Einzelhandelskonzept für die Stadt Heiligenhaus
Im Auftrag der Stadt Heiligenhaus
Bearbeitung: Heinze und Partner in Kooperation mit der CIMA Beratung + Management GmbH, Büro Köln
Dipl.-Soz. Frank Heinze Dipl.-Geogr. Sebastian Trippen Dipl.-Geogr. Michael Karutz
Dortmund / Köln, Februar 2009
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Inhalt 1. Aufgabenstellung und Vorgehensweise .................................... 6
4. Nachfrageanalyse ....................................................................... 34
1.1 Untersuchungsfragen ............................................................... 7 1.2 Analytische Grundlagen und Methodik ..................................... 8
4.1 Marktgebiet der Stadt Heiligenhaus ........................................ 34 4.2 Nachfragevolumen im Marktgebiet.......................................... 36 4.3 Zentralitäten ............................................................................ 38 4.3.1 Umsatz-Kaufkraft-Relation im Heiligenhauser Marktgebiet ................................................................................ 38 4.3.2 Zentralität.......................................................................... 38 4.3.3 Kleinräumige Handelszentralitäten ................................... 40 4.4 Kaufkraftströme ....................................................................... 41 4.5 Zwischenfazit........................................................................... 47
2. Rahmenbedingungen des Einzelhandelsstandortes Heiligenhaus ............................................................................... 10
3. Angebotsanalyse........................................................................ 12 3.1 Gesamtstädtische Einzelhandelstruktur ................................. 12 3.2 Räumliche Versorgungsstruktur ............................................. 16 3.2.1 Innenstadtzentrum Heiligenhaus...................................... 16 3.2.2 Einzelhandelsstandort Hetterscheidt................................ 21 3.2.3 Einzelhandelsstandort Oberilp ......................................... 22
5. Räumliche Steuerung der Handelsentwicklung....................... 48
3.3 Dezentrale Grundversorgung ................................................. 23 3.4 Regionale Angebotsstruktur ................................................... 25 3.4.1 Stadtteilzentrum Essen-Kettwig ....................................... 25 3.4.2 Stadtteilzentrum Essen-Rüttenscheid .............................. 27 3.4.3 Stadtteilzentrum Essen-Werden ...................................... 28 3.4.4 Ratingen Innenstadt ......................................................... 29 3.4.5 Nahversorgungszentrum Ratingen-Hösel ........................ 30 3.4.6 Innenstadt Velbert ............................................................ 31 3.4.7 Innenstadt Wülfrath .......................................................... 32 3.5 Zwischenfazit .......................................................................... 33
5.1.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt ........................ 51 5.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Oberilp.............................. 55 5.2 Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche ............. 56 5.2.1 Nahversorgungsstandorte ................................................ 56 5.2.2 Sonderstandorte für großflächigen Einzelhandel.............. 57 5.3 Heiligenhauser Sortimentsliste................................................ 58 5.4 Zwischenfazit........................................................................... 63
5.1 Zentrale Versorgungsbereiche ................................................ 48 5.1.1 Hierarchie zentraler Versorgungsbereiche in Heiligenhaus .......................................................................... 51
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Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
6. Ansiedlungspotenziale .............................................................. 64 6.1 Feststellung von Ansiedlungspotenzialen............................... 64 6.1.1 Quantitative Angebotsausstattung ................................... 64 6.1.2 Qualitative Angebotsausstattung ..................................... 67 6.2 Nutzung der Ansiedlungspotenziale ....................................... 67 6.2.1 Projektszenario Hauptstraße / Kiekert-Areal .................... 67 6.2.2 Städtebauliche Bewertung ............................................... 70 6.2.3 Ökonomische Bewertung ................................................. 72 6.2.5 Fazit zur Stadt- und Regionalverträglichkeit des Projektszenarios für die Innenstadt von Heiligenhaus .............. 82
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Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Abbildungen Abb. 1: Einwohner in Heiligenhaus nach Stadtbereichen ................ 10 Abb. 2: Kaufkraftniveau in Heiligenhaus und der Region (nach mb research, Nürnberg 2008) ................................................................ 11 Abb. 3: Anzahl der Einzelhandelsbetriebe nach räumlicher Lage.... 13 Abb. 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe in Heiligenhaus .......... 13 Abb. 5: warengruppenspezifische Einzelhandelsausstattung der Heiligenhauser Gesamtstadt ............................................................ 14 Abb. 6: Einzelhandelsschwerpunkte in Heiligenhaus....................... 16 Abb. 7: Haupteinkaufsbereich Heiligenhaus .................................... 17 Abb. 8: warengruppenspezifische Einzelhandelsausstattung des Heiligenhauser Haupteinkaufsbereichs........................................... 18 Abb. 9: Umsatzstruktur des Heiligenhauser Einzelhandels nach Warengruppen und Lagen................................................................ 20 Abb. 10: Einzelhandelsstandort Hetterscheidt ................................. 21 Abb. 11: Einzelhandelsstandort Oberilp ........................................... 22 Abb. 12: fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben > 200 m2 Verkaufsfläche .................................................. 24 Abb. 13: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Essen-Kettwig....... 26 Abb. 14: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Essen-Rüttenscheid.... 27 Abb. 15: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Essen-Werden ...... 28
Abb. 16: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in der Innenstadt von Ratingen ........................................................................................... 29 Abb. 17: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Ratingen-Hösel............ 30 Abb. 18: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in der Innenstadt von Velbert .............................................................................................. 31 Abb. 19: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in der Innenstadt von Wülfrath ............................................................................................ 32 Abb. 20: Kundenstruktur nach Wohnort im Innenstadtzentrum Heiligenhaus ..................................................................................... 34 Abb. 21: Marktgebiet der Stadt Heiligenhaus (Kartengrundlage Top50, LSD NRW) ............................................................................ 35 Abb. 22: Bevölkerung im Marktgebiet der Stadt Heiligenhaus.......... 36 Abb. 23: Nachfragevolumen im Marktgebiet von Heiligenhaus in Mio. EUR....................................................................................... 37 Abb. 24: Umsatz-Kaufkraft-Relation im Heiligenhauser Marktgebiet ....................................................................................... 38 Abb. 25: warengruppenspezifische Umsatz-Nachfrage-Relationen in Heiligenhaus ................................................................................. 40 Abb. 26: warengruppenspezifische Einzelhandelszentralitäten in Heiligenhaus ..................................................................................... 40
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Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Abb. 27: kleinräumige Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’...................................................... 41 Abb. 28: Kaufkraftstrombilanz Heiligenhaus insgesamt in Mio. EUR . ................................................................................. 42 Abb. 29: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe des periodischen Bedarfs in Mio. EUR ................................................... 42 Abb. 30: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe des persönlichen Bedarfs in Mio. EUR ................................................... 43 Abb. 31: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik’ in Mio. EUR................................................................. 43 Abb. 32: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Spiel / Sport / Hobby’ in Mio. EUR .............................................................. 44 Abb. 33: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat’ in Mio. EUR ..... 44 Abb. 34: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf’ in Mio. EUR...................................................... 45 Abb. 35: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe
Abb. 43: Heiligenhauser Sortimentsliste – Zentrenrelevante Sortimente (Teil 2) ............................................................................ 62 Abb. 44: Heiligenhauser Sortimentsliste – Nicht zentrenrelevante Sortimente......................................................................................... 62 Abb. 45: Umsätze, Nachfragevolumen, Handelszentralitäten und Kaufkraftbilanz in Heiligenhaus......................................................... 64 Abb. 46: Orientierungswerte für Verkaufsflächenergänzungen in Heiligenhaus ..................................................................................... 66 Abb. 47: Prinzipzeichnung des Projektszenarios.............................. 68 Abb. 48: Vorgesehene Verkaufsflächen und Umsatzerwartungen des Projektszenarios......................................................................... 69 Abb. 49: Städtebauliche Standortbewertung des Projektszenarios .. 72 Abb. 50: warengruppenbezogenen Umsätze.................................... 74 Abb. 51: Umsatzverlagerungseffekte in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’ ........................................................... 75 Abb. 52: Umsatzverlagerungseffekte in der Warengruppe ‚Bekleidung / Wäsche’....................................................................... 77
‚Baumarktspezifische Sortimente’ in Mio. EUR ................................ 45 Abb. 36: Kaufkraftabflüsse aus Heiligenhaus in Mio. EUR .............. 46 Abb. 37: Kaufkraftzuflüsse nach Heiligenhaus in Mio. EUR............. 46 Abb. 38: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt.......................... 53 Abb. 39: Zentraler Versorgungsbereich Oberilp............................... 55 Abb. 40: Sonderstandorte des Einzelhandels in Heiligenhaus......... 57 Abb. 41: Heiligenhauser Sortimentsliste – Nahversorgungsrelevante Sortimente.............................................. 60 Abb. 42: Heiligenhauser Sortimentsliste – Zentrenrelevante Sortimente (Teil 1)............................................................................ 60
Abb. 53: Umsatzverlagerungseffekte in der Warengruppe ‚übriger persönlicher Bedarf’ ............................................................. 78 Abb. 54: Umsatzverlagerungseffekte in der Hauptwarengruppe ‚Medien / Technik’ ............................................................................. 80 Abb. 55: Prognose der Umsatz-Kaufkraft-Relation bei Projektrealisierung ............................................................................ 81
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Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
1. Aufgabenstellung und Vorgehensweise Der Einzelhandel in Deutschland befindet sich bereits seit mehreren Jahrzehnten in einem Strukturwandel. Dieser hat sich seit der Jahrtausendwende noch einmal verstärkt. Insbesondere durch Präferenz-
Analyse und Empfehlungen zur Weiterentwicklung des Heiligenhauser Wochenmarkts (Mai / Jun. 2007)
verschiebungen im Ausgabeverhalten der Bevölkerung, einen drastischen Verkaufsflächenzuwachs sowie den Wandel von Betriebsformen geraten immer mehr traditionelle Einkaufstandorte gerade in den Zentrenlagen der Städte unter Druck. Diese Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft bleiben nicht ohne Konsequenzen für die Versorgung der Bevölkerung und die städtebaulich-funktionale Struktur der Städte.
Begutachtung der Planungen für einen Verbrauchermarkt auf
Vor dem Hintergrund dieser Herausforderungen arbeitet die Stadt Heiligenhaus seit 2006 verstärkt an der Weiterentwicklung ihrer Einzelhandelsstrukturen. In diesem Zeitraum sind unsererseits mehrere gutachterliche Ausarbeitungen durchgeführt und Stellungnahmen abgegeben worden:
Begutachtung der Ansiedlung eines Versorgungszentrums in Oberlip („Selbecker Markt“) (Aug. 2006)
Workshopsgestützte Konzeptentwicklung für das Management des Flächenbestands in der Heiligenhauser Innenstadt (Apr. bis Jun. 2007)
dem Kiekert-Areal (Okt. 2007) Diese Ausarbeitungen sind bislang weitgehend auf Einzelfragen der Zentren- und Handelsentwicklung ausgerichtet gewesen. Für die Stadt Heiligenhaus wird es aber immer bedeutsamer, zukünftige Entscheidungen zur Einzelhandelsentwicklung auf der Basis eines umfassenden Zielkonzeptes treffen zu können. Hier können bauplanungsrechtliche und kooperative Instrumente der Stadtentwicklung ansetzen. Die genannten Vorarbeiten sollen nunmehr in ein umfassendes Einzelhandelskonzept für die Stadt Heiligenhaus einfließen. Ziel des Konzepts ist es, eine aktuelle Datenbasis zu schaffen und daraus ortsspezifische Empfehlungen für Maßnahmen zur Sicherung und Stärkung der bestehenden Einzelhandelsstruktur abzuleiten. Die Ergebnisse der Untersuchung zum Einzelhandelsstandort Heiligenhaus und ihrer gutachterlichen Bewertung sind Bestandteile des vorliegenden Berichts. Diese Ausarbeitungen sind zugleich die Grundlage für die gutachterliche Bewertung der innerstädtischen Entwicklungspotenziale in der Hauptstraße und auf dem benachbarten Kiekert-Areal, das zur Etablierung großflächiger Einzelhandelsnutzungen dienen 6
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
soll. Mit dem Einzelhandelskonzept trägt Heiligenhaus zugleich den sich ändernden rechtlichen Rahmenbedingungen für die Einzelhandelsentwicklung in Städten und Gemeinden Rechnung. So wurde am 13.06.2007 die Novelle des § 24 a LEPro NRW beschlossen. Seither dürfen Kern- und Sondergebiete für Vorhaben im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO nur noch in zentralen Versorgungsbereichen ausgewiesen werden. Weder darf hierbei die Funktionsfähigkeit zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in benachbarten Gemeinden, noch die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich beeinträchtigt werden. In diesem Kontext ist es Aufgabe der Gemeinden, die zentralen Versorgungsbereiche als Haupt-, Neben- oder Nahversorgungszentren räumlich und funktional festzulegen. Auch die Aufstellung zentren- und nahversorgungsrelevanter Sortimente obliegt den Städten und Gemeinden. Zudem existiert seit dem 22.09.2008 ein neuer Einzelhandelserlass NRW zum Zweck der landeseinheitlichen Planung und baurechtlichen sowie raumordnungsrechtlichen Beurteilung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben. Er dient den verantwortlichen Stellen als Grundlage für die Beurteilung von Einkaufszentren, großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen großflächigen Handelsbetrieben. Der Einzelhandelserlass definiert, unter welchen Voraussetzungen deren Einrichtung städtebaulich verträglich sowie regionalplanerisch unbedenklich ist und muss bei künftigen Entscheidungen zur Einzelhandelsentwicklung berücksichtigt werden.
1.1 Untersuchungsfragen Mit Blick auf die Ziele des Konzepts stehen für die Erarbeitung des Einzelhandelskonzepts folgende Fragestellungen im Vordergrund:
Wie stellt sich die gegenwärtige Angebots- und Nachfragesituation in Heiligenhaus dar?
Wie stellen sich aus der Sicht der Einzelhandelsentwicklung die städtebaulichen Rahmenbedingungen der Heiligenhauser Geschäftsbereiche dar?
Welche Strategien und Handlungsempfehlungen leiten sich für die Sicherung und Stärkung des Einzelhandelsstandortes Heiligenhaus ab?
Welche Potenziale können für eine mögliche Projektentwicklung im Haupteinkaufsbereich zwischen Hauptstraße und dem nördlich angrenzendem Kiekert-Areal genutzt werden?
Welche Entwicklungsrisiken bestehen und welche Funktionsbedingungen sind zu beachten, um eine stadt- und regionalverträgliche Einzelhandelsentwicklung in der Innenstadt von Heiligenhaus zu realisieren?
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Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
1.2 Analytische Grundlagen und Methodik Das vorliegende Einzelhandelskonzept für die Stadt Heiligenhaus basiert auf den Ergebnissen primär- und sekundärstatistischer Untersuchungen, die nachfolgend dargestellt werden. Angebotsanalyse Für die Analyse der heutigen Angebotssituation in Heiligenhaus sind im November 2008 alle Einzelhandelsbetriebe im gesamten Stadtgebiet – nach Stadtteilen gegliedert – erfasst worden.1 Im Rahmen dieser Vollerhebung wurden die Bestandsunternehmen mit ihren Hauptwarengruppen sowie Sortimentsgruppen und Verkaufsflächen aufgenommen. Die Erfassung des Einzelhandelsbesatzes erfolgte über 33 Sortimente, die anschließend zu vierzehn Warengruppen zusammengefasst wurden. Die Dokumentation der Bestandsdaten erfolgt unter Berücksichtigung der Belange des Datenschutzes für verschiedene räumliche Einheiten in unterschiedlicher Tiefe. Die grundsätzlich sehr sortimentsdifferenzierende Bestandsaufnahme dient auch der Ableitung der „Heiligenhauser Liste zentrenrelevanter Sortimente“. Des Weiteren sind gutachterliche Einschätzungen zur wirtschaftlichen Flächenleistung jedes einzelnen Betriebes vorgenommen worden 1
Die Erfassung wurde unter Berücksichtigung der zum Zeitpunkt der Berichtserstellung im Bau
befindlichen Einzelhandelsbetriebe in Oberilp sowie unter Herausrechnung der zu verlagernden Einzelhandelsbetriebe REWE in der Rheinlandstraße sowie ALDI in der Weilenburger Straße durchgeführt.
und vorliegende regional spezifizierte Branchenkennzahlen und Einzelumsätze in die Umsatzabschätzung mit eingeflossen. Die Ergebnisse dieser Angebotsanalyse bilden eine zentrale Grundlage zur Bewertung der heutigen Struktur des Heiligenhauser Einzelhandels. Die Analyse der Angebotssituation wurde ergänzt um Umlanderhebungen in relevanten Wettbewerbszentren (in den Hauptzentren der Innenstädte von Ratingen, Velbert und Wülfrath, in den Stadtteilzentren Essen-Kettwig, Essen-Rüttenscheid, Essen-Werden sowie in den Nahversorgungszentren Ratingen-Hösel und Velbert-Birth). Nachfrageanalyse Neben der Analyse des derzeitigen Angebotes ist eine eingehende Betrachtung der Nachfrageseite ein wichtiger Baustein, um die Situation des Heiligenhauser Einzelhandels zu bewerten sowie darauf aufbauend Strategien und Maßnahmen für die Einzelhandelsentwicklung abzuleiten. Für die Ermittlung des Marktgebietes wurde in Zusammenarbeit mit Heiligenhauser Einzelhandelsbetrieben eine Kundenherkunftsbefragung durchgeführt. Im Zeitraum vom 10. - 15. sowie vom 17. - 22. November 2008 sind dafür in 19 systematisch ausgewählten Geschäften des Haupteinkaufsbereiches Kunden nach ihrem Wohnort befragt worden. Auf diesem Wege konnte der Wohnort von insgesamt rd. 4.600 Kunden erfasst und die Ausstrahlungskraft des Heiligenhauser Einzelhandels analysiert werden. Die hohe Fallzahl bietet die Möglichkeit für Teilanalysen nach den Fristigkeitsstufen der Wa8
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
rengruppen. Die Abgrenzung des Marktgebietes für den Heiligenhauser Einzelhandel erfolgte darüber hinaus durch eine Befahrung des Einzugsbereichs mit Bewertung der Attraktivität der Wettbewerbszentren. Einen weiteren Baustein im Rahmen der Nachfrageanalyse stellt die Ermittlung des vorhandenen Nachfragevolumens im definierten Marktgebiet der Stadt dar. Dafür sind zum einen kleinräumige Bevölkerungszahlen aus Heiligenhaus sowie der umliegenden Städte und Ortsteile herangezogen worden. Zum anderen wurden zur Ermittlung der einzelhandelsrelevanten sortimentsspezifischen Kaufkraft der Bevölkerung dieses Gebiets, die bundesdurchschnittlichen Ausgaben des Warenkorbs mit den Kaufkraftkennziffern des Nürnberger Unternehmens mb research gewichtet. Diese stellen das Kaufkraftniveau einer Stadt im Verhältnis zum Bundesdurchschnitt dar. Darüber hinaus sind sekundärstatistische Daten des sozio-ökonomischen Datenkranzes wie Pendlerverflechtungen, Arbeitslosenquote etc. in die Bewertungen eingeflossen. Der Berechnung aktueller Kaufkraftströme liegt ein ökonometrisches Gravitationsmodell nach HUFF zugrunde. Das Modell fußt auf der Annahme, dass ein Kunde bei der Wahl seines Einkaufsziels vor allem zwischen der Attraktivität möglicher Einkaufsorte in seinem Umfeld und den Entfernungen zu diesen Orten abwägt. Eine hohe Angebotsattraktivität kann einen weiten Fahrtweg kompensieren, für kurze Wege nimmt man u.U. ein schwächeres Angebot in Kauf. Das Modell berechnet die Wahrscheinlichkeit, mit der ein Kunde seine Einkäufe
an einem Standort tätigt. Der rechnerische Ansatz wurde mit den „Vor Ort“-Recherchen abgeglichen. Letztendlich können plausible Werte für Kaufkraftzu- und Kaufkraftabflüsse ausgewiesen werden. Der ökonometrische Modellansatz findet auch Anwendung zur Abschätzung von Umsatzverlagerungen, die durch die Etablierung neuer Einzelhandelsangebote hervorgerufen werden. Die Zeitdistanzen zwischen Wohnstandorten und allen relevanten Einkaufsstandorten sowie deren Attraktivität spielen eine Rolle, in welcher Größenordnung Umsatz von einem spezifischen Einkaufsort zum neuen Einzelhandelsangebot umgelenkt wird. Das ökonometrische Modell ist hierbei in erster Linie „Denkansatz“; lokales spezifisches Kundenverhalten sowie die Umsatz-Kaufkraft-Relationen (=Zentralität relevanter Zentren) spielen bei der Ausprägung der Umsatzverlagerungseffekte eine maßgebliche Rolle. Städtebauliche Analyse Die ökonomischen Analyseschritte sind durch eine Untersuchung der städtebaulichen Strukturen in der Gesamtstadt ergänzt worden. Im Mittelpunkt stand dabei die Erfassung und Einstufung der für den Einzelhandel relevanten städtischen Funktionsräume. Die Bestimmung erfolgte neben der Auswertung der erhobenen Strukturdaten über gutachterliche Standortbewertungen. Diese Analysearbeit trägt maßgeblich zur Begründung der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche bei.
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Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
2. Rahmenbedingungen des Einzelhandelsstandortes Heiligenhaus Für die Bewertung der heutigen Situation sowie die zukünftigen Entwicklungsmöglichkeiten sind die nachfolgend beschriebenen Eckdaten und Rahmenbedingungen von besonderer Relevanz. Die rd. 27.250 Einwohner2 (s. Abb. 1) zählende Stadt Heiligenhaus liegt zentral im niederbergischen Raum zwischen Ratingen und Velbert. Die Stadt grenzt im Norden an den Essener Stadtteil Kettwig, nach Western an den Ratingener Stadtteil Hösel und nach Osten an die Velberter Stadtteile Birth und Obere Flandersbach. Sie wird landesplanerisch als Mittelzentrum eingestuft, die Distanz zur südwestlich von Heiligenhaus liegenden Düsseldorfer City beträgt 19 km. Die Essener City wird in nördlicher Richtung nach rd. 20 km erreicht. Heiligenhaus befindet sich somit innerhalb eines stark verflochtenen polyzentralen Siedlungsraumes in der Ballungsrandzone südlich des Ruhrtals. Durch die unmittelbare Nähe zur BAB 3 und BAB 52 (Kreuz Breitscheid) sowie BAB 44 (Anschluss Heiligenhaus-Hetterscheidt via A 46 Autobahnkreuz Sonnborn - B 224) verfügt Heiligenhaus über eine gute Anbindung an das Fernstraßennetz und somit an umliegende Standorte der Rheinschiene sowie der Metropolregion Ruhr. Die Ent-
fernung zum Flughafen Düsseldorf beträgt gerade einmal 18 km. Auch die Erschließung der Einzelhandelsstandorte innerhalb von Heiligenhaus ist durch deren Lage an leistungsstarken Bundesstraßen als gut einzustufen. Über Stadt- und Regionalbuslinien bestehen Verbindungen innerhalb der Stadt sowie in die benachbarten Städte. Stadtteil Innenstadt, Nonnenbruch Hetterscheidt Isenbügel Ober-/ Unterilp, Wassermangel Gesamt
Einwohner 13.218 4.913 2.425 6.691 27.274
Abb. 1: Einwohner in Heiligenhaus nach Stadtbereichen
Heiligenhaus ist durch die Kombination von kurzen Verbindungen in die Oberzentren und attraktiven Wohnbereichen ein beliebter Wohnort. Nicht zuletzt deshalb verfügt die Stadt über eine vergleichsweise kaufkräftige Bevölkerung. Das einzelhandelsrelevante Kaufkraftniveau für Heiligenhaus liegt aktuell mit einer Kaufkraftkennziffer von 109,03 deutlich über dem Bundesdurchschnitt (=100). Im Vergleich zu den umliegenden Kom-
2
Einwohner mit Haupt- und Nebenwohnsitz gemäß Stadt Heiligenhaus,
Stand Dezember 2008
3
mb research, Nürnberg 2008
10
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
munen (103,8 bis 120,3) zählt Heiligenhaus in dieser sehr kaufkraftstarken Region jedoch eher zum Mittelfeld (s. Abb. 2).
Ratingen
120,3
Haan
118,7
Erkrath
113,6
Düsseldorf
112,6
Mettmann
112,1
Hilden
112,1
Heiligenhaus
109,0
W ülfrath
106,0
Velbert
104,4
Essen
103,8
0
50
Dieser guten Ausgangslage auf der Nachfrageseite steht angebotsseitig ein hoher Wettbewerbsdruck gegenüber. Die umliegenden Oberzentren Essen und Düsseldorf sowie die in Einzelhandelshinsicht vergleichsweise gut ausgestatteten benachbarten Mittelzentren sind aufgrund der guten Verkehrsinfrastruktur schnell erreichbar. Eine weitere, in diesem Zusammenhang nennenswerte Rahmenbedingung ist die starke Pendlerverflechtung innerhalb der Region. Insbesondere die vorliegenden Pendlerverflechtungen nach Essen, Düsseldorf, Ratingen und Velbert sind für Heiligenhaus von Bedeutung. Heiligenhaus wird derzeit mehr als Wohnstandort, denn als Einzelhandelsstandort wahrgenommen.
