Henze, Katja / Knopf Sandra
Das Image von
Immobilienmaklern Externe und interne Branchensicht im regionalen Vergleich
Diplomica Verlag
Katja Henze/Sandra Knopf Das Image von Immobilienmaklern: Externe und interne Branchensicht im regionalen Vergleich ISBN: 978-3-8428-2027-2 Herstellung: Diplomica® Verlag GmbH, Hamburg, 2012
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Inhaltsverzeichnis ABKÜRZUNGSVERZEICHNIS .....................................................................................X ABBILDUNGS- UND TABELLENVERZEICHNIS .........................................................XIV
Einleitung [S. Knopf] ................................................................................ 1 Begründung der Themenwahl ...........................................................................1 Thema und Ziel ..................................................................................................2 Aufbau des Buches ............................................................................................3
ABSCHNITT A - THEORETISCHE GRUNDLAGEN ................................. 5
1
Bedeutung des Immobilienmaklers [S. Knopf] ............................. 5 1.1 Berufsbild des Immobilienmaklers.................................................................5 1.1.1 Vorbemerkung......................................................................................5 1.1.2 Der Beruf des Immobilienmaklers ........................................................5 1.1.3 Tätigkeitsfeld des Immobilienmaklers ..................................................8 1.2 Gründe für die Bezahlung eines Maklers ....................................................13 1.3 Vorteile eines Immobilienmaklers................................................................15 1.4 Merkmale eines qualifizierten Immobilienmaklers .......................................22 1.4.1 Allgemeine Kriterien ..............................................................................22 1.4.2 Charakterisierung eines qualifizierten Immobilienmaklers durch den Immobilienverband Deutschland ..........................................23 1.5 Zusammenfassung......................................................................................28
2
Historische und wirtschaftliche Entwicklung der Maklerbranche [K. Henze] .............................................................. 30 2.1 Entwicklung des Berufsstandes Immobilienmakler .....................................30 2.2 Stellung des Immobilienmaklers im deutschen Wirtschaftssystem .......................................................................................33 2.3 Zukunft des Immobilienmaklers...................................................................35
I
3
Qualifikation und Ausbildung der Immobilienmakler [S. Knopf] ......................................................................................... 36 3.1 Vorbemerkung.............................................................................................36 3.2 Situation in Deutschland .............................................................................36 3.2.1 Ausbildung eines Immobilienmaklers ...................................................36 3.2.2 Qualifikationsanforderungen für einen Immobilienmakler ....................37 3.2.3 Probleme in Deutschland .....................................................................38 3.2.4 Einfluss der DIN EN 15733 auf die Ausbildung ....................................40 3.3 Ausbildung und Qualifikationsanforderungen eines Immobilienmaklers in anderen europäischen Ländern und den USA.........42 3.4 Zusammenfassung......................................................................................47
4
Immobilienverbände [S. Knopf] ..................................................... 48 4.1 Vorbemerkung.............................................................................................48 4.2 Definition „Verband“ ....................................................................................48 4.3 Verbände der Immobilienmakler .................................................................49 4.3.1 Maklerverbände in Deutschland ...........................................................49 4.3.1.1 Geschichte der deutschen Maklerverbände ...................................49 4.3.1.2 Deutsche Maklerverbände .............................................................50 4.3.1.2.1 Immobilienverband Deutschland (IVD) .....................................50 4.3.1.2.2 Ring Deutscher Makler (RDM) .................................................51 4.3.1.3 Übergeordnete deutsche Maklerverbände .........................................52 4.3.2 Maklerverbände anderer europäischer Länder ....................................55 4.3.3 Internationale Maklerverbände .............................................................58 4.4 Gründe für eine Verbandsmitgliedschaft .....................................................63 4.4.1
Aufgaben und Ziele der Maklerverbände .............................................63
4.4.2
Gründe für die Mitgliedschaft im IVD ....................................................64
4.4.3
Gründe für die Mitgliedschaft im RICS .................................................65
4.5 Zusammenfassung......................................................................................66
II
5
