Fakten Strategisch Wertrealisierung – Günstiges Marktumfeld bewirkt Entscheidung zum Verkauf des deutschen Portfolios – Voraussichtlicher Netto erlös von ca. CHF 55 Mio. für angestrebtes wertgenerierendes Wachstum
Portfolio Anstieg des Marktwertes des schweizerischen Portfolios um 1.3% auf CHF 198.5 Mio. – Reduktion des Gesamtleerstandes einschliesslich der problematischen Arco West Immobilie in Bern um 2 Prozentpunkte auf 10.6% – Leerstand für das restliche Portfolio mit 1% weiterhin sehr niedrig
Finanzielles Erheblich besseres Ergebnis aufgrund mehrerer Faktoren – Ge winn von CHF 29.9 Mio. oder CHF 9.02 pro Aktie – Der Aktien kurs von CHF 21.95 liegt um 41% unter dem Inneren Wert (NAV) pro Aktie von CHF 36.82 – Die Bilanz von CHF 384 Mio. besteht hauptsächlich aus Anlageimmobilien in der Schweiz und den zum Verkauf bestimmten Vermögenswerten in Deutschland – Eigen kapitalquote 31.8%
Kennzahlen in Mio. CHF
Seite 4 1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
1.4.2014 bis 31.3.2015
1.4.2013 bis 31.3.2014
1.4.2012 bis 31.3.2013
Erfolgsrechnung aus fortzuführenden Geschäftsbereichen Mietertrag
8.0
7.9
21.6
32.7
55.0
Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften
2.4
5.7
–33.5
–28.2
–81.0
EBITDA
3.4
2.5
13.2
21.7
35.0
29.9
–18.9
–212.2
–63.8
–89.4
2.1
1.2
–84.2
–49.6
n.a.
Erfolg - aus fortzuführenden Geschäftsbereichen - aus aufgegebenem Geschäftsbereich
27.8
–20.1
–128.0
–14.1
n.a.
19.9%
–15.1%
–301.8%
–24.1%
–26.9%
Anlageliegenschaften
357
331
531
791
1 065
- aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
198
196
322
n.a.
n.a.
- aus aufgegebenem Geschäftsbereich
159
135
209
n.a.
n.a.
EPRA Eigenkapitalrendite Bilanz
Eigenkapital Eigenkapitalquote EPRA Eigenkapital
122
90
26
224
264
31.8%
25.1%
4.8%
26.6%
23.1%
151
126
70
265
332
39.2%
35.3%
12.7%
31.5%
29.1%
Hypotheken
205
210
370
485
700
- aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
108
108
218
n.a.
n.a.
97
102
152
n.a.
n.a.
Loan to Value
57.4%
63.4%
69.7%
61.3%
65.7%
- aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
54.4%
55.1%
67.9%
n.a.
n.a.
- aus aufgegebenem Geschäftsbereich
61.2%
75.4%
72.5%
n.a.
n.a.
EPRA Eigenkapitalquote
- aus aufgegebenem Geschäftsbereich
Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen auf den Seiten 147 bis 149 und der EPRA Performance Messung auf den Seiten 123 bis 126 nachvollzogen werden.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 5 in Mio. CHF
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
1.4.2014 bis 31.3.2015
1.4.2013 bis 31.3.2014
1.4.2012 bis 31.3.2013
Kennzahlen pro Aktie in CHF Erfolg der Aktionäre
9.02
–5.70
–65.03
–20.04
–31.00
- aus fortzuführenden Geschäftsbereichen - aus aufgegebenem Geschäftsbereich
0.64
0.40
–32.08
–18.91
–31.00
8.38
–6.10
–32.95
–1.14
n.a.
NAV pro Aktie
36.82
26.98
9.10
68.11
80.78
EPRA NAV pro Aktie
45.39
37.93
24.66
81.53
102.83
Börsenkurs
21.95
18.50
24.75
44.10
53.33
18.8
19.1
24.0
32.7
53.1
8.1
7.9
18.8
23.4
n.a.
Portfolio Jahresmietertrag - aus fortzuführenden Geschäftsbereichen - aus aufgegebenem Geschäftsbereich
10.7
11.2
5.2
9.3
n.a.
EPRA Mietertragsrendite, netto
4.6%
4.9%
2.8%
2.1%
5.2%
- aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
3.7%
3.7%
4.7%
n.a.
n.a.
- aus aufgegebenem Geschäftsbereich
5.7%
7.0%
0.6%
n.a.
n.a.
Durchschnittlicher Zinssatz
1.3%
1.3%
2.6%
4.1%
4.4%
- aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
0.9%
0.8%
2.0%
n.a.
n.a.
- aus aufgegebenem Geschäftsbereich
1.8%
1.8%
3.5%
n.a.
n.a.
Leerstandsquote (monetär)
10.7%
9.0%
41.4%
42.9%
10.5%
- aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
10.6%
12.4%
13.7%
20.5%
n.a.
- aus aufgegebenem Geschäftsbereich
10.8%
6.4%
72.8%
66.5%
n.a.
Obige Kennzahlen sind entweder direkt aus der konsolidierten Erfolgsrechnung oder Bilanz ersichtlich oder können anhand der Begriffsdefinitionen auf den Seiten 147 bis 149 und der EPRA Performance Messung auf den Seiten 123 bis 126 nachvollzogen werden.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 6 Von links nach rechts Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident / CEO Vladislav Osipov, Mitglied VR
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied VR Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied VR
Brief an unsere Aktionäre Sehr geehrte Aktionäre, Sehr geehrte Damen und Herren
Die Züblin Immobilien Holding AG (Züblin) schloss das Geschäftsjahr 2016/17 mit einem Gewinn von CHF 29.9 Mio. (CHF 9.02 pro Aktie), gegenüber einem Verlust im Vorjahr von CHF 18.9 Mio. Zum positiven Ergebnis trugen Verbesserungen im Schweizer Asset Management, Kostensenkungen infolge der 2014 eingeleiteten Restrukturierungsmassnahmen sowie das positive Markt umfeld bei. Zusätzlich positiv wirkte sich der Entscheid aus, das deutsche Portfolio (ausgewiesen als aufgegebener Geschäfts bereich) aufgrund der vorteilhaften Marktdynamik zu veräussern. Der geplante Verkauf trägt mit CHF 13 Mio. zum guten Ge schäftsergebnis bei. Es wird erwartet, dass die Transaktion im ersten Halbjahr des Geschäftsjahrs 2017/18 zum Abschluss kommt. Der daraus resultierende Netto-Mittelzufluss von ca. CHF 55 Mio. soll reinvestiert und für sorgfältig ausgewählte Anlage chancen verwendet werden und weiteres wertsteigerndes Wachstum sicherstellen. Darüber hinaus erwägt der Verwaltungsrat die Zahlung einer Dividende, die er der Generalversammlung zum gegebenen Zeitpunkt vorschlagen wird. Diese Massnahmen – unterstützt vom soliden Schweizer Portfolio – werden dazu beitragen, die Kursentwicklung der Züblin-Aktie zu unterstützen und den aktuellen Abschlag von rund 41% zum inneren Wert der Aktie (NAV) zu vermindern.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 7 Gewinnsteigerung
Nachdem die Züblin Gruppe im September 2016 erstmals seit März 2012 wieder einen Gewinn ausgewiesen hat, konnte sie diesen in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahrs 2016/17 nochmals signifikant steigern. Dazu trugen mehrere Faktoren bei: Einerseits führten die gute Vermietungstätigkeit im fortzuführenden Geschäftsbereich Schweiz zu höheren Mieterträgen im Umfang von CHF 8.0 Mio., was einer Steigerung von 1.4% gegenüber Vorjahr entspricht. Zum anderen resultierten aus dem anhaltend guten Marktumfeld positive Bewertungseffekte von CHF 2.4 Mio. Dank Kosteneinsparungen und der Auflösung von Rückstellungen sank der Verwaltungsaufwand gegenüber Vorjahr um 16% und belief sich auf CHF 4.2 Mio. Die umgesetzten Restrukturierungsmassnahmen führten ausserdem zu einer Minderung des Finanzaufwands von rund CHF 6.4 Mio. auf CHF 2.4 Mio. Der EBIT betrug CHF 5.8 Mio. Der Gewinn vor Steuern aus dem fortzuführenden Geschäftsbereich Schweiz stieg um CHF 4.4 Mio. auf CHF 3.8 Mio. (gegenüber einem Verlust im Vorjahr von CHF 0.6 Mio.) bzw. CHF 2.1 Mio. nach Steuern. Unter Einbezug des Ergebnisses des aufgegebenen Geschäftsbereichs (Deutschland) erzielte die Gesellschaft einen Jahresgewinn von CHF 29.9 Mio. (CHF 9.02 pro Aktie) gegenüber einem Vorjahresverlust von CHF 18.9 Mio. (CHF –5.70 pro Aktie).
Substanzielle Wertrealisierung durch Verkauf des deutschen Portfolios
Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien an guter Lage mit niedriger Leerstandsquote schafft in Deutschland einen ausgeprägten Verkäufermarkt. In diesem attraktiven Marktumfeld erkannte Züblin eine Chance zur Wertrealisierung. Der Verwaltungsrat entschied daher, das deutsche Portfolio bestehend aus zwölf Büroliegenschaften zu veräussern und übertrug Colliers International das ExklusivMandat für den Verkauf. Das Portfolio wurde in der Folge von ausgewählten Bietern analysiert. Derzeit wird eine Transaktion mit dem Ziel verhandelt, diese innerhalb der nächsten Monate abzuschliessen. Es ist zu erwarten, dass der Verkaufspreis um CHF 13 Mio. höher als die vorliegenden Bewertungen ausfallen wird, was die Attraktivität der Transaktion für Züblin und ihre Aktionäre zusätzlich unterstreicht. Mit einem erfolgreichen Verkauf und einem Nettoerlös in der Höhe von ca. CHF 55 Mio. würde Züblin in die Lage versetzt, ihr Portfolio danach wieder auszubauen.
Marktwert des Schweizer Portfolios bei CHF 198.5 Mio.
Der Marktwert des Schweizer Portfolios stieg um 1.3% oder CHF 2.6 Mio. Diese Entwicklung widerspiegelt einerseits die tiefen Renditeerwartungen der Anleger, die zu einer marktgetriebenen Höherbewertung führten, andererseits aber auch die negativen Anpassungen der prognostizierten Mieteinnahmen der Immobilie Arco West in Bern beinhaltet. Zum 31. März 2017 belief sich der Wert des schweizerischen Portfolios auf CHF 198.5 Mio. Die Gesamtleerstandsquote der Schweizer Immobilien verbesserte sich per 31. März 2017 um 2 Prozentpunkte auf 10.6%; ohne den anhaltend hohen Leerstand im problematischen Objekt Arco West läge die Leerstandquote weiterhin bei sehr niedrigen 1%. Ausser das Berner Objekt, befinden sich alle anderen Immobilien an guten Lagen, haben eine solide Mieterbasis und sind bestens unterhalten. Für Arco West laufen derzeit aktive Bemühungen zur Neupositionierung. Geografisch entfallen 89% des gesamten Portfoliowerts auf die Region Zürich und 90% der gesamten Mieterträge werden mit diesen Immobilien generiert.
Gestärkte Bilanz
Züblin schloss das Geschäftsjahr 2016/17 mit einer soliden Bilanz. Die 2014 in die Wege geleiteten und 2016 erfolgreich abgeschlossenen Restrukturierungsmassnahmen zahlten sich aus und führten zum Wegfall fast aller vorherigen finanziellen Altlasten. Die Bilanz von CHF 384 Mio. besteht nun aus Anlageimmobilien in der Schweiz im Umfang von CHF 198.5 Mio. und dem zum Verkauf bestimmten Liegenschaftenportfolio in Deutschland in Höhe von CHF 167.8 Mio. Die Eigenkapitalquote betrug zum Ende der Berichtsperiode 31.8%, während sich der LTV auf 54.4% belief.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 8 Innerer Wert von CHF 36.82 pro Aktie gegenüber Aktienkurs von CHF 21.95
Die positive Ergebnisentwicklung führte zu einem erheblichen Anstieg des Inneren Wertes (NAV) der Aktie auf CHF 36.82 zum Bilanzstichtag, verglichen mit CHF 26.98 vor einem Jahr. Der Aktienkurs spiegelt jedoch weder den positiven Einfluss der Restrukturierungsmassnahmen noch den daraus resultierenden Anstieg der operativen Profitabilität wider. Die positive Auswirkung des geplanten Verkaufs der deutschen Vermögenswerte auf den Gewinn eingerechnet, erzielte das Unternehmen in der Berichtsperiode einen Gewinn pro Aktie von CHF 9.02. Ungeachtet dessen, lag der Aktienkurs am 31. März 2017 bei CHF 21.95, was einen Abschlag von 41% gegenüber dem NAV ergibt. Der Verwaltungsrat ist überzeugt, dass das attraktive Schweizer Portfolio in Verbindung mit neuen Reinvestitionschancen nach Abschluss der Deutschland-Transaktion im Geschäftsjahr 2017/18 zu einer zu einer Verringerung der bestehenden Differenz zwischen Innerem und dem Kurswert der Aktie führen wird.
Änderungen im Verwaltungsrat und der Gruppenleitung
Herr Iakov Tesis, Mitglied des Verwaltungsrats der Züblin Immobilien Holding AG seit 2014, trat am 21. März 2017 von seinem Amt zurück. Herr Tesis teilte dem Unternehmen mit, dass er seine Aufgaben als Verwaltungsrat der Züblin aufgrund anderer Verpflichtungen nicht mehr länger wahrnehmen könne. Der Verwaltungsrat dankt Herrn Tesis für die gute und wertvolle Zusammenarbeit während der herausfordernden Restrukturierungsphase. Die vier verbleibenden Verwaltungsräte stellen sich an der bevorstehenden Generalversammlung zur Wiederwahl und bilden im Falle ihrer Wahl einen ausgewogenen Verwaltungsrat bestehend aus zwei unabhängigen Verwaltungsräten, einem Exekutiv-Mitglied sowie einem Vertreter des Hauptaktionärs. In der operativen Führung von Züblin trat Roland Friederich, ehemals Head of Group Reporting, per 1. Dezember 2016 an die Stelle von Thomas Wapp als CFO und Mitglied der Gruppenleitung.
Ausblick auf das Geschäftsjahr 2017/18
Züblin geht davon aus, den Verkauf des deutschen Portfolios in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres 2017/18 abzuschliessen. Der aus der Transaktion zu erwartende Mittelzufluss von CHF 55 Mio. soll in sorgfältig ausgewählte Anlagechancen reinvestiert werden, um weiteres Wachstum des Shareholder Value sicherzustellen. Danach wird Züblin gut für gezielte Wachstumsschritte gerüstet sein, die zur Schaffung von Mehrwert beitragen werden. Dafür beobachtet Züblin derzeit alle Segmente des Immobilienmarktes, um Chancen zu erkennen, die Potenzial für attraktive, risikobereinigte Anlagerenditen bieten. Zudem erwägt der Verwaltungsrat den Aktionären die Auszahlung einer Dividende an einer der kommenden Generalversammlungen vorzuschlagen.
Dr. Iosif Bakaleynik Roland Friederich Chairman und CEO CFO
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Portfolio Übersicht Portfolio Schweiz Portfolio Deutschland Strategische Ausrichtung
10 13 17 21
Sich neuen Aufgaben stellen Innovationen nutzen.
Portfolio
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Portfolio Übersicht
Seite 10
CHF/EUR in Mio.
Marktwert
Schweiz
Deutschland
2
Total
CHF
198.5
158.7
357.2
EUR
185.6
148.4
333.9
%
55.6
44.4
100.0
5
12
17
8.1
10.7
18.8
Anzahl Immobilien Jahresmietertrag
1
CHF EUR
7.6
10.0
17.6
Leerstandsquote
%
10.6
10.8
10.7
Büro
m²
21 939
77 719
99 658
Einzelhandel
m²
2 005
4 217
6 222
Gewerbe/Logistik
m²
0
922
922
Übrige Flächen
m²
4 151
4 256
8 407
Total Nutzfläche
m²
28 095
87 114
115 209
1 2
fortgeführter Geschäftsbereich aufgegebener Geschäftsbereich
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 11 Portfolio nach Mäkten in %
Schweiz 56
Portfolio nach Anlagekategorien in %
Einzelhandel 1
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Büro 99
Deutschland 44
Entwicklung Jahresmietertrag
Die Veränderung des Jahresmietertrags zwischen dem 31. März 2016 und dem 31. März 2017 wird durch folgende Faktoren begründet: CHF/EUR in Mio.
Schweiz CHF
Deutschland EUR
31.3.2016
7.9
10.2
Veränderung Leerstand
0.2
–0.3
Mietanpassungen
0.0
0.1
31.3.2017
8.1
10.0
Seite 12 Grösste Mieter
Mieter
Branche
Baker & McKenzie, Zürich
Anwaltskanzlei
Bosch-Unternehmensgruppe, Stuttgart
Technologie
7.6%
Roland Berger, Zürich
Unternehmensberatung
7.5%
Panalpina Welttransport (D) GmbH, Hamburg
Logistik
3.2%
Alpine Electronics GmbH, Stuttgart
Technologie
Total
Mietvertragsanalyse in CHF Mio.
Mietanteil in % des Jahresmietertrags
15.6%
2.8% 36.7%
4.5 4.0 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 unbefristet 1 bis 12 Monate
1 bis 2 Jahre
2 bis 3 Jahre
3 bis 4 Jahre
4 bis 5 Jahre
5 bis 6 Jahre
6 bis 7 Jahre
7 bis 8 Jahre
mehr als 8 Jahre
Istmiete: basierend auf den effektiven Mieteinnahmen der auslaufenden Mietverträge. Marktmiete: basierend auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Marktmieten verlängert oder erneuert werden.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Portfolio Schweiz Portfolioentwicklung
Das Portfolio entwickelte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr positiv. Neu-, Wiedervermietungen und Mietvertragsverlängerungen insbesondere in den anspruchsvollen Liegenschaften in Bern und Egg – beide ausserhalb der zentralen Geschäftszentren (CBD) gelegen – führten zu einem Rückgang der Leerstandsquote um 1.8 Prozentpunkte auf 10.6%. In Zürich, dem derzeitigen Hauptinvestitionsgebiet von Züblin, liegt die Leerstandsquote auf dem sehr niedrigen Stand von 1%, verglichen mit 1.7% im Vorjahr. 90% der Mieterträge stammen aus diesem Gebiet. Diese Immobilien repräsentieren 89% des Gesamtwertes des Schweizer Portfolios. Die positive Entwicklung des Portfolios und des Marktes führte zu einer Höherbewertung der schweizerischen Vermögenswerte um CHF 2.4 Mio. Diese Steigerung beruht sowohl auf einer Erhöhung des Jahresmietertrages um CHF 0.2 Mio. als auch auf einer Reduktion des Kapitalisierungs- und Diskontierungssatzes. Letzterer ist Ausdruck des anhaltend negativen Zinsumfeldes und des dadurch hohen Anlagedrucks auf dem Kapitalmarkt
Marktentwicklung
Die Marktindikatoren für den Zürcher Büroimmobilienmarkt schwächten sich im vergangenen Jahr weiter ab, während die verfüg baren Flächen im Jahresvergleich stiegen. Schnell wachsende Teilmärkte wie Zürich West, Oerlikon und Wallisellen führten zu einem verstärkten Wettbewerb im Büromarkt und einem Flächenüberangebot aufgrund von grossen Neubauprojekten. Die Vermietungssituation für solche Einheiten bleibt herausfordernd, während der Markt für kleinere Büroeinheiten relativ gutes Potenzial aufweist. Auf dem Investmentmarkt ist die Nachfrage nach stabilen Renditen und risikoarmen Büroimmobilien aufgrund der makroökonomischen Bedingungen weiterhin sehr stark.
Seite 13 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 14 Portfolio nach Regionen in %
Bern 11
Portfolio Übersicht
Zürich 89
CHF/EUR in Mio.
Marktwert in CHF Jahresmietertrag in CHF Leerstandsquote
Portfolio nach Anlagekategorien in %
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Büro 100
31.3.2017
31.3.2016
198.5
195.9
8.1
7.9
10.6%
12.4%
Seite 15 Grösste Mieter
Mieter
Branche
Mietanteil in % des Jahresmietertrags
Gesamtportfolio
Baker & McKenzie, Zürich
Anwaltskanzlei
36.1%
15.6%
Roland Berger AG, Zürich
Unternehmensberatung
17.2%
7.5%
BR Bauhandel AG, Bern
Bauhandel
4.7%
2.0%
Logismata AG, Zürich
Informatik
2.6%
1.1%
Globomedica AG, Egg
Pharma
Total
Mietvertragsanalyse in CHF Mio.
Portfolio Schweiz
2.4%
1.1%
63.1%
27.3%
3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 unbefristet 1 bis 12 Monate
1 bis 2 Jahre
2 bis 3 Jahre
3 bis 4 Jahre
4 bis 5 Jahre
5 bis 6 Jahre
6 bis 7 Jahre
7 bis 8 Jahre
mehr als 8 Jahre
Istmiete: basierend auf den effektiven Mieteinnahmen der auslaufenden Mietverträge. Marktmiete: basierend auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Marktmieten verlängert oder erneuert werden.
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Seite 16 Immobilie Ort, Strasse Nr.
Gebäude Züblin Zertifi- EMS kate
Erwerbsdatum
Baujahr/ Renovationsjahr
Jahres- Leerstand Kapitalisie- DiskontieEigenmietertrag (CHF) rungssatz rungssatz tumsverCHF 1000 % in % (nominal) % hältnis
Grundstücksfläche m2
Büro m2
Einzel- Gewerbe/ handel Logistik m2 m2
Übrige Flächen m2
Total Nutzfläche m2
Leerstand m2
Leerstand (m2) %
Anzahl Parkplätze
Anlagekategorie Büro 1
Baden, Rütistrasse 3/3a
2
Egg, Gewerbestrasse 12/12a
3
Zürich, Hardturmstrasse 76
4
Zürich, Holbeinstrasse 22/30
1961 2012
1 036
2.0
3.80
4.30
□
1 172
3 385
404
-
1 185
4 974
87
1.7
6
1.4.2000 1982/87 2012
995
5.1
4.40
4.90
□
4 894
4 100
-
-
1 581
5 681
258
4.5
110
1967 2010
953
0.0
3.50
4.00
□
1 100
3 099
-
-
608
3 707
-
0.0
26
1.7.2008 1961/72 2010
4 330
0.0
3.00
3.50
□
1 660
5 524
-
-
279
5 803
-
0.0
45
7 314
1.0
8 826
16 108
404
-
3 653
20 165
345
1.7
187
803
52.5
2 740
5 831
1 601
498
7 930
4 598
58.0
89
8 117
10.6
11 566
21 939
2 005
4 151
28 095
4 943
17.6
276
1.3.2000 M
20.3.2000 M
Total Region Zürich Region Bern 5
Bern, Morgenstrasse 136
M
1.6.2000
Total Portfolio Schweiz
□ Alleineigentum
M Minergie
1991 2013
4.70
5.20
□
Energie-Monitoring-Systems (EMS) existing Energie-Monitoring-Systems (EMS) in planning
-
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Portfolio Deutschland Portfolioentwicklung
Die positive Entwicklung des Portfolios hielt in den letzten zwölf Monaten an. Durch aktives Asset Management liess sich die bestehende Vermietungssituation im Hinblick auf den geplanten Verkauf zusätzlich verbessern. Der aufgrund des Auslaufens eines wichtigen Mietvertrages in Hamburg erwartete Rückgang des jährlichen Mietertrags konnte durch Neuvermietungen fast vollständig kompensiert werden. Die jährlichen Mieteinnahmen sanken im Vergleich zum Vorjahr nur marginal um EUR 0.2 Mio. Der wirtschaftliche Leerstand stieg 6.4% auf 10.8%. Der Mietvertrag für das Objekt in Stuttgart, Mittlerer Pfad 9, mit dem Langzeitmieter Bosch wurde nicht nur verlängert, sondern konnte durch die Vermietung von zusätzlichen Flächen auch ausgeweitet werden. Bosch wird ab Fertigstellung der Mieterausbauten das gesamte Objekt für zehn Jahre mieten. Dies entspricht einer gewichteten durchschnittlichen Restmietlaufzeit (Weighted Average Lease Term – WALT) für die Immobilie von elf Jahren. Für das Objekt Stuttgart, Mittlerer Pfad 2-4, wurden weitere Neuvermietungen vereinbart, und der Mietertrag stieg in der Berichtsperiode um 9%. Der Mietvertrag mit dem Hauptmieter Panalpina im Objekt Hamburg, Nagelsweg 37-39, wurde auf der Basis einer geringeren Mietfläche um fünf Jahre verlängert. Die dadurch freigewordenen Flächen ermöglichten es, von der derzeit starken Nachfrage nach Büroflächen auf dem Hamburger Teilmarkt City-Süd zu profitieren. Mit dem Mieter „BAD“ konnte ein neuer Langzeit-Mietvertrag über zehn Jahre abgeschlossen werden, was auch zur Diversifizierung der Mieterstruktur beitrug. Die WALT für dieses Projekt liegt bei rund fünf Jahren.
Marktentwicklung
44% zum gewerblichen Investmentumsatz die bedeutendste Anlage-Klasse und die Investitionsnachfrage bleibt aufgrund der anhaltenden Rekordhöhen auf dem Vermietungsmarkt sehr stark. Der Büroflächenumsatz an den acht wichtigsten deutschen Bürostandorten belief sich 2016 auf 3.7 Mio. m², ein Plus von 7% gegenüber dem Vorjahr, was einen der höchste je verzeichnete Wert darstellt. Der Marktausblick für 2017 verspricht eine Fortsetzung des starken Aufwärtstrends der vergangenen Jahre, verbunden mit einem stabilen Wirtschaftswachstum. Die Beschäftigung liegt auf einem Rekordhoch, und die Arbeitslosenrate sinkt stetig, eine Entwicklung, die den Büroimmobilienmarkt in Deutschland stark unterstützt. Auf der Grundlage dieses starken wirtschaftlichen Hintergrundes und der günstigen Entwicklung des Immobilienmarktes hat der Verwaltungsrat beschlossen, diese Chance zu nutzen und die Portfoliowerte auf ihrem derzeitigen attraktiven Stand zu realisieren. Derzeit finden Verhandlungen über eine Transaktion statt, die in der ersten Hälfte des neuen Geschäftsjahres abgeschlossen werden soll. Der angestrebte Verkaufspreis für das deutsche Portfolio liegt um ca. CHF 13 Mio. höher als dessen Bewertung, was die Attraktivität der Transaktion für Züblin und ihre Aktionäre erhöht. Das deutsche Portfolio wird im Jahresbericht daher als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen.
Seite 17 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 18 Portfolio nach Regionen in %
Übrige 8
Düsseldorf 21
Portfolio nach Anlagekategorien in %
Einzelhandel 2
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Büro 98
Stuttgart 35
Hamburg 36
Portfolio Übersicht
CHF/EUR in Mio.
31.3.2017
31.3.2016
Marktwert in CHF
158.7
135.4
Marktwert in EUR
148.4
123.9
Jahresmietertrag in CHF
10.7
11.1
Jahresmietertrag in EUR
10.0
10.2
10.8%
6.4%
Leerstandsquote
Seite 19 Grösste Mieter
Mieter
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
Portfolio Deutschland
Gesamtportfolio
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Bosch-Unternehmensgruppe, Stuttgart
Technologie
13.5%
7.6%
Panalpina Welttransport (D) GmbH, Hamburg
Logistik
5.6%
3.2%
Alpine Electronics GmbH, Stuttgart
Technologie
4.9%
2.8%
Level 3 Communications GmbH, Stuttgart
Technologie
2.5%
1.4%
Rechenzentrum Land NRW, Düsseldorf
Behörde
1.8%
1.0%
28.4%
16.1%
Total
Mietvertragsanalyse in EUR Mio.
Mietanteil in % des Jahresmietertrags
Branche
3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 unbefristet 1 bis 12 Monate
1 bis 2 Jahre
2 bis 3 Jahre
3 bis 4 Jahre
4 bis 5 Jahre
5 bis 6 Jahre
6 bis 7 Jahre
7 bis 8 Jahre
mehr als 8 Jahre
Istmiete: basierend auf den effektiven Mieteinnahmen der auslaufenden Mietverträge. Marktmiete: basierend auf der Annahme, dass die auslaufenden Verträge zu den im heutigen Zeitpunkt geltenden Marktmieten verlängert oder erneuert werden.
Immobilie Ort, Strasse Nr.
Gebäude Züblin Zertifi- EMS kate
Erwerbsdatum
Baujahr/ Renovationsjahr
Jahres- Leerstand Kapitalisie- DiskontieEigenmietertrag (CHF) rungssatz rungssatz tumsverCHF 1000 % in % (nominal) % hältnis
Grundstücksfläche m2
Büro m2
Einzel- Gewerbe/ handel Logistik m2 m2
Übrige Flächen m2
Total Nutzfläche m2
Leerstand m2
Leerstand (m2) %
Anzahl Parkplätze
Anlagekategorie Büro 6
Hamburg, A.-Einstein-Ring 17-21
1.1.1999
1992
1 455
26.6
7.50
8.75
□
7 538
13 590
−
−
340
13 930
3 814
27.4
246
7
Hamburg, Nagelsweg 37, 39
1.1.1999
1986
1 197
16.1
6.25
6.75
□
4 616
8 873
−
−
490
9 363
1 534
16.4
191
8
Hamburg, Wandsbeker Zollstr. 11-19
1.1.1999
1970 2002
951
4.6
6.00
7.25
□
2 901
6 531
−
−
782
7 313
328
4.5
100
3 602
18.2
15 055
28 994
−
−
1 612
30 606
5 676
18.5
537
Total Region Hamburg 9
Düsseldorf, Rossstrasse 96
10
Dortmund, Hansastrasse 30
11
Witten, Marktstrasse 2
DGNB
1.11.2001
1984 2009
1 083
0.8
6.50
7.75
□
1 315
6 393
−
−
46
6 439
19
0.3
75
1.7.2004
1986 2011
504
9.8
6.00
7.00
□
627
3 015
544
−
286
3 845
405
10.5
0
1.7.2004
2002
415
6.4
6.75
8.25
□
687
1 780
1 110
−
620
3 510
673
19.2
0
2 002
4.4
2 629
11 188
1 654
−
952
13 794
1 097
8.0
75
Total Region Düsseldorf 12
Stuttgart, Vor dem Lauch 14
1.1.2000
1982
955
8.4
8.50
9.00
□
6 880
7 788
−
547
333
8 668
1 023
11.8
180
13
Stuttgart, Mittlerer Pfad 2-4
1.12.2000
1991
2 064
1.8
6.50
7.50
□
8 521
15 816
−
−
710
16 526
204
1.2
414
14
Stuttgart, Mittlerer Pfad 9
1.6.2000
1991
830
18.2
6.00
6.00
□
3 620
7 348
−
375
123
7 845
1 597
20.4
121
3 849
7.4
19 021
30 952
−
922
1 166
33 039
2 824
8.5
715
Total Region Stuttgart 15
Wiesbaden, Kreuzberger Ring 24
1.8.2001
2001
478
4.6
7.50
8.00
□
2 372
3 631
−
−
77
3 708
228
6.1
98
16
München-Germering, Streiflacher Strasse 7
1.3.2002
1999
406
0.0
6.00
7.25
□
2 512
2 954
−
−
449
3 403
269
7.9
70
883
2.5
4 884
6 585
−
−
526
7 111
497
7.0
168
10 337
10.6
41 589
77 719
1 654
922
4 256
84 550 10 094
11.9
1 495
320
15.7
2 222
-
2 563
−
−
2 563
487
19.0
0
320
15.7
2 222
-
2 563
−
-
2 563
487
19.0
−
10 657
10.8
43 811
77 719
4 217
922
4 256
87 113 10 581
12.1
1 495
Total übrige Regionen Total Büro Anlagekategorie Einzelhandel 17
Marl, Marler Stern 1-80 Total Einzelhandel Total Portfolio Deutschland
□ Alleineigentum
1.7.2004
1974
DGNB Deutsche Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen
10.00
12.50
○
Energie-Monitoring-Systems (EMS) existing Energie-Monitoring-Systems (EMS) in planning
Seite 20 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
StrategischeKurzfristiger Ausrichtung geografischer Fokus
Seite 21
Kurzfristiger geographischer Fokus Kurzfristiger geografischer Fokus
Im Geschäftsjahr 2015/16 leitete Züblin Schritte zur Strategieentwicklung ein. Diese umfassten die Rückkehr in die angestammten Kernmärkte, die Stabilisierung der finanziellen und operativen Basis sowie letztlich Wachstum.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Im Berichtsjahr hat die Gesellschaft Massnahmen zur Strategieumsetzung erarbeitet. Mit dem angestrebten Verkauf des deutschen Portfolios will Züblin die aktuell vorteilhaften Marktbedingungen nutzen und den aus der Transaktion zu erwartenden Mittelzufluss für ihr angestrebtes Wachstum einsetzen. Kurzfristig strebt Züblin eine stärkere Präsenz in der Schweiz an, sieht jedoch zu einem späteren Zeitpunkt Möglichkeiten zur Ausdehnung in weitere Anlagesegmente und/oder Kernmärkte. Mit einer verbesserten Marktpositionierung wird es der Gesellschaft möglich sein, ihr neues Geschäftsmodell mittelfristig in andere geografische Märkte zu übertragen, wobei der ursprüngliche Fokus auf stabilen europäischen Regionen bleibt.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
55–75%
10–30%
5–25%
Kernmarkt Desinvestition
0
Züblin Immobilien Holding AG
0
Züblin Immobilien Holding AG
- For discus
Transparenz schafft Vertrauen Konzernstruktur Bedeutende Aktionäre Kapitalstruktur Verwaltungsrat Gruppenleitung Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen Mitwirkungsrechte der Aktionäre Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen Revisionsstelle und unabhängige Immobilienbewerter Informationspolitik Wesentliche Veränderungen seit dem Bilanzstichtag
23 24 25 26 28 33 33 34 35 35 37 37
Vertrauen durch Transparenz engagiert und verantwortlich.
Corporate Governance
Corporate Governance Transparenz schafft Vertrauen. Unter Corporate Governance versteht Züblin die Art und Weise, wie die Führung der Unternehmung organisiert ist. Ein Gleichgewicht zwischen effizientem Prozess der Entscheidungsfindung, Transparenz und Kontrolle wird angestrebt, um die Interessen der Aktionäre zu wahren und Mehrwert zugunsten sämtlicher Anspruchsgruppen zu schaffen und somit den Erfolg der Unternehmung nachhaltig zu sichern. Züblin richtet sich nach den geltenden Standards des Swiss Code of Best Practice für Corporate Governance und erfüllt die “Richtlinie betreffend Informationen zur Corporate Governance” der SIX Swiss Exchange.
