Definitionssammlung Immobilienbranche.
Vorbemerkung.
Inhalt.
Sinn und Zweck der Definitionssammlung ist es, unseren Kunden und am Immo-
Vorbemerkung
bilienmarkt interessierten Personen die Immobilienfachsprache näher zu bringen. Dies macht das Verständnis von Publikationen, wie beispielsweise unsere halbjähr-
1. Büromarkt
lichen Büro-, Investment- und Retailmarktberichte einfacher.
1.1. Allgemeine Definitionen 1.2. Büromarktkennziffern
Unsere Definitionen beziehen sich auf die von uns veröffentlichten Marktberichte und können sich somit von den Definitionen anderer Herausgeber unterscheiden.
2. Investmentmarkt
Bei der Datenerhebung orientieren wir uns an der gif – Gesellschaft für Immobilien-
2.1. Allgemeine Definitionen
wirtschaftliche Forschung e.V. Die Definitionssammlung dient dazu, Unklarheiten,
2.2. Risikoprofile von Immobilieninvestments
welche beim Lesen unserer Marktberichte gegebenenfalls aufkommen, nachschla-
2.3. Investmentmarktkennziffern
gen zu können. 3. Retailmarkt Wir hoffen, dass Ihnen die Definitionssammlung den Einblick in die Immobilienbran-
3.1. Allgemeine Definitionen
che erleichtern wird und stehen Ihnen bei Rückfragen und Unklarheiten gerne zur 4. Anhang
Verfügung.
4.1. Glossar 4.2. Teilmärkte Köln & Bonn
Ihr Larbig und Mortag Team
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Büromarkt.
1.1. Allgemeine Definitionen. 1.1.1 Bürofläche Als Büroflächen werden sämtliche Flächen bezeichnet, in denen klassische Schreibtischtätigkeiten ausgeführt werden (können). Dazu zählen vom öffentlichen oder privaten Sektor eigengenutzte Flächen oder Büroflächen in gemischt genutzten Immobilien, welche als separate Einheiten genutzt werden können. Angaben mit Bezug auf die Bürofläche, wie zum Beispiel die Spitzenmiete, beziehen sich auf die von der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. (gif) definierte „Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF-G)“. 1.1.2 Sockelleerstand Als Sockelleerstand werden Flächen bezeichnet, welche als unvermietbar gelten. Diese Flächen entsprechen nicht den Marktbedürfnissen, beispielsweise aufgrund altmodischer Technik, niedrigen Deckenhöhen oder einem schlechten Brandschutz. Die Sockelbildung begann in den 90er Jahren, da zu dieser Zeit immer mehr Büroobjekte aus den 50er bis 60er Jahren auf den Markt kamen, welche den Marktanforderungen dann nicht mehr gerecht wurden. Allgemein ist der Leerstand mit der Zeit zwar gesunken, der Gesamtsockelleerstand hingegen stieg immer weiter an. Diese Liegenschaften werden trotz ihres Zustandes und ihrer Ausstattung weiterhin zur Vermietung angeboten. Auf Grund dieser Mängel finden diese jedoch keinen Abnehmer. Somit bildet sich ein „Sockel“ an diesen Gewerbeflächen. Dieser Sockelleerstand wird durch Umnutzung, z.B. zu Wohnungszwecken oder studentischen Wohnen sowie Abriss/Neubau, abgebaut.
1.2. Büromarktkennziffern. 1.2.1 Büroflächenbestand Der Büroflächenbestand setzt sich aus sämtlichen Büroflächen in einem geographisch abgegrenzten Marktgebiet zusammen. Dabei ist nicht relevant, ob die Flächen zum Stichtag frei oder vermietet sind. Der Flächenbestand wird zu einem Stichtag in Quadratmetern angegeben und kann entweder durch Flächenfertigstellung positiv oder durch Bestandsabgänge negativ beeinflusst werden. Bei Abrissen oder Sanierungen mit vollständiger Räumung spricht man von einem Bestandsabgang und die davon betroffene Fläche wird vom Büroflächenbestand abgezogen. Bei Fertigstellungen von Neubauten beispielsweise spricht man, wie der Name verrät, von einer Flächenfertigstellung. Bei Fertigstellungen von Neubauten werden diese Flächen dem Bestand hinzugefügt.
