Großgesuche in Köln. Flächenangebote Köln 2014
Flächenangebot in Köln vor allem in der Innenstadt. Fertigstellungspipeline nur mäßig gefüllt. Köln, als viertgrößte Stadt in Deutschland, bietet mit einem Büro-
und noch zu erstellenden Projekten auf. Um eine Vergleichsbasis
immobilienmarkt von jährlich ca. 275.000 m² Vermietungsleis-
zu anderen deutschen Großstädten zu haben, wird die Kölner
tung einen stabilen und unter den 10 deutschen Großstädten
Studie mit der Studie „Großgesuche in Europa“ (Juni 2014) von
nicht zu vernachlässigenden Wirtschaftsstandort. Seit 2009 hat
Colliers International ins Verhältnis gesetzt.
sich der Kölner Büroimmobilienmarkt mit einem positiven Trend
In dieser Studie wurden die wichtigsten europäischen Büromärk-
entwickelt. Die Durchschnitts- und Spitzenmieten sind gestiegen,
te mit einem Bestand von insgesamt rund 251,7 Mio. m² Büro-
die Leerstandsrate ist gesunken und die Flächenabsorption sta-
fläche hinsichtlich der Verfügbarkeit einer mindestens 5.000 m²
bil geblieben. In den vergangenen 5 Jahren haben Großvermie-
großen, zusammenhängenden Bürofläche in einem Class-A-
tungen über 2.000 m² in der Domstadt gerade einmal 3 bis 5 %
oder Class-B-Objekt für einen Mietinteressenten untersucht
des Gesamtmarktes ausgemacht. Dies ist nicht nur durch eine
(davon 221 Möglichkeiten in Deutschland), wobei diese Zahl Büro-
geringe Nachfrage zu begründen, sondern auch durch ein im-
flächen in qualitativ hochwertigen Bestandsimmobilien, in neu
mer knapper werdendes Angebot. Daher interessiert Unterneh-
gebauten und kürzlich sanierten Objekten sowie sich im Bau
men vor allem folgende Fragestellungen:
befindlichen Immobilien, die bis Ende 2014 bezogen werden
Wie sieht das Potential an zusammenhängenden Büroflächen
können, beinhaltet.
ab 2.000 m²/ ab 5.000 m²/ ab 10.000 m² heute und in der Zukunft aus? Welche Möglichkeiten haben Mietinteressenten in Köln, wenn sie kurzfristig in diesen Größenordnungen zusammenhängende Büroflächen benötigen? Die vorliegende Studie, die im dritten Quartal 2014 durchgeführt wurde, zeigt für das Stadtgebiet Köln das Potential an vakanten
Ausgangssituation.
Ausgangssituation Büroimmobilienmarkt.
Ausgangssituation der Unternehmen.
Der Kölner Büroflächenmarkt weist derzeit einen Leerstand von 553.000 m² (7,5 %)
Vor dem Hintergrund der konjunkturell schwachen Entwicklung in Deutschland der
auf. In diesem Leerstandsvolumen sind ca. 20 % an Sockelleerstand (nicht mehr
letzten Jahre 2008/2009, haben auch die Kölner Unternehmen ihre Umzugsgedanken
marktfähige Immobilien) inkludiert.
hinten angestellt oder ihre Bestandsflächen verringert. Diese Zurückhaltung führte in den letzten Jahren zu einer geringen Anzahl an Großabschlüssen in der Domstadt. So machten seit 2009 Großvermietungen unter 5 % aller Abschlüsse
Leerstand sinkt.
Leerstand in m².
Vermietungsleistung.
Geringes Fertigstellungsvolumen drückt auf Leerstandszahlen.
800.000
400.000
700.000
350.000
600.000
300.000
500.000
250.000
400.000
(ca. 600-650 p.a.) aus.
Mietvertragsabschlüsse nach Größenkategorie
0
0
2013
16
4
1
2014 (3. Quartal)
9
2
2
10-Jahres-Durchschnitt (610.500 m²)
2014
0
2013
6
2011
16
2012
2012
2010
50.000 2009
100.000
2008
2
2007
6
2006
12
2005
2011
100.000
2004
150.000
200.000
2003
300.000
2014
0
2013
4
2011
21
2012
2010
2010
200.000
2009
0
2008
0
2007
2
2006
2009
2005
10.000 m²
2004
5.000 m²
2003
2.000 m²
Einmaleffekte (Großvermietungen über 20.000 m²) 10-Jahres-Durchschnitt (257.000 m²)
Zusätzlich zu dieser Zurückhaltung führte die Umsetzung neuer Arbeitsplatzkonzepte zur Einsparung von Bürofläche je Mitarbeiter. Dies galt vielen Unternehmen Darüber hinaus befinden sich derzeit ca. 140.000 m² Büroflächen im Bau, wovon im
als Basis für eine Optimierung der Bestandsflächen.
