Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 1

AVALÚO DE FINCA EN CONDOMINIO

INFORME DE AVALÚO 1 18 03 0069950 0F 214-2018-C CONSECUTIVO AVC-019-2018

214- DIRECCIÓN DE RECURSOS MATERIALES

OFICINA PROPÓSITO DEL AVALÚO: Administración de bienes

NOMBRE SOLICITANTE (S) BANCO NACIONAL DE COSTA RICA

Céd. Jurídica NOMBRE PROPIETARIO (S)

BANCO NACIONAL DE COSTA RICA GÓMEZ

OROZCO

Céd. Jurídica NOMBRE EXDEUDOR ARMANDO MAURICIO

Nº Exdeudor

4-000-001021 Proporción de Derechos 4-000-001021 100% Proporción de Derechos 5514-1 100%

UBICACIÓN DEL BIEN Provincia: Cantón: Distrito: Localidad:

01 - SAN JOSE 18 - CURRIDABAT 03 - SANCHEZ Urbanización Lomas de Ayarco

DIRECCIÓN EXACTA DEL CONDOMINIO Urbanización Lomas de Ayarco Norte, de la esquina noroeste del Walmart de Curridabat, 200 metros al norte y 150 metros al oeste, Condominio Benalmadena, al costado sur de la calzada, Finca Filial Nº 1. REGISTRO Y ÁREA DE LA FINCA Id. Predial Finca Matriz: 1 18 03 0002669 0M la Finca Filial Inscripción de Id. Predial Finca Madre: 1 18 03 0272675 00 el Registro y el Plano Según FINCA FILIAL N° 0,17000000000000 Factor de Copropiedad: Otras Áreas m2 Plano de catastro N° 282,40 m2 Finca Madre: 1.742,32 m2 SJ-1280106-2008 Identificador Predial 282,40 m2 Finca Matriz: 2.708,37 m2 1 18 03 0069950 0F 0,00% 0,00 m2 Áreas Privativas: 1.694,40 m2 Diferencia de medidas Porcentaje: Escritura constitutiva 282,40 m2 NO Áreas Comunes: 1.013,97 m2 Demasía: TIPO DE CONDOMINIO Horizontal Habitacional con Construcción

AVALÚO VALOR DEL TERRENO ¢48.859.050,06 VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES ¢116.588.712,00 VALOR TOTAL DEL BIEN ₡165.447.762,06 CIENTO SESENTA Y CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE MIL SETECIENTOS VALOR EN LETRAS: SESENTA Y DOS COLONES 06/100 Tiempo estimado para la venta del bien: Ámbito mínimo de mercado potencial Zonal 18 meses MONTO DE LA PÓLIZA NO MENOR A ¢116.588.712,00 SE RECOMIENDA ACEPTAR EL BIEN VALORADO COMO GARANTÍA CREDITICIA

SÍ

OBSERVACIONES GENERALES Nombre del Perito Tipo de Profesional Número de registro

Alfonso Villegas Corrales Arquitecto A- 7228

6 septiembre 2018 Fecha informe: Fecha inspección: Números telefónicos para contacto 8840-6046 / 2249-2259 Correo electrónico [email protected]

Firmado Digitalmente (Ver página 12) Firma del Perito Identificación N° 2-0395-0907 7 septiembre 2018

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 2

AVALÚO DEL TERRENO Características SUJETO VALOR ¢/m2 Área 1.742,32 Nivel 0,10 Frente 25,70 Fondo 67,00 Forma R Pendiente 20 Ubicación 5 Servicios 1 4 Servicios 2 16 Tipo de Vía 3 Factor negociación 1 Localización 1 Factor de Homologación Valores Homologados DESCRIPCIÓN

214- 1 18 03 0069950 0F -2018-C TABLA DE HOMOLOGACIÓN DEL TERRENO COMPARABLES Factor Factor Factor Factor 1 2 3 4 5 162.250,00 147.500,00 191.750,00 134.657,00 0,9077 1.232,00 0,9170 2000,00 1,0351 1.441,00 0,9536 1.183,00 1,0000 1,0060 1,0000 1,0197 0,10 0,30 0,10 0,75 0,9502 0,8028 1,0092 1,3188 30 50 25 11,11 40 40 57,64 106,48 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 R R R R 0,8544 0,8544 0,8465 0,9548 3 3 2 15 1,0000 1,0000 0,9503 1,0000 5 5 3 5 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 4 4 4 4 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 16 16 16 16 1,0000 1,0000 1,0000 1,0000 3 3 3 3 0,9800 1,0000

0,7296 118.371,79

0,9800 1,1500

0,9800 1,1500

0,8049 118.728,20

0,8724 167.289,85

0,9800 1,0000

1,1422 153.806,26

Factor 0,0000 0,9970 ###### FALSO 0,8310 0,8803 1,1275 1,6161 0,8238 1,0000 1,0000

#¡DIV/0!