100
Abb. 2: Kaufkraftniveau in Heiligenhaus und der Region (nach mb research, Nürnberg 2008)
Die Arbeitslosenquote in Heiligenhaus ist als durchschnittlich zu bezeichnen. Für Dezember 2008 betrug die Quote im Geschäftsbereich Velbert 7,9%4 und lag damit geringfügig unter dem Landesdurchschnitt Nordrhein-Westfalens von 8,1%.
4
Agentur für Arbeit, Wuppertal, 2008
11
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
3. Angebotsanalyse Die Analyse der Ist-Situation des Handelsbesatzes fußt auf einer flächendeckenden Erhebung des lokalen Heiligenhauser Einzelhandelsangebots sowie des Angebots benachbarter regionaler Standor-
Mit 72 von 132 Geschäften ist der überwiegende Teil des lokalen Einzelhandels im Haupteinkaufsbereich von Heiligenhaus angesiedelt (vgl. Abb. 3). Dies entspricht einem Anteil von rd. 55% und spiegelt
te. Sie dient als zentrale empirische Basis des vorliegenden Einzelhandelskonzepts.
die hervorgehobene Bedeutung des Heiligenhauser Stadtzentrums für die Angebotsvielfalt der Gesamtstadt wider.
3.1 Gesamtstädtische Einzelhandelstruktur Die wesentlichen gesamtstädtischen Eckdaten des Heiligenhauser Einzelhandelsangebotes lassen sich überblicksartig wie folgt zusammenfassen (Stand November 2008): insgesamt 132 Einzelhandelsbetriebe rd. 32.120 m² Gesamtverkaufsfläche Diese Eckdaten umfassen, wie unter 2. dargelegt, bereits die derzeit noch in Bau befindlichen Ladengeschäfte in Oberilp.
Ein anderes Bild zeigt sich bei der räumlichen Verteilung der Gesamtverkaufsflächen. In dieser Relation hebt sich der Haupteinkaufsbereich Heiligenhaus nicht mehr eindeutig als Einzelhandelsschwerpunkt ab (vgl. Abb. 3). Zwar ist das Zentrum auch flächenmäßig der größte Einzelhandelsstandort in Heiligenhaus, von den rd. 32.120 m² Gesamtverkaufsfläche befindet sich dort jedoch nur rd. ein Drittel der Verkaufsfläche. Die restlichen rd. zwei Drittel entfallen auf das übrige Stadtgebiet, da u.a. mit einem REAL-SB-Warenhaus (4.850 m²) sowie der Baumschule SCHWENDEMANN (6.200 m²) zwei besonders flächenstarke Betriebe außerhalb des Stadtzentrums liegen.
Mit diesen Eckdaten weist Heiligenhaus eine für kleinere Mittelzentren in Verflechtungsräumen typische Einzelhandelsausstattung auf. Die Verkaufsflächenausstattung liegt über alle Branchen hinweg bei rd. 1,2 m² pro Kopf der Bevölkerung und ist damit leicht unterdurchschnittlich (Bundesschnitt rd. 1,4 m²).
12
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Betriebe
100% = 132
2
100% = 32.120 m²
Verkaufsfläche1 in m² 0%
20%
40%
Haupteinkaufsbereich
60%
80%
100%
Name des Einzelhandelsbetriebs SCHWENDEMANN REAL HOLZ MÜLLER WOOLWORTH REWE RAIFFEISEN ALDI REWE TOP-GETRÄNKE LIDL
Lage des Einzelhandelsbetriebs sonst. Stadtgebiet sonst. Stadtgebiet sonst. Stadtgebiet Innenstadt sonst. Stadtgebiet sonst. Stadtgebiet sonst. Stadtgebiet Innenstadt Innenstadt sonst. Stadtgebiet
Verkaufsfläche in m² 6.200 4.850 2.270 2.020 1.450 1.120 900 850 800 800
Abb. 4: Großflächige Einzelhandelsbetriebe in Heiligenhaus
Übriges Stadtgebiet
Abb. 3: Anzahl der Einzelhandelsbetriebe nach räumlicher Lage
Größenstruktur der Betriebe Die Betrachtung der Größenstruktur der Heiligenhauser Einzelhandelsunternehmen zeigt, dass neben den beiden genannten Einzelhandelsbetrieben HOLZ MÜLLER, WOOLWORTH, ein REWE-Markt sowie der RAIFFEISEN-Markt als größte Einzelhandelsbetriebe der Stadt jeweils Verkaufsflächen von mindestens 1.000 m² aufweisen. Weitere vier Betriebe liegen größenmäßig zwischen 800 m² und 1.000 m². Abb. 4 zeigt eine Liste der zehn größten Einzelhandelsbetriebe in Heiligenhaus. Die durchschnittliche Verkaufsfläche aller Einzelhandelsbetriebe beträgt rd. 243 m². Dies ist im Bundesvergleich ein durchschnittlicher Wert für Städte dieser Größenordnung.
Verkaufsflächen Die detaillierte Aufteilung der Gesamtverkaufsfläche der 132 Betriebe nach Warengruppen ist in Abb. 5 dargestellt. Deutlich wird in dieser Betrachtung vor allem der hohe Anteil an Waren des periodischen Bedarfs innerhalb des Heiligenhauser Gesamtangebots. Dabei ragt insbesondere die Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’ heraus, sowohl in Hinblick auf die Anzahl der Betriebe als auch hinsichtlich der Verkaufflächenausstattung mit rd. 34% bzw. rd. 31% des Gesamtbesatzes. Ein zweiter Schwerpunkt ist im Bereich ‚baumarktspezifische (inklusive gartencenterrelevante) Sortimente’ zu verzeichnen. In Heiligenhaus machen diese Angebote 36% aller Flächen aus. Obwohl kein Baumarkt im klassischen Sinne vorhanden ist, schlagen sich hier 13
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
die flächenmäßig vergleichsweise großen Angebote der Garten- und Raiffeisenmärkte nieder. Zu nennen ist hier wiederum die Baumschule SCHWENDEMANN mit 6.200 m² Verkaufsfläche.
Warengruppe
Anz. der Betriebe
in %
Fasst man die Warengruppen ‚Bekleidung / Wäsche’, ‚Schuhe / Lederwaren’, ‚Uhren / Schmuck’ und ‚Optik’ zum ‚persönlichen Bedarf’ zusammen, kann bei einem Flächenanteil von rd. 12% von einem weiteren Angebotsschwerpunkt gesprochen werden.
Verkaufsfläche in m²
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
65 45 11 9
49,2% 34,1% 8,3% 6,8%
12.595 9.805 2.235 555
39,2% 30,5% 7,0% 1,7%
71,4 51,9 17,6 1,9
65,2% 47,4% 16,1% 1,7%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Übriger persönlicher Bedarf (Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik)
26 17
19,7% 12,9%
4.005 3.080
12,5% 9,6%
12,1 8,4
11,0% 7,7%
9
6,8%
925
2,9%
3,7
3,4%
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren
13 4
9,8% 3,0%
1.805 530
5,6% 1,7%
6,3 2,0
5,8% 1,8%
Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
9
6,8%
1.275
4,0%
4,3
3,9%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
4
3,0%
685
2,1%
2,4
2,2%
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat
5
3,8%
840
2,6%
1,4
1,3%
Einrichtungsbedarf
6
4,5%
635
2,0%
1,9
1,7%
13
9,8%
11.555
36,0%
14,0
12,8%
132
100,0%
32.120
100,0%
109,5
100,0%
Baumarktspezifische Sortimente (inklusive Gartencenterrelevanter Sortimente) Einzelhandel insgesamt
Abb. 5: warengruppenspezifische Einzelhandelsausstattung der Heiligenhauser Gesamtstadt
14
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Alle übrigen Warengruppen weisen deutlich geringere Anteile am Unternehmens- bzw. Flächenbestand der Gesamtstadt auf. Zusammen belegen die Betriebe in den Hauptwarengruppen ‚Medien / Technik’, ‚Spiel / Sport / Hobby’ sowie ‚Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat’ und ‚Einrichtungsbedarf’ nur gut 12% der Einzelhandelsflächen in Heiligenhaus. Einzelhandelsumsatz Auf den 32.120 m² Verkaufsfläche wird ein Gesamtumsatz von rd. 109,5 Mio. EUR realisiert. Auch hier sind in der Darstellung wiederum die Veränderungen vorweggenommen, die sich durch den Neubau des Nahversorgungszentrums in Oberilp vollziehen. Dieser Gesamtwert entspricht einer warengruppenübergreifenden Flächenproduktivität von rd. 3.400 EUR. Dessen Berechnung fußt auf einer Einzelbeurteilung aller erfassten Einzelhandelsbetriebe.
Bei den baumarktspezifischen Sortimenten bleibt der Umsatz mit rd. 14,0 Mio. EUR und einem rd. 13%-Anteil am Gesamtumsatz vergleichsweise gering. Dies ist den geringen Flächenleistungen der Anbieter in der Stadt geschuldet. Mit Angeboten des persönlichen Bedarfs werden rd. 12,1 Mio. EUR umgesetzt, was einer durchschnittlichen Flächenproduktivität von rd. 3.000 EUR / m2 Verkaufsfläche entspricht. In diesen Leitbranchen des mittelfristigen Bedarfs zeigt sich Heiligenhaus insgesamt schwach aufgestellt. Eher noch schwächer präsentiert sich Heiligenhaus hinsichtlich der Hautwarengruppe ‚Medien und Technik’ mit einem Gesamtumsatz von rd. 6,3 Mio. EUR, wobei insbesondere der Technikbereich deutliche Defizite aufweist. Die Flächenleistung liegt in der Hauptwarengruppe bei rd. 3.500 EUR / m2 Verkaufsfläche.
In Abb. 5 sind die auf diesem Wege ermittelten Umsätze des Heiligenhauser Einzelhandels differenziert nach Warengruppen dargestellt. Analog zur großen flächenmäßigen Bedeutung der Warengruppen ‚Lebensmittel und Reformwaren’ sowie ‚Gesundheits- und Körperpflege’ bilden diese mit jährlich rd. 51,9 Mio. Euro bzw. rd. 17,6 Mio. Euro die Umsatzschwerpunkte. Mit Warenangeboten des periodischen Bedarfs werden somit insgesamt knapp 2/3 des gesamten Einzelhandelsumsatzes in Heiligenhaus realisiert.
Die übrigen drei in der Abb. 5 dargestellten Hauptwarengruppen verzeichnen zusammen einen Umsatz von 5,7 Mio. EUR / m2 Verkaufsfläche bzw. rd. 7% des Gesamtumsatzes in der Stadt. Sie sind damit eher als Randgrößen im gesamtstädtischen Einzelhandelsangebot zu sehen.
15
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
3.2 Räumliche Versorgungsstruktur Unter Berücksichtigung der Betriebe, die derzeit in Oberilp entstehen, sowie unter Herausnahme der zu verlegenden Märkte REWE in der Rheinlandstraße sowie ALDI in der Weilenburger Straße, bildet sich in der näheren Betrachtung der räumlichen Verteilung eine Konzentration der Einzelhandelsbetriebe auf drei Standorte ab. Neben dem Hauptzentrum Innenstadt kristallisieren sich zusätzlich die Einzelhandelsschwerpunkte Oberilp und Hetterscheidt heraus (s. Abb. 6).
Der Einzelhandelsschwerpunkt Hetterscheidt mit dem SB-Warenhaus REAL und dem RAIFFEISEN Baufachmarkt liegt 1,6 km östlich der Innenstadt. Der Versorgungsstandort Oberilp entsteht derzeit rd. 1,8 km westlich der Innenstadt. Beide Standorte liegen an der B 227, die Heiligenhaus in West-Ost-Richtung durchläuft. Sie übernehmen eine wichtige Versorgungsfunktion für den Nahbereich sowie darüber hinaus für die östlichen bzw. westlichen Stadtbereiche von Heiligenhaus. 3.2.1 Innenstadtzentrum Heiligenhaus Der Heiligenhauser Haupteinkaufsbereich erstreckt sich in einer langgestreckten Bandstruktur entlang der Hauptstraße (vgl. Abb. 7). Auf einer Strecke von rd. 1.000 m finden sich hier Einzelhandel und Dienstleistungen, wobei der Handelsbesatz in den vorderen und hinteren Abschnitten des Hauptstraßenzugs z.T. deutlich perforiert ist. Einen verdichteten Geschäftsbesatz weist der Abschnitt zwischen der Einmündung Schulstraße im Westen und der Kreuzung Bahnhofstraße / Wülfrather Straße auf. Auf rd. 700 m zeigt sich hier eine überwiegend durchgängige Geschäftsnutzung, die um Gastronomie sowie öffentliche und private Dienstleistungen ergänzt wird. Hier befinden sich mit dem Rathaus und der Stadtbibliothek zwei publikumsstarke Einrichtungen. Neben der Hauptstraße selbst weisen einige wenige ihrer Seitenstraßen eine Handelsnutzung auf. Hervorzuheben sind die Kettwiger Straße und der Kirchplatz.
Abb. 6: Einzelhandelsschwerpunkte in Heiligenhaus
16
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Städtebauliche Situation
Die Gehwege des Hauptstraßenzugs sind vergleichsweise schmal, es gibt nur wenige Aufweitungen, die für Aufenthaltsgelegenheiten oder eine ansprechende Straßenraumgestaltung genutzt werden können. Entsprechend beschränkt sich die Außengastronomie weitgehend auf zwei zentrale Plätze und deren Umfeld: Der im westlichen Abschnitt des Hauptgeschäftsbereichs gelegene Kirchplatz wird als Platz von der Hauptstraße sowie der Kettwiger Straße tangiert, im Norden und Osten wird er von Bebauung mit Geschäfts- und Gastronomienutzungen eingefasst. Der rd. 300 m weiter östlich gelegene Rathausplatz stellt eine Aufweitung des Hauptstraßenzugs dar, die an dieser Stelle durch das Zurücksetzen des Rathauses von der Straßenflucht geschaffen worden ist. Zusammen mit den Flächen an der Straße „Am Rathaus“ hat der Platzbereich eine L-Form. Er beherbergt mittwochs und samstags den gut frequentierten Wochenmarkt, der einen wichtigen Besuchermagneten des Hauptgeschäftsbereichs darstellt.
Der Hauptstraßenzug wird atmosphärisch stark vom Durchgangsverkehr geprägt, der die Innenstadt zweispurig im Einrichtungsverkehr von Ost nach West durchquert. Der gegenläufige Verkehr wird durch den Südring aufgenommen, der den Hauptgeschäftsbereich nach Süden begrenzt. Das starke Verkehrsaufkommen mit rd. 20.000 KFZ / Tag erzeugt einen vergleichsweise hohen Geräuschpegel und schränkt die Querbarkeit der Straße für Fußgänger ein. Diese Barrierewirkung wird in den breiteren Straßenabschnitten durch Längsparken verstärkt. Gleichzeitig sind einige Geschäftslagen für den PKWVerkehr nicht oder nur eingeschränkt anfahrbar. Eine fahrradfreundliche Infrastruktur ist nicht gegeben.
Für den gesamten Hauptgeschäftsbereich sind derzeit sowohl im öffentlichen Raum als auch in Hinblick auf die Gebäude gestalterische Defizite festzustellen. In Erwartung der Fertigstellung einer nördlich der Hauptstraße verlaufenden, derzeit im Bau befindlichen Entlastungsstraße für die Hauptstraße („Entflechtungsstraße“) sind öffentliche und auch private Investitionen in den letzten Jahren eher zurückhalten getätigt worden. Es ist davon auszugehen, dass mit der Fertigstellung der neuen Straße und der damit einhergehenden Entlastung der Hauptstraße, die sich neu bietenden Chancen genutzt und Nachholinvestitionen getätigt werden.
Abb. 7: Haupteinkaufsbereich Heiligenhaus
17
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Angebotsstruktur Im dem enger gefassten, verdichteten Haupteinkaufsbereich von Heiligenhaus befinden sich, wie in Abb. 8 dargestellt, 72 Betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 10.335 m². Die durchschnittliche Betriebsgröße beträgt damit lediglich 144 m² Verkaufsfläche.
Warengruppe
Anz. der Betriebe
in %
Wird der Angebotsmix des Haupteinkaufsbereichs von Heiligenhaus näher betrachtet, so zeichnet sich sowohl durch die Anzahl der Betriebe als auch durch die der Verkaufsfläche die hervorgehobene Bedeutung der periodischen Bedarfsgüter ab. Rd. 43% der Betriebe und rd. 46% der Verkaufsfläche entfallen auf diesen Bereich.
Verkaufsfläche in m²
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
31 17 10 4
43,1% 23,6% 13,9% 5,6%
4.775 3.215 1.355 205
46,2% 31,1% 13,1% 2,0%
30,2 16,3 13,3 0,6
64,9% 35,1% 28,6% 1,3%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Übriger persönlicher Bedarf (Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik)
20 13
27,8% 18,1%
3.035 2.305
29,4% 22,3%
9,4 6,4
20,2% 13,8%
7
9,7%
730
7,1%
3,0
6,4%
Medien und Technik insgesamt
8
11,1%
930
9,0%
3,3
7,1%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Einrichtungsbedarf
7
9,7%
950
9,2%
2,0
4,3%
Baumarktspezifische Sortimente
6
8,3%
645
6,2%
1,6
3,4%
72
100,0%
10.335
100,0%
46,5
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Abb. 8: warengruppenspezifische Einzelhandelsausstattung des Heiligenhauser Haupteinkaufsbereichs
18
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Mit REWE (850 m² Verkaufsfläche), PLUS (630 m²) und ALDI (600 m²) sowie weiteren kleinteiligen Betrieben, insbesondere auch im Segment des Ladenhandwerks, liegt im Haupteinkaufsbereich von Heiligenhaus ein differenziertes Angebot in der Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’ vor. Erwähnenswert ist das Vorhandensein inhabergeführter Fleischerfachgeschäfte. Das Angebot wird im Segment ‚Gesundheits- und Körperpflege’ durch mehrere Drogeriefachmärkte und Parfümerien ergänzt. Bei ersteren ist der DM-Markt (540 m²) hervorzuheben. Zusammen mit WOOLWORTH (2.030 m²) tragen die Unternehmen des periodischen Angebotsbereichs maßgeblich zur Kundenfrequenz im Hauptgeschäftszentrum bei. Einen zweiten, wenngleich bereits deutlich kleineren Angebotsschwerpunkt des Einkaufsbereichs, bildet die Hauptwarengruppe des ‚persönlichen Bedarfs’. 20 Unternehmen verfügen hier über eine Verkaufsfläche von rd. 3.000 m². Die durchschnittliche Betriebsgröße von 150 m² verweist auf eine sehr kleinteilige Angebotsstruktur, in der größenmäßig nur preisorientierte Anbieter herausragen. Zu nennen sind das Kaufhaus WOOLWORTH und NKD als Textildiscounter sowie CRUSE als qualifizierter, trendiger Textilanbieter. Alle übrigen Warengruppen besitzen aktuell eine eher nachgeordnete Bedeutung. Acht Anbieter vertreiben auf rd. 930 m² Verkaufsfläche Waren der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik’ mit einem Schwerpunkt bei ‚Elektroartikeln / Leuchten’. Weitere sieben Betriebe
offerieren auf rd. 950 m² Verkaufsfläche Warenangebote aus den Bereichen ‚Spiel / Sport / Hobby’ sowie ‚Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik’ und ‚Einrichtungsbedarf’. Baumarktspezifische Sortimente sind auf rd. 645 m² Verkaufsfläche zu finden. Angebotsqualitäten Betrachtet man neben der quantitativen Angebotsausstattung des Haupteinkaufsbereichs auch das (Preis-)Niveau der angebotenen Waren, so zeigt sich in der Gesamtsicht aller Warengruppen ein durchschnittliches bis preisorientiertes Bild. Das Gros der Angebote wird in Standardqualitäten auf einem mittleren Preisniveau sowie in einfacheren bis Discountqualitäten angeboten. Besonders augenfällig wird dieses Ergebnis in den Warengruppen des persönlichen Bedarfs, die zentrale Leitsortimente der Innenstadt umfassen; zu nennen ist vor allem der große Anteil konsumiger Textilien. Gleichzeitig bedienen die Angebote im überwiegenden Maße den „Mainstream“, d.h. ein Breitenpublikum. Hochwertige Angebote bleiben über alle Warengruppen hinweg die Ausnahme, exklusive Angebote fehlen fast ganz. Diese Hochwertwaren machen weniger als 10% der Angebotsfläche aus. Sie finden sich in einigen Unternehmen, die sich in diesem Segment positionieren sowie als Waren in Unternehmen, die ihre Angebotspalette preislich aufgespreizt haben.
19
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Einzelhandelsumsatz Die jährliche Umsatzleistung der Einzelhandelsunternehmen im Haupteinkaufsbereich liegt bei rd. 46,5 Mio. EUR (vgl. Abb. 8), was einem Anteil von rd. 42% am gesamtstädtischen Einzelhandelsbesatz von 109,5 Mio. EUR entspricht. Lebensmittel und Reformwaren
69%
31%
Gesundheits- und Körperpflege
76%
24%
Bekleidung, W äsche
76%
24%
Schuhe, Lederwaren
82%
18%
Uhren, Schmuck, Optik
80%
20%
Bücher, Schreibwaren
80%
20%
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik Spiel, Sport, Hobby
Baumarktspez. Sortimente
68%
32% 89%
11%
0,0%
Neben diesem Schwerpunkt „verblasst“ die Bedeutung anderer Warengruppen deutlich. Im Angebotsschwerpunkt ‚persönlicher Bedarf’ werden jährlich rd. 9,4 Mio. EUR vereinnahmt, was rd. 20% der
50%
50%
Einrichtungsbedarf
Diese Betrachtung der gesamtstädtischen Umsatzstruktur darf allerdings nicht über die Umsatzgewichtung innerhalb des Haupteinkaufszentrums hinwegtäuschen. Ein besonderes Gewicht haben hier die Unternehmen, die der Deckung des periodischen Bedarfs dienen: Bei einem Unternehmensanteil von rd. 43% und einem Verkaufsflächenanteil von rd. 46% im Haupteinkaufsbereich steuert dieses Angebotssegment einen Anteil von rd. 65% bzw. rd. 30,2 Mio. EUR zu den Gesamtumsätzen der Innenstadt bei. Ihrem hohen Umsatzanteil ist es geschuldet, dass in der Innenstadt eine durchschnittliche Flächenleistung von 4.500 EUR / m² zu verzeichnen ist.
71%
29%
Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik
Datenbestand einschließlich in Realisierung befindlichen Nahversorgungszentrums Höseler Straße
61%
39%
stadt naturgemäß mit 11% am geringsten, in der Warengruppe ‚Schuhe / Lederwaren’ mit 82% am höchsten.
20,0%
40,0%
Haupteinkaufsbereich
60,0%
80,0%
100,0
Innenstadtumsätze entspricht.
Übriges Stadtgebiet
Abb. 9: Umsatzstruktur des Heiligenhauser Einzelhandels nach Warengruppen und Lagen
In allen übrigen Warengruppen zusammen werden lediglich rd. 6,9 Mio. EUR umgesetzt.
Abb. 9 verdeutlicht allerdings, dass dieser Umsatzanteil des Haupteinkaufsbereichs an den Einzelhandelsumsätzen in der Gesamtstadt für die einzelnen Warengruppen höchst unterschiedlich ausfällt. Bei ‚baumarktspezifischen Sortimenten’ ist der Umsatzanteil der Innen-
Die der Stadt Heiligenhaus zustehende mittelzentrale Versorgungsfunktion, insbesondere im Segment des mittelfristigen Bedarfs mit den Angeboten in den innenstädtischen Kernsortimenten, erfolgt nur rudimentär.
20
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
3.2.2 Einzelhandelsstandort Hetterscheidt
Städtebauliche Situation
Der Einzelhandelsstandort Hetterscheidt liegt an der B 227, Velberter Straße, zwischen Dümgesweg und Am Meisenkothen im südlichwestlichen Bereich Hetterscheidts. Im Kern besteht er aus zwei Ankerbetrieben, einem REAL-SB-Warenhaus und einem benachbarten RAIFFEISEN-Markt, sowie einigen kleineren Einheiten (vgl. Abb. 10).