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Büromarkt.
1.2.2 Büroflächenumsatz Der Büroflächenumsatz setzt sich aus allen in einem abgegrenzten Teilmarkt getätigten Vermietungen oder Erweiterungen, Entwicklungen ab Baubeginn sowie Verkäufen von Büroflächen an Eigennutzer zusammen und wird in Quadratmetern angegeben. Für die Registrierung ist bei Vermietungen das Datum des Vertragsabschlusses notwendig. Für die Registrierung bei Eigennutzerumsätzen hingegen ist entweder bei Bestandsimmobilien der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses oder bei Neubauten das Datum des Baubeginns ausschlaggebend. Bei aufschiebenden Bedingungen wird der Flächenumsatz erst zum Stichtag erfasst. Generalmietverträge, Verlängerungen von Mietverträgen sowie Sale-and-lease-back-Transaktionen werden nicht als Umsatz erfasst. 1.2.3 Leerstand/ Leerstandsquote Die Summe aller fertiggestellten Büroflächen, welche zum Stichtag ungenutzt und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind, zählen zum Büroflächenleerstand. Dazu werden Flächen gezählt, die zum Verkauf an Eigennutzer, zur Vermietung oder zur Untervermietung angeboten werden. Flächen, die zum Erhebungszeitpunkt leer, jedoch nicht zum Verkauf oder zur Vermietung stehen, werden bei der Berechnung des Leerstandes nicht berücksichtigt. Ebenfalls nicht zum Leerstand zählen Flächen, welche zwar verfügbar sind, doch nicht innerhalb der nächsten drei Monate bezogen werden können. Im Gegensatz dazu werden Flächen, die zwar noch belegt sind, aber innerhalb von drei Monaten neu bezogen werden können und Flächen, über die ausschließlich ein Generalmietvertrag abgeschlossen wurde, bei der Leerstandsberechnung berücksichtigt. Als Leerstandsquote bezeichnet man das Verhältnis vom Büroflächenleerstand zum Büroflächenbestand. Diese wird zum Stichtag in Prozent angegeben. 1.2.4 Miete 1.2.4.1 Vertragsmieten Nominalmiete: Die im Vertrag angegebene Anfangsmiete nennt sich Nominalmiete. Incentives, Steuern und Nebenkosten werden nicht berücksichtigt. Effektivmiete: Bei der Effektivmiete werden sämtliche Arrangements (Incentives), wie zum Beispiel eine Staffelmietvereinbarung, mietfreie Zeiten, Baukostenzuschuss oder besondere Anpassungsklauseln berücksichtigt. Um die Effektivmiete zu berechnen, werden sämtliche Incentives bis zur ersten Kündigungsfrist zu der Nominalmiete addiert. 1.2.4.2 Spitzenmiete Die Spitzenmiete bezieht sich auf ein jeweiliges Marktgebiet und repräsentiert das obere Preissegment der in diesem Bereich erzielten Mieten. Aus diesen Werten lässt sich ein Mittelwert berechnen, in dessen Rechnung mindestens drei Vertragsabschlüsse einfließen müssen. Die einbezogenen Mietverträge sollten mindestens 3 Prozent des Vermietungsumsatzes des Büromarktes repräsentieren. Die Spitzenmiete bezieht sich auf die letzten 12 Monate vor dem Erhebungszeitpunkt und wird in Euro pro m² angegeben. Es werden nur die im Mietvertrag vereinbarten Nominalmieten berücksichtigt (keine Incentives) und keine vom Mieter gewährten Besonderheiten, wie zum Beispiel mietfreie Zeiten oder Zuschüsse. Einzelne Mieten, welche über der Spitzenmiete liegen, werden als Höchstmieten bezeichnet.