Seite 23 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht
Seite 24 1. Konzernstruktur und Aktionariat
1.1 Konzernstruktur 1.1.1 Darstellung
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
Züblin Immobilien Holding AG 33.5% Züblin Immobilien Management AG
Züblin Immobilien AG (5 Liegenschaften in der Schweiz)
ZUB Immobilien GmbH
ZIAG Immobilien AG (10 Liegenschaften in Deutschland)
1
Mittlerer Pfad 2–4 Immobilien GmbH (1 Liegenschaft in Deutschland)
1
Züblin Immobilière France SA
Weilimmo AG (1 Liegenschaft in Deutschland)
Kontrollverlust aufgrund des wirtschaftlichen Rückzugs aus dem französischen Markt zum 31. Juli 2015
Beteiligungsquote Die Züblin Immobilien Holding AG hält, mit Ausnahme der Züblin Immobilière France SA, direkt oder indirekt an allen Gesellschaften 100%. Seit dem wirtschaftlichen Rückzug aus dem französischen Markt hält die Gruppe an der Officiis Properties SA (vormals: Züblin Immobilière France SA) 33.5% (17.3% auf verwässerter Basis) . Darüber hinaus wurde eine Call Option über den Erwerb der restlichen Aktien der ZIF zu einem Preis abhängig von der wirtschaftlichen Leerstandsquote des französischen Portfolios gewährt. 1.1.2 Kotierte Gesellschaften Holdinggesellschaft: Die Züblin Immobilien Holding AG mit Sitz in Zürich ist die Holdinggesellschaft der Züblin Gruppe. Sie ist an der SIX Swiss Exchange kotiert (Kürzel: ZUBN, ISIN CH 0312 309 682) und wies per 31. März 2017 eine Börsenkapitalisierung von CHF 72.8 Mio. aus. 1.1.3 Nicht kotierte Beteiligungen Alle weiteren Beteiligungen sind auf der Seite 119 detailliert dargestellt.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht
Seite 25 1.2 Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert überschreiten:
Bedeutende Aktionäre
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 31. März 2017: 3 318 027 31.3.2017
Lamesa Holding SA, Panama
40.74%
Ketom AG, Wollerau
Aktionariat per 31. März 2017
5.55%
Anzahl Aktionäre
%
Anzahl Aktien
%
573
27%
1 959
0%
Eingetragene Aktien 1 bis 10 11 bis 50
387
18%
10 590
0%
51 bis 100
212
10%
15 235
0%
101 bis 500
556
27%
135 799
4%
501 bis 10 000
349
17%
597 148
18% 14%
10 001 bis 99 540 99 541 (3%) und mehr Total eingetragen
14
1%
448 460
1
0%
1 351 827
41%
2 092
100%
2 561 018
77%
757 009
23%
3 318 027
100%
Nicht eingetragen Total Aktien Eingetragene Aktionäre Natürliche Personen
1 963
94%
630 177
25%
Juristische Personen
129
6%
1 930 841
75%
2 092
100%
2 561 018
100%
Total eingetragen
1.3 Kreuzbeteiligungen Es bestehen keine Kreuzbeteiligungen.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht
Seite 26 2. Kapitalstruktur
2.1
Aktienkapital per 31. März 2017
Ordentliches Kapital
CHF 74 655 607.50 eingeteilt in 3 318 027 Namenaktien mit CHF 22.50 Nominalwert
Die Namenaktien sind Einheitsaktien und alle mit den gleichen Vermögens- und Mitwirkungsrechten ausgestattet. Es bestehen keine Beschränkungen der Übertragbarkeit. Voraussetzung für die Ausübung der Mitwirkungsrechte der Aktionäre ist der Eintrag im Aktienbuch. Aktionäre werden mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen, wenn sie ausdrücklich erklären, die Aktien im eigenen Namen und für eigene Rechnung erworben zu haben. Das Stimmrecht und die damit verbundenen Rechte der eigenen Aktien ruhen. Die Aktien sind als Wertrechte ausgestaltet und weder in einer Globalurkunde noch in Zertifikaten, Einzelurkunden oder in anderer Form verurkundet. Den Aktionären steht kein Anspruch auf Ausstellung eines Aktientitels zu, doch können sie jederzeit von der Gesellschaft eine Bescheinigung über ihre Stellung als Aktionär verlangen. Die Gesellschaft führt ein Wertrechtebuch gemäss den Bestimmungen von Art. 973c OR. Für den genauen Wortlaut der Bestimmungen wird auf die Statuten der Gesellschaft verwiesen, die auf www.zueblin.ch eingesehen oder bei der Gesellschaft bezogen werden können. 2.2
Genehmigtes und bedingtes Kapital im Besonderen
2.2.1 Genehmigtes Kapital Die Aktionäre haben im Rahmen der a.o. GV vom 29. Februar 2016 den Verwaltungsrat ermächtigt, bis zum 28. Oktober 2017 das Aktienkapital im Maximalbetrag von CHF 37 327 792.50 durch Ausgabe von höchstens 1 659 013 vollständig zu liberierdenden Namenaktien mit einem Nennwert von je CHF 22.50 zu erhöhen. 2.2.2 Bedingtes Kapital Die Aktionäre haben im Rahmen der a.o. GV vom 29. Februar 2016 den Verwaltungsrat ermächtigt, das Aktienkapital durch Ausgabe von höchstens 164 444 voll zu liberierenden Namenaktien zu je CHF 22.50 im Nennwert von insgesamt höchstens CHF 3 699 990 mittels Ausübung von RSUs (Restricted Share Units), welche den Mitarbeitern oder Mitgliedern des Verwaltungsrats der Gesellschaft oder einer ihrer Konzerngesellschaften gemäss dem vom Verwaltungsrat genehmigten Vergütungsvereinbarungen eingeräumt werden oder wurden, zu erhöhen.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht
Seite 27 2.3
Kapitalveränderungen der letzten drei Jahre
Geschäftsjahr 2014/2015
Keine Veränderungen
Geschäftsjahr 2015/2016
Ordentliche Kapitalerhöhung zum 1. Dezember 2015
Geschäftsjahr 2016/2017
Keine Veränderungen
2.4/2.5 Aktien, Partizipationsscheine/Genussscheine Die unter Ziffer 2.1 auf Seite 26 erwähnten 3 318 027 ausgegebenen Namenaktien sind voll einbezahlt. Jede Aktie ist dividenden berechtigt. Unter Ziffer 6 auf Seite 38 ist die Stimmberechtigung erläutert. Vorzugsrechte und ähnliche Berechtigungen bestehen keine. Per 31. März 2017 waren weder Partizipationsscheine noch Genussscheine ausstehend. 2.6 Beschränkung der Übertragbarkeit und Nominee-Eintragungen Die Aktien der Gesellschaft sind ohne Einschränkungen frei übertragbar. Für die Namenaktionäre wird ein Aktienbuch geführt. Darin werden die Eigentümer und Nutzniesser mit Namen und Vornamen, Wohnort, Adresse und Staatsangehörigkeit (bei juristischen Personen der Sitz) eingetragen. Im Verhältnis zur Gesellschaft wird als Aktionär oder Nutzniesser nur anerkannt, wer im Aktienbuch eingetragen ist. Erwerber von Namenaktien oder einer Nutzniessung an Namenaktien werden auf Gesuch als Aktionäre oder Nutzniesser mit Stimmrecht im Aktienbuch eingetragen, wenn sie ausdrücklich erklären, die Aktien oder die Nutzniessung an den Aktien im eigenen Namen und für eigene Rechnung erworben zu haben. Ist der Erwerber nicht bereit, eine solche Erklärung abzugeben, kann der Verwaltungsrat die Eintragung mit Stimmrecht verweigern. Diese Eintragungsbeschränkung gilt auch für Aktien, die über die Ausübung eines Bezugs-, Options- oder Wandelrechts gezeichnet oder erworben werden. 2.7 Wandelanleihen und Optionen Per 31. März 2017 waren bei der Züblin Immobilien Holding AG keine Wandelanleihen und Optionen ausstehend.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht
Seite 28 3. Verwaltungsrat
Der Verwaltungsrat legt das Leitbild sowie die strategische Ausrichtung der Unternehmung fest; er ist das oberste Führungsgremium der Gesellschaft und somit für die Überwachung der Gruppenleitung verantwortlich. Seit der letzten Generalversammlung gab es keine personellen Veränderungen im Verwaltungsrat. Per 31. März 2017 waren mit Ausnahme von Dr. Iosif Bakaleynik und Vladislav Osipov die Mitglieder des Verwaltungsrats unab hängig. Die nachfolgende Aufstellung vermittelt einen Überblick über die Zusammensetzung des Verwaltungsrats am 31. März 2017. 3.1/3.2 Mitglieder des Verwaltungsrats/Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Mitglied seit
Amtsdauer bis
Ausschüsse
Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident/CEO 1951, Russischer Staatsangehöriger Verwaltungsrat der Energetic Source S.p.A (Renova Gruppe) Stiftungsrat des International Tax and Investment Center (ITIC)
2014
2017
A, C
Vladislav Osipov, Mitglied 1971, Russischer Staatsbürger Geschäftsführer der Centiveo AG, Zürich Vertreter von Lamesa Holding SA, Panama
2012
2017
B
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 1963, Deutscher Staatsangehöriger Geschäftsführer der ICN Immobilien Consult Nürnberg zuständig für das Immobilien-Portfolio der Schickedanz Gruppe
2006
2017
A, B, C
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied 1965, Schweizer Staatsangehöriger Rechtsanwalt bei Wenger & Vieli Verwaltungsrat bei Alegra Capital AG, UCC Holding AG, Milestone Capital AG, sowie diverse Mandate in Familiengesellschaften
2014
2017
A, B
A = Mitglied Nominierungs-, Entschädigungs- und Corporate Governance-Ausschusses (NCC) B = Mitglied Prüfungsausschuss (AC) C = Investment & Strategic Committee (IC)
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht
Seite 29 Keiner der nicht-exekutiven Verwaltungsräte gehörte in den vergangenen drei Berichtsperioden der Geschäftsleitung der kotierten Gesellschaft oder einer Konzerngesellschaft an. Dr. Iosif Bakaleynik Dr. Iosif Bakaleynik trat 2014 in den Verwaltungsrat der Gesellschaft ein und ist seit als Verwaltungsratspräsident sowie als Mitglied im Vergütungsausschuss sowie im Strategieausschuss vertreten. Ferner bekleidet er das Amt des CEO. Dr. Bakaleynik verfügt über langjähre Führungserfahrung in verschiedenen internationalen Unternehmungen. Ab 2008 war er bis vor kurzem als Berater des Verwaltungsratspräsidenten der Renova Management AG, Victor Vekselberg, tätig. Ausserdem war er Vorsitzender des Aufsichtsrats der Renova US Holdings Ltd, einer Tochtergesellschaft der Renova-Gruppe. Dr. Bakaleynik ist ferner Stiftungsrat des International Tax and Investment Center (ITIC) und bekleidete zwischen 2007–2015 Verwaltungsratsmandate bei der Integra Group, (LSE-kotiert) sowie bei der CIFC Corp. (NASDAQ kotiert). Iosif Bakaleynik besitzt einen MBA-Abschluss der Harvard Business School sowie einen Master und Doktortitel in Wirtschaftswissenschaften der Staatlichen Universität Moskau. Vladislav Osipov Dipl. Ing. Vladislav Osipov trat 2014 in den Verwaltungsrat der Gesellschaft ein und ist Geschäftsführer der Centiveo AG, eine Family Office Verwaltungsgesellschaft. Neben verschiedenen Tätigkeiten in führender Position bei Schweizer Unternehmen - wie Coalco AG - war er auch Sekretär des CEO/VRP der Renova Management AG, Zürich. Zwischen 1994 und 2005 bekleidete er verschiedene Kaderpositionen innerhalb der ABB Gruppe in Deutschland und Russland. Dr. Markus Wesnitzer Dr. Markus Wesnitzer trat 2006 in den Verwaltungsrat der Gesellschaft ein. Er ist Präsident des Prüfungsausschusses sowie Mitglied im Anlage- und Strategieausschuss, im Vergütungsausschuss sowie im Anlage- und Strategieauschuss. Seit 1996 verantwortete Dr. Wesnitzer den Bereich Immobilien in der Schickedanz Holding in Fürth. Im Jahr 2000 trat er in den Vorstand der ICN Immobilien Consult Nürnberg ein und ist dort seitdem für Akquisitionen sowie die kaufmännische und technische Bestandsverwaltung zuständig. ICN managt als Immobilien Family Office ein Portfolio mit den Schwerpunkten Büro und Handel in deutschen Grossstädten. Dr. Wolfgang Zürcher Dr. Wolfgang Zürcher trat 2014 in den Verwaltungsrat der Gesellschaft ein. Er ist Präsident des Vergütungsauschusses und Mitglied im Prüfungsausschuss. Dr. Zürcher arbeitet als Rechtsanwalt bei der Kanzlei Wenger & Vieli. Er ist Verwaltungsrat von börsenkotierten und nicht-kotierten Unternehmen. Dr. Zürcher ist ferner Urkundsperson des Kantons Zug und anerkannter Vertreter an der SIX Swiss Exchange. Wolfgang Zürcher promovierte in Rechtswissenschaften an der Universität Zürich und erhielt den Titel eines Master of Laws (LL.M.) am University College London. Von den Verwaltungsräten übt ausser Dr. Iosif Bakaleynik niemand eine exekutive Funktion innerhalb der Züblin Gruppe aus, oder steht in einer wesentlichen geschäftlichen Beziehung zu ihr. Für weitere Informationen siehe Anmerkung 21 “Nahestehende Personen”, Seite 114, im Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Gruppe.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht
Seite 30 3.3 Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) Die Mitglieder des Verwaltungsrats dürfen gemäss den Statuten der Gesellschaft (Art. 21) nicht mehr als 15 zusätzliche Mandate wahrnehmen, davon nicht mehr als fünf in börsenkotierten Unternehmen. 3.4 Wahl und Amtszeit 3.4.1 Verwaltungsrat Die Mitglieder des Verwaltungsrats werden in Einzelwahl jeweils für eine einjährige Amtsdauer gewählt. Gleichzeitig wird der Präsident des Verwaltungsrats gewählt. Grundsätzlich stellen die Verwaltungsräte ihr Mandat zur Verfügung, wenn sie das 70. Altersjahr erreichen. Der Verwaltungsrat der Züblin Immobilien Holding AG setzt sich derzeit aus drei nicht exekutiven Mitgliedern zusammen. Es gibt keine gegenseitigen Einsitznahmen in Verwaltungsräten. 3.4.2 Nominierungs-, Entschädigungs- und Corporate Governance-Ausschuss (NCC) Die Mitglieder des NCC werden in Einzelwahl jeweils für eine einjährige Amtsdauer gewählt. 3.5 Interne Organisation 3.5.1 Aufgabenteilung im Verwaltungsrat Die Funktion eines Vizepräsidenten und eines Delegierten des Verwaltungsrats besteht nicht. Eine eigentliche Aufgabenteilung innerhalb des Verwaltungsrats ist nicht vorgesehen. 3.5.2 Personelle Zusammensetzung, deren Aufgaben und Kompetenzabgrenzung Aufgabe der Ausschüsse ist es, Entscheidungsgrundlagen für den Gesamtverwaltungsrat vorzubereiten, an diesen zu rapportieren bzw. Antrag zu stellen. Prüfungsausschuss (AC) Präsident des AC ist Dr. Markus Wesnitzer. Weitere Mitglieder sind Vladislav Osipov und Dr. Wolfgang Zürcher. Der Prüfungsausschuss überprüft die Gruppenleitung bezüglich der Strategieumsetzung, des Einhaltens von Gesetzen, Regelwerken, internen Reglementen und Richtlinien sowie des Risikomanagements. Er beurteilt zudem die Revisionsstelle und überprüft die Ergebnisse der Jahresprüfung wie auch die Rechnungslegungsgrundsätze und die finanziellen Kontrollmechanismen. Nominierungs-, Entschädigungs- und Corporate Governance-Ausschuss (NCC) Präsident des Nominierungs- und Entschädigungsausschusses ist Dr. Wolfgang Zürcher. Weitere Mitglieder sind Dr. Iosif Bakaleynik und Dr. Markus Wesnitzer. Der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss erarbeitet die Vorgaben für die Entschädigungen von Verwaltungsrat und Gruppenleitung einschliesslich der Festlegung der persönlichen Ziele der Gruppenleitung, welche die Basis für den Operating Performance Bonus bilden. Zudem ist er für die Ernennung und Abberufung der Mitglieder der Gruppenleitung und der Verwaltungsräte von Tochtergesellschaften verantwortlich. Anlage- und Strategieausschuss (IC) Präsident des IC ist Dr. Iosif Bakaleynik, Mitglied ist Dr. Markus Wesnitzer. Der Ausschuss überwacht die Einhaltung der Prozesse bei Käufen/Verkäufen von Immobilien sowie die Umsetzung der strategischen Anlagerichtlinien.
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Seite 31 3.5.3 Arbeitsweise des Verwaltungsrats und seiner Ausschüsse Der Verwaltungsrat tagt, sooft es die Geschäfte erfordern. Im Geschäftsjahr 2016/2017 trat der Verwaltungsrat fünfmal für eine ordentliche sowie einmal für eine a.o. Sitzung zusammen. Die Sitzungsdauer beträgt im Durchschnitt fünf Stunden. Der Verwaltungsrat ist beschlussfähig, wenn die Mehrheit seiner Mitglieder anwesend ist. Seine Beschlüsse fasst er mit Stimmenmehrheit. Bei Stimmengleichheit steht dem Vorsitzenden der Stichentscheid zu. Bei Bedarf werden ausserordentliche Verwaltungsratssitzungen oder Telefonkonferenzen einberufen und Beschlüsse auf dem Zirkulationsweg gefasst. Die Verwaltungsratssitzungen und die Telefonkonferenzen werden protokolliert, die Zirkulationsbeschlüsse im jeweils nächstfolgenden Sitzungsprotokoll festgehalten. Die Gruppenleitung nimmt an den Verwaltungsratssitzungen in der Regel teil. Beratungen im Prüfungsausschuss finden hauptsächlich in Vorbereitung der Jahres- und Halbjahresabschlüsse statt oder wenn es spezielle Geschäfte erfordern. Im Geschäftsjahr 2016/2017 trat der Prüfungsausschuss dreimal für eine Sitzung zusammen. Beratungen im Nominierungs-, Entschädigungs- und Corporate Governance-Ausschuss finden hauptsächlich im Hinblick auf die Festsetzung der Entschädigungen für den Verwaltungsrat und die Gruppenleitung statt. Im Geschäftsjahr 2016/2017 trat der Nominierungs- und Entschädigungsausschuss zweimal für eine Sitzung zusammen. 3.6 Kompetenzregelung Die Organisation des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung ist im Organisationsreglement vom Juli 2015 geregelt und im Wesentlichen in der Folge wiedergegeben. Die unübertragbaren Aufgaben des Verwaltungsrats sind detailliert in den Statuten unter Artikel 16 aufgeführt (diese können auf www.zueblin.ch eingesehen oder bei der Gesellschaft bezogen werden). In seiner Eigenschaft als oberstes Führungsgremium der Gesellschaft ist der Verwaltungsrat im Wesentlichen verantwortlich für: – die Oberaufsicht und die Festlegung der Organisation der Gesellschaft, – die Ausgestaltung des Rechnungswesens, der Finanzplanung und der Finanzkontrolle, – die Ernennung und die Abberufung der mit der Geschäftsführung und der Vertretung betrauten Personen und die Festlegung ihrer Zeichnungsberechtigung, – die Oberaufsicht und die Überwachung der Gruppenleitung, die Ernennung und die Abberufung der Mitglieder der Gruppenleitung auch im Hinblick auf die Befolgung der Gesetze, Statuten, Reglemente und Weisungen, – die Erstellung des Geschäftsberichts sowie die Vorbereitung der Generalversammlung und die Ausführung ihrer Beschlüsse. Besonders geregelt sind die Prozesse bei Käufen von Immobilien. Der Verwaltungsrat hat dafür Richtlinien erstellt, die die Investitionsziele, Performance- und Qualitätsvorgaben regeln. Der Verwaltungsrat entscheidet auf Antrag der Gruppenleitung über den Kauf und Verkauf von Immobilien. Die Zustimmung des Verwaltungsrats ist immer erforderlich, wenn die Akquisition mit einer Kapitalerhöhung oder Ausgabe einer Anleihe verbunden ist.
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Seite 32 Alle übrigen Aufgaben, insbesondere die Führung des laufenden operativen Geschäfts, werden durch die Gruppenleitung wahr genommen. Sie legt dem Verwaltungsrat dazu jährlich ein Budget mit einem dreijährigen Businessplan (inkl. Renovationsbudget für Immobilien) vor und ist nach der Verabschiedung für die Umsetzung verantwortlich. Eine Kompetenzregelung stellt zusätzlich sicher, welche finanziellen Entscheidungen von der Gruppenleitung getroffen werden können und welche dem Verwaltungsrat vorgelegt werden müssen. 3.7 Informations- und Kontrollinstrumente gegenüber der Gruppenleitung Die Gruppenleitung erstattet dem Verwaltungsrat regelmässig und in strukturierter Weise Bericht. Der Informationsfluss zwischen Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist zusätzlich gewährt, weil die Gruppenleitung an den Verwaltungsratssitzungen in der Regel teilnimmt. Als besondere Informations- und Kontrollinstrumente stehen dem Verwaltungsrat zur Verfügung: – Gruppenkonsolidierung mit Vorjahres- und Budgetvergleich sowie Abweichungsanalyse (vierteljährliches Management-InformationsSystem) – Berichte über die Investitions- und Devistitionstätigkeiten – Berichte über die Finanzierungstätigkeiten inkl. Cash Management – Detaillierte Berichte der Gruppenleitung über den Geschäftsgang pro Land, insbesondere die Asset-Management-Tätigkeiten – Risikomanagement-System (vierteljährliche Risiko-Sensitivitätsanalyse, aufgeteilt nach Immobilienmarkt- und Finanzierungsrisiken und im Weiteren wird zum Risikomanagement auf die konsolidierte Jahresrechnung, Seiten 81 bis 85, verwiesen) – IKS – Internes Kontrollsystem. Eine interne Revision existiert aufgrund der Grösse der Unternehmung nicht. Für allfällig notwendige Abklärungen oder Prüfungen werden deshalb Dritte oder die Revisionsstelle mandatiert, was im Berichtsjahr jedoch nicht der Fall war.
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Seite 33 4. Gruppenleitung
4.1/4.2 Mitglieder der Gruppenleitung/Weitere Tätigkeiten und Interessenbindungen Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident/CEO (1951) Betriebsökonom, Russischer Staatsbürger, von Tomsk (RUS), in Hünenberg/See. Seit Oktober 2014 VRP und CEO der Züblin Gruppe. Dr. Iosif Bakaleynik ist eine sehr erfahrene Führungspersönlichkeit mit strategischen und operativen Erfahrungen aus verschiedenen international tätigen Gesellschaften. Ab 2008 war er bis vor kurzem als Berater des Verwaltungsratspräsidenten der Renova Management AG, Victor Vekselberg, tätig. Ausserdem war er Vorsitzender des Aufsichtsrats der Renova US Holdings Ltd, einer Tochtergesellschaft der Renova-Gruppe. Dr. Bakaleynik ist ferner Stiftungsrat des International Tax and Investment Center (ITIC) und bekleidete zwischen 2007–2015 Verwaltungsratsmandate bei der Integra Group, (LSE-kotiert) sowie bei der CIFC Corp. (NASDAQ kotiert). Iosif Bakaleynik besitzt einen MBA-Abschluss der Harvard Business School sowie einen Master und Doktortitel in Wirtschaftswissenschaften der Staatlichen Universität Moskau. Dr. Bakaleynik übt – neben seiner Tätigkeit für die Züblin Gruppe – keine bedeutenden Nebentätigkeiten aus. Roland Friederich, CFO (ab 1. Dezember 2016) (1972) deutscher Staatsbürger, wohnhaft in Berlin. Roland Friederich studierte nach seiner Ausbildung zum Industriekaufmann an der Fachhochschule Nürtingen sowie an der University of California, Berkeley, USA, Betriebswirtschaft. Nach Abschluss des Studiums arbeitete er ab dem Jahr 2000 als Wirtschaftsprüfer zuerst bei Arthur Andersen in Berlin, später als Manager in der Wirtschaftsprüfung bei Ernst & Young in Berlin und betreute bis Juli 2008 verschiedene Immobiliengesellschaften. 2008 trat Roland Friederich als Head of Finance & Controlling in die deutsche Tochtergesellschaft ZIAG Immobilien AG in Düsseldorf ein. Ab 2014 übernahm er zusätzlich die Verantwortung für das Reporting der Züblin-Gruppe. Seit 1. Dezember 2016 zeichnet Roland Friederich als CFO und Mitglied der Gruppenleitung verantwortlich für den Bereich Finanzen bei der Züblin Immobilien Holding AG in Zürich. Roland Friederich übt - neben seiner Tätigkeit für die Züblin Gruppe - keine bedeutenden Nebentätigkeiten aus. Thomas Wapp, CFO/COO (Austritt als Mitglied der Gruppenleitung per 30. November 2016) 4.3 Nebentätigkeiten Die Mitglieder der Gruppenleitung dürfen gemäss den Statuten der Gesellschaft (Art. 21) nicht mehr als 15 zusätzliche Mandate wahrnehmen, davon nicht mehr als fünf in börsenkotierten Unternehmen. 4.4 Managementverträge Es bestehen keine Managementverträge mit Gesellschaften ausserhalb der Gruppe.
5. Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen
Sämtliche Offenlegungen im Zusammenhang mit Entschädigungen, Beteiligungen und Darlehen können im Vergütungsbericht und den Erläuterungen dazu eingesehen werden (Seiten 39–48).
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Seite 34 6. Mitwirkungsrechte der Aktionäre
6.1 Stimmrechtsbeschränkung und -vertretung Die Namenaktien der Züblin Immobilien Holding AG sind Einheitsaktien und alle mit den gleichen Mitwirkungsrechten ausgestattet. Jede Aktie, deren Eigentümer oder Nutzniesser im Aktienbuch als Aktionär mit Stimmrecht eingetragen ist, hat eine Stimme. Es bestehen keine Stimmrechtsbeschränkungen. Die Aktionäre schweizerischer Aktiengesellschaften verfügen über ausgebaute Mitwirkungs- und Schutzrechte. Zu den Schutzrechten gehören u.a. Einsichts- und Auskunftsrechte (OR 696, 697), Recht auf Einleitung einer Sonderprüfung (OR 697a), Recht auf Einberufung einer Generalversammlung (OR 699/III), Traktandierungsrecht (OR 699/III), Anfechtungsrecht (OR 706 f.) und Recht auf Verantwortlichkeitsklage (OR 752 ff.). Zu den Mitwirkungsrechten gehören vor allem das Recht auf Teilnahme an der Generalversammlung, Meinungsäusserungsrechte und das Stimmrecht (OR 694). Die Artikel des Obligationenrechts stehen unter www.admin.ch, die Statuten der Züblin Immobilien Holding AG unter www.zueblin.ch zur Verfügung oder können bei der Gesellschaft bezogen werden. Eine Aktionärin oder ein Aktionär kann sich an der Generalversammlung nur durch die gesetzliche Vertretung, eine andere an der Generalversammlung teilnehmende und im Aktienbuch mit Stimmrecht eingetragene Person oder durch einen unabhängigen Stimmrechtsvertreter vertreten lassen. Es ist gewährleistet, dass Aktionärinnen und Aktionäre die Erteilung von Vollmachten und Weisungen an den unabhängigen Stimmrechtsvertreter auch auf elektronischem Weg vornehmen können. 6.2 Statutarische Quoren Es bestehen keine statutarischen Quoren, die über die gesetzliche Bestimmung zur Beschlussfassung (Art. 703 und 704 OR) hinausgehen. 6.3 Einberufung der Generalversammlung Die ordentliche Generalversammlung findet alljährlich innerhalb von sechs Monaten nach Abschluss des Geschäftsjahrs statt. Die Einberufung der Generalversammlung, die Traktandierung sowie die Beschlussfassung richten sich nach den gesetzlichen Vorschriften. 6.4 Traktandierung Ein oder mehrere Aktionäre, die im Zeitpunkt des Traktandierungsbegehrens zusammen Aktien im Nennwert von mindestens CHF 1'000'000 vertreten können, schriftlich unter Angabe der Anträge die Traktandierung von Verhandlungsgegenständen verlangen. Das Begehren um Traktandierung eines Verhandlungsgegenstandes und die Anträge sind dem Verwaltungsrat spätestens 45 Tage vor einer Generalversammlung mitzuteilen. 6.5 Eintragungen im Aktienbuch Die Einladung zur Generalversammlung wird den Aktionären mindestens 20 Tage im Voraus zugestellt. Der Stichtag für die Eintragungen im Aktienbuch im Hinblick auf die Teilnahme an der Generalversammlung wird den Aktionären in der Einladung zur Generalversammlung bekanntgegeben. Stichtag für die 28. ordentliche Generalversammlung vom 20. Juni 2017 ist der 13. Juni 2017.
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Seite 35 7. Kontrollwechsel und Abwehrmassnahmen
7.1 Angebotspflicht Gemäss Art. 135 Abs. 1 des Bundesgesetzes über die Finanzmarktinfrastrukturen und das Marktverhalten im Effekten- und Derivatehandel (FinfraG) besteht die Pflicht zur Unterbreitung eines öffentlichen Kaufangebots, wenn jemand direkt oder indirekt den Grenzwert von 33 1/3% der Stimmrechte überschreitet. Die Statuten der Gesellschaft beinhalten weder eine Opting-out- noch eine Optingup-Klausel. In Art. 132 FinfraG wird der Verwaltungsrat verpflichtet, im Falle eines öffentlichen Übernahmeangebots den Aktionären die zur Beurteilung des Angebots notwendigen Informationen zur Verfügung zu stellen. Weiter dürfen durch den Verwaltungsrat keine Geschäfte beschlossen werden, mit denen der Bestand der Aktiven oder Passiven der Gesellschaft in bedeutender Weise verändert würde. Beschlüsse der Generalversammlung unterliegen nicht dieser Beschränkung. Die Artikel des FinfraG finden sich unter www. admin.ch. 7.2 Kontrollwechselklauseln Es besteht mit keinem Mitglied des Verwaltungsrats und der Gruppenleitung eine Kontrollwechselvereinbarung.
8. Revisionsstelle und unabhängige Immobilienbewerter
Revisionsstelle 8.1 Dauer des Mandats und Amtsdauer des leitenden Revisors 8.1.1 Zeitpunkt der Übernahme des bestehenden Revisionsmandats Revisionsstelle der Züblin Gruppe bzw. der Züblin Immobilien Holding AG ist seit 1998 Ernst & Young AG, Zürich. 8.1.2 Amtsantritt des leitenden Revisors, der für das bestehende Revisionsmandat verantwortlich ist Leitender Revisor ist seit dem Geschäftsjahr 2014/2015 Christian Krämer. Die Revisionsstelle wird von der Generalversammlung jeweils für ein Jahr gewählt. 8.2 Revisionshonorar Das Revisionshonorar für Ernst & Young AG (EY) betrug im Geschäftsjahr 2016/2017 CHF 211'389.-
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Seite 36 8.4 Informationsinstrumente der externen Revision Der Verwaltungsrat nimmt seine Überwachungs- und Kontrollfunktion gegenüber den externen Revisoren über den Prüfungsausschuss wahr. Dieser tagt mindestens einmal pro Jahr. Der Prüfungsausschuss steht im direkten Kontakt mit der Revisionsstelle und tauscht sich mit ihr über alle Aufgaben des Prüfungsausschusses aus. Der Prüfungsausschuss ist ausserdem für die Leistungsüberwachung der externen Revisoren verantwortlich und prüft laufend deren Unabhängigkeit. Darüber hinaus überwacht der Prüfungsausschuss, ob und wie die Gruppenleitung Massnahmen umsetzt, die aufgrund von Feststellungen seitens der externen Revision verabschiedet wurden. Der Prüfungsausschuss kann die Revisionsstelle mit zusätzlichen Prüfarbeiten, insbesondere bezüglich spezifischer Schlüsselrisiken, beauftragen. Die externen Revisoren teilen dem Prüfungsausschuss ihre Feststellungen bezüglich des vollständigen Jahresberichts in Form einer Managementpräsentation und eines diesbezüglichen Berichts mit. Die Revisionsergebnisse werden mit den externen Revisoren eingehend analysiert und besprochen. Diese Ergebnisse bilden die Basis für Verbesserungen der internen Abläufe sowie der Revisionsprozesse. Der Prüfungsausschuss berichtet dem Verwaltungsrat über den Inhalt der Gespräche mit den externen Revisoren und informiert ihn über die wichtigsten Resultate und Massnahmen. Die externen Revisoren nahmen während des Geschäftsjahres 2016/2017 an einer vom Prüfungsausschuss einberufenen Sitzung teil, an der auch die Gruppenleitung vertreten war. Es wurden keine Anzeichen festgestellt, dass die Unabhängigkeit der externen Revision nicht gewährleistet ist. Die Höhe des Revisionshonorars für das Geschäftsjahr 2016/2017 wurde aufgrund eines Vorschlags der externen Revision durch den Prüfungsausschuss geprüft und dem Verwaltungsrat zur Annahme vorgeschlagen. Im Geschäftsjahr 2004/2005 haben der Verwaltungsrat und der Prüfungsausschuss letztmals eine Überprüfung der Auswahl der externen Revisionsstelle vorgenommen. Dabei wurden drei weltweit tätige Wirtschaftsprüfungsunternehmen um ein Angebot ersucht. Ausschlaggebend für die Wiederwahl von Ernst & Young waren die üblichen Bewertungskriterien wie Niveau und Preis der Dienstleistungen, lokale Präsenz des Prüfungsunternehmens sowie Branchenerfahrung. Unabhängige Immobilienbewerter Jeweils am 30. September (Halbjahresabschluss) und am 31. März (Jahresabschluss) wird der Marktwert für jede Liegenschaft des Züblin Immobilienportfolios durch externe, unabhängige Spezialisten ermittelt. Dieses Vorgehen entspricht den Bestimmungen von IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13, die von der Züblin Gruppe angewendet werden. Der Verwaltungsrat ernannte JLL im Oktober 2014 zum neuen Schätzer für das gesamte Portfolio. JLL bewertete alle Immobilien per 31. März 2017 und die Resultate dieser Schätzungen sind in den Jahresabschluss eingeflossen. JLL wendet bei ihrer Bewertung das Discounted-Cash-Flow-Verfahren an. Dabei wird der heutige Immobilienwert ermittelt, indem die zukünftigen Einnahmen und Ausgaben berechnet bzw. geschätzt und über einen Prognosehorizont abdiskontiert werden. Im Geschäftsjahr 2016/2017 betrug das Honorar CHF 72'680. Zusätzlich zu den Bewertungsdienstleistungen erhielt JLL Entschädigungen in Höhe von CHF 42'659 für Maklerdienstleistungen und sonstige Beratungsleistungen.
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Seite 37 9. Informationspolitik
Die Züblin Immobilien Holding AG informiert ihre Aktionäre und den Kapitalmarkt offen, aktuell und transparent. Die wichtigsten Informationsinstrumente sind der Geschäfts- und der Halbjahresbericht, die Website www.zueblin.ch, Medieninformationen, die Bilanzpräsentation für Medien und Analysten sowie die Generalversammlung. Die wichtigsten Termine sind auf der ersten Seite des Geschäftsberichts dargestellt. Als börsenkotiertes Unternehmen ist die Züblin Immobilien Holding AG zur Bekanntgabe kursrelevanter Informationen gemäss Kotierungsreglement der SIX Swiss Exchange (www.six-exchange-regulation.com) verpflichtet. Für weitergehende Fragen steht der Verantwortliche für Investor Relations zur Verfügung: Roland Friederich, CFO Telefon +41 44 206 29 39
[email protected]
10. Wesentliche Veränderungen seit dem Bilanzstichtag
Keine
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Vergütungsbericht Bericht der Revisionsstelle Erläuterungen zum Vergütungsbericht Struktur der Vergütung Anträge an die Generalversammlung 2017
39 41 42 44 48
Im Austausch mit Partnern Transparenz schafft Vertrauen.
Vergütungsbericht
Seite 38 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht Gruppe Finanzbericht Holding
Vergütungsbericht
Seite 39
Der Vergütungsbericht wurde basierend auf der Verordnung gegen übermässige Vergütung (VegüV) Art. 14 – Art 16 erstellt. Sie ersetzt die Angaben im Zusammenhang mit OR 663b bis in der statutarischen Jahresrechnung der Züblin Immobilien Holding AG. Entschädigung Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats
Grundentschädigung
Tochterunternehmen 1
Total
in CHF
Geschäftsjahr 2016/2017 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 3
100 000
0
100 000
Vladislav Osipov, Mitglied 3
70 000
0
70 000
Iakov Tesis, Mitglied bis 21. März 2017
70 000
0
70 000
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 3
70 000
13 545
83 545
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied Total Verwaltungsrat
70 000
0
70 000
380 000
13 545
393 545
Geschäftsjahr 2015/2016 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 2 3
100 000
16 397
116 397
Urs Ledermann, Mitglied bis 30. Juni 2015
17 500
0
17 500
Vladislav Osipov, Mitglied 3
70 000
13 117
83 117
Iakov Tesis, Mitglied
70 000
10 931
80 931
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 3
70 000
13 421
83 421
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied
70 000
0
70 000
397 500
53 866
451 366
Total Verwaltungsrat
Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen. Das Verwaltungsratsmitglied war zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Officiis Properties, Paris (ehemals Züblin Immobilière France SA). 3 Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf. 1 2
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Seite 40 Entschädigung der Geschäftsleitung
in CHF
Grundentschädigung
Bonus in bar
Arbeitgeberbeiträge 1
Total
Geschäftsjahr 2016/2017 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO
625 000
312 500
130 958
1 068 458
Thomas Wapp, CFO/COO bis 31. März 2017
360 000
0
68 846
428 846
Roland Friederich, CFO ab 1. Dezember 2016
73 333
36 667
14 300
124 300
1 058 333
349 167
214 104
1 621 604
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO
625 000
150 000
139 162
914 162
Thomas Wapp, CFO und COO
360 000
50 000
58 586
468 586
45 095
0
7 328
52 423
1 030 095
200 000
205 076
1 435 171
Total Geschäftsleitung Geschäftsjahr 2015/2016
Pierre Essig, CEO Frankreich bis 3 Juni 2015 Total Geschäftsleitung 1
Ergänzende Angaben zum Vergütungsbericht
davon rentenbildende Arbeigeberbeiträge (AHV, BVG) CHF 199'483 (Vorjahr: CHF 187'002).