Die städtebauliche Situation dieses für Heiligenhaus in der Verkaufsflächenkonzentration bedeutsamen Einkaufsbereichs ist durch die großflächige Struktur der beiden Ankerbetriebe sowie die verkehrsgünstige Lage an der B 227 geprägt. Aufgrund der funktionalen eingeschossigen Einkaufsarchitektur besitzt der Standort wenig Ausstrahlung und Attraktivität. Das Umfeld der Betriebe wird faktisch und atmosphärisch durch Zufahrtsstraßen und ungegliederte Großparkflächen bestimmt. Hier stehen den Kunden Stellplätze kostenfrei zur Verfügung. Eine Anbindung an das ÖPNV-Netz besteht mit der Buslinie 770 über die Haltestelle Otterbeck. Trotz seiner Verkehrsorientierung ist dieser Standort ein maßgeblicher Versorgungsstandort für den Stadtteil Hetterscheidt. Die Wohnsiedlungsbereiche erstrecken sich nördlich der B 277. Angebotsstruktur Das Versorgungszentrum Hetterscheidt weist insgesamt fünf Einzelhandels betriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von rd. 6.025 m² auf. Davon entfallen auf das REAL-SB-Warenhaus einschließlich eines Getränkemarkts rd. 4.850 m². Der RAIFFEISEN-Markt schlägt mit 1.120 m² zu Buche. Die übrigen Betriebe sind in der Vorkassenzone des REAL-Marktes und im Außenbereich des Marktes angesiedelt. Sie bieten u.a. Lebensmittelspezialitäten und Backwaren.
Abb. 10: Einzelhandelsstandort Hetterscheidt
Rd. 2.700 m² Verkaufsfläche bzw. rd. 45% des Angebots entfallen auf Warenangebote des periodischen Bedarfs. Die übrigen Verkaufsflächen werden für Angebote genutzt, die der mittel- und langfristigen 21
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Bedarfsdeckung dienen. Die größten Einzelsortimente zählen zu den Hauptwarengruppen ‚Spiel / Sport / Hobby’, Glas / Porzellan / Keramik und Hausrat’ sowie ‚baumarktspezifische Sortimente’ (Gartenbedarf).
3.2.3 Einzelhandelsstandort Oberilp An der L 156, Höseler Straße, entsteht derzeit auf Höhe der Rhönstraße in Oberilp die Einzelhandelsagglomeration „Selbecker Markt“ bestehend aus einem REWE-Markt, dem Discounter ALDI, einem ROSSMANN-Drogeriemarkt sowie kleinteiligen Geschäftseinheiten. Gegenüber den Neuflächen befinden sich am Europaplatz weitere kleinteilige Einzelhandelsangebote und Dienstleister (vgl. Abb. 11). Städtebauliche Situation Das künftige Versorgungszentrum für das westliche Stadtgebiet liegt am südlichen Rand der Bestandsbebauung Oberilps. Zwischen den Bestandsflächen am Europaplatz und den im Bau befindlichen Flächen besteht eine Sichtbeziehung. Über den Kreiselbereich Rhönstraße / Höseler Straße ist das neue Areal trotz der Trennwirkung durch die L 156 für die Bewohner Oberilps fußläufig gut erreichbar, da hier breite Fußgängerinseln geschaffen worden sind. Gemäß Bebauungsplan Nr. 50/2 ist im Süden und Osten des Handelsstandorts eine Bebauung mit rd. 160 Wohneinheiten für rd. 300 bis 400 Einwohner vorgesehen (Baugebiet Selbeck). Sukzessive wird der Standort so von Wohnbebauung umschlossen, so dass ein integrierter Handelsstandort geschaffen wird.
Abb. 11: Einzelhandelsstandort Oberilp
Die am Europaplatz liegenden Bestandsnutzungen sind von Wohnbebauung umschlossen. Der benachbarte Neustandort Selbecker Markt ist ein modernes Einkaufsensemble mit einem L-förmigen Baukörper, eingeschossig mit einem Giebeldach errichtet. Insbeson22
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
dere weil der Markt an dieser prominenten Stadteinfahrt eine Visitenkartenfunktion hat, ist bei der Planung viel Wert auf ein attraktives Erscheinungsbild gelegt worden. Der Neubereich wird so nach Fertigstellung der Baumaßnahmen deutlich mehr Atmosphäre aufweisen als der Altbereich. Den Kunden stehen hier zukünftig kostenfreie Stellplätze zur Verfügung. Angebotsstruktur Der Einzelhandelsbereich Selbecker Markt umfasst nach seiner Fertigstellung, bezugnehmend auf den planungsrechtlich möglichen Rahmen, eine Gesamtverkaufsfläche von bis zu 3.250 m². Ankerbetriebe sind der bereits oben genannte REWE-Markt mit 1.450 m² Verkaufsfläche, ein ALDI-Discountmarkt mit 900 m² Verkaufsfläche sowie ein ROSSMANN-Drogeriemarkt, der seine Waren auf 450 m² anbietet. Neben weiterem Einzelhandel – u.a. eine Apotheke – wird das Geschäftszentrum eine Filiale der Kreissparkasse Düsseldorf sowie einen Frisör beherbergen. Am Europaplatz ist ergänzend kleinflächiger, nahversorgungsrelevanter Einzelhandel ansässig. Zwei Betriebe – ein südeuropäischer Lebensmittelhändler und ein Kiosk-Betrieb – belegen eine Verkaufsfläche von rd. 130 m². Darüber hinaus existieren Gastronomie, eine Arztpraxis und ein Stadtteilbüro der Stadt Heiligenhaus. Im Verlauf der letzten Jahre ist in diesem Standortbereich jedoch eine Erosion des Einzelhandelsbesatzes zu verzeichnen gewesen.
3.3 Dezentrale Grundversorgung Die dezentralen Einzelhandelsstrukturen besitzen mit Blick auf die Versorgung der Bevölkerung mit Warenangeboten des täglichen Bedarfs eine hervorgehobene Bedeutung. Für die gutachterliche Beurteilung der dezentralen Versorgungsqualität spielt insbesondere die fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmittelgeschäften als Maßstab eine Rolle. Unterschiedliche Untersuchungen gehen dabei von einer zumutbaren Fußwegentfernung von etwa 10 Gehminuten zwischen Wohnstandort und Grundversorgungsangeboten aus.5 Auf der Grundlage dieses Zeitansatzes wird im Rahmen der Untersuchung der Heiligenhauser Versorgungssituation eine Entfernung von 800 m Luftlinie als Prüfkriterium zugrunde gelegt. In Abb. 12 sind daher um die größeren Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe in Heiligenhaus kreisförmig vereinfachte 800 m-Isochronen gezogen, die näherungsweise Linien gleicher Zeitabstände markieren. Es wird deutlich, dass sich die Isochronen insbesondere im Heiligenhauser Haupteinkaufsbereich stark überlagern. Weite Teile der dort lebenden Bevölkerung finden innerhalb eines 800 m-Radius gleich mehrere Anbieter vor. Hier besteht eine gute Versorgungssituation im unmittelbaren Nahbereich. Ähnlich gestaltet sich die Situation im Nahbereich der oben dargestellten Versorgungsschwerpunkte im westlichen und östlichen Stadtgebiet.
5
vgl. auch Einzelhandelserlass NRW, 2008
23
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
seler Straße mit Sichtkontakt zur Hauptverkehrsachse L 156, Ratinger Straße, ergänzt. Dabei handelt es sich um einen solitär gelegenen LIDL-Markt mit 800 m² Verkaufsfläche. Neben diesen gut versorgten Stadtbereichen zeigt die Kartenübersicht aber auch, dass weite Teile des Heiligenhauser Stadtgebiets mit den angesetzten Radien nicht abgedeckt werden. Insbesondere in den Stadtteilen Wassermangel und Isenbügel sind lediglich kleinflächige Einzelhandelsbetriebe vertreten, die mit ihrem begrenzten Angebot nur eine ergänzende Nahversorgungsfunktion übernehmen. Hier kann nur der „Vergesslichkeitsbedarf“ gedeckt werden. Die dort lebenden Kunden müssen vergleichsweise weite Strecken zurücklegen, um Lebensmittel und andere Waren des periodischen Bedarfs einkaufen zu können. Der Grund für die lückenhafte Nahversorgungssituation in Heiligenhaus liegt i.d.R. in einer nicht ausreichenden Mantelbevölkerung für die Ansiedlung zusätzlicher, wohnungsnaher Einzelhandelsbetriebe in der derzeit marktgängigen Größenordnung.
2
Abb. 12: fußläufige Erreichbarkeit von Lebensmitteleinzelhandelsbetrieben > 200 m Verkaufsfläche
Neben den Nahversorgungsangeboten in diesen Bereichen wird die Versorgung im südlich der Innenstadt gelegenen Wohnsiedlungsbereich Nonnenbruch durch einen Lebensmitteldiscounter an der Brüs24
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
3.4 Regionale Angebotsstruktur Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes für die Stadt Heiligenhaus ist über die Analyse der lokalen Handelsstrukturen hinaus auch die regionale Versorgungssituation untersucht worden. Auf diesem Wege werden die Wettbewerbsbedingungen des Heiligenhauser Einzelhandels transparent gemacht und Entwicklungsspielräume für den Handel in der Stadt vor dem Hintergrund der regionalen Situation bewertbar. Tiefergehend analysiert wurden die regionalen Zentrenbereiche, die – neben den Oberzentren Essen und Düsseldorf – traditionelle Einkaufsorte der Heiligenhauser Bevölkerung darstellen. Zu diesen Standorten mit gewachsenen Verflechtungsbeziehungen zu Heiligenhaus zählen die Innenstadtzentren von Ratingen, Velbert und Wülfrath, die Stadtteilzentren Essen-Kettwig, Essen-Werden und
Essen-Rüttenscheid sowie das Nahversorgungszentrum RatingenHösel. In diesen zentralen Versorgungsbereichen wurden jeweils nach Warengruppen die Anzahl der Einzelhandelsbetriebe und das Verkaufsflächenangebot erhoben sowie der Umsatz ermittelt.
3.4.1 Stadtteilzentrum Essen-Kettwig Im Stadtteilzentrum des südwestlichsten Stadtteils Essens mit rd. 17.700 Einwohnern verteilen sich 8.250 m² Gesamtverkaufsfläche auf 82 Einzelhandelsbetriebe mit einem Umsatz von insgesamt rd. 33,4 Mio. EUR (s. Abb. 13). Im Vergleich zum Innenstadtzentrum von Heiligenhaus verfügt das Stadtteilzentrum Essen-Kettwig über mehr Betriebe, insgesamt ist es jedoch etwas kleiner. Ähnlich wie in Heiligenhaus wird mit rd. 59% ein deutlicher Umsatzschwerpunkt im Bereich des periodischen Bedarfs erzielt.
25
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Warengruppe
Anz. der Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
23 11 8 4
28,0% 13,4% 9,8% 4,9%
3.085 2.170 770 145
37,4% 26,3% 9,3% 1,8%
19,6 11,6 7,4 0,6
58,7% 34,7% 22,2% 1,8%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
31 21
37,8% 25,6%
1.440 1.135
17,5% 13,8%
5,4 3,7
16,2% 11,1%
10
12,2%
305
3,7%
1,7
5,1%
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
11 5
13,4% 6,1%
755 470
9,2% 5,7%
2,9 1,8
8,7% 5,4%
6
7,3%
285
3,5%
1,1
3,3%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
3
3,7%
415
5,0%
1,1
3,3%
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat
5
6,1%
530
6,4%
1,1
3,3%
Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente
9
11,0%
2.025
24,6%
3,3
9,9%
82
100,0%
8.250
100,0%
33,4
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Abb. 13: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Essen-Kettwig
26
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Das Zentrum des Stadtteils mit seinen rd. 28.000 Einwohnern ist deutlich attraktiver als Kettwig und verfügt über einen höheren Filialbesatz. Insgesamt sind 120 Betriebe mit 17.765 m² Verkaufsfläche vorhanden. Der Umsatz beträgt rd. 66,5 Mio. EUR (s. Abb. 14).
3.4.2 Stadtteilzentrum Essen-Rüttenscheid Eine ähnliche Verteilung weist das wesentlich größere Stadtteilzentrum in Rüttenscheid auf, auch hier liegt der Umsatzschwerpunkt mit rd. 53% im Bereich des periodischen Bedarfs. Auffällig ist zudem der vergleichsweise hohe Umsatzanteil in der Warengruppe Technik und Medien.
Warengruppe
Anz. der Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
46 25 14 7
38,3% 20,8% 11,7% 5,8%
6.020 3.980 1.700 340
33,9% 22,4% 9,6% 1,9%
35,0 19,2 14,8 1,0
52,6% 28,9% 22,3% 1,5%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
40 25 6 9
33,3% 20,8% 5,0% 7,5%
4.325 3.100 555 670
24,3% 17,5% 3,1% 3,8%
13,2 8,4 1,8 3,0
19,8% 12,6% 2,7% 4,5%
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
18 4
15,0% 3,3%
2.195 1.250
12,4% 7,0%
8,9 5,5
13,4% 8,3%
14
11,7%
945
5,3%
3,4
5,1%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
6
5,0%
1.530
6,6%
3,6
5,4%
Einrichtungsbedarf
6
5,0%
1.215
6,8%
2,0
3,0%
Baumarktspezifische Sortimente
4
3,3%
2.480
14,0%
3,9
5,8%
120
100,0%
17.765
100,0%
66,5
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Abb. 14: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Essen-Rüttenscheid
27
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Mit rd. 40% aller Betriebe, rd. 47% der Gesamtverkaufsfläche und rd. 70% der Umsätze liegt ein Schwerpunkt im Bereich des periodischen Bedarfs. In Essen-Werden existieren mehr Betriebe bei einer deutlich geringeren Gesamtverkaufsfläche als im Heiligenhauser Innenstadtzentrum.
3.4.3 Stadtteilzentrum Essen-Werden Mit rd. 9.900 Einwohnern ist der Essener Stadtteil Werden kleiner als Kettwig und Rüttenscheid. In 98 Einzelhandelsbetrieben mit einem Gesamtverkaufsflächenangebot von 5.890 m² wird ein Umsatz von rd. 31,4 Mio. EUR erwirtschaftet (s. Abb.15).
Warengruppe
Anz. der Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
39 27 8 4
39,8% 27,6% 8,2% 4,1%
2.765 1.860 790 115
46,9% 31,6% 13,4% 2,0%
21,5 12,0 9,1 0,4
68,5% 38,2% 29,0% 1,3%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
32 21 4 7
32,7% 21,4% 4,1% 7,1%
1.475 990 170 315
25,0% 16,8% 2,9% 5,3%
5,5 3,1 0,6 1,8
17,5% 9,9% 1,9% 5,7%
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
7 3
7,1% 3,1%
440 260
7,5% 4,4%
1,7 1,0
5,4% 3,2%
4
4,1%
180
3,1%
0,7
2,2%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
4
4,1%
215
3,7%
0,6
1,9%
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat
5
5,1%
390
6,6%
0,9
2,9%
Einrichtungsbedarf
7
7,1%
380
6,5%
0,8
2,5%
Baumarktspezifische Sortimente
4
4,1%
225
3,8%
0,4
1,3%
98
100,0%
5.890
100,0%
31,4
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Abb. 15: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Essen-Werden
28
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Im Vergleich zum Heiligenhauser Innenstadtzentrum verfügt Ratingen über eine mehr als drei Mail so große Gesamtverkaufsfläche und über mehr als drei Mal so viele Betriebe. Die Ratinger Innenstadt ist darüber hinaus durch einen höheren Anteil an Filialisten geprägt. Im persönlichen Bedarf ist das „mittlere Genre“ gut vertreten.
3.4.4 Ratingen Innenstadt Die Ratinger Innenstadt verfügt über eine Gesamtverkaufsfläche von 31.690 m², die sich auf 220 Einzelhandelsbetriebe verteilt. Der Umsatz beträgt rd. 114,4 Mio. EUR (s. Abb. 16). Die Umsatzschwerpunkte liegen in den Bereichen des periodischen Bedarfs (rd. 45%) sowie der Bekleidung (rd. 23%).
Warengruppe
Anz. der Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
78 50 15 13
35,5% 22,7% 6,8% 5,9%
10.250 7.200 2.585 465
32,3% 22,7% 8,2% 1,5%
51,1 36,6 12,8 1,7
44,7% 32,0% 11,2% 1,5%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
71 44 7 20
32,3% 20,0% 3,2% 9,1%
10.760 8.090 1.645 1.025
34,0% 25,5% 5,2% 3,2%
36,7 26,1 5,4 5,2
32,1% 22,8% 4,7% 4,5%
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
27 10
12,3% 4,5%
2.390 1.660
7,5% 5,2%
9,1 6,3
8,0% 5,5%
17
7,7%
730
2,3%
2,8
2,4%
7
3,2%
1.070
3,4%
3,3
2,9%
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat
10
4,5%
2.380
7,5%
5,1
4,5%
Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
15 8 7
6,8% 3,6% 3,2%
3.190 1.790 1.400
10,1% 5,6% 4,4%
6,2 3,2 3,0
5,4% 2,8% 2,6%
Baumarktspezifische Sortimente
12
5,5%
1.650
5,2%
2,9
2,5%
220
100,0%
31.690
100,0%
114,4
100,0%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
Einzelhandel insgesamt
Abb. 16: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in der Innenstadt von Ratingen
29
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
3.4.5 Nahversorgungszentrum Ratingen-Hösel Im Nahversorgungszentrum des Ratinger Stadtteils Hösel mit seinen rd. 8.600 Einwohnern befinden sich 27 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 3.355 m². Der Umsatz beträgt rd. 17,8 Mio. EUR (s. Abb. 17). Der Schwerpunkt sowohl hinsichtlich der Anzahl der Betriebe (rd. 41%) als auch bei der Verkaufsfläche (rd. 64%) und der Umsätze (rd. 80%) liegt im Bereich des periodischen Bedarfs.
Warengruppe Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
Anz. der Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
11 7
40,7% 25,9%
2.155 1.870
64,2% 55,7%
14,2 9,9
79,7% 55,6%
4
14,8%
285
8,5%
4,3
24,2%
Persönlicher Bedarf insgesamt
7
25,9%
545
16,2%
1,9
10,9%
Medien und Technik insgesamt
4
14,8%
245
7,3%
0,9
5,3%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
0
0,0%
0
0,0%
0,0
0,0%
Übriger Einzelhandel
5
3,7%
410
12,2%
0,7
4,1%
27
100,0%
3.355
100,0%
17,8
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Abb. 17: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in Ratingen-Hösel
30
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Ähnlich der Innenstadt von Ratingen liegen die Umsatzschwerpunkte in den Bereichen des periodischen Bedarfs (rd. 36%) sowie der Bekleidung (26%). Im Vergleich zu Heiligenhaus liegt eine deutlich größere Angebotsvielfalt vor. Im konsumigen Segment sind eine Reihe namenhafter Filialisten vertreten.
3.4.6 Innenstadt Velbert Abb. 18 veranschaulicht die Struktur des Innenstadtzentrums von Velbert mit seinen 144 Einzelhandelsbetrieben sowie einem Gesamtverkaufsflächenangebot von 30.140 m². Der Umsatz beträgt rd. 108 Mio. EUR.
Warengruppe
Anz. der Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
44 24 13 7
30,6% 16,7% 9,0% 4,9%
5.730 3.455 1.930 345
19,0% 11,5% 6,4% 1,1%
38,4 18,5 18,6 1,3
35,6% 17,1% 17,2% 1,2%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
58 34 6 18
40,3% 23,6% 4,2% 12,5%
12.770 9.745 1.970 1.055
42,4% 32,3% 6,5% 3,5%
40,0 28,4 6,2 5,4
37,1% 26,3% 5,7% 5,0%
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
22 5
15,3% 3,5%
3.575 1.640
11,9% 5,4%
13,8 6,6
12,8% 6,1%
17
11,8%
1.935
6,4%
7,2
6,7%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
3
2,1%
1.400
4,6%
3,7
3,4%
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat, Einrichtungsbedarf
9
6,3%
3.660
12,2%
7,9
7,3%
Baumarktspezifische Sortimente
8
5,6%
3.005
10,0%
4,1
3,8%
144
100,0%
30.140
100,0%
107,9
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Abb. 18: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in der Innenstadt von Velbert
31
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
3.4.7 Innenstadt Wülfrath Im Haupteinkaufsbereich von Wülfrath befinden sich 71 Einzelhandelsbetriebe mit einer Gesamtverkaufsfläche von 6.905 m². Sie rekrutieren einen Einzelhandelsumsatz von rd. 34,5 Mio. EUR (s. Abb. 19). Der eindeutige Schwerpunkt des Innenstadtzentrums hinsichtlich der Anzahl der Betriebe (rd. 47%), der Verkaufsfläche (rd. 53%) und der Höhe der Umsätze (rd. 70%) liegt im Bereich des periodischen Bedarfs.
Warengruppe
Anz. der Betriebe
Verkaufsfläche in m²
in %
VKF in %
Umsatz in Mio. €
Umsatzverteilung in %
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
33 15 11 7
46,5% 21,1% 15,5% 9,9%
3.640 2.310 1.000 330
52,7% 33,5% 14,5% 4,8%
24,1 12,3 10,7 1,1
69,8% 35,6% 31,0% 3,2%
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
21 12
29,6% 16,9%
1.830 1.260
26,5% 18,2%
6,1 3,7
17,7% 10,7%
9
12,7%
570
8,2%
2,4
7,0%
Medien und Technik insgesamt
6
8,5%
580
8,4%
2,4
6,9%
Spiel, Sport, Hobby insgesamt Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
7
9,8%
605
8,8%
1,4
4,1%
Einrichtungsbedarf Baumarktspezifische Sortimente
4
5,6%
250
3,7%
0,5
1,6%
71
100,0%
6.905
100,0%
34,5
100,0%
Einzelhandel insgesamt
Abb. 19: warengruppenspezifische Darstellung der Betriebszahl, der Verkaufsflächen und der Umsatzleistung in der Innenstadt von Wülfrath
32
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
3.5 Zwischenfazit In der Betrachtung der heutigen Einzelhandelsstrukturen zeigt sich für Heiligenhaus ein durchwachsenes Bild. Zwar stellt sich die Verkaufsflächenausstattung von 1,2 m² pro Kopf der Bevölkerung nur leicht unterdurchschnittlich dar – dies ist jedoch einigen wenigen flächenintensiven Betrieben geschuldet.
Jenseits der Innenstadt bestehen je nach Wohnlage Defizite im Bereich der täglichen Versorgung. Diese Funktion übernehmen die drei benannten Versorgungsschwerpunkte. Das Hauptgeschäftszentrum leistet dies heute mit Einschränkungen insbesondere für die Stadtteile Isenbügel und Nonnenbruch, der Versorgungsschwerpunkt Hetterscheidt für Teile der Innenstadt sowie Hetterscheidt und der Versorgungsschwerpunkt Oberilp neben Oberilp und Unterilp auch für den Bereich Wassermangel.
In wichtigen Schlüsselfragen offenbart die Stadt eine wenig attraktive Einzelhandelsstruktur. Gerade in der Innenstadt werden die Probleme offensichtlich: Die langgestreckte Struktur des Geschäftsbereichs trägt das Risiko einer zunehmenden Perforierung, d.h. größerer und kleinerer Unterbrechungen des Besatzes, in sich. Hier ist eine ausgeprägtere Schwerpunktbildung wünschenswert. Hinsichtlich des Geschäftsbesatzes offenbaren sich z.T. erhebliche quantitative und qualitative Angebotslücken. Eine Reihe von Betrieben entspricht zudem nicht mehr den heute wirtschaftlich zu betreibenden Größenordnungen. Erheblicher Handlungsbedarf besteht über die Stärkung des Angebots hinaus in einer Beseitigung bzw. Abschwächung der Defizite des städtebaulichen Umfeldes. Hier zeichnet sich aber bereits ab, dass die Stadt Heiligenhaus die Chancen nutzen will, die sich aus der Verlagerung des Durchgangsverkehrs auf die „Entflechtungsstraße“ ergeben.
33
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
4. Nachfrageanalyse 4.1 Marktgebiet der Stadt Heiligenhaus Die Ermittlung des heutigen Marktgebiets von Heiligenhaus dient als empirische Basis für die Bestimmung des standortrelevanten Nach-
Stadtbereichen und rd. 15% der Kunden aus Isenbügel. Diese starke Bedeutung der lokalen Kaufkraft für das Innenstadtzentrum ist für kleinere Mittelzentren im Verflechtungsraum durchaus typisch.
fragevolumens. Das Marktgebiet drückt aus, in welchen Städten bzw. Stadtteilen eine maßgebliche Orientierung auf den Einzelhandel in Heiligenhaus besteht.
