Immobilienverband IVD
EIGENTUMSBILDUNG FÖRDERN IVD-Positionen für den 19. Deutschen Bundestag
Hier ist Immobilienkompetenz zu Hause
Positionspapier IVD | Eigentumsbildung fördern
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POLITIK MUSS DIE BILDUNG VON WOHNEIGENTUM WIEDER STÄRKER IN DEN FOKUS NEHMEN In weiten Teilen Deutschlands ist in den letzten Jahren der Anteil derer, die in selbstgenutztem Wohneigentum leben, zurückgegangen. Nach über zehn Jahren Mietenpolitik hat sich trotz niedriger Zinsen die Eigentumsquote nicht erhöht. Das hat seine Gründe. Die Finanzierung, das Ansparen des Eigentkapitals, als auch Mobilität oder befristete Arbeitsverträge haben dazu beigetragen, dass die Wohneigentumsbildung mehr staatliche Hemmnisse als Anreize bietet. Dies muss sich nach Ansicht des IVD ändern. Die Studien des Pestel-Instituts („Eigen-
46 %
tumsbildung 2.0“, „Wie kann Wohneigentum die Mietwohnungsmärkte entlasten?“, November 2016; „Stand und Entwicklung der Wohneigentumsbildung auf der Ebene der Länder und der Kreise und kreisfeien Städte“, Januar 2017) haben ergeben, dass der Immobilienerwerb in immer später werdenden Zeitaltersspannen bei den Erwerbern stattfindet. Wohneigentum hat nicht nur stabilisierende Faktoren für ein Quartier, der Erwerb von Wohneigentum dient insbesondere auch der Altersvorsorge und dem Vermögensaufbau, der weder durch den Staat noch durch
2010
2015
Wohneigentumsquote ist zwischen 2010 und 2015 gesunken**
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REGIONALE BETRACHTUNGSWEISE DER EIGENTUMSBILDUNG
Ansparanreize gegeben ist. Laut einer Forsa-Umfrage vom 22. August 2016 stellt das größte Hemmnis beim Eigenheimerwerb das Ansparen des Eigenkapitals dar. Hinzu kommt die völlig überhöhte Grunderwerbsteuer in den meisten Bundesländern in Deutschland. Der IVD fordert, dass das selbstgenutzte Wohneigentum durch den Staat unterstützt wird. Eine Eigenkapitalergänzung wie auch Darlehenssicherheit erleichtert den Zugang zum Wohneigentum.
-10%
Gering
45%
Niedrig Hoch Am höchsten
Trotz der bereits in den 1950-er Jahren formulierten politischen Ziele eines breit gestreuten Wohneigentums verharrt die Wohneigentumsquote in Deutschland bei Werten um 45 Prozent. Insbesondere in den Städten und Ballungsräumen sind niedrige Wohnei-
gentumsquoten die Regel. In den Bundesländern Bayern, Baden-Württemberg und Hessen weisen die Regionen mit der höchsten wirtschaftlichen und demografischen Dynamik Rückgänge bei der Eigentümerquote auf, wie auch das Pestel-Gutachten* belegt.
Der spätere und unsichere Einstieg in die Erwerbstätigkeit verschiebt die Möglichkeit zum Erwerb von Wohneigentum im Durchschnitt auf ein höheres Lebensalter. Letzte Hochrechnungen zeigen, dass nur 28 % der 25-45-Jährigen Wohneigentum erwerben. Seit 2008 ist diese Quote rückläufig.**
Die größten Chancen zur Wohneigentumsbildung bieten die Regionen mit dem höchsten Zuzugsdruck, also die Städte und Ballungsräume. In diesen Regionen ist die geringste Flächenintensität zu erwarten, da die Eigentumsbildung vorwiegend in Form von Eigentumswohnungen, Reihen- und Doppelhäusern erfolgt.