Die Aufwendungen im Zusammenhang mit den Sozialversicherungen im Umfang von CHF 17'752 werden den einzelnen Verwaltungsräten nicht zugewiesen, da diese in unserem Fall keine zusätzliche Vorsorgeleistung begründen. Kein nicht exekutives Mitglied des Verwaltungsrates ist der Pensionskasse der Gesellschaft angeschlossen. Sämtliche Mitglieder des Verwaltungsrates, wie auch der Geschäftsleitung, erhalten steuerlich akzeptierte Pauschalspesen. Daneben werden Auslagen im Zusammenhang mit den Verwaltungsratssitzungen vergütet. Die Gesellschaft hat keine ausstehenden Darlehen oder Kredite gegenüber aktuellen oder früheren Verwaltungsrats- oder Geschäftsleitungsmitgliedern. Sämtliche Aufwendungen werden entsprechend dem Accrualprinzip erfasst und sind in Übereinstimmung mit den Angaben in der statutarischen, wie auch der konsolidierten Jahresrechnung der Züblin Immobilien Holding AG.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht Gruppe Finanzbericht Holding
Bericht der Revisionsstelle über die Prüfung des Vergütungsberichts An die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG, Zürich Zürich, 17. Mai 2017 Bericht der Revisionsstelle über die Prüfung des Vergütungsberichts Wir haben den Vergütungsbericht der Züblin Immobilien Holding AG (Tabellen auf den Seiten 39 bis 40) für das am 31. März 2017 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Verantwortung des Verwaltungsrates Der Verwaltungsrat ist für die Erstellung und sachgerechte Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts in Übereinstimmung mit dem Gesetz und der VegüV verantwortlich. Zudem obliegt ihm die Verantwortung für die Ausgestaltung der Vergütungsgrundsätze und die Festlegung der einzelnen Vergütungen. Verantwortung des Prüfers Unsere Aufgabe ist es, auf der Grundlage unserer Prüfung ein Urteil zum Vergütungsbericht abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit den Schweizer Prüfungsstandards durchgeführt. Nach diesen Standards haben wir die beruflichen Verhaltensanforderungen einzuhalten und die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass hinreichende Sicherheit darüber erlangt wird, ob der Vergütungsbericht dem Gesetz und den Art. 14 – 16 der VegüV entspricht. Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen, um Prüfungsnachweise für die im Vergütungsbericht enthaltenen Angaben zu den Vergütungen, Darlehen und Krediten gemäss Art. 14 – 16 VegüV zu erlangen. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtgemässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst die Beurteilung der Risiken wesentlicher – beabsichtigter oder unbeabsichtigter – falscher Darstellungen im Vergütungsbericht ein. Diese Prüfung umfasst auch die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Bewertungsmethoden von Vergütungselementen sowie die Beurteilung der Gesamtdarstellung des Vergütungsberichts. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und geeignet sind, um als Grundlage für unser Prüfungsurteil zu dienen. Prüfungsurteil Nach unserer Beurteilung entspricht der Vergütungsbericht der Züblin Immobilien Holding AG für das am 31. März 2017 abgeschlossene Geschäftsjahr dem Gesetz und den Art. 14–16 der VegüV. Ernst & Young AG Christian Krämer Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor)
Daniel Lanfranconi Zugelassener Revisionsexperte
Seite 41 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht Gruppe Finanzbericht Holding
Seite 42 Erläuterungen zum Vergütungsbericht
Einleitung Im abgelaufenen Geschäftsjahr wurden keine Anpassungen des Vergütungsmodells für den Verwaltungsrat sowie der Geschäftsleitung getätigt. Grundsätze der Vergütung Die Grundsätze für das Vergütungssystem für Verwaltungsrat und Geschäftsleitung der Züblin Immobilien Holding AG ist in den Statuten dargelegt und zeichnet sich durch folgende Merkmale aus (vgl. Artikel 20 ff. der Statuten): – Die Vergütung der Mitglieder des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung werden vom Verwaltungsrat auf Antrag des Vergütungsausschusses festgelegt. – Die Vergütungspolitik soll die Unabhängigkeit des Verwaltungsrats bei der Ausübung seiner Kontrollfunktion gewährleisten und basiert schwergewichtig auf einer festen Barvergütung sowie einer zusätzlichen variablen Vergütungskomponente, die in gesperrten Aktien ausgegeben wird. – Im Hinblick auf die Geschäftsleitung soll die Vergütungspolitik gewährleisten, dass talentierte Führungskräfte rekrutiert, an das Unternehmen gebunden und motiviert werden. Die Mitglieder der Geschäftsleitung erhalten eine feste Vergütung in bar, eine Vergütungskomponente, die in gesperrten Aktien ausgegeben wird und eine variable, erfolgsabhängige Vergütung, welche in bar und/oder Aktien ausgerichtet werden kann. – Die Generalversammlung stimmt verbindlich und prospektiv über die maximale Gesamtbeträge der Vergütung an den Verwaltungsrat (jeweils für die Periode bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung) und die Geschäftsleitung (jeweils für das nächste Geschäftsjahr) ab. – Des Weiteren enthalten die Statuten einen definierten maximalen Zusatzbetrag für die Vergütungen von Mitgliedern der Geschäftsleitung, die nach der Vergütungsabstimmung ernannt werden, sowie Einzelheiten über das Vorgehen bei einer Ablehnung der Vergütungen durch die Generalversammlung.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Corporate Governance Vergütungsbericht Finanzbericht Gruppe Finanzbericht Holding
Seite 43 Festsetzung der Vergütung
Vergütungsausschuss Der Vergütungsausschuss (Nomination & Compensation Committee, kurz NCC) setzt sich gemäss Artikel 18 der Statuten aus mindestens zwei Mitgliedern des Verwaltungsrats zusammen. Diese werden jährlich durch die Generalversammlung für ein Jahr gewählt, jeweils bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung. Der Ausschuss unterstützt den Verwaltungsrat bei der Festlegung der Vergütungspolitik. Zudem formuliert der Vergütungsausschuss Empfehlungen für die Höhe der Vergütungen an den Verwaltungsrat, an den CEO sowie an die übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung und erstellt entsprechende Anträge für die Generalversammlung. Im Geschäftsjahr 2016/2017 nahmen die Ausschussmitglieder an allen Sitzungen teil. Der CEO und der CFO nahmen an den Sitzungen in beratender Funktion teil. Die Geschäftsleitung verliess die Sitzung bei der Besprechung der eigenen Vergütung. Der Ausschussvorsitzende erstattet dem Verwaltungsrat nach jeder Sitzung Bericht zu den Aktivitäten des Gremiums. Die Protokolle der Ausschusssitzungen stehen allen Mitgliedern des Verwaltungsrats zur Verfügung. Für Details zu den einzelnen Mitgliedern des Vergütungsausschusses und den weiteren Aufgaben siehe auch Corporate Governance Report (Seite 28 bis 29). Verfahren zur Festlegung der Vergütung Die Zusammensetzung und die Höhe der Vergütungen des Verwaltungsrats und der Geschäftsleitung werden periodisch überprüft und orientieren sich am Branchen- und Arbeitsmarktumfeld, in denen Züblin Immobilien Talente sucht und anstellt. Als vergleichbare Unternehmen gelten Unternehmen ähnlicher Grösse in Bezug auf Marktkapitalisierung, Umsatz, Anzahl Mitarbeitende und geografische Reichweite, die in vergleichbaren Geschäftsfeldern tätig sind und ihren Hauptsitz in der Schweiz haben. Ferner fliessen die effektive wirtschaftliche Entwicklung des Unternehmens sowie die individuelle Erfüllung der Funktionsanforderungen sowie der Leistungsvorgaben in die Entscheidung des Vergütungsausschusses über die Höhe der Vergütung des CEO und der übrigen Mitglieder der Geschäftsleitung ein.
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Seite 44 Struktur der Vergütung
Vergütung des Verwaltungsrats
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
Systematik Die Vergütung für die Mitglieder des Verwaltungsrates setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen, bei denen der fest vereinbarte Baranteil überwiegt: Instrument
Zweck
Einflussfaktoren
Leistungsziele
Betrag
Grundhonorar
Barvergütung
Entschädigung der Verwaltungsratstätigkeit
Position, marktübliche Vergütung
–
Präsident CHF 70 000 Mitglied CHF 49 000
Aktienbeteiligung (Restricted Share Units, RSUs)
RSUs mit bis zu 3-jähriger Sperrfrist mit sequentieller Aktienübertragung mit Leverage-Faktor
Aktienbasierte Vergütung (langfristig) im Einklang mit Aktionärsinteressen
Aktienkursentwicklung im Vergleich mit Peergruppe über eine mehrjährige Leistungsperiode
Steigerung des Aktienkurses, Übertreffung der Peergruppe
max. 75% des Grund honorars
Grundhonorar Jedes Mitglied des Verwaltungsrates erhält ein im Voraus festgelegtes fixes, und für alle Mitglieder des Verwaltungsrats, mit Ausnahme des Präsidenten, gleich hohes Grundhonorar pro Amtsperiode. Die Tätigkeiten in den Ausschüssen werden nicht separat entschädigt. Das jährliche Grundhonorar wird in bar ausbezahlt. Bei Ausscheiden eines Mitglieds aus dem Verwaltungsrat während der Amtsperiode wird die feste Vergütung pro rata bis zum Ende des Monats berechnet, in dem das Ausscheiden erfolgt. Eine Auszahlung der auf dieser Basis ermittelten Vergütung erfolgt quartalsweise nach Genehmigung des Gesamtbetrags durch die Generalversammlung. Die jährliche feste Vergütung des Verwaltungsratspräsidenten sowie der anderen Mitglieder des Verwaltungsrats ist unabhängig von der Anzahl der Verwaltungsratssitzungen. Daneben erhalten die Mitglieder des Verwaltungsrates die steuerlich akzeptierten Pauschalspesen im Umfang von CHF 5'000 und eine Vergütung der Auslagen im Zusammenhang mit den Verwaltungsratssitzungen. Es werden für die Tätigkeiten im Verwaltungsrat der Züblin Immobilien Holding AG keine Sitzungsgelder ausbezahlt. Kein nicht-exekutives Mitglied des Verwaltungsrats wird unter einer Einrichtung der beruflichen Vorsorge versichert. Die Tätigkeiten der Mitglieder in den Verwaltungsräten der Tochtergesellschaften werden in bar als feste Vergütung bezahlt. Je nach Gesellschaft wird zwischen einem jährlichen festen Betrag oder einer Sitzungspauschale unterschieden. Aktienbeteiligung (Restricted Share Units, RSUs) In Einklang mit den Statuten wird ein Teil der Vergütung der Verwaltungsratsmitglieder in Form einer variablen, aktienbasierten Vergütungskomponente zugeteilt. Diese wird durch das NCC festgelegt und solll 43% des Grundhonorars nicht übersteigen. Im Umfang des ermittelten nominellen Betrags in Schweizer Franken kann dem Mitglied des Verwaltungsrats eine entsprechende Anzahl RSUs zugeteilt werden. Der für die Umrechnung relevante Wert des RSU berechnet sich anhand des Schlusskurses der Aktien der Züblin am letzten Handelstag des abgelaufenen Geschäftsjahres. Die Übertragung der entsprechenden Anzahl RSUs erfolgt sequentiell nach Ablauf einer Sperrfrist von bis zu drei Jahren. Nach Ablauf jedes Jahres erfolgt die Eigentumsübertragung eines Drittels der RSUs in Aktien (wobei 1 RSU = 1 Aktie).
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Seite 45 Zum Zeitpunkt der Aktienübertragung erfolgt eine Beurteilung der relativen Aktienkursentwicklung der Züblin Immobilien Holding AG gegenüber einer festgelegten Peergruppe direkter Mitbewerber. Übertrifft die prozentuale Aktienkursentwicklung der Züblin den Vergleichsmarkt im Jahresvergleich um mehr als einen festgelegten Wert (Überleistung), erhöht sich die Anzahl übertragener Aktien. Bei Ausscheiden eines Mitglieds aus dem Verwaltungsrat entscheidet der Verwaltungsrat über einen allfälligen Anspruch auf die verbleibenden gesperrten RSUs. In der Übergangsphase bis zur vollständigen Auszahlung der RSU werden etwaige Nachteile zum bisherigen Vergütungssystem in bar ausgeglichen. Vergütung im Berichtsjahr Die Vergütung der Verwaltungsratsmitglieder für das Berichtsjahr ist im Vergütungsbericht zusammengestellt (Seite 38). Vergütung der Geschäftsleitung Systematik Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsleitung setzt sich aus folgenden Komponenten zusammen:
Instrument
Zweck
Einflussfaktoren
Leistungsziele
Zielwert (in % des Jahresgrundgehalts)
Jahresgrundgehalt
Monatliche Barvergütung
Gewinnung und Anbindung von Mitarbeitenden
Position, marktübliche Vergütung, Qualifikation und Kompetenz der Person
Erfüllung der Funktion
100%
Kurzfristige variable Vergütung (Bonus)
Leistungsbonus in bar und in Aktien
Leistungsabhängige Vergütung (kurzfristig)
Erreichung Leistungsziele über eine einjährige Leistungsperiode
Return on Equity
maximal 25%
Individuelle Ziele
maximal 25%
Aktienbeteiligung
Aktien mit 3 jähriger Sperrfrist
Aktienbasierte Vergütung (langfristig) im Einklang mit Aktionärsinteressen
Aktienkurs über eine mehrjährige Leistungsperiode
Steigerung des Aktienkurses
maximal 25%
Vorsorge, Nebenleistung
Vorsorge und Versicherungen, Nebenleistungen
Absicherung gegen Risiken, Gewinnung und Anbindung von Mitarbeitenden
Marktübliche Praxis, marktübliche Praxis und Position
–
–
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Seite 46 Jahresgrundgehalt Die Mitglieder der Geschäftsleitung erhalten eine vom Nominations- und Vergütungssauschuss jährlich für die Periode des Geschäftsjahres (1. April – 31. März des Folgejahrs) festgelegte und von der Generalversammlung genehmigte feste Vergütung, die in bar ausbezahlt wird. Diese wird individuell und unter Berücksichtigung der oben erwähnten Kriterien festgesetzt und trägt der Funktion und Verantwortung des einzelnen Geschäftsleitungsmitglieds Rechnung. Kurzfristige variable Vergütung (Bonus) Die kurzfristige variable Komponente (Bonus) setzt sich für die Geschäftsleitungsmitglieder aus zwei Teilen, einerseits dem “Operating Performance Bonus” und andererseits dem “Return on Equity Bonus”, zusammen und kann 50% des jeweiligen Jahresgrundgehalts nicht übersteigen. Der Operating Performance Bonus kann maximal 25% des Jahresgrundgehalts betragen und hängt von der erreichten individuellen Leistung ab. Die individuelle Leistung wird im Rahmen des jährlichen “Management by Objectives”-Prozess (MbO) bewertet. Hierbei werden zu Jahresbeginn individuelle Zielvorgaben durch den Verwaltungsrat gesetzt resp. genehmigt und zum Jahresende der effektiven Leistung gegenübergestellt. Je nach Zielerreichungsgrad der Zielvorgaben und unter Berücksichtigung der Gewichtungen bemisst sich der Operating Performance Bonus entsprechend. Der Operating Performance Bonus wird nicht ausbezahlt, wenn die Gesellschaft einen Gesamtverlust erleidet. Der Return on Equity Bonus (RoE-Bonus) kann maximal 25% des Jahresgrundgehalts betragen und hängt vom erreichten Geschäftsergebnis ab. Diese wird anhand der erreichten Eigenkapitalrendite (Return on Equity) der Gruppe unter Berücksichtigung von Bewertungsveränderungen und Gewinnen/Verlusten aus Immobilienverkäufen festgelegt. Der Verwaltungsrat definiert hierzu eine Leistungsmatrix mit einer unteren und einer oberen RoE-Leistungsschwelle. Die untere Leistungsschwelle entspricht dem budgetierten RoE für das Geschäftsjahr. Wird die untere festgelegte RoE-Leistungsschwelle nicht erreicht, reduziert sich der RoE-Bonus auf null. Ab der Erreichung der unteren Leistungsschwelle wird bei ansteigendem Geschäftsergebnis ein grösser werdender Anteil des RoE-Bonus ausbezahlt. Bei Erreichung oder Übertreffung der oberen RoE-Leistungsschwelle erhöht sich der RoE-Bonus auf den maximalen Betrag von 25% des Jahresgrundgehalts. Die Leistungsmatrix wird periodisch durch den Verwaltungsrat überprüft und angepasst. Die kumulierte kurzfristige variable Komponente wird als nomineller Betrag in Schweizer Franken berrechnet. Die Auszahlung erfolgt zu Dreiviertel in bar und zu einem Viertel in Aktien der Züblin Immobilien Holding AG, wobei sich der Zuteilungswert der Aktien anhand des Schlusskurses am letzten Handelstag des abgelaufenen Geschäftsjahres errechnet.
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Seite 47 Aktienbeteiligung Die Geschäftsleitungsmitglieder können eine aktienbasierte Vergütungskomponente erhalten. Zweck der aktienbasierten Vergütung ist es, die Interessen der Geschäftsleitung auf die Interessen der Aktionäre auszurichten. Analog zur Aktienbeteiligung der Verwaltungsratsmitglieder kann das NCC die Vergütungskomponente für Geschäftsleitungsmitglieder auf maximal 25% des Jahresgrundgehalts festlegen. Im Umfang des ermittelten nominellen Betrags in Schweizer Franken wird dem Mitglied der Geschäftsleitung eine entsprechende Anzahl Aktien zugeteilt. Der Zuteilungswert der Aktien errechnet sich anhand des Schlusskurses am letzten Handelstag des abgelaufenen Geschäftsjahres. Die Eigentumsübertragung der entsprechenden Anzahl Aktien erfolgt nach Ablauf von drei Jahren. Bei Ausscheiden eines Mitglieds aus der Geschäftsleitung sowie bei Neueintretenden wird ein allfälliger Anspruch in einer Einzelfallbetrachtung durch das NCC festgelegt. Es besteht dabei höchstens ein entsprechender pro rata Anspruch gemäss des gearbeiteten Anteils des Geschäftsjahres. Vorsorge und Nebenleistungen Nebenleistungen sind in erster Linie Sozial- und Vorsorgepläne, die einen angemessenen Rentenbeitrag sowie eine angemessene Absicherung bei Risiken im Todes- oder Invaliditätsfall gewähren. Die Planleistungen gehen für die Geschäftsleitungsmitglieder mit einem Schweizer Arbeitsvertrag über die gesetzlichen Vorgaben des Bundesgesetzes über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) hinaus und decken sich mit der üblichen Marktpraxis. Die Mitglieder der Geschäftsleitung erhalten keine speziellen Nebenleistungen. Sie haben Anspruch auf eine Pauschalentschädigung für Geschäftsspesen gemäss dem von den zuständigen kantonalen Steuerbehörden genehmigten Spesenreglement. Vergütung im Berichtsjahr Die Vergütung der Mitglieder der Geschäftsleitung für das Berichtsjahr ist im Vergütungsbericht zusammengestellt (Seite 38). Kündigungsfristen und Abgangsentschädigungen der Geschäftsleitung Die Arbeitsverträge der Mitglieder der Geschäftsleitung sind mit folgenden Kündigungsfristen abgeschlossen: Dr. Iosif Bakaleynik (CEO): Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Der Arbeitsvertrag sieht keine weiteren Entschädigungen vor. Roland Friederich (CFO): Die Kündigungsfrist beträgt sechs Monate. Der Arbeitsvertrag sieht keine weiteren Entschädigungen vor.
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Seite 48 Anträge an die Generalversammlung 2017
Am 1. Januar 2014 ist die Verordnung gegen übermässige Vergütungen bei börsenkotierten Aktiengesellschaften (VegüV) in Kraft getreten. Neben dem Vergütungs- wurde auch der Genehmigungsmechanismus entsprechend angepasst und ist in den Statuten der Züblin Immobilien Holding AG geregelt. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung jährlich die Genehmigung eines maximalen Gesamtbetrags der Vergütungen für den Verwaltungsrat prospektiv bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung und für die Geschäftsleitung prospektiv für das kommende Geschäftsjahr. Wird der vorgeschlagene maximale Gesamtbetrag von der Generalversammlung nicht genehmigt, so kann der Verwaltungsrat der gleichen Generalversammlung jederzeit neue Anträge zur Genehmigung des entsprechenden Gesamtbetrags stellen oder eine neue Generalversammlung einberufen. Der Verwaltungsrat wird der Generalversammlung 2017 folgende vergütungsspezifische Anträge unterbreiten: Konsultativabstimmung über den Vergütungsbericht Der Verwaltungsrat hat beschlossen, der Generalversammlung 2017 den Vergütungsbericht 2016/2017 (Seiten 38 bis 48) zur Annahme in einer Konsulativabstimmung zu unterbreiten. Für Einzelheiten wird auf die Einladung zur Generalversammlung vom 20. Juni 2017 verwiesen. Genehmigung des maximalen Gesamtbetrags der Vergütungen des Verwaltungsrats bis zur ordentlichen Generalversammlung 2018 In Übereinstimmung mit den Statuten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung 2017 die Genehmigung eines maximalen Gesamtbetrags der Vergütungen des Verwaltungsrats für die kommende Amtsperiode von der ordentlichen Generalversammlung 2017 bis zur nächsten ordentlichen Generalversammlung 2018. Der Verwaltungsrat beantragt der Generalversammlung, einen maximalen Gesamtbetrag zu genehmigen. Es sind keine Zahlungen an Verwaltungsratsmitglieder in ihrer Tätigkeit im Verwaltungsrat in eine Vorsorgeeinrichtung vorgesehen. Der Verwaltungsrat beantragt daher der Generalversammlung, für die kommende Amtsperiode einen maximalen Gesamtbetrag für die Vergütungen des Verwaltungsrates von CHF 550'000 zu genehmigen. Der maximale Gesamtbetrag errechnet sich aufgrund der Summe der festen Honorare der vier zur Wiederwahl vorgeschlagenen Verwaltungsratsmitglieder, der Entschädigung auf Ebene der Tochterunternehmen sowie der Aktienbeteiligung. Genehmigung des maximalen Gesamtbetrags der Vergütungen der Geschäftsleitung für das Geschäftsjahr 2018/2019 In Übereinstimmung mit den Statuten beantragt der Verwaltungsrat der Generalversammlung 2017 die Genehmigung eines maximalen Gesamtbetrags der Vergütungen der Geschäftsleitung für das Geschäftsjahr 2018/2019 (vom 1. April 2018 – 31. März 2019). Der maximale Gesamtbetrag beträgt CHF 1'800'000 und ist die Summe der in den Arbeitsverträgen der Mitglieder der Geschäfts leitung festgelegten individuellen Höchstbeträge der pro Geschäftsjahr maximal zu zahlenden Vergütung. Die effektiven Vergütungen 2018/2019 werden aufgrund der Arbeitsverträge und der Ergebnisse des Geschäftsjahres 2017/2018 festgestellt. Sie werden im Vergütungsbericht 2018/2019 detailliert dargestellt, zu dem die Generalversammlung 2019 im Rahmen einer Konsultativabstimmung Stellung nehmen kann.
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Bericht des CFO Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung Konsolidierte Bilanz Konsolidierte Geldflussrechnung Konsolidierter Eigenkapitalnachweis Segmentinformationen Erfolgsrechnung und Bilanz Segmentinformationen Immobilienkennzahlen Anhang zur konsoldierten Jahresrechnung Risikomanagement Anmerkungen Liste der Gruppengesellschaften Bericht der Revisionsstelle EPRA Performance Messung Immobilien-Bewertungsbericht Jones Lang LaSalle AG Züblin Immobilien Holding AG
50 53 55 57 59 60 64 66 81 86 119 120 123 127 131
Im Austausch mit Partnern offen kommunizieren.
Finanzbericht
Seite 50 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Roland Friederich, CFO
Bericht des CFO Züblin hat das Geschäftsjahr 2016/17 mit einem Gewinn von CHF 29.9 Mio. abgeschlossen. Nachdem im September 2016 erstmals seit März 2012 einen Gewinn verzeichent werden konnte, wurde dieser in der zweiten Hälfte des Geschäftsjahres deutlich gesteigert. Das Ergebnis des fortgeführten Geschäftsbereichs erhöhte sich um CHF 1.0 Mio. auf CHF 2.1 Mio., was hauptsächlich auf eine verbesserte operative Performance und Kostensenkungen aufgrund der im Jahr 2014 eingeleiteten Restrukturierungsmaßnahmen zurückzuführen ist. Mit der Entscheidung, das deutsche Portfolio zu veräussern, wird das Deutsche Geschäftssegment nunmehr als aufgegebener Geschäftsbereich ausgewiesen. Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftbereichs belief sich auf einen Gewinn von CHF 27.8 Mio. im Vergleich zu einem Verlust von CHF 20.1 Mio. im Vorjahr. Der fortgeführte Geschäftsbereich entwickelte sich wie folgt: Mieterträge von CHF 8.0 Mio., 1.4% Steigerung gegenüber dem Vorjahr. Netto Betriebsertrag von CHF 7.6 Mio., um 1.2% angestiegen. Finanzierungsaufwand um CHF 6.4 Millionen signifikant tiefer als im Vorjahr. Marktwert der Anlageliegenschaften liegt bei CHF 198.5 Millionen. Positive Marktwertveränderung um CHF 2.4 Millionen. Die Leerstandsquote verbesserte sich von 12.4% auf 10.6%. LTV (Loan-toValue Ratio) sank von 55% auf 54%. Positives Ergebnis verbesserte den NAV je Aktie auf CHF 36.82.
Seite 51 Erfolgsrechnung Mietertrag
Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieteinnahmen um CHF 0.1 Mio. auf CHF 8.0 Mio. an und widerspiegeln die erfolgreichen Vermietungsaktivitäten im fortzuführenden Geschäftsbereich Schweiz.
Operative Kosten
Die Betriebskosten nahmen um CHF 0.8 Mio. ab, was einer Kosteneinsparung von 14% gegenüber dem Vorjahr entspricht. Während die Liegenschaftsaufwendungen von CHF 0.4 Mio. unverändert blieben, konnte der Verwaltungsaufwand gegenüber dem Vorjahr um 16% gesenkt werden. Diese Abnahme ist primär auf Kosteneinsparungen im Beratungsaufwand sowie auf die Auflösung von Reserven zurückzuführen.
Bewertungsergebnis
Das Schweizer Portfolio erfuhr eine positive Marktwertveränderung von CHF 2.4 Mio. Davon entfielen CHF 4.8 Mio. auf die Liegenschaften im Kanton Zürich und Aargau; die Liegenschaft in Bern erfuhr eine Abwertung um CHF 2.4 Mio. Die Wertzunahme des Gesamtportfolios ist auf das aktuell günstige Marktumfeld sowie auf die im vergangenen Geschäftsjahr erzielte Leerstandsreduktion zurückzuführen.
Finanzierungsaufwand
Die implementierten Restrukturierungsmassnahmen führten zu einer signifikanten Reduktion des Finanzaufwandes. Die Zinsaufwendungen sanken um CHF 6.4 Mio. auf CHF 2.4 Mio. Das Negativzinsumfeld belastete den Finanzaufwand mit CHF 0.6 Mio.
Ertragssteuern
Die Züblin verzeichnete einen Steueraufwand von CHF 1.6 Mio., der im Wesentlichen aus Anpassungen der latenten Steuerverbindlichkeiten auf positive Immobilienbewertungsdifferenzen (CHF 1.2 Mio.) resultierte.
Ergebnis
Die Entscheidung, das Deutsche Portfolio aufgrund der vorteilhaften Marktdynamik für Büroliegenschaften in Deutschland zu veräussern, führte dazu das Segment als aufgegebenen Geschäftsbereich auszuweisen. Das Resultat dieses Geschäftsbereichs belief sich auf CHF 27.8 Mio. und beinhaltet Neubewertungsgewinne in der Höhe von CHF 24.0 Mio., wovon CHF 13.2 Mio. auf die zu erwartende Transaktion entfallen. Es wird erwartet, dass der Verkauf innerhalb der kommenden Monate abgeschlossen wird. Zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses werden die beiden Positionen unrealisierte Währungsverluste sowie die Cashflow Hedge Reserve - diese finden sich momentan im Eigenkapital in der Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich - erfolgswirksam ausgebucht. Diese Ausbuchung wird das kommende Jahresergebnis mit CHF 33.8 Mio. negativ belasten, jedoch ohne Einfluss auf den NAV. Der EBITDA belief sich ohne das Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften auf CHF 3.4 Mio. und führte zu einer EBITDAMarge von 42%. Insgesamt kehrte die Gruppe in die Profitabilität zurück und erzielte einen Gewinn von CHF 29.9 Mio. (9.02 CHF je Aktie) gegenüber einem Vorjahresverlust von CHF 18.9 Mio. (-5.70 CHF je Aktie).
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Seite 52 Bilanz Anlageliegenschaften
Der Wert des Züblin Immobilienportfolios aus dem fortzuführenden Geschäftsbereichs betrug per Ende März 2017 CHF 198.5 Mio., was einem Anstieg von CHF 2.6 Mio. entspricht. Der Wertzuwachs des Portfolios ist auf positive Marktwertveränderungen in Höhe von CHF 2.4 Mio. sowie Investitionen in Höhe von CHF 0.2 Mio. zurückzuführen. Die jährlichen Mieterträge stiegen von CHF 7.9 Mio. auf CHF 8.0 Mio. und die Leerstandsquote sank von 12.4% auf 10.6%. Vermögenswerte und Verbindlichkeiten des Segments Deutschland werden als zur Veräusserung verfügbare Vermögensgegenstände (CHF 167.8 Mio.) und zur Veräusserung verfügbare Verbindlichkeiten (CHF 112.0 Mio.) ausgewiesen. Ein erfolgreicher Verkauf würde zu einem Nettoerlös von rund CHF 55 Millionen führen.
Finanzierung
Die Gesellschaft verfügt derzeit über ausstehende Hypotheken von CHF 108.2 Mio., was einem LTV von 54.4% (Vorjahr 55.1%) entspricht. Die kurzfristige Hypothek läuft im September 2017 aus. Der Status der Refinanzierung ist weit fortgeschritten und soll nach dem Verkauf des deutschen Portfolios abgeschlossen werden.
Eigenkapital pro Aktie (Net asset value, NAV)
Per 31. März 2017 betrug der NAV pro Aktie CHF 36.82 gegenüber CHF 26.98 im Vorjahr. Der EPRA NAV betrug CHF 45.39 gegenüber CHF 37.93 im Vorjahr. Die Eigenkapitalquote lag bei 31.8% und damit um 6.7 Prozentpunkte höher als im Vorjahr. Die EPRA-Eigenkapitalquote stieg um 3.9 Prozentpunkte und lag bei 39.2%.
Ausblick
Züblin plant den Verkauf des deutschen Portfolios, aus welchem ein Netto-Mittelzufluss von CHF 55 Millionen erwartet wird, im ersten Halbjahr des Geschäftsjahres 2017/18 abzuschliessen. Der Verwaltungsrat könnte darüber hinaus, nach Abschluss des Verkaufes des Deutschen Portfolios, eine Dividendenausschüttung an die Aktionäre erwägen.
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Konsolidierte Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung Konsolidierte Erfolgsrechnung
Seite 53
in Tausend CHF Anmerkungen
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Fortzuführende Geschäftsbereiche Mietertrag
1
Total Betriebsertrag Liegenschaftsaufwand
2
8 030
7 920
8 030
7 920
–312
–273
Unterhalt und Reparaturen
–143
–162
Netto Betriebsertrag
7 575
7 485
–4 191
–4 978
Verwaltungsaufwand
3
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften
0
–27
8
2 369
5 652
5 753
8 132
Finanzaufwand
4
–2 384
–8 778
Finanzertrag
4
Marktwertveränderung Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT)
Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern
5
Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
390
62
3 759
–584
–1 646
1 731
2 113
1 147
Aufgegebener Geschäftsbereich Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs
6
Erfolg
27 813
–20 091
29 926
–18 944
29 926
–16 326
0
–2 618
davon: - Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG - Anteile ohne beherrschenden Einfluss Erfolg pro Aktie
7
9.02
–5.70
Verwässerter Erfolg pro Aktie
7
9.02
–5.70
Erfolg pro Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
7
0.64
0.40
Verwässerter Erfolg pro Aktie aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
7
0.64
0.40
Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Jahresrechnung.
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Seite 54 Konsolidierte Gesamtergebnisrechnung
in Tausend CHF Anmerkungen
Erfolg
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
29 926
–18 944
Veränderung der Cash Flow Hedges
3 494
–3 980
Ertragssteuern aus Veränderung der Cash Flow Hedges
–527
1 079
Währungsdifferenzen
–499
66
0
15 116
2 468
12 282
Veränderung aufgegebener Geschäftsbereich Positionen, die künftig in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden Veränderung Pensionskassenverpflichtung
244
–182
Positionen, die künftig nicht in die Erfolgsrechnung umgegliedert werden
244
–182
2 712
12 099
32 638
–6 844
32 638
–4 226
0
–2 618
Sonstiges Gesamtergebnis Gesamtergebnis davon: - Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG - Anteile ohne beherrschenden Einfluss Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Jahresrechnung.
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Seite 55
Konsoldierte Bilanz Aktiven
in Tausend CHF
Anmerkungen
31.3.2017
31.3.2016
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
195 860
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Anlagevermögen Anlageliegenschaften Mobilien Latente Steuerguthaben
8
198 480
9
50
4
10
71
119
198 601
195 983
39
61
Total Anlagevermögen Umlaufvermögen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
11
Forderungen aus Ertragssteuern
1 390
58
Sonstige kurzfristige Forderungen
14 919
14 597
Flüssige Mittel
1 056
2 744
17 404
17 460
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs
167 750
142 852
Total Aktiven
383 755
356 295
Total Umlaufvermögen
Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Jahresrechnung.
12
Seite 56 Passiven
in Tausend CHF
Anmerkungen
31.3.2017
31.3.2016
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
74 656
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Eigenkapital Aktienkapital
13
74 656
Kapitalreserven
170 558
170 558
Gewinnreserven
–87 179
–117 349
Reserve für Cash Flow Hedges
–2 055
–4 017
Reserven des zur Veräusserung vorgesehenen Geschäftsbereichs
–33 808
–34 315
Total Eigenkapital
122 172
89 533
0
108 156
Fremdkapital Langfristige Hypotheken
18
Sonstige langfristige Verbindlichkeiten
19
338
562
Latente Steuerverbindlichkeiten
10
8 837
7 165
Derivative Finanzinstrumente
17
19 672
24 022
28 847
139 905
Kurzfristige Hypotheken
18
108 156
0
Derivative Finanzinstrumente
17
0
693
0
2 796
Total Langfristiges Fremdkapital
Verbindlichkeiten aus Ertragssteuern Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
120
316
12 491
7 901
Total Kurzfristiges Fremdkapital
120 767
11 706
Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich
111 969
115 151
Total Fremdkapital
261 583
266 762
Total Passiven
383 755
356 295
Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Jahresrechnung.
Konsolidierte Geldflussrechnung in Tausend CHF
Seite 57 1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
2 113
1 147
Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereichen
27 815
6 536
Anpassungen für: - Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften - Nettofinanzaufwand - Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften - Steueraufwand /-ertrag
0
222
4 839
11 911
–26 323
–7 750
3 527
–1 497
- Abschreibung
50
31
- Sonstige nicht liquiditätswirksame Effekte
20
–29
12 040
10 572
–657
–2 139
–4 748
–338
Geldfluss vor Veränderung Nettoumlaufvermögen Veränderung Nettoumlaufvermögen Bezahlte Ertragssteuern Erhaltene Ertragssteuern
128
2
Erhaltene Zinsen
395
33
7 158
8 130
–3 183
–2 722
Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit Geldfluss aus Investitionstätigkeit Investitionen in Anlageliegenschaften Devestitionen von Anlageliegenschaften
0
7 096
Verkauf Gesellschafterdarlehen Frankreich
0
45 010
Investitionen in Mobilien Total Geldfluss aus Investitionstätigkeit Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Jahresrechnung.