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Büromarkt.
1.2.4.3 Durchschnittsmiete Zur Ermittlung der Durchschnittsmiete werden, wie bei der Spitzenmiete, nur Nominalmieten berücksichtigt. Es werden die im Berichtszeitraum erzielten Mietpreise aller Vertragsabschlüsse mit der angemieteten Fläche gewichtet und ein Mittelwert errechnet. Da meistens nicht alle Verträge erfasst werden können, sollte nur eine Durchschnittsmiete berechnet werden, wenn die erfassten Verträge mindestens 50 Prozent der Flächenumsätze in einem Teilmarkt umfassen. Die Durchschnittsmiete wird in Euro pro m² und Monat angegeben. Dabei sollten mindestens 10 Verträge einbezogen werden, bei denen mindestens 50 Prozent einen Mietpreis aufweisen müssen. Es werden nur Verträge berücksichtigt, die innerhalb der letzten 12 Monate vor dem Stichtag getätigt wurden. 1.2.4.4 Höchstmiete Die erzielte Höchstmiete bezeichnet die höchste registrierte Nettokaltmiete, welche im Berichtszeitraum erzielt wurde. Die Qualität und Größe der Fläche sind hierbei unwichtig. Man berücksichtigt ebenfalls Flächen, die nicht bei der Berechnung des Büroflächenumsatzes einbezogen wurden. Ein Beispiel dafür sind Vertragsverlängerungen. In der Höchstmiete können auch vom Vermieter übernommene zusätzliche Ausbaukosten enthalten sein, die alternativ als Mietersonderwünsche per Einmalzahlung ausgewiesen werden. 1.2.4.5 Mietpreisspanne Die Mietpreisspannen spiegeln das typische nominale Mietniveau eines Büroteilmarktes wieder. Um die Mietpreisspannen zu ermitteln, werden nur die üblicherweise erzielbaren Nominalmieten innerhalb von 12 Monaten vor dem Stichtag berücksichtigt. Wenn einzelne Werte besonders hoch oder niedrig sind, werden sie bei der Berechnung der Mietpreisspanne nicht berücksichtigt. 1.2.5 Projektentwicklungsvolumen Als Projektentwicklung zählen sowohl Neubauten, als auch umfangreiche Sanierungen, welche sich mindestens über 6 Monate erstrecken und in diesem Zeitraum nicht als Büroflächen genutzt werden können. Diese Flächen werden zu Beginn der Sanierung aus dem Büroflächenbestand herausgerechnet. Bei der Projektentwicklung kann außerdem zwischen Flächen im Bau und Flächen in Planung unterschieden werden. Das Projektentwicklungsvolumen bezieht sich immer auf einen eingegrenzten Zeitraum und wird in Quadratmetern angegeben. 1.2.6 Flächenfertigstellungsvolumen Zu dem Fertigstellungsvolumen werden Flächen gezählt, die in einem bestimmten Zeitraum fertig gebaut oder saniert werden und somit neu auf dem Markt sind. Also resultiert das Flächenfertigstellungsvolumen aus dem Projektentwicklungsvolumen. Zusätzlich zu dem Flächenfertigstellungsvolumen, haben die neuen Flächen ebenfalls eine Auswirkung auf den Büroflächenbestand, da diese ebenfalls hinzugerechnet werden. Das Flächenfertigstellungsvolumen bezieht sich, wie auch das Projektentwicklungsvolumen, auf einen begrenzten Zeitraum und wird in Quadratmetern angegeben. 1.2.7 Nettoabsorption Die Nettoabsorption zeigt auf, wie viele Büroflächen innerhalb eines bestimmten Zeitraums in Anspruch genommen wurden. Als Bezugsgröße wird hier der Büroflächenumsatz herangezogen. Man unterscheidet hierbei zwischen einer positiven und einer negativen Nettoabsorption. Wenn in diesem bestimmten Zeitraum mehr Fläche in Anspruch genommen als aufgegeben wurde, spricht man von einer positiven Nettoabsorption. Negativ ist sie, wenn mehr Fläche frei ist, als bezogen wurde.