43 %
27 % Wohneigentumsquote in kreisfreien Städten und Großstädten*
2002
2014
Bei den 30- bis 40-Jährigen lag die Wohneigentumsquote um 10 % unter der des Jahres 2002***
Quelle: „Eigentumsbildung 2.0 - Stand und Entwicklung der Wohneigentumsbildung auf der Ebene der Länder und der Kreise und kreisfreien Städte“, Pestel-Institut Hannover
** Quelle: Studie „Eigentumsbildung 2.0 – Wie kann Wohneigentum die Mietwohnungsmärkte entlasten“, Pestel-Institut Hannover *** Quelle: Mikrozensuszusatzerhebungen Wohnen 1998 bis 2014
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Anteil der Eigentumsquote an den bewohnten Wohnungen in Wohngebäuden***
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Wohneigentum ist Königsweg der kapitalgedeckten Altersvorsorge, um der Rentenlücke zu entgehen
Stillstand bei der Eigentumsbildung
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Eigene Wohnung ist Einstieg in Vermögensbildung, bereits Tilgung des Darlehens ist Form des Sparens
Als Eigentümer erfährt man keine Mieterhöhungen
PRO EIGENTUM
Erwerb von Eigentum ist so erschwinglich wie nie
Quartiere mit hoher Eigentumsquote sozial stabiler und sicherer
Wohneigentumsförderung ist Klimaschutzpolitik, Eigentümer nutzen bewusst die Energieeffizienz-Förderung
Förderung des selbstgenutzten Eigentums ist für den Staat effizienter, Eigentümer zahlt gern mehr fürs Wohnen als Mieter
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1 SCHWELLENHAUSHALTE MÜSSEN BEIM EIGENKAPITAL UNTERSTÜTZT WERDEN Der Staat hat sich seit Auslaufen der Eigenheimzulage bei der Förderung des Wohneigentums rar gemacht. Die bisherigen verbliebenen Formen der staatlichen Förderung bieten keinen Anreiz. Auch das historisch niedrige Zinsniveau genügt nicht, um die Wohneigentumsquote anzuheben, obwohl hierdurch auch die höheren Kaufpreise finanzierbar sind. Trotz niedriger Zinsen scheitert eine Finanzierung meistens am zu geringen Eigenkapital, das seinerseits aufgrund der niedrigen Zinsen nur schwer angespart werden kann. Die aktuelle Bausparförderung und das Riestersparen sind zu schwach, um dies auszugleichen. Durch die gestiegenen Kaufpreise erhöht sich der Eigenkapitalbedarf zusätzlich, wodurch der Kauf
abermals erschwert wird. Um gerade Schwellenhaushalten den Erwerb des selbstgenutzten Eigenheims zu ermöglichen, muss deshalb die staatliche Förderung durch Ergänzung des vorhandenen Eigenkapitals erfolgen. Hierzu müssten die Wohneigentumsprogramme der KfW ausgeweitet werden, z.B. durch Gewährung langfristiger Finanzierungen (25 bis 30 Jahre) mit einer Zinsfestschreibung bis zur völligen Rückzahlung. Bei Neubauten würden automatisch parallel zum langfristig ansteigenden lnstandhal tungsaufwand die realen Finanzierungskosten laufend sinken, sofern die Inflationsrate oberhalb von O % liegt. Beim Erwerb von Wohneigentum, egal ob im Bestand oder Neubau,
Der Staat sollte den Käufer mit einem Eigenkapitalzuschuss unterstützen.
könnte es eine Eigenkapitalergänzung als Zuschuss pro Kind geben. Es sollte keine regionale Begrenzung geben, da dies Familien diskriminieren und die Administration erschweren würde. Ein weiteres Modell wäre ein Ausfallfond nach holländischem Vorbild, ähnlich wie die Ausfallbürgschaft. Dieser würde die Sicherheit für die Wohneigentumserwerber weiter erhöhen. Gegen die Zahlung einer einmaligen Gebühr (unter 1% der Darlehenssumme) verpflichtet sich der Fonds, bei Zahlungsverzug den Kredit von der Bank zu übernehmen. Anschließend werden mit dem Kreditnehmer neue Zahlungskonditionen verhandelt.