–82
–12
–3 265
49 372
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 58 in Tausend CHF
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Geldfluss aus Finanzierungstätigkeiten Abnahme Anleihe
0
–35 300
Veränderung Aktionärsdarlehen
0
–52 761
Ausreichung Aktionärsdarlehen
0
–13 000
4 971
3 816
Abnahme Hypotheken
–2 904
–13 305
Bezahlte Zinsverpflichtungen
–7 501
–16 203
Nettozufluss Kapitalerhöhung
0
69 618
Verkauf eigener Aktien
0
270
–5 434
–56 865
Inanspruchnahme Dispositionskredit
Total Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit Währungsdifferenzen aus flüssigen Mitteln
–38
92
–1 579
729
Bestand am Anfang der Periode
3 516
2 787
- davon fortgeführter Geschäftsberich
2 744
828
Bestand am Ende der Periode
1 937
3 516
- davon fortgeführter Geschäftsberich
1 056
2 744
Veränderung flüssige Mittel
Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Jahresrechnung.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Konsolidierter Eigenkapitalnachweis in Tausend CHF
Aktienkapital
Bestand per 31.3.2015
59 724
Kaptialreserven
159 872
Erfolg
–142 868
Eigene Aktien
–2 243
Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis
–182 0
0
Veränderung eigener Aktien 1
Kapitalschnitt
14 932
Transaktionskosten
–16 508
0
–1 973
2 243
Währungsdifferenzen 2
Reserven der Eigenkapital der Anteile ohne aufgegebenen Aktionäre der beherrschenden GeschäftsZIHAG Einfluss bereiche 3
–6 581
–28 916
–15 116
–2 901
66
15 116
–2 901
66
15 116
Bestand per 31.3.2016
74 656
26 490
–16 326
–2 618
–18 944
12 099
0
12 099
–4 227
–2 618
–6 845 270
44 000
0
0
0
71 670
71 670
–2 052
0
170 558
Sonstiges Gesamtergebnis
–117 349
0
–2 052
–2 052
5 465
28 850
–34 315
0
0
–4 017
0
–34 315
89 533
0
30 170
0
Aufgegebener Geschäftsbereich 3 170 558
–87 179
0
29 926
244
74 656
2 618
270
29 926 0
23 872
56 738
Erfolg Im Eigenkapital erfasstes Konzerngesamtergebnis
Total Eigenkapital
–44 000
Aufgegebener Geschäftsbereich 3
Bestand per 31.3.2017
Reserve für Cash Flow Hedges
–16 326
Sonstiges Gesamtergebnis
Verrechnung Bilanzverlust
Gewinnreserven
Seite 59
0
2 967
–499
2 967
–499
0
32 638
–1 005
499
506
0
–2 055
0
–33 808
122 172
89 533 29 926
2 712
2 712 0
32 638 0
0
122 172
Die Erläuterungen im Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der konsolidierten Jahresrechnung. 1 Verrechnung Verlustvortrag von CHF 60'000'000.00 gemäss GV-Beschluss vom 30. Juni 2015 (davon CHF 44'000'000.00 mit Kapitalreserven). 2 Diese Position betrifft seit 31. März 2015 ausschliesslich den Geschäftsbereich Deutschland. Auf Grund des Entscheids den Geschäftsbereich Deutschland aufzugeben, wurden die Währungsdifferenzen den Reserven der aufgegebenen Geschäftsbereiche zugewiesen. 3 Die Reserven der aufgegebenen Geschäftsbereiche betreffen Reserven für Währungsdifferenzen sowie für Cashflow Hedges, die aufgrund vorgesehener Verkäufe umgegliedert wurden. Bei erfolgreich abgeschlossenem Verkauf wird diese Position erfolgswirksam ausgebucht. Im Geschäftsjahr 2015/2016 betraf dies den Geschäftsbereich Frankreich und im aktuellen Geschäftsjahr den Geschäftsbereich Deutschland.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 60
Segmentinformationen Erfolgsrechnung 1.4.2016 - 31.3.2017 in Tausend CHF
Mietertrag Ertrag aus anderen Segmenten
Schweiz
Deutschland
8 030
10 899
Holding 1 Konsolidierung 2
0
Gruppe inkl. aufgegebener Geschäftsbereich
Korrektur aufgegebener Geschäftsbereich
Total
18 929
–10 899
8 030
0
0
975
–975
0
0
0
Total Betriebsertrag
8 030
10 899
975
–975
18 929
–10 899
8 030
Liegenschaftsaufwand
–620
–922
0
580
–962
650
–312
Unterhalt und Reparaturen
–143
–654
0
–797
654
–143
Netto Betriebsertrag
7 267
9 323
975
–395
17 170
–9 595
7 575
395
Verwaltungsaufwand
–218
–1 011
–4 366
Marktwertveränderung
2 369
23 954
0
Erfolg vor Finanzaufw. und Ertragssteuern (EBIT) Nettofinanzaufwand Erfolg vor Ertragssteuern Ertragssteuern
9 418
32 266
–3 391
–1 622
–2 845
–372
7 796
29 421
–3 763
–1 587
–1 881
–59
Erfolg
6 209
27 540
–3 822
Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT
2 369
23 559
–12
1 2
–5 202
1 011
–4 191
26 323
–23 954
2 369
38 291
–32 538
5 753
–4 839
2 845
–1 994
0
33 452
–29 693
3 759
–3 527
1 881
–1 646
0
29 925
–27 812
2 113
25 916
–23 559
2 357
0
Das Segment "Holding" beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG, Züblin Immobilière Belgium SA und die Züblin Real Estate Holding NV. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 61 1.4.2015 - 31.3.2016 in Tausend CHF
Mietertrag Ertrag aus anderen Segmenten Total Betriebsertrag
Schweiz
Deutschland
Frankreich
Holding 1
7 920
10 827
1 917
0
0
932
–932
0
0
0
1 917
932
–932
20 664
–12 744
7 920
550
–936
–2 114
0
–669
–200
0
Netto Betriebsertrag
7 206
9 222
–397
932
Verwaltungsaufwand
–703
–1 431
–3 116
–4 657
–27
–195
0
0
5 652
2 098
–4 451
0
Erfolg vor Finanzaufw. und Ertragssteuern (EBIT)
12 128
9 694
–7 964
–3 725
Nettofinanzaufwand
–1 006
–3 195
–18 663
–7 710
Erfolg vor Ertragssteuern
11 122
6 499
–26 627
–11 435
1 689
–234
0
42
12 811
6 265
–26 627
–11 393
0
0
–2 618
0
5 652
2 038
–4 451
61
Erfolg Nicht liquiditätswirksame Effekte im EBIT 1 2
7 920
0
–552
davon Anteile ohne beherrschenden Einfluss
–12 744
10 827
–162
Ertragssteuern
20 664
Total
0
Liegenschaftsaufwand
Marktwertveränderung
Gruppe Korrektur inkl. aufgegebener aufgegebener GeschäftsGeschäftsbereich bereich
7 920
Unterhalt und Reparaturen
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften
Konsolidierung 2
–3 052
2 779
–273
–1 031
869
–162
–382
16 581
–9 096
7 485
382
–9 525
4 547
–4 978
–222
195
–27
3 299
2 353
5 652
0 0 0
10 133
–2 001
8 132
–30 574
21 858
–8 716
–20 441
19 857
–584
1 497
234
1 731
–18 944
20 091
1 147
–2 618
2 618
0
3 300
2 413
5 713
Das Segment "Holding" beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG, Züblin Immobilière Belgium SA und die Züblin Real Estate Holding NV. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 62
Segmentinformationen Bilanz 31.03.2017 in Tausend CHF
Anlageliegenschaften Mobilien Sonstige Aktiven Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs Total Aktiven Hypotheken Hypotheken kurzfrstig Sonstiges Fremdkapital Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich Total Fremdkapital 1 2
Schweiz
Deutschland
198 480
158 702
Holding 1 Konsolidierung 2
0
0
101
50
13 921
8 969
53 755
0
0
0
212 401
167 772
53 805
Gruppe inkl. aufgegebener Geschäfts bereich
Korrektur aufgegebener Geschäfts bereich
Total
357 182
–158 702
198 480
151
–101
50
–50 223
26 422
–8 947
17 475
0
167 750
167 750
–50 223
383 755
0
383 755
0
94 296
0
94 296
–94 296
0
108 156
2 866
0
111 022
–2 866
108 156
40 260
61 563
4 665
–50 223
56 265
–14 807
41 458
0
111 969
111 969
–50 223
261 583
0
261 583
0
0
0
148 416
158 725
4 665
Das Segment "Holding" beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG, Züblin Immobilière Belgium SA und die Züblin Real Estate Holding NV. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 63 31.3.2016 in Tausend CHF
Anlageliegenschaften Mobilien Sonstige Aktiven Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs
Schweiz
Deutschland
195 860
135 391
Holding 1 Konsolidierung 2
0
0
117
4
10 213
7 344
53 345
Gruppe inkl. aufgegebener Geschäfts bereich
Korrektur aufgegebener Geschäfts bereich
Total
331 251
–135 391
195 860
121
–117
4
–45 979
24 923
–7 344
17 579
0
142 852
142 852
–45 979
356 295
0
356 295 108 156
0
0
0
Total Aktiven
206 073
142 852
53 349
Hypotheken
108 156
98 835
0
206 991
–98 835
0
3 230
0
3 230
–3 230
0
42 100
58 198
2 222
–45 979
56 541
–13 086
43 455
0
115 151
115 151
–45 979
266 762
0
266 762
Hypotheken kurzfrstig Sonstiges Fremdkapital Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich Total Fremdkapital 1 2
0
0
0
150 256
160 263
2 222
Das Segment "Holding" beinhaltet Züblin Immobilien Holding AG, Züblin Immobilien Management AG, Züblin Immobilière Belgium SA und die Züblin Real Estate Holding NV. Konsolidierung der Intercompany Management Fees und Property Management Fees in der Erfolgsrechnung sowie von Intercompany-Darlehen und -Kontokorrenten in der Bilanz.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Segmentinformationen Immobilienkennzahlen
Seite 64
nach Ländern und Anlagekategorie in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Schweiz fortzuführender Geschäftsbereich
Deutschland aufgegebener Geschäftsbereich
Total
Schweiz fortzuführender Geschäftsbereich
Deutschland aufgegebener Geschäftsbereich
Total
8 117
10 340
18 457
7 934
10 844
18 778
0
320
320
0
302
302
8 117
10 660
18 777
7 934
11 146
19 080
198 480
156 303
354 783
195 860
132 680
328 540
2 399
2 399
0
2 711
2 711
198 480
158 702
357 182
195 860
135 391
331 251
28 095
84 551
112 646
28 131
84 551
112 682
0
2 563
2 563
0
2 563
2 563
28 095
87 114
115 209
28 131
87 114
115 245
4 943
10 094
15 037
5 283
6 582
11 865
Jahresmietertrag Büro Einzelhandel Total Jahresmietertrag Anlageliegenschaften Büro Einzelhandel Total Anlageliegenschaften Nutzfläche in m2 Büro Einzelhandel Total Nutzfläche in m
2
Leerstand in m2 Büro Einzelhandel Total Leerstand in m2
0
487
487
0
504
504
4 943
10 581
15 524
5 283
7 086
12 369
Die Anlageliegenschaften sind aufgrund ihrer Hauptnutzung vollständig einer Anlagekategorie zugewiesen. Diese ist mit den Seiten 13 bis 20 abstimmbar. Die Begriffsdefinitionen können auf den Seiten 147 bis 149 eingesehen werden.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Segmentinformationen Fälligkeitsübersicht der Mietverträge
Seite 65
31.3.2017 Schweiz Deutschland fortzuführender aufgegebener Geschäftsbereich Geschäftsbereich
Total
31.3.2016 Schweiz Deutschland fortzuführender aufgegebener Geschäftsbereich Geschäftsbereich
Total
unbefristet
4%
1%
2%
3%
1%
2%
1 bis 12 Monate
4%
13%
9%
3%
24%
15%
1 bis 2 Jahre
8%
30%
21%
7%
32%
22%
2 bis 3 Jahre
8%
18%
14%
8%
15%
12%
3 bis 4 Jahre
8%
15%
12%
6%
9%
8%
4 bis 5 Jahre
23%
10%
16%
25%
10%
17%
5 bis 6 Jahre
2%
2%
2%
5%
4%
4%
6 bis 7 Jahre
0%
3%
1%
0%
2%
1%
7 bis 8 Jahre
6%
1%
3%
0%
2%
1%
37%
9%
21%
43%
1%
18%
100%
100%
100%
100%
100%
100%
EPRA Mietertragsrendite, brutto
4.1%
6.7%
5.3%
4.1%
7.7%
5.6%
EPRA Mietertragsrendite, netto
3.7%
5.7%
4.6%
3.7%
6.5%
4.9%
mehr als 8 Jahre Total
Die Begriffsdefinitionen können auf den Seiten 147 bis 149 eingesehen werden.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung 1. Allgemeine Gesellschafts informationen
Die Züblin Immobilien Holding AG ist mit ihren Tochtergesellschaften (zusammen “Züblin Gruppe”) auf das Management ihres europäischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Neben der Schweiz ist sie auch in Deutschland tätig und beschäftigt per 31. März 2017 11 Mitarbeitende (31. März 2016: 12 Mitarbeitende), davon entfallen 4 Mitarbeiter (31. März 2016: 5 Mitarbeiter) auf den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Die Züblin Immobilien Holding AG (Muttergesellschaft) ist eine schweizerische Aktiengesellschaft mit Sitz in Zürich (Klausstrasse 4). Ihre Aktien werden am Hauptsegment der SIX Swiss Exchange gehandelt.
2. Wichtigste Grundsätze der Rechnungslegung
2.1 Grundlagen Die konsolidierte Jahresrechnung der Züblin Gruppe wurde in Übereinstimmung mit den International Financial Reporting Standards (IFRS) erstellt. Sie entspricht der schweizerischen Gesetzgebung sowie der Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange. Die konsolidierte Jahresrechnung der Züblin Gruppe für das Geschäftsjahr per 31. März 2017 wurde am 17. Mai 2017 vom Verwaltungsrat genehmigt. Die ordentliche Generalversammlung findet am 20. Juni 2017 statt. Sie hat gemäss dem Schweizer Obligationenrecht die Kompetenz, die konsolidierte Jahresrechnung zu genehmigen. Die Erstellung der konsolidierten Jahresrechnung erfolgte auf Basis historischer Kosten mit Ausnahme der Anlageliegenschaften und der derivativen Finanzinstrumente, die zum Marktwert bewertet werden. Die konsolidierte Jahresrechnung wurde in Schweizer Franken (CHF), der Präsentationswährung der Züblin Gruppe, erstellt. Alle Beträge sind in Tausend Schweizer Franken, sofern nicht anderweitig angegeben. Die einzelnen Abschlüsse der in die konsolidierte Jahresrechnung einbezogenen Gesellschaften sind nach einheitlichen Bilanzierungsund Bewertungsgrundsätzen erstellt.
Seite 66 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 67 2.2 Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze 2.2.1 Vorgenommene Änderungen im laufenden Geschäftsjahr Mit Ausnahme von Standards und Interpretationen, die im Berichtsjahr neu eingeführt wurden, sind der vorliegenden konsolidierten Jahresrechnung die Rechnungslegungs- und Bewertungsgrundsätze des vorigen Jahres zugrunde gelegt. Seit dem 1. April 2016 wurden die folgenden Standards und Interpretationen neu eingeführt: – IAS 1 (rev.): Darstellung des Abschlusses: diverse Klarstellungen ab 1.1.2016 – IAS 16 /IAS 38 (rev.): Sachanlagen: Leitlinien zu akzeptablen Abschreibungsmethoden ab 1.1.2016 – IAS 27 (rev.): Equity Methode in Einzelabschlüssen ab 1.1.2016 – IFRS 11 (rev.): Gemeinsame Vereinbarungen: Bilanzierung Anteilshinzuerwerb ab 1.1.2016 – IFRS 14: Regulatorische Rechnungsabgrenzungen ab 1.1.2016 – IFRS 10/IFRS12/IAS 28 (rev.): Investmentgesellschaften: Anwendung der Konsolidierungsausnahme ab 1.1.2016 – IAS 16/IAS 41 (rev.): Landwirtschaft: Fruchttragende Pflanzen ab 1.1.2016 – Diverse: Verbesserungen zu IFRS Zyklus 2012–2014 ab 1.1.2016 Diese genannten Überarbeitungen, Anpassungen, Interpretationen und Verbesserungen haben keine bedeutenden Auswirkungen auf die konsolidierte Berichterstattung.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 68 2.2.2 Zukünftige Änderungen der Rechnungslegungsgrundsätze Die folgenden neuen oder geänderten Standards und Interpretationen sind frühestens für Geschäftsjahre beginnend nach dem 1. April 2016 anzuwenden: – IFRS 9: Finanzinstrumente: Ansatz und Bewertung finanzieller Vermögenswerte ab 1.1.2018 – IFRS 15: Erlöse aus Verträgen mit Kunden ab 1.1.2018 – IFRS 16: Leasingverhältnisse ab 1.1.2019 – IFRS 10/IAS 28 (rev.): Veräußerung oder Einbringung von Vermögenswerten zwischen einem Investor und einem assoziierten Unternehmen oder Joint Venture noch zu terminieren – IAS 12 (rev.): Ansatz latenter Steueransprüche für nicht realisierte Verluste ab 1.1.2017 – IAS 7 (rev.): Disclosure Initiative ab 1.1.2017 – Klarstellungen zu IFRS 15: Erlöse aus Verträgen mit Kunden ab 1.1.2018 – IFRS 2 (rev.): Klassifizierung und Bewertung von Geschäftsvorfällen mit anteilsbasierter Vergütung ab 1.1.2018 – FRS 4 (rev.): Anwendung von IFRS 9 Finanzinstrumente gemeinsam mit IFRS 4 Versicherungsverträge ab 1.1.2018 – Diverse: Verbesserungen zu IFRS Zyklus 2014–2016 ab 1.1.2018 – IAS 40 (rev.): Als Finanzinvestitionen gehaltene Immobilien ab 1.1.2018 Keine dieser Änderungen bzw. Neuerungen wurden von der Züblin Gruppe in der vorliegenden konsolidierten Jahresrechnung vorzeitig angewendet. Ohne systematische Analyse werden zum jetzigen Zeitpunkt keine wesentlichen Auswirkungen auf die Berichterstattung der Züblin Gruppe erwartet. Der neue Rechnungslegungsstandard IFRS 16 Leasingverhältnisse wird für den Vermieter keinen wesentlichen Bilanzierungseffekt haben. Aufgrund der Auswirkungen des Standards auf die Bilanzierung der Mieter, werden veränderte Bedürfnisse und Verhaltensweisen erwartet, die möglicherweise Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Züblin haben könnten.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 69 3. Wesentliche Einschätzungen und Annahmen
Die Erstellung der konsolidierten Jahresrechnung erfordert von der Gruppenleitung Einschätzungen und Annahmen. Diese Einschätzungen und Annahmen haben einen Einfluss auf den Ausweis und die Bewertung der Vermögenswerte, Verbindlichkeiten, Erträge und Aufwendungen, auf die Offenlegungen von Eventualverbindlichkeiten sowie auf andere Angaben in der konsolidierten Jahresrechnung. Die tatsächlichen Werte können von diesen Annahmen und Schätzungen abweichen. Für den Fall, dass die getroffenen Annahmen nachfolgend von den tatsächlichen Umständen abweichen, werden die ursprünglichen Einschätzungen und Annahmen revidiert und im entsprechenden Geschäftsjahr in der konsolidierten Jahresrechnung erfasst. Die wesentlichen Einschätzungen und Annahmen, die den Konzernabschluss beeinflussen, beziehen sich auf die folgende Fälle: 3.1 Bewertung der Anlageliegenschaften und Ausweis Der “Fair Value” wird halbjährlich durch externe, unabhängige Bewertungsexperten ermittelt. Die Bewertungen erfolgen nach den national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien gemäss “International Valuation Standards Committee” (IVSC) und “Royal Institution of Chartered Surveyors” (RICS). Der “Fair Value” ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes verreinnahmen bzw. bei der Übertragung einer Verbindlichkeit bezahlen würden. Zur Bestimmung des am Bewertungsstichtag geltenden “Fair Value” findet das Discounted-Cashflow-Verfahren (DCF) Anwendung. Dabei wird der “Fair Value” einer Anlageliegenschaft durch die Summe der ab dem Bewertungsdatum zu erwartenden auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge und dem diskontierten Exitwert bestimmt. Für die ersten zehn Jahre wird eine detaillierte Cashflow-Prognose erstellt, während für die anschliessende Restlaufzeit auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exitwert) ermittelt wird. Auf Basis der bestehenden Mietverhältnissen und Annahmen über Wiedervermietungen zu heute erzielbaren Marktmieten werden unter Berücksichtigung entsprechender Vermarktungszeiträume und Verlängerungswahrscheinlichkeiten der laufenden Verträge die erwarteten Bruttomieterträge ermittelt. Der Bruttomietertrag wird um die objektspezifischen, nicht auf die Mieter umlegbaren Kosten sowie um allfällige Instandhaltungen und für Neuvermietungen erforderliche Renovationen reduziert. Die Diskontierung erfolgt pro Anlageliegenschaft, in Abhängigkeit ihrer individuellen Chancen und Risiken, marktgerecht und risikoadjustiert. Der unabhängige Bewertungsexperte besichtigt die Anlageliegenschaften nach dem Kauf bzw. mindestens alle drei Jahre oder nach grösseren Umbauten. Zur Ermittlung der Werteflüsse stellt Züblin dem Experten Mieterspiegel, Anlageliegenschaftsabrechnungen und Investitionsbudgets zur Verfügung. Die Bewertungsannahmen und –resultate werden durch die Gruppenleitung plausibilisiert und mit dem Experten besprochen.
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Seite 70 Nachfolgend eine Analyse der zwei wesentlichen Parameter, Diskontierungssatz und Marktmiete, mit Einfluss auf die Bewertung der Anlageliegenschaften.
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In der linken Grafik wird der durchschnittliche Diskontierungssatz in Schritten von ±10 Basispunkten verändert. Die Züblin Gruppe hat die Auswirkungen bis zu einer maximalen Änderung von ±40 Basispunkten erklärt. In der rechten Grafik werden die Auswirkungen von geänderten Marktmieten auf die Bewertung der Anlageliegenschaften gezeigt. Die Marktmieten wurde in Schritten von 2% angepasst. In der Grafik zeigen die Balken die Veränderung der Bewertung des Anlageliegenschaftenportfolios im fortgeführten Geschäftsbereich. Dabei bezieht sich die Farbe auf die Veränderung der Basispunkte / prozentuale Veränderung der Marktmieten. Wird der durchschnittlich verwendete Diskontierungssatz um 20 Basispunkte erhöht, hätte dies eine Abnahme des Portfoliowerts von 5.4% zur Folge. Die Auswirkungen der angepassten Diskontierungssätze auf die Bewertungen liegen im Rahmen von +13.1% bis –10.2%. Die Auswirkungen der angepassten Marktmieten auf die Bewertungen liegen im Rahmen von +7.1% bis –7.1%. Die Bewertungsmethode und die verwendeten Bewertungsannahmen sind im Immobilien-Bewertungsbericht auf den Seiten 127 bis 130 detailliert dargestellt.
Seite 71 3.2 Steuern Bei den Steuern sind sowohl bei den laufenden Ertragssteuern als auch bei den latenten Steuern Annahmen notwendig. Diese beziehen sich auf die folgenden Sachverhalte: 3.2.1 Laufende Ertragssteuern Die Züblin Gruppe ist in der Schweiz und Deutschland aktiv und damit auch ertragssteuerpflichtig. Die Ermittlung der Rückstellung für Ertragssteuern in diesen verschiedenen Gerichtsbarkeiten erfordert wesentliche Annahmen und Schätzungen der Gruppenleitung, da die Ermittlung der definitiven Steuern bei vielen Transaktionen und Kalkulationen unsicher ist. 3.2.2 Latente Ertragssteuern Bei der Berechnung der latenten Steuern auf den Anlageliegenschaften in der Schweiz wird auch die Grundstückgewinnsteuer mit einbezogen. Diese ist abhängig von der erwarteten Haltedauer, die wie folgt berücksichtigt wird: Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer. Für die übrigen Anlageliegenschaften gilt eine solche von 15 Jahren oder die effektive Haltedauer, sofern diese mehr als 15 Jahre beträgt. Auch bei der Aktivierung von latenten Steuerguthaben aus Verlustvorträgen sind Annahmen notwendig. Die Aktivierung erfolgt nur dann, wenn deren Verwendbarkeit in der Zukunft wahrscheinlich gegeben ist. Die Beurteilung einer wahrscheinlichen Verrechnung zukünftiger Verluste basiert auf den aus den Anlageliegenschaftsbewertungen hervorgehenden zukünftigen Geldflüssen zusammen mit Schätzungen der Gruppenleitung über die Wahrscheinlichkeit der Nutzung dieser Verlustvorträge in zukünftigen Perioden. Auf dieser Grundlage wird die erwartete Realisierbarkeit für jedes latente Steueraktivum festgelegt und zu jedem Bilanzstichtag neu bewertet und erfasst. 3.3 Aufgegebener Geschäftsbereich Zum Bilanzstichtag wurde das Geschäftssegment “Deutschland” - bestehend aus den Tochtergesellschaften, ZUB Immobilien GmbH, ZIAG Immobilien AG, Mittlerer Pfad 2-4 Immobilien GmbH und Weilimmo AG - als aufgegebener Geschäftsbereich eingestuft. Diese Klassifizierung spiegelt die laufenden Verhandlungen mit einem potenziellen Investor sowie die Beurteilung des Verwaltungsrates und des Managements über die Umsetzungswahrscheinlichkeit der angedachten Transaktion innerhalb der nächsten zwölf Monate wieder.
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Seite 72 4. Konsolidierungsgrundsätze
4.1 Konsolidierungsmethode Die Konzernrechnung umfasst den Abschluss der Züblin Immobilien Holding AG und ihrer Tochtergesellschaften per 31. März eines jeden Geschäftsjahres. Die Abschlüsse der Tochtergesellschaften werden unter Anwendung einheitlicher Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden zum gleichen Bilanzstichtag aufgestellt wie der Abschluss des Mutterunternehmens. Tochtergesellschaften werden ab dem Erwerbszeitpunkt, d.h. ab dem Zeitpunkt, zu dem der Konzern die Beherrschung erlangt, voll konsolidiert. Unternehmenszusammenschlüsse werden unter Anwendung der Erwerbsmethode bilanziert. Die Anschaffungskosten eines Unternehmenserwerbs bemessen sich als Summe der übertragenen Gegenleistung, bewertet mit dem Fair Value zum Erwerbszeitpunkt und der Anteile ohne beherrschenden Einfluss am Unternehmen. Bei jedem Unternehmenszusammenschluss bewertet der Erwerber die Anteile ohne beherrschenden Einfluss am erworbenen Unternehmen entweder zum Fair Value oder zum entsprechenden Anteil des identifizierbaren Nettovermögens des erworbenen Unternehmens. Die im Rahmen des Unternehmenszusammenschlusses angefallenen Kosten werden als Aufwand erfasst. Die Kapitalkonsolidierung erfolgt nach der Erwerbsmethode. Dabei werden die Aktiven und das Fremdkapital im Zeitpunkt des Erwerbs mit ihren Zeitwerten (Fair Values) in der Konzernrechnung berücksichtigt. 4.2 Konsoldierungskreis Im abgelaufenen Geschäftsjahr hat sich der Konsolidierungskreis nicht verändert. Dessen Zusammensetzung wird im Anhang auf der Seite 119 der konsolidierten Jahresrechnung erläutert. Im Geschäftsjahr 2015/2016 hat die Gruppe ihren wirtschaftlichen Rückzug aus dem französischen Markt vollzogen, indem sie ihren Anteilsbesitz auf 33.5% (17.3% auf verwässerter Basis) an der Züblin Immobilière France (ZIF) reduzierte. In Folge dessen wurde die ZIF am 31. Juli 2015 entkonsolidiert und wird nunmehr als assoziiertes Unternehmen bilanziert. Weitere Details hierzu in Anmerkung 7. 4.3 Währungsumrechnung 4.3.1 Fremdwährungstransaktionen Alle Geschäftstransaktionen werden auf der Basis des zum Zeitpunkt der Transaktion gültigen Kurses umgerechnet. Monetäre Posten in Fremdwährung sind zu dem am Bilanzstichtag gültigen Kurs ausgewiesen. Nicht monetäre Posten, die zu historischen Anschaffungskosten bewertet sind, werden auf der Basis des Kurses zum Transaktionszeitpunkt umgerechnet. Nicht monetäre Posten, die zum Fair Value bewertet sind, werden zum Zeitpunkt der Bestimmung des Fair Value gültigen Kurses berechnet. Fremdwährungsgewinne und -verluste werden in der Erfolgsrechnung ausgewiesen.
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Seite 73 4.3.2 Ausländische Tochtergesellschaften Die Umrechnung der Jahresrechnung von ausländischen Tochtergesellschaften, die in Fremdwährung erstellt wurden, erfolgt unter Anwendung der modifizierten Stichtagskursmethode. Am Bilanzstichtag werden die Abschlüsse der Tochtergesellschaften, für welche die funktionale Währung von der Präsentationswährung abweicht, folgendermassen in die Präsentationswährung umgerechnet: Die Aktiven und Verbindlichkeiten dieser Tochtergesellschaften werden zum Bilanzstichtagskurs umgerechnet. Die Umrechnung von Ertrag und Aufwand erfolgt zum Durchschnittskurs der Berichtsperiode. Die Auswirkungen dieser Umrechnung werden in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position “Währungsdifferenzen” erfasst. Währungsdifferenzen für gruppeninterne Darlehen, für welche die Rückzahlungen nicht in absehbarer Zukunft erwartet werden oder unwahrscheinlich sind und die demnach als Nettoinvestitionen in eine ausländische Firma behandelt werden, werden ebenfalls in der Gesamtergebnisrechnung unter der Position “Währungsdifferenzen” erfasst. Bei einer Aufgabe der operativen Tätigkeit in einem dieser Länder würde der entsprechende Anteil der Währungsdifferenzen im Eigenkapital erfolgswirksam ausgebucht werden. in CHF
1 EUR
5. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze
5.1
Stichtagskurs
Stichtagskurs
Durchschnittskurs
Durchschnittskurs
31.3.2017
31.3.2016
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
1.0696
1.0931
1.0836
1.0737
Erfolgsrechnung
5.1.1 Mieterträge Die Mieterträge beinhalten die eingenommenen Mieten nach Abzug aller Leerstandsausfälle. Die Erfassung erfolgt periodengerecht zum Zeitpunkt der Fälligkeit der Miete. Erträge und Aufwendungen für Heiz-, Strom und andere Nebenkosten sind nicht berücksichtigt. 5.1.2 Liegenschaftsaufwand Der Liegenschaftsaufwand beinhaltet Kosten im direkten Zusammenhang mit den Anlageliegenschaften wie Verwaltungsaufwand, Mietzinsverluste, Versicherungen, Facility Management, Rechtsberatung, Steuern und andere Gebühren.
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Seite 74 5.1.3 Unterhalt und Reparaturen Unterhalt und Reparaturen sind Kosten für Unterhalt und Reparaturen von Anlageliegenschaften, die im Berichtsjahr angefallen sind, und werden der Erfolgsrechnung belastet. Wertvermehrende Investitionen werden aktiviert und sind in den Bewertungen berücksichtigt. 5.1.4 Verwaltungsaufwand Im Verwaltungsaufwand sind sämtliche, den einzelnen Immobilien nicht direkt belastbaren Kosten enthalten. Dieser Aufwand beinhaltet Personalkosten sowie Honorare für den Verwaltungsrat. Ebenfalls enthalten sind Kosten für Rechtsberatung, sonstige Steuern (insbesondere Kapitalsteuern), Bewertungen, Revision sowie weitere Gemeinkosten. Die Erfassung des Aufwands erfolgt periodengerecht. 5.1.5 Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften Das Ergebnis aus Verkäufen errechnet sich aus der Differenz zwischen den Nettoverkaufserlösen und dem zuletzt ausgewiesenen Marktwert der entsprechenden Anlageliegenschaft zuzüglich der bis zum Verkauf getätigten Investitionen. Das Ergebnis wird zum Zeitpunkt des Übertrags von Nutzen und Gefahren realisiert. Dieser Zeitpunkt entspricht normalerweise der Vertragsunterzeichnung beim Notar oder der Grundbucheintragung. 5.1.6 Marktwertveränderungen der Anlageliegenschaften Veränderungen des Marktwerts von Anlageliegenschaften werden gemäss IAS 40 in der Erfolgsrechnung berücksichtigt. 5.1.7 Finanzaufwand Der Finanzaufwand besteht hauptsächlich aus den Fremdkapitalzinsen. Die erfolgswirksame Erfassung der Fremdkapitalzinsen erfolgt auf Basis der Effektivzinsmethode. Ebenfalls im Finanzaufwand enthalten sind Fremdwährungsverluste. 5.1.8 Ertragssteuern Der Ertragssteueraufwand setzt sich zusammen aus den laufenden und den latenten Ertragssteuern. Der Steueraufwand wird erfolgswirksam erfasst, ausser er ist Teil einer Transaktion, die in der Gesamtergebnisrechnung oder im Eigenkapital abzubilden ist. In diesem Fall wird der Ertragssteueraufwand analog der zugrunde liegenden Transaktion ebenfalls in der Gesamtergebnisrechnung oder im Eigenkapital erfasst. Die laufenden Ertragssteuern setzen sich aus den geschuldeten Steuern auf dem steuerlich massgeblichen Erfolg, berechnet mit den am Bilanzstichtag geltenden Steuersätzen, den Gewinnsteuern auf erfolgten Anlageliegenschaftsverkäufen sowie den Anpassungen der Steuerschulden oder -guthaben früherer Jahre zusammen. Die latenten Ertragssteuern entsprechen der Summe aller Veränderungen von latenten Steuerguthaben und Verbindlichkeiten, mit Ausnahme jener in der Gesamtergebnisrechnung erfassten Veränderungen.
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Seite 75 5.2 Bilanz 5.2.1 Anlageliegenschaften Die Anlageliegenschaften werden gemäss IAS 40 revised / IFRS 13 zum Marktwert (“Fair Value”) bilanziert. Der “Fair Value” wird halbjährlich durch externe, unabhängige Bewertungsexperten ermittelt. Die Bewertungen erfolgen nach den national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien gemäss “International Valuation Standards Committee” (IVSC) und “Royal Institution of Chartered Surveyors” (RICS). Siehe auch “Wesentliche Einschätzungen und Annahmen” auf Seite 69. Käufe werden zum Anschaffungswert erfasst. Aufwendungen, die nach dem Kauf einer Anlageliegenschaft entstanden sind, werden aktiviert, wenn daraus ein zukünftiger wirtschaftlicher Nutzen entsteht. Alle weiteren Unterhalts- und Reparaturkosten werden der Erfolgsrechnung belastet. Die Veränderung des Marktwerts bzw. die Differenz zum Anschaffungswert bei erstmaliger Bewertung sowie die daraus resultierenden latenten Steuern werden erfolgswirksam verbucht. Anlageliegenschaften werden ausgebucht, wenn sie verkauft wurden oder nicht mehr zur dauerhaften Nutzung zur Verfügung stehen. Ergebnisse aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften werden im Jahr der Veräusserung unter dieser Position in der Erfolgsrechnung erfasst. In der Berichtsperiode gab es keine Anpassungen bei den Bewertungskriterien oder -prozessen im Zusammenhang mit IFRS 13 und es fanden keine Umklassifizierungen innerhalb der Kategorien statt. Die per 31. März 2017 zum Fair Value bilanzierten Anlageliegenschaften qualifizieren unverändert zum 31. März 2016 als Fair Value der Kategorie 3. 5.2.2 Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt Gemäss IFRS 5 werden die zum Verkauf bestimmten Anlageliegenschaften in der Bilanz in einer separaten Position “Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt” im Umlaufvermögen ausgewiesen. Die Umgliederung erfolgt, wenn die folgenden Punkte erfüllt sind: – formeller Verkaufsentschluss des Verwaltungsrats, – aktive Vermarktung und kurzfristige Verkaufsabsichten, – Einschätzung der Gruppenleitung, dass der Verkauf innerhalb der nächsten zwölf Monate mit hoher Wahrscheinlichkeit stattfinden wird. Die Bewertung erfolgt auch nach der Umgliederung gemäss den Bewertungsvorschriften von 5.2.1 Anlageliegenschaften. 5.2.3 Mobilien Mobilien werden zum Anschaffungswert abzüglich kumulierter Abschreibungen bilanziert. Büroausbau und Büromobiliar werden linear über zehn bzw. fünf Jahre und die EDV-Anlagen über drei Jahre abgeschrieben. Mindestens zu jedem Bilanzstichtag wird beurteilt, ob es Anhaltspunkte oder Hinweise gibt, die eine Wertbeeinträchtigung von Mobilien vermuten lassen. Falls Anzeichen bestehen, dass der Buchwert nicht mehr realisierbar ist, wird die Differenz zwischen dem Buchwert dieses Vermögenswerts und dem realisierbaren Wert abgeschrieben.
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Seite 76 5.2.4 Latente Steuerguthaben und -verbindlichkeiten Latente Steuern werden unter der Anwendung der Balance-Sheet-Liability-Methode auf den am Bilanzstichtag bestehenden temporären Differenzen zwischen dem Buchwert von Vermögenswerten und Schulden in der konsolidierten Jahresrechnung und den im Steuerabschluss berücksichtigten Werten berechnet. Die Berechnung der latenten Steuerguthaben und -verbindlichkeiten erfolgt zu den lokalen Steuersätzen und -gesetzen, die bei der Realisierung gültig sind. Dabei wird bei den Schweizer Anlageliegenschaften eine Haltedauer von mindestens fünfzehn Jahren in die Berechnung der latenten Steuern miteinbezogen. Für Anlageliegenschaften, die für den Verkauf bestimmt sind, gilt die effektive Haltedauer (siehe auch 3.2.2 Latente Ertragssteuern). Latente Steuerguthaben werden für alle noch nicht genutzten Verlustvorträge und Steuergutschriften in dem Masse erfasst, in dem es wahrscheinlich ist, dass zu versteuerndes Einkommen verfügbar sein wird, um mit den Verlustvorträgen und Steuergutschriften verrechnet zu werden. Es werden keine latente Steuerverbindlichkeiten für temporäre Differenzen in Bezug auf nicht ausgeschüttete Gewinne von Tochtergesellschaften gebildet, da die Züblin Gruppe über das Aufheben der temporären Differenzen entscheiden kann und es wahrscheinlich ist, dass diese Differenzen in absehbarer Zeit nicht aufgehoben werden. Latente Steuerguthaben und latente Steuerverbindlichkeiten werden miteinander verrechnet, wenn eine rechtliche Grundlage besteht und sich die latenten Steuern auf Gesellschaften der gleichen Organschaft wie auch auf die gleiche Steuerbehörde beziehen. 5.2.5 Finanzinstrumente Die Finanzinstrumente setzen sich aus den finanziellen Vermögenswerten und finanziellen Verbindlichkeiten zusammen und können in die folgenden Kategorien unterteilt werden: – Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzinstrumente – Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten – Bis zur Endfälligkeit gehaltene Finanzanlagen – Zur Veräusserung verfügbare Finanzanlagen – Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten – Derivative Finanzinstrumente – als Sicherungsinstrument designiert und effektiv Die per 31. März 2017 vorhandenen derivativen Finanzinstrumente fallen wie per 31. März 2016 unverändert in die Kategorie 2. Erfassung Bei den finanziellen Vermögenswerten erfolgt die Erfassung, wenn die Züblin Gruppe ein vertragliches Recht auf den Erhalt von flüssigen Mitteln oder anderer Finanzinstrumente hat. Im Falle einer finanziellen Verbindlichkeit erfolgt die Erfassung, wenn eine vertragliche Verpflichtung für eine Zahlung oder ein finanzieller Vermögenswert besteht. Ausbuchung Finanzielle Vermögenswerte werden ausgebucht, wenn die vertraglichen Ansprüche auf Zahlungen auslaufen bzw. beglichen wurden oder wenn andere finanzielle Vermögenswerte mit allen bedeutenden Risiken und Nutzen übertragen werden. Die finanziellen Verbindlichkeiten werden bei Zahlung oder Abtretung eines finanziellen Vermögenswerts ausgebucht. Bewertung Die erstmalige Bewertung aller für die Züblin Gruppe relevanten Finanzinstrumente erfolgt zum Marktwert zuzüglich direkt zurechenbarer Transaktionskosten, ausser für die erfolgswirksam zum Marktwert bewerteten Finanzinstrumente. Für die Folgebewertungen werden die für die Züblin Gruppe wesentlichen Kategorien beschrieben.