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Büromarkt.
1.2.8 Nebenkosten – keine Nebensache! Abhängig von der Gestaltung des Gewerbemietvertrages bestimmen die Vertragsparteien, welche Nebenkosten auf den Mieter umgelegt werden. Die Parteien bezeichnen die einzelnen Kostenarten in der Regel in Form einer Mietvertragsanlage oder unter Bezug auf die Betriebskostenverordnung (BetrKV). Über eine „dynamische Verweisung“ im Mietvertrag auf die BetrKV in ihrer jeweils gültigen Fassung, werden zukünftig neu entstehende Betriebskostenarten wirksam erfasst. Die wesentlichen Betriebskosten nach der Betriebskostenverordnung sind: - laufende öffentliche Lasten des Grundstücks - Kosten für Wasserversorgung und Entwässerung - Heiz- und Warmwasserkosten (verbrauchsabhängig!) - Kosten des Betriebs des maschinellen Personen- und Lastenaufzugs - Kosten für Straßenreinigung und Müllabfuhr - Kosten für Hausreinigung und Ungezieferbeseitigung - Kosten der Gartenpflege - Kosten der allgemeinen Beleuchtung - Kosten der Schornsteinreinigung - Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung - Kosten für den Hauswart - Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage - Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung - Kosten für Reparaturen - Kosten für Verwaltung Die Umlage der Betriebskosten vereinbaren die Parteien frei untereinander. Im Normalfall wird die Nutzfläche des Mieters herangezogen. Die Nebenkosten müssen jährlich (nicht kalenderjährlich) und spätestens ein Jahr nach Ende der Abrechnungsperiode abgerechnet werden. Dabei werden die in der Regel monatlich erhobenen Vorauszahlungen auf die Nebenkosten abgerechnet. Im Gewerbemietrecht können aber auch hier abweichende Regelungen getroffen werden. Die Nebenkosten können wie folgt grob eingeschätzt werden:
Einschätzung der Nebenkosten pro m².
niedrig mittel hoch 0 EUR
2,50 EUR
4 EUR 5 / 14
Investmentmarkt.
2.1. Allgemeine Definitionen. 2.1.1 Transaktion Die Transaktion einer Immobilie kann entweder durch eine direkte oder eine indirekte Investition erfolgen. Ein direktes Investment wird als Asset-Deal bezeichnet. Der Käufer wird dabei als neuer Eigentümer der Immobilie in das entsprechende Grundbuch eingetragen. Bei der indirekten Form eines Immobilienerwerbs, dem so genannten Share-Deal, wird der Anteil an einer Objekt- bzw. Immobiliengesellschaft gekauft. Um indirekte Investments handelt es sich in erster Linie, wenn Anteile an Immobiliengesellschaften erworben werden. Sie werden nur dann als Immobilientransaktion gewertet, wenn der Hauptzweck des Investments der Ver- bzw. Ankauf von Immobilien ist. Strategische Unternehmensübernahmen, bei der die Realisierung von Synergieeffekten auf der operativen Unternehmensebene im Vordergrund steht, werden nicht als Immobilientransaktionen gewertet. Ebenso zählt der An- und Verkauf während des täglichen Börsenverkehrs nicht zu Immobilientransaktionen. 2.1.2 Einzeltransaktion Bei einer Einzeltransaktion handelt es sich generell um die Veräußerung bzw. den Erwerb eines einzelnen Gebäudes. Im Sonderfall gelten auch mehrere Immobilien als Einzeltransaktion, sofern diese eine bauliche und/ oder inhaltliche Einheit bilden und in direkter räumlicher Nähe zueinander liegen. 2.1.3 Portfoliotransaktion Bei einer Portfoliotransaktion werden während einer Transaktion mehrere Immobilien veräußert. Die Gebäude dürfen dabei keine bauliche oder inhaltliche Einheit bilden. Die Entfernung zwischen den Immobilien spielt dabei keine Rolle. Wenn sich benachbarte Gebäude getrennt voneinander veräußern lassen, so zählen sie ebenso zu den Portfoliotransaktionen. 2.1.4 Nutzungsarten Das Transaktionsvolumen wertet man üblicherweise nach folgenden Nutzungsarten aus: - Büro - Einzelhandelsimmobilie, Büro-/ Geschäftshaus - Light Industrial/ Logistikimmobilie - Hotel - Entwicklungsgrundstück - Sonstige (z. B. Sonderimmobilien)
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Investmentmarkt.