Maklerprovision [K. Henze] ............................................................ 67 5.1 Vorbemerkung ............................................................................................67 5.2 Was ist eine Provision ................................................................................67 5.3 Die Gesetzesgrundlagen ............................................................................69 5.4 Arten von Maklerverträgen .........................................................................73 5.4.1 Der einfache Maklerauftrag ...................................................................73 5.4.2 Der Makleralleinauftrag .........................................................................73 5.4.2.1 Grundlagen des Alleinauftrags ........................................................73 5.4.2.2 Der qualifizierte Alleinauftrag ..........................................................77 5.4.2.3 Gemeinsamkeiten des einfachen und qualifizierten Alleinauftrages.................................................................................78 5.4.3 Sonstige Verträge ..................................................................................79 5.5 Entstehung eines Provisionsanspruches ......................................................80 5.5.1 Voraussetzungen ....................................................................................80 5.5.2 Wesen des Maklervertrages ....................................................................80 5.5.3 Zustandekommen eines Maklervertrages ..............................................82 5.5.4 Nachweis und Vermittlung ......................................................................85 5.5.5 Zustandekommen eines Hauptvertrages ...............................................86 5.5.5.1 Vorbemerkung ........................................................................86 5.5.5.2 Wirksamkeit und nachträgliches Entfallen des Hauptvertrages .......................................................................87 5.5.6 Ursächlichkeit der Maklertätigkeit ..........................................................89 5.5.7 Kenntnis von der Tätigkeit des Maklers ................................................93 5.5.8 Nebenpflichten aus dem Maklervertrag .................................................93 5.5.8.1 Arten der Nebenpflichten ........................................................93 5.5.8.2 Treuepflicht und Verwirkung der Provision .............................98 5.5.9 Mehrere Makler ......................................................................................99 5.5.9.1 Formen der Zusammenarbeit .................................................99 5.5.9.2 Gemeinschaftsgeschäfte .......................................................99 5.6 Fälligkeit der Maklergebühr ........................................................................101 5.7 Höhe der Maklergebühr .............................................................................102 5.7.1 Vorbemerkung.......................................................................................102 5.7.2 Maklerprovision in der Vermietung ........................................................102 5.7.2.1
Regelung der Wohnungsvermittlung .....................................102 III
5.7.2.2
Hausverwaltung und Maklerprovision ...................................103
5.7.3 Maklerprovision im Verkauf ...................................................................104 5.7.4 Berechnungsgrundlage der Maklervergütung .......................................105 5.8 Ersatz von Aufwendungen .........................................................................109 5.9 Verjährung der Provision ............................................................................110 5.10 Diskussion über die Maklerprovision in Deutschland im Vergleich zu Europa ..................................................................................112 5.11 Das Festpreismodell .................................................................................117 5.12 Diskussionen in der Politik .........................................................................120 5.13 Zusammenfassung....................................................................................121
6
Maklerrecht [K. Henze].................................................................... 123 6.1 Vorbemerkung.............................................................................................123 6.2 Regelung des BGB´s .................................................................................124 6.3 Öffentliches Maklerrecht - §34c Gewerbeordnung und MaBV ...................125 6.4 Gesetz gegen unlauteren Wettbewerb .......................................................127
7
Die Doppeltätigkeit [K. Henze] ....................................................... 128
8
Das Image der Immobilienmakler [S.Knopf und K. Henze] .................................................................. 131 8.1 Vorbemerkung [S. Knopf] ............................................................................131 8.2 Geschichte des Maklerimage in Deutschland [S. Knopf].............................131 8.2.1
Maklerimage vor dem 1. Weltkrieg .......................................................131
8.2.2
Maklerimage zur Nazizeit bis Mitte der 70er Jahre...............................132
8.2.3
Maklerimage ab Mitte der 70er bis in die 90er Jahre............................133
8.2.4
Maklerimage ab 2000 bis heute ...........................................................134
8.3
Studien zum deutschen Maklerimage [S. Knopf]........................................135
8.4 Gründe für das Negativimage des deutschen Immobilienmaklers [S. Knopf]......................................................................140 8.4.1 Negativimage aufgrund des Maklerbegriffs ...........................................140 8.4.2 Negativimage aufgrund der Maklertätigkeit ...........................................141
IV