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Seite 77 5.2.6 Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten Darlehen und Forderungen sind nicht derivative Finanzinstrumente mit festen oder bestimmbaren Zahlungen, die nicht in einem aktivenMarkt gehandelt werden. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten. Diese wird unter Anwendung der Effektivzinsmethode abzüglich allfälliger Wertberichtigungen ermittelt. Die folgenden Aktiven der konsolidierten Jahresrechnung sind dieser Bewertungskategorie zugeordnet: Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Forderungen aus Lieferungen und Leistungen entsprechen allen Forderungen, die aus der Vermietung der Anlageliegenschaften entstehen. Sonstige Forderungen Sonstige Forderungen beinhalten Forderungen, die nicht im Zusammenhang mit der Vermietung von Anlageliegenschaften stehen. Dies sind vor allem Anzahlungen, Ausstände von Heiz- und Nebenkosten sowie Bankguthaben, die nicht innerhalb von drei Monaten frei verfügbar sind. Die Forderungen aus Lieferungen und Leistungen sowie die sonstigen Forderungen werden laufend auf mögliche Wertminderungen überprüft. Im Falle von Wertminderungen werden diese auf der Basis von Einzelwertberichtigungen unter Verrechnung von allfällig vorhandenen Sicherheiten vorgenommen. Der Buchwert der Forderung wird durch die Wertberichtigung reduziert. Flüssige Mittel Die flüssigen Mittel umfassen Barbestände und Bankguthaben sowie kurzfristige Geldmarktanlagen mit einer Laufzeit von weniger als drei Monaten. 5.2.7 Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten sind nicht derivative Finanzinstrumente mit festen oder bestimmbaren Zahlungen. Die Folgebewertung erfolgt zu fortgeführten Anschaffungskosten unter Anwendung der Effektivzinsmethode; dabei werden die Gewinne und Verluste dieser Positionen erfolgswirksam erfasst, wenn sie ausgebucht oder verzinst werden. Die folgenden Passiven der konsolidierten Jahresrechnung sind dieser Bewertungskategorie zugeordnet: Aktionärsdarlehen Aktionärsdarlehen sind von Aktionären der Gesellschaft zur Verfügung gestellte Darlehen, die fest verzinst werden. Hypotheken Hypotheken sind grundpfandgesicherte Darlehen, die für den Erwerb einer Anlageliegenschaft aufgenommen werden. Das Hypothekarportfolio der Züblin Gruppe kann sowohl variabel als auch fest verzinst werden. Unterschieden wird zwischen langfristigen und kurzfristigen Hypotheken, basierend auf zukünftigen Rückzahlungen. Rückzahlungen oder Ausstände, die innerhalb der nächsten zwölf Monate fällig sind, werden als kurzfristig eingestuft, während der Rest als langfristig gilt. Wird eine Anlageliegenschaft als zum Verkauf bestimmt ausgewiesen, wird auch die Hypothek als zum Verkauf bestimmt im kurzfristigen Fremdkapital ausgewiesen. Die Hypotheken werden in der gleichen Währung abgeschlossen wie die der Investitionen.
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Seite 78 Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Dies sind hauptsächlich Verbindlichkeiten im Zusammenhang mit den Anlageliegenschaften wie den Vermietungen oder auch Renovationen. Sonstige kurz- und langfristige Verbindlichkeiten Hier werden sämtliche sonstigen Verbindlichkeiten ausgewiesen. Dies sind vor allem vereinnahmte Mietvorauszahlungen, Mietdepots, MwSt-Verbindlichkeiten sowie diverse Abgrenzungen. 5.2.8 Derivative Finanzinstrumente Derivative Finanzinstrument – als Sicherungsinstrument designiert und effektiv Die Züblin Gruppe besitzt Zinssatzswaps und nutzt diese zur Absicherung ihres Risikos für zukünftige Schwankungen der Zinssätze. Die Zinszahlungen werden auf der Grundlage der vereinbarten Nominalwerte berechnet. Die Swaps werden als Cash Flow Hedges behandelt und werden zum Marktwert bilanziert. Die Züblin Gruppe wendet für diese Kategorie “Hedge Accounting” gemäss IAS 39 an. Damit Hedge Accounting angewendet werden kann, müssen das Sicherungsinstrument und die zugrunde liegende Transaktion bestimmte Anforderungen betreffend Dokumentation, Eintrittswahrscheinlichkeit, Wirksamkeit und verlässlicher Bewertung erfüllen. Sofern diese Anforderungen erfüllt sind, werden Marktwertveränderungen des wirksamen Teils des Absicherungsgeschäfts in der Gesamtergebnisrechnung erfasst. Ein allfälliger unwirksamer Anteil wird in der Erfolgsrechnung unter Finanzertrag (Aufwand) ausgewiesen. 5.2.9 Rückstellungen Rückstellungen werden gebildet, wenn eine rechtliche oder faktische Verpflichtung, basierend auf Ereignissen in der Vergangenheit, besteht, die wahrscheinlich zu einem Mittelabfluss führen wird, der auch zuverlässig geschätzt werden kann. Die Rückstellungen werden regelmässig überprüft und falls notwendig angepasst. Sie entsprechen der gegenwärtig bestmöglichen Einschätzung der Verpflichtungen. 5.2.10 Eigenkapital Das Eigenkapital unterteilt sich in Aktienkapital, Kapitalreserven, Gewinnreserven, Eigene Aktien, Reserven für Cash Flow Hedges und Währungsdifferenzen. Als Aktienkapital wird das nominelle Aktienkapital ausgewiesen, alle Aktien sind liberiert und einbezahlt. Nennwertrückzahlungen werden grundsätzlich über das Aktienkapital erfasst. Sämtliche Gewinne und Verluste der Erfolgsrechnung werden in den Gewinnreserven erfasst. Sonstige Veränderungen werden als Veränderung der Kapitalreserven verbucht.
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Seite 79 5.2.11 Eigene Aktien Eigenen Aktien werden zu Anschaffungskosten auf dem Konto “Eigene Aktien” erfasst und dem Eigenkapital abgezogen. Beim Verkauf wird der gleiche Betrag dem Konto “Eigene Aktien” wieder gutgeschrieben, Gewinne und Verluste werden mit den Gewinnreserven verrechnet. 5.2.12 Leistungen für Mitarbeitende – Pensionsverpflichtungen Innerhalb der Züblin Gruppe arbeiten die Unternehmen in verschiedenen Ländern mit unterschiedlichen Vorsorgeplänen. Die Pläne werden im Allgemeinen durch Zahlungen an Versicherungsgesellschaften finanziert. Die Züblin Gruppe hat einen leistungsorientierten Plan in der Schweiz und beitragsorientierte Pläne in Deutschland. Ein leistungsorientierter Plan ist ein Pensionsplan, der kein beitragsorientierter Plan ist. Normalerweise definieren leistungsorientierte Pläne einen Betrag an Pensionsleistungen, den ein Arbeitnehmer im Ruhestand erhält. Dieser hängt gewöhnlich von einem oder mehreren Faktoren ab wie z.B. Alter, Jahre im Betrieb und Entschädigung. Ein beitragsorientierter Plan ist ein Pensionsplan, innerhalb dessen die Züblin Gruppe feste Beträge in eine separate Einheit einzahlt. Die Züblin Gruppe hat keine rechtlichen oder vertraglichen Verpflichtungen, weitere Beiträge zu zahlen, wenn der Fonds nicht über genügend Mittel verfügt, um allen Mitarbeitenden die Leistungen im Zusammenhang mit den erbrachten Dienstleistungen des Mitarbeitenden im aktuellen und in vorherigen Zeiträumen zu zahlen. Die in der Bilanz ausgewiesene langfristige Verpflichtung für leistungsorientierte Pensionspläne entspricht dem Zeitwert der leistungsorientierten Verpflichtung zum Bilanzstichtag abzüglich des Marktwerts des Planvermögens. Versicherungsmathematische Gewinne und Verluste werden über die Gesamtergebnisrechnung erfasst (OCI Approach). Die leistungsorientierte Verpflichtung wird jährlich durch unabhängige Aktuare mit der “Projected Unit Credit”-Methode berechnet. Der Zeitwert der leistungsorientierten Verpflichtung wird durch die Diskontierung der geschätzten zukünftigen Geldflüsse festgelegt. Dafür werden Zinssätze von hochwertigen Unternehmensanleihen verwendet, die in der Währung denominiert sind, in der die Leistungen gezahlt werden und deren Fälligkeiten in etwa jenen der zugehörigen Pensionsverpflichtungen entsprechen. Bei beitragsorientierten Plänen zahlen die Züblin Gruppengesellschaften Beiträge an privat verwaltete Pensionsversicherungspläne auf obligatorischer, vertraglicher oder freiwilliger Basis. Die Züblin Gruppe hat keine weiteren Zahlungsverpflichtungen, sobald die Beiträge gezahlt wurden. Die Beiträge werden als Aufwand für Leistungen an Arbeitnehmer verbucht, wenn sie fällig sind. Im Voraus gezahlte Beiträge werden dann bilanziert, wenn eine Rückerstattung in bar oder eine Reduktion für zukünftige Zahlungen verfügbar ist.
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Seite 80 5.2.13 Zur Veräusserung verfügbare aufgegebene Geschäftsbereiche Die Gruppe weist einen aufgegebenen Geschäftsbereich als zur Veräusserung gehalten aus, wenn die diesem Geschäftsbereich zugehörigen Buchwerte überwiegend durch ein Veräusserungsgeschäft und nicht durch fortgesetzte Nutzung realisiert werden. Der aufgegebene Geschäftsbereich wird mit dem niedrigeren Wert aus Buchwert und beizulegendem Zeitwert abzüglich Veräusserungskosten bewertet. Die Kriterien als zur Veräusserung gehalten gelten nur dann als erfüllt, wenn die Veräusserung höchstwahrscheinlich und der aufgegebene Geschäftsbereich im gegenwärtigen Zustand sofort veräusserbar ist. Die Gruppenleitung muss die Veräusserung beschlossen haben, die erwartungsgemäss innerhalb von einem Jahr ab dem Zeitpunkt der Umgliederung erfolgen wird. Das dem aufgegebenen Geschäfsbereich zuzuordnende Vermögen sowie die zuzuordnenden Verbindlichkeiten werden in der Bilanz separat ausgewiesen. Eine Veräusserungsgruppe wird als aufgegebener Geschäftsbereich eingestuft, wenn sie: – ein Konzernbestandteil ist, der eine zahlungsmittelgenerierende Einheit oder eine Gruppe von zahlungsmittelgenerierenden Einheiten darstellt, – als zur Veräusserung verfügbar gehalten eingeordnet wurde oder bereits in dieser Weise veräussert wurde oder – einen wesentlichen Geschäftszweig oder wesentlichen geografischen Bereich darstellt. Aufgegebene Geschäftsbereiche sind nicht im Erfolg aus fortzuführenden Geschäftsbereichen enthalten und werden in der Erfolgsrechnung in einer gesonderten Position als Erfolg aus aufgegebenen Geschäftsbereichen dargestellt. Die Vorjahresangaben von Positionen der Erfolgsrechnung werden entsprechend angepasst. 5.3 Segmentberichterstattung (IFRS 8) Die Segmentberichterstattung erfolgt nach dem “Management Approach”. Den internen Entscheidungsträgern der Züblin Gruppe stehen die Segmente nach den geografischen Standorten der Anlageliegenschaften zur Verfügung. Als ergänzende Information werden die Segmente auch nach den Anlagekategorien in den einzelnen Ländern gegliedert. Die Züblin Gruppe hat die Anlagekategorien wie folgt definiert: Büro, Einzelhandel und Logistik.
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Risikomanagement 1. Grundlagen
Die Züblin Gruppe legt grossen Wert auf ein aktives Risikomanagement. Das Unternehmen verfügt über ein integriertes Risikomanagementprogramm, mit dem die bedeutenden Risiken des Unternehmens identifiziert, beurteilt und mit entsprechenden Massnahmen reduziert werden. Der Verwaltungsrat ist für die Kontrolle der Risikomanagement-Aktivitäten des Unternehmens verantwortlich und überprüft mindestens vierteljährlich den Status aller identifizierten Risiken mit der Gruppenleitung, einschliesslich der eingeleiteten Massnahmen, um diese Risiken zu reduzieren oder zu eliminieren. Die Geschäftstätigkeit der Züblin Gruppe umfasst die Akquisition von Immobilien, insbesondere im deutschsprachigen Raum sowie die Wertschöpfung durch aktives Asset Management und den Verkauf dieser Immobilien. Neufinanzierungen des Immobilienportfolios erfolgen bis zu maximal 60% durch die währungskongruente Aufnahme von Darlehen. Sie bestehen mehrheitlich aus einer Mischung von variabel und fest verzinslichen Hypothekarkrediten. Die Laufzeiten und Konditionen dieser Fremdmittel stehen in Abhängigkeit zur Vermietungssituation und Zeitplanung für den Verkauf der einzelnen Objekte.
2. Risikokategorien
Zu den Geschäftsrisiken gehören Risiken, die im Rahmen der Unternehmensstrategie bewusst eingegangen werden, sowie Folgerisiken, die aus der Geschäftstätigkeit entstehen können. Eine Umschreibung dieser Risiken erlaubt es den Aktionären, die Risiko-RenditeStruktur des Unternehmens und ihrer verschiedenen Anlageprodukte einzuschätzen. Die vorrangigen Risiken der Züblin Gruppe sind: – Immobilienmarktrisiken – Renovationsrisiken – Verkaufsrisiken – Finanzielle Risiken – Finanzmarktrisiken – Kreditrisiken – Liquiditätsrisiken – Eigenkapitalrisiken/ Kapitalmanagement – Regulatorische und steuerliche Risiken – Interne Organisation und Personal 2.1 Immobilienmarktrisiken Das Management von Immobilienmarktrisiken ist eine der Kernkompetenzen der Züblin Gruppe. Im Wesentlichen handelt es sich um zwei spezifische Kategorien: das zyklische Risiko des Immobilienmarkts und das Vermietungsrisiko. Das zyklische Risiko des Immobilienmarkts bezieht sich auf Schwankungen, denen der gesamte kommerzielle Immobilienmarkt ausgesetzt ist, und die damit verbundenen Auswirkungen auf das Anlageportfolio der Züblin Gruppe. Diese Risiken können teilweise durch die von der Züblin Gruppe verfolgte Strategie der geografisch diversifizierten Anlagen reduziert werden.
Seite 81 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 82 Risiken im Zusammenhang mit der Veränderung des Diskontierungssatzes, wie auch den Veränderungen der Marktmiete, sind Risiken, denen der gesamte Immobilienmarkt ausgesetzt ist. Die Sensitivitätsanalyse auf der Seite 70 zeigt die Auswirkungen dieser Risiken auf die Bewertung der Immobilien pro Land der Züblin Gruppe. Das Vermietungsrisiko bezieht sich auf die Nutzungsart einer Anlageliegenschaft, den Mietermix, die Bonität der Mieter, den Leerstand, das Mieterhöhungspotenzial und die Überwälzbarkeit der Betriebskosten. Durch seine lokalen Asset-Management-Aktivitäten verwaltet das Unternehmen beständig die kontrollierbaren Risikofaktoren und konzentriert sich darauf, diese Risiken, wenn möglich, proaktiv zu vermindern. Die Gruppenleitung trifft sich regelmässig und beurteilt im Rahmen ihrer Agenda das gesamte Klumpenrisiko der Mieterstruktur und überprüft jegliche materielle Veränderung in der Bonität ihrer bedeutendsten Mieter sowie aktuelle oder bevorstehende Änderungen in den Leerstandsraten innerhalb aller Märkte. Wo nötig, wird der Verwaltungsrat über materielle Veränderungen innerhalb des spezifischen Risikoprofils der Züblin Gruppe informiert. 2.2 Renovationsrisiken Die Umsetzung von Umbauten beinhaltet ebenfalls diverse Risiken. Diese stehen im Zusammenhang mit der Baubewilligung, den budgetierten Kosten und deren Einhaltung. Des Weiteren bestehen Unsicherheiten bezüglich der Qualität und der termingerechten Fertigstellung eines Umbauprojektes wie auch bezüglich der Finanzierung und der darauffolgenden Vermietung. Um diese Unsicherheiten zu vermindern, arbeitet die Züblin Gruppe mit ausgewählten Partnern zusammen und führt ein striktes Kostencontrolling über die Projekte. Zudem werden Projekte nur gestartet, wenn die Finanzierung gesichert ist. Die Vermietung der Objekte wird spätestens bei Beginn der Bauarbeiten aktiv vom Asset Management der Züblin Gruppe aufgenommen. 2.3 Verkaufsrisiken Ein Verkauf von Anlageliegenschaften unterliegt dem zum vorgesehenen Verkaufszeitpunkt vorherrschenden Marktumfeld und den damit in Zusammenhang stehenden Risiken. Zur Vorbeugung und Minimierung dieser Risiken setzt Züblin im Vorfeld jeder Devestitionsentscheidung auf auf interne und externe Marktanalysen. Insbesondere beim Verkauf von nicht strategischen Anlageliegenschaften besteht die Gefahr weiterer Abschläge. Ferner kann es aufgrund der nicht voraussehbaren wirtschaftlichen Entwicklung und den lokalen Gegebenheiten bei den geplanten Verkaufstransaktionen zu zeitlichen Verzögerungen kommen. 2.4 Finanzielle Risiken Das finanzielle Risikomanagement erfolgt innerhalb der Züblin Gruppe gemäss den vom Verwaltungsrat festgelegten Grundsätzen. Insbesondere bestehen Weisungen betreffend der Bewirtschaftung liquider Mittel und der Beschaffung von kurz- und langfristigen Darlehen. 2.4.1 Finanzmarktrisiken Finanzielle Risiken bestehen für die Züblin Gruppe vor allem im Zusammenhang mit Marktrisiken. Zu diesen Risiken zählen (I) Fremdwährungsrisiken bei Transaktionen bzw. Anlagen in Ländern ausserhalb der Schweiz, (II) zinsbezogene Fair-Value-Risiken, wobei Zinsschwankungen den beizulegenden Zeitwert (Fair Value) des Finanzinstruments verändern können und (III) zinsbezogene Cashflow- Risiken, die Änderungen bei zukünftigen Geldflüssen von Finanzinstrumenten aufgrund veränderter Marktzinssätze herbeiführen können.
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Seite 83 Fremdwährungsrisiken Das Anlageliegenschaften-Portfolio der Züblin Gruppe im fortgeführten Geschäftsbereich liegt zu 100% in der Schweiz. Das Anlageliegenschaften-Portfolio des aufgegebenen Geschäftsbereichs liegt vollständige im Euro-Währungsraum. Der grösste Teil des Euro-Währungsrisikos wird durch eine währungskongruente Fremdfinanzierung eliminiert. Die Fremdwährungsrisiken, die aus der Finanzierung in anderen Währungen resultieren, beziehen sich auf Intercompany-Darlehen von CHF 45.0 Mio. (Vorjahr CHF 44.9 Mio.). Der Einfluss auf das konsolidierte Eigenkapital der Züblin Gruppe bei einer Wechselkursschwankung des Euro zum Schweizer Franken von 5% beziffert sich, berechnet auf die Intercompany-Darlehen per 31. März 2017 auf CHF 2.3 Mio. (Vorjahr CHF 2.2 Mio.). Die verbleibenden Währungsrisiken auf das im Euro-Währungsraum investierte Eigenkapital sowie die Nettoerträge aus dem EuroWährungsraum werden nicht abgesichert. Demzufolge werden Auswirkungen durch Wechselkursschwankungen zwischen Schweizer Franken und Euro auf die Nettoerträge und das Gesamteigenkapital vom Verwaltungsrat und der Gruppenleitung aufmerksam verfolgt. Eine Wechselkursschwankung des Euro zum Schweizer Franken um 5% per 31. März 2017 hätte einen Einfluss auf das operative Ergebnis vor Steuern der Züblin Gruppe von CHF 0.3 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.) und auf das Eigenkapital der Züblin Gruppe von CHF 2.9 Mio. (Vorjahr CHF 2.7 Mio.) zur Folge. Zinsrisiken Zinsrisiken entstehen durch die Schwankungen der Zinssätze und die Entwicklung der Zinskurve. Sie werden eingegangen, soweit es für die optimale Refinanzierung des Anlageliegenschaften-Portfolios erforderlich ist. Die Zinsrisiken werden durch die Wahl einer geeigneten Kreditvertragsdauer bzw. Zinsbindungsstruktur minimiert. Wenn angemessen, werden Zinsrisiken durch gezielte Finanzinstrumente abgesichert, um den Ertrag zu optimieren. Die Gruppenleitung entscheidet über die Anwendung solcher Instrumente gemäss den vom Verwaltungsrat festgelegten Grundsätzen. In keinem Fall unternimmt die Züblin Gruppe Finanzgeschäft mit spekulativem Charakter. Zinssatzänderungen wirken sich auf die Vermögens- und Ertragslage der Züblin Gruppe aus. Sie führen hauptsächlich zu Veränderungen in den Zinskosten hinsichtlich Hypothekardarlehen. Die Züblin Gruppe hat derzeit ein Nettoexposure gegenüber Erhöhungen der Zinssätze aufgrund von nicht abgesicherten finanziellen Verbindlichkeiten in Höhe von CHF 93.5 Mio. (Vorjahr CHF 17.6 Mio.). Eine Erhöhung des Zinssatzes um 50 Basispunkte hätte eine Auswirkung in Höhe von CHF 0.4 Mio. (Vorjahr CHF 0.5 Mio.) auf die Ertragslage der Züblin Gruppe. Ferner wäre das konsolidierte Eigenkapital durch solche Zinsschwankungen ebenfalls betroffen, und zwar durch die Neubewertung seiner Cashflow-Sicherungsinstrumente. Eine Zinsschwankung von 50 Basispunkten hätte einen Einfluss von CHF 4.5 Mio. (Vorjahr CHF 5.5 Mio.) auf das konsolidierte Eigenkapital zur Folge. Refinanzierungsrisiken Züblin finanziert die Anlageliegenschaften zu ca. 60% mit Hypothekenfinanzierungen. Die Gruppe ist abhängig von der Fähigkeit und Bereitschaft der Finanzinstitute Kredite an Züblin zu angemessenen Konditionen, einschließlich angemessener Anforderungen an die zu bereitzustellenden Sicherheiten, auszureichen oder zu verlängern. Die Rahmenbedingungen der Immobilienfinanzierung sind einem ständigen Wandel unterworfen. Jede negative Entwicklung der allgemeinen wirtschaftlichen Lage, sowie der rechtlichen und wirtschaftlichen Bedingungen können sich nachteilig auf die Fähigkeit der Gruppe Kredite von Banken erhalten, oder sie können die Kosten für diese Kredite deutlich erhöhen. Zwecks Minimierung von Refinanzierungsrisiken strebt Züblin eine stetige Diversifikation ihrer Kredite an.
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Seite 84 2.4.2 Kreditrisiken Die Gesellschaft ist hauptsächlich infolge des Vermietungsgeschäfts dem Kreditrisiko ausgesetzt. Dieses Risiko unterliegt örtlicher Überwachung und verteilt sich auf eine grosse Anzahl von Mietern. Besteht bei einzelnen Mietern ein höheres Risiko, dann ist das lokale Management in ständigem Kontakt mit dem betreffenden Mieter und überwacht dessen finanzielle Lage. Im Zeitpunkt der aktuellen Bilanzierung werden keine bedeutenden Zahlungsrückstände bei einzelnen Mietern verzeichnet. In der Züblin Gruppe beziehen sich Gegenparteirisiken hauptsächlich auf die Mietforderungen. Die Züblin Gruppe stellt mit Bezug auf Mietforderungen regelmässig ausführliche Untersuchungen vor Ort an, und zwar über die Einbringbarkeit fälliger Forderungen, und erfasst, falls nötig, eine Wertberichtigung entsprechend den internen Richtlinien. Eine definitive Abschreibung erfolgt bei wertberichtigten Forderungen, wenn nach Auffassung des lokalen Managements eine hohe Wahrscheinlichkeit besteht, dass ein Teil oder die gesamte Forderung nicht einziehbar ist oder falls bereits laufende Betreibungen gegen den Schuldner ohne Erfolg bleiben. Kreditrisiken aus Geldanlagen sind beschränkt, da die Züblin Gruppe ausschliesslich mit besonders kreditwürdigen Bankpartnern zusammenarbeitet. Die Züblin Gruppe selbst verfügt über keine Sicherheiten für das Kreditrisiko, so dass das theoretische maximale Ausfallrisiko dem Buchwert der aktiven Finanzinstrumenten entspricht. Zum Bilanzstichtag bestehen, wie im Vorjahr, keine wesentlichen Ausfallrisiken, so dass nach Ermessen der Gruppenleitung das Risiko, dass Partner ihre Vertragsforderungen nicht einhalten, sehr gering, aber nicht auszuschliessen ist. Betreffend Finanzanlagen, die weder fällig noch wertbeeinträchtigt sind, gibt es wie im Vorjahr keine Anzeichen, dass Schuldner Zahlungsforderungen nicht nachkommen werden.
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Seite 85 2.4.3 Liquiditätsrisiken Mittels Dispokrediten und kurzfristiger Kredite versucht die Züblin Gruppe, einen Ausgleich zwischen der ständigen Deckung von liquiden Mitteln und einer ausreichend finanziellen Flexibilität zu schaffen. Die Bestände an flüssigen Mitteln werden lokal und auf Gruppenstufe überwacht und wöchentlich auf Gruppenstufe geprüft. Ein detaillierter Liquiditätsmanagementplan, der anstehende Investitionen, Schuldendienste und sonstigen operativen Geldbedarf, einschliesslich erwarteter Bareinnahmen, berücksichtigt, wird monatlich vorbereitet. Es werden gegebenenfalls Massnahmen ergriffen, um sicherzustellen, dass für operative Kosten ausreichend Barmittel vorhanden sind. Der Liquiditätsmanagementplan wird vierteljährlich dem Verwaltungsrat vorgelegt. Die Züblin Gruppe verfügt zum 31. März 2017 über verfügbare kurzfristige Kreditfazilitäten in Höhe von CHF 0.3 Mio (Vorjahr CHF 5.3 Mio.). Per 31. März 2017 standen der Züblin Gruppe darüber hinaus flüssige Mittel von CHF 13.1 Mio. (Vorjahr CHF 16.5 Mio.) zur Verfügung. 2.4.4 Eigenkapitalrisiken/Kapitalmanagement Das Hauptziel der Züblin Gruppe als international tätige Immobiliengesellschaft ist es, ein angemessenes Eigenkapital sicherzustellen. Die wichtigste Messgrösse der Züblin Gruppe für die Kontrolle ihres Eigenkapitals ist deren konsolidierte Eigenkapitalquote, d.h. das Verhältnis zwischen dem konsolidierten Eigenkapital und dem Total der Aktiven. Die Züblin Gruppe hat ihr Ziel auf eine Mindesteigen kapitalquote von 40% festgelegt. Die Züblin Gruppe geht davon aus, dass mit dieser Eigenkapitalquote ein hohes Kreditrating und gleichzeitig ein ausreichender Leverage verbunden sind und somit das zukünftige Wachstum sowie die Maximierung des Shareholder Value gewährleistet sind. Für die Anpassung der Eigenkapitalquote und den Erhalt der erforderlichen Kapitalstruktur stehen der Züblin Gruppe folgende Massnahmen zur Verfügung: (i) Anpassung von Gewinnausschüttungen oder Kapitalrückerstattungen oder (ii) Ausgabe neuer Aktien. 2.5 Regulatorische und steuerliche Risiken Änderungen von Gesetzen, Reglemente, Standards, Praxisauslegungen und dergleichen können einen finanziellen Einfluss auf das Geschäftsfeld von Züblin bewirken. Diesbezügliche Risiken werden genau verfolgt und bewirtschaftet. 2.6 Interne Organisation und Personal Auch die in Zusammenhang mit Outsourcing gewisser Aufgaben sowie der internen Stellenbesetzung stehenden Risiken werden laufend überwacht.
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Anmerkungen 1. Mietertrag
in Tausend CHF
Seite 86 Total
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
7 920
7 920
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
8 030
8 030
Schweiz
Geschäftsjahr 2015/2016 Mietertrag im Geschäftsjahr 15/16 Geschäftsjahr 2016/2017 Mietertrag im Geschäftsjahr 16/17 Veränderung zum Vorjahr
110
davon: - Leerstand und Mietvertragsanpassung
110
Der Mietertrag nahm im Verlgeich zum Vorjahr leicht zu. Diese Zunahme von CHF 0.1 Mio. ist hauptsächlich auf Leerstandsreduktionen in den Liegenschaften Bern und Egg zurückzuführen. 2. Liegenschaftsaufwand
in Tausend CHF
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Vermarktungskosten
–121
–34
Sonstiger Liegenschaftsaufwand
–103
–90
Heiz- und Nebenkosten
–48
–98
Externe Verwaltung
–26
–22
Liegenschaftssteuern
–12
–26
–2
0
Rechtskosten Wertberichtigung auf Forderungen Total Liegenschaftsaufwand
0
–3
–312
–273
Die Zunahme der Vermarktungskosten von TCHF 87 ist auf erhöhte Aufwendungen im Zusammenhang mit Vermietungsaktivitäten in Bern zu begründen. Die Heiz- und Nebenkostenaufwendungen reduzierten sich um TCHF 50 auf TCHF 48.
Seite 87 3. Verwaltungsaufwand
in Tausend CHF
Personal und Verwaltungsrat
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
–3 069
–2 550
Sonstige Beratung und Investor-Relations
–304
–1 041
Externe Buchhaltung und IT
–213
–188
Mietaufwand
–209
–301
Reiseaufwand
–202
–213
Sonstiger Verwaltungsaufwand
–191
–77
Revision
–164
–295
Rechts- und Steuerberatung
–137
–218
Bewertung
–42
–1
Abschreibungen
–13
–31
Sonstige Steuern Total Verwaltungsaufwand
353
–63
–4 191
–4 978
Insgesamt hat sich der Verwaltungsaufwand um CHF 0.8 Mio. reduziert, was hauptsächlich auf die signifikante Reduzierung der Beratungskosten zurückzuführen ist. Die erfolgswirksame Anpassung der Kapitalsteuerrückstellung wirkte sich ebenfalls positiv auf den Verwaltungsaufwand aus.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 88 4. Finanzaufwand und -ertrag
in Tausend CHF
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Finanzaufwand Hypothekar- und Swapzinsen 1 2 Zinsaufwand und Kapitalkosten
–1 856
1
Zinsaufwand aus Aktionärsdarlehen 1 Zinsaufwand 4% Anleihe Züblin Immobilien Holding AG 1 Währungsdifferenzen Total Finanzaufwand
–961
–36
–45
0
–5 646
0
–461
–492
–1 665
–2 384
–8 778
1
43
Finanzertrag Zinsertrag 3 Zinsertrag aus Aktionärsdarlehen
3
Total Finanzertrag Nettofinanzaufwand 1 2 3
389
19
390
62
–1 994
–8 716
Die entsprechenden Verbindlichkeiten gehören der Kategorie "Finanzverbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten" an. Die Verbindlichkeiten aus Zinsswaps gehören der Kategorie "Erfolgswirksam zum Marktwert bewertete Finanzverbindlichkeiten" an. Die Aktiven dieser Erträge gehören der Kategorie "Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten" an.
Finanzaufwand Der Finanzaufwand reduzierte sich im abgelaufenen Geschäftsjahr um CHF 6.4 Mio. auf CHF 2.4 Mio. (Vorjahr CHF 8.8 Mio.). Dies ist auf mehrere Ursachen zurückzuführen: Einerseits wurde das Aktionärsdarlehen vollständig zurückbezahlt, was zu Zinseinsparungen von CHF 5.6 Mio. führte. Anderseits reduzierten sich die Währungsverluste um CHF 1.2 Mio. Die Hypothekarzinsen erfuhren keine Veränderung im Vergleich zum Vorjahr. Das herrschende Negativzinsumfeld führte dazu, dass die Zinsabsicherung des CHF 80 Mio. Swaps nicht mehr effektiv ist. Zum Zeitpunkt des Effektivitätstests betrugen die im Eigenkapital erfolgsneutral erfassten, unrealisierten Verluste CHF 2.1 Mio. Diese Verlust werden über der Restlaufzeit des Swaps erfolgswirksam ausgebucht. Im aktuellen Berichtsjahr wurde die Erfolgsrechnung mit Swapzinsaufwendungen von CHF 0.8 Mio. belastet (Vorjahr CHF 0). Finanzertrag Die Züblin Gruppe verzeichnete einen Zinsertrag von CHF 0.4 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.), welcher hauptsächlich aus dem an den Hauptaktionär gewährten Darlehen von CHF 13.0 Mio. resultiert.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
5. Ertragssteuern
in Tausend CHF
Schweiz
Holding
1
Total
Geschäftsjahr 2016/2017
Seite 89
Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung Laufende Ertragssteuern
–0
0
–0
Ertragssteuern des Vorjahres
–444
–11
–454
Total laufende Ertragssteuern
–444
–11
–454
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen
89
0
89
–1 232
0
–1 232
0
–49
–49
Total latente Ertragssteuern
–1 143
–49
–1 192
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung
–1 587
–59
–1 646
Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung Laufende Ertragssteuern
0
0
0
Latente Ertragssteuern
527
0
527
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung
527
0
527
0
0
0
Ertragssteuern des Vorjahres
1 027
9
1 037
Total laufende Ertragssteuern
1 027
9
1 037
Latente Ertragssteuern auf Verlustvorträgen
1 445
0
1 445 –1 740
Geschäftsjahr 2015/2016 Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung Laufende Ertragssteuern
Latente Ertragssteuern auf Bewertungsdifferenzen
–1 740
0
Latente Ertragssteuern auf sonstigen Positionen
957
32
989
Total latente Ertragssteuern
662
32
694
1 689
42
1 731
Total Ertragssteuern in der Erfolgsrechnung Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung Laufende Ertragssteuern
0
0
0
Latente Ertragssteuern
–527
0
–527
Total Ertragssteuern in der Gesamtergebnisrechnung
–527
0
–527
1
Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 90 Überleitung der Ertragssteuern
in Tausend CHF
Schweiz
Holding
1
Total
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Geschäftsjahr 2016/2017 Erfolg vor Ertragssteuern Referenzsteuersatz
7 796
–4 037
3 759
20.77%
7.50%
16.24%
Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz
–1 619
303
–1 316
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung
–1 587
–59
–1 646
32
–362
–330
2
Differenz Erklärt sich durch: - steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen
0
0
0
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern
–104
0
–104
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge
–116
0
–116
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge - Ertragssteuern aus Vorjahren - sonstige Einflüsse
712
–194
518
–444
–11
–454
–17
–169
–186
Geschäftsjahr 2015/2016 Erfolg vor Ertragssteuern Referenzsteuersatz 2 Ertragssteuern zum Referenzsteuersatz
11 443
–7 822
3 621
21.15%
9.55%
19.71% –1 673
–2 420
747
Ertragssteuern gemäss Erfolgsrechnung
1 689
42
1 731
Differenz
4 109
–705
3 404 –554
Erklärt sich durch: - steuerlich nicht abzugsfähige Aufwendungen
0
–554
–69
0
–69
- zu anderen Steuersätzen besteuerte Erträge
–162
0
–162
- Veränderung nicht aktivierter Verlustvorträge
3 315
–200
3 115
- Ertragssteuern aus Vorjahren
1 027
9
1 036
–2
40
38
- Veränderung des Steuersatzes für latente Steuern
- sonstige Einflüsse 1 2
Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind. Der Referenzsteuersatz für die Gruppe beträgt mathematisch 16.24% (Vorjahr 19.71%). Die Berechnung wurde auf absoluten Zahlen vorgenommen.