2.1.5 Teilnehmer des Investmentmarktes Das Transaktionsvolumen, welches bei der Transaktion des beteiligten Käufers und Verkäufers erzielt wird, ordnet man folgenden Investorentypen zu: - Offene Fonds/ Spezialfonds - Corporates/ Eigennutzer - Private Anleger/ Family Office - Projektentwickler/ Bauträger - Equity/ Real Estate Funds - Versicherungen - Öffentliche Hand - Sonstige
2.2. Risikoprofile von Immobilieninvestments. Am Investmentmarkt haben sich unter den verschiedenen Investoren vier Anlagestrategien entwickelt. Das Rendite-Risiko-Profil ist innerhalb der vier Kategorien unterschiedlich ausgeprägt. Grundsätzlich lässt sich die Aussage treffen, dass eine wechselseitige Beziehung zwischen Rendite und Risiko besteht. Diese vier Risikoklassen lassen sich in Core, Core +, Value-Add und Opportunistic gliedern und werden im nachfolgenden Kapitel erläutert. 2.2.1 Core Bei Core-Immobilien handelt es sich um Immobilien, die sich durch ihre technisch und baulich hochwertige Qualität auszeichnen. Sie befinden sich in den exklusiven, wertstabilen Lagen großer Metropolen oder erstrangiger Großstädte. An die Mietflächen sind langfristig namhafte und bonitätsstarke Mieter gebunden. Investoren von Core-Immobilien verfolgen eine langfristige Anlagestrategie, welche sehr risikoarm ist, aber für den Anleger aufgrund des stabilen Cashflows ein solides Investment mit Planungssicherheit darstellt. 2.2.2 Core + Das Rendite-Risiko-Profil eines Core +-Investments deckt sich annähernd mit dem eines reinen Core-Investments. Bei einem Core +-Objekt existiert ein leichtes Wertsteigerungspotenzial hinsichtlich der Mieterträge. Die Bausubstanz ist qualitativ immer noch hochwertig, befindet sich aber eventuell in einem fortgeschrittenen Stadium im Lebenszyklus. Ein Investor dieser Risikoklasse strebt eine langfristige Investition an. Typische Investoren sind eigenkapitalstarke Anleger, wie beispielsweise Offene Immobilienfonds, Lebensversicherungen, Pensionskassen und Privatinvestoren. 2.2.3 Value-Add Eine etwas risikoreichere Variante einer Anlagestrategie ist die der Value-Add-Objekte. Kennzeichnend für diese Anlageklasse sind die bestehenden Wertsteigerungspotenziale. In erster Linie befinden sich Value-Add-Objekte in B-Lagen, sind leerstehend oder nur teilvermietet, verfügen über Mieter mit guter bis mittelmäßiger Bonität und sind von der Objektqualität revitalisierungsbedürftig. Die Haltedauer von Value-Add-Immobilien liegt in einer Zeitspanne von 5-10 Jahren. In diesem Zeitraum versuchen die Investoren den Wert der Immobilie zu steigern und nach Ende der Haltedauer gewinnbringend zu veräußern. Zum Zeitpunkt des Erwerbs liegen die Renditen meist zwischen 7-8 Prozent, die Zielrendite der Investoren liegt bei über 10 Prozent. 7 / 14
Investmentmarkt.