Heiligenhaus 5,7%
Velbert Ratingen
Zur Ermittlung des Heiligenhauser Marktgebiets ist im Zeitraum vom 10. - 15. sowie vom 17. - 22. November 2008 in 19 systematisch ausgewählten Einzelhandelsbetrieben der Innenstadt eine Kundenherkunftsbefragung durchgeführt worden. Auf diesem Wege konnten rd. 4.600 Kunden nach ihrem Wohnort befragt werden. Untersucht wurden sieben Geschäfte im periodischen Bedarfssegment, 11 Geschäfte im mittel- und langfristigen Bedarfssegment sowie WOOLWORTH als Kaufhaus mit Angeboten in allen Fristigkeitsstufen. Die Analyse der Kundenherkunft ergibt, dass rd. 87% aller erfassten Kunden aus dem Heiligenhauser Stadtgebiet kommen (vgl. Abb. 20). Die überörtliche Kundenbindung ist somit nur sehr schwach entwickelt. Der Kerneinzugsbereich des Heiligenhauser Einzelhandels konzentriert sich somit lediglich auf das Stadtgebiet von Heiligenhaus selbst. Dabei liegt der Schwerpunkt bei den Kunden mit Wohnort in der Innenstadt / Nonnenbruch (49%), weitere rd. 13% kommen aus dem Bereich Hetterscheidt, rd. 23% aus den westlichen
87,1%
Essen
12,9% 3,2% 0,9% 0,9%
Region W ülfrath Mettmann Überregional
0,8% 0,8% 0,6%
Abb. 20: Kundenstruktur nach Wohnort im Innenstadtzentrum Heiligenhaus
Bei den rd. 13% erfassten auswärtigen Kunden sind Kundenströme größeren Umfangs in Richtung Heiligenhauser Innenstadt lediglich aus Ratingen und aus Velbert zu verzeichnen. Aus Ratingen-Hösel stammen rd. 3% der Innenstadtkunden, aus mehreren Velberter Stadtteilen zusammen rd. 6%. Für Kunden aus dem Essener Süden, Wülfrath und Mettmann scheint der Heiligenhauser Innenstadtbereich hingegen nur eine marginale Bedeutung zu besitzen. Kunden mit Wohnsitz jenseits der direkten Nachbarstädte sind die Ausnahme. 34
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Die Analyse der räumlichen Marktstrukturen einschließlich der Befunde aus der Kundenwohnorterhebung sprechen dafür, das Marktgebiet weitgehend auf das eigene Stadtgebiet zu beschränken. Darüber hinaus ist der Ratinger Stadtteil Hösel zum Marktgebiet zu rechnen, aus dem das Gros der Ratinger Kaufkraftzuflüsse stammt. Für diese Zuordnung spricht zum einen der Umstand, dass für Hösel – trotz einer Verkehrsbehinderung6 während der Erhebungszeit – der größte Zustrom ermittelt werden konnte.
Zone I (Stadtgebiet Heiligenhaus, 27.247 Ew.) Zone II (Naheinzugsgebiet, 8.600 Ew.) Diffuse Kaufkraftzuflüsse
Abb. 21: Marktgebiet der Stadt Heiligenhaus (Kartengrundlage Top50, LSD NRW)
6
Zum Zeitpunkt der Erhebung bestand aufgrund von Baumaßnahmen eine schwierige Erreich-
Zum anderen ist davon auszugehen, dass sich der Zustrom von Kaufkraft aus Hösel nach Heiligenhaus mit Fertigstellung des Projekts Selbecker Markt zukünftig noch verstärken wird. Da sich die Velberter Zuflüsse auf mehrere Stadtteile – u.a. Flandersbach und Losenburg – verteilen, werden diese Kundenorientierungen hier eher als diffuse Kaufkraftzuflüsse eingestuft. Die siedlungsräumlichen Versorgungsstrukturen in der polyzentrisch strukturierten Stadt Velbert mit den autarken Stadtteilen Neviges und Langenberg sowie das Angebotsniveau der Velberter Innenstadt sprechen für nur sehr begrenzte Orientierungen auf Heiligenhaus. Bei einer genaueren Differenzierung zwischen periodischen und aperiodischen Bedarfsgütern wird deutlich, dass der überwiegende Teil der während der Kundenherkunftsbefragung in Heiligenhaus erfassten auswärtigen Kundschaft Waren im periodischen Bedarfssegment nachfragt. Aperiodisch nachgefragte Waren spielen hingegen kaum eine Rolle. Abb. 21 zeigt die aus der Analyse der Herkunftsbefragung abgeleitete Abgrenzung des Marktgebietes. Weitere Städte bzw. Stadtteile in der Region zum Marktgebiet rechnen zu wollen, ist unrealistisch. Als Fazit ist festzuhalten, dass die angestrebte Attraktivitätssteigerung des Einzelhandels in der Innenstadt von Heiligenhaus vor allem im Kontext der Verflechtungen zur Ratinger und Velberter Innenstadt sowie zu den stärker auf Nahversorgung orientierten Stadtteillagen Ratingen-Hösel und Velbert-Birth zu bewerten ist.
barkeit aus Ratingen-Hösel. Ohne diese Beeinträchtigung wäre der Kundenanteil aus Hösel voraussichtlich noch höher ausgefallen.
35
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
4.2 Nachfragevolumen im Marktgebiet Das oben definierte Marktgebiet der Stadt Heiligenhaus umfasst insgesamt rd. 35.850 Menschen. Davon entfallen rd. 27.250 Menschen auf Heiligenhaus selbst. Im Umland ist ein Kundenpotenzial von rd. 8.600 Einwohnern zu berücksichtigen, die relevante Einkaufsbeziehungen zur Heiligenhauser Innenstadt unterhalten. Abb. 22 stellt die Bevölkerungszahlen im Marktgebiet dar. Gemeinde Heiligenhaus
Ratingen Gesamt
Ortsteil Innenstadt, Nonnenbruch Hetterscheidt Isenbügel Ober-/ Unterilp, Wassermangel Hösel
Einwohner 13.218 4.913 2.425 6.691 8.605 35.852
aus diesen Basiswerten rechnerisch ergeben, lassen sich überblicksartig wie folgt zusammenfassen: 157,3 Mio. EUR Nachfragevolumen für Heiligenhaus 54,8 Mio. EUR Nachfragevolumen im Stadtumfeld 4,2 Mio. EUR bzw. 2% als Potenzialreserve zur Berücksichtigung von Streunachfrage 216,4 Mio. EUR als gesamtes Nachfragevolumen im Marktgebiet8 Die warengruppenspezifischen Nachfragevolumina errechnen sich über sortimentsspezifische Pro-Kopf-Ausgaben. Sie wurden über statistische Analysen zum Konsumverhalten und Betriebsergebnissen im Einzelhandel von der CIMA GmbH auf Basis von Kennzahlen der BBE Handelsberatung, München, abgeleitet.
Abb. 22: Bevölkerung im Marktgebiet der Stadt Heiligenhaus
Abb. 23 verdeutlicht, dass die Ausgaben je Warengruppe sehr unterschiedlich anzusetzen sind. Mehr als die Hälfte des Geldes, das für
Für diese Bevölkerung kann unter Rückgriff auf Marktdaten der CIMA die durchschnittliche einzelhandelsrelevante Kaufkraft bestimmt werden. Die CIMA geht dabei von einer Pro-Kopf-Kaufkraft von jährlich 5.297 Euro aus.7 Wie in Kap. 2 dargestellt, gibt mb research das Kaufkraftniveau in Heiligenhaus mit 109,0 an (Bundesschnitt = 100). Pro Kopf der Bevölkerung steht somit in Heiligenhaus im Durchschnitt ein einzelhandelsrelevantes Ausgabevolumen von 5.774 EUR / Jahr zur Verfügung. Die Eckdaten der Nachfragesituation, die sich
Waren im stationären Einzelhandel zur Verfügung steht, wird in der Hauptwarengruppe des periodischen Bedarfs für ‚Lebensmittel und Reformwaren’ sowie ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel’ verausgabt. Mit großem Abstand folgen Waren des persönlichen Bedarfs, Waren der Hauptgruppe ‚Medien und Technik’ sowie ‚baumarktspezifische Waren’.
7
8
Datenbasis CIMA Kaufkraftanalysen 2008
Aufgrund von Rundungen können Abweichungen im Nachkommabereich auftreten
36
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Warengruppe
Zone I: Stadt Heiligenhaus
Zone II: Naheinzugsbereich
Potenzialreserve
insgesamt
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
85,4 62,1 21,2 2,0
29,8 21,6 7,4 0,7
2,3 1,7 0,6 0,1
117,4 85,4 29,2 2,8
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
19,9 12,8 3,7 3,4
6,9 4,5 1,3 1,2
0,5 0,3 0,1 0,1
27,4 17,6 5,0 4,7
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
18,4 4,5
6,4 1,6
0,5 0,1
25,2 6,2
13,9
4,8
0,4
19,1
Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
5,4 2,6 1,2 1,7
1,9 0,9 0,4 0,6
0,1 0,1 0,0 0,0
7,4 3,5 1,6 2,3
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf)
1,2
0,4
0,0
1,7
Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
10,0 8,2 1,8
3,5 2,9 0,6
0,3 0,2 0,0
13,8 11,3 2,5
Baumarktspezifische Sortimente
17,1
6,0
0,5
23,5
157,3
54,8
4,2
216,4
27.247
8.605
SUMME EINWOHNER
35.852
Abb. 23: Nachfragevolumen im Marktgebiet von Heiligenhaus in Mio. EUR
37
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
4.3 Zentralitäten 4.3.1 Umsatz-Kaufkraft-Relation im Heiligenhauser Marktgebiet Aus der systematischen Gegenüberstellung des getätigten Einzelhandelsumsatzes (vgl. Kap. 3.1) zur verfügbaren Kaufkraft im Marktgebiet können nunmehr genaue Aussagen zur Attraktivität von Heiligenhaus als Einzelhandelsstandort abgeleitet werden.
Umsatz in Mio. € Hauptwarengruppe
NachfrageUmsatzvolumen Kaufkraftin Mio. € Relation Marktgebiet Marktgebiet
Periodischer Bedarf insgesamt
71,4
117,4
61
Persönlicher Bedarf insgesamt
12,1
27,4
44
Medien und Technik insgesamt
6,3
25,2
25
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
2,4
7,4
32
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat
1,4
1,7
82
Einrichtungsbedarf
1,9
13,8
14
14,0
23,5
60
109,5
216,4
51
Baumarktspezifische Sortimente (inklusive gartencenterrelevanter Sortimente) Einzelhandel insgesamt
Abb. 24: Umsatz-Kaufkraft-Relation im Heiligenhauser Marktgebiet
Abb. 24 stellt diese Bezugsgröße für die untersuchten Hauptwarengruppen dar. Es wird deutlich, dass Heiligenhaus insgesamt nur gut die Hälfte der im Marktgebiet verfügbaren Kaufkraft auf sich lenken kann. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation beträgt 51. Dabei fallen die Werte für die einzelnen Sortimentsbereiche stark unterschiedlich aus. Dieses Resultat gilt auch für die nachfolgend diskutierten Kennzahlen (vgl. Kap. 4.3.2 und 4.4). Die höchste Abschöpfungsquote ist dabei mit einer Kennziffer von 82 in der Hauptwarengruppe ‚Geschenke, Glas / Porzellan / Keramik, Hausrat’ zu verzeichnen. Am niedrigsten ist sie mit 14 bei der Warengruppe ‚Einrichtungsbedarf’. In der Hauptwarengruppe ‚periodischer Bedarf’ wird rd. 60% der im Marktgebiet verfügbaren Kaufkraft in Heiligenhaus gebunden. Bei den wichtigsten innenstadtrelevanten Hauptwarengruppen bewegt sich der Kennwert zwischen 25 und 44. 4.3.2 Zentralität Aussagekräftiger noch, weil interkommunal vergleichbar, ist die Relation von Umsatz der Heiligenhauser Einzelhandelsunternehmen und Kaufkraft der eigenen Stadtbevölkerung. Dieser Verhältniswert wird fachwissenschaftlich als Zentralität bezeichnet. Bei einer Zentralität von 100 spricht man von einem ausgewogenen Umsatz-KaufkraftVerhältnis. Liegt sie unter 100, so übersteigen die Kaufkraftabflüsse die Zuflüsse. Ein deutlich negativer Kaufkraftstromsaldo weist auf Entwicklungsspielräume des örtlichen Einzelhandels hin oder belegt zugleich einen intensiven regionalen Wettbewerb, der nur eine begrenzte örtliche Kaufkraftbindung ermöglicht. Die Handelszentralität 38
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
erlaubt Rückschlüsse auf die Ausstrahlwirkung des Standortes sowie auf Stärken und Schwächen im Besatz.
Heiligenhaus nur eine Zentralität von 66, beim ‚übrigen persönlichen Bedarf’ beträgt sie 52.
Über alle Branchen hinweg liegt die Zentralität des Heiligenhauser Einzelhandels bei 70. Rein rechnerisch betrachtet fließen somit 30% des in der Stadt vorhandenen Kaufkraftpotenzials in auswärtige Einzelhandelsstandorte ab. Da aufgrund der Verflechtungsbeziehungen mit Nachbarstädten auch Zuflüsse von außen zu verzeichnen sind, ist der Kaufkraftverlust tatsächlich noch größer anzusetzen (vgl. Kap. 4.4). Die ermittelte Handelszentralität weist hier auf noch deutliche Entwicklungspotenziale für den Standort Heiligenhaus hin.
In der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik’ liegen die Werte nochmals niedriger: Während die Zentralität für ‚Bücher und Schreibwaren’ bei 45 liegt, beträgt sie für ‚Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / PC und Zubehör / neue Medien’ lediglich 31. Rein rechnerisch wird in dieser Warengruppe weniger als ein Drittel der Kaufkraft in der eigenen Stadt verausgabt. ‚Spiel / Sport / Hobby’ weisen als weitere innenstadtrelevante Sortimentsgruppen eine Zentralität von lediglich 45 auf.
In der Detailbetrachtung der einzelnen Warengruppen (s. Abb. 25 und 26) zeigt sich, dass mit der bemerkenswerten Ausnahme der Warengruppe ‚Glas / Porzellan / Keramik / Haushaltsbedarf’ in keinem Bereich die Marke von 100 erreicht wird. Dieses Ergebnis ist rechnerisch in gewissem Umfang der überdurchschnittlichen Kaufkraft geschuldet. Aber selbst im periodischen Bedarfssegment bleibt der Quotient verhältnismäßig niedrig. Für die Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’ ergibt sich eine Zentralität von 84, für die Warengruppe ‚Gesundheits- und Körperpflegeartikel’ von 83. Dies spricht auch unter Berücksichtigung der intensiven interkommunalen Kaufkraftverflechtungen für einen gewissen zusätzlichen Entwicklungsspielraum. Deutliche Angebotsdefizite zeigen sich im Bereich des persönlichen Bedarfs. In der Warengruppe ‚Bekleidung und Wäsche’ erreicht 39
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Umsatz in Mio. € Warengruppe
Nachfragevolumen in Mio. € Stadt Heiligenhaus
Handelszentralität Stadt Heiligenhaus
Handelszentralität insgesamt: 70
Glas, Porzellan, Keramik, gehobener Haushaltsbedarf
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
71,4 51,9 17,6 1,9
85,4 62,1 21,2 2,0
84 84 83 94
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung/Wäsche Übriger persönlicher Bedarf (Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik)
12,1 8,4
19,9 12,8
61 66
3,7
7,1
52
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
6,3 2,0
18,4 4,5
34 45
4,3
13,9
31
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
2,4
5,4
45
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat
1,4
1,2
115
Elektrogeräte, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
Einrichtungsbedarf
1,9
10,0
19
Einrichtungsbedarf
14,0
17,1
82
109,5
157,3
70
115
Lebensmittel und Reformwaren
84
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
83
Baumarktspezifische Sortimente
82
Bekleidung, Wäsche
66 58
Uhren, Schmuck, Optik
Baumarktspezifische Sortimente (inklusive gartencenterrelevanter Sortimente) Einzelhandel insgesamt
Schuhe, Lederwaren
Abb. 25: warengruppenspezifische Umsatz-Nachfrage-Relationen in Heiligenhaus
4.3.3 Kleinräumige Handelszentralitäten Diese Ergebnisse der stadtweiten Zentralitätsbetrachtung werden durch die Analyse der kleinräumigen Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’ bestätigt (s. Abb. 27).
47
Spiel, Sport, Hobby
45
Bücher, Schreibwaren
45 31 19
0
50
100
Abb. 26: warengruppenspezifische Einzelhandelszentralitäten in Heiligenhaus
Der Stadtbereich Innenstadt / Nonnenbruch erreicht aufgrund der unterdurchschnittlichen Ausstattung lediglich eine Handelszentralität von 84 und erfährt im Saldo einen Kaufkraftabfluss von -3,8 Mio. EUR. Dies spricht für einen erheblichen Bedarf einer sinnvollen Innenstadtentwicklung in diesem Bereich. 40
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Stadtteil Innenstadt Nonnenbruch Oberilp Unterilp Wassermangel Hetterscheidt Isenbügel sonstige Bereiche Stadt Heiligenhaus
Umsatz in Mio. €
Nachfragevolumen in Mio. €
Handelszentralität
Saldo Kaufkraftfluss (in Mio. €)
19,4
23,2
84
-3,8
12,9 14,0 k.A. k.A. 51,9
13,2 11,2 k.A. k.A. 62,1
98 125 13 k.A. 84
-0,3 2,8 -4,1 -4,5 -10,2
Abb. 27: kleinräumige Handelszentralitäten in der Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’. Für den Stadtteil Isenbügel und die sonstigen Bereiche werden die Umsatz- und Potenzialdaten aus Gründen des Datenschutzes nicht ausgewiesen.
4.4 Kaufkraftströme Hinter den dargestellten Einzelhandelszentralitäten verbergen sich, wie in Kap. 4.3 bereits skizziert, Zu- und Abflüsse von Kaufkraft. Mit Hilfe der eingangs beschriebenen ökonometrischen Modellierung der regionalen Angebots-Nachfrage-Konstellation können diese Ströme nachvollzogen und in ihrer monetären Größenordnung in etwa dargestellt werden. Für alle untersuchten Warengruppen gilt, dass aufgrund der angesprochenen Pendlerbeziehungen und der hohen Wettbewerbsdichte im Umfeld von Heiligenhaus ausgeprägte Verflechtungsbeziehungen der Heiligenhauser Bevölkerung in die Nachbarstädte und damit verbunden hohe Kaufkraftabflüsse festzustellen sind.
Der Stadtbereich Oberilp / Unterilp / Wassermangel wird nach Eröffnung der neuen Einzelhandelsbetriebe am Selbecker Markt eine nahezu ausgeglichene Einzelhandelszentralität von 98 erreichen, was im Saldo einen Kaufkraftabfluss von -0,3 Mio. EUR zur Folge hat. Der Stadtteil Hetterscheidt erreicht eine deutlich überdurchschnittliche Handelszentralität von 125 sowie im Saldo einen Kaufkraftzufluss von +2,8 Mio. EUR. In Isenbügel wird durch das Fehlen größerer Einzelhandelsbetriebe eine Handelszentralität von lediglich 13 erreicht. Im Saldo betragen die Kaufkraftabflüsse hier -4,1 Mio. EUR. 41
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Eine Übersicht über die Kaufkraftstrombilanz von Heiligenhaus insgesamt zeigt Abb. 28. Verglichen mit den getätigten Umsätzen in Heiligenhaus in Höhe von 109,5 Mio. EUR und einem errechneten Nachfragevolumen der eigenen Bevölkerung in Höhe von 157,3 Mio. EUR ergibt sich ein Defizit in der Umsatz-Kaufkraft-Relation von -47,8 Mio. EUR. Die Kaufkraftabflüsse aus Heiligenhaus betragen dabei insgesamt -54,1 Mio. EUR, während sich die Zuflüsse lediglich auf +6,3 Mio. EUR summieren.
In der Hauptwarengruppe des periodischen Bedarfs steht einem örtlichen Nachfragevolumen von rd. 85,4 Mio. EUR ein Umsatz von rd. 71,4 Mio. Euro gegenüber. Während ein Kaufkraftabfluss von rd. -17,1 Mio. EUR verzeichnet werden muss, steht diesem ein Zufluss von insgesamt rd. +3,2 Mio. EUR gegenüber (s. Abb. 29). Beide Kaufkraftströme sind im Vergleich der Hauptwarengruppen die größten Ab- bzw. Zuflüsse.
100
160 157,3
80
120 109,5
80
85,4 71,4
60 40
40 6,3
20
0
3,2
0
-40
-54,1
-17,1
-20
-80 Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Umsatz in Heiligenhaus
Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Umsatz in Heiligenhaus
Abb. 29: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe des periodischen Bedarfs in Mio. EUR Abb. 28: Kaufkraftstrombilanz Heiligenhaus insgesamt in Mio. EUR
42
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
In der Hauptwarengruppe des persönlichen Bedarfs steht einem örtlichen Nachfragevolumen von rd. 19,9 Mio. EUR ein Umsatz von rd. 12,1 Mio. Euro gegenüber. Hinter der negativen Kaufkraftbilanz verbirgt sich ein Kaufkraftabfluss von rd. -8,7 Mio. EUR, der durch den Zufluss von insgesamt rd. +1,0 Mio. EUR bei weitem nicht ausgeglichen werden kann (s. Abb. 30).
In der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik’ fließen von den rd. 18,4 Mio. EUR Nachfragevolumen der Stadt mehr als 2/3 an andere Standorte ab, während lediglich rd. 0,8 Mio. EUR der Stadt zufließen. Im Saldo bleiben Kaufkraftabflüsse in Höhe von -12,0 Mio. EUR. Die starken Abflüsse resultieren dabei insbesondere aus dem geringen Angebotsumfang von 1.275 m² Verkaufsfläche in der Warengruppe ‚Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / PC und Zubehör / neue Medien’ in Heiligenhaus (s. Abb. 31).
20 19,9
20 18,4
12,1
10
10 6,3
1,0
0,8
0
0
-10
-8,7
-10 Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Umsatz in Heiligenhaus
Abb. 30: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe des persönlichen Bedarfs in Mio. EUR
-12,8
-20 Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Umsatz in Heiligenhaus
Abb. 31: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik’ in Mio. EUR
43
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
In der Hauptwarengruppe ‚Spiel / Sport / Hobby’ steht einem örtlichen Nachfragevolumen von rd. 5,4 Mio. EUR ein Umsatz von rd. 2,4 Mio. Euro gegenüber. Der Kaufkraftabfluss von rd. -3,5 Mio. EUR liegt rd. beim sechsfachen des Zuflusses von insgesamt rd. +0,6 Mio. EUR (s. Abb. 32).
In der Hauptwarengruppe ‚Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat’ steht einem örtlichen Nachfragevolumen von rd. 1,2 Mio. EUR ein Umsatz von rd. 1,4 Mio. Euro gegenüber. Diese Hauptwarengruppe ist der einzige Bereich mit einem für Heiligenhaus positiven Kaufkraftsaldo von +0,2 Mio. EUR (s. Abb. 33).
20
20
10
10 5,4 0,6
0
1,2
2,4
1,4
0 -0,2
-3,5
-10
0,4
Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Umsatz in Heiligenhaus
-10 Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Umsatz in Heiligenhaus
Abb. 32: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Spiel / Sport / Hobby’ in Mio. EUR Abb. 33: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat’ in Mio. EUR
44
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Die Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf’ weist im Quervergleich der Bereiche die schlechteste Kaufkraftbilanz auf. Dem örtlichen Nachfragevolumen von rd. 10 Mio. EUR steht lediglich ein Umsatz von rd. 1,9 Mio. Euro gegenüber. Somit fließen im Saldo mehr als 80% des Heiligenhauser Nachfragevolumens an andere Standorte ab. Der Kaufkraftabfluss beträgt rd. -8,2 Mio. EUR, der Zufluss gerade einmal rd. +0,1 Mio. EUR (s. Abb. 34).
In der Hauptwarengruppe ‚Baumarktspezifische Sortimente’ steht einem örtlichen Nachfragevolumen von rd. 17,1 Mio. EUR ein Umsatz von rd. 14,0 Mio. Euro gegenüber. Der Kaufkraftabfluss von rd. -3,4 Mio. EUR übersteigt den Zufluss von rd. +0,3 Mio. EUR um mehr als das 11-fache (s. Abb. 35).
20
20
17,1 14,0
10
10 10,0 0,3
1,9
0 -3,4
0,1
0 -10
-8,2
-10 Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftabfluss
Nachfragevolumen in Heiligenhaus
Kaufkraftzufluss
Kaufkraftabfluss
Kaufkraftzufluss
Umsatz in Heiligenhaus
Umsatz in Heiligenhaus Abb. 35: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Baumarktspezifische Sortimente’ in Mio. EUR
Abb. 34: Kaufkraftstrombilanz der Hauptwarengruppe ‚Einrichtungsbedarf’ in Mio. EUR
45
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
In der Gesamtbetrachtung der Kaufkraftzuflüsse und Kaufkraftabflüsse auf der Ebene ausgewählter Warengruppen werden die Stärken und Schwächen des Einzelhandelsstandorts Heiligenhaus noch einmal deutlich. Mit Ausnahme der Warengruppe ‚Geschenke / Glas / Porzellan / Keramik / Hausrat’ werden für alle anderen Warengruppen z.T. erhebliche Kaufkraftabflüsse ermittelt (s. Abb. 36).