8.4.3 Negativimage aufgrund der fehlenden staatlichen Reglementierung ...................................................................................141 8.4.3.1 Vorbemerkung ........................................................................141 8.4.3.2 Provisionsproblematik ............................................................141 8.4.3.3 Keine Qualifikationsanforderungen ........................................142 8.4.3.4 Keine einheitliche Gesetzgebung ...........................................143 8.4.3.5 Ursachen für die fehlende staatliche Reglementierung ....................................................................143 8.4.4 Negativimage aufgrund von Vorurteilen [K. Henze] .............................144 8.5 Zukunftsprognose für das deutsche Maklerimage [S. Knopf] .....................148 8.6 Maklerimage in anderen Ländern [S. Knopf] ..............................................149 8.6.1 Österreich.............................................................................................149 8.6.2 Spanien ................................................................................................149 8.6.3 Italien ...................................................................................................150 8.6.4 Frankreich ............................................................................................150 8.7 Initiativen zur Imageverbesserung [S. Knopf] .............................................151 8.7.1 Vorbemerkung......................................................................................151 8.7.2 Standesregeln oder Code of Ethics......................................................151 8.7.2.1 Vorbemerkung .......................................................................151 8.7.2.2 IVD- Standesregeln ...............................................................152 8.7.2.2.1 Allgemein.........................................................................152 8.7.2.2.2 Inhalt der IVD-Standesregeln .........................................152 8.7.2.3 RICS - Code of Ethics ...........................................................154 8.7.2.4 Probleme der Standesregeln und Codes ..............................155 8.7.3 Zertifizierung der deutschen Immobilienmakler nach der DIN EN 15733 ......................................................................................155 8.7.3.1 Allgemeine Informationen zur Zertifizierung und zur DIN EN 15733 ..................................................................155 8.7.3.2 Zertifizierung nach der DIN EN 15733 ....................................157 8.7.3.3 Zugangsvoraussetzungen zur Prüfung ...................................158 8.7.3.4 Zusammenfassung der Zertifizierung nach DIN EN 15733 ........................................................................158 8.8 Weitere Ansatzpunkte zur Imageverbesserung [S. Knopf] .........................160 8.8.1 Qualitätsoffensiven ...............................................................................160 V
8.8.2 Staatlich reglementierter Fachkundenachweis und Schutz des Begriffs „Makler“ ...............................................................160 8.8.3 Gemeinsame Imagekampagne .............................................................160 8.8.4 Einheitliche Anforderungen an die Dienstleistung .................................161 8.9 Zusammenfassung [S. Knopf] ......................................................................163
ABSCHNITT B - Online-Befragung „Image des Immobilienmaklers“ ................................................................................. 165 1 Theoretische Grundlagen der Online-Befragung [S. Knopf und K. Henze] ................................................................................165 1.1 Vorbemerkung [S. Knopf] .........................................................................165 1.2 Allgemeine Informationen zur Online-Befragung [S. Knopf] .....................166 1.3 Die Vorgehensweise dieser Online-Befragung [S. Knopf und K. Henze] ...........................................................................169 1.3.1 Literaturrecherche [K. Henze] ............................................................169 1.3.2 Ziel der Befragung [K. Henze] ............................................................169 1.3.3 Aufbau der Befragung [S. Knopf] .......................................................170 1.3.4 Software für die Online-Befragung [K. Henze] ...................................171 1.3.5 Kundenbefragung [K. Henze] .............................................................173 1.3.6 Maklerbefragung [K. Henze]...............................................................173 1.3.7 Aufbau des Fragebogens [S. Knopf] ..................................................174 1.4 Auswertung des Fragebogens [S. Knopf und K. Henze] ..........................176 1.4.1 Hinweise zur Auswertung [S. Knopf] ..................................................176 1.4.2 Anzahl der Teilnehmer [K. Henze] .....................................................176 1.4.3 Auswertung des Kundenfragebogen [K. Henze] ................................177 1.4.4 Auswertung des Maklerfragebogen [K. Henze] ..................................178 1.4.5 Berechnung der Rücklaufquote [S. Knopf] .........................................180 1.4.6 Fehlerquellen bei der Befragung [K. Henze] ......................................184 2 Vollständige Auswertung der Fragebögen [S. Knopf und K. Henze] ..............................................................................186 2.1 Auswertung der Fragen des Kundenfragebogens [S. Knopf und K. Henze] ...........................................................................186 2.1.1 Vorbemerkung [S. Knopf] ...................................................................186 VI
2.1.2 Fragen bezüglich der Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler [S. Knopf und K. Henze] ........................................187 2.1.2.1 Kontaktaufnahme und Verhalten des Maklers [K. Henze]..........................................................................187 2.1.2.2 Kriterien, an denen man die Qualität eines Immobilienmaklers erkennt [S. Knopf] ...............................224 2.1.2.3 Vorurteile gegenüber einem Immobilienmakler [K. Henze]..........................................................................243 2.1.2.4 Image des Immobilienmaklers [S. Knopf] .........................257 2.1.2.5 Zugehörigkeit zu einem Berufsverband [S. Knopf]..........................................................................259 2.1.3 Fragen zur Provision [K. Henze] ........................................................262 2.1.4 Fragen zur Qualifikation [S. Knopf] ....................................................270 2.1.5 Fragen zur