2.2.4 Opportunistic Objekte der Klassifizierung Opportunistic liegen in B- oder C-Lagen und zeichnen sich durch ein sehr hohes Risiko bei gleichzeitig hohen Renditechancen aus. Sanierungsbedürftige Immobilien mit signifikantem Leerstand oder kurzen Mietvertragsrestlaufzeiten fallen darunter. Ziel der Investoren ist, genau wie bei Value-Add-Objekten, das Erreichen eines Wertzuwachses mit anschließendem Weiterverkauf. Die Revitalisierungsmaßnahmen sind allerdings intensiver und umfangreicher als bei Value-Add-Objekten.
2.3. Investmentmarktkennziffern. 2.3.1 Transaktionsvolumen Das Transaktionsvolumen ist die Summe aller registrierten Gewerbeinvestitionen in einem bestimmten Zeitraum. Das Volumen wird häufig für verschiedene Städte einzeln berechnet. Erwerbsnebenkosten wie Notargebühren, Maklerkosten, Grunderwerbsteuer und Gebühren für die Grundbucheintragung werden nicht berücksichtigt, da sich das Volumen nur auf den Nettokaufpreis bezieht. 2.3.2 Kaufpreisfaktor Der in der Praxis verwendete Begriff des Kaufpreisfaktors ist eine Orientierungskennzahl, die das Verhältnis zwischen dem Kaufpreis (ohne Erwerbsnebenkosten) und der Jahresnettokaltmiete abbildet. Oft spricht man auch vom Vervielfältiger. 2.3.3 Renditen Prinzipiell wird unter Rendite das Verhältnis der Einnahmen zum eingesetzten Kapital, ausgedrückt in Prozent, verstanden. Dabei kann zwischen Netto- und Bruttorendite unterschieden werden. Die Nettorendite berücksichtigt die nicht auf den Mieter umlegbaren Kosten, wie z. B. Erwerbsnebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklerkosten usw.) oder Instandhaltungskosten, die von der Jahresnettokaltmiete in Abzug gebracht, durch den Kaufpreis geteilt werden. Dem gegenüber steht die Bruttorendite, die sich ausschließlich aus dem Verhältnis der Jahresnettokaltmiete zu dem Kaufpreis darstellt. 2.3.4 Cashflow Der Cashflow ist eine Liquiditätskennzahl, die den Zahlungsmittelüberschuss einer wirtschaftlichen Aktivität während eines bestimmten Zeitraums ausdrückt. Mit Hilfe einer Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben wird dabei die Machbarkeit einer Immobilieninvestition geprüft. 2.3.5 Brutto-Anfangsrendite Die Bruttoanfangsrendite stellt eine häufig genutzte Kennzahl zur ersten Renditebewertung eines Investments dar. Dabei wird der Nettokaufpreis einer Immobilie in Relation zur Jahresnettokaltmiete gesetzt. 2.3.6 Netto-Anfangsrendite Die Nettoanfangsrendite ist das Verhältnis, der zum Zeitpunkt der Transaktion bestehenden Nettomieteinnahmen, zum Kaufpreis zzgl. der Erwerbsnebenkosten. 2.3.7 Spitzenrendite Die Spitzenrendite zeigt das Verhältnis von jährlichen Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis zzgl. der Erwerbsnebenkosten auf. Sie ist erzielbar in der jeweiligen Toplage in einem Gebäude mit erstklassiger Ausstattung, welche zu Marktkonditionen vermietet ist. Sie basiert sowohl auf den in einem Zeitraum getätigten Kaufvertragsabschlüssen, als auch auf der Marktübersicht der Investmentabteilungen vor Ort. 8 / 14
Retailmarkt.