FACTORES APLICADOS A UNA SECCIÓN DEL TERRENO FACTOR DETALLE 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2 1,0000 Área afectada 0,00 m2

VALOR DEL TERRENO Valor ajustado ¢139.549 / m2 Valor unitario Mejoras al Terreno ¢25.407 / m2 Área Finca Madre 1.742,32 m2 Área Proporcional 296,19 m2 VALOR UNITARIO FINAL ¢164.956,02 /m2 VALOR TOTAL DEL TERRENO ¢48.859.050,06

Valor conclusivo Factor secciones

NORTE SUR ESTE OESTE VÉRTICE 2

3

N° 1

2

3

4

¢139.549 / m2 1,0000

LINDEROS ACTUALES Zona verde en medio y calle pública Calle asfaltada y zona verde enchapada en parte Zona verde en medio y finca filial Nº 3 Casa de habitación y zona verde enchapada Acceso vehicular Acceso asfaltado Urbanizadora La Laguna Lote 9 F Condominio COORDENADAS PROYECTADAS CRTM 05 ESTE 498.139 498.135

PRECISIÓN NORTE 1.096.217 1.096.222

Altitud 1.257 1.257

DESCRIPCIÓN DETALLADA DE LOS BIENES COMPARABLES Descripción Tipo información Números de Contactos Terreno en venta en Lomas de Ayarco Norte. Vende Bernardo Jiménez $340.000 Terreno en venta en Lomas de Ayarco Sur. Vende Jorge Quirós $500.000 Terreno en venta en Lomas de Ayarco Sur. Vende Esteban Oreamuno $325/m2 Terreno en venta en Lomas de Ayarco Norte. Vende Johana Cordero $270.000

Oferta

8888-2088

Coordenadas Este

498.214

Oferta

7121-5416

Coordenadas Este Oferta

6/9/2018 Norte

1.096.299 6/9/2018

Norte 8384-1378

Coordenadas Este

6/9/2018 Norte

Oferta

2278-4442

Coordenadas Este

498.601

6/9/2018 Norte

5 Coordenadas Este

Fecha Consulta

Norte

1.096.172

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 3

DESCRIPCIÓN DE LA FINCA Y DE SU ENTORNO VÍAS DE COMUNICACIÓN Calle local Tipo de ruta Asfalto Material 5,00 m Ancho de vía Acera SÍ Teléfono SÍ Alumbrado SÍ Electricidad SÍ Agua Potable SÍ Señal celular SÍ TV por Cable SÍ Medidores instalados

Frente principal: Fondo: Relación: Servicios S1 S2

-2018-C

ACUEDUCTOS Y ALCANTARILLADOS Sistema Sanitario Planta de tratamiento Caño SÍ Alcantarillado pluvial Cuneta NO SÍ Cordón SÍ Calle privada ACCESO A LA FINCA

SERVICIOS Internet por Cable Jardínes y Parques Transporte Público Edificios Comerciales Recolección de basura Edificios públicos / comunales Electricidad y Agua ICE CNFL CNFL AYA Varios

1 18 03 0069950 0F

214-

SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ SÍ

a 50 m a 350 m a 350 Km a0m a 500 Km

DATOS SOCIOECONÓMICOS Clase social Media Alta Clase social zonas cercanas Media Alta Densidad poblacional Media Actividad del lugar Residencial

CARACTERÍSTICAS FÍSICAS Y CATEGORÍA DE SERVICIOS Nivel sobre calle: 25,70 m 0,10 m Pendiente % 20 67,00 m Tipo de vía: 3 2,60700389 4 16 Ubicación: 5 Medianero

RIESGOS POTENCIALES Árboles o antenas de gran dimensión dentro de los predios asegurados: Estado Físico (árbol, mantenimiento, anclajes, vientos, soportes de las antenas o torres: 50,00 m Cuerpo de agua cerca Quebrada Distancia Ondulada Topografía Pendiente Desendente