13,0 10,1
Elektroartike, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
8,2
Einrichtungsbedarf
4,8
Bekleidung, W äsche Übriger Persönlicher Bedarf
3,9
Gesundheits- und Körperpflegeartikel
4,0
Spiel, Sport, Hobby
3,5
Baumarktspezifische Sortimente
3,4
Kaufkraftzuflüsse nach Heiligenhaus insgesamt: 6,3 Mio. €
2,8
Lebensmittel, Reformwaren
Kaufkraftabflüsse aus Heiligenhaus insgesamt: 54,1Mio. €
Lebensmittel, Reformwaren
Abb. 37 verdeutlicht, dass mit Ausnahme der Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’, auf die mehr als 40% aller Kaufkraftzuflüsse entfallen, keine weiteren Warengruppen mit nennenswerten Kaufkraftzuflüssen über 1 Mio. EUR nach Heiligenhaus existieren.
Spiel, Sport, Hobby
0,6
Übriger Persönlicher Bedarf
0,6
Elektroartikel, Unterhaltungselektronik, Foto, PC
0,5
Bekleidung, W äsche
0,4
GPK, Hausrat
0,4
Gesundheits- und Körperpflege
0,4
Baumarktspezifische Sortimente
0,3
Bücher, Schreibwaren
0,3
Einrichtungsbedarf
0,1 0
5
10
15
20
2,7
Bücher, Schreibwaren
Kaufkraftzufluss in Mio. €
0,2
GPK, Hausrat 0
5 Kaufkraftabfluss in Mio. €
10
15
20
Abb. 37: Kaufkraftzuflüsse nach Heiligenhaus in Mio. EUR
Abb. 36: Kaufkraftabflüsse aus Heiligenhaus in Mio. EUR
46
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
4.5 Zwischenfazit Die Nachfrageanalyse verdeutlicht, dass Heiligenhaus nicht zuletzt aufgrund der starken Verflechtungsbeziehungen der Heiligenhauser Bevölkerung in die Region, der Attraktivität der umliegenden Oberzentren sowie der gut ausgestatteten benachbarten Mittelzentren über ein vergleichweise kleines Marktgebiet verfügt. Die Kundenherkunftsbefragung zeigt auf, dass sich nur wenige Kunden aus dem Umland in Richtung Heiligenhaus orientieren. Einzig aus RatingenHösel sowie den Velberter Stadtteilen Losenburg und Flandersbach sind überhaupt nennenswerte prozentuale Ausschöpfungen der Einwohnerzahlen zu registrieren, die wiederum hauptsächlich periodische Bedarfsgüter nachfragen.
In der Detailanalyse des Angebots wird sichtbar, dass es vor allem auch die eigene kaufkräftige Bevölkerung sein dürfte, die nur unzureichend in der Stadt gehalten werden kann. Hier sollten Aufwertungsstrategien bevorzugt ansetzen. Dabei zieht sich der Ergänzungs- und Verbesserungsbedarf durch zahlreiche Warengruppen. Eine Attraktivitätssteigerung der Heiligenhauser Stadtmitte ist erforderlich, um eine befriedigende Kaufkraftbindung in der Stadt mit nachhaltig erfolgreichen Einzelhandelsstrukturen abzusichern.
Die starken Verflechtungsbeziehungen der Heiligenhauser Bevölkerung in die Region führen in Verbindung mit einem z.T. geringen Angebotsumfang zu deutlichen Kaufkraftverlusten an andere Standorte. Diese Verluste können nicht durch Zuflüsse von außen kompensiert werden. Unter dem Strich muss konstatiert werden, dass der örtliche Einzelhandel rechnerisch nur rund 70% des in der Stadt vorhandenen Nachfragevolumens als Umsatz verbuchen kann. Auch wenn dies eine fiktive Größe ist: Bei einer ausgeglichenen UmsatzKaufkraft-Relation würden dem Handel in Heiligenhaus jährlich knapp 48 Mio. Euro zusätzlich zufließen.
47
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
5. Räumliche Steuerung der Handelsentwicklung Die vorstehenden Kapitel bieten die analytische Basis für Aussagen und Empfehlungen zur räumlichen Weiterentwicklung des Heiligenhauser Einzelhandelsangebots.
5.1 Zentrale Versorgungsbereiche Für diese Weiterentwicklung spielt im Rahmen des Einzelhandelskonzepts die Definition eines räumlichen Entwicklungsleitbildes eine bedeutende Rolle. In diesem Zusammenhang ist zu klären, wie und in welchen Stadtbereichen sich der Einzelhandel stadtentwicklungspolitisch orientieren soll. Ein wesentliches Instrument der räumlichen Einzelhandelssteuerung ist die Definition zentraler Versorgungsbereiche als räumlich fokussierte Entwicklungsbereiche. Zur Notwendigkeit der Abgrenzung zentraler Versorgungsbereiche nach § 34,3 BauGB Bislang galt für Einzelhandelsansiedlungen innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile, dass sich ein Vorhaben lediglich „nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche […] in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist“ (§ 34,1 BauGB). Demnach war es innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile nicht relevant, ob ein Einzelhandelsvorhaben zentrenrelevante Sortimente angeboten hat oder nicht. Einziger Bewertungsmaßstab war, dass es sich in
die nähere Umgebung einfügte. Dies erschwerte jedoch für viele Städte und Gemeinden die nachhaltige Steuerung einer wohnortnahen Einzelhandelsversorgung. Hatte z.B. ein großflächiger Lebensmittelmarkt (über 800 m² Verkaufsfläche) in der Nähe eines Autohauses oder Baumarktes im unbeplanten Innenbereich (§ 34-Gebiet) einen Bauantrag gestellt, bestand in der Regel aus bauplanungsrechtlicher Sicht keine Verhinderungsmöglichkeit.9 Die Mutation von Gewerbegebieten zu Einzelhandelsagglomerationen wurde oftmals durch die baurechtlichen Rahmenbedingungen entgegen stadtentwicklungspolitischen Zielsetzungen gefördert. Um Vorhaben dieser Art nun entgegen treten zu können, trifft die Neuregelung nach § 34,3 BauGB die Festsetzung, dass von entsprechenden Vorhaben „keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche in der Standortgemeinde oder anderen benachbarten Gemeinden zu erwarten sein dürfen“. Schutzobjekt sind demnach ein oder mehrere zentrale Versorgungsbereiche. Der Begriff des zentralen Versorgungsbereichs ist von der Bundesgesetzgebung im Rahmen der Etablierung des § 34,3 BauGB eingeführt worden. Was zentrale Versorgungsbereiche konkret sind, wie sie abzugrenzen sind und worin sie sich konkret inhaltlich manifestieren, wurde vom Gesetzgeber nicht vorgegeben. Verwiesen wird auf die Planungspraxis und die Kommentierung durch die Rechtsprechung. 9
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn Heft 3, 2005.
48
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Gesetzgebungsinitiativen einzelner Bundesländer sorgen ebenfalls für eine weitere Ausgestaltung des neuen planungsrechtlichen Instrumentariums. In Nordrhein-Westfalen sind zentrale Versorgungsbereiche mit der Novellierung des Landesentwicklungsprogramms vom 19.07.2007 (§ 24a LEPro NRW) als planungsrechtliches Steuerungsinstrument etabliert worden. NRW hat mit den Regelungen des § 24a LEPro NRW als erstes Bundesland die Vorgaben konkretisiert.
(Innenstädte bzw. Ortsmitten), Nebenzentren (Stadtteilteilzentren) und Nahversorgungszentren. Für die Abgrenzung von Haupt- und Nebenzentren benennt er folgende Kriterien und Rahmenbedingungen: vielfältiges und dichtes Angebot an öffentlichen und privaten Versorgungseinrichtungen der Verwaltung, der Bildung, der Kultur, der Gesundheit, der Freizeit und des Einzelhandels
städtebaulich integrierte Lage innerhalb eines im Regionalplan dargestellten „Allgemeinen Siedlungsbereichs“
eine gute Einbindung in das öffentliche Personennahverkehrsnetz
Bestimmung zentraler Versorgungsbereiche Der Einzelhandelserlass NRW vom 22.09.2008 definiert zentrale Versorgungsbereiche auf der Basis der aktuellen Rechtsprechung als „räumlich abgrenzbare Bereiche einer Gemeinde, denen auf Grund vorhandener Einzelhandelsnutzungen – häufig ergänzt durch diverse Dienstleistungen und gastronomische Angebote – eine Versorgungsfunktion über den unmittelbaren Nahbereich hinaus zukommt.“10 Zentrale Versorgungsbereiche können über den Bestand hinaus zukünftige Entwicklungsplanungen mit berücksichtigen. Diese Planungen müssen jedoch hinreichend konkret sein, z.B. durch absehbare Anpassungen in der Flächennutzungs- und Bauleitplanung. Eine Stadt oder Gemeinde kann mehrere zentrale Versorgungsbereiche ausweisen. Sie sind an die örtlichen Siedlungsgefüge anzupassen. § 24a LEPro NRW weist deutlich auf eine Hierarchie von zentralen Versorgungsbereichen hin. Unterschieden werden Hauptzentren 10
Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben – Bauleitplanung und Genehmigung von Vorhaben
(Einzelhandelserlass NRW) vom 22.09.2008, S. 13
Zunächst ist es offensichtlich, wo zentrale Einkaufslagen zu finden sind. Die Innenstadt wird in der Regel als zentraler Versorgungsbereich eingestuft werden können, ebenso eindeutig abgrenzbare Ortsteil- bzw. Stadtteilzentren. Schwieriger wird es indes bei der Einordnung von Nahversorgungsstandorten. Dies gilt umso mehr, wenn in gewachsenen Siedlungskernen kaum Spielräume zur Etablierung von modernen Nahversorgungseinrichtungen gegeben sind und sich diese am Rande der Siedlungsbereiche oder außerhalb der historischen Ortszentren etabliert haben. Grundsätzlich sollen eindeutig nicht integrierte Standortlagen nicht nachträglich als zentrale Versorgungsbereiche positiv sanktioniert werden. Bei der Bestimmung der zentralen Versorgungsbereiche sind unterschiedliche Versorgungsfunktionen zu berücksichtigen. Während in Orts- bzw. Stadtteilen und dörflichen Kernlagen zentrale Versorgungsbereiche die schützenswerten Lagen in Bezug auf nahversor49
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
gungsrelevante Sortimente definieren, wird in Ortsteil- bzw. Stadtteilzentren und Citylagen auch der Schutz in Bezug auf zentrenrelevante Sortimente begründet. § 24a LEPro NRW definiert eindeutig, dass großflächiger Einzelhandel mit zentrenrelevanten Sortimenten im Sinne der Vermutungsregel nach § 11,3 BauNVO nur in zentralen Versorgungsbereichen etabliert werden darf, die als Hauptzentren und Nebenzentren abgegrenzt werden. Über die Landesgesetzgebung hinausgehend resultiert aus der bisherigen Rechtsprechung eine deutliche Vorgabe zur konkreten Abgrenzung von zentralen Versorgungsbereichen. Zentrale Versorgungsbereiche müssen eindeutig bestimmt sein. Es reicht nicht aus, sie vage, z.B. als kreisförmige Markierungen zu definieren. Es hat eine weitestgehend parzellenscharfe Abgrenzung zu erfolgen, um eindeutig zu definieren, welche Betriebe oder Grundstücke im zentralen Versorgungsbereich liegen und somit schützenswert sind.11 Erste verwaltungsgerichtliche Urteile fordern darüber hinaus, dass zentrale Versorgungsbereiche Einzelhandelsunternehmen mit maßgeblich relevanter Versorgungsfunktion enthalten müssen. Es reicht nicht, einen Standortbereich mit nur noch rudimentärer Versorgungsfunktion als zentralen Versorgungsbereich auszuweisen. Zentrale Versorgungsbereiche sind letztendlich auch als Entwicklungsangebot aufzufassen. Sie definieren, wo zukünftig die Entwick-
11
Vgl. Geyer: Neuregelungen für den Einzelhandel. In: PlanerIn, Heft 3. 2005
lung von großflächigem Einzelhandel mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten etabliert werden kann. Mit dem Entwicklungsangebot verknüpft ist die Überprüfung nach schädlichen Auswirkungen auch auf benachbarte zentrale Versorgungsbereiche. Bestimmung schädlicher Auswirkungen Bisherige Urteile und Gutachten gehen bei der Bewertung von „schädlichen Auswirkungen“ auf die Regelungen nach § 11,3 BauNVO zurück. Hierunter sind Auswirkungen zu verstehen, die sich auf die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken. „Auswirkungen […] sind insbesondere schädliche Umwelteinwirkungen im Sinne des § 3 Bundes-Immissionsschutzgesetzes sowie Auswirkungen auf die infrastrukturelle Ausstattung, auf den Verkehr, auf die Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich […], auf die Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche in der Gemeinde oder in anderen Gemeinden, auf das Orts- und Landschaftsbild und auf den Naturhaushalt“ (vgl. § 11,3 BauNVO). Die Rechtsprechung ging bei der Frage, was unter negativen Auswirkungen im Sinne des § 11,3 BauNVO zu verstehen ist, davon aus, dass bei einer relativen Umsatzverlagerung von 10 % Auswirkungen anzunehmen sind. In der richterlichen Rechtsprechung zeichnet sich ab, dass die Schwelle zu „schädlichen“ Auswirkungen bei deutlich über 10 % liegt. Einzelne Urteile gehen erst bei 20% Umsatzverlagerung von schädlichen Auswirkungen aus. Restriktivere Beurteilungen sehen bereits ab einer relativen Umsatzverlagerung von 7% Auswirkungen auf die 50
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Angebotsqualität der zentralen Versorgungsbereiche. Für NordrheinWestfalen sind aus der Rechtsprechung „abwägungsrelevante Auswirkungen“ in einem Korridor zwischen 7% und 11% abgeleitet worden.12 Abwägungsrelevante Auswirkungen definieren jedoch nicht automatisch „schädliche“ Auswirkungen. Grundsätzlich hat die Abwägung, ab wann schädliche Auswirkungen eintreten können, anhand der örtlichen Standortrahmenbedingungen zu erfolgen. Umsatzverlagerungseffekte stellen hinsichtlich schädlicher Auswirkungen nur einen Anfangsverdacht dar. Gesunde Einzelhandelsstrukturen sind z.B. bezüglich der Verträglichkeit anders zu bewerten als Zentren, die bereits durch „Trading Down-Effekte“ gekennzeichnet sind. Schädliche Auswirkungen dürften dann vorliegen, wenn ein potenzielles Ansiedlungsvorhaben außerhalb eines zentralen Versorgungsbereichs zu deutlichen negativen immobilienwirtschaftlichen Effekten in
gungsbereichs liegt. Bei Hauptzentren gilt als „Messlatte“ die Kaufkraft im Stadt- bzw. Gemeindegebiet insgesamt.
5.1.1 Hierarchie zentraler Versorgungsbereiche in Heiligenhaus In Heiligenhaus werden auf der Basis der ortspezifischen Situation zwei Einzelhandelsschwerpunkte zur Ausweisung als zentrale Versorgungsbereiche vorgeschlagen. Der um das Kiekert-Areal erweiterte Kernbereich der Innenstadt ist dabei als Hauptzentrum auszuweisen. Darüber hinaus verfügt der Einzelhandelsschwerpunkt Oberilp zukünftig über eine nachhaltig abzusichernde Versorgungsinfrastruktur. Wir empfehlen ihn als Nahversorgungszentrum auszuweisen. Eine ähnliche Bedeutung besitzt der Einzelhandelsschwerpunkt Hetterscheidt für den östlichen Stadtbereich. Er erfüllt jedoch aufgrund seiner Lage und Struktur nicht die Anforderungen eines zentralen Versorgungsbereichs, genießt aber als Altstandort Bestandsschutz.
einem zentralen Versorgungsbereich führt (z.B. Leerziehen ganzer Immobilien durch sicher zu prognostizierende Betriebsaufgaben). 5.1.2 Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt § 24a LEPro NRW definiert zusätzlich für Standortentwicklungen innerhalb der zentralen Versorgungsbereiche, dass die Verträglichkeit für ein Vorhaben i.d.R. vorliegt, wenn der erwartete Umsatz des Projektvorhabens insgesamt und in Teilsortimenten unterhalb der Kaufkraft des zugeordneten Verflechtungsbereichs des zentralen Versor12
Vgl. Berkemann, Halama: Erstkommentierung zum BauGB 2004, S.363; OVG Münster Urteil
zum „PREUSSEN-Park“ vom 07.12.2000.
Der zentrale Versorgungsbereich Innenstadt (s. Abb. 38) umfasst den verdichteten Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz des Stadtkerns von Heiligenhaus und besitzt eine Versorgungsfunktion für das gesamte Stadtgebiet. Die Hauptachse des zentralen Versorgungsbereichs ist die Hauptstraße zwischen der Einmündung Schulstraße im Westen und der Kreuzung Bahnhofstraße / Wülfrather Straße im Osten auf einer Länge von insgesamt rd. 700 Metern. We51
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
sentlicher Bestandteil des Bereichs ist das nördlich der Hauptachse gelegene Kiekert-Areal, das als Entwicklungsfläche einbezogen wird. Die Festlegung des zentralen Versorgungsbereichs berücksichtigt damit zum einen diejenigen Bestandsbereiche der Innenstadt, die über die größte Einzelhandelsdichte und Nutzungsvielfalt verfügen. Seine Begrenzung erfährt er insbesondere durch städtebauliche Barrieren sowie Bereiche, die nicht von einem verdichteten Einzelhandelsbesatz und einer Nutzungsvielfalt geprägt sind. Zum anderen orientiert sich die Festlegung hinsichtlich der Potenzialfläche Kiekert an den Grundaussagen des Heiligenhauser Innenstadtkonzepts.13 Das Strukturkonzept geht von einem innerstädtischen „Sorgfaltsraum“ aus. Dieser Sorgfaltsraum geht in Nord-SüdRichtung deutlich über den Hauptstraßenzug hinaus und definiert so eine zweite innerstädtische Entwicklungsrichtung. Planerisch gewollt erfährt dadurch die bisherige lineare, bandartige Prägung des innerstädtischen Raumes stadtstrukturell eine bedeutende Erweiterung und Einkürzung zugleich. Der Schnittpunkt der Achsen und dessen Umfeld markiert einen Bereich stadtplanerischer Schwerpunktsetzung, die durch eine hohe Konzentration von Einzelhandel, Dienstleistung, Verwaltung und Kultur geprägt sein soll. Das KiekertAreal stellt die wichtigste Potenzialfläche dieses Entwicklungsansatzes dar. In seinem nördlichen Bereich wird es zukünftig eine Niederlassung der Fachhochschule Bochum aufnehmen. Im mittleren Ab13
Stadt Heiligenhaus: Innenstadtkonzept Heiligenhaus. Perspektiven für die Stadtentwicklung,
2006
schnitt sind u.a. Wohnnutzungen vorgesehen. Der südliche, zum Hauptstraßenzug orientierte Bereich ist für Einzelhandelsnutzungen reserviert. Östliche Begrenzung Die Wülfrather Straße und die Bahnhofstraße bilden die östliche Begrenzung des zentralen Versorgungsbereichs. Zum Versorgungsbereich zugehörig sind die westlichen Bebauungen der Wülfrather Straße (einschließlich Hausnummer 2-4) und der Bahnhofstraße (einschließlich der Hausnummern 2 sowie 2a). Die Dichte des Besatzes lässt östlich der Begrenzung erheblich nach. Wülfrather Straße und Bahnhofstraße bilden somit eine Zäsur, an der der verdichtete Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz von Heiligenhaus im Wesentlichen endet. Südliche Begrenzung Die südliche Begrenzung erfährt der zentrale Versorgungsbereich durch den Südring zwischen Wülfrather Straße und Laubecker Straße. Eingeschlossen ist die nördliche Bebauung des Südrings. Im Südwesten folgt die Begrenzung der Laubecker Straße und verläuft auf Höhe der Laubecker Straße 4 in Richtung Mittelstraße (einschließlich der Hausnummern 1, 2 und 2a) sowie Schulstraße. Westliche Begrenzung Die Einmündung Schulstraße bildet im Westen eine wesentliche Schnittstelle und somit die westliche Grenze des zentralen Versorgungsbereichs. Analog zur östlichen Begrenzung des Versorgungs52
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
bereichs endet hier der verdichtete Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz und „dünnt“ danach erheblich aus. Nördliche Begrenzung In den Versorgungsbereich eingeschlossen sind die Gebäude der Hauptstraße (ab Hausnummer 123), der Rathauskomplex inklusive
der Gebäude Am Rathaus 2-8 sowie die Potenzialfläche des KiekertAreals entlang der Friedhofstraße und Kettwiger Straße. Der zentrale Versorgungsbereich verläuft im Nordwesten entlang der Kettwiger Straße und beinhaltet die Hausnummern Kettwiger Straße 1-5 sowie Rheinlandstraße 1-3. Auf Höhe der Hauptstraße umfasst er die Gebäude bis einschließlich Hausnummer 223. Die Begrenzung verläuft jeweils entlang der hinteren Grundstückslinie der Gebäude. Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
1 REWE, Frischemarkt 2 ALDI, Discounter 3 DM, Drogeriefachmarkt 4 PLUS, Discounter 5 WOOLWORTH 6 Potenzialfläche, Kiekert 7 Standort Fachhochschule
Abb. 38: Zentraler Versorgungsbereich Innenstadt
53
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Empfehlungen zur städtebaulichen Entwicklung Der Haupteinkaufsbereich von Heiligenhaus besitzt sowohl für die Heiligenhauser Bevölkerung als auch für auswärtige Kunden und Besucher eine repräsentative Funktion. Er ist nicht nur der Einzelhandels- und Dienstleistungsschwerpunkt von Heiligenhaus, sondern zugleich die gesellschaftliche sowie kulturelle Mitte der Stadt und wird von einem Großteil der Bevölkerung regelmäßig genutzt. Für eine positive Entwicklung des Zentrums ist – neben Entwicklungsprojekten im Einzelhandel selbst – die Aufwertung des innerstädtischen Erscheinungsbilds von herausragender Bedeutung. Aus unserer Sicht bedarf es hier einer koordinierten Initiative von Stadt und Privaten, um die notwendigen Maßnahmen zu realisieren, da der Bedarf an Aufwertungen sowohl im öffentlichen als auch im privaten Verfügungsbereich liegt. Detaillierte Hinweise zu räumlichen Entwicklungsschwerpunkten und
werden, z.B. durch zusätzliche Begrünung und Sitzmöglichkeiten, die Verwendung von Wasserelementen (Wasserläufe, Brunnen, Wasserspiele etc.) und die Erneuerung von Treppenanlagen. In privater Regie liegt es, die aufgewerteten Flächen, z.B. durch eine wertige Außengastronomie, zu nutzen und damit das Flair des Zentrums erheblich zu verbessern. Gleiches gilt für abgestimmte Farbgestaltungen sowie Beleuchtungskonzepte an den Hausfassaden. Auch Innenhöfe und Passagen können auf diese Weise aktiviert und attraktiviert werden. Zu einem positiven Erscheinungsbild tragen beispielsweise auch Verlagerungen von Werbetafeln und die Entwicklung zeitgemäßer Präsentationsformen durch private Initiativen bei. Zudem besitzen die Innenstadteingänge eine wichtige Funktion als Eingangstore zum Heiligenhauser Zentrum. Wir empfehlen, diese Funktion durch gestalterische Maßnahmen, durch die Akzentuierung und Hervorhebung der Eingangssituationen zu verstärken.
Aufwertungsmaßnahmen in der Heiligenhauser Innenstadt sind bereits im Innenstadtkonzept aus dem Jahr 2006 enthalten14. Als empfehlenswerte Maßnahme in öffentlicher Regie möchten wir im Kontext dieses Einzelhandelskonzepts die Verengung von Fahrbahnen, die Verbreiterung von Gehwegen und die Einrichtung von Kurzparkstreifen hervorheben, die den Straßen ein neues Gesicht geben und Gestaltungsspielräume eröffnen. Hier kann eine Verbesserung der Aufenthaltsfunktionen auf öffentlichen Plätzen und Vorplätzen erzielt
14
Innenstadtkonzept Heiligenhaus. Perspektiven für die Stadtentwicklung, 2006.