Seite 91 Ertragssteuern Im abgelaufenen Geschäftsjahr verzeichnete die Züblin Gruppe einen Aufwand aus Ertragssteuern von CHF 1.6 Mio. gegenüber einem Steuerertrag von CHF 1.7 Mio. im Vorjahr. Davon entfallen CHF 0.4 Mio. auf die laufenden Ertragssteuern (Vorjahr: CHF -1 Mio. Ertrag aus laufenden Ertragssteuern) und CHF 1.2 Mio auf die latenten Ertragssteuern (Vorjahr: CHF -0.7 Mio. Ertrag aus latenten Ertragssteuern). Der latente Ertragssteueraufwand ist fast ausschliesslich auf Aufwand aus Bewertungsdifferenzen zurückzuführen. Die Veränderung des Referenzsteuersatzes (gewichteter Durchschnitt) von 19.71% auf 16.24% resultierte im Wesentlichen aus der Veränderung der Anteile der einzelnen Gesellschaften am Gesamtergebnis.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 92 6. Aufgegebener Geschäftsbereich
Das Ergebnis des aufgegebenen Geschäftsbereichs im Geschäftsjahr 2016/2017 umfasst das deutsche Segment und beläuft sich auf einen Gewinn in der Höhe von CHF 27.8 Mio. Im Vorjahr wurde ein Verlust von CHF 20.1 Mio. verzeichnet, welcher auf Frankreich (Verlust von CHF 26.6 Mio.) und Deutschland (Gewinn von CHF 6.5 Mio.) entfällt. in Tausend CHF
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Mietertrag
10 899
12 744
Total Betriebsertrag
10 899
12 744
Liegenschaftsaufwand
–650
–2 779
Unterhalt und Reparaturen
–654
–869
Netto Betriebsertrag
9 596
9 096
Verwaltungsaufwand
–1 011
–4 547
0
–195
Marktwertveränderung
23 954
–2 353
Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT)
32 539
2 001
Finanzaufwand / - ertrag
–2 855
–6 775
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften
Marktwertveränderungen von Swaps
0
–4 158
Währungsverluste
0
–10 958
Finanzertrag Erfolg vor Ertragssteuern aus aufgegebenem Geschäftsbereich
10
33
29 694
–19 857
Ertragssteuern
–1 881
–234
Erfolg aus aufgegebenem Geschäftsbereich
27 813
–20 091
27 813
–17 473
0
–2 618
8.38
–6.10
davon: - Anteile der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG - Anteile ohne beherrschenden Einfluss Erfolg pro Aktie aus aufgegebenem Geschäftsbereich
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 93 Das Nettovermögen des deutschen Geschäftsbereiches setzt sich wie folgt zusammen: in Tausend CHF
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
31.3.2017
31.3.2016
Aktiven Anlagenliegenschaften
158 702
135 391
Mobilien
101
117
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
189
339
7 877
6 233
Sonstige Forderungen Flüssige Mittel Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs
881
772
167 750
142 852
97 162
102 065
3 133
4 418
458
367
Verbindlichkeiten Hypotheken Derivative Finanzinstrumente Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Sonstige Verbindlichkeiten
11 216
8 301
Verbindlichkeiten des aufgegebenen Geschäftsbereich
111 969
115 151
Nettovermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs
55 781
27 701
–4 459
–5 465
Enthalten im Sonstigen Gesamtergebnis: Reserve für Cash Flow Hedges Währungsdifferenzen
–29 349
–28 850
Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich
–33 808
–34 315
Zum Zeitpunkt des Verkaufsabschlusses werden die beiden Positionen unrealisierte Währungsverluste sowie die Cashflow Hedge Reserve - diese finden sich momentan im Eigenkapital in der Reserve des aufgegebenen Geschäftsbereich - erfolgswirksam ausgebucht. Diese Ausbuchung wird das kommende Jahresergebnis mit CHF 33.8 Mio. negativ belasten, jedoch ohne Einfluss auf den NAV. Per 31. März 2016 gab es kein auf Frankreich entfallendes Nettovermögen, da dieser Geschäftsbereich per 31. Juli 2015 veräussert wurde.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 94 Die Netto-Cashflows der aufgegebenen Geschäftsbereiche stellen sich wie folgt dar: in Tausend CHF
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Geschäftstätigkeit
8 971
6 567
Investitionstätigkeit
–2 955
3 258
Finanzierungstätigkeit
–5 907
–10 717
109
–893
Netto-Cashflow
Französischer Geschäftsberich Im Geschäftsjahr 2015/2016 hat die Züblin den wirtschaftlichen Rückzug aus dem französischen Markt vollzogen. Seither wird der Französische Geschäftsbereich als eine assoziierte Unternehmung bilanziert. Der neue Investor erhielt eine Call Option für den Erwerb der restlichen Aktien. Diese können innerhalb eines Zeitraum von 5 Jahren zu einem Preis in Abhängigkeit der wirtschaftlichen Leerstandsquote des französischen Portfolios erworben werden. Die Züblin hat seine Beteiligung an der französischen Unternehmung vollständig wertberichtigt. Deutscher Geschäftsbereich Aufgrund der hohen Nachfrage nach Geschäftsliegenschaften mit einer niederigen Leerstandsquote an attraktiven Standorten herrscht in Deutschland seit geraumer Zeit ein starker Verkäufermärkt. Der Verwaltungsrat hat nach eingehender Analyse beschlossen, das Deutsche Portfolio zu veräussern und einen Makler mit dessen Verkauf beauftragt. Derzeit wird der Kaufvertrag mit einem Bieter vorbereitet, mit dem Ziel die Transaktion innerhalb des ersten Halbjahres 2017/2018 abzuschliessen. Die Erkenntnisse aus dem Bieterverfahren wurden in der Bewertung der deutschen Liegenschaften berücksichtigt.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 95 7. Erfolg pro Aktie
in Tausend CHF
Durchschnittliche Anzahl dividendenberechtigter Aktien Konzernergebnis exkl. Anteile ohne beherrschenden Einfluss
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
3 318 027
2 863 557
29 926
–16 326
davon aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
2 113
1 147
27 813
–17 473
9.02
–5.70
aus fortzuführenden Geschäftsbereichen
0.64
0.40
aus aufgegebenem Geschäftsbereich
8.38
–6.10
aus aufgegebenem Geschäftsbereich Ergebnis pro Aktie in CHF davon
Die Züblin Immobilien Holding AG hat keine Eigenkapitalinstrumente ausstehend, die zu einer Verwässerung führen.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 96 8. Anlageliegenschaften
Geschäftsjahr 2016/2017
in Tausend CHF
Schweiz fortzuführender Geschäftsbereich
Deutschland aufgegebener Geschäftsbereich
195 860
135 391
251
2 610
Positive Marktwertveränderung
5 044
24 450
Negative Marktwertveränderung
–2 675
–496
2 369
23 954
0
–3 253
198 480
158 702
Schweiz fortzuführender Geschäftsbereich
Deutschland aufgegebener Geschäftsbereich
189 720
131 928
Bilanzwert per 31.3.2016 Wertvermehrende Investitionen
Marktwertveränderung Währungsdifferenzen Bilanzwert per 31.3.2017
in Tausend CHF
Geschäftsjahr 2015/2016
Bilanzwert per 31.3.2015 Wertvermehrende Investitionen
488
2 798
0
–7 072
Positive Marktwertveränderung
6 932
4 823
Negative Marktwertveränderung
–1 280
–2 725
5 652
2 098
Verkäufe
Marktwertveränderung Währungsdifferenzen Bilanzwert per 31.3.2016
0
5 639
195 860
135 391
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 97 Die Grundlagen und Annahmen für die Bewertungen der Anlageliegenschaften können dem umfassenden Immobilien-Bewertungsbericht auf den Seiten 127 bis 130 entnommen werden.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
Insgesamt ist der Marktwert des Schweize Portfolios um CHF 2.4 Mio. von CHF 195.9 Mio. auf CHF 198.5 Mio. angestiegen. Der Marktwert der vier Liegenschaften in der Region Zürich erhöhte sich um CHF 4.8 Mio., der Marktwert der Liegenschaft in Bern verzeichnete eine negative Wertveränderung von CHF 2.4 Mio. Die insgesamt positiven Bewertungsanpassungen resultierten aus dem derzeitigen günstigen Marktumfeld swoie den im letzten Geschäftsjahr erzielten Leerstandsreduktionen.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Im aufgegebenen Geschäftsbereichen Deutschland erhöhte sich der Wert der Anlageliegenschaften um CHF 23.3 Mio. auf CHF 158.7 Mio. Die Neubewertungsgewinne beliefen sich auf CHF 24.0 Mio., davon entfallen CHF 13.2 Mio. auf die geplante Transaktion. Eine komplette Liste aller Anlageliegenschaften zusammen mit den erforderlichen Informationen gemäss Richtlinie betreffend Rechnungslegung der SIX Swiss Exchange finden Sie auf Seiten 13 bis 20. Diese zusätzlichen Informationen sind ein integrierender Bestandteil der Erläuterungen zur konsolidierten Jahresrechnung.
Seite 98 9. Mobilien
in Tausend CHF
Büromobiliar und -ausbau
Informatik
Total 2016/2017
Total 2015/2016
Anschaffungswerte Bestand per 1.4.
44
94
138
470
Zugänge
59
0
59
12
Abgänge
0
0
0
–55
Währungsdifferenzen
0
0
0
13
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs
0
0
0
–302
103
94
197
138
Bestand per 1.4.
40
94
134
334
Zugänge
13
0
13
31
Abgänge
0
0
0
–55
Währungsdifferenzen
0
0
0
9
Bestand per 31.3. Kumulierte Abschreibungen
Vermögen des aufgegebenen Geschäftsbereichs
0
0
0
–185
Bestand per 31.3.
53
94
147
134
Nettobuchwert per 31.3.
50
0
50
4
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 99 10. Latente Steuerguthaben und -Verbindlichkeiten
in Tausend CHF
Schweiz
Holding
1
Total
Geschäftsjahr 2016/2017 Latente Steuerguthaben auf - Aktivierung von Verlustvorträgen
2 968
0
0
71
71
2 968
71
3 039
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften
11 805
0
11 805
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2017
11 805
0
11 805
- sonstigen Bewertungsdifferenzen Total latente Steuerguthaben per 31.3.2017
2 968
Latente Steuerverbindlichkeiten auf
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen Ausgewiesene latente Steuerguthaben
0
71
71
8 837
0
8 837
Bestand per 31.3.2016
–7 165
119
–7 046
Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern
–1 145
–48
–1 193
Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten Netto latente Steuerverbindlichkeiten
Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern Bestand per 31.3.2017 1
Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.
–527
0
–527
–8 837
71
–8 766
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 100 in Tausend CHF
Schweiz
Holding
1
Total
Geschäftsjahr 2015/2016 Latente Steuerguthaben auf - Aktivierung von Verlustvorträgen
3 408
0
0
119
119
3 408
119
3 527
- positiven Bewertungsdifferenzen bei Anlageliegenschaften
10 573
0
10 573
Total latente Steuerverbindlichkeiten per 31.3.2016
10 573
0
10 573
- sonstigen Bewertungsdifferenzen Total latente Steuerguthaben per 31.3.2016
3 408
Latente Steuerverbindlichkeiten auf
Nach Verrechnung in der Bilanz ausgewiesen Ausgewiesene latente Steuerguthaben Ausgewiesene latente Steuerverbindlichkeiten
0
119
119
7 165
0
7 165
–8 833
87
–8 746
662
32
694
1 006
0
1 006
0
0
0
–7 165
119
–7 046
Netto latente Steuerverbindlichkeiten Bestand per 31.3.2015 Über Erfolgsrechnung erfasste lat. Ertragssteuern Über Gesamtergebnisrechnung erfasste lat. Ertragssteuern Währungsdifferenzen Bestand per 31.3.2016 1
Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 101 in Tausend CHF
Schweiz
Holding
1
Total
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Steuerliche Verlustvorträge Bestand per 31.3.2017
18 302
337 072
355 374
1 bis 12 Monate
0
57 770
57 770
1 bis 3 Jahre
0
91 112
91 112
3 bis 5 Jahre
Nutzbarkeit innerhalb der nächsten
18 302
187 156
205 458
mehr als 5 Jahre
0
1 034
1 034
ohne zeitliche Befristung
0
0
0
Aktivierung nicht vorgenommen
0
337 072
337 072
18 302
0
18 302
2 968
0
2 968
35 650
545 838
581 488
1 bis 12 Monate
0
190 071
190 071
1 bis 3 Jahre
0
74 664
74 664
3 bis 5 Jahre
10 170
130 909
141 079
mehr als 5 Jahre
25 481
150 194
175 675
0
0
0
vorgenommen mit Referenzsteuersatz bilanziert Bestand per 31.3.2016 Nutzbarkeit innerhalb der nächsten
ohne zeitliche Befristung Aktivierung nicht vorgenommen vorgenommen mit Referenzsteuersatz bilanziert 1
Betrifft alle Gesellschaften, die nicht operativ im Immobiliensektor tätig sind.
6 161
545 838
551 999
29 489
0
29 489
3 408
0
3 408
Seite 102 11. Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
in Tausend CHF
Noch nicht fällig
12. Flüssige Mittel
31.3.2016
31.3.2017 Debitoren
Wertberichtigung
Debitoren
Wertberichtigung
0
0
0
0
Seit < 30 Tagen fällig
20
0
3
0
Seit 30-60 Tagen fällig
15
0
0
0
Seit 61-90 Tagen fällig
4
0
58
0
Seit 91-180 Tagen fällig
0
0
0
0
Seit 181-360 Tagen fällig
0
0
0
0
Total
39
0
61
0
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen
39
61
Per Bilanzstichtag verfügte die Gruppe über Kassenbestände und Bankguthaben in der Höhe von CHF 1.1 Mio. (Vorjahr CHF 2.7 Mio.).
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 103 13. Aktienkapial
Aktienkapital
Datum
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00
31.3.15
Anzahl
in Tausend CHF
59 724 486
59 724
Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2015/2016 Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion von CHF 1.00 auf CHF 0.05
1.12.15
-
–56 737
Ordentliche Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien zu nom. CHF 0.05
1.12.15
1 433 387 664
71 669
3.3.16
–1 489 794 123
-
31.3.16
3 318 027
74 656
-
-
3 318 027
74 656
Aktienzusammenlegung im Verhältnis 450:1 zu neuen Aktien zu nom. CHF 22.50 Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2016/2017 Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50
Eigene Aktien
31.3.17
Im Geschäftsjahr 2015/2016 wurden sämtliche eigene Aktien veräussert. Im aktuellen Geschäftsjahr fanden keine Transaktionen mit eigenen Aktien statt.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 104 14. Zukünftige vertragliche Fälligkeiten
in Tausend CHF
Bilanzwert
< 1 Jahr
1 bis 3 Jahre
3 bis 5 Jahre
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
> 5 Jahre
Zins
Amortisation
Zins
Amortisation
Zins
Amortisation
Zins
Amortisation
108 156
465
108 156
0
0
0
0
0
0
120
0
120
0
0
0
0
0
0
Derivative Finanzinstrumente
19 672
2 729
0
5 135
0
4 442
0
7 366
0
Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
10 413
0
10 413
0
0
0
0
0
0
138 360
3 194
118 688
5 135
0
4 442
0
7 366
0
108 156
877
0
437
108 156
0
0
0
0
316
0
316
0
0
0
0
0
0
24 715
3 443
0
5 517
0
5 101
0
10 654
0
Per 31.3.2017 Hypotheken Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen
Total per 31.3.2017 Per 31.3.2016 Hypotheken Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Derivative Finanzinstrumente Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten Total per 31.3.2016
5 452
0
5 452
0
0
0
0
0
0
138 639
4 320
5 768
5 954
108 156
5 101
0
10 654
0
In den nächsten zwölf Monaten werden CHF 118.7 Mio. (Vorjahr CHF 5.8 Mio.) der ausgewiesenen Verbindlichkeiten fällig. Davon betreffen CHF 108.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.0 Mio.) Hypotheken. Die künftig vertraglich fälligen Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen sowie sonstige kurzfristigen Verbindlichkeiten sind Teil der operativen Geschäftstätigkeit und werden durch die kurzfristigen Aktiven gedeckt.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 105 15. Finanzinstrumente – Fair-Value-Hierarchie
in Tausend CHF
Bilanzwert
Stufe 1
Stufe 2
Stufe 3
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Per 31.3.2017 Aktiven: Derivate Finanzinstrumente Passiven: Derivate Finanzinstrumente
0
0
0
0
19 672
0
19 672
0
0
0
0
0
24 715
0
24 715
0
Per 31.3.2016 Aktiven: Derivate Finanzinstrumente Passiven: Derivate Finanzinstrumente
Die Bewertung der Finanzinstrumente erfolgt anhand einer dreistufigen Fair-Value-Hierarchie. Die Unterscheidung erfolgte auf folgender Grundlage: Stufe 1 – Bewertung anhand von Marktpreisen für das spezifische Finanzinstrument Stufe 2 – Bewertung anhand von Marktpreisen für ähnliche Instrumente oder anhand von Bewertungsmodellen, die auf am Markt beobachtbaren Inputparametern basieren Stufe 3 – Bewertung anhand von Modellen, die Inputparameter verwenden, die sich wesentlich auf den Fair Value auswirken und nicht auf beobachtbaren Marktdaten basieren
Seite 106 16. Finanzinstrumente nach Kategorien
in Tausend CHF
Bilanzwert
31.3.2017 Marktwerte
Bilanzwert
31.3.2016 Marktwerte
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Finanzielle Vermögenswerte Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten Forderungen aus Lieferungen und Leistungen Forderungen aus Aktionärsdarlehen
39
61
13 071
13 062
Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten
968
1 036
Sonstige kurzfristige Forderungen
880
499
1 056
2 744
Flüssige Mittel Finanzielle Vermögenswerte zum Fair Value Derivative Finanzinstrumente Total
0
0
16 014
17 402
Finanzielle Verbindlichkeiten Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten Hypotheken Vorausbezahlte Heiz- und Nebenkosten Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen Bankdispositionskredit Sonstige kurzfristige Verbindlichkeiten
108 156 721
108 156
108 156
108 156
732
120
316
9 691
4 721
0
0
Finanzielle Verbindlichkeiten zum Fair Value Derivative Finanzinstrumente Total
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
19 672
24 715
138 360
138 639
Die Bilanzwerte der Kategorie “Darlehen und Forderungen zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind eine angemessene Näherung für die Marktwerte, da die relevanten Positionen kurze Restlaufzeiten haben. Der angegebene Bilanzwert der finanziellen Vermögenswerte reflektiert das maximale Ausfallrisiko, ungeachtet jeglicher Sicherheiten, für den Fall, dass die Vertragspartner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Es besteht keine Konzentration von Ausfallrisiken aus Geschäftsbeziehungen mit einzelnen Debitoren oder Gruppen von Debitoren.
Seite 107 Bei der Kategorie “Verbindlichkeiten zu fortgeführten Anschaffungskosten” sind die Bilanzwerte der kurzfristigen Positionen eine angemessene Näherung für den Marktwert. Der Marktwert der Hypotheken wird zu den Barwerten der mit den Verbindlichkeiten zusammenhängenden Zahlungen unter Anwendung der relevanten Renditekurve kalkuliert (Stufe 2). Bei der Anleihe entspricht der Marktwert dem Börsenkurs per Bilanzstichtag (Stufe 1) und bei dem Aktionärsdarlehen dem per Stichtag diskontierten Betrag der ausstehenden Verbindlichkeiten (Stufe 2). 17. Derivative Finanzinstrumente
Cash Flow Hedges
in Tausend CHF
Kontraktwert 31.3.2017
Kontraktwert 31.3.2016
Wiederbeschaffungswert31.3.2017
Wiederbeschaffungswert 31.3.2016
1 bis 12 Monate
0
40 000
0
693
1 bis 3 Jahre
0
0
0
0
3 bis 5 Jahre
0
0
0
0
mehr als 5 Jahre
80 000
80 000
19 672
24 022
Total
80 000
120 000
19 672
24 715
19 672
24 715
- davon Verbindlichkeiten
Die Züblin Gruppe benutzt Zinssatzswaps zur Reduzierung der Cashflow-Risiken, die aus variablen Zinsverbindlichkeiten entstehen. Per Jahresende besteht ein Swap mit einem Kontraktvolumen von CHF 80 Mio. (Vorjahr: CHF 120 Mio.). Aufgrund des Negativzinsumfeldes konnte dessen Effektivität gemäss IAS 39 per 31. März 2017 nicht mehr bestätigt werden. Total derivative Finanzinstrumente
in Tausend CHF
Kontraktwert 31.3.2017
Kontraktwert 31.3.2016
Wiederbeschaffungswert 31.3.2017
Wiederbeschaffungswert 31.3.2016
Total Cash Flow Hedges
80 000
120 000
–19 672
–24 715
Total Derivative Finanzinstrumente
80 000
120 000
–19 672
–24 715
–19 672
–24 715
- davon Verbindlichkeiten
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 108 18. Hypotheken
Übersichtstabelle Hypotheken
in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Zinsfestschreibung 1 bis 12 Monate
108 156
28 156
1 bis 3 Jahre
0
0
3 bis 5 Jahre
0
0
mehr als 5 Jahre
0
80 000
108 156
108 156
0.85%
0.80%
Total Durchschnittliche Zinssätze Vertragsfälligkeit der Hypotheken 1 bis 12 Monate
108 156
0
1 bis 3 Jahre
0
108 156
3 bis 5 Jahre
0
0
mehr als 5 Jahre Total Durchschnittliche Dauer in Jahren
0
0
108 156
108 156
0.5
1.5
Marktwert der Hypotheken Variable Hypotheken
108 156
108 156
Total
108 156
108 156
Die Gesellschaft verfügt derzeit über ausstehende Hypotheken von CHF 108.2 Mio., was einem LTV von 54.4% (Vorjahr 55.1%) entspricht. Die kurzfristige Hypothek läuft im September 2017 aus. Der Status der Refinanzierung ist weit fortgeschritten und soll nach dem Verkauf des deutschen Portfolios abgeschlossen werden.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 109 Die Züblin Gruppe finanziert ihr Anlageliegenschaftsportfolio per 31. März 2017 ausschliesslich durch variable Darlehen. Im vergangenen Geschäftsjahr wurden im aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland Hypotheken im Umfang von CHF 2.9 Mio. zurückbezahlt.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
Die Hypotheken enthalten teilweise Covenants, die unter anderem das Einhalten gewisser Finanzkennzahlen (Kapitaldienstrelation, Zinsdeckungsgrad, Loan to Value und Eigenkapitalquote) vorsehen. Die Finanzkennzahlen varieren pro Land und Darlehensvertrag; nachfolgende Übersicht stellt die aktuell geltenden Finanzkennzahlen dar:
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Schweiz
Deutschland
-
140%
Kapitaldienstrelation Zinsdeckungsgrad
1.6
-
Loan to Value
65.0%
74.0%
Eigenkapitalquote
32.5%
-
Züblin überwacht die Einhaltung der Finanzkennzahlen quartalsweise. Die Verletzung einer Finanzkennzahl hat je nach Vertrag unterschiedliche Konsequenzen, führt in einer ersten Phase jedoch typischerweise zu einer Erhöhung des Zinssatzes bzw. zu einer schnelleren Amortisation der Hypothek. Danach hat die Gesellschaft normalerweise eine bestimmte Zeit, um diese Verletzung wieder zu korrigieren. Falls die Verletzung in diesem Zeitraum nicht korrigiert werden kann, verlangt die Bank im Normalfall eine schnellere Amortisation oder eine (Teil-)Rückzahlung der Hypothek. Gewisse Verträge sehen unter der sogenannten “change of ownership” Klausel auch mögliche Konsequenzen, wie die Fälligstellung des gesamten Darlehens, vor, wenn der Besitzanteil der Züblin Immobilien Holding AG an der kreditnehmenden Tochtergesellschaft auf unter 50% fällt. Zusätzlich beinhaltet der Vertrag bei der Schweizer Finanzierung die gleiche Klausel, falls ein neuer Aktionär mehr als 50% an der Züblin Immobilien Holding AG erwirbt. Zum Bilanzstichtag hat die Gruppe sämtliche Covenants eingehalten. Die folgende Tabelle gibt eine Zusammenfassung der für Hypotheken verpfändeten Anlageliegenschaften: 31.3.2017
31.3.2016
Buchwert der belasteten Anlageliegenschaften
198 480
195 860
Beanspruchte Kredite bzw. Deckung
108 156
108 156
Im Zusammenhang mit Hypothekardarlehen wurden teilweise zukünftige Mietzinsforderungen für Anlageliegenschaften und Versicherungsansprüche für Anlageliegenschaften ergänzend zu den hypothekarischen Belastungen als Sicherheiten abgetreten.
Seite 110 19. Vorsorgeplan für Mitarbeitende
Die Züblin Gruppe hat verschiedene Vorsorgepläne in den Ländern, in denen sie tätig ist, die sich gemäss den örtlichen Gesetzen und Arbeitsregelungen voneinander unterscheiden. In allen Ländern ausserhalb der Schweiz handelt es sich um beitragsorientierte Vorsorgepläne. In den vergangenen zwölf Monaten wurden Aufwendungen von CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.) für diese Vorsorgepläne erfasst. In der Schweiz qualifiziert der Pensionsplan der Züblin Immobilien Management AG als leistungsorientierter Vorsorgeplan gemäss IAS 19. Schweizer Vorsorgeeinrichtungen werden durch das Bundesgesetz über die berufliche Alters-, Hinterlassenen- und Invalidenvorsorge (BVG) geregelt. Der Pensionsplan wird durch die Beiträge der Angestellten und des Arbeitgebers finanziert. Das BVG schreibt vor, dass Vorsorgeeinrichtungen unabhängig und als rechtlich selbständige Institution verwaltet werden. Der Stiftungsrat als leitendes Organ der Vorsorgeeinrichtung setzt sich paritätisch zusammen aus Arbeitnehmer- und Arbeitgebervertretern. Ihm obliegt die Festlegung und Umsetzung der Anlagestrategie. Auf der Grundlage der “Project Unit Credit”-Methode wurden die folgenden Ergebnisse berechnet:
in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Pensionsverpflichtungen (Barwert)
2 004
2 140
Pensionsvermögen zu Marktwerten
1 666
1 578
Pensionsverpflichtung (technischer Fehlbetrag)
–338
–562
Der obige Betrag wird unter “Sonstigen langfristigen Verbindlichkeiten” ausgewiesen.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 111 Die Rentenverbindlichkeiten und -vermögen in der konsolidierten Bilanz der Züblin Gruppe haben sich wie folgt geändert: in Tausend CHF
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
2016/2017
2015/2016
2 140
1 645
162
199
Arbeitnehmerbeiträge
98
109
Zinsaufwand
11
15
–118
119
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 1.4. Laufender Dienstzeitaufwand
Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen Nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand
1
–68
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste
–290
122
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3.
2 004
2 140
Pensionsvermögen zu Marktwerten 1.4.
1 578
1 236
Zinsertrag Arbeitgeberbeiträge Arbeitnehmerbeiträge Ein-/ (Aus)bezahlte Leistungen
8
11
146
164
98
109
–118
119
Rendite auf Planvermögen (exkl. Zinsertrag)
–46
–61
Pensionsvermögen zu Marktwerten 31.3.
1 666
1 578
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 112 In der nachstehenden Tabelle werden die Deckung des leistungsorientierten Vorsorgeplans und der Einfluss der Abweichungen aufgrund der erwarteten oder aktuellen Werte der Rentenverbindlichkeiten und -vermögen detailliert ausgewiesen: in Tausend CHF
Erwartete Beiträge in der kommenden Periode
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
31.3.2017
31.3.2016
90
138
162
199
4
4
Der Pensionsaufwand setzt sich folgendermassen zusammen: - Laufender Dienstzeitaufwand - In der Erfolgsrechnung erfasster Zinsaufwand - Erfasster nachzuverrechnender Dienstzeitaufwand In der Erfolgrechnung erfasster Pensionsaufwand
0
–68
166
135
Die Neubewertung der im übrigen Gesamtergebnis erfassten Personalvorsorge setzt sich wie folgt zusammen: in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste der Pensionsverpflichtungen
290
–122
Versicherungsmathematische Gewinne/Verluste des Pensionsvermögen
–46
–60
Total im sonstigen Gesamtergebnis erfasste Neubewertung
244
–182
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 113 Die Berechnung der Rentenverbindlichkeiten der Züblin Gruppe beruhen auf den folgenden Annahmen:
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
31.3.2017
31.3.2016
Technischer Zinssatz (Diskontierungssatz)
0.70%
0.50%
Erwartete Salärentwicklung
1.00%
1.00%
Erwartete Rentenentwicklung
0.00%
0.000%
BVG 2015 GT
BVG 2010 GT
Lebenserwartung in Jahren im Rücktrittsalter (Männer/Frauen)
Für die wichtigsten Annahmen für die Berechnung der Pensionsverpflichtung wurde eine Sensitivitätsanalyse unter gleich bleibenden übrigen Annahmen erstellt: 31.3.2017
31.3.2016
Pensionsverpflichtungen (Barwert) per 31.3.
2 004
2 140
- Diskontierungssatz -0.25%
2 084
2 246
- Diskontierungssatz +0.25%
1 929
2 043
- Erwartete Salärentwicklung -0.25%
1 996
2 131
- Erwartete Salärentwicklung +0.25%
2 010
2 150
- Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr
2 048
2 186
- Lebenserwartung in Jahren -1 Jahr
1 960
2 095
Portefeuille-Strukturierung: 100% der Vermögenswerte werden durch eine Rückversicherungsgesellschaft verwaltet und angelegt. Zusätzlich hat die Gesellschaft eine Minimalrendite auf ihrem Planvermögen versichert. Auf eine Darstellung der Anlagestruktur des Planvermögens wird daher verzichtet.
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 114 20. Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen
Im Zusammenhang mit der Miete ihrer Geschäftsräumlichkeiten ist die Züblin Immobilien Management AG feste Mietverpflichtungen bis längstens 30. Juni 2019 im Umfang von CHF 0.4 Mio. (Vorjahr CHF 0.1 Mio.) eingegangen. In der Berichtsperiode betrug die in der Erfolgsrechnung erfasste Miete CHF 0.2 Mio. (Vorjahr CHF 0.3 Mio.). in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
1 bis 12 Monate
162
73
1 bis 3 Jahre
202
0
3 bis 5 Jahre
0
0
mehr als 5 Jahre
0
0
Verbindlichkeiten aus langfristigen Mietverträgen
21. Nahestehende Personen
Als nahestehende Personen gemäss IAS 24 gelten für das Berichtsjahr: – Verwaltungsrat – Mitglieder der Gruppenleitung – Lamesa Holding SA, Panama Aktienbesitz von nahestehenden Personen per 31. März 2017 – Der Aktienbesitz von Verwaltungsrat und Gruppenleitung ist in Anmerkung 23, Seiten 117 bis 118 im Detail offengelegt. Transaktionen mit nahestehenden Personen und bedeutenden Aktionären Darlehen an Aktionär Die Züblin Immobilien Holding AG hat der Lamesa Holding SA, Panama, ein zu 3% p.a. verzinstes Darlehen im Umfang vom CHF 13 Mio. gewährt. Dieser Betrag sowie abgegrenzte und noch nicht fälige Zinsen in Höhe von TCHF 96 (siehe Anmerkung 5) sind in der Bilanzposition “Sonstige kurzfristige Forderungen” enthalten. Das Darlehen ist befristet bis längstens zum 29. Januar 2018 und kann durch die Züblin mit einer Frist von 20 Arbeitstagen jederzeit fällig gestellt werden. Darüber hinaus gab es im Geschäftsjahr 2016/2017 keine Transaktionen mit nahestehenden Personen oder bedeutenden Aktionären. Ebenfalls wurden keine Beratungshonorare an nahestehende Personen oder bedeutende Aktionäre, die über die offengelegten Entschädigungen auf den Seiten 115 bis 116 hinausgehen, gezahlt. Der Verwaltungsrat und die Gruppenleitung überwachen fortlaufend potenzielle Interessenkonflikte Organdarlehen Es bestehen keine Darlehen an Mitglieder des Verwaltungsrats oder der Gruppenleitung.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 115 22. Entschädigungen Entschädigung der Mitglieder des Verwaltungsrats
Grundentschädigung
Tochterunternehmen 1
Total
in CHF
Geschäftsjahr 2016/2017 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 3
100 000
0
100 000
Vladislav Osipov, Mitglied 3
70 000
0
70 000
Iakov Tesis, Mitglied bis 21. März 2017
70 000
0
70 000
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied
70 000
13 545
83 545
70 000
0
70 000
380 000
13 545
393 545
3
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied Total Verwaltungsrat Geschäftsjahr 2015/2016 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident 2 3
100 000
16 397
116 397
Urs Ledermann, Mitglied bis 30. Juni 2015
17 500
0
17 500
Vladislav Osipov, Mitglied 3
70 000
13 117
83 117
Iakov Tesis, Mitglied
70 000
10 931
80 931
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied 3
70 000
13 421
83 421
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied
70 000
0
70 000
397 500
53 866
451 366
Total Verwaltungsrat
Entschädigung auf der Ebene von Tochterunternehmen. Das Verwaltungsratsmitglied war zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der Officiis Properties, Paris (ehemals Züblin Immobilière France SA). 3 Das Verwaltungsratsmitglied ist zusätzlich Mitglied des Verwaltungsrats der ZIAG Immobilien AG, Düsseldorf. 1 2
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 116 Entschädigung der Geschäftsleitung
in CHF
Grundentschädigung
Bonus in bar
Arbeitgeberbeiträge 1
Total
Geschäftsjahr 2016/2017 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO
625 000
312 500
130 958
1 068 458
Thomas Wapp, CFO/COO bis 31. März 2017
360 000
0
68 846
428 846
Roland Friederich, CFO ab 1. Dezember 2016
73 333
36 667
14 300
124 300
1 058 333
349 167
214 104
1 621 604
Dr. Iosif Bakaleynik, CEO
625 000
150 000
139 162
914 162
Thomas Wapp, CFO und COO
360 000
50 000
58 586
468 586
45 095
0
7 328
52 423
1 030 095
200 000
205 076
1 435 171
Total Geschäftsleitung Geschäftsjahr 2015/2016
Pierre Essig, CEO Frankreich bis 3 Juni 2015 Total Geschäftsleitung 1
davon rentenbildende Arbeigeberbeiträge (AHV, BVG) CHF 199'483 (Vorjahr: CHF 187'002)
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 117 23. Aktienbesitz Aktienbesitz des Verwaltungsrats
Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2017 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident Vladislav Osipov, Mitglied Iakov Tesis, Mitglied Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied Total Verwaltungsrat
6 666 0 0 63 0 6 729
Per 31.3.2016 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident Urs Ledermann, Mitglied Vladislav Osipov, Mitglied Iakov Tesis, Mitglied
6 666 0 0 63
Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied
0
Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied
0
Total Verwaltungsrat 1
Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.
6 729
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 118 Aktien ZIHAG 1
Aktienbesitz der Geschäftsleitung
Per 31.3.2017 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO Thomas Wapp, CFO/COO bis 31. März 2017 Roland Friederich, CFO ab 1. Dezember 2016 Total Geschäftsleitung
6 666 0 0 6 666
Per 31.3.2016 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO Thomas Wapp, CFO und COO Pierre Essig, CEO Frankreich Total Geschäftsleitung 1
24. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.
Seit dem Bilanzstichtag sind keine nennenswerten Ereignisse eingetreten.