Doppeltätigkeit [K. Henze] ...............................................276 2.1.6. Fragen zur eigenen Person [S. Knopf] ..............................................286 2.2 Auswertung der Fragen des Maklerfragebogens [S. Knopf und K. Henze] .............................................................................290 2.2.1 Vorbemerkung [S. Knopf] ...................................................................290 2.2.2 Zugehörigkeit zu einem Berufsverband [S. Knopf] .............................291 2.2.3 Qualifikation und Doppeltätigkeit eines Immobilienmaklers [S. Knopf und K. Henze] ......................................305 2.2.3.1 Qualifikation eines Immobilienmaklers [S. Knopf]...........................................................................305 2.2.3.2 Doppeltätigkeit eines Immobilienmaklers [K. Henze]..........................................................................313 2.2.4 Fragen zum Unternehmen [K. Henze] ................................................330 3 Analyse ausgewählter Fragen [S. Knopf und K. Henze] ...........................335 3.1 Detaillierte Auswertung ausgewählter Fragen des Kundenfragebogens [S. Knopf und K. Henze] .........................................335 3.1.1 Vorbemerkung [S. Knopf] ...................................................................335 3.1.2 Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler [K. Henze] ..........................................................................................338 3.1.3 Kriterien, an denen man die Qualität eines Immobilienmaklers erkennt [S. Knopf] ................................................349 VII
3.1.4 Vorurteile gegenüber einen Immobilienmakler [K. Henze] .........................................................................................354 3.1.5 Image der Immobilienmakler aus Sicht ihrer Kunden [S. Knopf] ..........................................................................................362 3.1.6 Zugehörigkeit zu einem immobilienspezifischen Berufsverband [S. Knopf] ..................................................................373 3.1.7 Problematik der Maklercourtage [K. Henze] ......................................381 3.1.8 Regulierung der Maklerprovision [K. Henze] .....................................387 3.1.9 Doppeltätigkeit [K. Henze] .................................................................391 3.1.10 Mindestqualifikation eines Immobilienmaklers [S. Knopf] ..........................................................................................393 3.2 Detaillierte Auswertung ausgewählter Fragen des Maklerfragebogens [S. Knopf und K. Henze] ..........................................401 3.2.1 Vorbemerkung [S. Knopf] ..................................................................401 3.2.2 Zugehörigkeit zu einem immobilienspezifischen Berufsverband [S. Knopf] ..................................................................404 3.2.3 Image der Immobilienmakler aus Sicht der Immobilienmakler [S. Knopf] .............................................................413 3.2.4 Zertifizierung der Immobilienmakler nach der DIN EN 15733 [S. Knopf] ..................................................................421 3.2.5 Doppeltätigkeit [K. Henze] ................................................................429 3.2.6 Regulierung der Provision [K. Henze] ...............................................436 4 Schlussbetrachtung [S. Knopf und K. Henze] ...........................................440 4.1 Rückblick [S. Knopf und K. Henze] ...........................................................440 4.2 Auswertung der Fragebögen .....................................................................441 4.3 Endresultate des Kundenfragebogen [S. Knopf und K. Henze] ............................................................................442 4.3.1 Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler [K. Henze] ............................................................................................442 4.3.2 Kriterien, an denen man die Qualität eines Immobilienmaklers erkennt [S. Knopf] .................................................443 4.3.3 Vorurteile [K. Henze] ...........................................................................444 4.3.4 Image der Immobilienmakler aus Sicht ihrer Kunden [S. Knopf] ............................................................................................445 VIII
4.3.5 Zugehörigkeit zu einem immobilienspezifischen Berufsverband [S. Knopf] ....................................................................446 4.3.6 Problematik der Maklercourtage [K. Henze] ........................................447 4.3.7 Regulierung der Provision [K. Henze] ................................................448 4.3.8 Die Doppeltätigkeit [K. Henze] ............................................................448 4.3.9 Mindestqualifikation eines Immobilienmaklers [S. Knopf] ....................449 4.4 Endresultate des Maklerfragebogen [S. Knopf und K. Henze] .................451 4.4.1 Zugehörigkeit zu einem immobilienspezifischen Berufsverband [S. Knopf] ....................................................................451 4.4.2 Image der Immobilienmakler aus Sicht der Immobilienmakler [S. Knopf] ...............................................................442 4.4.3 Zertifizierung der Immobilienmakler nach der DIN EN 15733 ...................................................................................................453 4.4.4 Die Doppeltätigkeit [K. Henze] ............................................................454 4.4.5 Regulierung der Provision [K. Henze] .................................................455 4.5 Konsequenzen [S. Knopf] .........................................................................456
LITERATURVERZEICHNIS ..........................................................................................XXIII ANLAGENVERZEICHNIS .............................................................................................XL
IX
Abkürzungsverzeichnis Abb.