54
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
5.1.3 Zentraler Versorgungsbereich Oberilp Der zur Ausweisung als Nahversorgungszentrum empfohlene Standort Oberilp (s. Abb. 39) umfasst sowohl die Bestands- als auch die Neuflächen des Einzelhandelsschwerpunkts im Heiligenhauser Westen. Eingeschlossen werden so insbesondere die am Selbecker Markt in Bau befindlichen Märkte REWE, ALDI und ROSSMANN sowie kleinteilige Einzelhandelsgeschäfte, Gastronomie und Dienstleistungen am Selbecker Markt und am Europaplatz.
in das direkte Umfeld bedingt, dass eine größere räumliche Ausweitung zukünftig nicht mehr möglich ist. Eine begrenzte Potenzialfläche zur Angebotsausweitung innerhalb des Bereichs besteht mit der Fläche des ehemaligen Ilper Markts am Europaplatz. Zentraler Versorgungsbereich Oberilp
1 REWE, Frischemarkt
Die Ausweisung als Nahversorgungszentrum empfiehlt sich hier, um die vorhandene Funktionsmischung zu stabilisieren und den Standort mit seiner zentralen Versorgungsaufgabe für das Nahumfeld und den westlichen Stadtbereich insgesamt nachhaltig abzusichern. Die Versorgungsfunktion bezieht sich auf die Bevölkerung der statistischen Bezirke Oberilp, Unterilp, Wassermangel (7), Sellberg (6), in den Erlen (5) sowie Hofermühle (4). Verzeichnet sind hier gegenwärtig rd. 6.700 Einwohner. Zusammen mit den Einwohnern, die zukünf-
2 ALDI, Discounter 3 ROSSMANN, Drogeriefachmarkt
tig im Neubaugebiet Selbecker Markt leben werden, ergibt sich eine Zahl von rd. 7.00 Einwohnern, die zu berücksichtigen sind. Räumliche Begrenzung Der zentrale Versorgungsbereich schließt die vorhandenen Einzelhandelsflächen inklusive Stellplatzanlage vollständig ein. Südlich der L 156 erfährt er durch die gemäß Bebauungsplan Nr. 50/2 vorgesehene Wohnbebauung im Osten und Süden der Einzelhandelsimmobilien eine Begrenzung. Nördlich der L 156 wird der Versorgungsbereich gleichfalls von Wohnbebauung eingeschlossen. Die Einbettung
Abb. 39: Zentraler Versorgungsbereich Oberilp
55
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
5.2 Standorte außerhalb zentraler Versorgungsbereiche Die räumliche Steuerung der Einzelhandelsentwicklung in Heiligenhaus ist auch jenseits zentraler Versorgungsbereiche zu betreiben, um zum einen die Nahversorgung der Bevölkerung zu sichern und zum anderen unerwünschte Entwicklungen z.B. von Fachmarktagglomerationen zu vermeiden.
5.2.1 Nahversorgungsstandorte Wie in Kap. 3.3 dargelegt, führt die ländliche, in Teilen gering verdichtete Siedlungsstruktur der Stadt Heiligenhaus dazu, dass die Bevölkerung in Teilen des Stadtgebiets keine Angebote der Nah- bzw. Grundversorgung in fußläufiger Entfernung der Wohnung vorfindet. Die für die gängigen Marktkonzepte erforderliche Mantelbevölkerung wird hier vielfach nicht erreicht. Nahversorgung ist entsprechend in Heiligenhaus für die Bewohner vieler Stadtbereiche nicht über Fußläufigkeit, sondern über eine zügige Erreichbarkeit der Grundversorgungsangebote per Rad, ÖPNV und PKW zu definieren. Dieses Leitbild der dezentralen Versorgung stützt sich insbesondere auf die benannten Versorgungsschwerpunkte, die eine wichtige Versorgungsfunktion für die angrenzenden Stadtbereiche übernehmen müssen. Neben den auszuweisenden zentralen Versorgungsbereichen gilt dies in besonderem Maße auch für den Standort Hetterscheidt, der eine bedeutende Versorgungsfunktion für das östliche Stadtgebiet besitzt.
Das Hauptgeschäftszentrum ist in diesem Sinne Nahversorgungsstandort für den mittleren sowie die nördlichen und südlichen Teile der Stadt. Dies sind die Innenstadt sowie die Stadtbereiche Isenbügel und Nonnenbruch. Im Süden wird die Versorgungssituation durch den solitär gelegenen LIDL-Markt im Stadtbereich Nonnenbruch unterstützt. Das Nahversorgungszentrum Oberilp übernimmt diese Rolle für das westliche Stadtgebiet, d.h. neben Oberilp selbst auch für Unterilp und den Bereich Wassermangel. Der Versorgungsschwerpunkt Hetterscheidt ist der Nahversorger für die östlichen Stadtbereiche. Die Analyse der kleinräumigen Handelszentralitäten (Kap. 4.3.3) weist aus, dass die im Westen und Osten der Stadt vorhandenen bzw. derzeit noch in Bau befindlichen Angebote diese Versorgungsfunktion gewährleisten können. Hier bestehen weder Notwendigkeiten noch Spielräume für Angebotsergänzungen. Der westliche Stadtbereich weist nach Fertigstellung der Einzelhandelsflächen am Selbecker Markt eine nahezu ausgeglichene Umsatz-Nachfrage-Relation auf. In Hetterscheidt sind durch den REAL-Markt erhebliche Kaufkraftzuflüsse zu verzeichnen, so dass der dortige Umsatz die teilräumliche Kaufkraft weit übersteigt. Anders gelagert ist die Situation in den mittleren Stadtbereichen. Die Innenstadt hat im Vergleich der Heiligenhauser Einzelhandelsschwerpunkte, gemessen an der zu versorgenden Bevölkerung, zukünftig die schwächste Ausstattung in der Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’. Die kleinräumige Umsatz-Kaufkraft-Relation beträgt hier 84, was einem Kaufkraftabfluss von -3,8 Mio. Euro entspricht. 56
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
5.2.2 Sonderstandorte für großflächigen Einzelhandel Als Sonderstandorte des Einzelhandels sind zum einen Altflächen anzusprechen, die bereits durch großflächigen Einzelhandel genutzt worden sind, zum anderen auch Potenzialflächen zur Ergänzung des Einzelhandelsangebots. Abb. 40 gibt einen räumlichen Überblick über die Lage der Sonderstandorte. Sonderstandort 1: Altstandort REWE, Rheinlandstraße 55 Der noch bis Ende des ersten Quartals 2009 in Betrieb befindliche Altstandort des nach Oberilp verlagerten REWE-Markts sollte nach Möglichkeit nicht wieder mit Einzelhandelsnutzungen belegt werden. Dagegen spricht die solitäre Lage an der zukünftig weniger stark frequentierten Rheinlandstraße. Sonderstandort 2: Altstandort ALDI, Weilenburgstraße 53 Der Altstandort des ab dem 2. Quartal 2009 ebenfalls nach Oberilp verlagerten ALDI-Markts in der Weilenburgstraße liegt solitär in einem vornehmlich gewerblich geprägten Standortbereich. Hier sollte aufgrund der solitären Lage in einem nutzungsfremden Umfeld und der schlechten Anfahrbarkeit keine neue Einzelhandelsnutzung erfolgen. Sonderstandort 3: Ehemaliger OBI-Markt, Velberter Straße 91 Die derzeit leer stehende Verkaufshalle des ehemaligen OBI Bauund Heimwerkermarktes an der Velberter Straße ist aufgrund ihrer
Abb. 40: Sonderstandorte des Einzelhandels in Heiligenhaus
Dimensionierung und der guten verkehrlichen Anbindung als Standort für großflächigen, nicht zentrenrelevanten Einzelhandel prädestiniert. Da eine Baulast für ‚baumarktspezifische Sortimente’ besteht und in Heiligenhaus in dieser Hauptwarengruppe (abgesehen von Gartenpflanzen) eindeutige Defizite bestehen, empfiehlt es sich, vorbehaltlich einer genaueren Wirkungsanalyse, diese Widmung beizubehalten. 57
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Sonderstandort 4: Potenzialfläche Velberter Straße 49 Eine weitere Potenzialfläche für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel besteht in einer derzeit nicht bebauten Fläche unmittelbar nördlich des REAL-SB-Warenhauses an der Velberter Straße. Das Grundstück ist 8.200 m² groß. Die Lagequalitäten des PKW-orientierten Standorts entsprechen insgesamt denen des oben genannten ehemaligen OBI-Marktes bzw. denen des benachbarten REAL-Marktes. Auf dieser Fläche ist die Errichtung eines Fachmarktes mit nicht zentrenrelevanten Sortimenten möglich. Die Fläche sollte als Potenzialfläche vorgehalten werden, bis sich eine Möglichkeit zur Ansiedlung eines Unternehmens der Warengruppen bietet, die in Heiligenhaus defizitär vertreten sind. Zu denken wäre etwa an ein Zweiradfachmarkt.
5.3 Heiligenhauser Sortimentsliste Mit Hilfe von so genannten Sortimentslisten kann, wie eingangs dargelegt, die kommunale Einzelhandelsentwicklung insbesondere in Hinblick auf die Fortentwicklung zentraler Versorgungsbereiche gesteuert werden. Der Grundgedanke ist dabei, bestimmte Sortimente als relevant für die heutige und künftige räumliche Einzelhandelsstruktur zu definieren. Methodisch wird für die Festlegung von Sortimentslisten eine ortsspezifische, an den lokalen Verhältnissen orientierte Einstufung von Sortimenten vorgenommen. Dabei wird zwischen nahversorgungsrelevanten, zentrenrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimenten unterschieden. Anhaltspunkte für die Zuordnung eines Sortiments zu einer Kategorie ergeben sich aus dem heutigen Angebot in den Zentren sowie planerisch wünschenswerten Entwicklungen. In der Vergangenheit sind in gutachterlichen Stellungnahmen häufig allgemeine Listen oder Muster, wie beispielsweise die „Kölner Liste“, für die eigene Planung genutzt worden. Aus bauplanungsrechtlicher Sicht entspricht dies jedoch nicht den Anforderungen, die eine Bestimmung auf der Grundlage kommunalspezifischer Parameter voraussetzen. Ein pauschaler Hinweis reicht im Rahmen der baurechtlichen Steuerung nicht aus und ist rechtsfehlerhaft.15
15
Dies gilt auch für eine bloße Übernahme der Anlage 1 des LEPro NRW.
58
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Das OVG Münster hat mit seinen Urteilen vom 09.10.2003 und 22.04.2004 deutlich gemacht, dass baurechtliche Festsetzungen in Bezug auf Sortimentsfestsetzungen „nicht unbestimmt“ bleiben dürfen und baurechtliche Festsetzungen sich auf aus der Örtlichkeit abgeleitete Sortimentslisten beziehen müssen. Gleichermaßen sind Ausschlüsse von Einzelhandelsnutzungen in Teilen des Stadtgebietes nur fundiert zu begründen, wenn sie auf nachvollziehbaren kommunalen Einzelhandelskonzepten bzw. städtebaulichen Entwicklungskonzepten beruhen.16 In der Fachdiskussion gelten insbesondere die Sortimente als zentrenrelevant, die prägend sowohl für die Innenstadt als auch für die nachgeordneten Zentren sind wichtig für einen attraktiven Branchenmix sind und ihrerseits auf die Innenstadtlage aufgrund von Frequenzen angewiesen sind
16
einen relativ geringen Flächenanspruch haben häufig mit anderen Einrichtungen in der Innenstadt gekoppelt werden leicht und i.d.R. ohne Pkw transportiert werden können
Als nicht zentrenrelevant gelten insbesondere die Sortimente, die nicht prägend für die Innenstadt sind aufgrund ihrer Größe und/oder Beschaffenheit nicht für die Innenstadt geeignet sind Die nachfolgend ausgeführte Sortimentsliste benennt – in mehrere Abbildungen gegliedert – die nahversorgungs-, zentren- und nicht zentrenrelevanten Sortimente für die Stadt Heiligenhaus. Sie ist aus den örtlichen Standortstrukturen abgeleitet und erfüllt damit die Bedingungen der aktuellen Rechtsprechung der Oberverwaltungsgerichte. Zum Nachweis der Zentrenrelevanz einzelner Sortimente werden exemplarisch Unternehmen mit ihren Angeboten zitiert. Es ist keine Wiedergabe des vollständigen Angebotes. Die Sortimente werden anhand der aktuellen Klassifikation der Wirtschaftszweige des statistischen Bundesamtes eindeutig definiert.17 Nahversorgungsrelevante Sortimente Abb. 41 zeigt die nahversorgungsrelevanten Sortimente für Heiligenhaus. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind in der Regel in Frischemärkten, Lebensmitteldiscountern, Drogeriefachmärkten, Schreibwarengeschäften, Blumengeschäften, Kiosken und Getränkefachmärkten präsent.
OVG Münster vom 09.10.2003 AZ 10a D 76/01.NE. Nichtigkeit eines Bebauungsplanes
aufgrund nicht konkreter Sortimentsfestsetzungen in der Gemeinde Rhede; OVG Münster vom 22.04.2004 AZ: 7a D 142/02.NE: Bestätigung der baurechtlichen Festsetzungen in der Stadt Sundern auf Basis eines nachvollziehbaren Einzelhandelskonzeptes.
17
Statistisches Bundesamt: Klassifikation der Wirtschaftszweige, Wiesbaden 2008
59
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Nahversorgungsrelevante Sortimente Lebensmittel (WZ 2008 Kode: 47.2) Getränke (WZ 2008 Kode: 47.25) Reformwaren (WZ 2008 Kode: 47.78.9) Tabakwaren (WZ 2008 Kode: 47.26) Drogerieartikel (WZ Kode 2008: 47.45) Hygieneartikel (WZ 2008 Kode: 47.75), einschließlich Putz- und Reinigungsmittel (WZ 2008 Kode: 47.78.9) Apothekenartikel (WZ 2008 Kode: 47.73) Schnittblumen und kleine Topfpflanzen (trad. Blumengeschäft) (WZ 2008 Kode: 47.76.1) Zeitschriften (WZ 2008 Kode: 47.62.1) Grundbedarf Schreibwaren (Schulbedarf, Hefte, Stifte) (WZ 2008 Kode: 47.62.2) Tierfutter (Randsortiment Frischemarkt und Drogeriefachmarkt) (WZ 2008 Kode: 47.78.9) Abb. 41: Heiligenhauser Sortimentsliste – Nahversorgungsrelevante Sortimente
Zentrenrelevante Sortimente Nach Anlage 1 des § 24a LEPro NRW sind folgende Leitsortimente grundsätzlich als zentrenrelevant einzuordnen: Bücher, Zeitschriften, Papier- und Schreibwaren
Bekleidung, Schuhe, Lederwaren
Unterhaltungs- / Kommunikationselektronik / Computer, Elektrohaushaltswaren (Kleingeräte)
Foto / Optik
Haus- und Heimtextilien, Haushaltswaren und Einrichtungs-
In allen hier im Kontext des § 24a LEPro NRW ausgewiesenen Sortimenten liegt im Heiligenhauser Hauptzentrum ein signifikantes Angebot seitens des ortsansässigen Fach- und Filialeinzelhandels vor. Grundsätzlich zentrenrelevante Sortimente Bücher (WZ 2008 Kode: 47.61), Zeitschriften (insb. Fachzeitschriften) (WZ 2008 Kode: 47.62.1) Papier, Schreibwaren (insb. qualifizierter Bürobedarf) (WZ 2008 Kode: 47.62.2) Bekleidung, Wäsche (Damen, Herren, Kinderkonfektion) (WZ 2008 Kode: 47.71) Schuhe, Lederwaren (WZ 2008 Kode: 47.72) Unterhaltungselektronik (WZ 2008 Kode: 47.43), Kommunikationselektronik (WZ 2008 Kode: 47.42), Computer (WZ 2008 Kode: 47.41), Elektrohaushaltswaren (Elektrokleingeräte) (WZ 2008 Kode: 47.54) Foto- und optische Erzeugnisse (WZ 2008 Kode: 47.78.2), Augenoptik (WZ 2008 Kode: 47.78.1) Haus- und Heimtextilien, Stoffwaren, Einrichtungszubehör (insb. spezialisiert und designorientiert) (WZ 2008 Kode: 47.51) Uhren, Schmuck (WZ 2008 Kode: 47.77) Spielwaren (WZ 2008 Kode: 47.65) Sportartikel, Sportbekleidung (WZ 2008 Kode: 47.64.2) Abb. 42: Heiligenhauser Sortimentsliste – Zentrenrelevante Sortimente (Teil 1)
Abb. 42 zeigt die zentrenrelevanten Sortimente nach Anlage 1 des § 24 LEPro NRW. Diese Sortimente besitzen für den Standort Heiligenhaus eine nachgewiesene Relevanz:
zubehör (ohne Möbel)
Uhren / Schmuck
Spielwaren / Sportartikel
Das Sortiment ‚Bücher / Zeitschriften’ wird z.B. durch die Buchhandlung KOTTHAUS & BEER bedient. Darüber hinaus werden Zeit60
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
schriften in innerstädtischen Kiosken, Lotto-Toto-Annahmestellen und als Randsortiment in innerstädtischen Frischemärkten angeboten.
tend GALERIE VOGLER und JÜRGEN genannt, im Segment ‚Augenoptik’ die Unternehmen BRILLENSTUBE und ESPITTE.
Im Segment ‚Papier / Schreibwaren’ sind die Unternehmen OTT sowie WITTE zu nennen, die Bürobedarf und Schreibwaren anbieten.
‚Haus- und Heimtextilien / Stoffwaren / Einrichtungszubehör’ werden in der Innenstadt von Heiligenhaus durch die Firmen NKD und WOOLWORTH angeboten.
Das Sortiment ‚Bekleidung / Wäsche’ wird durch die Unternehmen CRUSE FASHION, FELIX, HEINISCH, JEANS UND FREIZEITMODEN, ZEITZ, CHRISTIANE MODE & ACCESSOIRES, DAS SCHNÄPPCHEN, PIK AS, DER LADEN SECOND HAND MODE, MARRAKESCH-STYLE, ERNSTINGS FAMILY, WOOLWORTH und NKD angeboten. Zudem wird Bekleidung und Wäsche auch in den innerstädtischen Märkten PLUS und ALDI als Aktionsware angeboten.
Das Sortiment ‚Uhren / Schmuck’ ist in Heiligenhaus zentrenrelevant, da als maßgebliche Anbieter in der Innenstadt, die Firmen GOLDSCHMIEDE MORGENSTERN und BALANCE nachgewiesen werden können. Das Sortiment ‚Spielwaren’ wird durch das Unternehmen NN abgedeckt. Zudem werden bei WOOLWORTH Spielwaren angeboten.
Die größten Anbieter im Segment ‚Schuhe / Lederwaren’ in der Innenstadt von Heiligenhaus sind WOOLWORTH und DORNEMANN.
Das Sortiment ‚Sportartikel, Sportbekleidung’ wird durch das Unternehmen F UND F TEAMSPORT vertreten.
Das Sortiment ‚Unterhaltungselektronik / Kommunikationselektronik / Computer / Elektrohaushaltswaren’ wird in der Innenstadt von Heiligenhaus durch DRÄGER IT (Computer) und EC-PHONE (Telekommunikation) vertreten. Zudem verfügt WOOLWORTH über Waren in diesem Sortiment.
Über die empfohlenen zentrenrelevanten Leitsortimente nach Anlage 1 zum § 24a LEPro NRW hinausgehend, zeigt Abb. 43 die in Heiligenhaus zusätzlich zentrenrelevanten Sortimente, die Teil der Angebotsprofilierung in der Innenstadt von Heiligenhaus sind.
Das Sortiment ‚Foto / Optik’ ist in Heiligenhaus zentrenrelevant. Im Segment ‚Fotobedarf’ und ‚optische Erzeugnisse’ seien stellvertre-
61
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Zusätzlich zentrenrelevante Sortimente Babybedarf (WZ 2008 Kode: 47.78.9) Bastelbedarf, Sammelhobbies (Briefmarken, Münzen) (WZ 2008 Kode: 47.78.3) Parfümerieartikel (WZ 2008 Kode: 47.75) Sanitätshausartikel (WZ 2008 Kode: 47.74) Lampen, Leuchten (WZ 2008 Kode: 47.59.9) Musikalien (Noten, Fachliteratur) (WZ 2008 Kode: 47.59.3)
Es sind hier die Beschaffungsmöglichkeiten durch den ansässigen Buchhandel zu berücksichtigen. Im Bereich Musikinstrumente liegt kein qualifiziertes Angebot in der Innenstadt von Heiligenhaus vor. Dieses Sortiment dürfte auch in Zukunft nicht strukturprägend für den innerstädtischen Einzelhandel in der Innenstadt von Heiligenhaus sein.
Abb. 43: Heiligenhauser Sortimentsliste – Zentrenrelevante Sortimente (Teil 2)
Nicht zentrenrelevante Sortimente ‚Babybedarf’ ist weitgehend Bestandteil der Kinderkonfektion und wird unter anderem bei ERNSTINGS FAMILY angeboten. ‚Bastelbedarf / Sammelhobbies (Münzen, Briefmarken)’ ist Teilsortiment des Schreibwarenbedarfs und auch Randsortiment im Bereich Spielwaren. ‚Parfümerieartikel’ werden in der Innenstadt von Heiligenhaus u.a. durch MIKUS und RUTTEN angeboten. ‚Sanitätshausartikel’ sind zentrenrelevant, weil als Anbieter in der Innenstadt das Unternehmen IRMSCHER vertreten ist. ‚Lampen / Leuchten’ sind in Heiligenhaus zentrenrelevant, da sie von der Firma GRANZ angeboten werden.
Die nachfolgende Abb. 44 führt die unter Berücksichtigung der analysierten Angebotsstrukturen in der Innenstadt von Heiligenhaus und ihrer Standort- bzw. Entwicklungspotenziale nicht zentrenrelevante Sortimente auf. Nicht zentrenrelevante Sortimente Möbel, Antiquitäten, Büromöbel, Betten, Matratzen Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche, Farben, Lacke Baustoffe, Baumarktartikel, Sanitärwaren, Werkzeuge, Eisenwaren Autozubehör, Reifen Gartenartikel, großformatige Pflanzen, Sämereien, Blumen Campingartikel Sportgroßgeräte (Hometrainer, Kraftgeräte, Ruderboote, etc.) Sperrige Artikel im Segment Babybedarf (Kinderwägen, Bobbycars, Kinder-, Babybetten, Wickelmoden) Zoobedarf Elektrogroßgeräte (Kühlschränke, Herde, Waschmaschinen etc.) Fahrräder Abb. 44: Heiligenhauser Sortimentsliste – Nicht zentrenrelevante Sortimente
‚Musikalien (Noten, Fachliteratur)’ können in Heiligenhaus nur bezüglich Noten und Literatur als zentrenrelevant eingeordnet werden. 62
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
5.4 Zwischenfazit In Heiligenhaus weisen zwei Einzelhandelsschwerpunkte die Charakteristika von zentralen Versorgungsbereichen auf und sollten entsprechend ausgewiesen und damit gemäß den Regelungen des § 24a LePro NRW unter Schutz gestellt werden. Es sind der verdichtete Haupteinkaufsbereich der Innenstadt als Hauptzentrum sowie der zukünftige Einzelhandelsschwerpunkt Oberilp als Nahversorgungszentrum.
Die Heiligenhauser Sortimentsliste weist das Gros der Warengruppen als nahversorgungs- bzw. zentrenrelevant aus – nicht zuletzt aufgrund der in der Innenstadt vorhandenen Angebote bzw. der dort gewünschten und mit realistischen Perspektiven ansiedelbaren Unternehmen. Als nicht zentrenrelevant werden insbesondere Artikel ausgewiesen, die innenstadtuntypisch sind bzw. einen großen Platzbedarf besitzen.
Über die Stärkung des Einzelhandels in diesen Bereichen hinaus ist dort auch eine städtebauliche Entwicklung anzuempfehlen, um die Standorte nachhaltig zu sichern. Der Versorgungsschwerpunkt Hetterscheidt besitzt gleichfalls eine herausragende Rolle für die Versorgung insbesondere mit ‚Lebensmitteln und Reformwaren’. Gleichwohl erfüllt er nicht die Kriterien eines zentralen Versorgungsbereichs. Er genießt jedoch als Altstandort Bestandsschutz. Darüber hinaus bestehen in Heiligenhaus einige wenige Standorte, die sich als Flächen für nicht zentrenrelevanten Einzelhandel eignen. Dies sind der REWE-Altstandort in der Rheinlandstraße 55, der Altstandort des OBI-Bau- und Heimwerkermarktes an der Velberter Straße 91 und die Potenzialfläche Velberter Straße 45. Alle übrigen Flächen der Stadt außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche empfehlen wir als Tabuflächen zu betrachten. 63
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
6. Ansiedlungspotenziale Über die Definition eines räumlichen Entwicklungsleitbildes hinaus hat das Einzelhandelskonzept zu klären, welche quantitativen und qualitativen Spielräume für die Entwicklung des Einzelhandelsangebots in Heiligenhaus bestehen. Die Ausführungen des Kap. 6 sind damit als Hilfestellung bei der Entscheidung über die Aufwertung und ggf. Ausweitung von Einzelhandelsangeboten zu verstehen.