NO Óptimo Posibilidad de daños Riesgo deslizamiento

Ninguno Ninguno

GRADO DE URBANIZACIÓN DE LA ZONA La zona presenta un grado de urbanización estimado de: 92,00%

FECHA ESTUDIO

07/09/2018

AFECTACIONES DEL BIEN GRAVÁMENES, ADVERTENCIAS Y ANOTACIONES SERVIDUMBRE TRASLADADA Citas: 319-03694-01-0951-001, finca referencia 1272675 000. DEMANDA EJECUTIVA HIPOTECARIA Citas: 800-447693-1-1-1

OBSERVACIONES Se valora finca filial Nº 1 del Condominio Horizontal Residencial Benalmadena, en Urb. Lomas de Ayarco Norte, Sánchez, Curridabat, que consiste en un lote residencial con una casa construída. El condominio se ubica en una zona residencial rodeada de áreas comerciales y de servicios, con fácil acceso a todas las facilidades públicas y comunales de la ciudad de Curridabat y el cantón de La Unión, muy cerca del Walmart de Curridabat y del centro comercial Momentum Pinares. El condominio se compone por 6 fincas filiales con muy pocas obras comunes y zonas verdes. La Quebrada Pío corre aproximadamente a 50 m. de distancia de la finca filial que se valora; no representa riesgo de inundación a la misma. La servidumbre trasladada que indica el Registro, se arrastra de la finca antecedente y no se observa en el sitio, por lo que no afecta físicamente a la finca filia valorada.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 4

AVALÚO DE LAS CONSTRUCCIONES Forma de explotación

Área m2

Sótano Planta baja Planta alta Mezanine TOTAL

51,00 123,00 108,00 23,00 305,00

Forma de explotación

Área m2

V. Unit. ¢ / m2 315.000,00 465.000,00 475.000,00 275.000,00

VRN ¢ 16.065.000,00 57.195.000,00 51.300.000,00 6.325.000,00 130.885.000,00

214- 1 18 03 0069950 0F

CONSTRUCCIONES VUT Edad Factor Estado años años Depre. 60 9 0,9138 B 60 9 0,9138 B 60 9 0,9138 B 60 9 0,9138 B

Factor Estado 0,9748 0,9748 0,9748 0,9748

TOTAL

VNR ¢ -

-

Forma de explotación

Área m2

Caseta de seguridad Acceso vehicular Muros y tapia Planta de Tratamiento Area de entretenimiento Sistema alcantarillado Depósito basura

10,00 385,00 77,00 1,03 20,00 1,00 1,00

OBRAS COMUNES _ MEJORAS AL TERRENO VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado 3.250.000,00 60 9 0,9138 0,9997 MB 13.475.000,00 30 9 0,8050 0,9997 MB 2.464.000,00 40 9 0,8622 0,9997 MB 9.270.000,00 40 9 0,8622 0,9997 MB 4.500.000,00 15 9 0,5200 0,9997 MB 20.000.000,00 50 9 0,8938 0,9997 MB 250.000,00 15 9 0,5200 0,9997 MB #¡DIV/0! #N/A

V. Unit. ¢ / m2 325.000,00 35.000,00 32.000,00 9.000.000,00 225.000,00 20.000.000,00

250.000,00

TOTAL

VUR años 53,4 53,4 53,4 53,4

Valor Unitario Final ¢ / m2 280.593,00 414.209,00 423.117,00 244.962,00

116.588.712,00

OBRAS COMPLEMENTARIAS ÁREA PRIVATIVA VRN VUT Edad Factor Factor Estado ¢ años años Depre. Estado #¡DIV/0! #N/A #¡DIV/0! #N/A

V. Unit. ¢ / m2

VNR ¢ 14.310.243,00 50.947.707,00 45.696.636,00 5.634.126,00

-2018-C

53.209.000,00

PROPORCIONALIDAD DE ACUERDO CON FACTOR DE COPROPIEDAD

VNR ¢ 2.968.960,00 10.844.295,00 2.123.814,00 7.990.196,16 2.339.300,00 17.870.637,00 129.961,00 44.267.163,16

VUR años #¡DIV/0! #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 #¡DIV/0! #¡DIV/0!

VUR años 54,8 24,1 34,5 34,5 7,8 44,7 7,8 #¡DIV/0!