ersten Halbjahr 2014 ca. 40.000 m² fertiggestellt wurden. Seit 2012 ist ein deutlicher Trend bei den Neubauvolumen und Fertigstellungszahlen zu erkennen. Diese sind
Seit 2012 stieg die Nachfrage nach modernen, großflächigen und zusammenhän-
seit Jahren auf einem niedrigen Niveau. Parallel hierzu sind die Vermietungsleis-
genden Büroflächen zahlreicher Unternehmen aufgrund der sich verbessernden
tungen in den einzelnen Jahren gestiegen. In Kombination mit den rückläufigen
wirtschaftlichen Lage wieder an. Dennoch ist die Anzahl an Vermietungen über
Fertigstellungsvolumina nach der Finanzkrise ist das Leerstandsvolumen in Köln
5.000 m² oder über 10.000 m² eher gering. Eine Flächenanfrage von über 2.000 m²
weiter gesunken. Im Ergebnis führt dies zu einem geringen Flächenangebot an
Bürofläche kann in der Domstadt bereits als Großgesuch bezeichnet werden. In
zusammenhängenden Büroflächen ab 2.000 m². Darüber hinaus bieten die Kern-
diesem Segment wurden in den ersten drei Quartalen 2014 13 Transaktionen re-
bereiche der Stadt keine großen Flurstücke, so dass der Bestand an Gebäuden mit
gistriert. Im Segement bis 2.000 m² fanden im selben Zeitraum 219 Transaktionen
Flächen über 1.000 m² je Etage städtebaulich bedingt gering ist.
statt.
Großabschlüsse. Selten Abschlüsse über 10.000 m² in Köln.
Hier befindet sich das Flächenangebot.
Übersicht.
5 5 2
Die Verfügbarkeit von zusammenhängenden Großflächen ab 2.000 m² in den einzelnen Stadtteilen und die Art der kurzfristig ver-
Kurzfristig verfügbare Objekte.
fügbaren Objekte spiegeln die stadtteilbezogene Marktdynamik wider. Insgesamt standen zum Erhebungszeitpunkt (inklusive der sich im Bau befindlichen und in Projektphase befindlichen Objekte) 117 Büroimmobilien mit einem anmietbaren Flächenangebot für Großgesuche zur Verfügung:
7 4
Flächenangebot Köln – Gesamtüberblick. (inklusive im Bau befindlicher Objekte und realisierbarer Projekte) Stadtteil
Anzahl verfügbarer Objekte ab 2.000 m²
5.000 m²
10.000 m²
in Projektphase
im Bau
Innenstadt
32
11
3
12
6
Ehrenfeld
22
11
4
12
2
Gremberghoven
14
7
3
6
0
Bayenthal/Zollstock
9
4
1
5
2
Mülheim
8
5
3
2
1
Ossendorf
10
3
0
5
0
Deutz
7
6
4
6
0
Kalk
5
2
1
4
1
Lindenthal
6
1
0
0
0
Marsdorf
3
0
0
1
1
Rodenkirchen
1
0
0
0
0
53
12
Ges.: 117
7 3 1
Von 117 Objekten befinden sich
2 1 22 9 2 2
6 2 2 8 4 1
Innerhalb der Stadtgrenzen Kölns verteilte sich das kurzfristig verfügbare Angebot ab 2.000 m² Mietfläche auf 63 Immobilien. Davon bieten 27 Standorte eine zusammenhängende Mietfläche von mindestens 5.000 m². Grenzt man die Größenordnung auf über 10.000 m² zusammenhängender Mietfläche ein, so sind im gesamten Stadtgebiet derzeit über alle Objektqualitäten nur 6 Standorte kurzfristig verfügbar. Der Stadtteil Innenstadt (22 Objekte) bietet Mietinteressenten, die mindestens 2.000 m² zusammenhängende Bürofläche suchen, die größte Anzahl an Wahlmöglichkeiten, gefolgt von Gremberghoven (8 Objekte), Ehrenfeld und Mülheim (je 7 Objekte) sowie Bayenthal/Zollstock (6 Objekte). Von den 117 Möglichkeiten in Köln machten 52 % Bestandsimmobilien aus. Das „neue“ Flächenangebot (Anteil 9 % bei im Bau befindlichen Objekten und 39 % für Projekte) befindet sich überwiegend in der Innenstadt und Ehrenfeld (je 12 Projekte), Gremberg-
1
hoven und Deutz (je 6 Objekte). Als neues Flächenangebot wird in dieser Studie bezeichnet, was sich bereits in einer realisierbaren Projektphase befindet.