6.1 Feststellung von Ansiedlungspotenzialen 6.1.1 Quantitative Angebotsausstattung Ein erstes Indiz für die Bestimmung quantitativer Ansiedlungspotenziale liegt in der Auswertung der Umsatz-Kaufkraft-Relation eines Standortes. Setzt man hier für Heiligenhaus an, weisen die in Kap. 4.3.2 dargestellten Zentralitäten, die nahezu alle unter 100 liegen (= ausgeglichene Umsatz-Kaufkraft-Relation), auf ganz erhebliche Ansiedlungsspielräume für den Standort hin. Die negativen Kaufkraftsalden weisen in dieselbe Richtung. Abb. 45 zeigt auf, dass für zukünftige Entwicklungsschritte grundsätzlich von einer negativen Kaufkraftbilanz von rd. -47,8 Mio. EUR ausgegangen werden kann. Die Abflüsse der Kaufkraft der Heiligenhauser Bevölkerung liegen bei rd. -54,1 Mio. EUR, denen Zuflüsse von nur rd. 6,3 Mio. EUR gegenüberstehen.
Umsatz in Mio. € Warengruppe
Nachfragevolumen in Mio. € Stadt Heiligenhaus
Handelszentralität Stadt Heiligenhaus
Kaufkraftstrom per Saldo (in Mio. €)
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
71,4 51,9 17,6 1,9
85,4 62,1 21,2 2,0
84 84 83 94
-14,0 -10,2 -3,6 -0,1
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung/Wäsche übriger persönlicher Bedarf (Schuhe, Lederwaren, Uhren, Schmuck, Optik)
12,1 8,4
19,9 12,8
61 66
-7,8 -4,4
3,7
7,1
52
-3,4
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
6,3 2,0
18,4 4,5
34 45
-12,0 -2,5
4,3
13,9
31
-9,6
Spiel, Sport, Hobby insgesamt
2,4
5,4
45
-3,0
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat
1,4
1,2
115
0,2
Einrichtungsbedarf
1,9
10,0
19
-8,1
14,0
17,1
82
-3,1
109,5
157,3
70
-47,8
Baumarktspezifische Sortimente (inklusive gartencenterrelevanter Sortimente) Einzelhandel insgesamt
Abb. 45: Umsätze, Nachfragevolumen, Handelszentralitäten und Kaufkraftbilanz in Heiligenhaus
64
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Eine verantwortungsvolle Angebotsplanung hat jedoch über diese erste Orientierung hinaus weitere Größen in die Handelsentwicklung einzubeziehen:
18
rechnen. Ursächlich sind die Notwendigkeit zu privater Altersvorsorge sowie eine Verschiebungen bei den Ausgaben in Richtung Dienstleistungen. Auch zwischen den Warengruppen sind nicht zuletzt aufgrund des demografischen Wandels Schwerpunktverlagerungen zu erwarten.
Angebotsseitig ist zu berücksichtigen, dass die Bestandsunternehmen nach konjunkturell schwierigen Jahren häufig kaum mehr wirtschaftlich arbeiten. Die Krisenmeldungen und Unternehmensschließungen der letzten Monate sprechen hier für sich. In diesem Sinne sollte eine seriöse Planung das Augenmerk nicht allein auf Neuentwicklungen legen. Vielmehr sind für den Unternehmensbestand eigene Entwicklungsspielräume zu belassen. Dies gilt zum einen für die Notwendigkeit, auch in Bestandsunternehmen eine moderate Flächenexpansion vorzunehmen, d.h. zu erweitern, um die Angebotstiefe zu erhöhen bzw. Waren besser präsentieren zu können. Zum anderen wird es gerade in Heiligenhaus wichtig sein, neben der Angebotsbreite auch das Angebotsniveau zu
Die nachfolgende Abb. 46 gibt Orientierungsgrößen für Verkaufsflächen wieder, die für Planungen zu Angebotsergänzungen herangezogen werden können. Um der jeder Prognose immanenten Schätzunsicherheit Rechnung zu tragen, werden die Werte als Spannen angegeben. Bei der Interpretation der formulierten Potenziale ist zu berücksichtigen, dass die Orientierungsgrößen lediglich den Rahmen abstecken, der unter Berücksichtigung der vorgenannten Faktoren für einzelne Ansiedlungsprojekte genutzt werden kann. Inwieweit sich einzelne Vorhaben wirtschaftlich tragen, ist vom jeweiligen Unternehmenskonzept, der räumlichen Lage und nicht zuletzt von der regionalen Wettbewerbssituation in dem Angebotssegment ab-
verbessern.
hängig.
Auf der Nachfrageseite werden eine Reihe absehbarer Entwicklungen den Neubedarf an Verkaufsflächen limitieren. Zu nennen ist zuvorderst die rückläufige Bevölkerungsentwicklung, die auch für Heiligenhaus prognostiziert ist.18 Darüber hinaus ist mit einem weiteren Rückgang des Anteils einzelhandelsrelevanter Ausgaben der Verbraucher zu
Wegen der heute in vielen Sortimentsbereichen geringen Kaufkraftbindung zeigt sich ein vergleichsweise hohes Entwicklungspotenzial von insgesamt rd. 10.250 – 12.400 m² Verkaufsfläche.
vgl. auch Wohnbaupotenzialanalyse für die Stadt Heiligenhaus, 2006
65
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Warengruppe
Verkaufsflächen Spanne in m²
Periodischer Bedarf insgesamt Lebensmittel und Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften)
1.400 - 1.700 1.200 - 1.500 200
Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik
1.050 - 1.500 650 - 1.000 400 - 500
Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien
1.900 - 2.300 400 - 500
Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.)
1.500 - 1.800 900 - 1.200 500 - 600 400 - 600
Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Teppiche, Gardinen, Heimtextilien
3.500 - 4.000
Baumarktspezifische Sortimente
1.500 - 1.700
Summe
In den nahversorgungsrelevanten Warengruppen ‚Lebensmittel / Reformwaren’ und ‚Gesundheit / Körperpflege’ betragen die Orientierungswerte für Angebotsergänzungen bis zu 1.500 m2 bzw. 200 m2 Verkaufsfläche. Aufgrund der in Kap. 3.3 und 5.2.1 dargelegten Defizite in der innerstädtischen Versorgungsstruktur empfiehlt es sich, die Ausschöpfung dieser Potenziale dort ins Auge zu fassen. In den zentrenrelevanten Warengruppen ‚Elektroartikel / Unterhaltungselektronik / Foto / PC und Zubehör / neue Medien’ sowie ‚Bekleidung / Wäsche’ zeigen sich die größten Möglichkeiten für Angebotsergänzungen. Die Spielräume von bis zu 1.800 m2 bzw. 1.000 m2 Verkaufsfläche können genutzt werden, um die Bedeutung von Heiligenhaus als Mittelzentrum weiter zu stärken. Kleinere Spielräume bestehen mit jeweils bis zu 600 m2 Verkaufsfläche in den Warengruppen ‚Sportartikel’ und ‚Hobbybedarf’. In den Warengruppen ‚Bücher / Schreibwaren’ sowie ‚Schuhe / Lederwaren’ sind es jeweils bis zu 500 m2 Verkaufsfläche, die als Orientierungsgröße für Neuansiedlungen herangezogen werden können. In den in erster Linie nicht zentrenrelevanten Warengruppen ‚Möbel / Antiquitäten’ sowie ‚baumarktspezifische Sortimente’ bestehen rein rechnerisch ganz erhebliche Flächenpotenziale von bis zu 4.000 m2 bzw. 1.700 m2. Gerade aufgrund der regionalen Orientierung der Kunden und Angebote in diesen Segmenten benötigt jedes Einzelvorhaben jedoch eine eigene Tragfähigkeitsprüfung.
10.250 - 12.400
Abb. 46: Orientierungswerte für Verkaufsflächenergänzungen in Heiligenhaus
66
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
6.1.2 Qualitative Angebotsausstattung Bereits im Rahmen der Ergebnisdarstellung der Angebotsanalyse in Kap. 3.2.1 ist deutlich gemacht worden, dass der größte Teil der Warenangebote in Heiligenhaus Standardqualitäten auf einem mittleren Preisniveau sowie einfachere bis Discountqualitäten aufweist. Gleichzeitig bedienen die Angebote im überwiegenden Maße den „Mainstream“, d.h. ein Breitenpublikum. Die flächenmäßig geringe Ausstattung mit gehobenen und hochwertigen Angeboten steht im Widerspruch zum gehobenen Kaufkraftniveau der Stadt. Es ist davon auszugehen, dass gerade einkommensstärkere Bevölkerungsgruppen außerhalb von Heiligenhaus einkaufen. Um den aus Sicht der Stadt unerwünschten Kaufkraftverlust zu begrenzen und diesen Gruppen Einkaufsmöglichkeiten zu offerieren, bedarf es auf breiter Front einer Aufwertung des Angebotsniveaus. Diese Aufwertung wird kaum durch größere Ansiedlungen, sondern eher durch ein kleinteiliges Branchenmanagement im Hauptgeschäftsbereich zu erreichen sein. Hier sind Bestandsunternehmen in ihrer Marktpositionierung zu beraten sowie kleinteilige Ergänzungen des Bestandes vorzunehmen. Die Schaffung größerer neuer Angebotsflächen ist eher als „Hebel“ zu sehen, um eine Dynamik zugunsten qualitativ höherwertiger Angebote auszulösen. Wird der Breitenmarkt durch neue Anbieter abgedeckt, die für mehr Kundenfrequenz in der Innenstadt sorgen, können sich die i.d.R. kleineren Bestandsanbieter spezialisieren.
6.2 Nutzung der Ansiedlungspotenziale 6.2.1 Projektszenario Hauptstraße / Kiekert-Areal Die vorgenannten Orientierungsgrößen stecken den Rahmen für konkretere Projektplanungen ab. Diese sollten zur Stärkung der mittelzentralen Funktion der Stadt in der Innenstadt lokalisiert werden. Hier besteht mit dem Kiekert-Areal eine Potenzialfläche, die unmittelbar rückwärtig an die A-Lage des Hauptstraßenzugs anschließt. Seitens der Stadt Heiligenhaus besteht die planerische Absicht, das südliche Baufeld des Kiekert-Areals zu nutzen und zugleich baulich mit dem Hauptstraßenzug zu verknüpfen. Dies soll über ein kleineres Einkaufscenter geschehen, das zweigeteilt beidseitig der zukünftigen „Entflechtungsstraße“ lokalisiert ist. Bei der Nutzung der Kiekert-Fläche handelt es sich um einen Neubau, bei der Nutzung der Flächen an der Hauptstraße um eine Überplanung des Bestands. Betroffen sind die Immobilien Hauptstraße 177 und 181/183 sowie die geräumte Fläche des ehemaligen Hauses der Kirche. Diese Handhabung des Flächenpotenzials würde über die Angebotsausweitung hinaus zugleich die A-Lage in Heiligenhaus stärken, indem sie eine direkte Verbindung zwischen Alt und Neu herstellt. Um die weiteren Planungen zu konkretisieren, haben wir als Gutachter – abgeleitet aus den Orientierungsgrößen zu Ansiedlungspotenzialen – ein Entwicklungsszenario für diese planerische Vorstellung erstellt. Dieses Szenario lokalisiert das Center und umfasst ein Mengengerüst für die Angebotsflächen.
67
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Gebäudekomplex Hauptstraße Buchkaufhaus Schuhfachmarkt Bekleidungshaus Sportfachanbieter Ergänzender Einzelhandel Gastronomie, Dienstleistungen
3.450 m² 350 m² 400 m² 1.000 m² 600 m² 500 m² 600 m²
Gebäudekomplex Kiekert-Areal Verbrauchermarkt, Vollsortimenter ALDI, Discounter Fachmarkt Unterhaltungselektronik
4.400 m² 2.000 m² 900 m² 1.500 m²
Gesamtkomplex
7.850 m²
Kartengrundlage: DGK 5 mit Genehmigung der Stadt Heiligenhaus Abb. 47: Prinzipzeichnung des Projektszenarios
Abb. 47 zeigt eine Prinzipzeichnung, die darstellt, wie eine solche Einzelhandelsansiedlung auf den derzeit vorgesehenen Teilflächen umgesetzt werden könnte. Dabei entfallen rd. 44% der Verkaufsflächen auf den Gebäudekomplex an der Hauptstraße. Die restlichen rd. 56% der Verkaufsflächen liegen auf dem Kiekert-Areal.
Das Projektszenario sieht insgesamt rd. 7.250 m² Einzelhandelsverkaufsfläche sowie 600 m² Flächen für Gastronomie und Dienstleistungen vor. Aufgrund der Überplanung der Bestandsflächen an der Hauptstraße sind 1.720 m² Verkaufsfläche im Einzelhandel sowie 360 m² Bestandsflächen für Gastronomie und Dienstleistungen zu berücksichtigen. Bei einer Realisierung würde durch das Projekt eine zusätzliche Einzelhandelsverkaufsfläche von insgesamt 5.530 m² entstehen. 68
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
vorgesehene Verkaufsfläche insgesamt in m²
zu berücksichtigende Bestandsflächen in m²
Umsatzansatz in Mio. € (Bestandsflächen)
zusätzliche Verkaufsfläche in m²
Umsatzerwartung in Mio. € (Verkaufsflächenzuwachs)
2.000
850
3,8
1.150
5,0
900
600
3,6
300
1,8
1.500 350 400 1.000 600
0 0 0 0 0
0 0 0 0 0
1.500 350 400 1.000 600
6,0 1,6 1,4 3,6 2,0
500
270
0,8
230
0,6
7.250
1.720
8,2
5.530
22,0
Gastronomie, Dienstleistungen
600
360
Publikumsfläche insgesamt
7.850
2.080
Absatzform Verbrauchermarkt ('Vollsortimenter) ALDI Lebensmitteldiscounter (Erweiterung /optimale Integration) Fachmarkt Unterhaltungselektronik Buchkaufhaus Schuhfachmarkt Bekleidungshaus Sportfachanbieter ergänzender kleinflächiger Einzelhandel Einzelhandel insgesamt
Abb. 48: Vorgesehene Verkaufsflächen und Umsatzerwartungen des Projektszenarios
Für die Verkaufsflächenbelegung des Centers sind aus der örtlichen Situation sowie den ermittelten Orientierungsgrößen Warengruppen abgeleitet worden, die einerseits den Innenstadtstandort insgesamt stärken und andererseits dem Centerbetreiber die Ansiedlung marktgängiger Unternehmenslösungen ermöglichen.
Das Projektszenario sieht auf dem Kiekert-Areal einen Verbrauchermarkt mit insgesamt 2.000 m² Verkaufsfläche sowie einen ergänzenden Lebensmitteldiscounter mit 900 m² Verkaufsfläche vor. Beide Märkte ersetzen Bestandsunternehmen an der Hauptstraße. Neu hinzugefügt wurde auf dem Kiekert-Areal ein Fachmarkt für Unterhaltungselektronik (1.500 m² Verkaufsfläche). In dem Szenario sind damit die größeren Einheiten des Centers von der Hauptstraße aus gesehen rückwärtig angesiedelt. Dies ist zum einen sinnvoll, um 69
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
den zu erwartenden „Lauf“ zwischen Hauptstraße und den genannten Unternehmen für die Ansiedlung kleinerer Einheiten nutzen zu können. Zum anderen sind die Unternehmen mit ihren z.T. sperrigen oder schweren Waren damit räumlich den Parkplätzen am nächsten, die schon aufgrund von Platzgründen auf dem Kiekert-Gelände anzusiedeln sind. Für den vorderen Teil des Centers ist lt. Szenario ein Bekleidungshaus mit 1.000 m² Verkaufsfläche vorgesehen. Ein Sportfachanbieter mit 600 m², ein Schuhhaus mit 400 m² und ein kleineres Buchkaufhaus mit 350 m² Verkaufsfläche runden den innerstädtischen Bestand um attraktive Angebote ab. Darüber hinaus sind auf 500 m² kleinteiliger Einzelhandel und auf 600 m² Gastronomie und Dienstleistungen vorgesehen. Die veranschlagte Flächenbelegung veranschaulicht Abb. 48.
6.2.2 Städtebauliche Bewertung Die Bewertung des Projektszenarios hinsichtlich der Standortwahl erfolgt in erster Linie mit Blick auf die Einfügung in das städtebauliche Umfeld sowie die verkehrliche Erreichbarkeit. Städtebauliche Integration (allgemeine Kriterien) Aus unserer Sicht ist der für das Projekt vorgesehene Innenstadtbereich als städtebaulich integrierter Standort für eine Einzelhandelsansiedlung zu bewerten.
Der Standort liegt innerhalb des definierten zentralen Versorgungsbereiches des Heiligenhauser Hauptzentrums. Er ist hier zum einen aufgrund der baulichen Integration in den Hauptstraßenzug unmittelbar in den vorhandenen Einzelhandels- und Dienstleistungsbesatz der innerstädtischen A-Lage eingebunden. Das Kopplungspotenzial zu anderen Einkaufsgelegenheiten und auch zu Arbeitsstätten ist entsprechend hoch einzustufen. Zum anderen kann die Innenstadt an dieser Stelle – und im Grunde genommen nur an dieser Stelle – eine Schwerpunktsetzung erfahren, indem das Kiekert-Areal als einzige größere Erweiterungsfläche für eine Handelsnutzung in der Kerninnenstadt genutzt wird. Die Innenstadtentwicklung erhält auf diese Weise die für Heiligenhaus durchaus historisch zu nennende Möglichkeit, die Gegebenheiten des überlangen und zu den Rändern hin deutlich ausgedünnten Geschäftsbesatzes zugunsten einer attraktiveren und kundenfreundlicheren Innenstadtstruktur zu verändern. Mit einem realisierten Projekt geht so die Möglichkeit einher, den stärksten Abschnitt des Hauptzentrums weiter zu festigen. Mit der Realisierung der auf dem Kiekert-Gelände vorgesehenen Wohnbebauung wird der Standort im Norden gut an den Siedlungszusammenhang der Innenstadt angebunden und in ihn eingebettet. Von hieraus bestehen fußläufige Wegeverbindungen zu dem Einkaufscenter.
70
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Städtebauliche Integration (projektbezogene Kriterien) Da das Projektszenario noch keine genaueren Gebäudekubaturen definiert bzw. Gestaltungsentwürfe umfasst, haben unsere Aussagen zur baulichen Qualität notwendigerweise eher allgemeinen Charakter. Festzuhalten ist jedoch, dass aufgrund des von der Hauptstraße nach Norden aus gesehen abfallenden Geländeprofils die Möglichkeit besteht, den vergleichsweise großen Baukörper des Gebäudekomplexes auf dem Kiekert-Areal stadtverträglich einzufügen. Dieser schirmt zugleich die Wohnbebauung von der Entflechtungsstraße ab. Die Geschosszahl sollte für Heiligenhaus innenstadttypisch sein, die Traufhöhe sollte der der prägenden benachbarten Immobilien entsprechen.
Verkehrliche Integration Über die städtebauliche Integration hinaus sehen wir auch die verkehrliche Integrierbarkeit als grundsätzlich gegeben. Konkret ist diese im Zuge der weiteren Planungen sicherzustellen. Die Erreichbarkeit des Kiekert-Areals für den motorisierten Individualverkehr kann grundsätzlich positiv beurteilt werden. Der Individualverkehr kann den Standort insbesondere über die ab 2010 durchgängig fertig gestellte neue Entflechtungsstraße sehr gut erreichen.
Offen ist derzeit noch die Frage der Anfahrbarkeit bzw. der Parkmöglichkeiten am Objekt. Aufgrund der Neuflächen, die das Projektszenario vorsieht, sind zusätzliche Parkangebote notwendig, die auf dem Areal untergebracht werden müssen. Die Zahl der Stellplätze, die hier geschaffen werden können, könnte einen limitierender Faktor für das Vorhaben darstellen. Wenn das Projektszenario auf dem Weg zu einem Projektvorhaben konkreter Gestalt annimmt, ist hier ein besonderes Augenmerk zu legen. Die ÖPNV-Anbindung des zukünftigen Projekts erfolgt über die Haltestellen Rathaus oder Kirchplatz. Die fußläufige Entfernung des Eingangs Hauptstraße zu diesen Haltestellen beträgt jeweils rd. 200 m. Hier verkehren die Linien 017 und 770 im 20-Min.-Takt, die Linie 771 im 30-Min.- Rhythmus sowie die Linien 772, 774 und SB 19 – letztere ausschließlich an der Haltestelle Rathaus – mindestens im Stundentakt. Liniendichte und Taktfolge sind für den ländlichen Raum insgesamt als gut einzustufen. Ein grundsätzlicher Vorzug des Standorts ist die fußläufige Erreichbarkeit der beiden Gebäudeteile sowohl von der Hauptstraße als auch der zukünftigen Wohnbebauung aus. Eine Schlüsselfrage der zukünftigen Planung wird allerdings darin liegen, wie die fußläufige Verknüpfung zwischen beiden Gebäudeteile und damit die Querung der Entflechtungsstraße gelöst wird. Die Realisierung und Ausgestaltung dieser „Passage“ innerhalb des Baukörpers stellt aus unserer Sicht eine entscheidende Größe für die Umsetzung des Sze-
71
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
narios in ein tatsächliches Projekt dar. Der Gestaltung dieser Verbindung sollte eine hohe planerische Aufmerksamkeit zuteil werden.
6.2.3 Ökonomische Bewertung Methodische Vorbemerkungen
Die nachfolgende Abb. 49 fasst die städtebauliche Standortbewertung tabellarisch zusammen. Bewertungskriterien Städtebauliche Integration Bauliche Eingliederung Kopplungsmöglichkeiten Einkauf Kopplungsmöglichkeiten Arbeitsplätze Kaufkraftpotenzial (nah) Erreichbarkeit zu Fuß / per Rad Erreichbarkeit für den MIV Parken (Tiefgarage) Erreichbarkeit ÖPNV
--
-
0
+
++
x x
Die Prognose der Umsatzverlagerungen für das hier beschriebene Projektszenario geht auf den ökonometrischen Modellansatz nach HUFF zurück. In die Berechnungen fließen die Attraktivität der Wettbewerbsstandorte im Einzugsbereich der Stadt Heiligenhaus und in der Region sowie das Abwägen des Zeitaufwandes zum Aufsuchen von unterschiedlichen Wettbewerbsstandorten ein.
x x x x x x
Abb. 49: Städtebauliche Standortbewertung des Projektszenarios
x
Die in Kap. 4 dokumentierten detaillierten Bestandserhebungen in den relevanten Zentren bzw. den relevanten zentralen Versorgungsbereichen innerhalb und außerhalb des Verflechtungsbereiches waren erforderlich, um ein realistisches Szenario abbilden zu können. Als Gutachter haben wir hierbei sehr viel Wert auf eine dezidierte Bewertung der Angebotsattraktivität in den relevanten zentralen Versorgungsbereichen gelegt und versucht, spezifische Muster des örtlichen und regionalen Konsumverhaltens zu berücksichtigen. Wir interpretieren das HUFF-Modell als ein Denkmodell, das keine schlussfertigen Ergebnisse aus einer Formel ableitet. Vielmehr sind die Ergebnisse immer wieder in ihrer Plausibilität zu hinterfragen, ob tatsächlich ein realistisches Konsumverhalten abgebildet wird.
72
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Mit Blick auf die Einzelhandelsstrukturen in der Region und die maßgeblichen Konsumorientierungen der Bevölkerung können folgende Prämissen für die Dokumentation der Auswirkungen zugrunde gelegt werden: 1. Zentren mit bereits heute nur begrenztem Angebotsniveau erfahren nur unterdurchschnittliche Umsatzverlagerungseffekte. Maßgebliche Anteile am örtlichen Kaufkraftvolumen werden bereits heute außerhalb dieser Zentren gebunden. Dies betrifft hier insbesondere Wülfrath sowie Essen-Werden und Essen-Kettwig.
2. Zentren mit relevanter Kaufkraftbindung aus dem Umland und in dieser Kaufkraftbindung in Konkurrenz zu Heiligenhaus stehend sowie durch eine höhere Angebotsattraktivität gekennzeichnet, erfahren überdurchschnittliche Umsatzverlagerungseffekte. Maßgebliche Kaufkraftbindung aus Heiligenhaus besteht neben den Oberzentren Essen und Düsseldorf vor allem in den Innenstädten von Ratingen und Velbert. Der Projektentwicklungsansatz in der Innenstadt von Heiligenhaus zielt darauf ab, dass die Attraktivitätslücke zu den maßgeblichen Wettbewerbsstandorten geschlossen werden kann. 3. Die Realisierung des vorgeschlagenen Projektentwicklungsansatzes in der Innenstadt von Heiligenhaus führt auch zu deutlichen relativen Umsatzverlagerungen innerhalb der Innenstadt von Heiligenhaus, da mit dem vorgeschlagenen
Entwicklungskonzept ein „Quantensprung“ im Angebotsniveau realisiert wird. Die relativen Umsatzverlagerungseffekte sind vergleichsweise hoch, dennoch vor dem Hintergrund des bisher begrenzten Angebots in den zentrenrelevanten Sortimenten auch zu relativieren. 4. Die Prognose eintretender Umsatzverlagerungseffekte berücksichtigt grundsätzlich regionale Einkaufsorientierungen und örtliche Pendlerverflechtungen. 5. Sortimente des ‚periodischen Bedarfs’ sind in der räumlichen Reichweite von Umsatzverlagerungen deutlich begrenzt. Primär spiegeln sie Kopplungskäufe und Pendlerverflechtungen wider. Dementsprechend sind hier neben der Stadt Heiligenhaus selbst, insbesondere Ratingen-Hösel und die Angebote in Ratingen-Ost betroffen. Letztere sind dem zentralen Versorgungsbereich Ratingen-Mitte zuzuordnen.