Valor Unitario Final ¢ / m2 296.896,00 28.167,00 27.582,00 7.757.472,00 116.965,00 17.870.637,00 129.961,00 #¡DIV/0!

7.525.417,74

VALOR DE LAS CONSTRUCCIONES CONSTRUCCIONES OBRAS COMPLEMENTARIAS VALOR TOTAL

¢116.588.712,00 ¢0,00

¢116.588.712,00

Dimensión de la construcción Medida en metros, m2, o unidades V. Unit. Valor Unitario Nuevo VRN Valor de Reposición Nuevo VUT Vida Útil Total estimada del bien Edad Edad del bien (años de construido) Método de depreciación utilizado: Área

Estado Factor Depre. Factor Estado VNR VUR Ross-Heidecke

Estado físico del bien (Actual) Factor de Depreciación Factor de Estado Valor Neto de Reposición Vida Útil Remanente

ESTADO

MÉTODO DE DEPRECIACIÓN DEFINICIONES

O MB B I R D M MM DM

ÓPTIMO MUY BUENO BUENO INTERMEDIO REGULAR DEFICIENTE MALO MUY MALO DEMOLICIÓN

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 5

DESCRIPCIÓN DE LAS CONSTRUCCIONES

214- 1 18 03 0069950 0F -2018-C CONSTRUCCIONES Tipo de construcción existente: Casa de habitación en condominio Uso predominante: Residencial Estado de la edificiación: Existente Avance: 100% Presupuesto: ¢ Nombre del Profesional Responsable de la obra: Nombre del Desarrollador: Número de Contrato CFIA: Número permiso construcción: Documentos de construcción adicionales: Propiedad utilizada por: Nombre En desuso Vigencia del contrato de arrendamiento: Área construcción principal: 305,00 m2 Porcentaje de cobertura: 61,61% Año de construcción: DETALLE DE ELEMENTOS VC06 NÚMERO DE NIVELES:

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA SIMILAR A:

Estructura Paredes Entrepiso Techos Cubierta Cielos Pisos Fachada Aposentos

Se presume pretensado. Estructura metálica y losa fibrocemento en mezanineEntubado

Estado de la edificiación: DESCRIPCIÓN

1

Conduit Porcentaje Caja breaker Interruptor Estado General

SI

TOTAL 100%

SI Fusible Muy bueno

No aplica 11 Aposentos: 1 sala-comedor, 1 vestíbulo, 1 cocina, 1 lavandería, Gas LP No hay Ubicación 1 sala de TV, 3 dormitorios + 1 de servicio, 1 mezanine, 1 cochera. 2 baños muy buenos, 1 medio baño sencillo, 1 baño servicio sencillo Estado Físico y Mantenimiento:

Baños Otros Red de agua caliente Tanque captación de agua Fisuras Repellos Leve Pisos Leve

Etapas 0

4 Sistema eléctrico:

Mampostería confinada. Muro seco Bloques de concreto. Gypsum RT Teja Gypsum. Sin cielo en lavandería Cerámica. Pisos laminados en dormitorios y mezanine Cochera izquierda con portón eléctrico. 3 niveles superiores

2009

% de avance

Paredes Pisos

Si hay No hay Paredes

Ninguno

Muy bueno Regular

Apreciación visual de desplome Ninguno Pisos

Cielos Cubierta

Bueno Bueno Ninguno

Cielos

OBRAS COMPLEMENTARIAS Y COMUNES Existente Avance: 100% Juegos infantiles, Caseta de seguridad, Planta de tratamiento, Muros y tapia, Depósito Basura, Área recreativa, Zona de protección, Retiros, Acceso vehicular, Alcantarillados y Electrificación. PROYECTOS DE CONSTRUCCIÓN Se recomienda Detalle de avance esperado construcción:

un

primer

giro

para

NO

Equivalente al: 0,0% del monto del crédito destinado a construcción

2 3 4 5 OBSERVACIONES La casa valorada consiste en una construcción de tres niveles: el sótano alberga la cochera; la planta baja se compone por el área social más el dormitorio de servicio, cocina y lavandería; la planta alta se compone por 3 dormitorios y una sala de TV. Existe un cuarto nivel que no se indica en el plano catastrado y consiste en un mezanine que se alza sobre uno de los dormitorios y comparte un doble espacio con la sala de TV. A la fecha de la inspección, la casa se encuentra en buen estado de conservación; falta pintura general y reparar algunas fisuras en parte de los cielos de gypsum. Los pisos laminados se encuentran en estado regular. No hay mueble de cocina, pero se mantienen los armarios y el vestidor del dormitorio principal. Las áreas de uso común se encuentran en muy buen estado de conservación.