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2 EINE BAULAND-OFFENSIVE FÜR WOHNEIGENTUM IM STÄDTISCHEN UMFELD Insbesondere in den Großstädten zeigt sich ein angespannter Markt für Baugrundstücke. Seitens der Kommunen wird oft zu wenig Bauland ausgewiesen, obwohl sie noch über erhebliche Grundstücksreserven verfügen, welche für den Neubau genutzt werden könnten. Ein großes Problem dabei ist, dass einige Kommunen ihre Flächenpotenziale nicht kennen. Hier gilt es die Gemeinden zielgenau zu unterstützen. Um eine schnelle
Nutzbarkeit für den Wohneigentumsbau zu mobilisieren, sollten zudem die planungs-, naturschutzund immissionsschutzrechtlichen Regelungen angepasst werden, um insbesondere im Bereich der Innenstädte Baulücken zu schließen und Bestandsgebäude aufstocken zu können. Großes Potenzial für die Beschleunigung der Genehmigungsprozesse liegt in der digitalen Abstimmung der einzelnen Behördenressorts.
3 FORDERUNG NACH BUNDESWEITER ABSENKUNG DER GRUNDERWERBSTEUER Die bundesweite Grunderwerbsteuer, die in den vergangenen Jahren zum großen Teil von 3,5 auf 6,5 % erhöht wurde, verbraucht das knappe Eigen kapital der Käufer und erst recht von Schwellenhaushalten, so insbeson dere junger Familien. Zur Entlastung sollte ein Freibetrag in Höhe von 250.000 € je Erwerber eingeführt werden, der von der Grunderwerbsteuer verschont bleibt. Diese Befreiung sollte davon abhängig gemacht werden, dass die
erworbene Wohnung mindestens sieben Jahre lang selbst bewohnt wird. Zudem sollte eine bundesweite Absenkung des allgemeinen Steuersatzes der Grunderwerbsteuer erfolgen. Diese Forderung ist längst nicht neu, eben weil sie dem Wohnungsbau Auftrieb verschaffen würde. Zwar fehlt dem Bund die Gesetzgebungskompetenz, den Grunderwerbsteuersatz wieder auf das Niveau von 3,5 % zurückzuführen. Der Gesetzgeber kann
jedoch die Regelungen des Länderfinanzausgleichs anpassen, welche die Bundesländer in den vergangenen Jahren ,,gezwungen“ haben, die Höhe der Grunderwerbsteuer anzupassen.
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4 KEIN ÜBERDREHEN DER AUFLAGEN FÜR DIE IMMOBILIENFINANZIERUNG Das häufigste Hemmnis einer Immobilienfinanzierung stellt das fehlende oder zu geringe Eigenkapital dar. Ist genügend vorhanden, ist ein Darlehensvertrag jedoch keineswegs sicher, da es zahlreche Vorschriften zur Regulierung der Finanzmärkte gibt, die auch die Kreditvergabe betreffen. So beispielsweise die Wohnimmobilienkreditrichtlinie, mit der die Kreditvergabe von Immobiliendarlehen weitgehend neu geregelt wurde. Mit der Umsetzung der Richtlinie ist es zu Rechtsunsicherheiten bei den Banken
Überregulierung auf den Finanzmärkten vermeiden.
gekommen, die zu einer restriktiveren Vergabepraxis geführt haben, insbesondere für ältere Menschen und junge Familien. Zwar sollen hier im Wege einer Rechtsverordnung zugunsten der beiden Gruppen Leitlinien geschaffen werden. Sicher ist dies jedoch nicht, zumal die im Entwurf vorliegende Rechtsverordnung das Problem nur im Begründungstext zugunsten dieser Personen behandelt. Hier ist der Gesetzgeber aufgerufen, darauf zu achten, dass klare Leitlinien auf gesetzlicher Grundlage bestehen. Massiv
erschweren könnte die Finanzierung eine andere Regelung, deren Grundlage zwar bereits vorhanden, aber noch nicht in Kraft getreten ist. Gemeint sind sogenannte makroprudenzielle Instrumente, mit denen die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht in die Kreditvergabe eingreifen darf, sofern eine Immobilienpreisblase droht. Nur im absoluten Ausnahmefall sollte von diesen Instrumenten Gebrauch gemacht werden, zumal eine gesunde Konjunktur auch schnell für eine Blase gehalten werden kann.