3.1. Allgemeine Definitionen. 3.1.1 Verkaufsfläche Die Mietfläche, welche zum Verkauf dient zzgl. Treppen, Gänge, Schaufenster und Freiflächen, wird, sofern sie dem Kunden zugänglich ist, als Verkaufsfläche bezeichnet. Dazu gehören auch Flächen, die nicht nur vorübergehend für Verkaufszwecke genutzt werden. 3.1.2 Gesamt-/ Geschäftsfläche Die gesamte betrieblich genutzte Fläche eines Einzelhandels, welche sich aus der Verkaufs-, Ausstellungs-, Versand-, Büro- und Lagerfläche sowie Sozialräumen zusammensetzt, wird als Geschäftsfläche bezeichnet. Die Berücksichtigung der Büro-, Versand- und Lagerflächen, unterscheidet die Gesamt- oder auch Geschäftsfläche von der reinen Verkaufsfläche. 3.1.3 1A- und B-Lage Die umsatzstärksten und höchstfrequentierten Lagen der Einkaufs- bzw. Geschäftszentren einer Stadt werden als 1A-Lage betitelt. Diese können entweder nur einen Teil oder eine gesamte Einkaufsstraße umfassen. Eine 1A-Lage ist definierbar durch folgende Kriterien: - Passantenfrequenz - Erzielbare Spitzenmiete für eine Ladenfläche - Branchenstruktur - Lage im Hauptgeschäftszentrum - Filialisierungsgrad: Mieterbestand internationaler, nationaler und örtlicher Einzelhändler Die B-Lage grenzt an die 1A-Lage an und definiert sich meist aus Nebenstraßen der Haupteinkaufsstraßen. Noch weiter entfernte Lagen werden als Streu- bzw. Nebenlagen bezeichnet. Wenn in Großstädten sehr ausgedehnte Einkaufsstraßen mit mehreren 1ALagen vorhanden sind, kann zwischen diesen in beispielsweise Luxus- oder Konsumlage unterschieden werden. 1A-Lage: Der Standort erreicht ca. 80-100 Prozent der Spitzenmiete der Stadt und ca. 70-100 Prozent der höchsten Passantenfrequenz des Straßenabschnittes B-Lage: Der Standort erreicht ca. 40-80 Prozent der Spitzenmiete der Stadt und ca. 40-70 Prozent der höchsten Passantenfrequenz des Straßenabschnittes Streu- bzw. Nebenlagen: Hier werden Mieten bzw. Passantenfrequenzen unter 40 Prozent erreicht Stadtteillage: Liegt außerhalb des Haupteinkaufsbereiches einer Stadt, Mietpreisniveau und Passantenfrequenz sind vergleichbar mit der einer zentralen B-Lage
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Retailmarkt.