6 666 0 0 6 666
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Liste der Gruppengesellschaften Gesellschafts-Code
Name
Ort, Strasse
Währung
Kapital
Seite 119 Beteiligungsquote 1
Funktion
Eigentümer von
Schweiz H1
Züblin Immobilien Holding AG
Zürich, Claridenstrasse 20
CHF
59 724 486
H
Beteiligungen an I1, M1, S1, I2, D1, S2, S3
I1
Züblin Immobilien AG
Zürich, Claridenstrasse 20
CHF
27 000 000
M1
Züblin Immobilien Management AG
Zürich, Claridenstrasse 20
CHF
100 000
100%
I
Anlageliegenschaften Nr. 1-5
100%
M
O1
Weilimmo AG
Zürich, Claridenstrasse 20
CHF
1 000 000
100%
O
Anlageliegenschaft Nr. 14
Deutschland S1
ZUB Immobilien GmbH
Düsseldorf, Rossstrasse 96
EUR
50 000
100%
S
Beteiligungen an I2, O1, O2
I2
ZIAG Immobilien AG
Düsseldorf, Rossstrasse 96
EUR
10 000 000
100%
I
Anlageliegenschaften Nr. 6-12, 15-17
O2
Mittlerer Pfad 2-4 Immobilien GmbH
Düsseldorf, Rossstrasse 96
EUR
25 000
100%
O
Anlageliegenschaft Nr. 13
Neuilly-sur-Seine, 20-26 bd du Parc
EUR
17 227 970
33.47%
D
Utrecht, Maliebaan 89
EUR
10 213 817
100%
IA
Brüssel, 4 rue de la presse
EUR
200 753
100%
IA
Frankreich D1
2
Officiis Properties Niederlande
S2 / IA
Züblin Real Estate Holding NV Belgien
S3 / IA
Züblin Immobilière Belgium SA
H = Holdinggesellschaft S = Subholdinggesellschaft I = Immobiliengesellschaft (Eigentümer mehrerer Anlageliegenschaften) O = Objektgesellschaft (Eigentümer einer Anlageliegenschaft) M = Managementgesellschaft D = Nicht konsolidierte Beteiligung IA = Inaktiv 1 Die Beteiligungsquote bezieht sich auf die gesamte (direkte und indirekte) Beteiligung der Züblin Immobilien Holding AG. 2 Ehemals Züblin Immobilière France SA 2 Auf verwässerter Basis 17.26%.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
P.O. Box
To the General Meeting of CH-8010 Zurich Züblin Immobilien Holding AG, Zurich
www.ey.com/ch
Zurich, 17 May 2017
Statutory auditor’s report on the audit of the consolidated financial statements
To the General Meeting of Zurich, 17 May 2017 & Young Ltd Phone +41 58 286 31 11 Züblin Immobilien Holding AG,Ernst Zurich Statutory auditor’s report on of the +41 consolidated financial Maagplatz 1 the auditFax 58 286 30 04 Opinion P.O. Box www.ey.com/ch statements We have audited the Zurich consolidated financial statements of Züblin Immobilien Holding AG and CH-8010 its subsidiaries (the Group), which comprise the consolidated balance sheet as at 31 March 2017, the consolidated income statement and the statement of comprehensive income, Opinion consolidated statement changes in of shareholder’s equity thefinancial consolidated cash flow An die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG,and Zürich Statutory auditor’s report onofthe audit the consolidated We have 17. audited the statements of Züblin Immobilien Holding AG and statement forMai the2017 yearconsolidated then ended, financial and notes to the consolidated financial statements, Zürich, statements its subsidiaries (the Group), which accounting comprise the consolidated balance sheet as at March To the General Meeting ofa summary Zurich, 1731 May 2017 including of significant policies. 2017, the consolidated statement andKonzernrechnung the statement of comprehensive income, Bericht der zur Prüfung der Züblin Immobilien Holding AG,Revisionsstelle Zurich income consolidated of changes in shareholder’s equity and consolidated flow of In our opinionstatement the consolidated financial statements (pages x to the y) give a true andcash fair view Opinion Prüfungsurteil statement for the year then ended, and notes to the consolidated financial statements, theWir consolidated financial position ofZüblin the Group as atHolding 31 March 2017, and its consolidated (der Konzern) – bestehend aus der haben die Konzernrechnung derfinancial Immobilien AG undImmobilien ihrer Tochtergesellschaften We have audited the of consolidated statements of Züblin Holding AG and including a summary significant accounting policies. financial performance and its consolidated cash flows for the year then ended in accordance konsolidierter (the BilanzGroup), zum 31.which März comprise 2017, der konsolidierten Erfolgsrechnung und Gesamtergebnisrechnung, dem konsolidierten Eiits subsidiaries the consolidated balance sheet as at 31 March withgenkapitalnachweis International Financial Reporting Standards (IFRS) and comply with Swiss lawsowie as well asKonzernanhang, einschliesslich und der konsolidierten Geldflussrechnung für das dann endende Jahr dem 2017, the consolidated income statement and the statement comprehensive income, In our the consolidated financial statements (pages xof toSwiss y) give a true and fair view of eineropinion Zusammenfassung bedeutsamer Rechnungslegungsmethoden – geprüft. article 17 ofreport the Directive on Financial Reporting (DRF) of SIX Exchange. Statutory auditor’s on the audit of the consolidated financial consolidated statement of changes in shareholder’s equity and the consolidated cash flow the consolidated financial position of the Group as at 31 March 2017, and its consolidated statements financial statement for the year and thenvermittelt ended, andKonzernrechnung notes to flows the consolidated statements, Nach unserer Beurteilung die (Seiten bis financial y)then ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild der its consolidated cash for the xyear ended in accordance Basis forperformance opinion Vermögensund Finanzlage des Konzerns zum 31. März 2017 sowie dessen Ertragslage und Cashflows including a summary of significant accounting policies. withconducted International Reporting Standards (IFRS) and comply Standards with Swiss on lawAuditing as well as für das dann endende Jahr in We ourFinancial audit in International accordance with Swiss law, International Übereinstimmung mit den Financial Reporting Standards (IFRS) und entspricht dem schweizerischen Gesetz sowie den article 17 the Directive on Financial Our Reporting (DRF) of under SIX Swiss (ISAs) andofSwiss Auditing responsibilities thoseExchange. provisions Bestimmungen von Artikel Standards. 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegungsrecht (RLR) derand SIX Swiss Exchange. In our opinion the consolidated financial statements (pages x to y) give a true and fair view of Opinion standards are further described in the Auditor’s Responsibilities for the Audit of the the consolidated financial position of the Group as at 31ofMarch and itsHolding consolidated WeGrundlage have thePrüfungsurteil consolidated financial statements Züblin2017, Immobilien AG and Basis foraudited opinion für das Consolidated Financial Statements section of our report. financial performance and its consolidated cash flows for the year then ended in accordance its subsidiaries (the Group), which comprise the consolidated balance sheet as at 31 MarchStandards on Auditing (ISA) sowie Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz, den International We conducted our audit in accordance with Swiss law, International Standards on Auditing den Schweizer Prüfungsstandards (PS) durchgeführt. Unsere Verantwortlichkeiten nach diesen Vorschriften und Standards sind im with International Financial Reporting Standards (IFRS) and comply with Swiss law as well as 2017, the consolidated income statement and the statement of comprehensive income, (ISAs) Swiss Auditing Our responsibilities under those and the WeAbschnitt areand independent of theStandards. Group in accordance with the provisions of provisions Swiss law and “Verantwortlichkeiten der Revisionsstelle für die Prüfung der Konzernrechnung” unseres Berichts weitergehend beschrieben. article 17 of the Directive on Financial Reporting (DRF) of SIX Swiss Exchange. consolidated of changes in shareholder’s equity and the consolidated cash flow standards arestatement further described the Auditor’s Responsibilities the Audit of the requirements of the Swiss audit in profession, as well as the IESBAfor Code of Ethics for statement for Financial the year then ended, and notes the consolidated financial statements, Consolidated Statements section of to our report. Professional and we have fulfilled our other responsibilities in Wir sind vonAccountants, dem Konzern unabhängig in Übereinstimmung mitethical den schweizerischen gesetzlichen Vorschriften und den Anforderungen Basis for opinion including a summary of significant accounting policies. des Berufsstands sowie dem Code of Ethics for Professional Accountants des International Ethics Standards Board for Accountants accordance with these requirements. We conducted in accordance with Swiss law,the International Standards onand Auditing Code),our undaudit wir unsere beruflichen Verhaltenspflichten in Übereinstimmung We(IESBA are independent of haben the Group insonstigen accordance with provisions of Swiss law the mit diesen Anforderungen erfüllt. (ISAs) and Swiss Auditing Standards. Our responsibilities under those provisions and In our opinion of thethe consolidated financial statements (pages x to y)Code give aoftrue andfor fair view of requirements Swiss audit profession, as well as the IESBA Ethics We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide sind are derAccountants, Auffassung, dass uns erlangten Prüfungsnachweise ausreichend und standards further described invon the Auditor’s Responsibilities for the Audit the theWir consolidated financial position of the Group as atother 31 March and its of consolidated Professional anddie we have fulfilled our ethical2017, responsibilities in geeignet sind, um als Grundlage für unser a basis for our opinion. Prüfungsurteil zu dienen. Consolidated Financial Statements sectioncash of ourflows report. financial performance its consolidated for the year then ended in accordance accordance with theseand requirements. with International Financial Reporting Standards (IFRS) and comply with Swiss law as well as Key audit matters Besonders wichtige Prüfungssachverhalte We are independent of theon Group in accordance with the provisions ofExchange. Swiss lawpflichtgemässen and the article 17 of that the Directive Financial Reporting (DRF) SIX Swiss We believe theare audit evidence have obtained is of sufficient appropriate to provide wichtige Prüfungssachverhalte sind solche Sachverhalte, dieand nach unserem Ermessen am bedeutsamsten KeyBesonders audit matters those matterswe that, in our professional judgment, were of most requirements of the Swiss audit profession, as well as the IESBA Code of Ethics for für unsere Prüfung der Konzernrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte wurden im Zusammenhang mit unserer a basis for our opinion. significance in our audit of the consolidated financial statements of the current period. These Prüfung derAccountants, Konzernrechnung und bei our der Bildung unseres Prüfungsurteils in hierzu berücksichtigt, und wir geben kein geProfessional andals weGanzes have fulfilled other ethical responsibilities Basis for opinion matters were addressed in the context of our audit of the consolidated financial statements as sondertes Prüfungsurteil diesen Sachverhalten ab.law, Für jeden nachfolgend aufgeführten Sachverhalt ist die Beschreibung, wie der accordance with these We conducted our auditrequirements. inzuaccordance with Swiss International Standards on Auditing Key auditand matters a whole, in ourbehandelt opinion thereon, and we do not provide a separate opinion on Sachverhalt in forming der Prüfung wurde, vor diesem Hintergrund verfasst. (ISAs) andmatters Swiss Auditing Standards. Ourinresponsibilities under those provisions and Key those matters that, our professional were of most theseaudit matters. Forare each matter below, our description of howjudgment, our audit addressed the matter We believe that the audit evidence we have obtained is sufficient and appropriate to provide standards are further described in the Auditor’s Responsibilities for the Audit of the significance our context. audit of„Verantwortlichkeiten the consolidated financial statements current These Den im Berichtsabschnitt der Revisionsstelle fürof diethe Prüfung derperiod. Konzernrechnung” beschriebenen Verantwortis provided ininthat a basis for our opinion. Consolidated Financial Statements section of audit our lichkeiten sind wir nachgekommen, auch in our Bezug aufreport. diese umfasste matters were addressed in the context of of theSachverhalte. consolidatedDementsprechend financial statements as unsere Prüfung die Durchfüh-
Bericht der Revisionsstelle
rung von Prüfungshandlungen, die alsthereon, Reaktion and auf unsere Beurteilung deraRisiken wesentlicher falscher Darstellungen in der Konzerna whole, in forming our opinion not provide separate opinion on We have and fulfilled the responsibilities described in we the do Auditor’s responsibilities for the audit of Key audit matters We are independent of the Group in accordance with the provisions of Swiss law and these matters. For each matter below, our description of how our audit the the matter the consolidated financial statements section of our report, including in addressed relation to these Key audit matters are thoseaudit matters that, in as ourwell professional judgment, of most requirements the Swiss profession, as the IESBA Code were of Ethics for is provided in of that context. matters. Accordingly, our audit included the performance of procedures designed to respond
Seite 120 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
statements. The results of our audit procedures, including the procedures performed to address the matters below, provide the basis for our audit opinion on the consolidated financial statements. statements. Theofresults of our audit procedures, including the procedures performed to Valuation investment properties address the matters below, provide the basis for our audit opinion on the consolidated Risk Valuation of investment properties was important for our audit as the financial statements. valuation process contains material estimates and the respective investment properties with TCHF 198’480 (prior year: TCHF 195’860) Valuation of investment represent properties the most significant position within the consolidated financial statements at 31 March 2017. As disclosed in note 8 Investment Risk Valuation ofas investment properties was important for our audit as the properties as well contains as in the material section critical accounting valuation process estimates and theestimates respectiveand judgements under unserer 3.1,with thePrüfungshandlungen, fair values were(prior derived byTCHF an external investment properties TCHF 198’480 year: rechnung geplant wurden. Das Ergebnis einschliesslich der195’860) Prüfungshandlungen, welche durchgeführt appraiser based on a discounted cash flow-method. These appraisals wurden, um die unten aufgeführten Sachverhalte zu berücksichtigen, bildet die Grundlage für unser Prüfungsurteil zur Konzernrechrepresent the most significant position within the consolidated financial nung. are based on various assumptions, particularly with regard to market statements as at 31 March 2017. As disclosed in note 8 Investment rents and discount factors. properties as well as in the section critical accounting estimates and Marktbewertung der Renditeliegenschaften judgements under 3.1, the fair values were derived by an external Our audit Among other audit procedures we evaluated the objectivity, appraiser based oncompetence a discountedofcash flow-method. These Risiko response independence and the external appraiser asappraisals well as the Die Marktbewertung der Renditeliegenschaften war wichtig für unsere Prüfung dieser Prozess wesentliche Schätzungen are based on various assumptions, particularly with regard toda market used valuation model. Additionally, we verified the correctness of aufwies und die so bewerteten Aktiven mit TCHF 198‘480 (Vorjahr: TCHF 195‘860) bedeutend für die Bilanz der Gruppe rents and discount factors. selected investment property specific data, which was used in the waren. Wie im Anhang zur konsolidierten Jahresrechnung unter 8. Anlageliegenschaften und in den Wesentlichen Einschät-
valuation. Byunter discussions with wurden management and comparison with Our audit other audit we evaluated the objectivity, zungen undAmong Annahmen 3.1procedures dargelegt, die Marktwerte durch einen externen Immobilienexperten anhand der data, we assessed key assumptions used by the external Discountedmarket Cash Flow-Methode ermittelt.the Diese basierten aufasAnnahmen insbesondere in Bezug auf response independence and competence ofMarktwertschätzungen the external appraiser as well the Mieterträge,appraiser. Diskontsätze, und Unterhaltsaufwendungen. ForLeerstände the verification of thewe investment property valuesofof the used valuation model. Additionally, verified the correctness discontinued operation, we based our data, assessment on market selected investment property specific which was used indata the that Unser Prüfvorgehen became available from third parties during the sales process. with valuation. By discussions with management and comparison Neben anderen Prüfungshandlungen beurteilten wir die Objektivität, die Unabhängigkeit und die Kompetenz des externen market data, we assessed the key assumptions used by the external Immobilienexperten sowie das angewandte Bewertungsmodell. Weiter überprüften wir stichprobenweise die Korrektheit von ausgewählten liegenschaftsspezifischen Daten, welche in die Bewertung Forreport the verification of the investment propertyeinflossen. values ofWir thebeurteilten zudem die zugrundelieOther information inappraiser. the annual genden Schlüsselannahmen des externen Immobilienexperten, indem wir diese mit dem Management besprachen und mit discontinued operation, we based our assessment on market The Board of Directors is responsible for the other information in the annual report.data The that other Marktdatenbecame verglichen. Für die Prüfung der Immobilienwerte des aufgegebenen Geschäftsbereichs stützten wir uns auf von availableincluded from third parties during the but sales process. information comprises all information in the annual report, does not include the Dritten anderweitig verfügbaren Marktdaten. consolidated financial statements, the stand-alone financial statements, the remuneration report and our auditor’s reports thereon. Other information in the annual report Übrige Informationen im Geschäftsbericht Verwaltungsrat ist für die übrigen Informationen Geschäftsbericht übrigen TheDer Board of Directors is responsible for the otherim information in the verantwortlich. annual report.Die The other Informationen umfassen alle im Geschäftsbericht dargestellten Informationen, mit Ausnahme der Konzernrechnung, der Jahresrechnung, des Vergütungsberichts und Our opinion on the consolidated financial statements does not cover the other information in information comprises all information included in the annual report, but does not include the unserer dazugehörigen Berichte. the annual report and we do not express any form of assurance conclusion thereon. consolidated financial statements, the stand-alone financial statements, the remuneration report and ourInformationen auditor’s reports thereon. Die übrigen im Geschäftsbericht sind nicht Gegenstand unseres Prüfungsurteils zur Konzernrechnung und wir machen In connection with our audit of the consolidated financial statements, our responsibility is to keine Prüfungsaussage zu diesen Informationen. read the other in the financial annual report and, indoes doingnot so,cover consider whether the Our opinion oninformation the consolidated statements the other information in Im Rahmen unserer Prüfung der Konzernrechnung ist es unsere Aufgabe, die übrigen Informationen other information is materially inconsistent with the consolidated financial statements the annual report and we do not express any form of assurance conclusion thereon. or our zu lesen und zu beurteilen, ob wesentliche Unstimmigkeiten zur or Konzernrechnung oder zu Erkenntnissen aus If, der Prüfung knowledge obtained in the audit, otherwise appears to unseren be materially misstated. based on bestehen oder ob die übrigen Informationen anderweitig wesentlich falsch dargestellt erscheinen. Falls wir auf der Basis unserer Arbeiten zu dem Schluss gelangen, the work we have that there is astatements, material misstatement of this is other In connection with performed, our audit ofwe theconclude consolidated financial our haben responsibility tozu berichten. Wir haben in diesem dass eine wesentliche falsche Darstellung der übrigen Informationen vorliegt, wir darüber information, we are required to report that fact. We have nothing to report in this regard. read the other information in the annual report and, in doing so, consider whether the Zusammenhang keine Bemerkungen anzubringen. other information is materially inconsistent with the consolidated financial statements or our Verantwortlichkeiten für Konzernrechnung Responsibility of the Board of Directors fordie the consolidated financial statements knowledge obtained indes theVerwaltungsrates audit, or otherwise appears to be materially misstated. If, based on Verwaltungsrat ist verantwortlich fürfor diethe Aufstellung Konzernrechnung, die in of Übereinstimmung mit den IFRS, den BestimThe Board Directors is responsible preparation the consolidated financial theDer work weofhave performed, we conclude that there einer is a of material misstatement this other mungen von Artikel 17 der Richtlinie betreffend Rechnungslegungsrecht (RLR) der SIX Swiss Exchange und den gesetzlichen Vorstatements giverequired a true and fair view accordance IFRS,toarticle of the Directive information,that we are to report thatinfact. We havewith nothing report17 in this regard. on Financial Reporting (DRF) of SIX Swiss Exchange and the provisions of Swiss law, and
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In preparing the consolidated financial statements, the Board of Directors is responsible for assessing the Group’s ability to continue as a going concern, disclosing, as applicable, schriften ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bild vermittelt, und für die internen Kontrollen, die der Verwaltungsrat matters related to going concern and using the going concern basis of accounting unless the als notwendig feststellt, um die Aufstellung einer Konzernrechnung zu ermöglichen, die frei von wesentlichen – beabsichtigten oder Board of Directors –either intends to liquidate unbeabsichtigten falschen Darstellungen ist. the Group or to cease operations, or has no realistic alternative but to do so. In preparing the consolidated financial statements, the Board of Directors is responsible der Aufstellung der Konzernrechnung ist der dafür verantwortlich, die Fähigkeit des Konzerns zur Fortführung for Bei assessing the Group’s ability to continue as aVerwaltungsrat going concern, disclosing, as applicable, der Geschäftstätigkeit beurteilen, Sachverhalte in Zusammenhang mitofder Fortführung der Geschäftstätigkeit – sofern zutreffend Auditor’s responsibilities for the audit ofthe thegoing consolidated financial statements matters related to goingzuconcern and using concern basis accounting unless the – anzugeben sowie dafür, den Rechnungslegungsgrundsatz der Fortführung der Geschäftstätigkeit anzuwenden, es sei denn, der Our objectives are either to obtain reasonable assurance about consolidated financial Board of Directors intends to liquidate the Group or whether to ceasethe operations, or has no Verwaltungsrat beabsichtigt, entweder den Konzern zu liquidieren oder Geschäftstätigkeiten einzustellen, oder hat keine realistische statements as a whole are free from material misstatement, whether due to fraud or error, realistic alternative but to do so. Alternative dazu. and to issue an auditor’s report that includes our opinion. Reasonable assurance is a high Verantwortlichkeiten Revisionsstelle die Prüfung Konzernrechnung level of assurance, butder is not a guarantee that an auditder conducted in accordance with Swiss Auditor’s responsibilities for the auditfür of the consolidated financial statements Unsere Ziele sind, hinreichende Sicherheit darüber zu erlangen, ob die Konzernrechnung alsfinancial Ganzes law, ISAs and Swiss Auditing Standards will always detect a material misstatement when it frei von wesentlichen – beabsichOur objectives are to obtain reasonable assurance about whether the consolidated tigten oder unbeabsichtigten – falschen Darstellungen ist, und einen Bericht abzugeben, der unser Prüfungsurteil beinhaltet. Hinreiexists. Misstatements from material fraud or misstatement, error and are considered material if,or individually statements as a wholecan are arise free from whether due to fraud error, chende Sicherheit ist ein hohes Mass an Sicherheit, aber keine Garantie dafür, dass eine in Übereinstimmung mit dem schweizerischen or the aggregate, they could reasonably beour expected influence the falsche economic andin to issue auditor’s report includes opinion.to Reasonable isdecisions a high falls eine solche vorliegt, stets aufGesetz undan den ISA sowie den that PS durchgeführte Prüfung eine wesentlicheassurance Darstellung, of users taken on the basis of these consolidated financial statements. level of assurance, but is not a guarantee that an audit conducted in accordance with Swiss als wesentlich angesehen, wenn deckt. Falsche Darstellungen können aus dolosen Handlungen oder Irrtümern resultieren und werden ihnen einzeln oder insgesamt vernünftigerweise erwartet könnte, dass sie die auf der Grundlage dieser Konzernrechnung law,von ISAs and Swiss Auditing Standards will always detectwerden a material misstatement when it getroffenen wirtschaftlichen Entscheidungen von Nutzern A further description ofcan ourarise responsibilities the audit of consolidated financial exists. Misstatements from fraud for or error andbeeinflussen. arethe considered material if, individually statements is locatedthey at the website of EXPERTsuisse: or in the aggregate, could reasonably be expected http://www.expertsuisse.ch/en/auditto influence the economic decisions Eine weitergehende Beschreibung unserer Verantwortlichkeiten für die Prüfung der Konzernrechnung befindet sich auf der Website report-for-public-companies. description forms part of statements. our auditor’s report. of users taken on the basis ofThis these consolidated financial von EXPERTsuisse unter: http://www.expertsuisse.ch/wirtschaftspruefung-revisionsbericht. Diese Beschreibung ist Bestandteil unseres Berichtes.
A further description of our responsibilities for the audit of the consolidated financial Bericht gesetzlichen und rechtlichen Anforderungen Report onzuother legalat and requirements statements issonstigen located the regulatory website of anderen EXPERTsuisse: http://www.expertsuisse.ch/en/auditIn Übereinstimmung mit Art. 728a Abs. Ziff. 33forms OR dem Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den In accordance with article 728a para. 11 item COund and the Swiss Auditing Standard 890, we report-for-public-companies. This description part ofSchweizer our auditor’s report. Vorgaben Verwaltungsrates ausgestaltetes Kontrollsystem für die for Aufstellung der Konzernrechnung existiert. confirm that des an internal control system exists,internes which has been designed the preparation of consolidated financial statements according to the instructions of the Board of Directors. Wir empfehlen, die vorliegende Konzernrechnung zu genehmigen. Report on other legal and regulatory requirements We recommend thatarticle the consolidated statements submitted to you be approved. In accordance with 728a para. 1financial item 3 CO and the Swiss Auditing Standard 890, we Ernst & Young AG confirm that an internal control system exists, which has been designed for the preparation of consolidated financial statements according to the instructions of the Board of Directors. Christian Krämer Daniel Lanfranconi Ernst & Young Ltd Zugelassener Revisionsexperte Zugelassener Revisionsexperte We(Leitender recommend that the consolidated financial statements submitted to you be approved. Revisor)
Ernst & Young Ltd Christian Krämer Licensed audit expert (Auditor in charge)
Daniel Lanfranconi Licensed audit expert
Seite 122 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 123
EPRA Performance Messung Die EPRA (European Public Real Estate Association) hat in den letzten Jahren sogenannte Best Practice Recommendations im Bereich des Reporting, Accounting und der Corporate Governance von kotierten Immobiliengesellschaften entwickelt. Ziel ist es, die Vergleichbarkeit von Kennzahlen innerhalb der Immobilienbranche sicherzustellen. Neben den EPRA Performance Messungen legt Züblin auch die Berechnung von zusätzlichen unternehmensspezifiischen Kennzahlen offen. A EPRA Earnings pro Aktie
in Tausend CHF
Erfolg der Aktionäre der Züblin Immobilien Holding AG
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
29 926
–16 326
–2 369
–5 652
Anpassungen: Marktwertveränderung der Anlageliegenschaften Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften Latente Ertragssteuern auf Anpassung zu EPRA Earnings Währungsdifferenzen Erfolg des aufgegebenen Geschäftsbereichs Anteile ohne beherrschenden Einfluss auf Anpassungen zu EPRA Earnings EPRA Earnings der Aktionäre Durchschnittliche Anzahl ausstehende Aktien EPRA Earnings pro Aktie
0
27
1 232
1 740
492
1 665
–27 813
20 091
0
–2 618
1 468
–1 073
3 318 027
2 863 557
0.44
–0.37
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 124 B. EPRA Eigenkapital und EPRA Eigenkapitalquote
in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Anzahl ausgegebener Aktien
3 318 027
3 318 027
0
0
3 318 027
3 318 027
122 172
89 533
36.82
26.98
122 172
89 533
19 672
29 133
Anzahl eigener Aktien Total ausstehender Aktien per Bilanzstichtag Eigenkapital der Aktionäre Eigenkapital pro Aktie Eigenkapital der Aktionäre Anpassungen: Marktwert der derivativen Finanzinstrumente 1 Latente Steuern (netto)
8 766
7 198
150 610
125 864
45.39
37.93
EPRA Eigenkapital
150 610
125 864
Bilanzsumme
383 755
356 295
39.2%
35.3%
2
EPRA Eigenkapital der Aktionäre EPRA Eigenkapital pro Aktie (EPRA NAV per share)
EPRA Eigenkapitalquote 1 2
Entspricht der Summe der in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen lang- und kurzfristigen derivativen Finanzinstrumente. Diese Position umfasst sämtliche latente Steuern und entspricht dem Nettobetrag der in der konsolidierten Bilanz ausgewiesenen latenten Steuerguthaben und -verbindlichkeiten.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 125 C. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV)
in Tausend CHF
EPRA Eigenkapital der Aktionäre
31.3.2017
31.3.2016
150 610
125 864
–19 672
–29 133
Anpassungen: Marktwert der derivativen Finanzinstrumente Latente Steuern (netto) EPRA NNNAV Anzahl ausstehender Aktien per Stichtag EPRA NNNAV pro Aktie
D. EPRA Net Yield Disclosure
in Tausend CHF
Anlageliegenschaften
–8 766
–7 198
122 172
89 533
3 318 027
3 318 027
36.82
26.98
31.3.2017
31.3.2016
357 182
331 251
–158 702
–135 391
198 480
195 860
Anpassungen: Anlageliegenschaften des aufgegebenen Geschäftsbereichs Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften ohne Transaktionskosten Anpassungen: Bei Verkauf anfallende Transaktionskosten
0
0
198 480
195 860
Jahresmietertrag vermietbare Anlageliegenschaften (B)
8 117
7 934
Liegenschaftskosten
–762
–668
Jahresmietertrag netto (C)
7 355
7 266
n.a.
n.a.
“Topped-up” Nettoertrag (D)
7 355
7 266
EPRA Mietertragsrendite, brutto (B/A)
4.1%
4.1%
EPRA Mietertragsrendite, netto (C/A)
3.7%
3.7%
EPRA “topped-up” NIY (D/A)
3.7%
3.7%
Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften mit Transaktionskosten (A)
Anpassungen für Vermietungsanreize
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 126 E.1 EPRA Leerstandsquote
in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
1 127
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Fortzuführende Geschäftsbereiche Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A) Geschätzter Marktmietertrag für das ganze Portfolio (B)
8 547
8 660
11.2%
13.0%
31.3.2017
31.3.2016
Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands (A)
961
1 127
Jahresmietertrag Soll für das ganze Portfolio (B)
9 078
9 061
10.6%
12.4%
EPRA Leerstandsquote (A/B)
E.2 Züblin Leerstandsquote
961
in Tausend CHF
Fortzuführende Geschäftsbereiche
Züblin Leerstandsquote (A/B)
Immobilienbewertungsbericht Jones Lang LaSalle (JLL) 1 Auftrag
Im Auftrag der Gruppenleitung der Züblin Immobilien Holding AG hat die Schweizer Ländergesellschaft von Jones Lang LaSalle („JLL“) sämtliche Anlageliegenschaften der Züblin Immobilien AG in der Schweiz zum Zweck der Rechnungslegung per Stichtag 31. März 2017 bewertet.
2 Bewertungsstandards
Die Gutachter bestätigen, dass die Bewertungen im Rahmen der national und international gebräuchlichen Standards und Richtlinien, insbesondere in Übereinstimmung mit den International Valuation Standards (IVS) und den Standards der Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS / Red Book) durchgeführt wurden.
3 Rechnungslegungsstandards
Die ermittelten Marktwerte entsprechen dem „Fair Value“, wie er in den „International Financial Reporting Standards“ (IFRS) gemäss IAS 40 (Investment Property) und IFRS 13 (Fair Value Measurement) umschrieben wird.
4 Definition des “Fair Value”
Der Fair Value ist der Preis, den unabhängige Marktteilnehmer in einem geordneten Geschäftsvorfall unter marktüblichen Bedingungen zum Bewertungsstichtag beim Verkauf eines Vermögenswertes vereinnahmen bzw. bei Übertragung einer Verbindlichkeit (Schuld) bezahlen würden (Abgangspreis bzw. Exit-Preis). Ein Exit-Preis ist der im Kaufvertrag postulierte Verkaufspreis worauf sich die Parteien gemeinsam geeinigt haben. Die Bewertung des Fair Value setzt voraus, dass die hypothetische Transaktion für den zu bewertenden Vermögensgegenstand auf dem Markt mit dem grössten Volumen und der grössten Geschäftsaktivität stattfindet (Hauptmarkt) sowie Transaktionen von ausreichender Häufigkeit und Volumen auftreten, so dass für den Markt ausreichend Preisinformationen zur Verfügung stehen (aktiver Markt). Falls ein solcher Hauptmarkt nicht identifiziert werden kann, wird ein Markt für den Vermögenswert unterstellt, der den Verkaufspreis bei der Veräusserung des Vermögenswertes maximiert
5 Umsetzung des “Fair Value”
Der Fair Value ist auf der Basis der bestmöglichen Verwendung einer Immobilie ermittelt (highest-and-best-use). Die bestmögliche Nutzung ist die Nutzung einer Immobilie, die dessen Wert maximiert. Diese Annahme unterstellt eine Verwendung, die technisch / physisch möglich, rechtlich erlaubt und finanziell realisierbar ist. Da bei der Ermittlung des Fair Value die Nutzenmaximierung unterstellt wird, kann die bestmögliche Verwendung von der tatsächlichen bzw. von der geplanten Nutzung abweichen. Zukünftige Investitionsausgaben zur Verbesserung oder Wertsteigerung einer Immobilie werden entsprechend in der Fair-Value-Bewertung berücksichtigt.
Seite 127 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 128 Die Anwendung des Highest-and-best-use-Ansatzes orientiert sich am Grundsatz der Wesentlichkeit der möglichen Wertdifferenz im Verhältnis des Wertes der Einzelimmobilie und des gesamten Immobilienvermögens sowie in Bezug zur möglichen absoluten Wertdifferenz. Potenzielle Mehrwerte einer Immobilie, welche sich innerhalb der üblichen Schätztoleranz einer Einzelbewertung bewegen, werden hier als unwesentlich betrachtet und in der Folge vernachlässigt. Die Bestimmung des Fair Value erfolgt in Abhängigkeit der Qualität und Verlässlichkeit der Bewertungsparameter, mit abnehmender Qualität bzw. Verlässlichkeit: Level 1 Marktpreis, Level 2 modifizierter Marktpreis und Level 3 modellbasierte Bewertung. Bei der FairValue-Bewertung einer Immobilie können gleichzeitig unterschiedliche Parameter auf unterschiedlichen Hierarchien zur Anwendung kommen. Dabei wird die gesamte Bewertung gemäss der tiefsten Stufe der Fair-Value-Hierarchie klassiert, in dem sich die wesentlichen Bewertungsparameter befinden. Die Wertermittlung der Anlageliegenschaften der Züblin Gruppe erfolgt mit einer modellbasierten Bewertung gemäss Level 3 auf Basis von nicht direkt am Markt beobachtbaren Inputparametern. Darauf aufbauend kommen angepasste Level-2-Inputparameter zur Anwendung (bspw. Marktmieten, Betriebs- Unterhaltskostenkosten, Diskontierungs- / Kapitalisierungszinssätze). Nicht beobachtbare Inputfaktoren werden nur dann verwendet, wenn relevante beobachtbare Inputfaktoren nicht zur Verfügung stehen. 6 Bewertungsmethode
Es werden die Bewertungsverfahren angewendet, die im jeweiligen Umstand sachgerecht sind und für die ausreichend Daten zur Ermittlung des Fair Values zur Verfügung stehen, wobei die Verwendung relevanter beobachtbarer Inputfaktoren maximiert und jener nicht beobachtbarer Inputfaktoren minimiert wird. Die Marktwertermittlung von Objekten, die vollständig oder teilweise leer stehen, erfolgt unter der Annahme, dass deren Neuvermietung eine gewisse Zeit in Anspruch nimmt. Mietausfälle, mietfreie Zeiten und andere Anreize für neue Mieter, die den zum Bewertungsstichtag marktüblichen Formen entsprechen, sind in der Bewertung berücksichtigt. Zur Ermittlung der Marktwerte wurde in allen Ländern ein einkommensbasierter Ansatz angewendet. Dabei wird das Ertragspotenzial einer Liegenschaft auf der Basis zukünftiger Einnahmen und Ausgaben ermittelt. Die resultierenden Zahlungsströme entsprechen den aktuellen sowie prognostizierten Netto-Cashflows nach Abzug aller nicht auf den Mieter umlagefähigen Kosten (vor Steuern und Fremdkapitalkosten). Der verwendete Zinssatz orientiert sich an vergleichbaren Freihandtransaktionen und / oder der Verzinsung langfristiger, risikofreier Anlagen und einem spezifischen Risikozuschlag, welcher die aktuelle Situation auf dem Transaktionsmarkt, den lokalen Immobilienmarkt und die Besonderheiten des Objektes widerspiegelt. Es wurde die Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) verwendet, bei der die jährlichen Zahlungsströme auf den Bewertungsstichtag diskontiert werden. Am Ende des Detailbetrachtungszeitraums wird auf Grundlage einer ewigen Rente aus dem Exit-Cashflow ein Residualwert (Exit-Wert) ermittelt. Der Marktwert ergibt sich als Summe der auf den Bewertungszeitpunkt diskontierten NettoCashflows über den Detailbetrachtungszeitraum und dem diskontierten Residualwert.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 129 7 Grundlagen der Bewertungen
Alle Liegenschaften sind JLL aufgrund von durchgeführten Besichtigungen und den zur Verfügung gestellten Unterlagen bekannt. Sie wurden in Bezug auf ihre Qualitäten und Risiken (Attraktivität und Vermietbarkeit der Mietobjekte, Bauweise und Zustand, Mikro- und Makrolage etc.) eingehend analysiert. Die Liegenschaften werden von JLL mindestens im Dreijahresturnus sowie bei Zukauf oder nach Beendigung grösserer Umbauarbeiten besichtigt.
8 Ergebnisse
Per 31. März 2017 wurden insgesamt 5 Anlageliegenschaften bewertet. Der Fair Value der Anlageliegenschaften nach IAS 40 und IFRS 13 wird von den Gutachtern per Stichtag wie folgt geschätzt: CHF 198‘480‘000 (Gross Fair Value) Gross Fair Value: Der Fair Value wird entsprechend des Paragraphen 25 IFRS 13 nicht um die beim Erwerber bei einem Verkauf anfallenden Transaktionskosten korrigiert. Dies entspricht der Schweizer Bewertungspraxis.
9 Unabhängigkeit und Zweckbestimmung
JLL bestätigt, dass die vorliegenden Bewertungen unabhängig und neutral erstellt wurden und lediglich für den vorgenannten Zweck bestimmt sind. Es wird keine Haftung gegenüber Dritten übernommen. JLL Schweiz Zürich, 3. Mai 2017 Daniel Schneider MRICS Senior Vice President
Daniel Macht MRICS Vice President
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Seite 130 Anhang – Bewertungsannahmen
Folgende allgemeine Annahmen liegen den Bewertungen der Anlageliegenschaften zugrunde. – Die Bewertungen basieren auf Mieterspiegeln der Züblin Gruppe per 1. April 2017. – In den Bewertungsmodellen wird, wo nicht anders spezifiziert, von folgenden Teuerungen ausgegangen: 0.50%. – Auf Seiten der Betriebskosten wurde davon ausgegangen, dass vollständig getrennte Nebenkostenabrechnungen geführt und somit die mieterseitigen Nebenkosten entsprechend ausgelagert werden. – Die Diskontierung und Kapitalisierung beruht auf einem risikogerechten Zinssatz. Der jeweilige Satz wird für jede Anlageliegenschaft individuell mittels Rückgriff auf entsprechende Vergleichswerte aus Freihandtransaktionen bestimmt. Liegen nicht ausreichend Vergleichstransaktionen vor, wird der Diskontierungs- und Kapitalisierungszinssatz unter Berücksichtigung des aktuellen Markt umfeldes, der Makro- und Mikrolage, der Nutzungsart, des Ertragsrisikos sowie evtl. spezifischer Einflussfaktoren bestimmt. – Per Stichtag 31. März 2017 wurden folgende Verzinsungen angewendet: – Die Diskontierungszinssätze liegen zwischen 3.50% und 5.20%, wobei der kapitalgewichtete Diskontierungszinssatz 3.95% beträgt. – Die Kapitalisierungszinssätze liegen zwischen 3.00% und 4.70%, wobei der kapitalgewichtete Kapitalisierungszinssatz 3.45% beträgt.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Gruppe
Energieeffizient umbauen Den Anlagewert sichern.