6. Kaufkraftabflüsse der Region in regionale Shopping Center können ebenfalls in begrenztem Umfang wieder zurückgeholt werden. Einkaufsverflechtungen in Richtung CentrO, Düsseldorf Arcaden oder RheinRuhrZentrum werden ggf. leicht modifiziert. 7. Bei der Bewertung der Auswirkungen spezifischer Umsatzverlagerungseffekte interpretieren wir die von der Rechtspre73
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
chung immer wieder aufgegriffene Verträglichkeitsschwelle von -10% nur als einen allgemeinen Orientierungsrahmen. Erhebliche strukturelle Veränderungen in der Versorgungsfunktion eines Zentrums können auch bei Umsatzverlagerungseffekten von deutlich unter -10% auftreten. Im Gegensatz dazu sind u.U. auch Verdrängungsquoten von deutlich über -10% tolerierbar, wenn durch die Etablierung neuer Absatzformen das Angebotsniveau in der betroffenen Standortgemeinde deutlich verbessert werden kann.
räte, Foto, Computer und Zubehör’ sind innerhalb des Vorhabens 6,0 Mio. EUR anzusetzen. Für ‚Bücher und Schreibwaren’ besteht eine Umsatzerwartung von 1,6 Mio. EUR. Die Umsätze in der Warengruppe ‚Bekleidung, Wäsche’ setzen wir mit 3,6 Mio. EUR an. Für ‚Schuhe, L ederwaren’ werden 1,4 Mio. EUR Umsatz veranschlagt. ‚Sportartikel und Sportbekleidung’ schlagen mit 2,0 Mio. EUR zu Buche.
Sortimente
Warengruppenbezogene Umsatzerwartungen Nachfolgend werden die Umsatzverlagerungseffekte des entwickelten Projektszenarios für folgende relevante Warengruppen bzw. Sortimentsbündel aufgezeigt:
Lebensmittel, Reformwaren
Bekleidung, Wäsche Übriger persönlicher Bedarf Medien und Technik
Abb. 50 gibt die warengruppenbezogenen Umsätze wieder, die durch die Neuflächen voraussichtlich zusätzlich generiert werden. Dies sind die zu berücksichtigenden Umsätze, die von anderen Anbietern bzw. Standorten umverteilt werden. In der Warengruppe ‚Lebensmittel und Reformwaren’ beläuft sich der veranschlagte Umsatz auf 6,8 Mio. EUR. Für die Warengruppe ‚Unterhaltungselektronik, Elektroge-
Lebensmittel, Reformwaren Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte, Foto, PC und Zubehör, neue Medien Bücher, Schreibwaren Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Sportartikel, Sportbekleidung
zusätzliche Verkaufsflächen in m²
zusätzliche Umsatzerwartung in Mio. € insgesamt
Flächenproduktivität zusätzlicher Umsatzvolumina in € / m²
1.450
6,8
4.690
1.500
6,0
4.000
350 1.000 400 600
1,6 3,6 1,4 2,0
4.571 3.600 3.500 3.333
Abb. 50: warengruppenbezogenen Umsätze
Es ist darauf hinzuweisen, dass diese Umsatzerwartungen sich auf das konkrete Projektszenario mit dem definierten Branchenmix in der beschriebenen Größenordnung am vorgesehenen Standort beziehen. Veränderungen der Parameter führen ggf. zu einer Veränderungsnotwendigkeit bei den Umsatzansätzen.
74
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Lebensmittel / Reformwaren Der unsererseits entwickelte Projektansatz mit einer Verkaufsflächenerweiterung des im Standortbereich ansässigen ALDI-Marktes sowie der Neuansiedlung eines Verbrauchermarktes unter Integration der bisher etablierten Verkaufsflächen des REWE-Marktes führt – wie dargestellt – zu einem durch die Projektentwicklung ausgelösten Mehrumsatz von rd. 6,8 Mio. EUR (s. Abb. 51). Von dieser Umsatzerwartung würden aus dem abgegrenzten zentralen Versorgungsbereich Heiligenhaus Innenstadt rd. 0,4 Mio. EUR umgelenkt werden. Die relative Umsatzverlagerung innerhalb der Heilighauser Innenstadt beliefe sich somit auf -2,5%. Die bestehende Versorgungsfunktion wird nicht gefährdet; vielmehr wird durch den empfohlenen Modernisierungsansatz das Angebot ausgebaut. Aus dem übrigen Stadtgebiet von Heiligenhaus beliefe sich die Umsatzverlagerung auf rd. 3,2 Mio. EUR. In Bezug auf den Einzelhandel im übrigen Stadtgebiet beläuft sich die relative Umsatzverlagerung auf -9,0%. Dieser Verlagerungseffekt signalisiert deutlich, dass mit dem Projektansatz der mögliche Entwicklungsspielraum unter Berücksichtigung einer ausgewogenen Nahversorgung im Stadtgebiet von Heiligenhaus vollständig ausgeschöpft wird. Eine stärkere Attraktivitätssteigerung des Lebensmittelangebots in der Innenstadt von Heiligenhaus darf mit Blick auf die Gestaltungsspielräume des Lebensmitteleinzelhandels im zentralen Versorgungsbereich Oberilp sowie des ergänzenden Versorgungsstandortes in Hetterscheidt nicht stattfinden.
Stadt /Gemeinde
Umsatz
Umsatzverlagerung in Mio. €
relative Umsatzverlagerung in (%)
Heiligenhaus, ZV Innenstadt Heiligenhaus, übriges Stadtgebiet
16,3 35,6
0,40 3,20
2,5% 9,0%
Ratingen, ZV Ratingen-Mitte Ratingen, ZV Ratingen-Hösel
36,6 9,9
1,00 0,60
2,7% 6,1%
Velbert, ZV Innenstadt Velbert, ZV Birth
16,7 3,7
0,20 0,15
1,2% 4,1%
Essen-Kettwig Essen-Werden Essen-Rüttenscheid
11,6 12,0 19,2
0,20 0,20 0,10
1,7% 1,7% 0,5%
Wülfrath, Innenstadt
12,3
0,05
0,4%
Düsseldorf, Essen (Citylagen) Regionale Shopping Center nicht integrierte Lagen, diffuse Kaufkraftzuflüsse
0,05 0,05
Umsatzverlagerungseffekt insg.:
6,80
Kaufkraftzufluss:
3,20
0,60
Abb. 51: Umsatzverlagerungseffekte in der Warengruppe ‚Lebensmittel / Reformwaren’
75
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Der durch den Entwicklungsansatz ausgelöste zusätzliche Kaufkraftzufluss im Lebensmitteleinzelhandel beläuft sich auf rd. 3,2 Mio. EUR. Dabei werden rd. 0,6 Mio. EUR aus Ratingen-Hösel und rd. 1,0 Mio. EUR aus dem zentralen Versorgungsbereich Ratingen-Mitte umgelenkt. Dies entspricht relativen Umsatzverlagerungen von -6,0% bzw. -2,7%. Die Versorgungsfunktion dieser zentralen Versorgungsbereiche wird durch den Projektentwicklungsansatz nicht gefährdet. Dies gilt auch für den Nahversorgungsbereich Velbert-Birth, für den eine Umsatzverlagerung von rd. 0,15 Mio. EUR (= -4,1%) prognostiziert wird. In allen übrigen zu berücksichtigenden zentralen Versorgungsbereichen beläuft sich die relative Umsatzverlagerung auf jeweils unter -2%. Aus Standortlagen außerhalb zu berücksichtigender zentraler Versorgungsbereiche und als diffuser Kaufkraftzufluss wird ein Umsatzvolumen von rd. 0,6 Mio. EUR gebunden. Der Lebensmitteleinzelhandel in Shopping-Centern sowie in den oberzentralen Einkaufslagen von Düsseldorf und Essen dürfte mit zusammen rd. 0,1 Mio. EUR kaum von der Projektentwicklung in Heiligenhaus tangiert werden. Die dokumentierte Wirkungsanalyse belegt, dass die angesetzte Dimensionierung des Projektszenarios grundsätzlich als stadt- und regionalverträglich einzuordnen ist.
Bekleidung / Wäsche Zum Kompetenzausbau der Innenstadt von Heiligenhaus wird im Rahmen der Projektentwicklung die Etablierung eines Bekleidungshauses vorgeschlagen. Dieses dürfte auf einer Verkaufsfläche von 1.000 m² bei optimaler Angebotsgestaltung einen Umsatz von rd. 3,6 Mio. EUR realisieren (s. Abb. 52). Von dieser Umsatzerwartung dürften rd. 0,8 Mio. EUR aus der Innenstadt von Heiligenhaus umgelenkt werden. Vor dem Hintergrund des bisher nur mäßig entwickelten Angebotsniveaus resultiert damit eine relative Umsatzverlagerung von -12,5%. Der vorgesehene Angebotsausbau bedeutet die Etablierung eines bisher nicht vorhandenen, nachhaltig konkurrenzfähigen Angebotes. Es wird daher zu „Struktureffekten“ innerhalb des Heiligenhauser Einzelhandels kommen. Die betroffenen Anbieter sind im Fall des Baus des Einkaufscenters gut beraten, die dadurch erzeugte zusätzliche Kundenfrequenz zu nutzen, um sich zu spezialisieren bzw. ein qualitativ anderes Segment zu bedienen. Hier sollte die Stadt im Rahmen des Branchenmanagements Unterstützung leisten (vgl. 6.1.2). Aus dem übrigen Stadtgebiet beläuft sich die Umsatzverlagerung lediglich auf rd. 0,05 Mio. EUR (-2,5%). Das Gros entfällt hier auf Randsortimentsangebote in Lebensmitteldiscountern und Verbrauchermärkten.
76
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Im regionalen Kontext entfallen die höchsten Umsatzverlagerungseffekte mit rd. 0,7 Mio. EUR bzw. rd. 0,5 Mio. EUR auf die zentralen Versorgungsbereiche Ratingen-Mitte und Velbert Innenstadt. Die relative Umsatzverlagerung beläuft sich hier auf -2,7% bzw. -1,8%. Eine Gefährdung der Versorgungsstrukturen dieser am stärksten tangierten Zentren liegt damit nicht vor. Die relativen Umsatzverlagerungseffekte aus den Essener Stadtteilzentren sowie der Innenstadt von Wülfrath belaufen sich auf deutlich unter -2%. Ein Einfluss auf die Gestaltungsspielräume dieser zentralen Versorgungslagen liegt somit nicht vor. Die prognostizierte Umsatzverlagerung aus den Citylagen von Essen und Düsseldorf beläuft sich auf zusammen rd. 1,0 Mio. EUR. Damit liegt auch hier kein maßgeblich negativer Einfluss auf deren Versorgungsfunktion vor. Aus Shopping-Centern im regionalen Umfeld werden lediglich rd. 0,2 Mio. EUR gebunden. Die gewollte Angebotsmodernisierung innerhalb der Innenstadt von Heiligenhaus voraussetzend, ist der Projektansatz in Bezug auf das zentrenrelevante Kernsortiment ‚Bekleidung / Wäsche’ als stadt- und regionalverträglich einzuordnen.
Stadt /Gemeinde Heiligenhaus, ZV Innenstadt Heiligenhaus, übriges Stadtgebiet
Umsatz
Umsatzverlagerung in Mio. €
relative Umsatzverlagerung in (%)
6,4 2,0
0,80 0,05
12,5% 2,5%
Ratingen, ZV Ratingen-Mitte Ratingen, ZV Ratingen-Hösel
26,1 1,0
0,70 0,00
2,7% 0,0%
Velbert, ZV Innenstadt Velbert, ZV Birth
28,4 0,0
0,50 0,00
1,8% 0,0%
Essen-Kettwig Essen-Werden Essen-Rüttenscheid
3,7 3,1 8,4
0,05 0,05 0,10
1,4% 1,6% 1,2%
Wülfrath, Innenstadt
3,7
0,05
1,4%
Düsseldorf, Essen (Citylagen) Regionale Shopping Center nicht integrierte Lagen, diffuse Kaufkraftzuflüsse
1,00 0,20
Umsatzverlagerungseffekt insg.:
3,60
Kaufkraftzufluss:
2,75
0,10
Abb. 52: Umsatzverlagerungseffekte in der Warengruppe ‚Bekleidung / Wäsche’
77
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Übriger persönlicher Bedarf Im Segment des übrigen persönlichen Bedarfs sieht der Entwicklungsansatz die Etablierung eines Schuhfachgeschäftes bzw. eines Schuhfachmarktes mit 400 m² Verkaufsfläche vor. Die Umsatzerwartung liegt bei rd. 1,4 Mio. EUR (s. Abb. 53). Bei Realisierung des Projektvorhabens dürfte die Umsatzverlagerung in der Hauptwarengruppe des ‚persönlichen Bedarfs’ innerhalb der Innenstadt von Heiligenhaus bei rd. 0,2 Mio. EUR liegen. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von -6,7%. Aus dem übrigen Stadtgebiet von Heiligenhaus dürfte vor dem Hintergrund des dort nur marginalen Angebots kein Umsatz umgelenkt werden. Der Projektansatz ist somit als stadtverträglich einzuordnen. Aus den zentralen Versorgungsbereichen Ratingen-Mitte und Velbert Innenstadt beliefe sich die Umsatzverlagerung zum Projektvorhaben in Heiligenhaus auf rd. 0,25 Mio. EUR bzw. rd. 0,2 Mio. EUR. Dies entspräche relativen Umsatzverlagerungen von -2,4% bzw. -1,7%. Die Angebotsstrukturen im Segment des ‚übrigen persönlichen Bedarfs’ würden in den relevanten zentralen Versorgungsbereichen nicht maßgeblich gestört werden. Aus den Stadtteilzentren des Essener Südens ist von nur marginalen Umsatzverlagerungseffekten um bzw. unter rd. 0,05 Mio. EUR auszugehen. Die prognostizierte Umsatzverlagerung aus den Citylagen in Düsseldorf und Essen beliefe sich auf zusammen rd.
0,4 Mio. EUR. Die Umsatzverlagerung von Shopping-Centern der Region läge bei rd. 0,2 Mio. EUR. Die Etablierung eines Schuhfachmarktes im vorgeschlagenen Projektszenario zur Attraktivitätssteigerung der Innenstadt von Heiligenhaus kann insgesamt als regionalverträglich eingeordnet werden.
Stadt /Gemeinde Heiligenhaus, ZV Innenstadt Heiligenhaus, übriges Stadtgebiet
Umsatz
Umsatzverlagerung in Mio. €
relative Umsatzverlagerung in (%)
3,0 0,7
0,20 0,00
6,7% 0,0%
Ratingen, ZV Ratingen-Mitte Ratingen, ZV Ratingen-Hösel
10,6 0,9
0,25 0,00
2,4% 0,0%
Velbert, ZV Innenstadt Velbert, ZV Birth
11,6 < 0,5
0,20 0,00
1,7% 0,0%
Essen-Kettwig Essen-Werden Essen-Rüttenscheid
1,7 2,4 4,8
0,00 0,00 0,05
0,0% 0,0% 1,0%
Wülfrath, Innenstadt
2,4
0,00
0,0%
Düsseldorf, Essen (Citylagen) Regionale Shopping Center nicht integrierte Lagen, diffuse Kaufkraftzuflüsse
0,40 0,20
Umsatzverlagerungseffekt insg.:
1,40
Kaufkraftzufluss:
1,20
0,10
Abb. 53: Umsatzverlagerungseffekte in der Warengruppe ‚übriger persönlicher Bedarf’
78
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Medien und Technik Das Projektszenario sieht für die Innenstadt von Heiligenhaus im Kontext einer möglichen Projektentwicklung zwischen Hauptstraße und Kiekert-Areal sowohl die Etablierung eines Fachmarktes für Unterhaltungselektronik (1.500 m² Verkaufsfläche) als auch eines Buchkaufhauses (350 m² Verkaufsfläche) vor. Bezogen auf die Hauptwarengruppe ‚Medien und Technik‘ resultiert für diesen Projektzuschnitt eine Umsatzerwartung von rd. 7,6 Mio. EUR (s. Abb. 54). Die Umsatzverlagerung innerhalb der Innenstadt von Heiligenhaus dürfte sich auf rd. 0,5 Mio. EUR belaufen. Dies entspricht einer relativen Umsatzverlagerung von -15,2%. Dieser vergleichsweise hohe Verlagerungseffekt fußt auf dem bisher nur sehr begrenzten Angebotsniveau in der Innenstadt von Heiligenhaus. Das Segment ‚Unterhaltungselektronik‘ ist bisher kaum präsent. Der ermittelte Verlagerungseffekt würde primär den örtlichen Buchhandel treffen. Dieser dürfte den Wettbewerb nur im Kontext einer konsequenten Kundenorientierung und Nischenpolitik bestehen können. Trotz des zu erwartenden Strukturwandels befürworten wir den Projektansatz im Kontext der Absicherung eines nachhaltig wettbewerbsfähigen Angebotes in Heiligenhaus.
Der Ausbau des Angebots im Segment ‚Medien und Technik‘ in der Innenstadt von Heiligenhaus führt insbesondere zum Zurückholen von bestehenden Kaufkraftabflüssen aus Ratingen, Velbert und Essen-Rüttenscheid. Die Umsatzverlagerungseffekte bewegen sich hier zwischen rd. 0,3 Mio. EUR und rd. 0,8 Mio. EUR. Dies entspricht relativer Umsatzverlagerungen von -3,3% für den zentralen Versorgungsbereich Ratingen-Mitte, -5,6% für Essen-Rüttenscheid und -5,8% für den zentralen Versorgungsbereich Velbert Innenstadt. Die Position der Heiligenhauser Innenstadt verbessert sich hier im regionalen Wettbewerb deutlich. Die ermittelten Umsatzverlagerungseffekte sind in Bezug auf diese Standorte als noch regionalverträglich einzuordnen. Dennoch signalisieren die ermittelten Umsatzverlagerungen zugleich, dass das Projektszenario für die Heiligenhauser Innenstadt mögliche Spielräume effizient ausschöpft. Bei den ermittelten Umsatzverlagerungen wird in allen drei Zentren stärker das Segment ‚Buch‘ tangiert. Der steigende Wettbewerbsdruck verteilt sich jedoch auf mehrere Anbieter. Die Umsatzverlagerung aus nicht integrierten Lagen liegt bei rd. 2,5 Mio. EUR. Hierbei handelt es sich in erster Linie um Kaufkraftzuflüsse aus nicht integriert liegenden Elektrofachmärkten (z.B. MEDIA MARKT in Velbert und Essen).
Aus dem übrigen Stadtgebiet von Heiligenhaus dürfte vor dem Hintergrund des bestehenden, nur marginalen Angebots kein Umsatzvolumen zum Projektvorhaben umgelenkt werden.
79
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Stadt /Gemeinde
Umsatz
Umsatzverlagerung in Mio. €
relative Umsatzverlagerung in (%)
Heiligenhaus, ZV Innenstadt Heiligenhaus, übriges Stadtgebiet
3,3 3,0
0,50 0,00
15,2% 0,0%
Ratingen, ZV Ratingen-Mitte Ratingen, ZV Ratingen-Hösel
9,1 0,9
0,30 0,00
3,3% 0,0%
13,8 0,0
0,80 0,00
5,8% 0,0%
Essen-Kettwig Essen-Werden Essen-Rüttenscheid
2,9 1,7 8,9
0,05 0,00 0,50
1,7% 0,0% 5,6%
Wülfrath, Innenstadt
2,4
0,05
2,1%
Velbert, ZV Innenstadt Velbert, ZV Birth
Düsseldorf, Essen (Citylagen) Regionale Shopping Center nicht integrierte Lagen, diffuse Kaufkraftzuflüsse
1,90 1,00
Umsatzverlagerungseffekt insg.:
7,60
Kaufkraftzufluss:
7,10
Centern der Region beläuft sich die Umsatzverlagerung insgesamt auf rd. 1,0 Mio. EUR. Der empfohlene Projektansatz im Segment ‚Medien und Technik‘ ist insgesamt als regionalverträglich einzuordnen. Umsatz-Kaufkraft-Relation als Bewertungskriterium Die dokumentierten Auswirkungsanalysen für die relevanten Projektentwicklungsbausteine belegen die Stadt- und Regionalverträglichkeit des Projektansatzes mittels eines Gravitationsmodells. Dieses Ergebnis dokumentiert sich auch in der Umsatz-Kaufkraft-Relation bestehender und zusätzlich generierter Einzelhandelsumsätze in den relevanten Warengruppen. In keinem maßgeblichen Segment wird die Quote von 100 übertroffen (s. Abb. 55).
2,50
Abb. 54: Umsatzverlagerungseffekte in der Hauptwarengruppe ‚Medien / Technik’
Aus den Citylagen in Düsseldorf und Essen dürften insgesamt rd. 1,9 Mio. EUR nach Heiligenhaus umgelenkt werden. Dieses Umsatzvolumen betrifft die Segmente ‚Buch’ und ‚Unterhaltungselektronik’ gleichermaßen und ist vor dem Hintergrund der Angebotsbreite in diesen Oberzentren als verträglich einzuordnen. Aus Shopping80
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
Nachfragevolumen der Stadt Umsatz-KaufkraftHeiligenhaus in Relation des Mio. € Centers
Verkaufsflächen des Centers in m² insgesamt
Umsatzerwartung des Centers in Mio. € insgesamt
Lebensmittel, Reformwaren Unterhaltungselektronik, Elektrogeräte, Foto, PC und Zubehör, neue Medien Bücher, Schreibwaren Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Sportartikel, Sportbekleidung ergänzender kleinflächiger Handel (z.B. Blumen, Zeitschriften, Geschenkartikel, Spielwaren und Hobbybedarf)
2.900
14,2
62,1
23
1.500
6,0
13,9
43
350 1.000 400 600
1,6 3,6 1,4 2,0
4,5 12,8 3,7 2,6
36 28 38 77
500
1,4
6,1
23
Einzelhandel insgesamt
7.250
30,2
105,7
29
Sortimente
Abb. 55: Prognose der Umsatz-Kaufkraft-Relation bei Projektrealisierung
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Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
6.2.5 Fazit zur Stadt- und Regionalverträglichkeit des Projektszenarios für die Innenstadt von Heiligenhaus Als Fazit der städtebaulichen und ökonomischen Analyse kann festgehalten werden, dass die gewünschte Weiterentwicklung und Attraktivierung der Innenstadt von Heiligenhaus stadt- und regionalverträglich gestaltet werden kann, wenn die dokumentierten räumlichen Entwicklungspotenziale im Standortbereich zwischen Hauptstraße und Kiekert-Areal mobilisiert werden.
„solitäres“ Fachmarktzentrum mit stärker discountorientierten Angebotskonzepten wird von uns nicht empfohlen und nicht unterstützt. Die Stadt- und Regionalverträglichkeit des empfohlenen Entwicklungsansatzes ist maßgeblich von den hier formulierten städtebaulichen Rahmenbedingungen abhängig. Sie sind auch Prämisse der durchgeführten ökonometrisch geleiteten Auswirkungsanalysen im Kontext von Umsatzverlagerungen.
Bei keiner warengruppenspezifischen Betrachtung werden für relevante zentrale Versorgungsbereiche in der Region Umsatzverlagerungseffekte von über -6,0% realisiert. Damit wird in keinem Segment eine abwägungsrelevante Größenordnung erreicht. Die zum Teil höheren relativen Umsatzverlagerungseffekte für die Innenstadt von Heiligenhaus sind Folge des bisher nur mäßig entwickelten Angebotsniveaus und signalisieren nicht zuletzt die Notwendigkeit eines Strukturwandels innerhalb des örtlichen Einzelhandels, wenn das Einzelhandelsangebot in der Innenstadt von Heiligenhaus deutlich nachhaltig ausgebaut werden soll. Für diese Bewertung ist die Funktionsbedingung maßgeblich, dass auf dem Kiekert-Areal keine isolierte Projektentwicklung stattfindet, sondern die Kernlagen der Innenstadt in die Modernisierung der Angebotsstrukturen integriert werden. Ziel muss sein, mit dem Ausbau des Verkaufsflächenangebots die Passantenfrequenzen in der Innenstadt zu erhöhen und somit die Gestaltungsspielräume für den etablierten Einzelhandel zu erweitern. Die Realisierung eines Centers als 82
Einzelhandelskonzept Heiligenhaus
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