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5 BESITZEN STATT MIETEN: WICHTIGER BAUSTEIN FÜR DIE ALTERSVORSORGE Der IVD setzt sich dafür ein, dass der Kauf von Bestandsimmobilien gefördert und eine professionelle Beratung sowie Finanzierung angeboten wird. Quartiere leben durch eine soziale Mischung und generieren Qualität und Sicherheit durch Eigentum. Kommunen und Wohnungsunternehmen sollten sich daher wieder der Bestandsprivatisierung öffnen und Mietern die Wohnungen zum Kauf anbieten.
Bestandsprivatisierungen ermöglichen.
Durch eine Bestandsprivatisierung kann nicht nur die Eigentumsquote deutlich erhöht werden, sondern auch einer Gentrifizierung und drohenden Altersarmut begegnet werden. Konzentriert man sich bei der Förderung vor allem auf niedrigere Einkommen dient dies in erster Linie der Altersvorsorge. Ziel muss es sein, jährlich aus rund 340.000 Mietern Eigentümer zu machen.
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Schwellenhaushalte müssen beim Eigenkapital unterstützt werden
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Eine Baulandoffensive für Wohneigentum im Städtischen Umfeld
10.0
00
Zuschuss bis 10.000 € pro Kind
Forderung nach bundesweiter Absenkung der Grunderwerbssteuer
FORDERUNGEN IM ÜBERBLICK Kein Überdrehen der Auflagen für die lmmobilienfinanzierung
Bank
Darlehenssicherheit gewähren
Mieter zu Eigentümern machen
50 %
Eigentumsquote auf 50 Prozent anheben
Über den IVD Bundesverband Der IVD ist die Berufsorganisation und Interessenvertretung der Beratungs- und Dienstleistungsberufe in der Immobilienwirtschaft. Der IVD ist mit ca. 6.000 Mitgliedsunternehmen, davon 1.800 Wohnungsverwalter und mit insgesamt mehr als 72.000 Mitarbeitern, der zahlenmäßig stärkste Unternehmensverband der Immobilienwirtschaft. Zu den Mitgliedsunternehmen zählen Immobilienberater,
Immobilienmakler, Bauträger, Immobilienverwalter, Finanzdienstleister und Bewertungs-Sachverständige und viele weitere Berufsgruppen der Immobilienwirtschaft. Die Aufnahme in den IVD Bundesverband erfolgt nach Abschluss einer umfassenden Sach- und Fachkundeprüfung und gegen Nachweis des Abschlusses einer Vermögensschadenhaftpflichtversicherung.
Jürgen Michael Schick
Sun Jensch
Präsident des IVD
Bundesgeschäftsführerin
Der IVD Bundesverband ist u.a. Mitglied & Partner in: - Bundesarbeitsgemeinschaft Immobilienwirtschaft Deutschland (BID) e.V. - Bündnis für bezahlbares Wohnen und Bauen - FIABCI Deutsche Delegation e.V. - Internationaler Verband der Immobilienberufe - The Conseil européen des Professions immobilières (CEPI) - The European Group of Valuers‘ Associations (TEGoVA) Bildquellen: Seite 4 und 5 ©Robert Kneschke, Seite 6 ©hin255, Seite 9 ©Karen Roach, Seite 10 und 11 ©firstflight (alle fotolia), Seite 8 ©goodluz/shutterstock, Rückseite IVD. Stand: August 2017
Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V. Littenstraße 10 10179 Berlin Tel.: (030) 27 57 26-0 E-Mail:
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