Abbildung
Abs.
Absatz
AG
Aktiengesellschaft
AGB
Allgemeine Geschäftsbedingungen
AGBG
Gesetz über Allgemeine Geschäftsbedingungen
AICI
Associazione Italiana Consuleti e Gestori Immobiliari
APC
Assessment of Professional Competence
API
Agente de la Propiedad Immobiliara
App
Application
Art.
Artikel
B.A.
Bachelor of Arts
BAG
Bundesarbeitsgemeinschaft der Deutschen Immobilienwirtschaft
BFW
Bundesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen
BGB
Bürgerliches Gesetzbuch
BGH
Bundesgerichtshof
BSI
Bundesvereinigung Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft
BZRG
Bundeszentralregistergesetz
bzw.
beziehungsweise
bspw.
beispielsweise
CATI
Computer Assisted Telephone Interview
CAWI
Computer Assisted Web Interviewing
CEAB
Confédération européenne des Administrateurs de Biens
C.E.I.
Confédération Européenne de l’Immobilier
C.E.N.
European Committee for Standardization - europäischen Normierungsinstitut
Cepi
Conseil européen des Professions immobilières
Cpd
Continuing Professional Development
DDIV
Dachverband Deutscher Immobilienverwalter e.V.
DEKRA
Deutscher Kraftfahrzeug-Überwachungs-Verein
DGVM
Deutsche Gesellschaft für Verbandsmanagement e.V
DIN
Deutsches Institut für Normung
d.h.
das heißt
Dr.
Doktor X
E-Bücher
Elektronische Bücher
ECTS
European Credit Tansfer System
EFTA
Europäische Freihandelsassoziation
EG
Europäische Gemeinschaft
E-Mail
electronic mail - „elektronischer Brief“
EN
Europanorm
EPAG
European Property Agents Group
etc.
etcetera
e.V.
eingetragener Verein
evtl.
eventuell
EU
Europäische Union
FA
Final Assessment
ff.
fortfolgend
FIABCI
Fédération internationale des professions immobilières
FIAIP
Federazione Italiana Agenti Immobiliari Professionali
FIMAA
Federazione Italiana Mediatori Agenti d’Affari
Forsa
forsa Gesellschaft für Sozialforschung und statistische Analyse mbH
FRICS
Fellow of the Royal Institution of Chartered Surveyors
GdW
Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen
GewO
Gewerbeordnung
GfG
Geschäftsgebräuche für Gemeinschaftsgeschäfte
GG
Grundgesetz
ggf.
gegebenenfalls
gif
Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.
GIPE
Gestor Intermediario de Promociones y Edificaciones
GmbH
Gesellschaft mit beschränkter Haftung
habil.
habilitiert
HGB
Handelsgesetzbuch
HTML
Hypertext Markup Language
IfG
Institut für Gewerbezentren
IHK
Industrie- und Handelskammer
Incl.
inklusive
InsO
Insolvenzordnung
ISO
griechisch: Isos – gleich - Internationale Organisation für XI
Normung IVD
Immobilienverband Deutschland
IZ
Immobilien Zeitung
Jh.
Jahrhundert
Kap.
Kapitel
Kfz
Kraftfahrzeug
LLL
Life-Long Learning – lebenslanges Lernen
MaBV
Makler- und Bauträgerverordnung
MRICS
Professional Member of the Royal Institution of Chartered Surveyors
MwSt.
Mehrwertsteuer
NAEA
National Association of Estate Agents
n.Chr.
nach Christus
Nr.
Nummer
PATS
Partly Assisted Trading System
Prof.
Professor
oFb
onlineFragebogen
OLG
Oberlandesgericht
ÖVI
Österreichischen Verband der Immobilientreuhänder
RDM
Ring Deutscher Makler
RICS
Royal Institution of Chartered Surveyors
S.
Seite
SPD
Sozialdemokratische Partei Deutschland
SSPS
Statistic package for social sciences
studiVZ
Studiverzeichnis
T
Tausend
TÜV
Technischer Überwachungs-Verein
u.a.
unter anderem
USA
United States of America
u.v.m.
und viele mehr
u.U.
unter Umständen
VDH
Verband deutscher Hypothekenbanken
VDM
Verband Deutscher Makler
vdp
Verband deutscher Pfandbriefbanken XII
VGF
Verband Geschlossene Fonds
Web
Netz
WoVermG
Gesetz zur Regelung der Wohnungsvermittlung
WWW
world wide web
z.B.
zum Beispiel
ZIA
Zentrale Immobilienausschuss e.V.
ZPO
Zivilprozessordnung
zzgl.
zuzüglich
XIII