Verhandlungsdauer und Mieterausbau.
Flächenangebot Köln – Kurzfristig verfügbar. (nur bezugsfertige Objekte) Stadtteil
Anzahl bezugsfertiger Objekte ab
Kurzfristige Verfügbarkeit.
2.000 m²
5.000 m²
10.000 m²
Unternehmen die sich mit einer Anmietung von Büroflächen zwischen 2.000 m² und 5.000 m² beschäftigen, investieren im Schnitt
Innenstadt
22
9
2
9-12 Monate für die Entscheidungsfindung inkl. entsprechender Verhandlungen bis zum Vertragsabschluss.
Ehrenfeld
7
3
1
Die Anzahl von kurzfristig (innerhalb von
Bei Unternehmen, die einen Umzug von 5.000 m² und mehr planen, sind die Vorlaufzeiten derzeit oftmals länger als 18-20 Monate.
Gremberghoven
8
4
1
9-12 Monaten, inkl. im Bau befindliche
Diese Unternehmen planen ihre Vorlaufzeit meist so, dass auch Projekte, welche sich noch nicht in der Realisierung befinden, eben-
Bayenthal/Zollstock
6
2
0
Mülheim
7
4
0
Projekte) anmietbaren Objekten zum Er-
Ossendorf
5
5
2
Deutz
1
0
0
Kalk
2
0
0
Lindenthal
2
0
0
Marsdorf
2
0
0
Rodenkirchen
1
0
0
63
27
6
falls geprüft werden können. Da das Flächenangebot an kurzfristig beziehbaren Büroflächen über 5.000 m² gering ist in Köln, ist diese Vorlaufzeit nachvollziehbar. Wenn die Suche abgeschlossen und die Entscheidung zur Anmietung neuer Büroflächen gefallen ist, vergehen weitere 4-6 Monate für den individuellen Mieterausbau der angemieteten Büroflächen. Bei Projekten geht man derzeit von 18-20 Monaten Vorlaufzeit nach Mietvertragsunterzeichnung aus (im Einzelfall auch schneller).
hebungszeitraum zeigt die Verfügbarkeit in den verschiedenen Segmenten:
Bundesweit.
2015.
Vergleich Deutschland*.
Denkanstöße.
Glossar.
Da Köln als viertgrößte Stadt in Deutschland, als eine der wichtigsten Metropolre-
Die Suche nach Büroflächen ab 2.000 m² kann insbesondere in zentralen Lagen
Objekttypen:
gionen fungiert, ist ein Vergleich zu den anderen deutschen Immobilienhochburgen
einige Zeit in Anspruch nehmen. Die geringen Fertigstellungsvolumina haben das
interessant. Hierbei wurde nur das Segment ab 5.000 m² in Betracht gezogen.
verfügbare Angebot in den vergangenen Jahren teilweise deutlich schrumpfen lassen. Von einem Engpass zu sprechen, ist derzeit noch zu hoch gegriffen, aber eine
In den sechs untersuchten deutschen Immobilienhochburgen Berlin, Düsseldorf,
Erhöhung der Projektentwicklungstätigkeit in ausgewählten Lagen auf der Ange-
Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart standen zum Erhebungszeitpunkt (Juni
bots- sowie eine vorausschauende Flächenbedarfsplanung auf Nachfrageseite sind
2014) inklusive der sich im Bau befindlichen Objekte 221 Büroimmobilien (Köln 27
aktuell das Gebot der Stunde. Nach der Entscheidung für eine Bürofläche beträgt
Optionen) mit einem kurzfristig anmietbaren Flächenangebot für Großgesuche zur
die Verhandlungsdauer bis zur Unterschrift eines Mietvertrags bei Neubau- und Be-
Verfügung, die meisten davon in Hamburg mit 49, gefolgt von München (47), Berlin
standsobjekten sowie kurzfristig verfügbaren, sich noch im Bau befindlichen Immo-
(42) und Frankfurt (40). Während sich in Düsseldorf die Leerstandsquote von 10,8 %
bilien in Deutschland durchschnittlich 2-3 Monate und überschreitet in der Regel die
4,4 Immobilien
auch in einer hohen Verfügbarkeit von Großflächen (35 Optionen) niederschlägt
6 Monate nicht. Für den anschließenden Mieterausbau sollten Flächensuchende je
(Köln ca. 7,5 % mit 27 Optionen), stach Stuttgart (Leerstandsquote 4,9 %) mit ledig-
nach Ausstattungswünschen durchschnittlich weitere 3-5 Monate einplanen. Groß-
finden Suchende derzeit durchschnittlich
lich 8 für Großmieter geeigneten, kurzfristig verfügbaren Objekten deutlich heraus.