3.1.4 Spitzenmiete Die nachhaltig höchste erzielbare nominale Miete bei Neuvermietungen in einer hochwertigen Ideal-Verkaufsfläche in 1A-Lage, wird als Spitzenmiete für Handelsflächen bezeichnet. Mit einer Ideal-Verkaufsfläche ist eine Fläche gemeint, in der „ideale“ Verkaufsbedingungen vorzufinden sind. Diese Einheit liegt im Erdgeschoss, ist i.d.R. 100 m² groß, barrierefrei und gut zugeschnitten. Außerdem muss eine Schaufensterfront vorhanden sein, welche mindestens sechs Meter breit ist. Der Bauzustand der Einheit sollte gehobenen Ansprüchen gerecht werden. Die Spitzenmiete dient dazu, die Entwicklung des Marktes besser darzustellen und basiert auf Transaktionen, welche während des Betrachtungszeitraums durchgeführt und registriert werden. 3.1.5 Filialist Filialen werden die Niederlassungen eines Einzelhandelsunternehmens bezeichnet, welche zwar vom Standort her getrennt voneinander, jedoch rechtlich und wirtschaftlich unselbstständig sind. Einzelhändler mit mehr als 3 Filialen, unabhängig davon, ob diese Standorte regional oder überregional verteilt sind, werden Filialisten genannt. Ein Unternehmen mit 3 oder mehr Filialen in nur einer Region wird daher ebenfalls als Filialist definiert. 3.1.6 Passantenfrequenz Eine Passantenfrequenzzählung erfolgt normalerweise an festgelegten Einkaufsstraßen für einen bestimmten Zeitraum. Aus dem Ergebnis dieses Zeitraums errechnet man einen Mittelwert. Anhand des Mittelwertes kann das Passantenaufkommen der jeweiligen Einkaufsstraßen verglichen werden. Dies kann man beispielsweise anhand eines Rankings festhalten. 3.1.7 Branchen Bei einer Zählung von ortsansässigen Einzelhandelsbetrieben werden nur die in der schematisierten Darstellung der 1A-Lage registrierten Geschäfte berücksichtigt. Zwischen all diesen Einzelhändlern wird nach zwölf Branchengruppen unterschieden: - Accessoires - Schmuck/ Juwelier - Bank/ Versicherung - Sport/ Outdoor - Textil - Gastronomie - Telekommunikation/ Elektronik - Gesundheit/ Beauty - Warenhaus - Schreibwaren/ Bücher - Heim-/ Wohnbedarf - Schuhe/ Lederwaren 3.1.8 Ladenlokal Einheiten, welche zum Verkauf von Waren und Dienstleistungen dienen und meist in Einkaufsstraßen liegen, werden als Ladenlokal bezeichnet.
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Anhang.
4.1. Glossar. 1A- und B-Lage
S. 09
Nettoabsorption
S. 04
Branchen
S. 10
Netto-Anfangsrendite
S. 08
Brutto-Anfangsrendite
S. 08
Nutzungsarten
S. 06
Bürofläche
S. 02
Opportunistic
S. 08
Büroflächenbestand
S. 02
Passantenfrequenz
S. 10
Büroflächenumsatz
S. 03
Portfoliotransaktion
S. 06
Cashflow
S. 08
Projektentwicklungsvolumen
S. 04
Core
S. 07
Renditen
S. 08
Core +
S. 07
Sockelleerstand
S. 02
Durchschnittsmiete
S. 04
Spitzenmiete Retailmarkt
S. 10
Einzeltransaktion
S. 06
Spitzenmiete Büromarkt
S. 03
Filialist
S. 10
Spitzenrendite
S. 08
Flächenfertigstellungsvolumen
S. 04
Teilnehmer des Investmentmarktes
S. 07
Gesamt-/ Geschäftsfläche
S. 09
Transaktion
S. 06
Höchstmiete
S. 04
Transaktionsvolumen
S. 08
Kaufpreisfaktor
S. 08
Value-Add
S. 07
Ladenlokal
S. 10
Verkaufsfläche
S. 09
Leerstand/ Leerstandsquote
S. 03
Vertragsmieten
S. 03
Mietpreisspanne
S. 04
Nebenkosten
S. 05
11 / 14
Anhang.
4.2. Teilmärkte. Köln
Chorweiler
Nippes
Mülheim
Ehrenfeld
Lindenthal
Innenstadt
Kalk
Poll Zollstock Bayenthal Porz Rodenkirchen
12 / 14
Anhang.
4.2. Teilmärkte. Bonn Rechtsrheinisch Nord
Nordstadt
Beuel
City Weststadt
Rechtsrheinisch Süd
Südstadt
Hardtberg
Bundesviertel
Linksrheinisch Süd
Bonner Bogen
Bad Godesberg
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