Seite 131 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Züblin Immobilien Holding AG Erfolgsrechnung Bilanz Anhang zur Jahresrechnung Antrag des Verwaltungsrats für die Verlustverwendung Bericht der Revisionsstelle Begriffsdefinitionen
132 133 135 144 145 147
Seite 132
Erfolgsrechnung Züblin Immobilien Holding AG in Tausend CHF
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Anmerkungen
Beteiligungsertrag
2
Finanzertrag
3
Währungsdifferenzen Total Ertrag Verwaltungsaufwand Wertaufholung /-berichtigungen
0
0
2 257
6 825
–1 032
3 030
1 225
9 855
–3 697
–2 562
16 000
–525
Finanzaufwand
0
–6 487
Total Aufwand
12 303
–9 574
Erfolg vor Ertragssteuern
13 528
281
Ertragssteuern Erfolg Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der Jahresrechnung.
2
0
0
13 528
281
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 133
Bilanz Züblin Immobilien Holding AG Aktiven
in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Anmerkungen
Umlaufvermögen Flüssige Mittel Sonstige Forderungen
6
Aktive Rechnungsabgrenzungsposten Total Umlaufvermögen
577
1 909
6 073
4 263
137
177
6 787
6 349
28 926
Anlagevermögen Finanzanlagen
5
44 977
Beteiligungen
4
90 947
90 947
Total Anlagevermögen
135 924
119 873
Total Aktiven
142 711
126 222
Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der Jahresrechnung.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 134 Passiven
in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Anmerkungen
Fremdkapital Verbindlichkeiten gegenüber Dritten Verbindlichkeiten gegenüber Konzerngesellschaften Passive Rechnungsabgrenzungsposten Kurzfristiges Fremdkapital
0
159
3 346
326
490
390
3 836
875
Rückstellung für nicht realisierte Kursgewinne
1 263
1 263
Langfristiges Fremdkapital
1 263
1 263
Total Fremdkapital
5 099
2 138
Eigenkapital Aktienkapital
7
Gesetzliche Kapitalreserve
74 656
74 656
170 558
170 558
Freiwillige Gewinnreserve - Sonstige Reserve
3 410
3 410
- Gewinn- / Verlustvortrag
8
–124 540
–124 821
- Jahreserfolg
8
13 528
281
Total Eigenkapital
137 612
124 084
Total Passiven
142 711
126 222
Die Erläuterungen im Anhang zur Jahresrechnung sind integrierender Bestandteil der Jahresrechnung.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Anhang zur Jahresrechnung 1. Grundlagen
Allgemeine Gesellschaftsinformationen Die Züblin Immobilien Holding AG mit Sitz in Zürich (ZIHAG) ist die Muttergesellschaft der Züblin Gruppe. Die Gruppe ist auf das Management ihres europäischen Immobilienportfolios ausgerichtet. Neben der Schweiz ist sie auch in Deutschland tätig und beschäftigt per 31. März 2017 11 Mitarbeitende (31. März 2016: 12 Mitarbeitende), davon entfallen 4 Mitarbeiter (31. März 2016: 5 Mitarbeiter) auf den aufgegebenen Geschäftsbereich Deutschland. Rechnungslegungsrecht Die Jahresrechnung wurde in Übereinstimmung mit den Bestimmungen des neuen Schweizerischen Gesetzes zur Rechnungslegung und Finanzberichterstattung (Titel 32 des Schweizerischen Obligationenrechts (nachfolgend: OR)) erstellt. Die ZIHAG erstellt die konsolidierte Jahresrechnung nach einem anerkannten Accounting Standard (IFRS). In Übereinstimmung mit Art. 961d OR verzichtet die ZIHAG auf den Ausweis von zusätzlichen Informationen über die zu verzinsenden Verbindlichkeiten, die Höhe der Revisionskosten sowie auf die Erstellung des Cashflow Statements und des Lageberichts. Konzerngesellschaften sind Gesellschaften, an welchen die ZIHAG direkt oder indirekt mehr als 20% der Stimmanteile hält oder über die sie einen wesentlichen Einfluss ausüben kann. Die wesentlichen Rechnungslegungsgrundsätze, welche nicht von Gesetzes wegen vorgeschrieben sind, werden nachfolgend aufgeführt. Finanzielle Vermögenswerte Finanzielle Vermögenswerte beinhalten langfristige Darlehen an Tochtergesellschaften. Darlehen in Fremdwährung werden zum Stichtagskurs bewertet. Unrealisierte Währungsverluste werden erfolgswirksam erfasst, unrealisierte Währungsgewinne werden nicht gebucht. Beteiligungen Beteiligungen werden zu Anschaffungskosten bewertet abzüglich einer allfälligen Wertberichtigung. Verzinsliche Verbindlichkeiten Verzinsliche Verbindlichkeiten werden zu ihrem Nennwert bilanziert. Vorausbezahlte Zinsen und Ausgabekosten werden abgegrenzt und über ihre Laufzeit linear abgeschrieben.
Seite 135 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 136 Umrechnungskurse in CHF
2. Beteiligungsertrag und Wertberichtigungen
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
Stichtagskurs
Stichtagskurs
Durchschnittskurs
Durchschnittskurs
31.3.2017
31.3.2016
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
1 USD
1.0110
0.9648
0.9875
0.9723
1 EUR
1.0696
1.0931
1.0836
1.0737
in Tausend CHF
1.4.2016 bis 31.3.2017
1.4.2015 bis 31.3.2016
Wertaufholung /-berichtigungen
16 000
–525
Beteiligungsertrag netto
16 000
–525
Wie im Vorjahr wurden auch im aktuellen Geschäftsjahr 2016/2017 keine Dividendenausschüttungen zugunsten der Züblin Immobilien Holding AG getätigt. Die vorgenommene Wertkorrektur beträgt insgesamt CHF -16 Millionen (Vorjahr: CHF 0.5 Millionen) und stellt eine Auflösung von Abschreibungen auf das Deutsche Gruppendarlehen dar. Im Vorjahr wurden CHF 19.5 Millionen auf Gruppendarlehen abgeschrieben und CHF -19.0 Millionen Wertberichtigungsanpassungen auf Beteiligungen vorgenommen. 3. Finanzertrag
Aus den an die Konzerngesellschaften gewährten Darlehen resultierte ein Zinsertrag von CHF 2.3 Millionen (Vorjahr: CHF 6.8 Millionen).
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 137 4. Beteiligungen
Name
Sitz
Währung
31.3.2017 Kapital Beteiligung an Kapital / Stimmrecht
Kapital
31.3.2016 Beteiligung an Kapital / Stimmrecht
Züblin Immobilien AG
Zürich
CHF
270 000
100.00%
270 000
100.00%
Züblin Immobilien Management AG
Zürich
CHF
100 000
100.00%
100 000
100.00%
Paris
EUR
26 531 074
33.47%
26 531 074
33.47%
Düsseldorf
EUR
50 000
100.00%
50 000
100.00%
Officiis Properties
1
ZUB Immobilien GmbH ZIAG Immobilien AG 2
Düsseldorf
EUR
10 000 000
5.50%
10 000 000
5.50%
Züblin Real Estate Holding NV
Diemen
EUR
10 213 817
100.00%
10 213 817
100.00%
Züblin Immobilière Belgium SA
Brüssel
EUR
200 753
100.00%
200 753
100.00%
1 2
Ehemals Züblin Immobilière France SA 94.5% der Beteilung am Kapital bzw. den Stimmrechten werden mittelbar über die ZUB Immobilien GmbH gehalten.
Per 31. Juli 2015 hat sich der Anteil der Gruppe an der Officiis Properties auf 33.5% (verwässert 17.3%) reduziert, wodurch die Officiis Properties fortan als eine assoziierte Unternehmung bilanziert wird.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 138 5. Finanzanlagen – Darlehen an Konzerngesellschaften
in Tausend CHF
Transaktions- Zinssatz Währung
31.3.2017
31.3.2016
Gruppengesellschaft
ZUB Immobilien GmbH
EUR
4.70%
49 286
48 445
ZUB Immobilien GmbH - Wertberichtigung
EUR
4.70%
0
–16 000
ZIAG Immobilien AG
EUR
4.70%
Währungsdifferenzen Total Deutschland
4 875
4 875
–9 361
–8 393
44 800
28 926
Züblin Real Estate Holding NV
EUR
0.00%
53 272
48 214
Züblin Real Estate Holding NV - Wertberichtigung
EUR
0.00%
–53 093
–48 214
–3
0
Währungsdifferenzen Total Niederlande Total
176
0
44 977
28 926
Per 5. April 2016 wurde zum Zweck der finanziellen Reorganisation sowie zur Vereinfachung die ausstehenden Intercompany Darlehen gegenüber der Züblin Real Estate Holding NV und die kurzfristigen Forderungen gegenüber der Züblin Real Estate Holding NV in einer einzigen Darlehensforderung in der Höhe von CHF 53 Mio. zusammengefasst. Durch diese Addition erhöhte siche der ausgewiesene Darlehensbetrag gegenüber dem Vorjahr um CHF 4.9 Mio auf CHF 53.1 Mio. Im Rahmen des neu aufgesetzten Darlehensvertrages wurde auf einen Zinsanspruch verzichtet, bis sich eine finanzielle Besserung der Gesellschaft abzeichnet. Die Wertberichtigung von CHF 16.0 Mio gegenüber der ZUB Immobilien GmbH wurde vollständig aufgelöst per 31. März 2017, da dass Darlehen aufgrund der geplanten Veräusserung des Deutschen Portfolios als werthaltig anzusehen ist.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 139 6. Sonstige Forderungen
in Tausend CHF
TransaktionsWährung
31.3.2017
31.3.2016
Züblin Immobilien AG
CHF
0
76
ZIAG Immobilien AG
EUR
0
64
ZUB Immobilien GmbH
EUR
1 956
52
Züblin Real Estate Holding NV
EUR
117
71
an Gruppengesellschaften
2 073
263
an Aktionär
4 000
4 000
Total
6 073
4 263
Die Züblin Immobilien Holding AG gewährte ihrem Hauptaktionär, der Lamesa Holding S.A., ein zu 3% verzinstes Darlehen in der Höhe von CHF 4.0 Millionen. Das Darlehen ist befristet und endet am 29. Januar 2018; das Recht einer Kündigung innert 20 Arbeitstagen bleibt der ZIHAG vorbehalten.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 140 7. Aktienkapital
Datum
Anzahl
in Tausend CHF
Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 1.00
31.3.15
59 724 486
59 724
Kapitalherabsetzung durch Nennwertreduktion von CHF 1.00 auf CHF 0.05
1.12.15
-
–56 737
Ordentliche Kapitalerhöhung durch Ausgabe neuer Aktien zu nom. CHF 0.05
1.12.15
1 433 387 664
71 669
3.3.16
–1 489 794 123
-
31.3.16
3 318 027
74 656
-
-
3 318 027
74 656
1 659 013
37 328
164 444
3 700
Aktienzusammenlegung im Verhältnis 450:1 führe zu einem neuen Nominalwert von CHF 22.50 Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50 Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2016/2017 Keine Kapitalveränderungen im Geschäftsjahr 2016/2017 Ausgegebene Aktien zu nom. CHF 22.50
31.3.17
Genehmigtes Kapital genehmigt durch a.o.GV 29.10.2015 (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.GV 29.2.16) bis 28.10.17 Bedingtes Kapital genehmigt durch a.o.GV 29.10.2015 (angepasst wegen der Aktienzusammenlegung in a.o.GV 29.2.16) verfügbar für Mitarbeiterbeteiligungspläne
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 141 8. Bilanzverlust
in Tausend CHF
31.3.2017
31.3.2016
Bilanzverlust Vorjahr zur Verfügung der GV
–124 540
–187 064
Zuweisung an gesetzliche Reserve 1 Verrechnung mit gesetzlicher Reserve aus Kapitaleinlagen
16 000 44 000
1
Vortrag auf neue Rechnung
–124 540
Zuweisung / Auflösung der Reserve für eigene Aktien Erfolg des Geschäftsjahrs Bilanzverlust 1
9. Eventualverpflichtigungen
–127 064 2 243
13 528
281
–111 012
–124 540
Verrechnung mit den gesetzlichen Reserven zur Reduzierung des Verlustvortrags von CHF 187'064'165.55 gemäss GV-Beschluss vom 30. Juni 2015.
in Tausend CHF
Garantieverpflichtung zugunsten von Tochtergesellschaften
31.3.2017
31.3.2016
23 494
26 388
Die Garantieverpflichtungen zugunsten von Tochtergesellschaften stehen im Zusammenhang mit Finanzierungen in Deutschland. Diese konnten infolge von Amortisationen und Währungseffekten um CHF 2.89 Millionen reduziert werden. 10. Bedeutende Aktionäre
Anzahl Aktien im Handelsregister eingetragen per 31. März 2017: 3’318’027 Der Züblin Immobilien Holding AG sind folgende Aktionäre bekannt, die einen meldepflichtigen Grenzwert überschreiten: 31.3.2017
Lamesa Holding SA, Panama Ketom AG, Wollerau
40.74% 5.55%
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 142 11. Aktienbesitz Aktienbesitz des Verwaltungsrats
Aktien ZIHAG 1
Per 31.3.2017 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident Vladislav Osipov, Mitglied Iakov Tesis, Mitglied Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied Total Verwaltungsrat
6 666 0 0 63 0 6 729
Per 31.3.2016 Dr. Iosif Bakaleynik, Präsident Urs Ledermann, Mitglied Vladislav Osipov, Mitglied Iakov Tesis, Mitglied Dr. Markus Wesnitzer, Mitglied Dr. Wolfgang Zürcher, Mitglied Total Verwaltungsrat 1
Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.
6 666 0 0 63 0 0 6 729
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 143 Aktien ZIHAG 1
Aktienbesitz der Geschäftsleitung
Per 31.3.2017 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO Thomas Wapp, CFO/COO bis 31. März 2017 Roland Friederich, CFO ab 1. Dezember 2016 Total Geschäftsleitung
6 666 0 0 6 666
Per 31.3.2016 Dr. Iosif Bakaleynik, CEO Thomas Wapp, CFO und COO Pierre Essig, CEO Frankreich Total Geschäftsleitung 1
6 666 0 0 6 666
Aktien ZIHAG = Aktien der Züblin Immobilien Holding AG.
12. Solidarhaftung
Die Züblin Immobilien Holding AG gehört zu einer MwSt.-Gruppe und haftet zusammen mit der Züblin Immobilien AG und der Züblin Immobilien Management AG solidarisch für die aus dieser MwSt.-Gruppe resultierenden Mehrwertsteuerverbindlichkeiten gegenüber der Steuerbehörde.
13. Ereignisse nach dem Bilanzstichtag
Seit dem Bilanzstichtag sind keine nennenswerten Ereignisse eingetreten.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Antrag des Verwaltungsrats für die Verlustverwendung in CHF
Seite 144 31.3.2017
31.3.2016
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17
–187 064 165.55
In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Bilanzverlust Vortrag des Vorjahres
–124 540 220.54
Gesetzliche Reserve
16 000 000.00
Verrechnung mit gesetzlicher Reserve aus Kapitaleinlagen
44 000 000.00
Zuweisung / Auflösung der Reserve für eigene Aktien Erfolg des Geschäftsjahrs Bilanzverlust zur Verfügung der GV
2 243 231.01 13 527 756.64
280 714.00
–111 012 463.90
–124 540 220.54
Verwendung des Bilanzverlusts Verrechnung mit gesetzlicher Reserve aus Kapitaleinlagen Vortrag auf neue Rechnung
0.00
0.00
–111 012 463.90
–124 540 220.54
CH-8010 Zurich
To the General Meeting of Report of theHolding statutory auditor Züblin Immobilien AG, Zurich
on the financial statements Report of the statutory auditor on the financial statements
Zurich, 17 May 2017
To the General Meeting of Zurich, 17 May 2017 Züblin Immobilien Holding AG, Zurich As statutory auditor, we have audited the financial statements of Züblin Immobilien Holding As auditor, we the financial statements Züblin Immobilien Ernst & Young Ltd audited Phone +41 58 286 31 and 11 of AG,statutory which comprise the have balance sheet, income statement notes (pages x to x),Holding for the Maagplatz 1 balance sheet, Fax income +41 58 286 30 and 04 notes (pages x to x), for the AG, which comprise the statement year ended 31 March 2017. Report of the statutory on the www.ey.com/ch financial statements P.O.auditor Box year ended 31CH-8010 MarchZurich 2017.
Bericht der Revisionsstelle
Board of Directors’ responsibility Board of Directors’ responsibility Thestatutory Board of Directors is responsible for the preparation of the financial statements in Report of the auditor onaudited the financial statements As statutory auditor, weishave the the financial statements Züblin Immobilien The Board of Directors responsible for preparation of theoffinancial statementsHolding in accordance with the requirements of Swiss law and the company’s die Generalversammlung der Züblin Immobilien Holding AG, Zürich articles of incorporation. AG,Anwhich comprise the balance sheet, income statement and notesarticles (pagesofxincorporation. to x), for the accordance with the requirements of Swiss law and the company’s This responsibility includes designing, implementing and maintaining an internal control Zürich, MaiMarch 2017 year ended 2017.designing, implementing and maintaining an internal This responsibility control To the General Meeting of17.31 Zurich, 17 May 2017 system relevant to includes the preparation of financial statements that are free from material AsHolding statutory auditor, wepreparation have audited the financial statements of Züblin Immobilien Holding system relevant to the of financial statements that are free from material Züblin Immobilien AG, Zurich misstatement, whether due tozur fraud or error. The Board of Directors is further responsible for Bericht der Revisionsstelle Jahresrechnung Board of Directors’ responsibility AG, which comprise the balance sheet, income statement and notesis(pages xresponsible to x), for thefor misstatement, whether due to fraud or error. The Board of Directors further selecting and applying appropriate accounting policies and making Holding accounting estimatesaus thatBilanz, Erfolgsrechnung und AnAls Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung der Züblin Immobilien AG, bestehend The Board of31Directors is responsible forMärz the 2017 preparation of making the financial statements in year ended March 2017. selecting and applying appropriate policies and accounting estimates that (Seiten 132 bis 144), für das amaccounting 31. abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. arehang reasonable in the circumstances. accordance with the requirements of Swiss law and the company’s articles of incorporation. are reasonable in the circumstances. This responsibility includes designing, implementing and maintaining an internal control Verantwortung des Verwaltungsrates Board of Directors’ responsibility Auditor’s responsibility Der Verwaltungsrat ist für die Aufstellung derthe Jahresrechnung inthat Übereinstimmung mit den gesetzlichen Vorschriften und den Statuten system relevant to the preparation of financial statementsof are free from material The Board of Directors is responsible for preparation the financial statements in Auditor’s responsibility Ourverantwortlich. responsibility is toVerantwortung express an opinion ondie these financial statements based onAufrechterhaltung our audit. Report of the statutory auditor on the financial statements Diese beinhaltet Ausgestaltung, Implementierung und eines internen Kontrollsysmisstatement, whether due to fraud error. The Board of Directors is further responsible for accordance with the requirements oforSwiss law and the company’s articles of incorporation. Our responsibility isaudit to express an opinion on these financial statements based on our Those audit. Wetems conducted ourauf in accordance Swiss law and Swiss Auditing Standards. mit Bezug die Aufstellung einer with Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder selecting and applying appropriate accounting policies and making accounting estimates that This responsibility includes designing, implementing and maintaining internal control We conducted ourthat audit accordance with Swiss Swiss Standards. Those Irrtümern ist. Darüber hinaus ist and der Verwaltungsrat fürlaw die Auswahl undAuditing diean Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden standards require weinplan perform the audit toand obtain reasonable assurance whether are reasonable in the circumstances. system relevant tothat theangemessener preparation of financial statements that are free fromassurance material whether standards require we plan and perform the audit to obtain reasonable sowie die Vornahme Schätzungen verantwortlich. the financial statements are free from material misstatement. As statutory wedue have audited financial statements of Züblin Immobilien Holdingfor misstatement, whether fraud orthe error. The Board of Directors is further responsible the financial auditor, statements are to free from material misstatement. der the Revisionsstelle AG,Verantwortung whichand comprise balance sheet, incomepolicies statement notesaccounting (pages x to x), for the Auditor’s responsibility selecting applying appropriate accounting andand making estimates that An Unsere audit involves performing procedures to obtain audit evidence aboutüber thedie amounts and Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere year ended 31 March 2017. Our responsibility is to express an opinion on these financial statements based on our audit. are reasonable in the circumstances. An audit involves proceduresThe to obtain audit selected evidencedepend about the and disclosures the performing financial statements. procedures on amounts the auditor’s Prüfung ininÜbereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards We conducted ourfinancial audit in accordance with Swiss law and Swiss depend Auditingon Standards. Those vorgenommen. Nach diesen disclosures inhaben the statements. the Therisks procedures selected the financial auditor’s judgment, including the of material misstatement of the Standards wir dieassessment Prüfung so zuofplanen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung Board of Directors’ standards require thatresponsibility we planAngaben and perform the audit to obtain reasonableofassurance whether Auditor’s responsibility judgment, including assessment of ist. the In risks of material misstatement frei von wesentlichen falschen statements, whetherthe due to fraud or error. making those risk assessments,the thefinancial auditor Thefinancial Board ofwhether Directors isare responsible for the preparation of risk the financial statements in audit. the statements freeanfrom material misstatement. Our responsibility is to express opinion onmaking these financial statements basedthe onauditor our statements, due to fraud or error. In those assessments, considers the internal control system relevant to the entity’s preparation of the financial Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechaccordance with theaudit requirements of Swiss and the company’s articles of incorporation. We conducted our in accordance with law Swiss law and Swiss Auditing Standards. considers the internal control system relevant to the entity’s preparation of the financialThose statements in orderWertansätze to design audit procedures that are in the circumstances, nung enthaltenen und sonstigen Angaben. Die appropriate Auswahl der Prüfungshandlungen liegtbut im pflichtgemässen Ermessen des This responsibility includes designing, implementing and maintaining an internal control An audit involves performing procedures obtain audit evidence about the amounts and standards require that we and procedures perform the that audit to appropriate obtain reasonable assurance whether statements in order to expressing design audit are the circumstances, but schliesst eineplan Beurteilung dertoRisiken wesentlicher falscher Angaben in internal der Jahresrechnung als Folge von Verstössen notPrüfers. for the Dies purpose of an opinion on the effectiveness of in the entity’s system relevant tofinancial the preparation of opinion financial statements that are free from material disclosures instatements theein. The procedures selected depend on the auditor’s the financial arestatements. free from material misstatement. not for the purpose of expressing an on the effectiveness of the entity’s internal oder Irrtümern Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstelcontrol system. An audit also includes evaluating the appropriateness of the accounting misstatement, whether toincludes fraud or error. The of Directors is of further responsible for judgment, including the due assessment ofevaluating the ofBoard material misstatement of the financial lung der Jahresrechnung von Bedeutung ist,risks um die denappropriateness Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber control system. An audit also the the accounting policies used and the reasonableness of accounting estimates made, as well as evaluating um ein Prüfungsurteil über die Wirksamkeit des internen Kontrollsystems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung selecting and applying appropriate accounting policies and making accounting estimates that statements, whether due to fraud or error. In making those risk assessments, the auditor An audit involves performing procedures to obtain audit evidence about the amounts and policies used and the reasonableness ofstatements. accountingWe estimates asaudit well evidence as evaluating theder overall presentation ofangewandten the financialRechnungslegungsmethoden, believemade, that we Angemessenheit der derthe Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine are reasonable in the circumstances. considers the internal control system relevant to the entity’s preparation of the financial disclosures in the financial statements. The procedures selectedthat dependaudit on the auditor’s the overall presentation of and the financial statements. We believe evidence we have obtained is Gesamtdarstellung sufficient appropriate to provide a basis forAuffassung, ourthe audit opinion. Würdigung der der Jahresrechnung. Wir sind der dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine statements in order to design audit procedures that are appropriate inaudit the of circumstances, but judgment, including the assessment of the risks of material misstatement the financial have obtained is sufficient and appropriate to provide a basis for our opinion. ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden. Auditor’s not for the responsibility purpose expressing opinion the effectiveness of the entity’s internal statements, whetherofdue to fraud an or error. In on making those risk assessments, the auditor Opinion OurPrüfungsurteil responsibility tocontrol express an opinion on these statements based on our audit. control system. Anisaudit also system includes evaluating thefinancial appropriateness of of thethe accounting considers the internal relevant to the entity’s preparation financial Opinion In our opinion, the financial statements for the year ended 31 March 2017 comply with Swiss Nach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. März 2017 abgeschlossene We conducted our audit in accordance with Swiss law and Swiss Auditing Standards. policies used and the reasonableness of accounting estimates made, as well as statements in order to design audit procedures that ended are appropriate the circumstances, but Geschäftsjahr dem schweizeriIn opinion, the financial statements for the year 31 Marchin2017 complyevaluating withThose Swiss lawour and the company’s articles of incorporation. schen Gesetz und den Statuten. standards that we and perform the to obtain assurance whether the overall presentation of plan the financial statements. believereasonable that evidence we not for purpose of expressing opinion on audit the We effectiveness of the audit entity’s internal law andthe therequire company’s articles of an incorporation. the financial statements free from material misstatement. have obtained isAn sufficient and appropriate to provide a basis for our audit opinion. control system. audit are also includes evaluating the appropriateness of the accounting Report on key audit matters based on thePrüfungssachverhalte circular 1/2015 of the Federal Audit Berichterstattung über besonders wichtige aufgrund Rundschreiben 1/2015 der Eidgenössischen Revipolicies used and the matters reasonableness of accounting estimates made, as well Audit as evaluating Report on key audit based on the circular 1/2015 of the Federal sionsaufsichtsbehörde Oversight Authority An audit involves performing to obtain audit evidence about the amounts and Opinion theBesonders overall presentation of theprocedures financial statements. We believe that the unserem audit evidence we Oversight Authority wichtige solche Sachverhalte, die nach pflichtgemässen Ermessen am bedeutsamsten Key audit matters arePrüfungssachverhalte those matters that,sind in our professional judgment, were of most disclosures inPrüfung the financial statements. The selected depend on the auditor’s füraudit unsere der Jahresrechnung des aktuellen Zeitraums waren. Diese Sachverhalte In our opinion, thesufficient financial statements for the year ended 31judgment, March 2017 comply withwurden Swiss im Zusammenhang mit unserer have obtained is and appropriate toprocedures provide a basis for our audit opinion. Key matters are those matters that, in our professional were of most significance inJahresrechnung our audit of theals financial statements of the current period. These matters were Prüfung der undrisks bei der Bildung unseres Prüfungsurteils hierzu berücksichtigt, und wir geben kein gejudgment, the articles assessment of the of material misstatement of the matters financial law and theincluding company’s ofGanzes incorporation. significance ourcontext audit ofofthe the current period. These were addressed ininthe ourfinancial audit of statements the financialofstatements as a whole, and in forming statements, due of to our fraud or error. making statements those risk assessments, theinauditor Opinion addressed inwhether the context audit of theInfinancial as a whole, and forming
Seite 145 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
matter below, our description of how our audit addressed the matter is provided in that context. We have fulfilled the responsibilities described in the Auditor’s responsibilities section of our report, including in relation to these matters. Accordingly, our audit included the performance of procedures designed to respond to our assessment of the risks of material misstatement of the financial statements. The results of our audit procedures, including the procedures performed to address the matters below, provide the basis for our audit opinion on the financial statements. Valuation of investments in subsidiaries and intercompany loans
sondertes Prüfungsurteil zu diesen Sachverhalten ab. Für jeden nachfolgend aufgeführten Sachverhalt ist die Beschreibung, wie der Sachverhalt in der Prüfung behandelt wurde, vorcompany diesem Hintergrund verfasst. Risk The main function of the is purchasing, administrating and
selling of investments subsidiaries.beschriebenen For statutoryVerantwortung purposes thesind wir nachgekommen, auch in Bezug Der im Berichtsabschnitt „Verantwortung der in Revisionsstelle” auf diese Sachverhalte. Dementsprechend umfasste unsere Prüfung die Durchführung von Prüfungshandlungen, die als Reaktion auf company is obliged to assess the valuation of investments in unsere Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrechnung geplant wurden. Das Ergebnis unserer Prüsubsidiaries as well as intercompany loans individually. Investments in fungshandlungen, einschliesslich der Prüfungshandlungen, welche durchgeführt wurden, um die unten aufgeführten Sachverhalte zu subsidiaries as well as intercompany loans represented TCHF 135‘924 berücksichtigen, bildet die Grundlage für unser Prüfungsurteil zur Jahresrechnung. (prior year TCHF 119‘873) and as such about 95% of total assets as at March 2017. We assessedund theDarlehen investments in subsidiaries and the Verlustfreie31 Bewertung der Beteiligungen an Beteiligungen intercompany loans as material for our audit as significant estimations Risiko (e.g. growth rates, revenue-, margindiedevelopments discount rates) Die Hauptfunktion der Gesellschaft ist der Erwerb, Verwaltung undand die Veräusserung von Beteiligungen. Für statutarische formed the basis in evaluating recoverability. Zwecke ist die Gesellschaft verpflichtet ihre Beteiligungen einzeln auf Werthaltigkeit zu beurteilen. Die Beteiligungen und Dar-
lehen an dieselben stellen TCHF 135‘924 (Vorjahr: TCHF 119‘873) dar und machen somit rund 95% der Bilanzsumme aus. Wir beurteilen die Beteiligungen Darlehen an Beteiligungen and als signifikant für unsere Prüfung, da wesentliche Schätzungen Refer to note 4 und Investments in subsidiaries 5 Intercompany loans. (u.a. zukünftige Umsatz- und Margenentwicklung, langfristige Wachstumsrate und Diskontierungssatz) für die Beurteilung der Our audit Wevorgenommen chose a substantive approach to audit this position. We examined Werthaltigkeit werden müssen. response Siehe Anhang Jahresrechnung unter 4. Beteiligungen sowie 5. an Konzerngesellschaften thezur company’s process to assess the valuation ofDarlehen their investments in
subsidiaries and intercompany loans. We analyzed the data used as a Unser Prüfvorgehen evaluatewählten the recoverability of the investments in subsidiaries Zum Prüfenbasis diesertoPositionen wir einen aussagebezogenen Prüfungsansatz. Dabei untersuchten wir den Prozess der Gesellschaft zur Bewertung der Beteiligungen und der Darlehen an Beteiligungen. and intercompany loans. The aforementioned substantive audit Wir analysierten die zugrundeliegenden Daten für die Beurteilunggave der Werthaltigkeit Beteiligungen an Beteiligungen. Die aussagebezogene Prüprocedures us sufficient der assurance aboutund theDarlehen recoverability as well fungshandlungen, wie oben beschrieben, gaben uns eine hinreichende Sicherheit über die Werthaltigkeit und den Ausweis disclosure of the investments in subsidiaries. der Beteiligungen.
Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher Vorschriften Report on other legal requirements Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung gemäss (RAG) und die UnabhänWe confirm that we meet the legal requirements on licensing according to theRevisionsaufsichtsgesetz Auditor gigkeit (Art. 728 OR und Art. 11 RAG) erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbaren Sachverhalte vorliegen. Oversight Act (AOA) and independence (article 728 CO and article 11 AOA) and that there Übereinstimmung Art. 728a Abs. 1 Ziff. OR und dem Schweizer Prüfungsstandard 890 bestätigen wir, dass ein gemäss den areInno circumstancesmit incompatible with our 3independence. Vorgaben des Verwaltungsrates ausgestaltetes internes Kontrollsystem für die Aufstellung der Jahresrechnung existiert.
In accordance with article 728a para. 1 item 3 CO and Swiss Auditing Standard 890, we Wir empfehlen, die vorliegende Jahresrechnung zu genehmigen. confirm that an internal control system exists, which has been designed for the preparation of financial Ernst &statements Young AG according to the instructions of the Board of Directors. Krämer Daniel WeChristian recommend that the financial statements submitted to Lanfranconi you be approved. Zugelassener Revisionsexperte (Leitender Revisor)
Zugelassener Revisionsexperte
Seite 146 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Begriffsdefinitionen Erfolgsrechnung
EBITDA Erfolg vor Finanzaufwand und Ertragssteuern (EBIT) abzüglich Marktwertveränderungen auf Anlageliegenschaften, Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften und Abschreibungen. EPRA Earnings Erfolg abzüglich Marktwertveränderungen Anlageliegenschaften, Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageliegenschaften, Marktwertveränderungen der derivativen Finanzinstrumente und Anteile ohne beherrschenden Einfluss. EPRA Eigenkapitalrendite Erfolg im Verhältnis zum EPRA Eigenkapital, das zu Beginn der Berichtsperiode zur Verfügung stand, bereinigt um allfällige Ausschüttungen und/oder Kapitalerhöhungen.
Bilanz
Marktwert der Anlageliegenschaften Der vom unabhängigen Schätzer nach IAS 40 revised halbjährlich ermittelte Marktwert. In Deutschland nach Abzug von Veräusserungskosten. EPRA Eigenkapital Eigenkapital abzüglich Marktwert der derivativen Finanzinstrumente sowie der latenten Ertragssteuern. EPRA Eigenkapital der Aktionäre EPRA Eigenkapital abzüglich Anteile ohne beherrschenden Einfluss. EPRA Eigenkapitalquote EPRA Eigenkapital im Verhältnis zur Bilanzsumme.
Seite 147 Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 148 Kennzahlen pro Aktie
Anzahl ausstehender Aktien Anzahl ausgegebener Aktien der Züblin Immobilien Holding AG abzüglich der Anzahl eigener Aktien. Bei stichtagsbezogenen Kennzahlen (Bilanz) wird die Anzahl eigener Aktien per Stichtag abgezogen, während bei periodenbezogenen Kennzahlen (Erfolgsrechnung) die durchschnittliche Anzahl eigener Aktien berücksichtigt wird. EPRA Earnings EPRA Earnings dividiert durch die durchschnittliche Anzahl ausstehender Aktien. EPRA Eigenkapital (EPRA NAV) EPRA Eigenkapital der Aktionäre dividiert durch die Anzahl ausstehender Aktien per Bilanzstichtag. EPRA Triple Net Asset Value (NNNAV) EPRA Eigenkapital der Aktionäre abzüglich Marktwert der derivativen Finanzinstrumente, latente Steuern und Abweichung zum Marktwert der Hypotheken dividiert durch die Anzahl ausstehender Aktien per Bilanzstichtag.
Portfolio
Jahresmietertrag Jahresmiete, resultierend aus den am Stichtag bestehenden Mietverträgen. Diese Zahl enthält keine auf den Mieter überwälzbaren Nebenkosten. Jahresmietertrag Soll Jahresmietertrag plus geschätzter Jahresmietertrag des Leerstands. Geschätzter Marktmietertrag Sämtliche vermietbaren Flächen des gesamten Portfolios zu Marktmieten berechnet. Analyse der Mietertragsrenditen Vermietbare Anlageliegenschaften Anlageliegenschaften abzüglich Renovationsprojekte und Anlageliegenschaften zum Verkauf bestimmt. EPRA Mietertragsrendite, brutto Jahresmietertrag der vermietbaren Anlageliegenschaften im Verhältnis zum Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften per Stichtag zusätzlich der beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Seite 149 EPRA Mietertragsrendite, netto Jahresmietertrag Ist abzüglich Liegenschaftsaufwand sowie Unterhalt und Reparaturen (Eigentümerlasten) der vermietbaren Anlageliegenschaften im Verhältnis zum Marktwert der vermietbaren Anlageliegenschaften per Stichtag zusätzlich der beim Verkauf anfallenden Transaktionskosten. Analyse des Leerstands Geschätzter Marktmietertrag des Leerstands Leerstand in m2 per Stichtag berechnet zu Marktmieten. Leerstandsquote wirtschaftlich Geschätzter Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum Jahresmietertrag Soll. EPRA Leerstandsquote Geschätzter Jahresmietertrag des Leerstands im Verhältnis zum geschätzten Marktmietertrag. Leerstandsquote (m2) Nicht vermietete Fläche am Bilanzstichtag im Verhältnis zur total vermietbaren Fläche.
Züblin Gruppe Jahresbericht 16_17 In Kürze Aktionärsbrief Portfolio Vergütungsbericht Corporate Governance Finanzbericht Holding
Züblin hat den Geschäfts- und Halbjahresbericht in sehr benutzerfreundlicher Art und Weise auf der Webseite publiziert. Deshalb und aus Rücksicht auf die Umwelt wurde entschieden, diese Berichte nicht mehr drucken zu lassen. Das vorliegende Exemplar ist ein interner Druck. Der Geschäfts- und Halbjahresbericht erscheint jeweils in deutscher und englischer Sprache. Massgebend ist die deutsche Fassung.
Züblin Immobilien Holding AG Klausstrasse 4 CH-8008 Zurich Telefon +41 (0)44 206 29 39
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