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 6 ANEXO FOTOGRÁFICO 1

214-

ACCESO AL CONDOMINIO

1 18 03 0069950 0F

ACCESO VEHICULAR

ÁREAS COMUNES

-2018-C

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 7 ANEXO FOTOGRÁFICO 2

214-

VISTA FRONTAL CASA Nº 1

COCINA

SALA TV

MEZANINE 1

LAVANDERÍA

1 18 03 0069950 0F

-2018-C

SALA-COMEDOR

DORM.SERVICIO

DORMITORIO

BAÑO

DORMITORIO PRINCIPAL

ACCESO MEZANINE SIST. ELÉCTRICO FOTOGRAFÍAS DE COMPARABLES 2 3 4

PERITO VALUADOR 5

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 8 PLANO

214-

1 18 03 0069950 0F

-2018-C

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 9 ESTUDIO DE REGISTRO FINCA FILIAL

214-

1 18 03 0069950 0F

-2018-C

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 10 ESTUDIO DE REGISTRO FINCA MATRÍZ

214-

1 18 03 0069950 0F

-2018-C

Nombre: Avalúo de Finca en Condominio Código: RE05-PR90RP02 Edición: 02 Página: 11 ESTUDIO DE REGISTRO FINCA MADRE

214-

1 18 03 0069950 0F

-2018-C

Página: 12

NOTAS

Y

OBSERVACIONES INFORME DE AVALÚO:

GENERALES 214- 1 18 03 0069950 0F-2018-C

No se realizaron estudios geotécnicos al terreno, ni pruebas físicas de resistencia estructural a las construcciones, ya que este informe tiene sólamente el alcance de un Avalúo. No se asume responsabilidad por el funcionamiento de los sistemas electromecánicos, estructurales o de cualquier índole, ya que este informe corresponde a un avalúo. La responsabilidad sobre lo citado, corresponde al profesional responsable de las obras y a la empresa desarrolladora. No se asume Responsabilidad respecto a la calidad ni capacidad soportante de los suelos, o de las construcciones, ni a los vicios ocultos de los mismos. El Perito Valuador firmante, no tiene algún interés presente ni futuro sobre la Propiedad que se valora. No es parte del alcance de este Avalúo la verificación de la información contenida en el Plano Catastrado. Los datos consignados en dicho Plano se asumen como ciertos. La información contenida en el presente Avalúo es producto de la investigación, mediciones en sitio, criterio técnico, fotografías e información brindada por el solicitante durante y después de la visita al inmueble. Asimismo, se consideró la información del estudio registral y el plano catastrado. El presente Avalúo y la información contenida en el mismo, no podrán ser utilizados ni duplicados con fines o propósitos ajenos al trámite del crédito para el cual fue realizado. El Perito Valuador Firmante, no podrá ser obligado a comparecer o dar testimonio en procesos judiciales relacionados con el bien al que se refiere este Avalúo, salvo acuerdo previo y por escrito entre las partes. Por ser Costa Rica un país con alta sismicidad y presencia de fallas geológicas, existe la posibilidad de un evento sísmico en cualquier momento, en cualquier parte del territorio nacional, sin que pueda estimarse su magnitud e intensidad. En cuanto al riesgo vulcanológico, al estar en la zona de influencia de varios volcanes activos, el riesgo y la intensidad de eventuales erupciones, es impredecible. Por lo tanto, el Perito Valuador firmante, no se hace responsable por los daños que pudieran provocar dichos eventos, sobre los inmuebles objeto de este avalúo. FACTURA DE ALFONSO VILLEGAS CORRALES N°:

Alfonso Villegas Corrales, Arquitecto Tel 8840-6046 / 2249-2259 Fax 2249-3137 Apdo. 303-6100 Ciudad Colón, San José, Costa Rica Correo Electrónico: [email protected]

ALFONSO VILLEGAS CORRALES (FIRMA)

081

Firmado digitalmente por ALFONSO VILLEGAS CORRALES (FIRMA) Fecha: 2018.09.07 13:52:19 -06'00'