nutzer sollten sich allerdings bewusst machen, dass der gesamte Anmietungspro-
ab 5.000 m² in Köln.
Die deutschen Großstädte haben mit der Ausnahme Stuttgart gemeinsam, dass der
zess vom Stadium des konkreten Plans bis zur Mietvertragsunterschrift 1-2 Jahre
überwiegende Teil der zur Verfügung stehenden Großflächen in Bestandsimmobilien
beanspruchen kann. Im Falle der Anmietung in einer Projektentwicklung vergehen
zur Nachvermietung angeboten wurden. Im Schnitt über die sechs Städte waren
bis zum Einzug dann weitere rund 1,5-2 Jahre.
Angebot.
dies 76 % (Köln: 52 %). Lediglich bei 13 % der angebotenen Objekte handelte es sich um Neubauten (Köln: 11 %). Auf sich im Bau befindliche Objekte mit Fertigstellung 2014 entfielen weitere 11 % der angebotenen Großflächen (Köln: 9 %). In Stuttgart überwogen aufgrund der geringen Fallzahlen die Optionen in Neubauten bzw. sich im Bau befindlichen Objekten. Interessant ist ein Vergleich der potenziell zur Verfügung stehenden Objekte und der durchschnittlich seit 2008 pro Jahr abgeschlossenen Mietverträge über 5.000 m². Hier zeigte sich, dass den 221 deutschlandweit anmietbaren Büroimmobilien dieses Marktsegments 58 Mietvertragsabschlüsse gegenüberstehen. Anders ausgedrückt konnte jeder Mietinteressent, der zum Erhebungszeitpunkt auf der Suche nach 5.000 m² Bürofläche war, unter noch nicht einmal 4 Immobilien auswählen. Besonders ungünstig war das Verhältnis dabei in Stuttgart, wobei durchschnittlich 5 Abschlüssen über 5.000 m² pro Jahr nur 8 Objekte mit einem entsprechenden Angebot zur Auswahl standen – im Schnitt also 1,5. Ebenfalls unterdurchschnittliche Verhältniswerte erreichten München (3,1) und Frankfurt (3,4), während Mietinteressenten in Hamburg (5,6) und Düsseldorf (5,8), bezogen auf den jeweiligen Gesamtmarkt, eine größere Auswahl zu bieten hatten (Köln: 4,4). *Studie Colliers International Juni 2014
Projekt Als „Projekte“ werden Immobilienprojektentwicklungen bzw. Büroflächen bis Baubeginn bezeichnet, d.h. in der Regel bis zur Herstellung der Bodenplatte. Im Bau Sich „im Bau“ befindliche Immobilien bzw. Büroflächen sind solche nach Herstellung der Bodenplatte bis zur schlüsselfertigen Übergabe an den Investor/Eigentümer. Neubau Unter „Neubauten“ werden schlüsselfertig übernommene Immobilien bzw. Flächen gefasst, die erstmals bezogen werden, dabei aber noch nicht älter als drei Jahre sind. Bestand Zum „Bestand“ zählen Immobilien bzw. Flächen, die im Falle von Neubauerstbezügen älter als drei Jahre sind sowie solche, die sich ohne umfassende Sanierung in der Nachvermietung befinden. Gebäudequalitäten Bei der Unterteilung in Gebäudequalitäten werden u.a. die Parameter Baukörper/Raumkonzept, Fassade, Boden/Elektroversorgung, Decke/Beleuchtung, Wärmeversorgung und sonstige Ausstattungmerkmale wie die Gebäudeleittechnik oder die Aufzugsanlagen qualitativ beurteilt und in Class A (sehr gute Qualität, neubaugleich), Class B (mittlere Qualität) sowie Class C (einfache Qualität, sanierungsbedürftig) eingestuft.
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